JPH10187809A

JPH10187809A - 不動産情報管理システム

Info

Publication number: JPH10187809A
Application number: JP34961896A
Authority: JP
Inventors: Tetsuo Komura; 哲夫小村
Original assignee: Misawa Homes Co Ltd
Current assignee: Misawa Homes Co Ltd
Priority date: 1996-12-27
Filing date: 1996-12-27
Publication date: 1998-07-21

Abstract

(57)【要約】【課題】不動産データを一元管理し、一般消費者の事
業計画に参考となる不動産情報が供給できる不動産情報
管理システムの提供を目的とする。【解決手段】不動産総合センターＣは、情報収集した
一次不動産データおよびＲ機関１において加工した二次
不動産データの検索項目に基づき、「物件の評価」、
「事業計画」および「運用判定書」を作成し、事業者へ
提供する。事業者は、その結果である「事業の評価」に
基づき、不動産開発の検討を行う。ＳＴは人工衛星であ
り、不動産総合センターＣの有するパラボラアンテナＰ
から発振された一次不動産データおよび二次不動産デー
タの電波信号を受信し、不動産業者２の所有するパラボ
ラアンテナＰ１へ前記電波信号を配信するものである。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産の物件評価
およびこの不動産における事業の評価を行う不動産情報
管理システムに関する。

【０００２】

【従来の技術】現在、各不動産に対する不動産データ
は、各不動産会社および各官公庁（執行裁判所、住宅金
融債権管理機構、大蔵省財務局、住宅都市整備公団、国
鉄清算事業団、地方自治体住宅供給公社など）からの情
報提供により、各不動産業者および各関係省庁（国土
庁、公正取引委員会、建設省、法務省、大蔵省、自治
省）において、それぞれ独立に管理・評価されている。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】上述の不動産データ管
理の場合、各不動産業者および各関係省庁における不動
産データは、各不動産業者および各関係省庁毎の管理項
目が異なるため、不動産に対する権利関係、物件評価お
よび取引価格等について、普遍的な評価とならず、また
非常に専門的な知識を必要とし、事業者や一般消費者に
とっては、不動産評価を分かりづらいものとしていた。
本発明はこのような背景の下になされたもので、不動
産データを一元管理し、一般消費者の事業計画に参考と
なる不動産情報が供給できる不動産情報管理システムの
提供を目的とする。

【０００４】

【課題を解決するための手段】請求項１に記載の発明
は、不動産情報管理システムにおいて、１件の不動産に
対して立地条件等により物件を評価する不動産に関する
不動産情報と、市場調査の結果の調査情報と、公的融資
に関する融資情報と、課税に関する課税情報とをそれぞ
れ付与し、前記各情報を検索項目として、不動産の開発
計画の立案および評価を行うようにした不動産情報管理
システムであって、前記各情報を記憶する不動産データ
ベースと、不動産に関する前記各情報に基づき演算を行
い不動産を用いた事業の評価を行う評価手段とを具備し
たことを特徴とする。請求項２記載の発明は、請求項１
記載の不動産情報管理システムにおいて、前記不動産デ
ータベースに少なくとも宅地建物取引主任者による重要
事項の説明を含む内容のデータを入力する第一次入力手
段と、少なくとも不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物
取引主任者、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査
士を含む１セットの鑑定グループによる土地評価の内容
を、不動産データベースに入力する第２次入力手段とを
含むことを特徴とする。

【０００５】請求項３記載の発明は、請求項１または請
求項２記載の不動産情報管理システムにおいて、前記第
一の入力手段は、不動産の評価に必要な項目についての
情報を保有する政府、地方公共団体等の団体と、これら
の団体が保有する情報の一部の項目を保有する不動産業
者等の団体とが存在する第一の施設に設置され、また、
前記第二の入力手段は、上述された不動産業者等の団体
から供給された情報に所定の情報を付加して、前記政
府、地方公共団体等が保有する項目の全てについての不
動産情報として出力する、不動産鑑定士、一級建築士、
宅地建物取引主任者、司法書士、土地家屋調査士、税理
士、弁護士のすくなくともいずれかから構成されたＲ機
関が存在する第二の施設に設置され、前記第一の施設と
前記第二の施設と間の情報の伝達を行う情報伝達手段を
具備することを特徴とする。

【０００６】請求項４記載の発明は、請求項１ないし請
求項３いずれかに記載の不動産情報管理システムにおい
て、前記評価手段は、不動産を用いた事業計画におい
て、前記Ｒ機関により作成された前記不動産情報、法規
制に対する開発手法の情報、開発資金に対する公的資金
の検討情報および損益を求めるための事業手法の検討情
報をもとに不動産の運用判定を行い事業の評価結果を出
力することを特徴とする。請求項５に記載の発明は、
請求項１ないし請求項４いずれかに記載の不動産情報管
理システムにおいて、前記評価手段の処理は、前記評価
結果を情報取得から事業決定までに検討すべき前記不動
産情報の項目に従って時系列的に整理区分してあり、実
務における処理の流れに即していることを特徴とする。
請求項６記載の発明は、請求項１ないし請求項５いずれ
かに記載の不動産情報管理システムにおいて、前記評価
手段による不動産データの検討段階において、評価段階
が・情報を取得した際の不動産自体の物件評価・前記不動産を基に事業計画をたてた際の事業評価の２段階で行うことを特徴とする。

【０００７】請求項７記載の発明は、請求項１ないし請
求項６いずれかに記載の不動産情報管理システムにおい
て、前記情報伝達手段による前記物件評価および前記事
業評価の検討項目が大項目、中項目および小項目の段階
別に細目化されており、定量的評価を行う検討項目の中
で所定の項目が点数化され、この項目の点数の積算値が
評価されることを特徴とする。請求項８記載の発明は、
請求項１ないし請求項７いずれかに記載の不動産情報管
理システムにおいて、前記情報伝達手段における情報伝
達の一部が通信衛星を介して行われることを特徴とす
る。請求項９記載の発明は、請求項１ないし請求項８い
ずれかに記載の不動産情報管理システムにおいて、前記
評価手段は、前記開発手法の検討の情報を基に、不動産
開発の法的な規制における敷地に対する容積緩和および
高さ制限の緩和などの条件評価を行うことを特徴とす
る。

【０００８】請求項１０記載の発明は、請求項１ないし
請求項９いずれかに記載の不動産情報管理システムにお
いて、前記評価手段は、前記公的資金の検討の情報を基
に、不動産開発における公的資金活用の条件評価を行う
ことを特徴とする。請求項１１記載の発明は、請求項１
ないし請求項１０いずれかに記載の不動産情報管理シス
テムにおいて、前記評価手段は、前記事業手法の検討の
情報を基に、資金負担、販売見通しおよび損益計画など
を評価し、事業計画の最適化条件を求めることを特徴と
する。請求項１２記載の発明は、請求項１ないし請求項
１１いずれかに記載の不動産情報管理システムにおい
て、前記評価手段は、前記事業手法の検討の情報を基
に、不動産取得、保有、譲渡、運用および相続などを評
価し、不動産の事業計画の最適化条件を求めることを特
徴とする。

【０００９】

【発明の実施の形態】以下、図面を参照して本発明の一
実施形態について説明する。図１は、本発明の一実施形
態による不動産情報管理システムの構成を示すブロック
図である。この図において、１はＲ機関であり、Ｒ機関
であり、不動産業者２、不動産業者２、・・・・から提
供され、宅地建物取引主任者が作成する不動産評価に、
有効な売買契約が成立するために開示する必要のある
「重要事項の説明」程度の内容を加え、一次不動産情報
として取り込み、不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物
取引主任者、弁護士、司法書士、税理士、および土地家
屋調査士よりなる鑑定団が一次情報における不足情報を
補足し、鑑定した結果の「不動産図書」をもとにした二
次不動産情報を出力し、一次不動産データおよび二次不
動産データを不動産総合センターＣ内部のデータベース
へ記憶させる。

【００１０】不動産総合センターＣは、情報収集した一
次不動産データおよび加工した二次不動産データの検索
項目に基づき、「物件の評価」、「事業計画」および
「運用判定書」を作成し、事業者へ提供する。事業者
は、その結果である「事業の評価」に基づき、不動産開
発の検討を行う。ＳＴは人工衛星であり、不動産総合セ
ンターＣの有するパラボラアンテナＰから発振された一
次不動産データおよび二次不動産データの電波信号を受
信し、不動産業者２の所有するパラボラアンテナＰ１へ
前記電波信号を配信するものである。

【００１１】ＳＣは、セキュリティ／認証チェック機関
であり、消費者Ｙからの一次不動産データおよび二次不
動産データに対する問い合わせに関して、所定の不動産
データの検索項目と情報公開内容との確認を行い、消費
者に限定された不動産情報を供給する。

【００１２】次に、図２を用いて不動産評価の流れにつ
いて説明する。図２は、「不動産図書」に示される不動
産評価のフローが示されている。まず、ステップ１にお
いて、図３に示されている「不動産図書総括表（１）」
における不動産の物件自体の評価および問題点の検討を
行う。物件の評価は、「１００点満点」とし、大項目と
しては、「立地調査」と「売り主希望価格（取得価格）
と査定価格の比較」とで構成されている「（１）市場性
の調査」、「（２）関連法規の開発与件」、「（３）建
築基準法及び開発指導要項調査」および「（４）当該地
及び隣接地に関する利害関係一覧」がある。

【００１３】総合点の評価としては、上記した総合点に
おいて「点以上であれば、即事業化検討案とす
る。」、「点以上点未満であれば、検討案件とす
る。」および「点未満であれば、当社購入での事業案
件としては否決し、共同事業または仲介物件としてのタ
イアップ案件とする。」のいずれかの評価となる。

【００１４】また、「（１）市場性の調査」は、「立地
調査」および「査定価格（当社希望買い取り価格）」と
「売り主希望価格（ＭＧ保有物件の場合は取得金額）」
との比較に評価の主眼を置いている。すなわち、「立地
調査」の項目では、主要駅からの距離と最寄り駅とから
の距離を重視し、点数に重み付けをしている。

【００１５】また、「査定価格（当社希望買い取り価
格）」は、「公示価格」、「基準地価格」、「路線
価」、「（鑑定評価）」および「収益還元法（簡易計
算）」による価格を基準に決定する。さらに、点数は
「査定価格（当社希望買い取り価格）」と「売り主希望
価格（ＭＧ保有物件の場合は取得金額）」との差額に応
じて配分する。

【００１６】また、「（２）関連法規の開発与件」の項
目において、不動産開発に特に関連する「都市計画
法」、「農地法」、「生産緑地法」等についてチェック
すべき項目及び問合せ先行政窓口が不動産図書を列挙さ
れており、詳細は後に説明する。評点としては「点」
と低いが、二つでも該当すると開発に大きく支障をきた
す項目が多いので、調査は必要不可欠である。特に農地
法の関係で農転不可能、農振解除不可能、あるいは「生
産緑地法」の関係で保全化農地であれば、実質開発不可
能であるので評点は「点」とした。仲介物件であれば
仲介業者にも最低限この程度の項目は確認すべきであ
る。

【００１７】さらに、「（３）建築基準法及び開発指導
要綱調査」の項目において、チェックに正碓を期すため
には、ボリュームチェックが不可欠である。ただし、接
道義務、用途地域内の建築制限、面積制限、各行政指導
要綱（特に車の付置義務台数、人口密度、住戸面積制
限、一区画面積制限）等は、ボリュームチェックが無く
とも概ねチェックできる項目である。評点は、接道条件
及び法定容積率の確保ができるかどうかの点に絞ってい
る。

【００１８】加えて、「（４）当該地及び隣接地に関す
る権利一覧」において、特にチェックすべき項目とし
て、以下の点が列挙されている。物件情報ルート、特に仲介業者が絡む場合は元付かど
うか、地主との間に何社入っているか、仲介の形態（一
般、専任、専属専任）を明確にする。謄本の確認甲区、乙区の確認（特に乙区の権利関係を確認する）境界確認承諾書（官・民，民・民）の確認境界杭の有無の確認開発許可に伴う近隣同意書借地権者、借家権者等の立退き同意書現地調査による瑕疵の有無以上のようにステップＳ１においては、不動産の純粋な
物件評価が行われる。

【００１９】次に、ステップＳ２において、図４に示さ
れる「不動産図書総括表（２）」の「開発手法の検
討」、「公的資金の検討」および「事業手法の検討」を
基に「事業計画」を立案する。このステップでは、ステ
ップ１における「物件の評価」において、一次判定した
適用用途で事業を想定した場合の「事業計画」が作成さ
れる。この「事業計画」のマスタープランの作成にあた
っては、特にマンション、オフィス等の用途において
は、「開発手法の検討」シートを参考に容積率のアップ
の可能性が検討される。

【００２０】「事業収支の検討」にあたっては、「公的
資金の検討」シートを参考に、公的資金の活用の可能性
が探られる。また、「事業手法の検討」にあたっては、
「事業手法の検討」シートを参考に、資金負担、販売見
通し、損益計画等を勘案して、どの手法が最適かを探
る。また、不動産の取得、保有、譲渡、運用および相続
に関する種種の課税関係に対して節税対策を講じる必
要があるが、それについては「税務関係調査」シートを
参考に、どの手法が最適かを探る。

【００２１】ここで、上記の検討シートについて個々に
説明する。まず、「（５）開発手法の検討（主にマンシ
ョン、オフィス向け）」において、・「開発手法の検討」は容積緩和、高さ制限の緩和の為
の検討であり、根拠法としては建築基準法と都市計画法
の２種類がある。・「建築基準法根拠の手法」は手続きが割と簡単だが、
都市計画法根拠の手法は行政との協議が必要なため手続
きに時間がかかる。・適用規模条件の欄で一次チェックをする。・また、当手法を適用した場合は同時に開発銀行等の公
的融資を受けられる可能性もあるので個別にチェックが
必要である。の検討シートがある。

【００２２】また、「（６）公的資金の検討」における
検討シートは、公的資金は大別すると、公的補助金と公
的融資の２種類からなるが、この二つはセットになって
いるケースが多いため、両者合わせて検討する必要があ
る。「（６）一１．公的補助金の検討」は、・事業の内容が公共公益性の高いものである場合には、
計画条件によって公的補助金を受けられる可能性があ
る。・補助内容は調査設計費、公的施設整備費が主体であ
る。・運用用途、対象地域、適用規模条件の欄で一次チェッ
クをする。の項目がある。

【００２３】さらに、「（６）一２．公約融資の検討」
には、・主に、住宅金融公庫、日本開発銀行、社会福祉・医療
事業団所管のものについてまとめてある。・運用用途、対象地域、適用規模条件の欄で一次チェッ
クをする。但し、開発手法、公的資金の適用用件はかなり複雑なの
で、まず内容を一次チェックし、可能性ありと判断され
た場合は所管の機関に個別に相談する必要がある。の項
目がある。

【００２４】加えて、「（７）事業手法の検討」には、・マンション事業と戸建分譲事業に大別している。・どちらにおいても、自社買取り分譲事業を標準手法と
しているが、事業機会（収益源）、資金負担、収益性、
事業リスク等のどの項目に重点を置くかで最適な手法が
選別される。の項目がある。

【００２５】また、「（７）−２．税務関係調査」に
は、・課税関係を取得、保有、運用（賃貸）、譲渡、相続、
贈与の項目に分け、それぞれについて原則税率と節税の
手法についての概要を説明してある。・適用の可否について一次チェックをする。・但し、実際に適用する手法については税理士、公認会
計士等の専門家と相談する必要がある。の項目がある。上述の項目を満たすことで、事業計画が
立案される。

【００２６】次に、ステップＳ３において、図５に示さ
れる「運用判定書」が作成される。このステップでは、
ステップＳ２で作成された「事業計画」の結果を受け
て、当該地における事業用途（戸建、マンション、オフ
ィス、その他業務系）を決定し、かつ当社の事業スタン
ス（買取り、仲介、代理、コンサルタント、その他）を
決定することが目的である。

【００２７】そして、判定書には次のことを明記する。
まず、「（１）用途別・業種別運用判定」には、戸建、
マンション、その他業務系の事業用途を明記する。そし
て、「（２）当社事業スタンス」は、当該不動産に関す
る当社の取組姿勢を、買取り、仲介、代理、コンサルタ
ント、その他の中から決定する。また、事業計画におい
て採用した開発手法、公的資金、事業手法を明記する。

【００２８】次に、ステップＳ４において、図６に沿っ
て、「事業の評価」が行われる。このステップでは、ス
テップＳ２における「事業計画」とステップＳ３におけ
る「運用判定」の結果を基に、「事業の評価」および
「事業化にあたっての問題点の把握」を目的としてい
る。ここでの評価は１００点満点とし、次の項目からな
る。各項目の重要度を鑑みて点数の配分は次のように決
めている。１．販売見通し点２．損益計画点３．資金計画点４．用地買収の難易度点５．買収価格の妥当性点６．開発難易度点合計１００点

【００２９】そして、上記のように評点においては「確
実に売れるか（＝販売見通し）」と「適正な利益が確保
できるか（＝損益計画）」の２点が重視されている。

【００３０】また、「総合点の評価」において、総合点で点以上であれば、事案化案件とする。点以上点未満であれば、検討案件とする。点未満であれば、採用否決案件とする。の判断がなされる。

