JP2005222129A

JP2005222129A - 資産管理システム、資産管理方法、資産管理サーバ及びプログラム

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Publication number: JP2005222129A
Application number: JP2004026627A
Authority: JP
Inventors: Toshiyoshi Sugawara; 俊義菅原
Original assignee: NEC Corp
Current assignee: NEC Corp
Priority date: 2004-02-03
Filing date: 2004-02-03
Publication date: 2005-08-18

Abstract

【課題】貸住宅等からの退居時に補修が必要になった際に、借主又は貸主のどちらが費用を負担するのかの客観的情報を記録管理して敷金の精算に供する。
【解決手段】借主端末１００と資産管理サーバ２００と法律事務所端末４００と貸主端末５００と、これらを接続する通信ネットワーク６００とを備え、借主端末１００は、入退居時の入居時資産情報及び退居時資産情報を取得し、資産の敷金と共に、資産管理サーバ２００へ送信し、貸主端末５００は、敷金の敷金精算書を作成して資産管理サーバ２００へ送信し、法律事務所端末４００は、入居時資産情報及び退居時資産情報を基に敷金精算書を査定した査定結果を資産管理サーバ２００へ送信し、資産管理サーバ２００は、入居時資産情報及び退居時資産情報に改竄防止処理を行い、借主端末１００、法律事務所端末４００、貸主端末５００へ送信し、査定結果に基づいて、借主端末１００と貸主端末５００に対して敷金の精算処理を行う。
【選択図】図１

Description

本発明は、不動産などの資産を管理する資産管理システムに関し、特に、携帯端末を利用する資産管理システム、資産管理方法及びプログラムに関する。

これまで、不動産関連の技術として、不動産に関する情報を他人から秘匿しながら、最新の管理状況を利用者が所望するときに確認する不動産管理状況報告装置が開示されている（特許文献１参照）。また、住宅の賃貸契約の締結に先立ち、仮想的な平均的使用の終了後にその住宅の原状回復に必要な原状回復費用の見積額を算出する住宅賃貸関連費用算出方法が開示されている（特許文献２参照）。

特開２００１−２０２４１５号公報（請求項１、２、図１）特開２００２−２３０１３５号公報（請求項１、図１、８）

しかしながら、これまで賃貸住宅等からの退居時には、借主は、納得出来る形で敷金を返して貰えない、必要のない追加費用等を請求されるなどの事態が生じている。その結果、借主の泣き寝入りや借主と貸主間で紛争が発生するなど、大きな社会問題になっている。本発明は、賃貸住宅等からの退居時に補修が必要になった際に、借主又は貸主のどちらが費用を負担するのかの客観的情報を記録管理して敷金の精算に供する資産管理のシステムを提供することを目的とする。また、レンタル車両返却時に修理が必要とされた際に、その修理箇所はレンタル時の以前から存在したのか等の客観的情報を記録管理してレンタル料金の精算に供する資産管理のシステムを提供することを目的とする。

本発明による資産管理システムは、資産の借主が使用する第1の端末と、前記資産を管理する事業者が使用する資産管理サーバと、第３者が使用する第２の端末と、前記資産の貸主が使用する第３の端末と、これらを接続する通信ネットワークとを備える資産管理システムであって、前記第１の端末は、前記資産における入退居時の入居時資産情報及び退居時資産情報を取得し、前記資産の敷金と共に、前記資産管理サーバへ送信し、前記第３の端末は、前記敷金の精算額を前記資産管理サーバへ送信し、前記第２の端末は、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報を基に前記敷金の精算額を査定した査定結果を前記資産管理サーバへ送信し、前記資産管理サーバは、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報を、前記第１の端末、前記第２の端末及び前記第３の端末へ送信し、前記査定結果に基づいて、前記第１の端末と前記第３の端末に対して前記敷金の精算処理を行うことを特徴とする。

本発明による資産管理システムは、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報が、前記資産管理サーバによって改竄防止処理されることを特徴とする。

本発明による資産管理システムは、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報が、前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする。

本発明による資産管理システムは、資産の利用者又は前記資産を貸出す事業者が使用する携帯端末と、前記資産を管理する資産管理サーバと、これらを接続する通信ネットワークとを備える資産管理システムであって、前記携帯端末は、前記資産の貸出／返却時において取得した貸出時資産情報及び返却時資産情報と、前記資産に係るレンタル料金の精算処理依頼とを前記資産管理サーバへ送信し、前記資産管理サーバは、前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報を受信し、前記貸出時資産情報と前記返却時資産情報との比較照合を行い、前記資産の現況変化情報を生成することを特徴とする。

本発明による資産管理システムは、前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報が、前記資産管理サーバによって改竄防止処理されることを特徴とする。

本発明による資産管理システムは、前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報が、前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする。

本発明による資産管理システムは、前記資産管理サーバが、前記資産の経年変化情報を予め記憶し、前記経年変化情報を含めて前記現況変化情報を生成することを特徴とする。

本発明による資産管理システムは、前記資産管理サーバが、前記現況変化情報に基づき課金情報を生成することを特徴とする。

本発明による資産管理方法は、資産の借主が使用する第１の端末と、前記資産を管理する事業者が使用する資産管理サーバと、第３者が使用する第２の端末と、前記資産の貸主が使用する第３の端末と、これらを接続する通信ネットワークとを備えるシステムにおける資産管理方法であって、前記第１の端末が、前記資産への入居時に取得した入居時資産情報と前記資産の敷金とを前記資産管理サーバへ送信するステップと、前記資産管理サーバが、前記入居時資産情報を、前記第１の端末、前記第２の端末及び前記第３の端末へ送信するステップと、前記第１の端末が、前記資産からの退居時に取得した退居時資産情報を前記資産管理サーバへ送信するステップと、前記資産管理サーバが、前記退居時資産情報を、前記第１の端末、前記第２の端末及び前記第３の端末へ送信するステップと、前記第３の端末が、前記敷金の精算額を前記資産管理サーバへ送信するステップと、前記資産管理サーバが、前記敷金の精算額の査定依頼を前記第２の端末へ送信するステップと、前記第２の端末が、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報を基に前記敷金の精算額を査定した査定結果を、前記資産管理サーバへ送信するステップと、前記資産管理サーバが、前記査定結果に基づいて、前記第１の端末及び前記第３の端末に対して精算処理を行うステップとを備えることを特徴とする。

