JP2013125330A - 建造物管理システム、及び、建造物管理方法 - Google Patents

Abstract

【課題】 建造物の室内環境を適確に維持・管理することが可能なシステムを提供する。
【解決手段】 （Ａ）建造物を構成する所定の構造についての３次元の形態に関する情報、及び、前記構造の位置に関する情報、及び、前記構造の仕様に関する情報、を含む建造物モデルと、（Ｂ）前記建造物の室内環境に関するデータ、及び、前記建造物の保全に関するデータ、及び、前記建造物を構成する設備機器の仕様情報に関する台帳管理データ、を含む建造物環境情報を監視し、監視された前記建造物環境情報に基づいて、前記設備機器を制御する環境管理システムと、（Ｃ）を有する建造物管理システムであって、前記環境管理システムは、前記建造物モデルに含まれる前記機器の仕様に関する情報を利用して構築される。
【選択図】図６

Description

本発明は、建造物管理システム、及び、建造物管理方法に関する。

ビルや工場、住居といった建造物において、室内環境を維持・管理するためのシステムが提案されている。具体的には、ビルの室温やビルを構成する部材の情報について、ネットワークを構築して集中して管理することにより、メンテナンスを容易にする方法が知られている。例えば、特許文献１には、住宅を構成する各部材の部材情報や図面情報等を関連付けてデータベースに記憶させ、住宅の構成部材が故障した場合等には、当該データベースによってユーザーが故障部位を特定し、修繕方法を知ることができるような管理システムが記載されている。

特開２０１１−３１４３号公報

特許文献１の管理システムによれば、メンテナンスを行なう際に、故障等のトラブルが発生した部位についての情報を簡単に得ることができる。
しかし、メンテナンスに不慣れなユーザーにとっては、故障等が生じた箇所の情報を得たとしても、その故障が発生した部位が実際の建造物においてどの部分に存在するのかを把握することは難しい。例えば、建造物内で水漏れが発生した場合に、水漏れが生じている可能性のある配管の情報を示されても、その配管が実際にどの位置に設置されているのかが分からなければ、適確な維持・管理を行なうことはできない。特に、大型のビルや工場等では構成部材が多量で複雑なため、管理システム上の情報と実際の部材とを照らし合わせることが難しく、建造物の適確な維持・管理を行なうことはより困難になる。

本発明は、上記のような課題に鑑みてなされたものであり、その目的は建造物の室内環境を適確に維持・管理することが可能なシステムを提供することにある。

上記の目的を達成するための主たる発明は、（Ａ）建造物を構成する所定の構造についての３次元の形態に関する情報、及び、前記構造の位置に関する情報、及び、前記構造の仕様に関する情報、を含む建造物モデルと、（Ｂ）前記建造物の室内環境に関するデータ、及び、前記建造物の保全に関するデータ、及び、前記建造物を構成する設備機器の仕様情報に関する台帳管理データ、を含む建造物環境情報を監視し、監視された前記建造物環境情報に基づいて、前記設備機器を制御する環境管理システムと、（Ｃ）を有する建造物管理システムであって、前記環境管理システムは、前記建造物モデルに含まれる前記機器の仕様に関する情報を利用して構築される、ことを特徴とする建造物管理システムである。
本発明の他の特徴については、本明細書及び添付図面の記載により明らかにする。

本発明によれば、建造物の室内環境を適確に維持・管理することが可能である。

ＢＥＭＳの概念を説明する図である。 ＢＥＭＳの管理用コンピューターの画面に表示される、建造物内の設備機器稼働状況を表す画面の一例を示す図である。 ＢＩＭの概念を説明する図である。 ＢＩＭを用いない場合における建造物に関する情報の流れを表す図である。 ＢＩＭを用いた場合における建造物に関する情報の流れを表す図である。 建造物管理システムの概要を説明する図である。 ＢＥＭＳへの初期情報の取り込みの概念を表す図である。 ＢＥＭＳ内のデータをＢＩＭモデルに表示する際のデータの流れの概念図である。 異常発生時におけるデータの流れの概念図である。 ＢＥＭＳからＢＩＭを介して外部端末に情報を表示させる際のデータの流れの概念図である。 ＢＥＭＳからＢＩＭを介して外部端末に情報を表示させる際のデータの流れの概念図である。 外部端末からＢＩＭを介してＢＥＭＳに情報を登録する際のデータの流れの概念図である。