【００３１】上記の項目について個々に説明すると、ま
ず、「１．販売見通し」は、・販売価格、販売坪単価が妥当であるか・販売区画数、販売戸数が妥当であるか・売残り対応チェック
を検討する。・評点の基準は点満点とし、・ステップＳ１における「物件の評価」中の「１．市場
調査」に基づいて、当該地の周辺販売事例との比較にお
いて、次のように点数をつける。Ｉ．設定販売価格が、周辺販売価格より低ければ点（設定販売価格＜周辺販売価格）設定販売価格が、周辺販売価格と同等であれば点（設定販売価格＝周辺販売価格）設定販売価格が、周辺販売価格より高ければ点（設定販売価格＞周辺販売価格）（ローマ数字の）２．設定販売坪単価が∵周辺販売坪単価より低ければ点（設定販売坪単価＜周辺販売坪単価）設定販売坪単価が、周辺販売坪単価と同等であれば点（設定販売坪単価＝周辺販売坪単価）設定販売坪単価が、周辺販売坪単価より高ければ点（設定販売坪単価＞周辺販売坪単価）（ローマ数字の）３．売残り対応チェック戸建の場合戸数戸以上、最寄り駅より徒歩分以内であれば点マンションの場合戸数戸以上、最寄り駅より徒歩分以内であれば点戸建、マンシションともに以上の条件を満たしていない場合は点と評価されるる。そして、評点は上記のＩ、（ローマ数
字の）２、（ローマ数字の）３の合計点とする。（満点
で点）

【００３２】次に、「２．損益計画」は、・評点の基準は点満点とし、ＰＪ利益が％以上であれば点ＰＪ利益が〜％未満であれば点ＰＪ利益が〜％未満であれば点とする。

【００３３】次に、「３．資金計画」は、・必要総資金額、必要時期、回収時期、および公的資金
の活用を図ったかどうかを検討する。・評点の基準は回収期間とし、土地取得金額等の資金投
入後、回収までの期間が年以内であれば点回収までの期間が年〜年以内であれば点回収までの期間が年以上であれば点とする。

【００３４】次に、「４．用地買収の難易度」は、・ステップＳ１における「物件の評価」中の「４．当該
地および隣接地に関する権利関係」に基づいて、当社が
購入意思を固めた場合、当該地の所有権の移転がすみや
かに行われるかどうかを判定する。・評点の基準は、購入意思を固めてから所有権移転まで
の期間として、期間がケ月未満であれば点期間がケ月以上であれば点とする。

【００３５】次に、「５．買収価格の妥当性」は、・ステップＳ１における「物件の評価」中の「１．市場
調査」に基づいて、公示価格、基準地価格、路線価、
（鑑定評価価格）及び収益還元価格を基準として査定し
た価格（当社希望買取り価格）と、買収価格（売主希
望価格）を比較して、妥当性を判定する。・評点の基準は、買収価格が査定価格より低ければ点買収価格が査定価格より高ければ点とする。

【００３６】次に、「６．開発難易度」は、・当事業計画における許認可取得（確認申請）の見通
し、採用した開発手法、事業手法の実現難易度を評価す
る。・評点の基準は、土地取得金領等の資金投入後、許認可取得（確認申請）までの見通し期間がケ月未満であれば点許認可取得（確認申請）までの見通し期間がケ月〜年であれば点許認可取得（確認申請）までの見通し期間が１年以上であれば点とする。

【００３７】そして、ステップＳ５において、ステップ
Ｓ４において作成された「事業の評価」に基づき、不動
産の取得および開発計画を実施するかどうかの判断を行
う。

【００３８】次に、図７〜図６０を参照して上述してき
た評価の基となる「不動産図書」の説明を行う。この
「不動産図書」をにおける不動産情報の検索項目は、た
とえば大きく分類すると、「不動産に関する情報」３７
６項目、「鑑定（公示等）に関する情報」２４６項目、
「登記に関する情報」１８項目および「課税に関する情
報」４６６項目の計１１０６項目があり、これを不動産
一件の情報としている。

【００３９】「不動産に関する情報」は、大項目とし
て、「物件の評価」、「事業計画」および「事業の評
価」に分類されている。

【００４０】まず、「物件の評価」は、中項目として
「市場調査」、「関連法規の開発与件」、「建築基準法
及び開発指導要項調査」および「等該地及び隣接地に関
する権利関係一覧」を有している。

【００４１】図７、図８、図９および図１０に示される
「市場調査」は、図７における「１物件調書」、「２法
的調査」および「３ボリュームチェック」と、図８にお
ける「４立地調査」および「５価格調査」と、図９にお
ける「５価格調査」と、図１０における「５価格調査」
および「６査定価格と売主希望価格との比較」で示され
る大項目の検索項目で構成されている。

【００４２】図７における「１物件調書」の項目は、
「住居表示」および「地番」の項からなる「所在地」、
「交通」、「地目」、「公募（ｍ² 坪）」および
「実測（ｍ² 坪）」の項からなる「地積」、「現況
（更地・田・畑・山林・駐車場、建付他）」、「前面道
路」および「計画道路」の項からなる「道路」、「整形
地・不整形地」および「道路との高低差（ｍ）」から
なる「土地形状」、「有（ｍ）・無」の項を持つ「敷地
内高低差」および「引込関係」の各項目から構成されて
いる。

【００４３】図７における「２法的調査」の項目は、
「市街化区域・市街化調整区域」の項からなる「都市計
画」、「（（旧）＊注１住・２住・住居・準工・近
商・商業・無指定）」の項を持つ「用途地域」、「建ぺ
い率（％）」、「容積率（％）」および「（高度）
（準防火・防火）（）」の各項目から構成されてい
る。

【００４４】図７における「３ボリュームチェック」の
項目は、「販売面積（坪）」、「有効率（％）」お
よび「販売区画数（区画）（＠坪）」の項からなる
「戸建（宅地１０区画以上が望ましい）」の項目と、
「建築延床面積（坪）」、「専有床面積（坪）」、
「有効率（％）」および「販売戸数（戸）（＠
坪）」の項からなる「マンション（マンション５０戸以
上が望ましい）」の項目とから構成されている。

【００４５】図８における「４立地調査住宅系」の項目
は、「主要駅より（車・電車）」、「最寄り駅より」お
よび「学校・商業施設」の項目に分かれている。「主要
駅より（車・電車）」には、「首都圏」の項で「分以
内」、「駅より」、「戸建」で「点」、「マンショ
ン」で「点」および「産業・業務系」の各項がある。
また、「最寄り駅より」には、「首都圏」の項で「徒歩
分以内車・バス」、「駅より」、「戸建」で「
点」、「マンション」で「点」および「産業・業務
系」の各項がある。さらに、「学校・商業施設」には、
「首都圏」の項で「徒歩Ｋｍ圏内車・バス」、「
駅より」、「戸建」で「点」、「マンション」で「
点」および「産業・業務系」の各項がある。

【００４６】図８における「５価格調査住宅非住宅」
の項目は、「坪単価（千円／坪）、案内図に位置記
入」および「最寄り駅の類似物件」の項からなる「公
示価格」、「坪単価（千円／坪）、案内図に位置記
入」および「最寄り駅の類似物件」の項からなる「基
準地価格」、「坪単価（千円／坪）、案内図に位置記
入」および「最寄り駅の類似物件」の項からなる「路
線価」および「坪単価（千円／坪）、総額（百万
円）」および「利用目的の確認」の項からなる「鑑定
評価」の各項目から構成されている。

【００４７】図９における「５価格調査住宅非住宅」
の項目は、「周辺事例」として「戸建」と「マンショ
ン」との項目に分かれている。「戸建」の項目は、「土
地」・「建物」・「合計」の項からなる「販売価格」、
「土地」および「建物」の項からなる「規模・戸数」、
「土地」および「建物」の項からなる「坪単価」、「成
約率」、「期間」および「デベロッパー会社名」の各項
目で構成され、それぞれの値に対する事例を記入するス
ペースが用意されている。

【００４８】「マンション」の項目は、「販売価格」、
「規模・戸数」、「坪単価」、「成約率」、「期間」お
よび「デベロッパー会社名」の各項目で構成され、それ
ぞれの値に対する事例を記入するスペースが用意されて
いる。

【００４９】図１０における「賃貸しマンションを想
定した場合の収益還元法による価格（簡易計算）」の項
目は、「周辺の賃貸マンションの賃料相場」と「容積率
最高限度」との計算値から計算する例として記述されて
いる。

【００５０】図１０における「査定価格（当社希望買
取り価格）」は、「公示価格」「基準地価格」「
路線価」「鑑定評価」「周辺事例」「賃貸しマン
ションを想定した場合の収益還元法による価格（簡易計
算）」を考慮した評価価格である。また、「査定価格
（当社希望買取り価格）」は、「戸建」、「マンショ
ン」および「商業・業務系」それぞれで価格が計算され
る。

【００５１】図１０における「売り主希望価格（保有
時の場合は取得金額）」は、「戸建」、「マンション」
および「商業・業務系」それぞれの場合で価格が表記さ
れる。

【００５２】図１０における「６査定価格と売主希望価
格との比較」の項目は、「査定価格（当社希望買取り
価格）」と「売り主希望価格（保有時の場合は取得金
額）」との差額を評価するものであり、「戸建」、「マ
ンション」および「商業・業務系」それぞれの場合に分
けて評価される。そして、総合評価として「評価」の項
目に評価点数が示される。

【００５３】図１１における「関連法規の開発与件」
は、「１都市計画法」、「２農地法」、「３生産緑地
法」および「４その他法規上の間発与件」の各項目で構
成されている。まず、「１都市計画法」の項目は、
「１．開発許可中講が必要か（２９条他）」において、
「市街化区域のとき」、「開発行為があり敷地が５０
０ｍ²（東京都の場合）以上か（許可必要）」、「市
街化調整区域のとき」、「法２９条一２〜１１に該当す
る建築物か（許可必要）」、「法３４条に該亥当する建
築物か（許可必要）」、「上記以外か（建築不可）」、
「２．計画道路があるか（５３条、５４条）」、「計
画決定か（木造、Ｓ造、２Ｆまでしか建築できな
い）」、および「事業決定か（道路とみなされ建築不
可）（間合せ先一所轄市役所窓口、県土木事務所等）」
の各項目にチェック欄が設けられている。

【００５４】図１１における「２農地法」の項目は、
「１．宅地化可能農地か（３条、４条、５条）」おい
て、「市街化区域内農地か（農業委員会への届出のみ
で宅地化可能）」、「市街化調地区域内農地か（知事
は又は農林水産大臣の許可が必要）」および「農振地
域内か（農振解除し、更に転用許可が必要）（問合せ先
一農業委員会、知事）」の各項目にチェック欄が設けら
れている。

【００５５】図１１における「３生産緑地法」の項目
は、「１．宅地化農地か」、「２．保全化農地か」、
「生産緑地地区指定農地か（農転不可）および「市
街化調整区域編入農地か（開発には農転必要）（問合せ
先一各市役所）」の各項目にチェック欄が設けられてい
る。

【００５６】図１１および図１２における「４その他法
規の間発与件」の項目には、「１．森林法一地域森林計
画の対象民有林、保安林地区内の建築制限（都道府県知
事、農林水産大臣の許可必要）」、「２．河川法一河川
地区、河川保全区域内の建築制限（河川管理者、建設大
臣又は知事の許可必要）」、「３．海岸法一海岸保全区
域内の建築制限（海岸管理者、知事又は市町村長の許可
必要）」、「４．電波法一伝搬般障害防止区域内の建築
制限（高層建築物の場合、郵政大臣への届出必要）」、
「５．航空法一航空障害物制限区域内の建築制限（通論
大臣の承認、許可）」、「６．文化財保護法一文化財埋
蔵区域、史跡名勝地域の建築制限（文化庁長官、教育委
員会の許可）」、「７．古都法一歴史的国土保存区域の
建築制限（環境庁長官の許可）」および「８．自然公園
法一国立公園、国定公園内の建築制限（環境庁長官の許
可）」の各項目のチェック欄が設けられている。

【００５７】図１２における「５国土法」の項目には、
「１．規制区域で都道府県知可の許可か必要か（１２
条）」、「許可対象面積か」、また、「２．監視区域
で市町村への届出が必要か（２３条）」において、「
届出基準面積か（例えば東京２３区は３００ｍ²以
上）」、「一団の分譲住宅・マンションの場合、事前
確認申請基準面積か」および「届出対象の売買形態か
（問合せ先一所轄市役所窓口）」の各項目のチェック欄
が設けられている。

【００５８】図１２における「５国土法」の項目には、
「１．都市計画法：市街化調整区域・計画道路が開発に
支障すれば点」、「２．農地法：農転不可能・農振解
除不可能であれば点」、「３．生産緑地法：保全化農
地であれば点」、「４．その他法規：開発に支障ある
与件あれば点」および「※上記に該当する項目が一つ
もなければ点」の評価欄が設けられている。

【００５９】図１３および図１４における「３．建築基
準法及び開発指導要項調査」は、「１．接道義務」、
「２．用途地域」、「３．面積制限」、「４．斜線制
限」、「５．日影規制」、「６．その他」、「７．各行
政指導要綱」および「評価」の項目で構成されている。

【００６０】まず、図１３における「１．接道義務」の
項目には、「１．敷地の面する全面道路幅員が４ｍ以上
あるか（法４２条）」、「２．敷地が全面道路に接道す
る長さが２Ｍ以上あるか（法４２条）」、更に、地方公
共団体の条例で制限を受け、例えば東京都の場合、「・
延床面積１．５００ｍ²超かつ、高さが１５Ｍ以上の場
合、全面道路幅員６Ｍ以上必要」および「・延床面積
１．０００ｍ²超の場合、接道長さは６Ｍ以上必要」の
チェック項目がある。

【００６１】次に、図１３における「２．用途地域内の
建築制限」の項目には、「１．１２の用途地域（第１種
低層住専一工専）内での建築用途制限を受けるが、計画
予定建物は可能か（法４８条）」のチェック項目があ
る。

【００６２】次に、図１３における「３．面積制限」の
項目には、「１．容積率（法５２条）」の項で「・容積
率は（５０％〜１０００％）」、「・全面道路幅員によ
る容積率制限を受けるか（住居系道路幅員×４／１
０、その他道路幅員×６／１０）」、「・容積率の異
なる２以上の区域にわたる加重平均制限を受けるか」、
さらに、「２．建ぺい率（法５３条）」の項で「・延べ
い率は（３０％〜８０％）」および「・建ぺい率の緩和
規定（角地）に該当するか」のチェック項目がある。

【００６３】次に、図１３における「４．斜線制限」の
項目には、「・道路斜線（法５６条）」、「・隣地斜線
（法５６条）」、「・北側斜線（法５５条）」および
「・高度斜線（東京都の場合第１種〜第３種高度）」
のチェック項目がある。

【００６４】次に、図１４における「５．日影規制」の
項目には、「１．日影規制あり（３Ｈ一２Ｈ、４Ｈ一
２．５Ｈ、５Ｈ一３Ｈ）」および「２．日影規制なし」
のチェック項目がある。

【００６５】次に、図１４における「６．その他」に
は、「地区計画（第６８条）、建築協定（法６９条）
等」のチェック項目がある。

【００６６】次に、図１４における「１．各行政指導要
綱」には、「１．指導要綱（中高層建築物、集合住宅、
宅地開発等）に該当するか」のチェック項目と、「２．
該当する場合」のチェック項目がある。ここで、「２．
該当する場合」を選択した場合には、さらにチェック項
目には、「・車の付置義務台数は」、「・提供公園
は」、「・負担金は」、「・緑地規準は」、「・付置住
宅は」、「・人口１借度は」、「・住戸面積制限は」、
また、宅地開発の場合は更に、「・区画道路幅員は」お
よび「・一区画面租制限は」がある。

【００６７】次に、図１４における「評価」には、
「１．接道」の項で、「道路幅員」について「４Ｍ未満
点」、「４Ｍ一６Ｍ点」および「６Ｍ以上点」の
評価記入欄と、「３．面積制限」〜「７．各行政指導要
綱」において「法定容積率が確保できない点」および
「できる点」との総得点の評価欄がある。

【００６８】図１５、図１６、図１７および図１８にお
ける「４．当該地及び隣接地に関する権利関係一覧」
は、「１．物件情報入手先（中介料支払先リスト）」、
「２．重要事項説明書」、「３．物件調書（購入前チェ
ック事項）」、「４．取引前購入申入れ事項」、「５．
取引時の管理確認事業」、「評価」および「備考」の項
目で構成されている。

【００６９】次に、図１５において、「１．物件情報入
手先（中介料支払先リスト）」の項目には、「当社担当
部署（当初）（）（現在）」、「仲介業者名
（）宅建登録（建設大臣（）NO ）（東京都（）
NO ）」、「媒介（元代）（）（）」および「売主
（所有者）（）面談（済・未）（契約形態）一般媒
介・専任媒介・専属専任媒介」のチェック項がある。

【００７０】次に、図１５において、「２．重要事項説
明者」の項目には、「会社名（社名）（）」および
「宅建主任者（氏名）（）」のチェックの項があ
る。

【００７１】次に、図１６において、「３．物件調書
（購入前チェック事項）には、「物件所有者（）
・土地所有者（他人）・建物所有者（他人）既存
家屋有・無」、「所在地（地番筆）」、「地目
（宅地・山林・雑種地・農地）」、「公簿面積（ｍ
²）（坪）」、「確定測量済（年月日）・
未」、「実測面積（ｍ²）（坪）」、「乙欄
（）抵当権根抵当権（債務金額融資先金
利合計）借地権、借家権、地上権等の有無
（）」および「確定測量の有無に問わず境界抗を確
定する。（特に無い場合には、民・民、官・民境界をす
べて確認）売主立会者（）当社立会者（）
測量士・土地家屋調査士（）」のチェック項がある。

