JP2015022628A - 不動産投資シミュレーション装置、不動産投資シミュレーション方法及び該方法を実行することが可能なコンピュータプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】不動産を所有することによる投資効果、及び不動産を売却することによる投資効果をシミュレートして、熟練を要することなく最適な投資条件を短時間で特定することが可能な不動産投資シミュレーション装置、不動産投資シミュレーション方法及び該方法を実行することが可能なコンピュータプログラムを提供する。【解決手段】不動産を所有する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第一の入力値、及び不動産を売却する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第二の入力値の設定を受け付ける。第一の入力値に基づいて複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出し、第二の入力値に基づいて複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する。項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出し、算出した比較値の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する。【選択図】図３

Description

本発明は、不動産を所有することによる投資効果をシミュレートするとともに、所有する不動産を売却することによる投資効果をシミュレートして、両者を対比させながら投資条件を最適化することが可能な不動産投資シミュレーション装置、不動産投資シミュレーション方法及び該方法を実行することが可能なコンピュータプログラムに関する。

不動産は、融資の担保としての価値が高止まりしている我が国においては、現在において最も投資効果が期待できる投資対象としての地位を維持している。不動産に対する投資が有効であるか否かを判断するためには、不動産を所有する場合の収益と費用との収益性バランスだけでなく、所有する不動産を売却する場合の利益、損失及び機会損失等についても検討する必要がある。

不動産を所有することによる収益性は、収益還元法で求めた不動産の収益価格から、購入価格等の初期投資費用を差し引いたＮＰＶ（Ｎｅｔ
Ｐｒｅｓｅｎｔ Ｖａｌｕｅ：正味現在価値）に基づいて算出される。例えば不動産の収益価格を評価する収益還元法の１つに、ＤＣＦ法（Ｄｉｓｃｏｕｎｔｅｄ Ｃａｓｈ Ｆｌｏｗ：割引現在価値法）がある。

ＤＣＦ法では、不動産の賃料や駐車場代等の収入、及び修繕更新費、公租公課、保険料、管理費、光熱用水費等の支出を年単位で評価する。そして、各年の純収益と売却益とに複利現価率と呼ばれる係数１／（１＋ｒ）のi乗（ｒ：割引率、ｉ：年数）を乗じて、それぞれを現在価値に割り戻し、その総和を収益価格として算定する。現在価値に割り戻す理由は、調達資金の金利や不動産の運用リスク等により、経過年ごとに収益価格の価値が異なるため、全て同じ時点とみなして評価する必要があるためである。

ＤＣＦ法では、将来の運用期間における賃料や駐車場代等の収入、及び修繕更新費、公租公課、保険料、管理費、光熱用水費等の支出を設定することにより、収益価格を算定する。ところで、将来の収入及び支出には不確実さがあるため、不動産の収益価格を算定する場合にはリスク管理の観点から不確実さを考慮する必要がある。

将来の不確実さを考慮するため、例えば割引率ｒを無リスク金利にリスクプレミアム分を加えたものとして、各年の純収益と売却益とを低く評価する方法がある。他にも、将来の収入及び支出の推移を示す複数のシナリオについて、それぞれのシナリオの生起確率を設定し、収益価格の確率分布を求める方法がある。

また、賃料や空室率等の不確実な条件を確率変数として、ＤＣＦ法にモンテカルロシミュレーションを適用する方法もある。この方法はモンテカルロＤＣＦ法、あるいはダイナミックＤＣＦ法（ＤＤＣＦ法）と呼ばれている。なお、上記の各方法を組み合わせる方法も提案されている。

特許文献１には、複数の保有不動産の各々について、不動産の保有継続を前提とした有効利用判定処理と、不動産の売却を前提とした有効利用判定処理とを別個に行い、最適な利用転換時期における不動産価値及び最適売却時期における不動産価値を求める不動産最適組み替え判断システムが開示されている。特許文献１では、既に保有している複数の不動産による収益が最大となるように、複数の不動産の最適な組み替えを判断する。

また、特許文献２には、不動産を一定期間保有した場合の平均収益率を用いて、将来の不動産の収益率の変化の傾向を把握し、不動産の最適な売買タイミングシグナルを作成する不動産投資の売買タイミングシグナル作成装置が開示されている。特許文献２では、過去の収益率の変化の方向性から将来の収益率の変化の傾向を予測することで、不動産の最適な売買タイミングを推定することができる。

さらに、例えば非特許文献１では、投資ソフト開発センターが開発した不動産投資支援ソフトウェアである「ＡｓｓｅｔＲａｎｋ Ｓｉｍｕｌａｔｏｒ」の機能が開示されている。非特許文献１では、投資物件ごとに１〜１０の１０段階評価を算出し、投資開始年、売却年の月単位でのシミュレーションを行うことができる。

特開２００４−１３３５１７号公報 特開２００２−３７３２５０号公報

「アセットランクシミュレーター」、[online]、投資ソフト開発センター、平成２５年７月１日検索、インターネット（URL:http://assetranksimulator.com/）

