JP2018156618A - 不動産活用支援装置、方法、及びコンピュータプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】現実に存在する購入希望に基づいて不動産を評価し、その評価に基づいた不動産の活用を支援することを目的とする。【解決手段】不動産活用支援装置１は、現実の購入希望に基づいて不動産を評価すると共に、当該不動産の活用を支援する装置であって、所定の不動産について、購入希望者による購入希望額を含む購入希望情報を記憶する購入希望情報記憶部１Ｄと、所定の不動産について、複数の評価方法に基づき、複数の査定額を算出する査定処理部（相場査定処理部１１、収益査定処理部１２、実需査定処理部１３と、所定の不動産に対する購入希望情報に基づき、複数の査定額ごとに、購入希望額が合致する購入希望情報の割合を算出する算出処理部１４とを有する。【選択図】図１

Description

本発明は、現実の購入希望に基づいて不動産を評価すると共に、当該不動産の活用を支援する技術に関する。

近時、建設業界では、消費増税や円安による資材費の高騰といったマイナス要因を抱えつつも、各種の補助金や過去最低水準を記録する住宅ローン金利など、戸建住宅や住宅用土地の販売はなお、後押しされている。

これに応じて不動産の取引も活発に行われているが、不動産の取引に馴染みのない者からすると、どのように不動産を評価してよいかわからなし、どのような不動産を活用することが最もメリットがあるのかが分からない。
一方で、不動産の売買価格等の評価は不透明な部分も多かった。

この点、特許文献１、２では、客観的な指標に基づいて不動産を評価するシステムが提案されている。

特開２０００−２２４８１号公報 特開２００３−２３３６６２号公報

しかしながら、上記特許文献記載のシステムは、公示価格などの静的な情報に基づいて不動産を評価するものに過ぎず、実際の需要に基づいた評価は提供されていなかった。即ち、資産として不動産を評価する場合には、公示価格などの情報に基づいた評価がなされればそれで十分であるが、不動産を活用したい者からすると、資産として評価よりも、現実に不動産を売買したり運用したりする際に、どの程度の額であればどのような可能性があるのかを把握したいという要求がある。

そこで、本発明は、現実に存在する購入希望に基づいて不動産を評価し、その評価に基づいた不動産の活用を支援することを目的とする。

上記目的を達成するため、本発明の一の観点に係る不動産活用支援装置は、現実の購入希望に基づいて不動産を評価すると共に、当該不動産の活用を支援する装置であって、所定の不動産について、購入希望者による購入希望額を含む購入希望情報を記憶する購入希望情報記憶手段と、上記所定の不動産について、複数の評価方法に基づき、複数の査定額を算出する査定処理手段と、上記所定の不動産に対する購入希望情報に基づき、上記複数の査定額ごとに、上記購入希望額が合致する購入希望情報の割合を算出する算出処理手段と、を有することを特徴とする。

また、上記査定処理手段は、上記所定の不動産について、相場に基づく相場査定を実行する相場査定処理手段と、上記所定の不動産について、予想収益に基づく収益査定を実行する収益査定処理手段と、上記所定の不動産について、実需に基づく実需査定を実行する実需査定処理手段と、によって構成されるものとしてもよい。

また、上記算出処理手段はさらに、上記相場査定、収益査定、及び実需査定の価格から、上記購入希望情報の割合に基づいた平均査定額を算出するものとしてもよい。

また、上記不動産の評価を要求するユーザが利用するユーザ端末と、ネットワークを介して通信可能に構成され、上記ユーザ端末から、上記所定の不動産の売却希望と共に、売却希望額を受け付ける売却希望額受付手段、をさらに有するものとしてもよい。

また、店舗毎の出店要項を記憶した出店要項記憶手段と、上記所定の不動産について、上記出店要項記憶手段を参照して、上記出店要項を満たす店舗を判別する判別処理手段と、上記出店要項を満たす店舗による予想収益を算出する収益情報処理手段と、上記ユーザ端末に対し、上記予想収益を提示する予想収益提示手段と、上記ユーザ端末から、上記所定の不動産における店舗の出店要求を受け付ける出店要求受付手段と、をさらに有するものとしてもよい。

また、上記ユーザ端末から受け付けた所定の不動産の売却希望と売却希望額を含む情報を記憶する売却希望情報記憶手段と、所定のウェブサイト上で、上記売却希望情報記憶手段に記憶されている売却希望情報を公開する公開手段と、上記公開されている売却希望情報に対するアクセス履歴を取得する履歴情報取得手段と、上記ユーザ端末に対して、上記売却希望情報に対するアクセス履歴を提供するアクセス履歴提供手段と、をさらに有するものとしてもよい。

