JP2022164042A - 不動産販売管理装置、不動産販売管理方法、及び不動産販売管理プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】不動産販売において、協定変更や契約内容の変更により、手数料の変動が発生した場合に、迅速に手数料を再計算する不動産販売管理装置、不動産販売管理方法及びプログラムを提供する。【解決手段】不動産販売管理装置１００において、販売協定登録部１０２ａは、改定日、プロジェクト番号、手数料率、事業主の持分割合、販売会社の持分割合を含む販売協定データを入力してデータファイル１０６ａに登録する。手数料計算部１０２ｃは、契約データに基づいて、販売協定データを参照して、自動で、手数料データを算出してデータファイル１０６ａに登録する。手数料再計算部１０２ｄは、販売協定データ及び／又は契約データが変更された場合に、自動で、手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、販売協定データ及び／又は契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、データファイル１０６ａに登録する。【選択図】図１

Description

本発明は、不動産販売管理装置、不動産販売管理方法、及び不動産販売管理プログラムに関する。

例えば、不動産販売代理会社は、買主との契約内容に基づいて提供した役務に対する販売手数料を事業主に請求を行っている。不動産販売を行うシステムとして、例えば、特許文献１がある。

特開２００５－２０９０６６号公報

しかしながら、上記特許文献１では、不動産販売において、協定変更や契約内容等の変更により、手数料の変動が発生した場合に、迅速に手数料を再計算することに関して何等記載されていない。

本発明は、上記に鑑みてなされたものであり、不動産販売において、協定変更や契約内容の変更により、手数料の変動が発生した場合に、迅速に手数料を再計算することが可能な不動産販売管理装置、不動産販売管理方法、及び不動産販売管理プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部及び記憶部を備えた不動産販売管理装置であって、改定日、プロジェクト番号、手数料率、事業主の持分割合、販売会社の持分割合を含む販売協定データを前記記憶部に登録する販売協定手段と、プロジェクト番号、区画番号、契約日、販売価格を含む契約データを記憶部に登録する契約登録手段と、前記契約データに基づいて、前記販売協定データを参照して、手数料データを算出して前記記憶部に登録する手数料計算手段と、前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された場合に、前記手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、前記記憶部に登録する手数料再計算手段と、を備えたことを特徴とする。

また、本発明の一態様によれば、前記手数料データは、事業主への請求データ、販売会社への支払予定データ、及び自社売上予定データの少なくとも１つを含むことにしてもよい。

また、本発明の一態様によれば、前記販売協定データは、契約を獲得した会社が全額売上計上する区分であるバーサス区分の有無を含むことにしてもよい。

また、本発明の一態様によれば、前記請求データは、請求依頼番号、発生日、事業主である請求先、プロジェクト番号、入金予定日、請求金額、請求データが確定したか否かを示す求確定フラグを含み、当該請求データの請求金額は、契約データの販売金額×販売協定データの手数料率×事業主の持分比率で算出されることにしてもよい。

また、本発明の一態様によれば、前記支払予定データは、支払依頼番号、発生日、預り元、販売会社である支払先、プロジェクト番号、支払予定日、支払金額、支払予定データが確定したか否かを示す送金確定フラグを含み、当該支払予定データの支払金額は、請求データの事業主の請求金額×販売協定データの販売会社の持分比率で算出されることにしてもよい。

また、本発明の一態様によれば、前記自社売上データは、請求依頼番号、発生日、事業主である売上先、プロジェクト番号、入金予定日、売上金額、自社売上データが確定したか否かを示す仕訳連携フラグを含み、当該自社売上データの売上金額は、請求データの事業主の売上金額×販売協定データの自社の持分比率で算出されることにしてもよい。

また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部及び記憶部を備えた情報処理装置で実行される不動産販売管理方法であって、前記制御部において実行される、改定日、プロジェクト番号、手数料率、事業主の持分割合、販売会社の持分割合を含む販売協定データを前記記憶部に登録する販売協定工程と、プロジェクト番号、区画番号、契約日、販売価格を含む契約データを記憶部に登録する契約登録工程と、前記契約データに基づいて、前記販売協定データを参照して、手数料データを算出して前記記憶部に登録する手数料計算工程と、前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された場合に、前記手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、前記記憶部に登録する手数料再計算工程と、を含むことを特徴とする。

また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部及び記憶部を備えた情報処理装置で実行するための不動産販売管理プログラムであって、前記制御部において、改定日、プロジェクト番号、手数料率、事業主の持分割合、販売会社の持分割合を含む販売協定データを前記記憶部に登録する販売協定工程と、プロジェクト番号、区画番号、契約日、販売価格を含む契約データを記憶部に登録する契約登録工程と、前記契約データに基づいて、前記販売協定データを参照して、手数料データを算出して前記記憶部に登録する手数料計算工程と、前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された場合に、前記手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、前記記憶部に登録する手数料再計算工程と、を実行するための不動産販売管理プログラムであることを特徴とする。

