JP2004102735A - 合意形成システム、合意形成方法、および合意形成プログラム - Google Patents
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Abstract
【課題】本発明は、証券化された不動産において、投資者と入居者との間の合意を迅速に形成でき、入居率と賃貸料収入の維持を図れる合意形成システム、合意形成方法、および合意形成プログラムを提供する。
【解決手段】合意形成端末１の制御部１１は、合意形成プログラム１２１に従って、テナント端末３からの不動産に対する要望を集計し、インターネット５を介して、不動産管理会社が使用する意思決定端末２に要望情報を提供する。制御部１１は、意思決定端末２から要望情報に応じた対応策を集計し、インターネット５を介して投資者端末４に要望と対応策との組み合わせの情報を提供する。制御部１１は、投資者端末４からの回答情報に基づいて合意形成条件を満たす対応策を抽出し、合意形成情報を生成する。
【選択図】 図２
【解決手段】合意形成端末１の制御部１１は、合意形成プログラム１２１に従って、テナント端末３からの不動産に対する要望を集計し、インターネット５を介して、不動産管理会社が使用する意思決定端末２に要望情報を提供する。制御部１１は、意思決定端末２から要望情報に応じた対応策を集計し、インターネット５を介して投資者端末４に要望と対応策との組み合わせの情報を提供する。制御部１１は、投資者端末４からの回答情報に基づいて合意形成条件を満たす対応策を抽出し、合意形成情報を生成する。
【選択図】 図２
Description
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、証券化された不動産における投資者と入居者との間の合意形成を実行する合意形成システム、合意形成方法、および合意形成プログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
オフィスビルなどの不動産を管理する不動産管理者（不動産管理会社など）は、不動産の入居者（オフィスビルのテナントなど）から不動産に対する要望（例えば、ＩＴ（Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ）機器を設置するための環境整備、不動産の清掃品質の向上、地震対策）を受けた場合には、受けた要望に対する対応策（例えば、ＯＡ（Ｏｆｆｉｃｅ Ａｕｔｏｍａｔｉｏｎ ）床への改修工事の実施、契約清掃業者の変更、耐震工事の実施）を立案して、不動産の所有者に提案する。
【０００３】
不動産について特定の所有者が存在する場合には、不動産管理者は、立案した対応策に対する承認を該所有者から得ればよく、不動産管理者は、所有者と入居者との間の合意に基づいて、迅速に立案した対応策の実施ができる。また、特定の所有者が存在する場合には、所有者と不動産の入居者とが、直接意見交換を行って合意を形成することも可能である。
【０００４】
不動産の所有者と入居者との合意の形成を実現するために、例えば、所有者が使用する所有者端末と、入居者が使用する入居者端末とをインターネットに接続し、インターネットを介して入居者端末からの不動産に対する要望についてのアンケートを収集して、収集したアンケートの集計結果を所有者端末に提供するシステムが考えられる。このようなインターネットを介してアンケートを収集するシステムとして、例えば、インターネットを介して受講料についてのアンケートを収集して、アンケート結果に基づいて受講料を決定し、決定した受講料を講師端末に通知する学習環境提供システムが提案されている（特許文献１参照。）。
【０００５】
【特許文献１】
特開２００２−１５７３４５号公報（第３−５頁、第１図）
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
しかし、不動産の所有の形態が多様化し、不動産が証券化される場合があり、不動産を特定の所有者が所有するのでなく、不動産に対して複数の投資者が存在する場合がある。このような証券化された不動産においては、投資者と不動産の入居者とが複数存在しており、投資者と入居者との間の意見交換ができず、投資者と入居者との間の合意の形成ができない場合がある。従って、不動産管理者が立案した対応策に対する投資者からの承認が得られず、不動産管理者は、立案した対応策を実行できない。
【０００７】
また、前述のインターネットを介して入居者から不動産に対しての要望についてのアンケートを収集するシステムを導入することにより、アンケート結果に基づいて集計した要望情報や対応策情報を投資者に提供することはできる。しかし、提供した対応策情報に対して、さらに、投資者からの承認または非承認の回答を得ることはできず、投資者と入居者との間の合意を形成することはできない。
【０００８】
立案した対応策を迅速に実行できない場合には、不動産管理者は投資者からの信頼を得られず、また入居者の不動産に対する不満が発生し、入居者の入居率の低下と、入居率の低下に伴う賃貸料収入の低下とを招く場合がある。
【０００９】
そこで、本発明は、証券化された不動産において、投資者と入居者との間の合意を迅速に形成でき、入居率と賃貸料収入の維持を図れる合意形成システム、合意形成方法、および合意形成プログラムを提供することを目的とする。
【００１０】
【課題を解決するための手段】
本発明による合意形成システムは、証券化された不動産に投資している投資者と、不動産に入居している入居者との間の合意形成を行うための合意形成システムであって、入居者からの要望に応じた対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供する対応策提供手段と、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する回答情報受信手段と、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計する回答情報集計手段と、回答情報集計手段による集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成する合意形成情報生成手段とを備えたことを特徴とする。
【００１１】
上記の構成によれば、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【００１２】
合意形成システムは、不動産を共同で所有する各所有者と、不動産に入居している入居者との間の合意形成を行うための合意形成システムであって、入居者からの要望に応じた対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して所有者に提供する対応策提供手段と、提供した対応策に対する所有者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する回答情報受信手段と、複数の所有者からそれぞれ取得した回答情報を集計する回答情報集計手段と、回答情報集計手段による集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、所有者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成する合意形成情報生成手段とを備えたものであってもよい。
【００１３】
上記の構成によれば、入居者の要望と、不動産を共同で所有する所有者の意見とを迅速に把握して、所有者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【００１４】
合意形成システムは、入居者からの不動産に対する要望を集計する要望集計手段と、要望集計手段による集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供する要望提供手段とを備え、対応策提供手段は、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供するものであることが好ましい。
【００１５】
上記の構成によれば、入居者からの不動産に対する要望を自動的に集計して、不動産管理者に提供することができる。
【００１６】
要望提供手段は、入居者に提供した不動産に対する要望の候補のうち、入居者によって選択された候補を抽出することによって要望情報を生成するものであってもよい。
【００１７】
上記の構成によれば、入居者は、複数の候補の中から選択して回答することにより、不動産に対する要望を主張することができる。
【００１８】
要望提供手段は、入居者が要望として記載したテキスト文の内容から要望を抽出することによって要望情報を生成するものであってもよい。
【００１９】
上記の構成によれば、入居者は、不動産に対し自由に要望を主張することができる。
【００２０】
要望提供手段は、各入居者からの不動産に対する要望を、要望数の順に順位付けを行うことによって要望情報を生成するものであってもよい。
【００２１】
上記の構成によれば、投資者は、要望者数を考慮して要望に対する対応策を承認するか否かを判断できる。
【００２２】
回答情報は、不動産管理者によって提示された対応策に対する承認結果を示す情報を含み、合意形成情報生成手段は、承認する旨の回答を行った各投資者の不動産への投資比率の合計が所定の比率を超えている場合に合意形成条件が成立したものと判定し、合意形成情報を生成するものであってもよい。
【００２３】
上記の構成によれば、証券化された不動産において、各投資者の投資比率を考慮して、投資者と入居者との間の合意が成立したか否かを判断できる。
【００２４】
本発明による合意形成方法は、証券化された不動産に投資している投資者と、不動産に入居している入居者との間の合意形成を行うための合意形成方法であって、入居者からの不動産に対する要望を集計するステップと、要望の集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供するステップと、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供するステップと、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信するステップと、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計するステップと、回答情報の集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成するステップとを含むことを特徴とする。
【００２５】
上記の方法によれば、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【００２６】
回答情報は、不動産管理者によって提示された対応策に対する承認結果を示す情報を含み、合意形成方法は、承認する旨の回答を行った各投資者の不動産への投資比率の合計が所定の比率を超えている場合に合意形成条件が成立したものと判定し、合意形成情報を生成するものであってもよい。
【００２７】
上記の方法によれば、証券化された不動産において、各投資者の投資比率を考慮して、投資者と入居者との間の合意が成立したか否かを判断できる。
【００２８】
本発明による合意形成プログラムは、証券化された不動産に投資している投資者と、不動産に入居している入居者との間の合意形成を行わせるための合意形成プログラムであって、コンピュータに、入居者からの不動産に対する要望を集計する処理と、要望の集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供する処理と、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供する処理と、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する処理と、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計する処理と、回答情報の集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成する処理とを実行させることを特徴とする。
【００２９】
上記のプログラムによれば、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【００３０】
回答情報は、不動産管理者によって提示された対応策に対する承認結果を示す情報を含み、合意形成プログラムは、コンピュータに、承認する旨の回答を行った各投資者の不動産への投資比率の合計が所定の比率を超えている場合に合意形成条件が成立したものと判定し、合意形成情報を生成する処理を実行させるものであってもよい。
【００３１】
上記のプログラムによれば、証券化された不動産において、各投資者の投資比率を考慮して、投資者と入居者との間の合意が成立したか否かを判断できる。
【００３２】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面を参照して説明する。以下に示す例では、証券化されたオフィスビルの入居者であるテナントと、該オフィスビルに投資している複数の投資者との間の合意を形成する場合を説明する。テナントと投資者との間の合意を形成するとは、例えば、「ＩＴ化対策を実施して欲しい。」などのテナントからの要望に対して、「ＯＡ床工事を実施する。」などの対応策の承認を投資者から得ることをいう。
【００３３】
図１は、本発明による合意形成システムが適用される環境の一例を示す概念図である。図１に示すように、合意形成システムが適用される環境には、証券化された不動産６（本例では、オフィスビル）と、不動産６に入居するテナント３と、不動産６に投資する投資者４と、不動産管理者である不動産管理会社２と、合意形成システムを運営する情報管理会社１とが含まれる。不動産６は、その中に複数のテナント３が入居できる建造物である。不動産管理会社２は、業者７に指示して不動産６を統括的に管理することを任された会社である。業者７は、不動産管理会社２の指示のもとで、不動産の６の維持管理を行う会社であり、工事業者、設備業者、清掃業者、警備業者などである。
【００３４】
図２は、本発明による合意形成システムの実施の一形態を示すブロック図である。合意形成システムは、情報管理会社１が使用する合意形成端末１ａと、不動産管理会社２が使用する意思決定端末２ａと、テナント３が使用するテナント端末３ａと、投資者４が使用する投資者端末４ａとを含む。合意形成端末１ａと、意思決定端末２ａと、テナント端末３ａと、投資者端末４ａとは、通信ネットワークに接続されている。本例では、通信ネットワークは、インターネット５である場合を例に説明する。ただし、通信ネットワークは、インターネット５に限定されない。
