JP2008158798A - オークション装置、方法及びコンピュータプログラム - Google Patents

Abstract

【課題】いわゆる指名競争入札方式によるインターネットオークションにより、物件の賃貸ないしは売買契約において仲介業者を排すると共に、物件のオーナーの希望に沿うよう入札者を制限すること、並びに、入札者に物件を内見する機会を与え、入居者及びオーナー双方が納得のいく契約を結ぶことができる装置。
【解決手段】ユーザ端末と、オーナー端末とネットワークを介して通信可能に構成され、上記ユーザ端末から物件の内見申請を受信すると、上記オーナー端末に対して上記内見申請があった旨と共にユーザ情報を送信し、上記オーナー端末から内見許否情報を受信する。内見を許可されたユーザが上記物件を内見した結果に基づき、上記オーナーが判断した、当該ユーザによる入札許否情報を記憶し、当該記憶した入札許否情報を参照して当該物件に対して当該ユーザの入札が許可されている場合にのみ上記ユーザ端末からの入札申込を受け付けるオークション装置。
【選択図】図１

Description

本発明は、インターネットを介したオークションにより、アパート、マンション、戸建て等の住居や、店舗、事務所等の不動産の賃貸借ないしは売買の取引を処理する技術に関する。

従来、不動産の物件に関する取引は、専ら仲介業者を介して行われるのが通例である。それは、物件の入居者を見つけるには広告やチラシ等の宣伝が必要であって、これらには多大な労力と時間がかかるため、専門の業者等でなければ、これらのことを行うのが困難だったからである。
しかしながら、このように仲介業者を介したやり取りでは、仲介業者に仲介手数料を支払うので、経済的に負担が大きい。
一方で、仲介業者を介さないでこのような取引を行うときは、入居を希望する人が、オーナーにとって好ましくない場合であっても、オーナーは逐一これに対応しなければならず面倒である。

この点、仲介業者を排して、物件の売買及び賃貸借の流通の簡略化を図ると共に、効率よく取引等を行うことができるシステムであって、不動産の未契約物件のデータの登録を受け付け、前記データをインターネットのウェブページ上に複数のクライアント端末から閲覧可能に掲載するサービスを提供するためのサーバーを備え、前記ウェブページ上に掲載されたデータ内には前記不動産の売買又は賃貸借希望者の連絡先を含み、物件の売買等を希望する者同志、あるいは賃貸借人同志が仲介業者を通さず、お互いが直接交渉ができるようにしたことを特徴とする不動産流通支援システムが提案されている（特許文献１参照）。

また、インターネット上に作成された入札用サイトと各種データベース等を管理するサーバーとを利用する賃貸物件入札システムであって、前記入札用サイトに出品する賃貸物件について、個々の物件情報と出品者情報とをデータベース上に登録し、登録された出品物件情報を前記入札用サイト上で一定期間公開し、前記入札用サイト上には、入札希望者が自身の情報を入力する入札者情報入力部と、公開されている各出品物件別に希望の賃借料を入力する入札額入力部とが設けられ、これら両入力部で入力された入札者情報と入札額とを管理する出品物件管理データベース上に於いて、前記一定期間中の出品物件に対する最高入札額とその入札者情報とが検索され、その検索結果が出力されるシステムが提案されている（特許文献２参照）。

特開２００２−３７３１９８号公報 特開２００３−１７８１２６号公報

しかしながら、特許文献１記載の技術では、入居を希望する者が次々に物件のオーナーに交渉を申し込むことになるので、オーナーとしては、希望に沿わない者も含め、逐一対応しなければならず面倒である。

また、特許文献２記載の技術では、入居者側は、物件の詳細をインターネット上のＷｅｂページにおいて閲覧できるに過ぎず、十分に物件を把握することができないし、一般競争入札方式のように単に賃料が高い人が落札してしまうようにすると、物件のオーナーである出品者は入札者を選別できず、希望に沿った人に入居してもらえるか分からないという問題を有している。

そこで、本発明は、物件の賃貸ないしは売買契約を、インターネットオークションにより実現することで仲介業者を排する。
また、一般競争入札方式ではなく、いわゆる指名競争入札方式によることで入札者を制限し、入札者を物件のオーナーの希望に沿ったものとする一方、当該入札者からは最高額の入札を行った者を落札者として決定することでオークションの公平性を担保する。
さらに、入札を考える者に対して実際に物件を内見する機会を与えることにより、入居者及びオーナーの双方が納得のいく契約を結ぶことができることを目的とする。

上記目的を達成するため、本発明の一の観点に係るオークション装置は、オークションに参加するユーザが利用するユーザ端末と、当該オークションに物件を出品するオーナーが利用するオーナー端末とネットワークを介して通信可能に構成され、当該物件のオークションを実行する装置であって、上記ユーザに関するユーザ情報を、当該ユーザを識別するユーザ識別情報と関連付けて記憶するユーザ情報記憶手段と、上記ユーザ端末から、上記ユーザ識別情報、及び上記物件を識別する物件識別情報と共に、上記ユーザによる物件の内見申請を受信する内見申請受信手段と、上記受信したユーザ識別情報に基づき、上記ユーザ情報記憶手段を参照して、当該ユーザ識別情報と関連付けて記憶されているユーザ情報を抽出するユーザ情報抽出手段と、上記オーナー端末に対して、上記内見申請があった旨を、上記物件識別情報及び上記抽出したユーザ情報と共に送信するユーザ情報送信手段と、上記オーナー端末により上記ユーザ情報を受信したオーナーの、上記内見申請に対する許否を示す内見許否情報を、上記ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に上記オーナー端末から受信する内見許否情報受信手段と、上記ユーザ端末に対して、上記受信した内見許否情報、ユーザ識別情報、及び物件識別情報を送信する内見許否情報送信手段と、上記内見許否情報において内見を許可されたユーザが上記物件を内見した結果に基づき、上記オーナーが判断した、当該ユーザによる入札の許否を示す入札許否情報を、上記オーナー端末から、上記ユーザ識別情報及び上記物件識別情報と共に受信する入札許否情報受信手段と、上記受信した入札許否情報、ユーザ識別情報及び物件識別情報を互いに関連付けて記憶する入札許否情報記憶手段と、上記ユーザ端末から、ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に、上記物件に対する入札申込を受信する入札申込受信手段と、上記受信したユーザ識別情報及び物件識別情報に基づき、上記入札許否情報記憶手段を参照して、当該物件に対して当該ユーザの入札が許可されている場合にのみ入札申込を受け付ける入札受付手段とを有することを特徴とする。
物件とは、アパート、マンション、戸建て等の住居や、店舗、事務所等をいう。
また、内見とは、物件の下見をいう。

