JPH10187806A

JPH10187806A - 不動産データ表示装置

Info

Publication number: JPH10187806A
Application number: JP34961596A
Authority: JP
Inventors: Tetsuo Komura; 哲夫小村
Original assignee: Misawa Homes Co Ltd
Current assignee: Misawa Homes Co Ltd
Priority date: 1996-12-27
Filing date: 1996-12-27
Publication date: 1998-07-21

Abstract

(57)【要約】【課題】不動産データを一元管理し、一元管理された
不動産データを不動産取扱者へ供給できる不動産データ
システムを提供する。【解決手段】 1はパーソナルコンピュータであり、不
動産データ処理システム全体の制御を行う。2はCRT(Cat
hode Ray-Tube)である。3はキーボードであり、パーソ
ナルコンピュータ1に対してデータの入力を行う。4はHD
(Hard Disc)であり、データ記憶領域4a、4b、4cを有し
ている。5はCD-ROM(Compact DiscーRead Only Memory)ド
ライブであり、記憶媒体としてCD-ROM6を使用する。CD-
ROM6は、記憶領域6a、6b、6cを有している。このCD-ROM
6には、行政区画を基本とした画像データの階層構造、
例えば、この階層を日本と、東京都と、練馬区、豊島
区、板橋区、中野区、・・・・・、武蔵野市と、各区および
市に含まれる町との順の地域の形状図の画像データと、
この画像データの地域の不動産データとが記憶されてい
る。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、全国の不動産デー
タの一元管理を行い、一元管理された不動産データを表
示する表示装置に関する。

【０００２】

【従来の技術】現在、各不動産に対する不動産データ
は、各不動産会社および各官公庁（執行裁判所、住宅金
融債権管理機構、大蔵省財務局、住宅都市整備公団、国
鉄清算事業団、地方自治体住宅供給公社など）からの情
報提供により、各不動産業者および各関係省庁（国土
庁、公正取引委員会、建設省、法務省、大蔵省、自治
省）において、それぞれ独立に管理・供給されている。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】上述の不動産データ管
理の場合、各不動産業者および各関係省庁における不動
産データは、各不動産業者および各関係省庁毎の管理項
目が異なるため、不動産に対する権利関係、評価および
取引価格などについて、非常に専門的な知識を必要と
し、一般消費者にとっては、不動産の評価を分かりづら
いものとしていた。本発明はこのような背景の下になさ
れたもので、不動産データを一元管理し、一元管理され
た不動産データを不動産取扱者へ供給し、不動産業者が
各情報をビジュアルに表示できる不動産データ表示装置
を提供することを目的とする。

【０００４】

【課題を解決するための手段】請求項１記載の発明は、
不動産データ表示装置において、一件の不動産に対し
て、立地条件等により物件を評価する不動産に関する不
動産情報と、公示等の鑑定に関する鑑定情報と、登記に
関する登記情報と、課税に関する課税情報と、をそれぞ
れ第一の記憶手段により付与し、前記不動産情報、鑑定
情報、登記情報および課税情報を検索項目として、不動
産情報管理を表示することを特徴とする。

【０００５】請求項２記載の発明は、請求項１記載の不
動産データ表示装置において、画像データと、この画像
データに関連する文字データとを表示装置に表示させる
制御手段と、複数に階層化され、前記画像データと、こ
の画像データの前後の階層の画像データとの関連を示す
第一の指示データおよびこの画像データに対応する前記
文字データの記憶領域を指示する第二の指示データを有
する前記画像データと、前記文字データとを記憶する第
一の記憶手段と、前記制御手段を動作させるプログラム
が記憶されている第二の記憶手段とを具備し、前記プロ
グラムに記述されている処理手順により、前記制御手段
が前記画像データとこの画像データに対応する前記文字
データを前記表示装置に表示することを特徴とする。

【０００６】請求項３記載の発明は、請求項１記載の不
動産データ表示装置において、画像データと、この画像
データに関連する文字データとを表示装置に表示させる
制御手段と、前記画像データに対応する前記文字データ
を記憶する第一の記憶手段と、複数に階層化され、前記
画像データと、この画像データの前後の階層の画像デー
タとの関連を示す第一の指示データおよびこの画像デー
タに対応する前記文字データの記憶領域を指示する第二
の指示データを有する前記画像データと、この制御手段
を動作させるプログラムとが記憶されている第二の記憶
手段とを具備し、前記プログラムに記述されている処理
手順により、前記制御手段が前記画像データとこの画像
データに対応する前記文字データを前記表示装置に表示
することを特徴とする。

【０００７】請求項４記載の発明は、請求項１記載の不
動産データ表示装置において、画像データと前記画像デ
ータに関連する文字データとを表示装置に表示させる制
御手段と、複数に階層化され、前記画像データと前後の
階層の画像データとの関連を示す第一の指示データおよ
びこの画像データに対応する前記文字データの記憶領域
を指示する第二の指示データを有する前記画像データ
と、前記制御手段を動作させるプログラムと、前記画像
データに対応する前記文字データを記憶する第一の記憶
手段とを具備し、前記プログラムに記述されている処理
手順により、前記制御手段が前記画像データとこの画像
データに対応する前記文字データを前記表示装置に表示
することを特徴とする。

【０００８】請求項５記載の発明は、請求項１ないし請
求項４いずれかに記載の不動産データ表示装置におい
て、前記第一の記憶手段が、ＣＤ−ＲＯＭであることを
特徴とする。請求項６記載の発明は、請求項１ないし
請求項４いずれかに記載のデータ表示装置において、前
記第一の記憶手段が、ＤＶＤであることを特徴とする。
請求項７記載の発明は、請求項１ないし請求項４いずれ
かに記載のデータ表示装置において、前記第一の記憶手
段が、ＦＤであることを特徴とする。請求項８記載の発
明は、請求項１ないし請求項７いずれかに記載のデータ
表示装置において、前記画像データが上位の階層順に前
記制御手段により、前記表示手段に表示されることを特
徴とする。請求項９記載の発明は、請求項１ないし請求
項８いずれかに記載の不動産データ表示装置において、
前記制御手段は、前記表示装置に表示されている画像デ
ータの、上位階層の画像データにおける位置および構成
要素である下位階層の画像データを表示することを特徴
とする。

【０００９】請求項１０記載の発明は、請求項１ないし
請求項９いずれかに記載の不動産データ表示装置におい
て、前記表示装置において、前記制御手段が、各階層の
画像データを前記表示装置の表示画面を、分割した画面
領域に配列させて表示することを特徴とする。請求項１
１記載の発明は、請求項１ないし請求項９いずれかに記
載の不動産データ表示装置において、前記表示装置にお
いて、前記制御手段が、各階層の画像データを前記表示
装置の表示画面に重ねて表示することを特徴とする。請
求項１２記載の発明は、請求項１ないし請求項１１いず
れかに記載の不動産データ表示装置において、前記階層
は、画像データが示す地図情報の表示地域の行政区画に
おける階層の単位で形成されていることを特徴とする。

【００１０】

【発明の実施の形態】以下、図面を参照して本発明の実
施形態について説明する。図１は本発明の一実施形態に
よる発明名の構成を示すブロック図である。この図にお
いて、１はパーソナルコンピュータ（またはワークステ
ーション：以下パソコンとする）であり、パソコンシス
テム全体の制御を行う。２はＣＲＴ（Ｃａｔｈｏｄｅ
Ｒａｙ−Ｔｕｂｅ：画像表示装置）である。３はキーボ
ードであり、パソコン１に対してデータの入力を行う。

【００１１】４はＨＤ（ＨａｒｄＤｉｓｃ）であり、
データ記憶領域４ａ、４ｂおよび４ｃを有している。５
はＣＤ−ＲＯＭ（ＣｏｍｐａｃｔＤｉｓｃーＲｅａｄ
ＯｎｌｙＭｅｍｏｒｙ）ドライブであり、記憶媒体
としてＣＤ−ＲＯＭ６を使用する。ＣＤ−ＲＯＭ６は、
記憶領域６ａ、６ｂおよび６ｃを有している。

【００１２】図２は、行政区画を基本とした画像データ
の階層構造の一例を示した図である。ここで、たとえ
ば、階層を日本と、東京都と、練馬区、豊島区、板橋
区、中野区、・・・・・、武蔵野市、・・（東京都に属
する区、市など）と、各区および市に含まれる町との順
とする。

【００１３】また、たとえば、ＣＤ−ＲＯＭ６が練馬区
の不動産に対するものであるとすると、不動産業者２、
不動産業者２、・・・・から提供され、宅地建物取引主
任者が作成する不動産評価に、有効な売買契約が成立す
るために開示する必要のある「重要事項の説明」程度の
内容を加えた一次不動産情報と、不動産鑑定士、一級建
築士、宅地建物取引主任者、弁護士、司法書士、税理
士、および土地家屋調査士よりなるＲ機関が一次不動産
情報における不足情報を補足し、鑑定した結果の「不動
産図書」をもとにした二次不動産情報との練馬区の不動
産評価データが、ＣＤ−ＲＯＭ６に記憶されている。

【００１４】次に、図３〜図６５を参照して「不動産図
書」の説明を行う。この「不動産図書」をにおける不動
産情報の検索項目は、たとえば大きく分類すると、「不
動産に関する情報」３７６項目、「鑑定（公示等）に関
する情報」２４６項目、「登記に関する情報」１８項目
および「課税に関する情報」４６６項目の計１１０６項
目があり、これを不動産一件の情報としている。

【００１５】「不動産に関する情報」は、大項目とし
て、「物件の評価」、「事業計画」および「事業の評
価」に分類されている。

【００１６】まず、「物件の評価」は、中項目として
「市場調査」、「関連法規の開発与件」、「建築基準法
及び開発指導要項調査」および「等該地及び隣接地に関
する権利関係一覧」を有している。

【００１７】図３、図４、図５および図６に示される
「市場調査」は、図３における「１物件調書」、「２法
的調査」および「３ボリュームチェック」と、図４にお
ける「４立地調査」および「５価格調査」と、図５にお
ける「５価格調査」と、図６における「５価格調査」お
よび「６査定価格と売主希望価格との比較」で示される
大項目の検索項目で構成されている。

【００１８】図３における「１物件調書」の項目は、
「住居表示」および「地番」の項からなる「所在地」、
「交通」、「地目」、「公募（ｍ² 坪）」および
「実測（ｍ² 坪）」の項からなる「地積」、「現況
（更地・田・畑・山林・駐車場、建付他）」、「前面道
路」および「計画道路」の項からなる「道路」、「整形
地・不整形地」および「道路との高低差（ｍ）」から
なる「土地形状」、「有（ｍ）・無」の項を持つ「敷地
内高低差」および「引込関係」の各項目から構成されて
いる。

【００１９】図３における「２法的調査」の項目は、
「市街化区域・市街化調整区域」の項からなる「都市計
画」、「（（旧）＊注１住・２住・住居・準工・近
商・商業・無指定）」の項を持つ「用途地域」、「建ぺ
い率（％）」、「容積率（％）」および「（高度）
（準防火・防火）（）」の各項目から構成されてい
る。

【００２０】図３における「３ボリュームチェック」の
項目は、「販売面積（坪）」、「有効率（％）」お
よび「販売区画数（区画）（＠坪）」の項からなる
「戸建（宅地１０区画以上が望ましい）」の項目と、
「建築延床面積（坪）」、「専有床面積（坪）」、
「有効率（％）」および「販売戸数（戸）（＠
坪）」の項からなる「マンション（マンション５０戸以
上が望ましい）」の項目とから構成されている。

【００２１】図４における「４立地調査住宅系」の項目
は、「主要駅より（車・電車）」、「最寄り駅より」お
よび「学校・商業施設」の項目に分かれている。「主要
駅より（車・電車）」には、「首都圏」の項で「分以
内」、「駅より」、「戸建」で「点」、「マンショ
ン」で「点」および「産業・業務系」の各項がある。
また、「最寄り駅より」には、「首都圏」の項で「徒歩
分以内車・バス」、「駅より」、「戸建」で「
点」、「マンション」で「点」および「産業・業務
系」の各項がある。さらに、「学校・商業施設」には、
「首都圏」の項で「徒歩Ｋｍ圏内車・バス」、「
駅より」、「戸建」で「点」、「マンション」で「
点」および「産業・業務系」の各項がある。

【００２２】図４における「５価格調査住宅非住宅」
の項目は、「坪単価（千円／坪）、案内図に位置記
入」および「最寄り駅の類似物件」の項からなる「公
示価格」、「坪単価（千円／坪）、案内図に位置記
入」および「最寄り駅の類似物件」の項からなる「基
準地価格」、「坪単価（千円／坪）、案内図に位置記
入」および「最寄り駅の類似物件」の項からなる「路
線価」および「坪単価（千円／坪）、総額（百万
円）」および「利用目的の確認」の項からなる「鑑定
評価」の各項目から構成されている。

【００２３】図５における「５価格調査住宅非住宅」
の項目は、「周辺事例」として「戸建」と「マンショ
ン」との項目に分かれている。「戸建」の項目は、「土
地」・「建物」・「合計」の項からなる「販売価格」、
「土地」および「建物」の項からなる「規模・戸数」、
「土地」および「建物」の項からなる「坪単価」、「成
約率」、「期間」および「デベロッパー会社名」の各項
目で構成され、それぞれの値に対する事例を記入するス
ペースが用意されている。

【００２４】「マンション」の項目は、「販売価格」、
「規模・戸数」、「坪単価」、「成約率」、「期間」お
よび「デベロッパー会社名」の各項目で構成され、それ
ぞれの値に対する事例を記入するスペースが用意されて
いる。

【００２５】図６における「賃貸しマンションを想定
した場合の収益還元法による価格（簡易計算）」の項目
は、「周辺の賃貸マンションの賃料相場」と「容積率最
高限度」との計算値から計算する例として記述されてい
る。

【００２６】図６における「査定価格（当社希望買取
り価格）」は、「公示価格」「基準地価格」「路
線価」「鑑定評価」「周辺事例」「賃貸しマンシ
ョンを想定した場合の収益還元法による価格（簡易計
算）」を考慮した評価価格である。また、「査定価格
（当社希望買取り価格）」は、「戸建」、「マンショ
ン」および「商業・業務系」それぞれで価格が計算され
る。

【００２７】図６における「売り主希望価格（保有時
の場合は取得金額）」は、「戸建」、「マンション」お
よび「商業・業務系」それぞれの場合で価格が表記され
る。

【００２８】図６における「６査定価格と売主希望価格
との比較」の項目は、「査定価格（当社希望買取り価
格）」と「売り主希望価格（保有時の場合は取得金
額）」との差額を評価するものであり、「戸建」、「マ
ンション」および「商業・業務系」それぞれの場合に分
けて評価される。そして、総合評価として「評価」の項
目に評価点数が示される。

【００２９】図７における「関連法規の開発与件」は、
「１都市計画法」、「３農地法」、「３生産緑地法」お
よび「４その他法規上の間発与件」の各項目で構成され
ている。まず、「１都市計画法」の項目は、「１．開発
許可中講が必要か（２９条他）」において、「市街化
区域のとき」、「開発行為があり敷地が５００ｍ²（東
京都の場合）以上か（許可必要）」、「市街化調整区
域のとき」、「法２９条一２〜１１に該当する建築物か
（許可必要）」、「法３４条に該亥当する建築物か（許
可必要）」、「上記以外か（建築不可）」、「２．計画
道路があるか（５３条、５４条）」、「計画決定か
（木造、Ｓ造、２Ｆまでしか建築できない）」、および
「事業決定か（道路とみなされ建築不可）（間合せ先
一所轄市役所窓口、県土木事務所等）」の各項目にチェ
ック欄が設けられている。

【００３０】図７における「２農地法」の項目は、
「１．宅地化可能農地か（３条、４条、５条）」おい
て、「市街化区域内農地か（農業委員会への届出のみ
で宅地化可能）」、「市街化調地区域内農地か（知事
は又は農林水産大臣の許可が必要）」および「農振地
域内か（農振解除し、更に転用許可が必要）（問合せ先
一農業委員会、知事）」の各項目にチェック欄が設けら
れている。

【００３１】図７における「３生産緑地法」の項目は、
「１．宅地化農地か」、「２．保全化農地か」、「生
産緑地地区指定農地か（農転不可）および「市街化調
整区域編入農地か（開発には農転必要）（問合せ先一各
市役所）」の各項目にチェック欄が設けられている。

【００３２】図７および図８における「４その他法規の
間発与件」の項目には、「１．森林法一地域森林計画の
対象民有林、保安林地区内の建築制限（都道府県知事、
農林水産大臣の許可必要）」、「２．河川法一河川地
区、河川保全区域内の建築制限（河川管理者、建設大臣
又は知事の許可必要）」、「３．海岸法一海岸保全区域
内の建築制限（海岸管理者、知事又は市町村長の許可必
要）」、「４．電波法一伝搬般障害防止区域内の建築制
限（高層建築物の場合、郵政大臣への届出必要）」、
「５．航空法一航空障害物制限区域内の建築制限（通論
大臣の承認、許可）」、「６．文化財保護法一文化財埋
蔵区域、史跡名勝地域の建築制限（文化庁長官、教育委
員会の許可）」、「７．古都法一歴史的国土保存区域の
建築制限（環境庁長官の許可）」および「８．自然公園
法一国立公園、国定公園内の建築制限（環境庁長官の許
可）」の各項目のチェック欄が設けられている。

