JP2002007691A

JP2002007691A - 不動産の証券化システム

Info

Publication number: JP2002007691A
Application number: JP2000191401A
Authority: JP
Inventors: Junji Iwasaki; 淳史岩崎
Original assignee: Individual
Current assignee: Individual
Priority date: 2000-06-26
Filing date: 2000-06-26
Publication date: 2002-01-11

Abstract

(57)【要約】【課題】不動産の証券化を促進させることにより不動
産の流動化を行って、資産の運用による経済の好循環を
生み出すことができる不動産の証券化システムを提供す
る。【解決手段】不動産所有者３と、投資ヴィークル１
と、投資家２とより構成される不動産の証券化のシステ
ムおいて、インターネットのホームページで不動産の証
券化に関心を有する会員を募り不動産の証券化にともな
う各種情報を会員に配信すると共に、会員の中の不動産
所有者３の出資により不動産の証券化にともなう投資家
２のリスクを保証するための保証協会４を創設し、保証
を付けて不動産証券を販売する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】この発明は、不動産の証券化
に保証システムを組み合わせることにより不動産証券の
流通を安全に促進できる不動産の証券化システムに関す
る。

【０００２】

【従来の技術】従来、不動産は、資産形成の大きな手段
として位置しており、特に日本においては、土地神話と
いわれるように、不動産の土地は、資産として増大はす
るが、低減することはないものと信じられていた。

【０００３】しかし、経済事情の変化と共に不動産の資
産価値は従来の土地神話では図れなくなり、不動産の流
通が渋滞し、不動産による資金調達も困難となり、更に
は、不動産の利用も思うように図れないようになってき
た。

【０００４】このような経済事情の中で不動産の流動
化、証券化が注目されてきた。

【０００５】不動産の流動化とは、不動産の所有権を小
口化持分にして流動しやすく換金性を高めるものであ
り、時には小口化持分が証券化されている。特に不動産
の証券化は、不動産を証券に変換して証券流通をもとに
した資金流通を行うと共に摺動かを図るものである。

【０００６】かかる不動産の証券化の目的は、不動産の
所有者にとっては、資金調達が容易になり、マイナス資
産となった不動産を証券化で処分することにより不動産
の所有会社の財務体質を改善することができ、投資家に
とっては、不動産という資産への分散投資であり、超低
金利時代にあっては有効な投資となり、不動産の活性化
につながる。

【０００７】かかる従来の不動産の証券化のシステム
は、投資ヴィークルが不動産の所有者から購入した不動
産を証券化して投資家に売り、不動産の利用から発生す
る利益を配当として投資家に分配すると共に、５〜７年
後に不動産を売却してその代金を投資家に分配するとい
うものである。

【０００８】ここで、投資ヴィークルとは、不動産特定
共同事業法に基づく特定組合や任意組合、または、資産
流動化法に基づく特定目的会社や特定目的信託、また
は、投信法に基づく投資法人や投資信託、または、信託
法の信託勘定、もしくは、その他の法律にも基づかない
不動産ファンドを扱う不動産ファンド事業者などであ
る。

【０００９】

【発明が解決しようとする課題】ところが、かかる不動
産の証券化システムは、投資ヴィークルが投資家からの
投資資金をもとにして土地の所有者から土地を買い取
り、かつ土地の上にアパートやマンションを建てその家
賃をもとにして投資家に配当を行うものであるが、投資
家は常に、アパートやマンションが計画どおり建たず、
またアパートやマンションに入居者が入らないというリ
スクを負わねばならず、投資家への配当は必ずしも安全
に担保されているものではなかった。

【００１０】かかる理由のために、不動産の証券化シス
テムは、リスクの高い商品に対して消極的である日本人
には馴染みにくく、不動産のさらなる沈滞を招き、景気
の悪循環を断ち切れない原因ともなっていた。

【００１１】この発明は、かかる不動産の証券化システ
ムにおいて投資家の保護の行えるシステムを提供するこ
とにより投資リスクを軽減し、投資家からの積極的な投
資を促そうとするものである。