また、本発明の別の観点に係る不動産活用支援方法は、現実の購入希望に基づいて不動産を評価すると共に、当該不動産の活用を支援する方法であって、所定の不動産について、購入希望者による購入希望額を含む購入希望情報を記憶する購入希望情報記憶手段、を有するコンピュータにより、上記所定の不動産について、複数の評価方法に基づき、複数の査定額を算出する処理と、上記所定の不動産に対する購入希望情報に基づき、上記複数の査定額ごとに、上記購入希望額が合致する購入希望情報の割合を算出する処理と、を実行することを特徴とする。

また、本発明のさらに別の観点に係るコンピュータプログラムは、現実の購入希望に基づいて不動産を評価すると共に、当該不動産の活用を支援するためのコンピュータプログラムであって、所定の不動産について、購入希望者による購入希望額を含む購入希望情報を記憶する購入希望情報記憶手段、を有するコンピュータに対し、上記所定の不動産について、複数の評価方法に基づき、複数の査定額を算出する処理と、上記所定の不動産に対する購入希望情報に基づき、上記複数の査定額ごとに、上記購入希望額が合致する購入希望情報の割合を算出する処理と、を実行させる。

本発明によれば、現実に存在する購入希望に基づいて不動産が評価され、ユーザはその評価に基づいて不動産の活用を実現することができる。

本発明の実施形態に係る不動産活用支援装置が備える機能を示した機能ブロック図である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、相場査定情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、収益査定情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、実需査定情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、購入希望情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、売却希望情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、出店要項情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置による処理の流れを示したシーケンス図である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置による処理の流れを示した処理フロー図である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、査定結果を示す画面の一例である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、売却希望額を入力する画面の一例である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、売却希望の詳細を入力する画面の一例である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、購入希望額を入力する画面の一例である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置において、購入希望の詳細を入力する画面の一例である。 本実施形態に係る不動産活用支援装置による処理の流れを示した処理フロー図である。

以下、本発明の実施形態に係る不動産活用支援装置について、図を参照して説明する。
本実施形態に係る不動産活用支援装置は、不動産の購入希望者や売却希望者のほか、自らが所有する不動産の評価を単に知りたい者など、幅広く不動産の客観的な評価を把握したいユーザの要求に応じて不動産を評価し、さらには当該不動産の有効な活用を支援する装置である。

図１に示されるように、本実施形態に係る不動産活用支援装置１は、インターネット等のネットワークＮＷを介して、ユーザが利用するユーザ端末２と通信可能に構成されている。
具体的に、不動産活用支援装置１はサーバコンピュータ等によって実現され、CPU（Central Processing Unit）、RAM（Random Access Memory）、ROM（Read Only Memory）、ハードディスクドライブといったハードウェア資源、CPUが実行するコンピュータプログラム等のソフトウェア資源により、相場査定情報記憶部１Ａ、収益査定情報記憶部１Ｂ、実需査定情報記憶部１Ｃ、購入希望情報記憶部１Ｄ、売却希望情報記憶部１Ｅ、出店要項情報記憶部１Ｆ、購入保証情報記憶部１Ｇ、アクセス履歴記憶部１Ｈ、相場査定処理部１１、収益査定処理部１２、実需査定処理部１３、算出処理部１４、判別処理部１５、収益情報処理部１６、履歴情報取得部１７、及び通信処理部１８からなる機能ブロックを構成する。

相場査定情報記憶部１Ａは、相場査定を行うために必要な情報を記憶した記憶部である。
ここで、相場査定とは、事例価格や公示価格等に基づいた取引において想定される額、あるいは実際に同様のケースで売買された額に基づいて不動産を評価し、その評価を査定額として算出するものである。

この相場査定情報記憶部１Ａには例えば、図２（ａ）に示されるように、査定額を試算するための基礎となる基本情報として、所定の住所地における土地の公示価格、過去の取引事例に基づく事例価格、周辺単価などが記憶されている。これらの価格に基づき、不動産の広さ等を反映させた基本価格が算出される。

また、土地の個別事情に応じて公示価格や事例価格を補正するための補正情報として、図２（ｂ）に示されるように、駅からの距離等の交通情報、前面道路、当該前面道路の舗装状況、土地の整形状態、土地形状、隣接地の情報などに対する係数が記憶されている。基本情報から算出された基本価格に対して、該当する補正情報の係数を乗算することにより、相場査定による査定額を算出することができる。

なお、図２に示した情報は一例であって、本発明の実施において、図２に記載の項目に限定されることはない。例えば、土地のみならず、建物も相場査定の対象となる場合のために、基本情報として、所定の住所地における建物の事例価格を記憶し、補正情報として、築年数や階数、鉄筋・木造の別などの情報を記憶する。