【００７２】次に、図１７において、「４．取引前購入
申入れ事項」の項目において、「開発許可に伴う地主
による同意書差入れ書類有・無」、「・開発許可に伴
う近隣同意書有（人）・無（人）」、「・開発許
可に伴う給・排水有（人）・無（人）」、「・開
発許可に伴う取付道路等有（人）・無（人）」お
よび「借地権者、借家権者等の立退き同意書」にたい
する「有（人）・無（人）」のチェック項がある。

【００７３】次に、図１７において、「５．取引時の管
理確認事業」には、「重要事項説明書の内容確認」、
「権利書の内容確認と保管」および「登記簿謄本確
認」のチェック項がある。

【００７４】次に、図１８において、「評価」の項目に
は、「１．境界境界確定済点境界未確定点」、
「２．開発許可に伴う近隣同意同意書取得済・不要
点同意書未取得点」、「３．借地権者、借家権者等の
立退き同意同意書取得済・不要点同意書未収得
点」および「４．会社責任者は現地を見たか見た点
見ていない点」の総評価点の記入項「／点」がある。

【００７５】次に、図１８において、「備考」の項目が
ある。

【００７６】次に、図１９、図２０および図２１におけ
る「５．開発手法の検討（建築基準法をクリアーした上
での）」は、「規制誘導（主にマンション、オフィス向
け）、（空地の確保を条件に容積緩和、高さ制限の緩和
の可能性があるのでチェックのこと。）」の記述を有す
る。

【００７７】まず、図１９において、「５．開発手法の
検討（建築基準法をクリアーした上での）」の「手続き
が割と簡便」の項目として、「総合設計制度」、「
市街地住宅総合設計制度」、「市街地複合住宅総合設
計制度」および「一団地認定制度」の名称があり、
「根拠」として、それぞれ「建基法」、「建基法（連
用）」、「建基法（連用）」、「建基法８６条」が記さ
れている。

【００７８】また、図１９において、「５．開発手法の
検討（建築基準法をクリアーした上での）」の「手続き
に時間がかかる」の項目として、「用途別容積型地区
計画」、「再開発地区計画」、「住宅地高度利用地
区計画」、「高度利用地区」、「特定街区制度」お
よび「（マル十）誘導容積制度」があり、「根拠」とし
て全て「都計法」が記されている。

【００７９】「総合設計制度」の「目的」として「空
地確保による良好な市街地の形成」が示され、その内容
に対するチェック項がある。また、「市街地住宅総合
設計制度」の「目的」として「大都市における住宅確保
行政による運用基準」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。また、「市街地複合住宅総合設計制
度」の「目的」として「良質な賃貸住宅の供給」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。また、「一
団地認定制度」の「目的」として「総合設計制度による
良好な居住環境整備」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。

【００８０】さらに、「用途別容積型地区計画」の
「目的」として「用途の適正配分と住宅用途の誘導」が
示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「再開発地区計画」の「目的」として「大規模未・低
利用地の都市機能更新」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「住宅地高度利用地区計画」
の「目的」として「農地等の未・低利用地での住宅供給
促進が示され、その内容に対するチェック項がある。ま
た、「高度利用地区」の「目的」として「空地確保に
よる土地の高度利用と都市機能更新」が示され、その内
容に対するチェック項がある。また、「特定街区制
度」の「目的」として「空地確保による街区レベルの市
街地の整備改善」が示され、その内容に対するチェック
項がある。また、「（マル十）誘導容積制度」の「目
的」として「指定容積率と現実の落差の解消」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。

【００８１】図１９の続きとして、図２０において
「５．開発手法の検討（建築基準法をクリアーした上で
の）」各項目についての記述の説明を行う。「総合設
計制度」の「適用規模条件」として「一住１．０００ｍ
²以上、その他５００ｍ²以上前面道路幅員：近商・商・
工８ｍその他６ｍ以上」が示され、その内容に対
するチェック項がある。また、「市街地住宅総合設計
制度」の「適用規模条件」として「三大都市圏の既成市
街地面積、前面道路はに同じ」が示され、その内容に
対するチェック項がある。また、「市街地複合住宅総
合設計制度」の「適用規模条件」として「東京都のみ１
往・２住１．０００ｍ² その他５００ｍ²前面道路：
住居系及び準工８ｍ、その他１０ｍ以上」が示され、
その内容に対するチェック項がある。また、「一団地
認定制度」の「適用規模条件」として「共同住宅３．０
００ｍ²以上、その他２．０００ｍ²外周の１／４以上が
６ｍ以上道路に接道」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。

【００８２】さらに、「用途別容積型地区計画」の
「適用規模条件」として「１住、２住、住居、近商、商
業、準工地域地区整備計画区域内」が示され、その内容
に対するチェック項がある。また、「再開発地区計
画」の「適用規模条件」として「１ｈａ以上工場跡
地、倉庫跡地、鉄道港湾施設等」が示され、その内容に
対するチェック項がある。また、「住宅地高度利用地
区計画」の「適用規模条件」として「１ｈａ以上、住居
系地域農地、牧草地、森林等」が示され、その内容に対
するチェック項がある。また、「高度利用地区」の
「適用規模条件」として「市町村が都市計画決定市街
地再開発事業等と連動のケースが多い」が示され、その
内容に対するチェック項がある。また、「特定街区制
度」の「適用規模条件」として「１住・２住０．５ｈ
ａ以上住居・準工０．３ｈａ以近商・商０．２
ｈａ以上道路幅員８〜２２ｍ以上街地としての形状
が整っていること」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。また、「（マル十）誘導容積制度」の「適
用規模条件」として「土地の有効利用、高度利用が要請
されているにもかかわらず、条件が整っていない土地」
が示され、その内容に対するチェック項がある。

【００８３】図２０の続きとして、図２１において
「５．開発手法の検討（建築基準法をクリアーした上で
の）」各項目についての記述の説明を行う。「総合設
計制度」の「緩和内容」として「容積率（討算式によ
る）高さ制限（計算式による）」が示され、その内容
に対する「採用適否の一次判定」の項がある。また、
「市街地住宅総合設計制度」の「緩和内容」として
「容積率（割増分は住宅）高さ制限」が示され、その内
容に対する「採用適否の一次判定」の項がある。また、
「市街地複合住宅総合設計制度」の「緩和内容」とし
て「住宅割増分は借上住宅一般用途割増もあり、高さ制
限緩和」が示され、その内容に対する「採用適否の一次
判定」の項がある。また、「一団地認定制度」の「緩
和内容」として「建基法の集団規定が同一敷地の扱いと
なる」が示され、その内容に対する「採用適否の一次判
定」の項がある。

【００８４】さらに、「用途別容積型地区計画」の
「緩和内容」として「住宅用途の容積緩和」が示され、
その内容に対する「採用適否の一次判定」の項がある。
また、「再開発地区計画」の「緩和内容」として「容
積率、斜線、用途の緩和」が示され、その内容に対する
「採用適否の一次判定」の項がある。また、「住宅地
高度利用地区計画」の「緩和内容」として「容積率、用
途、建ぺい率斜線、高さ制限等の緩和」が示され、その
内容に対する「採用適否の一次判定」の項がある。ま
た、「高度利用地区」の「緩和内容」として「容積率
の緩和・建ぺい率、壁面等の制限あり」が示され、その
内容に対する「採用適否の一次判定」の項がある。ま
た、「特定街区制度」の「緩和内容」として「容積率
の緩和」が示され、その内容に対する「採用適否の一次
判定」の項がある。また、「（マル十）誘導容積制度」
の「緩和内容」として「誘導容積型地区計画および容積
適正配分型地区計画の策定により容積を配分」が示さ
れ、その内容に対する「採用適否の一次判定」の項があ
る。

【００８５】次に、「６．公的資金の検討」のうち図２
２、図２３、図２４、図２５、図２６および図２７に示
される「６−（１）公的補助金一覧」を説明する。ま
ず、図２２において、項目の「名称」としては、「優
良建築物整備事業１）優良再開発型Ａ．共同化
Ｂ．市街地環境整備Ｃ．マンション建替２）市街地
住宅供給型Ｄ．住宅複合利用Ｅ．優良住宅供給」、
「住宅市街地総合整備事業」、「都市防災不燃化事
業（制度要網）」、「沿道整備事業（幹線道路の沿道
の整備に関する法律）」、「街並、まちづくり総合支
援事業」、「市街地再開発事業（都市再開発法）」お
よび「大都市農地活用住宅供給整備促進事業」があ
る。

【００８６】さらに、図２３において、項目の「名称」
としては、「住宅街区整備事業」、「地区再開発促
進事業（制度要網）」、「（マル十）土地区画整理事業
（土地区画整理法）」、「（マル十一）立体換地促進事
業」、「（マル十二）緑地ミニ区画整理事業」、「（マ
ル十三）共同駐車場整備促進事業」および「（マル十
四）農住組合制度」がある。

【００８７】上記した各「名称」の「所管」として、図
２２において、「優良建築物整備事業１）優良再開
発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環境整備Ｃ．マンショ
ン建替２）市街地住宅供給型Ｄ．住宅複合利用
Ｅ．優良住宅供給」については「建設省住宅局市街地建
築課」であり、「住宅市街地総合整備事業」について
は「建設省住宅局市街地住宅整備課」であり、「都市
防災不燃化事業（制度要網）」については「建設省都市
防災対策室」であり、「沿道整備事業（幹線道路の沿
道の整備に関する法律）」については「建設省道路環境
対策室」であり、「街並、まちづくり総合支援事業」
については「建設省市街地建築課、宅地開発課」であ
り、「市街地再開発事業（都市再開発法）」について
は「建設省市街地建築課、都市再開発課」であり、「
大都市農地活用住宅供給整備促進事業」については「建
設省住環境整備課」である。

【００８８】さらに、上記した各「名称」の「所管」と
して、図２３において、「住宅街区整備事業」につい
ては「建設省都市再開発課」であり、「地区再開発促
進事業（制度要網）」については「建設省都市再開発
課」であり、「（マル十）土地区画整理事業（土地区画
整理法）」については「建設省区画整理課」であり、
「（マル十一）立体換地促進事業」については「建設省
区画整理課」であり、「（マル十二）緑住ミニ区画整理
事業」については「建設省都市局区画整理課」であり、
「（マル十四）農住組合制度」については「国土庁土地
局、農水省経済局・構造改善局、建設省建設経済局・都
市局・住宅局」である。

【００８９】図２２に示される各項目についての「目
的」の説明を行う。まず、「優良建築物整備事業
１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環境整備
Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供給型Ｄ．住宅
複合利用Ｅ．優良住宅供給」の「目的」として「土地
の合理的利用を図りつつ優良な建築物等の整備促進を図
ることにより、市街地環境整備、市街地住宅の供給を促
進する」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。

【００９０】また、「住宅市街地総合整備事業」の
「目的」として「大都市等の既成市街地において、市街
地住宅の建設と公共施設の整備等を総合的に行う。」が
示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「都市防災不燃化事業（制度要網）」の「目的」とし
て「大震火災時の住民の生命・身体の安全確保」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。また、「沿
道整備事業（幹線道路の沿道の整備に関する法律）」の
「目的」として「道路交通騒音により生ずる障害の防
止、沿道の適正かつ合理的な土地活用の促進」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。

【００９１】また「街並・まちづくり総合支援事業」
の「目的」として「地区計画等を活用しつつ、建築物整
備を中心とした総合的な市街地の整備、良好な景観形成
等を図る」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「市街地再開発事業（都市再開発法）」の
「目的」として「市街地内における土地の合理的かつ健
全な高度利用と都市機能の更新を図る」が示され、その
内容に対するチェック項がある。また、「大都市農地
活用住宅供給整備促進事業」の「目的」として「大都市
地域の市街化区域内農地における住宅供給促進と合わせ
道路等の地区施設を整備する、農協、農住組合向け」が
示され、その内容に対するチェック項がある。

【００９２】さらに、図２３において、「住宅街区整
備事業」の「目的」として「良好な住宅市街地の整備と
良質な中高層共同住宅の供給を公共施設整備と併せて行
い、宅地としての利用の促進を図る」が示され、その内
容に対するチェック項がある。また、「地区再開発促
進事業（制度要網）」の「目的」として「共同化等によ
る建築物の整備と都市計画決定された道路等用地（公共
用地）の創出」が示され、その内容に対するチェック項
がある。

【００９３】また、「（マル十）土地区画整理事業（土
地区画整理法）」の「目的」として「公共施設の整備改
善及び宅地利用の増進、換地手法により、個々の宅地の
再配置と、減歩による公共施設用地の確保」が示され、
その内容に対するチェック項がある。また、「（マル十
一）立体換地促進事業」の「目的」として「中心市街地
における土地区画整理事業の促進と合わせ土地の高度利
用を図る」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。

【００９４】また、「（マル十二）緑住ミニ区画整理事
業」の「目的」として「市街化区域内農地の計画的市街
化を図るため土地区画整理事業により良好な市街地を形
成する」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「（マル十三）共同駐車場整備促進事業」の
「目的」として「駐車場の不足する都市の中心市街地に
おいて、駐車場の共同整備等を図る」が示され、その内
容に対するチェック項がある。また、「マル十四農住組
合制度」の「目的」として「当面の営農の継続を図りつ
つ住宅地へ転換する事業を行うための組織化を支援す
る。」が示され、その内容に対するチェック項がある。

【００９５】次に、図２４において、「優良建築物整
備事業１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環
境整備Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供給型
Ｄ．住宅複合利用Ｅ．優良住宅供給」、「住宅市街
地総合整備事業」、「都市防災不燃化事業（制度要
網）」、「沿道整備事業（幹線道路の沿道の整備に関
する法律）」、「街並、まちづくり総合支援事業」、
「市街地再開発事業（都市再開発法）」および「大
都市農地活用住宅供給整備促進事業」の各項目の運用用
途が「戸建」、「」および「その他」でチェックされ
る形式になっている。

【００９６】次に、前述の続きとして、図２５におい
て、「住宅街区整備事業」、「地区再開発促進事業
（制度要網）」、「（マル十）土地区画整理事業（土地
区画整理法）」、「（マル十一）立体換地促進事業」、
「マル十二緑住ミニ区画整理事業」、「（マル十三）共
同駐車場整備促進事業」および「（マル十四）農住組合
制度」の各項目の運用用途が「戸建」、「」および
「その他」でチェックされる形式になっている。

【００９７】さらに、図２４において、各項目の「対象
地域」について説明する。まず、「優良建築物整備事
業１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環境整
備Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供給型Ｄ．住
宅複合利用Ｅ．優良住宅供給」の「対象地域」として
「三大都市圏の規制市街地等」が示され、その内容に対
するチェック項がある。

【００９８】また、「住宅市街地総合整備事業」の
「対象地域」として「三大都市圏の規制市街地等」が示
され、その内容に対するチェック項がある。また、「
都市防災不燃化事業（制度要網）」の「対象地域」とし
て「三大都市圏の規制市街地地震防災対策強化地域等の
不燃化促進区域内」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。また、「沿道整備事業（幹線道路の沿道
の整備に関する法律）」の「対象地域」として「沿道整
備計画区域内」が示され、その内容に対するチェック項
がある。

【００９９】また「街並・まちづくり総合支援事業」
の「対象地域」として「市町村の策定した対象区域内」
が示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「市街地再開発事業（都市再開発法）」には、指定が
ない。また、「大都市農地活用住宅供給整備促進事
業」の「対象地域」として「市街化区域内、大都市法に
よる供給計画の重点地域内」が示され、その内容に対す
るチェック項がある。

【０１００】さらに、図２５において、「住宅街区整
備事業」の「対象地域」として「三大都市圏の規制市街
地及び近郊整備地帯等」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「地区再開発促進事業（制度
要網）」の「対象地域」として「再開発方針１号市街地
街区整備計画策定地区」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。

【０１０１】また、「（マル十）土地区画整理事業（土
地区画整理法）」の「対象地域」として「都市計画区域
内」が示され、その内容に対するチェック項がある。ま
た、「（マル十一）立体換地促進事業」の「対象地域」
として「土地区画整理事業地内」が示され、その内容に
対するチェック項がある。

【０１０２】また、「（マル十二）緑住ミニ区画整理事
業」の「対象地域」として「大都市地域の特定市、市街
化が相当程度に進んであり、農地が介在的に残っている
地域」が示され、その内容に対するチェック項がある。
また、「（マル十三）共同駐車場整備促進事業」の「対
象地域」として「駐車場整備地区内、または商業地域、
近隣商業地域」が示され、その内容に対するチェック項
がある。また、「（マル十四）農住組合制度」の「対象
地域」として「三大都市圏の規制市街地」が示され、そ
の内容に対するチェック項がある。

【０１０３】さらに、図２６において、各項目の「適用
規模条件」について説明する。まず、「優良建築物整
備事業１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環
境整備Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供給型
Ｄ．住宅複合利用Ｅ．優良住宅供給」の「適用規模条
件」として「概ね１，０００ｍ²以上Ａ．２人以上
の地権者Ｂ．建築協定、地区計画等の設定Ｃ．１０
人以上の区分所有者Ｄ．他の施設との複合建築Ｅ．公
共的な住宅の供給」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。