本発明によれば、不動産販売において、協定変更や契約内容の変更により、手数料の変動が発生した場合に、迅速に手数料を再計算することが可能になるという効果を奏する。

図１は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の構成の一例を示すブロック図である。 図２は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の制御部の全体の処理の流れを説明するためのフローを示す図である。 図３は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。 図４は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。 図５は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。 図６は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。 図７は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。 図８は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。 図９は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。 図１０は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の制御部の処理の具体例を説明するための図である。

本発明の実施形態を図面に基づいて詳細に説明する。なお、本発明は本実施の形態により限定されるものではない。

［１．概要］
例えば、不動産販売代理会社は、買主との契約内容に基づいて提供した役務に対する販売手数料を事業主に請求を行っている。

しかしながら、手数料は、プロジェクト毎に事業主との協定による計算方式の違い、ＪＶ、下請けなど多くのステークホルダーが存在する管理の複雑性などから総合的な管理機能の実現が難しく、手動での計算、管理を行っていた。また、協定変更や関連会社の変更、契約内容の変更により、金額変動が発生するが、変更漏れや変更間違いなどにより、収支実績予測、売上計上管理の精度が下がる懸念があった。

そこで、本実施の形態では、業務イベント（例えば、販売協定データや契約データの変更）をトリガーとし、自動で手数料データを赤伝票含めて再作成して、即時に、収支実績予測、売上計上管理の確認が行える仕組みを構築した。本実施の形態の不動産販売管理装置は、デベロッパー業界や不動産販売代理業界等の不動産販売業界に広く適用可能である。

［２．構成］
図１を参照して、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の一例について説明する。図１は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置の構成の一例を示すブロック図である。不動産販売管理装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、不動産販売管理装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。図１において、不動産販売管理装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。不動産販売管理装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線または無線の通信回線を介して、不動産販売管理装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、不動産販売管理装置１００とサーバ２００等とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、および、マイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４として記載する場合がある。

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、および、ファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等を用いることができる。また、記憶部１０６は、データファイル１０６ａを備えている。データファイル１０６ａは、販売協定データ、契約データ等の各種データを格納するためのファイルである。

販売協定データは、基本情報、手数料設定情報、手数料請求条件情報、事業主設定情報で構成されていてもよい（図５参照）。販売協定データの基本情報は、プロジェクトＮＯ（番号）、改定日を含んでいてもよい。販売協定データの手数料設定情報は、プロジェクトＮＯ、改定日、計算区分、手数料率（契約計上＿契約時）、手数料率（契約計上＿引渡時）、手数料率（引渡計上＿契約時）、手数料率（引渡計上＿引渡時）等を含んでいてもよい。販売協定データの手数料請求条件情報は、プロジェクトＮＯ、改定日、手数料取り纏め、取り纏め会社、請求先、バーサス区分等を含んでいてもよい。販売協定データの事業主設定情報は、プロジェクトＮＯ、改訂日、事業主、持分比率等を含んでいてもよい。販売協定データの販売会社設定情報は、プロジェクトＮＯ、改訂日、販売会社、持分比率等を含んでいてもよい。

契約データは、プロジェクトＮＯ、区画番号、契約担当、契約日、変更契約日、税抜金額消費税額のデータを含んでいてもよい（図５参照）。

手数料データは、事業主に対する請求データ、販売会社に対する支払予定データ、及び自社売上データを含んでいてもよい。請求データは、請求依頼番号、発生日、請求先、プロジェクトＮＯ、入金予定日、請求金額（税抜金額、消費税額、税込金額）、請求データが確定したか否かを示す請求確定フラグを含んでいてもよい。

支払予定データは、支払依頼番号、発生日、預り元、支払先、プロジェクトＮＯ、支払予定日、支払金額（税抜金額、消費税額、税込金額）、支払予定データが確定したか否かを示す送金確定フラグを含んでいてもよい。

自社売上データは、請求依頼番号、発生日、売上先、プロジェクトＮＯ、入金予定日、売上金額（税抜金額、消費税額、税込金額）、自社売上データが確定したか否かを示す仕訳連携フラグを含んでいてもよい。

図１に戻り、制御部１０２は、不動産販売管理装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。制御部１０２は、機能概念的に、販売協定登録部１０２ａと、契約登録部１０２ｂと、手数料計算部１０２ｃと、手数料再計算部１０２ｄと、画面表示制御部１０２ｅと、を備えている。

販売協定登録部１０２ａは、例えば、モニタ１１４に表示される販売協定登録画面（図３参照）上でのオペレータの操作に応じて、改定日、プロジェクト番号、手数料率、事業主の持分割合、販売会社の持分割合を含む販売協定データを入力して、データファイル１０６ａに登録する。

契約登録部１０２ｂは、例えば、モニタ１１４に表示される契約登録画面（図４参照）上でのオペレータの操作に応じて、プロジェクト番号、区画番号、契約日、販売価格を含む契約データを入力して、データファイル１０６ａに登録する。