本明細書及び添付図面の記載により、少なくとも、以下の事項が明らかとなる。
（Ａ）建造物を構成する所定の構造についての３次元の形態に関する情報、及び、前記構造の位置に関する情報、及び、前記構造の仕様に関する情報、を含む建造物モデルと、（Ｂ）前記建造物の室内環境に関するデータ、及び、前記建造物の保全に関するデータ、及び、前記建造物を構成する設備機器の仕様情報に関する台帳管理データ、を含む建造物環境情報を監視し、監視された前記建造物環境情報に基づいて、前記設備機器を制御する環境管理システムと、（Ｃ）を有する建造物管理システムであって、前記環境管理システムは、前記建造物モデルに含まれる前記機器の仕様に関する情報を利用して構築される、ことを特徴とする建造物管理システム。
このような建造物管理システムによれば、建造物の室内環境を適確に維持・管理することが可能である。

かかる建造物管理システムであって、前記建造物モデルによって表示される３次元画像上に、前記環境管理システムが管理する前記室内環境に関するデータ、及び、前記保全に関するデータ、及び、前記台帳管理データ、のうちの所定の情報を表示することが望ましい。
このような建造物管理システムによれば、ユーザーは３次元画像の表示を見ながら建造物の環境管理を行うことができるので、より適確に建造物の維持・管理を行うことができる。

かかる建造物管理システムであって、前記３次元画像上に表示される情報は、ユーザーの要求に応じて、前記建造物モデルの管理用コンピューターを介して、前記環境管理システムが管理する情報の中から検索されることが望ましい。
このような建造物管理システムによれば、ユーザーの所望の情報を自在に３次元画像上に表示させることができる。

かかる建造物管理システムであって、設備機器に異常が発生した場合は、前記建造物モデルによって表示される前記３次元画像上で、前記設備機器に関する警報情報を表示するとともに、前記３次元画像上に表示される前記設備機器の色を変更するもしくは前記設備機器を点滅させることが望ましい。
このような建造物管理システムによれば、トラブルの原因となった設備機器を３次元画像上で容易に確認することができるので、建造物内の異常発生箇所を特定しやすくなる。

かかる建造物管理システムであって、前記環境管理システムが管理する前記室内環境に関するデータ、及び、前記保全に関するデータ、及び、前記台帳管理データ、のうちの所定の情報が表示された、前記建造物モデルの前記３次元画像を、前記建造物モデルの管理用コンピューター及び前記環境管理システムの管理用コンピューターとは異なる端末装置に表示させることが望ましい。
このような建造物管理システムによれば、設備機器のメンテナンスを行う際に、当該設備機器が設置された現場に外部端末を持っていくことにより、ユーザーは現場にて３次元画像を確認することができる。これにより、より適確に建造物の維持・管理を行うことができる。

かかる建造物管理システムであって、前記端末装置から、所定の情報を、前記建造物モデルの管理用コンピューターを介して、前記環境管理システムに登録することが望ましい。
このような建造物管理システムによれば、環境管理システムに対して外部端末から簡単に情報をフィードバックすることができる。

また、（Ａ）建造物を構成する所定の構造についての３次元の形態に関する情報、及び、前記構造の位置に関する情報、及び、前記構造の仕様に関する情報、を含む建造物モデルを用いて建造物の管理を行う手段と、（Ｂ）前記建造物モデルに含まれる前記機器の仕様に関する情報を利用して構築される環境管理システムであって、前記建造物の室内環境に関するデータ、及び、前記建造物の保全に関するデータ、及び、前記建造物を構成する設備機器の仕様情報に関する台帳管理データ、を含む建造物環境情報を監視し、監視された前記建造物環境情報に基づいて、前記設備機器を制御する環境管理システムを用いて建造物の管理を行う手段と、（Ｃ）を有する建造物管理方法が明らかとなる。

＝＝＝概要＝＝＝
はじめに、本願発明について説明する上で基本となる「ＢＥＭＳ」及び「ＢＩＭ」の概要について簡単に説明する。

＜ＢＥＭＳについて＞
ＢＥＭＳ（Building and Energy Management System）は、ビル等の建造物の室内環境におけるエネルギー使用状況や設備機器の稼働状況等に基づいて、当該建造物の環境管理を行なうシステムである。

図１はＢＥＭＳの概念を説明する図である。ビル等の建造物を運用するためには、電気、空調、防犯等の様々な面について環境管理を行なう必要がある。ＢＥＭＳでは、これらの管理を行なうにあたり、中央監視制御装置を用いて、設備機器の運転状況のデータやビルの室内環境情報を計測したデータ等を収集し、一時的に保持する。中央監視制御装置に収集された各種データは、管理用コンピューターによって適宜選択・受領され、建造物の維持管理を行なう際のデータ（管理用データとする）として加工され、保存される。この管理用データを利用して、建造物の環境管理が行なわれる。