特許文献１では、既に保有している複数の不動産による収益が最大となるように、複数の不動産の最適な組み替えを判断する。したがって、ポートフォリオ全体として収益の最大化を図ることはできるが、投資対象となる不動産が、どういう投資条件であれば投資効率が最大となるかを検討することはできず、個々の不動産の投資条件を調整することにより、最適な利用転換時期及び最適な売却時期のシミュレーションを行うものではない。したがって、個々の不動産に投資するべきか否かを判断することはできないという問題点があった。

また、特許文献２では、過去から現在に至る収益率の変化に基づいて将来の動向を予測するので、最適な売買タイミングを推定することはできるものの、投資に見合うか否かを客観的に判断するための指標は開示されていない。したがって、最終的に作成された売買タイミングシグナルを見るだけでは、熟練者でない限り、投資対象となる不動産が投資に見合うか否かを判断することが困難であるという問題点があった。

また、非特許文献１では、１０段階で評価が算出されるものの、設定するのは不動産を購入して保有する場合のキャッシュフローに関する項目のみであり、売却時のキャッシュフローに関する項目が含まれていない。したがって、投資対象となる不動産をいつまで保有し、どの時点で売却すれば投資効果が最も高いかというシミュレーションを行うことができないという問題点があった。

しかも、１０段階評価の算出には、ユーザ自らが設定した値を使用しており、客観性がない。したがって、算出した１０段階評価は、不動産に投資するべきか否かの判断指標として用いるには信頼性が乏しいという問題点もあった。

本発明は斯かる事情に鑑みてなされたものであり、不動産を所有することによる投資効果をシミュレートするとともに、所有する不動産を売却することによる投資効果をシミュレートして、両者を対比させながら、熟練を要することなく最適な投資条件を短時間で特定することが可能な不動産投資シミュレーション装置、不動産投資シミュレーション方法及び該方法を実行することが可能なコンピュータプログラムを提供することを目的とする。

上記目的を達成するために第１発明に係る不動産投資シミュレーション装置は、投資対象となる不動産を所有する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第一の入力値の設定を受け付ける第一の入力値設定手段と、前記不動産を売却する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第二の入力値の設定を受け付ける第二の入力値設定手段と、設定を受け付けた第一の入力値に基づいて、前記不動産を所有する場合の予想収益に関する複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出する所有評価算出手段と、設定を受け付けた第二の入力値に基づいて、前記不動産を売却する場合の予想収益に関する複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する売却評価算出手段と、項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出する比較値算出手段と、算出した比較値の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力するメッセージ出力手段とを備えることを特徴とする。

また、第２発明に係る不動産投資シミュレーション装置は、第１発明において、前記係数は、項目ごとに相異なっており、前記メッセージ出力手段は、前記比較値が同一である場合には、前記係数の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力することが好ましい。

また、第３発明に係る不動産投資シミュレーション装置は、第１又は第２発明において、前記メッセージを前記項目及び前記評価値に対応付けて記憶するメッセージ記憶手段を備え、前記メッセージ出力手段は、記憶されているメッセージを出力することが好ましい。

また、第４発明に係る不動産投資シミュレーション装置は、第１乃至第３発明のいずれか１つにおいて、前記第一の項目の評価値及び前記第二の項目の評価値を、一の画面上で表示するよう出力する評価値出力手段を備えることが好ましい。

また、第５発明に係る不動産投資シミュレーション装置は、第１乃至第４発明のいずれか１つにおいて、前記所有評価算出手段は、前記第一の入力値及び前記第二の入力値の一部に基づいて前記複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出し、前記売却評価算出手段は、前記第一の入力値の一部及び前記第二の入力値に基づいて前記複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出することが好ましい。

次に、上記目的を達成するために第６発明に係る不動産投資シミュレーション方法は、不動産の投資適格を判断する評価値を算出して出力する不動産投資シミュレーション装置で実行することが可能な不動産投資シミュレーション方法であって、前記不動産投資シミュレーション装置は、投資対象となる不動産を所有する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第一の入力値の設定を受け付ける工程と、前記不動産を売却する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第二の入力値の設定を受け付ける工程と、設定を受け付けた第一の入力値に基づいて、前記不動産を所有する場合の予想収益に関する複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出する工程と、設定を受け付けた第二の入力値に基づいて、前記不動産を売却する場合の予想収益に関する複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する工程と、項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出する工程と、算出した比較値の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する工程とを含むことを特徴とする。

また、第７発明に係る不動産投資シミュレーション方法は、第６発明において、前記係数は、項目ごとに相異なっており、前記不動産シミュレーション装置は、前記比較値が同一である場合には、前記係数の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する工程を含むことが好ましい。

また、第８発明に係る不動産投資シミュレーション方法は、第６又は第７発明において、前記不動産投資シミュレーション装置は、前記メッセージを前記項目及び前記評価値に対応付けて記憶する工程を含み、記憶されているメッセージを出力することが好ましい。

また、第９発明に係る不動産投資シミュレーション方法は、第６乃至第８発明のいずれか１つにおいて、前記不動産投資シミュレーション装置は、前記第一の項目の評価値及び前記第二の項目の評価値を、一の画面上で表示するよう出力する工程を含むことが好ましい。