【００３３】図８における「５国土法」の項目には、
「１．規制区域で都道府県知可の許可か必要か（１２
条）」、「許可対象面積か」、また、「２．監視区域
で市町村への届出が必要か（２３条）」において、「
届出基準面積か（例えば東京２３区は３００ｍ²以
上）」、「一団の分譲住宅・マンションの場合、事前
確認申請基準面積か」および「届出対象の売買形態か
（問合せ先一所轄市役所窓口）」の各項目のチェック欄
が設けられている。

【００３４】図８における「５国土法」の項目には、
「１．都市計画法：市街化調整区域・計画道路が開発に
支障すれば点」、「２．農地法：農転不可能・農振解
除不可能であれば点」、「３．生産緑地法：保全化農
地であれば点」、「４．その他法規：開発に支障ある
与件あれば点」および「※上記に該当する項目が一つ
もなければ点」の評価欄が設けられている。

【００３５】図９および図１０における「３．建築基準
法及び開発指導要項調査」は、「１．接道義務」、
「２．用途地域」、「３．面積制限」、「４．斜線制
限」、「５．日影規制」、「６．その他」、「７．各行
政指導要綱」および「評価」の項目で構成されている。

【００３６】まず、図９における「１．接道義務」の項
目には、「１．敷地の面する全面道路幅員が４ｍ以上あ
るか（法４２条）」、「２．敷地が全面道路に接道する
長さが２Ｍ以上あるか（法４２条）」、更に、地方公共
団体の条例で制限を受け、例えば東京都の場合、「・延
床面積１．５００ｍ²超かつ、高さが１５Ｍ以上の場
合、全面道路幅員６Ｍ以上必要」および「・延床面積
１．０００ｍ²超の場合、接道長さは６Ｍ以上必要」の
チェック項目がある。

【００３７】次に、図９における「２．用途地域内の建
築制限」の項目には、「１．１２の用途地域（第１種低
層住専一工専）内での建築用途制限を受けるが、計画予
定建物は可能か（法４８条）」のチェック項目がある。

【００３８】次に、図９における「３．面積制限」の項
目には、「１．容積率（法５２条）」の項で「・容積率
は（５０％〜１０００％）」、「・全面道路幅員による
容積率制限を受けるか（住居系道路幅員×４／１０、
その他道路幅員×６／１０）」、「・容積率の異なる
２以上の区域にわたる加重平均制限を受けるか」、さら
に、「２．建ぺい率（法５３条）」の項で「・延べい率
は（３０％〜８０％）」および「・建ぺい率の緩和規定
（角地）に該当するか」のチェック項目がある。

【００３９】次に、図９における「４．斜線制限」の項
目には、「・道路斜線（法５６条）」、「・隣地斜線
（法５６条）」、「・北側斜線（法５５条）」および
「・高度斜線（東京都の場合第１種〜第３種高度）」
のチェック項目がある。

【００４０】次に、図１０における「５．日影規制」の
項目には、「１．日影規制あり（３Ｈ一２Ｈ、４Ｈ一
２．５Ｈ、５Ｈ一３Ｈ）」および「２．日影規制なし」
のチェック項目がある。

【００４１】次に、図１０における「６．その他」に
は、「地区計画（第６８条）、建築協定（法６９条）
等」のチェック項目がある。

【００４２】次に、図１０における「１．各行政指導要
綱」には、「１．指導要綱（中高層建築物、集合住宅、
宅地開発等）に該当するか」のチェック項目と、「２．
該当する場合」のチェック項目がある。ここで、「２．
該当する場合」を選択した場合には、さらにチェック項
目には、「・車の付置義務台数は」、「・提供公園
は」、「・負担金は」、「・緑地規準は」、「・付置住
宅は」、「・人口１借度は」、「・住戸面積制限は」、
また、宅地開発の場合は更に、「・区画道路幅員は」お
よび「・一区画面租制限は」がある。

【００４３】次に、図１０における「評価」には、
「１．接道」の項で、「道路幅員」について「４Ｍ未満
点」、「４Ｍ一６Ｍ点」および「６Ｍ以上点」の
評価記入欄と、「３．面積制限」〜「７．各行政指導要
綱」において「法定容積率が確保できない点」および
「できる点」との総得点の評価欄がある。

【００４４】図１１、図１２、図１３および図１４にお
ける「４．当該地及び隣接地に関する権利関係一覧」
は、「１．物件情報入手先（中介料支払先リスト）」、
「２．重要事項説明書」、「３．物件調書（購入前チェ
ック事項）」、「４．取引前購入申入れ事項」、「５．
取引時の管理確認事業」、「評価」および「備考」の項
目で構成されている。

【００４５】次に、図１１において、「１．物件情報入
手先（中介料支払先リスト）」の項目には、「当社担当
部署（当初）（）（現在）」、「仲介業者名
（）宅建登録（建設大臣（）NO ）（東京都（）
NO ）」、「媒介（元代）（）（）」および「売主
（所有者）（）面談（済・未）（契約形態）一般媒
介・専任媒介・専属専任媒介」のチェック項がある。

【００４６】次に、図１１において、「２．重要事項説
明者」の項目には、「会社名（社名）（）」および
「宅建主任者（氏名）（）」のチェックの項があ
る。

【００４７】次に、図１２において、「３．物件調書
（購入前チェック事項）には、「物件所有者（）
・土地所有者（他人）・建物所有者（他人）既存
家屋有・無」、「所在地（地番筆）」、「地目
（宅地・山林・雑種地・農地）」、「公簿面積（ｍ
²）（坪）」、「確定測量済（年月日）・
未」、「実測面積（ｍ²）（坪）」、「乙欄
（）抵当権根抵当権（債務金額融資先金
利合計）借地権、借家権、地上権等の有無
（）」および「確定測量の有無に問わず境界抗を確
定する。（特に無い場合には、民・民、官・民境界をす
べて確認）売主立会者（）当社立会者（）
測量士・土地家屋調査士（）」のチェック項がある。

【００４８】次に、図１３において、「４．取引前購入
申入れ事項」の項目において、「開発許可に伴う地主
による同意書差入れ書類有・無」、「・開発許可に伴
う近隣同意書有（人）・無（人）」、「・開発許
可に伴う給・排水有（人）・無（人）」、「・開
発許可に伴う取付道路等有（人）・無（人）」お
よび「借地権者、借家権者等の立退き同意書」にたい
する「有（人）・無（人）」のチェック項がある。

【００４９】次に、図１３において、「５．取引時の管
理確認事業」には、「重要事項説明書の内容確認」、
「権利書の内容確認と保管」および「登記簿謄本確
認」のチェック項がある。

【００５０】次に、図１４において、「評価」の項目に
は、「１．境界境界確定済点境界未確定点」、
「２．開発許可に伴う近隣同意同意書取得済・不要
点同意書未取得点」、「３．借地権者、借家権者等の
立退き同意同意書取得済・不要点同意書未収得
点」および「４．会社責任者は現地を見たか見た点
見ていない点」の総評価点の記入項「／点」がある。

【００５１】次に、図１４において、「備考」の項目が
ある。

【００５２】次に、図１５、図１６および図１７におけ
る「５．開発手法の検討（建築基準法をクリアーした上
での）」は、「規制誘導（主にマンション、オフィス向
け）、（空地の確保を条件に容積緩和、高さ制限の緩和
の可能性があるのでチェックのこと。）」の記述を有す
る。

【００５３】まず、図１５において、「５．開発手法の
検討（建築基準法をクリアーした上での）」の「手続き
が割と簡便」の項目として、「総合設計制度」、「
市街地住宅総合設計制度」、「市街地複合住宅総合設
計制度」および「一団地認定制度」の名称があり、
「根拠」として、それぞれ「建基法」、「建基法（連
用）」、「建基法（連用）」、「建基法８６条」が記さ
れている。

【００５４】また、図１５において、「５．開発手法の
検討（建築基準法をクリアーした上での）」の「手続き
に時間がかかる」の項目として、「用途別容積型地区
計画」、「再開発地区計画」、「住宅地高度利用地
区計画」、「高度利用地区」、「特定街区制度」お
よび「（マル十）誘導容積制度」があり、「根拠」とし
て全て「都計法」が記されている。

【００５５】「総合設計制度」の「目的」として「空
地確保による良好な市街地の形成」が示され、その内容
に対するチェック項がある。また、「市街地住宅総合
設計制度」の「目的」として「大都市における住宅確保
行政による運用基準」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。また、「市街地複合住宅総合設計制
度」の「目的」として「良質な賃貸住宅の供給」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。また、「一
団地認定制度」の「目的」として「総合設計制度による
良好な居住環境整備」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。

【００５６】さらに、「用途別容積型地区計画」の
「目的」として「用途の適正配分と住宅用途の誘導」が
示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「再開発地区計画」の「目的」として「大規模未・低
利用地の都市機能更新」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「住宅地高度利用地区計画」
の「目的」として「農地等の未・低利用地での住宅供給
促進が示され、その内容に対するチェック項がある。ま
た、「高度利用地区」の「目的」として「空地確保に
よる土地の高度利用と都市機能更新」が示され、その内
容に対するチェック項がある。また、「特定街区制
度」の「目的」として「空地確保による街区レベルの市
街地の整備改善」が示され、その内容に対するチェック
項がある。また、「（マル十）誘導容積制度」の「目
的」として「指定容積率と現実の落差の解消」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。

【００５７】図１５の続きとして、図１６において
「５．開発手法の検討（建築基準法をクリアーした上で
の）」各項目についての記述の説明を行う。「総合設
計制度」の「適用規模条件」として「一住１．０００ｍ
²以上、その他５００ｍ²以上前面道路幅員：近商・商・
工８ｍその他６ｍ以上」が示され、その内容に対
するチェック項がある。また、「市街地住宅総合設計
制度」の「適用規模条件」として「三大都市圏の既成市
街地面積、前面道路はに同じ」が示され、その内容に
対するチェック項がある。また、「市街地複合住宅総
合設計制度」の「適用規模条件」として「東京都のみ１
往・２住１．０００ｍ² その他５００ｍ²前面道路：
住居系及び準工８ｍ、その他１０ｍ以上」が示され、
その内容に対するチェック項がある。また、「一団地
認定制度」の「適用規模条件」として「共同住宅３．０
００ｍ²以上、その他２．０００ｍ²外周の１／４以上が
６ｍ以上道路に接道」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。

【００５８】さらに、「用途別容積型地区計画」の
「適用規模条件」として「１住、２住、住居、近商、商
業、準工地域地区整備計画区域内」が示され、その内容
に対するチェック項がある。また、「再開発地区計
画」の「適用規模条件」として「１ｈａ以上工場跡
地、倉庫跡地、鉄道港湾施設等」が示され、その内容に
対するチェック項がある。また、「住宅地高度利用地
区計画」の「適用規模条件」として「１ｈａ以上、住居
系地域農地、牧草地、森林等」が示され、その内容に対
するチェック項がある。また、「高度利用地区」の
「適用規模条件」として「市町村が都市計画決定市街
地再開発事業等と連動のケースが多い」が示され、その
内容に対するチェック項がある。また、「特定街区制
度」の「適用規模条件」として「１住・２住０．５ｈ
ａ以上住居・準工０．３ｈａ以近商・商０．２
ｈａ以上道路幅員８〜２２ｍ以上街地としての形状
が整っていること」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。また、「（マル十）誘導容積制度」の「適
用規模条件」として「土地の有効利用、高度利用が要請
されているにもかかわらず、条件が整っていない土地」
が示され、その内容に対するチェック項がある。

【００５９】図１６の続きとして、図１７において
「５．開発手法の検討（建築基準法をクリアーした上で
の）」各項目についての記述の説明を行う。「総合設
計制度」の「緩和内容」として「容積率（討算式によ
る）高さ制限（計算式による）」が示され、その内容
に対する「採用適否の一次判定」の項がある。また、
「市街地住宅総合設計制度」の「緩和内容」として
「容積率（割増分は住宅）高さ制限」が示され、その内
容に対する「採用適否の一次判定」の項がある。また、
「市街地複合住宅総合設計制度」の「緩和内容」とし
て「住宅割増分は借上住宅一般用途割増もあり、高さ制
限緩和」が示され、その内容に対する「採用適否の一次
判定」の項がある。また、「一団地認定制度」の「緩
和内容」として「建基法の集団規定が同一敷地の扱いと
なる」が示され、その内容に対する「採用適否の一次判
定」の項がある。

【００６０】さらに、「用途別容積型地区計画」の
「緩和内容」として「住宅用途の容積緩和」が示され、
その内容に対する「採用適否の一次判定」の項がある。
また、「再開発地区計画」の「緩和内容」として「容
積率、斜線、用途の緩和」が示され、その内容に対する
「採用適否の一次判定」の項がある。また、「住宅地
高度利用地区計画」の「緩和内容」として「容積率、用
途、建ぺい率斜線、高さ制限等の緩和」が示され、その
内容に対する「採用適否の一次判定」の項がある。ま
た、「高度利用地区」の「緩和内容」として「容積率
の緩和・建ぺい率、壁面等の制限あり」が示され、その
内容に対する「採用適否の一次判定」の項がある。ま
た、「特定街区制度」の「緩和内容」として「容積率
の緩和」が示され、その内容に対する「採用適否の一次
判定」の項がある。また、「（マル十）誘導容積制度」
の「緩和内容」として「誘導容積型地区計画および容積
適正配分型地区計画の策定により容積を配分」が示さ
れ、その内容に対する「採用適否の一次判定」の項があ
る。

【００６１】次に、「６．公的資金の検討」のうち図１
８、図１９、図２０、図２１、図２および図２３に示さ
れる「６−（１）公的補助金一覧」を説明する。まず、
図１８において、項目の「名称」としては、「優良建
築物整備事業１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市
街地環境整備Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供
給型Ｄ．住宅複合利用Ｅ．優良住宅供給」、「住
宅市街地総合整備事業」、「都市防災不燃化事業（制
度要網）」、「沿道整備事業（幹線道路の沿道の整備
に関する法律）」、「街並、まちづくり総合支援事
業」、「市街地再開発事業（都市再開発法）」および
「大都市農地活用住宅供給整備促進事業」がある。

【００６２】さらに、図１８において、項目の「名称」
としては、「住宅街区整備事業」、「地区再開発促
進事業（制度要網）」、「（マル十）土地区画整理事業
（土地区画整理法）」、「（マル十一）立体換地促進事
業」、「（マル十二）緑地ミニ区画整理事業」、「（マ
ル十三）共同駐車場整備促進事業」および「（マル十
四）農住組合制度」がある。

【００６３】上記した各「名称」の「所管」として、図
１８において、「優良建築物整備事業１）優良再開
発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環境整備Ｃ．マンショ
ン建替２）市街地住宅供給型Ｄ．住宅複合利用
Ｅ．優良住宅供給」については「建設省住宅局市街地建
築課」であり、「住宅市街地総合整備事業」について
は「建設省住宅局市街地住宅整備課」であり、「都市
防災不燃化事業（制度要網）」については「建設省都市
防災対策室」であり、「沿道整備事業（幹線道路の沿
道の整備に関する法律）」については「建設省道路環境
対策室」であり、「街並、まちづくり総合支援事業」
については「建設省市街地建築課、宅地開発課」であ
り、「市街地再開発事業（都市再開発法）」について
は「建設省市街地建築課、都市再開発課」であり、「
大都市農地活用住宅供給整備促進事業」については「建
設省住環境整備課」である。

【００６４】さらに、上記した各「名称」の「所管」と
して、図１８において、「住宅街区整備事業」につい
ては「建設省都市再開発課」であり、「地区再開発促
進事業（制度要網）」については「建設省都市再開発
課」であり、「（マル十）土地区画整理事業（土地区画
整理法）」については「建設省区画整理課」であり、
「（マル十一）立体換地促進事業」については「建設省
区画整理課」であり、「（マル十二）緑住ミニ区画整理
事業」については「建設省都市局区画整理課」であり、
「（マル十四）農住組合制度」については「国土庁土地
局、農水省経済局・構造改善局、建設省建設経済局・都
市局・住宅局」である。

【００６５】図１８に示される各項目についての「目
的」の説明を行う。まず、「優良建築物整備事業
１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環境整備
Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供給型Ｄ．住宅
複合利用Ｅ．優良住宅供給」の「目的」として「土地
の合理的利用を図りつつ優良な建築物等の整備促進を図
ることにより、市街地環境整備、市街地住宅の供給を促
進する」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。

【００６６】また、「住宅市街地総合整備事業」の
「目的」として「大都市等の既成市街地において、市街
地住宅の建設と公共施設の整備等を総合的に行う。」が
示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「都市防災不燃化事業（制度要網）」の「目的」とし
て「大震火災時の住民の生命・身体の安全確保」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。また、「沿
道整備事業（幹線道路の沿道の整備に関する法律）」の
「目的」として「道路交通騒音により生ずる障害の防
止、沿道の適正かつ合理的な土地活用の促進」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。

【００６７】また「街並・まちづくり総合支援事業」
の「目的」として「地区計画等を活用しつつ、建築物整
備を中心とした総合的な市街地の整備、良好な景観形成
等を図る」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「市街地再開発事業（都市再開発法）」の
「目的」として「市街地内における土地の合理的かつ健
全な高度利用と都市機能の更新を図る」が示され、その
内容に対するチェック項がある。また、「大都市農地
活用住宅供給整備促進事業」の「目的」として「大都市
地域の市街化区域内農地における住宅供給促進と合わせ
道路等の地区施設を整備する、農協、農住組合向け」が
示され、その内容に対するチェック項がある。