収益査定情報記憶部１Ｂは、収益査定を行うために必要な情報を記憶した記憶部である。
ここで、収益査定とは、不動産で店舗を運営させるなどした場合に、不動産所有者が得られるであろう収益に基づいて不動産を評価して、その評価を査定額として算出するものである。
この収益査定情報記憶部１Ｂには例えば、図３に示されるように、所定の店舗等によって収益を測った場合の予想収益、必要経費、還元利回りといった情報が記憶されている。

実需査定情報記憶部１Ｃは、実需査定を行うために必要な情報を記憶した記憶部である。
ここで、実需査定とは、不動産の購入を実際に希望する購入希望者の要求や、所定の住所地において実際に購入を検討すると考えられる顧客像などの実需に基づいて不動産を評価して、その評価を査定額として算出するものである。具体的に、不動産の購入を実際に希望する購入希望者の要求は、後述する購入希望情報記憶部１Ｄに記憶されているデータにより把握される。一方、実際に購入を検討すると考えられる顧客像は、査定対象の住所地が存するエリアの統計あるいは白書等から把握される。

この実需査定情報記憶部１Ｃには例えば、図４に示されるように、所定の住所地において実際に購入を検討すると考えられる顧客像に基づいた査定を行うために必要な情報として、所定の住所地が存するエリアにおける人口、年齢別人口割合、平均世帯収入といった情報、これらの過去における情報が記憶されている。実需査定において、人口や年齢別人口割合、平均世帯収入といった情報を勘案するのは、査定対象の不動産を購入する者の多くは当該不動産が存するエリアの者であることが多いことや、所定のエリアの者が不動産を購入する場合、相場査定にかかわらず、平均世帯収入等によって不動産を購入できる額の限度が自ずと決まってくることによる。また、過去の情報は、今後の不動産価格の見込みを判別するために用いることができ、人口の増加傾向や減少傾向を数値化し、当該数値を、査定額を算出するための係数として用いることで、不動産価格の動向を査定額に織り込むことができる。

購入希望情報記憶部１Ｄは、不動産の購入を希望する購入希望者及び当該購入希望者による購入希望の内容に関する情報を記憶した記憶部である。
この購入希望情報記憶部１Ｄには例えば、図５に示されるように、購入希望者ごとに、購入を希望する場所に係る希望地住所、購入希望価格、購入希望内容の詳細といった情報が記憶されている。
購入希望内容の詳細は例えば、土地形状、広さ、土地のみ又は建物付きの土地のいずれを希望するか、といったものである。

売却希望情報記憶部１Ｅは、不動産の売却を希望する売却希望者及び当該売却希望者による売却希望の内容に関する情報を記憶した記憶部である。
この売却希望情報記憶部１Ｅには例えば、図６に示されるように、売却希望者ごとに、売却を希望する場所に係る希望地住所、売却希望価格、売却希望内容の詳細といった情報が記憶されている。
売却希望内容の詳細は例えば、土地形状、広さ、建物の有無といったものである。

出店要項情報記憶部１Ｆは、所定の店舗の出店要項を記憶した記憶部である。
出店要項とは、所定の店舗を出店させるために要求される立地条件や仕様といった情報であり、当該出店要項に応じた不動産においてのみ、所定の不動産の出店が可能となる。
この出店要項情報記憶部１Ｆには例えば、図７に示されるように、出店要項として、所定の店舗毎に、出店を希望する希望地、必要とする土地面積、周辺環境（国道沿い等）が記憶されている。

購入保証情報記憶部１Ｇは、所定の不動産について、所定の額による売り出しがあれば確実に購入を保証することのできる購入希望情報を記憶した記憶部である。この購入保証情報記憶部１Ｇに記憶される購入希望情報は、不動産の転売業者等によって登録されるもので、購入を希望する業者ごとに、希望する不動産と購入希望額が記憶されている。
なお、この購入保証情報記憶部１Ｇに記憶される購入希望情報は、購入希望情報記憶部１Ｄに記憶されている購入希望情報とは異なり、後述する相場査定、収益査定、及び実需査定による査定や平均査定額、さらには購入希望割合の算定の基礎としては利用されない。

アクセス履歴記憶部１Ｈは、公開されている売却希望情報について、履歴情報取得部１７によって取得されたアクセス履歴を記憶する記憶部である。
このアクセス履歴記憶部１Ｈには、公開されている売却希望情報ごとに、いつ、どれだけのアクセス履歴があったか登録される。

相場査定処理部１１は、所定の不動産について相場査定による査定額を算出する処理を実行する。
この相場査定処理部１１は、ユーザから所定の不動産についての査定を要求された際に、相場査定情報記憶部１Ａを参照して、相場査定による査定額を算出する。具体的には例えば、ユーザから受け付けた査定対象の不動産の情報について、相場査定情報記憶部１Ａを参照し、指定された不動産が存する土地の事例価格があった場合に、当該事例価格を基本価格として取得する。そして、査定対象の不動産の詳細に基づき、該当する補正情報に応じた係数を基本価格に乗じて相場査定による査定額を算出する。