本発明による資産管理方法は、前記入居時資産情報が前記資産管理サーバによって改竄防止処理されるステップと、前記退居時資産情報が前記資産管理サーバによって改竄防止処理されるステップをさらに備えることを特徴とする。

本発明による資産管理方法は、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報が、前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする。

本発明による資産管理方法は、資産の利用者又は前記資産を貸出す事業者が使用する携帯端末と、前記資産を管理する資産管理サーバと、これらを接続する通信ネットワークとを備えるシステムにおける資産管理方法であって、前記携帯端末が、前記資産の貸出時における貸出時資産情報を取得して前記資産管理サーバへ送信するステップと、前記携帯端末が、前記資産の返却時における返却時資産情報を取得して前記資産管理サーバへ送信するステップと、前記携帯端末が、前記資産に係るレンタル料金の精算処理依頼を前記資産管理サーバへ送信するステップと、前記資産管理サーバが、前記貸出時資産情報と前記返却時資産情報とを比較照合して現況変化情報を生成するステップと、前記資産管理サーバが、前記現況変化情報に基づき課金情報を生成するステップとを備えることを特徴とする。

本発明による資産管理方法は、前記資産管理サーバが、前記貸出時資産情報に改竄防止処理を行うステップと、前記資産管理サーバが、前記返却時資産情報に改竄防止処理を行うステップと、をさらに備えることを特徴とする。

本発明による資産管理方法は、前記携帯端末が、前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報を取得して前記資産管理サーバへ送信するステップにおいて、前記資産に関する画像情報を取得するステップを有し、さらに、音情報を取得するステップ、時刻情報を取得するステップ及び位置情報を取得するステップのうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする。

本発明による資産管理方法は、前記現況変化情報を生成するステップが、前記資産の経年変化情報を予め記憶した前記資産管理サーバによって、前記経年変化情報を含んで前記現況変化情報を生成するステップであることを特徴とする。

本発明による資産管理サーバは、資産の借主が使用する第１の端末と、第３者が使用する第２の端末と、前記資産の貸主が使用する第３の端末に通信ネットワークを介して接続する資産管理サーバであって、前記第１の端末が前記資産の入退居時に取得した入居時資産情報及び退居時資産情報と前記資産の敷金とを、前記第１の端末から受信し、前記第１の端末、前記第２の端末、前記第３の端末へ前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報を送信し、前記第３の端末から前記敷金の精算額を受信し、前記敷金の精算額の査定依頼を前記第２の端末へ送信し、前記第２の端末から前記敷金の精算額の査定結果を受信し、前記敷金の査定結果に基づいて、前記第１の端末及び前記第３の端末に対して前記敷金に関する精算処理を行うことを特徴とする。

本発明による資産管理サーバは、前記第１の端末から受信した前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報に対して改竄防止処理を行うことを特徴とする。

本発明による資産管理サーバは、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報が、前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする。

本発明による資産管理サーバは、資産の利用者又は前記資産を貸出す事業者が使用する携帯端末に通信ネットワークを介して接続する資産管理サーバであって、前記資産の貸出／返却時において前記携帯端末が取得した、貸出時資産情報及び返却時資産情報と前記資産に係るレンタル料金の精算処理依頼とを、前記携帯端末から受信し、前記貸出時資産情報と前記返却時資産情報との比較照合を行い、前記資産の現況変化情報を生成することを特徴とする。

本発明による資産管理サーバは、前記携帯端末から受信した、前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報に改竄防止処理を行うことを特徴とする。

本発明による資産管理サーバは、前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報が、前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする。

本発明による資産管理サーバは、前記資産の経年変化情報を予め記憶し、前記経年変化情報を含んで前記現況変化情報を生成することを特徴とする。

本発明による資産管理サーバは、前記現況変化情報に基づき前記携帯端末への課金情報を生成することを特徴とする。

本発明による資産管理プログラムは、資産の借主が使用する第１の端末と、第３者が使用する第２の端末と、前記資産の貸主が使用する第３の端末とに、通信ネットワークを介して接続する資産管理サーバのコンピュータに、前記第１の端末が前記資産の入退居時に取得した入居時資産情報及び退居時資産情報と、前記資産の敷金とを受信する機能、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報を前記第１の端末、前記第２の端末及び前記第３の端末へ送信する機能、前記敷金の精算額を前記第３の端末から受信する機能、前記敷金の精算額の査定依頼を前記第２の端末へ送信する機能、前記敷金の精算額の査定結果を前記第２の端末から受信する機能、前記査定結果に基づいて、前記第１の端末及び前記第３の端末に対して前記敷金に関する精算処理を行う機能を実現させることを特徴とする。

本発明による資産管理プログラムは、前記第１の端末から受信した前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報に改竄防止処理を行う機能をさらに実現させることを特徴とする。

本発明による資産管理プログラムは、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報が、前記資産に関する画像情報を含み、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする。

