JP2021114191A - 住宅管理システム、内見管理サーバ及び住宅管理方法 - Google Patents

Abstract

【課題】一般管理物件又は自主管理物件について仲介業者を介して借主又は買主を募集する場合に好適に内見を管理可能な住宅管理システム、内見管理サーバ及び住宅管理方法を提供する。【解決手段】住宅管理システム１０において、仲介業者端末２２から内見予約要求を受信した内見管理サーバ２８は、内見対象物件の内見予約を許可するか否かを、内見対象物件に関する内見許可業者の識別情報と内見要求業者の識別情報に基づいて判定する。内見要求業者に対して内見対象物件の内見予約を許可する場合、仲介業者端末２２から内見予約を受け付けて内見予約ＤＢに登録する。内見要求業者に対して内見対象物件の内見予約を許可しない場合、仲介業者端末２２からの内見予約を受け付けない。【選択図】図１

Description

本発明は、住宅管理システム、内見管理サーバ及び住宅管理方法に関し、例えば内見予約を管理する住宅管理システム及び内見管理サーバ並びにこれらで利用可能な住宅管理方法に関する。

特許文献１は、物理的な鍵の直接的な受け渡しを不要にした効率的な不動産物件の内見を支援する不動産内見支援システム、不動産内見支援サーバ、不動産内見支援プログラム及びコンピュータ可読な記憶媒体を提供することを目的としている（［０００６］）。

この目的を達成するため、特許文献１（要約）の不動産内見支援サーバ（ＳＶ）は、携帯端末毎に関連付けられた端末識別情報を認証するための認証情報を格納する記憶部（ＭＥＭ）と、携帯端末から端末識別情報と、内見対象の不動産物件の物件識別情報を含む内見要求とを受信する受信部（ＣＭＣ）と、端末識別情報に基づき記憶部に格納される認証情報を参照して、内見を許可するか否かを判定する内見許可判定部（ＰＶＤＥＴ）と、内見が許可された場合、内見対象の不動産物件に設置された鍵収納端末を開錠する電子キーを発行する発行部（ＩＳＳ）と、発行された電子キーを含む内見許可応答を前記携帯端末に送信する第１の送信部と、発行された電子キーを含む判定情報を鍵収納端末に送信する第２の送信部（ＣＭＣ）とを有する。

携帯端末毎に関連付けられた携帯端末情報としては、ＵＳＥＲ−ＩＤが用いられるものとされており、その例として「Ｕ２０１Ｂ３Ｘ」、「Ｕ３５１Ｖ５Ｙ」等のアルファベットと数字の組合せが示されている（［００３４］、図３）。また、特許文献１の図３に示される内見履歴シートでは、ＵＳＥＲ−ＩＤに関連付けられて取得した内見ユーザの属性情報が示されており、内見ユーザの属性情報としては、例えば、内見日時、単身者、３０代、男性等が用いられる（［００３４］）。

特開２０１７−１８７９３７号公報

上記のように、特許文献１では、携帯端末毎に内見予約が行われ、内見予約は、携帯端末を所有する個人が自ら行うものとされている（要約、［００３４］、図３）。

ところで、不動産物件の募集方法として、家主が仲介業者を介して借主又は買主を募集する場合がある。換言すると、いわゆる一般管理物件又は自主管理物件について仲介業者を介して借主又は買主を募集する場合がある。特許文献１では、一般管理物件又は自主管理物件について仲介業者を介して借主又は買主を募集する場合における内見等の管理をすることについて検討がなされていない。

本発明は上記のような課題を考慮してなされたものであり、一般管理物件又は自主管理物件について仲介業者を介して借主又は買主を募集する場合に好適に内見を管理可能な住宅管理システム、内見管理サーバ及び住宅管理方法を提供することを目的とする。

本発明に係る住宅管理システムは、
家主が利用する家主端末と、
仲介業者が利用する仲介業者端末と、
前記家主の不動産物件の内見を管理する内見管理サーバと
を備えるものであって、
前記内見管理サーバは、
前記家主の不動産物件に関する物件情報を蓄積する物件データベースと、
前記不動産物件の内見予約に関する内見予約情報を蓄積する内見予約データベースと
を備え、
内見可能な前記不動産物件である内見可能物件の登録に際し、
前記家主端末は、前記家主の識別情報と、前記内見可能物件と、前記内見可能物件の内見を前記家主が許可した前記仲介業者である内見許可業者の入力を受け付けて内見可能物件登録要求を前記内見管理サーバに送信し、
前記内見可能物件登録要求を受信した前記内見管理サーバは、前記内見可能物件を前記内見許可業者の識別情報と関連付けて前記物件データベースに登録し、
前記内見可能物件の内見予約に際し、
前記仲介業者端末は、内見予約を求める前記仲介業者である内見要求業者の識別情報と、内見予約の対象となる前記内見可能物件である内見対象物件の入力を受け付けて内見予約要求を前記内見管理サーバに送信し、
前記内見予約要求を受信した前記内見管理サーバは、
前記内見対象物件の内見予約を許可するか否かを、前記内見対象物件に関する前記内見許可業者の識別情報と前記内見要求業者の識別情報に基づいて判定し、
前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可する場合、前記仲介業者端末から内見予約を受け付けて前記内見予約データベースに登録し、
前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可しない場合、前記仲介業者端末からの内見予約を受け付けない
ことを特徴とする。

本発明によれば、家主の不動産物件（一般管理物件又は自主管理物件）に関する内見予約を、内見管理サーバを用いて一括管理することが可能となる。その際、家主は、自らが選んだ仲介業者（内見許可業者）のみに対して内見予約を認めることが可能となり、家主の利便性を向上することができる。また、仲介業者は、内見予約時に、自ら仲介可能な物件であるかを容易に確認可能となり、仲介業者の利便性も向上することが可能となる。

前記内見管理サーバは、前記仲介業者それぞれの担当者毎の携帯端末の連絡先情報を蓄積する仲介業者データベースを備えてもよい。また、前記内見可能物件の内見予約に際し、前記内見管理サーバは、前記内見予約を許可する場合、内見を行う前記担当者である内見担当者の選択を前記仲介業者端末から受け付けて前記内見予約データベースに登録してもよい。さらに、それ以後の所定タイミングにおいて、内見管理サーバは、前記内見担当者の前記連絡先情報を前記仲介業者データベースから読み出し、前記内見担当者の前記携帯端末に対して、内見予約物件用電子錠を解錠するための電子キーを送信してもよい。

これにより、内見予約をする際、内見担当者を選択すれば、その携帯端末に内見予約物件用電子キーが送信される。従って、電子キーの送信管理が容易となる。

前記内見可能物件の登録後において前記内見可能物件の情報を変更する際、前記家主端末は、前記家主に対応する前記内見可能物件の一覧を前記内見管理サーバから取得して表示してもよい。また、前記家主端末は、情報を変更する前記内見可能物件である情報変更物件の選択を受け付けて、前記情報変更物件の詳細情報を前記内見管理サーバから取得して表示してもよい。さらに、前記家主端末は、前記情報変更物件に関する情報の変更を受け付けて前記内見管理サーバに送信してもよい。前記内見管理サーバは、前記情報変更物件に関する情報の変更を前記物件データベースに登録してもよい。これにより、家主毎に内見可能物件の登録情報の変更を容易に行うことが可能となる。

前記内見を行った前記不動産物件である内見済物件に関して、賃借又は購入の申込みを行う際、前記仲介業者端末は、前記申込みを行う前記仲介業者である申込要求業者の識別情報と、前記申込みの対象となる前記内見済物件である申込対象物件の入力を受け付けて申込要求を前記内見管理サーバに送信してもよい。前記申込要求を受信した前記内見管理サーバは、前記申込対象物件の状態が申込中である旨を前記物件データベースに登録すると共に、前記申込対象物件の家主の前記家主端末に対して、前記申込要求の情報を送信してもよい。前記申込要求の情報を受信した前記家主端末は、前記申込対象物件に関する内見予約を終了するか又は継続するかの選択肢の選択を前記家主から受け付けて前記内見管理サーバに送信してもよい。選択された前記選択肢が、前記申込対象物件に関する内見予約を終了するものである場合、前記内見管理サーバは、前記申込対象物件に関する今後の内見予約を行わず、選択された前記選択肢が、前記申込対象物件に関する内見予約を継続するものである場合、前記内見管理サーバは、前記申込対象物件に関する今後の内見予約を許可してもよい。これにより、内見済物件に対する賃借又は購入の申込みがあった後でも、家主が引き続き募集を継続したい場合に対応可能となる。