例えば、電力消費量に関するエネルギー収集データや、室内温度を計測した環境計測データ等の室内環境に関するデータが、中央監視制御装置によって収集され、蓄積される。管理用コンピューターは、これらのデータの中から必要なデータを取得して、何時、何処で、どれだけ電力が消費されているかについての情報を含んだエネルギー消費に関する管理用データを生成する。建造物の管理者（ユーザー）は、管理用コンピューターにアクセスして当該管理用データを確認することにより、省エネルギーや機器の動作診断等に関する情報を適確に把握することができる。また、設備機器の運転の状況に関する稼動実績データをリアルタイムで取得して、管理用コンピューターの表示画面に表示させることで、設備機器の劣化・異常の早期発見やメンテナンス作業計画の最適化等、様々な面でビルの環境管理を適切に行ないやすくなる。

他にも、設備機器の検針記録に関する集中検針データ、メンテナンス作業に関する保全管理データ等の保全に関するデータ、また、建造物を構成する設備機器の仕様情報に関する台帳管理データ等、ビル運用情報を入力管理する。

ＢＥＭＳでは、管理用コンピューター及び中央監視制御装置によってこれらのデータを含む建造物環境情報を監視し、監視された環境情報に基づいて、設備機器の制御を行うことで、建造物全体を効率的に維持・管理することができる。

図２に、ＢＥＭＳの管理用コンピューターの画面に表示される、建造物内の設備機器稼働状況を表す画面の一例を示す。図２は、あるビルにおける温水ボイラーの運転状況を表示した画面の一例である。図のように、ボイラー機器に関する系統線図上に、運転中に検出される各種測定値のデータ（温度、ガス流量、熱量等）が表示される。例えば、ボイラー周りの配管の所定箇所について測定された温度や、計算によって算出された熱量が表示される。これらのデータに異常が発生した場合（例えば、異常温度が検出された場合）、ＢＥＭＳは画面上に警報（アラーム）を表示させたり、必要に応じてボイラーの運転を停止させたりする。

また、エネルギー収支を計算して、ボイラーの性能が計画通りに発揮されているかについての判断なども行なう。そして、十分に性能が発揮されていないと判断される場合には、運転条件（導入される燃料の量や、循環水量等）を変更することによって最適な条件でボイラーを運転させるよう制御する。ＢＥＭＳによってこれらの制御が行なわれることにより、建造物の環境は適切に管理される。

建造物全体では、図２のような画面が主要な設備機器（例えば、ボイラー設備、空調設備、照明設備等）ごとに設けられ、管理者（ユーザー）はそのような画面を監視することで、建造物の設備機器が正常に稼動していることを確認することができる。また、いずれかの設備機器に何らかの不備（トラブル）が発生した場合には、当該不備が生じた箇所やその原因を容易に特定しやすくなる。

このように、ＢＥＭＳによって建造物の室内環境を一元管理することにより、建造物の維持・管理を効率的に行なうことができる。

＜ＢＩＭについて＞
ＢＩＭ（Building Information Model）は、建造物を構成する所定の構造（構成要素）の３次元（３Ｄ）の形態情報と、当該構成要素の属性情報（機器仕様情報等のデータベース）とを有する３次元建造物モデルである。
従来、３次元建造物モデルとして３次元ＣＡＤが用いられてきたが、３次元ＣＡＤは「形状」についての情報のみしか備えていない場合が多かった。これに対して、ＢＩＭは、建造物を構成する所定の構造（機器・要素）毎に、３次元の形態に関する情報、位置に関する情報、仕様に関する情報等を備えている。

図３はＢＩＭの概念を説明する図である。上述のようにＢＩＭでは、建造物を構成する各機器（要素）について、３次元の形態情報に加えて仕様情報等のデータベースを備えている。例えば、ある建造物の「壁」について、サイズ・厚さ等を含む３次元形態情報と、当該建造物中でその壁が配置される位置の情報と、その壁の材質・断熱性能・製造業者に関する情報を含む仕様情報がＢＩＭ管理用コンピューターに登録される。このような情報を、建造物を構成する各要素について登録することにより、建造物全体をモデル化したＢＩＭモデルを作成する。そして、これらの情報の中から必要に応じて、建造物の３次元モデル、構成要素の図面、構成要素（部材）の数量を積算した数量表等（図３参照）、所望の情報を自由に取り出すことができる。

このＢＩＭを用いて建造物に関する情報（形態・位置・仕様情報等）を共有化することで、建設プロジェクトを機能的に遂行することができるようになる。図４に、ＢＩＭを用いない場合における建造物に関する情報の流れを表す図を示す。図５に、ＢＩＭを用いた場合における建造物に関する情報の流れを表す図を示す。