また、本発明の別の観点に係るオークション装置は、オークションに参加するユーザが利用するユーザ端末と、当該オークションに物件を出品するオーナーが利用するオーナー端末とネットワークを介して通信可能に構成され、物件のオークションを実行する装置であって、上記ユーザに関するユーザ情報、当該ユーザを識別するユーザ識別情報、及び上記物件ごとに予め設定された内見の許否条件に相当する情報を互いに関連付けて記憶する第二のユーザ情報記憶手段と、上記許否条件を、上記物件識別情報ごとに記憶する許否条件記憶手段と、上記ユーザ端末から、上記ユーザ識別情報、及び上記物件を識別する物件識別情報と共に、上記ユーザによる物件の内見申請を受信する第二の内見申請受信手段と、上記受信したユーザ識別情報に基づき、上記第二のユーザ情報記憶手段を参照して、当該ユーザ識別情報と関連付けて記憶されているユーザ情報を抽出する第二のユーザ情報抽出手段と、上記受信した物件識別情報に基づき、上記許否条件記憶手段を参照して、当該物件識別情報に係る許否条件を抽出する許否条件抽出手段と、上記抽出したユーザ情報と、上記抽出した許否条件とを照合し、上記ユーザ情報が上記許否条件を満たす場合に、当該ユーザに対して内見を許可する内見許否判定手段と、上記ユーザ端末に対して、上記内見許否判定手段により判定された内見許否情報、ユーザ識別情報、及び物件識別情報を送信する第二の内見許否情報送信手段と、上記内見許否情報において内見を許可されたユーザが上記物件を内見した結果に基づき、上記オーナーが判断した、当該ユーザによる入札の許否を示す入札許否情報を、上記オーナー端末から、上記ユーザ識別情報及び上記物件識別情報と共に受信する第二の入札許否情報受信手段と、上記受信した入札許否情報、ユーザ識別情報、及び物件識別情報を互いに関連付けて記憶する第二の入札許否情報記憶手段と、上記ユーザ端末から、ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に、物件に対する入札申込を受信する第二の入札申込受信手段と、上記受信したユーザ識別情報及び物件識別情報に基づき、上記第二の入札許否情報記憶手段を参照して、当該物件に対して当該ユーザの入札が許可されている場合にのみ入札申込を受け付ける第二の入札受付手段とを有することを特徴とする。

また、上記オークション装置は、上記入札受付手段又は上記第二の入札受付手段により入札申込を受け付けたユーザの中から最高額の入札者を、入札対象物件の落札者として決定してオークションを終了する入札終了手段とを有するものとしてもよい。

また、上記入札終了手段は、上記入札受付手段又は上記第二の入札受付手段により受け付けた入札価格が、予め設定された希望落札価格を超えるときに、当該入札の申込者であるユーザを落札者として決定してオークションを終了するものとしてもよい。

また、本発明の別の観点に係るオークション方法は、オークションに参加するユーザが利用するユーザ端末と、当該オークションに物件を出品するオーナーが利用するオーナー端末とネットワークを介して通信可能に構成され、上記ユーザに関するユーザ情報を、当該ユーザを識別するユーザ識別情報と関連付けて記憶するユーザ情報記憶手段を有するコンピュータにより実行される方法であって、上記コンピュータが、上記ユーザ端末から、上記ユーザ識別情報、及び上記物件を識別する物件識別情報と共に、上記ユーザによる物件の内見申請を受信する処理と、上記受信したユーザ識別情報に基づき、上記ユーザ情報記憶手段を参照して、当該ユーザ識別情報と関連付けて記憶されているユーザ情報を抽出する処理と、上記オーナー端末に対して、上記内見申請があった旨を、上記物件識別情報及び上記抽出したユーザ情報と共に送信する処理と、上記オーナー端末により上記ユーザ情報を受信したオーナーの、上記内見申請に対する許否を示す内見許否情報を、上記ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に上記オーナー端末から受信する処理と、上記ユーザ端末に対して、上記受信した内見許否情報、ユーザ識別情報、及び物件識別情報を送信する処理と、上記内見許否情報において内見を許可されたユーザが上記物件を内見した結果に基づき、上記オーナーが判断した、当該ユーザによる入札の許否を示す入札許否情報を、上記オーナー端末から、上記ユーザ識別情報及び上記物件識別情報と共に受信する処理と、上記受信した入札許否情報、ユーザ識別情報及び物件識別情報を互いに関連付けて入札許否情報記憶手段に記憶する処理と、上記ユーザ端末から、ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に、上記物件に対する入札申込を受信する処理と、上記受信したユーザ識別情報及び物件識別情報に基づき、上記入札許否情報記憶手段を参照して、当該物件に対して当該ユーザの入札が許可されている場合にのみ入札申込を受け付ける処理とを実行することを特徴とする。

