JP4632884B2 - 賃貸住宅情報システム - Google Patents

Description

本発明は、賃貸住宅物件情報を提供する賃貸住宅情報システムに関するものである。

従来の賃貸住宅の供給計画においては、計画地近傍の類似する賃貸住宅における間取り、家賃、入居状況等の既存情報を参考にし、多くの入居者（以下、テナントという）に受け入れられると予想される間取り、家賃を設定し、それを基に建設コストを算定して供給計画がなされている。

しかしながら、これらの計画の基礎となる既存情報は類似する賃貸住宅の間取りや家賃に準拠するため、既存賃貸住宅と同様な間取りや家賃設定になりがちであり、画一化した賃貸住宅しか供給されなくなる。またテナントも募集物件の中から入居希望物件を選択する以外に自己のニーズを表明する機会がない。

また、築後年数が経過し空室が増える等の理由から賃貸住戸の改修を計画する場合にも、周辺の新築物件の間取りを参考に内装、設備を更新する等の画一的対応になっている。従って、テナントの要望、所帯構成またはライフスタイル等の傾向が変化した場合には、既存情報だけに頼って供給した賃貸住宅では入居状況が悪化する可能性が高いという問題が発生する。

更にはテナント側においても、希望する立地におけるニーズに合った間取り等の物件が供給されないという不満が生じ、その結果供給と需要間のミスマッチが起こる。そこで、このような問題を解決する方法として、予めテナントの要望を賃貸住宅の供給計画に反映させる試みが提案されている。

例えば、特開２００４−２９５２４６号公報（特許文献１）には、賃貸住宅の建設を希望するオーナーの情報データベースに基づいて賃貸住宅の仮想物件を企画し、企画した仮想物件をインターネットでテナントに閲覧可能に提供し、テナント側からの投票（入居希望等）を受け付けて実際に建設するかどうか判断するシステムが記載されている。更に特許文献１の明細書の〔００２３〕欄にはユーザー（テナント）に対してアンケート調査を行い、その調査結果を前記仮想物件の企画に利用することも可能であると記載されている。

また、他の従来技術として、特開２００１−３１９０２５号公報（特許文献２）には、インターネットを利用して多数の住宅購入希望者の住宅購入に関する要望事項のデータを収集し、コンピュータ処理して希望者が多く実現可能なゾーンに基づいて住宅建設計画を作成し、このゾーンに属する希望者にその情報を伝送して購入希望者を募るシステムが記載されている。

特開２００４−２９５２４６号公報 特開２００１−３１９０２５号公報

しかしながら、前述の従来例において、特許文献１のようにオーナーの希望に沿って作成された仮想物件では新たなテナントニーズを把握する手段は示されておらず、テナントに対するアンケート調査を賃貸住宅の仮想物件を企画に利用する場合、立地条件、間取りを含む建物及び家賃の基本的な３つの要素が互いにマッチングしない非現実的な要望の組み合わせが多く収集されてしまうと予想されるので、それを直接賃貸住宅の供給計画に反映させることは困難である。また、それらの収集されたデータを適当に加工して使用すると真の需要を見誤るおそれが生じる。特許文献２のシステムでも同様な問題が存在する。

本発明は前記課題を解決するものであり、その目的とするところは、インターネット等の通信回線を利用して賃貸住宅の新規需要を開拓し、それを賃貸住宅供給計画及び賃貸住宅改修計画に反映させることを可能とする賃貸住宅情報システムを提供せんとするものである。