なお、公示価格や複数の事例価格が存することによって、複数の査定額が算出され得る場合には、複数の査定額のうちの最も高いものを、相場査定による査定額に決定する。ただし、他の例においては、複数の査定額があった場合に、その平均や最低額を相場査定による査定額と決定することもできる。

収益査定処理部１２は、所定の不動産について収益査定による査定額を算出する処理を実行する。
この収益査定処理部１２は、ユーザから所定の不動産についての査定を要求された際に、まず出店要項情報記憶部１Ｆを参照して、査定対象の不動産において出店可能な店舗を特定する。ユーザから受け付けた不動産の詳細な情報に基づき、出店の条件を満たす店舗が特定されると、収益査定情報記憶部１Ｂを参照して、出店可能な店舗による予想収益、必要経費、還元利回りといった情報を取得する。そして、予想収益から必要経費を差し引き、還元利回りで除すると、収益査定による査定額として、当該店舗による収益を把握することができる。

なお、本例では、出店要項情報記憶部１Ｆを参照した結果、複数の店舗の出店が可能であった場合に、最も収益の大きいものを収益査定による査定額とするが、これに限らず、全ての出店可能な店舗による収益の平均値を収益査定による査定額とすることもできる。
また、収益査定情報記憶部１Ｂには、不動産の詳細な情報に応じて、所定の店舗による予想収益、必要経費、還元利回りを補正するための補正情報として、不動産の詳細な情報に応じた係数を記憶されていてもよい。この場合、不動産の詳細な情報に応じて、予想収益等に係数を乗じ、不動産の詳細に応じた査定額を算出することができる。

実需査定処理部１３は、所定の不動産について実需査定による査定額を算出する処理を実行する。
この実需査定処理部１３は、ユーザから所定の不動産についての査定を要求された際に、まず購入希望情報記憶部１Ｄを参照して、査定を要求された不動産に対する購入希望情報の有無を判別する。その結果、査定を要求された不動産に対する購入希望情報があった場合には、当該購入希望情報に含まれる購入希望価格を実需査定による査定額とする。
なお、本例では、該当する購入希望情報が複数あった場合には、最も価格が大きいものを実需査定による査定額とするが、これに限らず、該当する購入希望情報に含まれる購入希望価格の平均値を実需査定による査定額とすることもできる。

一方、査定を要求された不動産に対する購入希望情報がなかった場合には、実需査定情報記憶部１Ｃを参照して、査定を要求された不動産が存するエリアにおける人口、年齢別人口割合、平均世帯収入といった情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行し、実需査定による査定額を算出する。具体的には例えば、査定を要求された不動産の利用目的が住居であった場合に、査定を要求された不動産が存するエリアの平均世帯年収に対し、所定の係数を乗じて一般的な住宅ローンによる借入額を算出し、年齢別人口割合等に基づく係数を乗じるなどし、これによって得られた額が実需査定による査定額となる。

算出処理部１４は、購入希望情報記憶部１Ｄを参照して、所定の不動産について算出された相場査定、収益査定、及び実需査定による査定額に基づき、査定額ごとに、購入希望額が合致する購入希望情報の割合を算出する。

例えば、査定対象となった不動産に対する相場査定による査定額が１２００万円、収益査定による査定額が１４００万円、実需査定による査定額が１５００万円であった場合、まず、これらの査定額のいずれかと購入希望額が一致する購入希望情報を特定する。その結果、査定対象の不動産について、購入希望額を１２００万円とする購入希望情報が５件、購入希望額を１４００万円とする購入希望情報が３件、購入希望額を１５００万円とする購入希望情報が２件あった場合、相場査定に合致する購入希望情報の割合は５０％、収益査定に合致する購入希望情報は３０％、収益査定に合致する購入希望情報は２０％と算出される。
これにより、いずれの査定による査定額であれば、取引が容易且つ迅速に成立し得るかを把握することができる。

なお、各査定額に一致する購入希望情報を特定する場合に、金額が厳密に一致することを条件とすると、一致する購入希望情報が少なくなるため、各査定額の前後５％など、各査定額に一定の割合を設定し、当該割合を含めた価格帯に合致する購入希望情報を特定するようにしてもよい。

