JP2002236736A - ビル等の群管理サービス支援方法、支援装置、支援システムおよびコンピュータプログラムの記憶媒体 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】設備所有者にとって、多くの保守事業者から最
適な組合せを自身で決定することは困難であった。また
保守サービスにおいては、価格だけではサービスの評価
が困難であった。 【解決手段】設備管理者が設備所有者から設備の管理を
委託を受ける際に、設備の保守事業者のサービス特性を
分析して、同様のサービス傾向をもつ保守事業者の組合
せを作成し、更に設備機器の保守情報や利用者の意見に
基づく評価値も示し、設備事業者はこの組合せの中から
評価値を参照して設備管理の保守サービスを選択する。
このとき、設備機器の保守情報や利用者の意見に基づく
サービスの評価値も同時に示される。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、ビル等の群管理サ
ービス支援方法及び支援装置に係り、特に、オフィスや
マンションなどの複数のビルに対して設備や建物を統合
的に管理するのに好適な、ビル等の群管理サービス支援
方法及び支援システムに関する。

【０００２】

【従来の技術】複数のビルの管理情報を扱うものとして
は、特開平5-244661号公報に記載されているビル群の施
設管理システムのように、ビル群を複数の地区に分割
し、各地区ブロックをセンタにネットワーク結合するこ
とにより、効率的な管理を可能にしたものが知られてい
る。

【０００３】一方、株式や債権などの金融商品の市場で
は、投資信託のように、証券会社などが複数の金融商品
を、組み合わせをファンドして投資者に販売し、運用会
社が予め定められた方針により運用し、個々の金融商品
やファンドのパフォーマンスは格付け会社が公表すると
いった事業が実施されている。これをシステム的にサポ
ートするものとして、例えば特開平11-110447号公報に
記載されている総合ポートフォリオ計画システムにおい
ては、個々の投資者のライフプランやリスク受容レベル
を反映させて、最適な金融商品の組み合わせを計画する
ことができる。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】従来技術の課題とし
て、ビル設備は機器種別毎に保守事業者が異なってお
り、数多くの保守事業者が存在する。そのため、ビル所
有者にとって、多くの候補の中から最適な保守事業者を
選出することは困難な作業であった。また設備所有者か
ら設備全体の運用管理を受託して、必要な保守事業者を
選定して管理する設備管理者も存在しているが、設備所
有者から見ると保守事業者の選定がいかなる基準で実施
されたか不透明であるという問題点があった。

【０００５】設備の保守サービスを管理するためには、
前記総合ポートフォリオ計画システムのような金融の手
法をそのまま利用することはできない。金融商品の場合
には、その商品の価格だけで評価ができるのに対して、
保守サービスの評価は価格だけでは判断できず、評価が
困難なためである。保守サービスを評価するためには価
格以外にも、保守された設備自体の状態を把握するこ
と、または設備を利用したユーザの意見も把握すること
が重要となる。

【０００６】また、従来技術の第二の課題として、ビル
群のライフサイクルコストの最小化するためのサービス
支援システムが無いことが挙げられる。ビルは数十年の
長期にわたり使用するので、保守費や修繕費などのライ
フサイクルコストは膨大であり、その削減が強く求めら
れている。特に外壁の補修など大規模修繕では、高額な
費用が発生するので、補修のためのサービスの運用を高
度化し、コストを押さえることが必要である。従来のビ
ル群管理システムではビル群に対する情報管理の一元化
が図られていたが、管理サービスの運用最適化までは考
慮されていなかった。

【０００７】そこで本発明の第１の目的は、保守の対象
となった設備機器の管理結果、および利用者の意見をも
反映させ、最適な保守サービスの組み合わせを容易に選
択できるビル等の群管理サービス支援方法及び支援装置
を提供することにある。

【０００８】本発明の第２の目的は、ビルを群として管
理する場合のスケールメリットを活用して、ライフサイ
クルコストを最小にするビル等の群管理サービス支援方
法及び支援装置を提供することにある。

【０００９】

【課題を解決するための手段】本発明の第一の目的は、
複数の保守対象からなる設備群に対して、当該保守対象
毎に保守を実施する複数の保守事業者の作業に関して、
当該設備を所有する設備所有者からの委託を受けた設備
管理者が計算機システムを利用して当該設備を管理する
ためのビル等の群管理サービス支援方法であって、前記
計算機システムは、ネットワークを介して設備所有者端
末及び設備管理者端末に接続されるものにおいて、前記
設備管理者端末において、前記各々の保守事業者の保守
のサービス特性を抽出し、全ての保守対象について同様
の当該サービス特性を有する保守事業者で組み合わせた
ものを保守プランとして決定し、当該設備が出力する故
障時刻または故障内容を含む保守情報に基づいて当該設
備の運行に対する評価を設備運行評価として定め、複数
の当該保守プランおよび当該設備運行評価を設備所有者
端末に提示し、前記設備所有者端末において、当該複数
の保守プランの中から管理を委託する保守プランを選択
して前記設備管理者端末に通知することにより達成され
る。

