JP2018169855A - 仲介システムおよび仲介方法 - Google Patents

Abstract

【課題】不動産の迅速かつ適切な取引を促しつつ、利便性が高い仲介システムおよび仲介方法を提供する。【解決手段】不動産物件に関する取引の仲介を行う仲介システム１０であって、希望者端末４０から物件希望者情報および物件希望条件の情報を受信して管理する希望情報管理部８２と、出品者端末３０から不動産物件の出品情報および指定可能な複数の審査機関の情報を受け付けて管理する出品情報管理部８１と、物件希望条件と適合する出品情報を検索し、見つかった出品情報を希望者端末４０へ送信する検索実行部８３と、指定可能な審査機関の情報を希望者端末４０へ送信し、かつ希望者端末４０から、審査を希望する出品情報および指定した審査機関の情報を受け付け、審査に必要な審査情報を審査機関端末６０へ送信し、審査機関端末６０から審査結果を受信し、審査結果を希望者端末４０へ送信する審査受付部８５と、を有する。【選択図】図１

Description

本発明は、通信ネットワークを介した商品やサービスの取引の仲介を行う仲介システムおよび仲介方法に関する。

近年、インターネットなどの通信ネットワークを介した商取引が盛んに行われている。インターネットによる商取引の形態として、購入や賃借を希望する希望者と出品者に予め会員登録を行ってもらい、インターネットを通じて商品やサービスに関する取引情報を仲介する方法が知られている。

ところで、不動産の賃貸借契約や売買契約では、通常、金融機関や保証会社による保証金の審査やローン審査が必要となる。このため、インターネットを通じて賃貸借契約や売買契約をすることは、取引が複雑となり困難である。

例えば特許文献１には、通信ネットワーク上で賃貸住宅について物件を仲介するためのシステムが記載されている。このシステムは、賃貸物件を検索ができ、さらに、契約を申し込んだ物件希望者について、信用調査等の審査を行なうことが可能となっている。

特開２００３−１６２５７４号公報

特許文献１に記載のシステムは、物件を探している物件希望者が、審査を行う機関を選ぶことができず、利便性が低い。

本発明は、上述した課題を解決するためになされたものであり、不動産の迅速かつ適切な取引を促しつつ、利便性が高い仲介システムおよび仲介方法を提供することを目的とする。

上記目的を達成する仲介システムは、不動産物件を出品する出品者の出品者端末、不動産物件の賃借または購入を希望する物件希望者の希望者端末、および前記物件希望者の審査を行う複数の審査機関の審査機関端末と通信ネットワークで接続されて不動産物件に関する取引の仲介を行う仲介制御部を有する仲介システムであって、前記希望者端末から物件希望者の情報および物件の希望条件の情報を受信して管理する希望情報管理部と、前記出品者端末から不動産物件の出品情報および指定可能な複数の審査機関の情報を受信して管理する出品情報管理部と、前記物件希望者の物件希望条件と適合する前記出品情報を検索し、見つかった前記出品情報を前記希望者端末へ送信する検索実行部と、前記出品情報の出品者が登録した指定可能な審査機関の情報を前記希望者端末へ送信し、かつ前記希望者端末から、審査を希望する前記出品情報および指定した審査機関の情報を受信し、審査に必要な審査情報を前記希望情報管理部に管理されている前記物件希望者の情報および前記希望者端末の少なくとも一方から受け取り、受け取った前記審査情報を前記審査機関端末へ送信し、前記審査機関端末から審査結果を受信し、審査結果を少なくとも前記希望者端末へ送信する審査受付部と、を有する。

また、上記目的を達成する仲介方法は、不動産物件を出品する出品者の出品者端末、不動産物件の賃借または購入を希望する物件希望者の希望者端末、および前記物件希望者の審査を行う複数の審査機関の審査機関端末と通信ネットワークで接続されて不動産物件に関する取引の仲介を行う仲介制御部により実行される仲介方法であって、前記希望者端末から物件希望者の情報および物件希望者の物件希望条件を受信するステップと、前記出品者端末から不動産物件の出品情報および指定可能な複数の審査機関の情報を受信するステップと、前記物件希望者の前記物件希望条件と適合する前記出品情報を検索し、見つかった前記出品情報を前記希望者端末へ送信するステップと、前記出品情報の出品者が登録した指定可能な審査機関の情報を前記希望者端末へ送信するステップと、前記希望者端末から、審査を希望する前記出品情報および指定した審査機関の情報を受信するステップと、審査に必要な審査情報を前記希望情報管理部に管理されている前記物件希望者の情報および前記希望者端末の少なくとも一方から受け取り、受け取った前記審査情報を前記審査機関端末へ送信するステップと、前記審査機関端末から審査結果を受信するステップと、前記審査結果を少なくとも前記希望者端末へ送信するステップと、を有する。

上記のように構成した仲介システムおよび仲介方法は、物件希望者が、出品者が登録した複数の指定可能な審査機関から自分の望む審査機関を指定でき、利便性が高い。さらに、仲介システムにより審査を進めることで、書類作成の手間を低減させ、かつ審査にかかる時間を低減させることができ、利便性がさらに向上する。