【０１０４】また、「住宅市街地総合整備事業」の
「適用規模条件」として「概ね５ｈａ以上かつ、拠点
的開発地区２０％以上地方公共団体等が策定する整備計
画で定める整備地区内」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「都市防災不燃化事業（制度
要網）」の「適用規模条件」として「２階以上の耐火建
築物の建築」が示され、その内容に対するチェック項が
ある。また、「沿道整備事業（幹線道路の沿道の整備
に関する法律）」の「適用規模条件」として「緩衝建築
物（間口率、高さの最低限度、遮音構造等）、防音工事
（建築）基準法に基づく条例で定められた防音構造）」
が示され、その内容に対するチェック項がある。

【０１０５】また「街並・まちづくり総合支援事業」
の「適用規模条件」として「おおむね５ｈａ以上」が示
され、その内容に対するチェック項がある。また、「
市街地再開発事業（都市再開発法）」として「高度利用
区域内耐火建築物が１／３以下土地利用が不健全で
あること」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「大都市農地活用住宅供給整備促進事業」
の「適用規模条件」として「１ｈａ以上」が示され、そ
の内容に対するチェック項がある。

【０１０６】さらに、図２６において、各項目の「補助
内容」について説明する。まず、「優良建築物整備事
業１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環境整
備Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供給型Ｄ．住
宅複合利用Ｅ．優良住宅供給」の「補助内容」として
「調査設計費２／３土地整備費２／３共同施設
整備費２／３」が示され、その内容に対する「採用適
否の一次判定」の項がある。

【０１０７】また、「住宅市街地総合整備事業」の
「補助内容」として「調査設計費２／３土地整備費
２／３共同施設整備費２／３従前居住者用賃貸
住宅の建設費１／２開発事業計画作成費２／３」
が示され、その内容に対する「採用適否の一次判定」の
項がある。また、「都市防災不燃化事業（制度要
網）」の「補助内容」として「対象床面積に応じた建築
助成費の補助」が示され、その内容に対する「採用適否
の一次判定」の項がある。また、「沿道整備事業（幹
線道路の沿道の整備に関する法律）」の「補助内容」と
して「緩衝建築物ん建設費等の一部負担防音工事助
成」が示され、その内容に対する「採用適否の一次判
定」の項がある。

【０１０８】また「街並・まちづくり総合支援事業」
の「補助内容」として「生活基盤施設整備費」が示さ
れ、その内容に対する「採用適否の一次判定」の項があ
る。また、「市街地再開発事業（都市再開発法）」と
して「助成融資税制容積率・建ぺい率等の緩和措
置」が示され、その内容に対する「採用適否の一次判
定」の項がある。また、「大都市農地活用住宅供給整
備促進事業」の「補助内容」として「計画策定費土地
施設整備費」が示され、その内容に対する「採用適否の
一次判定」の項がある。

【０１０９】さらに、図２７において、「住宅街区整
備事業」の「適用規模条件」として「第二種住居専用地
域内（住居地域を含んでもよい）高度利用地区内１
ｈａ以上大部分が空き地都市機能の増進と住宅不足
の緩和に貢献すること」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「地区再開発促進事業（制度
要網）」の「適用規模条件」として「敷地の共同化等
施行区域原則１０００ｍ²（街区整備計画策定区域内に
あっては５００ｍ²）」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。

【０１１０】また、「（マル十）土地区画整理事業（土
地区画整理法）」の「適用規模条件」として「組合の場
合７人以上」が示され、その内容に対するチェック項が
ある。また、「（マル十一）立体換地促進事業」の「適
用規模条件」として「（減価償却金地区型）中心市街等
従前市街化率８０％以上従前公共用地率３０％以上
（過小宅地対策地区型）過小宅地対策必要過小宅地
３０筆以上若しくは総筆数の１０％以上」が示され、そ
の内容に対するチェック項がある。

【０１１１】また、「（マル十二）緑住ミニ区画整理事
業」の「適用規模条件」として「宅地並課税農地を５，
０００ｍ²以上含む３人以上の地権者、農住組合、区画
整理組合等」が示され、その内容に対するチェック項が
ある。また、「（マル十三）共同駐車場整備促進事業」
の「適用規模条件」として「１０人以上の土地所有者駐
車台数５０台以上」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。また、「（マル十四）農住組合制度」の
「適用規模条件」として「１ｈａ以上の一団の市街化区
域内農地を含む農地面積が７０％以上」が示され、
その内容に対するチェック項がある。

【０１１２】さらに、図２７において、各項目の「補助
内容」について説明する。「住宅街区整備事業」の
「補助内容」として「都市計画道路管理者負担金基本
計画作成費事業計画作成費生活基盤施設整備費住
宅公庫の融資税制上の特例」が示され、その内容に対
する「採用適否の一次判定」の項がある。また、「地
区再開発促進事業（制度要網）」の「補助内容」として
「調査設計計画費土地整備費共同施設整備費」が示
され、その内容に対する「採用適否の一次判定」の項が
ある。

【０１１３】また、「（マル十）土地区画整理事業（土
地区画整理法）」の「補助内容」として「調査設計費
換地諸費用移転・移設費整地費その他」が示さ
れ、その内容に対する「採用適否の一次判定」の項があ
る。また、「（マル十一）立体換地促進事業」の「補助
内容」として「共同施設整備費調査設計計画費」が示
され、その内容に対する「採用適否の一次判定」の項が
ある。

【０１１４】また、「（マル十二）緑住ミニ区画整理事
業」の「補助内容」として「事業計画策定調査設計費
移転移設費公共施設設備費宅地整備費上下水道
等設備費」が示され、その内容に対する「採用適否の一
次判定」の項がある。また、「（マル十三）共同駐車場
整備促進事業」の「補助内容」として「整備計画策定費
駐車場整備費」が示され、その内容に対する「採用適
否の一次判定」の項がある。また、「（マル十四）農住
組合制度」の「補助内容」として「市街化区域内で営農
が認められる低利融資、税の免税計画策定、公共施設
設備費等について」が示され、その内容に対する「採用
適否の一次判定」の項がある。

【０１１５】次に、「６．公的資金の検討」のうち図２
８、図２９、図３０、図３１、図３２および図３３に示
される「６−（２）公的融資一覧」を説明する。まず、
図２８において、項目の「名称」としては、「民間宅
地造成融資・一般宅地開発事業」、「民間宅地造成
融資・土地区画整理事業」、「緊急宅地供給促進事
業融資」、「市街地再開発融資」、「優良分譲住宅
融資・団地Ａ・団地Ｂ」、「中高層建築物等融
資」、「農地転用優良分譲住宅融資」および「団地
関連施設等融資」がある。

【０１１６】さらに、図２９において、項目の「名称」
としては、「特定民間都市基盤施設整備融資」、「
民間宅地開発事業」、「大規模ニュータウンセンター
地区整備事業」、「高度情報化建築物（インテリジェ
ント・ビル）整備事業」、「人に優しい建築物（ハー
トフル・ビル）整備促進事業」、「環境低負荷型建物
（エコケアビル）整備事業」および「エネルギー有効
利用型認定業務用設備等導入促進事業」がある。

【０１１７】上記した各「名称」の「機関」としては、
図２８において、「民間宅地造成融資・一般宅地開
発事業」、「民間宅地造成融資・土地区画整理事
業」、「緊急宅地供給促進事業融資」、「市街地再
開発融資」、「優良分譲住宅融資・団地Ａ・団地
Ｂ」、「中高層建築物等融資」、「農地転用優良分
譲住宅融資」および「団地関連施設等融資」の全てが
「住宅金融公庫」である。

【０１１８】さらに、上記した各「名称」の「機関」と
しては、図２９において、「特定民間都市基盤施設整
備融資」、「民間宅地開発事業」、「大規模ニュー
タウンセンター地区整備事業」、「高度情報化建築物
（インテリジェント・ビル）整備事業」、「人に優し
い建築物（ハートフル・ビル）整備促進事業」、「環
境低負荷型建物（エコケアビル）整備事業」および「
エネルギー有効利用型認定業務用設備等導入促進事業」
全てが「日本開発銀行」である。特に、「特定民間都
市基盤施設整備融資」の項に対しては、「民間都市開発
推進機構と提携した融資制度」が示されている。

【０１１９】次に、図２８に示される各項目についての
「目的」の説明を行う。まず、「民間宅地造成融資
・一般宅地開発事業」の目的として「宅地供給のための
土地取得費及び造成費を融資」が示され、その内容に対
するチェック項がある。

【０１２０】また、「民間宅地造成融資・土地区画
整理事業」の「目的」として「宅地供給のための土地取
得費及び造成費を融資」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「緊急宅地供給促進事業融
資」の「目的」として「地方公共団体との連携のもとで
緊急に宅地供給を促進するための土地取得費及造成費を
融資」が示され、その内容に対するチェック項がある。
また、「市街地再開発融資」の「目的」として「市街
地内の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更
新を促進するための建設費及び土地取得費の融資」が示
され、その内容に対するチェック項がある。

【０１２１】また「優良分譲住宅融資・団地Ａ・
団地Ｂ」の「目的」として「計画的・集団的に建物の分
譲住宅の促進」が示され、その内容に対するチェック項
がある。また、「中高層建築物等融資」の目的として
「市街地の整備と土地の高度利用と不燃化を促進し、市
街地住宅の促進」が示され、その内容に対するチェック
項がある。また、「農地転用優良分譲住宅融資」の
「目的」として「特定市街化区域農地の宅地化の促進と
して農地を転用した分譲住宅の建設」が示され、その内
容に対するチェック項がある。また、「団地関連施設
等融資」の「目的」として「宅地造成、住宅建設に併せ
て整備される施設に対して融資・関連公共施設整備資
金（道路・河川・公園・下水道）・関連公益施設整備
資金（学校・幼稚園・児童館・公民館）・店舗等建設
資金融資（文化・スポーツ施設含む）」が示され、その
内容に対するチェック項がある。

【０１２２】さらに、図２９において、「特定民間都
市基盤施設整備融資」の「目的」として「民間業者によ
る優良な都市開発プロジェクトを推進し良好な市街地の
形成の促進を図る」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。また、「民間宅地開発事業」の「目的」
として「住宅と業務系施設が調和して立地する新市街地
の整備促進を図る」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。

【０１２３】また、「大規模ニュータウンセンター地
区整備事業」の「目的」として「大規模ニュータウンに
居住する住民のための新市街地の整備促進」が示され、
その内容に対するチェック項がある。また、「高度情
報化建築物（インテリジェント・ビル）整備事業」の
「目的」として「高度情報化社会に対応し得る優良な建
築ストックの整備及び都市機能の更新を図る」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。

【０１２４】また、「人に優しい建築物（ハートフル
・ビル）整備促進事業」の「目的」として「高齢者・障
害者等に総合的に配慮した民間建築物の整備促進を図
る」が示され、その内容に対するチェック項がある。ま
た、「環境低負荷型建物（エコケアビル）整備事業」
の「目的」として「環境に対する負荷を低減した建築物
の整備促進を図る」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。また、「エネルギー有効利用型認定業務
用設備等導入促進事業」の「目的」として「エネルギー
有効利用型の建築設備等の導入を促進し、省エネ性能の
高い建築物の整備促進を図る」が示され、その内容に対
するチェック項がある。

【０１２５】次に、図３０において、「民間宅地造成
融資・一般宅地開発事業」、「民間宅地造成融資
・土地区画整理事業」、「緊急宅地供給促進事業融
資」、「市街地再開発融資」、「優良分譲住宅融資
・団地Ａ・団地Ｂ」、「中高層建築物等融資」、
「農地転用優良分譲住宅融資」および「団地関連施
設等融資」の各項目の運用用途が「戸建」、「」およ
び「その他」でチェックされる形式になっている。

【０１２６】次に、前述の続きとして、図３０におい
て、「特定民間都市基盤施設整備融資」、「民間宅
地開発事業」、「大規模ニュータウンセンター地区整
備事業」、「高度情報化建築物（インテリジェント・
ビル）整備事業」、「人に優しい建築物（ハートフル
・ビル）整備促進事業」、「環境低負荷型建物（エコ
ケアビル）整備事業」および「エネルギー有効利用型
認定業務用設備等導入促進事業」の各項目の運用用途が
「戸建」、「」および「その他」でチェックされる形
式になっている。

【０１２７】さらに、図３０において、各項目の「対象
地域」について説明する。まず、「民間宅地造成融資
・一般宅地開発事業」の「対象地域」として「・３大
都市圏および通勤圏内人口１０万人以上の都市の通勤圏
・むら・まち活性化宅地開発事業では全国・新ふる
さとマイホーム推進事業では大都市地域を除く」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。

【０１２８】また、「民間宅地造成融資・土地区画
整理事業」の「対象地域」として「・全国但し、個人
施行は３大都市圏及び通勤圏内人口１０万人以上の都市
で総裁が認める地域」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。また、「緊急宅地供給促進事業融資」
の「対象地域」として「大都市及び地方拠点都市地域で
の宅地開発事業「建設省の推薦を受けたもの」」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。また、「市
街地再開発融資」の「対象地域」として「全国」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。

【０１２９】また、「優良分譲住宅融資・団地Ａ
・団地Ｂ」の「対象地域」として「全国」が示され、そ
の内容に対するチェック項がある。また、「中高層建
築物等融資」の「対象地域」として「全国」が示され、
その内容に対するチェック項がある。また、「農地転
用優良分譲住宅融資」の「対象地域」として「全国」が
示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「団地関連施設等融資」の「対象地域」として「全
国」が示され、その内容に対するチェック項がある。

【０１３０】さらに、図３１において、「特定民間都
市基盤施設整備融資」の「対象地域」として「東京２３
区、大阪市、名古屋市の中心部以外の都市計画区域又は
臨港地区内」が示され、その内容に対するチェック項が
ある。また、「民間宅地開発事業」の「対象地域」と
して「三大都市圏（近隣地域を含む）及び人口１０万人
以上の都市の通勤圏」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。

【０１３１】また、「大規模ニュータウンセンター地
区整備事業」の「対象地域」として「三大都市圏（近隣
地域を含む）及びこれに近接する人口２５万人以上の都
市の通勤圏」が示され、その内容に対するチェック項が
ある。また、「高度情報化建築物（インテリジェント
・ビル）整備事業」の「対象地域」として「全国」が示
され、その内容に対するチェック項がある。

【０１３２】また、「人に優しい建築物（ハートフル
・ビル）整備促進事業」の「対象地域」として「全国」
が示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「環境低負荷型建物（エコケアビル）整備事業」の
「対象地域」として「全国」が示され、その内容に対す
るチェック項がある。また、「エネルギー有効利用型
認定業務用設備等導入促進事業」の「対象地域」として
「全国」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。

【０１３３】さらに、図３２において、各項目の「適用
規模条件」について説明する。まず、「民間宅地造成
融資・一般宅地開発事業」の「適用規模条件」として
「・規模：５ｈａ以上・宅地供給促進計画地域内の事
業大都市法関連事業遊休土地転換利用促進地区内事
業・標準区画：有効宅地面積７０％以上（１区画１６
５ｍ²〜４２０ｍ²）」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。

【０１３４】また、「民間宅地造成融資・土地区画
整理事業」の「適用規模条件」として「・規模：５ｈａ
以上（１．６５ｈａ以上１００ｈａ以下条件は同
情）・先買に係わる土地面積および保留地面積が２０％
以上・標準区区間：有効宅地面積の７０％以上」が示
され、その内容に対するチェック項がある。また、「
緊急宅地供給促進事業融資」の「適用規模条件」として
「・規模：１．６５ｈａ以上・住宅用地が全体（公共
施設用地を除く）の１／２以上公共用地が全体の３０
％以上」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「市街地再開発融資」の「適用規模条件」
として「・住宅部分が全体の１／４以上・延床面積
１）施設建築物：２０００ｍ²以上２）特定街区内建
築物：建築物にて相違・分譲時は原則公募／譲渡価格
限度」が示され、その内容に対するチェック項がある。

【０１３５】また、「優良分譲住宅融資・団地Ａ
・団地Ｂ」の「適用規模条件」として「・規模：１０戸
以上・住宅床面積：７５〜２８０ｍ² ・分譲時は原
則公募／譲渡価格限度・共同住宅の延床：１，０００
ｍ²以上」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「中高層建築物等融資」の「適用規模条
件」として「・住宅部分が全体の１／４以上・敷地面
積２５０ｍ²以上・延床面積１，０００ｍ²以上」
が示され、その内容に対するチェック項がある。

【０１３６】また、「農地転用優良分譲住宅融資」の
「適用規模条件」として「・敷地面積：１，０００ｍ²
以上・３階以上耐火共同住宅で延床１，０００ｍ²以
上・１戸当たり：５５〜２８０ｍ² ・分譲時は原則
公募／譲渡価格限度」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。また、「団地関連施設等融資」の「適
用規模条件」として「・事業面積：２０ｈａ以上・住
宅地面積の割合が６０％以上・公庫融資住宅：３００
戸以上」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。

【０１３７】さらに、図３２において、各項目の「融資
内容」について説明する。まず、「民間宅地造成融資
・一般宅地開発事業」の「融資内容」として「住宅用
地・土地取得費の８０〜５０％・造成費の８０％公
共・公益施設用地・取得・造成費の９０％」が示さ
れ、その内容に対する「金利期間」の項目「４．３５％
１０〜７年」と「採用適否の一次判定」との項があ
る。