【００１０】本発明によれば、目的に応じた最適な保守
事業者の組み合わせが示されるので、設備所有者は管理
意図に応じて保守事業者の組み合わせを選択するのみで
良く、適切な事業者を容易に選択できる効果がある。ま
た保守サービスの評価は連続して行なわれるので、設備
の運用も管理意図に適応して適切に実施される。

【００１１】また、本発明の第二の目的は、計算機を備
えたビル群管理サービス支援システムであって、前記計
算機は、入力されたビル設備の運行状況やサービス特性
を示す所定のパのラメータ数の第一の状態データを該デ
ータが表現する当該運行状況の特性を保持しつつ当該パ
ラメータ数を削減した第二の状態データに変換する変換
手段と、当該第二の状態データにおけるパラメータによ
り指示値が入力されたとき、当該指示値に最も近い当該
第二の状態データを持つ設備を特定し得る情報を出力す
る演算手段とを備えたビル群管理サービス支援システム
により達成される。

【００１２】本発明によれば、ビルを群として管理する
場合のスケールメリットを活用して、ライフサイクルコ
ストを最小にするビル等の群管理サービスが提供され
る。

【００１３】

【発明の実施の形態】以下では図面を参照して、本発明
の実施の一形態について、詳細に説明する。図１は、本
発明による計算機システムを利用したビル群管理サービ
ス支援システムの全体構成を説明する図である。

【００１４】１は計算機を用いたビルの管理者装置端末
であり、作業群管理、工程群管理、診断群管理、配送群
管理、営業群管理、調達群管理などのサブシステムから
構成される。２はビルの所有者の端末、３はビルの利用
者あるいは居住者の端末である。４は事業者A、B、C、D
の端末で、保守の場合では警備、清掃、空調、昇降機な
どの保守事業者、修繕の場合ではとび、左官、塗装、電
気、水道、ガスなどの工事事業者が相当する。さらに５
は営業担当者の端末、６は診断担当者の端末、７は調達
担当者の端末、８は配送担当者の端末である。これらの
各端末も計算機により構成されており、管理者装置端末
１と各端末は通信ネットワークを介して接続されてい
る。

【００１５】本システムでは、例えばビル１からビル６
のようなビル群を扱う場合を対象に、管理サービスを支
援する。11は作業群管理のサブシステムで、保守や修繕
の事業者４のサービス特性を評価し、ビル所有者が管理
意図に従って、提示される保守プランの中から最適な事
業者の組み合わせを選択できる。12は工程群管理サブシ
ステムで、本来はビル毎に異なるビルの修繕の時期を最
適なタイミングで同期させ、同期化工程として出力す
る。

【００１６】13は診断群管理のサブシステムで、エレベ
ータや空調などの設備の遠隔監視装置や、建築専門家に
よる建物診断などを管理する。ここでも各ビルに対する
診断の時期は共通化し、その診断情報は共同診断データ
ベースに格納する。14は配送群管理サブシステムで、作
業群管理によりサービスする事業者の組み合わせは決定
しているので、同じ保守プランであれば何れのビルでも
事業者は同一であり、配送作業を共同化できる。保守や
修繕の作業に使用する資材を、各事業者毎に各ビルに配
送するのでなく、例えば共通の車両で配送する。このよ
うな配送を管理するのための情報が共同配送データベー
スである。

【００１７】15は営業群管理サブシステムで、事業者が
共通であることを利用して営業の窓口も一本化を図るも
のである。ビルの所有者や利用者からの問合せや引き合
いは、電話やメールなどの各種チャネルを通じて、一括
してコールセンタに寄せられ、その情報が共同営業デー
タベースに登録される。16は調達群管理サブシステム
で、ここでも同一の保守プランでは同一の仕様で作業す
るので、調達する資材も共通のものとなる。そこで全て
のビルに対する資材は、ここでまとめて発注し調達す
る。この調達のための情報が、共同調達データベースで
ある。

【００１８】以下では作業群管理サブシステム、および
工程群管理サブシステムの詳細について説明する。

【００１９】図２は、本発明の実施形態における作業群
管理サブシステムの概略を説明する図である。本発明で
は、設備の運行管理を実施する設備管理者の管理者装置
１、設備を所有する設備所有者の所有者端末２、設備を
利用する設備利用者の利用者端末３、および設備管理者
からの保守委託を受けて設備の維持を実施する保守事業
者の事業者端末４とから構成される。本発明での処理と
は、設備管理者が保守プランを提示して、設備所有者が
保守プランを選択することである。ここで保守プランと
は保守または修繕の事業者の組み合わせを示すものであ
る。例えばビルの設備保守においては、警備が設備A、
清掃が設備B、空調が設備C、昇降機が設備Dなどという
ように対応する。

【００２０】ただし、実際には警備や清掃のような業務
では、特定の設備機器の保守だけには限定されない場合
もある。そして設備Aに関しては保守事業者A1、A2およ
びA3が存在し、同様に設備Bには保守事業者B1、B2、お
よび3が、設備Cには保守事業者C1、C2およびC3が、およ
び設備Dには保守事業者D1、D2およびD3が存在するもの
とする。ここで各保守事業者のサービスの特性を評価し
て、この例では３つの保守プランに分類している。

