JP2001283048A - 不動産競売支援サーバー及び不動産競売仲介方法及びそのプログラムソースを記録する記録媒体 - Google Patents

不動産競売支援サーバー及び不動産競売仲介方法及びそのプログラムソースを記録する記録媒体

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JP2001283048A
JP2001283048A JP2000185290A JP2000185290A JP2001283048A JP 2001283048 A JP2001283048 A JP 2001283048A JP 2000185290 A JP2000185290 A JP 2000185290A JP 2000185290 A JP2000185290 A JP 2000185290A JP 2001283048 A JP2001283048 A JP 2001283048A
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Abstract

(57)【要約】 【課題】 不動産競売支援サーバーで構成されたシステ
ムによって不動産仲介方法を提供する。 【解決手段】 ネットワーク上で多数のクライアント端
末機の競売不動産情報登録要求に応じて競売不動産情報
をウェブサイトの不動産競売目録にアップロードし、ク
ライアント端末機の接続要求及び情報検索または競売参
加要求による不動産関連情報及び競売を支援する不動産
競売支援サーバーにおいて、クライアント及び不動産取
引所の運営者から競売不動産関連情報を登録されてデー
タベースで構築し、ウェブサイトに特定不動産競売日時
及び情報をアップロードして競売参加を誘導し、不動産
競売日時に定められた競売時間の間に前記クライアント
端末機及び不動産取引所端末機から入力される入札値を
比較、判断して最終落札値をアップロードする。

Description

【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】本発明は、ウェブサイトにお
ける不動産競売に関し、特に、不動産取引所に競売支援
サーバーと接続可能なクライアント端末機を設けて前記
クライアント端末機から入札値が入力されることによっ
て、オフライン状態の使用者にもリアルタイムで競売に
参加できる機会を提供するための不動産競売仲介方法に
関するものである。
【０００２】
【従来の技術】一般に、不動産競売と言えば、法院競売
や韓国資産管理公社の公売概念を考えるが、ここで言う
競売は、一般売買形態の一般的な競売として差別性を有
している。
【０００３】法院の不動産競売とは、債権者が競売申請
をすると、裁判所（法院）が主管して多数の入札者のう
ち最低競売値以上最高値で入札した者に債務者の不動産
を職権で売却して清算する訴訟上の最終的な強制執行手
続きを言う。
【０００４】通常、相場より安値に買えるとして、近
頃、競売が大衆化して財産を増殖する手段として誰でも
競売入札に参加できると考えやすい。しかしながら、競
売は権利関係に対して厳格な法を適用するので、競買さ
れる不動産には複雑な権利関係と事後処理問題とが縺れ
ている。従って、落札値以外に追加に負担するようにな
る権利があるかどうかを詳細に分析せずに入札すれば、
相場より高く買うこともあり得る。
【０００５】そして、裁判所による公告や競売情報紙だ
けでは不十分であるので、直接現場を踏査して不動産の
立地、状態、相場などを直接確認しなければならないと
言う面倒さがある。
【０００６】また、仮差押さえ、仮処分などの権利関係
が複雑で、買入後に紛争の素地が多く、入札期日まで入
札を実施するので、談合する可能性がある。従って、値
段が操作されて不公正な取引が行われることもできる。
【０００７】次は、従来の不動産仲介所で行なわれた一
般的な不動産売買方法である。
【０００８】不動産売り渡し人は、まず仲介業者に売り
渡す不動産を売り渡したいと言う意思を伝える。そうす
ると、不動産仲介人は、その不動産に対する立地、状
態、相場等の資料を準備する。先着順売買の慣行となっ
ているので、買い受け人は仲介業者に買入意志を伝える
順にその交渉権を得る。交渉権を得た買い受け人は、仲
介人が用意して置いた資料を検討した後、必要な場合、
不動産現場を踏査する場合もある。不動産に大きい問題
がなくて、売り渡し人及び買い受け人の条件がある程度
合意されれば、売買契約を結ぶ。
【０００９】しかし、このような従来の不動産取引はい
くつかの短所がある。
【００１０】売り渡し人が早い順位の買い受け人と契約
を結んだ後、今後現れるかもしれないより良い条件の買
い受け人を惜しんだり、反対に、契約を結ばずに待って
いたが、悪い条件の買い受け人が現れた場合には、先般