前記仲介システムは、前記出品情報の内覧を申請可能とする情報を前記希望者端末へ送信し、前記希望者端末から内覧を申請する情報を受信する内覧受付部をさらに有し、前記審査受付部は、前記内覧受付部が内覧を申請する情報を前記希望者端末から受信した後、内覧を申請した前記出品情報の審査を促す情報を前記希望者端末へ送信してもよい。これにより、内覧を行っている間に審査を進めることができるため、内覧を行った後、迅速に契約を締結することが可能となり、利便性が高い。

前記希望情報管理部は、物件希望者の情報に含まれる項目を予め設定した換算表に基づいて数値化して査定値を算出し、当該査定値の大きさにより複数の物件希望者を複数のグループに分別し、前記検索実行部は、出品情報を検索可能であるグループの範囲を、査定値の最も大きいグループから段階的に大きい順にグループを追加して選択し、選択したグループに属する物件希望者の物件希望条件が出品情報と適合する場合に、前記希望者端末へ前記出品情報を送信してもよい。これにより、査定値により物件希望者をグループ分けし、査定値の高いグループから段階的に出品情報を送信するため、購入の可能性が高いグループに優先的に出品情報を紹介して迅速かつ適切な商取引を促しつつ、取引の成立性を高めることができる。

前記審査受付部は、前記審査機関端末から審査結果を受信した後、当該審査結果を前記査定値を算出する項目として物件希望者の情報に追加してもよい。これにより、システム上で入手した審査結果を査定値に反映させることができる。このため、肯定的な審査結果が得られた場合、その物件が契約に至らなくても、次の物件の情報を優先的に得ることができ、審査が無駄とならず、かつ取引の成立性を高めることができる。

本実施形態に係る仲介システムの構成を示すブロック図である。 仲介制御部の物理的構成を示すブロック図である。 本実施形態に係る仲介システムの出品情報管理部における処理を説明するためのフローチャートである。 本実施形態に係る仲介システムの希望情報管理部における処理を説明するためのフローチャートである。 本実施形態に係る仲介システムの検索実行部における処理を説明するためのフローチャートである。 本実施形態に係る仲介システムの内覧受付部における処理を説明するためのフローチャートである。 本実施形態に係る仲介システムの審査受付部における処理を説明するためのフローチャートである。

以下、図面を参照して、本発明の実施の形態を説明する。本実施形態に係る仲介システム１０は、インターネットなどの通信ネットワーク２０を介して行われる不動産（土地、建物）物件の取引を仲介するシステムである。物件の取引は、不動産物件の賃貸借契約である。なお、物件の取引は、物件の売買契約であってもよい。

仲介システム１０は、図１に示すように、出品者が使用する複数の出品者端末３０と、物件希望者が使用する複数の希望者端末４０と、取引を仲介する管理者が使用する管理者端末５０と、取引の仲介を制御する仲介制御部７０と、保証金の審査を行う審査機関である複数の審査機関端末６０とを備えている。出品者端末３０、希望者端末４０、管理者端末５０、仲介制御部７０および審査機関端末６０は、通信ネットワーク２０を介して通信可能に接続されている。保証審査を行う審査機関は、銀行などの金融機関や、保証会社である。

出品者端末３０は、不動産物件の賃借を希望する出品者が、出品者の情報、出品情報（物件情報）などを入力し、さらに物件希望者の情報などを受け取る（受信する）ための端末であり、例えばパーソナルコンピュータ、携帯電話やタブレットなどの携帯端末、または専用装置などにより構成される。出品者端末３０は、通信ネットワーク２０上の専用サイト内で登録手続きを行うことで、仲介制御部７０と通信することが可能となる。出品者端末３０は、取引の安全性のため、登録の際に審査されることが好ましい。

出品者端末３０の仲介制御部７０との通信は、登録時に設定されるＩＤおよびパスワードによりログイン可能な専用サイト内で行われる。また、ログインされていない可能性のある出品者端末３０へ仲介制御部７０が通知を行う場合などでは、電子メールにより通知が行われる場合もあり得る。出品者端末３０は、出品者により入力された出品者情報（出品者を特定するための情報）や出品情報等を、通信ネットワーク２０を介して仲介制御部７０へ送信し、かつ物件希望者から内覧を求める情報等を、仲介制御部７０から受信して出品者へ表示する。なお、本実施形態では、一の出品者が一の商品を出品する場合を例として説明するが、実際の仲介システム１０では、複数の出品者により複数の出品がなされて、複数の取引が並行して行われる。図１では、出品者端末３０が便宜上２つとなっているが、数は限定されない。

希望者端末４０は、商品である不動産物件の賃借を希望する物件希望者が、出品情報（物件情報）等を閲覧して、内覧の申請、審査機関への保証審査の申請、賃貸借契約の申請等を行うために使用する端末であり、例えばパーソナルコンピュータ、携帯電話やタブレットなどの携帯型情報端末、または専用装置などにより構成される。希望者端末４０は、通信ネットワーク２０上の専用サイト内で登録手続きを行うことで、仲介制御部７０と通信することが可能となる。希望者端末４０は、取引の安全性のため、登録の際に審査されることが好ましい。

希望者端末４０の仲介制御部７０との通信は、登録時に設定されるＩＤおよびパスワードによりログイン可能な専用サイト内で行われる。また、ログインされていない可能性のある希望者端末４０へ仲介制御部７０が通知を行う場合などでは、電子メールにより通知が行われる場合もあり得る。希望者端末４０は、物件情報等を通信ネットワーク２０を介して仲介制御部７０から受信して物件希望者へ表示し、かつ物件希望者により入力された物件希望者情報（物件希望者を特定するための情報）や物件希望条件（賃借したい物件の条件）を、通信ネットワーク２０を介して仲介制御部７０へ送信し、それらの登録や変更を申請することができる。なお、図１では、希望者端末４０が便宜上３つとなっているが、数は限定されない。