前記目的を達成するための本発明に係る賃貸住宅情報システムの第１の構成は、賃貸住宅物件情報を提供する賃貸住宅情報システムであって、複数の賃貸住宅の立地条件情報を記憶する立地条件情報記憶手段と、複数の賃貸住宅の建物条件情報を記憶する建物条件情報記憶手段と、複数の賃貸住宅の家賃条件情報を記憶する家賃条件情報記憶手段と、前記立地条件情報、前記建物条件情報及び前記家賃条件情報のうちのテナントによって選択された何れか２つの基本条件情報を固定条件情報として設定し得る検索条件設定手段と、前記立地条件情報記憶手段に記憶された立地条件情報に基づいて抽出される利回り情報と、前記建物条件情報記憶手段に記憶された建物条件情報に基づいて抽出される建物コスト情報と、前記家賃条件情報記憶手段に記憶された家賃条件情報のうち、前記検索条件設定手段によって設定された２つの固定条件情報から導かれる２つの情報を「家賃＝利回り×建物コスト」なる式に代入し、残りの情報を算定することによって目的の賃貸住宅物件情報を検索し得る検索手段と、前記検索手段により検索された目的の賃貸住宅物件情報を出力する出力手段とを有することを特徴とする。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第２の構成は、前記第１の構成において、前記出力手段により出力された目的の賃貸住宅物件情報の検索結果に対して評価情報を記録する評価情報記録手段と、前記評価情報記録手段により記録された評価情報を記憶する評価情報記憶手段とを有することを特徴とする。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第３の構成は、前記第１の構成において、前記評価情報記憶手段に記憶された評価情報を集計する評価情報集計手段と、前記評価情報集計手段により集計された評価の高い順に、前記立地条件情報毎に前記建物条件情報と前記家賃条件情報との組合せを抽出する需要情報抽出手段と、前記需要情報抽出手段により抽出された前記立地条件情報毎の前記建物条件情報と前記家賃条件情報との組合せ情報を記憶する需要情報記憶手段とを有することを特徴とする。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第４の構成は、前記第１の構成において、前記立地条件情報記憶手段に記憶された立地条件情報、前記建物条件情報記憶手段に記憶された建物条件情報及び前記家賃条件情報記憶手段に記憶された家賃条件情報は、それぞれ上位概念条件情報と下位概念条件情報とに階層的に区分して記憶され、前記検索条件設定手段により前記上位概念条件情報を固定条件情報として設定した際に、該上位概念条件情報に含まれる複数の下位概念条件情報を抽出して選択可能に構成したことを特徴とする。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第５の構成は、前記第１の構成において、前記立地条件情報記憶手段に記憶された立地条件情報は、賃貸住宅の立地場所から最寄駅までの所要時間情報を含むことを特徴とする。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第６の構成は、前記第１の構成において、前記立地条件情報記憶手段に記憶された立地条件情報は、賃貸住宅の立地場所の土地を所有する土地オーナー情報またはその賃貸住宅を所有する賃貸オーナー情報を含むことを特徴とする。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第７の構成は、前記第１の構成において、前記建物条件情報記憶手段に記憶された建物条件情報は、建物設備情報を含むことを特徴とする。

本発明に係る賃貸住宅情報システムの第１の構成によれば、検索条件設定手段により３つの基本条件情報として設定された立地条件情報、建物条件情報及び家賃条件情報のうちの何れか２つの基本条件情報を固定条件情報として設定することで、３つの基本条件情報が互いに整合する検索結果を得ることが出来る。

また、既存の賃貸住宅市場には流通していない立地条件情報、建物条件情報及び家賃条件情報の３つの基本条件情報の組み合わせが種々抽出出来るので、それを基に新たな賃貸住宅需要の掘り起こしが出来る。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第２の構成によれば、評価情報記録手段により、出力手段により出力された目的の賃貸住宅物件情報の検索結果に対して評価情報を記録することが出来るため、その検索結果をテナント側の端末装置にフィードバックし、テナント側からの評価を取得することが出来る。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第３の構成によれば、評価情報集計手段により、評価情報記憶手段に記憶された評価情報を集計することが出来、需要情報抽出手段により、評価情報集計手段により集計された評価の高い順に立地条件情報毎に建物条件情報と家賃条件情報との組合せを抽出することが出来る。これにより、テナント側からの評価の高い賃貸住宅を優先的に供給するように計画することが可能になると共に、テナントの需要実態に適合した賃貸住宅の供給計画を行うことが出来る。

また、需要情報抽出手段により抽出された立地条件情報毎の建物条件情報と家賃条件情報との組合せ情報を需要情報記憶手段に記憶し、テナントの需要実態をより具体的に把握して賃貸住宅の供給計画に反映させることが可能になる。

評価情報記憶手段に記憶された評価情報を一定期間毎または任意に集計し、需要情報抽出手段により立地条件情報毎に評価の高い建物条件情報と家賃条件情報との組合せを抽出し、その評価の高い需要情報を時々刻々と改訂することが出来る。一定数のテナント評価が評価情報記憶手段に蓄積された後に、需要情報抽出手段により立地条件情報毎にテナントの評価が高い建物条件情報と家賃条件情報との組合せを抽出することが可能となり、一定期間毎または任意にその組合せ情報に基づき評価に応じて需要情報の改訂を行うように構成することで、立地条件情報毎に最適な建物条件情報と家賃条件情報との組合せ情報を得ることが可能となる。