【００１２】

【課題を解決するための手段】この発明は、不動産の所
有者と、投資ヴィークルと、投資家とより構成される不
動産の証券化のシステムおいて、インターネットのホー
ムページで不動産の証券化に関心を有する会員を募り不
動産の証券化にともなう各種情報を会員に配信すると共
に、会員の中の不動産の所有者の出資により不動産の証
券化にともなう投資家のリスクを保証するための保証協
会を創設することを特徴とする不動産の証券化システム
を提供せんとするものである。

【００１３】また、保証協会には、会員の中の投資家も
加入することを特徴とする。

【００１４】また、不動産の証券化の対象となる不動産
の所有者または投資家が、会員であることを特徴とす
る。

【００１５】また、不動産の証券化を行う投資ヴィーク
ルが、インターネットのホームページで不動産の証券化
に関心を有する会員を募り不動産の証券化にともなう各
種情報を会員に配信すると共に、会員中の不動産の所有
者の出資により不動産の証券化にともなう投資家のリス
クを保証するための保証協会を創設することを特徴とす
る。

【００１６】また、保証協会は、不動産の証券化による
投資家に対して、不動産が投資の目的を達することが出
来ない瑕疵を生じた場合にはその保証をすることを特徴
とする。

【００１７】また、保証協会は、会員以外の不動産の所
有者や投資家も加入していることを特徴とする。

【００１８】また、保証協会は、自己の有する資産によ
り投資家に保証する以外に、損害保険会社と提携して損
害保険会社により保証することを特徴とする。

【００１９】さらには、本発明では、システム管理者は
証券化される不動産に対して保証を行う保証協会を設立
し、証券化される不動産に対する保証を投資家に対して
行いながら証券化を行う不動産の証券化システムであっ
て、システム管理者は、インターネットに接続したサー
バー上に証券化保証評価手段を具備する不動産証券化ホ
ームページを開設し、証券化を行いたい不動産の所有者
が、同不動産証券化ホームページに設けられた入力欄に
証券化を行いたい不動産情報を入力することによって証
券化保証評価手段による保証評価を行い、入力された不
動産情報に対して、保証協会として設定可能な保証の種
類及び程度を回答する不動産の証券化システムを提供せ
んとするものである。

【００２０】特に、証券化保証評価手段は、あらかじめ
データベースに登録された評価基礎データの中から、入
力された不動産情報に近似のデータに基づいて、入力さ
れた不動産情報に対して設定可能な保証の種類及び程度
を回答することにも特徴を有するものである・または、
不動産証券化ホームページには、登録によってあらかじ
めアクセス権を与えられた不動産の所有者及び投資家か
らなる会員のみアクセス可能な登録会員ページを設け、
不動産証券化ホームページに証券化を行いたい不動産情
報が入力された際に、証券化保証評価手段は、登録会員
ページにおいて、入力された不動産情報に対して設定可
能な保証の種類及び程度のパターンに対して会員による
投票を行い、投票の結果を入力された不動産情報に対し
て保証協会として設定可能な保証の種類及び程度として
回答すること、特に、入力された不動産情報に対して設
定可能な保証の種類及び程度のアンケートを会員に対し
て行い、アンケート結果に基づいて選択された複数の設
定可能な保証の種類及び程度のパターンに対して会員に
よる投票を行うようにしていることにも特徴を有するも
のである。

【００２１】さらには、入力された不動産情報に対して
回答される設定可能な保証の種類及び程度は、会員によ
る投票において所定の得票を得たうちの最低評価となっ
た設定可能な保証の種類及び程度であることにも特徴を
有するものである。

【００２２】

【発明の実施の形態】この発明では、投資ヴィークルが
不動産の証券化を行う場合に、まず、システム管理者
が、投資ヴィークル及び不動産を所有している不動産会
社によって構成する保証協会を創設し、一方で、インタ
ーネットの不動産証券化ホームページを開設し、同不動
産証券化ホームページで不動産の証券化に関心を有する
会員を募り、不動産の証券化という目的を中心した会員
組織を構築する。