前記内見可能物件の内見予約に際し、前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可する場合、前記内見管理サーバは、前記内見要求業者とは異なる前記仲介業者が、前記内見可能物件に関して登録して内見予約の情報を、前記内見要求業者の前記仲介業者端末に送信してもよい。当該内見予約の情報を受信した前記仲介業者端末は、前記内見要求業者とは異なる前記仲介業者の内見予約の情報を表示してもよい。これにより、各仲介業者が客観的に内見予約表を確認することができ、1日の顧客対応スケジュールを立て易くすることが可能となる。

本発明に係る内見管理サーバは、家主が利用する家主端末及び仲介業者が利用する仲介業者端末と通信して前記家主の不動産物件の内見を管理するものであって、
前記内見管理サーバは、
前記家主の不動産物件に関する物件情報を蓄積する物件データベースと、
前記不動産物件の内見予約に関する内見予約情報を蓄積する内見予約データベースと
を備え、
内見可能な前記不動産物件である内見可能物件の登録に際し、
前記家主の識別情報と、前記内見可能物件と、前記内見可能物件の内見を前記家主が許可した前記仲介業者である内見許可業者を含む内見可能物件登録要求を前記家主端末から受信し、
前記内見可能物件を前記内見許可業者の識別情報と関連付けて前記物件データベースに登録し、
前記内見可能物件の内見予約に際し、
内見予約を求める前記仲介業者である内見要求業者の識別情報と、内見予約の対象となる前記内見可能物件である内見対象物件を含む内見予約要求を前記仲介業者端末から受信し、
前記内見対象物件の内見予約を許可するか否かを、前記内見対象物件に関する前記内見許可業者の識別情報と前記内見要求業者の識別情報に基づいて判定し、
前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可する場合、前記仲介業者端末から内見予約を受け付けて前記内見予約データベースに登録し、
前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可しない場合、前記仲介業者端末からの内見予約を受け付けない
ことを特徴とする。

本発明に係る住宅管理方法は、
家主が利用する家主端末と、
仲介業者が利用する仲介業者端末と、
前記家主の不動産物件の内見を管理する内見管理サーバと
を備える住宅管理システムを用いる住宅管理方法であって、
前記内見管理サーバは、
前記家主の不動産物件に関する物件情報を蓄積する物件データベースと、
前記不動産物件の内見予約に関する内見予約情報を蓄積する内見予約データベースと
を備え、
内見可能な前記不動産物件である内見可能物件の登録に際し、
前記家主端末は、前記家主の識別情報と、前記内見可能物件と、前記内見可能物件の内見を前記家主が許可した前記仲介業者である内見許可業者の入力を受け付けて内見可能物件登録要求を前記内見管理サーバに送信し、
前記内見可能物件登録要求を受信した前記内見管理サーバは、前記内見可能物件を前記内見許可業者の識別情報と関連付けて前記物件データベースに登録し、
前記内見可能物件の内見予約に際し、
前記仲介業者端末は、内見予約を求める前記仲介業者である内見要求業者の識別情報と、内見予約の対象となる前記内見可能物件である内見対象物件の入力を受け付けて内見予約要求を前記内見管理サーバに送信し、
前記内見予約要求を受信した前記内見管理サーバは、
前記内見対象物件の内見予約を許可するか否かを、前記内見対象物件に関する前記内見許可業者の識別情報と前記内見要求業者の識別情報に基づいて判定し、
前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可する場合、前記仲介業者端末から内見予約を受け付けて前記内見予約データベースに登録し、
前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可しない場合、前記仲介業者端末からの内見予約を受け付けない
ことを特徴とする。

本発明によれば、一般管理物件又は自主管理物件について仲介業者を介して借主又は買主を募集する場合に好適に内見を管理可能となる。

本発明の一実施形態に係る住宅管理システムの概略構成図である。 前記実施形態に係る住宅管理システムの各構成要素の構成を示す図である。 前記実施形態において家主端末から募集管理サーバに募集対象物件情報を登録する際の流れを示す図である。 前記実施形態において仲介業者店舗端末から前記募集管理サーバに募集物件の検索をする際の流れを示す図である。 前記実施形態において前記家主端末から内見管理サーバに家主情報を登録する際の流れを示す図である。 前記実施形態において前記家主端末から前記内見管理サーバに内見物件情報を登録する際の流れを示す図である。 前記実施形態において前記仲介業者店舗端末から前記内見管理サーバに仲介業者情報を登録する際の流れを示す図である。 前記実施形態において前記仲介業者店舗端末から前記内見管理サーバに内見予約をする際の流れを示す図である。 前記実施形態における内見可能物件検索画面の一例を示す図である。 前記実施形態において内見希望物件情報に合致する内見可能物件の検索結果一覧を含む検索結果一覧画面の一例を示す図である。 前記実施形態における内見予約画面の一例を示す図である。 前記実施形態において物件の申込みをする際の流れを示す第１図である。 前記実施形態において物件の申込みをする際の流れを示す第２図である。

Ａ．一実施形態
＜Ａ−１．本実施形態の構成＞
［Ａ−１−１．全体構成］
図１は、本発明の一実施形態に係る住宅管理システム１０の概略構成図である。図２は、本実施形態に係る住宅管理システム１０の各構成要素の構成を示す図である。住宅管理システム１０は、複数の家主端末２０と、複数の仲介業者店舗端末２２と、複数の仲介業者担当者端末２４と、募集管理サーバ２６と、内見管理サーバ２８と、複数の電子錠３０と、通信ネットワーク３２とを有する。

住宅管理システム１０では、家主は、各家主端末２０及び通信ネットワーク３２を介して募集管理サーバ２６に、借主又は買主を募集する不動産物件（募集対象物件）を登録する。そして、各仲介業者は、仲介業者店舗端末２２及び通信ネットワーク３２を介して、募集管理サーバ２６から募集対象物件の情報を取得することができる。

また、住宅管理システム１０では、家主は、各家主端末２０及び通信ネットワーク３２を介して内見管理サーバ２８に、募集対象物件のうち内見を認めるもの（内見可能物件）を登録する。そして、各仲介業者は、仲介業者店舗端末２２及び通信ネットワーク３２を介して、内見管理サーバ２８に対して内見可能物件の内見予約を行うと共に、担当者端末２４において内見可能物件の電子キーを取得することができる。そして、仲介業者は、担当者端末２４が有する電子キーを用いて内見可能物件の内見を顧客と共に行うことができる。

内見を行った不動産物件（内見済物件）について、顧客が賃借又は購入を希望する場合、仲介業者は、仲介業者店舗端末２２を介して、内見管理サーバ２８に対して賃借又は購入の申込みを行う。当該申込みを受けた内見管理サーバ２８は、賃借又は購入の対象となる不動産物件（申込対象物件）の家主に当該申込みを連絡する。家主が申込みを受諾した場合、申込対象物件について賃借又は購入の契約が行われる。

［Ａ−１−２．家主端末２０］
家主端末２０は、家主が利用する端末（固定端末又は携帯端末）であり、例えば、パーソナルコンピュータ（ＰＣ）、スマートフォン、タブレット端末等で構成することができる。図２に示すように、家主端末２０は、ハードウェアとして入出力部５０と、通信部５２と、演算部５４と、記憶部５６とを有する。

入出力部５０は、外部との信号の入出力を行うものであり、例えば、入力部としてのキーボード又はタッチパネルを含むと共に、出力部としての表示部（液晶パネル等）を含む。通信部５２は、有線又は無線での通信を行うものである。演算部５４は、中央演算装置（ＣＰＵ）を含み、記憶部５６に記憶されているプログラムを実行して各種の演算を行う。記憶部５６は、演算部５４が用いる各種のファイル（プログラム及びデータ）を記憶するものであり、ランダム・アクセス・メモリ（以下「ＲＡＭ」という。）及びリード・オンリー・メモリ（ＲＯＭ）を備える。ＲＡＭとしては、レジスタ等の揮発性メモリと、ハードディスク・ドライブ、フラッシュメモリ等の不揮発性メモリとを用いることができる。

［Ａ−１−３．仲介業者店舗端末２２］
店舗端末２２は、仲介業者が仲介業者店舗２００（図１）で利用する端末（固定端末）であり、例えば、パーソナルコンピュータ（ＰＣ）で構成することができる。図２に示すように、店舗端末２２は、ハードウェアとして入出力部６０と、通信部６２と、演算部６４と、記憶部６６とを有する。ハードウェアの基本的な構成は、基本的に家主端末２０と同様である。