【００６８】さらに、図１９において、「住宅街区整
備事業」の「目的」として「良好な住宅市街地の整備と
良質な中高層共同住宅の供給を公共施設整備と併せて行
い、宅地としての利用の促進を図る」が示され、その内
容に対するチェック項がある。また、「地区再開発促
進事業（制度要網）」の「目的」として「共同化等によ
る建築物の整備と都市計画決定された道路等用地（公共
用地）の創出」が示され、その内容に対するチェック項
がある。

【００６９】また、「（マル十）土地区画整理事業（土
地区画整理法）」の「目的」として「公共施設の整備改
善及び宅地利用の増進、換地手法により、個々の宅地の
再配置と、減歩による公共施設用地の確保」が示され、
その内容に対するチェック項がある。また、「（マル十
一）立体換地促進事業」の「目的」として「中心市街地
における土地区画整理事業の促進と合わせ土地の高度利
用を図る」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。

【００７０】また、「（マル十二）緑住ミニ区画整理事
業」の「目的」として「市街化区域内農地の計画的市街
化を図るため土地区画整理事業により良好な市街地を形
成する」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「（マル十三）共同駐車場整備促進事業」の
「目的」として「駐車場の不足する都市の中心市街地に
おいて、駐車場の共同整備等を図る」が示され、その内
容に対するチェック項がある。また、「マル十四農住組
合制度」の「目的」として「当面の営農の継続を図りつ
つ住宅地へ転換する事業を行うための組織化を支援す
る。」が示され、その内容に対するチェック項がある。

【００７１】次に、図２０において、「優良建築物整
備事業１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環
境整備Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供給型
Ｄ．住宅複合利用Ｅ．優良住宅供給」、「住宅市街
地総合整備事業」、「都市防災不燃化事業（制度要
網）」、「沿道整備事業（幹線道路の沿道の整備に関
する法律）」、「街並、まちづくり総合支援事業」、
「市街地再開発事業（都市再開発法）」および「大
都市農地活用住宅供給整備促進事業」の各項目の運用用
途が「戸建」、「」および「その他」でチェックされ
る形式になっている。

【００７２】次に、前述の続きとして、図２１におい
て、「住宅街区整備事業」、「地区再開発促進事業
（制度要網）」、「（マル十）土地区画整理事業（土地
区画整理法）」、「（マル十一）立体換地促進事業」、
「マル十二緑住ミニ区画整理事業」、「（マル十三）共
同駐車場整備促進事業」および「（マル十四）農住組合
制度」の各項目の運用用途が「戸建」、「」および
「その他」でチェックされる形式になっている。

【００７３】さらに、図２０において、各項目の「対象
地域」について説明する。まず、「優良建築物整備事
業１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環境整
備Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供給型Ｄ．住
宅複合利用Ｅ．優良住宅供給」の「対象地域」として
「三大都市圏の規制市街地等」が示され、その内容に対
するチェック項がある。

【００７４】また、「住宅市街地総合整備事業」の
「対象地域」として「三大都市圏の規制市街地等」が示
され、その内容に対するチェック項がある。また、「
都市防災不燃化事業（制度要網）」の「対象地域」とし
て「三大都市圏の規制市街地地震防災対策強化地域等の
不燃化促進区域内」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。また、「沿道整備事業（幹線道路の沿道
の整備に関する法律）」の「対象地域」として「沿道整
備計画区域内」が示され、その内容に対するチェック項
がある。

【００７５】また「街並・まちづくり総合支援事業」
の「対象地域」として「市町村の策定した対象区域内」
が示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「市街地再開発事業（都市再開発法）」には、指定が
ない。また、「大都市農地活用住宅供給整備促進事
業」の「対象地域」として「市街化区域内、大都市法に
よる供給計画の重点地域内」が示され、その内容に対す
るチェック項がある。

【００７６】さらに、図２１において、「住宅街区整
備事業」の「対象地域」として「三大都市圏の規制市街
地及び近郊整備地帯等」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「地区再開発促進事業（制度
要網）」の「対象地域」として「再開発方針１号市街地
街区整備計画策定地区」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。

【００７７】また、「（マル十）土地区画整理事業（土
地区画整理法）」の「対象地域」として「都市計画区域
内」が示され、その内容に対するチェック項がある。ま
た、「（マル十一）立体換地促進事業」の「対象地域」
として「土地区画整理事業地内」が示され、その内容に
対するチェック項がある。

【００７８】また、「（マル十二）緑住ミニ区画整理事
業」の「対象地域」として「大都市地域の特定市、市街
化が相当程度に進んであり、農地が介在的に残っている
地域」が示され、その内容に対するチェック項がある。
また、「（マル十三）共同駐車場整備促進事業」の「対
象地域」として「駐車場整備地区内、または商業地域、
近隣商業地域」が示され、その内容に対するチェック項
がある。また、「（マル十四）農住組合制度」の「対象
地域」として「三大都市圏の規制市街地」が示され、そ
の内容に対するチェック項がある。

【００７９】さらに、図２２において、各項目の「適用
規模条件」について説明する。まず、「優良建築物整
備事業１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環
境整備Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供給型
Ｄ．住宅複合利用Ｅ．優良住宅供給」の「適用規模条
件」として「概ね１，０００ｍ²以上Ａ．２人以上
の地権者Ｂ．建築協定、地区計画等の設定Ｃ．１０
人以上の区分所有者Ｄ．他の施設との複合建築Ｅ．公
共的な住宅の供給」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。

【００８０】また、「住宅市街地総合整備事業」の
「適用規模条件」として「概ね５ｈａ以上かつ、拠点
的開発地区２０％以上地方公共団体等が策定する整備計
画で定める整備地区内」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「都市防災不燃化事業（制度
要網）」の「適用規模条件」として「２階以上の耐火建
築物の建築」が示され、その内容に対するチェック項が
ある。また、「沿道整備事業（幹線道路の沿道の整備
に関する法律）」の「適用規模条件」として「緩衝建築
物（間口率、高さの最低限度、遮音構造等）、防音工事
（建築）基準法に基づく条例で定められた防音構造）」
が示され、その内容に対するチェック項がある。

【００８１】また「街並・まちづくり総合支援事業」
の「適用規模条件」として「おおむね５ｈａ以上」が示
され、その内容に対するチェック項がある。また、「
市街地再開発事業（都市再開発法）」として「高度利用
区域内耐火建築物が１／３以下土地利用が不健全で
あること」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「大都市農地活用住宅供給整備促進事業」
の「適用規模条件」として「１ｈａ以上」が示され、そ
の内容に対するチェック項がある。

【００８２】さらに、図２２において、各項目の「補助
内容」について説明する。まず、「優良建築物整備事
業１）優良再開発型Ａ．共同化Ｂ．市街地環境整
備Ｃ．マンション建替２）市街地住宅供給型Ｄ．住
宅複合利用Ｅ．優良住宅供給」の「補助内容」として
「調査設計費２／３土地整備費２／３共同施設
整備費２／３」が示され、その内容に対する「採用適
否の一次判定」の項がある。

【００８３】また、「住宅市街地総合整備事業」の
「補助内容」として「調査設計費２／３土地整備費
２／３共同施設整備費２／３従前居住者用賃貸
住宅の建設費１／２開発事業計画作成費２／３」
が示され、その内容に対する「採用適否の一次判定」の
項がある。また、「都市防災不燃化事業（制度要
網）」の「補助内容」として「対象床面積に応じた建築
助成費の補助」が示され、その内容に対する「採用適否
の一次判定」の項がある。また、「沿道整備事業（幹
線道路の沿道の整備に関する法律）」の「補助内容」と
して「緩衝建築物ん建設費等の一部負担防音工事助
成」が示され、その内容に対する「採用適否の一次判
定」の項がある。

【００８４】また「街並・まちづくり総合支援事業」
の「補助内容」として「生活基盤施設整備費」が示さ
れ、その内容に対する「採用適否の一次判定」の項があ
る。また、「市街地再開発事業（都市再開発法）」と
して「助成融資税制容積率・建ぺい率等の緩和措
置」が示され、その内容に対する「採用適否の一次判
定」の項がある。また、「大都市農地活用住宅供給整
備促進事業」の「補助内容」として「計画策定費土地
施設整備費」が示され、その内容に対する「採用適否の
一次判定」の項がある。

【００８５】さらに、図２３において、「住宅街区整
備事業」の「適用規模条件」として「第二種住居専用地
域内（住居地域を含んでもよい）高度利用地区内１
ｈａ以上大部分が空き地都市機能の増進と住宅不足
の緩和に貢献すること」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「地区再開発促進事業（制度
要網）」の「適用規模条件」として「敷地の共同化等
施行区域原則１０００ｍ²（街区整備計画策定区域内に
あっては５００ｍ²）」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。

【００８６】また、「（マル十）土地区画整理事業（土
地区画整理法）」の「適用規模条件」として「組合の場
合７人以上」が示され、その内容に対するチェック項が
ある。また、「（マル十一）立体換地促進事業」の「適
用規模条件」として「（減価償却金地区型）中心市街等
従前市街化率８０％以上従前公共用地率３０％以上
（過小宅地対策地区型）過小宅地対策必要過小宅地
３０筆以上若しくは総筆数の１０％以上」が示され、そ
の内容に対するチェック項がある。

【００８７】また、「（マル十二）緑住ミニ区画整理事
業」の「適用規模条件」として「宅地並課税農地を５，
０００ｍ²以上含む３人以上の地権者、農住組合、区画
整理組合等」が示され、その内容に対するチェック項が
ある。また、「（マル十三）共同駐車場整備促進事業」
の「適用規模条件」として「１０人以上の土地所有者駐
車台数５０台以上」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。また、「（マル十四）農住組合制度」の
「適用規模条件」として「１ｈａ以上の一団の市街化区
域内農地を含む農地面積が７０％以上」が示され、
その内容に対するチェック項がある。

【００８８】さらに、図２３において、各項目の「補助
内容」について説明する。「住宅街区整備事業」の
「補助内容」として「都市計画道路管理者負担金基本
計画作成費事業計画作成費生活基盤施設整備費住
宅公庫の融資税制上の特例」が示され、その内容に対
する「採用適否の一次判定」の項がある。また、「地
区再開発促進事業（制度要網）」の「補助内容」として
「調査設計計画費土地整備費共同施設整備費」が示
され、その内容に対する「採用適否の一次判定」の項が
ある。

【００８９】また、「（マル十）土地区画整理事業（土
地区画整理法）」の「補助内容」として「調査設計費
換地諸費用移転・移設費整地費その他」が示さ
れ、その内容に対する「採用適否の一次判定」の項があ
る。また、「（マル十一）立体換地促進事業」の「補助
内容」として「共同施設整備費調査設計計画費」が示
され、その内容に対する「採用適否の一次判定」の項が
ある。

【００９０】また、「（マル十二）緑住ミニ区画整理事
業」の「補助内容」として「事業計画策定調査設計費
移転移設費公共施設設備費宅地整備費上下水道
等設備費」が示され、その内容に対する「採用適否の一
次判定」の項がある。また、「（マル十三）共同駐車場
整備促進事業」の「補助内容」として「整備計画策定費
駐車場整備費」が示され、その内容に対する「採用適
否の一次判定」の項がある。また、「（マル十四）農住
組合制度」の「補助内容」として「市街化区域内で営農
が認められる低利融資、税の免税計画策定、公共施設
設備費等について」が示され、その内容に対する「採用
適否の一次判定」の項がある。

【００９１】次に、「６．公的資金の検討」のうち図２
４、図２５、図２６、図２７、図２８および図２９に示
される「６−（２）公的融資一覧」を説明する。まず、
図２４において、項目の「名称」としては、「民間宅
地造成融資・一般宅地開発事業」、「民間宅地造成
融資・土地区画整理事業」、「緊急宅地供給促進事
業融資」、「市街地再開発融資」、「優良分譲住宅
融資・団地Ａ・団地Ｂ」、「中高層建築物等融
資」、「農地転用優良分譲住宅融資」および「団地
関連施設等融資」がある。

【００９２】さらに、図２５において、項目の「名称」
としては、「特定民間都市基盤施設整備融資」、「
民間宅地開発事業」、「大規模ニュータウンセンター
地区整備事業」、「高度情報化建築物（インテリジェ
ント・ビル）整備事業」、「人に優しい建築物（ハー
トフル・ビル）整備促進事業」、「環境低負荷型建物
（エコケアビル）整備事業」および「エネルギー有効
利用型認定業務用設備等導入促進事業」がある。

【００９３】上記した各「名称」の「機関」としては、
図２４において、「民間宅地造成融資・一般宅地開
発事業」、「民間宅地造成融資・土地区画整理事
業」、「緊急宅地供給促進事業融資」、「市街地再
開発融資」、「優良分譲住宅融資・団地Ａ・団地
Ｂ」、「中高層建築物等融資」、「農地転用優良分
譲住宅融資」および「団地関連施設等融資」の全てが
「住宅金融公庫」である。

【００９４】さらに、上記した各「名称」の「機関」と
しては、図２５において、「特定民間都市基盤施設整
備融資」、「民間宅地開発事業」、「大規模ニュー
タウンセンター地区整備事業」、「高度情報化建築物
（インテリジェント・ビル）整備事業」、「人に優し
い建築物（ハートフル・ビル）整備促進事業」、「環
境低負荷型建物（エコケアビル）整備事業」および「
エネルギー有効利用型認定業務用設備等導入促進事業」
全てが「日本開発銀行」である。特に、「特定民間都
市基盤施設整備融資」の項に対しては、「民間都市開発
推進機構と提携した融資制度」が示されている。

【００９５】次に、図２４に示される各項目についての
「目的」の説明を行う。まず、「民間宅地造成融資
・一般宅地開発事業」の目的として「宅地供給のための
土地取得費及び造成費を融資」が示され、その内容に対
するチェック項がある。

【００９６】また、「民間宅地造成融資・土地区画
整理事業」の「目的」として「宅地供給のための土地取
得費及び造成費を融資」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「緊急宅地供給促進事業融
資」の「目的」として「地方公共団体との連携のもとで
緊急に宅地供給を促進するための土地取得費及造成費を
融資」が示され、その内容に対するチェック項がある。
また、「市街地再開発融資」の「目的」として「市街
地内の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更
新を促進するための建設費及び土地取得費の融資」が示
され、その内容に対するチェック項がある。

【００９７】また「優良分譲住宅融資・団地Ａ・
団地Ｂ」の「目的」として「計画的・集団的に建物の分
譲住宅の促進」が示され、その内容に対するチェック項
がある。また、「中高層建築物等融資」の目的として
「市街地の整備と土地の高度利用と不燃化を促進し、市
街地住宅の促進」が示され、その内容に対するチェック
項がある。また、「農地転用優良分譲住宅融資」の
「目的」として「特定市街化区域農地の宅地化の促進と
して農地を転用した分譲住宅の建設」が示され、その内
容に対するチェック項がある。また、「団地関連施設
等融資」の「目的」として「宅地造成、住宅建設に併せ
て整備される施設に対して融資・関連公共施設整備資
金（道路・河川・公園・下水道）・関連公益施設整備
資金（学校・幼稚園・児童館・公民館）・店舗等建設
資金融資（文化・スポーツ施設含む）」が示され、その
内容に対するチェック項がある。

【００９８】さらに、図２５において、「特定民間都
市基盤施設整備融資」の「目的」として「民間業者によ
る優良な都市開発プロジェクトを推進し良好な市街地の
形成の促進を図る」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。また、「民間宅地開発事業」の「目的」
として「住宅と業務系施設が調和して立地する新市街地
の整備促進を図る」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。

【００９９】また、「大規模ニュータウンセンター地
区整備事業」の「目的」として「大規模ニュータウンに
居住する住民のための新市街地の整備促進」が示され、
その内容に対するチェック項がある。また、「高度情
報化建築物（インテリジェント・ビル）整備事業」の
「目的」として「高度情報化社会に対応し得る優良な建
築ストックの整備及び都市機能の更新を図る」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。

【０１００】また、「人に優しい建築物（ハートフル
・ビル）整備促進事業」の「目的」として「高齢者・障
害者等に総合的に配慮した民間建築物の整備促進を図
る」が示され、その内容に対するチェック項がある。ま
た、「環境低負荷型建物（エコケアビル）整備事業」
の「目的」として「環境に対する負荷を低減した建築物
の整備促進を図る」が示され、その内容に対するチェッ
ク項がある。

【０１０１】また、「エネルギー有効利用型認定業務
用設備等導入促進事業」の「目的」として「エネルギー
有効利用型の建築設備等の導入を促進し、省エネ性能の
高い建築物の整備促進を図る」が示され、その内容に対
するチェック項がある。

【０１０２】次に、図２６において、「民間宅地造成
融資・一般宅地開発事業」、「民間宅地造成融資
・土地区画整理事業」、「緊急宅地供給促進事業融
資」、「市街地再開発融資」、「優良分譲住宅融資
・団地Ａ・団地Ｂ」、「中高層建築物等融資」、
「農地転用優良分譲住宅融資」および「団地関連施
設等融資」の各項目の運用用途が「戸建」、「」およ
び「その他」でチェックされる形式になっている。