また、算出処理部１４は、上述のとおり算出された割合に基づき、相場査定、収益査定、及び実需査定の査定額から平均査定額を算出する。
平均査定額は、相場査定、収益査定、及び実需査定による査定額に対し、購入希望情報の割合を乗じて合算したものである。上述の例であれば、平均査定額は、相場査定額１２００万円×５０％＋１４００万円×３０％＋１５００万円×２０％で１３２０万円と算出される。
この平均査定額により、相場査定、収益査定、及び実需査定という異なる算出の仕方を取る複数の査定額に対し、現実に存在する購入希望情報を反映させた査定額を把握することできる。

判別処理部１５は、査定対象の所定の不動産について、出店要項情報記憶部１Ｆを参照して、出店要項を満たす店舗を判別する
この判別処理部１５は、ユーザから受け付けた査定対象の不動産の情報に基づき、出店要項情報記憶部１Ｆを参照して、各店舗が要求する出店条件を満たすか否かを判別し、条件が満足する店舗を特定する。

また、判別処理部１５は、査定対象の不動産が出店要項を満たすことのできなかった店舗について、いずれの条件を満たせなかったかを特定し、条件の追加によって出店要項の具備が可能となる店舗を特定することができる。

収益情報処理部１６は、出店要項を満たす店舗による予想収益を算出する。
この収益情報処理部１６は、ユーザから受け付けた査定対象の不動産の情報に基づき、収益査定情報記憶部１Ｂを参照して、出店要項を満たす店舗を出店させた場合に得られるであろう収益を算出する。

履歴情報取得部１７は、公開されている売却希望物件に対するアクセス履歴を取得すると共に、取得したアクセス履歴をアクセス履歴記憶部１Ｈに登録する。さらに、通信処理部１８により、売却希望物件を登録しているユーザのユーザ端末２に対して、売却希望物件に対するアクセス履歴を定期的に提供する。
このユーザに対するアクセス履歴の提供は、不動産の売却希望者との媒介契約に基づき、不動産の売却の進捗状況を報告するものである。

なお、本例において、履歴情報取得部１７は、ユーザが登録した売却希望物件について売却の進捗状況を報告するための機能部であり、ほかに、売却希望物件について「お気に入り」に登録しているユーザの数や、実際に交渉にあたっているユーザの数などの情報を提供するものとしてもよい。

通信処理部１８は、ユーザ端末２との間でインターネット等のネットワークＮＷを介し、データの送受信を実行する処理部である。

ユーザ端末２は、不動産活用支援装置１によって提供されるシステムを利用し、所定の不動産査定を行うユーザが利用する端末である。このユーザ端末２は例えば、所謂パーソナルコンピュータ、データの送受信が可能なタブレット型あるいは携帯型端末等によって構成される。
なお、このユーザ端末２は、データの送受信処理を実行するウェブブラウザ等の通信処理部や、データの入出力を行ためのディスプレイや、タッチパネルあるいはキーボードといった入出力処理部を有している。

次に、本実施形態に係る不動産活用支援装置１による処理の流れについて、図８を参照して説明する。
なお、本実施形態に係る不動産活用支援装置１を利用したサービスの提供においては随時、所定のＷｅｂサイト等を介して、ユーザから不動産の購入希望登録を受け付けており、受け付けられた購入希望情報は購入希望情報記憶部１Ｄに登録される。この点、図７は、所定のＷｅｂサイト上において、購入希望情報を受け付ける画面の例であり、ユーザは購入希望情報として、各項目に係る情報を入力する。

不動産活用支援装置１は、ユーザ端末２から所定の不動産の査定の要求を受け付けると（Ｓ１０１）、これに応じて査定の処理を開始する。
なお、ユーザによる査定の要求においては、所定の不動産に係る情報として、不動産の所在地、建物の有無、広さ、前面道路など、不動産を特定する情報と共に査定額に影響し得る情報の提供が要求される。

ユーザから査定の要求を受け付けた不動産活用支援装置１はまず、相場査定処理部１１により、相場査定情報記憶部１Ａを参照して、相場査定による査定額を算出する（Ｓ１０２）。
具体的には、ユーザから受け付けた査定対象の不動産の情報について、ユーザから指定された不動産が存する場所の公示価格や事例価格を基本価格とし、不動産の詳細に基づいて、該当する補正情報に応じた係数を基本価格に乗じることによって算出される。

収益査定処理部１２は、収益査定による査定額を算出する処理を実行する（Ｓ１０３）。
具体的には、まず出店要項情報記憶部１Ｆを参照して、査定対象の不動産において出店可能な店舗を特定する。そして、ユーザから受け付けた不動産の詳細な情報に基づき、出店の条件を満たす店舗が特定されると、収益査定情報記憶部１Ｂを参照して、出店可能な店舗による予想収益、必要経費、還元利回りといった情報を取得する。さらに、予想収益から必要経費を差し引き、還元利回りで除すると、収益査定による査定額が算出される。