【０１３８】また、「民間宅地造成融資・土地区画
整理事業」の「融資内容」として「住宅用地・土地取
得費の８０〜５０％・造成費の８０％公共・公益施
設用地・取得・造成費の９０％」が示され、その内容
に対する「金利期間」の項目「４．２５％１０〜７
年」と「採用適否の一次判定」との項がある。また、
「緊急宅地供給促進事業融資」の「融資内容」として
「土地取得費・造成費の９０％（宅地造成基準価額を超
える時は宅地造成基準価額」が示され、その内容に対す
る「金利期間」の項目「４．２５％１０年」と「採用
適否の一次判定」との項がある。また、「市街地再開
発融資」の「融資内容」として「建設費・土地取得の８
０％」が示され、その内容に対する「金利期間」の項目
「４．３５％２５年」と「採用適否の一次判定」との項
がある。

【０１３９】また、「優良分譲住宅融資・団地Ａ
・団地Ｂ」の「融資内容」として「建設費・土地取得の
８０％建設費の８０％」が示され、その内容に対する
「金利期間」の項目「４．３５％引き渡し（２５年）
（３５年）」と「採用適否の一次判定」との項がある。
また、「中高層建築物等融資」の「融資内容」として
「建設費・土地取得の８０％」が示され、その内容に対
する「金利期間」の項目「４．３５％２５年」と「採
用適否の一次判定」との項がある。また、「農地転用
優良分譲住宅融資」の「融資内容」として「建築費及び
土地取得相当費の８５％」が示され、その内容に対する
「金利期間」の項目「４．１５％引渡し（３５
年）」と「採用適否の一次判定」との項がある。また、
「団地関連施設等融資」の「融資内容」として「建築
費及び土地取得相当費の８５％」が示され、その内容に
対する「金利期間」の項目「４．１５％引渡し（３
５年）」と「採用適否の一次判定」との項がある。

【０１４０】さらに、図２９において、「特定民間都
市基盤施設整備融資」の「適用規模条件」として「事業
規模面積１，０００ｍ²以上延床１，０００ｍ²
以上公共施設の整備を伴うもの対象工事費が全事業費の
２０％」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「民間宅地開発事業」の「適用規模条件」
として「住宅系施設と業務系施設が調和した新市街地の
開発及びこれと一体的に整備される拠点施設全体開発面
積３０ｈａ以上１５０ｈａ未満」が示され、その内容に
対するチェック項がある。

【０１４１】また、「大規模ニュータウンセンター地
区整備事業」の「適用規模条件」として「ニュータウン
（原則２０ｈａ以上）のセンター施設（ショッピングセ
ンター、教育文化施設、行政サービス施設、スポーツ・
レクレーション施設等」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「高度情報化建築物（インテ
リジェント・ビル）整備事業」の「適用規模条件」とし
て「高度な電気通信施設・情報処理対応機能、防災・環
境等総合管理制御機能等を有する」が示され、その内容
に対するチェック項がある。

【０１４２】また、「人に優しい建築物（ハートフル
・ビル）整備促進事業」の「適用規模条件」として「高
齢者・障害者等の・移動の自由・利便・快適性・
安全性・社会参加の促進等に総合的に配慮した、先
進的なビルであること」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「環境低負荷型建物（エコケ
アビル）整備事業」の「適用規模条件」として「総合的
に環境に配慮した以下の要件を満たす建築物１）省エ
ネ性能が高い２）節水、汚濁負荷の低減のための措置
が施されている３）周辺環境への適切な配慮がなされ
ている４）ゴミ削除のための措置が施されている」が
示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「エネルギー有効利用型認定業務用設備等導入促進事
業」の「適用規模条件」として「省エネ性能の高い建築
物に設置される省エネ性能の向上に相当程度寄与する建
築設備等」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。

【０１４３】次に、図３３において、各項目の「融資内
容」について説明する。まず、「特定民間都市基盤施
設整備融資」の「融資内容」として「工事費の５０％
（公共特利）」が示され、その内容に対する「金利期
間」の項目「４．３％２０年据置５年間」と「採用
適否の一次判定」との項がある。また、「民間宅地開
発事業」の「融資内容」として「業務系施設用地及び関
連公共公益施設用地取得費の３０％以内及び造成費の３
０％以内」が示され、その内容に対する「金利期間」の
項目「４．７５％１０年２５年間」と「採用適否の
一次判定」との項がある。

【０１４４】また、「大規模ニュータウンセンター地
区整備事業」の「融資内容」として「工事費４０％」が
示され、その内容に対する「金利期間」の項目「４．８
５％２５年据置５年間」と「採用適否の一次判定」
との項がある。また、「高度情報化建築物（インテリ
ジェント・ビル）整備事業」の「融資内容」として「ビ
ル工事費４０％以内叉は７０％以内（有識間、地域等
により上限が異なる）」が示され、その内容に対する
「金利期間」の項目「４．７５％２５年」と「採用適
否の一次判定」との項がある。

【０１４５】また、「人に優しい建築物（ハートフル
・ビル）整備促進事業」の「融資内容」として「ビル工
事の４０％」が示され、その内容に対する「金利期間」
の項目「４．７５％２５年」と「採用適否の一次判
定」との項がある。また、「環境低負荷型建物（エコ
ケアビル）整備事業」の「融資内容」として「ビル工事
費の５０％」が示され、その内容に対する「金利期間」
の項目「４．７％２５年据置５年間」と「採用適否
の一次判定」との項がある。また、「エネルギー有効
利用型認定業務用設備等導入促進事業」の「融資内容」
として「対象設備費の５０％（利子補給あり）」が示さ
れ、その内容に対する「金利期間」の項目「４．７％
耐用年数」と「採用適否の一次判定」との項がある。

【０１４６】次に、図３４、図３５、図３６及び図３７
に示されている「事業手法の検討」に付いて説明する。
「事業手法の検討」は、「戸建分譲事業」５項目、「マ
ンション事業」９項目および「税務関係調査」１１項目
の合計として、２５項目の検索項目で構成されている。
まず、図３４および図３５に示されている「区分」にお
ける「戸建分譲事業」と「マンション事業」について説
明する。図３４における「戸建分譲事業」の「方式名
称」の項目として、「自社分譲方式」、「共同分譲方
式」、「販売代理方式」、「単純請負方式」、「ミニコ
ープ方式」および「定期借地方式」がある。これらの各
方式には、それぞれ「仕組みの概要」が示されている。
まず、「自社分譲方式」の「仕組みの概要」の項には、
「自社開発による分譲事業」が示されている。

【０１４７】また、「共同分譲方式」の「仕組みの概
要」の項には、「土地所有法人とのタイアップにより、
当社は建物の建設、販売を行う。」が示されている。
「販売代理方式」の「仕組みの概要」の項には、「販売
の見返りに請負工事を獲得する。」が示されている。
「単純請負方式」の「仕組みの概要」の項には、「請負
工事の受注。」が示されている。「ミニコープ方式」の
「仕組みの概要」の項には、「先行客付によりユーザー
より請負工事を受注する。造成工事、建築工事はユーザ
ーが直接発注する。」が示されている。「定期借地方
式」の「仕組みの概要」の項には、「定期借地権の活用
により、請負工事を獲得する。」が示されている。

【０１４８】また、図３５における「マンション事業」
の「方式名称」の項目として、「自社分譲方式」、「共
同分譲方式」、「販売代理方式」、「単純請負方式」、
「総合規格請負方式」、「小口化分譲方式」、「等価交
換方式」、「ミニコープ方式」および「定期借地方式」
がある。これらの各方式には、それぞれ「仕組みの概
要」が示されている。まず、「自社分譲方式」の「仕組
みの概要」の項には、「自社開発による分譲事業。素地
購人と完成宅地での購入のケースがある。」が示されて
いる。

【０１４９】また、「共同分譲方式」の「仕組みの概
要」の項には、「土地所有法人とのタイアップにより販
売リスクの軽減化を図る。」が示されている。「販売代
理方式」の「仕組みの概要」の項には、「販売の見返り
に講負工事を獲得する。」が示されている。「単純請負
方式」の「仕組みの概要」の項には、「請負工事の受
注。」が示されている。「総合企画請負方式」の「仕組
みの概要」の項には、「事業企画立案から、建設販売、
運営、管理まで一括して請負、特優賃制度の活用も可
能。」が示されている。

【０１５０】また、「小口化分譲方式」の「仕組みの概
要」の項には、「共有持分を小口に分けて販売し、運用
益を還元する。」が示されている。「等価交換方式」の
「仕組みの概要」の項には、「土地と建築費を出し合
い、応分の床を獲得する。」が示されている。「ミニコ
ープ方式」の「仕組みの概要」の項には、「先行客付に
よりユーザーより請負工事を受注する。土地は地主とユ
ーザーとで直接売買する。」が示されている。「定期借
地方式」の「仕組みの概要」の項には、「定期借地権の
活用により分譲事業を行う。」が示されている。

【０１５１】また、図３４および図３５には、「戸建分
譲事業」および「マンション事業」の各方式における
「事業パートナー」、「事業機会」、「資金負担」、
「収益性」、「事業リスク」および「備考」の項目が示
されている。まず、図３４に示される「戸建分譲事業」
について説明する。「自社分譲方式」において、「事業
パートナー」は「−」が示され、「事業機会」は「分譲
利益」が示され、「資金負担」は「用地費建築費」が
示され、「収益性」は「高い」が示され、「事業リス
ク」は「高い」が示され、「備考」は「」が示されてい
る。

【０１５２】また、「共同分譲方式」において、「事業
パートナー」は「土地所有法人（宅建業者）」が示さ
れ、「事業機会」は「分譲利益（建物）」が示され、
「資金負担」は「建築費」が示され、「収益性」は「普
通」が示され、「事業リスク」は「低い」が示され、
「備考」は「」が示されている。「販売代理方式」にお
いて、「事業パートナー」は「土地所有法人」が示さ
れ、「事業機会」は「販売手数料請負利益）」が示さ
れ、「資金負担」は「無」が示され、「収益性」は「普
通」が示され、「事業リスク」は「低い」が示され、
「備考」は「買取保証条件の確認」が示されている。

【０１５３】また、「単純請負方式」において、「事業
パートナー」は「エンドユーザー、デベロッパー、公団
公社」が示され、「事業機会」は「請負利益」が示さ
れ、「資金負担」は「無」が示され、「収益性」は「普
通」が示され、「事業リスク」は「なし」が示され、
「備考」は「」が示されている。「ミニコープ方式」に
おいて、「事業パートナー」は「エンドユーザー」が示
され、「事業機会」は「請負利益コーディネートフィ
ー」が示され、「資金負担」は「無」が示され、「収益
性」は「普通」が示され、「事業リスク」は「低い」が
示され、「備考」は「土地の希少性のある地域に適用」
が示されている。「定期借地方式」において、「事業パ
ートナー」は「エンドユーザー」が示され、「事業機
会」は「請負利益」が示され、「資金負担」は「無」が
示され、「収益性」は「普通」が示され、「事業リス
ク」は「低い」が示され、「備考」は「」が示されてい
る。

【０１５４】次に、図３５において「マンション事業」
の各項目について説明する。「自社分譲方式」におい
て、「事業パートナー」は「−」が示され、「事業機
会」は「分譲利益」が示され、「資金負担」は「用地費
建築費」が示され、「収益性」は「高い」が示され、
「事業リスク」は「高い」が示され、「備考」は「」が
示されている。「共同分譲方式」において、「事業パー
トナー」は「土地所有法人（宅建業者）」が示され、
「事業機会」は「分譲利益（応分）」が示され、「資金
負担」は「用地費（応分）建築費（応分）」が示さ
れ、「収益性」は「高い」が示され、「事業リスク」は
「低い」が示され、「備考」は「」が示されている。

【０１５５】また、「販売代理方式」において、「事業
パートナー」は「土地所有法人」が示され、「事業機
会」は「販売手数料元請利益」が示され、「資金負
担」は「無」が示され、「収益性」は「低い」が示さ
れ、「事業リスク」は「低い」が示され、「備考」は
「買取保証条件の確認」が示されている。「単純請負方
式」において、「事業パートナー」は「地主」が示さ
れ、「事業機会」は「元請利益」が示され、「資金負
担」は「無」が示され、「収益性」は「低い」が示さ
れ、「事業リスク」は「なし」が示され、「備考」
は「」が示されている。

【０１５６】また、「総合企画請負方式」において、
「事業パートナー」は「地主」が示され、「事業機会」
は「企画料元請利益」が示され、「資金負担」は
「無」が示され、「収益性」は「普通」が示され、「事
業リスク」は「低い」が示され、「備考」は「買取保
障、テナント保障の確認」が示されている。「小口化分
譲方式」において、「事業パートナー」は「−」が示さ
れ、「事業機会」は「分譲利益運用利益」が示され、
「資金負担」は「用地費建築費」が示され、「収益
性」は「高い」が示され、「事業リスク」は「高い」が
示され、「備考」は「テナント確保」が示されている。
「等価交換方式」において、「事業パートナー」は「地
主」が示され、「事業機会」は「分譲・運用利益元請
利益」が示され、「資金負担」は「建築費」が示され、
「収益性」は「普通」が示され、「事業リスク」は「低
い」が示され、「備考」は「地価が安定していること」
が示されている。

【０１５７】また、「ミニコープ方式」において、「事
業パートナー」は「エンドユーザー」が示され、「事業
機会」は「元請利益コーディネートフィー」が示さ
れ、「資金負担」は「無」が示され、「収益性」は「低
い」が示され、「事業リスク」は「なし」が示され、
「備考」は「」が示されている。「定期借地方式」にお
いて、「事業パートナー」は「地主」が示され、「事業
機会」は「分譲利益」が示され、「資金負担」は「保証
金建築費」が示され、「収益性」は「普通」が示さ
れ、「事業リスク」は「高い」が示され、「備考」は
「一種当たりの土地単価が高い地域に適用」が示されて
いる。

【０１５８】次に、図３６、図３７、図３８および図３
９に示されている「７−（２）税務関係調査」に付いて
説明する。まず、図３６に示されている「課税」におけ
る「項目」と「原則税率」について説明する。「項目」
の「１」の「不動産取得に関する課税」には、「ａ．登
録免許税」、「ｂ．不動産取得税」、「ｃ．特別土地保
有税」および「ｄ．印紙税・消費税」が示されている。
「ａ．登録免許税」、「ｂ．不動産取得税」および
「ｃ．特別土地保有税」の「原則税率」に項には、それ
ぞれ「５％」、「４％」、「３％」と記されている。

【０１５９】次に、「２」の「保有に関する課税」に
は、「ａ．固定資産税」、「ｂ．都市計画税」および
「ｃ．特別土地保有税」が示されている。「ａ．固定資
産税」、「ｂ．都市計画税」および「ｃ．特別土地保有
税」の「原則税率」の項には、それぞれ「１．４％」、
「０．３％」、「１．４％」と記されている。

【０１６０】次に、「３」の「不動産運用（賃貸）に関
する課税」には、「ａ．不動産収益に関する所得税、法
人税（含む住民税）」における「・経常収支に関する課
税」および「・一時金（権利金、保証金）に関する課
税」と、「ｂ．事業所、事務所新設及び事業に関する課
税」における「・事業所税新設に関わる事業所税
６，０００円／ｍ² 事業に関わる事業所税６００円
／ｍ²」とが記されている。「ａ．不動産収益に関する
所得税、法人税（含む住民税）」における「・経常収支
に関する課税」および「・一時金（権利金、保証金）に
関する課税」の「原則税率」には、「法人（法人税）
５６％個人（累進課税）６５％（ＭＡＸ）」が記さ
れている。

【０１６１】次に、「４」の「譲渡（買換えを含む）に
関する課税・所得税、法人税（含む住民税）」におい
て、「個人（所得税）」に関しては、「超短期（２年以
内）」および「短期（２年超５年以内）」として「
譲渡税×５２％総合課税による上積税額×１１０％
の多いほうの分譲課税」が記され、「長期（５年
超）」として「譲渡益×３９％分離課税」が記されて
いる。また、「法人（法人税）」に関しては、「超短期
（２年以内）」として「６７．５％分離課税」が記さ
れ「短期（２年超５年以内）」として「２０％追加
課税」が記され、「長期（５年超）」として「１０％
追加課税」が記されている。

【０１６２】次に、「５」の「相続税」において、「税
率」の値は、「税額」の値が「８００万円以下」、
「１，００万円以下」、「３，０００円万以下」、
「５，０００円万以下」、「１億円以下」、「２億円以
下」、「４億円以下」、「２０億円以下」および「２０
億円超」のとき、それぞれ「１０％」、「１５％」、
「２０％」、「２５％」、「３０％」、「４０％」、
「５０％」、「６０％」、「７０％」と記されている。
また、「原則税率」の項には、「１０％〜７０％」が記
されている。

【０１６３】次に、「６」の「贈与税」の「原則課税」
の項には、「１０〜７０％」が記されている。

【０１６４】次に、図３７、図３８および図３９に示さ
れている「７−（２）税務関係調査」の「節税」におけ
る「手法」、「概要」および「運用」の項目について説
明する。まず、「１」の「不動産取得に関する課税」の
「ａ．登録免許税」に対応する「手法」の項には、
「ａ．課税標準について期限付の措置あり」が記され、
同様に「概要」の項には、「・Ｈ．６．４．１〜Ｈ８．
３．３１４／１０・Ｈ８．４．１〜Ｈ９．３．３１
５／１０」が記されている。