【００３５】
合意形成端末１ａは、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａからの要求に基づいて自動的に処理を実行できるＷｅｂサーバ、ワークステーションサーバなどの情報処理装置である。また、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａは、パーソナルコンピュータ、携帯電話などの情報処理装置である。
【００３６】
合意形成端末１ａにおいて、制御部１１は、記憶装置１２が記憶する合意形成プログラム１２１に従って、処理を実行する。合意形成プログラム１２１は、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａからの要求に基づいて、テナント３と投資者４との間の合意形成の処理を制御部１１に実行させるプログラムである。
【００３７】
対応策提供手段と、回答情報受信手段と、回答情報集計手段と、合意形成情報生成手段と、要望集計手段と、要望提供手段とは、合意形成プログラム１２１を実行する制御部１１によって実現される。
【００３８】
また、合意形成端末１ａにおいて、記憶装置１２は、合意形成プログラム１２１の他に意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａに表示させる各種Ｗｅｂページの情報を記憶する。例えば、テナント端末３ａがオフィスビルに対する要望を入力する入力画面となるＷｅｂページや、投資者端末４ａが該要望に対する対応策の承認／非承認の回答を入力する入力画面となるＷｅｂページの情報を記憶する。各Ｗｅｂページの画面情報は、ＨＴＭＬ（ＨｙｐｅｒＴｅｘｔ Ｍａｒｋｕｐ Ｌａｎｇｕａｇｅ ）、ＸＭＬ（ｅＸｔｅｎｓｉｂｌｅ Ｍａｒｋｕｐ Ｌａｎｇｕａｇｅ）などのページ記述言語によって記述された情報である。Ｗｅｂページは、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａにおいて、ＵＲＬ（Ｕｎｉｆｏｒｍ Ｒｅｓｏｕｒｃｅ Ｌｏｃａｔｏｒ）が入力されたり、画面上のリンクが設定された部分がマウスクリックされることによって指定される。
【００３９】
ネットワークインタフェース部１５は、インターネット５を介して、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａと情報を送受信する。
【００４０】
また、合意形成端末１ａは、テナント３からの要望の情報を記憶するテナント要望データベース１３と、投資者４からの回答の情報を記憶する投資者回答データベース１４とを含む。
【００４１】
図３は、テナント要望データベース１３および投資者回答データベース１４に記憶される情報の例を示す説明図である。図３（ａ）は、テナント要望データベース１３に記憶される情報の例を示す。図３（ａ）に示すように、テナント要望データベース１３は、要望の候補（α，β，γ）のうち、各テナント３が実際にいずれの候補を要望しているかを示す情報を含む。要望の候補（α，β，γ）は、予め情報管理会社１がテナント３の要望を予想して作成したものである。なお、要望の候補（α，β，γ）は、不動産管理会社２などが作成したものであってもよい。
【００４２】
例えば、情報管理会社１は、予めテナント３の要望を予想して、要望候補α「清掃の回数を増やす。」、要望候補β「清掃業者を変更する。」、要望候補γ「清掃項目を見直す。」などの要望の候補を作成する。そして、合意形成端末１ａは、情報管理会社１の担当者の操作に従って、各テナント３からアンケート形式でいずれの候補を要望するかの回答を収集する。図３（ａ）において、「○」は、テナント３がアンケートにおいて要望すると回答した候補であることを意味する。また、「×」は、テナント３がアンケートにおいて要望しないと回答した候補であることを意味する。空欄は、未回答であることを意味する。図３（ａ）において、テナントａは、候補αについては要望すると回答したが、候補β，γについては要望しないと回答している。
【００４３】
各テナント端末３ａは、予め情報管理会社１によって作成された要望の候補に対して要望するか否かの回答をするだけでなく、フリーフォーマット形式の文章で記載した要望を情報管理会社１の合意形成端末１ａに送ることもできる。従って、テナント要望データベース１３は、図３（ａ）に示すように、さらに各テナント端末３ａからフリーフォーマット形式の文章で入力された要望をその他の要望の情報として含む。
【００４４】
図３（ｂ）は、投資者回答データベース１４に記憶される情報の例を示す。図３（ｂ）に示すように、投資者回答データベース１４は、各投資者４の投資比率の情報と、要望に対する対応策（Ｘ，Ｙ，Ｚ）に対して承認するか否かの情報とが含まれる。図３（ｂ）において、「○」は、投資者４が承認した対応策であることを意味する。また、「×」は、投資者４が承認しなかった対応策であることを意味する。空欄は、未回答であることを意味する。例えば、投資者Ａは、対応策Ｘについては承認すると回答したが、対応策Ｙ，Ｚについては承認しないと回答している。
【００４５】
次に、動作について説明する。図４は、合意形成システムの処理経過の一例を示す流れ図である。情報管理会社１は、予め不動産管理会社２、テナント３、および投資者４に、合意形成端末１ａをＷｅｂサーバとして開設される意見交換サイトにログインするためのログインＩＤとパスワードとを通知する。ログインＩＤおよびパスワードは、インターネット５を介して電子メールなどで各端末に通知されてもよく、郵送によって通知されてもよい。意見交換サイトは、合意形成端末１ａをＷｅｂサーバとして開設されるＷｅｂサイトで、テナント３が要望を入力する入力画面のＷｅｂページや、投資者４が対応策に対する回答を入力する入力画面のＷｅｂページの情報などを含む。
【００４６】
合意形成端末１ａの制御部１１は、意見交換サイトの各情報を初期化する（ステップＳ１０１）。すなわち、制御部１１は、データベースに記憶される情報などで前回の合意形成の処理を行った際に使用した情報を初期化する。例えば、制御部１１は、テナント要望データベース１３に記憶されるテナント３の要望や投資者回答データベース１４に記憶される投資者４の回答のうち、不要な情報を消去する。また、制御部１１は、後述するＷｅｂページ上に表示される締め切りまでの日数や現在の回答率などの情報を初期化する。
【００４７】
テナント端末３ａは、テナント３の担当者の操作に従って、合意形成端末１ａに意見交換サイトのログイン画面のＷｅｂページの情報を要求する。合意形成端末１ａの制御部１１は、テナント端末３ａからの要求に応じてＷｅｂページの情報をテナント端末３ａに送信する。そして、テナント端末３ａは、ログイン画面のＷｅｂページを表示する。
【００４８】
図５は、テナント端末３ａに表示されるログイン画面の例を示す説明図である。まず、テナント端末３ａは、図５（ａ）に示す不動産管理会社２、テナント３、または投資者４のいずれのページにログインするかを選択する選択画面を表示する。図５（ａ）に示すように、選択画面には、不動産管理会社用の入力画面へのリンク４１と、テナント用の入力画面へのリンク４２と、投資者用の入力画面へのリンク４３とが含まれる。テナント端末３ａが、テナント３の担当者の操作に従って、テナント用の入力画面へのリンク４２を選択すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、ログイン入力画面のＷｅｂページの情報をテナント端末３ａに送信する。そして、テナント端末３ａは、ログイン入力画面を表示する。
【００４９】
図５（ｂ）は、ログイン入力画面の例を示す説明図である。テナント端末３ａは、テナント３の担当者の操作に従って、ログインＩＤ欄４４にログインＩＤを入力し、パスワード欄４５にパスワードを入力する。ログインＩＤとパスワードとが入力されると、合意形成端末１ａの制御部１１は、入力されたログインＩＤとパスワードとが意見交換サイトにログインを許可されるログインＩＤとパスワードであるか否かを照合する。照合した結果、意見交換サイトへのログインを許可されるログインＩＤとパスワードである場合には、制御部１１は、オフィスビルへの要望の入力画面（以下、要望入力画面という。）のＷｅｂページの情報をテナント端末３ａに送信する。そして、テナント端末３ａは、要望入力画面を表示する。
【００５０】
なお、ログインＩＤとパスワードとを照合した結果、ログインを許可されるログインＩＤまたはパスワードに該当しなかった場合には、制御部１１は、該テナント端末３ａの意見交換サイトへのログインを拒否する。また、テナント端末３ａが選択画面で誤ったリンクを選択した場合、例えば、図５（ａ）に示す選択画面で、テナント端末３ａが誤って投資者用の入力画面へのリンク４３を選択した場合にも、制御部１１は、同様にテナント端末３ａの意見交換サイトへのログインを拒否する。
【００５１】
図６は、要望入力画面の例を示す説明図である。図６に示すように、要望入力画面は、要望候補表示領域５１と、その他の要望をフリーフォーマット形式の文章で記載する欄（以下、その他要望欄という。）５２と、回答期間表示領域５３と、締め切り日数表示領域５４と、回答率表示領域５５と、送信ボタン５６とを含む。
【００５２】
要望候補表示領域５１は、予め情報管理会社１が予想した要望の候補を表示する領域であり、テナント端末３ａは、各候補の中から選択して要望を入力することができる。図６において、「□」に「×」印が記入されている候補は、テナント端末３ａによって選択された候補（すなわち、テナント３が要望する候補）であり、「×」印が記入されていない候補は、テナント端末３ａによって選択されなかった候補（すなわち、テナント３が要望しない候補）である。その他要望欄５２は、要望候補表示領域５１に含まれる候補以外に要望がある場合に、テナント端末３ａがテナント３の担当者の操作に従ってフリーフォーマット形式の文章で要望を記載する欄である。
【００５３】
なお、要望入力画面は、その他要望欄５２を含まず、テナント端末３ａに要望候補表示領域５１に表示される各候補の中から要望する候補を選択させることによってのみ、要望を入力させるものであってもよい。また、要望入力画面は、要望候補表示領域５１を含まず、テナント端末３ａに、その他要望欄５２にフリーフォーマット形式の文章を記載させることによってのみ、要望を入力させるものであってもよい。
【００５４】
回答期間表示領域５３は、テナント端末３ａがオフィスビルに対する要望の有無について回答すべき期間を表示する領域である。本例では、回答期間の初日が６月１日であり、回答の締め切り日が６月の３０日である場合を示す。締め切り日数表示領域５４は、回答締め切り日までの残り日数を表示する領域である。例えば、６月２０日に要望入力画面を表示したとすると、締め切り日まで残り１１日であるため、締め切り日数表示領域５４には１１日と表示される。回答率表示領域５５は、全てのテナント３のうち、要望を回答しているテナント３の割合を表示する領域である。例えば、オフィスビルにａ，ｂ，ｃ，ｄ，ｅの５つのテナント３が入居している場合において、ａ，ｃ，ｄ，ｅの４つのテナント３が要望を回答している場合には、回答率表示領域５５に回答率８０％と表示される。
【００５５】
要望候補表示領域５１と、その他要望欄５２と、回答期間表示領域５３と、締め切り日数表示領域５４と、回答率表示領域５５とは、回答期間の初日である６月１日に、ステップＳ１０１の処理が実行される際に初期化され、後述するように、期日の経過に従って、およびテナント端末３ａから合意形成端末１ａに要望が送信されるに従って順次更新される。
【００５６】
テナント端末３ａは、テナント３の担当者の操作に従って、要望入力画面に表示される情報に基づいて、オフィスビルへの要望を入力して、合意形成端末１ａに要望を送信する（ステップＳ１０２）。なお、要望の入力情報は、要望入力画面の送信ボタン５６をマウスでクリックすることによって、合意形成端末１ａに送信される。
【００５７】
テナント端末３ａからの要望を受信すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、意見交換サイトの更新処理を実行する（ステップＳ１０３）。ステップＳ１０３における意見交換サイトの更新処理において、制御部１１は、以下に示す各データベースの更新処理や要望入力画面に表示される情報などの更新処理を実行する。
【００５８】
例えば、制御部１１は、テナントａのテナント端末３ａから図６に示す要望を受信したとすると、要望候補表示領域５１のうち候補α「清掃の回数を増やす。」に要望する旨の表示があるため、テナント要望データベース１３のテナントａの要望αの欄を「○」に更新する。また、候補β「清掃業者を変更する。」と、候補γ「清掃項目を見直す。」とに要望する旨の表示がないため、制御部１１は、テナント要望データベース１３のテナントａの要望β，γの欄を「×」に更新する。
【００５９】
その他要望欄５２に要望が文章入力されている場合には、制御部１１は、その他要望欄５２に記載されている文章を抽出し、テナント要望データベース１３のその他要望の欄に記憶する。本例では、図６に示すように、その他要望欄５２に「窓がきたない。」と記載されているため、制御部１１は、テナント要望データベース１３のテナントａのその他要望の欄に「窓がきたない。」と記憶する。
【００６０】
また、制御部１１は、回答率表示領域５５を更新する。本例では、テナントａからの要望を受信するまで、ａ，ｂ，ｃ，ｄ，ｅの５つのテナント３のうち、ｃ，ｄ，ｅの３つのテナント３から要望を受信していたとすると、テナントａから要望を受信する直前までは、回答率表示領域５５に６０％と表示されている。制御部１１は、テナントａから要望を受信すると回答率を再計算する。そして、ａ，ｂ，ｃ，ｄ，ｅの５つのテナント３のうち、ａ，ｃ，ｄ，ｅの４つのテナント３から要望を受信しているため、制御部１１は、回答率表示領域５５を８０％という表示に更新する。
【００６１】
また、テナント端末３ａからの要望送信の有無にかかわらず、制御部１１は、期日の経過に従って、締め切り日数表示領域５４の表示を更新する。例えば、日付が６月２０日から６月２１日に変わった場合には、制御部１１は、締め切り日数表示領域５４の表示を１１日から１０日に更新する。
【００６２】
制御部１１は、所定の期日（締め切り日の翌日、本例では、７月１日）に達したかを判定する（ステップＳ１０４）。ステップＳ１０４で、所定の期日に達していない場合には、まだ回答期間中（本例では、６月１日から６月３０日）であると判断して、制御部１１は、ステップＳ１０３の意見交換サイトの更新処理を繰り返し実行する。ステップＳ１０４で、所定の期日に達した場合には、制御部１１は、テナント３からの要望の集計処理を実行する（ステップＳ１０５）。