また、第１０発明に係る不動産投資シミュレーション方法は、第６乃至第９発明のいずれか１つにおいて、前記不動産投資シミュレーション装置は、前記第一の入力値及び前記第二の入力値の一部に基づいて前記複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出し、前記第一の入力値の一部及び前記第二の入力値に基づいて前記複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出することが好ましい。

次に、上記目的を達成するために第１１発明に係るコンピュータプログラムは、不動産の投資適格を判断する評価値を算出して出力する不動産投資シミュレーション装置で実行することが可能なコンピュータプログラムであって、前記不動産投資シミュレーション装置を、投資対象となる不動産を所有する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第一の入力値の設定を受け付ける第一の入力値設定手段、前記不動産を売却する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第二の入力値の設定を受け付ける第二の入力値設定手段、設定を受け付けた第一の入力値に基づいて、前記不動産を所有する場合の予想収益に関する複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出する所有評価算出手段、設定を受け付けた第二の入力値に基づいて、前記不動産を売却する場合の予想収益に関する複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する売却評価算出手段、項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出する比較値算出手段、及び算出した比較値の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力するメッセージ出力手段として機能させることを特徴とする。

また、第１２発明に係るコンピュータプログラムは、第１１発明において、前記係数は、項目ごとに相異なっており、前記メッセージ出力手段を、前記比較値が同一である場合には、前記係数の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する手段として機能させることが好ましい。

また、第１３発明に係るコンピュータプログラムは、第１１又は第１２発明において、前記不動産投資シミュレーション装置を、前記メッセージを前記項目及び前記評価値に対応付けて記憶するメッセージ記憶手段として機能させ、前記メッセージ出力手段を、記憶されているメッセージを出力する手段として機能させることが好ましい。

また、第１４発明に係るコンピュータプログラムは、第１１乃至第１３発明のいずれか１つにおいて、前記不動産投資シミュレーション装置を、前記第一の項目の評価値及び前記第二の項目の評価値を、一の画面上で表示するよう出力する評価値出力手段として機能させることが好ましい。

また、第１５発明に係るコンピュータプログラムは、第１１乃至第１４発明のいずれか１つにおいて、前記所有評価算出手段を、前記第一の入力値及び前記第二の入力値の一部に基づいて前記複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出する手段として機能させ、前記売却評価算出手段を、前記第一の入力値の一部及び前記第二の入力値に基づいて前記複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する手段として機能させることが好ましい。

第１発明、第６発明及び第１１発明では、投資対象となる不動産を所有する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第一の入力値、及び不動産を売却する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第二の入力値の設定を受け付ける。設定を受け付けた第一の入力値に基づいて不動産を所有する場合の予想収益に関する複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出し、設定を受け付けた第二の入力値に基づいて不動産を売却する場合の予想収益に関する複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する。項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出し、算出した比較値の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する。不動産を所有する場合の投資効率だけでなく、不動産を売却する場合の投資効率も算出してシミュレートするため、購入して売却するまでの全体として取得キャッシュ及び投資効率を最大化する投資条件を特定することができる。また、評価値だけで評価せず、重要度の重み付けをした比較値を算出し、比較値の小さい項目、すなわち評価の低い項目に対応するメッセージを出力することができる。

第２発明、第７発明及び第１２発明では、係数は、項目ごとに相異なっており、比較値が同一である場合には、係数の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する。重要度を示す係数が項目ごとに相異なっているので、比較値が同一の場合であっても係数は互いに相違している。したがって、各項目は必ず順位付けすることができ、評価の低い順に各項目に対応するメッセージを出力することができる。

第３発明、第８発明及び第１３発明では、メッセージを項目及び評価値に対応付けて記憶しているので、項目ごとに評価値に応じたメッセージを出力することができる。

第４発明、第９発明及び第１４発明では、第一の項目の評価値及び第二の項目の評価値を、一の画面上で表示するよう出力するので、投資対象となる不動産を所有する場合の投資効率を評価する評価値と該不動産を売却する場合の投資効率を評価する評価値とを、一の画面上に並べて表示させることができ、両者のバランスを目視で確認しながら、特に熟練を要することなく容易に最適な投資条件を特定することが可能となる。

第５発明、第１０発明及び第１５発明では、第一の入力値及び第二の入力値の一部に基づいて、複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出し、第一の入力値の一部及び第二の入力値に基づいて、複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出するので、投資対象となる不動産を所有する場合及び売却する場合の両方の場合について、互いにリンクする投資条件を含めて評価値を算出することができ、一方の評価値を高め、他方の評価値を下げる投資条件が存在する場合であっても、最適な投資条件を容易に特定することが可能となる。

本発明によれば、項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出し、算出した比較値の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する。不動産を所有する場合の投資効率だけでなく、不動産を売却する場合の投資効率も算出してシミュレートするため、購入して売却するまでの全体として取得キャッシュ及び投資効率を最大化する投資条件を特定することができる。また、評価値だけで評価せず、重要度の重み付けをした比較値を算出し、比較値の小さい項目、すなわち評価の低い項目に対応するメッセージを出力することができる。