また、改定後の需要情報記憶手段に記憶された需要情報を通信回線で接続されたテナント側の端末装置に表示することで、テナントが評価の高い需要情報を迅速に知ることが出来、テナントは自己の希望する賃貸住宅の供給が近いことを予測出来る。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第４の構成によれば、固定条件情報を上位概念条件情報と下位概念条件情報とに階層的に区分した選択入力画面を端末装置に伝送し、該端末装置で上位概念条件情報を選択したとき、固定条件情報の複数の下位概念条件情報を適宜選択し、複数の異なる検索条件を抽出し得るように構成することで、複数の下位概念条件情報に基づく複数の検索結果を得ることが出来、テナントの評価をより詳細かつ具体的に把握してそれを賃貸住宅の供給計画に反映させることが可能になる。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第５の構成によれば、最寄駅からの所要時間を考慮した検索条件を抽出することが可能になる。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第６の構成によれば、立地条件情報記憶手段に記憶された土地オーナー情報または賃貸オーナー情報を参照して改定後の需要情報記憶手段に記憶された需要情報を通信回線で接続された土地オーナーまたは賃貸オーナーの端末装置に表示することで、土地オーナーまたは賃貸オーナーが需要情報に適合する賃貸住宅の供給や改修もしくはそれらの計画を迅速に行うことが可能になる。

他方、土地オーナーが改定後の需要情報記憶手段に記憶された需要情報に基づいて賃貸住宅の建設を決定し、或いは工事をし、或いは賃貸オーナーが改定後の需要情報記憶手段に記憶された需要情報に基づいて賃貸住宅の改修を決定し、或いは工事をし、土地オーナーまたは賃貸オーナーの端末装置または管理センターの管理端末装置から当該賃貸住宅情報が通信回線で接続されたテナント側の端末装置に表示することで、当該賃貸住宅へのテナントの入居決定を早めることが出来る。

また、本発明に係る賃貸住宅情報システムの第７の構成によれば、建物設備を考慮した検索条件を抽出することが可能になる。

図により本発明に係る賃貸住宅情報システムの一実施形態を具体的に説明する。図１は本発明に係る賃貸住宅情報システムの制御系の構成を示すブロック図、図２〜図８は本発明に係る賃貸住宅情報システムを利用してテナント情報を収集する手順を説明するフローチャート、図９は賃貸テナントと土地オーナーが従来抱えていた課題と比較して本発明に係る賃貸住宅情報システムにより提供出来る情報やサービスを説明する図、図10は立地条件選択画面の一例を示す図、図11は建物条件選択画面の一例を示す図、図12は家賃条件選択画面の一例を示す図、図13は検索結果画面の一例を示す図、図14は需要情報の検索・閲覧画面の一例を示す図である。

図１において、１は賃貸住宅物件情報を提供する賃貸住宅情報システム（以下、「本システム」という）であり、複数の賃貸住宅の立地条件情報を記憶する立地条件情報記憶手段となる立地条件データベース（以下、「立地条件ＤＢ」という）２、複数の賃貸住宅の建物条件情報を記憶する建物条件情報記憶手段となる建物条件データベース（以下、「建物条件ＤＢ」という）３、複数の賃貸住宅の家賃条件情報を記憶する家賃条件情報記憶手段となる家賃条件データベース（以下、「家賃条件ＤＢ」という）４、賃貸住宅のテナント（ユーザ）情報を記憶するテナント情報記憶手段となるテナント情報データベース（以下、「テナント情報ＤＢ」という）５、賃貸住宅物件のテナント需要情報を記憶する需要情報記憶手段となる需要情報データベース（以下、「需要情報ＤＢ」という）６が外部記憶部７に設けられている。

立地条件ＤＢ２に記憶された立地条件情報は、その賃貸住宅物件の立地場所から最寄駅までの所要時間情報、その賃貸住宅物件の立地場所の土地を所有する土地オーナー情報、その賃貸住宅物件を所有する賃貸オーナー情報等が含まれている。また、建物条件ＤＢ３に記憶された建物条件情報は、その賃貸住宅物件の建物設備情報等が含まれている。

本システム１を構成するコンピュータ装置８の内部には、立地条件ＤＢ２に記憶された立地条件情報、建物条件ＤＢ３に記憶された建物条件情報及び家賃条件ＤＢ４に記憶された家賃条件情報の３種類の基本条件情報のうちの何れか２種類の基本条件情報を固定条件情報として設定し得る検索条件設定手段となる検索条件設定部９が設けられている。

立地条件ＤＢ２に記憶された立地条件情報、建物条件ＤＢ３に記憶された建物条件情報及び家賃条件ＤＢ４に記憶された家賃条件情報の３種類の基本条件情報は、それぞれ上位概念条件情報と下位概念条件情報とに階層的に区分して記憶されており、検索条件設定部９により上位概念条件情報を固定条件情報として設定した際に、該上位概念条件情報に含まれる複数の下位概念条件情報を抽出して選択可能に構成されている。