【００２３】特に、不動産証券化ホームページには、登
録によってあらかじめアクセス権を与えられた不動産の
所有者及び投資家からなる会員のみアクセス可能な登録
会員ページを設け、同登録会員ページにおいて、不動産
の証券化にともなう各種情報を会員に配信すると共に、
これに関する講座を開講し、不動産の証券化の知識と手
法、及び、証券化にともなうリスクなどをインターネッ
ト上で教授し、不動産の証券化を熟知した専門家集団を
形成するようにしている。

【００２４】保証協会は、不動産の証券化にともなう投
資家のリスクを保証するための組織であり、この保証協
会には、会員の中の投資家や会員以外の投資家も加入す
ることができる。当然、保証協会を創設しまた保証協会
に加入するためには、保証料を支払わねばならないよう
にしている。

【００２５】保証協会は、不動産の証券化による投資家
に対して、不動産が投資の目的を達することが出来ない
瑕疵を生じた場合にはその保証をするものであり、例え
ば、証券化した土地に計画どおりのマンションが建たな
い場合や、マンションの建築業者が倒産しマンションが
計画どおり建たなかった場合には、投資家に投資額の全
部または一部を返済するものである。

【００２６】また、保証協会は、自己の有する資産によ
り投資家に保証する以外に、損害保険会社と提携して損
害保険会社により保証することもできる。すなわち、保
証協会は保証料のかわりに損害保険会社に保険料を支払
い、上記した瑕疵が生じた場合に保険金を投資家に支払
うものである。

【００２７】かかるシステムとすることにより、不動産
の所有者は、投資家が安心して投資できるため証券化が
行いやすくなり、不動産の流通を促進できる効果があ
り、また、投資家にとっては、保証によって不動産に関
するリスクが軽減するため安心して投資できる効果があ
る。

【００２８】上記の保証は、証券化される不動産の優良
度によって左右されるものであり、不動産の優良度が正
しく判定された場合のみ、正しく機能するものである。

【００２９】そこで、保証協会は、証券化される不動産
の優良度をできる限り正確に判定するために、インター
ネットに接続したサーバー上に証券化保証評価手段を具
備する不動産証券化ホームページを開設し、証券化を行
いたい不動産の所有者が、同不動産証券化ホームページ
に設けられた入力欄に証券化を行いたい不動産情報を入
力することによって証券化保証評価手段による保証評価
を行い、入力された不動産情報に対して、保証協会とし
て設定可能な保証の種類及び程度を回答するようにして
いる。

【００３０】証券化保証評価手段によってよい保証内容
が提示されれば、証券化による資金調達が可能となり、
逆に保障内容が悪ければ資金調達が難しく、証券化のメ
リットがないと判断されるため、不動産の所有者は証券
化以外の手法が必要となことを客観的に知ることができ
る。

【００３１】証券化保証評価手段は、あらかじめデータ
ベースに登録された評価基礎データの中から、入力され
た不動産情報に近似の評価基礎データを参照し、そこか
ら導かれる評価を設定可能な保証の種類及び程度として
回答するようにしている。

【００３２】特に、入力された不動産情報が、データベ
ースに登録された評価基礎データと全く同一であること
は稀であり、入力された不動産情報とデータベースと評
価基礎データとのズレは、評価を下げる方向での調整を
行って回答するようにしている。

【００３３】入力された不動産情報とデータベースと評
価基礎データとのズレに対して、評価を下げる方向での
調整を行うことによって、回答される保障内容は低下す
るものの、それでも十分な保証であれば投資家の投資が
期待できるため、評価を下げる方向での調整を行うこと
による問題はない。

