JP2002358352A

JP2002358352A - 不動産の取引支援装置

Info

Publication number: JP2002358352A
Application number: JP2001168054A
Authority: JP
Inventors: Hiroshi Okamoto; 浩志岡本
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2001-06-04
Filing date: 2001-06-04
Publication date: 2002-12-13

Abstract

(57)【要約】【課題】売主と買主のマッチングに関しては当事者間で
安心して進行できるようなサイトを構築する。【解決手段】売物件に関する一般情報を蓄積した一般物
件情報蓄積手段２と、売物件に関する詳細情報を蓄積し
た詳細物件情報蓄積手段３と、一般物件情報蓄積手段２
に蓄積されている一般物件情報に対する電気通信回線を
通じた閲覧を受け付ける閲覧受付手段４と、閲覧しよう
とする者の予審情報を格納した予審情報格納手段５と、
閲覧者から詳細物件情報蓄積手段３に蓄積されている詳
細物件情報に対する閲覧要求があった場合に予審情報格
納手段５に予審情報が格納されている閲覧者にのみ予審
情報に基づく一定範囲の詳細物件情報を閲覧受付手段４
を通じて許容する閲覧許容手段６とにより構成すること
とした。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産の売買を安
全且つ安価に行えるようにした不動産の取引支援装置に
関するものである。

【０００２】

【従来の技術】従来より、不動産に関する取引は、売主
も買主も専ら仲介業者を経由して行われるのが通例であ
り、仲介業者は、広告やチラシ等を使い、多大な労力と
時間を費やして売主と買主のマッチングに漕ぎ着ける。
このような取引の形態は、新築物件のみならず、中古物
件においても同様である。しかしながら、インターネッ
ト等の普及により不動産情報が容易に入手可能となった
今日、中間業者の手数料が高額であること等をも踏まえ
ると、売主と買主の間で直接的な取引が行える環境を構
築することが望まれる。特に、中古物件は、専ら当事者
間の取引対象であるため、仲介業者の介入なしに取引を
行うことが本来あるべき姿と言える。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】そこで、ＷＥＢ上に不
動産取引用のサイトを設けて、売主が物件情報を掲載で
き、買主がそのサイトにアクセスして売物件を物色でき
るようにし、これにより売主と買主の条件が合致した場
合に、両者間で直接交渉を行える環境を構築することが
一つの有効な手法として考えられる。

【０００４】しかしながら、単にこのようなシステムの
みでは、円滑な取引を促進することは難しい。例えば、
買主にとって、売物件の登記状態や物件価値に対する信
頼性や安全性は不明であるため、購入に踏み切り難いと
いう難点があり、売主にとって、取引しようとする相手
が安定した購買力をもつ者か否かは不明であるため、物
件を手放すことに躊躇することが多くなる。

【０００５】このように、取引を当事者間に完全に委ね
るだけの手法では、簡易で安全な取引システムは構築さ
れ得ない。

【０００６】本発明は、このような実状に鑑みてなされ
たものであって、従来より行われている仲介業者の業務
のうち、売主と買主のマッチングに関しては当事者間で
進行できるようなサイトを構築し、売物件に関する調査
や買主の予審的な事項のみを何らかの手法で担保するこ
とにより、取引上の安全性と中間手数料の削減とを有効
に両立させることを目的としている。

【０００７】

【課題を解決するための手段】かかる目的を達成するた
めに、本発明は、次のような手段を講じたものである。

【０００８】すなわち、本発明に係る不動産の取引支援
装置は、売物件に関する一般情報を蓄積した一般物件情
報蓄積手段と、売物件に関する詳細情報を蓄積した詳細
物件情報蓄積手段と、前記一般物件情報蓄積手段に蓄積
されている一般物件情報に対する電気通信回線を通じた
閲覧を受け付ける閲覧受付手段と、閲覧しようとする者
の予審情報を格納した予審情報格納手段と、閲覧者から
前記詳細物件情報蓄積手段に蓄積されている詳細物件情
報に対する閲覧要求があった場合に前記予審情報格納手
段に予審情報が格納されている閲覧者にのみ当該予審情
報に基づく一定範囲の詳細物件情報を前記閲覧受付手段
を通じて許容する閲覧許容手段とを具備することを特徴
とする。