本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置の構成を模式的に示すブロック図である。 本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置の記憶装置のメッセージ記憶部のデータ構成の例示図である。 本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置の機能ブロック図である。 本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置の評価値の算出結果を出力するための表形式のデータの例示図である。 本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置の評価値の算出結果を出力するためのレーダチャートの画像データの例示図である。 本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置の、ある評価値に対して出力されるメッセージ一覧の例示図である。 本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置の算出された比較値の例示図である。 本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置のＣＰＵの処理手順を示すフローチャートである。

以下、本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置について、図面に基づいて具体的に説明する。以下の実施の形態は、特許請求の範囲に記載された発明を限定するものではなく、実施の形態の中で説明されている特徴的事項の組み合わせの全てが解決手段の必須事項であるとは限らないことは言うまでもない。

また、本発明は多くの異なる態様にて実施することが可能であり、実施の形態の記載内容に限定して解釈されるべきものではない。実施の形態を通じて同じ要素には同一の符号を付している。

以下の実施の形態では、コンピュータシステムにコンピュータプログラムを導入した装置について説明するが、当業者であれば明らかな通り、本発明はその一部をコンピュータで実行することが可能なコンピュータプログラムとして実施することができる。したがって、本発明は、投資条件を変更しながら不動産投資のシミュレーションを実行する不動産投資シミュレーション装置というハードウェアとしての実施の形態、ソフトウェアとしての実施の形態、又はソフトウェアとハードウェアとの組み合わせの実施の形態をとることができる。コンピュータプログラムは、ハードディスク、ＤＶＤ、ＣＤ、光記憶装置、磁気記憶装置等の任意のコンピュータで読み取ることが可能な記録媒体に記録することができる。

図１は、本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置の構成を模式的に示すブロック図である。本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置１は、サーバとして機能し、ネットワーク網２を介して、複数のユーザ端末３とデータ通信することが可能に接続されている。不動産投資シミュレーション装置１は、少なくともＣＰＵ（中央演算装置）１１、メモリ１２、記憶装置１３、Ｉ／Ｏインタフェース１４、ビデオインタフェース１５、可搬型ディスクドライブ１６、通信インタフェース１７及び上述したハードウェアを接続する内部バス１８で構成されている。

ＣＰＵ１１は、内部バス１８を介して不動産投資シミュレーション装置１の上述したようなハードウェア各部と接続されており、上述したハードウェア各部の動作を制御するとともに、記憶装置１３に記憶されたコンピュータプログラム１００に従って、種々のソフトウェア的機能を実行する。メモリ１２は、ＳＲＡＭ、ＳＤＲＡＭ等の揮発性メモリで構成され、コンピュータプログラム１００の実行時にロードモジュールが展開され、コンピュータプログラム１００の実行時に発生する一時的なデータ等を記憶する。

記憶装置１３は、内蔵される固定型記憶装置（ハードディスク）、ＲＯＭ等で構成されている。記憶装置１３に記憶されたコンピュータプログラム１００は、プログラム及びデータ等の情報を記録したＤＶＤ、ＣＤ−ＲＯＭ等の可搬型記録媒体９０から、可搬型ディスクドライブ１６によりダウンロードされ、実行時には記憶装置１３からメモリ１２へ展開して実行される。もちろん、通信インタフェース１７を介して接続されている外部コンピュータからダウンロードされたコンピュータプログラムであっても良い。

記憶装置１３は、出力するメッセージを項目及び評価値に対応付けて記憶するメッセージ記憶部１３１を備えている。図２は、本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置１の記憶装置１３のメッセージ記憶部１３１のデータ構成の例示図である。本実施の形態では、項目ごとの評価値は、０．５点刻みで０〜１０点で算出される。図２に示すように、項目ごとの評価値を適当な範囲に分別し、項目及び分別した評価値の範囲ごとに、出力するメッセージを対応付けて記憶してある。メッセージには、評価値の大小だけでなく、評価値が小さい場合には改善するべきポイントを含めておくことが好ましい。

図１に戻って、通信インタフェース１７は内部バス１８に接続されており、インターネット、ＬＡＮ、ＷＡＮ等の外部のネットワーク網２に接続されることにより、ユーザ端末３等とデータ通信を行うことが可能となっている。本実施の形態では、ユーザ端末３にブラウザをインストールしておき、インターネット経由で不動産投資シミュレーション装置１とデータ通信する。

Ｉ／Ｏインタフェース１４は、キーボード２１、マウス２２等の入力装置と接続され、設定データ、メンテナンス用データ等の入力を受け付ける。ビデオインタフェース１５は、ＣＲＴディスプレイ、液晶ディスプレイ等の表示装置２３と接続され、設定やメンテナンスに伴う所定の画像を表示する。なお、本実施の形態では、シミュレーションを実行するための設定データは、通信インタフェース１７を介してデータ通信することが可能に接続されたユーザ端末３から入力を受け付ける。シミュレーション結果は、通信インタフェース１７を介してデータ通信することが可能に接続されたユーザ端末３へ送信される。