【００３４】または、ＤＣＦ法(ディスカウンテッド・
キャッシュフロー法)、ＬＴＶ(ローン・トゥー・バリュ
ー)、ＤＳＣＲ(デット・サービス・カバテッジ・レシ
オ)、ＩＲＲ(インターナル・レート・オブ・リターン)
などを利用して回答するようにしてもよい。

【００３５】さらには、より確実な評価を行うべく、証
券化保証評価手段では、不動産の証券化の専門家集団と
化した登録会員ページにアクセス可能な会員によって、
入力された不動産情報に対する保障内容を検討させ、検
討の結果、設定可能と考えられる保証の種類及び程度を
回答するようにしている。

【００３６】登録会員ページにアクセス可能な会員によ
って具体的に評価を行うことにより、より現実に則した
評価を行うことができる。特に、登録会員ページにアク
セス可能な会員には投資家も含まれており、投資家の目
から見た評価を勘案することができるので、市場調査の
役割を果たすこともできる。

【００３７】登録会員ページにアクセス可能な会員によ
って、入力された不動産情報に対する保障内容を検討す
る場合には、まず、登録会員ページにアクセス可能な会
員に対して入力された不動産情報を提示して、各自にそ
れぞれ設定可能な保証の種類及び程度をアンケートとし
て評価してもらい、その中から複数の設定可能な保証の
種類及び程度を選び出す。

【００３８】その後、選ばれた複数の設定可能な保証の
種類及び程度に対して、自分であればどの保証であれば
証券化された証券を購入するのかを投票してもらい、投
票の結果選択された１つの設定可能な保証の種類及び程
度を回答するようにしている。

【００３９】このとき、入力された不動産情報に対して
回答される設定可能な保証の種類及び程度は、会員によ
る投票において所定の得票を得たうちの最低評価の設定
可能な保証の種類及び程度としている。

【００４０】最低評価の設定可能な保証の種類及び程度
とすることによって、上述したように、回答される保障
内容は低下するものの、それでも十分な保障内容であれ
ば投資家の投資を期待することができるため、最低評価
となった設定可能な保証の種類及び程度を回答すること
について問題はない。

【００４１】

【実施例】本発明の実施例を図１に示す説明図に基づき
説明する。

【００４２】まず、システム管理者Ａはインターネット
などの電気通信回線に接続したＷｅｂサーバーに不動産
証券化ホームページを開設する。

【００４３】特に、同不動産証券化ホームページには、
あらかじめ登録されてＩＤ及びパスワードの設定されて
いる会員のみがアクセス可能な登録会員ページを設け、
同登録会員ページにおいて不動産証券化に関する情報提
供を行って、不動産証券化の専門家集団を育成するよう
にしている。

【００４４】登録会員ページにアクセス可能な会員は、
投資ヴィークル１をはじめ、投資家２と、証券化を望む
不動産を所有している不動産所有者３である。そして、
登録会員ページにおいて、投資家２に対しては不動産流
動化・証券化商品に投資する際のポイントを教授してお
り、不動産所有者３に対しては不動産流動化・証券化の
方法を教授するようにしている。

【００４５】すなわち、登録会員ページによって不動産
所有者３及び投資家２を教育することにより、適正な不
動産の証券化を行うとともに、証券化された不動産を適
正購入させることにより、不動産をベースにして資金を
回転させることができるようにしている。

【００４６】また、会員に不動産の証券化に関する一定
の知識を修得させ、劣悪な不動産の証券化による投資家
２の被害を最小限に防止せんとするものである。

【００４７】さらに、かかる会員の中で投資ヴィークル
１及び不動産所有者３から出資を募り、不動産の証券化
にともなう投資家２のリスクを保証するための保証協会
４を創設する。すなわち、この保証協会４は、一定の保
証金を積み立てておき、後述する証券化した不動産から
生じる瑕疵により投資家２に損害が発生した場合の保証
の担保とするものである。

【００４８】当然、保証協会４を創設し、また加入する
ためには、保証料を支払わねばならず、この保証料は積
み立てられ、更には運用されて保証協会４の運用資金と
される。