【００６３】
例えば、回答期間中（本例では、６月１日から６月３０日）に、ａ，ｂ，ｃ，ｄ，ｅの５つのテナント３のうち、ａ，ｃ，ｄ，ｅの４つのテナント３から要望送信がなされた場合について説明する。テナント要望データベース１３には、図３（ａ）に示すように、ステップＳ１０３で順次更新された情報が記憶されている。図３（ａ）に示すように、要望候補α「清掃の回数を増やす。」には３人から、要望候補β「清掃業者を変更する。」には１人から、要望候補γ「清掃項目を見直す。」には２人から要望がある。従って、制御部１１は、これらを集計して要望者数の多かった順番に順位付けをして、「１位，要望候補α，３件」、「２位，要望候補γ，２件」、「３位，要望候補β，１件」などの集計結果を作成する。
【００６４】
また、制御部１１は、テナント要望データベース１３のその他の要望の欄の情報を一般にテキストマイニング（Ｔｅｘｔ ｍｉｎｉｎｇ ）と呼ばれている手法を用いて集計する。例えば、制御部１１は、その他の要望の欄の情報のうち、テナントａの「窓がきたない。」という情報と、テナントｄの「窓がよごれている。」という情報とは、同じ概念の情報であると判定し、「窓の清掃。」という要望が２件あると判断して集計する。また、制御部１１は、テナントｃの「トイレがきたない。」という情報は、他に同じ概念の情報がないと判断して、「トイレの清掃。」という要望が１件あると判断して集計する。
【００６５】
テナント３の要望を集計すると、制御部１１は、集計結果を要望情報として意思決定端末２ａに電子メールで送信する（ステップＳ１０５）。そして、意思決定端末２ａは、要望情報を表示する（ステップＳ１０６）。
【００６６】
図７は、意思決定端末２ａが表示する要望情報の表示画面の例を示す説明図である。図７（ａ）は、合意形成端末１ａの制御部１１から電子メールで送られた要望情報の表示画面の一例である。図７（ａ）に示すように、合意形成端末１ａの制御部１１から送信された電子メールの表示画面には、順位付けされた要望の集計結果６１と、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ６２とが含まれる。
【００６７】
意思決定端末２ａは、不動産管理会社２の担当者の操作に従って、合意形成端末１ａに意見交換サイトのログイン画面のＷｅｂページの情報を要求する。ログイン画面のＷｅｂページの情報の要求は、図７（ａ）に示す電子メールの表示画面で、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ６２をマウスでクリックすることによって実行される。合意形成端末１ａの制御部１１は、意思決定端末２ａからの要求に応じてＷｅｂページの情報を意思決定端末２ａに送信する。そして、意思決定端末２ａは、図５に示すログイン画面のＷｅｂページを表示する。
【００６８】
図５（ａ）において、意思決定端末２ａが、不動産管理会社２の担当者の操作に従って、不動産管理会社用の入力画面へのリンク４１を選択すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、ログイン入力画面のＷｅｂページの情報を意思決定端末２ａに送信する。そして、意思決定端末２ａは、図５（ｂ）に示すログイン入力画面を表示する。
【００６９】
意思決定端末２ａは、不動産管理会社２の担当者の操作に従って、ログインＩＤ欄４４にログインＩＤを入力し、パスワード欄４５にパスワードを入力する。ログインＩＤとパスワードとが入力されると、合意形成端末１ａの制御部１１は、入力されたログインＩＤとパスワードとが意見交換サイトにログインを許可されるログインＩＤとパスワードであるか否かを照合する。照合した結果、意見交換サイトへのログインを許可されるログインＩＤとパスワードである場合には、制御部１１は、要望情報の表示画面（以下、要望情報表示画面という。）のＷｅｂページの情報を意思決定端末２ａに送信する。そして、意思決定端末２ａは、要望情報表示画面を表示する。
【００７０】
なお、ログインＩＤとパスワードとを照合した結果、ログインを許可されるログインＩＤまたはパスワードに該当しなかった場合や、意思決定端末２ａが図５（ａ）に示す選択画面で誤ったリンクの選択をした場合に、制御部１１が実行する処理は、前述のテナント端末３ａが意見交換サイトにログインする場合に制御部１１が実行する処理と同じである。
【００７１】
図７（ｂ）は、要望情報表示画面の例を示す説明図である。図７（ｂ）に示すように、要望情報表示画面には、順位付けされた要望の集計結果の情報に加えて、集計結果のグラフ６３や、各要望ごとの具体的な要望者数などの情報が表示される。また、集計結果の表示領域には、要望ごとに、意思決定端末２ａが不動産管理会社２の担当者の操作に従って該要望に対する対応策を入力する対応策入力欄６４が設けられている。
【００７２】
なお、図７（ａ）に示す電子メールの表示画面および図７（ｂ）に示す要望情報表示画面に表示される情報は、本例で示した情報に限られない。例えば、図７（ａ）に示す電子メールの表示画面は、集計結果６１を含まず、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ６２のみを表示するものであってもよい。かかる場合には、不動産管理会社２の担当者は、意思決定端末２ａによって表示された図７（ｂ）に示す要望情報表示画面に基づいて要望の集計結果を確認する。また、例えば、図７（ｂ）に示す要望情報表示画面は、図７（ｂ）に示す情報に加えて、現在の日付や時間などの他の情報を表示するものであってもよい。
【００７３】
意思決定端末２ａは、不動産管理会社２の担当者の操作に従って、要望に対する対応策を入力して合意形成端末１ａに送信する（ステップＳ１０７）。対応策の送信は、図７（ｂ）に示すように、要望情報表示画面において、対応策入力欄６４に具体的な対応策を入力して、送信ボタン６５をマウスでクリックすることによって実行される。
【００７４】
例えば、本例では、要望「清掃の回数を増やす。」に対して、対応策Ｘ「清掃回数を月２回にする。」が送信され、要望「清掃項目を見直す。」に対して、対応策Ｙ「清掃業者に項目を見直しさせる。」が送信され、要望「窓の清掃。」に対して、対応策Ｚ「窓の清掃を実施する。」が送信される。また、要望「清掃業者を変更する。」および要望「トイレの清掃。」については要望者数が少ないため対応する必要はないと判断して、意思決定端末２ａは、対応策入力欄６４に対応策を入力しない。合意形成端末１ａの制御部１１は、対応策入力欄６４が無入力である場合には、該要望に対する対応策は無いものとして処理を行う。なお、要望の数が少ない場合には、意思決定端末２ａは、全ての要望に対して対応策入力欄６４に対応策を入力してもよい。
【００７５】
なお、本実施の形態では、意思決定端末２ａは１つの要望に対して１つの対応策を入力して合意形成端末１ａに送信する場合を例に説明を行うが、意思決定端末２ａは、１つの要望に対して複数の対応策を入力して合意形成端末１ａに送信できるものであってもよい。例えば、意思決定端末２ａは、要望「清掃回数を増やす。」に対して、対応策「清掃回数を月２回にする。」および対応策「清掃を毎週行う。」を入力して合意形成端末１ａに送信できるものであってもよい。
【００７６】
意思決定端末２ａからの対応策を受信すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、受信した対応策に基づいて、意見交換サイトを更新する（ステップＳ１０８）。制御部１１は、図３（ｂ）に示す投資者回答データベース１４において、各対応策の欄（本例では、対応策Ｘ，Ｙ，Ｚ）を生成する。また、制御部１１は、後述する投資者４が回答を入力する画面（以下、回答入力画面という。）のＷｅｂページの情報を、受信した対応策を反映して更新する。
【００７７】
意見交換サイトを更新すると、制御部１１は、テナント３からの要望と該要望に対する対応策とを組み合わせた情報を投資者端末４ａに電子メールで送信する（ステップＳ１０９）。そして、投資者端末４ａは、要望と対応策との組み合わせの情報を表示する。なお、ステップＳ１０９で、制御部１１は、対応策情報のみを投資家端末４ａに電子メールで送信してもよい。
【００７８】
図８は、投資者端末４ａが表示する要望と対応策との組み合わせの情報の表示画面の例を示す説明図である。図８（ａ）は、合意形成端末１ａの制御部１１から電子メールで送られた要望と対応策との組み合わせの情報の表示画面の一例である。図８（ａ）に示すように、合意形成端末１ａの制御部１１から送信された電子メールの表示画面には、要望と対応策との組み合わせの情報７１と、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ７２とが含まれる。
【００７９】
投資者端末４ａは、投資者４の操作に従って、合意形成端末１ａに意見交換サイトのログイン画面のＷｅｂページの情報を要求する。ログイン画面のＷｅｂページの情報の要求は、図８（ａ）に示す電子メールの表示画面で、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ７２をマウスでクリックすることによって実行される。合意形成端末１ａの制御部１１は、投資者端末４ａからの要求に応じてＷｅｂページの情報を投資者端末４ａに送信する。そして、投資者端末４ａは、図５に示すログイン画面のＷｅｂページを表示する。
【００８０】
図５（ａ）において、投資者端末４ａが、投資者４の操作に従って、投資者用の入力画面へのリンク４３を選択すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、ログイン入力画面のＷｅｂページの情報を投資者端末４ａに送信する。そして、投資者端末４ａは、図５（ｂ）に示すログイン入力画面を表示する。
【００８１】
投資者端末４ａは、投資者４の操作に従って、ログインＩＤ欄４４にログインＩＤを入力し、パスワード欄４５にパスワードを入力する。ログインＩＤとパスワードとが入力されると、合意形成端末１ａの制御部１１は、入力されたログインＩＤとパスワードとが意見交換サイトにログインを許可されるログインＩＤとパスワードであるか否かを照合する。照合した結果、意見交換サイトへのログインを許可されるログインＩＤとパスワードである場合には、制御部１１は、回答入力画面のＷｅｂページの情報を投資者端末４ａに送信する。そして、投資者端末４ａは、回答入力画面を表示する。
【００８２】
なお、ログインＩＤとパスワードとを照合した結果、ログインを許可されるログインＩＤまたはパスワードに該当しなかった場合や、投資者端末４ａが図５（ａ）に示す選択画面で誤ったリンクの選択をした場合の処理は、前述のテナント端末３ａおよび意思決定端末２ａが意見交換サイトにログインする場合と同じである。
【００８３】
図８（ｂ）は、回答入力画面の例を示す説明図である。図８（ｂ）に示すように、回答入力画面には、要望と対応策との組み合わせの情報に加えて、要望の集計結果のグラフ７３や、各要望ごとの具体的な要望者数などの情報が表示される。また、要望と対応策との組み合わせの情報の表示欄には、対応策ごとに、投資者端末４ａが投資者４の操作に従って該対応策に対して承認するか否かの回答を入力する回答入力欄７４が設けられている。回答入力欄７４に、「×」印が入力されていれば、該対応策に対して承認する旨の回答がなされたことを意味する。また、「×」印が入力されていなければ、該対応策に対して非承認である旨の回答がなされたことを意味する。
【００８４】
回答入力画面は、図８（ｂ）に示すように、回答期間表示領域７５と、締め切り日数表示領域７６と、回答率表示領域７７と、送信ボタン７８とを含む。回答期間表示領域７５と、締め切り日数表示領域７６と、回答率表示領域７７とに表示される情報は、図６に示す要望入力画面における回答期間表示領域５３と、締め切り日数表示領域５４と、回答率表示領域５５とに表示される情報と同様である。また、回答期間表示領域７５と、締め切り日数表示領域７６と、回答率表示領域７７とに表示される情報の更新は、ステップＳ１０３における意見交換サイトの更新処理と同様の手順によって実行される。なお、本例では、図８（ｂ）に示すように、投資者端末４ａが合意形成端末１ａに回答を送るべき期間が７月１５日から７月３１日までである場合について説明する。
【００８５】
なお、図８（ａ）に示す電子メールの表示画面および図８（ｂ）に示す回答入力画面に表示される情報は、本例で示した情報に限られない。例えば、図８（ａ）に示す電子メールの表示画面は、要望と対応策との組み合わせの情報７１を含まず、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ７２のみを表示するものであってもよい。かかる場合には、投資者４は、投資者端末４ａによって表示された図８（ｂ）に示す回答入力画面に基づいて要望と対応策との組み合わせを確認する。また、例えば、図８（ｂ）に示す回答入力画面は、図８（ｂ）に示す情報に加えて、現在の日付や時間などの他の情報を表示するものであってもよい。
【００８６】
投資者端末４ａは、投資者４の操作に従って、回答入力画面に表示される情報に基づいて、各対応策に対して承認するか否かの回答を入力して、合意形成端末１ａに回答情報を送信する（ステップＳ１１０）。なお、対応策に対する回答情報は、回答入力画面の送信ボタン７８をマウスでクリックすることによって、合意形成端末１ａに送信される。
【００８７】
投資者端末４ａからの回答情報を受信すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、意見交換サイトの更新処理を実行する（ステップＳ１１１）。ステップＳ１１１における意見交換サイトの更新処理において、制御部１１は、以下に示す各データベースの更新処理や回答入力画面に表示される情報などの更新処理を実行する。
【００８８】
例えば、投資者Ａの投資者端末４ａから図８（ｂ）に示す回答を受信したとすると、回答入力欄７４のうち、対応策Ｘ「清掃回数を月２回にする」に承認する旨の回答の表示があるため、制御部１１は、投資者回答データベース１４の投資者Ａの対応策Ｘの欄を「○」に更新する。また、対応策Ｙ「清掃業者に項目を見直しさせる。」と、対応策Ｚ「窓の清掃を実施する。」とに承認する旨の回答の表示がないため、制御部１１は、投資者回答データベース１４の投資者Ａの対応策Ｙ，Ｚの欄を「×」に更新する。
【００８９】