また、本発明の別の観点に係るコンピュータプログラムは、オークションに参加するユーザが利用するユーザ端末と、当該オークションに物件を出品するオーナーが利用するオーナー端末とネットワークを介して通信可能に構成され、上記ユーザに関するユーザ情報を、当該ユーザを識別するユーザ識別情報と関連付けて記憶するユーザ情報記憶手段を有するコンピュータを、上記物件のオークションを実行するオークション装置として機能させるためのコンピュータプログラムであって、上記コンピュータに対して、上記ユーザ端末から、上記ユーザ識別情報、及び上記物件を識別する物件識別情報と共に、上記ユーザによる物件の内見申請を受信する処理と、上記受信したユーザ識別情報に基づき、上記ユーザ情報記憶手段を参照して、当該ユーザ識別情報と関連付けて記憶されているユーザ情報を抽出する処理と、上記オーナー端末に対して、上記内見申請があった旨を、上記物件識別情報及び上記抽出したユーザ情報と共に送信する処理と、上記オーナー端末により上記ユーザ情報を受信したオーナーの、上記内見申請に対する許否を示す内見許否情報を、上記ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に上記オーナー端末から受信する処理と、上記ユーザ端末に対して、上記受信した内見許否情報、ユーザ識別情報、及び物件識別情報を送信する処理と、上記内見許否情報において内見を許可されたユーザが上記物件を内見した結果に基づき、上記オーナーが判断した、当該ユーザによる入札の許否を示す入札許否情報を、上記オーナー端末から、上記ユーザ識別情報及び上記物件識別情報と共に受信する処理と、上記受信した入札許否情報、ユーザ識別情報及び物件識別情報を互いに関連付けて入札許否情報記憶手段に記憶する処理と、上記ユーザ端末から、ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に、上記物件に対する入札申込を受信する処理と、上記受信したユーザ識別情報及び物件識別情報に基づき、上記入札許否情報記憶手段を参照して、当該物件に対して当該ユーザの入札が許可されている場合にのみ入札申込を受け付ける処理とを実行させる。

本発明によれば、独自の宣伝手段等を有しない物件のオーナー等であっても、仲介業者なくして入居者を募集することができる。
また、一般競争入札方式ではなく、いわゆる指名競争入札方式によることで、入札者を制限して入札者を物件のオーナーの希望に沿ったものとすることができる一方、当該入札者からは最高額の入札を行った者を落札者として決定することでオークションの公平性を担保することができる。
また、入居者側としては、内見等により十分に物件を確認してから、入札することができるため、物件のオーナー側と入居者側の双方にとって納得のいく賃貸ないしは売買契約を締結することができる。

以下、本発明に係る第一の実施形態について、図面を参照して説明する。
図１は、本発明に係るオークション装置を利用したシステムの全体構成を示したものであって、本システムは、オークションを運営する事業者の管理下に置かれるオークション装置１と、オークションに入札するユーザが利用するユーザ端末２と、オークションに物件を出品する当該物件のオーナーが利用するオーナー端末３とからなり、これらはインターネットを介して相互に通信可能に構成されている。

オークション装置１は、出品された物件を管理すると共に、ユーザの入札を受け付けてオークションを実行するコンピュータである。このオークション装置１は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）、ＣＰＵが実行するコンピュータプログラム、コンピュータプログラムや所定のデータを記憶するＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）及びハードディスクドライブなどの外部記憶装置により図１に示す機能ブロックを構成することができる。
即ち、図１に示す機能ブロックは、ユーザ情報記憶部１１、オーナー情報記憶部１２、物件情報記憶部１３、オークション情報記憶部１４、情報処理部１５、計時部１６、通信処理部１７から構成されている。

ユーザ情報記憶部１１は、ユーザに関する情報を記憶することができる記憶部である。このユーザ情報記憶部１１には、例えば、図２に示すように、ユーザごとに発行されたユーザＩＤ４１、ユーザを認証するためのパスワード４２、メールアドレス４３、ユーザ名４４、住所４５、性別４６、年齢４７、職業４８を記憶することができる。

オーナー情報記憶部１２は、物件のオーナーに関する情報を記憶することができる記憶部である。このオーナー情報記憶部１２には、例えば、図３に示すように、オーナーごとに発行されたオーナーＩＤ５１、オーナーを認証するためのパスワード５２、メールアドレス５３、オーナー名５４、住所５５、性別５６、年齢５７、職業５８を記憶することができる。

物件情報記憶部１３は、オーナーがオークションに出品する物件の情報を記憶することができる記憶部である。この物件情報記憶部１３には、例えば、図４に示すように、物件に関する情報を記憶することができるが、少なくとも、物件ごとに発行された物件ＩＤ６１、物件の所有者であるオーナーのオーナーＩＤ６２を記憶することができる。その他、名称、住所、最寄駅、築年数、広さ、物件の写真等の情報を含んでもよい。