【００４９】保証協会４が保証する対象は、不動産の証
券化による投資家２に対して、不動産が投資の目的を達
することが出来ない瑕疵を生じた場合にその保証をする
ものであり、例えば、開発型の不動産の証券化において
は、まだ証券化の対象不動産の産み出すキャッシュフロ
ーたる賃料などが存在しないため、投資家２には大きな
リスクがあるためこれを保証するものである。

【００５０】すなわち、証券化した土地に計画どおりの
マンションが建たない場合や、マンションの建築業者が
倒産しマンションが計画どおり建たなかった場合などに
は、保証協会４が投資家２に投資額の全部または一部を
返済するものである。

【００５１】また、保証協会４は、自己の保有する資産
により投資家２への保証をする場合以外に、損害保険会
社５と提携して損害保険会社５を介して保証することも
できる。すなわち、保証協会は、損害保険会社にかかる
投資家保護のための保険商品を保持させ、これに対して
保険料を支払い、上記した瑕疵が生じた場合に投資家２
に損害保険会社５から保険金を支払うものである。

【００５２】かかる保証協会４の担保する投資家２と、
投資ヴィークル１と、不動産所有者３との関係を不動産
の証券化のシステムにおいて説明する。

【００５３】すなわち、投資ヴィークル１は、不動産所有者３より不動産を買
い取る。投資ヴィークル１は、保証協会４の保証をつけた証券
（株式、社債）を発行する。機関投資家や個人投資家などの投資家２は証券を買う
ことにより投資資金を投資ヴィークル１に支払う。投資ヴィークル１は上記の投資資金で不動産所有者３
に不動産の購入代金を支払う。投資ヴィークル１は購入した不動産の土地に建物を建
て、投資ヴィークル１の子会社または関連会社を不動産
管理会社６としてこれを管理させ、入居者やテナントに
賃貸してその賃料を証券化した不動産からの収益として
投資家２に配当や元利払いをすると共に、予め取り決め
された５〜７年後に証券化した不動産を売却してその代
金を投資家２に分配する。

【００５４】かかる不動産の証券化システムにおいて、
投資家２は保証協会４によりリスクを担保されており、
証券化された不動産の信用度を調査する必要がなく自由
に投資をすることができるものである。

【００５５】このように、不動産所有者３は、投資家２
が安心して投資できるため証券化が行いやすくなり、不
動産の流通を促進できる効果があり、また、投資家２に
とっては、保証によって不動産に関するリスクが軽減す
るため安心して投資できる効果がある。

【００５６】では、実際に保証協会４がどのように保証
の種類及び程度を決定しているかについて説明する。

【００５７】まず、証券化を行いたい不動産を所有して
いる不動産所有者３は、システム管理者Ａが開設してい
る不動産証券化ホームページにアクセスする。アクセス
する不動産所有者３は、登録会員ページにアクセス可能
な会員であってもよいし、そうでなくてもよい。

【００５８】不動産証券化ホームページを構築している
Ｗｅｂサーバー及びアプリケーションサーバーには、証
券化保証評価手段となるアプリケーションプログラムを
インストールしており、以下のように処理を行うように
している。

【００５９】まず、不動産証券化ホームページに設けら
れた不動産情報入力欄に、証券化を行いたい不動産の情
報を入力する。入力される条件は、不動産の名称、住
所、構造、地図、面積、所有者、担保権設定など、固定
資産税評価額、不動産鑑定評価額などであり、さらに
は、建物付の不動産の場合には、過去の空室率の推移や
過去の賃貸料の推移など、あるいは、修繕計画及びその
費用、毎期かかる費用などを入力させるようにしてい
る。

【００６０】不動産情報入力欄への入力後、入力者条件
欄に登録会員ページにアクセス可能な会員であるかどう
か、及び、登録会員ページにアクセス可能な会員であれ
ばそのＩＤとパスワードとを入力させる。登録会員ペー
ジにアクセス可能な会員でなかった場合には、後述する
データベース準拠評価のみが行われ、一方、登録会員ペ
ージにアクセス可能な会員である場合には、希望によ
り、同じく後述する会員準拠評価が行われるようになっ
ている。