本システム１を構成するコンピュータ装置８の内部には、検索条件設定部９により設定された検索条件により、立地条件ＤＢ２に記憶された立地条件情報と、建物条件ＤＢ３に記憶された建物条件情報と、家賃条件ＤＢ４に記憶された家賃条件情報とから目的の賃貸住宅物件情報を検索し得る検索手段となる検索部10が設けられている。

検索手段となる検索部10により検索された目的の賃貸住宅物件情報は出力手段を兼ねる表示・出力・入力部11により出力表示される。

出力手段を兼ねる表示・出力・入力部11により出力表示された目的の賃貸住宅物件情報の検索結果に対して評価情報を記録する評価情報記録手段を表示・出力・入力部11が兼ねており、該表示・出力・入力部11により記録された評価情報は評価情報記憶手段となる評価情報データベース（以下、「評価情報ＤＢ」という）12に記憶される。

評価情報ＤＢ12に記憶された評価情報は評価情報集計手段となる評価情報集計部13により集計され、該評価情報集計部13により集計された評価の高い順に、需要情報抽出手段となる需要情報抽出部14により立地条件情報毎に建物条件情報と家賃条件情報との組合せを抽出する。需要情報抽出部14により抽出された立地条件情報毎の建物条件情報と家賃条件情報との組合せ情報は需要情報記憶手段となる需要情報ＤＢ６に記憶される。

以下は新たに賃貸住宅を建設する場合の一例を説明し、既存の賃貸住宅の改修の場合は後述する。図１は本発明の賃貸住宅情報システム１を構成するためにコンピュータ装置８と複数のテナントの端末装置15、土地オーナーの端末装置17及び賃貸オーナーの端末装置18をそれぞれインターネット等の通信回線16を介して接続した様子を示すブロック図である。

例えば、住宅メーカー等に設置され、システムサーバ装置として機能するコンピュータ装置８はＣＰＵ（中央演算装置）19、内部記憶部20、外部記憶部７、表示部、出力部、入力部を兼ねる表示・出力・入力部11及び通信部21等を有して構成される。

内部記憶部20には制御プログラムが格納され、外部記憶部７には基本条件データベースを構成する立地条件ＤＢ２、建物条件ＤＢ３及び家賃条件ＤＢ４が格納され、更にテナント情報ＤＢ５、需要情報ＤＢ６及び評価情報ＤＢ12等が格納される。

ＣＰＵ19は制御プログラムに従って種々の制御または通信制御を行い、更に本システム１における制御手段を構成する。

表示・出力・入力部11の入力部はキーボードやマウスで構成され、種々の条件の入力、送受信操作等を行う。表示部は液晶等のディスプレー装置により構成され、種々の表示を行う。出力部はプリンターにより構成され、抽出結果等の印刷出力等を行う。通信部21は通信回線16を通して外部通信を行うためのインターフェイスとなる。

コンピュータ装置８は複数のテナントの端末装置15とインターネット回線等の通信回線16を介して互いに接続される。テナントの端末装置15はパーソナルコンピュータ（以下、「パソコン」という）や専用装置で構成され、ＣＰＵ、記憶部、キーボードやマウス等の入力手段、液晶等のディスプレー装置等の表示手段、プリンター等の出力手段、及びモデム等の通信部により構成される。

基本条件データベースは、多数の立地モデルに関する情報を記憶した立地条件ＤＢ２、多数の建物モデルに関する情報を記憶した建物条件ＤＢ３、種々の家賃情報を記憶した家賃条件ＤＢ４からなる。

立地条件ＤＢ２には、立地モデルとしての上位概念条件情報であるＪＲ（日本旅客鉄道株式会社；ＪＲ北海道、ＪＲ東日本、ＪＲ東海、ＪＲ西日本、ＪＲ四国、ＪＲ九州)各線、私鉄各線、地下鉄等の路線または地方や都市等の地域等、下位概念条件情報である駅、市町村等の各情報が階層的に区分して複数記憶されている。

更に、立地条件ＤＢ２には目的の賃貸住宅物件の立地場所から最寄駅までの距離や駅まで徒歩やバスで要する時間等の複数のオプション情報を含む。そして立地条件ＤＢ２には駅までの距離や駅まで徒歩やバスで要する時間や周囲の環境等により変動する利回り相場を立地条件毎に利回り情報として記憶している。

家賃条件ＤＢ４には、例えば１０万円単位の上位概念条件情報、１万円単位の中位概念条件情報、１０００円単位の下位概念条件情報の３段階の各数値群が階層的に区分して複数記憶されている。

建物条件ＤＢ３には、建物モデルとしての上位概念条件情報である１ＤＫ（ワンルーム、ダイニング、キッチン），２ＤＫ（２部屋、ダイニング、キッチン）等の間取りや占有面積、下位概念条件情報である南向き等の方位情報や建物の規模や階数等の各情報が階層的に区分して複数記憶され、各間取り情報には必要に応じて間取りの平面図が付加される。