【００２１】同図で、たとえばプラン１はコストを重視
しA2-B1-C2-D1というコストの易い保守事業者を組み合
わせたコスト重視型保守プランであり、プラン2は品質
を重視してA1-B3-C1-D2という品質に定評の有る保守事
業者を組み合わせた品質重視型保守プランであり、プラ
ン3はコストと品質のバランスを考慮してA3-B2-C3-D3と
いう保守事業者を組み合わせたバランス型保守プランで
ある。この例では、設備所有者は保守プラン1を選択
し、その結果として、その組み合わせにある保守事業者
に保守が委託されている。

【００２２】図３は、本発明によるシステムの手続きの
概略を説明する図である。同図は関係者間の手続きの順
序を時間経過と共に示すもので、図の下方に向かって時
間は経過している。まず、管理者装置は端末事業者との
間で、サービス評価処理（７０１）を実施する。これは
事業者端末の過去のサービス内容を評価する手続きであ
る。つぎに、管理者装置と所有者端末との間で、７０１
の評価結果に基づいて保守プランの提案及び保守プラン
選定処理（７０２）が行われる。管理者装置はコスト、
工期、品質な、サービス等種々の観点で作成されたすべ
ての保守プランを所有者端末に提示し、その中から所有
者端末が希望条件にあった保守プランの選択をする。そ
して７０２の選定結果に応じて、管理者装置と事業者端
末との間で保守作業依頼処理（７０３）が実施され、実
際の保守作業が開始する。

【００２３】管理者装置と利用者端末の間で行われる利
用者アンケート処理（７０４）は、実施された保守サー
ビスの内容を評価するために行なうものである。サービ
スの評価には他にも設備機器からの故障情報なども考慮
され、その結果を元に事業者端末と管理者装置の間でサ
ービス再評価処理（７０５）が実施される。その後７０
５の結果に基づき、管理者装置と所有者端末の間で保守
結果報告処理（７０６）が実施される。そして、利用者
端末と所有者端末の間で利用費支払処理（７０７）、所
有者端末と管理者装置の間で管理費支払処理（７０
８）、および所有者端末と事業者端末の間で保守費支払
処理（７０９）が行われ、一連の取引処理が終了する。

【００２４】図４は、本発明によるシステムの構成を説
明する図である。管理者装置（１０）は、一般にはパソ
コンなどであり、ディスプレイなどの表示及び出力部、
キーボードやマウスなどの入力部、およびネットワーク
を介して他の端末などからのアクセスが可能なサーバか
ら成る。所有者端末（２）、利用者端末（３）、事業者
端末（４）も一般にはパソコンなどで、１０と同様な表
示及び出力部、および入力部とから成る。設備機器（５
０）は保守作業の対象となる設備で、内部にはネットワ
ーク接続部を有し、機器が自己診断した結果などの保守
情報をネットワーク上に送出できる機能を持つものもあ
る。また設備機器によっては、液晶ディスプレイなどの
表示及び出力部、タッチパネルなどの入力部などを有す
るものもある。本発明ではすべての管理情報は１０のサ
ーバに記録され、その情報を参照しつつ、処理が進めら
れる。

【００２５】図５、図６および図７は、本発明による作
業群管理サブシステムのシーケンス図である。また図８
は管理者装置のサーバ内のデータファイルの説明図であ
る。

【００２６】次に、このシーケンス及びデータファイル
の説明図を用いて処理の詳細を説明する。シーケンス１
０１では事業者端末が管理者装置に保守実績データを提
出する。このデータは当該事業者が過去に実施したサー
ビス内容の実績を示すもので、その情報はシステムによ
り保守事業者の調査結果ファイル（５０４）のサービス
内容の項目として記録される。

【００２７】シーケンス２０１は、管理者装置が保守事
業者の初期評価をするシーケンスで、５０４の記録を参
照して、保守事業者のサービスの格付けを行なう。たと
えばサービスを幾つかのランクに分けて、分類した結果
はシステムにより保守事業者の評価ファイル（５０５）
のサービス評価の項目として記録される。

【００２８】シーケンス２０２では、管理者装置が、保
守事業者の初期組み合わせを決定する。これは２０１の
評価結果から各保守事業者のサービスの特性を把握し、
特性別にいくつかの保守プランを考え、その保守プラン
を構成するのに最適な保守事業者の初期の組み合わせを
決定する。この決定結果は、システムにより保守事業者
の組み合わせファイル（５０６）の保守プランの項目と
して記録される。このプランの例として、コストを重視
したプラン、性能を重視したプラン、すべてに平均的な
プランなどを管理者装置は用意する。

【００２９】シーケンス２０３では、管理者装置が所有
者端末に、保守プランを提示する。ここではシステムに
より５０６の保守プランが示される。

【００３０】シーケンス３０１では、所有者端末が、保
守プランの選択をする。この保守プランの選択は、設備
所有者が個々の設備管理意図に応じて決めることができ
る。プランが選択されると、システムにより保守プラン
契約者ファイル（５０７）に、選択した設備所有者名が
記録される。