図３は、本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置１の機能ブロック図である。図３において、不動産投資シミュレーション装置１の第一入力値受信部３０１は、投資対象となる不動産を所有する場合の投資効率を算出するために必要な複数の入力値（第一の入力値）を、入力を受け付けたユーザ端末３から受信する。具体的には、投資対象となる不動産の物件名、住所、構造、用途地域、総戸数等に加えて、固定資産税、所得税等の租税公課、管理費、水道光熱費等の支出に関連する情報、及び家賃下落率、空室率等の該不動産を所有することによる収益に関連する情報を、入力を受け付けたユーザ端末３から受信する。

また、第二入力値受信部３０２は、不動産を売却する場合の投資効率を算出するために必要な複数の入力値（第二の入力値）を、入力を受け付けたユーザ端末３から受信する。具体的には、想定売却利回り、利回り年変化率等を、入力を受け付けたユーザ端末３から受信する。

所有評価算出部３０３は、第一入力値受信部３０１で受信した入力値に基づいて不動産を所有する場合の予想収益に関する複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出する。もちろん、項目によっては、第二入力値受信部３０２で受信した入力値の一部を参照して算出しても良い。

同様に売却評価算出部３０４は、第二入力値受信部３０２で受信した入力値に基づいて不動産を売却する場合の予想収益に関する複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する。もちろん、項目によっては、第一入力値受信部３０１で受信した入力値の一部を参照して算出しても良い。

本実施の形態では、不動産を所有する場合の予想収益に関する第一の項目として、満室表面利回り、純収益利回り、所有時税引前キャッシュフロー（ＣＦ）、所有時税引後キャッシュフロー（ＣＦ）、借入金比率、債務回収比率を算出する。「満室表面利回り」とは、所有する不動産の貸室が満室である場合の利回りを意味する。「純収益利回り」とは、賃料収入の総額から費用を差し引いた場合の利回りを意味する。

「所有時税引前キャッシュフロー」とは、純収益利回りから借入金の返済金額を差し引いた金額を意味する。「所有時税引後キャッシュフロー」とは、所有時税引前キャッシュフローから税金関連費用を差し引いた金額を意味する。「借入金比率」とは、物件の購入金額と借入金との比率を意味する。「債務回収比率」とは、年間の純収益が、年間の元利返済額の何倍あるかを示す比率を意味する。

また、不動産を売却する場合の予想収益に関する第二の項目として、自己資金の回収期間、売却時税引後キャッシュフロー（ＣＦ）、１年当たりの投資業績、投資利回りを算出する。「自己資金の回収期間」とは、所有時税引後キャッシュフロー（ＣＦ）の累計額が自己資金を上回るまでの期間を意味する。

「売却時税引後キャッシュフロー」とは、想定売却額から借入金残高、売却に伴う諸費用、及び税金を差し引いた金額を意味する。「１年当たりの投資業績」とは、売却時税引後キャッシュフロー（ＣＦ）に自己資金の所有時税引後キャッシュフロー（ＣＦ）の累計額を加算した金額から自己資金、繰上返済金を差し引いた金額を１年当たりにならした金額を意味する。「投資利回り」とは、自己資金と繰上返済金との合計に対する１年当たりの投資業績の比率を意味する。

実際には、算出した比率や金額を変換する基準となる基準値と比較して０．５点刻みで０〜１０点に変換する。つまり、各項目について、最高点１０点、最低点０点で評価値を算出することになる。本実施の形態では、評価値を０．５点刻みとしているが、特にこれに限定されるものではない。

評価値出力部３０５は、所有評価算出部３０３及び売却評価算出部３０４で算出した評価値を、一の画面上に表示するよう出力する。例えば、ユーザ端末３で表として表示できるよう表形式のデータを生成して送信する。

図４は、本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置１の評価値の算出結果を出力するための表形式のデータの例示図である。図４に示すように、項目ごとに１０点満点で算出された評価値が、総和である総合評価値とともに表形式で表示されている。評価値出力部３０５は、通信インタフェース１７を介してデータ通信することが可能に接続されているユーザ端末３へ、算出結果として図４に示す表形式のデータあるいは表形式に表示する画像データを送信（出力）する。

なお、評価値をレーダチャートとして表示するよう出力しても良い。すなわち、全項目の評価値を、一の画面上で比較することができるよう、レーダチャートを生成し、画像データとしてユーザ端末３に送信することで、ユーザは、評価値の大小を一の画面を目視するだけで確認することができる。

図５は、本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置１の評価値の算出結果を出力するためのレーダチャートの画像データの例示図である。図５に示すように、不動産を所有する場合の予想収益に関する第一の項目の評価値を右側に集中して表示し、不動産を売却する場合の予想収益に関する第二の項目の評価値を左側に集中して表示している。これにより、一目で、どの項目の評価値が小さいか確認することが可能となる。また、所有する場合に関しては高い評価であるにもかかわらず売却する場合に関しては低い評価である、というように全体の傾向を一目で把握することもできる。