の買い受け人の条件を惜しむ。また、買い受け人も先着
順の権利があるので、急いで本意でない条件や金額で契
約を結ぶ。従って、売り渡し人と買い受け人とに有利な
条件で売却すると言うことは難しい。このような問題
は、落ち着いて十分に検討して正確に判断することがで
きないようにする先着順売買の慣行に起因する。
【００１１】そして、売り渡し人が不動産を売り渡す意
志を伝えた後、交渉権を得た買い受け人は、仲介人が用
意して置いた不十分な情報のみをもって直接現場を踏査
しなければならないと言う面倒さがあるだけでなく、順
序を待って相談に応じるために、時間的、空間的制約が
従う。
【００１２】また、従来の方式は、不透明な値段決定の
構造を有する。住居とは、私たちの生活に重要なもので
あるにもかかわらず、不動産値段決定のメカニズムは、
一般に、顧客が把握し難い不透明な市場である。その原
因として、住居は毎日頻繁に売買される性質の商品でな
いという点と、完全に同じ物が存在しないので比較し難
しいという点とを挙げることができる。値段決定の構造
も仲介業者が主導権を持って、これまでの売買事例に基
づき決定する場合が大部分であった。不動産売買後に、
後を引くことも事前に決定したその値段が適正か否かを
確認することができる方法が少ないからである。
【００１３】また、少しでも時間的、空間的制約を解消
できるインターネット上での不動産を含んだ総合競売シ
ステムや電子商取り引きは、多様な品物を取扱うので、
不動産の特殊性による法的の問題や投資者のための十分
な情報を提供し難いと言う問題点がある。
【００１４】
【発明が解決しようとする課題】従って、本発明は前記
の問題点を解決するために案出したものであって、本発
明は、ネットワーク上で不動産の競売を専門とするウェ
ブサイトを開設し、前記ウェブサイトを支援する不動産
競売支援サーバーを運営及び管理することによって、不
動産取引所に競売支援サーバーと接続可能なクライアン
ト端末機を設けて前記クライアント端末機から入札値段
が入力され、オフライン状態の使用者にもリアルタイム
で競売に参加できる機会を附与し、前記ネットワークに
連結されたクライアント端末機と特定不動産取引所に作
られたクライアント端末機とを介してリアルタイム競売
を実行して、使用者に公平な買い受けの機会を付与する
ことによって、両方が最上の条件下で不動産売買の機会
を与える不動産競売支援サーバーで構成されたシステム
によって不動産仲介方法を提供することにその目的があ
る。
【００１５】
【課題を解決するための手段】上記目的を達成するため
に、本発明の請求項１に記載の不動産競売支援サーバー
は、ネットワーク上で多数のクライアント端末機の競売
不動産情報登録要求に応じて前記競売不動産情報をウェ
ブサイトの不動産競売目録にアップロードし、前記クラ
イアント端末機の接続要求及び情報検索または競売参加
要求による不動産関連情報及び競売を支援する不動産競
売支援サーバーにおいて、前記クライアント及び不動産
取引所の運営者から競売不動産関連情報が登録されてデ
ータベースで構築し、前記ウェブサイトに特定不動産競
売日時及び情報をアップロードして競売参加を誘導し、
前記不動産競売日時に定められた競売時間の間に前記ク
ライアント端末機及び不動産取引所端末機から入力され
る入札値を比較、判断して最終落札値をアップロードす
ることを特徴とするものである。
【００１６】本発明の請求項２に記載の不動産競売支援
サーバーは、請求項１の構成に加えて、前記不動産取引
所の端末機は、使用者各々の入札値情報を保安するため
に使用者が直接入札値を入力できる入力手段を含むこと
を特徴とするものである。
【００１７】本発明の請求項３に記載の不動産競売支援
サーバーは、請求項２の構成に加えて、前記入力手段
は、前記使用者が指定された筆記用具で入力したマーク
を判読し、前記マークの位置に応ずる入札値を認識する
光学式マーク判読機であることを特徴とするものであ
る。
【００１８】本発明の請求項４に記載の不動産競売支援
サーバーは、請求項１の構成に加えて、前記不動産取引
所の端末機は、不動産関連情報及び前記不動産競売支援
サーバーから競売状況に対する情報がリアルタイムで伝
送されて多数の使用者に提供するためにディスプレーす
るディスプレー手段を更に含むことを特徴とするもので
ある。
【００１９】本発明の請求項５に記載の不動産競売支援
サーバーは、請求項１の構成に加えて、前記不動産競売
支援サーバーは、前記不動産競売支援サーバーの運営者
が任意の不動産研究所に前記競売不動産情報を依頼し、
前記不動産研究所から競売不動産の分析情報が伝送され
て構築された不動産の分析情報ＤＢを更に含むことを特
徴とするものである。
【００２０】本発明の請求項６に記載の不動産競売支援