【００６１】まず、データベース準拠評価について説明
する。

【００６２】データベース準拠評価を行うことができる
ように、不動産証券化ホームページの構築されたアプリ
ケーションサーバーには評価基礎データベースが構築さ
れている。同評価基礎データベースには、モデルパター
ンの不動産情報と、同不動産情報に対して設定される保
証の種類及び程度が登録されている。また、過去に行っ
た不動産の証券化に対して設定された保証の種類及び程
度の実績が登録されている。

【００６３】ここで、保証の種類とは、たとえば、次の
６種類のようなものである。抵当権等の担保権が設定された不動産の場合に、担保
権を消滅させるための保証（以下、「保証１」とい
う）。不動産は土地だけであって、その土地に建物が建たな
かった場合の保証（以下、「保証２」という）。不動産は土地だけであって、その土地に建物が建った
ものの賃借人が入居しなかった場合の保証（以下、「保
証３」という）。物件の維持管理に関する保証（以下、「保証４」とい
う）。投資家に対して発行される社債の元利金に関する保証
（以下、「保証５」という）。不動産流動化・証券化商品に関するその他の保証（以
下、「保証６」という）。この６種類に限定するものではなく、その他の保証につ
いても設定するようにしてもよい。

【００６４】また、保証の程度とは、上述した各設定に
対し元本の何％までを保証するかである。たとえば、あ
るテナントビルを証券化する場合、保証１、保証２、保
証３については保証の必要性がないと判定し、保証４に
ついては５０％、保証５については３０％、保証６につ
いては１００％元本を保証するなどというように設定さ
れることになる。

【００６５】不動産情報入力欄、及び、入力者条件欄へ
の入力後、不動産証券化ホームページに設けた「評価開
始」ボタンを押すことによって、証券化保証評価手段
は、入力された不動産情報により近い評価基礎データベ
ース内の評価基礎データを見つけ出し、同評価基礎デー
タから入力された不動産情報に対して設定可能な保証の
種類及びその程度を評価するようにしている。

【００６６】すなわち、通常、入力される不動産情報に
は無限といってよいほどの組み合わせがあり、評価基礎
データベースに全てのデータをあらかじめ準備しておく
ことは不可能であるので、最も近似している評価基礎デ
ータを参考にして設定可能な保証の種類及びその程度を
評価するようにしている。

【００６７】そのとき、設定される保証の種類及びその
程度の評価は、入力された不動産情報と評価基礎データ
ベースと評価基礎データとのズレの分だけ評価を下げる
方向での調整を行って評価し、回答を表示するようにし
ている。

【００６８】入力された不動産情報と評価基礎データベ
ースと評価基礎データとのズレに対して、保証の評価を
下げる方向での調整を行って回答することによって、回
答される保障内容低下することとなるが、それでも十分
な保証となってさえいれば投資家の投資が期待できるた
め、評価を下げる方向での調整を行うようにしている。

【００６９】回答された設定可能な保証の種類及びその
程度は、入力された不動産情報とともに評価基礎データ
ベースにあらためて登録され、次回のデータベース準拠
評価における評価の評価基礎データとなるようにしてい
る。

【００７０】あるいは、上述したデータベース準拠評価
による評価だけでなく、ＤＣＦ法(ディスカウンテッド
・キャッシュフロー法)、ＬＴＶ(ローン・トゥー・バリ
ュー)、ＤＳＣＲ(デット・サービス・カバテッジ・レシ
オ)、ＩＲＲ(インターナル・レート・オブ・リターン)
などを利用した数値計算準拠評価による評価を合わせて
回答するようにしてもよい。