図３に戻って、比較値算出部３０６は、第一の項目及び第二の項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出する。ここで、重要度を示す係数は、事前に項目ごとに設定し、記憶装置１３に記憶しておく。そして、各項目の評価値に各項目の重要度を示す係数を乗算して、各項目について比較値を算出する。

メッセージ出力部３０７は、算出した比較値の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する。具体的には、項目及び評価値をキー情報としてメッセージ記憶部１３１を検索し、対応するメッセージを抽出し、抽出されたメッセージを項目と対応付けてユーザ端末３へ送信する。メッセージは、全項目について抽出して送信しても良いし、一部の項目、例えば比較値の小さい順に３つの項目についてのみ抽出して送信しても良い。

図６は、本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置１の、ある評価値に対して出力されるメッセージ一覧の例示図である。図６の例では、全ての項目について評価値に応じたメッセージが出力されている。これにより、熟練を要することなく短時間で最適な投資条件を特定するようシミュレートすることができる。

なお、図６の例では、「☆」印の付与されている「所有時税引前ＣＦ」、「所有時税引後ＣＦ」、「売却時税引後ＣＦ」の３つの項目が表示態様を変えて表示されるようにしている。例えば「☆」印の付与されている項目のメッセージだけ赤字で表示する、あるいは点滅表示させることにより、ユーザが着目するよう誘導する。つまり、比較値の小さい項目、すなわち改善する必要性が高い項目について、優先的に投資条件を変更することにより、熟練を要することなく短時間でシミュレーションの総合評価を改善することができる。

なお、重要度を示す係数は、項目ごとに相異なる値に設定することが好ましい。重要度を示す係数が同一である項目がある場合、その項目の評価値が同一であれば比較値も同一になるので、項目の順位づけをすることができない場合が生じるおそれがあるからである。

比較値が同一である場合には、重要度を示す係数の小さい順に、すなわち重要度が高い順に、一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力すればよい。上述のように、重要度を示す係数を全ての項目について互いに相異なる値としておくことにより、比較値が同一であっても必ず順位付けをすることができ、確実に所定数のメッセージを出力することが可能となる。

図７は、本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置１の算出された比較値の例示図である。図７の例では、評価値が０点である項目が４つあるため、評価値に重要度を示す係数を乗算した比較値も４つの項目で０点となっている。従来の方法では、これらの項目に順位付けをすることはできず、例えば比較値の小さい順に３つの項目を選択することができなかった。

しかし、本実施の形態では、重要度を示す係数が項目ごとに相異なっているので、比較値が同一である場合であっても項目の順位付けをすることができる。つまり、比較値が同一であっても重要度を示す係数の小さい順に所定数の項目を選択し、選択された項目についてのみメッセージを出力する、あるいは表示態様を変えて表示されるようにすることができる。図７の例では、表示色を赤色に変えて表示されるようにしている。

また、従来とは異なり本実施の形態では、不動産を所有する場合と売却する場合の両方のバランスを取りながら総合評価を改善するようシミュレートすることができる。例えば不動産を所有する場合の予想収益に関する項目「借入金比率」は、比率が高くなるほど借入金の返済リスクが高くなるので評価値は下がる。したがって、不動産を所有するという観点からは、借入金を減ずる、すなわち自己資金を増加させるほど良い、ということになる。

それに対して、不動産を売却する場合の予想収益に関する項目「自己資金の回収期間」は、借入金比率が高いほど自己資金の回収期間は短くなるため、評価値が上がる。つまり、借入金を減ずることにより自己資金が増大した場合、回収期間は長期化するため、評価値が下がることになる。したがって、レーダチャートを見ながら、両者のランディングポイントを見つけるよう自己資金を調整する必要がある。

また、不動産の売却をする場合の予想収益に関する項目「投資利回り」は、自己資金が少なく、投資業績が高いほど評価値が上がる。したがって、この項目も自己資金の大小によって評価値が変動するため、単に不動産を所有するという観点から評価値を高めるよう自己資金を調整するだけでは、総合評価は高くならない。つまり、１つの投資条件を変更することにより、ある項目については評価値が上がるものの、他の項目については評価値が下がる場合が生じるため、ユーザは、レーダチャート等を目視しながら投資条件を調整することになる。

図８は、本発明の実施の形態に係る不動産投資シミュレーション装置１のＣＰＵ１１の処理手順を示すフローチャートである。不動産投資シミュレーション装置１のＣＰＵ１１は、投資対象となる不動産を所有する場合の投資効率を算出するために必要な複数の入力値（第一の入力値）を、入力を受け付けたユーザ端末３から受信する（ステップＳ８０１）。具体的には、投資対象となる不動産の物件名、住所、構造、用途地域、総戸数等に加えて、固定資産税、所得税等の租税公課、管理費、水道光熱費等の支出に関連する情報、及び家賃下落率、空室率等の該不動産を所有することによる収益に関連する情報を、入力を受け付けたユーザ端末３から受信する。

ＣＰＵ１１は、不動産を売却する場合の投資効率を算出するために必要な複数の入力値（第二の入力値）を、入力を受け付けたユーザ端末３から受信する（ステップＳ８０２）。具体的には、想定売却利回り、利回り年変化率等を受信する。