【０００９】このようなものであれば、このサイトへの
買主側のアクセス、物件の閲覧を通じて、買主と売主の
間のマッチングは当事者間で進行することになる。この
ため、この段階における仲介業者の仲介は不要になる。
そして、一般物件情報を閲覧した閲覧者が、更に詳細物
件情報の閲覧を望む場合は、その者が予め予審を受けて
いる場合に限り、予審情報に基づく一定範囲でのみ、そ
の詳細物件情報に関する閲覧が許容される。このため、
買主に購買能力があるか否について、売主が危惧する必
要がなく、安心してネット取引に委ねる環境を整えるこ
とができる。

【００１０】同時に売物件が信頼のおけるものであるか
否を買主が危惧することを不要にするためには、売物件
に関する調査を受け付ける調査受付手段を備え、調査の
結果得られた一般物件情報及び詳細物件情報を一般物件
情報蓄積手段及び詳細物件情報蓄積手段に蓄積するよう
にしておくことが望ましい。このようにすれば、物件情
報の信憑性が高められるため、買主が安心して取引に臨
める環境を整えることができる。

【００１１】安易に物件の閲覧のみがされて、裏取引等
により取引の秩序に混乱を招くことを防止するために
は、詳細物件情報が、物件にアクセスする為に必要な情
報を含み、一般物件情報が、物件にアクセスできない範
囲で物件情報を開示するものであることが望ましい。こ
のようにすれば、情報の入手のみを目的としたアクセス
者に質の高い物件情報を安易に横取りされることを防止
することができ、掲載物件の実在性と信頼性を確保し
て、サイトを通じた取引秩序の維持を有効に図ることが
可能となる。

【００１２】閲覧者の購買能力と閲覧対象物件とを整合
させるためには、予審情報が、閲覧しようとする者の購
買能力に関する情報を含み、閲覧許容手段が、当該購買
能力を越えない範囲の物件に対する閲覧のみを許容する
ものであることが有効である。不必要に情報を開示する
ことを回避できるからである。

【００１３】この場合、特に、購買能力として購入可能
な物件価格が設定されることが好ましい。

【００１４】閲覧者に効率良い詳細物件情報の閲覧の機
会を与えるためには、予審情報格納手段が、予め予審者
に付与した閲覧用認証識別子に関する情報を含み、閲覧
許容手段が、閲覧要求者に対して閲覧用認証識別子の入
力を求め、入力された閲覧用認証識別子に基づいて閲覧
を許容できる詳細物件情報を編集するものであることが
効果的である。

【００１５】閲覧者には入札の機会を十分に付与し、売
主には高額の入札を期待できるようにするためには、入
札を受け付けるための入札受付手段が、一定の時間制限
を付して入札を行うものであり、制限時間内に最高入札
額を提示した者を入札者として確定するようにしておく
ことが好ましい。

【００１６】予審の質を高めるためには、予審の効力を
一定期間のみ有効とすることが望ましい。

【００１７】取引の成立までを適切に支援するために
は、予審情報格納手段が、予め詳細物件情報を閲覧した
者に付与した入札用認証識別子に関する情報を含み、閲
覧許容手段が、入札用認証識別子の入力のあった者にの
み入札に必要な情報の閲覧を許容することが好ましい。
これにより、売主と買主が確定すれば、後は主として法
律的な手続等が残されるのみであるから、この部分が十
分にサポートされれば、売主と買主とのマッチングから
当事者間の契約成立までの当事者主導の取引を実効ある
ものにすることができる。入札による取引の成立を促す
ためには、物件情報蓄積手段が、所定期間入札がなかっ
た売物件に関し、物件価格を一定率減じて物件情報を更
新するものであることが望ましい。

【００１８】取引成立後の法律面を支援するためには、
入札があった場合に、入札者に対してエスクロー業務依
頼のための案内を行う案内手段を備えておくことが好適
である。

【００１９】そのエスクロー業務の一環として、予審情
報格納手段に格納されている情報を金融機関、保険会社
その他これから契約しようとする契約先候補へ送信する
送信手段を具備し、その予審情報に基づいて、契約先候
補から閲覧者又は入札者に具体的な契約条件が提示され
るようにしておくことが有効である。

【００２０】

【発明の実施の形態】以下、本発明の一実施形態を、図
面を参照して説明する。

【００２１】この実施形態の取引支援装置は、図１に示
すように、ＷＥＢ上に消費者対消費者の不動産取引を支
援するサイトを開設し、このサイトを通じて買主Ｘと売
主Ｙとの間のマッチングを当事者間で進行させるととも
に、取引成立に至るまでを支援し、その間における取引
の信頼性と安全性を確立できるシステムとしたものであ
る。