【０１０３】次に、前述の続きとして、図２７におい
て、「特定民間都市基盤施設整備融資」、「民間宅
地開発事業」、「大規模ニュータウンセンター地区整
備事業」、「高度情報化建築物（インテリジェント・
ビル）整備事業」、「人に優しい建築物（ハートフル
・ビル）整備促進事業」、「環境低負荷型建物（エコ
ケアビル）整備事業」および「エネルギー有効利用型
認定業務用設備等導入促進事業」の各項目の運用用途が
「戸建」、「」および「その他」でチェックされる形
式になっている。

【０１０４】さらに、図２６において、各項目の「対象
地域」について説明する。まず、「民間宅地造成融資
・一般宅地開発事業」の「対象地域」として「・３大
都市圏および通勤圏内人口１０万人以上の都市の通勤圏
・むら・まち活性化宅地開発事業では全国・新ふる
さとマイホーム推進事業では大都市地域を除く」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。

【０１０５】また、「民間宅地造成融資・土地区画
整理事業」の「対象地域」として「・全国但し、個人
施行は３大都市圏及び通勤圏内人口１０万人以上の都市
で総裁が認める地域」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。また、「緊急宅地供給促進事業融資」
の「対象地域」として「大都市及び地方拠点都市地域で
の宅地開発事業「建設省の推薦を受けたもの」」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。また、「市
街地再開発融資」の「対象地域」として「全国」が示さ
れ、その内容に対するチェック項がある。

【０１０６】また、「優良分譲住宅融資・団地Ａ
・団地Ｂ」の「対象地域」として「全国」が示され、そ
の内容に対するチェック項がある。また、「中高層建
築物等融資」の「対象地域」として「全国」が示され、
その内容に対するチェック項がある。また、「農地転
用優良分譲住宅融資」の「対象地域」として「全国」が
示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「団地関連施設等融資」の「対象地域」として「全
国」が示され、その内容に対するチェック項がある。

【０１０７】さらに、図２７において、「特定民間都
市基盤施設整備融資」の「対象地域」として「東京２３
区、大阪市、名古屋市の中心部以外の都市計画区域又は
臨港地区内」が示され、その内容に対するチェック項が
ある。また、「民間宅地開発事業」の「対象地域」と
して「三大都市圏（近隣地域を含む）及び人口１０万人
以上の都市の通勤圏」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。また、「大規模ニュータウンセンター
地区整備事業」の「対象地域」として「三大都市圏（近
隣地域を含む）及びこれに近接する人口２５万人以上の
都市の通勤圏」が示され、その内容に対するチェック項
がある。また、「高度情報化建築物（インテリジェン
ト・ビル）整備事業」の「対象地域」として「全国」が
示され、その内容に対するチェック項がある。

【０１０８】また、「人に優しい建築物（ハートフル
・ビル）整備促進事業」の「対象地域」として「全国」
が示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「環境低負荷型建物（エコケアビル）整備事業」の
「対象地域」として「全国」が示され、その内容に対す
るチェック項がある。また、「エネルギー有効利用型
認定業務用設備等導入促進事業」の「対象地域」として
「全国」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。

【０１０９】さらに、図２８において、各項目の「適用
規模条件」について説明する。まず、「民間宅地造成
融資・一般宅地開発事業」の「適用規模条件」として
「・規模：５ｈａ以上・宅地供給促進計画地域内の事
業大都市法関連事業遊休土地転換利用促進地区内事
業・標準区画：有効宅地面積７０％以上（１区画１６
５ｍ²〜４２０ｍ²）」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。

【０１１０】また、「民間宅地造成融資・土地区画
整理事業」の「適用規模条件」として「・規模：５ｈａ
以上（１．６５ｈａ以上１００ｈａ以下条件は同
情）・先買に係わる土地面積および保留地面積が２０％
以上・標準区区間：有効宅地面積の７０％以上」が示
され、その内容に対するチェック項がある。また、「
緊急宅地供給促進事業融資」の「適用規模条件」として
「・規模：１．６５ｈａ以上・住宅用地が全体（公共
施設用地を除く）の１／２以上公共用地が全体の３０
％以上」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「市街地再開発融資」の「適用規模条件」
として「・住宅部分が全体の１／４以上・延床面積
１）施設建築物：２０００ｍ²以上２）特定街区内建
築物：建築物にて相違・分譲時は原則公募／譲渡価格
限度」が示され、その内容に対するチェック項がある。

【０１１１】また、「優良分譲住宅融資・団地Ａ
・団地Ｂ」の「適用規模条件」として「・規模：１０戸
以上・住宅床面積：７５〜２８０ｍ² ・分譲時は原
則公募／譲渡価格限度・共同住宅の延床：１，０００
ｍ²以上」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「中高層建築物等融資」の「適用規模条
件」として「・住宅部分が全体の１／４以上・敷地面
積２５０ｍ²以上・延床面積１，０００ｍ²以上」
が示され、その内容に対するチェック項がある。

【０１１２】また、「農地転用優良分譲住宅融資」の
「適用規模条件」として「・敷地面積：１，０００ｍ²
以上・３階以上耐火共同住宅で延床１，０００ｍ²以
上・１戸当たり：５５〜２８０ｍ² ・分譲時は原則
公募／譲渡価格限度」が示され、その内容に対するチェ
ック項がある。また、「団地関連施設等融資」の「適
用規模条件」として「・事業面積：２０ｈａ以上・住
宅地面積の割合が６０％以上・公庫融資住宅：３００
戸以上」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。

【０１１３】さらに、図２８において、各項目の「融資
内容」について説明する。まず、「民間宅地造成融資
・一般宅地開発事業」の「融資内容」として「住宅用
地・土地取得費の８０〜５０％・造成費の８０％公
共・公益施設用地・取得・造成費の９０％」が示さ
れ、その内容に対する「金利期間」の項目「４．３５％
１０〜７年」と「採用適否の一次判定」との項があ
る。

【０１１４】また、「民間宅地造成融資・土地区画
整理事業」の「融資内容」として「住宅用地・土地取
得費の８０〜５０％・造成費の８０％公共・公益施
設用地・取得・造成費の９０％」が示され、その内容
に対する「金利期間」の項目「４．２５％１０〜７
年」と「採用適否の一次判定」との項がある。また、
「緊急宅地供給促進事業融資」の「融資内容」として
「土地取得費・造成費の９０％（宅地造成基準価額を超
える時は宅地造成基準価額」が示され、その内容に対す
る「金利期間」の項目「４．２５％１０年」と「採用
適否の一次判定」との項がある。また、「市街地再開
発融資」の「融資内容」として「建設費・土地取得の８
０％」が示され、その内容に対する「金利期間」の項目
「４．３５％２５年」と「採用適否の一次判定」との項
がある。

【０１１５】また、「優良分譲住宅融資・団地Ａ
・団地Ｂ」の「融資内容」として「建設費・土地取得の
８０％建設費の８０％」が示され、その内容に対する
「金利期間」の項目「４．３５％引き渡し（２５年）
（３５年）」と「採用適否の一次判定」との項がある。
また、「中高層建築物等融資」の「融資内容」として
「建設費・土地取得の８０％」が示され、その内容に対
する「金利期間」の項目「４．３５％２５年」と「採
用適否の一次判定」との項がある。また、「農地転用
優良分譲住宅融資」の「融資内容」として「建築費及び
土地取得相当費の８５％」が示され、その内容に対する
「金利期間」の項目「４．１５％引渡し（３５
年）」と「採用適否の一次判定」との項がある。また、
「団地関連施設等融資」の「融資内容」として「建築
費及び土地取得相当費の８５％」が示され、その内容に
対する「金利期間」の項目「４．１５％引渡し（３
５年）」と「採用適否の一次判定」との項がある。

【０１１６】さらに、図２９において、「特定民間都
市基盤施設整備融資」の「適用規模条件」として「事業
規模面積１，０００ｍ²以上延床１，０００ｍ²
以上公共施設の整備を伴うもの対象工事費が全事業費の
２０％」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。また、「民間宅地開発事業」の「適用規模条件」
として「住宅系施設と業務系施設が調和した新市街地の
開発及びこれと一体的に整備される拠点施設全体開発面
積３０ｈａ以上１５０ｈａ未満」が示され、その内容に
対するチェック項がある。

【０１１７】また、「大規模ニュータウンセンター地
区整備事業」の「適用規模条件」として「ニュータウン
（原則２０ｈａ以上）のセンター施設（ショッピングセ
ンター、教育文化施設、行政サービス施設、スポーツ・
レクレーション施設等」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「高度情報化建築物（インテ
リジェント・ビル）整備事業」の「適用規模条件」とし
て「高度な電気通信施設・情報処理対応機能、防災・環
境等総合管理制御機能等を有する」が示され、その内容
に対するチェック項がある。

【０１１８】また、「人に優しい建築物（ハートフル
・ビル）整備促進事業」の「適用規模条件」として「高
齢者・障害者等の・移動の自由・利便・快適性・
安全性・社会参加の促進等に総合的に配慮した、先
進的なビルであること」が示され、その内容に対するチ
ェック項がある。また、「環境低負荷型建物（エコケ
アビル）整備事業」の「適用規模条件」として「総合的
に環境に配慮した以下の要件を満たす建築物１）省エ
ネ性能が高い２）節水、汚濁負荷の低減のための措置
が施されている３）周辺環境への適切な配慮がなされ
ている４）ゴミ削除のための措置が施されている」が
示され、その内容に対するチェック項がある。また、
「エネルギー有効利用型認定業務用設備等導入促進事
業」の「適用規模条件」として「省エネ性能の高い建築
物に設置される省エネ性能の向上に相当程度寄与する建
築設備等」が示され、その内容に対するチェック項があ
る。

【０１１９】次に、図２９において、各項目の「融資内
容」について説明する。まず、「特定民間都市基盤施
設整備融資」の「融資内容」として「工事費の５０％
（公共特利）」が示され、その内容に対する「金利期
間」の項目「４．３％２０年据置５年間」と「採用
適否の一次判定」との項がある。また、「民間宅地開
発事業」の「融資内容」として「業務系施設用地及び関
連公共公益施設用地取得費の３０％以内及び造成費の３
０％以内」が示され、その内容に対する「金利期間」の
項目「４．７５％１０年２５年間」と「採用適否の
一次判定」との項がある。

【０１２０】また、「大規模ニュータウンセンター地
区整備事業」の「融資内容」として「工事費４０％」が
示され、その内容に対する「金利期間」の項目「４．８
５％２５年据置５年間」と「採用適否の一次判定」
との項がある。また、「高度情報化建築物（インテリ
ジェント・ビル）整備事業」の「融資内容」として「ビ
ル工事費４０％以内叉は７０％以内（有識間、地域等
により上限が異なる）」が示され、その内容に対する
「金利期間」の項目「４．７５％２５年」と「採用適
否の一次判定」との項がある。

【０１２１】また、「人に優しい建築物（ハートフル
・ビル）整備促進事業」の「融資内容」として「ビル工
事の４０％」が示され、その内容に対する「金利期間」
の項目「４．７５％２５年」と「採用適否の一次判
定」との項がある。また、「環境低負荷型建物（エコ
ケアビル）整備事業」の「融資内容」として「ビル工事
費の５０％」が示され、その内容に対する「金利期間」
の項目「４．７％２５年据置５年間」と「採用適否
の一次判定」との項がある。また、「エネルギー有効
利用型認定業務用設備等導入促進事業」の「融資内容」
として「対象設備費の５０％（利子補給あり）」が示さ
れ、その内容に対する「金利期間」の項目「４．７％
耐用年数」と「採用適否の一次判定」との項がある。

【０１２２】次に、図３０、図３１、図３２及び図３３
に示されている「事業手法の検討」に付いて説明する。
「事業手法の検討」は、「戸建分譲事業」５項目、「マ
ンション事業」９項目および「税務関係調査」１１項目
の合計として、２５項目の検索項目で構成されている。
まず、図３０および図３１に示されている「区分」にお
ける「戸建分譲事業」と「マンション事業」について説
明する。図３０における「戸建分譲事業」の「方式名
称」の項目として、「自社分譲方式」、「共同分譲方
式」、「販売代理方式」、「単純請負方式」、「ミニコ
ープ方式」および「定期借地方式」がある。これらの各
方式には、それぞれ「仕組みの概要」が示されている。
まず、「自社分譲方式」の「仕組みの概要」の項には、
「自社開発による分譲事業」が示されている。

【０１２３】また、「共同分譲方式」の「仕組みの概
要」の項には、「土地所有法人とのタイアップにより、
当社は建物の建設、販売を行う。」が示されている。
「販売代理方式」の「仕組みの概要」の項には、「販売
の見返りに請負工事を獲得する。」が示されている。
「単純請負方式」の「仕組みの概要」の項には、「請負
工事の受注。」が示されている。「ミニコープ方式」の
「仕組みの概要」の項には、「先行客付によりユーザー
より請負工事を受注する。造成工事、建築工事はユーザ
ーが直接発注する。」が示されている。「定期借地方
式」の「仕組みの概要」の項には、「定期借地権の活用
により、請負工事を獲得する。」が示されている。

【０１２４】また、図３１における「マンション事業」
の「方式名称」の項目として、「自社分譲方式」、「共
同分譲方式」、「販売代理方式」、「単純請負方式」、
「総合規格請負方式」、「小口化分譲方式」、「等価交
換方式」、「ミニコープ方式」および「定期借地方式」
がある。これらの各方式には、それぞれ「仕組みの概
要」が示されている。まず、「自社分譲方式」の「仕組
みの概要」の項には、「自社開発による分譲事業。素地
購人と完成宅地での購入のケースがある。」が示されて
いる。

【０１２５】また、「共同分譲方式」の「仕組みの概
要」の項には、「土地所有法人とのタイアップにより販
売リスクの軽減化を図る。」が示されている。「販売代
理方式」の「仕組みの概要」の項には、「販売の見返り
に講負工事を獲得する。」が示されている。「単純請負
方式」の「仕組みの概要」の項には、「請負工事の受
注。」が示されている。「総合企画請負方式」の「仕組
みの概要」の項には、「事業企画立案から、建設販売、
運営、管理まで一括して請負、特優賃制度の活用も可
能。」が示されている。

【０１２６】また、「小口化分譲方式」の「仕組みの概
要」の項には、「共有持分を小口に分けて販売し、運用
益を還元する。」が示されている。「等価交換方式」の
「仕組みの概要」の項には、「土地と建築費を出し合
い、応分の床を獲得する。」が示されている。「ミニコ
ープ方式」の「仕組みの概要」の項には、「先行客付に
よりユーザーより請負工事を受注する。土地は地主とユ
ーザーとで直接売買する。」が示されている。「定期借
地方式」の「仕組みの概要」の項には、「定期借地権の
活用により分譲事業を行う。」が示されている。

【０１２７】また、図３０および図３１には、「戸建分
譲事業」および「マンション事業」の各方式における
「事業パートナー」、「事業機会」、「資金負担」、
「収益性」、「事業リスク」および「備考」の項目が示
されている。まず、「戸建分譲事業」について説明す
る。「自社分譲方式」において、「事業パートナー」は
「−」が示され、「事業機会」は「分譲利益」が示さ
れ、「資金負担」は「用地費建築費」が示され、「収益
性」は「高い」が示され、「事業リスク」は「高い」が
示され、「備考」は「」が示されている。

【０１２８】また、「共同分譲方式」において、「事業
パートナー」は「土地所有法人（宅建業者）」が示さ
れ、「事業機会」は「分譲利益（建物）」が示され、
「資金負担」は「建築費」が示され、「収益性」は「普
通」が示され、「事業リスク」は「低い」が示され、
「備考」は「」が示されている。「販売代理方式」にお
いて、「事業パートナー」は「土地所有法人」が示さ
れ、「事業機会」は「販売手数料請負利益）」が示さ
れ、「資金負担」は「無」が示され、「収益性」は「普
通」が示され、「事業リスク」は「低い」が示され、
「備考」は「買取保証条件の確認」が示されている。

【０１２９】また、「単純請負方式」において、「事業
パートナー」は「エンドユーザー、デベロッパー、公団
公社」が示され、「事業機会」は「請負利益」が示さ
れ、「資金負担」は「無」が示され、「収益性」は「普
通」が示され、「事業リスク」は「なし」が示され、
「備考」は「」が示されている。「ミニコープ方式」に
おいて、「事業パートナー」は「エンドユーザー」が示
され、「事業機会」は「請負利益コーディネートフィ
ー」が示され、「資金負担」は「無」が示され、「収益
性」は「普通」が示され、「事業リスク」は「低い」が
示され、「備考」は「土地の希少性のある地域に適用」
が示されている。「定期借地方式」において、「事業パ
ートナー」は「エンドユーザー」が示され、「事業機
会」は「請負利益」が示され、「資金負担」は「無」が
示され、「収益性」は「普通」が示され、「事業リス
ク」は「低い」が示され、「備考」は「」が示されてい
る。

【０１３０】次に、図３１において「マンション事業」
の各項目について説明する。「自社分譲方式」におい
て、「事業パートナー」は「−」が示され、「事業機
会」は「分譲利益」が示され、「資金負担」は「用地費
建築費」が示され、「収益性」は「高い」が示され、
「事業リスク」は「高い」が示され、「備考」は「」が
示されている。「共同分譲方式」において、「事業パー
トナー」は「土地所有法人（宅建業者）」が示され、
「事業機会」は「分譲利益（応分）」が示され、「資金
負担」は「用地費（応分）建築費（応分）」が示さ
れ、「収益性」は「高い」が示され、「事業リスク」は
「低い」が示され、「備考」は「」が示されている。