図４の場合、建設プロジェクトの遂行にあたって、当事者同士での情報のやり取りが中心となる。例えば、建造物の設計を行なう設計者は、行政に対しては申請図書を提出し、施主に対しては説明書（計画書）を提出し、施工者に対しては設計図面を提出する。また、施工者は受け取った設計図面を基に、実際の施工を行なう為の施工図を作成してサブコン（サブコンストラクター）に提出し、施工主に対しては工事報告書を提出する。このように、当事者間でのみ直接情報が交換されるため、当事者以外が情報を入手したい場合には、当該当事者を介してその情報を入手する必要がある。そのため、余計な時間や労力を要することとなり、プロジェクトの遂行の妨げともなりうる。

これに対して、図５では、ＢＩＭのデータベースを登録したサーバーを介して関係者の間で情報が共有化される。例えば、ＢＩＭのデータベース上に各種の情報が登録されると、当該データベースを介して施主、設計者、施工者、サブコン、行政等は、それぞれ図面や機器仕様情報等に自由にアクセスできるようになる（ただし、セキュリティレベルに応じてアクセス制限を設定することも可能である）。関係者間で必要な情報を共有することができるため、建造物のエンジニアリング、調達、施工等の様々な場面において、時間的・経済的な無駄を省き、機能的にプロジェクトを遂行することが可能となる。

また、ＢＩＭでは３次元形態情報を扱うことにより、建造物管理の「見える化」を実現しやすい。ここで「見える化」とは文字通り可視化することであり、視覚的に見えるようにすることや、視覚以外の感覚で認識できるようにすることも含む。ＢＩＭによる「見える化」は、建造物の企画・設計段階や施工段階における様々な局面で活用することができる。

例えば、企画段階においては、３次元モデリングされた建造物の画像（ＢＩＭモデル）を見ることで、当該建造物の外観・レイアウトデザイン等について直接イメージしやすくなる。また、設計段階においては、建造物内部での熱流（風・気流等の流れ）のシミュレーションを行なったり、照明の配置と光環境との関係について検討したりすることで、居住空間の快適性を考慮した設計を行ないやすくなる。また、施工段階においては、３次元画像を確認することによって、設備機器や鉄骨、配管の干渉チェックや、必要な調達部材の確認等、２次元の図面では見えにくい状況を把握しやすくなる。

このように、ＢＩＭによって「見える化」された３次元情報を共有することにより、建造物の初期の計画の段階から実際に建設されるまでの各工程を機能的・効率的に行なうことができる。

＜本実施形態の概要＞
上述の「ＢＥＭＳ」を用いることで、建造物管理を効率よく行なうことができるようになる。一方で、「ＢＥＭＳ」では、管理用コンピューターによって表示される情報しか活用することができない。例えば、建造物中のある設備機器においてトラブル（例えば温度異常）が発生し、「ＢＥＭＳ」によって当該設備のトラブルに関する警報が発せられたとする。しかし、図２に示されるようなシステム画面上で警報が表示されたとしても、管理者（ユーザー）は、建造物中の何処の位置に当該設備が配置されているのかを直ちに把握することはできない。ＢＥＭＳのシステム画面は、一般に図２のような系統線図として表示されるため、設備機器や建造物の具体的な形や配置が見えないからである。したがって、実際にトラブルが発生した現場に向かい復旧作業を行なう際には、当該設備や建造物全体の図面（建造物の設計図や見取り図）を参照しながらトラブル発生箇所を探さなければならず、対応が遅れたり、余計な手間がかかったりする場合があった。つまり、建造物の維持・管理を適確に行うことが困難な場合があった。

また、「ＢＩＭ」を用いることで、建造物の初期設計から施行までの段階において、「見える化」によって各工程を機能的に遂行することができる。一方で、建造物が完成した後で維持・管理を行なう段階においては、「ＢＩＭ」を活用できる場面は多くなかった。

そこで、本実施形態では、環境管理システムである「ＢＥＭＳ」と、３次元建造物モデルである「ＢＩＭ」とを連携させた環境管理システムを用いて建造物の維持・管理を行う。形態情報や位置情報を持たない「ＢＥＭＳ」のデータと、それらを備える「ＢＩＭ」のデータとを連携させることによって、建造物の設計段階から維持・管理段階まで様々な局面を「見える化」して、より適確な建造物管理システムを実現する。

図６に本実施形態における建造物管理システムの概要を説明する図を示す。
まず、建造物の施工段階において登録されたＢＩＭモデルのデータのうち、機器仕様情報を初期情報としてＢＥＭＳの台帳管理データに取り込む。通常であれば、建造物の建設が終了した後で、ＢＥＭＳのデータをゼロから登録する必要があるが、ＢＩＭモデルのデータをＢＥＭＳと共有させることにより、ＢＥＭＳを構築するための時間やコストを節約することができる。