手数料計算部１０２ｃは、契約データに基づいて、販売協定データを参照して、自動で、手数料データを算出してデータファイル１０６ａに登録する。

手数料再計算部１０２ｄは、販売協定データ及び／又は契約データが変更された場合に、自動で、手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、販売協定データ及び／又は契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、データファイル１０６ａに登録する。

手数料データは、事業主への請求データ、販売会社への支払予定データ、及び自社売上予定データの少なくとも１つを含むことにしてもよい。

請求データは、請求依頼番号、発生日、事業主である請求先、プロジェクト番号、入金予定日、請求金額、請求データが確定したか否かを示す確定フラグを含み、当該請求データの請求金額は、契約データの販売金額×販売協定データの手数料率×事業主の持分比率で算出されることにしてもよい。

支払予定データは、支払依頼番号、発生日、預り元、販売会社である支払先、プロジェクト番号、支払予定日、支払金額、支払予定データが確定したか否かを示す送金確定フラグを含み、当該支払予定データの支払金額は、請求データの事業主の請求金額×販売協定データの販売会社の持分比率で算出されることにしてもよい。

自社売上データは、請求依頼番号、発生日、事業主である売上先、プロジェクト番号、入金予定日、売上金額、自社売上データが確定したか否かを示す仕訳連携フラグを含み、当該自社売上データの売上金額は、請求データの事業主の売上金額×販売協定データの自社の持分比率で算出されることにしてもよい。

画面表示制御部１０２ｅは、例えば、モニタ１１４に表示する各種画面（例えば、販売協定登録画面、契約登録画面等）の表示及びその入力の受付を制御する。

［３．具体例］
本実施の形態に係る不動産販売管理装置１００の処理の具体例について、図１～図１０を参照して説明する。図２は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置１００の全体の処理の流れを説明するためのフローを示す図である。図３～図１０は、本実施の形態に係る不動産販売管理装置１００の制御部の処理の具体例を説明するためのサンプルデータを示す図である。

（３－１．全体の処理）
図２を参照して、本実施の形態に係る不動産販売管理装置１００の全体の処理の流れを説明する。

販売協定登録部１０２ａは、販売協定登録処理を実行する（ステップＳ１）。具体的には、販売協定登録処理では、販売協定登録部１０２ａは、例えば、モニタ１１４に表示される販売協定登録画面（図３参照）上でのオペレータの操作に応じて、販売協定データ（基本情報、手数料設定情報、手数料請求条件情報、事業主設定情報、販売会社設定情報）を入力して、データファイル１０６ａに登録する。

契約登録部１０２ｂは、契約登録処理を実行する（ステップＳ２）。具体的には、契約登録処理では、契約登録部１０２ｂは、例えば、モニタ１１４に表示される契約登録画面（図４参照）上でのオペレータの操作に応じて、プロジェクト番号、区画番号、契約日、販売価格を含む契約データを入力して、データファイル１０６ａに登録する。

手数料計算部１０２ｃは、手数料計算処理を実行する（ステップＳ３）。具体的には、手数料計算処理では、手数料計算部１０２ｃは、契約データに基づいて、販売協定データを参照して、自動で手数料データを算出してデータファイル１０６ａに登録する。

手数料データは、事業主への請求データ、販売会社への支払予定データ、及び自社売上予定データの少なくとも１つを含むことにしてもよい。

手数料計算部１０２ｃは、契約データに基づいて、販売協定データの手数料設定情報（手数料率）及び事業主設定情報（各事業主の持分比率）を参照して、事業主への請求データを作成してデータファイル１０６ａに登録する。

手数料計算部１０２ｃは、請求データに基づいて、販売協定データの販売会社設定情報（各販売会社の持分比率）を参照して、販売会社への支払予定データ及び自社売上予定データを作成してデータファイル１０６ａに登録する。

手数料再計算部１０２ｄは、手数料再計算処理を実行する（ステップＳ４）。具体的には、手数料再計算処理では、手数料再計算部１０２ｄは、販売協定データ及び／又は契約データが変更された場合に、自動で手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、販売協定データ及び／又は契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、データファイル１０６ａに登録する。

データファイル１０６ａに登録された手数料データは、収支実績予測（予測帳票作成よる売上見込表の作成）、売上計上管理（実績帳票作成による売上実績表の作成）、精算処理による実績データの登録等に使用される。本実施の形態では、手数料再計算部１０２ｄにより、業務イベント（例えば、販売協定データや契約データの変更）をトリガーとし、自動で手数料データが赤伝票含めて再作成され、即時に、収支実績予測、売上計上管理の確認を行うことができる。

（３－２．サンプルデータ）
図３～図１０のサンプルデータを参照して、本実施の形態に係る不動産販売管理装置１００の全体の処理の流れを説明する。

（販売協定登録処理Ｓ１）
販売協定登録部１０２ａは、モニタ１１４に表示される販売協定登録画面（図３参照）上でのオペレータの操作に応じて、販売協定データ（基本情報、手数料設定情報、手数料請求条件情報、事業主設定情報、販売会社設定情報）を入力して、データファイル１０６ａに登録する。図３は、販売協定データを登録するための販売協定登録画面の例を示す図である。