実需査定処理部１３は、実需査定による査定額を算出する処理を実行する（Ｓ１０４）。
この実需査定による査定額を算出する処理は、具体的には図９に示されるように、二段階の処理によって構成される。即ち、購入希望情報記憶部１Ｄを参照し、ユーザから査定の要求を受け付けた不動産について、当該不動産の購入を希望する購入希望情報の有無を判別する（Ｓ２０１）。
その結果、査定を要求された不動産に対する購入希望情報があった場合には、当該購入希望情報に含まれる購入希望価格を実需査定による査定額とする。なお、該当する購入希望情報が複数あった場合には、最も価格が大きいものを実需査定による査定額とする（Ｓ２０２）。

一方、査定を要求された不動産に対する購入希望情報がなかった場合には、実需査定情報記憶部１Ｃを参照して、査定を要求された不動産が存するエリアにおける人口、年齢別人口割合、平均世帯収入といった情報に基づき、所定の計算式に即した計算を実行し、実需査定による査定額を算出する（Ｓ２０３）。
具体的には、査定を要求された不動産が土地であって、その利用目的が住居であった場合に、査定を要求された不動産が存するエリアの平均世帯年収に対し、所定の係数を乗じて一般的な住宅ローンによる借入額を算出した上、年齢別人口割合等に基づく係数を乗じるなどし、これによって得られた額を実需査定による査定額とする（Ｓ２０４）。

相場査定、収益査定、及び実需査定による査定額が算出されると、算出処理部１４はまず、購入希望情報記憶部１Ｄを参照して、査定対象の不動産について算出された相場査定、収益査定、及び実需査定による査定額に基づき、査定額ごとに、購入希望額が合致する購入希望情報の割合を算出する（Ｓ１０５）。
そして、算出された割合に基づき、相場査定、収益査定、及び実需査定の査定額から平均査定額を算出する（Ｓ１０６）。ここで、平均査定額は、相場査定、収益査定、及び実需査定による査定額に対し、購入希望情報の割合を乗じて合算したものである。即ち、平均査定額は、購入希望情報の割合に基づく相場査定額の寄与分、収益査定の寄与分、及び実需査定による寄与分を合算して得られる。

一方、判別処理部１５は、査定対象の不動産について、出店要項情報記憶部１Ｆを参照して、出店要項を満たす店舗を判別する（Ｓ１０７）。即ち、ユーザから受け付けた査定対象の不動産の情報に基づき、出店要項情報記憶部１Ｆを参照して、各店舗が要求する出店条件を満たすか否かを判別し、条件が満足する店舗を特定する。
この際、判別処理部１５は、査定対象の不動産が出店要項を満たすことのできなかった店舗について、いずれの条件を満たせなかったかを特定し、条件の追加によって出店要項の具備が可能となる店舗と、具備が要求される条件を特定する。

さらに、収益情報処理部１６は、出店要項を満たす店舗による予想収益を算出する（Ｓ１０８）。
この収益情報処理部１６は、ユーザから受け付けた査定対象の不動産の情報に基づき、収益査定情報記憶部１Ｂを参照して、出店要項を満たす店舗を出店させた場合に得られるであろう収益を算出する。

以上の処理により、ユーザによって指定された不動産の査定が終了すると、図１０に示される査定結果画面がユーザ端末２に対して提供される。
この画面上には、ユーザから指定された不動産の所在地や詳細情報を任意に表示した上で、査定情報として、相場査定、収益査定、及び実需査定による査定額と購入希望割合、平均査定額、購入保証価格が表示されている。
ここで、購入保証価格は、購入保証情報記憶部１Ｇに登録されている購入希望情報であって、査定対象の不動産の購入を希望する購入希望情報の価格を表示したものである。なお、該当する購入希望情報が複数あった場合には、価格の最も高いものを選択的に表示するのが好適である。

また、画面上には収益情報として、出店要項を満たす店舗を出店した場合に予想される収益が表示されている。
さらに、補足情報として、出店要項を満たさない店舗についても、所定の条件を具備させることで出店が可能な店舗の情報が表示されている。

ユーザは、この査定結果画面を参照して、自らの希望に応じたアクションを取ることができる。
まず、ユーザが査定対象の不動産の所有者であった場合、売却を希望することができる。この場合、査定結果画面に設けられた「売却希望」ボタンを押下することにより、不動産活用支援装置１を利用したサービスを提供するサービス提供者に対し、不動産の売却を依頼することができる。