建造物の維持・管理段階においては、ＢＩＭモデルの３次元画像が表示された画面を用いてＢＥＭＳによる建造物環境管理を行なう。詳細は後述するが、ＢＥＭＳが扱う建造物の室内環境に関するデータや保全に関するデータをＢＩＭの３次元画像上に表示させることにより、建造物内の何処で何がどのような状況にあるのかについて、管理者（ユーザー）が視覚的に確認できるようにする。すなわち、ＢＩＭとＢＥＭＳを連携させることで建造物の維持・管理に関連する情報を「見える化」する。また、設備機器にトラブルが生じた場合などには、ＢＩＭの３次元画像上で警報情報を表示できるようにする。

さらに、タブレットＰＣ等の外部端末に、ＢＥＭＳと連携したＢＩＭモデルのデータを表示することにより、建造物内の設備機器等が設置されている現場にて活用できるようにする。例えば、建造物のメンテナンスを行なう際に、当該外部端末を携行することで、現場にてＢＩＭモデルの３次元画像と実際の機器とを見比べながら、当該機器の運転状況等を容易に確認することができる。そして、位置測定システムを備えるタブレットＰＣをかざして該当場所のＢＩＭデータを表示させ、見たい部分を特定して「見える化」することにより、作業を迅速に進めることなどもできる。また、現場に居ながら保守点検時の検針データ等を外部端末からＢＩＭを介してＢＥＭＳに登録することができる。

＝＝＝実施形態＝＝＝
本実施形態の詳細について説明する。はじめに、管理対象となる建造物についてＢＩＭデータの登録が行なわれる。具体的には、当該建造物を構成する構造物（上述の壁や設備機器等）についての３次元形態に関する情報、位置に関する情報、仕様に関する情報（製造者情報）を含む建造物モデルが、ＢＩＭモデルのデータとしてＢＩＭ管理用のコンピューターに登録される。これらの情報を、建造物を構成する構造物毎に登録することにより、建造物全体についての３次元の建造物モデル（ＢＩＭ）が構築される。

登録されたＢＩＭモデルのデータは、建造物の設計・施行段階において、３次元形態情報や仕様情報等のデータベースとして、各ユーザー間（施主、設計者等）で共有され、利用される。上述のように「見える化」されたデータを共有することで、業務を機能的・効率的に進めることができる。

＜ＢＥＭＳへの初期情報の取り込み＞
図７は、ＢＥＭＳへの初期情報の取り込みの概念を表す図である。本実施形態では、
ＢＩＭモデルデータとして登録されている機器の仕様に関する情報（製造者に関する情報も含む）を初期情報としてＢＥＭＳに取り込み、ＢＥＭＳの台帳管理データを構築する。台帳管理データは、ＢＥＭＳで監視するべき設備機器（例えば、建造物の空調設備や、照明設備等）についての仕様を表すデータである。建造物の維持・管理段階においては、当該台帳管理データに登録されている情報を基本情報として、各機器が正常に稼動しているかどうかが監視される。
ＢＩＭのデータを流用することにより、建造物の維持・管理を開始する際のＢＥＭＳ構築に要する時間と労力を大幅に軽減することができる。

ＢＥＭＳへのデータ取り込みの際は、ＢＩＭのデータとＢＥＭＳのデータとの関連性が確保されるようにしてデータの登録を行なう。例えば、登録対象である機器毎に個別のＩＤを設けて、当該ＩＤを有する機器はＢＩＭデータ上でもＢＥＭＳデータ上でも同一の機器であることが分かるように関連付けをしておく。これにより、ＢＥＭＳとＢＩＭとの間で、機器毎のデータ（例えば、稼動実績データや保全管理データ等）を連携させ、双方向に利用できるようにする。
なお、ＢＥＭＳへのデータ取り込み時において未だＢＩＭに登録されていない機器や後から追加された機器がある場合には、当該機器について新規にデータを作成してＢＥＭＳの台帳管理に追加することもできる。

＜建造物の維持・管理段階＞
建造物が完成（施工段階が終了）して、上述の様にＢＥＭＳが構築された後、ＢＥＭＳ及びＢＩＭを用いて建造物の維持・管理が行なわれる。本実施形態における維持管理について、通常時及び異常発生時に分けて説明する。