［Ａ−１−４．仲介業者担当者端末２４］
担当者端末２４は、仲介業者の担当者が利用する端末（携帯端末）であり、例えば、スマートフォン、タブレット端末で構成することができる。図２に示すように、担当者端末２４は、ハードウェアとして入出力部７０と、通信部７２と、演算部７４と、記憶部７６とを有する。ハードウェアの基本的な構成は、基本的に家主端末２０及び店舗端末２２と同様である。但し、固定端末よりも携帯端末の方が各部品が小さい。

［Ａ−１−５．募集管理サーバ２６］
募集管理サーバ２６は、募集対象物件を管理するサーバである。図２に示すように、募集管理サーバ２６は、ハードウェアとして入出力部８０と、通信部８２と、演算部８４と、記憶部８６とを有する。ハードウェアの基本的な構成は、基本的に家主端末２０、店舗端末２２及び担当者端末２４と同様である。但し、募集管理サーバ２６の方が、各種のスペックで優れている。

記憶部８６は、第１家主データベース９０（以下「第１家主ＤＢ９０」という。）と、募集対象物件データベース９２（以下「募集対象物件ＤＢ９２」という。）とを有する。第１家主ＤＢ９０は、募集管理サーバ２６が用いる家主情報を蓄積する。募集対象物件ＤＢ９２は、募集管理サーバ２６が受信した募集対象物件を蓄積する。

［Ａ−１−６．内見管理サーバ２８］
内見管理サーバ２８は、内見可能物件を管理するサーバである。内見可能物件は、基本的に募集対象物件の一部又は全部であるが、募集対象物件に含まれない不動産物件が含まれても構わない。図２に示すように、内見管理サーバ２８は、ハードウェアとして入出力部１００と、通信部１０２と、演算部１０４と、記憶部１０６とを有する。ハードウェアの基本的な構成は、基本的に募集管理サーバ２６と同様である。

記憶部１０６は、第２家主データベース１１０（以下「第２家主ＤＢ１１０」という。）と、仲介業者データベース１１２（以下「仲介業者ＤＢ１１２」という。）と、内見可能物件データベース１１４（以下「内見可能物件ＤＢ１１４」という。）と、内見予約データベース１１６（以下「内見予約ＤＢ１１６」という。）とを有する。第２家主ＤＢ１１０は、内見管理サーバ２８が用いる家主情報を蓄積する。仲介業者ＤＢ１１２は、内見管理サーバ２８が用いる仲介業者情報を蓄積する。内見可能物件ＤＢ１１４は、内見管理サーバ２８が受信した内見可能物件情報を蓄積する。内見予約ＤＢ１１６は、内見可能物件の内見予約に関する情報を蓄積する。

［Ａ−１−７．電子錠３０］
電子錠３０は、内見の対象となる不動産物件である内見対象物件２０２（図１）に設けられる。電子錠３０は、図示しない電子キーにより解錠することができる。本実施形態において、電子キーは、内見管理サーバ２８で生成されて、内見予約をした仲介業者の担当者の担当者端末２４に送信される（詳細は後述する。）。

［Ａ−１−８．通信ネットワーク３２］
通信ネットワーク３２は、インターネット、ローカルエリアネットワーク（ＬＡＮ）等を含み、有線又は無線のいずれであってもよい。

＜Ａ−２．本実施形態における処理＞
次に本実施形態における処理について説明する。本実施形態では、募集管理サーバ２６を介して募集対象物件に関する賃借及び購入の募集が行われ、内見管理サーバ２８を介して内見可能物件に関する内見予約及び賃借及び購入の申込みが行われる。

［Ａ−２−１．募集物件の検索に伴う処理］
（Ａ−２−１−１．家主情報の登録）
募集管理サーバ２６を介しての募集対象物件の紹介を希望する家主は、自らに関する家主情報を募集管理サーバ２６に登録する。その具体的な方法は、内見管理サーバ２８に家主情報を登録する場合（図５を参照して後述する。）と同様である。

（Ａ−２−１−２．募集対象物件情報の登録）
図３は、本実施形態において家主端末２０から募集管理サーバ２６に募集対象物件情報を登録する際の流れを示す図である。図３の処理の開始時点では、家主は、募集管理サーバ２６への自らの情報（家主情報）を登録し、アカウントを作成済みであるものとする。

家主は、家主端末２０を介して募集管理サーバ２６にトップ画面の情報を要求する（ステップＳ１０１）。当該要求を受けた募集管理サーバ２６は、トップ画面の情報を家主端末２０に送信し（ステップＳ１０２）、家主端末２０は、トップ画面を表示する（ステップＳ１０３）。換言すると、家主端末２０のウェブブラウザにおいて、募集管理サーバ２６が管理するウェブサイトのＵＲＬ（Uniform Resource Locator）を入力して募集管理サーバ２６にアクセスし、初期画面としてのトップ画面を家主端末２０のウェブブラウザに表示させる。

トップ画面において、家主は、家主端末２０を介してログイン画面の情報を募集管理サーバ２６に要求する（ステップＳ１０４）。当該要求を受けた募集管理サーバ２６は、ログイン画面の情報を家主端末２０に送信し（ステップＳ１０５）、家主端末２０は、ログイン画面を表示する（ステップＳ１０６）。

ログイン画面において、家主は、家主端末２０を介して、自らの識別情報（ＩＤ）及びパスワードをログイン情報として入力し（ステップＳ１０７）、募集管理サーバ２６に送信する（ステップＳ１０８）。

ログイン情報（ＩＤ及びパスワード）を受信した募集管理サーバ２６は、受信したＩＤ及びパスワードと、第１家主ＤＢ９０に登録されているＩＤ及びパスワードを比較して認証を行う（ステップＳ１０９）。受信したＩＤ及びパスワードと、第１家主ＤＢ９０に登録されているＩＤ及びパスワードが一致して認証が成立すれば、募集管理サーバ２６は、家主用メインメニュー画面の情報を家主端末２０に送信する（ステップＳ１１０）。家主端末２０は、受信した情報に基づいて家主用メインメニュー画面を表示する（ステップＳ１１１）。

家主用メインメニュー画面に含まれる「募集物件登録」の選択ボタンを、家主端末２０を介して家主が選択すると、家主端末２０は、募集管理サーバ２６に対して募集物件登録画面の情報を要求する（ステップＳ１１２）。この要求を受けた募集管理サーバ２６は、募集物件登録画面の情報を家主端末２０に送信する（ステップＳ１１３）。家主端末２０は、受信した情報に基づいて募集物件登録画面を表示する（ステップＳ１１４）。

募集物件登録画面において、家主は、家主端末２０を介して、新たに登録したい募集物件の情報（募集物件情報）を入力し（ステップＳ１１５）、募集管理サーバ２６に送信する（ステップＳ１１６）。募集物件情報には、例えば、物件名、地域（又は住所）、最寄り駅、最寄り駅からの近さ、賃料、共益費、管理費、敷金、礼金、保証金及び間取り／面積、並びに管理会社が含まれる。募集物件情報を受信した募集管理サーバ２６は、募集物件情報を募集対象物件ＤＢ９２に登録すると共に（ステップＳ１１７）、家主端末２０に登録完了を通知する（ステップＳ１１８）。家主端末２０は、登録完了を表示する（ステップＳ１１９）。

募集物件が複数ある場合、家主端末２０及び募集管理サーバ２６は、上記処理を繰り返す。

（Ａ−２−１−３．ユーザ情報／仲介業者情報の登録）
本実施形態では、募集対象物件の検索は、検索を行うユーザ又は仲介業者を募集管理サーバ２６に登録すること無しに可能である。そのため、ユーザ情報又は仲介業者情報を募集管理サーバ２６に登録することを要さない。但し、検索を行うユーザ又は仲介業者を募集管理サーバ２６に登録してもよい。そのような登録の方法は、例えば、内見管理サーバ２８における仲介業者情報の登録（後述する図７）と同様の手順（但し、具体的な手順は異なる。）を踏むことができる。

（Ａ−２−１−４．募集物件の検索）
図４は、本実施形態において仲介業者店舗端末２２から募集管理サーバ２６に募集物件の検索をする際の流れを示す図である。図４の処理を仲介業者担当者端末２４と募集管理サーバ２６との間で行ってもよい。図４の処理の開始時点では、募集管理サーバ２６の募集対象物件ＤＢ９２に複数の募集物件が登録されているものとする。