本発明による資産管理プログラムは、資産の利用者又は前記資産を貸出す事業者が使用する携帯端末に通信ネットワークを介して接続する資産管理サーバのコンピュータに、前記資産の貸出／返却時において前記携帯端末が取得した、貸出時資産情報及び返却時資産情報を受信する機能、前記資産に係るレンタル料金の精算処理依頼を前記携帯端末から受信する機能、前記貸出時資産情報と前記返却時資産情報との比較照合を行い、前記資産の現況変化情報を生成する機能、前記現況変化情報に基づき課金情報を生成する機能を実現させることを特徴とする。

本発明による資産管理プログラムは、前記携帯端末から受信した前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報に改竄防止処理を行う機能をさらに実現させることを特徴とする。

本発明による資産管理プログラムは、前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報が、前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする。

本発明による資産管理プログラムは、前記現況変化情報を生成する機能が、予め記憶した前記資産の経年変化情報を含めて前記現況変化情報を生成する機能であることを特徴とする。

本発明によれば、今日広く普及している記録機能及びメール機能付き携帯端末（例えば、カメラ付携帯電話・ｉ−ｍｏｄｅ（登録商標）端末）の記録機能を、入退居時における情報取得に利用する。従って、非常に手軽にかつ手早く客観的な情報を記録として残すことができ、敷金の精算を公正に査定できるという効果がある。

さらに、本発明によれば、資産のレンタル前後の情報を取得して記録管理するので、資産に不具合が生じたときに、責任の所在を明確にすることができるという効果がある。

第１の実施形態：次に、本発明を実施するための最良の形態について図面を参照して詳細に説明する。第１の実施形態は、携帯端末等による記録機能（例えば、ＦＯＭＡ（登録商標）のｉ−ｍｏｔｉｏｎ（登録商標））の画像撮影機能を利用する。住居などの破損度合いを撮影・送信・保存しておくことで、客観的データに基づいた敷金の精算管理を行うものである。

図１は、資産管理システムの構成図である。ここでは、賃貸部屋（賃貸物件）を取り上げて説明するが、賃貸家屋、賃貸マンションなどの賃貸不動産を含めて賃貸に供される賃貸資産に適用できることは明らかである。

資産管理システムは、借主端末１００と、資産管理サーバ２００と、不動産会社端末３００と、法律事務所端末４００と、家主端末５００（貸主端末５００）とを含む。さらに、借主端末１００、資産管理サーバ２００、不動産会社端末３００、法律事務所端末４００及び家主端末５００を相互に接続するインターネット等の通信ネットワーク６００を含む。

借主端末１００（第１の端末）は、例えば、マンションやアパートの賃貸部屋を借りる借主が使用する携帯端末であり、具体的にはカメラ付携帯電話機などである。

資産管理サーバ２００は、借主などの依頼を受けて賃貸部屋の管理を行うことを事業とする資産管理事業者が使用するサーバである。資産管理事業者は、資産管理サーバ２００を管理、運営する。不動産会社端末３００は、賃貸部屋の仲介を行う不動産会社が使用する端末である。法律事務所端末４００（第２の端末）は、法的な第３者（弁護士等）が在籍する法律事務所や機関で使用する端末である。家主端末５００（第３の端末）は、（貸主端末５００）賃貸部屋を貸出す家主（貸主）が使用する端末であり、貸主端末５００とも称す。

図２は、借主端末１００のブロック図である。借主端末１００は、制御部１０１、アンテナを含む無線部１０２、操作部１０３、表示部１０４、スピーカ１０５、マイクロホン１０６、ＲＯＭ（ＲｅａｄＯｎｌｙＭｅｍｏｒｙ）１０７を含む。さらに、ＲＡＭ（ＲａｎｄｏｍＡｃｃｅｓｓＭｅｍｏｒｙ）１０８、カメラ部１０９、ＧＰＳ受信部１１０を含む。

制御部１０１は、ＣＰＵ（コンピュータ）を備え、借主端末１００の構成品の動作及び、借主端末１００の全体の動作を制御する。

無線部１０２は、図示しないアンテナで無線電波の送受信を行う。さらに、音声やデータの変復調を行う。

操作部１０３は、送信ボタン、英字／カナ／漢字／数字の変換ボタン、図示しない電源のオン／オフボタン、カーソル操作を行うための十字ボタン及び終了ボタンなどを含む。

表示部１０４は、ＬＣＤ（ＬｉｑｕｉｄＣｒｙｓｔａｌＤｉｓｐｌａｙ：液晶ディスプレイ）やＥＬ（エレクトロルミネッセンス）などを含む。

スピーカ１０５は、復調された音声を借主へ伝達する。マイクロホン１０６は、借主の音声を含む音を電気信号へ変換する。

ＲＯＭ１０７は、制御部１０１を動作させるためのプログラムを格納すると共に、表示部１０４にて表示するための文字情報やイラスト情報を記憶する。

ＲＡＭ１０８は、操作部１０３で入力された入力データ（例えば、電話帳、メールアドレス等）や無線部１０２で受信されたメール等、借主の秘匿希望情報を記憶する。

カメラ部１０９は、カメラ撮影を行う機能部であり、動画撮影機能、静止画撮影機能及び録音機能を有する。さらに、オートフォーカス、ズーム、撮影画像データ送信、等々の機能を有する。

ＧＰＳ受信部１１０は、図示しないＧＰＳ受信用アンテナで受信した信号を基に自機位置を北緯／東経などで示す信号（位置情報）を出力する。

資産管理サーバ２００は、例えば、ＮＴＴＤｏＣｏＭｏ（登録商標名）などの携帯電話キャリアが設置し、管理運営するサーバである。携帯電話キャリア以外の事業者が設置してもよい。