【０１３１】また、「販売代理方式」において、「事業
パートナー」は「土地所有法人」が示され、「事業機
会」は「販売手数料元請利益」が示され、「資金負
担」は「無」が示され、「収益性」は「低い」が示さ
れ、「事業リスク」は「低い」が示され、「備考」は
「買取保証条件の確認」が示されている。「単純請負方
式」において、「事業パートナー」は「地主」が示さ
れ、「事業機会」は「元請利益」が示され、「資金負
担」は「無」が示され、「収益性」は「低い」が示さ
れ、「事業リスク」は「なし」が示され、「備考」
は「」が示されている。

【０１３２】また、「総合企画請負方式」において、
「事業パートナー」は「地主」が示され、「事業機会」
は「企画料元請利益」が示され、「資金負担」は
「無」が示され、「収益性」は「普通」が示され、「事
業リスク」は「低い」が示され、「備考」は「買取保
障、テナント保障の確認」が示されている。「小口化分
譲方式」において、「事業パートナー」は「−」が示さ
れ、「事業機会」は「分譲利益運用利益」が示され、
「資金負担」は「用地費建築費」が示され、「収益
性」は「高い」が示され、「事業リスク」は「高い」が
示され、「備考」は「テナント確保」が示されている。
「等価交換方式」において、「事業パートナー」は「地
主」が示され、「事業機会」は「分譲・運用利益元請
利益」が示され、「資金負担」は「建築費」が示され、
「収益性」は「普通」が示され、「事業リスク」は「低
い」が示され、「備考」は「地価が安定していること」
が示されている。

【０１３３】また、「ミニコープ方式」において、「事
業パートナー」は「エンドユーザー」が示され、「事業
機会」は「元請利益コーディネートフィー」が示さ
れ、「資金負担」は「無」が示され、「収益性」は「低
い」が示され、「事業リスク」は「なし」が示され、
「備考」は「」が示されている。「定期借地方式」にお
いて、「事業パートナー」は「地主」が示され、「事業
機会」は「分譲利益」が示され、「資金負担」は「保証
金建築費」が示され、「収益性」は「普通」が示さ
れ、「事業リスク」は「高い」が示され、「備考」は
「一種当たりの土地単価が高い地域に適用」が示されて
いる。

【０１３４】次に、図３２、図３３、図３４および図３
５に示されている「７−（２）税務関係調査」に付いて
説明する。まず、図３２に示されている「課税」におけ
る「項目」と「原則税率」について説明する。「項目」
の「１」の「不動産取得に関する課税」には、「ａ．登
録免許税」、「ｂ．不動産取得税」、「ｃ．特別土地保
有税」および「ｄ．印紙税・消費税」が示されている。
「ａ．登録免許税」、「ｂ．不動産取得税」および
「ｃ．特別土地保有税」の「原則税率」に項には、それ
ぞれ「５％」、「４％」、「３％」と記されている。

【０１３５】次に、「２」の「保有に関する課税」に
は、「ａ．固定資産税」、「ｂ．都市計画税」および
「ｃ．特別土地保有税」が示されている。「ａ．固定資
産税」、「ｂ．都市計画税」および「ｃ．特別土地保有
税」の「原則税率」の項には、それぞれ「１．４％」、
「０．３％」、「１．４％」と記されている。

【０１３６】次に、「３」の「不動産運用（賃貸）に関
する課税」には、「ａ．不動産収益に関する所得税、法
人税（含む住民税）」における「・経常収支に関する課
税」および「・一時金（権利金、保証金）に関する課
税」と、「ｂ．事業所、事務所新設及び事業に関する課
税」における「・事業所税新設に関わる事業所税
６，０００円／ｍ² 事業に関わる事業所税６００円
／ｍ²」とが記されている。「ａ．不動産収益に関する
所得税、法人税（含む住民税）」における「・経常収支
に関する課税」および「・一時金（権利金、保証金）に
関する課税」の「原則税率」には、「法人（法人税）
５６％個人（累進課税）６５％（ＭＡＸ）」が記さ
れている。

【０１３７】次に、「４」の「譲渡（買換えを含む）に
関する課税・所得税、法人税（含む住民税）」におい
て、「個人（所得税）」に関しては、「超短期（２年以
内）」および「短期（２年超５年以内）」として「
譲渡税×５２％総合課税による上積税額×１１０％
の多いほうの分譲課税」が記され、「長期（５年
超）」として「譲渡益×３９％分離課税」が記されて
いる。また、「法人（法人税）」に関しては、「超短期
（２年以内）」として「６７．５％分離課税」が記さ
れ「短期（２年超５年以内）」として「２０％追加
課税」が記され、「長期（５年超）」として「１０％
追加課税」が記されている。

【０１３８】次に、「５」の「相続税」において、「税
率」の値は、「税額」の値が「８００万円以下」、
「１，００万円以下」、「３，０００円万以下」、
「５，０００円万以下」、「１億円以下」、「２億円以
下」、「４億円以下」、「２０億円以下」および「２０
億円超」のとき、それぞれ「１０％」、「１５％」、
「２０％」、「２５％」、「３０％」、「４０％」、
「５０％」、「６０％」、「７０％」と記されている。
また、「原則税率」の項には、「１０％〜７０％」が記
されている。

【０１３９】次に、「６」の「贈与税」の「原則課税」
の項には、「１０〜７０％」が記されている。

【０１４０】次に、図３３、図３４および図３５に示さ
れている「７−（２）税務関係調査」の「節税」におけ
る「手法」、「概要」および「運用」の項目について説
明する。まず、「１」の「不動産取得に関する課税」の
「ａ．登録免許税」に対応する「手法」の項には、
「ａ．課税標準について期限付の措置あり」が記され、
同様に「概要」の項には、「・Ｈ．６．４．１〜Ｈ８．
３．３１４／１０・Ｈ８．４．１〜Ｈ９．３．３１
５／１０」が記されている。

【０１４１】さらに、「不動産取得に関する課税」の
「ｂ．不動産取得税」に対応する「手法」の項には、
「ｂ．課税標準について期限付の措置あり」が記され、
同様に「概要」の項には、「・Ｈ．６１／２・Ｈ
７、Ｈ８２／３」が記されている。「不動産取得に関
する課税」の「ｃ．特別土地保有税」に対応する「手
法」の項には、「ｃ．期間の猶予、納税義務の免除」が
記され、同様に「概要」の項には、「・住宅開発用地に
ついては、申請手続きをとれば２年間の猶予及び免除を
うけることができる。」が記されている。

【０１４２】また、「２」の「保有に関する課税」の
「ａ．固定資産税」および「ｂ．都市計画税」に対応す
る「手法」の項には、「ａ・ｂ（小規模）住宅用地の軽
減特例」が記され、同様に「概要」の項には、「・一戸
あたり２００ｍ²までの敷地の評価額について、固定資
産税は１／６都市計画税は１／３に、それ以上はおの
おの１／３、２／３」が記されている。「保有に関する
課税」の「ｃ．特別土地保有税」に対応する「手法」の
項には、「ｃ．１−ｃと同様」が記され、同様に「概
要」の項には、「・１−ｃと同様」が記されている。

【０１４３】また、「３」の「不動産運用（賃貸）に関
する課税」の「ａ．不動産収益に関する所得税、法人税
（含む住民税）」に対応する「手法」の項には、「ａ．
損益通算・会社設立（個人−法人経営）」が記され、
同様に「概要」の項には、「・建物についての減価償却
費及び借入金金利は経費算入土地の借入金利について
は不動産所得同士では損益通算可能だがそれ以外が不可
・一時金と賃料収入のバランス・メリット給与
経費算入繰越欠損税率所得分散」が記され
ている。

【０１４４】さらに、「不動産運用（賃貸）に関する課
税」の「ｂ．事業所、事務所新設及び事業に関する課
税」に対応する「手法」の項には、「ｂ免税点」が記
され、同様に「概要」の項には、「・新設、増設２，
０００ｍ²以下・既設１，０００ｍ²以下」が記され
ている。

【０１４５】次に、「４」の「譲渡（買換えを含む）に
関する課税・所得税、法人税（含む住民税）」に対応
する「手法」の項には、「有料住宅地造成等の為の土地
等の譲渡・優良建築物の建築事業の為の土地等の譲
渡」、「・買換特例」、「・土地・建物一体譲渡」およ
び「・交換による特例」が記されている。

【０１４６】さらに、「有料住宅地造成等の為の土地等
の譲渡・優良建築物の建築事業の為の土地等の譲渡」
に対応する「概要」の項には、「・長期保有値（５年
超）の譲渡について個人３９％（所得税＋住民
税）−−２０％法人税１０％追加課税を免除」が記
されている。また、「・買換特例」に対応する「概要」
の項には、「規制市街地等の内から外への買換え−−
８０％繰延課税既成市街地内の立体買換え−−８
０％減価償却資産への買換え−−８０％」が記され
ている。

【０１４７】また、「・土地・建物一体譲渡」に対応す
る「概要」の項には、「・建物譲渡価格＝原価×１４２
％の利用」が記されている。また、「・株式譲渡」に対
応する「概要」の項には、「・株式譲渡に関する課税＝
売買益２６％」が記されている。また、「・交換による
特例」に対応する「概要」の項には、「・適用条件をク
リアーする必要がある」が記されている。

【０１４８】次に、「５」の「相続税」に対応する「手
法」の項には、「・「貸家建付地」の評価減」、「・
「小規模宅地」の評価減」、「・借入金の利用」および
「・会社設立（個人−法人経営）」が記されている。

【０１４９】さらに、「・「貸家建付地」の評価減」に
対応する「概要」の項には、「・土地；借地権割合×借
家権割合の評価減・建物；借家権割合の評価減」が記
されている。また、「・「小規模宅地」の評価減」に対
応する「概要」の項には、「・２００ｍ²までの土地に
ついて事業用・住宅用賃貸用５０％減」が記さ
れている。また、「・借入金の利用」に対応する「概
要」の項には、「・借入金の債務控除」が記されてい
る。また、「・会社設立（個人−法人経営）」に対応す
る「概要」の項には、「・株式所有により相続財産の分
散を図る。」が記されている。

【０１５０】図３６、図３７、図３８、図３９、図４０
および図４１に示される「事業計画書」は、「８−
（１）戸建」５５目および「８−（２）マンション」４
７項目の合計として、１０２項目の検索項目で構成され
ている。まず、図３６に示される「８−（１）戸建」に
おける「ＰＪ名」の項目について説明する。「ＰＪ名」
の項目には、「開発面積」と「開発面積」に対応する
「換算坪」、「販売面積」と「販売面積」に対応する
「換算坪」、「有効率」および「販売区画数」の項があ
る。さらに、「売上」の項目は、「土地販売単価」、
「建物販売単価」、「平均土地面積」、「平均建物面
積」、「戸当り土地面積」、「戸当り建物価格」、「戸
当り販売価格」、「土地売上高」、「建物売上高」およ
び「売上総額」の各項で構成されている。

【０１５１】次に、図３７に示される「８−（１）戸
建」における「原価名」の項目について説明する。「原
価」の項目は、「土地取得単価／ｍ²」と「土地取得単
価／ｍ²」に対応する「換算坪」、「土地取得総額」、
「造成費単価」、「造成費総額」、「部材費単価」、
「部材費総額」、「本体工事単価」、「本体工事費」、
「外構工事単価」、「外構工事費」、「外構工事単価
（千円／坪＝外構工事費／販売面積）」、「その他
工事費」、「当社管理経費」、「開発関係経費」、「仲
介企画料」、「＊固定資産評価額は、土地取得価格の
％と設定。」、「不動産取得税」、「登録免許税１」、
「登録免許税２」、「固定資産税等」、「借入金利」お
よび「事業費」で構成されている。

【０１５２】次に、図３８に示される「８−（１）戸
建」における「販売費」の項目について説明する。「販
売費」の項目は、「広告宣伝費」に対応する「千円
売上総額の％」、「販売手数料」に対応する「千円
売上総額の％」および「販売促進費」に対応する
「千円売上総額の％」の各項で構成されている。
さらに、図３７に示される「８−（１）戸建」における
「工程」の項目について説明する。「工程」の項目は、
「土地取得期間ヶ月」、「申請許認可期間ヶ
月」、「造成工事期間ヶ月」、「建物建築期間ヶ
月」、「販売期間ヶ月」、「契約から引渡までヶ
月」および「全行程年ヶ月」の各項で構成されてい
る。

【０１５３】次に、図３９に示される「８−（１）戸
建」における「益計算」の項目について説明する。「益
計算」の項目は、「土地売上高」、「建物売上高」、
「売上高」、「土地」、「建物」、「売上原価計」、
「利益」、「広告宣伝費」、「販売手数料」、「販売促
進費」、「小計」、「営業利益」、「収支差金利」、
「ＰＪ利益」、「事業費」、「間接経費」および「一次
利益」の各項目で構成されている。また、「土地」の項
目は、「取得費」、「造成費」、「当社管理経費」、
「開発関係経費」、「仲介企画料」、「不動産取得
税」、「登録免許税１」、「登録免許税２」、「固定資
産税等」および「その他」の各項で構成されている。ま
た、「建物」の項目は、「部材費」、「本体工事費」、
「外構工事費」および「その他工事等」の各項で構成さ
れている。

【０１５４】また、前述の各項目および各項には、「金
額」および「適要・備考（算出方法・支払先等）」を記
入する項が設けられている。「土地売上高」、「建物売
上高」および「売上高」の「適要・備考（算出方法・支
払先等）」の項には、「＠千円／戸× 戸」が示され
ている。また、「取得費」および「造成費」の「適要・
備考（算出方法・支払先等）」の項には、「＠千円／
戸× 坪」が示されている。「当社管理経費」の「適
要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「造成費
千円 × ％」が示されている。「仲介企画料」の
「適要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「取
得費千円 × ％」が示されている。「不動産取得
税」の「適要・備考（算出方法・支払先等）」の項に
は、「土地評価額千円 × ４．００％」が示され
ている。「登録免許税１」の「適要・備考（算出方法・
支払先等）」の項には、「土地評価額千円 ×
５．００％」が示されている。「登録免許税２」の「適
要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「千円
× 戸」が示されている。「固定資産税」の「適要
・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「土地評価
額千円 × １．７０％× 年分」が示されてい
る。

【０１５５】さらに、「部材費」、「本体工事費」およ
び「外構工事費」の「適要・備考（算出方法・支払先
等）」の項には、「＠千円／戸× 戸」が示されて
いる。「広告宣伝費」、「販売手数料」および「販売促
進費」の「適要・備考（算出方法・支払先等）」の「適
要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「取得費
千円 × ％」が示されている。「収支差金利」の項
には、「金利％」が示されている。「事業費」の
「適要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「売
上高千円 × ％」が示されている。

【０１５６】次に、図４０に示される「８−（２）マン
ション」における「事業概要」について説明する。ま
ず、「所在地」を明記する項がある。そして、「事業概
要」は、「地積」、「都市規制」、「建物概要」、「販
売概要」および「備考」の項目で構成されている。「地
積」の項目には、「公募坪実測坪」が記されて
いる。「都市規制」の項目には、「用途地域建ぺい率
％容積率％防火指定高度地区」が記されてい
る。「建物概要」の項目には、「建物用途構造規模
法床面積坪専有面積坪施行床面積坪レンタ
ブル比％建築費千円／坪」が記されている。「販
売概要」の項目には、「販売単価千円／戸販売坪単
価千円／坪一戸当たり専有面積坪／戸間取構成
販売時期」が記されている。

【０１５７】次に、図４１に示される「８−（２）マン
ション」における各項目について説明する。項目として
は、「売上高」、「取得費」、「工事費」、「原価経
費」、「売上原価合計」、「粗利益」、「販売費」、
「営業利益」、「収支差金額」、「ＰＪ利益」、「事業
費」、「間接経費」および「一次利益」の各項目で構成
されている。また、「工事費」の項目は、「建築工事
費」、「工事予備費」、「立体駐車場」、「解体工事
費」および「モデルルーム」の各項で構成されている。
また、「原価経費」の項目は、「仲介紹介料」、「租税
公課」、「公共負担金」、「引込負担金」、「近隣補償
費」、「企画料」、「設計料」および「工事経費他」の
各項で構成されている。また、「販売費」の項目は、
「広告宣伝費」、「販売手数料」および「販売促進費」
の各項で構成されている。

【０１５８】また、前述の各項目および各項には、「金
額」および「適要・備考（算出方法・支払先等）」を記
入する項が設けられている。「売上高」、「取得費」お
よび「建築工事費」の「適要・備考（算出方法・支払先
等）」の項には、「＠千円＊坪」が示されてい
る。また、「工事予備費」の「適要・備考（算出方法・
支払先等）」の項には、「建築工事費千円＊％」
が示されている。「立体駐車場」の「適要・備考（算出
方法・支払先等）」の項には、「＠千円＊台」が示
されている。「解体工事費」の「適要・備考（算出方法
・支払先等）」の項には、「＠千円＊坪」が示
されている。「モデルルーム」の「適要・備考（算出方
法・支払先等）」の項には、「駆体外モデル」が示され
ている。