図３（Ａ）は、販売協定データの基本情報の登録画面の一例を示す図である。図３（Ａ）に示す基本情報の登録画面は、改定日、プロジェクトＮＯの入力欄を備えている。登録画面でデータを入力して、不図示の登録ボタンを押すと、販売協定データの基本情報がデータファイル１０６ａに登録される。図３（Ａ）に示す例では、改定日「２０２１／１／１」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１：新築マンションプロジェクト」が入力されている。

図３（Ｂ）は、販売協定データの手数料設定情報の登録画面の一例を示す図である。図３（Ｂ）に示す手数料設定情報の登録画面は、改定日、プロジェクトＮＯの入力欄と、計算区分（本体＋オプション合算ｏｒ本体のみ）を選択するボタンと、手数料率設定エリアを備えている。手数料率設定エリアでは、契約計上、引渡計上の契約時、引渡時の手数料率を設定する。登録画面にデータを入力して、不図示の登録ボタンを押すと、販売協定データの手数料設定情報がデータファイル１０６ａに登録される。図３（Ｂ）に示す例では、改定日「２０２１／１／１」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１：新築マンションプロジェクト」、計算区分として、「本体＋オプション合算」、手数料設定として、引渡計上で契約時「１．５００００％」、引渡時「１．５００００％」が設定されている。

図３（Ｃ）は、販売協定データの手数料請求条件情報の登録画面の一例を示す図である。図３（ｃ）に示す手数料請求条件情報の登録画面は、改定日、プロジェクトＮＯの入力欄と、手数料取り纏めの有無、取り纏め販売会社、手数料請求先、請求先、消費税請求の入力欄と、契約を獲得した会社が全額売上計上する区分であるバーサス区分を選択するボックスと、を備えている。登録画面でデータを設定して、不図示の登録ボタンを押すと、販売協定データの手数料請求条件情報がデータファイル１０６ａに登録される。

図３（Ｃ）に示す例では、改定日「２０２１／１／１」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１：新築マンションプロジェクト」、手数料取り纏め「する」、取り纏め販売会社「自社」、手数料請求先「事業主各社」請求先「各社」、消費税請求「都度計算」、バーサス区分「無」が設定されている。

図３（Ｄ）は、販売協定データの事業主設定情報の登録画面の一例を示す図である。図３（Ｄ）に示す事業主設定情報の登録画面は、改定日、プロジェクトＮＯの入力欄と、事業主設定エリアとを備えている。事業主エリアでは、事業主の持分割合（％）と、端数を取得する事業主を設定する。登録画面にデータを入力して、不図示の登録ボタンを押すと、販売協定データの事業主設定情報がデータファイル１０６ａに登録される。図３（Ｄ）に示す例では、改定日「２０２１／１／１」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１：新築マンションプロジェクト」、事業主「Ａ００１：事業主Ａ」の持分割合（％）「６０．０００００」及び端数取得、事業主「Ｂ００１：事業主Ｂ」の持分割合（％）「４０．０００００」が設定されている。

図３（Ｅ）は、販売協定データの販売会社設定情報の登録画面の一例を示す図である。図３（Ｅ）に示す販売会社設定情報の登録画面は、改定日、プロジェクトＮＯの入力欄と、販売会社設定エリアとを備えている。販売会社エリアでは、販売会社の持分割合（％）と、端数を取得する販売会社を設定する。登録画面にデータを入力して、不図示の登録ボタンを押すと、販売協定データの販売会社情報がデータファイル１０６ａに登録される。図３（Ｅ）に示す例では、改定日「２０２１／１／１」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１：新築マンションプロジェクト」、販売会社「Ｃ００１：販売会社Ｃ」の持分割合（％）「２２．０００００」、販売会社「Ｃ００２：販売会社Ｄ」の持分割合（％）「１８．０００００」、販売会社「ＺＺＺＺ：自社」の持分割合（％）「６０．０００００」及び端数取得が設定されている。

販売協定登録画面で図３に示すようなデータが入力されると、図５に示すような販売契約データがデータファイル１０６ａに登録される。

（契約登録処理Ｓ２）
契約登録部１０２ｂは、モニタ１１４に表示される契約登録画面（図４参照）上でのオペレータの操作に応じて、契約データを入力して、データファイル１０６ａに登録する。

図４は、契約データを登録するための契約登録画面の表示例を示す図である。図４に示す契約登録画面は、プロジェクトＮＯ、区画番号、契約予定日、引渡予定日、変更契約日
契約日、引渡日、契約者を入力する欄と、価格を設定する価格設定エリアとを備えている。価格設定エリアでは、販売価格、値引、基本価格、オプション価格、売上価格についての税込金額、税抜金額、土地価格、建物価格、消費税額が設定される。販売登録画面でデータを設定して、不図示の登録ボタンを押すと、契約データがデータファイル１０６ａに登録される。