サーバーは、請求項５の構成に加えて、前記不動産の分
析情報ＤＢは、前記特定不動産の周り地理を停止映像及
び動映像に変換して、３次元で具現された不動産の立体
情報を更に含むことを特徴とするものである。
【００２１】本発明の請求項７に記載の不動産競売支援
サーバーは、請求項５の構成に加えて、前記不動産の分
析情報ＤＢは、前記不動産研究所の専門家により分析さ
れた特定不動産に対する法的な権利状態に関する資料を
更に含むことを特徴とするものである。
【００２２】本発明の請求項８に記載の不動産競売仲介
方法は、ネットワーク上で多数のクライアント端末機の
競売不動産情報の登録要求に応じて前記競売不動産情報
をウェブサイトの不動産競売目録にアップロードし、前
記クライアント端末機の接続要求及び情報検索または競
売参加要求による不動産関連情報及び競売を支援する不
動産競売支援サーバーより構成されたシステムで不動産
競売仲介方法において、前記多数のクライアント端末機
の競売不動産情報の登録要求に応じて、クライアント端
末機を介して入力された競売不動産関連情報をデータベ
ースで構築し、特定不動産の競売日時及び情報を前記ウ
ェブサイトの競売目録にアップロードする第１段階と、
使用者からの競売不動産検索要求に応じて、競売不動産
目録と特定不動産関連情報を前記不動産競売支援サーバ
ーの前記データベースから検出してクライアント端末機
に提供する第２段階と、前記使用者の不動産入札参加要
求に応じて、前記不動産競売日時に定められた競売時間
の間に前記クライアント端末機から入力される入札値を
比較、判断して最終落札値をアップロードする第３段階
とを含むことを特徴とするものである。
【００２３】本発明の請求項９に記載の不動産競売仲介
方法は、請求項８の構成に加えて、第１段階は、不動産
競売登録を要求する前記使用者からの相談要求に応じ
て、前記ウェブサイトを介してＥメール相談サービスを
提供する段階を更に含むことを特徴とする。
【００２４】本発明の請求項１０に記載の不動産競売仲
介方法は、請求項８の構成に加えて、前記第１段階のデ
ータベースは、不動産競売登録を要求する使用者が直接
決定した不動産に対する所望の最低価と売り渡し条件を
含むことを特徴とするものである。
【００２５】本発明の請求項１１に記載の不動産競売仲
介方法は、請求項８の構成に加えて、前記第１段階は、
前記不動産競売登録を要求する使用者と前記ウェブサイ
トの運営者との間に、競売が終了されるまで他の不動産
仲介所及び不動産競売ウェブサイトに売り渡し意志を伝
えないという内容の専属契約を結ぶ段階を含むことを特
徴とするものである。
【００２６】本発明の請求項１２に記載の不動産競売仲
介プログラムソースを記録する記録媒体は、多数のクラ
イアント端末機の競売不動産情報の登録要求に反応して
前記競売不動産情報をウェブサイトの不動産競売目録に
アップロードし、前記クライアント端末機の接続要請及
び情報検索または競売参加要請による不動産関連情報及
び競売を支援する不動産競売支援サーバーで構成された
コンピュータネットワークで、前記ネットワークを通じ
て送／受信でき、前記利用者端末機のコンピュータが判
読可能なプログラムソースを記録する記録媒体におい
て、前記多数のクライアント端末機の競売不動産情報の
登録要求に反応して、クライアント端末機から入力され
た競売不動産関連情報で構築されたデータベースに記録
し、特定不動産の競売日時及び情報を前記ウェブサイト
の競売目録にアップロードする競売不動産情報登録プロ
セスと、使用者からの競売不動産検索要請に反応して、
競売不動産目録と特定不動産関連情報を前記不動産競売
支援サーバーの前記データベースから検出してクライア
ント端末機に提供する競売不動産検索支援プロセスと、
前記使用者の不動産入札参加要求に反応して、前記不動
産競売日時に定められた競売時間の間、前記クライアン
ト端末機から入力される入札値を比較、判断して最終落
札値をアップロードする不動産競売実行プロセスと、を
含むことを特徴とするものである。
【００２７】本発明の請求項１３に記載の不動産競売仲
介プログラムソースを記録する記録媒体は、請求項１２
の構成に加えて、前記競売不動産情報登録プロセスは、
不動産競売登録を要求する前記使用者からの相談要請に
反応して、前記ウェブサイトを通じてＥメール相談サー
ビスを提供するＥメール相談支援サービスを更に含むこ
とを特徴とするものである。
【００２８】本発明の請求項１４に記載の不動産競売仲
介プログラムソースを記録する記録媒体は、請求項１２
の構成に加えて、前記競売不動産情報登録プロセスは、
競売不動産登録を要求する使用者から競売不動産に対す
る情報入力欄に所望の最低値と売渡条件とを入力されて
前記データベースに記録することを特徴とするものであ
る。