【０１５９】さらに、「仲介紹介料」の「適要・備考
（算出方法・支払先等）」の項には、「取得費千円＊
％」が示されている。「租税公課」の「適要・備考
（算出方法・支払先等）」の項には、「固定資産税登
録免許税印紙代等」が示されている。「設計料」の
「適要・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「建
築工事費千円＊％」が示されている。「工事経
費他」の「適要・備考（算出方法・支払先等）」の項に
は、「測量・ボーリング調査・その他」が示されてい
る。「広告宣伝費」、「販売手数料」および「販売促進
費」の「適要・備考（算出方法・支払先等）」の「適要
・備考（算出方法・支払先等）」の項には、「売上高
千円＊％」が示されている。「事業費」の項に
は、「売上高千円＊％」が示されている。

【０１６０】次に、図４２、図４３、図４４、図４５、
図４６および図４７に示されている「Ｄ．事業の評価」
の説明をする。「事業の評価」は、中項目として「事業
の評価」、「その他関連法規」および「契約に関する注
意事項」を有している。図４２および図４３に示されて
いる「事業の評価」は、「販売見通し」９項目、「損益
計画」２項目、「資金計画」４項目、「用地買収の難易
度」１項目、「買収価格の妥当性」２項目、「開発難易
度」３項目および「総合評価」１項目の合計として、２
２項目の検索項目で構成されている。

【０１６１】まず、「Ｄ．事業判定項目」には、「１．
販売見通し・販売価格が妥当か・販売坪単価が妥当か
・販売区間、販売戸数が妥当か・販売期間が妥当か
設定販売価格千円／戸周辺販売価格千円／戸設
定販売坪単価千円／坪周辺販売坪単価千円／坪販
売区画、戸数戸」、「２．損益計画・売上高百
万円・ＰＪ利益百万円（％）」、「３．資金計
画・必要総資金百万円・必要時期・回収時期
・公的融資の活用」、「４．用地買収の難易度」、
「５．買収価格の妥当性査定価格千円／坪買収価
格千円／坪」、「６．開発難易度・許認可の見通し
・開発手法の難易度・事業手法の難易度」および
「総合評価（事業の評価）」の各項目が記されている。

【０１６２】次に、図４２には、図４２および図４３の
各項目に対応する「判定基準（各項目の判定基準は以下
の通り）」および「評価点」の項が示されている。
「１．販売見通し・販売価格が妥当か・販売坪単価
が妥当か・販売区間、販売戸数が妥当か・販売期間
が妥当か設定販売価格千円／戸周辺販売価格千
円／戸設定販売坪単価千円／坪周辺販売坪単価
千円／坪販売区画、戸数戸」の「判定基準（各項目の
判定基準は以下の通り）」の項には、「（ローマ数字
１）設定販売価格が、周辺販売価格より低ければ（設定
販売価格＜周辺販売価格）点設定販売価格が、周辺
販売価格と同等であれば（設定販売価格＝周辺販売価
格）点設定販売価格が、周辺販売価格より高ければ
（設定販売価格＞周辺販売価格）点（ローマ数字
２）設定販売坪単価が、周辺販売坪単価より低ければ
（設定販売坪単価＜周辺販売坪単価）点設定販売坪
単価が、周辺販売坪単価と同等であれば（設定販売坪単
価＝周辺販売坪単価）点設定販売坪単価が、周辺販
売坪単価より高ければ（設定販売坪単価＞周辺販売坪単
価）点（ローマ数字３）売残り対応チェック戸建
の場合戸数戸以上、最寄り駅より分以内であれば
点マンションの場合戸数戸以上、最寄り駅よ
り徒歩分以内であれば点戸建、マンションとも
に以上の条件を満たしていない場合は点」が記されて
いる。

【０１６３】また、「２．損益計画・売上高百万円
・ＰＪ利益百万円（％）」の項には、「ＰＪ利
益が％以上であれば点ＰＪ利益が〜％
未満であれば点ＰＪ利益が〜％未満であれ
ば点」が記されている。「３．資金計画・必要総資
金百万円・必要時期・回収時期・公的融資の活
用」の項には、「土地収得金額等の資金投入後、回収
までの期間が年以内であれば点回収までの期
間が年〜年であれば点回収までの期間が
年以上であれば点」が記されている。「４．用地買
収の難易度」の項には、「購入意志を固めてから所有権
移転までの期間が、３ヶ月未満であれば点３
ヶ月以上であれば点」が記されている。

【０１６４】さらに、「５．買収価格の妥当性査定価
格千円／坪買収価格千円／坪」の項には、「公示
価格、基準地価格、路線価、（鑑定評価価格）、取引事
例価格、収益還元価格を基準として査定した価格（当社
希望買取り価格）と、買収価格（売主希望価格）を比較
して、買収価格が査定価格より低ければ点買収
価格が査定価格より高ければ点」が記されている。
「６．開発難易度・許認可の見通し・開発手法の難
易度・事業手法の難易度」の項には、「土地取得金額
等の資金投入後許認可取得（確認申請）までの見通
し期間がヶ月未満であれば点許認可取得（確認
申請）までの見通し期間がヶ月〜年であれば点
許認可取得（確認申請）までの見通し期間が年以上
であれば点」が記されている。「総合評価（事業の評
価）」の項には、「総合点が点以上であれば、事業化
案件とする。総合点が点以上点未満であれば、
検討案件とする。総合点が点未満であれば、採用
否決案件とする。

【０１６５】次に、図４４、図４５、図４６および図４
７に示されている「その他の関連法規」について説明す
る。図４４、図４５、図４６および図４７に示される
「その他関連法規」は、「商業」４項目、「宿泊・集
会」２項目、「娯楽・スポーツ」２項目、「医療・シル
バー」２項目、「教育」１項目および「その他」３項目
の合計として、１４項目の検索項目で構成されている。
まず、「商業」は、「デパートスーパーマーケット
等」、「レストラン等」、「バー・スナックカフェ
等」の項目で構成されている。これらの項目は、それぞ
れ「関連法規」および「チェック」の項がある。

【０１６６】まず、「デパートスーパーマーケット
等」の「関連法規」には、「・店舗面積３，０００ｍ²
以上か（第一種大規模小売店舗）・店舗面積５００ｍ
²超か（第二種大規模小売店舗）上記に該当したら、
・大規模小売店舗における小売業の専業活動の調整に
関する法律（大店法３条〜６条）・商業活動調整協議
会（商調協）による通産大臣又は知事の届出が必要とな
る。（問合せ先−通産局中小企業課）」が記されてい
る。「レストラン等」の「関連法規」には、「・飲食店
営業施設（業として食品もしくは、添加物を採取、輸
入、加工、調理、貯蔵、運搬もしくは販売する）か上
記に該当すると食品衛生法（２１条）による知事の許可
が必要となる。（問合せ先−環境部衛生課）」が記され
ている。「バー・スナックカフェ等」の「関連法規」
には、「風俗営業適正化法（３条）による、都道府県公
安委員会の許可が必要である。（問合せ先−所轄警察
署）」が記されている。

【０１６７】次に、「宿泊・集会」の項目は、「ホテル
旅館」および「浴場ヘルスセンター健康ランド
等」の項で構成されている。これらの項目は、それぞれ
「関連法規」および「チェック」の項がある。まず、
「ホテル旅館」の「関連法規」には、「・旅館業（ホ
テル、旅館、簡易宿泊所、下宿営業）に該当すると、旅
館業法（３条）による知事の許可が必要である。（問合
せ先−環境部衛生課）」が記されている。また、「浴場
ヘルスセンター健康ランド等」は、「・温湯、温泉
等を使用して公衆を入浴させる施設の場合、公衆浴場法
（２条、３条）による知事の許可が必要である。（問合
せ先−環境部衛生課）」が記されている。

【０１６８】次に、「娯楽・スポーツ」の項目は、「映
画館劇場野球場等」および「パチンコゲームセン
ター」の項で構成されている。これらの項目は、それぞ
れ「関連法規」および「チェック」の項がある。まず、
「映画館劇場野球場等」の「関連法規」には、「・
映画館、劇場、音楽、スポーツ、演芸等を公衆に見せ、
又は聞かせる施設の場合、興業法（２３条）による、知
事の許可が必要である。（問合せ先−所轄警察署）」が
記されている。また、「パチンコゲームセンター」の
「関連法規」には、「・風俗営業適正化法（３条）によ
る都道府県公安委員会の許可が必要である。（問合せ先
−所轄警察署）」が記されている。

【０１６９】次に、「医療・シルバー」の項目は、「病
院・診療所・薬局等」および「有料老人ホーム」の項で
構成されている。これらの項目は、それぞれ「関連法
規」および「チェック」の項がある。まず、「病院・診
療所・薬局等」の「関連法規」には、「・医療法
（７，８条）薬事法（５条）による知事への届出、認可
が必要である。（問合せ先−衛生部医事課）」が記され
ている。また、「有料老人ホーム」の「関連法規」に
は、「・老人福祉法、有料老人ホーム設置運営指導指針
による知事への届出、許可が必要。（問合せ先−民生部
老人福祉課）」が記されている。

【０１７０】次に、「教育」の項目は、「小中高校・大
学専修学校・各種学校幼稚園」で構成されている。
「小中高校・大学専修学校・各種学校幼稚園」の
「関連法規」には、「・学校教育法（１〜４条）による
許可が必要である（公立−教育委員会、私立−知事の許
可）・又、私立の場合私立学校法にも該当（問合せ先
−教育委員会企画部私学課）」が記されている。

【０１７１】次に、「その他」の項目は、「トランクル
ーム等」、「有料駐車場」および「ガソリンスタンド」
で構成されている。まず、「トランクルーム等」の「関
連法規」には、「・倉業法（３，２３条）による運輸大
臣の許可が必要（問合せ先−海運局倉庫課）」が記され
ている。また、「有料駐車場」の「関連法規」には、
「・駐車場法（１２条）による知事への届出（５，００
０ｍ²以上）が必要である。（問合せ先−各都道府県建
築指導部）」が記されている。さらに、「ガソリンスタ
ンド」の「関連法規」には、「・消防法（１１条）によ
る消防長の許可が必要である。（問合せ先−所轄消防
署）」が記されている。

【０１７２】次に、図４６および図４７に示される「契
約に関する注意事項」は、「当事者確定」３項目、「物
件の確定」５項目、「決済」３項目、「取引条件」５項
目、「その他」２項目、「売買契約」８項目および「賃
貸契約」４項目の合計として、３０項目の検索項目で構
成されている。各項目には、情報として「」および
「チェック」の項がある。まず、図４５に示されている
「１．契約締結前」における「当事者の確定」の項に
は、「当事者の意思の一致を確認するための留意点・
共有持ち分かどうか（持ち分）・契約締結
者（本人・代理人）・未成年者の場合−法定代理人」
が記されている。また、「物件の確定」の項には、
「契約間近に発生する問題点・境界が確定しない官
・民境界民・民境界・公募の地積と実測の地籍が
異なる・土地の不存在・公募や公図の間違い
・その他」が記されている。

【０１７３】さらに、「決済」の項目には、「・代金
の支払い（金額と時期）手付・内金・残金・所有
権移転・引き渡し、登記申請の時期残代金の支払いと
引換えが原則・諸費用印紙代（印紙税）登記費
用（司法書士等の報酬含む）」が記されている。また、
「取引条件」の項目には、「・価格（単価と総額）・
支払い１．分割払い・保全について（仮登記等）
２．一括払い」が記され、図４６における「取引条
件」の項目の続きには、「・停止条件付きの売買−条件
が成就しなかった場合の取扱い・期限を付すもの
か、付さないものか−・授受された代金をいつどのよう
にして返還するか・利息を付すか、付さないか・
代金支払いに充当する為の融資を受けられるかどうかを
条件にするのかどうか」が記されている。また、「そ
の他」の項目には、「・日付の有無・添付図書の有無
図面、計算書」が記されている。

【０１７４】次に、図４７に示されている「２．契約内
容」における「売買契約」の項には、「宅建業法上の
注意事項（売主が業者、買主が業者でない）・自己の
所有に属しない宅地または建物・契約締結時期の制限
・損害賠償の予定、違約金についての制限・手付の
額の制限・瑕疵担保責任の特約の制限・手付金等の
保全・割賦販売の契約解除の禁止・所有権留保等の
禁止」が記されている。また、「２．契約内容」におけ
る「賃貸契約」の項には、「賃貸借契約上の留意点
・借地法、借家法の有無・賃料の改訂・一時
金の取扱い・保証について（保証人、連帯保証人
等）」が記されている。

【０１７５】次に、図４８、図４９、図５０、図５１、
図５２、図５３、図５４、図５５、図５６、図５７、図
５８、図５９、図６０、図６１、図６２、図６３、図６
４および図６５に示されている「鑑定に関する情報」
は、大項目として、「地価公示における鑑定図書」およ
び「都道府県地価調査標準価格における鑑定図書」に分
類されている。まず、図４８、図４９、図５０、図５
１、図５２、図５３、図５４、図５５、図５６、図５７
および図５８に示されている「地価公示における鑑定図
書」は、「鑑定評価書」として、「基本的事項」、「鑑
定評価額の決定の理由の要旨」、「試算価格算定内訳」
および「標準地純収益算定内訳」を有している。

【０１７６】図４８、図４９および図５０に示される
「基本的事項」は、「（１）鑑定評価額」１項目、「１
ｍ²当たり評価額」、「（２）価格時点」１項目、
「（３）実施調査日」１項目、「（４）鑑定評価の条
件」１項目、「（５）鑑定評価日」１項目、「（６）価
格の種類」１項目「正常価格」、「（７）路線価又は倍
率［平成年１月］」１項目および「（８）固定資産
評価額［平成年１月］」１項目の合計として、８項
目の検索項目で構成されている。同様に、図４５に示さ
れる「２鑑定評価額の決定の理由の要旨」は、
「（１）標準地」１０項目、「（２）近隣地域」５項
目、「（３）最有効使用の判定」１項目、「（４）対象
標準値の個別的要因」１項目、「（５）鑑定評価方式の
適用」３項目、「（６）試算価格の調整及び鑑定評価額
の決定の理由」１項目および「（７）前年公示価格等か
らの検討」１０項目の３１項目の検索項目で構成されて
いる。

【０１７７】ここで、「（１）標準値」の項目は、「
所在地及び地番並びに「住居表示等」」、「地積（ｍ
²）」、「形状」、「敷地の利用の状況」、「周
辺の土地の利用の状況」、「接面道路の状況」、「
供給処理施設状況」、「主要な交通施設との接近の状
況」および「法令上の規制等」の項で形成されてい
る。また、「（２）近隣地域」の項目は、「範囲」、
「標準的使用」、「標準的画地の形状等」、「地
域的特性等」および「地域要因の将来予測」の項で形
成されている。「（５）鑑定評価方式の適用」の項目
は、「取引事例比較法」「比準価格円／ｍ²」、
「収益還元法」「収益価格円／ｍ²」および「原
価法」「価格円／ｍ²」の項で構成されている。

【０１７８】さらに、「（７）前年公示価格等からの検
討」の項目は、「代表標準地特定標準地標準地番
号」、「時点修正」、「標準化補正」、「地域要
因化の比較」、「個別的要因の比較」、「対象標準
地（円／ｍ²）」、「標準化補正」、「対象標準地
及び対象標準地と指定基準地とが同一地点である場合の
検討前年標準地指定基準地新規前年標準地の
価格円／ｍ² 指定基準地番号［ − ］」、
「変動率」および「（マル十）価格形成要因の変動状
況」の項で形成されている。

【０１７９】図５１、図５２、図５３、図５４および図
５５に示されている「３試算価格算定内訳」は、
「（１）比準価格算定内訳」１９項目、「（２）収益価
格算定内訳」１１項目および「（３）積算価格算定内
訳」２０項目の５０項目の検索項目で構成されている。
図４７に示されている「（１）比準価格算定内訳」の項
目は、「取引事例番号」、「所在及び地番並びに
「住居表示」等」、「取引時点」、「類型」、「
地積（ｍ²）」、「画地の形状」、「接面道路の形
状」、「主要交通施設の状況」、「法令上の規制な
ど」、「（マル十）取引価格（円／ｍ²）」、「（マル
十一）事情補正」、「（マル十二）時点修正」、「（マ
ル十三）立付原価の補正」、「（マル十四）標準化補
正」、「（マル十五）推定価格（円／ｍ²）」、「（マ
ル十六）地域要因の比較」、「（マル十七）標準価格
（円／ｍ²）」、「（マル十八）個別的要因の比較」お
よび「（マル十九）試算価格（円／ｍ²）」の項で形成
されている。また、「（１）比準価格算定内訳」には、
「事情の内容」、「月率変動率」、「標準化補正の内
訳」、「地域要因の比較の内訳」および「比準価格決定
の理由」の項目が用意されている。