また、制御部１１は、ステップＳ１０３と同様の手順で、回答率表示領域７７と締め切り日数表示領域７６との表示を更新する。
【００９０】
制御部１１は、所定の期日（締め切り日の翌日、本例では、８月１日）に達したかを判定する（ステップＳ１１２）。ステップＳ１１２で、所定の期日に達していない場合には、まだ回答期間中（本例では、７月１５日から７月３１日）であると判断して、制御部１１は、ステップＳ１１１の意見交換サイトの更新処理を繰り返し実行する。ステップＳ１１２で、所定の期日に達した場合には、制御部１１は、投資者４からの回答情報の集計処理と、一定条件を満たす対応策の抽出処理とを実行する（ステップＳ１１３）。なお、制御部１１は、回答情報の集計処理を行う際に、各投資者４の投資比率を考慮した集計処理を実行する。
【００９１】
例えば、回答期間中（本例では、７月１５日から７月３１日）に、Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｅ，Ｆの５人の投資者４のうち、Ａ，Ｄ，Ｅ，Ｆの４人の投資者４から回答送信がなされた場合について説明する。投資者回答データベース１４には、図３（ｂ）に示すように、ステップＳ１１１で順次更新された情報が記憶されている。図３（ｂ）に示すように、対応策Ｘ「清掃回数を月２回にする。」については、投資者Ａおよび投資者Ｅから該対応策を承認する旨の回答がなされている。制御部１１は、投資者Ａの投資比率の欄から投資者Ａのオフィスビルに対する投資比率（本例では、２５％）と、投資者Ｅの投資比率の欄から投資者Ｅのオフィスビルに対する投資比率（本例では、１０％）とを抽出する。そして、制御部１１は、対応策Ｘに対する投資比率を考慮した承認回答は、３５％であると集計する。
【００９２】
対応策Ｘと同様の手順で、制御部１１は、対応策Ｙに対する投資比率を考慮した承認回答は２０％であり、対応策Ｚに対する投資比率を考慮した承認回答は３０％であると集計する。
【００９３】
テナント３と、投資者４とは、投資比率を考慮した投資者４の何％以上の承認が得られた対応策について、テナント３と投資者４との間の合意が成立したとみなすかを、予め契約において取り決める。本例では、投資比率を考慮した投資者４の３０％以上の承認が得られた対応策については、テナント３と投資者４との間の合意が成立したと見なす旨の契約が締結されている場合について説明する。なお、テナント３と、投資者４との間に締結される契約の内容は、当事者間の自由意思によってなされるものであり、投資者４の何％以上の承認が得られた場合に、テナント３と投資者４との間の合意が成立したとみなすかの判断基準は、本例で示す基準（すなわち、投資比率を考慮した投資者４の３０％以上）に限られない。
【００９４】
本例では、対応策Ｘ（投資者４の承認、３５％）と、対応策Ｚ（投資者４の承認、３０％）とが、投資比率を考慮した投資者４の３０％以上の承認を得ており、制御部１１は、対応策Ｘ，Ｚを一定条件を満たす対応策として抽出する。また、対応策Ｙ（投資者４の承認、２０％）については、投資比率を考慮した投資者４の３０％以上の承認を得ておらず、制御部１１は、対応策Ｙを抽出しない。
【００９５】
一定条件を満たす対応策を抽出すると、制御部１１は、抽出した対応策の情報を含んだ合意形成情報を生成し、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａに電子メールで送信する（ステップＳ１１４）。
【００９６】
合意形成情報を受信すると、テナント端末３ａは、受信した合意形成情報を表示する（ステップＳ１１５）。また、投資者端末４ａは、受信した合意形成情報を表示する（ステップＳ１１６）。また、意思決定端末２ａは、受信した合意形成情報を表示する（ステップＳ１１７）。そして、不動産管理会社２の担当者によって、受信した合意形成情報に含まれる対応策が実行される。本例では、合意形成情報は、対応策Ｘ「清掃回数を月２回にする。」と、対応策Ｚ「窓の清掃を実施する。」とを含むので、不動産会社の担当者によって、清掃業者との清掃回数の変更契約と窓の清掃作業の手配とが行われる。
【００９７】
なお、ステップＳ１１５、ステップＳ１１６、およびステップＳ１１７において、テナント端末３ａ、投資者端末４ａ、および意思決定端末２ａは、合意形成端末１ａから受信した電子メールの表示画面を表示してもよいし、意見交換サイトにログインして、合意形成情報を記載したＷｅｂページを表示してもよい。
【００９８】
情報管理会社１と不動産管理会社２との間の料金の支払いの契約形態が従量制である場合には、制御部１１は、ステップＳ１０１からステップＳ１１７までの処理において、テナント端末３ａから合意形成端末１ａへのアクセス件数と、投資者端末４ａから合意形成端末１ａへのアクセス件数とを集計する。そして、制御部１１は、集計したアクセス件数の情報を意思決定端末２ａに電子メールで通知する（ステップＳ１１８）。そして、不動産管理会社２は、アクセス件数に基づいて算出される料金を情報管理会社１に支払う（ステップＳ１１９）。料金の支払いは、通信ネットワークを介したオンライン決済によって行われてもよく、不動産管理会社２の担当者と情報管理会社１の担当者との人為的な処理によって行われてもよい。
【００９９】
集計されたアクセス件数は、電子メールで通知するのでなく、意見交換サイトのＷｅｂページ上に記載されてもよい。また、合意形成端末１ａの制御部１１は、アクセス件数を集計するのでなく、アクセス時間を集計してもよい。また、合意形成端末１ａから意思決定端末２ａへのアクセス件数の通知は、情報管理会社１と不動産管理会社２の担当者同士の連絡によるなど電子メール以外の方法によって行われてもよい。なお、情報管理会社１と不動産管理会社２との間の料金の支払いの契約形態が固定料金制である場合には、制御部１１は、ステップＳ１１８の処理を実行しなくてもよい。
【０１００】
以上のように、本発明によれば、証券化された不動産において、該不動産に対する投資者が複数存在する場合に、該不動産の入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができる。従って、入居者の要望に対する対応策などを迅速に実行することができ、投資者の信頼を得て、入居者の入居率の低下や、入居率の低下などに伴う賃貸料収入の減少を防止することができる。また、合意形成システムによる運用を提供する情報管理会社は、不動産管理会社より合意形成システムの運用に伴う手数料収入を得ることができる。
【０１０１】
なお、本実施の形態では、証券化された不動産がオフィスビルである場合を例に説明を行ったが、証券化された不動産は、店舗ビルなど他の不動産であってもよい。また、本実施の形態では、証券化された不動産における合意形成システムを例に説明を行ったが、合意形成システムは、複数の所有者が存在する不動産において、所有者と入居者との間の合意形成を実行するものであってもよい。
【０１０２】
本実施の形態では、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａに表示させる入力画面などをＷｅｂページによって実現する場合を例に説明を行ったが、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａにインストールされた専用のソフトウェアによって、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａが入力画面などを表示するものであってもよい。
【０１０３】
本実施の形態では、各端末が意見交換サイトにログインする際に、選択画面で、不動産管理会社用の入力画面へのリンク４１、テナント用の入力画面へのリンク４２、または投資者用の入力画面へのリンク４３のいずれか１つを選択した後に、ログインＩＤとパスワードとを入力する場合を例に説明を行ったが、各端末には図５（ｂ）に示すログイン画面のみが表示され、合意形成端末１ａの制御部１１が、入力されたログインＩＤおよびパスワードに基づいて、アクセス要求のあった端末が意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、または投資者端末４ａのいずれであるかを自動的に認識するものであってもよい。また、意思決定端末２ａと、テナント端末３ａと、投資者端末４ａとは、それぞれ異なるＷｅｂページを表示するのでなく、共通のＷｅｂページを表示するものであってもよい。
【０１０４】
また、本実施の形態では、ステップＳ１０５およびステップＳ１０９で、合意形成端末１ａの制御部１１が通信ネットワークを介して電子メールにより要望情報や対応策情報などを各端末に送信する例について説明を行ったが、要望情報や対応策情報などの通知方法は、電子メールに限定されない。例えば、意思決定端末２ａや投資家端末４ａなどは、定期的に意見交換サイトのＷｅｂページにログインすることによって、要望情報や対応策情報などを確認してもよい。
【０１０５】
【発明の効果】
本発明による合意形成システムによれば、入居者からの要望に応じた対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供する対応策提供手段と、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する回答情報受信手段と、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計する回答情報集計手段と、回答情報集計手段による集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成する合意形成情報生成手段とを備えるように構成したので、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【０１０６】
本発明による合意形成方法によれば、入居者からの不動産に対する要望を集計するステップと、要望の集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供するステップと、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供するステップと、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信するステップと、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計するステップと、回答情報の集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成するステップとを含むので、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【０１０７】
本発明による合意形成プログラムによれば、コンピュータに、入居者からの不動産に対する要望を集計する処理と、要望の集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供する処理と、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供する処理と、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する処理と、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計する処理と、回答情報の集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成する処理とを実行させるので、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明による合意形成システムが適用される環境の一例を示す概念図である。
【図２】本発明による合意形成システムの構成の一例を示すブロック図である。
【図３】各データベースの内容の一例を示す説明図である。
【図４】テナントと投資者との間の合意を形成する処理経過の一例を示す流れ図である。
【図５】ログイン画面の一例を示す説明図である。
【図６】要望入力画面の一例を示す説明図である。
【図７】要望情報表示画面の一例を示す説明図である。
【図８】回答入力画面の一例を示す説明図である。
【符号の説明】
１ａ 合意形成端末
２ａ 意思決定端末
３ａ テナント端末
４ａ 投資者端末
５ インターネット
１１ 制御部
１２ 記憶装置
１２１ 合意形成プログラム
１３ テナント要望データベース
１４ 投資者回答データベース
【発明の属する技術分野】
本発明は、証券化された不動産における投資者と入居者との間の合意形成を実行する合意形成システム、合意形成方法、および合意形成プログラムに関する。
【０００２】
【従来の技術】
オフィスビルなどの不動産を管理する不動産管理者（不動産管理会社など）は、不動産の入居者（オフィスビルのテナントなど）から不動産に対する要望（例えば、ＩＴ（Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ）機器を設置するための環境整備、不動産の清掃品質の向上、地震対策）を受けた場合には、受けた要望に対する対応策（例えば、ＯＡ（Ｏｆｆｉｃｅ Ａｕｔｏｍａｔｉｏｎ ）床への改修工事の実施、契約清掃業者の変更、耐震工事の実施）を立案して、不動産の所有者に提案する。
【０００３】
不動産について特定の所有者が存在する場合には、不動産管理者は、立案した対応策に対する承認を該所有者から得ればよく、不動産管理者は、所有者と入居者との間の合意に基づいて、迅速に立案した対応策の実施ができる。また、特定の所有者が存在する場合には、所有者と不動産の入居者とが、直接意見交換を行って合意を形成することも可能である。
【０００４】
不動産の所有者と入居者との合意の形成を実現するために、例えば、所有者が使用する所有者端末と、入居者が使用する入居者端末とをインターネットに接続し、インターネットを介して入居者端末からの不動産に対する要望についてのアンケートを収集して、収集したアンケートの集計結果を所有者端末に提供するシステムが考えられる。このようなインターネットを介してアンケートを収集するシステムとして、例えば、インターネットを介して受講料についてのアンケートを収集して、アンケート結果に基づいて受講料を決定し、決定した受講料を講師端末に通知する学習環境提供システムが提案されている（特許文献１参照。）。
【０００５】
【特許文献１】
特開２００２−１５７３４５号公報（第３−５頁、第１図）
【０００６】
【発明が解決しようとする課題】