（通常時）
通常の維持・管理時においては、建造物の中央監視設備（コントロール室）に備えられたＢＩＭ管理用コンピューターの表示画面に、当該建造物に関する３次元画像が表示されている。例えば、ボイラー関連の画面であれば、ボイラー本体やそれに接続される配管、バルブ、及び、温度計や流量計等の各種計装設備が３次元画像として表示されている。そして、そのＢＩＭモデル表示画面中に、ＢＥＭＳによって監視されている室内環境に関するデータ（例えば各種計装データ）や、保全に関するデータが表示される。つまり、図２において系統線図上に表示されていた各種計装データ（温度、ガス流量等）が、本実施形態ではＢＩＭモデルの３次元画像上に表示される。

図８は、ＢＥＭＳ内のデータをＢＩＭモデルに表示する際のデータの流れの概念図である。建造物の維持・管理段階において、ＢＥＭＳの中央監視制御装置（もしくはＢＥＭＳ管理用コンピューター）とＢＩＭ管理用コンピューターはオンラインで接続され、双方向にデータ通信が可能な構成となっている。図８において実線で描かれた矢印は、ＢＥＭＳからＢＩＭへのデータの流れを表す。すなわち、ＢＥＭＳによって管理されているデータ中から所定の情報をＢＩＭに転送し、３次元画像上に表示させる。図８では、ＢＥＭＳが管理する保全管理データ中の点検記録情報や、可動実績データ中の運転記録情報をＢＩＭモデルの３次元画像上に表示させる例を表している。

例えば、ある温度計Ａについて、ＢＥＭＳが管理する温度測定データが、温度計Ａの個別ＩＤと共にＢＩＭのデータベースに送信される。ＢＩＭ（ＢＩＭ管理用コンピューター）は、受信した当該温度測定データを、個別ＩＤを参照することにより、ＢＩＭのデータベース内に登録されている温度計Ａに対応付ける。そして、ＢＩＭの３次元モデル画面において温度計Ａの形態情報（位置情報）と共に温度測定データを表示させる。つまり、温度計Ａの３次元画像の付近に当該温度計Ａの測定データが表示される。ユーザー（監視員）は、当該３次元画像が表示された画面を見ることで、何処の位置に設置されたどの温度計がどのような状況にあるかについて、中央監視設備に居ながら視覚的に把握することができる。

ＢＩＭモデルに表示させる情報は、初期設定により定められるが、ユーザーの要求に応じて必要な時に必要な情報が表示されるようにしておくとよい。例えば、上述の温度計Ａについて、初期設定では温度測定情報のみが表示されているとする。ここで、ユーザーが保全スケジュールについて確認したいと思った場合は、ＢＥＭＳに対して保全スケジュールのデータを要求することでＢＩＭモデル上に保全スケジュールを表示させることができる。

ユーザーがデータを要求する場合、まず、ＢＩＭ管理用コンピューター側からＢＥＭＳの中央監視制御装置（またはＢＥＭＳ管理用コンピューター）側へアクセスし、所望の情報（例えば、保全スケジュール情報）を送信するよう要求が出される（図８の破線で示される矢印）。この要求に応じて、ＢＥＭＳに保持されている各種情報の中から該当する情報が検索される。検索の結果、該当する情報が発見されると、当該情報がＢＥＭＳ側からＢＩＭ側に送信され（図８の実線で示される矢印）、ＢＩＭモデル上に表示される。これにより、ユーザーの所望の情報を３次元画像上に自在に表示させることができる。

（異常発生時）
建造物の維持・管理段階において、設備機器の運転中に異常が発生した場合は、ＢＥＭＳによって異常が検知され、ＢＩＭの３次元モデル上で警報を表示させる。なお、ここで言う「異常」とは、ＢＥＭＳの台帳管理データに登録されている設備機器の仕様条件（例えば、通常運転時における設計上の許容温度や許容圧力等の条件）に対して、測定値が所定の安全率を超えてずれるような状態を言う。例えば、設計温度６０℃のコンプレッサーで、測定温度が６５℃であった場合などに、異常が発生したと判断される。

図９は、異常発生時におけるデータの流れの概念図である。ある設備機器において異常が発生した場合、まず、ＢＥＭＳによって警報が発せられる。通常のＢＥＭＳでは、この警報記録情報は警報管理記録データとして中央監視制御装置に蓄積され、図２のような管理画面上に警報が表示される。これに対して本実施形態では、当該情報がＢＩＭに送信される。その際、異常が発生した設備機器に設定された個別ＩＤと共に警報の情報が送信される。当該情報を受信したＢＩＭは、個別ＩＤを参照することで該当する機器に警報情報を対応付け、ＢＩＭモデル表示画面の３次元画像上に表示させる。