管理者端末５０は、取引の仲介の管理者が操作する端末であり、例えばパーソナルコンピュータ、携帯電話やタブレットなどの携帯型情報端末、または仲介用の専用装置などにより構成される。管理者端末５０は、仲介制御部７０における各プログラムの処理状況を表示したり、管理者が入力することが可能である。管理者端末５０の仲介制御部７０との通信は、仲介制御部７０から付与される管理者用ＩＤおよびパスワードによりログイン可能な管理用サイト内で行われる。また、ログインされていない可能性のある管理者端末５０へ仲介制御部７０が通知を行う場合などでは、電子メールにより通知が行われる場合もあり得る。なお、本実施形態では、管理者端末５０は、仲介制御部７０と別構成として定義されているが、仲介制御部７０に含まれる構成とすることもできる。また、管理者端末５０は、複数設けられてもよく、機能毎に端末が複数に分割されてもよい。

審査機関端末６０は、審査機関が、不動産物件の賃借を希望する物件希望者からの保証審査の申請を受け取り、審査結果を送信するために使用する端末であり、例えばパーソナルコンピュータ、携帯電話やタブレットなどの携帯型情報端末、または専用装置などにより構成される。審査機関端末６０は、通信ネットワーク２０上の専用サイト内で登録手続きを行うことで、仲介制御部７０と通信することが可能となる。審査機関端末６０は、取引の安全性のため、登録の際に審査されることが好ましい。

審査機関端末６０の仲介制御部７０との通信は、登録時に設定されるＩＤおよびパスワードによりログイン可能な専用サイト内で行われる。また、ログインされていない可能性のある審査機関端末６０へ仲介制御部７０が通知を行う場合などでは、電子メールにより通知が行われる場合もあり得る。審査機関端末６０は、不動産物件の賃借を希望する物件希望者からの保証審査の申請を、通信ネットワーク２０を介して仲介制御部７０から受信し、審査結果を、仲介制御部７０へ送信する。なお、本実施形態では、審査機関端末６０は複数存在する。図１では、審査機関端末６０が便宜上３つとなっているが、数は限定されない。

仲介制御部７０は、希望者端末４０、出品者端末３０、管理者端末５０および審査機関端末６０と通信ネットワーク２０を介して通信可能に接続されており、通信ネットワーク２０を介した物件の賃貸借契約の仲介を行うための大容量のサーバ装置やコンピュータである。仲介制御部７０は、ハードウェアの物理的構成として、図２に示すように、記憶装置７１と、処理装置７２と、通信装置７３とを備えている。

記憶装置７１は、例えばＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）、フラッシュメモリ（Ｆｌａｓｈ Ｍｅｍｏｒｙ）等の半導体メモリ素子、または、ハードディスク、光ディスク等である。記憶装置７１は、出品者情報、商品情報、物件希望者情報、プログラム等を、処理の状況に応じて書き込み、または読み出すことができる。

処理装置７２は、例えばＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）、ＭＰＵ（Ｍｉｃｒｏ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）等である。処理装置７２は、記憶装置７１に記憶されているプログラムを、ＲＡＭを作業領域として実行させて演算処理を行い、プログラムに従って通信装置７３や記憶装置７１を作動させて、取引の仲介を通信ネットワーク２０上で実行する。

通信装置７３は、通信ネットワーク２０を介して接続された希望者端末４０、出品者端末３０、管理者端末５０および審査機関端末６０と通信を行うためのインターフェース装置である。通信装置７３は、多数の希望者端末４０、多数の出品者端末３０、多数の審査機関端末６０および管理者端末５０と同時に通信可能である。

取引の仲介を実行する仲介制御部７０は、論理的な構成として、図１に示すように、出品者の情報を管理する出品情報管理部８１と、物件希望者の情報を管理する希望情報管理部８２と、物件希望者の条件に合う物件を検索する検索実行部８３と、物件希望者から内覧の申請を受け付ける内覧受付部８４と、物件希望者からの申請に基づいて保証機関による審査を進める審査受付部８５と、を有している。

次に、仲介制御部７０により行われる処理を説明する。まず、出品者の情報を管理する出品情報管理部８１における処理を、図３に示すフローチャートを参照しつつ説明する。

出品情報管理部８１は、出品者端末３０から出品する物件（商品）の情報を受け付けて、これらの情報を管理（読み出し可能に記憶）する。出品情報管理部８１は、出品者となることを希望する業者や個人が操作する出品者端末３０から、通信ネットワーク２０を介して出品者情報とともに会員登録申請を受け付け、記憶装置７１に保存する（ステップ１０）。出品者情報は、例えば、氏名、住所、電話番号、メールアドレス、職業、指定可能（対応可能）な審査機関、身分証明書のコピー等である。指定可能な審査機関は、出品者が出品する物件について、物件希望者からの要望に基づき、物件希望者の保障審査を行うことが可能な機関である。出品者は、１または複数の審査機関を、出品者情報として登録できる。また、出品情報管理部８１は、出品者端末３０へ、ウェブ上で取引を行うための専用サイトへログインするためのＩＤおよびパスワードの設定を要求し、出品者端末３０が設定するＩＤおよびパスワードを、出品者がログインするための情報として記憶装置７１に保存する（ステップ１１）。