更に、建物条件ＤＢ３には複数のオプション情報を含ませることが出来る。オプション情報としては、例えばエアコン、床暖房等の付加設備情報、オートロック、警報機等のセキュリティ情報、エレベータ、駐車場等の共用設備情報、専用庭、パティオ（住宅の内部空間と一体的に使用することを意図して計画された中庭）、ペット可能、バイク可能等のその他の情報がある。そして建物条件ＤＢ３には間取り、占有面積、オプションの有無により決まる建築コスト情報も記憶されている。

テナント情報ＤＢ５には、例えば会員登録した多数のテナント（会員）に関する情報が複数記憶されている。例えば各テナントの現住所、氏名、家族構成、年収等の個人情報、評価を依頼した案件や依頼回数、各テナントが行った案件毎の評価情報や評価回数等が記憶される。尚、テナント情報ＤＢ５と評価情報ＤＢ12とは関連付けられており、テナント情報ＤＢ５内に評価情報ＤＢ12が含まれる構成としても良い。

需要情報ＤＢ６には、評価情報ＤＢ12に記憶された評価情報を基に、立地条件情報毎にテナントの評価の高い建物条件情報と家賃条件情報との組み合わせを抽出したものが複数記憶される。この需要情報ＤＢ６は、立地条件情報毎に最適な建物条件情報と家賃条件情報との組み合わせ、すなわち多くのテナントが求めている組合せ情報を示すものであり、それを利用することにより需要にマッチした最適な住宅供給計画を作成することが可能になる。尚、この需要情報ＤＢ６もテナント情報ＤＢ５に含ませることも出来る。

図２から図８は図１に示す本システム１を利用してテナント情報を収集する手順を説明するフローチャートである。先ず、図２において、テナントの端末装置15から通信回線16を利用してコンピュータ装置８のホームページ等にアクセスすると（ステップＳ_１）、コンピュータ装置８はアクセス者が予め登録された会員である場合にはパスワードの入力を要求し、適正なパスワードが入力されたら立地条件情報、建物条件情報及び家賃条件情報を含む基本条件情報の選択画面（図10参照）が表示される。

もし、アクセス者が登録されていない場合は登録を促す画面が表示される。そしてアクセス者が個人情報を入力するとパスワードが付与され、テナントとして登録されると共に前記選択画面が表示される。

選択画面には希望する立地条件情報、建物条件情報または家賃条件情報の３つの基本条件情報のタイトル、及びそのうちの何れか２つの基本条件情報を「固定条件情報」として選択するように促す説明文が表示される。テナントはそれに従って３つの基本条件情報のうちの２つを固定条件情報として順に選択する。テナントが例えば１番目に図２のステップＳ_２に示すように立地条件情報を固定条件情報として選択すると、コンピュータ装置８の制御手段となるＣＰＵ19は立地条件ＤＢ２に記憶された立地モデルの中から、先ず上位概念条件情報であるＪＲ、私鉄各線、地下鉄等の路線、または地方や都市等の地域等を抽出して選択画面に表示する制御を行う。図10に立地条件選択画面の一例を示す。

そこでテナントが希望する路線や地域等を選択すると、次に制御手段となるＣＰＵ19は下位概念条件情報である駅、市町村等の各情報を抽出して表示する制御を行う。

テナントが希望する駅等を選択すると、更に制御手段となるＣＰＵ19は立地条件ＤＢ２に記憶されたオプション情報としての駅までの距離（３００ｍ以内、５００ｍ以内、…）や駅まで徒歩（５分以内、１０以内、３０分以内、…）やバスで要する時間等（５分以内、１０以内、３０分以内、…）を抽出して表示する制御を行う（ステップＳ_３）。

尚、上記上位概念条件情報、下位概念条件情報及びオプション情報を同時に選択画面に表示させるように制御手段となるＣＰＵ19のプログラムを設定することも出来る。この場合、更に当該立地周辺の地図を画面に表示させ、駅までの距離に応じた同心円状の閉鎖図形等を表示するとテナントの理解の助けとなる。

テナントが上記の選択操作を行ってから画面上の「次へ」をクリックすると基の選択画面に戻り、残りの固定条件情報の選択を促す説明文が表示される。尚、上記の選択操作において、例えば路線や地域の下位概念条件情報の選択及び/またはオプションの選択を行わずに「次へ」を選択することも出来る。

テナントが２番目に選択する基本条件情報として例えば建物条件情報を選択すると（ステップＳ_４）、制御手段となるＣＰＵ19は建物条件ＤＢ３から先ず上位概念条件情報である間取りに関する情報を抽出して選択画面に表示する制御を行う。図11に建物条件選択画面の一例を示す。