【００３１】シーケンス２０４では、管理者装置が選択
された保守プランに基づき、保守事業者を指定し、当該
保守事業者に対して保守作業を依頼する。

【００３２】シーケンス１０２では、指定された事業者
端末が設備の保守作業を指示する。

【００３３】シーケンス２０５では、管理者装置が、１
０２で実施された保守作業結果の調査を行なう。この調
査結果はシステムにより、保守事業者の調査結果ファイ
ル５０４に対して、シーケンス１０１で記録された保守
実績データに追記した形で記録される。

【００３４】シーケンス２０６では、管理者装置が、設
備からの保守情報を取得する。先述のように設備機器５
０は、保守情報を送出できるので、そのデータは１０の
サーバ内に自動記録される。そのデータとは、各設備の
運行データファイル（５００)のようなもので、故障時
刻や故障内容といった項目で保守情報が記録される。

【００３５】シーケンス２０７では、管理者装置から利
用者端末に、利用者アンケートが依頼される。これは設
備を利用した際の満足度などを、アンケートにより計測
するためである。

【００３６】シーケンス４０１では、利用者端末から管
理者装置に、利用者アンケートにつき回答する。この回
答結果はシステムにより、利用者アンケートファイル
（５０２）の評定値およびコメントの項目として記録さ
れる。ここで評定値とは、アンケートの質問に関して、
大変そう思う：５点、ややそう思う：４点、普通：３
点、あまりそう思わない：２点、全くそう思わない：１
点などのように点数付けされた値である。またコメント
とは自由な文章で記述されたテキストのデータである。

【００３７】シーケンス２０８では、管理者装置が、保
守サービスを再評価する。ここでは設備の運行データフ
ァイル５００の内容から、設備管理者は設備の運行状態
を分析・評価し、そのランク付けされた結果はシステム
により運行データ分析結果ファイル（５０１）の設備運
行評価の項目に記録される。また利用者アンケートも設
備管理者が分析し、同じくランク付けされた結果はシス
テムによりアンケート分析結果ファイル（５０３）の利
用者評価の項目として記録される。

【００３８】シーケンス２０９では、２０８により保守
事業者の評価に変更があった場合のみシーケンス２１０
に進むことを示している。変更がない場合にはシーケン
ス２１２に進む。

【００３９】シーケンス２１０では、管理者装置が、保
守事業者の評価値を変更する。変更された評価値は、シ
ステムにより保守事業者の評価ファイル５０５の内容の
書き換えが行なわれる。シーケンス２１１では、管理者
装置が、保守プランにおける保守事業者の組み合わせを
変更する。変更された組み合わせは、システムにより保
守事業者の組み合わせファイル５０６の内容の書き換え
が行なわれる。シーケンス２１２では、管理者装置が所
有者端末に対して実施した保守作業とその評価について
の報告を行なう。

【００４０】シーケンス４０２では、利用者端末が所有
者端末に対して、設備の利用費を支払う処理をする。

【００４１】シーケンス３０２では、所有者端末が管理
者装置に対して、設備の管理費を支払う処理をする。シ
ーケンス３０３では、所有者端末が事業者端末に対し
て、設備の保守費を支払う処理をする。

【００４２】以上により設備管理の１サイクルは終了
し、次のサイクルとして、シーケンス２０３に再び進む
こととなる。

【００４３】図９は入出力の画面例で、所有者端末の一
画面を示す。この画面はシーケンス３０１での状態であ
る。保守サービス組み合わせ表示部（６０２）は、保守
事業者組み合わせファイル５０６の内容から、保守事業
者の組み合わせを表示する。総合評価表示部（６０３）
は、５０６および保守事業者の評価ファイル５０５の内
容から、保守プランの総合評価を判定して表示する。保
守プラン選択部（６０１）は、設備所有者がプランを選
択するもので、ここではコスト重視プランが選択されて
いる。さらに利用者評価表示部（６０４）は、そのプラ
ンに関する付加情報として、アンケート分析結果ファイ
ル５０３の内容から、利用者の評価結果を表示する。ま
た設備運行評価表示部（６０５）は、運行データ分析結
果ファイル５０１の内容から、設備の運行結果を評価し
たものとして表示がされる。

【００４４】以上の実施例においては、設備管理者が保
守事業者のサービスを評価したうえで作業を依頼してい
たが、独立した第三者である評価事業者が保守サービス
の評価を専門に実施することも可能である。本実施例に
よれば、作業の依頼と評価の担当を分離されるので、不
正な評価を防止することが可能で、設備管理の取引の透
明性を更に高めることができる。

【００４５】以上の実施例においては、保守事業者は単
一のサービス特性を備えていたが、保守事業者は複数の
異なるサービス特性を提供することも可能である。本実
施例によれば、同一の保守事業者が設備所有者や設備利
用者のニーズに応じたサービスを提供できるので、設備
所有者の選択の幅が広がる、あるいは保守事業者の参入
の機会が増えるといった効果がある。

【００４６】以上の実施例においては、保守事業者は単
一の設備のみ保守しているが、保守作業員の多能工化を
進めることなどにより、同一の保守事業者が複数の設備
を保守することも可能である。本実施例によれば、同一
時期に複数の設備の保守が可能となるので、保守費のコ
ストダウンが可能となる効果がある。