また、３次元画像上で警報を表示させる際には、その警報の対象となる機器を目立ちやすい色で表示したり点滅させたりするとよい。これにより、トラブルの原因となっている機器を視覚的に確認しやすくなるため、異常発生箇所を容易に特定できるようになる。

例えば、ある温度計Ｂで異常温度が検知された場合、従来のＢＥＭＳ管理画面（図２参照）では、その温度計Ｂに対して警報が表示される。しかし、異常が発生した温度計を特定することができても、図２のような系統線図を見ただけでは、その温度計が建造物中のどの部分に設置されているのかを特定することは難しい。すなわち、具体的な異常発生箇所を現実に特定することは難しい。

一方、本実施形態では、具体的な３次元画像として温度計Ｂの設置位置が表示され、さらに点滅させる等によって、当該温度計Ｂを認識しやすくする。したがって、ユーザーは一見して異常発生箇所を特定することが可能となる。また、ＢＩＭモデルでは任意の位置、視点から３次元画像を表示させることができる。そのため、異常が発生した温度計が接続されている配管のルートや関連機器との位置関係等についても簡単に確認することができる。これにより、修繕対応もミスなく迅速に行なうことができるようになる。

このように、ＢＩＭとＢＥＭＳを連携させることにより、建造物の維持・管理工程を「見える化」し、安全かつ適確にビル等の運営を行なうことができる。

＜外部端末の利用＞
ユーザーが中央監視設備でＢＩＭの画面を監視（操作）しながらＢＥＭＳと連携して建造物の維持・管理段階を行なう例について説明したが、さらに、ＢＩＭ及びＢＥＭＳを動作させる端末（コンピューター）とは異なる端末装置（以下、外部端末とも呼ぶ）と連携させてもよい。具体的には、ＢＥＭＳ情報が表示されたＢＩＭモデルをタブレットＰＣ等の外部端末に表示させてメンテナンス作業に利用したり、点検記録を外部端末からＢＥＭＳに登録したりすることが考えられる。なお、外部端末は無線ＬＡＮ等によりＢＩＭと接続される。

図１０及び図１１は、ＢＥＭＳからＢＩＭを介して外部端末に情報を表示させる際のデータの流れの概念図である。上述で説明したように、ＢＥＭＳが管理する情報がＢＩＭに送信され、中央監視設備のＢＩＭ表示画面に３次元画像とＢＥＭＳの情報が表示される。図では、さらにＢＩＭから外部端末にデータが転送され、ＢＩＭ表示画面に表示された情報が、外部端末にも表示される。これにより、メンテナンス作業等の効率を向上させ、適確な維持・管理を行なうことができる。

例えば、メンテナンス作業員は外部端末を携帯して現場（ビル内部のメンテナンス対象箇所）のメンテナンス作業に出かける。そして、当該現場において、ＢＥＭＳが管理している各種情報について、ＢＩＭを介して外部端末を用いて確認する。図１０の例では、環境計測データ中の室温記録情報や、集中検針データ中の検針記録情報を、外部端末に表示させて確認することができる。本実施形態では、ＢＩＭモデルの３次元画像と共にそれらの情報が表示されるため、メンテナンス作業員は、当該メンテナンス現場にて、実際の設備機器と外部端末に表示される３次元画像とを照らし合わせながら確認作業を行なうことができる。

また、図１１のように、外部端末からの要求に応じてＢＥＭＳが管理するデータを利用できるようにしてもよい。例えば、現場でメンテナンス作業をしている作業員が、ある温度計Ｃについて過去の点検記録の確認をしたい場合、外部端末からＢＥＭＳにアクセスし、該当データを要求する操作を行なう（図１１の破線で示された矢印）。当該要求はＢＩＭを介してＢＥＭＳに送信され、ＢＥＭＳが管理する各種データの中から検索が行なわれる。検索の結果、要求された機器（温度計Ｃ）に関する該当データ（点検記録情報）が発見されれば、その情報がＢＩＭを介して外部端末に送信、表示される（図１１の実線で示された矢印）。

なお、このような現場で外部端末を用いてＢＩＭモデルを表示させる場合、ＧＰＳ機能及び加速度センサーを備える外部端末を使用することで、より便利な使い方ができる。例えば、壁などの裏側に設置され視認することが難しい設備機器の検針データを確認したいとする。このような場合、その現場において加速度センサーを搭載する外部端末を所定の方向にかざし、その設備危機が設置されている方向の位置や角度を検出する。検出された位置や角度の情報に基づいて、３次元画像を表示させることで、肉眼で視認することができない設備機器についても、ＢＩＭモデル上で確認することができるようになる。さらに、カメラ及びＡＲ（Augmented Reality）機能を有する外部端末を使用することで、メンテナンス現場の現実の風景とＢＩＭモデルとの比較を行ないながら、現場における確認作業を行なう方法等も考えられる。