図３は、資産管理サーバ２００のハードウェア構成のブロック図である。資産管理サーバ２００は、制御部２０１、主記憶部２０２、補助記憶部２０３、改竄防止部２０４、通信処理部２０５、入力部２０６、出力部２０７などを含む。

制御部２０１は、ＣＰＵ（ＣｅｎｔｒａｌＰｒｏｃｅｓｓｉｎｇＵｎｉｔ）を備える。さらに、主記憶部２０２、補助記憶部２０３、改竄防止部２０４、通信処理部２０５、入力部２０６、出力部２０７などを制御すると共に、敷金精算などの処理を行う。又、図４、図５に示すシーケンスをプログラムに従って実行する。

主記憶部２０２は、ＲＡＭ（ＲａｎｄｏｍＡｃｃｅｓｓＭｅｍｏｒｙ）やＲＯＭ（ＲｅａｄＯｎｌｙＭｅｍｏｒｙ）などを含み、入力したプログラム、経年変化情報に関するデータなどを格納する。

補助記憶部２０３は、ＭＯ（ＭａｇｎｅｔｏＯｐｔｉｃａｌｄｉｓｋ）、ＨＤ（ＨａｒｄＤｉｓｋ）などを含み、主記憶部２０２の容量を補う。補助記憶部２０３は、機能概念的に、アドレス格納部、データ格納部、プログラム格納部などを含む。主記憶部２０２又は補助記憶部２０３は、この資産管理サーバ２００に各種の処理を実行させるプログラムを格納する。

改竄防止部２０４は、借主端末１００からの情報を、公知の改竄防止技術（例えば、電子署名技術等）を用いて改竄防止処理を行い、主記憶部２０２（又は、補助記憶部２０３）に格納する。場合によっては、不動産会社端末３００、法律事務所端末４００、家主端末５００からの情報も改竄防止処理を行う。その際に、各情報のみならず、いつ情報を保存したかの日付についても改竄防止処理を行うことが好適である。この改竄防止技術の一例として、公知の電子署名技術がある。これは一度情報を加工すると情報自体が変化し情報に改竄の痕跡が残存する為、他者に対して改竄の事実が判明する技術である。

通信処理部２０５は、通信ネットワーク６００を経由して借主端末１００、不動産会社端末３００、法律事務所端末４００及び家主端末５００との間で情報の送受信を行う機能を有する。さらに、この送受信を行うために情報を所定の形式に情報を変換する機能などを有する。

入力部２０６は、マウス、キーボードなどを含み、資産管理サーバ２００に各種情報処理を行わせる指令を与え、各種データを入力する。

出力部２０７は、液晶ディスプレイ又はＣＲＴなどを含み、文字、図形及び画像などを表示する。

不動産会社端末３００、法律事務所端末４００、家主端末５００は、借主端末１００と同様の携帯端末でもよいし、パーソナルコンピュータのような情報処理装置でもよい。

次に、本発明を実施するための最良の形態の動作について図１〜図５を参照して説明する。

図４及び図５は、賃貸部屋の敷金精算シーケンスである。借主端末１００は、賃貸部屋への入居時及び賃貸部屋からの退居時（賃貸部屋の入退居時）に、賃貸部屋を撮影して画像情報などの入居時資産情報及び退居時資産情報を取得する。以下、敷金精算シーケンス（図４及び図５）に従って説明する。

賃貸部屋の賃貸契約が成立すると、借主端末１００から敷金及び仲介手数料を資産管理サーバ２００に預ける（Ｓ１０１）。この際、敷金及び仲介手数料の支払いは携帯電話の使用料金に上乗せる形（又は、イーバンク（登録商標）等）で契約口座から引き落とす。資産管理サーバ２００は、この仲介手数料を不動産業者の不動産会社端末３００へ送金する（Ｓ１０２）。従って、敷金は、資産管理サーバ２００に預託という形になる。この際、資産管理サーバ２００から家主端末５００へ、敷金を送金（イーバンク（登録商標）等で）してもよい。

賃貸部屋への入居時に、借主端末１００は、カメラ付携帯電話（例えば、ＦＯＭＡ（登録商標）等）で、記憶機能（動画、静止画、録音機能など）を使いデータ（例えば、部屋の汚れ、ドアの開閉状況や音など）を取得する。借主端末１００は、取得したデータを入居時資産情報（資産情報）として資産管理サーバ２００に送信する（Ｓ１０３）。すなわち、借主は、借主端末１００を使用して、賃貸契約時に借りる賃貸部屋の現況をカメラ部１０９で撮影する（この撮影の際、家主、不動産会社の社員が同行してもよい）。賃貸部屋の傷み度合い（例えば、畳の磨耗・壁の傷など）を取得（画像情報）し、携帯端末１００のメール機能（例えば、ｉ−ｍｏｄｅ（登録商標））を利用し資産管理サーバ２００に送信する。

ここで、賃貸部屋にあるドアの開閉などの「動き」や「音」が必要であれば、動画撮影機能（例えばＮＴＴドコモのｉ−ｍｏｔｉｏｎ（登録商標））を使用して撮影（この動きは画像情報、音は音情報）する。この際、撮影の時刻を証明するものとして、動画撮影機能を利用し撮影時刻に流れている電話の時刻（１１７番の時報サービス）の音や、撮影の時刻に放映されているテレビ番組を撮影する。電話の時刻の音やテレビ番組を時刻情報とし、撮影時刻の証明にする。さらに、賃貸部屋の位置が必要であれば、ＧＰＳ受信部１１０からの位置情報を取得し送信する。

資産管理サーバ２００は、借主端末１００から送信（メール送信）された入居時資産情報を、直ちに保存する。そして、この入居時資産情報に、直ちに改竄防止処理（例えば、電子透かしなどを適用）を行い、電子的に改竄不可能な状態（例えば、ＤＶＤ−Ｒ保存や暗号化など）にする（Ｓ１０４）。