【００４７】以上の実施例と異なり、保守や修繕の事業
者のサービスの特性を評価することは、統計学の手法を
用いることでも可能である。本実施例においては、設備
の運行結果や利用者のアンケート結果に統計の主成分分
析手法を適用して、サービスの評価および選択の手段を
提供する方法を説明する。

【００４８】図10は設備運行データで、図示したのはエ
レベータの遠隔監視装置が管理している情報の一例であ
る。この例では、TaやTbなどは管理している個々のエレ
ベータを指し、それぞれについて走行時間や走行距離な
ど26の項目について計測し、その値を管理している。例
えばX1aはエレベータTaの走行時間であり、X2bはエレベ
ータTbの走行距離である。これらの情報は管理者装置の
サーバ内の運行データ分析結果ファイル501の一部の情
報として、遠隔監視装置から記録される。

【００４９】また図11は利用者アンケートの一例であ
る。これは待ち時間や乗車時間など、21の項目について
エレベータの利用者にサービス評価をしてもらうために
用いるものである。評定値は1から5までの範囲であり、
この評定値は利用者アンケートファイル502の内容とし
て記録する。

【００５０】図12は以上述べた全てのアンケート結果を
集計した例であり、PaやPbなどはアンケートに回答した
個々の評価者を示し、例えばY1aは評価者Paが評価した
待ち時間の評定値、Y2bは評価者Pbが評価した乗車時間
の評定値で、ここではすべての評定値は1から5の値であ
る。

【００５１】図13は、公知の主成分分析手法の簡単な説
明図である。例えば図10の設備運行データは23の評価項
目があるので、この原データは23の次元を持つ。このデ
ータに対して主成分分析を適用すると、例えば第一主成
分U1、第二主成分U2および第三主成分U3のような3つの
主成分を抽出できる。この例では、本来は23次元の変数
を3次元で表現できることを意味している。もとの変数
の23次元の空間軸の中で類似したものを統合して3次元
に圧縮しているので、もとの変数のデータが有する特性
も保存される。そして、各主成分ともとの変数との相関
係数から判断して、例えばU1には高速性、U2は安定性、
U3は操作性のように設備管理者が命名する。本実施例に
おいては、こうして抽出された主成分を、サービス選択
のユーザーインターフェースとして利用する。

【００５２】図14は、端末での主成分操作の画面例であ
る。この例では、昇降機に対する保守サービス特性を、
利用者評価の結果としてV1およびV2という２つのパラメ
ータで、設備運行評価の結果としてU1、U2およびU3とい
う３つのパラメータで表現している。合計で５つのパラ
メータでサービスを評価した結果がウインドウ602の内
容で、D1社、D2社およびD3社という３つの事業者のサー
ビスの評価結果が図示されている。これに対して設備所
有者が、設備の運用意図に応じてシステムに値を入力す
るのが利用者評価の入力ウインドウ604および設備運行
評価のウインドウ605である。

【００５３】図示した例ではスライダーを使ってパラメ
ータの値を入力している。例えば設備所有者が応答性や
高速性を重視するのであれば、スライダーで大きな値を
設定すれば良い。スライダーで値が設定されると、ウイ
ンドウ602のサービス特性の評価結果と比較され、最も
差の少ないものがおすすめの保守プランとして表示され
る。本実施例によれば、主成分分析の結果を用いている
ので、サービスの特性を少ない数のパラメータにより表
示でき、また設備所有者の意図もスライダー操作などで
入力できるので、操作性の良いユーザーインターフェー
スを提供できる効果がある。

【００５４】上記実施例においては、運用意図の入力や
サービス選択の画面は、所有者端末２における操作のた
めに利用していたが、この情報を利用者端末３に表示さ
せることも可能である。例えば賃貸マンションの場合で
は、マンションオーナの運用意図がマンション居住者の
住宅内の端末に表示されることとなる。本実施例によれ
ば、設備所有者の運用意図を設備利用者に広く周知でき
るという効果がある。

【００５５】上記実施例と異なり、運用意図の入力やサ
ービス選択の画面は、設備機器50に表示させることも可
能である。例えばエレベータにはかご内に液晶ディスプ
レイを備えたものがあり、ここに同じく運用意図を表示
することができるので、上記と同様に設備所有者の運用
意図を設備利用者に広く周知できるという効果がある。

【００５６】また、主成分分析は、複数種類の保守サー
ビスを評価することにも応用できる。例えば警備、清
掃、空調、昇降機といった異なるサービスを評価するた
めには、設備運行データや利用者アンケートの項目を共
通に評価できる内容とすれば良い。例えば図15の設備運
行データでは、稼働時間や故障時間といった各保守サー
ビスに共通的な内容としている。図16の利用者アンケー
トにおいても、騒音や振動といった共通の内容を評価項
目としている。同様に図17は利用者評価データで、図16
を集計した結果である。この場合の画面例は図18のよう
なものとなる。図14の場合と同様にして、ユーザがスラ
イダーで評価値を指定すると、それとの差が最も小さい
保守事業者が算出される。この例では、警備、清掃、空
調および昇降機のそれぞれについて、おすすめとなる事
業者が表示される。