仲介業者は、店舗端末２２を介して募集管理サーバ２６にトップ画面の情報を要求する（ステップＳ２０１）。当該要求を受けた募集管理サーバ２６は、トップ画面の情報を店舗端末２２に送信し（ステップＳ２０２）、店舗端末２２は、トップ画面を表示する（ステップＳ２０３）。換言すると、店舗端末２２のウェブブラウザにおいて、募集管理サーバ２６が管理するウェブサイトのＵＲＬを入力して募集管理サーバ２６にアクセスし、初期画面としてのトップ画面を店舗端末２２のウェブブラウザに表示させる。ここでのトップ画面は、図３のステップＳ１０１〜Ｓ１０３のトップ画面と同じものでも異なるものでも構わない。

トップ画面において、仲介業者は、店舗端末２２を介して募集物件検索画面の表示を募集管理サーバ２６に要求する（ステップＳ２０４）。当該要求を受けた募集管理サーバ２６は、募集物件検索画面の情報を家主端末２０に送信し（ステップＳ２０５）、店舗端末２２は、募集物件検索画面を表示する（ステップＳ２０６）。

募集物件検索画面において、仲介業者は、店舗端末２２を介して、顧客が希望する物件の情報を検索条件として入力し（ステップＳ２０７）、募集管理サーバ２６に送信する（ステップＳ２０８）。検索条件としては、例えば、地域、最寄り駅、賃料及び間取り／面積が含まれる。

検索条件を受信した募集管理サーバ２６は、検索条件に合致する募集物件を募集対象物件ＤＢ９２から検索し（ステップＳ２０９）、検索結果一覧を店舗端末２２に送信する（ステップＳ２１０）。店舗端末２２は、受信した検索結果一覧を表示する（ステップＳ２１１）。

検索結果一覧に含まれる各個別物件の名称はハイパーリンクが付されており、仲介業者がいずれかの個別物件を選択すると（ステップＳ２１２）、店舗端末２２は、募集管理サーバ２６に対して、選択した個別物件の情報（個別物件情報）を要求する（ステップＳ２１３）。この要求を受けた募集管理サーバ２６は、選択した個別物件の個別物件情報を募集対象物件ＤＢ９２から読み出して（ステップＳ２１４）、店舗端末２２に送信する（ステップＳ２１５）。店舗端末２２は、受信した個別物件情報を表示する（ステップＳ２１６）。仲介業者は、必要に応じて、戻るボタンを押して検索結果一覧に戻り、別の個別物件情報を閲覧する。或いは、仲介業者は、別の戻るボタンを押して募集物件検索画面に戻り、別の検索条件で個別物件情報を閲覧する。

顧客が希望する募集物件（顧客希望物件）が１つ又は複数見つかった場合、仲介業者は、顧客に内見の必要性を確認し、顧客が内見を希望した場合、顧客希望物件の内見を予約する。個別物件情報に、内見管理サーバ２８を介しての内見予約が可能である旨の情報が含まれている場合、仲介業者は、家主又は管理会社への問合せ無しに内見管理サーバ２８を介して内見予約を行う。内見管理サーバ２８を介しての内見予約については図８等を参照して後述する。

［Ａ−２−２．内見予約に伴う処理］
（Ａ−２−２−１．家主情報の登録）
図５は、本実施形態において家主端末２０から内見管理サーバ２８に家主情報を登録する際の流れを示す図である。家主は、家主端末２０を介して内見管理サーバ２８にトップ画面の情報を要求する（ステップＳ３０１）。当該要求を受けた内見管理サーバ２８は、トップ画面の情報を家主端末２０に送信し（ステップＳ３０２）、家主端末２０は、トップ画面を表示する（ステップＳ３０３）。換言すると、家主端末２０のウェブブラウザにおいて、内見管理サーバ２８が管理するウェブサイトのＵＲＬを入力して内見管理サーバ２８にアクセスし、初期画面としてのトップ画面を家主端末２０のウェブブラウザに表示させる。

トップ画面において、家主は、家主端末２０を介して家主登録画面の情報を内見管理サーバ２８に要求する（ステップＳ３０４）。当該要求を受けた内見管理サーバ２８は、家主登録画面の情報を家主端末２０に送信し（ステップＳ３０５）、家主端末２０は、家主登録画面を表示する（ステップＳ３０６）。

家主登録画面において、家主は、家主端末２０を介して、自らに関する情報（家主情報）を入力し（ステップＳ３０７）、内見管理サーバ２８に送信する（ステップＳ３０８）。家主情報には、例えば、家主の名称、住所、電話番号、Ｅメールアドレス、ログイン用識別情報（ログインＩＤ）及びログイン用パスワードが含まれる。ここでの家主情報には、具体的な不動産物件の情報は含まれない。

家主情報を受信した内見管理サーバ２８は、受信した家主情報を第２家主ＤＢ１１０に登録すると共に（ステップＳ３０９）、家主端末２０に対して登録完了を通知する（ステップＳ３１０）。家主端末２０は、登録完了を表示する（ステップＳ３１１）。

（Ａ−２−２−２．内見物件情報の登録）
図６は、本実施形態において家主端末２０から内見管理サーバ２８に内見物件情報を登録する際の流れを示す図である。図６の処理の開始時点では、家主は、内見管理サーバ２８への自らの情報（家主情報）を登録し、アカウントを作成済みであるものとする。

家主は、家主端末２０を介して内見管理サーバ２８にトップ画面の情報を要求する（ステップＳ４０１）。当該要求を受けた内見管理サーバ２８は、トップ画面の情報を家主端末２０に送信し（ステップＳ４０２）、家主端末２０は、トップ画面を表示する（ステップＳ４０３）。換言すると、家主端末２０のウェブブラウザにおいて、内見管理サーバ２８が管理するウェブサイトのＵＲＬを入力して内見管理サーバ２８にアクセスし、初期画面としてのトップ画面を家主端末２０のウェブブラウザに表示させる。ここでのトップ画面は、図５のステップＳ３０１〜Ｓ３０３のトップ画面と同じものであるが、異なるものでも構わない。

トップ画面において、家主は、家主端末２０を介してログイン画面の情報を募集管理サーバ２６に要求する（ステップＳ４０４）。当該要求を受けた内見管理サーバ２８は、ログイン画面の情報を家主端末２０に送信し（ステップＳ４０５）、家主端末２０は、ログイン画面を表示する（ステップＳ４０６）。

ログイン画面において、家主は、家主端末２０を介して、自らの識別情報（ＩＤ）及びパスワードをログイン情報として入力し（ステップＳ４０７）、内見管理サーバ２８に送信する（ステップＳ４０８）。

ログイン情報（ＩＤ及びパスワード）を受信した内見管理サーバ２８は、受信したＩＤ及びパスワードと、第２家主ＤＢ１１０に登録されているＩＤ及びパスワードを比較して認証を行う（ステップＳ４０９）。受信したＩＤ及びパスワードと、第２家主ＤＢ１１０に登録されているＩＤ及びパスワードが一致して認証が成立すれば、内見管理サーバ２８は、家主用メインメニュー画面の情報を家主端末２０に送信する（ステップＳ４１０）。家主端末２０は、受信した情報に基づいて家主用メインメニュー画面を表示する（ステップＳ４１１）。

家主用メインメニュー画面に含まれる「内見可能物件登録」の選択ボタンを、家主端末２０を介して家主が選択すると、家主端末２０は、内見管理サーバ２８に対して内見可能物件登録画面の情報を要求する（ステップＳ４１２）。この要求を受けた内見管理サーバ２８は、内見可能物件登録画面の情報を家主端末２０に送信する（ステップＳ４１３）。家主端末２０は、受信した情報に基づいて内見可能物件登録画面を表示する（ステップＳ４１４）。

内見可能物件登録画面において、家主は、家主端末２０を介して、新たに登録したい内見可能募集物件の情報（内見可能物件情報）を入力し（ステップＳ４１５）、内見管理サーバ２８に送信する（ステップＳ４１６）。内見可能物件情報には、家主が内見を許可する仲介業者（内見許可業者）の選択が含まれる。また、内見可能物件情報には、家主が許可する内覧可能日を含めてもよい。

内見可能物件情報を受信した内見管理サーバ２８は、内見可能物件情報を家主の識別情報（ＩＤ）及び内見が許可される仲介業者のＩＤと関連付けて内見可能物件ＤＢ１１４に登録すると共に（ステップＳ４１７）、家主端末２０に登録完了を通知する（ステップＳ４１８）。家主端末２０は、登録完了を表示する（ステップＳ４１９）。