【００２２】装置の概略構成は、サイトを開設すべくイ
ンターネット等の電気通信回線ＮＥＴに接続されたサー
バコンピュータＰ１を主体とするもので、不動産の買主
Ｘの所有するクライアントコンピュータＰ２や売主Ｙの
所有するクライアントコンピュータＰ３からアクセスが
あった場合に、これらとの間で双方向に通信を行いつつ
本発明の取引支援装置としての諸機能を発揮する。サー
バコンピュータＰ１は、図２に示すように、ＣＰＵａ、
メモリｂ、外部記憶装置ｃ、通信インターフェースｄ等
からなるコンピュータシステムを主体として構成される
もので、メモリｂや外部記憶装置ｃにＣＰＵａを通じて
実行すべきプログラムやデータが格納されている。そし
て、これらが協働して、図３に示す調査受付手段１、一
般物件情報蓄積手段２、詳細物件情報蓄積手段３、閲覧
受付手段４、予審情報格納手段５、閲覧許容手段６、入
札受付手段７、案内手段８としての役割を果たす。

【００２３】以下、その機能構成について具体的に説明
する。調査受付手段１は、売主Ｙから売物件に関する調
査依頼を受け付けるもので、受け付けた調査依頼に基づ
いて物件に関する調査が行われる。そして、調査結果
が、信憑性のあるデータとして一般物件情報蓄積手段２
及び詳細物件情報蓄積手段３に蓄積される。この調査依
頼は、ファックスや郵便によって受けるようにしてもよ
い。

【００２４】一般物件情報蓄積手段２は売物件に関する
一般情報を蓄積し、詳細物件情報蓄積手段３は売物件に
関する詳細情報を蓄積するもので、これらの手段に蓄積
された物件情報は相互に関連づけられ、売物件のデータ
レコードを構成している。このデータレコードについて
詳述すると、一般物件情報には、写真（建物正面）、物
件価格（サイト側の査定額）、交通、間取り、土地面
積、建物面積、建物構造、所在地（町名まで大雑把に表
示）、築年数、接道状況、駐車場、用途地域、建ぺい
率、容積率、土地権利、引渡時期、国土法届出、備考な
どが含まれ、また詳細物件情報には、正確な住所、所在
地の地図、詳細物件データ（外観、建物内部、道路、利
用可能な周辺施設に関する写真、ビデオ）、売主Ｙへの
メールアドレスなどが含まれる。すなわち、詳細物件情
報は、物件にアクセスする為に必要な具体的な情報を含
み、一般物件情報は、物件にアクセスできない範囲で物
件の物色、評価が可能な程度の情報を含むものである。

【００２５】閲覧受付手段４は、クライアントコンピュ
ータＰ２からアクセスがあったときに、前記一般物件情
報を閲覧するための閲覧画面を構成、表示してその閲覧
を受け付ける。

【００２６】予審情報格納手段５は、閲覧しようとする
者の予審情報を格納する。予審は、予め希望者に対して
行われるもので、勤務先、勤続年数、年収など希望者か
ら提示された情報に基づき、一般的基準に従って、不動
産の購買能力を審査し、購入可能物件価格を設定して予
審情報の一部として格納する。予審の完了した者に対
し、この実施形態は、閲覧用認証識別子（ＩＤ、パスワ
ード等）を付与するようにしており、この閲覧用認証識
別子も予審情報の一部として予審情報格納手段５に格納
される。予審の効力は一定期間（例えば１年間）有効と
され、有効期限はこの予審情報格納手段５において管理
される。また、詳細物件情報を閲覧した者には、何らか
の形で入札用認証識別子（ＩＤ、パスワード等）が付与
されるようにしており、予審情報格納手段５には、この
入札用認証識別子に関する情報も含まれている。入札用
認証識別子の付与は、実際に現地で物件を見学するな
ど、一定の購買意欲を持っていると判断された者に制限
すること等も有効である。