具体的に、ユーザ端末２上では、「売却希望」が押下されると図１１に示される画面に移行する。
この画面では、査定情報として、相場査定、収益査定、及び実需査定による査定額と購入希望割合、平均査定額、購入保証価格を参照しながら、不動産の売却希望価格を入力できるようになっている。
ユーザとしては、これらの情報を参照することにより、どの程度の額によってどの程度の売却の可能性があるかを把握することができる。例えば、売却希望額を購入希望割合の大きい査定額に合わせれば、他の査定額に合わせるよりも早く確実に売却できるであろうことが予想される。また、平均査定額は、各種の査定と実際の購入希望に基づいて合理的と考えられる額であることから、これを当初の売却希望額とするのもよい。さらに、短期に資金が必要な場合など、早急に不動産を売却したい場合には、売却希望額を購入保証価格とすることで、早急且つ確実に不動産を売却できる。

ユーザは、売却希望額を入力すると共に、詳細情報として、不動産の情報や氏名等を追加する。この詳細情報の入力は、図１２の例に示される画面から入力される。なお、各項目の情報について、不動産の査定を要求した際に入力されていた情報は自動的に反映されるようになっているのが好適である。

ユーザが売却希望額と詳細情報を入力し終え、「入力内容を送信する」ボタンを押下すると、不動産の売却希望に係る情報が不動産活用支援装置１に受け付けられ、売却希望情報記憶部１Ｅに登録される。

一方、ユーザが査定対象の不動産の購入を検討している者であった場合、不動産の購入を希望することができる。この場合、査定結果画面に設けられた「購入希望」ボタンを押下することにより、不動産活用支援装置１を利用したサービスを提供するサービス提供者に対し、不動産の購入希望を送信することができる。

具体的に、ユーザ端末２上では、「購入希望」が押下されると図１３に示される画面に移行する。
この画面では、査定情報として、相場査定、収益査定、及び実需査定による査定額と購入希望割合、平均査定額、購入保証価格を参照しながら、不動産の購入希望価格を入力できるようになっている。
ユーザとしては、これらの情報を参照することにより、どの程度の額によってどの程度の購入の可能性があるかを把握することができる。例えば、購入希望額を購入希望割合の大きい査定額に合わせれば、他の購入希望と競合して購入しにくいことが予想される。また、平均査定額は、各種の査定と実際の購入希望に基づいて合理的と考えられる額であることから、これを当初の購入希望額とするのもよい。

ユーザは、購入希望額を入力すると共に、詳細情報として、不動産の情報や氏名等を追加する。この詳細情報の入力は、図１４の例に示される画面から入力される。なお、各項目の情報について、不動産の査定を要求した際に入力されていた情報は自動的に反映されるようになっているのが好適である。

ユーザが購入希望額と詳細情報を入力し終え、「入力内容を送信する」ボタンを押下すると、不動産の購入希望に係る情報が不動産活用支援装置１に受け付けられ、購入希望情報記憶部１Ｄに登録される。

さらに、ユーザが査定対象の不動産を所有している者であって、当初より不動産によって収益をあげることを考えていたり、査定額から収益をあげたほうが不動産を有効活用できると考えたりした場合、所定の店舗の出店を希望するこができる。

具体的に、ユーザが出店可能な店舗毎に設けられた「出店希望」ボタンを押下すると、当該店舗の出店を希望する旨の情報が不動産活用支援装置１に対して送信される。これに応じて不動産活用支援装置１は、当該店舗に対してその旨を通知してユーザと店舗の間を仲介する。

不動産の査定後、ユーザから所定の不動産の売却希望を受け付けた場合、サービス提供者は法令上、不動産の売却の進捗状況について報告する義務を負う。図１５は、この報告の処理の流れを説明した図である。

ユーザから不動産の売却希望がなされ（Ｓ３０１）、不動産活用支援装置１がこれを受け付け（Ｓ３０２）、売却希望情報が売却希望情報記憶部１Ｅに登録されると（Ｓ３０３）、売却希望情報が所定のウェブサイト上に公開される（Ｓ３０４）。
なお、ウェブサイト上への公開においては適宜、売却希望情報のうちの所定の情報、具体的には売却希望者の氏名や連作先等が省かれて公開される。

売却希望情報が公開されると、履歴情報取得部１７は随時、公開されている売却希望物件に対するアクセス履歴を取得する（Ｓ３０５）。取得されたアクセス履歴はアクセス履歴記憶部１Ｈに登録される（Ｓ３０６）。

履歴情報取得部１７は、一定期間が経過すると（Ｓ３０７）、アクセス履歴記憶部１Ｈを参照して、通信処理部１８により、売却希望物件を登録しているユーザのユーザ端末２に対して、売却希望物件に対するアクセス履歴を提供する（Ｓ３０８）。
これにより、ユーザは、売却を希望した不動産の取引の進捗状況を把握することができる。