ＣＰＵ１１は、ステップ８０１で受信した入力値（第一の入力値）に基づいて不動産を所有する場合の予想収益に関する複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出する（ステップＳ８０３）。もちろん、項目によっては、ステップＳ８０２で受信した入力値（第二の入力値）の一部を参照して算出しても良い。

同様にＣＰＵ１１は、ステップＳ８０２で受信した入力値（第二の入力値）に基づいて不動産を売却する場合の予想収益に関する複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する（ステップＳ８０４）。もちろん、項目によっては、ステップＳ８０１で受信した入力値（第一の入力値）の一部を参照して算出しても良い。

本実施の形態では、算出した比率や金額を変換の基準となる基準値と比較して０．５点刻みで０〜１０点に変換する。つまり、各項目について、最高点１０点、最低点０点で評価値を算出することになる。具体的には、項目ごとに受信した入力値に基づいて算出された比率や金額と基準値との関係を、関数、変換テーブル等として記憶しておき、評価値を特定すれば良い。

ＣＰＵ１１は、算出した評価値に基づいて総合評価値を算出し（ステップＳ８０５）、算出した総合評価値を各項目の評価値とともに入力値の入力を受け付けたユーザ端末３へ送信する（ステップＳ８０６）。もちろん、レーダチャートを作成し、算出結果としてユーザ端末３で表示することが可能な画像データとして送信しても良い。

ＣＰＵ１１は、第一の項目及び第二の項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出する（ステップＳ８０７）。本実施の形態では、重要度を示す係数は、事前に項目ごとに設定し、記憶装置１３に記憶しておく。そして、各項目の評価値に各項目の係数を乗算して、各項目について比較値を算出する。

ＣＰＵ１１は、算出した比較値の小さい順に項目を順位付け（ソート）する（ステップＳ８０８）。ＣＰＵ１１は、一部又は全部の項目に対応するメッセージを抽出し（ステップＳ８０９）、抽出したメッセージを項目と対応付けてユーザ端末３へ送信する（ステップＳ８１０）。具体的には、項目及び評価値をキー情報としてメッセージ記憶部１３１を検索し、対応するメッセージを抽出し、抽出されたメッセージを項目と対応付けてユーザ端末３へ送信する。メッセージは、全項目について抽出して送信しても良いし、一部の項目、例えば比較値の小さい順に３つの項目についてのみ抽出して送信しても良い。

図６では、例えば最も評価値が小さく、しかも重要度を示す係数が小さい項目である「売却時税引後ＣＦ」のメッセージとして、「全ての条件を見直す必要があります。」が表示されている。しかし、これだけでは、どの投資条件から見直せばよいのかわからない。

そして、次に評価値が小さく、あるいは同一であっても重要度を示す係数が小さい項目である「所有時税引後ＣＦ」のメッセージとして、「借入条件全て（金額・期間・金利）を見直す必要があります。」が表示されている。このように表示されることにより、借入条件の見直しから始めればよいことがわかる。以下、処理を繰り返す都度、評価値に応じたメッセージに沿って投資条件を調整することで、熟練を要することなく短時間で最適な投資条件を特定するようシミュレートすることができる。

以上のように本実施の形態によれば、不動産を所有する場合の投資効率だけでなく、不動産を売却する場合の投資効率も算出してシミュレートするため、購入して売却するまでの全体として取得キャッシュ及び投資効率を最大化する投資条件を特定することができる。また、評価値だけで評価せず、重要度の重み付けをした比較値を算出し、比較値の小さい項目、すなわち評価の低い項目に対応するメッセージを出力することができる。

なお、本発明は上記実施例に限定されるものではなく、本発明の趣旨の範囲内であれば多種の変更、改良等が可能である。例えば上述した実施の形態では、不動産投資シミュレーション装置１がサーバとして機能し、ユーザ端末３を入出力端末として使用しているが、プログラムの一部をユーザ端末３へインストールしても良いし、不動産投資シミュレーション装置１単体で動作するスタンドアローンの形態であっても良いことは言うまでもない。

１ 不動産投資シミュレーション装置
１１ ＣＰＵ
１２ メモリ
１３ 記憶装置
１４ Ｉ／Ｏインタフェース
１５ ビデオインタフェース
１６ 可搬型ディスクドライブ
１７ 通信インタフェース
１８ 内部バス
９０ 可搬型記録媒体
１００ コンピュータプログラム

Claims (15)