図４に示す例では、改定日「２０２１／１／１」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１：新築マンションプロジェクト」、区画番号「１０１」、契約予定日「２０２１／２／２」、引渡予定日「２０２１／１０／１０」、契約日「２０２１／２／２」、販売価格及び売上価格の税込金額「６２，０００，０００」、税抜金額「６０，０００，０００」、土地価格「４０，０００，０００」、建物価格「２０，０００，０００」、消費税額「２，０００，０００」が設定されている。

契約登録画面で図４に示すようなデータが入力されると、図５に示すような契約データがデータファイル１０６ａに登録される。手数料率を３．０％とし、契約・引渡時半金ずつ精算処理を行う場合、販売協定データ及び契約データに基づいて、手数料データが自動算出される。

（手数料算出処理Ｓ３）
手数料算出処理を、図５を参照して説明する。手数料計算部１０２ｃは、契約データに基づいて、販売協定データを参照して、手数料データを算出してデータファイル１０６ａに登録する。図５（Ａ）は販売協定データの基本情報、図５（Ｂ）は、販売協定データの手数料設定情報、図５（Ｃ）は、販売協定データの手数料請求条件情報、図５（Ｅ）は、販売協定データの事業主設定情報、図５（Ｇ）は、販売協定データの販売会社設定情報、図５（Ｄ）は、契約データの例を示している。これらのデータは図３及び図４の登録画面で登録されたデータと対応している。

手数料計算部１０２ｃは、契約データに基づいて、販売協定データの手数料設定情報（手数料率）及び事業主設定情報（各事業主の持分比率）を参照して、事業主への請求データを作成してデータファイル１０６ａに登録する。

図５（Ｆ）は請求データの一例を示している。図５（Ｆ）に示す請求データの例では、
１行目は、請求依頼番号「ＳＥ０００１」、発生日「２０２１／２／２」、請求先「Ａ００１：事業主Ａ」、プロジェクト「ＮＯＰＪ０００１」、入金予定日「２０２１／３／３１」、税抜金額「５４０，０００」、消費税額「５４，０００」、税込金額「５９４，０００」、請求確定フラグ「０」となっている。ここで、税抜金額は、契約データの税抜金額「６０，０００，０００」×手数料設定情報の手数料率「１．５％」×事業主設定情報の事業主Ａの持分比率「６０％」＝「５４０，０００」で算出する。消費税額、税込金額についても同様である。

２行目は、請求依頼番号「ＳＥ０００２」、発生日「２０２１／２／２」、請求先「Ａ００２：事業主Ｂ」、プロジェクト「ＮＯＰＪ０００１」、入金予定日「２０２１／３／３１」、税抜金額「３６０，０００」、消費税額「３６，０００」、税込金額「３９６，０００」、請求確定フラグ「０」となっている。ここで、税抜金額は、契約データの税抜金額「６０，０００，０００」×手数料設定情報の手数料率「１．５％」×事業主設定情報の事業主Ｂの持分比率「４０％」＝「３６０，０００」で算出する。

手数料計算部１０２ｃは、請求データに基づいて、販売協定データの販売会社設定情報（各販売会社の持分比率）を参照して、販売会社への支払予定データ及び自社売上予定データを作成してデータファイル１０６ａに登録する。

図５（Ｈ）は支払予定データの一例を示す図である。図５（Ｈ）は支払予定データの一例では、１行目は、支払依頼番号「ＳＩ０００１」、発生日「２０２１／２／２」、預り元「Ａ００１：事業主Ａ」、支払先「Ｃ００１：販売会社Ｃ」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１」、支払予定日「２０２１／３／３１」、税抜金額「１１８，８００」、消費税額「１１，８８０」、税込金額「１３０，６８０」、送金確定フラグ「０」となっている。

ここで、税抜金額は、請求データの事業主Ａの税抜金額「５４０，０００，０００」×販売会社設定情報の販売会社Ｃの持分比率「２２％」＝「１１８，８００」で算出する。消費税額、税込金額についても同様である。

２行目は、支払依頼番号「ＳＩ０００２」、発生日「２０２１／２／２」、預り元「Ａ００１：事業主Ａ」、支払先「Ｃ００２：販売会社Ｄ」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１」、支払予定日「２０２１／３／３１」、税抜金額「９７，２００」、消費税額「９，７２０」、税込金額「１０６，９２０」、送金確定フラグ「０」となっている。ここで、税抜金額は、請求データの事業主Ａの税抜金額「５４０，０００，０００」×販売会社設定情報の販売会社Ｄの持分比率「１８％」＝「９７，２００」で算出する。

３行目は、支払依頼番号「ＳＩ０００１」、発生日「２０２１／２／２」、預り元「Ａ００２：事業主Ｂ」、支払先「Ｃ００１：販売会社Ｃ」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１」、支払予定日「２０２１／３／３１」、税抜金額「７９，２００」、消費税額「７，９２０」、税込金額「８７，１２０」、送金確定フラグ「０」となっている。ここで、税抜金額は、請求データの事業主Ｂの税抜金額「３６０，０００，０００」×販売会社設定情報の販売会社Ｃの持分比率「２２％」＝「７９，２００」で算出する。