しかし、不動産の所有の形態が多様化し、不動産が証券化される場合があり、不動産を特定の所有者が所有するのでなく、不動産に対して複数の投資者が存在する場合がある。このような証券化された不動産においては、投資者と不動産の入居者とが複数存在しており、投資者と入居者との間の意見交換ができず、投資者と入居者との間の合意の形成ができない場合がある。従って、不動産管理者が立案した対応策に対する投資者からの承認が得られず、不動産管理者は、立案した対応策を実行できない。
【０００７】
また、前述のインターネットを介して入居者から不動産に対しての要望についてのアンケートを収集するシステムを導入することにより、アンケート結果に基づいて集計した要望情報や対応策情報を投資者に提供することはできる。しかし、提供した対応策情報に対して、さらに、投資者からの承認または非承認の回答を得ることはできず、投資者と入居者との間の合意を形成することはできない。
【０００８】
立案した対応策を迅速に実行できない場合には、不動産管理者は投資者からの信頼を得られず、また入居者の不動産に対する不満が発生し、入居者の入居率の低下と、入居率の低下に伴う賃貸料収入の低下とを招く場合がある。
【０００９】
そこで、本発明は、証券化された不動産において、投資者と入居者との間の合意を迅速に形成でき、入居率と賃貸料収入の維持を図れる合意形成システム、合意形成方法、および合意形成プログラムを提供することを目的とする。
【００１０】
【課題を解決するための手段】
本発明による合意形成システムは、証券化された不動産に投資している投資者と、不動産に入居している入居者との間の合意形成を行うための合意形成システムであって、入居者からの要望に応じた対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供する対応策提供手段と、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する回答情報受信手段と、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計する回答情報集計手段と、回答情報集計手段による集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成する合意形成情報生成手段とを備えたことを特徴とする。
【００１１】
上記の構成によれば、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【００１２】
合意形成システムは、不動産を共同で所有する各所有者と、不動産に入居している入居者との間の合意形成を行うための合意形成システムであって、入居者からの要望に応じた対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して所有者に提供する対応策提供手段と、提供した対応策に対する所有者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する回答情報受信手段と、複数の所有者からそれぞれ取得した回答情報を集計する回答情報集計手段と、回答情報集計手段による集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、所有者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成する合意形成情報生成手段とを備えたものであってもよい。
【００１３】
上記の構成によれば、入居者の要望と、不動産を共同で所有する所有者の意見とを迅速に把握して、所有者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【００１４】
合意形成システムは、入居者からの不動産に対する要望を集計する要望集計手段と、要望集計手段による集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供する要望提供手段とを備え、対応策提供手段は、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供するものであることが好ましい。
【００１５】
上記の構成によれば、入居者からの不動産に対する要望を自動的に集計して、不動産管理者に提供することができる。
【００１６】
要望提供手段は、入居者に提供した不動産に対する要望の候補のうち、入居者によって選択された候補を抽出することによって要望情報を生成するものであってもよい。
【００１７】
上記の構成によれば、入居者は、複数の候補の中から選択して回答することにより、不動産に対する要望を主張することができる。
【００１８】
要望提供手段は、入居者が要望として記載したテキスト文の内容から要望を抽出することによって要望情報を生成するものであってもよい。
【００１９】
上記の構成によれば、入居者は、不動産に対し自由に要望を主張することができる。
【００２０】
要望提供手段は、各入居者からの不動産に対する要望を、要望数の順に順位付けを行うことによって要望情報を生成するものであってもよい。
【００２１】
上記の構成によれば、投資者は、要望者数を考慮して要望に対する対応策を承認するか否かを判断できる。
【００２２】
回答情報は、不動産管理者によって提示された対応策に対する承認結果を示す情報を含み、合意形成情報生成手段は、承認する旨の回答を行った各投資者の不動産への投資比率の合計が所定の比率を超えている場合に合意形成条件が成立したものと判定し、合意形成情報を生成するものであってもよい。
【００２３】
上記の構成によれば、証券化された不動産において、各投資者の投資比率を考慮して、投資者と入居者との間の合意が成立したか否かを判断できる。
【００２４】
本発明による合意形成方法は、証券化された不動産に投資している投資者と、不動産に入居している入居者との間の合意形成を行うための合意形成方法であって、入居者からの不動産に対する要望を集計するステップと、要望の集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供するステップと、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供するステップと、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信するステップと、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計するステップと、回答情報の集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成するステップとを含むことを特徴とする。
【００２５】
上記の方法によれば、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【００２６】
回答情報は、不動産管理者によって提示された対応策に対する承認結果を示す情報を含み、合意形成方法は、承認する旨の回答を行った各投資者の不動産への投資比率の合計が所定の比率を超えている場合に合意形成条件が成立したものと判定し、合意形成情報を生成するものであってもよい。
【００２７】
上記の方法によれば、証券化された不動産において、各投資者の投資比率を考慮して、投資者と入居者との間の合意が成立したか否かを判断できる。
【００２８】
本発明による合意形成プログラムは、証券化された不動産に投資している投資者と、不動産に入居している入居者との間の合意形成を行わせるための合意形成プログラムであって、コンピュータに、入居者からの不動産に対する要望を集計する処理と、要望の集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供する処理と、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供する処理と、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する処理と、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計する処理と、回答情報の集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成する処理とを実行させることを特徴とする。
【００２９】
上記のプログラムによれば、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【００３０】
回答情報は、不動産管理者によって提示された対応策に対する承認結果を示す情報を含み、合意形成プログラムは、コンピュータに、承認する旨の回答を行った各投資者の不動産への投資比率の合計が所定の比率を超えている場合に合意形成条件が成立したものと判定し、合意形成情報を生成する処理を実行させるものであってもよい。
【００３１】
上記のプログラムによれば、証券化された不動産において、各投資者の投資比率を考慮して、投資者と入居者との間の合意が成立したか否かを判断できる。
【００３２】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の実施の形態を図面を参照して説明する。以下に示す例では、証券化されたオフィスビルの入居者であるテナントと、該オフィスビルに投資している複数の投資者との間の合意を形成する場合を説明する。テナントと投資者との間の合意を形成するとは、例えば、「ＩＴ化対策を実施して欲しい。」などのテナントからの要望に対して、「ＯＡ床工事を実施する。」などの対応策の承認を投資者から得ることをいう。
【００３３】
図１は、本発明による合意形成システムが適用される環境の一例を示す概念図である。図１に示すように、合意形成システムが適用される環境には、証券化された不動産６（本例では、オフィスビル）と、不動産６に入居するテナント３と、不動産６に投資する投資者４と、不動産管理者である不動産管理会社２と、合意形成システムを運営する情報管理会社１とが含まれる。不動産６は、その中に複数のテナント３が入居できる建造物である。不動産管理会社２は、業者７に指示して不動産６を統括的に管理することを任された会社である。業者７は、不動産管理会社２の指示のもとで、不動産の６の維持管理を行う会社であり、工事業者、設備業者、清掃業者、警備業者などである。
【００３４】
図２は、本発明による合意形成システムの実施の一形態を示すブロック図である。合意形成システムは、情報管理会社１が使用する合意形成端末１ａと、不動産管理会社２が使用する意思決定端末２ａと、テナント３が使用するテナント端末３ａと、投資者４が使用する投資者端末４ａとを含む。合意形成端末１ａと、意思決定端末２ａと、テナント端末３ａと、投資者端末４ａとは、通信ネットワークに接続されている。本例では、通信ネットワークは、インターネット５である場合を例に説明する。ただし、通信ネットワークは、インターネット５に限定されない。
【００３５】
合意形成端末１ａは、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａからの要求に基づいて自動的に処理を実行できるＷｅｂサーバ、ワークステーションサーバなどの情報処理装置である。また、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａは、パーソナルコンピュータ、携帯電話などの情報処理装置である。
【００３６】
合意形成端末１ａにおいて、制御部１１は、記憶装置１２が記憶する合意形成プログラム１２１に従って、処理を実行する。合意形成プログラム１２１は、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａからの要求に基づいて、テナント３と投資者４との間の合意形成の処理を制御部１１に実行させるプログラムである。
【００３７】
対応策提供手段と、回答情報受信手段と、回答情報集計手段と、合意形成情報生成手段と、要望集計手段と、要望提供手段とは、合意形成プログラム１２１を実行する制御部１１によって実現される。
【００３８】
また、合意形成端末１ａにおいて、記憶装置１２は、合意形成プログラム１２１の他に意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａに表示させる各種Ｗｅｂページの情報を記憶する。例えば、テナント端末３ａがオフィスビルに対する要望を入力する入力画面となるＷｅｂページや、投資者端末４ａが該要望に対する対応策の承認／非承認の回答を入力する入力画面となるＷｅｂページの情報を記憶する。各Ｗｅｂページの画面情報は、ＨＴＭＬ（ＨｙｐｅｒＴｅｘｔ Ｍａｒｋｕｐ Ｌａｎｇｕａｇｅ ）、ＸＭＬ（ｅＸｔｅｎｓｉｂｌｅ Ｍａｒｋｕｐ Ｌａｎｇｕａｇｅ）などのページ記述言語によって記述された情報である。Ｗｅｂページは、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａにおいて、ＵＲＬ（Ｕｎｉｆｏｒｍ Ｒｅｓｏｕｒｃｅ Ｌｏｃａｔｏｒ）が入力されたり、画面上のリンクが設定された部分がマウスクリックされることによって指定される。
【００３９】
ネットワークインタフェース部１５は、インターネット５を介して、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａと情報を送受信する。
【００４０】
また、合意形成端末１ａは、テナント３からの要望の情報を記憶するテナント要望データベース１３と、投資者４からの回答の情報を記憶する投資者回答データベース１４とを含む。
【００４１】
図３は、テナント要望データベース１３および投資者回答データベース１４に記憶される情報の例を示す説明図である。図３（ａ）は、テナント要望データベース１３に記憶される情報の例を示す。図３（ａ）に示すように、テナント要望データベース１３は、要望の候補（α，β，γ）のうち、各テナント３が実際にいずれの候補を要望しているかを示す情報を含む。要望の候補（α，β，γ）は、予め情報管理会社１がテナント３の要望を予想して作成したものである。なお、要望の候補（α，β，γ）は、不動産管理会社２などが作成したものであってもよい。
【００４２】
例えば、情報管理会社１は、予めテナント３の要望を予想して、要望候補α「清掃の回数を増やす。」、要望候補β「清掃業者を変更する。」、要望候補γ「清掃項目を見直す。」などの要望の候補を作成する。そして、合意形成端末１ａは、情報管理会社１の担当者の操作に従って、各テナント３からアンケート形式でいずれの候補を要望するかの回答を収集する。図３（ａ）において、「○」は、テナント３がアンケートにおいて要望すると回答した候補であることを意味する。また、「×」は、テナント３がアンケートにおいて要望しないと回答した候補であることを意味する。空欄は、未回答であることを意味する。図３（ａ）において、テナントａは、候補αについては要望すると回答したが、候補β，γについては要望しないと回答している。