オークション情報記憶部１４は、物件情報記憶部１３に記憶されている物件をオークションに出品した場合に、当該オークションにおける物件を管理するためのものであって、オークションにおける情報を記憶することができる。このオークション情報記憶部１４には、例えば、図５に示すように、出品した物件の物件ＩＤ７１、当該物件の出品者であるオーナーのオーナーＩＤ７２、出品日７３、オークションにおいてユーザが入札する条件等を定めたオークション設定７４、ユーザが物件を内見する場合の情報である内見情報７５、物件に対する入札に関する情報である入札情報７６を記憶することができる。
オークション設定７４は、オークション開始時における最低入札価格である開始価格７４ａ、入札期間の終了を待たずに落札できる価格である希望落札価格７４ｂ、入札を受け付ける期間である入札猶予期間７４ｃからなる。いずれの項目もオーナーにより任意の値に設定される。
内見情報７５は、内見を申請したユーザのユーザＩＤ７５ａ、当該ユーザが希望する内見の日である内見希望日７５ｂ、当該ユーザによる内見申請に対するオーナーの許否情報である内見許否７５ｃからなる。内見許否７５ｃにおいては、ユーザによる内見申請に対し、これを許可する場合には「許」、これを拒否する場合には「否」のフラグが立てられる。
また、入札情報７６は、入札価格７６ａ、入札日７６ｂ、ユーザによる物件に対する入札についてのオーナーの許否情報である入札許否７６ｃからなる。入札許否７６ｃにおいては、ユーザによる入札に対し、これを許可する場合には「許」、これを拒否する場合には「否」のフラグが立てられる。

情報処理部１５は、出品されている物件に対してユーザが入札しようとする場合に、当該ユーザの入札が許可されているか否かを、オークション情報記憶部１４を参照して判定したり、各ユーザからの入札価格に基づいて、オーナーが予め設定した希望落札価格を超える入札が合った場合にオークションを終了したり、所定の入札期間が経過した場合にオークションを終了して、入札価格の最も高いユーザを判定する処理を行う。

計時部１６は、所定の基準時からの経過時間を計測する処理を行うものであって、これにより、物件の入札期間を計測する。

通信処理部１７は、ユーザ端末２、オーナー端末３との間でインターネットを介して所定のプロトコルに従ってデータの送受信処理を行う。この通信処理部１７は、例えば、ユーザ端末２との間で、ユーザ端末２からの内見申請や入札を受信したり、オーナー端末３との間で、物件情報や出品情報を受信したりする処理を行う。

ユーザ端末２は、Ｗｅｂサーバ上に開設されたオークションサイトにアクセスして、インターネット上で出品されている物件について内見申請や入札を行うユーザが利用する端末である。このユーザ端末２は、例えば、いわゆるパーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｃｅ）、携帯電話機等で構成することができ、少なくとも、インターネット通信を可能とすべく、所定のＷｅｂブラウザ等によって実現される通信処理部２１、インターネットを介してデータの入出力を行うためのディスプレイ、マウス、キーボードなどの入出力部２２を有している。

オーナー端末３は、オークションに物件を出品するオーナーが利用する端末である。このオーナー端末３は、例えば、いわゆるパーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｃｅ）、携帯電話機等で構成することができ、少なくとも、インターネット通信を可能とすべく、所定のＷｅｂブラウザ等によって実現される通信処理部３１、インターネットを介してデータの入出力を行うためのディスプレイ、マウス、キーボードなどの入出力部３２を有している。

次に、本実施形態に係るシステムにおける処理の流れについて説明する。
まず、予め、ユーザ及びオーナーは、ユーザ情報及びオーナー情報を夫々ユーザ情報記憶部１１及びオーナー情報記憶部１２に記憶しておく。これらの情報は、ユーザ端末２ないしはオーナー端末３上からインターネットを介して、オークション装置１に受信させて登録させてもよいし、所定の用紙等に記された情報をオークション装置１から直接入力して記憶させてもよい。
また、本実施形態においては、ユーザ及びオーナーは、夫々に用意されたマイページに、ユーザＩＤないしはオーナーＩＤ、及びパスワードによりログインし、オークション装置１は所定の処理を要求するユーザ端末２ないしはオーナー端末３を認証しながら各処理要求に対する処理を実行する。

まず、オーナーが物件を出品してから、オークション装置１がユーザによる内見申請ないしは入札を受付可能な状態に待機するまでの処理について、図６を参照して説明する。
オーナーは、オーナー端末３により、インターネットを介してオークション装置１により提供される所定のＷｅｂサイトにアクセスし、物件情報の登録及び出品要求を行うためのＷｅｂページ上において、物件情報を入力する。物件情報の入力は、例えば、図７に示されるＷｅｂページ上から行う。当該Ｗｅｂページ上においては、物件の物件名や所在地等の物件情報１０１と、オークションにおける開始価格等のオークション設定１０２を入力する。ユーザは、これら物件情報１０１及びオークション設定１０２を入力し終えると、「この物件を出品する」ボタン１０３を押下する。これにより、通信処理部２１によって、上記入力内容と共に、当該物件の登録及び出品要求がオーク所装置１に送信される。（Ｓ１０１）。
なお、出品する物件の物件情報を予め物件情報記憶部１３に記憶しておき、出品したいタイミングで、オークション装置１に対して物件情報記憶部１３に記憶されている物件を指定して出品を要求する旨を送信するようにしてもよい。

通信処理部１７により、物件の登録及び出品要求を受信したオークション装置１は、当該物件に対して物件ＩＤを発行して、物件情報を物件情報記憶部１３に記憶する（Ｓ１０２）と共に、オークション設定をオークション情報記憶部１４に記憶する（Ｓ１０３）。
これにより、上記物件はオークションに出品され、図８に示されるＷｅｂページ上において、出品された物件の物件情報１１１、オークション設定１１２が表示される。これにより、ユーザは当該Ｗｅｂページ上から出品されている物件を閲覧可能な状態となり、「内見を申請する」ボタン１１３や、「入札する」ボタン１１４を押下することにより、内見申請や入札を行う。