内見可能物件が複数ある場合、家主端末２０及び内見管理サーバ２８は、上記処理を繰り返す。

（Ａ−２−２−３．仲介業者情報の登録）
図７は、本実施形態において仲介業者店舗端末２２から内見管理サーバ２８に仲介業者情報を登録する際の流れを示す図である。図６の処理を仲介業者担当者端末２４と内見管理サーバ２８との間で行ってもよい。仲介業者は、店舗端末２２を介して内見管理サーバ２８にトップ画面の情報を要求する（ステップＳ５０１）。当該要求を受けた内見管理サーバ２８は、トップ画面の情報を店舗端末２２に送信し（ステップＳ５０２）、店舗端末２２は、トップ画面を表示する（ステップＳ５０３）。換言すると、店舗端末２２のウェブブラウザにおいて、内見管理サーバ２８が管理するウェブサイトのＵＲＬを入力して内見管理サーバ２８にアクセスし、初期画面としてのトップ画面を店舗端末２２のウェブブラウザに表示させる。ここでのトップ画面は、図５のステップＳ３０１〜Ｓ３０３のトップ画面と同じものでも異なるものでも構わない。

トップ画面において、仲介業者は、店舗端末２２を介して仲介業者登録画面の情報を募集管理サーバ２６に要求する（ステップＳ５０４）。当該要求を受けた内見管理サーバ２８は、仲介業者登録画面の情報を店舗端末２２に送信し（ステップＳ５０５）、店舗端末２２は、仲介業者登録画面を表示する（ステップＳ５０６）。

仲介業者登録画面において、仲介業者は、店舗端末２２を介して、自らに関する情報（仲介業者情報）を入力し（ステップＳ５０７）、内見管理サーバ２８に送信する（ステップＳ５０８）。仲介業者情報には、例えば、仲介業者の名称、住所、電話番号、Ｅメールアドレス、担当者情報、ログイン用識別情報（ログインＩＤ）及びログイン用パスワードが含まれる。ここでの担当者情報には、仲介業者に属する１名又は複数の担当者の名前、担当者端末２４の電話番号及びＥメールアドレスが含まれる。

仲介業者情報を受信した内見管理サーバ２８は、受信した仲介業者情報を仲介業者ＤＢ１１２に登録すると共に（ステップＳ５０９）、店舗端末２２に対して登録完了を通知する（ステップＳ５１０）。店舗端末２２は、登録完了を表示する（ステップＳ５１１）。

（Ａ−２−２−４．内見予約）
図８は、本実施形態において仲介業者店舗端末２２から内見管理サーバ２８に内見予約をする際の流れを示す図である。図８の処理の開始時点では、仲介業者は、内見管理サーバ２８への自らの情報（仲介業者情報）を登録し、アカウントを作成済みであるものとする。以下では、内見予約を要求する仲介業者を「内見要求業者」ともいう。

仲介業者（内見要求業者）は、店舗端末２２を介して内見管理サーバ２８にトップ画面の情報を要求する（ステップＳ６０１）。当該要求を受けた内見管理サーバ２８は、トップ画面の情報を店舗端末２２に送信し（ステップＳ６０２）、店舗端末２２は、トップ画面を表示する（ステップＳ６０３）。換言すると、店舗端末２２のウェブブラウザにおいて、内見管理サーバ２８が管理するウェブサイトのＵＲＬを入力して内見管理サーバ２８にアクセスし、初期画面としてのトップ画面を店舗端末２２のウェブブラウザに表示させる。ここでのトップ画面は、図７のステップＳ６０１〜Ｓ６０３のトップ画面と同じであるが、異なるものでも構わない。

トップ画面において、仲介業者は、店舗端末２２を介してログイン画面の情報を内見管理サーバ２８に要求する（ステップＳ６０４）。当該要求を受けた内見管理サーバ２８は、ログイン画面の情報を店舗端末２２に送信し（ステップＳ６０５）、店舗端末２２は、ログイン画面を表示する（ステップＳ６０６）。

ログイン画面において、仲介業者は、店舗端末２２を介して、自らの識別情報（ＩＤ）及びパスワードをログイン情報として入力し（ステップＳ６０７）、内見管理サーバ２８に送信する（ステップＳ６０８）。

ログイン情報（ＩＤ及びパスワード）を受信した内見管理サーバ２８は、受信したＩＤ及びパスワードと、仲介業者ＤＢ１１２に登録されているＩＤ及びパスワードを比較して認証を行う（ステップＳ６０９）。受信したＩＤ及びパスワードと、仲介業者ＤＢ１１２に登録されているＩＤ及びパスワードが一致して認証が成立すれば、内見管理サーバ２８は、仲介業者用メインメニュー画面の情報を店舗端末２２に送信する（ステップＳ６１０）。店舗端末２２は、受信した情報に基づいて仲介業者用メインメニュー画面を表示する（ステップＳ６１１）。

仲介業者用メインメニュー画面に含まれる「内見可能物件検索」の選択ボタンを、店舗端末２２を介して仲介業者が選択すると、店舗端末２２は、内見管理サーバ２８に対して内見可能物件検索画面の情報を要求する（ステップＳ６１２）。この要求を受けた内見管理サーバ２８は、内見可能物件検索画面の情報を店舗端末２２に送信する（ステップＳ６１３）。店舗端末２２は、受信した情報に基づいて内見可能物件店舗画面を表示する（ステップＳ６１４）。

内見可能物件検索画面において、仲介業者（内見要求業者）は、店舗端末２２を介して、顧客が内見を希望する顧客希望物件の情報（内見希望物件情報）を検索条件として入力し（ステップＳ６１５）、内見要求業者のＩＤと共に内見管理サーバ２８に送信する（ステップＳ６１６）。

図９は、本実施形態における内見可能物件検索画面３００の一例を示す図である。内見可能物件検索画面３００は、物件名入力欄３０２と、部屋番号入力欄３０４と、管理会社名入力欄３０６と、賃料入力欄３０８と、検索実行ボタン３１０とを含む。物件名入力欄３０２は、内見を希望する不動産物件（内見希望物件）の物件名を入力する欄である。内見希望物件の物件名は、例えば、募集管理サーバ２６を用いて検索した募集物件の情報に基づいて特定することができる。

部屋番号入力欄３０４は、内見希望物件の部屋番号である。管理会社名入力欄３０６は、内見希望物件の管理会社名を入力する欄である。内見希望物件の管理会社名は、例えば、募集管理サーバ２６を用いて検索した募集物件の情報に基づいて特定することができる。賃料入力欄３０８は、顧客が希望する賃料の範囲を入力する欄である。検索実行ボタン３１０は、いずれかの入力欄に入力された内容に基づいて検索の実行を指令するボタンである。なお、検索の実行を指令する際（検索実行ボタン３１０を押す際）、全ての欄について入力されている必要はなく、一部の欄のみが入力されていても、検索の実行を指令可能である。

図８に戻り、検索条件としての内見希望物件情報を受信した内見管理サーバ２８は、内見希望物件情報に合致する内見可能物件を内見可能物件ＤＢ１１４から検索し（ステップＳ６１７）、検索結果一覧を店舗端末２２に送信する（ステップＳ６１８）。店舗端末２２は、受信した検索結果一覧を表示する（ステップＳ６１９）。

図１０は、本実施形態において内見希望物件情報に合致する内見可能物件の検索結果一覧を含む検索結果一覧画面５００の一例を示す図である。検索結果一覧画面５００は、物件名５０２と、住所５０４と、最寄り駅からの近さ５０６と、管理会社５０８と、部屋番号５１０と、募集状況５１２と、賃料／共益費／管理費５１４と、敷金／礼金／保証金５１６と、間取り／面積５１８と、ＡＤ５２０と、図面５２２と、内見予約ボタン５２４と、申込みボタン５２６と、その他５２８を含む。

募集状況５１２は、募集中以外に追加募集中、申込み済、募集終了等を用いることができる。図面５２２は、「○」をクリックすることで、図面ファイルを開くことができる。内見予約ボタン５２４は、該当する物件の内見予約を行うための内見予約画面６００（図１１）の表示を指令するボタンである。申込みボタン５２６は、例えば内見の終了後に賃借又は購入の申込みを行うボタンである。

図８に戻り、仲介業者が、内見予約ボタン５２４を選択して内見予約物件を選択すると（ステップＳ６２０）、店舗端末２２は、内見管理サーバ２８に対して内見予約画面６００の情報を要求する（ステップＳ６２１）。その際、内見要求業者のＩＤが添付される。当該要求を受けた内見管理サーバ２８は、内見希望物件の内見予約情報を内見予約ＤＢ１１６から読み出すと共に、内見要求業者が、内見許可業者であるか否かを判定する（ステップＳ６２２）。当該判定は、内見要求業者のＩＤが内見許可業者のＩＤに含まれるか否かにより行う。