【００４３】
各テナント端末３ａは、予め情報管理会社１によって作成された要望の候補に対して要望するか否かの回答をするだけでなく、フリーフォーマット形式の文章で記載した要望を情報管理会社１の合意形成端末１ａに送ることもできる。従って、テナント要望データベース１３は、図３（ａ）に示すように、さらに各テナント端末３ａからフリーフォーマット形式の文章で入力された要望をその他の要望の情報として含む。
【００４４】
図３（ｂ）は、投資者回答データベース１４に記憶される情報の例を示す。図３（ｂ）に示すように、投資者回答データベース１４は、各投資者４の投資比率の情報と、要望に対する対応策（Ｘ，Ｙ，Ｚ）に対して承認するか否かの情報とが含まれる。図３（ｂ）において、「○」は、投資者４が承認した対応策であることを意味する。また、「×」は、投資者４が承認しなかった対応策であることを意味する。空欄は、未回答であることを意味する。例えば、投資者Ａは、対応策Ｘについては承認すると回答したが、対応策Ｙ，Ｚについては承認しないと回答している。
【００４５】
次に、動作について説明する。図４は、合意形成システムの処理経過の一例を示す流れ図である。情報管理会社１は、予め不動産管理会社２、テナント３、および投資者４に、合意形成端末１ａをＷｅｂサーバとして開設される意見交換サイトにログインするためのログインＩＤとパスワードとを通知する。ログインＩＤおよびパスワードは、インターネット５を介して電子メールなどで各端末に通知されてもよく、郵送によって通知されてもよい。意見交換サイトは、合意形成端末１ａをＷｅｂサーバとして開設されるＷｅｂサイトで、テナント３が要望を入力する入力画面のＷｅｂページや、投資者４が対応策に対する回答を入力する入力画面のＷｅｂページの情報などを含む。
【００４６】
合意形成端末１ａの制御部１１は、意見交換サイトの各情報を初期化する（ステップＳ１０１）。すなわち、制御部１１は、データベースに記憶される情報などで前回の合意形成の処理を行った際に使用した情報を初期化する。例えば、制御部１１は、テナント要望データベース１３に記憶されるテナント３の要望や投資者回答データベース１４に記憶される投資者４の回答のうち、不要な情報を消去する。また、制御部１１は、後述するＷｅｂページ上に表示される締め切りまでの日数や現在の回答率などの情報を初期化する。
【００４７】
テナント端末３ａは、テナント３の担当者の操作に従って、合意形成端末１ａに意見交換サイトのログイン画面のＷｅｂページの情報を要求する。合意形成端末１ａの制御部１１は、テナント端末３ａからの要求に応じてＷｅｂページの情報をテナント端末３ａに送信する。そして、テナント端末３ａは、ログイン画面のＷｅｂページを表示する。
【００４８】
図５は、テナント端末３ａに表示されるログイン画面の例を示す説明図である。まず、テナント端末３ａは、図５（ａ）に示す不動産管理会社２、テナント３、または投資者４のいずれのページにログインするかを選択する選択画面を表示する。図５（ａ）に示すように、選択画面には、不動産管理会社用の入力画面へのリンク４１と、テナント用の入力画面へのリンク４２と、投資者用の入力画面へのリンク４３とが含まれる。テナント端末３ａが、テナント３の担当者の操作に従って、テナント用の入力画面へのリンク４２を選択すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、ログイン入力画面のＷｅｂページの情報をテナント端末３ａに送信する。そして、テナント端末３ａは、ログイン入力画面を表示する。
【００４９】
図５（ｂ）は、ログイン入力画面の例を示す説明図である。テナント端末３ａは、テナント３の担当者の操作に従って、ログインＩＤ欄４４にログインＩＤを入力し、パスワード欄４５にパスワードを入力する。ログインＩＤとパスワードとが入力されると、合意形成端末１ａの制御部１１は、入力されたログインＩＤとパスワードとが意見交換サイトにログインを許可されるログインＩＤとパスワードであるか否かを照合する。照合した結果、意見交換サイトへのログインを許可されるログインＩＤとパスワードである場合には、制御部１１は、オフィスビルへの要望の入力画面（以下、要望入力画面という。）のＷｅｂページの情報をテナント端末３ａに送信する。そして、テナント端末３ａは、要望入力画面を表示する。
【００５０】
なお、ログインＩＤとパスワードとを照合した結果、ログインを許可されるログインＩＤまたはパスワードに該当しなかった場合には、制御部１１は、該テナント端末３ａの意見交換サイトへのログインを拒否する。また、テナント端末３ａが選択画面で誤ったリンクを選択した場合、例えば、図５（ａ）に示す選択画面で、テナント端末３ａが誤って投資者用の入力画面へのリンク４３を選択した場合にも、制御部１１は、同様にテナント端末３ａの意見交換サイトへのログインを拒否する。
【００５１】
図６は、要望入力画面の例を示す説明図である。図６に示すように、要望入力画面は、要望候補表示領域５１と、その他の要望をフリーフォーマット形式の文章で記載する欄（以下、その他要望欄という。）５２と、回答期間表示領域５３と、締め切り日数表示領域５４と、回答率表示領域５５と、送信ボタン５６とを含む。
【００５２】
要望候補表示領域５１は、予め情報管理会社１が予想した要望の候補を表示する領域であり、テナント端末３ａは、各候補の中から選択して要望を入力することができる。図６において、「□」に「×」印が記入されている候補は、テナント端末３ａによって選択された候補（すなわち、テナント３が要望する候補）であり、「×」印が記入されていない候補は、テナント端末３ａによって選択されなかった候補（すなわち、テナント３が要望しない候補）である。その他要望欄５２は、要望候補表示領域５１に含まれる候補以外に要望がある場合に、テナント端末３ａがテナント３の担当者の操作に従ってフリーフォーマット形式の文章で要望を記載する欄である。
【００５３】
なお、要望入力画面は、その他要望欄５２を含まず、テナント端末３ａに要望候補表示領域５１に表示される各候補の中から要望する候補を選択させることによってのみ、要望を入力させるものであってもよい。また、要望入力画面は、要望候補表示領域５１を含まず、テナント端末３ａに、その他要望欄５２にフリーフォーマット形式の文章を記載させることによってのみ、要望を入力させるものであってもよい。
【００５４】
回答期間表示領域５３は、テナント端末３ａがオフィスビルに対する要望の有無について回答すべき期間を表示する領域である。本例では、回答期間の初日が６月１日であり、回答の締め切り日が６月の３０日である場合を示す。締め切り日数表示領域５４は、回答締め切り日までの残り日数を表示する領域である。例えば、６月２０日に要望入力画面を表示したとすると、締め切り日まで残り１１日であるため、締め切り日数表示領域５４には１１日と表示される。回答率表示領域５５は、全てのテナント３のうち、要望を回答しているテナント３の割合を表示する領域である。例えば、オフィスビルにａ，ｂ，ｃ，ｄ，ｅの５つのテナント３が入居している場合において、ａ，ｃ，ｄ，ｅの４つのテナント３が要望を回答している場合には、回答率表示領域５５に回答率８０％と表示される。
【００５５】
要望候補表示領域５１と、その他要望欄５２と、回答期間表示領域５３と、締め切り日数表示領域５４と、回答率表示領域５５とは、回答期間の初日である６月１日に、ステップＳ１０１の処理が実行される際に初期化され、後述するように、期日の経過に従って、およびテナント端末３ａから合意形成端末１ａに要望が送信されるに従って順次更新される。
【００５６】
テナント端末３ａは、テナント３の担当者の操作に従って、要望入力画面に表示される情報に基づいて、オフィスビルへの要望を入力して、合意形成端末１ａに要望を送信する（ステップＳ１０２）。なお、要望の入力情報は、要望入力画面の送信ボタン５６をマウスでクリックすることによって、合意形成端末１ａに送信される。
【００５７】
テナント端末３ａからの要望を受信すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、意見交換サイトの更新処理を実行する（ステップＳ１０３）。ステップＳ１０３における意見交換サイトの更新処理において、制御部１１は、以下に示す各データベースの更新処理や要望入力画面に表示される情報などの更新処理を実行する。
【００５８】
例えば、制御部１１は、テナントａのテナント端末３ａから図６に示す要望を受信したとすると、要望候補表示領域５１のうち候補α「清掃の回数を増やす。」に要望する旨の表示があるため、テナント要望データベース１３のテナントａの要望αの欄を「○」に更新する。また、候補β「清掃業者を変更する。」と、候補γ「清掃項目を見直す。」とに要望する旨の表示がないため、制御部１１は、テナント要望データベース１３のテナントａの要望β，γの欄を「×」に更新する。
【００５９】
その他要望欄５２に要望が文章入力されている場合には、制御部１１は、その他要望欄５２に記載されている文章を抽出し、テナント要望データベース１３のその他要望の欄に記憶する。本例では、図６に示すように、その他要望欄５２に「窓がきたない。」と記載されているため、制御部１１は、テナント要望データベース１３のテナントａのその他要望の欄に「窓がきたない。」と記憶する。
【００６０】
また、制御部１１は、回答率表示領域５５を更新する。本例では、テナントａからの要望を受信するまで、ａ，ｂ，ｃ，ｄ，ｅの５つのテナント３のうち、ｃ，ｄ，ｅの３つのテナント３から要望を受信していたとすると、テナントａから要望を受信する直前までは、回答率表示領域５５に６０％と表示されている。制御部１１は、テナントａから要望を受信すると回答率を再計算する。そして、ａ，ｂ，ｃ，ｄ，ｅの５つのテナント３のうち、ａ，ｃ，ｄ，ｅの４つのテナント３から要望を受信しているため、制御部１１は、回答率表示領域５５を８０％という表示に更新する。
【００６１】
また、テナント端末３ａからの要望送信の有無にかかわらず、制御部１１は、期日の経過に従って、締め切り日数表示領域５４の表示を更新する。例えば、日付が６月２０日から６月２１日に変わった場合には、制御部１１は、締め切り日数表示領域５４の表示を１１日から１０日に更新する。
【００６２】
制御部１１は、所定の期日（締め切り日の翌日、本例では、７月１日）に達したかを判定する（ステップＳ１０４）。ステップＳ１０４で、所定の期日に達していない場合には、まだ回答期間中（本例では、６月１日から６月３０日）であると判断して、制御部１１は、ステップＳ１０３の意見交換サイトの更新処理を繰り返し実行する。ステップＳ１０４で、所定の期日に達した場合には、制御部１１は、テナント３からの要望の集計処理を実行する（ステップＳ１０５）。
【００６３】
例えば、回答期間中（本例では、６月１日から６月３０日）に、ａ，ｂ，ｃ，ｄ，ｅの５つのテナント３のうち、ａ，ｃ，ｄ，ｅの４つのテナント３から要望送信がなされた場合について説明する。テナント要望データベース１３には、図３（ａ）に示すように、ステップＳ１０３で順次更新された情報が記憶されている。図３（ａ）に示すように、要望候補α「清掃の回数を増やす。」には３人から、要望候補β「清掃業者を変更する。」には１人から、要望候補γ「清掃項目を見直す。」には２人から要望がある。従って、制御部１１は、これらを集計して要望者数の多かった順番に順位付けをして、「１位，要望候補α，３件」、「２位，要望候補γ，２件」、「３位，要望候補β，１件」などの集計結果を作成する。
【００６４】
また、制御部１１は、テナント要望データベース１３のその他の要望の欄の情報を一般にテキストマイニング（Ｔｅｘｔ ｍｉｎｉｎｇ ）と呼ばれている手法を用いて集計する。例えば、制御部１１は、その他の要望の欄の情報のうち、テナントａの「窓がきたない。」という情報と、テナントｄの「窓がよごれている。」という情報とは、同じ概念の情報であると判定し、「窓の清掃。」という要望が２件あると判断して集計する。また、制御部１１は、テナントｃの「トイレがきたない。」という情報は、他に同じ概念の情報がないと判断して、「トイレの清掃。」という要望が１件あると判断して集計する。
【００６５】
テナント３の要望を集計すると、制御部１１は、集計結果を要望情報として意思決定端末２ａに電子メールで送信する（ステップＳ１０５）。そして、意思決定端末２ａは、要望情報を表示する（ステップＳ１０６）。
【００６６】
図７は、意思決定端末２ａが表示する要望情報の表示画面の例を示す説明図である。図７（ａ）は、合意形成端末１ａの制御部１１から電子メールで送られた要望情報の表示画面の一例である。図７（ａ）に示すように、合意形成端末１ａの制御部１１から送信された電子メールの表示画面には、順位付けされた要望の集計結果６１と、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ６２とが含まれる。
【００６７】
意思決定端末２ａは、不動産管理会社２の担当者の操作に従って、合意形成端末１ａに意見交換サイトのログイン画面のＷｅｂページの情報を要求する。ログイン画面のＷｅｂページの情報の要求は、図７（ａ）に示す電子メールの表示画面で、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ６２をマウスでクリックすることによって実行される。合意形成端末１ａの制御部１１は、意思決定端末２ａからの要求に応じてＷｅｂページの情報を意思決定端末２ａに送信する。そして、意思決定端末２ａは、図５に示すログイン画面のＷｅｂページを表示する。
【００６８】
図５（ａ）において、意思決定端末２ａが、不動産管理会社２の担当者の操作に従って、不動産管理会社用の入力画面へのリンク４１を選択すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、ログイン入力画面のＷｅｂページの情報を意思決定端末２ａに送信する。そして、意思決定端末２ａは、図５（ｂ）に示すログイン入力画面を表示する。
【００６９】
意思決定端末２ａは、不動産管理会社２の担当者の操作に従って、ログインＩＤ欄４４にログインＩＤを入力し、パスワード欄４５にパスワードを入力する。ログインＩＤとパスワードとが入力されると、合意形成端末１ａの制御部１１は、入力されたログインＩＤとパスワードとが意見交換サイトにログインを許可されるログインＩＤとパスワードであるか否かを照合する。照合した結果、意見交換サイトへのログインを許可されるログインＩＤとパスワードである場合には、制御部１１は、要望情報の表示画面（以下、要望情報表示画面という。）のＷｅｂページの情報を意思決定端末２ａに送信する。そして、意思決定端末２ａは、要望情報表示画面を表示する。