次に、ユーザが内見申請を行ってから、オーナーにより内見申請に対する許否が通知されるまでの処理を、図９を参照して説明する。
まず、ユーザは、出品されている物件の一覧を閲覧可能な所定のＷｅｂページ上から物件を指定して、内見申請を行うためのＷｅｂページをオークション装置１に対して要求する。
ユーザは、図１０に示される、当該内見申請を行うためのＷｅｂページ上から、内見希望日等の申請内容１２１、及びユーザ情報である申請者情報１２２を入力し、「内見を申請する」ボタン１２３を押下する。これにより、通信処理部２１によって、上記入力内容及を含んだ内見申請がオークション装置１に対して送信される（Ｓ１１１）。
なお、申請情報１２２であるユーザ情報は、ユーザが改めて入力しなくとも、ユーザ情報記憶部１１に記憶されている情報を反映するようにしてもよい。

通信処理部１７により上記内見申請を受信したオークション装置１は、内見情報をユーザＩＤと共にオークション情報記憶部１４に記憶する（Ｓ１１２）。
そして、通信処理部１７は、内見申請があった旨の通知をオーナー端末３に対して送信する（Ｓ１１３）。なお、当該通知の送信は、例えば、所定のメーラーによる電子メールによって行うことができる。

オーナーは、通信処理部３１により上記内見申請通知を受信すると、図１１に示されるような、上記オーナーが所有する物件に対する内見申請の一覧を閲覧可能な所定のＷｅｂページ１３０にアクセスする。そして、当該Ｗｅｂページ上から、ユーザ情報の照会を要求する「申請者」ボタン１３１を押下する。これにより、通信処理部２１は、照会を要求するユーザのユーザＩＤと共にユーザ情報の照会要求をオークション装置１に対して送信する（Ｓ１１４）。

これに対して、オークション装置１は、受信したユーザＩＤに基づき、ユーザ情報記憶部１１を参照してユーザ情報を抽出し、当該ユーザ情報をオーナー端末３に対して送信する（Ｓ１１５）。

上記ユーザ情報を受信して確認したオーナーは、Ｗｅｂページ１３０上の「回答する」ボタンを押下し、内見の許可あるいは拒否を選択可能な所定のＷｅｂページ上から、内見の許可あるいは拒否のいずれかを選択し、当該内見許否情報をオークション装置１に対して送信する（Ｓ１１６）。

上記内見許否情報を受信したオークション装置１は、当該内見許否情報をオークション情報記憶部１４に記憶する（Ｓ１１７）。
具体的には、物件ＩＤ及びユーザＩＤに基づき、該当する物件欄に係る内見許否欄７５ｃに、内見が許可された場合には、「許」のフラグを立て、内見が拒否された場合には、「否」のフラグを立てる。

そして、オークション装置１は、上記記憶した内見許否情報をユーザ端末２に対して送信する（Ｓ１１８）。
以上により、ユーザが内見申請をしてから、その許否情報を受信するまでの処理を終了する。

次に、ユーザの内見申請が許可された場合に、ユーザが内見を行ってから、オーナーが入札許否の回答をするまでの処理について、図１３を参照して説明する。
まず、ユーザは内見申請を行った物件を内見する（Ｓ１２１）。

ユーザによる内見が終わると、オーナーは、当該ユーザによる入札許否を判断し（Ｓ１２２）、入札許否情報をオークション装置１に対して送信する（Ｓ１２３）。
オークション装置１は、通信処理部１７により、上記入札許否情報を受信すると、これをオークション情報記憶部１４に記憶する（Ｓ１２４）。
具体的には、物件ＩＤ及びユーザＩＤに基づき、該当する物件欄に係る入札許否欄７６ｃに、入札が許可された場合には、「許」のフラグを立て、内見が拒否された場合には、「否」のフラグを立てる。
そして、オークション装置１は、上記記憶した入札許否情報を電子メール等によりユーザ端末２に対して送信して処理を終了する（１２５）。

続いて、オークションにおいて、ユーザが物件に対して入札してから落札するまでの処理について、図１４を参照して説明する。
まず、ユーザは、所定のＷｅｂページ上から、物件の入札を行う（Ｓ１３１）。入札は、ユーザＩＤ、物件ＩＤ、及び入札価格と共に入札要求をオークション装置１に対して送信することにより行われる。

上記の通り、ユーザＩＤ、物件ＩＤ、及び入札価格と共に入札要求を受信したオークション装置１は、情報処理部１５により、ユーザＩＤ及び物件ＩＤに基づき、オークション情報記憶部を参照して、当該ユーザＩＤ及び物件ＩＤと関連付けて記憶されている入札許否のフラグを確認する（Ｓ１３２）。
その結果、該当する入札許否のフラグが「否」である場合には、当該ユーザによる入札は受け付けられない旨をユーザに対して返信して処理を終了する（Ｓ１３３）。

一方、Ｓ１３２の処理において入札許否フラグが「許」である場合には、入札価格及び入札日をオークション情報記憶部１４に記憶する処理を行う（Ｓ１３４）。
また、それと共に、入札価格が希望落札価格であるか否かを判断する（Ｓ１３５）。
その結果、当該入札価格が希望落札価格であった場合には、当該入札を行ったユーザを落札者としてオークションを終了し（Ｓ１３９）、落札者の決定及び落札価格等の落札情報をオーナー端末３に対して送信し（Ｓ１４０）、一連の処理を終了する。

一方、Ｓ１３５の処理において、入札価格が希望落札価格でなかった場合には、計時部１７により、入札開始からの経過日数をカウントし、オークション情報記憶部１４に記憶されている入札猶予期間が経過したか否かを判断する（Ｓ１３６）。そして、入札猶予期間が経過していない限りは、Ｓ１０３の処理に戻って、入札を受付可能に待機し、ユーザ端末２からの入札を受け付ける。