資産管理サーバ２００は、改竄防止処理済みの入居時資産情報を、電子メールなどを使って、借主端末１００、不動産会社端末３００、法律事務所端末４００及び家主端末５００に送付する（Ｓ１０５）。借主端末１００、不動産会社端末３００、法律事務所端末４００及び家主端末５００は、各々パソコンや携帯電話の電子ツールのメールなどで受信し、もって改竄防止処理済みの入居時資産情報を「証拠」として保管する。

賃貸契約期間が満了して、賃貸部屋からの退居時になると、借主端末１００は、携帯端末の記録機能（動画、静止画、録音機能など）を使いデータ（例えば、部屋の汚れ、ドアの開閉状況や音など）を取得する。この取得したデータを退居時資産情報として資産管理サーバ２００に送信する（Ｓ１０６）。また、必要であれば、入居時資産情報と同様に時刻情報及び位置情報を付加してもよい。

入居時資産情報及び退居時資産情報は、画像情報に加えて、音情報、時刻情報及び位置情報を含むことで、さらに、証拠としての価値が増大する。そのため、敷金精算における問題が減少するという効果を生ずる。

資産管理サーバ２００は、借主端末１００から送信された退居時資産情報を、直ちに保管する。入居時資産情報と同様の改竄不可能な処理（例えば、電子透かしなどの改竄防止技術）を退居時資産情報に行い、電子的に改竄不可能な状態（例えば、ＤＶＤ−Ｒ保存・暗号化など）に処理する（Ｓ１０７）。

資産管理サーバ２００は、改竄防止処理済みの退居時資産情報を、借主端末１００、不動産会社端末３００、法律事務所端末４００及び家主端末５００へ送信する（Ｓ１０８）。

敷金清算にあたり、資産管理サーバ２００は、家主端末５００からの敷金精算額や明細を含む敷金清算書をメールにて受信する（Ｓ１０９）。この敷金精算額は、原状回復費用、リフォーム代金、退室営繕費用などとも称される。敷金精算書に代えて、敷金精算額のみを受信するようにしても良い。

資産管理サーバ２００は、この敷金精算書における、敷金精算が適正になされているかの査定依頼を法律事務所端末４００へ送信する（Ｓ１１０）。

法律事務所端末４００は、改竄防止処理済みの入居時資産情報と退居時資産情報とを比較し、査定を行い、査定結果（査定額）を、資産管理サーバ２００へ送信する（Ｓ１１１）。この査定では、敷金精算額が多いと判断すれば、敷金精算額より少ない適正な値を査定額とし、敷金精算額が少いと判断すれば、敷金精算額より多い適正な値を査定額とする。

査定結果（査定額）を受信した資産管理サーバ２００は、この査定結果（査定額）を借主端末１００、不動産会社端末３００、家主端末５００へ送信する（Ｓ１１２）。さらに、資産管理サーバ２００は、Ｓ１１３〜Ｓ１１６に示す敷金精算処理を行う。

資産管理サーバ２００は、査定額が敷金より小さければ、査定額を家主端末５００へ送金し、敷金と査定額との差額（返還額）を借主端末１００へ送金する（Ｓ１１３）。

資産管理サーバ２００は、査定額が敷金より多ければ、敷金と査定額との差額（不足額）を借主端末１００に請求する（Ｓ１１４）。請求を受けた借主端末１００は不足額を送金し（Ｓ１１５）、資産管理サーバ２００は、敷金と不足額とを家主端末５００へ送金する（Ｓ１１６）。

この際の、送金については電子決済（例えば、イーバンク（登録商標））や携帯電話の使用料金に上乗せる形で契約口座にて取り扱う。なお、以上の説明では入居時資産情報及び退居時資産情報に改竄防止処理を行っているが、改竄防止処理を行わないようにしても良い。

第２の実施形態：この実施形態は、第１の実施形態の資産管理システムをレンタル車両へ適用したものである。図６は、レンタル車両管理システムのブロック図である。ここでは、レンタル車両（レンタカー）を取り上げて説明するが、レンタル家具、レンタルコピー機、レンタル衣裳などのレンタル動産を含むレンタル（賃貸）に供されるレンタル資産に適用できることは明らかである。

第２の実施形態の資産管理システムは、携帯端末１００ａと、資産管理サーバ２００ａとを含む。さらに、携帯端末１００ａ及び資産管理サーバ２００ａを接続する通信ネットワーク６００ａを含む。

利用者は、レンタル車両を借用して利用する者で、携帯端末１００ａを使用する。レンタルサービス事業者は、レンタル車両を貸出すことを事業とする者で、携帯端末１００ａを使用する。利用者及び／又はレンタルサービス事業者は、携帯端末１００ａを使用する。資産管理事業者は、依頼を受けてレンタル車両のようなレンタル資産の資産情報や課金情報を管理することを事業とする者で、資産管理サーバ２００ａを管理、運営する。

携帯端末１００ａは、借主端末１００と同様の端末で、同様の構成、機能を備える。従って、携帯端末１００ａは、図示はしないが、制御部１０１ａ、アンテナを含む無線部１０２ａ、操作部１０３ａ、表示部１０４ａを含む。さらに、スピーカ１０５ａ、マイクロホン１０６ａ、ＲＯＭ１０７ａ、ＲＡＭ１０８ａ、カメラ部１０９ａ、ＧＰＳ受信部１１０ａなどを含む。

資産管理サーバ２００ａは、資産管理サーバ２００と同様のサーバで、同様の構成、機能を備える。従って、資産管理サーバ２００ａは、図示はしないが、制御部２０１ａ、主記憶部２０２ａ、補助記憶部２０３ａ、改竄防止部２０４ａ、通信処理部２０５ａ、入力部２０６ａ、出力部２０７ａなどを含む。