【０１６５】さらに、「不動産取得に関する課税」の
「ｂ．不動産取得税」に対応する「手法」の項には、
「ｂ．課税標準について期限付の措置あり」が記され、
同様に「概要」の項には、「・Ｈ．６１／２・Ｈ
７、Ｈ８２／３」が記されている。「不動産取得に関
する課税」の「ｃ．特別土地保有税」に対応する「手
法」の項には、「ｃ．期間の猶予、納税義務の免除」が
記され、同様に「概要」の項には、「・住宅開発用地に
ついては、申請手続きをとれば２年間の猶予及び免除を
うけることができる。」が記されている。

【０１６６】また、「２」の「保有に関する課税」の
「ａ．固定資産税」および「ｂ．都市計画税」に対応す
る「手法」の項には、「ａ・ｂ（小規模）住宅用地の軽
減特例」が記され、同様に「概要」の項には、「・一戸
あたり２００ｍ²までの敷地の評価額について、固定資
産税は１／６都市計画税は１／３に、それ以上はおの
おの１／３、２／３」が記されている。「保有に関する
課税」の「ｃ．特別土地保有税」に対応する「手法」の
項には、「ｃ．１−ｃと同様」が記され、同様に「概
要」の項には、「・１−ｃと同様」が記されている。

【０１６７】また、「３」の「不動産運用（賃貸）に関
する課税」の「ａ．不動産収益に関する所得税、法人税
（含む住民税）」に対応する「手法」の項には、「ａ．
損益通算・会社設立（個人−法人経営）」が記され、
同様に「概要」の項には、「・建物についての減価償却
費及び借入金金利は経費算入土地の借入金利について
は不動産所得同士では損益通算可能だがそれ以外が不可
・一時金と賃料収入のバランス・メリット給与
経費算入繰越欠損税率所得分散」が記され
ている。

【０１６８】さらに、「不動産運用（賃貸）に関する課
税」の「ｂ．事業所、事務所新設及び事業に関する課
税」に対応する「手法」の項には、「ｂ免税点」が記
され、同様に「概要」の項には、「・新設、増設２，
０００ｍ²以下・既設１，０００ｍ²以下」が記され
ている。

【０１６９】次に、「４」の「譲渡（買換えを含む）に
関する課税・所得税、法人税（含む住民税）」に対応
する「手法」の項には、「有料住宅地造成等の為の土地
等の譲渡・優良建築物の建築事業の為の土地等の譲
渡」、「・買換特例」、「・土地・建物一体譲渡」およ
び「・交換による特例」が記されている。

【０１７０】さらに、「有料住宅地造成等の為の土地等
の譲渡・優良建築物の建築事業の為の土地等の譲渡」
に対応する「概要」の項には、「・長期保有値（５年
超）の譲渡について個人３９％（所得税＋住民
税）−−２０％法人税１０％追加課税を免除」が記
されている。また、「・買換特例」に対応する「概要」
の項には、「規制市街地等の内から外への買換え−−
８０％繰延課税既成市街地内の立体買換え−−８
０％減価償却資産への買換え−−８０％」が記され
ている。

【０１７１】また、「・土地・建物一体譲渡」に対応す
る「概要」の項には、「・建物譲渡価格＝原価×１４２
％の利用」が記されている。また、「・株式譲渡」に対
応する「概要」の項には、「・株式譲渡に関する課税＝
売買益２６％」が記されている。また、「・交換による
特例」に対応する「概要」の項には、「・適用条件をク
リアーする必要がある」が記されている。

【０１７２】次に、「５」の「相続税」に対応する「手
法」の項には、「・「貸家建付地」の評価減」、「・
「小規模宅地」の評価減」、「・借入金の利用」および
「・会社設立（個人−法人経営）」が記されている。

【０１７３】さらに、「・「貸家建付地」の評価減」に
対応する「概要」の項には、「・土地；借地権割合×借
家権割合の評価減・建物；借家権割合の評価減」が記
されている。また、「・「小規模宅地」の評価減」に対
応する「概要」の項には、「・２００ｍ²までの土地に
ついて事業用・住宅用賃貸用５０％減」が記さ
れている。また、「・借入金の利用」に対応する「概
要」の項には、「・借入金の債務控除」が記されてい
る。また、「・会社設立（個人−法人経営）」に対応す
る「概要」の項には、「・株式所有により相続財産の分
散を図る。」が記されている。

【０１７４】図４０、図４１、図４２、図４３、図４４
および図４５に示される「事業計画書」は、「８−
（１）戸建」５５目および「８−（２）マンション」４
７項目の合計として、１０２項目の検索項目で構成され
ている。まず、図４０に示される「８−（１）戸建」に
おける「ＰＪ名」の項目について説明する。「ＰＪ名」
の項目には、「開発面積」と「開発面積」に対応する
「換算坪」、「販売面積」と「販売面積」に対応する
「換算坪」、「有効率」および「販売区画数」の項があ
る。さらに、「売上」の項目は、「土地販売単価」、
「建物販売単価」、「平均土地面積」、「平均建物面
積」、「戸当り土地面積」、「戸当り建物価格」、「戸
当り販売価格」、「土地売上高」、「建物売上高」およ
び「売上総額」の各項で構成されている。

【０１７５】次に、図４１に示される「８−（１）戸
建」における「原価名」の項目について説明する。「原
価」の項目は、「土地取得単価／ｍ²」と「土地取得単
価／ｍ²」に対応する「換算坪」、「土地取得総額」、
「造成費単価」、「造成費総額」、「部材費単価」、
「部材費総額」、「本体工事単価」、「本体工事費」、
「外構工事単価」、「外構工事費」、「外構工事単価
（千円／坪＝外構工事費／販売面積）」、「その他
工事費」、「当社管理経費」、「開発関係経費」、「仲
介企画料」、「＊固定資産評価額は、土地取得価格の
％と設定。」、「不動産取得税」、「登録免許税１」、
「登録免許税２」、「固定資産税等」、「借入金利」お
よび「事業費」で構成されている。

【０１７６】次に、図４２に示される「８−（１）戸
建」における「販売費」の項目について説明する。「販
売費」の項目は、「広告宣伝費」に対応する「千円
売上総額の％」、「販売手数料」に対応する「千円
売上総額の％」および「販売促進費」に対応する
「千円売上総額の％」の各項で構成されている。
さらに、図４２に示される「８−（１）戸建」における
「工程」の項目について説明する。「工程」の項目は、
「土地取得期間ヶ月」、「申請許認可期間ヶ
月」、「造成工事期間ヶ月」、「建物建築期間ヶ
月」、「販売期間ヶ月」、「契約から引渡までヶ
月」および「全行程年ヶ月」の各項で構成されてい
る。

【０１７７】次に、図４３に示される「８−（１）戸
建」における「益計算」の項目について説明する。「益
計算」の項目は、「土地売上高」、「建物売上高」、
「売上高」、「土地」、「建物」、「売上原価計」、
「利益」、「広告宣伝費」、「販売手数料」、「販売促
進費」、「小計」、「営業利益」、「収支差金利」、
「ＰＪ利益」、「事業費」、「間接経費」および「一次
利益」の各項目で構成されている。また、「土地」の項
目は、「取得費」、「造成費」、「当社管理経費」、
「開発関係経費」、「仲介企画料」、「不動産取得
税」、「登録免許税１」、「登録免許税２」、「固定資
産税等」および「その他」の各項で構成されている。ま
た、「建物」の項目は、「部材費」、「本体工事費」、
「外構工事費」および「その他工事等」の各項で構成さ
れている。

【０１７８】また、前述の各項目および各項には、「金
額」および「適要・備考（算出方法・支払先等）」を記
入する項が設けられている。「土地売上高」、「建物売
上高」および「売上高」の「適要・備考（算出方法・支
払先等）」の項には、「＠千円／戸× 戸」が示され
ている。また、「取得費」および「造成費」の「適要・
備考（算出方法・支払先等）」の項には、「＠千円／
戸× 坪」が示されている。「当社管理経費」の「適
要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「造成費
千円 × ％」が示されている。「仲介企画料」の
「適要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「取
得費千円 × ％」が示されている。「不動産取得
税」の「適要・備考（算出方法・支払先等）」の項に
は、「土地評価額千円 × ４．００％」が示され
ている。「登録免許税１」の「適要・備考（算出方法・
支払先等）」の項には、「土地評価額千円 ×
５．００％」が示されている。「登録免許税２」の「適
要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「千円
× 戸」が示されている。「固定資産税」の「適要
・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「土地評価
額千円 × １．７０％× 年分」が示されてい
る。

【０１７９】さらに、「部材費」、「本体工事費」およ
び「外構工事費」の「適要・備考（算出方法・支払先
等）」の項には、「＠千円／戸× 戸」が示されて
いる。「広告宣伝費」、「販売手数料」および「販売促
進費」の「適要・備考（算出方法・支払先等）」の「適
要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「取得費
千円 × ％」が示されている。「収支差金利」の項
には、「金利％」が示されている。「事業費」の
「適要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「売
上高千円 × ％」が示されている。

【０１８０】次に、図４４に示される「８−（２）マン
ション」における「事業概要」について説明する。ま
ず、「所在地」を明記する項がある。そして、「事業概
要」は、「地積」、「都市規制」、「建物概要」、「販
売概要」および「備考」の項目で構成されている。「地
積」の項目には、「公募坪実測坪」が記されて
いる。「都市規制」の項目には、「用途地域建ぺい率
％容積率％防火指定高度地区」が記されてい
る。「建物概要」の項目には、「建物用途構造規模
法床面積坪専有面積坪施行床面積坪レンタ
ブル比％建築費千円／坪」が記されている。「販
売概要」の項目には、「販売単価千円／戸販売坪単
価千円／坪一戸当たり専有面積坪／戸間取構成
販売時期」が記されている。

【０１８１】次に、図４５に示される「８−（２）マン
ション」における各項目について説明する。項目として
は、「売上高」、「取得費」、「工事費」、「原価経
費」、「売上原価合計」、「粗利益」、「販売費」、
「営業利益」、「収支差金額」、「ＰＪ利益」、「事業
費」、「間接経費」および「一次利益」の各項目で構成
されている。また、「工事費」の項目は、「建築工事
費」、「工事予備費」、「立体駐車場」、「解体工事
費」および「モデルルーム」の各項で構成されている。
また、「原価経費」の項目は、「仲介紹介料」、「租税
公課」、「公共負担金」、「引込負担金」、「近隣補償
費」、「企画料」、「設計料」および「工事経費他」の
各項で構成されている。また、「販売費」の項目は、
「広告宣伝費」、「販売手数料」および「販売促進費」
の各項で構成されている。

【０１８２】また、前述の各項目および各項には、「金
額」および「適要・備考（算出方法・支払先等）」を記
入する項が設けられている。「売上高」、「取得費」お
よび「建築工事費」の「適要・備考（算出方法・支払先
等）」の項には、「＠千円＊坪」が示されてい
る。また、「工事予備費」の「適要・備考（算出方法・
支払先等）」の項には、「建築工事費千円＊％」
が示されている。「立体駐車場」の「適要・備考（算出
方法・支払先等）」の項には、「＠千円＊台」が示
されている。「解体工事費」の「適要・備考（算出方法
・支払先等）」の項には、「＠千円＊坪」が示
されている。「モデルルーム」の「適要・備考（算出方
法・支払先等）」の項には、「駆体外モデル」が示され
ている。

【０１８３】さらに、「仲介紹介料」の「適要・備考
（算出方法・支払先等）」の項には、「取得費千円＊
％」が示されている。「租税公課」の「適要・備考
（算出方法・支払先等）」の項には、「固定資産税登
録免許税印紙代等」が示されている。「設計料」の
「適要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「建
築工事費千円＊％」が示されている。「工事経
費他」の「適要・備考（算出方法・支払先等）」の項に
は、「測量・ボーリング調査・その他」が示されてい
る。「広告宣伝費」、「販売手数料」および「販売促進
費」の「適要・備考（算出方法・支払先等）」の「適要
・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「売上高
千円＊％」が示されている。「事業費」の項に
は、「売上高千円＊％」が示されている。

【０１８４】次に、図４６、図４７、図４、図４９、図
５０および図５１に示されている「Ｄ．事業の評価」の
説明をする。「事業の評価」は、中項目として「事業の
評価」、「その他関連法規」および「契約に関する注意
事項」を有している。図４６および図４７に示されてい
る「事業の評価」は、「販売見通し」９項目、「損益計
画」２項目、「資金計画」４項目、「用地買収の難易
度」１項目、「買収価格の妥当性」２項目、「開発難易
度」３項目および「総合評価」１項目の合計として、２
２項目の検索項目で構成されている。

【０１８５】まず、「Ｄ．事業判定項目」には、「１．
販売見通し・販売価格が妥当か・販売坪単価が妥当か
・販売区間、販売戸数が妥当か・販売期間が妥当か
設定販売価格千円／戸周辺販売価格千円／戸設
定販売坪単価千円／坪周辺販売坪単価千円／坪販
売区画、戸数戸」、「２．損益計画・売上高百
万円・ＰＪ利益百万円（％）」、「３．資金計
画・必要総資金百万円・必要時期・回収時期
・公的融資の活用」、「４．用地買収の難易度」、
「５．買収価格の妥当性査定価格千円／坪買収価
格千円／坪」、「６．開発難易度・許認可の見通し
・開発手法の難易度・事業手法の難易度」および
「総合評価（事業の評価）」の各項目が記されている。

【０１８６】次に、図４６には、図４６および図４７の
各項目に対応する「判定基準（各項目の判定基準は以下
の通り）」および「評価点」の項が示されている。
「１．販売見通し・販売価格が妥当か・販売坪単価
が妥当か・販売区間、販売戸数が妥当か・販売期間
が妥当か設定販売価格千円／戸周辺販売価格千
円／戸設定販売坪単価千円／坪周辺販売坪単価
千円／坪販売区画、戸数戸」の「判定基準（各項目の
判定基準は以下の通り）」の項には、「（ローマ数字
１）設定販売価格が、周辺販売価格より低ければ（設定
販売価格＜周辺販売価格）点設定販売価格が、周辺
販売価格と同等であれば（設定販売価格＝周辺販売価
格）点設定販売価格が、周辺販売価格より高ければ
（設定販売価格＞周辺販売価格）点（ローマ数字
２）設定販売坪単価が、周辺販売坪単価より低ければ
（設定販売坪単価＜周辺販売坪単価）点設定販売坪
単価が、周辺販売坪単価と同等であれば（設定販売坪単
価＝周辺販売坪単価）点設定販売坪単価が、周辺販
売坪単価より高ければ（設定販売坪単価＞周辺販売坪単
価）点（ローマ数字３）売残り対応チェック戸建
の場合戸数戸以上、最寄り駅より分以内であれば
点マンションの場合戸数戸以上、最寄り駅よ
り徒歩分以内であれば点戸建、マンションとも
に以上の条件を満たしていない場合は点」が記されて
いる。

【０１８７】また、「２．損益計画・売上高百万円
・ＰＪ利益百万円（％）」の項には、「ＰＪ利
益が％以上であれば点ＰＪ利益が〜％
未満であれば点ＰＪ利益が〜％未満であれ
ば点」が記されている。「３．資金計画・必要総資
金百万円・必要時期・回収時期・公的融資の活
用」の項には、「土地収得金額等の資金投入後、回収
までの期間が年以内であれば点回収までの期
間が年〜年であれば点回収までの期間が
年以上であれば点」が記されている。「４．用地買
収の難易度」の項には、「購入意志を固めてから所有権
移転までの期間が、３ヶ月未満であれば点３
ヶ月以上であれば点」が記されている。

【０１８８】さらに、「５．買収価格の妥当性査定価
格千円／坪買収価格千円／坪」の項には、「公示
価格、基準地価格、路線価、（鑑定評価価格）、取引事
例価格、収益還元価格を基準として査定した価格（当社
希望買取り価格）と、買収価格（売主希望価格）を比較
して、買収価格が査定価格より低ければ点買収
価格が査定価格より高ければ点」が記されている。
「６．開発難易度・許認可の見通し・開発手法の難
易度・事業手法の難易度」の項には、「土地取得金額
等の資金投入後許認可取得（確認申請）までの見通
し期間がヶ月未満であれば点許認可取得（確認
申請）までの見通し期間がヶ月〜年であれば点
許認可取得（確認申請）までの見通し期間が年以上
であれば点」が記されている。「総合評価（事業の評
価）」の項には、「総合点が点以上であれば、事業化
案件とする。総合点が点以上点未満であれば、
検討案件とする。総合点が点未満であれば、採用
否決案件とする。

【０１８９】次に、図４８、図４９、図５０および図５
１に示されている「その他の関連法規」について説明す
る。図４８、図４９、図５０および図５１に示される
「その他関連法規」は、「商業」４項目、「宿泊・集
会」２項目、「娯楽・スポーツ」２項目、「医療・シル
バー」２項目、「教育」１項目および「その他」３項目
の合計として、１４項目の検索項目で構成されている。
まず、「商業」は、「デパートスーパーマーケット
等」、「レストラン等」、「バー・スナックカフェ
等」の項目で構成されている。これらの項目は、それぞ
れ「関連法規」および「チェック」の項がある。