４行目は、支払依頼番号「ＳＩ０００２」、発生日「２０２１／２／２」、預り元「Ａ００２：事業主Ｂ」、支払先「Ｃ００２：販売会社Ｄ」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１」、支払予定日「２０２１／３／３１」、税抜金額「６４，８００」、消費税額「６，４８０」、税込金額「７１，２８０」、送金確定フラグ「０」となっている。ここで、税抜金額は、請求データの事業主Ｂの税抜金額「３６０，０００」×販売会社設定情報の販売会社Ｄの持分比率「１８％」＝「６４，８００」で算出する。

図５（Ｉ）は、自社売上データの一例を示す図である。図５（Ｉ）に支払予定データの一例では、１行目は、請求依頼番号「ＳＥ００１０」、発生日「２０２１／２／２」、売上主「Ａ００１：事業主Ａ」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１」、入金予定日「２０２１／３／３１」、税抜金額「３２４，０００」、消費税額「３２，４００」、税込金額「３５６，４００」、仕訳連携フラグ「０」となっている。ここで、税抜金額は、請求データの事業主Ａの税抜金額「５４０，０００，０００」×販売会社設定情報の自社の持分比率「６０％」＝「３２４，０００」で算出する。消費税額、税込金額についても同様である。

２行目は、請求依頼番号「ＳＥ００１１」、発生日「２０２１／２／２」、売上主「Ａ００２：事業主Ｂ」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１」、入金予定日「２０２１／３／３１」、税抜金額「２１６，０００」、消費税額「２１，６００」、税込金額「２３７，６００」、仕訳連携フラグ「０」となっている。ここで、税抜金額は、請求データの事業主Ｂの税抜金額「３６０，０００，０００」×販売会社設定情報の自社の持分比率「６０％」＝「２１６，０００」で算出する。

ユーザが自動作成された請求データ、支払予定データ（送金データ）、自社売上予定データについて確定処理をそれぞれ行う。例えば、モニタ１１４に表示される不図示の確定画面でオペレータが、それぞれ、請求データ、支払予定データ、自社売上予定データの確定ボタンを押すと、手数料計算部１０２ｃは、図６（Ａ）～（Ｃ）に示すように、請求データの請求確定フラグ、支払予定データの送金確定フラグ、自社売上予定データの仕訳連携フラグを「１」に更新して、請求データ、支払予定データ（送金データ）、自社売上予定データを確定する。

（手数料再計算処理Ｓ４）
手数料再計算処理を図７～図１０を参照して説明する。手数料再計算部１０２ｄは、販売協定データ及び／又は契約データが変更された場合に、手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、販売協定データ及び／又は契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、データファイル１０６ａに登録する。

以下では、図７及び図８の画面において、協定変更に伴い、２０２１／３／１以降は契約獲得会社が１００％の売上計上することになり、合わせて、オプション契約が変更された場合を一例に挙げて説明する。改定日の情報と契約日の情報を比較し、対象となる販売協定データを取得し、手数料データを改定する。この時、確定しているデータの赤伝票となる取消データを自動作成する。

図７は、販売協定データの変更を説明するための図である。図７（Ａ）に示す基本情報の登録画面において、改定日の「２０２１／３／１」が登録された。図７（Ｃ）に示す手数料請求条件画面において、バーサス区分が「有」に変更された。これにより、販売協定データは、図９及び図１０に示すように更新される。この変更により、２０２１／３／１以降は、契約獲得会社が１００％の売上を計上する。

図８は、契約データの変更を説明するための図である。ここでは、１０１号室につき、３／１０にオプション契約を締結し、金額変更の覚書を締結した場合を説明する。図８に示す契約登録画面において、変更契約日「２０２１／３／１０」に、オプションの税込金額「２，２００，０００」、税抜金額「２，０００，０００」、土地価格「０」、建物価格「２００，０００」が新たに追加された。これにより、契約データは、図９に示すように更新される。

手数料再計算部１０２ｄは、請求データについて、確定済みの既存データ（請求確定フラグ「１」）について、赤伝票データを自動発生させ、変更後の契約データ及び販売協定データ（新基準）に基づいた新基準データを作成して、データファイル１０６ａに登録する。

図９（Ａ）は販売協定データの基本情報、図９（Ｂ）は、販売協定データの手数料設定情報、図９（Ｃ）は、販売協定データの手数料請求条件情報、図９（Ｅ）は、販売協定データの事業主設定情報、図９（Ｄ）は、契約データを示している。これらのデータは図７及び図８の登録画面で更新されたデータと対応している。

図９（Ｆ）に示す請求データの例では、赤伝票データとして、請求依頼番号「ＳＥ０００３」、発生日「２０２１／３／１０」、請求先「Ａ００１：事業主Ａ」、プロジェクト「ＰＪ０００１」、入金予定日「２０２１／４／３０」、税抜金額「－５４０，０００」、消費税額「－５４，０００」、税込金額「－５９４，０００」、請求確定フラグ「０」と、請求依頼番号「ＳＥ０００４」、発生日「２０２１／３／１０」、請求先「Ａ００２：事業主Ｂ」、プロジェクト「ＰＪ０００１」、入金予定日「２０２１／４／３０」、税抜金額「－３６０，０００」、消費税額「－３６，０００」、税込金額「－３９６，０００」、請求確定フラグ「０」が追加される。発生日は、契約変更日「２０２１／３／１０」とする。