【０１８０】また、図５４に示されている「（２）収益
価格算定内訳」には、収益算定において「直接法」及び
「間接法」があり、「直接法」の各項目の数値は、「標
準地純収益算定内訳」の「（２）純収益算定内訳」の対
応する各項目と同じ値である。「直接法」の項は、「
総収益（円）」、「総費用（円）」、「純収益
（円）」「建物に帰属する純収益（円）」、「土地
に帰属する純収益（円）」、「未収入期間修正後の純
収益（円）」、「還元利回り（ｒ−ｇ）」および「
収益価格円（円／ｍ²）」の各項で構成されてい
る。「間接法」の項は、「事例カード番号」、「所
在及び地番」、「土地に帰属する純収益（円）」、
「未収入期間修正後の純収益（円）」、「事情補
正」、「時点修正」、「標準化補正」、「地域要
因の比較」、「個別的要因の比較」、「（マル十）還
元利回り（ｒ−ｇ）」および「（マル十一）収益価格
円／ｍ²」の各項で構成されている。ここで、収益還元
法が適用できない場合、その理由が書かれる「（２）−
１収益還元法が適用できない場合その理由」の項があ
る。

【０１８１】さらに、図５５に示されている「（３）積
算価格算定内訳」には、積算価格の算定ができない場合
にその理由が示される「（３）−１原価法が適用でき
ない場合その理由」の項がある。また、「（３）積算価
格算定内訳」において、「（３）−２造成宅地内等に
存し原価法の適用が可能な場合の価格［間接法］」の項
目がチェックされている場合、各項目の数値が有効とな
る。「（３）積算価格算定内訳」において、「（３）−
２造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価
格［間接法］」の項目は、「造成事例番号」、「所
在及び地番」、「素地の取得価格（円／ｍ²）」、
「事情補正」、「時点修正」、「素地の補修正後
の価格（円／ｍ²）」、「造成工事費（円／ｍ²）」、
「標準化補正」、「時点修正」、「（マル十）造成
工事費の補修正後の価格（円／ｍ²）」、「（マル十
一）付帯費用（円／ｍ²）」、「（マル十二）標準化補
正」、「（マル十三）時点修正」、「（マル十四）付帯
費用の補修正後の価格（円／ｍ ²）」、「（マル十五）
有効宅地化率で除した価格（円／ｍ²）」、「（マル十
六）地域要因の比較」、「（マル十七）個別的要因の比
較」、「（マル十八）再調達原価（円／ｍ²）」、
「（マル十九）熟成度修正［］／１００」および
「（マル二十）積算価格（円／ｍ²）」の項で形成さ
れている。

【０１８２】また、「（３）積算価格算定内訳」におい
て、「内訳」には、「素地」として「事情の内容」およ
び「月率変動率」の項があり、「造成工事費」として
「標準化補正」および「月率変動率」の項があり、「付
帯費用」として「標準化補正」および「月率変動率」の
項がある。さらに、「（３）積算価格算定内訳」におい
て、「地域要因の比較」として「街路」、「交通・接
近」、「環境」、「行政」および「その他」の項があ
る。

【０１８３】図５６、図５７および図５８に示される
「４標準値純収益算定内訳」は、「（１）最有効使用
の判定」４項目、「（２）総収益算出内訳」１３項目、
「（３）ｍ²当たりの月額支払賃料の算出根拠」１０項
目、「（４）総費用算出内訳」９項目、「（５）基本利
率等」、８項目、「（６）建物等に帰属する総純益」３
項目、「（７）土地に帰属する総純益」６項目および
「（８）土地の収益価格」１項目の合計５４項目の検索
項目で構成されている。まず、「（１）最有効使用の判
定」における「建物の利用状況」は、「用途」、「建
物面積」、「構造・階層」および「延床面積」の項で構
成されている。

【０１８４】「（１）最有効使用の判定」における「
公法上の規制など」は、「用途地域等」、「基準建ペイ
率」、「指定容積率」、「基準容積率」、「地積」、
「間口・奥行」および「前面道路、幅員等」の項で構成
されている。また、「前面道路、幅員等」においては、
「前面道路」および「特定道路までの距離」の寸法を記
述する形式となっている。さらに、「（１）最有効使用
の判定」には、「最有効使用の判定理由」および「
レンタブル比％の理由」の項目がある。ここで、「レ
ンタブル比％の理由」には、比率としてたとえば、
「レンタブル比３５％の理由」として、その理由を示
す形態となっている。

【０１８５】「（２）総収益算出内訳」は、「床面積
（ｍ²）」、「有効率（％）」、「有効面積
（ｍ²）」、「ｍ²当たり月額支払賃料（円）」、「
月額支払賃料（円）」、「補償金等権利金等（月
数）」、「補償金等（円）」、「権利金等
（円）」、「年額支払賃料（円）」、「（マル十）補
償金等の運用益」、「（マル十一）権利金等の運用益及
び償却額」、「（マル十二）その他の収入（屋外駐車場
使用料等）」および「（マル十三）総収益」で構成され
ている。「（マル十三）総収益」は、「年額支払賃
料」、「（マル十）補償金等の運用益」、「（マル十
一）権利金等の運用益及び償却額」および「（マル十
二）その他の収入（屋外駐車場使用料等）」の合計金額
である。

【０１８６】「（３）ｍ²当たりの月額支払賃料の算出
根拠」は、「事例番号」、「事例の実際実質賃料
（円／ｍ²）」、「事情補正」、「時点修正」、
「標準化補正」、「建物格差修正」、「地域要因
の比較」、「個別的要因の比較」、「試算実質賃料
（円／ｍ²）」および「（マル十）標準地基準階の賃
料」の項目で構成されている。「標準地基準階の賃料」
の項目は、「対象基準階の月額実質賃料円／ｍ²」、
「月額支払賃料（円／ｍ²）」および「基準階Ｆ
Ｂ」の記述を行う項がある。

【０１８７】次に図５９および図６０に示されている
「（４）総費用算出内訳」は、「修繕費」、「維持
管理費」、「公租公課（土地及び建物）」、「損害
保険料」、「貸倒れ準備費」、「空室等による損失
相当額」、「建物等の取壊費用の積立金」、「その
他費用」および「総費用」の項目で構成されている。
「総費用」の項目の金額は、「修繕費」、「維持
管理費」、「公租公課」、「損害保険料」、「貸
倒れ準備費」、「空室等による損失相当額」、「建
物等の取壊費用の積立金」および「その他費用」の項
目の金額の合計額である。

【０１８８】「（５）基本利率等」は、「ｒ：基本利
率」、「ａ：躯体割合（躯体価格÷建物等価格）」、
「ｂ：設備割合（設備価格÷建物等価格）」、「
ｍ：未収入期間」、「ｇ：賃料の変動率」、「
ｎ_a：躯体の経済的耐用年数」、「ｎ_b：設備の経済的
耐用年数」および「α：未収入期間を考慮した修正
率」で構成されている。

【０１８９】「（６）建物等に帰属する純収益」は、
「建物等の初期投資額円」、「元利逓増償還率」
および「建物等に帰属する純収益」で構成されてい
る。「建物等の初期投資額」と「元利逓増償還率」
とには、それぞれ「査定額」および「算出根拠」の項が
ある。「建物等に帰属する純収益」の値は、「建物
等の初期投資額」の値に「元利逓増償還率」の数値を
乗じたものである。

【０１９０】「（７）土地に帰属する純収益」は、「
総収益」、「総費用」、「純収益 −」、「
建物等に帰属する純収益」、「土地に帰属する純収益
−」および「未収入期間を考慮した土地に帰属
する純収益 ×α」で構成されている。「純収益」
は、「総収益」の値から「総費用」の値を差し引い
た値である。「土地に帰属する純収益」は、「純収
益」の値から「建物等に帰属する純収益」の値を差し
引いた値である。「未収入期間を考慮した土地に帰属
する純収益」は、「土地に帰属する純収益」の値に対
して、「（５）基本利率等」における「α：未収入期間
を考慮した修正率」の数値を乗じた結果の値である。

【０１９１】次に、図６１、図６２、図６３、図６４お
よび図６５の示されている「都道府県地価調査標準価格
における鑑定図書」は、小項目の６９項目で構成されて
いる。まず、図６１で示されるように、「（１）標準値
番号」の項目がある。「（２）標準値（宅地その１）価
格評価の内訳」の分類には、「（２）所在及び地番住所
表示」、「（３）地積ｍ²」、「（４）鑑定評価額
円」、「（５）１ｍ²当たり価格円／ｍ²」、「（６）
路線価又は倍率［平成年分］円／ｍ²」、「（７）
固定資産税評価額［平成年１月１日現在］円／
ｍ²」および「（８）近隣地域の状況、範囲と最有効使
用の判定」の項目がある。「近隣地域の状況、範囲と最
有効使用の判定」の項目には近隣地域の状況を示すよう
になっている。

【０１９２】図６２に示されている「取引事例比較法」
の分類には、「（９）カード番号」、「（１０）住所及
び地番並びに住居表示」、「（１１）取引時点」、
「（１２）取引価格」、「（１３）地積」、「（１４）
前面道路の状況」、「（１５）都計法等の法令上の制
限」、「（１６）事情補正」、「（１７）時点修正」、
「（１８）建付減価の修正」、「（１９）標準化補
正」、「（２０）地域要因の比較」、「（２１）個別的
要因の比較」、「（２２）比準価格決定の理由の要旨」
および「（２３）比準価格」の項目がある。

【０１９３】図６４に示される「収益還元法」の分類に
は、「直接法」の分類がある。この「直接法」の分類に
は、「（２４）総収益」、「（２５）総費用」、「（２
６）純収益」、「（２７）建物等に帰属する純収益」、
「（２８）土地に帰属する純収益」、「（２９）未収入
期間の補正率」、「（３０）未収入期間を考慮した土地
に帰属する純収益」、「（３１）還元利回り」および
「（３２）収益価格」の項目がある。また、図５４に示
される「原価法」の分類には、「（３３）区分」、
「（３４）カード番号」、「（３５）所在及び地番」、
「（３６）素地の取得原価」、「（３７）事情補正」、
「（３８）時点修正」、「（３９）造成工事費」、
「（４０）標準化補正」、「（４１）時点修正」、
「（４２）付帯費用」、「（４３）標準化補正」、
「（４４）時点修正」、「（４５）有効宅地化率補
正」、「（４６）地域要因の比較」、「（４７）個別的
要因の比較」、「（４８）再調達原価」、「（４９）熟
成度修正」および「（５０）積算価格」の項目がある。
「（３３）区分」の項目には、「既成市街地であり原価
法の適用が困難」と「造成団地内にあり原価用の適用が
可能」との選択枝の項、および「直接法」と「間接法」
との選択枝の項がある。

【０１９４】図６４に示される「（５１）試算価格の調
整と鑑定評価額決定の理由の要旨」の項目には、「比準
価格：円／ｍ²」、「収益価格：円／ｍ²」、「積算
価格：円／ｍ²」および「鑑定評価額円（円／
ｍ²）」のおのおのの値を示す項がある。

【０１９５】図６５に示される「（５２）代表標準値等
からの検討」の項目は、「（５３）区分」、「（５４）
標準値番号」、「（５５）前年代表標準値等価格」、
「（５６）時点修正」、「（５７）代表標準地等の個別
的要因の標準化補正」、「（５８）地域要因の比較」、
「（５９）対象標準地の個別的要因の比較」および
「（６０）対象標準地の価格」の項目に分かれている。
ここで「（５３）区分」には、「代表標準地」と「特定
標準地」との選択枝の項がある。

【０１９６】図６５に示される「（６１）対象標準地の
価格形成要因の検討」の項目は、「（６２）前年公示価
格からの検討」および「（６５）標準地と指定基準地と
が同一地点である場合の検討」の項目に分かれている。
さらに、「（６２）前年公示価格からの検討」は、
「（６３）前年公示価格」および「（６４）年間変動
率」の項目に分かれている。「（６５）標準地と指定基
準地とが同一地点である場合の検討」は、「（６６）指
定基準地番号」、「（６７）前年基準地価格」、「（６
８）半年変動率」および「（６９）価格形成要因の変動
状況」の項目に分かれている。

【０１９７】「課税に関する情報」は、「土地登記
簿」、「登記簿甲区」、「登記簿乙区」および「登記簿
丙区」で構成される「土地登記簿」と、「建物登記
簿」、「登記簿甲区」、「登記簿乙区」および「登記簿
丙区」で構成される「土地登記簿」に示される全ての項
目が用いられる。

【０１９８】「課税に関する情報」は、「譲渡所得
税」、「地価税」、「相続税」、「贈与税」、「登録免
許税［課税標準税率］」、「不動産取得税」、「特別土
地保有税」および「固定資産税・都市計画税［土地・家
屋課税台帳等］」などの法的に定められた必要項目をす
べて含んだものである。

【０１９９】次に、第一の実施形態の動作を図１、図
２、図６６、図６７、図６８、図６９、図７０および図
７１を参照して説明する。図６６は、上記実施形態の動
作を示すフローチャートである。図６７は日本地図の画
面表示を示している。図６８は、東京都の地図の画面表
示を示している。図６９は練馬区の地図を示している。
また、図７０は不動産の住所を記憶する記憶領域ＤＡ１
〜ＤＡｎ（ｎは自然数である）と、この住所の一次不動
産データおよび二次不動産データの記憶されているアド
レスが記憶されている記憶領域ＤＢ１からＤＢｎとを示
している。また、図７１は一次不動産データおよび二次
不動産データの記憶されている記憶領域ＰＤ１〜ＰＤｍ
（ｍは自然数である）を示す図である。

【０２００】動作例として、たとえば、図２に示す階層
における東京都練馬区春日町の不動産データを表示す
る。まず、パソコン１の電源を投入すると、ＨＤ４の領
域４ａに記憶されている動作プログラムのメニューがＣ
ＲＴ２の表示画面に表示される。そして、操作者が不動
産表示プログラムを選択し、スタートさせるとプログラ
ムが始動し、図６６のフローチャートの動作が開始され
る。

【０２０１】次に、ステップＳ１において、ＣＤ−ＲＯ
Ｍドライブ５にＣＤ−ＲＯＭ６が挿入され、ロード命令
が与えられることで、日本地図の形状を示す画像データ
が、ＣＤ−ＲＯＭドライブ５により、ＣＤ−ＲＯＭ６の
領域６ａから読み出され、パソコン１へ出力される。そ
して、パソコン１に入力された画像データは、パソコン
１内部の記憶部に記憶される。

【０２０２】次に、ステップＳ２において、この日本地
図がＣＲＴ２の表示部に図６７に示すように表示され
る。ここで日本地図の東京都の領域は、色違いなどで強
調され、視覚的に確認され易くなっている。次に、東京
都形状を示す画像データが、ＣＤ−ＲＯＭドライブ５に
より、ＣＤ−ＲＯＭ６から読み出され、パソコン１へ出
力される。そして、パソコン１に入力された画像データ
は、パソコン１内部の記憶部に記憶される。

【０２０３】また、東京都の形状がＣＲＴ２の表示部に
図６８に示すように表示される。ここで日本地図の東京
都の領域は、色違いなどで強調され、視覚的に確認され
易くなっている。また、東京都の領域が、東京都に含ま
れる区部および市部が区別できる形状の画像で示されて
いる。

【０２０４】次に、練馬区の形状を示す画像データが、
ＣＤ−ＲＯＭドライブ５により、ＣＤ−ＲＯＭ６から読
み出され、パソコン１へ出力される。そして、パソコン
１に入力された画像データは、パソコン１内部の記憶部
に記憶される。そして、練馬区の形状がＣＲＴ２の表示
部に図６９に示すように表示される。ここで練馬区の春
日町の領域は、色違いなどで強調され、視覚的に確認さ
れ易くなっている。このとき、各階層の地域の形状を示
す図は、ＣＲＴ２の画面上に並べて配置されるか階層が
下のものが重なっていくかのどちらかの状態で表示され
る。

【０２０５】次に、ステップＳ３において、指定不動産
の検索するかどうかの選択が行われる。不動産の検索を
行わないとすると、ステップＳ４へ進み、プログラムの
処理が終了される。

【０２０６】また、ステップＳ３において、指定不動産
の検索を実行するほうを選択すると、ＣＤ−ＲＯＭ６の
記憶領域６ｂに記憶されている図７０に示すテーブルデ
ータが、パソコン１へ転送され、パソコン１内部の記憶
部に記憶される。そして、領域ＤＡ１〜ＤＡｎ（ｎは自
然数である）に記憶されている個別不動産の住所が、Ｃ
ＲＴ２の表示画面上において、上記した各地域の形状が
消去された後、または上記した各地域の形状の上に表示
される。

【０２０７】そして、次に、ステップＳ５において、Ｃ
ＲＴ２の画面上に表示された不動産の住所から対象不動
産の住所を選択する。たとえば、ＤＡ３の領域に記憶さ
れている住所の不動産を選択すると、ＤＢ３の領域に記
憶されているＤＡ３の住所に対応する一次不動産データ
および二次不動産データの各項目が記憶されているＣＤ
−ＲＯＭ６における記憶領域６ｃの図７１のＰＤ３のデ
ータが、パソコン１へ転送され、パソコン１内部の記憶
部に記憶される。

【０２０８】次に、ステップＳ６において、一次不動産
データおよび二次不動産データの各項目別にＣＲＴ２の
表示画面上に表示される。そして、対象不動産に対する
処理が終了された後、ステップＳ３へ処理が戻り、ステ
ップＳ３〜ステップＳ６までの処理が、ステップＳ３に
おいて終了処理が行われるまで繰り返される。