出品者情報が記憶装置７１に保存された後、出品情報管理部８１は、管理者端末５０へ、出品者情報の確認を要求する（ステップ１２）。管理者が管理者端末５０から出品者情報を確認し、必要に応じて出品者に対して情報を確認し、不足する証明書等の書類の追加や情報の修正を行った後、管理者は管理者端末５０から出品情報管理部８１へその情報を送信する。出品情報管理部８１は、この出品者の情報を記憶装置７１に保存し、出品者情報が確定される（ステップ１３）。出品者として登録されることで、出品者は、この後に何度も物件を出品する際に、出品者情報の再入力や再審査が不要となり、利便性が高い。

出品情報管理部８１は、登録されている出品者の出品者端末３０から、新たな物件の出品情報を受信すると（ステップ１４）、記憶装置７１に保存する（ステップ１５）。出品情報は、例えば、金額、カテゴリ（一戸建て、マンション、ワンルーム、土地等）、面積、間取り、築年数、地域、階数、方角、間口、接面道路の種類、接面道路の幅員、地形、地勢等であるが、これらに限定されない。

次に、希望情報管理部８２における処理を、図４に示すフローチャートを参照しつつ説明する。

希望情報管理部８２は、複数の希望者端末４０から物件希望者の情報を受け付けて、これらの情報を管理する。希望情報管理部８２は、さらに、物件希望者の登録情報の各項目を予め設定した換算表に基づいて数値化して査定値を算出し、査定値の大きさにより、物件希望者を、優先順位を付けた複数のグループに分ける。

希望情報管理部８２は、出品されている物件を賃借することを希望する業者や個人が操作する希望者端末４０から、通信ネットワーク２０を介して物件希望者情報とともに会員登録申請を受け付け、記憶装置７１に保存する（ステップ２０）。物件希望者情報は、例えば、一般情報と、グループ分けに使用する数値化情報と、賃借したい物件の条件を表す情報（物件希望条件情報）を含む。一般情報は、氏名、住所、電話番号、メールアドレス、身分証明書のコピー等である。数値化情報は、例えば、賃借時期、職種（自営業、会社員）、職業、勤務先情報、収入証明書、審査機関の審査を既に通っているか否か等である。数値化情報は、保証審査のために審査機関へ送信する審査用情報を含んでいる。審査用情報は、例えば、職種（自営業、会社員）、職業、勤務先情報、収入証明書等である。数値化情報は、取引において他者に対して優位性を示すことができる情報である。数値化情報は、取引において優位な条件ほど高い数値となるように各項目が数値化され、合計された数値が信頼度を表す査定値となる。一般情報は、会員登録時に希望者端末４０から受け付ける。数値化情報は、会員登録時に一般情報と一緒に受け付けてもよいが、初めて保証審査を申請する際に、希望者端末４０から受け付けてもよい。したがって、数値化情報は、初めて保証審査を申請するまでは、希望情報管理部８２で管理されなくてもよい。

物件希望条件情報は、出品情報と比較する情報であるため、出品情報に含まれる情報であることが好ましく、例えば、金額、カテゴリ（一戸建て、マンション、ワンルーム、土地等）、面積、間取り、築年数、地域、階数、方角、間口、接面道路の種類、接面道路の幅員、地形、地勢等から選択される。なお、上述した一般情報、数値化情報および物件希望条件情報は、一部が重複することも有り得る。なお、物件希望条件情報は、登録されて記憶装置７１に保存される情報でなくてもよい。したがって、物件希望条件情報は、例えば、物件をリアルタイムで検索する際の検索条件として、少なくとも一部が希望者端末４０から入力（希望者端末４０の画面から選択）されて、希望情報管理部８２へ送信される情報であってもよい。

物件希望者情報が記憶装置７１に保存された後、希望情報管理部８２は、管理者端末５０へ、物件希望者情報の確認を要求する（ステップ２１）。管理者が管理者端末５０から物件希望者情報を確認し、必要に応じて物件希望者に対して情報を確認し、不足する証明書等の書類の追加や情報の修正を行った後、管理者は管理者端末５０から希望情報管理部８２へその情報を送信する。希望情報管理部８２は、この物件希望者の情報を記憶装置７１に保存し、物件希望者情報が確定される（ステップ２２）。また、希望情報管理部８２は、希望者端末４０へ、ウェブ上で取引を行うための専用サイトへログインするためのＩＤおよびパスワードの設定を要求し、希望者端末４０が設定するＩＤおよびパスワードを、物件希望者がログインするための情報として記憶装置７１に保存する（ステップ２３）。物件希望者会員として登録されることで、物件希望者会員は、物件希望者情報の再入力や再審査が不要となり、利便性が向上する。