図７及び図８は、レンタル車両のレンタル料金精算シーケンスである。携帯端末１００ａは、レンタル車両の使用前後（使用前は貸出時又は借用時、使用後は返却時）に、貸出時資産情報及び返却時資産情報を取得して、資産管理サーバ２００ａへ送信する。以下、レンタル料金精算シーケンスに従って、動作を説明する。

レンタル車両貸出時に、携帯端末１００ａは、貸出時の資産情報（貸出時資産情報）として、車両画像（少なくとも、車両の正面／後面／側面を撮影した画像情報）、車載機器画像（画像情報）、エンジン音（音情報）等を、カメラ部１０９ａを用いて取得する（Ｓ２０１）。また、貸出時資産情報の取得日時（撮影時）を明確にするための撮影時刻情報を取得する。さらに、レンタル車両の場合、乗り捨て等によって貸出／返却場所が異なるので、撮影時の位置情報をＧＰＳ受信部１１０ａを用いて取得する。この撮影時刻情報及び撮影位置情報を含めて貸出時資産情報として、資産管理サーバ２００ａに送信する（Ｓ２０２）。

携帯端末１００ａからの貸出時資産情報を受信した資産管理サーバ２００ａは、改竄防止処理（真のデータであるか否か、改竄有無、或いは改竄箇所がソフトにより具体的に特定可能な処理）を行って記憶部（主記憶部２０２ａ、補助記憶部２０３ａ）へ格納する（Ｓ２０３〜Ｓ２０４）。

レンタル車両返却時にも同様な処理が行われる。レンタル車両返却時に、携帯端末１００ａは、返却時の資産情報（返却時資産情報）として、車両画像（少なくとも、車両の正面／後面／側面を撮影する画像情報）、車載機器画像（画像情報）、エンジン音（音情報）等を、カメラ部１０９ａを用いて取得する（Ｓ２０５）。返却時資産情報の取得日時を明確にするため、撮影時の時刻情報を取得する。また、返却時資産情報の取得場所を明確にするため、ＧＰＳ受信部１１０ａを用いて撮影時の位置情報を取得する。携帯端末１００ａは、この時刻情報及び位置情報も含めて返却時資産情報として、資産管理サーバ２００ａに送信する（Ｓ２０６）。

貸出時資産情報及び返却時資産情報は、画像情報に加えて、音情報、時刻情報及び位置情報を含むことで、さらに、証拠としての価値が増大する。従って、レンタル料金精算における問題が減少するという効果が生ずる。

携帯端末１００ａからの返却時資産情報を受信した資産管理サーバ２００ａは、改竄防止処理を施して記憶部（主記憶部２０２ａ、補助記憶部２０３ａ）へ格納する（Ｓ２０７〜Ｓ２０８）。

車両レンタル終了後、携帯端末１００ａは、レンタル料金の精算処理依頼を資産管理サーバ２００ａへ送信する（Ｓ２０９〜Ｓ２１０）。資産管理サーバ２００ａの制御部１０１ａは、レンタル前（貸出時）とレンタル後（返却時）の画像情報を解析して一致／不一致（例えば、車両表面に傷やへこみが生じているか否か）を判定する。音情報を解析して一致／不一致（例えば、音情報の周波数を解析して、エンジン等の機関に問題が生じているか否か）を判定する。これらの判定結果を現況変化情報とする。

車両レンタル期間が長期にわたる場合は、経年変化等による現況変化も考えられる。そのため、予め経年変化に関する情報（経年変化情報：例えば、塗装の経年劣化データ、エンジンの経年劣化データなど）を記憶部（主記憶部２０２ａ、補助記憶部２０３ａ）に格納しておく。この経年変化情報を含めて、利用者の責によるものか否かを併せて判定し、この判定結果を現況変化情報に含ませる（Ｓ２１１〜Ｓ２１２）。

経年変化情報を含ませて、一致／不一致を判定することで、さらに、現況変化情報の信頼性が増大し、問題が減少するという効果を生ずる。

次に、資産管理サーバ２００ａは、現況変化情報を携帯端末１００ａに送信する（Ｓ２１２〜Ｓ２１３）。

携帯端末１００ａは、現況変化情報を受信し（Ｓ２１４）、現況変化情報の内容を承認するのであれば、現況変化情報に基づく課金処理依頼を送信する（Ｓ２１５）。なお、承認できない場合には、改竄防止処理が施された貸出時資産情報及び返却時資産情報を、資産管理サーバ２００ａから取り出すなどの処置を行う。

課金処理の依頼を受信した（Ｓ２１６）資産管理サーバ２００ａは、通常のレンタル料金に、現況変化情報に基づく追加料金を加えて、携帯端末１００ａに対する課金情報を生成する（Ｓ２１７）。さらに、課金処理（レンタル料金と追加料金の請求）を実行し（Ｓ２１８）、課金完了報告を携帯端末１００ａへ送信する（Ｓ２１９〜Ｓ２２０）。

なお、資産管理サーバ２００ａは、客観的な判定に基づく課金情報の生成までを行うようにし、利用者又はレンタルサービス事業者が、この課金情報に基づき費用の支払い又は請求を行うようにしても良い。また、以上の説明では貸出時資産情報及び返却時資産情報に改竄防止処理を行っているが、改竄防止処理を行わないようにしても良い。

この第２の実施形態によれば、資産情報を客観的に判定・管理する資産管理事業者（資産管理サーバ２００ａ）が、レンタル資産の劣化評価等を行うので、客観的評価による資産管理、費用請求を行うことができるという効果がある。