新基準データとして、請求依頼番号「ＳＥ０００３」、発生日「２０２１／３／１０」、請求先「Ａ００１：事業主Ａ」、プロジェクト「ＰＪ０００１」、入金予定日「２０２１／４／３０」、税抜金額「５５８，０００」、消費税額「５５，８００」、税込金額「６１３，８００」、請求確定フラグ「０」が追加される。ここで、税抜金額は、２０２１／３／１０に変更した契約データの税抜金額「６２，０００，０００」×手数料設定情報の手数料率「１．５％」×事業主設定情報の事業主Ａの持分比率「６０％」＝「５５８，０００」で算出する。消費税額、税込金額についても同様である。

また、新基準データとして、請求依頼番号「ＳＥ０００４」、発生日「２０２１／３／１０」、請求先「Ａ００２：事業主Ｂ」、プロジェクト「ＮＯＰＪ０００１」、入金予定日「２０２１／４／３０」、税抜金額「３７２，０００」、消費税額「３７，２００」、税込金額「４０９，２００」、請求確定フラグ「０」が追加される。ここで、税抜金額は、２０２１／３／１０に変更した契約データの税抜金額「６２，０００，０００」×手数料設定情報の手数料率「１．５％」×事業主設定情報の事業主Ｂの持分比率「４０％」＝「３７２，０００」で算出する。発生日は、赤伝票データと同様に、契約変更日「２０２１／３／１０」とする。

手数料再計算部１０２ｄは、確定済みの支払予定データ（送金確定フラグ「１」）について、既存データについて、赤伝票データを自動発生させ、変更後の契約データ及び販売協定データ（新基準）に基づいた新基準データを作成して、データファイル１０６ａに登録する。

図１０は、支払予定データの既存データに赤伝票データを追加した例を示している。契約担当が自社で、バーサス区分が有効な状態で契約しため、販売会社Ｃ，Ｄについては、手数料が支払われないため、支払予定データについては、既存データ（支払依頼番号「ＳＩ０００１～ＳＩ０００４」）に対する赤伝票データ（支払依頼番号「ＳＩ０００５～ＳＩ０００８」）を追加するだけで、新基準データは作成されない。

手数料再計算部１０２ｄは、確定済みの自社売上予定データ（仕訳連携フラグ「１」）について、既存データについて、赤伝票データを自動発生させ、変更後の契約データ及び販売協定データ（新基準）に基づいた新基準データを作成して、データファイル１０６ａに登録する。

図１０は、自社売上予定データの既存データに赤伝票データと新基準データを追加した例を示している。既存データ（請求依頼番号「ＳＥ００１０、ＳＥ００１１」）に対する赤伝票データ（請求依頼番号「ＳＥ００１２、ＳＥ００１３」）を追加する。

契約担当が自社で、バーサス区分が有効な状態で契約したため、手数料設定の比率設定の全額分（１００％）を発生させる。

新基準データとして、請求依頼番号「ＳＥ００１４」、発生日「２０２１／３／１０」、売上主「Ａ００１：事業主Ａ」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１」、入金予定日「２０２１／３／３１」、税抜金額「５５８，０００」、消費税額「５５，８００」、税込金額「６１３，４００」、仕訳連携フラグ「０」を追加する。ここで、税抜金額は、請求データの事業主Ａの税抜金額「５５８，０００」の全額とする。消費税額、税込金額についても同様である。

また、請求依頼番号「ＳＥ００１５」、発生日「２０２１／３／１０」、売上主「Ａ００２：事業主Ｂ」、プロジェクトＮＯ「ＰＪ０００１」、入金予定日「２０２１／３／３１」、税抜金額「３７２，０００」、消費税額「３７，２００」、税込金額「４０９，２００」、仕訳連携フラグ「０」を追加する。ここで、税抜金額は、請求データの事業主Ｂの税抜金額「３７２，０００」の全額とする。

以上説明したように、本実施の形態によれば、改定日、プロジェクト番号、手数料率、事業主の持分割合、販売会社の持分割合を含む販売協定データを記憶部１０６に登録する販売協定登録部１０２ａと、プロジェクト番号、区画番号、契約日、販売価格を含む契約データを記憶部に登録する契約登録部１０２ｂと、契約データに基づいて、販売協定データを参照して、手数料データを算出して記憶部１０６に登録する手数料計算部１０２ｃと、販売協定データ及び／又は契約データが変更された場合に、記憶部１０６に登録された対象の手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、販売協定データ及び／又は契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、記憶部１０６に登録する手数料再計算部１０２ｄと、を備えているので、不動産販売において、協定変更や契約内容の変更により、手数料の変動が発生した場合に、迅速に手数料を再計算することが可能となる。