テナントが希望する間取りを選択すると、制御手段となるＣＰＵ19は下位概念条件情報である占有面積を複数抽出して表示する制御を行い（ステップＳ_５）、次いでテナントが希望する占有面積を選択すると、制御手段となるＣＰＵ19は建物のオプション情報を抽出して表示する制御を行う（ステップＳ_６）。

尚、これら上位概念条件情報、下位概念条件情報及びオプション情報を同時に選択画面に表示させるように制御手段となるＣＰＵ19のプログラムを設定することも出来る。この場合にも間取り情報は平面図や斜視図を、設備等のオプション情報の選択には写真等を画面に表示させるとテナントの理解の助けとなる。

ステップＳ_６において、テナントが希望するオプションを選択すると。選択画面に「選択完了」及び「検索」が表示される。勿論、再度選択開始画面に戻ることも可能とする。

上記説明では固定条件情報として立地条件情報と建物条件情報を選択した一例について説明したが、他の方法として立地条件情報と家賃条件情報、或いは建物条件情報と家賃条件情報とを固定条件情報に選択することも出来る。家賃条件情報を固定条件情報として選択した場合には、制御手段となるＣＰＵ19は家賃条件ＤＢ４から最上位概念条件情報から下位概念条件情報までの数値群を抽出して選択画面に表示し、テナントが希望する家賃条件情報を選択出来るようにする。図12に家賃条件選択画面の一例を示す。

図３〜図６に制御手段となるＣＰＵ19による検索手順と、検索結果を表示した検索結果画面を示す。前述のように図２のステップＳ_７において「検索」をクリックすると、上記選択条件データが通信回線16により本システム１に送信され、最初に制御手段となるＣＰＵ19は図３のステップＳ₁₁の「場合分け」でテナントが選択した検索条件により実行する検索手順を選択する。

立地条件情報と建物条件情報が固定条件情報として選択されている場合には、図３の「Ａ」に示す手順で家賃条件情報を検索する（ステップＳ₁₂）。先ず制御手段となるＣＰＵ19は立地条件ＤＢ２を検索し、記憶されている立地モデルの中からテナントの選択した立地条件に該当する利回り情報を抽出し、次に建物条件ＤＢ３からテナントの選択した建物条件やオプション条件から建物コストを抽出する制御を行う。次に制御手段となるＣＰＵ19は、「家賃＝利回り×建物コスト」の計算を行い、検索結果としての家賃条件情報を得る制御を行う。

上記抽出において、例えば建物条件として間取りと占有面積が同じてあっても、間取りの形状、日当たり、階数等により家賃は変化する。そこでこれらの中から代表的なものを複数選択して抽出結果とする。立地条件にしても同様な変動要因があるので、複数検索が可能である。

もし選択された建物条件が上位概念条件情報としての間取りだけであった場合には、下位概念条件情報である占有面積が異なる複数の家賃条件情報を検索することが出来る。更に立地条件情報や建物のオプション条件の選択を行なう場合にも同様に複数の検索が出来る。

立地条件情報と家賃条件情報が固定条件情報として選択されている場合には、図４の「Ｂ」に示す手順で建物条件情報を検索する（ステップＳ₁₃）。先ず制御手段となるＣＰＵ19は立地条件ＤＢ２を検索し、記憶されている立地モデルの中からテナントの選択した立地条件に該当する利回り情報を抽出し、次に「建物コスト＝家賃÷利回り」の計算を行い、更に建物条件ＤＢ３を検索し、記憶されている建物モデルの中から上記計算した建築コストに該当する建物条件情報を検索する制御を行う。この場合も前記検索に準じて条件を変えた複数の検索結果を得ることが出来る。

建物条件情報と家賃条件情報が固定条件情報として選択されている場合には、図５の「Ｃ」に示す手順で立地条件情報を検索する（ステップＳ₁₄）。先ず制御手段となるＣＰＵ19は建物条件ＤＢ３を検索し、記憶されている建物モデルの中からテナントが選択した建物条件やオプション条件を基に建物コストを抽出する制御を行う。

次に制御手段となるＣＰＵ19は「利回り＝家賃÷建築コスト」の計算を行い、更に立地条件ＤＢ２を検索し、記憶されている立地モデルの中から前記計算した利回り情報に該当する立地条件情報を抽出する制御を行う。この場合も前記に準じて条件を変えた複数の検索結果を得ることが出来る。