【００２９】本発明の請求項１５に記載の不動産競売仲
介プログラムソースを記録する記録媒体は、請求項１２
の構成に加えて、前記競売不動産情報登録プロセスは、
前記不動産競売登録を要求する使用者から競売不動産に
対する情報入力欄に競売が終了されるまで他の不動産仲
介所及び不動産競売ウェブサイトに売渡意思を伝えない
と言う内容の専属契約締結情報が入力されて前記データ
ベースに記録することを特徴とするものである。
【００３０】
【発明の実施の形態】以下、本発明の望ましい実施の形
態を図面に基づき詳しく説明する。
【００３１】後述する本発明は、ウェブブラウザーを搭
載して不動産競売サービスを用いることができるように
具現されたクライアント端末機が通信ネットワークに連
結され、前記通信ネットワークに前記不動産競売サービ
スを支援する不動産競売支援サーバーを連結した状態の
システム構成を導入して説明する。これは前記クライア
ント端末機のインターネット通信オンライン状態で前記
不動産競売支援サーバーへの接続要請信号によって、競
売不動産が登録されてウェブサイトの不動産競売目録に
アップロードし、不動産関連情報検索及び不動産競売サ
ービスを支援する競売不動産仲介方法及びそれを支援す
るように具現されるシステムを望ましい実施の形態とし
て提案する。
【００３２】更に、本発明の望ましい実施の形態は本発
明の方法を実行するようにプログラムされたコンピュー
タシステム及びコンピュータプログラム製品のような実
施の形態を含む。コンピュータシステムの実施の形態に
よれば、方法を実行するための命令語セットは一つまた
はそれ以上のメモリー（ラム）に常住し、これらの命令
語セットはコンピュータシステムで必要とするまで、例
えばディスクドライブ内の他のコンピュータメモリーに
コンピュータプログラム製品にて貯蔵されることができ
る。
【００３３】図１は本発明の不動産競売仲介システムの
全体構成図を示すものであって、図１を参照すれば、本
発明の不動産競売仲介システムは、通信ネットワーク１
０上で多数のクライアント端末機２０、３２からの競売
参加要求に応じて、不動産競売を支援する不動産競売支
援サーバー４０と不動産専門家が研究した不動産情報を
提供する多数の不動産研究所のサーバー５０とより構成
される。
【００３４】前記不動産競売支援サーバー４０は、前記
クライアント端末機から登録された競売不動産の関連情
報をデータベースで構築した競売不動産分析情報ＤＢ４
６と、前記不動産競売日時に定められた競売時間の間、
前記クライアント端末機が入力した入札値を比較、判断
して最終落札値をアップロードする競売支援モジュール
４２と前記クライアント端末機が入力した入札値を貯蔵
する入札値ＤＢ４４とを含むことができる。
【００３５】前記競売不動産分析情報ＤＢ４６は、前記
不動産競売支援サーバーの運営者が任意の不動産研究所
に依頼して、前記不動産研究所サーバー５０から伝送さ
れた不動産専門家が分析した特定競売不動産分析情報を
貯蔵する。
【００３６】前記不動産研究所に前記競売不動産情報を
依頼する方法は、通信網を介して上記情報を伝送する方
法、または文書で作ってＦＡＸで送る方法、または直接
不動産研究所に尋ねて伝達する方法などがある。
【００３７】前記競売不動産分析情報ＤＢ４６は、前記
特定不動産周りの地理を停止映像及び動映像に変換し
て、３次元で具現された不動産立体情報及び前記不動産
研究所の専門家により分析された特定不動産に対する法
的の権利状態に関する資料で構築される。
【００３８】前記多数のクライアント端末機２０、３２
は、オフライン状態の使用者を前記ウェブサイト上で実
行される不動産競売に参加できるように開設された不動
産取引所に設けられたクライアント端末機３２であり得
る。
【００３９】前記不動産取引所に設けられたクライアン
ト端末機３２は、競売不動産入札に参加しようとする使
用者各々の入札値情報を保安するために、使用者が直接
入札値を入力できるように多数の入力手段３４を連結す
る。
【００４０】前記入力手段３４では、前記使用者が指定
された筆記用具で入力したマークを判読して前記マーク
の位置による入札値を認識する光学式マーク判読機(Opt
icalMark Reader、OMR)であり得る。
【００４１】前記不動産取引所のクライアント端末機３
２は、不動産関連情報及び前記不動産競売支援サーバー
から競売状況に対する情報をリアルタイムで伝送されて
多数の使用者に提供するために大型ディスプレー手段３
６を連結し得る。
【００４２】前記不動産取引所のクライアント端末機３
２は、データ伝送制御モジュールを備え、前記データ伝
送制御モジュールは前記不動産競売支援サーバーから受
けた競売状況に対する情報をリアルタイムでディスプレ
ー手段３６に伝送する。従って、前記ディスプレー手段