【００７１】さらには、上記の全ての評価を行って得ら
れた各回答に、それぞれ適宜の重み付けを行って最終的
な評価を回答するようにしてもよい。

【００７２】不動産情報の入力者は、回答された設定可
能な保証の種類及びその程度を確認し、入力した不動産
情報の不動産を証券化できるかどうかを判断する。

【００７３】また、データベース準拠評価を行った不動
産所有者３が、上述した入力者条件欄にＩＤとパスワー
ドとを入力した登録会員ページにアクセス可能な会員で
ある場合、データベース準拠評価または数値計算準拠評
価における回答を表示した画面に「会員準拠評価依頼」
ボタンが表示されるようにしており、同「会員準拠評価
依頼」ボタンを押すことによって会員準拠評価が行われ
るようにしている。

【００７４】まず、会員準拠評価では、証券化保証評価
手段が会員に対して電子メールを送信し、同電子メール
で証券化保証の評価依頼があることを伝達するととも
に、証券化の予定されたその不動産情報、及び、評価シ
ートとを送るようにしている。さらには、データベース
準拠評価及び数値計算準拠評価での評価結果を合わせて
送るようにしてもよい。

【００７５】電子メールを受け取った会員は、通知され
た不動産情報、または、データベース準拠評価及び数値
計算準拠評価での評価結果に基づいて評価シートに設定
可能な保証の種類及びその程度を入力し、評価シートを
返信する。このとき、保証の程度は、「保証なし」、
「保証あり」を判断するとともに、「保証あり」の場合
は、１０％きざみで１００％までの１０段階評価で評価
するようにしている。

【００７６】また、評価シートにはコメントを入力でき
るようにしており、証券化の対象の不動産についてのコ
メントや、自分が行った評価に対するコメントを必要に
応じて入力するようにしている。

【００７７】証券化保証評価手段は、返信された評価シ
ートの集計を行うことにより、設定可能な保証の種類及
びその程度の組み合わせをリストアップ及びカウント
し、多数意見の評価から順次複数の評価をリストアップ
することによって投票シートを作成するようにしてい
る。

【００７８】また、評価シートに入力されたコメントは
それぞれとりまとめられて登録会員ページに掲載するよ
うにしている。

【００７９】作成された投票シートは、再度、電子メー
ルによって会員に対して送信される。投票シートを受信
した会員は、登録会員ページに掲載されたコメントを参
照しながら、自分であれば購入してもよいと考える保証
を選択し、投票シートにそれを入力して返信する。

【００８０】証券化保証評価手段は、返信された投票シ
ートの集計を行い、設定される保証の種類及びその程度
の組み合わせごとの得票をカウントして、所定の得票数
を得た組み合わせのうちで、保障内容が最も低い保証の
種類及びその程度のものを評価結果として回答するよう
にしている。

【００８１】所定の得票数を得たものの中で、保障内容
が最も低い保証の種類及びその程度のものを評価結果と
して回答するようにしているのは、所定の得票数を得て
いることによって保証としては十分であると考えられて
いることを示しており、その中で最も低い保証を提示す
ることによって、保証協会４自体のリスクを低くするた
めである。

【００８２】ちなみに、本実施例では、所定の得票数を
投票総数の２０％としている。また、回答される保証の
種類及びその程度は、不動産情報とともに評価基礎デー
タとして自動的にデータベースに登録されるようにして
いる。

【００８３】以上のように、評価を行った不動産を証券
化した際に、その不動産の証券に評価に基づいた保証を
付けて販売することによって、投資家２はある程度のリ
スクが保証されていることによって購入に踏み切ること
ができ、また、保証協会４にとってはリスクの最も低い
保証とすることができ、保証協会４の負担を減らすこと
ができる。

【００８４】また、保証の付けられた不動産証券とする
ことによって投資家２が購入しやすくなっていることに
より、不動産の流動化を行いやすくすることができ、不
動産を含めた資産が回転することによって景気の低迷を
防止することができることによっても、不動産証券を購
入した投資家２のリスクを低減することができ、さらな
る好循環を生み出すことができる。