1. 投資対象となる不動産を所有する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第一の入力値の設定を受け付ける第一の入力値設定手段と、
   前記不動産を売却する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第二の入力値の設定を受け付ける第二の入力値設定手段と、
   設定を受け付けた第一の入力値に基づいて、前記不動産を所有する場合の予想収益に関する複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出する所有評価算出手段と、
   設定を受け付けた第二の入力値に基づいて、前記不動産を売却する場合の予想収益に関する複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する売却評価算出手段と、
   項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出する比較値算出手段と、
   算出した比較値の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力するメッセージ出力手段と
   を備えることを特徴とする不動産投資シミュレーション装置。
2. 前記係数は、項目ごとに相異なっており、
   前記メッセージ出力手段は、前記比較値が同一である場合には、前記係数の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力することを特徴とする請求項１に記載の不動産投資シミュレーション装置。
3. 前記メッセージを前記項目及び前記評価値に対応付けて記憶するメッセージ記憶手段を備え、
   前記メッセージ出力手段は、記憶されているメッセージを出力することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産投資シミュレーション装置。
4. 前記第一の項目の評価値及び前記第二の項目の評価値を、一の画面上で表示するよう出力する評価値出力手段を備えることを特徴とする請求項１乃至３のいずれか一項に記載の不動産投資シミュレーション装置。
5. 前記所有評価算出手段は、前記第一の入力値及び前記第二の入力値の一部に基づいて前記複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出し、
   前記売却評価算出手段は、前記第一の入力値の一部及び前記第二の入力値に基づいて前記複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出することを特徴とする請求項１乃至４のいずれか一項に記載の不動産投資シミュレーション装置。
6. 不動産の投資適格を判断する評価値を算出して出力する不動産投資シミュレーション装置で実行することが可能な不動産投資シミュレーション方法であって、
   前記不動産投資シミュレーション装置は、
   投資対象となる不動産を所有する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第一の入力値の設定を受け付ける工程と、
   前記不動産を売却する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第二の入力値の設定を受け付ける工程と、
   設定を受け付けた第一の入力値に基づいて、前記不動産を所有する場合の予想収益に関する複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出する工程と、
   設定を受け付けた第二の入力値に基づいて、前記不動産を売却する場合の予想収益に関する複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する工程と、
   項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出する工程と、
   算出した比較値の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する工程と
   を含むことを特徴とする不動産投資シミュレーション方法。
7. 前記係数は、項目ごとに相異なっており、
   前記不動産シミュレーション装置は、前記比較値が同一である場合には、前記係数の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する工程を含むことを特徴とする請求項６に記載の不動産投資シミュレーション方法。
8. 前記不動産投資シミュレーション装置は、前記メッセージを前記項目及び前記評価値に対応付けて記憶する工程を含み、
   記憶されているメッセージを出力することを特徴とする請求項６又は７に記載の不動産投資シミュレーション方法。
9. 前記不動産投資シミュレーション装置は、前記第一の項目の評価値及び前記第二の項目の評価値を、一の画面上で表示するよう出力する工程を含むことを特徴とする請求項６乃至８のいずれか一項に記載の不動産投資シミュレーション方法。
10. 前記不動産投資シミュレーション装置は、
    前記第一の入力値及び前記第二の入力値の一部に基づいて前記複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出し、
    前記第一の入力値の一部及び前記第二の入力値に基づいて前記複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出することを特徴とする請求項６乃至９のいずれか一項に記載の不動産投資シミュレーション方法。
11. 不動産の投資適格を判断する評価値を算出して出力する不動産投資シミュレーション装置で実行することが可能なコンピュータプログラムであって、
    前記不動産投資シミュレーション装置を、
    投資対象となる不動産を所有する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第一の入力値の設定を受け付ける第一の入力値設定手段、
    前記不動産を売却する場合の投資効率を算出するために必要な複数の第二の入力値の設定を受け付ける第二の入力値設定手段、
    設定を受け付けた第一の入力値に基づいて、前記不動産を所有する場合の予想収益に関する複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出する所有評価算出手段、
    設定を受け付けた第二の入力値に基づいて、前記不動産を売却する場合の予想収益に関する複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する売却評価算出手段、
    項目ごとに、それぞれ重要度を示す係数を評価値に乗算した比較値を算出する比較値算出手段、及び
    算出した比較値の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力するメッセージ出力手段
    として機能させることを特徴とするコンピュータプログラム。
12. 前記係数は、項目ごとに相異なっており、
    前記メッセージ出力手段を、前記比較値が同一である場合には、前記係数の小さい順に一部又は全部の項目に対応するメッセージを出力する手段として機能させることを特徴とする請求項１１に記載のコンピュータプログラム。
13. 前記不動産投資シミュレーション装置を、
    前記メッセージを前記項目及び前記評価値に対応付けて記憶するメッセージ記憶手段として機能させ、
    前記メッセージ出力手段を、記憶されているメッセージを出力する手段として機能させることを特徴とする請求項１１又は１２に記載のコンピュータプログラム。
14. 前記不動産投資シミュレーション装置を、
    前記第一の項目の評価値及び前記第二の項目の評価値を、一の画面上で表示するよう出力する評価値出力手段として機能させることを特徴とする請求項１１乃至１３のいずれか一項に記載のコンピュータプログラム。
15. 前記所有評価算出手段を、前記第一の入力値及び前記第二の入力値の一部に基づいて前記複数の第一の項目の評価値を経過年ごとに算出する手段として機能させ、
    前記売却評価算出手段を、前記第一の入力値の一部及び前記第二の入力値に基づいて前記複数の第二の項目の評価値を経過年ごとに算出する手段として機能させることを特徴とする請求項１１乃至１４のいずれか一項に記載のコンピュータプログラム。

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