一方、入札猶予期間が経過した場合には、入札を締め切り（Ｓ１３７）、オークション情報記憶部を参照して、入札猶予期間内の入札のうち、最高価格による入札を申し入れたユーザを特定する（Ｓ１３８）。そして、当該ユーザを落札者としてオークションを終了し（Ｓ１３９）、落札者の決定及び落札価格等の落札情報をオーナー端末３に対して送信し（Ｓ１４０）、一連の処理を終了する。
これにより、独自の宣伝手段等を有しない物件のオーナー等であっても、仲介業者なくして入居者を募集することができる。また、一般競争入札方式ではなく、いわゆる指名競争入札方式によることで、入札者を制限して入札者を物件のオーナーの希望に沿ったものとすることができる一方、当該入札者からは最高額の入札を行った者を落札者として決定することでオークションの公平性を担保することができる。
また、入居者側としては、内見等により十分に物件を確認してから、入札することができるため、物件のオーナー側と入居者側の双方にとって納得のいく賃貸ないしは売買契約を締結することができる。

次に、本発明の第二の実施形態について説明する。
本第二の実施形態においては、図１５に示すように、本システムは、オークションを運営する事業者の管理下に置かれるオークション装置４と、オークションに入札するユーザが利用するユーザ端末２と、オークションに物件を出品する当該物件のオーナーが利用するオーナー端末３とからなり、これらはインターネットを介して相互に通信可能に構成されている。
なお、ユーザ端末２及びオーナー端末３の構成は、上述の第一の実施形態と同様である。

オークション装置４は、出品された物件を管理すると共に、ユーザの入札を受け付けてオークションを実行するコンピュータである。このオークション装置１は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）、ＣＰＵが実行するコンピュータプログラム、コンピュータプログラムや所定のデータを記憶するＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）及びハードディスクドライブなどの外部記憶装置により図１５に示す機能ブロックを構成することができる。
即ち、図１５に示す機能ブロックは、ユーザ情報記憶部１１、オーナー情報記憶部１２、物件情報記憶部１３、オークション情報記憶部１４、情報処理部１５、計時部１６、通信処理部１７、条件情報記憶部１８、条件照合部１９から構成されている。
なお、ユーザ情報記憶部１１、オーナー情報記憶部１２、物件情報記憶部１３、オークション情報記憶部１４、情報処理部１５、計時部１６、通信処理部１７の各機能は、上述の第一の実施形態と同様である。

条件情報記憶部１８は、オーナーが予め、物件ごとに設定した入札条件を記憶する記憶部である。この条件情報記憶部１８には、例えば、図１６に示すように、物件ＩＤ８１ごとに、ユーザの性別８２、年齢８３、職業８４の条件情報が記憶されている。
この条件情報は、ユーザ情報として記憶される項目に対応するもので、この他、例えば、ユーザの年収や国籍等といった項目を設けることができる。

条件照合部１９は、内見申請を行ったユーザのユーザ情報と、当該ユーザが内見申請を行った物件に予め設定されている上記条件情報を照合し、上記ユーザ情報が上記条件情報を満たしているときには内見を許可する旨の判定を、上記ユーザ情報が上記条件情報を満たしていないときには内見を拒否する旨の判定をする。

次に、本第二の実施形態における処理の流れについて、図１７を参照して説明する。
図１７は、ユーザ、ユーザ端末２により、内見申請をオークション装置１に対して送信してから、オークション装置１からユーザ端末２に対して内見許否情報を送信されるまでの流れを示しており、上述の第一の実施形態におけるＳ１１１〜Ｓ１１８までの処理に対応し、その他の処理の流れは第一の実施形態と同様である。

図１７に示すように、まず、ユーザは、出品されている物件の一覧を閲覧可能な所定のＷｅｂページ上から物件を指定して、内見申請を行うためのＷｅｂページをオークション装置１に対して要求する。
ユーザは、第一の実施形態と同様に、図１０に示される、出品されている物件の一覧を閲覧可能な所定のＷｅｂページ上から物件を指定して、内見申請を行う。当該内見申請に際しては、内見希望日等の申請内容１２１、及びユーザ情報である申請者情報１２２を入力し、「内見を申請する」ボタン１２３を押下する。これにより、通信処理部２１によって、上記入力内容及を含んだ内見申請がオークション装置１に対して送信される（Ｓ１５１）。
なお、申請情報１２２であるユーザ情報は、ユーザが改めて入力しなくとも、ユーザ情報記憶部１１に記憶されている情報を反映するようにしてもよい。

上記内見申請を受信したオークション装置１は、条件照合部１９により、当該内見申請と共に受信した物件識別情報に基づき、条件情報記憶部１８を参照して、当該物件識別情報と関連付けて記憶されている条件情報を抽出する。
そして、上記条件情報と、上記内見申請を行ったユーザのユーザ情報とを照合し、当該ユーザ情報が、上記条件情報を満たしているか否かを判定する（Ｓ１５２）。
その結果、上記ユーザ情報が、上記条件情報を満たしていた場合には、申請情報及び内見許否情報をオークション情報記憶部１４に記憶し（Ｓ１５３）、当該申請情報及び内見許否情報をオーナー端末３に対して送信する（Ｓ１５４）。