なお、本発明は、第２の実施形態で説明したレンタカーなどの契約（利用前後の査定など）の他、知的資産への展開も可能である。知的資産への展開では、携帯端末と知的資産管理サーバと通信ネットワークを準備する。法的に公正な第３者や機関などが、知的資産管理サーバを管理し、運営する。知的資産に関係する者は、携帯端末を用いて取得した画像情報（適宜、音情報、時刻情報、位置情報を含ませる）を知的資産管理サーバへ送信する。画像情報としては、物品の外部及び内部の写真、物品のデザイン及び絵柄などとする。これらの情報は、審査官の審査や特許争訟に供される。

資産管理システムのシステム構成図である。借主端末１００のハードウェア構成のブロック図である。資産管理サーバ２００のハードウェア構成のブロック図である。賃貸部屋の敷金精算シーケンスである。賃貸部屋の敷金精算シーケンスの二枚目である。レンタル車両管理システムのシステム構成図である。レンタル車両のレンタル料金精算シーケンスである。レンタル車両のレンタル料金精算シーケンスの二枚目である。

符号の説明

１００借主端末
１０１制御部
１０２無線部
１０３操作部
１０４表示部
１０５スピーカ
１０６マイクロホン
１０７ＲＯＭ
１０８ＲＡＭ
１０９カメラ部
１１０ＧＰＳ受信部
２００資産管理サーバ
２０１制御部
２０２主記憶部
２０３補助記憶部
２０４改竄防止部
２０５通信処理部
２０６入力部
２０７出力部
３００不動産会社端末
４００法律事務所端末
５００家主端末
６００通信ネットワーク
１００ａ携帯端末
２００ａ資産管理サーバ
６００ａ通信ネットワーク