また、希望情報管理部８２は、数値化情報を数値化する（ステップ２４）。数値化情報の数値化は、予め設定される換算表を記憶装置７１から読み込んで参照して、自動で行われる。換算表の一例を、表１に示す。換算表の点数は、取引において優位な条件（出品者に取って望ましい条件）を満たすほど、数値が高くなるように設定されている。例えば、保証審査に関しては、以前に別物件について審査されて審査が肯定的であった場合は、審査が否定的であった場合や、審査されていない場合よりも、点数が高い。また、以前に別物件について審査されて審査が否定的であった場合は、審査が肯定的であった場合や、審査されていない場合よりも、点数が低い。賃借時期に関しては、直ぐに賃借したい場合の方が、そうでない場合よりも点数が高い。借入に関しては、借入がある場合には、点数がマイナスとなる。年収に関しては、年収が高いほど点数が高い。なお、表１は、一部の査定項目の例であるが、表１にはない他の項目に関しても、条件によって予め点数が設定される。なお、換算表は、商品（物件）に応じて変化するように設定することも可能である。設定の変更は、管理者端末５０から入力して、変更要求を仲介制御部７０へ送ることで、仲介制御部７０にて実行される。

表２には、表１の換算表を利用して、物件希望者Ａ〜Ｄの査定値を算出した例である。表２に示すように、希望情報管理部８２は、数値化情報および換算表から、各物件希望者の合計点数（査定値）を算出できる。なお、査定情報が登録されていない項目は、記憶装置７１に予め設定された値とすることができ、一例として、０点とすることができる。

更に、希望情報管理部８２は、表３に示すように、予め設定されるグループ分けの境界値を記憶装置７１から読み込み、各物件希望者の査定値から、グループ分けを行う（ステップ２５）。表３の境界値によれば、査定値が５０点以上の物件希望者Ｂはプレミア会員となり、査定値が５０点未満であって３０点以上である物件希望者Ｄはゴールド会員となり、査定値が３０点未満である物件希望者Ａおよび購入希望者Ｃはシルバー会員となる。なお、換算表を、上述したように商品（物件）に応じて変化するように設定した場合には、各物件希望者が属するグループは、商品毎に異なる可能性がある。また、グループ分けは、１グループに１人のみが属するようにしてもよい。この場合、グループは、物件希望者の数だけ存在することになる。なお、査定値は、商品（物件）に応じて変化する可能がある。

物件希望者は、希望者端末４０から専用サイトへログインし、希望情報管理部８２にて管理されている物件希望者情報、数値化情報および物件希望条件情報を、修正することができる。特に、物件希望条件情報を変更することで、賃借したい条件を変更しながら物件をリアルタイムで検索することが可能である。

次に、検索実行部８３における処理を、図５に示すフローチャートを参照しつつ説明する。

検索実行部８３は、図５に示すように、記憶装置７１に保存された出品情報および物件希望条件情報を読み込み（ステップ３０）、各々の出品情報について、閲覧可能とするグループを選択する（ステップ３１）。出品者から新たな物件が出品された後、新たな出品情報を閲覧可能とするグループは、最も査定値の高いプレミアムグループである。次に、検索実行部８３は、プレミアムグループに属する物件希望者の中から、物件希望条件情報が出品情報と適する物件希望者を選択し（ステップ３２）、選択された物件希望者の希望者端末４０に出品情報を閲覧可能に送信する（ステップ３３）。

検索実行部８３は、新たな出品情報がプレミアグループへ閲覧可能に登録された後、予め設定された条件を満たすと（例えば、所定時間が経過すると（ステップ３５））、次に査定値が高いグループがあるかを判別し（ステップ３６）、次に査定値が高いゴールドグループを、この出品情報を閲覧可能なグループに追加する（ステップ３７）。この後、検索実行部８３は、プレミアムグループおよびゴールドグループに属する物件希望者から、物件希望条件情報が出品情報と適する物件希望者を選択し（ステップ３２）、選択された物件希望者の希望者端末４０に出品情報を閲覧可能に送信する（ステップ３３）。検索実行部８３は、更に、新たな出品情報がゴールドグループへ閲覧可能に登録された後、予め設定された所定時間経過が経過すると（ステップ３５）、次に査定値が高いグループがあるかを判別し（ステップ３６）、次に査定値が高いシルバーグループを、この出品情報を閲覧可能なグループに追加する（ステップ３７）。この後、検索実行部８３は、プレミアムグループ、ゴールドグループおよびシルバーグループに属する物件希望者から、物件希望条件情報が出品情報と適する物件希望者を選択し（ステップ３２）、選択された物件希望者の希望者端末４０に出品情報を送信する（ステップ３３）。なお、送信するグループの範囲を広げるタイミングを決定する条件は、送信を開始した後から所定時間経過後と定義するのではなく、設定可能であれば、どのような条件であってもよい。例えば、情報を送信中のグループに、紹介の申請が可能な物件希望者が一人もいなくなった場合、または所定の人数以下となった場合に、その下位のグループへ送信を開始してもよい。

なお、検索実行部８３は、物件希望者の希望者端末４０によるリアルタイムでの検索行為に対して、検索結果を送信してもよい。この場合、検索実行部８３は、検索条件（物件希望条件）と適合する出品情報を、この物件希望者が属するグループが閲覧可能な複数の出品情報から検索して選択する。この後、検索実行部８３は、条件を満たした出品情報を、希望者端末４０に閲覧可能に送信する。