【０１９０】まず、「デパートスーパーマーケット
等」の「関連法規」には、「・店舗面積３，０００ｍ²
以上か（第一種大規模小売店舗）・店舗面積５００ｍ
²超か（第二種大規模小売店舗）上記に該当したら、
・大規模小売店舗における小売業の専業活動の調整に
関する法律（大店法３条〜６条）・商業活動調整協議
会（商調協）による通産大臣又は知事の届出が必要とな
る。（問合せ先−通産局中小企業課）」が記されてい
る。「レストラン等」の「関連法規」には、「・飲食店
営業施設（業として食品もしくは、添加物を採取、輸
入、加工、調理、貯蔵、運搬もしくは販売する）か上
記に該当すると食品衛生法（２１条）による知事の許可
が必要となる。（問合せ先−環境部衛生課）」が記され
ている。「バー・スナックカフェ等」の「関連法規」
には、「風俗営業適正化法（３条）による、都道府県公
安委員会の許可が必要である。（問合せ先−所轄警察
署）」が記されている。

【０１９１】次に、「宿泊・集会」の項目は、「ホテル
旅館」および「浴場ヘルスセンター健康ランド
等」の項で構成されている。これらの項目は、それぞれ
「関連法規」および「チェック」の項がある。まず、
「ホテル旅館」の「関連法規」には、「・旅館業（ホ
テル、旅館、簡易宿泊所、下宿営業）に該当すると、旅
館業法（３条）による知事の許可が必要である。（問合
せ先−環境部衛生課）」が記されている。また、「浴場
ヘルスセンター健康ランド等」は、「・温湯、温泉
等を使用して公衆を入浴させる施設の場合、公衆浴場法
（２条、３条）による知事の許可が必要である。（問合
せ先−環境部衛生課）」が記されている。

【０１９２】次に、「娯楽・スポーツ」の項目は、「映
画館劇場野球場等」および「パチンコゲームセン
ター」の項で構成されている。これらの項目は、それぞ
れ「関連法規」および「チェック」の項がある。まず、
「映画館劇場野球場等」の「関連法規」には、「・
映画館、劇場、音楽、スポーツ、演芸等を公衆に見せ、
又は聞かせる施設の場合、興業法（２３条）による、知
事の許可が必要である。（問合せ先−所轄警察署）」が
記されている。また、「パチンコゲームセンター」の
「関連法規」には、「・風俗営業適正化法（３条）によ
る都道府県公安委員会の許可が必要である。（問合せ先
−所轄警察署）」が記されている。

【０１９３】次に、「医療・シルバー」の項目は、「病
院・診療所・薬局等」および「有料老人ホーム」の項で
構成されている。これらの項目は、それぞれ「関連法
規」および「チェック」の項がある。まず、「病院・診
療所・薬局等」の「関連法規」には、「・医療法
（７，８条）薬事法（５条）による知事への届出、認可
が必要である。（問合せ先−衛生部医事課）」が記され
ている。また、「有料老人ホーム」の「関連法規」に
は、「・老人福祉法、有料老人ホーム設置運営指導指針
による知事への届出、許可が必要。（問合せ先−民生部
老人福祉課）」が記されている。

【０１９４】次に、「教育」の項目は、「小中高校・大
学専修学校・各種学校幼稚園」で構成されている。
「小中高校・大学専修学校・各種学校幼稚園」の
「関連法規」には、「・学校教育法（１〜４条）による
許可が必要である（公立−教育委員会、私立−知事の許
可）・又、私立の場合私立学校法にも該当（問合せ先
−教育委員会企画部私学課）」が記されている。

【０１９５】次に、「その他」の項目は、「トランクル
ーム等」、「有料駐車場」および「ガソリンスタンド」
で構成されている。まず、「トランクルーム等」の「関
連法規」には、「・倉業法（３，２３条）による運輸大
臣の許可が必要（問合せ先−海運局倉庫課）」が記され
ている。また、「有料駐車場」の「関連法規」には、
「・駐車場法（１２条）による知事への届出（５，００
０ｍ²以上）が必要である。（問合せ先−各都道府県建
築指導部）」が記されている。さらに、「ガソリンスタ
ンド」の「関連法規」には、「・消防法（１１条）によ
る消防長の許可が必要である。（問合せ先−所轄消防
署）」が記されている。

【０１９６】次に、図５０および図５１に示される「契
約に関する注意事項」は、「当事者確定」３項目、「物
件の確定」５項目、「決済」３項目、「取引条件」５項
目、「その他」２項目、「売買契約」８項目および「賃
貸契約」４項目の合計として、３０項目の検索項目で構
成されている。各項目には、情報として「」および
「チェック」の項がある。まず、図５０に示されている
「１．契約締結前」における「当事者の確定」の項に
は、「当事者の意思の一致を確認するための留意点・
共有持ち分かどうか（持ち分）・契約締結
者（本人・代理人）・未成年者の場合−法定代理人」
が記されている。また、「物件の確定」の項には、
「契約間近に発生する問題点・境界が確定しない官
・民境界民・民境界・公募の地積と実測の地籍が
異なる・土地の不存在・公募や公図の間違い
・その他」が記されている。

【０１９７】さらに、「決済」の項目には、「・代金
の支払い（金額と時期）手付・内金・残金・所有
権移転・引き渡し、登記申請の時期残代金の支払いと
引換えが原則・諸費用印紙代（印紙税）登記費
用（司法書士等の報酬含む）」が記されている。また、
「取引条件」の項目には、「・価格（単価と総額）・
支払い１．分割払い・保全について（仮登記等）
２．一括払い」が記され、図５１における「取引条
件」の項目の続きには、「・停止条件付きの売買−条件
が成就しなかった場合の取扱い・期限を付すもの
か、付さないものか−・授受された代金をいつどのよう
にして返還するか・利息を付すか、付さないか・
代金支払いに充当する為の融資を受けられるかどうかを
条件にするのかどうか」が記されている。また、「そ
の他」の項目には、「・日付の有無・添付図書の有無
図面、計算書」が記されている。

【０１９８】次に、図５１に示されている「２．契約内
容」における「売買契約」の項には、「宅建業法上の
注意事項（売主が業者、買主が業者でない）・自己の
所有に属しない宅地または建物・契約締結時期の制限
・損害賠償の予定、違約金についての制限・手付の
額の制限・瑕疵担保責任の特約の制限・手付金等の
保全・割賦販売の契約解除の禁止・所有権留保等の
禁止」が記されている。また、「２．契約内容」におけ
る「賃貸契約」の項には、「賃貸借契約上の留意点
・借地法、借家法の有無・賃料の改訂・一時
金の取扱い・保証について（保証人、連帯保証人
等）」が記されている。

【０１９９】次に、図５２、図５３、図５４、図５５、
図５６、図５７、図５８、図５９、図６０、図６１、図
６２、図６３、図６４、図６５、図６６、図６７、図６
８および図６９に示されている「鑑定に関する情報」
は、大項目として、「地価公示における鑑定図書」およ
び「都道府県地価調査標準価格における鑑定図書」に分
類されている。まず、図５２、図５３、図５４、図５
５、図５６、図５７、図５８、図５９、図６０、図６１
および図６２に示されている「地価公示における鑑定図
書」は、「鑑定評価書」として、「基本的事項」、「鑑
定評価額の決定の理由の要旨」、「試算価格算定内訳」
および「標準地純収益算定内訳」を有している。

【０２００】図５２、図５３および図５４に示される
「基本的事項」は、「（１）鑑定評価額」１項目、「１
ｍ²当たり評価額」、「（２）価格時点」１項目、
「（３）実施調査日」１項目、「（４）鑑定評価の条
件」１項目、「（５）鑑定評価日」１項目、「（６）価
格の種類」１項目「正常価格」、「（７）路線価又は倍
率［平成年１月］」１項目および「（８）固定資産
評価額［平成年１月］」１項目の合計として、８項
目の検索項目で構成されている。同様に、図４５に示さ
れる「２鑑定評価額の決定の理由の要旨」は、
「（１）標準地」１０項目、「（２）近隣地域」５項
目、「（３）最有効使用の判定」１項目、「（４）対象
標準値の個別的要因」１項目、「（５）鑑定評価方式の
適用」３項目、「（６）試算価格の調整及び鑑定評価額
の決定の理由」１項目および「（７）前年公示価格等か
らの検討」１０項目の３１項目の検索項目で構成されて
いる。

【０２０１】ここで、「（１）標準値」の項目は、「
所在地及び地番並びに「住居表示等」」、「地積（ｍ
²）」、「形状」、「敷地の利用の状況」、「周
辺の土地の利用の状況」、「接面道路の状況」、「
供給処理施設状況」、「主要な交通施設との接近の状
況」および「法令上の規制等」の項で形成されてい
る。また、「（２）近隣地域」の項目は、「範囲」、
「標準的使用」、「標準的画地の形状等」、「地
域的特性等」および「地域要因の将来予測」の項で形
成されている。「（５）鑑定評価方式の適用」の項目
は、「取引事例比較法」「比準価格円／ｍ²」、
「収益還元法」「収益価格円／ｍ²」および「原
価法」「価格円／ｍ²」の項で構成されている。

【０２０２】さらに、「（７）前年公示価格等からの検
討」の項目は、「代表標準地特定標準地標準地番
号」、「時点修正」、「標準化補正」、「地域要
因化の比較」、「個別的要因の比較」、「対象標準
地（円／ｍ²）」、「標準化補正」、「対象標準地
及び対象標準地と指定基準地とが同一地点である場合の
検討前年標準地指定基準地新規前年標準地の
価格円／ｍ² 指定基準地番号［ − ］」、
「変動率」および「（マル十）価格形成要因の変動状
況」の項で形成されている。

【０２０３】図５５、図５６、図５７、図５８および図
５９に示されている「３試算価格算定内訳」は、
「（１）比準価格算定内訳」１９項目、「（２）収益価
格算定内訳」１１項目および「（３）積算価格算定内
訳」２０項目の５０項目の検索項目で構成されている。
図５５に示されている「（１）比準価格算定内訳」の項
目は、「取引事例番号」、「所在及び地番並びに
「住居表示」等」、「取引時点」、「類型」、「
地積（ｍ²）」、「画地の形状」、「接面道路の形
状」、「主要交通施設の状況」、「法令上の規制な
ど」、「（マル十）取引価格（円／ｍ²）」、「（マル
十一）事情補正」、「（マル十二）時点修正」、「（マ
ル十三）立付原価の補正」、「（マル十四）標準化補
正」、「（マル十五）推定価格（円／ｍ²）」、「（マ
ル十六）地域要因の比較」、「（マル十七）標準価格
（円／ｍ²）」、「（マル十八）個別的要因の比較」お
よび「（マル十九）試算価格（円／ｍ²）」の項で形成
されている。また、「（１）比準価格算定内訳」には、
「事情の内容」、「月率変動率」、「標準化補正の内
訳」、「地域要因の比較の内訳」および「比準価格決定
の理由」の項目が用意されている。

【０２０４】また、図５８に示されている「（２）収益
価格算定内訳」には、収益算定において「直接法」及び
「間接法」があり、「直接法」の各項目の数値は、「標
準地純収益算定内訳」の「（２）純収益算定内訳」の対
応する各項目と同じ値である。「直接法」の項は、「
総収益（円）」、「総費用（円）」、「純収益
（円）」「建物に帰属する純収益（円）」、「土地
に帰属する純収益（円）」、「未収入期間修正後の純
収益（円）」、「還元利回り（ｒ−ｇ）」および「
収益価格円（円／ｍ²）」の各項で構成されてい
る。「間接法」の項は、「事例カード番号」、「所
在及び地番」、「土地に帰属する純収益（円）」、
「未収入期間修正後の純収益（円）」、「事情補
正」、「時点修正」、「標準化補正」、「地域要
因の比較」、「個別的要因の比較」、「（マル十）還
元利回り（ｒ−ｇ）」および「（マル十一）収益価格
円／ｍ²」の各項で構成されている。ここで、収益還元
法が適用できない場合、その理由が書かれる「（２）−
１収益還元法が適用できない場合その理由」の項があ
る。

【０２０５】さらに、図５９に示されている「（３）積
算価格算定内訳」には、積算価格の算定ができない場合
にその理由が示される「（３）−１原価法が適用でき
ない場合その理由」の項がある。また、「（３）積算価
格算定内訳」において、「（３）−２造成宅地内等に
存し原価法の適用が可能な場合の価格［間接法］」の項
目がチェックされている場合、各項目の数値が有効とな
る。「（３）積算価格算定内訳」において、「（３）−
２造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価
格［間接法］」の項目は、「造成事例番号」、「所
在及び地番」、「素地の取得価格（円／ｍ²）」、
「事情補正」、「時点修正」、「素地の補修正後
の価格（円／ｍ²）」、「造成工事費（円／ｍ²）」、
「標準化補正」、「時点修正」、「（マル十）造成
工事費の補修正後の価格（円／ｍ²）」、「（マル十
一）付帯費用（円／ｍ²）」、「（マル十二）標準化補
正」、「（マル十三）時点修正」、「（マル十四）付帯
費用の補修正後の価格（円／ｍ ²）」、「（マル十五）
有効宅地化率で除した価格（円／ｍ²）」、「（マル十
六）地域要因の比較」、「（マル十七）個別的要因の比
較」、「（マル十八）再調達原価（円／ｍ²）」、
「（マル十九）熟成度修正［］／１００」および
「（マル二十）積算価格（円／ｍ²）」の項で形成さ
れている。

【０２０６】また、「（３）積算価格算定内訳」におい
て、「内訳」には、「素地」として「事情の内容」およ
び「月率変動率」の項があり、「造成工事費」として
「標準化補正」および「月率変動率」の項があり、「付
帯費用」として「標準化補正」および「月率変動率」の
項がある。さらに、「（３）積算価格算定内訳」におい
て、「地域要因の比較」として「街路」、「交通・接
近」、「環境」、「行政」および「その他」の項があ
る。

【０２０７】図６０、図６１および図６２に示される
「４標準値純収益算定内訳」は、「（１）最有効使用
の判定」４項目、「（２）総収益算出内訳」１３項目、
「（３）ｍ²当たりの月額支払賃料の算出根拠」１０項
目、「（４）総費用算出内訳」９項目、「（５）基本利
率等」、８項目、「（６）建物等に帰属する総純益」３
項目、「（７）土地に帰属する総純益」６項目および
「（８）土地の収益価格」１項目の合計５４項目の検索
項目で構成されている。まず、「（１）最有効使用の判
定」における「建物の利用状況」は、「用途」、「建
物面積」、「構造・階層」および「延床面積」の項で構
成されている。

【０２０８】「（１）最有効使用の判定」における「
公法上の規制など」は、「用途地域等」、「基準建ペイ
率」、「指定容積率」、「基準容積率」、「地積」、
「間口・奥行」および「前面道路、幅員等」の項で構成
されている。また、「前面道路、幅員等」においては、
「前面道路」および「特定道路までの距離」の寸法を記
述する形式となっている。さらに、「（１）最有効使用
の判定」には、「最有効使用の判定理由」および「
レンタブル比％の理由」の項目がある。ここで、「レ
ンタブル比％の理由」には、比率としてたとえば、
「レンタブル比３５％の理由」として、その理由を示
す形態となっている。

【０２０９】「（２）総収益算出内訳」は、「床面積
（ｍ²）」、「有効率（％）」、「有効面積
（ｍ²）」、「ｍ²当たり月額支払賃料（円）」、「
月額支払賃料（円）」、「補償金等権利金等（月
数）」、「補償金等（円）」、「権利金等
（円）」、「年額支払賃料（円）」、「（マル十）補
償金等の運用益」、「（マル十一）権利金等の運用益及
び償却額」、「（マル十二）その他の収入（屋外駐車場
使用料等）」および「（マル十三）総収益」で構成され
ている。「（マル十三）総収益」は、「年額支払賃
料」、「（マル十）補償金等の運用益」、「（マル十
一）権利金等の運用益及び償却額」および「（マル十
二）その他の収入（屋外駐車場使用料等）」の合計金額
である。

【０２１０】「（３）ｍ²当たりの月額支払賃料の算出
根拠」は、「事例番号」、「事例の実際実質賃料
（円／ｍ²）」、「事情補正」、「時点修正」、
「標準化補正」、「建物格差修正」、「地域要因
の比較」、「個別的要因の比較」、「試算実質賃料
（円／ｍ²）」および「（マル十）標準地基準階の賃
料」の項目で構成されている。「標準地基準階の賃料」
の項目は、「対象基準階の月額実質賃料円／ｍ²」、
「月額支払賃料（円／ｍ²）」および「基準階Ｆ
Ｂ」の記述を行う項がある。

【０２１１】次に図６３および図６４に示されている
「（４）総費用算出内訳」は、「修繕費」、「維持
管理費」、「公租公課（土地及び建物）」、「損害
保険料」、「貸倒れ準備費」、「空室等による損失
相当額」、「建物等の取壊費用の積立金」、「その
他費用」および「総費用」の項目で構成されている。
「総費用」の項目の金額は、「修繕費」、「維持
管理費」、「公租公課」、「損害保険料」、「貸
倒れ準備費」、「空室等による損失相当額」、「建
物等の取壊費用の積立金」および「その他費用」の項
目の金額の合計額である。

【０２１２】「（５）基本利率等」は、「ｒ：基本利
率」、「ａ：躯体割合（躯体価格÷建物等価格）」、
「ｂ：設備割合（設備価格÷建物等価格）」、「
ｍ：未収入期間」、「ｇ：賃料の変動率」、「
ｎ_a：躯体の経済的耐用年数」、「ｎ_b：設備の経済的
耐用年数」および「α：未収入期間を考慮した修正
率」で構成されている。