内見要求業者が内見許可業者である場合、内見管理サーバ２８は、内見予約画面６００の情報を送信する（ステップＳ６２３）。店舗端末２２は、受信した内見予約画面６００を表示する（ステップＳ６２４）。一方、内見要求業者が内見許可業者でない場合、内見管理サーバ２８は、内見要求業者（店舗端末２２）に対し、家主から内見予約の許可を得るべき旨のメッセージを送信する。当該メッセージを受信した内見要求業者は、内見希望物件の家主に連絡を取り、内見許可業者に自らを加えるよう求めることができる。

図１１は、本実施形態における内見予約画面６００の一例を示す図である。内見予約画面６００は、内見予約の説明６０２と、入力方法の説明６０４と、アイコンの説明６０６と、内見予約リスト６０８と、担当者選択欄６１０と、予約実行ボタン６１２とを含む。

内見予約リスト６０８は、日にち６２０と、時間帯６２２と、予約状況アイコン６２４とを含む。日にち６２０は、当日から１週間の範囲で表示されるが、それ以外の範囲であってもよい。時間帯６２２は、３０分毎に区切られているがそれ以外の単位時間で区切ってもよい。或いは、希望する時間帯をプルダウン形式で指定してもよい。なお、入力方法の説明６０４にも記載されているように、本実施形態では、内見の時間は、最大３つの単位時間まで（すなわち、１時間３０分まで）しか予約できない。仮に４つ以上の単位時間を連続して予約しようとすると、予約状況アイコン６２４を選択することができない。予約状況アイコン６２４は、予約状況を示すアイコンである。本実施形態の予約状況アイコン６２４は、「予約可」、「予約可（他社申込有）」、「選択中」、「予約済」、「選択不可」を含む。なお、「予約可（他社申込有）」は、当該物件について貸借又は購入の申込みがなされたが、家主が別の貸借人又は購入者を募集するために内見を認める場合に用いられる。

担当者選択欄６１０は、内見を行う担当者を選択する欄である。この欄に入力された担当者の担当者端末２４に対して電子キーが送信される。ここでの担当者の入力は、文字入力を想定しているが、ログインした仲介業者の仲介業者情報を仲介業者ＤＢ１１２から読み出して、仲介業者情報に含まれる担当者をプルダウン形式等で選択可能としてもよい。また、仲介業者Ｄｂ１１２に登録のない新たな担当者が内見をする場合を想定して、「担当者登録ボタン」を設け、当該ボタンが押された際、新たな担当者の情報（名前、Ｅメールアドレス等）を入力させて仲介業者ＤＢ１１２に登録してもよい。

担当者の情報は、仲介業者の登録（図７）を行う際に仲介業者ＤＢ１１２に登録されたもの又はその後に追加されたものを用いることができる。ここで選択された担当者の担当者端末２４には後で電子キーが送信される。予約実行ボタン６１２は、内見予約の実行を指令するボタンである。

仲介業者が内見予約をする場合、希望する日にち及び時間帯の予約状況アイコン６２４（但し、選択可能なものに限る。）を選択し、予約実行ボタン６１２を押す。

図８に戻り、仲介業者が、予約実行ボタン６１２を押して内見予約情報を確定すると（ステップＳ６２５）、店舗端末２２は、内見管理サーバ２８に対して内見予約情報を送信する（ステップＳ６２６）。内見予約情報を受信した内見管理サーバ２８は、内見予約情報を内見予約ＤＢ１１６に登録し（ステップＳ６２７）、店舗端末２２に対して登録完了を通知する（ステップＳ６２８）。店舗端末２２は、登録完了を表示する（ステップＳ６２９）。

また、内見管理サーバ２８は、内見のための電子キーを生成し、内見予約時に選択された担当者の担当者端末２４に電子キーを送信する（ステップＳ６３０）。電子キーの生成及び送信のタイミングは、内見予約登録時以外の所定タイミングでもよい。当該所定タイミングとしては、例えば、内見予定開始時刻を基準として所定時間前（３日前、１日前等）としてもよい。

内見希望物件が複数ある場合、店舗端末２２及び内見管理サーバ２８は、上記処理を繰り返す。

［Ａ−２−３．内見時の処理］
内見予約時間に近くなると、仲介業者の担当者は、顧客と共に、内見予約物件に行く。そこで、担当者は、事前に取得した電子キーを用いて電子錠３０（図１）を解錠して、顧客と共に内見予約物件の内見を行う。電子錠３０は、所定の再施錠条件が成立すると再施錠する。再施錠条件としては、例えば、内見予定終了時刻の経過後所定時間（例えば３０分）が経過したこと、担当者が電子キーを用いて施錠したこと等を用いることができる。

担当者は、内見が終わると、顧客と共に、仲介業者の店舗に戻る。

［Ａ−２−４．申込みに関する処理］
内見の結果、顧客が内見物件についての賃借又は購入の申込みを希望する場合、仲介業者は、店舗端末２２を介して申込み処理を行う。

図１２及び図１３は、本実施形態において物件の申込みをする際の流れを示す第１図及び第２図である。図１２では、物件の申込みを家主端末２０に通知するまでの流れが示され、図１３では、家主端末２０に通知が行われた後の流れが示されている。図１２及び図１３における店舗端末２２の処理は、担当者端末２４で行ってもよい。以下では、申込みを行う仲介業者を「申込要求業者」ともいう。

仲介業者店舗端末２２と内見管理サーバ２８の間でログイン処理及び内見可能物件検索処理を行う（ステップＳ７０１）。ログイン処理は、図８のステップＳ６０１〜Ｓ６０９の処理である。内見可能物件検索処理は、図８のステップＳ６１０〜Ｓ６１８の処理である。従って、内見可能物件検索処理が終了した後、店舗端末２２には、検索条件に合致する検索結果一覧が表示される（図１０）。なお、ステップＳ６１５に対応する処理で入力される検索条件は、内見希望物件の条件ではなく、顧客が申込みを希望する物件（申込希望物件）の条件である。

検索結果一覧に含まれる申込希望物件について、仲介業者（申込要求業者）が申込みボタン５２６（図１０）を選択すると（ステップＳ７０２）、店舗端末２２は、内見管理サーバ２８に対して申込画面の情報を要求する（ステップＳ７０３）。当該要求を受けた内見管理サーバ２８は、申込希望物件の情報を内見可能物件ＤＢ１１４から読み出して（ステップＳ７０４）、申込画面の情報として店舗端末２２に送信する（ステップＳ７０５）。店舗端末２２は、受信した申込画面を表示する（ステップＳ７０６）。

申込画面において、仲介業者（申込要求業者）は、店舗端末２２を介して、申込情報を入力し（ステップＳ７０７）、内見管理サーバ２８に送信する（ステップＳ７０８）。申込情報には、例えば、申込要求業者のＩＤ、顧客の名前、性別、年齢、住所、職業、収入、電話番号、Ｅメールアドレスが含まれる。

申込情報を受信した内見管理サーバ２８は、受信した申込情報を内見可能物件ＤＢ１１４に登録する（ステップＳ７０９）。その際、内見管理サーバ２８は、内見可能物件ＤＢ１１４における申込対象物件の状態を「申込中」に変更する。また、内見管理サーバ２８は、店舗端末２２に対して登録完了を通知する（ステップＳ７１０）。店舗端末２２は、登録完了を表示する（ステップＳ７１１）。

また、内見管理サーバ２８は、申込みがなされた物件の家主の家主端末２０に対して申込みがあった旨を通知する（ステップＳ７１２）。当該通知は、例えば、Ｅメールで行われる。当該通知には、受信した申込情報の一部又は全部を含ませる。

図１３に移り、内見管理サーバ２８から申込みがあった旨の通知を受けた家主は、家主端末２０を用いてログイン処理を行う（ステップＳ８０１）。ここでのログイン処理は、図６のステップＳ４０１〜Ｓ４０９に示す処理である。従って、ログイン処理の後、内見管理サーバ２８は、家主端末２０に対して、家主用メインメニュー画面の情報を送信する（ステップＳ８０２）。家主端末２０は、家主用メインメニュー画面を表示する（ステップＳ８０３）。

家主用メインメニュー画面に含まれる「登録物件一覧画面を表示」の選択ボタンを、家主端末２０を介して家主が選択すると、家主端末２０は、内見管理サーバ２８に対して登録物件一覧画面の情報を要求する（ステップＳ８０４）。この要求を受けた内見管理サーバ２８は、当該家主に対応する登録物件を内見可能物件ＤＢ１１４から読み出して（ステップＳ８０５）、登録物件一覧画面の情報として家主端末２０に送信する（ステップＳ８０６）。家主端末２０は、受信した情報に基づいて登録物件一覧画面を表示する（ステップＳ８０７）。