【００５７】上記の実施例においては、設備の運用意図
を入力すると、それに適切な保守事業者が表示される
が、図23のように保守のサービスレベルを表示すること
も可能である。ここでのサービスレベルとは保守事業者
が満足する必要のある契約上の条件である。例えば図14
の例では、設備運行評価605でのサービス特性の指定値
に対して、D1社のサービスが最も近いとしている。そこ
でD1社が保守したエレベータについて、図10のような設
備運行データを調べると、同図の例では23個のパラメー
タの値を求めることができる。ここで求めたパラメータ
値に対して、下限値と上限値を設定して、所定のパラメ
ータ値が一定の範囲内にあることをサービスレベルとし
て保守事業者が保証する。ここでは図10のデータからド
ア開閉加速度と着床誤差と速度変動をサービスレベルの
パラメータとして選んでいる。この3つのパラメータに
つき、現在の運行における値を現状値として示し、これ
が下限値と上限値の間にあれば、保守事業者が約束した
サービスレベルが満足されているものとする。この画面
は設備所有者、保守事業者、設備利用者または設備機器
に表示する。

【００５８】本実施例によれば、保守のサービスレベル
が開示され、かつ現状の状態が約束の範囲内にあること
を誰もが確認できるので、保守の費用負担に対する理解
が得やすくなるという効果がある。

【００５９】以降では、工程群管理のサブシステムにつ
いて説明する。図19はビルの修繕モデルの説明図であ
る。同図のグラフはビルの新築時からの経過年数と、ビ
ル評価額との関係を示している。ビルは新築時には一定
のビル評価額が与えられるが、建物や設備は劣化するの
で、修繕しない場合には点線で示すように評価額は減少
する。この評価額の減少を回復するための手段が修繕
で、外壁の補修や屋上の防水などといった大掛かりなも
のは大規模修繕と呼ばれる。修繕にも耐用年数はあるの
で、大規模修繕も10年や20年に一回というサイクルで繰
返し実施する。ビルのライフサイクルを管理する上で
は、この修繕を適切に施すことにより、ビルの寿命を長
く、かつビルの評価額を高い水準に維持することが重要
となる。

【００６０】図20は修繕モデルをベースに、修繕時期を
調整するためのモデルである。ビルを群管理する上で
は、修繕の時期を一致させたほうがコストダウンの効果
が大きい。そのために着工時期の調整を、このモデルで
行なう。いま、あるビルを診断した結果として、そのビ
ルの評価額は1年あたりDe（Deは正数)だけ下落してお
り、M年後には修繕が必要で、その修繕コストはRp、そ
の修繕の耐用年数はCy年であるとする見積りが得られた
ものとする。ただし、ここでは修繕コストは評価額の回
復に100%反映されるとしている。

【００６１】まず今回の修繕について、前倒しする場合
にはビルの劣化が進んでいないので、修繕コストはRpよ
りも小さな値となる。一方、後倒しする場合には、劣化
の進行によりRpよりも大きくなる。今回の修繕だけを考
えると、できるだけ前倒しすることが良いこととなる
が、ライフサイクルコストを検討するために次回の修繕
も考慮すると結果が異なってくる。今回の修繕を前倒し
すると、耐用年数は変わらないので次回の修繕までの期
間が短縮されたことになり、不利益となる。そこで今回
と次回の両者の修繕コストを最小化するように、着工時
期を算出する。すると、あるビルについてｔ年後に着工
するとして、今回修繕のコストC0は、 C0 = Rp - De * (M - t) 数1 であり、次回修繕の短縮または延長によるコストC1は、 C1 = Rp / Cy * (M - t) 数2 で評価する。両者を合計した修繕コストCは、 C = C0 + C1 = Rp - (De - (Rp / Cy)) * (M - t) 数3 となる。

【００６２】図21は工程群管理サブシステムの画面例で
あり、3つのビルの大規模修繕の時期を同期化させたも
のである。この例では、各ビルは同じ仕様であるが新築
時期が異なっている。したがって本来の修繕サイクルは
点線で示す時期であるが、同期化するためにビル1では
後倒しに、ビル2は診断通りに、ビル3は前倒しにして着
工することを示している。この同期化のための入力パラ
メータは、各ビルについてのDe、Rp、CyおよびMであ
り、診断により得られたこれら値を入力・表示するウイ
ンドウもある。ここで最適な着工時期を決定するために
は、各ビル毎の修繕コストCを加算した値が最小になる
ように、着工時期ｔの値を定めれば良い。なお、ここで
の同期化とは修繕工事の着工年を決める程度であり、各
ビルの修繕工事を全く同一日に開始するわけではない。
工事の作業人員など、資源には限りがあるので、詳細は
工程計画により決定するが、何日間かずれるようにし
て、順次工事が開始することとなる。