【００２７】閲覧許容手段６は、閲覧者のうち前記予審
情報格納手段５に予審情報が格納されている閲覧者にの
み当該予審情報に基づく一定範囲で前記詳細物件情報蓄
積手段３に蓄積されている詳細物件情報に対する閲覧画
面上での閲覧を許容する。一定範囲とは、この実施形態
では、予審情報である購入可能物件価格を越えない価格
の物件がこれに該当する。具体的には、閲覧者に対して
閲覧用認証識別子の入力を求め、入力された閲覧用認証
識別子に基づいて閲覧を許容できる詳細物件情報のみを
詳細物件情報蓄積手段３から取り出して編集し、閲覧画
面に表示する。また、予審の有効期間が過ぎている閲覧
者に対しては、この閲覧許容手段６がその閲覧要求を拒
否する。さらに、特定の物件に対する入札を希望する者
に対して、この閲覧許容手段６は、入札用認証識別子の
入力を求め、登録されている入札用認証識別子の入力が
された場合にのみ売物件に対する入札に必要な情報を掲
載した入札画面の閲覧を許容する。この入札画面が閲覧
されるとき、入札受付手段７が待機状態となる。

【００２８】入札受付手段７は、例えば一定の時間制限
を付して入札を行うものであり、制限時間内に最高入札
額を提示した者を入札者として確定する。したがって、
最初に入札した者があっても、事後に入札した者の入札
額の方が高ければ再入札の必要が生じる。また、購買力
を越える入札は受け付けられない。従って、入札しよう
とする者に対しては一定の制限時間内において均等な入
札の機会を与えることができ、また売主には高い売却額
への期待の場を与えることができる。

【００２９】入札受付手段７において入札が完了して、
当事者間に取引が成立した段階で、一般物件情報及び詳
細物件情報から当該物件に関する情報が除去されるか、
或いは取引成立の旨の情報が追加される。逆に所定期間
入力がなかった場合は、一般物件情報等に含まれる物件
価格を一定率（例えば５パーセント）減じて物件情報を
自動更新する。

【００３０】さらに、案内手段８は、入札があった場合
に、入札者に対してエスクロー業務依頼のための案内を
行う。この案内は、入札画面で表示するのが最も簡単で
あるが、クライアントコンピュータＰ２ないしクライア
ントコンピュータＰ３にメール送信の形で行う態様、ハ
ードコピーを郵送する態様などで行ってもよい。

【００３１】なお、エスクロー業務とは、取引成立後に
おける登記のための準備手続及び登記手続、銀行ローン
借入のための準備手続及び契約手続、保険契約のための
準備手続及び契約手続などを支援又は代行する業務を言
う。このエスクロー業務の一環として、必要に応じサー
バコンピュータＰ１に、図９に示すように予審情報格納
手段５に格納されている情報を金融機関、保険会社その
他これから契約しようとする契約先候補のコンピュータ
ＰＸなどへ送信する送信手段１００を設け、その予審情
報に基づいて、契約先候補のコンピュータＰＸ等から閲
覧者又は入札者のクライアントコンピュータＰ２に具体
的な契約条件等がメール等によって提示されるようにし
ておく。このようにすれば、金融機関等は既に予審済の
信憑性の高い個人情報を容易に入手することができ、不
動産を購入しようとする者は自己についてより詳細な銀
行ローンの借入限度額、金利などを予め知ることがで
き、かつ複数銀行を比較して自己に最も有利な銀行等を
選択する機会も得ることができる。保険契約などにおい
ても同様である。

【００３２】図４及び図５は、以上の諸機能に基づき取
引支援装置であるサーバコンピュータＰ１に閲覧者側の
クライアントコンピュータＰ２からアクセスがあった場
合に、サーバコンピュータＰ１が実行するプログラムの
概要を示すフローチャートである。