上記何れかの検索が完了したら、制御手段となるＣＰＵ19は当該需要情報を選択したテナント側または複数のテナント側の端末装置15に図６に示す検索結果画面を伝送して表示する制御を行う（ステップＳ₁₅）。テナント側の端末装置15の検索結果画面には複数の検索結果がウインドウ形式で表示され、それぞれに「１．興味なし、２．興味あり、３．入居希望」等の評価情報を選択して入力出来る評価入力部が付加される。図13に検索結果画面の一例を示す。

テナントが何れかの評価情報を入力（クリック）すると、その評価情報は本システム１のコンピュータ装置８に伝送され、評価したテナントや検索結果にリンクさせてテナント情報ＤＢ５に記憶（格納）される（ステップＳ₁₆）。

コンピュータ装置８には立地条件情報毎に建物条件情報と家賃条件情報との組み合わせからなる需要情報を記憶する需要情報ＤＢ６が設けられ、制御手段となるＣＰＵ19は評価情報集計部13を制御して評価情報ＤＢ12に記憶された多くの評価情報を基に、該評価情報ＤＢ12に記憶された評価情報を一定期間毎に集計し、立地条件情報毎に評価の高い建物条件情報と家賃条件情報の組合せを抽出し、その評価の高い需要情報を需要情報ＤＢ６の需要情報に付加するように改訂する制御を行う（図７のステップＳ₁₇）。図14にテナント或いはオーナーに上記需要情報を検索・閲覧する画面の一例を示す。

コンピュータ装置８に設けた基本条件データベースのうちの立地条件ＤＢ２に記憶する立地条件情報に関する基本条件情報には、当該立地条件情報を保有する土地オーナーに関する情報、例えば土地オーナーの氏名、住所、保有する土地の面積、形状、所在地等の土地オーナー情報が含まれる。そして図７のステップＳ₁₈に示すように制御手段となるＣＰＵ19は、前記改定後の需要情報ＤＢ６に記憶された需要情報を通信回線16で接続された土地オーナーの端末装置17に伝送して表示する制御（閲覧サービス）を行う。土地オーナーはその需要情報を参考にして、自己の保有する土地に需要に適合する賃貸住宅を建設するか否かの判断を行うことが出来る。

更に制御手段となるＣＰＵ19は、改定後の需要情報ＤＢ６に記憶された需要情報を通信回線16で接続されたテナント側の端末装置15に伝送して表示（閲覧サービス）する制御を行う。

一方、土地オーナーが前記改定後の需要情報ＤＢ６に記憶された需要情報に基づいて建物の建設を決定し又は工事をした場合には、図８のステップＳ₁₉に示すとおり、制御手段となるＣＰＵ19は当該建物に関する情報、例えば立地条件情報、建物条件情報、家賃条件情報、入居予定日等の情報を土地オーナーの端末装置17から通信回線16で受信するか、本システム１の管理端末装置22から入力された場合に、前記土地オーナーに関する情報に付加する改定を行う。

そして改定後の土地オーナー情報から建設もしくは建設予定の建物に関する情報をテナント側の端末装置15に伝送して表示する制御（閲覧サービス）を行う（ステップＳ₂₀）。

図９は本システム１により解決される賃貸テナントと土地オーナーそれぞれの課題と本システム１により提供出来る各種情報やサービスを示したものである。

現に賃貸住宅を保有する賃貸オーナーも、土地オーナーと同様に本システム１を利用することで有益な情報を得ることが出来る。具体的には、保有している賃貸住宅の空室増加や家賃下落等の問題を抱え、大規模な改修工事を検討する場合において、本システム１から提供される需要情報データを閲覧することで、当該立地条件情報における従来にないタイプのテナント評価の高い間取りや設備等の建物条件情報と希望家賃条件情報との組合せに関する情報が得られる。

この情報に基づいて、具体的な改修計画を立てることで、工事費用を算出するとともに、築年数に応じて新築レベルよりも割り引いた家賃水準を設定する等、改修工事の費用対効果を高い精度で把握出来る。

このように、築年数が経過し、間取りや設備等が陳腐化し、周辺賃貸住宅との競争力が低下した賃貸住宅の再生を促進することは、建物の寿命を延ばし、地球環境保全や資源エネルギー問題の解決にも資することとなる。