［４．国連が主導する持続可能な開発目標（ＳＤＧｓ）への貢献］
本実施形態により、業務効率化や企業の適切な経営判断を推進することに寄与することができるので、ＳＤＧｓの目標８及び９に貢献することが可能となる。

また、本実施形態により、廃棄ロス削減や、ペーパレス・電子化を推進することに寄与することができるので、ＳＤＧｓの目標１２、１３及び１５に貢献することが可能となる。

また、本実施形態により、統制、ガバナンス強化に寄与することができるので、ＳＤＧｓの目標１６に貢献することが可能となる。

［５．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、不動産販売管理装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

例えば、不動産販売管理装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて不動産販売管理装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部１０６などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部１０２を構成する。

また、このコンピュータプログラムは、不動産販売管理装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ Ｓｅｒｉａｌ Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ ａｎｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ－ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ－Ｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

また、不動産販売管理装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、不動産販売管理装置１００は、当該情報処理装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能付加に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

１００ 不動産販売管理装置
１０２ 制御部
１０２ａ 販売協定登録部
１０２ｂ 契約登録部
１０２ｃ 手数料計算部
１０２ｄ 手数料再計算部
１０２ｅ 画面表示制御部
１０４ 通信インターフェース部
１０６ 記憶部
１０６ａ データファイル
１０８ 入出力インターフェース部
１１２ 入力装置
１１４ 出力装置
２００ サーバ
３００ ネットワーク

Claims (8)

1. 制御部及び記憶部を備えた不動産販売管理装置であって、
   改定日、プロジェクト番号、手数料率、事業主の持分割合、販売会社の持分割合を含む販売協定データを前記記憶部に登録する販売協定登録手段と、
   プロジェクト番号、区画番号、契約日、販売価格を含む契約データを記憶部に登録する契約登録手段と、
   前記契約データに基づいて、前記販売協定データを参照して、手数料データを算出して前記記憶部に登録する手数料計算手段と、
   前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された場合に、前記記憶部に登録された対象の手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、前記記憶部に登録する手数料再計算手段と、
   を備えたことを特徴とする不動産販売管理装置。
2. 前記手数料データは、事業主への請求データ、販売会社への支払予定データ、及び自社売上予定データの少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産販売管理装置。
3. 前記販売協定データは、契約を獲得した会社が全額売上計上する区分であるバーサス区分の有無を含むことを特徴とする請求項１又は請求項２に記載の不動産販売管理装置。
4. 前記請求データは、請求依頼番号、発生日、事業主である請求先、プロジェクト番号、入金予定日、請求金額、請求データが確定したか否かを示す確定フラグを含み、
   当該請求データの請求金額は、契約データの販売金額×販売協定データの手数料率×事業主の持分比率で算出されることを特徴とする請求項２に記載の不動産販売管理装置。
5. 前記支払予定データは、支払依頼番号、発生日、預り元、販売会社である支払先、プロジェクト番号、支払予定日、支払金額、支払予定データが確定したか否かを示す送金確定フラグを含み、
   当該支払予定データの支払金額は、請求データの事業主の請求金額×販売協定データの販売会社の持分比率で算出されることを特徴とする請求項４に記載の不動産販売管理装置。
6. 前記自社売上予定データは、請求依頼番号、発生日、事業主である売上先、プロジェクト番号、入金予定日、売上金額、自社売上データが確定したか否かを示す仕訳連携フラグを含み、
   当該自社売上データの売上金額は、請求データの事業主の売上金額×販売協定データの自社の持分比率で算出されることを特徴とする請求項４に記載の不動産販売管理装置。
7. 制御部及び記憶部を備えた情報処理装置で実行される不動産販売管理方法であって、
   前記制御部において実行される、
   改定日、プロジェクト番号、手数料率、事業主の持分割合、販売会社の持分割合を含む販売協定データを前記記憶部に登録する販売協定工程と、
   プロジェクト番号、区画番号、契約日、販売価格を含む契約データを記憶部に登録する契約登録工程と、
   前記契約データに基づいて、前記販売協定データを参照して、手数料データを算出して前記記憶部に登録する手数料計算工程と、
   前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された場合に、前記手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、前記記憶部に登録する手数料再計算工程と、
   を含むことを特徴とする不動産販売管理方法。
8. 制御部及び記憶部を備えた情報処理装置で実行するための不動産販売管理プログラムであって
   前記制御部において、
   改定日、プロジェクト番号、手数料率、事業主の持分割合、販売会社の持分割合を含む販売協定データを前記記憶部に登録する販売協定工程と、
   プロジェクト番号、区画番号、契約日、販売価格を含む契約データを記憶部に登録する契約登録工程と、
   前記契約データに基づいて、前記販売協定データを参照して、手数料データを算出して前記記憶部に登録する手数料計算工程と、
   前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された場合に、前記手数料データについての赤伝票データを作成するとともに、前記販売協定データ及び／又は前記契約データが変更された新基準での手数料データである新基準データを作成して、前記記憶部に登録する手数料再計算工程と、
   を実行するための不動産販売管理プログラム。

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