【００６３】次に、図22のフローチャートにより、工程
群管理サブシステムの処理を説明する。ステップ801は
各ビルにつき繰返し処理することを意味している。ステ
ップ802は遠隔診断装置による設備の診断処理で、振動
や制御値のばらつきなどから、空調や昇降機などの設備
の劣化具合を判断する。ステップ803は建築専門家によ
る建物診断の処理で、外壁や鉄筋の劣化具合などを判断
する。以上2つの診断結果から、劣化度De(ステップ80
4)、診断での修繕コストRp(ステップ805)、耐用年数Cy
(ステップ806)、修繕時期M(ステップ807)の値を入力す
る。ステップ808は各着工候補年につき繰返し処理する
ことを意味している。ステップ809は着工を変更した場
合の修繕コストCを計算する。可能な全ての場合を計算
して、ステップ810ではCが最小値となるように修繕着工
年ｔを決定する。そしてステップ811にて、同期化した
工程を端末の画面に表示する。

【００６４】

【発明の効果】本発明の作業群管理サブシステムによれ
ば、目的に応じた最適な保守事業者の組み合わせが示さ
れるので、設備所有者は管理意図に応じて保守事業者の
組み合わせを選択するのみで良く、適切な事業者を容易
に選択できる効果がある。また保守サービスの評価は連
続して行なわれるので、設備の運用も管理意図に適応し
て適切に実施されることととなる。

【００６５】また保守事業者を評価した結果はサーバに
保管され、設備管理者、設備所有者、設備利用者、保守
事業者のいずれからも閲覧が可能であるので、保守サー
ビスの格付けの透明性を高める効果もある。さらに、工
程群管理サブシステムによれば、ビル群の大規模修繕の
着工時期を同期化できるので、同時工事により調達や配
送などの点でスケールメリットを活かすことができ、工
事のコストダウンを図ることが可能である。

【図面の簡単な説明】

【図１】 本発明の実施の一形態のビル群管理サービス
支援システムの全体構成を説明する図である。

【図２】 システムの概略を説明する図である。

【図３】 手続きの概略を説明する図である。

【図４】 システムの構成を説明する図である。

【図５】 システムのシーケンス図である。

【図６】 システムのシーケンス図である。

【図７】 システムのシーケンス図である。

【図８】 データファイルを説明する図である。

【図９】 端末画面の一例を説明する図である。

【図１０】 入力データを説明する図である。

【図１１】 入力データを説明する図である。

【図１２】 入力データを説明する図である。

【図１３】 データの分析方法を説明する図である。

【図１４】 端末画面の一例を説明する図である。

【図１５】 入力データを説明する図である。

【図１６】 入力データを説明する図である。

【図１７】 入力データを説明する図である。

【図１８】 端末画面の一例を説明する図である。

【図１９】 システムの計算モデルを説明する図であ
る。

【図２０】 システムの計算モデルを説明する図であ
る。

【図２１】 端末画面の一例を説明する図である。

【図２２】 システムのフローチャートである。

【図２３】 端末画面の一例を説明する図である。

【符号の説明】

１…管理者装置 ２…所有者端末 ３…利用者端末 ４…事業者端末 ５…営業者端末 ６…診断者端末 ７…調達者端末 ８…配送者端末 ５０…設備機器 ６０１…保守プラン選択部 ６０２…保守サービス組み合わせ表示部 ６０３…総合評価表示部 ６０４…利用者評価表示部 ６０５…設備運行評価表示部