は、インターネット上で行なわれている競売状況に対す
る情報をリアルタイムで不動産取引所の使用者に提供す
る。
【００４３】図２は本発明の実施の形態による不動産仲
介方法を説明するための、使用者の不動産の競売登録要
求に応じた入札開始日寸前までの不動産競売支援サーバ
ーの作動を示している信号フローチャートである。
【００４４】図２を参照すれば、本発明は、前記多数の
クライアント端末機の競売不動産登録要求に応じてＳ１
００〜Ｓ１２５、クライアント端末機を介して入力され
た競売不動産関連情報をデータベースで構築しＳ１３０
〜Ｓ１４５、特定不動産競売の日時及び情報と共に前記
ウェブサイトの競売目録にアップロードするＳ１５０段
階を含む。
【００４５】下記の説明は前記不動産取引所を尋ねた使
用者に反応した不動産競売参加を含む。従って、クライ
アント端末機を介した競売不動産の登録要求者は以後売
り渡し人と称する。
【００４６】売り渡す競売不動産登録を要求する売り渡
し人の前記ウェブサイト接続や不動産取引所訪問によっ
てウェブサイトのホームページをディスプレーし、不動
産取引所にある仲介人により売り渡し人に不動産情報を
提供するＳ１００〜Ｓ１０５。
【００４７】それから、会員であるか否かを確認Ｓ１１
０した後、会員の場合は、識別情報をチェックしＳ１１
５、会員でない場合は、会員加入に対する意志を問いＳ
１１２、会員として加入しようとする売り渡し人には会
員加入を案内し、会員情報が入力されるＳ１１４。この
際、会員加入を拒否した売り渡し人にはメーン画面をデ
ィスプレーＳ１００する。もちろん、会員加入は無料で
することが望ましい。
【００４８】会員であることが判断された売り渡し人が
Ｅメール相談または電話相談または不動産取引所を尋ね
て直接相談を要求すればＳ１２０、売り渡し人が売り渡
し条件及び所望の最低値を決定するために基礎資料とす
るように、競売不動産関連情報を提供するＳ１２２。
【００４９】上記の相談結果を十分に検討した前記売り
渡し人は、競売が終了されるまで、前記ウェブサイト運
営者と他の不動産仲介所及び不動産競売ウェブサイトに
売り渡し意思を伝えないという内容の専属契約を結ばな
ければならないＳ１２５。
【００５０】前記売り渡し人が前記専属契約に同意しな
い場合、前記競売不動産の登録は不可能である。
【００５１】前記相談結果によって、前記専属契約に同
意した売り渡し人が直接決定した所望の最低値と売り渡
し条件及び前記競売不動産関連情報が入力されるＳ１３
０。
【００５２】前記不動産研究所から、法的に瑕疵がな
い、すなわち、売り渡し可能な不動産と判断されたＳ１
３５〜Ｓ１４０情報を総合的な投資情報データベースで
構築してＳ１４５、売り渡し人の所望の最低値及び売り
渡し条件と共に競売不動産目録にアップロードさせるＳ
１５０。
【００５３】しかし、売り渡し人が競売を要求する上記
不動産が法的に問題のある場合は、不動産競売登録不可
と言うＥメールを発送するＳ１４２。
【００５４】図３は本発明の実施の形態による不動産仲
介方法を説明するための、使用者の入札要求に応じて、
入札開始日寸前までの不動産競売支援サーバーの作動例
を示す信号フローチャートである。
【００５５】図３を参照すれば、本発明は、使用者から
競売不動産の検索要求に応じてＳ２００〜Ｓ２２０、競
売不動産目録と特定不動産関連情報を前記不動産競売支
援サーバーの前記データベースから検出して前記クライ
アント端末機に提供する段階Ｓ２２５を更に含むことが
できる。
【００５６】下記の説明は前記不動産取引所を尋ねた使
用者に反応した不動産競売参加を含む。
【００５７】使用者が特定不動産を買い受けるために、
前記ウェブサイトに接続したり、不動産取引所を訪問す
れば、前記ウェブサイトのメーン画面がディスプレーさ
れたり、前記不動産取引所にある仲介人の案内Ｓ２００
を受ける。使用者の競売不動産目録の照会要求によっ
て、ウェブサイトに競売不動産目録がディスプレーされ
たり、前記不動産取引所で作られた競売不動産資料を閲
覧できるＳ２０５。
【００５８】使用者が競売に参加する特定不動産を選択
するとＳ２１０、前記図２で述べられた会員であるか否
かを確認する段階Ｓ２１５〜Ｓ２２０を経る。
【００５９】会員であることが確認された使用者には、
投資の基礎資料になる特定不動産関連情報をウェブサイ
トと前記不動産取引所のディスプレー手段とを介してデ
ィスプレーするＳ２２５。
【００６０】前記使用者からの相談要求に応じてＳ２３
０、前記ウェブサイトを介してＥメール相談サービスを
提供する段階Ｓ２３５を更に含むことができる。
【００６１】図４は本発明の実施の形態を説明するため
の、入札時の不動産競売支援サーバーの作動例を示す信
号フローチャートである。
【００６２】図４を参照すれば、本発明は、前記使用者