【００３３】閲覧者からアクセスがあると（ステップＳ
１）、閲覧受付手段４は最初は無条件で一般物件情報蓄
積手段２に格納されている一般物件情報を閲覧画面Ａ
（図６参照）において表示する（ステップＳ２）。この
閲覧画面Ａで、閲覧者はそこに用意されている検索ボタ
ンａ１等を活用して登録物件の各種情報を閲覧してまわ
ることができる。閲覧画面Ａには詳細情報要求ボタンａ
２も用意されており、閲覧者の特定物件に対する関心が
高まると、閲覧者はこのボタンａ２を用いて、当該物件
に対する詳細物件情報の閲覧要求をすることができる。
閲覧要求があると（ステップＳ３）、閲覧許容手段６が
閲覧用認証識別子の入力を要求する（ステップＳ４）。
そのために、閲覧画面上に適宜ポップアップ画面などが
現れるようにしておく。閲覧用認証識別子の入力がある
と（ステップＳ５）、閲覧許容手段６は、予審情報格納
手段５に格納されている予審情報を照会し（ステップＳ
６）、その識別子が有効に存在するか否を確認して（ス
テップＳ７）、存在する場合には閲覧可能な物件価格を
取り出す（ステップＳ８）。そして、前記閲覧受付手段
４を介して詳細物件情報の閲覧画面Ｂに切り替え（図７
参照）、この物件価格内にある物件のみを詳細物件情報
蓄積手段３から取り出し編集して（ステップＳ９）、閲
覧者の閲覧に供する（ステップＳ１０）。例えば、閲覧
可能な物件価格が４０００万円であれば、４０００万円
以下の物件のみを閲覧画面Ｂに表示する。また、上記ス
テップＳ３で入力された認証識別子の存在を確認できな
いか、或いは有効期限切れである場合には、閲覧できな
い旨をポップアップ画面などを通じて通告する（ステッ
プＳ１１）。

【００３４】また、この閲覧画面Ｂには入札ボタンｂ１
が準備されており、売物件の購入を決定した者は、この
入札ボタンｂ１を用いて、当該物件に対する入札のため
に必要な情報の閲覧要求をすることができる。入札のた
めに必要な情報の閲覧要求があると（ステップＳ１
２）、閲覧許容手段６が入札用認証識別子の入力を要求
する（ステップＳ１３）。そのために、閲覧画面Ｂ上に
適宜ポップアップ画面などが現れるようにしておく。入
札用認証識別子の入力があると（ステップＳ１４）、閲
覧許容手段６は、予審情報格納手段５に格納されている
予審情報を照会し（ステップＳ１５）、その識別子が有
効に存在するか否を確認して（ステップＳ１６）、存在
する場合には入札受付手段７によって閲覧受付手段４を
介して入札画面Ｃを表示する（ステップＳ１７、図８参
照）。逆に、該当する入札用認証識別子の存在を確認で
きない場合等には、閲覧できない旨をポップアップ画面
などを通じて通告する（ステップＳ１８）。

【００３５】入札画面Ｃには、入札ボタンｃ１が用意さ
れており、購入を確定すべく入札ボタンｃ１をクリック
すると、入札受付手段７がその入札を受け付けることに
なる。入札額は、現在の価格として表示され、制限時間
内に次の入札があると、当該次の入札額が大きい場合に
のみこの現在の価格が更新され、それ以外は現在の価格
が維持される。制限時間が経過し、入札者及び入札額が
確定すると、案内手段８が入札者の所有するクライアン
トコンピュータＰ２に対してエスクロー業務依頼のため
の案内メールを送信する。

【００３６】以上のように、本実施形態に係る不動産の
取引支援装置は、サーバコンピュータＰ１に、売物件に
関する一般情報を蓄積した一般物件情報蓄積手段２、売
物件に関する詳細情報を蓄積した詳細物件情報蓄積手段
３、前記一般物件情報蓄積手段２に蓄積されている一般
物件情報に対する電気通信回線を通じた閲覧を受け付け
る閲覧受付手段４、閲覧しようとする者の予審情報を格
納した予審情報格納手段５、閲覧者から前記詳細物件情
報蓄積手段３に蓄積されている詳細物件情報に対する閲
覧要求があった場合に前記予審情報格納手段５に予審情
報が格納されている閲覧者にのみ当該予審情報に基づく
一定範囲の詳細物件情報を前記閲覧受付手段４を通じて
許容する閲覧許容手段６としての機能を担わせ、ＷＥＢ
上に取引支援サイトを設けて第三者の利用に供するよう
にしているものである。

【００３７】このため、このサイトへの買主Ｘ側のアク
セス、物件の閲覧を通じて、買主Ｘと売主Ｙの間のマッ
チングは当事者間で進行することになる。このため、こ
の段階における仲介業者の仲介は不要になり、中間手数
料を有効に削減することが可能となる。そして、一般物
件情報を閲覧した閲覧者が、更に詳細物件情報の閲覧を
望む場合は、その者が予め予審を受けている場合に限
り、予審情報に基づく一定範囲でのみ、その詳細物件情
報に関する閲覧が許容される。このため、買主Ｘに購買
能力があるか否について、売主Ｙが危惧する必要がな
く、安心してネット取引に委ねる環境を整えることがで
きる。