一方、上記Ｓ１５２の処理において、上記ユーザ情報が、上記条件情報を満たしていなかった場合には、内見申請は拒否される旨の内見許否情報をユーザ端末２に対して送信する（Ｓ１５５）。
以後、上述の第一の実施形態と同様、ユーザが内見を行い、それに伴う入札が行われる。
これにより、オーナーは、内見申請を行ったユーザが希望に沿うか否か逐一判断する必要なく、希望に沿った者ののみに内見を許可することができる。

本発明の実施形態に係るシステムの全体構成及び各機能ブロックを示した図である。 本実施形態に係るユーザ情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係るオーナー情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係る物件情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態に係るオークション情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本実施形態において、出品から、内見ないしは入札の待機状態までの処理フローを示した図である。 本実施形態において、出品する場合のＷｅｂページの一例である。 本実施形態において、出品された物件を表示するＷｅｂページの一例である。 本実施形態において、ユーザが内見申請を行ってから、オーナーによる内見許否情報がユーザに通知されるまでの処理フローを示した図である。 本実施形態において、内見申請を行う場合のＷｅｂページの一例である。 本実施形態において、オーナーが内見許否情報を入力する場合のＷｅｂページの一例である。 本実施形態において、内見申請を行ったユーザのユーザ情報をオーナーに呈示する場合のＷｅｂページの一例である。 本実施形態において、ユーザが内見を行ってから、オーナーによる入札許否情報がユーザに通知されるまでの処理フローを示した図である。 本実施形態において、ユーザが入札を行ってから、オークションを終了するまでの処理フローを示した図である。 本発明の第二の実施形態に係るシステムの全体構成及び各機能ブロックを示した図である。 本第二の実施形態において、条件情報記憶部に記憶されるデータの一例を示した図である。 本第二の実施形態において、ユーザが内見申請を行ってから、内見許否が判定されるまでの処理フローを示した図である。

符号の説明

１・・・ユーザ情報記憶部、２・・・ユーザ端末、３・・・オーナー端末、１１・・・ユーザ情報記憶部、１２・・・オーナー情報記憶部、１３・・・物件情報記憶部、１４・・・オークション情報記憶部、１５・・・情報処理部、１６・・・計時部、１７・・・通信処理部、１８・・・条件情報記憶部、１９・・・条件照合部、２１・・・通信処理部、２２・・・入出力部、３１・・・通信処理部、３２・・・入出力部

Claims (6)