の不動産入札参加要求Ｓ４００に応じて、前記不動産競
売日時に定められた競売時間の間、前記クライアント端
末機及び不動産取引所端末機から入力される入札値を比
較、判断してＳ４１０、最終落札値をアップロードして
ディスプレーする段階Ｓ４２０よりなっている。
【００６３】下記の説明は、前記不動産取引所を尋ねた
使用者に反応した不動産競売参加を含む。従って、クラ
イアント端末機を介した競売不動産の登録要求者は、以
後、売り渡し人と称する。
【００６４】前記会員加入過程で付与さけた識別情報が
チェックされ、会員であることが確認された使用者から
入札値が入力されるＳ４００。入札はウェブサイトと競
売不動産取引所とでリアルタイムで実行される。
【００６５】前記入力された入札値が処理されて前記入
札値ＤＢに貯蔵されれば、入札が終了された後、前記不
動産競売支援サーバーは前記競売支援モジュールを実行
する。前記入札値を比較して、売り渡し人の最低所望値
段以上の最高入札値を落札値と決定しＳ４１０、入札が
終わってから、約５分後に、当該落札者と共に落札値を
前記ウェブサイト及び前記不動産取引所のディスプレー
手段にディスプレーするＳ４２０。
【００６６】落札者が成立されていない場合、すなわ
ち、売り渡し人の所望最低値以上の入札値が入力されて
いなければ、売り渡し人が所望最低値を初めてより低く
策定して再入札に入るＳ４１２〜Ｓ４１６。ところが、
売り渡し人がはじめに策定した所望最低値以下で特定不
動産を売り渡すことを容認できない場合、競売は終了さ
れる。
【００６７】落札者が成立されていてもその権利をあき
らめる場合、次順位者にその権利を譲渡できるＳ４３
２、Ｓ４３４。ところが、次順位者も不動産を買い受け
る意志がない場合Ｓ４３６には、初めに戻る。
【００６８】そして、図面には示していないが、複数の
落札者が成立された場合もあり得る。このような場合に
は、不動産を売り渡す権利を持った複数の落札者のみ再
入札に入る。しかし、この場合には、売り渡しの所望最
低値の変動はない。
【００６９】最初の落札者が不動産を買い受ける意志が
あったり、不動産買い受け権利を譲渡される次順位者が
不動産を買い受ける意志があったり、再入札時に成立さ
れた落札者が不動産を買い受ける意志がある場合、売買
契約を結ぶために、落札者と売り渡し人とに不動産取引
所に出席することを要求するＥメールを発送するＳ４４
０。
【００７０】売買契約を結ぶことは、公認仲介人が立ち
会って両方が契約書を作成するので、従来の不動産売買
方式と同じである。
【００７１】手数料の授受方法も不動産の特殊性によ
り、権利関係以前に関連した書類提出が必要で、インタ
ーネットを用いた取引であるが、取引値段が高額である
ので、インターネットを用いた決済システムを使わず
に、前記不動産取引所で決済が行われる。
【００７２】仲介手数料は前記売り渡し人には無料で、
不動産を買い受けようとする使用者のみに法定仲介手数
料を受ける。現行の仲介業法では、両方から受けるよう
になっているが、インターネット不動産競売では、多い
不動産を確保する次元で売り渡し人には手数料が無料で
ある。
【００７３】
【発明の効果】上述したように本発明は、先着順売買、
不透明な値段決定の構造、売買過程や内容が不明であっ
た点を改善するために、売買を希望する全ての顧客に公
平な売買の機会を与える公開入札方式の競売制度を導入
する。
【００７４】また、多様な不動産情報を予め提供し、売
買条件も公正に予め告示することによって、皆にオープ
ン方式で処理される。
【００７５】従って、売買を希望する顧客が予め十分な
検討をすることができるので、売買契約を結んでから、
思い残すことはない。また、談合が不可能であるので、
透明公正な値段、すなわち、市場原理により決定される
値段構造であるので、買入後に、紛争の余地がない。
【００７６】更に、直接不動産を踏査すべきである面倒
さが減少するので、時間的、空間的制約を克服できる。
【００７７】以上、本発明の実施の形態について説明し
たが、本発明のこうした実施の形態に何ら限定されるも
のではなく、発明の要旨を逸脱しない範囲内において、
種々なる態様で実施し得ることは勿論である。
【図面の簡単な説明】
【図１】 本発明の不動産競売支援サーバーで構成され
た不動産仲介システムの全体構成図である。
【図２】 本発明の実施の形態による不動産仲介方法を
説明するための、使用者の不動産競売の登録要求に応じ
て、入札開始日寸前までの不動産競売支援サーバーの作
動を示す信号フローチャートである。
【図３】 本発明の実施の形態による不動産競売方法を
説明するための、使用者の入札要求に応じて、入札開始
日寸前までの不動産競売支援サーバーの作動例を示す信
号フローチャートである。
【図４】 本発明の実施の形態による不動産競売方法を