【００７０】
なお、ログインＩＤとパスワードとを照合した結果、ログインを許可されるログインＩＤまたはパスワードに該当しなかった場合や、意思決定端末２ａが図５（ａ）に示す選択画面で誤ったリンクの選択をした場合に、制御部１１が実行する処理は、前述のテナント端末３ａが意見交換サイトにログインする場合に制御部１１が実行する処理と同じである。
【００７１】
図７（ｂ）は、要望情報表示画面の例を示す説明図である。図７（ｂ）に示すように、要望情報表示画面には、順位付けされた要望の集計結果の情報に加えて、集計結果のグラフ６３や、各要望ごとの具体的な要望者数などの情報が表示される。また、集計結果の表示領域には、要望ごとに、意思決定端末２ａが不動産管理会社２の担当者の操作に従って該要望に対する対応策を入力する対応策入力欄６４が設けられている。
【００７２】
なお、図７（ａ）に示す電子メールの表示画面および図７（ｂ）に示す要望情報表示画面に表示される情報は、本例で示した情報に限られない。例えば、図７（ａ）に示す電子メールの表示画面は、集計結果６１を含まず、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ６２のみを表示するものであってもよい。かかる場合には、不動産管理会社２の担当者は、意思決定端末２ａによって表示された図７（ｂ）に示す要望情報表示画面に基づいて要望の集計結果を確認する。また、例えば、図７（ｂ）に示す要望情報表示画面は、図７（ｂ）に示す情報に加えて、現在の日付や時間などの他の情報を表示するものであってもよい。
【００７３】
意思決定端末２ａは、不動産管理会社２の担当者の操作に従って、要望に対する対応策を入力して合意形成端末１ａに送信する（ステップＳ１０７）。対応策の送信は、図７（ｂ）に示すように、要望情報表示画面において、対応策入力欄６４に具体的な対応策を入力して、送信ボタン６５をマウスでクリックすることによって実行される。
【００７４】
例えば、本例では、要望「清掃の回数を増やす。」に対して、対応策Ｘ「清掃回数を月２回にする。」が送信され、要望「清掃項目を見直す。」に対して、対応策Ｙ「清掃業者に項目を見直しさせる。」が送信され、要望「窓の清掃。」に対して、対応策Ｚ「窓の清掃を実施する。」が送信される。また、要望「清掃業者を変更する。」および要望「トイレの清掃。」については要望者数が少ないため対応する必要はないと判断して、意思決定端末２ａは、対応策入力欄６４に対応策を入力しない。合意形成端末１ａの制御部１１は、対応策入力欄６４が無入力である場合には、該要望に対する対応策は無いものとして処理を行う。なお、要望の数が少ない場合には、意思決定端末２ａは、全ての要望に対して対応策入力欄６４に対応策を入力してもよい。
【００７５】
なお、本実施の形態では、意思決定端末２ａは１つの要望に対して１つの対応策を入力して合意形成端末１ａに送信する場合を例に説明を行うが、意思決定端末２ａは、１つの要望に対して複数の対応策を入力して合意形成端末１ａに送信できるものであってもよい。例えば、意思決定端末２ａは、要望「清掃回数を増やす。」に対して、対応策「清掃回数を月２回にする。」および対応策「清掃を毎週行う。」を入力して合意形成端末１ａに送信できるものであってもよい。
【００７６】
意思決定端末２ａからの対応策を受信すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、受信した対応策に基づいて、意見交換サイトを更新する（ステップＳ１０８）。制御部１１は、図３（ｂ）に示す投資者回答データベース１４において、各対応策の欄（本例では、対応策Ｘ，Ｙ，Ｚ）を生成する。また、制御部１１は、後述する投資者４が回答を入力する画面（以下、回答入力画面という。）のＷｅｂページの情報を、受信した対応策を反映して更新する。
【００７７】
意見交換サイトを更新すると、制御部１１は、テナント３からの要望と該要望に対する対応策とを組み合わせた情報を投資者端末４ａに電子メールで送信する（ステップＳ１０９）。そして、投資者端末４ａは、要望と対応策との組み合わせの情報を表示する。なお、ステップＳ１０９で、制御部１１は、対応策情報のみを投資家端末４ａに電子メールで送信してもよい。
【００７８】
図８は、投資者端末４ａが表示する要望と対応策との組み合わせの情報の表示画面の例を示す説明図である。図８（ａ）は、合意形成端末１ａの制御部１１から電子メールで送られた要望と対応策との組み合わせの情報の表示画面の一例である。図８（ａ）に示すように、合意形成端末１ａの制御部１１から送信された電子メールの表示画面には、要望と対応策との組み合わせの情報７１と、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ７２とが含まれる。
【００７９】
投資者端末４ａは、投資者４の操作に従って、合意形成端末１ａに意見交換サイトのログイン画面のＷｅｂページの情報を要求する。ログイン画面のＷｅｂページの情報の要求は、図８（ａ）に示す電子メールの表示画面で、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ７２をマウスでクリックすることによって実行される。合意形成端末１ａの制御部１１は、投資者端末４ａからの要求に応じてＷｅｂページの情報を投資者端末４ａに送信する。そして、投資者端末４ａは、図５に示すログイン画面のＷｅｂページを表示する。
【００８０】
図５（ａ）において、投資者端末４ａが、投資者４の操作に従って、投資者用の入力画面へのリンク４３を選択すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、ログイン入力画面のＷｅｂページの情報を投資者端末４ａに送信する。そして、投資者端末４ａは、図５（ｂ）に示すログイン入力画面を表示する。
【００８１】
投資者端末４ａは、投資者４の操作に従って、ログインＩＤ欄４４にログインＩＤを入力し、パスワード欄４５にパスワードを入力する。ログインＩＤとパスワードとが入力されると、合意形成端末１ａの制御部１１は、入力されたログインＩＤとパスワードとが意見交換サイトにログインを許可されるログインＩＤとパスワードであるか否かを照合する。照合した結果、意見交換サイトへのログインを許可されるログインＩＤとパスワードである場合には、制御部１１は、回答入力画面のＷｅｂページの情報を投資者端末４ａに送信する。そして、投資者端末４ａは、回答入力画面を表示する。
【００８２】
なお、ログインＩＤとパスワードとを照合した結果、ログインを許可されるログインＩＤまたはパスワードに該当しなかった場合や、投資者端末４ａが図５（ａ）に示す選択画面で誤ったリンクの選択をした場合の処理は、前述のテナント端末３ａおよび意思決定端末２ａが意見交換サイトにログインする場合と同じである。
【００８３】
図８（ｂ）は、回答入力画面の例を示す説明図である。図８（ｂ）に示すように、回答入力画面には、要望と対応策との組み合わせの情報に加えて、要望の集計結果のグラフ７３や、各要望ごとの具体的な要望者数などの情報が表示される。また、要望と対応策との組み合わせの情報の表示欄には、対応策ごとに、投資者端末４ａが投資者４の操作に従って該対応策に対して承認するか否かの回答を入力する回答入力欄７４が設けられている。回答入力欄７４に、「×」印が入力されていれば、該対応策に対して承認する旨の回答がなされたことを意味する。また、「×」印が入力されていなければ、該対応策に対して非承認である旨の回答がなされたことを意味する。
【００８４】
回答入力画面は、図８（ｂ）に示すように、回答期間表示領域７５と、締め切り日数表示領域７６と、回答率表示領域７７と、送信ボタン７８とを含む。回答期間表示領域７５と、締め切り日数表示領域７６と、回答率表示領域７７とに表示される情報は、図６に示す要望入力画面における回答期間表示領域５３と、締め切り日数表示領域５４と、回答率表示領域５５とに表示される情報と同様である。また、回答期間表示領域７５と、締め切り日数表示領域７６と、回答率表示領域７７とに表示される情報の更新は、ステップＳ１０３における意見交換サイトの更新処理と同様の手順によって実行される。なお、本例では、図８（ｂ）に示すように、投資者端末４ａが合意形成端末１ａに回答を送るべき期間が７月１５日から７月３１日までである場合について説明する。
【００８５】
なお、図８（ａ）に示す電子メールの表示画面および図８（ｂ）に示す回答入力画面に表示される情報は、本例で示した情報に限られない。例えば、図８（ａ）に示す電子メールの表示画面は、要望と対応策との組み合わせの情報７１を含まず、意見交換サイトのＷｅｂページのＵＲＬ７２のみを表示するものであってもよい。かかる場合には、投資者４は、投資者端末４ａによって表示された図８（ｂ）に示す回答入力画面に基づいて要望と対応策との組み合わせを確認する。また、例えば、図８（ｂ）に示す回答入力画面は、図８（ｂ）に示す情報に加えて、現在の日付や時間などの他の情報を表示するものであってもよい。
【００８６】
投資者端末４ａは、投資者４の操作に従って、回答入力画面に表示される情報に基づいて、各対応策に対して承認するか否かの回答を入力して、合意形成端末１ａに回答情報を送信する（ステップＳ１１０）。なお、対応策に対する回答情報は、回答入力画面の送信ボタン７８をマウスでクリックすることによって、合意形成端末１ａに送信される。
【００８７】
投資者端末４ａからの回答情報を受信すると、合意形成端末１ａの制御部１１は、意見交換サイトの更新処理を実行する（ステップＳ１１１）。ステップＳ１１１における意見交換サイトの更新処理において、制御部１１は、以下に示す各データベースの更新処理や回答入力画面に表示される情報などの更新処理を実行する。
【００８８】
例えば、投資者Ａの投資者端末４ａから図８（ｂ）に示す回答を受信したとすると、回答入力欄７４のうち、対応策Ｘ「清掃回数を月２回にする」に承認する旨の回答の表示があるため、制御部１１は、投資者回答データベース１４の投資者Ａの対応策Ｘの欄を「○」に更新する。また、対応策Ｙ「清掃業者に項目を見直しさせる。」と、対応策Ｚ「窓の清掃を実施する。」とに承認する旨の回答の表示がないため、制御部１１は、投資者回答データベース１４の投資者Ａの対応策Ｙ，Ｚの欄を「×」に更新する。
【００８９】
また、制御部１１は、ステップＳ１０３と同様の手順で、回答率表示領域７７と締め切り日数表示領域７６との表示を更新する。
【００９０】
制御部１１は、所定の期日（締め切り日の翌日、本例では、８月１日）に達したかを判定する（ステップＳ１１２）。ステップＳ１１２で、所定の期日に達していない場合には、まだ回答期間中（本例では、７月１５日から７月３１日）であると判断して、制御部１１は、ステップＳ１１１の意見交換サイトの更新処理を繰り返し実行する。ステップＳ１１２で、所定の期日に達した場合には、制御部１１は、投資者４からの回答情報の集計処理と、一定条件を満たす対応策の抽出処理とを実行する（ステップＳ１１３）。なお、制御部１１は、回答情報の集計処理を行う際に、各投資者４の投資比率を考慮した集計処理を実行する。
【００９１】
例えば、回答期間中（本例では、７月１５日から７月３１日）に、Ａ，Ｂ，Ｃ，Ｄ，Ｅ，Ｆの５人の投資者４のうち、Ａ，Ｄ，Ｅ，Ｆの４人の投資者４から回答送信がなされた場合について説明する。投資者回答データベース１４には、図３（ｂ）に示すように、ステップＳ１１１で順次更新された情報が記憶されている。図３（ｂ）に示すように、対応策Ｘ「清掃回数を月２回にする。」については、投資者Ａおよび投資者Ｅから該対応策を承認する旨の回答がなされている。制御部１１は、投資者Ａの投資比率の欄から投資者Ａのオフィスビルに対する投資比率（本例では、２５％）と、投資者Ｅの投資比率の欄から投資者Ｅのオフィスビルに対する投資比率（本例では、１０％）とを抽出する。そして、制御部１１は、対応策Ｘに対する投資比率を考慮した承認回答は、３５％であると集計する。
【００９２】
対応策Ｘと同様の手順で、制御部１１は、対応策Ｙに対する投資比率を考慮した承認回答は２０％であり、対応策Ｚに対する投資比率を考慮した承認回答は３０％であると集計する。
【００９３】
テナント３と、投資者４とは、投資比率を考慮した投資者４の何％以上の承認が得られた対応策について、テナント３と投資者４との間の合意が成立したとみなすかを、予め契約において取り決める。本例では、投資比率を考慮した投資者４の３０％以上の承認が得られた対応策については、テナント３と投資者４との間の合意が成立したと見なす旨の契約が締結されている場合について説明する。なお、テナント３と、投資者４との間に締結される契約の内容は、当事者間の自由意思によってなされるものであり、投資者４の何％以上の承認が得られた場合に、テナント３と投資者４との間の合意が成立したとみなすかの判断基準は、本例で示す基準（すなわち、投資比率を考慮した投資者４の３０％以上）に限られない。
【００９４】
本例では、対応策Ｘ（投資者４の承認、３５％）と、対応策Ｚ（投資者４の承認、３０％）とが、投資比率を考慮した投資者４の３０％以上の承認を得ており、制御部１１は、対応策Ｘ，Ｚを一定条件を満たす対応策として抽出する。また、対応策Ｙ（投資者４の承認、２０％）については、投資比率を考慮した投資者４の３０％以上の承認を得ておらず、制御部１１は、対応策Ｙを抽出しない。
【００９５】
一定条件を満たす対応策を抽出すると、制御部１１は、抽出した対応策の情報を含んだ合意形成情報を生成し、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａに電子メールで送信する（ステップＳ１１４）。
【００９６】
合意形成情報を受信すると、テナント端末３ａは、受信した合意形成情報を表示する（ステップＳ１１５）。また、投資者端末４ａは、受信した合意形成情報を表示する（ステップＳ１１６）。また、意思決定端末２ａは、受信した合意形成情報を表示する（ステップＳ１１７）。そして、不動産管理会社２の担当者によって、受信した合意形成情報に含まれる対応策が実行される。本例では、合意形成情報は、対応策Ｘ「清掃回数を月２回にする。」と、対応策Ｚ「窓の清掃を実施する。」とを含むので、不動産会社の担当者によって、清掃業者との清掃回数の変更契約と窓の清掃作業の手配とが行われる。
【００９７】
なお、ステップＳ１１５、ステップＳ１１６、およびステップＳ１１７において、テナント端末３ａ、投資者端末４ａ、および意思決定端末２ａは、合意形成端末１ａから受信した電子メールの表示画面を表示してもよいし、意見交換サイトにログインして、合意形成情報を記載したＷｅｂページを表示してもよい。