1. オークションに参加するユーザが利用するユーザ端末と、当該オークションに物件を出品するオーナーが利用するオーナー端末とネットワークを介して通信可能に構成され、当該物件のオークションを実行する装置であって、
   上記ユーザに関するユーザ情報を、当該ユーザを識別するユーザ識別情報と関連付けて記憶するユーザ情報記憶手段と、
   上記ユーザ端末から、上記ユーザ識別情報、及び上記物件を識別する物件識別情報と共に、上記ユーザによる物件の内見申請を受信する内見申請受信手段と、
   上記受信したユーザ識別情報に基づき、上記ユーザ情報記憶手段を参照して、当該ユーザ識別情報と関連付けて記憶されているユーザ情報を抽出するユーザ情報抽出手段と、
   上記オーナー端末に対して、上記内見申請があった旨を、上記物件識別情報及び上記抽出したユーザ情報と共に送信するユーザ情報送信手段と、
   上記オーナー端末により上記ユーザ情報を受信したオーナーの、上記内見申請に対する許否を示す内見許否情報を、上記ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に上記オーナー端末から受信する内見許否情報受信手段と、
   上記ユーザ端末に対して、上記受信した内見許否情報、ユーザ識別情報、及び物件識別情報を送信する内見許否情報送信手段と、
   上記内見許否情報において内見を許可されたユーザが上記物件を内見した結果に基づき、上記オーナーが判断した、当該ユーザによる入札の許否を示す入札許否情報を、上記オーナー端末から、上記ユーザ識別情報及び上記物件識別情報と共に受信する入札許否情報受信手段と、
   上記受信した入札許否情報、ユーザ識別情報及び物件識別情報を互いに関連付けて記憶する入札許否情報記憶手段と、
   上記ユーザ端末から、ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に、上記物件に対する入札申込を受信する入札申込受信手段と、
   上記受信したユーザ識別情報及び物件識別情報に基づき、上記入札許否情報記憶手段を参照して、当該物件に対して当該ユーザの入札が許可されている場合にのみ入札申込を受け付ける入札受付手段と、
   を有することを特徴とするオークション装置。
2. オークションに参加するユーザが利用するユーザ端末と、当該オークションに物件を出品するオーナーが利用するオーナー端末とネットワークを介して通信可能に構成され、物件のオークションを実行する装置であって、
   上記ユーザに関するユーザ情報、当該ユーザを識別するユーザ識別情報、及び上記物件ごとに予め設定された内見の許否条件に相当する情報を互いに関連付けて記憶する第二のユーザ情報記憶手段と、
   上記許否条件を、上記物件識別情報ごとに記憶する許否条件記憶手段と、
   上記ユーザ端末から、上記ユーザ識別情報、及び上記物件を識別する物件識別情報と共に、上記ユーザによる物件の内見申請を受信する第二の内見申請受信手段と、
   上記受信したユーザ識別情報に基づき、上記第二のユーザ情報記憶手段を参照して、当該ユーザ識別情報と関連付けて記憶されているユーザ情報を抽出する第二のユーザ情報抽出手段と、
   上記受信した物件識別情報に基づき、上記許否条件記憶手段を参照して、当該物件識別情報に係る許否条件を抽出する許否条件抽出手段と、
   上記抽出したユーザ情報と、上記抽出した許否条件とを照合し、上記ユーザ情報が上記許否条件を満たす場合に、当該ユーザに対して内見を許可する内見許否判定手段と、
   上記ユーザ端末に対して、上記内見許否判定手段により判定された内見許否情報、ユーザ識別情報、及び物件識別情報を送信する第二の内見許否情報送信手段と、
   上記内見許否情報において内見を許可されたユーザが上記物件を内見した結果に基づき、上記オーナーが判断した、当該ユーザによる入札の許否を示す入札許否情報を、上記オーナー端末から、上記ユーザ識別情報及び上記物件識別情報と共に受信する第二の入札許否情報受信手段と、
   上記受信した入札許否情報、ユーザ識別情報、及び物件識別情報を互いに関連付けて記憶する第二の入札許否情報記憶手段と、
   上記ユーザ端末から、ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に、物件に対する入札申込を受信する第二の入札申込受信手段と、
   上記受信したユーザ識別情報及び物件識別情報に基づき、上記第二の入札許否情報記憶手段を参照して、当該物件に対して当該ユーザの入札が許可されている場合にのみ入札申込を受け付ける第二の入札受付手段と、
   を有することを特徴とするオークション装置。
3. 上記入札受付手段又は上記第二の入札受付手段により入札申込を受け付けたユーザの中から最高額の入札者を、入札対象物件の落札者として決定してオークションを終了する入札終了手段と、を有する、
   請求項１又は２記載のオークション装置。
4. 上記入札終了手段は、上記入札受付手段又は上記第二の入札受付手段により受け付けた入札価格が、予め設定された希望落札価格を超えるときに、当該入札の申込者であるユーザを落札者として決定してオークションを終了する、
   請求項３記載のオークション装置。
5. オークションに参加するユーザが利用するユーザ端末と、当該オークションに物件を出品するオーナーが利用するオーナー端末とネットワークを介して通信可能に構成され、上記ユーザに関するユーザ情報を、当該ユーザを識別するユーザ識別情報と関連付けて記憶するユーザ情報記憶手段を有するコンピュータにより実行される方法であって、
   上記コンピュータが、
   上記ユーザ端末から、上記ユーザ識別情報、及び上記物件を識別する物件識別情報と共に、上記ユーザによる物件の内見申請を受信する処理と、
   上記受信したユーザ識別情報に基づき、上記ユーザ情報記憶手段を参照して、当該ユーザ識別情報と関連付けて記憶されているユーザ情報を抽出する処理と、
   上記オーナー端末に対して、上記内見申請があった旨を、上記物件識別情報及び上記抽出したユーザ情報と共に送信する処理と、
   上記オーナー端末により上記ユーザ情報を受信したオーナーの、上記内見申請に対する許否を示す内見許否情報を、上記ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に上記オーナー端末から受信する処理と、
   上記ユーザ端末に対して、上記受信した内見許否情報、ユーザ識別情報、及び物件識別情報を送信する処理と、
   上記内見許否情報において内見を許可されたユーザが上記物件を内見した結果に基づき、上記オーナーが判断した、当該ユーザによる入札の許否を示す入札許否情報を、上記オーナー端末から、上記ユーザ識別情報及び上記物件識別情報と共に受信する処理と、
   上記受信した入札許否情報、ユーザ識別情報及び物件識別情報を互いに関連付けて入札許否情報記憶手段に記憶する処理と、
   上記ユーザ端末から、ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に、上記物件に対する入札申込を受信する処理と、
   上記受信したユーザ識別情報及び物件識別情報に基づき、上記入札許否情報記憶手段を参照して、当該物件に対して当該ユーザの入札が許可されている場合にのみ入札申込を受け付ける処理と、
   を実行することを特徴とするオークション方法。
6. オークションに参加するユーザが利用するユーザ端末と、当該オークションに物件を出品するオーナーが利用するオーナー端末とネットワークを介して通信可能に構成され、上記ユーザに関するユーザ情報を、当該ユーザを識別するユーザ識別情報と関連付けて記憶するユーザ情報記憶手段を有するコンピュータを、上記物件のオークションを実行するオークション装置として機能させるためのコンピュータプログラムであって、
   上記コンピュータに対して、
   上記ユーザ端末から、上記ユーザ識別情報、及び上記物件を識別する物件識別情報と共に、上記ユーザによる物件の内見申請を受信する処理と、
   上記受信したユーザ識別情報に基づき、上記ユーザ情報記憶手段を参照して、当該ユーザ識別情報と関連付けて記憶されているユーザ情報を抽出する処理と、
   上記オーナー端末に対して、上記内見申請があった旨を、上記物件識別情報及び上記抽出したユーザ情報と共に送信する処理と、
   上記オーナー端末により上記ユーザ情報を受信したオーナーの、上記内見申請に対する許否を示す内見許否情報を、上記ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に上記オーナー端末から受信する処理と、
   上記ユーザ端末に対して、上記受信した内見許否情報、ユーザ識別情報、及び物件識別情報を送信する処理と、
   上記内見許否情報において内見を許可されたユーザが上記物件を内見した結果に基づき、上記オーナーが判断した、当該ユーザによる入札の許否を示す入札許否情報を、上記オーナー端末から、上記ユーザ識別情報及び上記物件識別情報と共に受信する処理と、
   上記受信した入札許否情報、ユーザ識別情報及び物件識別情報を互いに関連付けて入札許否情報記憶手段に記憶する処理と、
   上記ユーザ端末から、ユーザ識別情報及び物件識別情報と共に、上記物件に対する入札申込を受信する処理と、
   上記受信したユーザ識別情報及び物件識別情報に基づき、上記入札許否情報記憶手段を参照して、当該物件に対して当該ユーザの入札が許可されている場合にのみ入札申込を受け付ける処理と、
   を実行させるコンピュータプログラム。