Claims (13)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】複数の保守対象からなる設備群に対して、
   当該保守対象毎に保守を実施する複数の保守事業者の作
   業に関して、当該設備を所有する設備所有者からの委託
   を受けた設備管理者が計算機システムを利用して当該設
   備を管理するためのビル等の群管理サービス支援方法で
   あって、前記計算機システムは、ネットワークを介して
   設備所有者端末及び設備管理者端末に接続されるものに
   おいて、 前記設備管理者端末において、前記各々の保守事業者の
   保守のサービス特性を抽出し、全ての保守対象について
   同様の当該サービス特性を有する保守事業者で組み合わ
   せたものを保守プランとして決定し、当該設備が出力す
   る故障時刻または故障内容を含む保守情報に基づいて当
   該設備の運行に対する評価を設備運行評価として定め、
   複数の当該保守プランおよび当該設備運行評価を設備所
   有者端末に提示し、 前記設備所有者端末において、当該複数の保守プランの
   中から管理を委託する保守プランを選択して前記設備管
   理者端末に通知することを特徴とするビル群管理サービ
   ス支援方法。
2. 【請求項２】記計算機システムは、ネットワークを介し
   て接続された設備利用者端末を含み、前記設備管理者端
   末において、前記設備を利用する設備利用者に対して利
   用の満足度を記入する利用者アンケートを依頼し、当該
   利用者アンケートの分析結果を利用者評価として定め、
   前記保守プランおよび前記設備運行評価を前記設備所有
   者端末に提示する際に、当該利用者評価を提示すること
   を特徴とする請求項1記載のビル群管理サービス支援方
   法。
3. 【請求項３】複数の保守対象からなる設備に対して、当
   該保守対象毎に保守を実施する複数の保守事業者の作業
   に関して、当該設備を所有する設備所有者からの委託に
   より、当該設備を設備管理者が計算機システムを利用し
   て管理するビル群管理サービス支援装置であって、前記
   計算機システムは、ネットワークを介して設備所有者端
   末及び設備管理者端末に接続されるものにおいて、 前記設備管理者端末は、前記各々の保守事業者の保守の
   サービス特性を抽出した結果から、全ての保守対象につ
   いて同様の当該サービス特性を有する保守事業者の組み
   合わせとして定めた結果を表示する保守サービス組み合
   わせ表示部と、当該設備から出力される故障時刻または
   故障内容を含む保守情報に基づいて当該設備の運行に対
   して定めた評価を表示する設備運行評価表示部とを備
   え、 前記設備所有者端末は、前記設備管理者により保守事業
   者の組み合わせとして作成された保守プランを選択する
   ための保守プラン選択部を備えたことを特徴とするビル
   群管理サービス支援装置。
4. 【請求項４】前記設備所有者端末は、前記設備を利用す
   る設備利用者の端末に対して利用の満足度を記入する利
   用者アンケートを依頼し、当該利用者アンケートの分析
   結果を利用者評価として定め、当該利用者評価を表示す
   るための利用者評価表示部を備えたことを特徴とする請
   求項３記載のビル群管理サービス支援装置。
5. 【請求項５】ネットワークに接続したサーバに、請求項
   ３または４記載の前記保守サービス組み合わせ表示部ま
   たは前記設備運行評価表示部または前記利用者評価表示
   部または前記保守プラン選択部における入出力データを
   登録し、 設備管理者端末または設備所有者端末または保守事業者
   端末または設備利用者端末がネットワークを経由して当
   該入出力データを参照することを特徴とするビル群管理
   サービス支援システム。
6. 【請求項６】コンピュータにより読み取り可能なコンピ
   ュータプログラムを記憶するプログラム記憶媒体であっ
   て、請求項３または４または５に記載の装置またはシス
   テムのプログラムコードを記憶するコンピュータプログ
   ラムの記憶媒体。
7. 【請求項７】前記設備運行評価または前記利用者評価の
   決定は、前記設備管理者または保前記守事業者と独立し
   た第三者である評価事業者の端末により行われることを
   特徴とする請求項１または２記載のビル群管理サービス
   支援方法。
8. 【請求項８】計算機を備えたビル群管理サービス支援シ
   ステムであって、 前記計算機は、入力されたビル設備の運行状況やサービ
   ス特性を示す所定のパのラメータ数の第一の状態データ
   を該データが表現する当該運行状況の特性を保持しつつ
   当該パラメータ数を削減した第二の状態データに変換す
   る変換手段と、当該第二の状態データにおけるパラメー
   タにより指示値が入力されたとき、当該指示値に最も近
   い当該第二の状態データを持つ設備を特定し得る情報を
   出力する演算手段とを備えたことを特徴とするビル群管
   理サービス支援システム。
9. 【請求項９】計算機を備えたビル群管理サービス支援シ
   ステムであって、ビルの設備の利用者に対するアンケー
   ト結果のデータを基に当該ビルの設備の評価状況を示す
   所定のパラメータ数の第一の状態データを生成する手段
   と、 当該第一の状態データが表現する当該評価状況の特性を
   保持しつつ当該パラメータ数を削減した第二の状態デー
   タに変換する手段と、 当該第二の状態データにおけるパラメータにより指示値
   が入力されると、当該第二の状態データを持つ設備を特
   定し得る情報を演算し出力する手段とを備えたことを特
   徴とするビル群管理サービス支援システム。
10. 【請求項１０】前記第一の状態データについて管理を約
    束する範囲として上限値と下限値を予め設定し、前記第
    一の状態データの現在の値、当該下限値、および当該上
    限値を出力することを特徴とする請求項8または9記載の
    ビル群管理サービス支援システム。
11. 【請求項１１】計算機を用いて、ビルの次回の修繕につ
    いての修繕時期および修繕費用、次次回の修繕までの期
    間を示す修繕耐用年数、およびビルの経済的価値を示す
    ビル評価額が見積もられている複数のビルの修繕工事を
    計画するビル群管理サービス支援方法において、 前記計算機は、当該修繕時期を所定の期間内に変更する
    場合の当該修繕費用の変動値を当該修繕耐用年数および
    当該ビル評価額に基づいて計算し、複数のビルに対する
    当該修繕費用と当該変動値の合計が最小となるように、
    当該修繕時期を変更することを特徴とするビル群管理サ
    ービス支援方法。
12. 【請求項１２】次回の修繕において、複数のビルについ
    ては同一の工法および同一の資材により修繕するものと
    設定し、次次回以降の修繕時期についても同一周期で発
    生するように計画することを特徴とする請求項1１記載
    のビル群管理サービス支援方法。
13. 【請求項１３】計算機システムであって、複数のビルに
    ついて前記修繕時期、前記修繕費用、前記修繕耐用年
    数、および前記ビル評価額を入力装置により入力する
    と、各ビル毎の当該修繕時期を同期化し、最適な修繕時
    期に変更した値を出力装置により出力することを特徴と
    する請求項1１記載のビル群管理サービス支援システ
    ム。