登録物件一覧画面に含まれる各個別物件の名称はハイパーリンクが付されており、家主が個別物件としての申込対象物件を選択すると（ステップＳ８０８）、家主端末２０は、内見管理サーバ２８に対して、選択した個別物件の個別物件確認／変更画面の情報を要求する（ステップＳ８０９）。この要求を受けた内見管理サーバ２８は、選択した個別物件（申込対象物件）の情報を内見可能物件ＤＢ１１４から読み出して（ステップＳ８１０）、個別物件確認／変更画面の情報として家主端末２０に送信する（ステップＳ８１１）。家主端末２０は、受信した個別物件確認／変更画面を表示する（ステップＳ８１２）。

個別物件確認／変更画面では、内見に関する設定を変更可能である。ここに言う内見に関する設定には、例えば、予約状況アイコン６２４（図１１）に関する設定を含むことができる。すなわち、家主の希望により内見不可とする日時を設定すること（又は内見を終了すること）ができる。

家主が家主端末２０を介して申込対象物件に関する変更情報を入力して確定すると（ステップＳ８１３）、家主端末２０は、内見管理サーバ２８に対して変更情報を送信する（ステップＳ８１４）。なお、変更情報には、申込を受諾することを含めてもよい。変更情報を受信した内見管理サーバ２８は、変更情報を内見可能物件ＤＢ１１４に登録する（ステップＳ８１５）。

具体的には、家主が内見予約の終了を選択した場合、内見管理サーバ２８は、申込対象物件の状態を内見予約不可に変更する。その場合、内見管理サーバ２８は、その後の内見予約を許可しない。また、家主が内見予約の継続を選択した場合、内見管理サーバ２８は、申込対象物件の状態を内見予約可（他社申込有り）に変更する。その場合、内見管理サーバ２８は、その後の内見予約を許可する。

さらに、内見管理サーバ２８は、家主端末２０に対して登録完了を通知する（ステップＳ８１６）。家主端末２０は、登録完了を表示する（ステップＳ８１７）。

［Ａ−２−５．内見可能物件の登録内容の変更］
家主の事情等により、内見可能物件の登録（図６）の後に内見可能物件情報を変更したい場合があり得る。そのような場合、図１３のステップＳ８０１〜Ｓ８２０と同様の処理により、内見可能物件情報を変更することができる。

＜Ａ−３．本実施形態の効果＞
本実施形態によれば、家主の不動産物件（一般管理物件又は自主管理物件）に関する内見予約を、内見管理サーバ２８を用いて一括管理することが可能となる（図８）。その際、家主は、自らが選んだ仲介業者のみに対して内見予約を認めることが可能となり、家主の利便性を向上することができる。また、仲介業者は、内見予約時に、自ら仲介可能な物件であるかを容易に確認可能となり、仲介業者の利便性も向上することが可能となる。

本実施形態において、内見管理サーバ２８は、仲介業者それぞれの担当者毎の担当者端末２４（携帯端末）の連絡先情報を蓄積する仲介業者ＤＢ１１２を備える（図２）。内見可能物件の内見予約に際し、内見管理サーバ２８は、内見予約を許可する場合、内見を行う担当者である内見担当者の選択を仲介業者店舗端末２２（仲介業者端末）から受け付けて内見予約ＤＢ１１６に登録する（図８のＳ６２７）。さらに、それ以後の所定タイミングにおいて、内見管理サーバ２８は、内見担当者の連絡先情報を仲介業者ＤＢ１１２から読み出し、内見担当者の担当者端末２４に対して、内見予約物件用電子錠３０を解錠するための電子キーを送信する（図８のＳ６３０）。

これにより、内見予約をする際、内見担当者を選択すれば、その担当者端末２４に内見予約物件用電子キーが送信される。従って、電子キーの送信管理が容易となる。

本実施形態において、内見可能物件の登録後において内見可能物件の情報を変更する際、
家主端末２０は、
家主に対応する内見可能物件の一覧を内見管理サーバ２８から取得して表示し（図１３のＳ８０４〜Ｓ８０７）、
情報を変更する内見可能物件である情報変更物件の選択を受け付けて、情報変更物件の詳細情報を内見管理サーバ２８から取得して表示し（Ｓ８０８〜Ｓ８１２）、
情報変更物件に関する情報の変更を受け付けて内見管理サーバ２８に送信し（Ｓ８１３、Ｓ８１４）、
内見管理サーバ２８は、情報変更物件に関する情報の変更を内見可能物件ＤＢ１１４（物件データベース）に登録する（Ｓ８１５）。

これにより、家主毎に内見可能物件の登録情報の変更を容易に行うことが可能となる。

本実施形態において、内見を行った不動産物件である内見済物件に関して、賃借又は購入の申込みを行う際、
仲介業者店舗端末２２（仲介業者端末）は、申込みを行う仲介業者である申込要求業者のＩＤ（識別情報）と、申込みの対象となる内見済物件である申込対象物件の入力を受け付けて申込要求を内見管理サーバ２８に送信し（図１２のＳ７０７、Ｓ７０８）、
申込要求を受信した内見管理サーバ２８は、
申込対象物件の状態が申込中である旨を内見可能物件ＤＢ１１４（物件データベース）に登録すると共に（図１２のＳ７０９）、申込対象物件の家主の家主端末２０に対して、申込要求の情報を送信し（Ｓ７１２）、
申込要求の情報を受信した家主端末２０は、申込対象物件に関する内見予約を終了するか又は継続するかの選択肢の選択を家主から受け付けて内見管理サーバ２８に送信し（図１３のＳ８１３、Ｓ８１４）、
選択された選択肢が、申込対象物件に関する内見予約を終了するものである場合、内見管理サーバ２８は、申込対象物件に関する今後の内見予約を行わず、
選択された選択肢が、申込対象物件に関する内見予約を継続するものである場合、内見管理サーバ２８は、申込対象物件に関する今後の内見予約を許可する（Ｓ８１５等）。

これにより、内見済物件に対する賃借又は購入の申込みがあった後でも、家主が引き続き募集を継続したい場合に対応可能となる。

本実施形態において、内見可能物件の内見予約に際し、内見要求業者に対して内見対象物件の内見予約を許可する場合、
内見管理サーバ２８は、内見要求業者とは異なる仲介業者が、内見可能物件に関して登録して内見予約の情報を、内見要求業者の仲介業者店舗端末２２（仲介業者端末）に送信し（図８のＳ６２３）、
当該内見予約の情報を受信した店舗端末２２は、内見要求業者とは異なる仲介業者の内見予約の情報を表示する（図８のＳ６２４、図１１）。

これにより、各仲介業者が客観的に内見予約表を確認することができ、1日の顧客対応スケジュールを立て易くすることが可能となる。

Ｂ．変形例
なお、本発明は、上記実施形態に限らず、本明細書の記載内容に基づき、種々の構成を採り得ることはもちろんである。例えば、以下の構成を採用することができる。

＜Ｂ−１．構成＞
上記実施形態の住宅管理システム１０は、募集管理サーバ２６と内見管理サーバ２８を別々のハードウェアとして有するものであった（図１及び図２）。しかしながら、例えば、両サーバの機能に着目すれば、これに限らず、単一のハードウェアとしてのサーバに、募集管理サーバ２６と内見管理サーバ２８の両方の機能を持たせることも可能である。

上記実施形態の住宅管理システム１０は、募集管理サーバ２６と内見管理サーバ２８を別々に有するものであった（図１及び図２）。しかしながら、例えば、内見予約の管理に着目すれば、これに限らず、住宅管理システム１０は、募集管理サーバ２６を有さないものものであってもよい。

＜Ｂ−２．制御＞
上記実施形態では、仲介業者ＤＢ１１２に担当者毎の担当者端末２４（携帯端末）の連絡先情報を蓄積し、電子キーは、担当者の担当者端末２４に送信した（図８のＳ６３０）。しかしながら、例えば、家主が選択した仲介業者のみに内見予約を認める観点からすれば、これに限らない。例えば、仲介業者店舗端末２２に電子キーを送信し、仲介業者は、電子キーを担当者端末２４に転送することで利用してもよい。