【０２１３】「（６）建物等に帰属する純収益」は、
「建物等の初期投資額円」、「元利逓増償還率」
および「建物等に帰属する純収益」で構成されてい
る。「建物等の初期投資額」と「元利逓増償還率」
とには、それぞれ「査定額」および「算出根拠」の項が
ある。「建物等に帰属する純収益」の値は、「建物
等の初期投資額」の値に「元利逓増償還率」の数値を
乗じたものである。

【０２１４】「（７）土地に帰属する純収益」は、「
総収益」、「総費用」、「純収益 −」、「
建物等に帰属する純収益」、「土地に帰属する純収益
−」および「未収入期間を考慮した土地に帰属
する純収益 ×α」で構成されている。「純収益」
は、「総収益」の値から「総費用」の値を差し引い
た値である。「土地に帰属する純収益」は、「純収
益」の値から「建物等に帰属する純収益」の値を差し
引いた値である。「未収入期間を考慮した土地に帰属
する純収益」は、「土地に帰属する純収益」の値に対
して、「（５）基本利率等」における「α：未収入期間
を考慮した修正率」の数値を乗じた結果の値である。

【０２１５】次に、図６５、図６６、図６７、図６８お
よび図６９の示されている「都道府県地価調査標準価格
における鑑定図書」は、小項目の６９項目で構成されて
いる。まず、図６５で示されるように、「（１）標準値
番号」の項目がある。「（２）標準値（宅地その１）価
格評価の内訳」の分類には、「（２）所在及び地番住所
表示」、「（３）地積ｍ²」、「（４）鑑定評価額
円」、「（５）１ｍ²当たり価格円／ｍ²」、「（６）
路線価又は倍率［平成年分］円／ｍ²」、「（７）
固定資産税評価額［平成年１月１日現在］円／
ｍ²」および「（８）近隣地域の状況、範囲と最有効使
用の判定」の項目がある。「近隣地域の状況、範囲と最
有効使用の判定」の項目には近隣地域の状況を示すよう
になっている。

【０２１６】図６６に示されている「取引事例比較法」
の分類には、「（９）カード番号」、「（１０）住所及
び地番並びに住居表示」、「（１１）取引時点」、
「（１２）取引価格」、「（１３）地積」、「（１４）
前面道路の状況」、「（１５）都計法等の法令上の制
限」、「（１６）事情補正」、「（１７）時点修正」、
「（１８）建付減価の修正」、「（１９）標準化補
正」、「（２０）地域要因の比較」、「（２１）個別的
要因の比較」、「（２２）比準価格決定の理由の要旨」
および「（２３）比準価格」の項目がある。

【０２１７】図６７に示される「収益還元法」の分類に
は、「直接法」の分類がある。この「直接法」の分類に
は、「（２４）総収益」、「（２５）総費用」、「（２
６）純収益」、「（２７）建物等に帰属する純収益」、
「（２８）土地に帰属する純収益」、「（２９）未収入
期間の補正率」、「（３０）未収入期間を考慮した土地
に帰属する純収益」、「（３１）還元利回り」および
「（３２）収益価格」の項目がある。また、図６７に示
される「原価法」の分類には、「（３３）区分」、
「（３４）カード番号」、「（３５）所在及び地番」、
「（３６）素地の取得原価」、「（３７）事情補正」、
「（３８）時点修正」、「（３９）造成工事費」、
「（４０）標準化補正」、「（４１）時点修正」、
「（４２）付帯費用」、「（４３）標準化補正」、
「（４４）時点修正」、「（４５）有効宅地化率補
正」、「（４６）地域要因の比較」、「（４７）個別的
要因の比較」、「（４８）再調達原価」、「（４９）熟
成度修正」および「（５０）積算価格」の項目がある。
「（３３）区分」の項目には、「既成市街地であり原価
法の適用が困難」と「造成団地内にあり原価用の適用が
可能」との選択枝の項、および「直接法」と「間接法」
との選択枝の項がある。

【０２１８】図６８に示される「（５１）試算価格の調
整と鑑定評価額決定の理由の要旨」の項目には、「比準
価格：円／ｍ²」、「収益価格：円／ｍ²」、「積算
価格：円／ｍ²」および「鑑定評価額円（円／
ｍ²）」のおのおのの値を示す項がある。

【０２１９】図６９に示される「（５２）代表標準値等
からの検討」の項目は、「（５３）区分」、「（５４）
標準値番号」、「（５５）前年代表標準値等価格」、
「（５６）時点修正」、「（５７）代表標準地等の個別
的要因の標準化補正」、「（５８）地域要因の比較」、
「（５９）対象標準地の個別的要因の比較」および
「（６０）対象標準地の価格」の項目に分かれている。
ここで「（５３）区分」には、「代表標準地」と「特定
標準地」との選択枝の項がある。

【０２２０】図６９に示される「（６１）対象標準地の
価格形成要因の検討」の項目は、「（６２）前年公示価
格からの検討」および「（６５）標準地と指定基準地と
が同一地点である場合の検討」の項目に分かれている。
さらに、「（６２）前年公示価格からの検討」は、
「（６３）前年公示価格」および「（６４）年間変動
率」の項目に分かれている。「（６５）標準地と指定基
準地とが同一地点である場合の検討」は、「（６６）指
定基準地番号」、「（６７）前年基準地価格」、「（６
８）半年変動率」および「（６９）価格形成要因の変動
状況」の項目に分かれている。

【０２２１】「課税に関する情報」は、「土地登記
簿」、「登記簿甲区」、「登記簿乙区」および「登記簿
丙区」で構成される「土地登記簿」と、「建物登記
簿」、「登記簿甲区」、「登記簿乙区」および「登記簿
丙区」で構成される「土地登記簿」に示される全ての項
目が用いられる。

【０２２２】「課税に関する情報」は、「譲渡所得
税」、「地価税」、「相続税」、「贈与税」、「登録免
許税［課税標準税率］」、「不動産取得税」、「特別土
地保有税」および「固定資産税・都市計画税［土地・家
屋課税台帳等］」などの法的に定められた必要項目をす
べて含んだものである。

【０２２３】

【発明の効果】本発明によれば、不動産情報管理システ
ムにおいて、１件の不動産に対して立地条件等により物
件を評価する不動産に関する不動産情報と、市場調査の
結果の調査情報と、公的融資に関する融資情報と、課税
に関する課税情報とをそれぞれ付与し、前記各情報を検
索項目として、不動産の開発計画の立案および評価を行
うようにした不動産情報管理システムであって、前記情
報を記録する不動産データベースと、不動産に関する前
記各情報に基づき演算を行い不動産を用いた事業の評価
を行う評価手段とを具備するため、複合的な不動産の開
発計画を立案し、分かり易く定型化された形態で、各事
業者および一般消費者が不動産評価に使用できる判断材
料が提供される効果がある。また、本発明によれば、請
求項１記載の不動産情報管理システムにおいて、前記不
動産データベースに少なくとも宅地建物取引主任者によ
る重要事項の説明を含む内容のデータを入力する第一次
入力手段と、少なくとも不動産鑑定士、一級建築士、宅
地建物取引主任者、弁護士、司法書士、税理士、土地家
屋調査士を含む１セットの鑑定グループによる土地評価
の内容を、不動産データベースに入力する第２次入力手
段とを含むため、複合的な不動産の開発計画を立案し、
分かり易く定型化された形態で、各事業者および一般消
費者が不動産評価に使用できる判断材料が提供される効
果がある。

【０２２４】また、本発明によれば、請求項１または請
求項２記載の不動産情報管理システムにおいて、前記第
一の入力手段は、不動産の評価に必要な項目についての
情報を保有する政府、地方公共団体等の団体と、これら
の団体が保有する情報の一部の項目を保有する不動産業
者等の団体とが存在する第一の施設に設置され、これら
不動産業者等の団体から供給された情報に所定の情報を
付加して、前記政府、地方公共団体等が保有する項目の
全てについての情報として出力する、不動産鑑定士、一
級建築士、宅地建物取引主任者、司法書士、土地家屋調
査士、税理士、弁護士のすくなくともいずれかから構成
されたＲ機関が存在する施設に設置され、前記第一の施
設と前記第二の施設との間の情報の伝達を行う情報伝達
手段を具備するため、不動産評価を数的に判断するため
の情報が、すべて補足される効果がある。

【０２２５】また、本発明によれば、請求項１または請
求項３記載の不動産情報管理システムにおいて、不動産
を用いた事業計画において、前記評価手段は、前記Ｒ機
関により作成された前記不動産情報、法規制に対する開
発手法の情報、開発資金に対する公的資金の検討情報お
よび損益を求めるための事業手法の検討情報をもとに不
動産の運用判定を行い事業の評価結果を出力するため、
事業者が事業計画に即した不動産の取得、または、不動
産の種類に応じた開発形態を検討するデータが定量化さ
れた形態で得られる効果がある。

【０２２６】さらに、本発明によれば、請求項１ないし
請求項６いずれかに記載の不動産情報管理システムにお
いて、前記評価手段による前記物件評価および前記事業
評価の検討項目が大項目、中項目および小項目の段階別
に細目化されており、定量的評価を行う検討項目の中で
特に重要度の高い項目は点数化されるので、容易に定量
化することができる効果がある。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の一実施形態による不動産情報管理シ
ステムの構成を示すブロック図である。

【図２】「事業評価」を出すまでのフローを示してい
る。

【図３】「不動産図書総括表（１）」を示す図であ
る。

【図４】「不動産図書総括表（２）」を示す図であ
る。

【図５】「不動産図書総括表（３）」を示す図であ
る。

【図６】「不動産図書総括表（４）」を示す図であ
る。

【図７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の不
動産データの「１．市場調査」の「項目」が示された図
である。

【図８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の不
動産データの「１．市場調査」の「項目」が示された図
である。

【図９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の不
動産データの「１．市場調査」の「項目」が示された図
である。

【図１０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「１．市場調査」の「項目」が示された
図である。

【図１１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「２．関連法規の開発与件」の「項目」
が示された図である。

【図１２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「２．関連法規の開発与件」の「項目」
が示された図である。

【図１３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「３．建築基準法及び開発指導要項調
査」の「項目」が示された図である。

【図１４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「３．建築基準法及び開発指導要項調
査」の「項目」が示された図である。

【図１５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「４．当該地及び隣接地に関する権利関
係一覧」の「項目」が示された図である。

【図１６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「４．当該地及び隣接地に関する権利関
係一覧」の「項目」が示された図である。

【図１７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「４．当該地及び隣接地に関する権利関
係一覧」の「項目」が示された図である。

【図１８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「４．当該地及び隣接地に関する権利関
係一覧」の「項目」が示された図である。

【図１９】本発明に用いられる資料「不動産図書」
の不動産データの「５．開発手法の検討（建築基準法を
クリアーした上での）」の「項目」が示された図であ
る。

【図２０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「５．開発手法の検討（建築基準法をク
リアーした上での）」の「項目」が示された図である。

【図２１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「５．開発手法の検討（建築基準法をク
リアーした上での）」の「項目」が示された図である。

【図２２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図２９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図３０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図３１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図３２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図３３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図３４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７．事業手法の検討」の「項目」が示
された図である。

【図３５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７．事業手法の検討」の「項目」が示
された図である。

【図３６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７−（２）税務関係調査」の「項目」
が示された図である。

【図３７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７−（２）税務関係調査」の「項目」
が示された図である。

【図３８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７−（２）税務関係調査」の「項目」
が示された図である。

【図３９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７−（２）税務関係調査」の「項目」
が示された図である。

【図４０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（１）戸
建」の「項目」が示された図である。

【図４１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（１）戸
建」の「項目」が示された図である。

【図４２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（１）戸
建」の「項目」が示された図である。

【図４３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（１）戸
建」の「項目」が示された図である。

【図４４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（２）マン
ション」の「項目」が示された図である。

【図４５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（２）マン
ション」の「項目」が示された図である。

【図４６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「Ｄ．事業の評価」の「項目」が示され
た図である。

【図４７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「Ｄ．事業の評価」の「項目」が示され
た図である。

【図４８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「（参考）その他の関連法規」の「項
目」が示された図である。

【図４９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「（参考）その他の関連法規」の「項
目」が示された図である。

【図５０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「（参考）契約に関する注意事項」の
「項目」が示された図である。

【図５１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「（参考）契約に関する注意事項」の
「項目」が示された図である。

【図５２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図６０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図６１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図６２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図６３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図６４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図６５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「都道府県地価調査標準価格における鑑
定評価書」の「項目」が示された図である。

【図６６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「都道府県地価調査標準価格における鑑
定評価書」の「項目」が示された図である。

【図６７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「都道府県地価調査標準価格における鑑
定評価書」の「項目」が示された図である。

【図６８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「都道府県地価調査標準価格における鑑
定評価書」の「項目」が示された図である。

【図６９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「都道府県地価調査標準価格における鑑
定評価書」の「項目」が示された図である。

【符号の説明】

１Ｒ機関２不動産業者などＣ不動産総合センターＤ１政府機関等Ｄ２地方行政機関ＰパラボラアンテナＰ１パラボラアンテナＳＣセキュリティ／認証チェック機関ＳＴ人工衛星Ｙ消費者

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】１件の不動産に対して立地条件等により
物件を評価する不動産に関する不動産情報と、市場調査
の結果の調査情報と、公的融資に関する融資情報と、課
税に関する課税情報とをそれぞれ付与し、前記各情報を
検索項目として、不動産の開発計画の立案および評価を
行うようにした不動産情報管理システムであって、前記不動産情報を記憶する不動産データベースと、不動産に関する前記各情報に基づき演算を行い不動産を
用いた事業の評価を行う評価手段と、を具備することを特徴とする不動産情報管理システム。
【請求項２】前記不動産データベースに、少なくとも
宅地建物取引主任者による重要事項の説明を含む内容の
データを入力する第一次入力手段と、少なくとも不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物取引主
任者、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士を含
む１セットの鑑定グループによる土地評価の内容を、不
動産データベースに入力する第２次入力手段とを含む請
求項１記載の不動産情報管理システム。
【請求項３】前記第一の入力手段は、不動産の評価に
必要な項目についての情報を保有する政府、地方公共団
体等の団体と、これらの団体が保有する情報の一部の項
目を保有する不動産業者等の団体とが存在する第一の施
設に設置され、また、前記第二の入力手段は、上述さ
れた不動産業者等の団体から供給された情報に所定の情
報を付加して、前記政府、地方公共団体等が保有する項
目の全てについての不動産情報として出力する、不動産
鑑定士、一級建築士、宅地建物取引主任者、司法書士、
土地家屋調査士、税理士、弁護士のすくなくともいずれ
かから構成されたＲ機関が存在する第二の施設に設置さ
れ、前記第一の施設と前記第二の施設と間の情報の伝達を行
う情報伝達手段を具備することを特徴とする請求項１ま
たは請求項２記載の不動産情報管理システム。
【請求項４】前記評価手段は、不動産を用いた事業計
画において、前記Ｒ機関により作成された前記不動産情
報、法規制に対する開発手法の情報、開発資金に対する
公的資金の検討情報および損益を求めるための事業手法
の検討情報をもとに不動産の運用判定を行い事業の評価
結果を出力することを特徴とする請求項１ないし請求項
３記載の不動産情報管理システム。
【請求項５】前記評価手段の処理は、前記評価結果を
情報取得から事業決定までに検討すべき前記不動産情報
の項目に従って時系列的に整理区分してあり、実務にお
ける処理の流れに即していることを特徴とする請求項１
ないし請求項４いずれかに記載の不動産情報管理システ
ム。
【請求項６】前記評価手段による不動産データの検討
段階において、評価段階が・情報を取得した際の不動産自体の物件評価・前記不動産を基に事業計画をたてた際の事業評価の２段階で行うことを特徴とする請求項１ないし請求項
５いずれかに記載の不動産情報管理システム。
【請求項７】前記評価手段による前記物件評価および
前記事業評価の検討項目が大項目、中項目および小項目
の段階別に細目化されており、定量的評価を行う検討項
目の中で所定の項目がこの項目の点数の積算値に基づい
て評価されることを特徴とする請求項１ないし請求項６
いずれかに記載の不動産情報管理システム。
【請求項８】前記情報伝達手段における情報の伝達の
一部が通信衛星を介して行われることを特徴とする請求
項１ないし請求項７いずれかに記載の不動産情報管理シ
ステム。
【請求項９】前記評価手段は、前記開発手法の検討の
情報を基に、不動産開発の法的な規制における敷地に対
する容積緩和および高さ制限の緩和などの条件評価を行
うことを特徴とする請求項１ないし請求項８いずれかに
記載の不動産情報管理システム。
【請求項１０】前記評価手段は、前記公的資金の検討
の情報を基に、不動産開発における公的資金活用の条件
評価を行うことを特徴とする請求項１ないし請求項９い
ずれかに記載の不動産情報管理システム。
【請求項１１】前記評価手段は、前記事業手法の検討
の情報を基に、資金負担、販売見通しおよび損益計画な
どを評価し、事業計画の最適化条件を求めることを特徴
とする請求項１ないし請求項１０いずれかに記載の不動
産情報管理システム。
【請求項１２】前記評価手段は、前記事業手法の検討
の情報を基に、不動産取得、保有、譲渡、運用および相
続などを評価し、不動産の事業計画の最適化条件を求め
ることを特徴とする請求項１ないし請求項１１いずれか
に記載の不動産情報管理システム。