次に、内覧受付部８４における処理を、図６に示すフローチャートを参照しつつ説明する。

内覧受付部８４は、検索実行部８３による希望者端末４０への出品情報の送信に伴って、内覧の予約を受け付ける旨の情報を、希望者端末４０に送信し、物件希望者が内覧の予約を選択できるように、希望者端末４０に表示させる（ステップ４０）。内覧の予約を受け付ける旨の情報は、内覧の予約を選択可能とする情報（例えば、チェックボックス）と、少なくとも１つの内覧候補日を選択可能な情報（例えば、候補日および時刻を選択可能なカレンダー）である。

検索実行部８３から出品情報を送信された物件希望者は、物件に興味がある場合、希望者端末４０からその物件の内覧の予約を選択して申請できる。希望者端末４０において内覧の予約が選択されると、内覧受付部８４は、希望者端末４０からその情報を受け取る（ステップ４１）。

内覧受付部８４は、希望者端末４０から内覧を予約する情報を受け取ると、予約があった旨および内覧候補日の情報を、出品者端末３０へ送信する（ステップ４２）。内覧受付部８４は、出品者端末３０から、内覧日が出品者の予定と合わず確定できなかった旨および内覧可能な他の日時の情報を受け取ると、その情報を希望者端末４０および管理者端末５０へ送信する（ステップ４４）。この後、内覧可能日が確定するまで、ステップ４１〜４４を繰り返す。内覧受付部８４は、出品者端末３０から、内覧日および時刻等を確定する情報を受け取ると（ステップ４３）、その情報を出品者端末３０、希望者端末４０および管理者端末５０へ送信する（ステップ４５）。これにより、内覧受付部８４による処理が完了する。

なお、検索実行部８３は、内覧の予約の申請のみを希望者端末４０から受け付けてもよい。この場合、内覧受付部８４は、内覧の予約の申請があったことを出品者端末３０へ送信し、物件希望者の情報の少なくとも一部（例えば、氏名、電子メールアドレス、電話番号等）を、出品者端末３０へ送信し、出品者の情報を、希望者端末４０へ送信する。これにより、出品者および物件希望者の間で、内覧日時の設定を、電子メール、電話等の他の方法で行うことができる。

次に、審査受付部８５における処理を、図７に示すフローチャートを参照しつつ説明する。

審査受付部８５は、内覧の予約を受け付けた後（または内覧の予約が確定した後）に、保証審査を提案する内容の情報を、希望者端末４０に送信し、物件希望者が審査の申請を選択できるように、希望者端末４０に表示させる（ステップ５０）。審査受付部８５は、審査を申請する情報を希望者端末４０から受け取ると（ステップ５１）、記憶装置７１から出品者情報の指定可能な審査機関を取得する（ステップ５２）。次に、審査受付部８５は、指定可能な複数の審査機関から１つの審査機関を物件希望者が選択できるように、希望者端末４０に送信してチェックボックス等を表示させる（ステップ５３）。さらに、審査受付部８５は、審査の申請を希望者端末４０から受け取ると、審査に必要な審査情報の登録の有無を判別する（ステップ５４）。審査情報が登録されていない場合には、審査情報の登録を希望者端末４０へ要求し、希望者端末４０に表示させる（ステップ５５）。このとき、数値化情報の審査情報以外の情報も登録されていない場合には、審査情報とともに、数値化情報の審査情報以外の情報の登録を要求、または促すことができる。なお、既に審査情報が登録されている場合には、検索実行部８３は、審査情報の登録を要求しない。または、既に審査情報が登録されている場合であっても、数値化情報の審査情報以外の情報が登録されていない場合には、数値化情報の審査情報以外の情報の登録を要求、または促すこともできる。

審査受付部８５は、希望者端末４０から、指定された審査機関の情報および審査情報を受け取る（ステップ５６）。なお、審査情報が既に登録されている場合には、審査受付部８５は、審査情報を、記憶装置７１から受け取ることができる。次に、審査受付部８５は、指定された審査機関端末６０へ、物件情報、物件希望者の一般情報および審査情報を送信して表示させる（ステップ５７）。

審査受付部８５は、審査機関端末６０から、審査結果を受信する（ステップ５８）。審査受付部８５は、審査結果に基づいて、査定値を算出するための査定情報の「保証審査」の項目を更新する（ステップ５９）。これにより、今後、別の物件の賃貸借契約を検討する際に、新たな査定値が反映される。したがって、肯定的な審査結果を得た場合には、この物件が契約に至らない場合、他の物件を有利に探すことができ、審査が無駄とならない。審査受付部８５は、審査結果が肯定的かを判別し（ステップ６０）、審査結果が肯定的である場合、その旨を知らせる情報を、出品者端末３０、希望者端末４０および管理者端末５０に送信して表示させる（ステップ６１）。審査結果が否定的である場合、その旨を知らせる情報と、本出品者による本物件の仲介処理が終了する旨を、出品者端末３０、希望者端末４０および管理者端末５０に送信して表示させ（ステップ６２）、仲介処理を終了する。なお、審査結果が否定的であった出品者は、この後、他の物件を検索可能である。審査結果が肯定的である場合、審査受付部８５は、賃貸借契約を正式に締結することを選択できるように、希望者端末４０に表示させる（ステップ６３）。審査受付部８５は、賃貸借契約を正式に締結するとの情報を希望者端末４０から受け取ると、その旨の情報を、出品者端末３０、希望者端末４０、管理者端末５０および指定された審査機関端末６０に送信して表示させる（ステップ６４）。さらに、審査受付部８５は、その物件について内覧や審査を申請した他の物件希望者の希望者端末４０に、取引が成立したことを通知し（ステップ６５）、この物件を閲覧不能とする。これにより、仲介システム１０による１つの物件に関する取引の仲介が終了する。この後、出品者、物件希望者および審査機関により、正式な契約がなされることになる。なお、審査受付部８５は、賃貸借契約を正式に締結することを示す情報を、出品者端末３０から受け付けることもできる。すなわち、内覧後にシステムを介さずに賃貸借契約がなされた場合等に、希望者端末４０からではなく、出品者端末３０から受け付けることができる。また、審査受付部８５は、当然に、賃貸借契約を正式に締結することを示す情報を、電子メールや電話等で情報を受け取った管理者の管理者端末５０から受け付けることもできる。