【０２０９】以上、本発明の一実施形態を図面を参照し
て詳述してきたが、具体的な構成はこの実施形態に限ら
れるものではなく、本発明の要旨を逸脱しない範囲の設
計変更等があっても本発明に含まれる。例えば、第二の
実施形態として、行政区画ごとの各階層の形状図は、Ｃ
Ｄ−ＲＯＭ６ではなく、ＨＤ４の記憶領域４ｃに記憶さ
れる構成も可能である。ＣＤ−ＲＯＭ６が記憶している
不動産データの地域の形状図は、不動産データに含まれ
る指示データにより、ＨＤ４における記憶領域のアドレ
スを検出し、ＣＲＴ２の画面上に階層順に表示される。

【０２１０】また、例えば、第三の実施形態として、不
動産処理を行うプログラムがＨＤ４の記憶領域で無く、
ＣＤ−ＲＯＭ６の６ａに記憶される構成も可能である。
そのため、ＣＤ−ＲＯＭ６をＣＤ−ＲＯＭドライブ５に
セットした後、ＣＤ−ＲＯＭ６の記憶領域６ａに記憶さ
れているプログラムが実行され、一実施形態と同様に不
動産データの検索動作が開始される。

【０２１１】第一の実施形態と同様に、上記した第二お
よび第三の実施形態において、ＣＤ−ＲＯＭ６には、行
政区画の階層の下部分のデータが記憶され、不動産業者
などへ供給される。システムの動作は、第一の実施形態
と同様である。

【０２１２】さらに、第四の実施形態として、いままで
ＣＤ−ＲＯＭを供給媒体として説明してきたが、記憶媒
体としてＤＶＤ（ＤｅｇｉｔａｌＶｉｄｅｏＤｉｓ
ｃ）を用いることも可能である。ＤＶＤは、ＣＤ−ＲＯ
Ｍよりも、記憶容量が大きいため、より多くの不動産デ
ータを記憶させることが出来る。

【０２１３】加えて、第五の実施形態として、いままで
ＣＤ−ＲＯＭを供給媒体として説明してきたが、記憶媒
体としてＦＤ（ＦｌｏｐｐｙＤｉｓｃ）を用いること
も可能である。ＦＤは、家庭用パーソナルコンピュータ
に、標準的に搭載されているため、より多くの不動産業
者へデータを供給する媒体とすることが出来る。

【０２１４】

【発明の効果】本発明によれば、不動産データ表示装置
において、一件の不動産に対して、立地条件等により物
件を評価する不動産に関する不動産情報と、公示等の鑑
定に関する鑑定情報と、登記に関する登記情報と、課税
に関する課税情報と、をそれぞれ第一の記憶手段により
付与し、前記不動産情報、鑑定情報、登記情報および課
税情報を検索項目として、不動産情報管理を表示するた
め、一元管理された不動産データがビジュアルに必要な
不動産データを検索できる効果がある。

【０２１５】本発明によれば、データ表示装置におい
て、画像データと、この画像データに関連する文字デー
タとを表示装置に表示させる制御手段と、複数に階層化
され、前記画像データと、この画像データの前後の階層
の画像データとの関連を示す第一の指示データおよびこ
の画像データに対応する前記文字データの記憶領域を指
示する第二の指示データを有する前記画像データと、前
記文字データとを記憶する第一の記憶手段と、前記制御
手段を動作させるプログラムが記憶されている第二の記
憶手段とを具備し、前記プログラムに記述されている処
理手順により、前記制御手段が前記画像データとこの画
像データに対応する前記文字データを前記表示装置に表
示するため、不動産業者に対する不動産データの提供に
用いた場合、ビジュアルに不動産の存在する地域と不動
産評価との適正な関係が確認でき、取引価格の不動産業
者ごとの差を減少させられるので、消費者の不動産取引
に対する信頼を向上させる効果がある。

【０２１６】また、本発明によれば、データ表示装置に
おいて、画像データと、この画像データに関連する文字
データとを表示装置に表示させる制御手段と、前記画像
データに対応する前記文字データを記憶する第一の記憶
手段と、複数に階層化され、前記画像データと、この画
像データの前後の階層の画像データとの関連を示す第一
の指示データおよびこの画像データに対応する前記文字
データの記憶領域を指示する第二の指示データを有する
前記画像データと、この制御手段を動作させるプログラ
ムとが記憶されている第二の記憶手段とを具備し、前記
プログラムに記述されている処理手順により、前記制御
手段が前記画像データとこの画像データに対応する前記
文字データを前記表示装置に表示するため、不動産業者
に対する不動産データの提供に用いた場合、ビジュアル
に不動産の存在する地域と不動産評価との適正な関係が
確認でき、取引価格の不動産業者ごとの差を減少させら
れるので、消費者の不動産取引に対する信頼を向上させ
る効果がある。

【０２１７】さらに、本発明によれば、請求項１記載の
不動産データ表示装置において、画像データと前記画像
データに関連する文字データとを表示装置に表示させる
制御手段と、複数に階層化され、前記画像データと前後
の階層の画像データとの関連を示す第一の指示データお
よびこの画像データに対応する前記文字データの記憶領
域を指示する第二の指示データを有する前記画像データ
と、この制御手段を動作させるプログラムと、前記画像
データに対応する前記文字データを記憶する第一の記憶
手段とを具備し、前記プログラムに記述されている処理
手順により、前記制御手段が前記画像データとこの画像
データに対応する前記文字データを前記表示装置に表示
するため、不動産業者に対する不動産データの提供に用
いた場合、ビジュアルに不動産の存在する地域と不動産
評価との適正な関係が確認でき、取引価格の不動産業者
ごとの差を減少させられるので、消費者の不動産取引に
対する信頼を向上させる効果がある。

【０２１８】また、本発明によれば、請求項１ないし請
求項４いずれかに記載の不動産データ表示装置におい
て、前記第一の記憶手段が、ＣＤ−ＲＯＭであるため、
記憶容量が多く、取り扱い易いので不動産データの記憶
量を増加させ、簡単に不動産データを供給することがで
きる効果がある。さらに、本発明によれば、請求項１な
いし請求項４いずれかに記載の不動産データ表示装置に
おいて、前記第一の記憶手段が、ＤＶＤであるため、記
憶容量が多く、取り扱い易いので不動産データの記憶量
を増加させ、簡単に不動産データを供給することができ
る効果がある。さらに、本発明によれば、請求項１ない
し請求項４いずれかに記載の不動産データ表示装置にお
いて、前記第一の記憶手段が、ＦＤであるため、読みと
り装置がパーソナルコンピュータに標準装備されてお
り、取り扱い易いのでより多くの不動産業者へ簡単に不
動産データを供給することができる効果がある。また、
本発明によれば、請求項１ないし請求項７いずれかに記
載の不動産データ表示装置において、前記画像データが
上位の階層順に前記制御手段により、前記表示手段に表
示されるため、現在検索中のＣＤ−ＲＯＭがどの地域の
不動産データを記憶しているものなのかが明確に分かる
効果がある。さらに、本発明によれば、請求項１ないし
請求項８いずれかに記載の不動産データ表示装置におい
て、前記制御手段は、前記表示装置に表示されている画
像データの、上位階層の画像データにおける位置および
構成要素である下位階層の画像データを表示するため、
現在検索中のＣＤ−ＲＯＭがどの地域の不動産データを
記憶しているものなのかが明確に分かる効果がある。

【０２１９】また、本発明によれば、請求項１ないし請
求項９いずれかに記載の不動産データ表示装置におい
て、前記表示装置において、前記制御手段が、各階層の
画像データを前記表示装置の表示画面を、分割した画面
領域に配列させて表示するため、不動産データの処理に
用いた場合、現在検索中のＣＤ−ＲＯＭがどの地域の不
動産データを記憶しているものなのか明確に分かる効果
がある。さらに、本発明によれば、請求項１ないし請求
項９いずれかに記載の不動産データ表示装置において、
前記表示装置において、前記制御手段が、各階層の画像
データを前記表示装置の表示画面に重ねて表示するた
め、不動産データの処理に用いた場合、現在検索中のＣ
Ｄ−ＲＯＭがどの地域の不動産データを記憶しているも
のなのか明確に分かる効果がある。くわえて、本発明に
よれば、請求項１ないし請求項１１いずれかに記載の不
動産データ表示装置において、前記階層は、画像データ
が示す地図情報の表示地域の行政区画における階層の単
位で形成されているため、不動産データの検索が容易に
行える効果がある。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の一実施形態による不動産データ処理
装置の構成を示すブロック図である。

【図２】本発明の一実施形態による不動産データ処理
装置における行政区画の階層を示す図である。

【図３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の不
動産データの「１．市場調査」の「項目」が示された図
である。

【図４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の不
動産データの「１．市場調査」の「項目」が示された図
である。

【図５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の不
動産データの「１．市場調査」の「項目」が示された図
である。

【図６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の不
動産データの「１．市場調査」の「項目」が示された図
である。

【図７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の不
動産データの「２．関連法規の開発与件」の「項目」が
示された図である。

【図８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の不
動産データの「２．関連法規の開発与件」の「項目」が
示された図である。

【図９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の不
動産データの「３．建築基準法及び開発指導要項調査」
の「項目」が示された図である。

【図１０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「３．建築基準法及び開発指導要項調
査」の「項目」が示された図である。

【図１１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「４．当該地及び隣接地に関する権利関
係一覧」の「項目」が示された図である。

【図１２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「４．当該地及び隣接地に関する権利関
係一覧」の「項目」が示された図である。

【図１３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「４．当該地及び隣接地に関する権利関
係一覧」の「項目」が示された図である。

【図１４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「４．当該地及び隣接地に関する権利関
係一覧」の「項目」が示された図である。

【図１５】本発明に用いられる資料「不動産図書」
の不動産データの「５．開発手法の検討（建築基準法を
クリアーした上での）」の「項目」が示された図であ
る。

【図１６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「５．開発手法の検討（建築基準法をク
リアーした上での）」の「項目」が示された図である。

【図１７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「５．開発手法の検討（建築基準法をク
リアーした上での）」の「項目」が示された図である。

【図１８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図１９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６．公的資金の検討」の「項目」が示
された図である。

【図２４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図２５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図２６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図２７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図２８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図２９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「６−（２）公的融資一覧」の「項目」
が示された図である。

【図３０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７．事業手法の検討」の「項目」が示
された図である。

【図３１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７．事業手法の検討」の「項目」が示
された図である。

【図３２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７−（２）税務関係調査」の「項目」
が示された図である。

【図３３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７−（２）税務関係調査」の「項目」
が示された図である。

【図３４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７−（２）税務関係調査」の「項目」
が示された図である。

【図３５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「７−（２）税務関係調査」の「項目」
が示された図である。

【図３６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（１）戸
建」の「項目」が示された図である。

【図３７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（１）戸
建」の「項目」が示された図である。

【図３８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（１）戸
建」の「項目」が示された図である。

【図３９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（１）戸
建」の「項目」が示された図である。

【図４０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（２）マン
ション」の「項目」が示された図である。

【図４１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「８．事業計画書」の「８−（２）マン
ション」の「項目」が示された図である。

【図４２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「Ｄ．事業の評価」の「項目」および
「判定基準」が示された図である。

【図４３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「Ｄ．事業の評価」の「項目」および
「判定基準」が示された図である。

【図４４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「（参考）その他の関連法規」の「項
目」が示された図である。

【図４５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「（参考）その他の関連法規」の「項
目」が示された図である。

【図４６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「（参考）契約に関する注意事項」の
「項目」が示された図である。

【図４７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「（参考）契約に関する注意事項」の
「項目」が示された図である。

【図４８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図４９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５６】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５７】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５８】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図５９】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図６０】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「地価公示における鑑定評価書」の「項
目」が示された図である。

【図６１】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「都道府県地価調査標準価格における鑑
定評価書」の「項目」が示された図である。

【図６２】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「都道府県地価調査標準価格における鑑
定評価書」の「項目」が示された図である。

【図６３】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「都道府県地価調査標準価格における鑑
定評価書」の「項目」が示された図である。

【図６４】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「都道府県地価調査標準価格における鑑
定評価書」の「項目」が示された図である。

【図６５】本発明に用いられる資料「不動産図書」の
不動産データの「都道府県地価調査標準価格における鑑
定評価書」の「項目」が示された図である。

【図６６】本発明の一実施形態によるデータ処理装置
の動作を示すフローチャートである。

【図６７】日本の形状図である。

【図６８】東京都の形状図である。

【図６９】練馬区の形状図である。

【図７０】本発明の一実施形態によるデータ処理装置
に用いられる不動産の住所を記憶する記憶領域ＤＡ１〜
ＤＡｎ（ｎは自然数である）と、この住所の一次不動産
データおよび二次不動産データの記憶されているアドレ
スが記憶されている記憶領域ＤＢ１からＤＢｎとを示す
図である。

【図７１】本発明の一実施形態によるデータ処理装置
に用いられる一次不動産データおよび二次不動産データ
の記憶されている記憶領域ＰＤ１〜ＰＤｍ（ｍは自然数
である）を示す図である。

【符号の説明】

１パソコン２ＣＲＴ３キーボード４ハードディスク４ａ、４ｂ、４ｃ記憶領域５ＣＤ−ＲＯＭドライブ６ＣＤ−ＲＯＭ６ａ、６ｂ、６ｃ記憶領域ＤＡ１、ＤＡ２、ＤＡ３、ＤＡｎ−１、ＤＡｎ記憶領
域ＤＢ１、ＤＢ２、ＤＢ３、ＤＢｎ−１、ＤＢｎ記憶領
域ＰＤ１、ＰＤ２、ＰＤ３、ＰＤｍ−１、ＰＤｍ記憶領
域

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】一件の不動産に対して、立地条件等によ
り物件を評価する不動産に関する不動産情報と、公示等の鑑定に関する鑑定情報と、登記に関する登記情報と、課税に関する課税情報と、をそれぞれ第一の記憶手段により付与し、前記不動産情報、鑑定情報、登記情報および課税情報を
検索項目として、不動産情報管理を表示することを特徴
とする不動産データ表示装置。
【請求項２】画像データと、この画像データに関連す
る文字データとを表示装置に表示させる制御手段と、複数に階層化され、前記画像データと、この画像データ
の前後の階層の画像データとの関連を示す第一の指示デ
ータおよびこの画像データに対応する前記文字データの
記憶領域を指示する第二の指示データを有する前記画像
データと、前記文字データとを記憶する第一の記憶手段
と、前記制御手段を動作させるプログラムが記憶されている
第二の記憶手段と、を具備し、前記プログラムに記述されている処理手順により、前記
制御手段が前記画像データとこの画像データに対応する
前記文字データを前記表示装置に表示することを特徴と
する請求項１記載の不動産データ表示装置。
【請求項３】画像データと、この画像データに関連す
る文字データとを表示装置に表示させる制御手段と、前記画像データに対応する前記文字データを記憶する第
一の記憶手段と、複数に階層化され、前記画像データと、この画像データ
の前後の階層の画像データとの関連を示す第一の指示デ
ータおよびこの画像データに対応する前記文字データの
記憶領域を指示する第二の指示データを有する前記画像
データと、この制御手段を動作させるプログラムとが記
憶されている第二の記憶手段と、を具備し、前記プログラムに記述されている処理手順により、前記
制御手段が前記画像データとこの画像データに対応する
前記文字データを前記表示装置に表示することを特徴と
する請求項１記載の不動産データ表示装置。
【請求項４】画像データと前記画像データに関連する
文字データとを表示装置に表示させる制御手段と、複数に階層化され、前記画像データと前後の階層の画像
データとの関連を示す第一の指示データおよびこの画像
データに対応する前記文字データの記憶領域を指示する
第二の指示データを有する前記画像データと、前記制御
手段を動作させるプログラムと、前記画像データに対応
する前記文字データを記憶する第一の記憶手段と、を具備し、前記プログラムに記述されている処理手順により、前記
制御手段が前記画像データとこの画像データに対応する
前記文字データを前記表示装置に表示することを特徴と
する請求項１記載の不動産データ表示装置。
【請求項５】前記第一の記憶手段が、ＣＤ−ＲＯＭで
あることを特徴とする請求項１ないし請求項４いずれか
に記載の不動産データ表示装置。
【請求項６】前記第一の記憶手段が、ＤＶＤであるこ
とを特徴とする請求項１ないし請求項４いずれかに記載
の不動産データ表示装置。
【請求項７】前記第一の記憶手段が、ＦＤであること
を特徴とする請求項１ないし請求項４いずれかに記載の
不動産データ表示装置。
【請求項８】前記画像データが上位の階層順に前記制
御手段により、前記表示手段に表示されることを特徴と
する請求項１ないし請求項７いずれかに記載の不動産デ
ータ表示装置。
【請求項９】前記制御手段は、前記表示装置に表示さ
れている画像データの、上位階層の画像データにおける
位置および構成要素である下位階層の画像データを表示
することを特徴とする請求項１ないし請求項８いずれか
に記載の不動産データ表示装置。
【請求項１０】前記表示装置において、前記制御手段
が、各階層の画像データを前記表示装置の表示画面を、
分割した画面領域に配列させて表示することを特徴とす
る請求項１ないし請求項９いずれかに記載の不動産デー
タ表示装置。
【請求項１１】前記表示装置において、前記制御手段
が、各階層の画像データを前記表示装置の表示画面に重
ねて表示することを特徴とする請求項１ないし請求項９
いずれかに記載の不動産データ表示装置。
【請求項１２】前記階層は、画像データが示す地図情
報の表示地域の行政区画における階層の単位で形成され
ていることを特徴とする請求項１ないし請求項１１いず
れかに記載の不動産データ表示装置。