説明するための、入札時、不動産競売支援サーバーの作
動例を示す信号フローチャートである。
【符号の説明】
１０ 通信ネットワーク、２０，３２ クライアント端
末機、３４ 光学式マーク判読機（OPTICAL MARK READE
R、OMR）、３６ ディスプレー手段、４０ 不動産競売
支援サーバー、４２ 競売支援モジュール、４４ 入札
値ＤＢ、４６競売不動産の分析情報ＤＢ、５０ 不動産
研究所サーバー。
───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (51)Int.Cl.7 識別記号 ＦＩ テーマコート゛(参考） Ｇ０６Ｆ 17/30 １７０ Ｇ０６Ｆ 17/30 １７０Ｚ Ｈ０４Ｎ 7/173 ＺＥＣ Ｈ０４Ｎ 7/173 ＺＥＣ Ｆターム(参考） 5B049 BB36 CC05 CC08 CC31 CC44 DD00 DD02 DD05 EE05 EE07 FF03 FF04 FF09 GG04 GG07 5B075 KK03 KK07 KK13 KK33 KK37 ND03 ND06 ND12 ND23 ND36 PQ02 PQ05 PQ32 UU24 UU40 5C064 BA07 BB05 BB07 BB10 BC07 BC18 BC20 BD02 BD07

Claims (15)

    【特許請求の範囲】
  1. 【請求項１】 ネットワーク上で多数のクライアント端
    末機の競売不動産情報登録要求に応じて前記競売不動産
    情報をウェブサイトの不動産競売目録にアップロード
    し、前記クライアント端末機の接続要求及び情報検索ま
    たは競売参加要求による不動産関連情報及び競売を支援
    する不動産競売支援サーバーにおいて、 前記クライアント及び不動産取引所の運営者から競売不
    動産関連情報が登録されてデータベースで構築し、前記
    ウェブサイトに特定不動産競売日時及び情報をアップロ
    ードして競売参加を誘導し、前記不動産競売日時に定め
    られた競売時間の間に前記クライアント端末機及び不動
    産取引所端末機から入力される入札値を比較、判断して
    最終落札値をアップロードすることを特徴とする不動産
    競売支援サーバー。
  2. 【請求項２】 前記不動産取引所の端末機は、使用者各
    々の入札値情報を保安するために、使用者が直接入札値
    を入力できる入力手段を含むことを特徴とする請求項１
    に記載の不動産競売支援サーバー。
  3. 【請求項３】 前記入力手段は、前記使用者が指定され
    た筆記用具で入力したマークを判読し、前記マークの位
    置に応ずる入札値を認識する光学式マーク判読機である
    ことを特徴とする請求項２に記載の不動産競売支援サー
    バー。
  4. 【請求項４】 前記不動産取引所の端末機は、不動産関
    連情報及び前記不動産競売支援サーバーから競売状況に
    対する情報がリアルタイムで伝送されて多数の使用者に
    提供するためにディスプレーするディスプレー手段を更
    に含むことを特徴とする請求項１に記載の不動産競売支
    援サーバー。
  5. 【請求項５】 前記不動産競売支援サーバーは、前記不
    動産競売支援サーバーの運営者が任意の不動産研究所に
    前記競売不動産情報を依頼し、前記不動産研究所から競
    売不動産の分析情報が伝送されて構築された不動産の分
    析情報ＤＢを更に含むことを特徴とする請求項１に記載
    の不動産競売支援サーバー。
  6. 【請求項６】 前記不動産の分析情報ＤＢは、前記特定
    不動産の周り地理を停止映像及び動映像に変換して、３
    次元で具現された不動産の立体情報を更に含むことを特
    徴とする請求項５に記載の不動産競売支援サーバー。
  7. 【請求項７】 前記不動産の分析情報ＤＢは、前記不動
    産研究所の専門家により分析された特定不動産に対する
    法的な権利状態に関する資料を更に含むことを特徴とす
    る請求項５に記載の不動産競売支援サーバー。
  8. 【請求項８】 ネットワーク上で多数のクライアント端
    末機の競売不動産情報の登録要求に応じて前記競売不動
    産情報をウェブサイトの不動産競売目録にアップロード
    し、前記クライアント端末機の接続要求及び情報検索ま
    たは競売参加要求による不動産関連情報及び競売を支援
    する不動産競売支援サーバーより構成されたシステムで
    不動産競売仲介方法において、 前記多数のクライアント端末機の競売不動産情報の登録
    要求に応じて、クライアント端末機を介して入力された
    競売不動産関連情報をデータベースで構築し、特定不動