以上の本実施形態に係る不動産活用支援装置１によれば、不動産を購入したい者や売却したい者、あるいは単に不動産の評価を知りたい者に対して、現実の需要に即した査定額や、収益物件として活用した場合の予想収益など、不動産の活用に有用な評価を提供することができる。そして、当該情報をユーザが参照することにより、不動産を有効に活用することができる。
また、本実施形態に係る不動産活用支援装置１を介して、ユーザの不動産の売買や、店舗への不動産の提供を仲介することができる。

１ 不動産活用支援装置
１Ａ 相場査定情報記憶部
１Ｂ 収益査定情報記憶部
１Ｃ 実需査定情報記憶部
１Ｄ 購入希望情報記憶部
１Ｅ 売却希望情報記憶部
１Ｆ 出店要項情報記憶部
１Ｇ 購入保証情報記憶部
１Ｈ アクセス履歴記憶部
１１ 相場査定処理部
１２ 収益査定処理部
１３ 実需査定処理部
１４ 算出処理部
１５ 判別処理部
１６ 収益情報処理部
１７ 履歴情報取得部
１８ 通信処理部
２ ユーザ端末
ＮＷ ネットワーク

Claims (8)

1. 現実の購入希望に基づいて不動産を評価すると共に、当該不動産の活用を支援する装置であって、
   所定の不動産について、購入希望者による購入希望額を含む購入希望情報を記憶する購入希望情報記憶手段と、
   上記所定の不動産について、複数の査定額を算出する査定処理手段と、
   上記所定の不動産に対する購入希望情報に基づき、上記複数の査定額ごとに、上記購入希望額が合致する購入希望情報の割合を算出する算出処理手段と、を有する、
   ことを特徴とする不動産活用支援装置。
2. 上記査定処理手段は、
   上記所定の不動産について、相場に基づく相場査定を実行する相場査定処理手段と、
   上記所定の不動産について、予想収益に基づく収益査定を実行する収益査定処理手段と、
   上記所定の不動産について、実需に基づく実需査定を実行する実需査定処理手段と、によって構成される、
   請求項１記載の不動産活用支援装置。
3. 上記算出処理手段はさらに、上記相場査定、収益査定、及び実需査定の価格から、上記購入希望情報の割合に基づいた平均査定額を算出する、
   請求項２記載の不動産活用支援装置。
4. 上記不動産の評価を要求するユーザが利用するユーザ端末と、ネットワークを介して通信可能に構成され、
   上記ユーザ端末から、上記所定の不動産の売却希望と共に、売却希望額を受け付ける売却希望額受付手段、をさらに有する、
   請求項１乃至３いずれかの項に記載の不動産活用支援装置。
5. 店舗毎の出店要項を記憶した出店要項記憶手段と、
   上記所定の不動産について、上記出店要項記憶手段を参照して、上記出店要項を満たす店舗を判別する判別処理手段と、
   上記出店要項を満たす店舗による予想収益を算出する収益情報処理手段と、
   上記ユーザ端末に対し、上記予想収益を提示する予想収益提示手段と、
   上記ユーザ端末から、上記所定の不動産における店舗の出店要求を受け付ける出店要求受付手段と、をさらに有する、
   請求項４記載の不動産活用支援装置。
6. 上記ユーザ端末から受け付けた所定の不動産の売却希望と売却希望額を含む情報を記憶する売却希望情報記憶手段と、
   所定のウェブサイト上で、上記売却希望情報記憶手段に記憶されている売却希望情報を公開する公開手段と、
   上記公開されている売却希望情報に対するアクセス履歴を取得する履歴情報取得手段と、
   上記ユーザ端末に対して、上記売却希望情報に対するアクセス履歴を提供するアクセス履歴提供手段と、をさらに有する、
   請求項４又は５記載の不動産活用支援装置。
7. 現実の購入希望に基づいて不動産を評価すると共に、当該不動産の活用を支援する方法であって、
   所定の不動産について、購入希望者による購入希望額を含む購入希望情報を記憶する購入希望情報記憶手段、を有するコンピュータにより、
   上記所定の不動産について、複数の査定額を算出する処理と、
   上記所定の不動産に対する購入希望情報に基づき、上記複数の査定額ごとに、上記購入希望額が合致する購入希望情報の割合を算出する処理と、を実行する、
   ことを特徴とする不動産活用支援方法。
8. 現実の購入希望に基づいて不動産を評価すると共に、当該不動産の活用を支援するためのコンピュータプログラムであって、
   所定の不動産について、購入希望者による購入希望額を含む購入希望情報を記憶する購入希望情報記憶手段、を有するコンピュータに対し、
   上記所定の不動産について、複数の査定額を算出する処理と、
   上記所定の不動産に対する購入希望情報に基づき、上記複数の査定額ごとに、上記購入希望額が合致する購入希望情報の割合を算出する処理と、を実行させる、
   コンピュータプログラム。

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