なお、１つの出品情報を紹介する物件希望者の数は、１人に限定されず、取引が成立するまでは、内覧受付部８４は、別の希望者端末４０から出品情報の内覧を求める申請があった場合に、この申請を受け付ける。取引が成立すると、出品情報が取り下げられるため、例えば、ゴールドグループやシルバーグループの物件希望者が出品情報を閲覧可能となる前に、取引が成立してしまう可能性がある。

以上のように、本実施形態に係る仲介システム１０は、不動産物件を出品する出品者の出品者端末３０、不動産物件の賃借（または購入）を希望する物件希望者の希望者端末４０、および物件希望者の審査を行う複数の審査機関の審査機関端末６０と通信ネットワーク２０で接続されて不動産物件に関する取引の仲介を行う仲介制御部７０を有する仲介システム１０であって、希望者端末４０から物件希望者の情報および物件の希望条件の情報を受け付けて管理する希望情報管理部８２と、出品者端末３０から不動産物件の出品情報および指定可能な複数の審査機関の情報を受け付けて管理する出品情報管理部８１と、物件希望者の物件希望条件と適合する出品情報を検索し、見つかった出品情報を希望者端末４０へ送信する検索実行部８３と、出品情報の出品者が登録した指定可能な審査機関の情報を希望者端末４０へ送信し、かつ希望者端末４０から、審査を希望する出品情報および指定した審査機関の情報を受け付け、審査に必要な審査情報を希望情報管理部８２に管理されている物件希望者の情報および希望者端末４０の少なくとも一方から受け取り、受け取った審査情報を審査機関端末６０へ送信し、審査機関端末６０から審査結果を受信し、審査結果を少なくとも希望者端末４０へ送信する審査受付部８５と、を有する。

上記のように構成した仲介システム１０は、物件希望者が、出品者が登録した複数の指定可能な審査機関から自分の望む審査機関を指定でき、利便性が高い。さらに、仲介システム１０により審査を進めることで、書類作成の手間を低減させ、かつ審査にかかる時間を低減させることができ、利便性がさらに向上する。特に、取引が賃貸借契約の場合、種々の条件が絡むために正式な契約が早い順と必ずしもならない不動産売買契約と異なり、審査が通れば申込みが早い順で正式に契約の締結が可能であるため、迅速かつ健全な契約の締結が促され、賃貸借契約をシステム化する利点が非常に高い。

また、仲介システム１０は、出品情報の内覧を申請可能とする情報を希望者端末４０へ送信し、希望者端末４０から内覧を申請する情報を受け付ける内覧受付部８４をさらに有し、審査受付部８５は、内覧受付部８４が内覧を申請する情報を希望者端末４０から受け付けた後、内覧を申請した出品情報の審査を促す情報を希望者端末４０へ送信する。これにより、内覧を行っている間に審査を進めることができるため、内覧を行った後、迅速に契約を締結することが可能となり、利便性が高い。

また、希望情報管理部８２は、物件希望者の情報に含まれる項目を予め設定した換算表に基づいて数値化して査定値を算出し、当該査定値の大きさにより複数の物件希望者を複数のグループに分別し、検索実行部８３は、出品情報を検索可能であるグループの範囲を、査定値の最も大きいグループから段階的に大きい順にグループを追加して選択し、選択したグループに属する物件希望者の物件希望条件が出品情報と適合する場合に、希望者端末４０へ出品情報を送信する。これにより、査定値により物件希望者をグループ分けし、査定値の高いグループから段階的に出品情報を送信するため、購入の可能性が高いグループに優先的に出品情報を紹介して迅速かつ適切な商取引を促しつつ、取引の成立性を高めることができる。

また、審査受付部８５は、審査機関端末６０から審査結果を受信した後、当該審査結果を査定値を算出する項目として物件希望者の情報に追加する。これにより、システム上で入手した審査結果を査定値に反映させることができる。このため、肯定的な審査結果が得られた場合、その物件が契約に至らなくても、次の物件の情報を優先的に得ることができ、審査が無駄とならず、かつ取引の成立性を高めることができる。