上記実施形態では、申込対象物件の申込みがあった場合でも、家主は、内見の継続を選択可能であった（図１３のＳ８１３）。しかしながら、例えば、家主が選択した仲介業者のみに内見予約を認める観点からすれば、これに限らず、申込対象物件の申込みがあった時点で内見予約を禁止してもよい。

１０…住宅管理システム ２０…家主端末
２２…仲介業者店舗端末（仲介業者端末）
２４…仲介業者担当者端末（仲介業者端末、携帯端末）
２８…内見管理サーバ ３０…電子錠
１１２…仲介業者ＤＢ
１１４…内見可能物件ＤＢ（物件データベース）
１１６…内見予約ＤＢ

Claims (7)

1. 家主が利用する家主端末と、
   仲介業者が利用する仲介業者端末と、
   前記家主の不動産物件の内見を管理する内見管理サーバと
   を備える住宅管理システムであって、
   前記内見管理サーバは、
   前記家主の不動産物件に関する物件情報を蓄積する物件データベースと、
   前記不動産物件の内見予約に関する内見予約情報を蓄積する内見予約データベースと
   を備え、
   内見可能な前記不動産物件である内見可能物件の登録に際し、
   前記家主端末は、前記家主の識別情報と、前記内見可能物件と、前記内見可能物件の内見を前記家主が許可した前記仲介業者である内見許可業者の入力を受け付けて内見可能物件登録要求を前記内見管理サーバに送信し、
   前記内見可能物件登録要求を受信した前記内見管理サーバは、前記内見可能物件を前記内見許可業者の識別情報と関連付けて前記物件データベースに登録し、
   前記内見可能物件の内見予約に際し、
   前記仲介業者端末は、内見予約を求める前記仲介業者である内見要求業者の識別情報と、内見予約の対象となる前記内見可能物件である内見対象物件の入力を受け付けて内見予約要求を前記内見管理サーバに送信し、
   前記内見予約要求を受信した前記内見管理サーバは、
   前記内見対象物件の内見予約を許可するか否かを、前記内見対象物件に関する前記内見許可業者の識別情報と前記内見要求業者の識別情報に基づいて判定し、
   前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可する場合、前記仲介業者端末から内見予約を受け付けて前記内見予約データベースに登録し、
   前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可しない場合、前記仲介業者端末からの内見予約を受け付けない
   ことを特徴とする住宅管理システム。
2. 請求項１に記載の住宅管理システムにおいて、
   前記内見管理サーバは、前記仲介業者それぞれの担当者毎の携帯端末の連絡先情報を蓄積する仲介業者データベースを備え、
   前記内見可能物件の内見予約に際し、前記内見管理サーバは、前記内見予約を許可する場合、内見を行う前記担当者である内見担当者の選択を前記仲介業者端末から受け付けて前記内見予約データベースに登録し、
   さらに、それ以後の所定タイミングにおいて、内見管理サーバは、前記内見担当者の前記連絡先情報を前記仲介業者データベースから読み出し、前記内見担当者の前記携帯端末に対して、内見予約物件用電子錠を解錠するための電子キーを送信する
   ことを特徴とする住宅管理システム。
3. 請求項１又は２に記載の住宅管理システムにおいて、
   前記内見可能物件の登録後において前記内見可能物件の情報を変更する際、
   前記家主端末は、
   前記家主に対応する前記内見可能物件の一覧を前記内見管理サーバから取得して表示し、
   情報を変更する前記内見可能物件である情報変更物件の選択を受け付けて、前記情報変更物件の詳細情報を前記内見管理サーバから取得して表示し、
   前記情報変更物件に関する情報の変更を受け付けて前記内見管理サーバに送信し、
   前記内見管理サーバは、前記情報変更物件に関する情報の変更を前記物件データベースに登録する
   ことを特徴とする住宅管理システム。
4. 請求項１〜３のいずれか１項に記載の住宅管理システムにおいて、
   前記内見を行った前記不動産物件である内見済物件に関して、賃借又は購入の申込みを行う際、
   前記仲介業者端末は、前記申込みを行う前記仲介業者である申込要求業者の識別情報と、前記申込みの対象となる前記内見済物件である申込対象物件の入力を受け付けて申込要求を前記内見管理サーバに送信し、
   前記申込要求を受信した前記内見管理サーバは、
   前記申込対象物件の状態が申込中である旨を前記物件データベースに登録すると共に、前記申込対象物件の家主の前記家主端末に対して、前記申込要求の情報を送信し、
   前記申込要求の情報を受信した前記家主端末は、前記申込対象物件に関する内見予約を終了するか又は継続するかの選択肢の選択を前記家主から受け付けて前記内見管理サーバに送信し、
   選択された前記選択肢が、前記申込対象物件に関する内見予約を終了するものである場合、前記内見管理サーバは、前記申込対象物件に関する今後の内見予約を行わず、
   選択された前記選択肢が、前記申込対象物件に関する内見予約を継続するものである場合、前記内見管理サーバは、前記申込対象物件に関する今後の内見予約を許可する
   ことを特徴とする住宅管理システム。
5. 請求項１〜４のいずれか１項に記載の住宅管理システムにおいて、
   前記内見可能物件の内見予約に際し、前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可する場合、
   前記内見管理サーバは、前記内見要求業者とは異なる前記仲介業者が、前記内見可能物件に関して登録して内見予約の情報を、前記内見要求業者の前記仲介業者端末に送信し、
   当該内見予約の情報を受信した前記仲介業者端末は、前記内見要求業者とは異なる前記仲介業者の内見予約の情報を表示する
   ことを特徴とする住宅管理システム。
6. 家主が利用する家主端末及び仲介業者が利用する仲介業者端末と通信して前記家主の不動産物件の内見を管理する内見管理サーバであって、
   前記内見管理サーバは、
   前記家主の不動産物件に関する物件情報を蓄積する物件データベースと、
   前記不動産物件の内見予約に関する内見予約情報を蓄積する内見予約データベースと
   を備え、
   内見可能な前記不動産物件である内見可能物件の登録に際し、
   前記家主の識別情報と、前記内見可能物件と、前記内見可能物件の内見を前記家主が許可した前記仲介業者である内見許可業者を含む内見可能物件登録要求を前記家主端末から受信し、
   前記内見可能物件を前記内見許可業者の識別情報と関連付けて前記物件データベースに登録し、
   前記内見可能物件の内見予約に際し、
   内見予約を求める前記仲介業者である内見要求業者の識別情報と、内見予約の対象となる前記内見可能物件である内見対象物件を含む内見予約要求を前記仲介業者端末から受信し、
   前記内見対象物件の内見予約を許可するか否かを、前記内見対象物件に関する前記内見許可業者の識別情報と前記内見要求業者の識別情報に基づいて判定し、
   前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可する場合、前記仲介業者端末から内見予約を受け付けて前記内見予約データベースに登録し、
   前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可しない場合、前記仲介業者端末からの内見予約を受け付けない
   ことを特徴とする内見管理サーバ。
7. 家主が利用する家主端末と、
   仲介業者が利用する仲介業者端末と、
   前記家主の不動産物件の内見を管理する内見管理サーバと
   を備える住宅管理システムを用いる住宅管理方法であって、
   前記内見管理サーバは、
   前記家主の不動産物件に関する物件情報を蓄積する物件データベースと、
   前記不動産物件の内見予約に関する内見予約情報を蓄積する内見予約データベースと
   を備え、
   内見可能な前記不動産物件である内見可能物件の登録に際し、
   前記家主端末は、前記家主の識別情報と、前記内見可能物件と、前記内見可能物件の内見を前記家主が許可した前記仲介業者である内見許可業者の入力を受け付けて内見可能物件登録要求を前記内見管理サーバに送信し、
   前記内見可能物件登録要求を受信した前記内見管理サーバは、前記内見可能物件を前記内見許可業者の識別情報と関連付けて前記物件データベースに登録し、
   前記内見可能物件の内見予約に際し、
   前記仲介業者端末は、内見予約を求める前記仲介業者である内見要求業者の識別情報と、内見予約の対象となる前記内見可能物件である内見対象物件の入力を受け付けて内見予約要求を前記内見管理サーバに送信し、
   前記内見予約要求を受信した前記内見管理サーバは、
   前記内見対象物件の内見予約を許可するか否かを、前記内見対象物件に関する前記内見許可業者の識別情報と前記内見要求業者の識別情報に基づいて判定し、
   前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可する場合、前記仲介業者端末から内見予約を受け付けて前記内見予約データベースに登録し、
   前記内見要求業者に対して前記内見対象物件の内見予約を許可しない場合、前記仲介業者端末からの内見予約を受け付けない
   ことを特徴とする住宅管理方法。

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