Claims

資産の借主が使用する第1の端末と、前記資産を管理する事業者が使用する資産管理サーバと、第３者が使用する第２の端末と、前記資産の貸主が使用する第３の端末と、これらを接続する通信ネットワークとを備える資産管理システムであって、
前記第１の端末は、前記資産における入退居時の入居時資産情報及び退居時資産情報を取得し、前記資産の敷金と共に、前記資産管理サーバへ送信し、
前記第３の端末は、前記敷金の精算額を前記資産管理サーバへ送信し、
前記第２の端末は、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報を基に前記敷金の精算額を査定した査定結果を前記資産管理サーバへ送信し、
前記資産管理サーバは、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報を、前記第１の端末、前記第２の端末及び前記第３の端末へ送信し、前記査定結果に基づいて、前記第１の端末と前記第３の端末に対して前記敷金の精算処理を行う
ことを特徴とする資産管理システム。
前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報が、
前記資産管理サーバによって改竄防止処理されることを特徴とする請求項1に記載の資産管理システム。
前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報が、
前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項１に記載の資産管理システム。
資産の利用者又は前記資産を貸出す事業者が使用する携帯端末と、前記資産を管理する資産管理サーバと、これらを接続する通信ネットワークとを備える資産管理システムであって、
前記携帯端末は、前記資産の貸出／返却時において取得した貸出時資産情報及び返却時資産情報と、前記資産に係るレンタル料金の精算処理依頼とを前記資産管理サーバへ送信し、
前記資産管理サーバは、前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報を受信し、前記貸出時資産情報と前記返却時資産情報との比較照合を行い、前記資産の現況変化情報を生成することを特徴とする資産管理システム。
前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報が、
前記資産管理サーバによって改竄防止処理されることを特徴とする請求項４に記載の資産管理システム。
前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報が、
前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項４に記載の資産管理システム。
前記資産管理サーバが、
前記資産の経年変化情報を予め記憶し、前記経年変化情報を含めて前記現況変化情報を生成することを特徴とする請求項４に記載の資産管理システム。
前記資産管理サーバが、
前記現況変化情報に基づき課金情報を生成することを特徴とする請求項４に記載の資産管理システム。
資産の借主が使用する第１の端末と、前記資産を管理する事業者が使用する資産管理サーバと、第３者が使用する第２の端末と、前記資産の貸主が使用する第３の端末と、これらを接続する通信ネットワークとを備えるシステムにおける資産管理方法であって、
前記第１の端末が、前記資産への入居時に取得した入居時資産情報と前記資産の敷金とを前記資産管理サーバへ送信するステップと、
前記資産管理サーバが、前記入居時資産情報を、前記第１の端末、前記第２の端末及び前記第３の端末へ送信するステップと、
前記第１の端末が、前記資産からの退居時に取得した退居時資産情報を前記資産管理サーバへ送信するステップと、
前記資産管理サーバが、前記退居時資産情報を、前記第１の端末、前記第２の端末及び前記第３の端末へ送信するステップと、
前記第３の端末が、前記敷金の精算額を前記資産管理サーバへ送信するステップと、
前記資産管理サーバが、前記敷金の精算額の査定依頼を前記第２の端末へ送信するステップと、
前記第２の端末が、前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報を基に前記敷金の精算額を査定した査定結果を、前記資産管理サーバへ送信するステップと、
前記資産管理サーバが、前記査定結果に基づいて、前記第１の端末及び前記第３の端末に対して精算処理を行うステップと
を備えることを特徴とする資産管理方法。
前記入居時資産情報が前記資産管理サーバによって改竄防止処理されるステップと、
前記退居時資産情報が前記資産管理サーバによって改竄防止処理されるステップをさらに備えることを特徴とする請求項９に記載の資産管理方法。
前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報が、
前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項９に記載の資産管理方法。
資産の利用者又は前記資産を貸出す事業者が使用する携帯端末と、前記資産を管理する資産管理サーバと、これらを接続する通信ネットワークとを備えるシステムにおける資産管理方法であって、
前記携帯端末が、前記資産の貸出時における貸出時資産情報を取得して前記資産管理サーバへ送信するステップと、
前記携帯端末が、前記資産の返却時における返却時資産情報を取得して前記資産管理サーバへ送信するステップと、
前記携帯端末が、前記資産に係るレンタル料金の精算処理依頼を前記資産管理サーバへ送信するステップと、
前記資産管理サーバが、前記貸出時資産情報と前記返却時資産情報とを比較照合して現況変化情報を生成するステップと、
前記資産管理サーバが、前記現況変化情報に基づき課金情報を生成するステップと
を備えることを特徴とする資産管理方法。
前記資産管理サーバが、前記貸出時資産情報に改竄防止処理を行うステップと、
前記資産管理サーバが、前記返却時資産情報に改竄防止処理を行うステップと、をさらに備えることを特徴とする請求項１２に記載の資産管理方法。
前記携帯端末が、前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報を取得して前記資産管理サーバへ送信するステップにおいて、
前記資産に関する画像情報を取得するステップを有し、さらに、音情報を取得するステップ、時刻情報を取得するステップ及び位置情報を取得するステップのうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項１２に記載の資産管理方法。
前記現況変化情報を生成するステップが、
前記資産の経年変化情報を予め記憶した前記資産管理サーバによって、前記経年変化情報を含んで前記現況変化情報を生成するステップであることを特徴とする請求項１２に記載の資産管理方法。
資産の借主が使用する第１の端末と、第３者が使用する第２の端末と、前記資産の貸主が使用する第３の端末に通信ネットワークを介して接続する資産管理サーバであって、
前記第１の端末が前記資産の入退居時に取得した入居時資産情報及び退居時資産情報と前記資産の敷金とを、前記第１の端末から受信し、
前記第１の端末、前記第２の端末、前記第３の端末へ前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報を送信し、
前記第３の端末から前記敷金の精算額を受信し、
前記敷金の精算額の査定依頼を前記第２の端末へ送信し、
前記第２の端末から前記敷金の精算額の査定結果を受信し、
前記敷金の査定結果に基づいて、前記第１の端末及び前記第３の端末に対して前記敷金に関する精算処理を行うことを特徴とする資産管理サーバ。
前記第１の端末から受信した前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報に対して改竄防止処理を行うことを特徴とする請求項1６に記載の資産管理サーバ。
前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報が、
前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項１６に記載の資産管理サーバ。
資産の利用者又は前記資産を貸出す事業者が使用する携帯端末に通信ネットワークを介して接続する資産管理サーバであって、
前記資産の貸出／返却時において前記携帯端末が取得した、貸出時資産情報及び返却時資産情報と前記資産に係るレンタル料金の精算処理依頼とを、前記携帯端末から受信し、
前記貸出時資産情報と前記返却時資産情報との比較照合を行い、
前記資産の現況変化情報を生成することを特徴とする資産管理サーバ。
前記携帯端末から受信した、前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報に改竄防止処理を行うことを特徴とする請求項１９に記載の資産管理サーバ。
前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報が、
前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項１９に記載の資産管理サーバ。
前記資産の経年変化情報を予め記憶し、前記経年変化情報を含んで前記現況変化情報を生成することを特徴とする請求項１９に記載の資産管理サーバ。
前記現況変化情報に基づき前記携帯端末への課金情報を生成することを特徴とする請求項１９に記載の資産管理サーバ。
資産の借主が使用する第１の端末と、第３者が使用する第２の端末と、前記資産の貸主が使用する第３の端末とに、通信ネットワークを介して接続する資産管理サーバのコンピュータに、
前記第１の端末が前記資産の入退居時に取得した入居時資産情報及び退居時資産情報と、前記資産の敷金とを受信する機能、
前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報を前記第１の端末、前記第２の端末及び前記第３の端末へ送信する機能、
前記敷金の精算額を前記第３の端末から受信する機能、
前記敷金の精算額の査定依頼を前記第２の端末へ送信する機能、
前記敷金の精算額の査定結果を前記第２の端末から受信する機能、
前記査定結果に基づいて、前記第１の端末及び前記第３の端末に対して前記敷金に関する精算処理を行う機能
を実現させることを特徴とする資産管理プログラム。
前記第１の端末から受信した前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報に改竄防止処理を行う機能をさらに実現させることを特徴とする請求項２４に記載の資産管理プログラム。
前記入居時資産情報及び前記退居時資産情報が、
前記資産に関する画像情報を含み、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項２４に記載の資産管理プログラム。
資産の利用者又は前記資産を貸出す事業者が使用する携帯端末に通信ネットワークを介して接続する資産管理サーバのコンピュータに、
前記資産の貸出／返却時において前記携帯端末が取得した、貸出時資産情報及び返却時資産情報を受信する機能、
前記資産に係るレンタル料金の精算処理依頼を前記携帯端末から受信する機能、
前記貸出時資産情報と前記返却時資産情報との比較照合を行い、前記資産の現況変化情報を生成する機能、
前記現況変化情報に基づき課金情報を生成する機能
を実現させることを特徴とする資産管理プログラム。
前記携帯端末から受信した前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報に改竄防止処理を行う機能をさらに実現させることを特徴とする請求項２７に記載の資産管理プログラム。
前記貸出時資産情報及び前記返却時資産情報が、
前記資産に関する画像情報を有し、さらに、音情報、時刻情報及び位置情報のうちの少なくとも１つを含むことを特徴とする請求項２７に記載の資産管理プログラム。
前記現況変化情報を生成する機能が、予め記憶した前記資産の経年変化情報を含めて前記現況変化情報を生成する機能であることを特徴とする請求項２７に記載の資産管理プログラム。