【００３８】また、このようなサイトを運営する運営者
サイドは、売主Ｙから依頼された物件の調査、価格査
定、物件案内作成などについて手数料を受けることがで
きるので、既存の仲介業務従事者を充当すれば、雇用の
維持と売買の低廉化、活性化とを有効に両立させること
ができる。また、売物件に関する調査を受け付ける調査
受付手段１を備え、調査の結果得られた一般物件情報及
び詳細物件情報を一般物件情報蓄積手段２及び詳細物件
情報蓄積手段３に蓄積するようにしており、物件情報の
信憑性が高められるため、売物件が信頼のおけるもので
あるか否を買主Ｘが危惧することが不要になり、買主Ｘ
が安心して取引に臨める環境を整えることができる。

【００３９】さらに、詳細物件情報が、物件にアクセス
する為に必要な情報を含み、一般物件情報が、物件にア
クセスできない範囲で物件情報を開示するものであるた
め、安易に物件の閲覧のみがされて、裏取引等により取
引の秩序に混乱を招くことを防止することができ、掲載
物件の実在性と信頼性を確保して、サイトを通じた取引
秩序の維持を有効に図ることが可能となる。

【００４０】また、予審情報が、閲覧しようとする者の
購買能力に関する情報を含み、閲覧許容手段６が、当該
購買能力を越えない範囲の物件に対する閲覧のみを許容
するものであるため、閲覧者の購買能力と閲覧対象物件
とを整合させて、不必要に情報を開示することを回避す
ることができる。特に、購買能力として購入可能な物件
価格を設定しているため、上記の整合を的確に行えるよ
うになる。

【００４１】また、この実施形態では、予審情報格納手
段５が、予め予審者に付与した閲覧用認証識別子に関す
る情報を含み、閲覧許容手段６が、閲覧要求者に対して
閲覧用認証識別子の入力を求め、入力された閲覧用認証
識別子に基づいて閲覧を許容できる詳細物件情報を編集
するようにしているため、閲覧者に効率良い詳細物件情
報の閲覧の機会を与えることができる。予審の効力は一
定期間のみ有効としているため、予審の質、ひいては取
引の安全性をより有効に高めることができる。

【００４２】さらにまた、この実施形態は、予審情報格
納手段５が、予め詳細物件情報を閲覧した者に付与した
入札用認証識別子に関する情報を含み、閲覧許容手段６
が、入札用認証識別子の入力のあった者にのみ入札に必
要な情報の閲覧を許容するものであって、取引の成立ま
でを支援するものであるため、売主Ｙと買主Ｘとのマッ
チングから当事者間の契約成立までの当事者主導の取引
を実効あるものにすることができる。

【００４３】加えて、物件情報蓄積手段が、所定期間入
札がなかった売物件に関し、物件価格を一定率減じて物
件情報を更新するものであるため、入札による取引の成
立の機会を有効に持続させることができる。

【００４４】なお、入札があった場合に、入札者に対し
てエスクロー業務依頼のための案内を行う案内手段８を
備えているため、取引成立後の法律面を有効に支援し
て、当事者主導の取引を実効あるものにすることができ
る。

【００４５】以上、本発明の一実施形態について説明し
たが、各部の具体的な構成は、上述した実施形態のみに
限定されるものではなく、本発明の趣旨を逸脱しない範
囲で種々変形が可能である。

【００４６】

【発明の効果】本発明は、以上のように構成したため、
従来より行われている仲介業者の業務のうち、売主と買
主のマッチングに関しては当事者間で有効に進行させる
ことができ、その際の売物件情報に関する信憑性と買主
の適格とを担保して取引の安全性を確立すると同時に、
従来必要としていた中間手数料の一部を有効に削減する
ことが可能となる。

【００４７】したがって、売主、買主共に、従来より遙
かに少ない手数料で安心して不動産の売却、購入が行え
るようになる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明を実施するにあたって用いる基本的なハ
ードウェア資源を概略的に示す図。