    産の競売日時及び情報を前記ウェブサイトの競売目録に
    アップロードする第１段階と、 使用者からの競売不動産検索要求に応じて、競売不動産
    目録と特定不動産関連情報を前記不動産競売支援サーバ
    ーの前記データベースから検出してクライアント端末機
    に提供する第２段階と、 前記使用者の不動産入札参加要求に応じて、前記不動産
    競売日時に定められた競売時間の間に前記クライアント
    端末機から入力される入札値を比較、判断して最終落札
    値をアップロードする第３段階とを含むことを特徴とす
    る不動産競売仲介方法。
  9. 【請求項９】 第１段階は、不動産競売登録を要求する
    前記使用者からの相談要求に応じて、前記ウェブサイト
    を介してＥメール相談サービスを提供する段階を更に含
    むことを特徴とする請求項８に記載の不動産競売仲介方
    法。
  10. 【請求項１０】 前記第１段階のデータベースは、不動
    産競売登録を要求する使用者が直接決定した不動産に対
    する所望の最低価と売り渡し条件を含むことを特徴とす
    る請求項８に記載の不動産競売仲介方法。
  11. 【請求項１１】 前記第１段階は、前記不動産競売登録
    を要求する使用者と前記ウェブサイトの運営者との間
    に、競売が終了されるまで他の不動産仲介所及び不動産
    競売ウェブサイトに売り渡し意志を伝えないという内容
    の専属契約を結ぶ段階を含むことを特徴とする請求項８
    に記載の不動産競売仲介方法。
  12. 【請求項１２】 多数のクライアント端末機の競売不動
    産情報の登録要求に反応して前記競売不動産情報をウェ
    ブサイトの不動産競売目録にアップロードし、前記クラ
    イアント端末機の接続要請及び情報検索または競売参加
    要請による不動産関連情報及び競売を支援する不動産競
    売支援サーバーで構成されたコンピュータネットワーク
    で、前記ネットワークを通じて用いた送／受信でき、前
    記利用者端末機のコンピュータが判読可能なプログラム
    ソースを記録する記録媒体において、 前記多数のクライアント端末機の競売不動産情報の登録
    要求に反応して、クライアント端末機から入力された競
    売不動産関連情報で構築されたデータベースに記録し、
    特定不動産の競売日時及び情報を前記ウェブサイトの競
    売目録にアップロードする競売不動産情報登録プロセス
    と、 使用者からの競売不動産検索要請に反応して、競売不動
    産目録と特定不動産関連情報を前記不動産競売支援サー
    バーの前記データベースから検出してクライアント端末
    機に提供する競売不動産検索支援プロセスと、 前記使用者の不動産入札参加要求に反応して、前記不動
    産競売日時に定められた競売時間の間、前記クライアン
    ト端末機から入力される入札値を比較、判断して最終落
    札値をアップロードする不動産競売実行プロセスと、を
    含むことを特徴とする不動産競売仲介プログラムソース
    を記録する記録媒体。
  13. 【請求項１３】 前記競売不動産情報登録プロセスは、
    不動産競売登録を要求する前記使用者からの相談要請に
    反応して、前記ウェブサイトを通じてＥメール相談サー
    ビスを提供するＥメール相談支援サービスを更に含むこ
    とを特徴とする請求項１２に記載の不動産競売仲介プロ
    グラムソースを記録する記録媒体。
  14. 【請求項１４】 前記競売不動産情報登録プロセスは、
    競売不動産登録を要求する使用者から競売不動産に対す
    る情報入力欄に所望の最低値と売渡条件とが入力されて
    前記データベースに記録することを特徴とする請求項１
    ２に記載の不動産競売仲介プログラムソースを記録する
    記録媒体。
  15. 【請求項１５】 前記競売不動産情報登録プロセスは、
    前記不動産競売登録を要求する使用者から競売不動産に
    対する情報入力欄に競売が終了されるまで他の不動産仲
    介所及び不動産競売ウェブサイトに売渡意思を伝えない
    と言う内容の専属契約締結情報が入力されて前記データ
    ベースに記録することを特徴とする請求項１２に記載の
    不動産競売仲介プログラムソースを記録する記録媒体。
JP2000185290A 2000-03-30 2000-06-20 不動産競売支援サーバー及び不動産競売仲介方法及びそのプログラムソースを記録する記録媒体 Pending JP2001283048A (ja)

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