本発明の活用例として、賃貸住宅物件情報を提供する賃貸住宅情報システムに適用することが出来る。

本発明に係る賃貸住宅情報システムの制御系の構成を示すブロック図である。 本発明に係る賃貸住宅情報システムを利用してテナント情報を収集する手順を説明するフローチャートである。 本発明に係る賃貸住宅情報システムを利用してテナント情報を収集する手順を説明するフローチャートである。 本発明に係る賃貸住宅情報システムを利用してテナント情報を収集する手順を説明するフローチャートである。 本発明に係る賃貸住宅情報システムを利用してテナント情報を収集する手順を説明するフローチャートである。 本発明に係る賃貸住宅情報システムを利用してテナント情報を収集する手順を説明するフローチャートである。 本発明に係る賃貸住宅情報システムを利用してテナント情報を収集する手順を説明するフローチャートである。 本発明に係る賃貸住宅情報システムを利用してテナント情報を収集する手順を説明するフローチャートである。 賃貸テナントと土地オーナーが従来抱えていた課題と比較して本発明に係る賃貸住宅情報システムにより提供出来る情報やサービスを説明する図である。 立地条件選択画面の一例を示す図である。 建物条件選択画面の一例を示す図である。 家賃条件選択画面の一例を示す図である。 検索結果画面の一例を示す図である。 需要情報の検索・閲覧画面の一例を示す図である。

１…賃貸住宅情報システム
２…立地条件ＤＢ
３…建物条件ＤＢ
４…家賃条件ＤＢ
５…テナント情報ＤＢ
６…需要情報ＤＢ
７…外部記憶部
８…コンピュータ装置
９…検索条件設定部
10…検索部
11…表示・出力・入力部
12…評価情報ＤＢ
13…評価情報集計部
14…需要情報抽出部
15…テナント端末装置
16…通信回線
17…土地オーナー端末装置
18…賃貸オーナー端末装置
19…ＣＰＵ
20…内部記憶部
21…通信部
22…管理端末装置

Claims (7)

1. 賃貸住宅物件情報を提供する賃貸住宅情報システムであって、
   複数の賃貸住宅の立地条件情報を記憶する立地条件情報記憶手段と、
   複数の賃貸住宅の建物条件情報を記憶する建物条件情報記憶手段と、
   複数の賃貸住宅の家賃条件情報を記憶する家賃条件情報記憶手段と、
   前記立地条件情報、前記建物条件情報及び前記家賃条件情報のうちのテナントによって選択された何れか２つの基本条件情報を固定条件情報として設定し得る検索条件設定手段と、
   前記立地条件情報記憶手段に記憶された立地条件情報に基づいて抽出される利回り情報と、前記建物条件情報記憶手段に記憶された建物条件情報に基づいて抽出される建物コスト情報と、前記家賃条件情報記憶手段に記憶された家賃条件情報のうち、前記検索条件設定手段によって設定された２つの固定条件情報から導かれる２つの情報を「家賃＝利回り×建物コスト」なる式に代入し、残りの情報を算定することによって目的の賃貸住宅物件情報を検索し得る検索手段と、
   前記検索手段により検索された目的の賃貸住宅物件情報を出力する出力手段と、
   を有することを特徴とする賃貸住宅情報システム。
2. 前記出力手段により出力された目的の賃貸住宅物件情報の検索結果に対して評価情報を記録する評価情報記録手段と、
   前記評価情報記録手段により記録された評価情報を記憶する評価情報記憶手段と、
   を有することを特徴とする請求項１に記載の賃貸住宅情報システム。
3. 前記評価情報記憶手段に記憶された評価情報を集計する評価情報集計手段と、
   前記評価情報集計手段により集計された評価の高い順に、前記立地条件情報毎に前記建物条件情報と前記家賃条件情報との組合せを抽出する需要情報抽出手段と、
   前記需要情報抽出手段により抽出された前記立地条件情報毎の前記建物条件情報と前記家賃条件情報との組合せ情報を記憶する需要情報記憶手段と、
   を有することを特徴とする請求項１に記載の賃貸住宅情報システム。
4. 前記立地条件情報記憶手段に記憶された立地条件情報、前記建物条件情報記憶手段に記憶された建物条件情報及び前記家賃条件情報記憶手段に記憶された家賃条件情報は、それぞれ上位概念条件情報と下位概念条件情報とに階層的に区分して記憶され、
   前記検索条件設定手段により前記上位概念条件情報を固定条件情報として設定した際に、該上位概念条件情報に含まれる複数の下位概念条件情報を抽出して選択可能に構成したことを特徴とする請求項１に記載の賃貸住宅情報システム。
5. 前記立地条件情報記憶手段に記憶された立地条件情報は、賃貸住宅の立地場所から最寄駅までの所要時間情報を含むことを特徴とする請求項１に記載の賃貸住宅情報システム。
6. 前記立地条件情報記憶手段に記憶された立地条件情報は、賃貸住宅の立地場所の土地を所有する土地オーナー情報またはその賃貸住宅を所有する賃貸オーナー情報を含むことを特徴とする請求項１に記載の賃貸住宅情報システム。
7. 前記建物条件情報記憶手段に記憶された建物条件情報は、建物設備情報を含むことを特徴とする請求項１に記載の賃貸住宅情報システム。