また、点検記録等の情報を、外部端末からＢＩＭを介してＢＥＭＳに登録できるようにしてもよい。図１２は、外部端末からＢＩＭを介してＢＥＭＳに情報を登録する際のデータの流れの概念図である。例えば、設備機器の定期点検を行なう際に、点検記録として現場の写真を撮影する場合がある。このような場合、当該設備機器を撮影した写真のデータ及び個別ＩＤデータを外部端末から送信し、ＢＩＭを介してＢＥＭＳの保全管理データに登録する。言い換えると、外部端末からＢＩＭ及びＢＥＭＳに情報をフィードバックする。これにより、ＢＥＭＳの保全管理データに新たな作業情報が蓄積され、次回以降の保全スケジュールの参考データとしたり、メンテナンスにおいて参照したりすることができるようになる。

このように、携帯性に優れる外部端末をＢＩＭ及びＢＥＭＳと連携させることにより、場所を選ぶことなく「見える化」を実現することができる。特に、中央監視設備から離れた現場での作業における利便性がより向上する。

＜その他＞
上記実施形態は、本発明の理解を容易にするためのものであり、本発明を限定して解釈するためのものではない。本発明は、その趣旨を逸脱することなく、変更、改良され得ると共に、本発明にはその等価物が含まれることはいうまでもない。

Claims (7)

1. （Ａ）建造物を構成する所定の構造についての３次元の形態に関する情報、及び、前記構造の位置に関する情報、及び、前記構造の仕様に関する情報、を含む建造物モデルと、
   （Ｂ）前記建造物の室内環境に関するデータ、及び、前記建造物の保全に関するデータ、及び、前記建造物を構成する設備機器の仕様情報に関する台帳管理データ、を含む建造物環境情報を監視し、
   監視された前記建造物環境情報に基づいて、前記設備機器を制御する環境管理システムと、
   （Ｃ）を有する建造物管理システムであって、
   前記環境管理システムは、前記建造物モデルに含まれる前記機器の仕様に関する情報を利用して構築される、ことを特徴とする建造物管理システム。
2. 請求項１に記載の建造物管理システムであって、
   前記建造物モデルによって表示される３次元画像上に、
   前記環境管理システムが管理する前記室内環境に関するデータ、及び、前記保全に関するデータ、及び、前記台帳管理データ、のうちの所定の情報を表示する、ことを特徴とする建造物管理システム。
3. 請求項２に記載の建造物管理システムであって、
   前記３次元画像上に表示される情報は、
   ユーザーの要求に応じて、前記建造物モデルの管理用コンピューターを介して、前記環境管理システムが管理する情報の中から検索される、ことを特徴とする建造物管理システム。
4. 請求項２または３に記載の建造物管理システムであって、
   設備機器に異常が発生した場合は、
   前記建造物モデルによって表示される前記３次元画像上で、前記設備機器に関する警報情報を表示するとともに、前記３次元画像上に表示される前記設備機器の色を変更するもしくは前記設備機器を点滅させる、ことを特徴とする建造物管理システム。
5. 請求項１〜４のいずれかに記載の建造物管理システムであって、
   前記環境管理システムが管理する前記室内環境に関するデータ、及び、前記保全に関するデータ、及び、前記台帳管理データ、のうちの所定の情報が表示された、前記建造物モデルの前記３次元画像を、
   前記建造物モデルの管理用コンピューター及び前記環境管理システムの管理用コンピューターとは異なる端末装置に表示させる、ことを特徴とする建造物管理システム。
6. 請求項５に記載の建造物管理システムであって、
   前記端末装置から、所定の情報を、前記建造物モデルの管理用コンピューターを介して、前記環境管理システムに登録する、ことを特徴とする建造物管理システム。
7. （Ａ）建造物を構成する所定の構造についての３次元の形態に関する情報、及び、前記構造の位置に関する情報、及び、前記構造の仕様に関する情報、を含む建造物モデルを用いて建造物の管理を行う手段と、
   （Ｂ）前記建造物モデルに含まれる前記機器の仕様に関する情報を利用して構築される環境管理システムであって、
   前記建造物の室内環境に関するデータ、及び、前記建造物の保全に関するデータ、及び、前記建造物を構成する設備機器の仕様情報に関する台帳管理データ、を含む建造物環境情報を監視し、
   監視された前記建造物環境情報に基づいて、前記設備機器を制御する環境管理システムを用いて建造物の管理を行う手段と、
   （Ｃ）を有する建造物管理方法。

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