【００９８】
情報管理会社１と不動産管理会社２との間の料金の支払いの契約形態が従量制である場合には、制御部１１は、ステップＳ１０１からステップＳ１１７までの処理において、テナント端末３ａから合意形成端末１ａへのアクセス件数と、投資者端末４ａから合意形成端末１ａへのアクセス件数とを集計する。そして、制御部１１は、集計したアクセス件数の情報を意思決定端末２ａに電子メールで通知する（ステップＳ１１８）。そして、不動産管理会社２は、アクセス件数に基づいて算出される料金を情報管理会社１に支払う（ステップＳ１１９）。料金の支払いは、通信ネットワークを介したオンライン決済によって行われてもよく、不動産管理会社２の担当者と情報管理会社１の担当者との人為的な処理によって行われてもよい。
【００９９】
集計されたアクセス件数は、電子メールで通知するのでなく、意見交換サイトのＷｅｂページ上に記載されてもよい。また、合意形成端末１ａの制御部１１は、アクセス件数を集計するのでなく、アクセス時間を集計してもよい。また、合意形成端末１ａから意思決定端末２ａへのアクセス件数の通知は、情報管理会社１と不動産管理会社２の担当者同士の連絡によるなど電子メール以外の方法によって行われてもよい。なお、情報管理会社１と不動産管理会社２との間の料金の支払いの契約形態が固定料金制である場合には、制御部１１は、ステップＳ１１８の処理を実行しなくてもよい。
【０１００】
以上のように、本発明によれば、証券化された不動産において、該不動産に対する投資者が複数存在する場合に、該不動産の入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができる。従って、入居者の要望に対する対応策などを迅速に実行することができ、投資者の信頼を得て、入居者の入居率の低下や、入居率の低下などに伴う賃貸料収入の減少を防止することができる。また、合意形成システムによる運用を提供する情報管理会社は、不動産管理会社より合意形成システムの運用に伴う手数料収入を得ることができる。
【０１０１】
なお、本実施の形態では、証券化された不動産がオフィスビルである場合を例に説明を行ったが、証券化された不動産は、店舗ビルなど他の不動産であってもよい。また、本実施の形態では、証券化された不動産における合意形成システムを例に説明を行ったが、合意形成システムは、複数の所有者が存在する不動産において、所有者と入居者との間の合意形成を実行するものであってもよい。
【０１０２】
本実施の形態では、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａに表示させる入力画面などをＷｅｂページによって実現する場合を例に説明を行ったが、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａにインストールされた専用のソフトウェアによって、意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、および投資者端末４ａが入力画面などを表示するものであってもよい。
【０１０３】
本実施の形態では、各端末が意見交換サイトにログインする際に、選択画面で、不動産管理会社用の入力画面へのリンク４１、テナント用の入力画面へのリンク４２、または投資者用の入力画面へのリンク４３のいずれか１つを選択した後に、ログインＩＤとパスワードとを入力する場合を例に説明を行ったが、各端末には図５（ｂ）に示すログイン画面のみが表示され、合意形成端末１ａの制御部１１が、入力されたログインＩＤおよびパスワードに基づいて、アクセス要求のあった端末が意思決定端末２ａ、テナント端末３ａ、または投資者端末４ａのいずれであるかを自動的に認識するものであってもよい。また、意思決定端末２ａと、テナント端末３ａと、投資者端末４ａとは、それぞれ異なるＷｅｂページを表示するのでなく、共通のＷｅｂページを表示するものであってもよい。
【０１０４】
また、本実施の形態では、ステップＳ１０５およびステップＳ１０９で、合意形成端末１ａの制御部１１が通信ネットワークを介して電子メールにより要望情報や対応策情報などを各端末に送信する例について説明を行ったが、要望情報や対応策情報などの通知方法は、電子メールに限定されない。例えば、意思決定端末２ａや投資家端末４ａなどは、定期的に意見交換サイトのＷｅｂページにログインすることによって、要望情報や対応策情報などを確認してもよい。
【０１０５】
【発明の効果】
本発明による合意形成システムによれば、入居者からの要望に応じた対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供する対応策提供手段と、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する回答情報受信手段と、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計する回答情報集計手段と、回答情報集計手段による集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成する合意形成情報生成手段とを備えるように構成したので、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【０１０６】
本発明による合意形成方法によれば、入居者からの不動産に対する要望を集計するステップと、要望の集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供するステップと、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供するステップと、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信するステップと、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計するステップと、回答情報の集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成するステップとを含むので、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【０１０７】
本発明による合意形成プログラムによれば、コンピュータに、入居者からの不動産に対する要望を集計する処理と、要望の集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供する処理と、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供する処理と、提供した対応策に対する投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する処理と、複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計する処理と、回答情報の集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、投資者と入居者との間で合意が形成されたものとして、集計結果に基づいて合意形成情報を生成する処理とを実行させるので、証券化された不動産において、入居者の要望と投資者との意見とを迅速に把握して、投資者と入居者との間の合意を形成することができ、入居率の低下や賃貸料収入の減少を防止することができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】本発明による合意形成システムが適用される環境の一例を示す概念図である。
【図２】本発明による合意形成システムの構成の一例を示すブロック図である。
【図３】各データベースの内容の一例を示す説明図である。
【図４】テナントと投資者との間の合意を形成する処理経過の一例を示す流れ図である。
【図５】ログイン画面の一例を示す説明図である。
【図６】要望入力画面の一例を示す説明図である。
【図７】要望情報表示画面の一例を示す説明図である。
【図８】回答入力画面の一例を示す説明図である。
【符号の説明】
１ａ 合意形成端末
２ａ 意思決定端末
３ａ テナント端末
４ａ 投資者端末
５ インターネット
１１ 制御部
１２ 記憶装置
１２１ 合意形成プログラム
１３ テナント要望データベース
１４ 投資者回答データベース
Claims (11)
- 証券化された不動産に投資している投資者と、前記不動産に入居している入居者との間の合意形成を行うための合意形成システムであって、
前記入居者からの要望に応じた対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して前記投資者に提供する対応策提供手段と、
提供した対応策に対する前記投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する回答情報受信手段と、
複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計する回答情報集計手段と、回答情報集計手段による集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、前記投資者と前記入居者との間で合意が形成されたものとして、前記集計結果に基づいて合意形成情報を生成する合意形成情報生成手段とを備えた
ことを特徴とする合意形成システム。 - 不動産を共同で所有する各所有者と、前記不動産に入居している入居者との間の合意形成を行うための合意形成システムであって、
前記入居者からの要望に応じた対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して前記所有者に提供する対応策提供手段と、
提供した対応策に対する前記所有者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する回答情報受信手段と、
複数の所有者からそれぞれ取得した回答情報を集計する回答情報集計手段と、回答情報集計手段による集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、前記所有者と前記入居者との間で合意が形成されたものとして、前記集計結果に基づいて合意形成情報を生成する合意形成情報生成手段とを備えた
ことを特徴とする合意形成システム。 - 入居者からの不動産に対する要望を集計する要望集計手段と、要望集計手段による集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供する要望提供手段とを備え、
対応策提供手段は、当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供する
請求項１に記載の合意形成システム。 - 要望提供手段は、入居者に提供した不動産に対する要望の候補のうち、前記入居者によって選択された候補を抽出することによって要望情報を生成する
請求項３に記載の合意形成システム。 - 要望提供手段は、入居者が要望として記載したテキスト文の内容から要望を抽出することによって要望情報を生成する
請求項３または請求項４に記載の合意形成システム。 - 要望提供手段は、各入居者からの不動産に対する要望を、要望数の順に順位付けを行うことによって要望情報を生成する
請求項４または請求項５に記載の合意形成システム。 - 回答情報は、不動産管理者によって提示された対応策に対する承認結果を示す情報を含み、
合意形成情報生成手段は、承認する旨の回答を行った各投資者の不動産への投資比率の合計が所定の比率を超えている場合に合意形成条件が成立したものと判定し、合意形成情報を生成する
請求項１、請求項３、請求項４、請求項５または請求項６に記載の合意形成システム。 - 証券化された不動産に投資している投資者と、前記不動産に入居している入居者との間の合意形成を行うための合意形成方法であって、
入居者からの不動産に対する要望を集計するステップと、
要望の集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供するステップと、
当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供するステップと、
提供した対応策に対する前記投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信するステップと、
複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計するステップと、
回答情報の集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、前記投資者と前記入居者との間で合意が形成されたものとして、前記集計結果に基づいて合意形成情報を生成するステップとを含む
ことを特徴とする合意形成方法。 - 回答情報は、不動産管理者によって提示された対応策に対する承認結果を示す情報を含み、
承認する旨の回答を行った各投資者の不動産への投資比率の合計が所定の比率を超えている場合に合意形成条件が成立したものと判定し、合意形成情報を生成する
請求項８に記載の合意形成方法。 - 証券化された不動産に投資している投資者と、前記不動産に入居している入居者との間の合意形成を行わせるための合意形成プログラムであって、
コンピュータに、
入居者からの不動産に対する要望を集計する処理と、
要望の集計結果を要望情報として、通信ネットワークを介して不動産管理者に提供する処理と、
当該要望情報に応じて不動産管理者によって提示された対応策を示す対応策情報を、通信ネットワークを介して投資者に提供する処理と、
提供した対応策に対する前記投資者からの回答を示す回答情報を、通信ネットワークを介して受信する処理と、
複数の投資者からそれぞれ取得した回答情報を集計する処理と、
回答情報の集計結果が所定の合意形成条件を満たしている場合に、前記投資者と前記入居者との間で合意が形成されたものとして、前記集計結果に基づいて合意形成情報を生成する処理とを
実行させるための合意形成プログラム。 - 回答情報は、不動産管理者によって提示された対応策に対する承認結果を示す情報を含み、
コンピュータに、
承認する旨の回答を行った各投資者の不動産への投資比率の合計が所定の比率を超えている場合に合意形成条件が成立したものと判定し、合意形成情報を生成する処理を実行させる
請求項１０に記載の合意形成プログラム。
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