なお、本発明は、上述した実施形態のみに限定されるものではなく、本発明の技術的思想内において当業者により種々変更が可能である。例えば、不動産物件の取引は、賃貸借契約ではなく、売買契約であってもよい。売買契約である場合、審査機関による審査は、保障金の審査ではなく、ローンの審査である。売買契約の場合、出品情報および物件希望条件情報は、例えば、金額、カテゴリ（一戸建て、マンション、ワンルーム、土地、棟売りマンション、棟売りアパート、ビル等）、面積、間取り、築年数、地域、階数、方角、間口、接面道路の種類、接面道路の幅員、地形、地勢、物件の公開状況（通信ネットワーク２０において限定的にしか公開できない未公開物件、通信ネットワーク２０において限定せずに公開可能な公開物件）等であるが、これらに限定されない。売買契約の場合、数値化情報は、資金の種類（現金、借入金）、所有している現金の額、借入する場合の銀行の審査が済んでいるか否か、他の借入があるか否か、購入時期、職種（自営業、会社員）、職業、勤務先情報、収入証明書、購入後のリフォーム会社が決まっているか否か、購入後の管理会社が決まっているか否か等であるが、これらに限定されない。

また、出品できる商品は、取引が可能であれば不動産物件に限定されず、例えば、中古車、宝飾品、家具等の商品や、改築工事、内装工事等のサービス商品であってもよい。

また、出品者端末３０、希望者端末４０、管理者端末５０および審査機関端末６０へ情報を送信する方法は、電子的な方法であれば専用サイトによる送信に限定されず、例えば電子メールであってもよい。

また、上述の実施形態では、グループの数は３つであるが、グループの数は限定されない。グループは、物件希望者の数だけあってもよく、この場合、各グループに１人の物件希望者が存在する。

１０ 仲介システム、
２０ 通信ネットワーク、
３０ 出品者端末、
４０ 希望者端末、
５０ 管理者端末、
６０ 審査機関端末、
７０ 仲介制御部、
７１ 記憶装置、
７２ 処理装置、
７３ 通信装置、
８１ 出品情報管理部、
８２ 希望情報管理部、
８３ 検索実行部、
８４ 内覧受付部、
８５ 審査受付部。

Claims (5)

1. 不動産物件を出品する出品者の出品者端末、不動産物件の賃借または購入を希望する物件希望者の希望者端末、および前記物件希望者の審査を行う複数の審査機関の審査機関端末と通信ネットワークで接続されて不動産物件に関する取引の仲介を行う仲介制御部を有する仲介システムであって、
   前記希望者端末から物件希望者の情報および物件の希望条件の情報を受信して管理する希望情報管理部と、
   前記出品者端末から不動産物件の出品情報および指定可能な複数の審査機関の情報を受信して管理する出品情報管理部と、
   前記物件希望者の物件希望条件と適合する前記出品情報を検索し、見つかった前記出品情報を前記希望者端末へ送信する検索実行部と、
   前記出品情報の出品者が登録した指定可能な審査機関の情報を前記希望者端末へ送信し、かつ前記希望者端末から、審査を希望する前記出品情報および指定した審査機関の情報を受信し、審査に必要な審査情報を前記希望情報管理部に管理されている前記物件希望者の情報および前記希望者端末の少なくとも一方から受け取り、受け取った前記審査情報を前記審査機関端末へ送信し、前記審査機関端末から審査結果を受信し、審査結果を少なくとも前記希望者端末へ送信する審査受付部と、を有する仲介システム。
2. 前記出品情報の内覧を申請可能とする情報を前記希望者端末へ送信し、前記希望者端末から内覧を申請する情報を受信する内覧受付部をさらに有し、
   前記審査受付部は、前記内覧受付部が内覧を申請する情報を前記希望者端末から受信した後、内覧を申請した前記出品情報の審査を促す情報を前記希望者端末へ送信する請求項１に記載の仲介システム。
3. 前記希望情報管理部は、物件希望者の情報に含まれる項目を予め設定した換算表に基づいて数値化して査定値を算出し、当該査定値の大きさにより複数の物件希望者を複数のグループに分別し、
   前記検索実行部は、出品情報を検索可能であるグループの範囲を、査定値の最も大きいグループから段階的に大きい順にグループを追加して選択し、選択したグループに属する物件希望者の物件希望条件が出品情報と適合する場合に、前記希望者端末へ前記出品情報を送信する請求項１または２に記載の仲介システム。
4. 前記審査受付部は、前記審査機関端末から審査結果を受信した後、当該審査結果を前記査定値を算出する項目として物件希望者の情報に追加する請求項１〜３のいずれか１項に記載の仲介システム。
5. 不動産物件を出品する出品者の出品者端末、不動産物件の賃借または購入を希望する物件希望者の希望者端末、および前記物件希望者の審査を行う複数の審査機関の審査機関端末と通信ネットワークで接続されて不動産物件に関する取引の仲介を行う仲介制御部により実行される仲介方法であって、
   前記希望者端末から物件希望者の情報および物件希望者の物件希望条件を受信するステップと、
   前記出品者端末から不動産物件の出品情報および指定可能な複数の審査機関の情報を受信するステップと、
   前記物件希望者の前記物件希望条件と適合する前記出品情報を検索し、見つかった前記出品情報を前記希望者端末へ送信するステップと、
   前記出品情報の出品者が登録した指定可能な審査機関の情報を前記希望者端末へ送信するステップと、
   前記希望者端末から、審査を希望する前記出品情報および指定した審査機関の情報を受信するステップと、
   審査に必要な審査情報を前記希望情報管理部に管理されている前記物件希望者の情報および前記希望者端末の少なくとも一方から受け取り、受け取った前記審査情報を前記審査機関端末へ送信するステップと、
   前記審査機関端末から審査結果を受信するステップと、
   前記審査結果を少なくとも前記希望者端末へ送信するステップと、を有する仲介方法。