【図２】同実施形態のハードウェア資源の内容を具体的
に示す図。

【図３】本発明の一実施形態を示す機能ブロック図。

【図４】同実施形態において実行される処理の内容を示
すフローチャート。

【図５】同実施形態において実行される処理の内容を示
すフローチャート。

【図６】同実施形態における使用に際して表示される表
示画面の構成を示す画面説明図。

【図７】同実施形態における使用に際して表示される表
示画面の構成を示す画面説明図。

【図８】同実施形態における使用に際して表示される表
示画面の構成を示す画面説明図。

【図９】同実施形態における付加的な構成を示す図。

【符号の説明】

Ｘ…買主Ｙ…売主Ｐ１…サーバコンピュータＰ２…クライアントコンピュータＰ３…クライアントコンピュータａ…ＣＰＵｂ…メモリｃ…外部記憶装置ｄ…通信インタフェース１…調査受付手段２…一般物件情報蓄積手段３…詳細物件情報蓄積手段４…閲覧受付手段５…予審情報格納手段６…閲覧許容手段７…入札受付手段８…案内手段

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】売物件に関する一般情報を蓄積した一般物
件情報蓄積手段と、売物件に関する詳細情報を蓄積した
詳細物件情報蓄積手段と、前記一般物件情報蓄積手段に
蓄積されている一般物件情報に対する電気通信回線を通
じた閲覧を受け付ける閲覧受付手段と、閲覧しようとす
る者の予審情報を格納した予審情報格納手段と、閲覧者
から前記詳細物件情報蓄積手段に蓄積されている詳細物
件情報に対する閲覧要求があった場合に前記予審情報格
納手段に予審情報が格納されている閲覧者にのみ当該予
審情報に基づく一定範囲の詳細物件情報を前記閲覧受付
手段を通じて許容する閲覧許容手段とを具備することを
特徴とする不動産の取引支援装置。
【請求項２】売物件に関する調査を受け付ける調査受付
手段を備え、調査の結果得られた一般情報及び詳細情報
が一般物件情報蓄積手段及び詳細物件情報蓄積手段に蓄
積される請求項１記載の不動産の取引支援装置。
【請求項３】詳細物件情報が、物件にアクセスする為に
必要な情報を含み、一般物件情報が、物件にアクセスで
きない範囲で物件の情報を開示するものである請求項１
又は２記載の不動産の取引支援装置。
【請求項４】予審情報が、閲覧しようとする者の購買能
力に関する情報を含み、閲覧許容手段が、当該購買能力
を越えない範囲の物件に対する閲覧のみを許容するもの
である請求項１、２又は３記載の不動産の取引支援装
置。
【請求項５】購買能力として、購入可能な物件価格が設
定されている請求項４記載の取引支援装置。
【請求項６】予審情報格納手段が、予め予審者に付与し
た閲覧用認証識別子に関する情報を含み、閲覧許容手段
が、閲覧要求者に対して閲覧用認証識別子の入力を求
め、入力された閲覧用認証識別子に基づいて閲覧を許容
できる詳細物件情報を編集するものである請求項１、
２、３、４又は５記載の不動産の取引支援装置。
【請求項７】予審の効力を一定期間のみ有効とする請求
項１、２、３、４、５又は６記載の不動産の取引支援装
置。
【請求項８】予審情報格納手段が、予め詳細物件情報を
閲覧した者に付与した入札用認証識別子に関する情報を
含み、閲覧許容手段が、入札用認証識別子の入力があっ
た者にのみ入札に必要な情報の閲覧を許容するものであ
る請求項１、２、３、４、５、６又は７記載の不動産の
取引支援装置。
【請求項９】入札を受け付けるための入札受付手段が、
一定の時間制限を付して入札を行うものであり、制限時
間内に最高入札額を提示した者を入札者として確定する
ことを特徴とする請求項８記載の不動産の取引支援装
置。
【請求項１０】物件情報蓄積手段が、所定期間入札がな
かった売物件に関し、物件価格を一定率減じて物件情報
を更新するものである請求項８又は９記載の不動産の取
引支援装置。
【請求項１１】入札があった場合に、入札者に対してエ
スクロー業務依頼のための案内を行う案内手段を備える
請求項８又は９記載の取引支援装置。
【請求項１２】予審情報格納手段に格納されている情報
を金融機関、保険会社その他これから契約しようとする
契約先候補へ送信する送信手段を具備し、その予審情報
に基づいて、契約先候補から閲覧者又は入札者に具体的
な契約条件が提示されることを特徴とする請求項１，
２，３，４，５，６，７，８，９，１０又は１１記載の
取引支援装置。