【００８５】上述した本実施例では、電子メールを用い
て会員準拠評価を行うようにしているが、電子メールに
限定するものではなく、電子会議または電子掲示板を用
いて行うこともできる。

【００８６】すなわち、会員準拠評価が依頼された場合
に依頼された不動産情報を登録会員ページの掲示板に掲
載し、掲載された不動産情報に対しての意見をその掲示
板に入力したり、あるいは情報を入力したりして議論を
行いながら投票シートに掲載可能な設定可能な保証の種
類及びその程度の組み合わせをリストアップする。

【００８７】投票シートの作成後、同投票シートを掲示
板に掲載して投票を請い、所定の得票数を得た組み合わ
せのうちで、保障内容が最も低い保証の種類及びその程
度のものを評価結果として回答するようにしている。

【００８８】ただし、投票を行う際には、各会員を識別
するＩＤ及びパスワードの入力を行った後に投票を行わ
せ、重複投票を行わせないようにしている。ただし、投
票期間中に気が変わって、先の投票を変更したい場合に
は、ＩＤ及びパスワードを入力して再投票することによ
って、前回投票分を無効として、新たな投票がなされた
ものとするようにしている。

【００８９】他の実施例として、評価シートを送信して
アンケートを実施し、返信された評価シートに基づいて
投票シートを作成するのではなく、データベース準拠評
価及び数値計算準拠評価での評価結果に基づいて直接投
票シートを作成し、同投票シートを送信するようにして
もよい。

【００９０】評価シートによるアンケートの実施、及
び、アンケート結果の処理を省くことによって、入力さ
れた不動産情報に対する回答を速やかに提示することが
でき、早期な回答を行うことによって商談のタイミング
を逃すことを防止することができる。

【００９１】

【発明の効果】本発明によれば、購入する不動産証券に
保証が付けられていることによって、投資家が安心して
不動産証券を購入することができるので、投資家による
不動産証券の購入を促進させることができ、一方、不動
産所有者は購入される見込みがあることによって証券化
が行いやすくなり、不動産の流通を促進できる効果があ
る。

【００９２】特に、不動産証券に付けられる保証の内容
を、投資家を含めた多数の合議に基づいて決定すること
により、常に妥当な保証を設定することができ、投資
家、及び、不動産所有者と投資ヴィークルとからなる保
証協会の互いのリスクを小さくすることができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明のシステムの関係を示す説明図である。

【符号の説明】

Ａシステム管理者１投資ヴィークル２投資家３不動産所有者４保証協会５損害保険会社６不動産管理会社

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】不動産の所有者と、投資ヴィークルと、
投資家とより構成される不動産の証券化のシステムおい
て、インターネットのホームページで不動産の証券化に
関心を有する会員を募り不動産の証券化にともなう各種
情報を会員に配信すると共に、会員の中の不動産の所有
者の出資により不動産の証券化にともなう投資家のリス
クを保証するための保証協会を創設することを特徴とす
る不動産の証券化システム。
【請求項２】保証協会には、会員の中の投資家も加入
することを特徴とする請求項１記載の不動産の証券化シ
ステム。
【請求項３】不動産の証券化の対象となる不動産の所
有者または投資家が、会員であることを特徴とする請求
項１又は請求項２記載の不動産の証券化システム。
【請求項４】不動産の証券化を行う投資ヴィークル
が、インターネットのホームページで不動産の証券化に
関心を有する会員を募り不動産の証券化にともなう各種
情報を会員に配信すると共に、会員中の不動産の所有者
の出資により不動産の証券化にともなう投資家のリスク
を保証するための保証協会を創設することを特徴とする
請求項１〜３のいずれか１項に記載の不動産の証券化シ
ステム。
【請求項５】保証協会は、不動産の証券化による投資
家に対して、不動産が投資の目的を達することが出来な
い瑕疵を生じた場合にはその保証をすることを特徴とす
る請求項１〜４のいずれか１項に記載の不動産の証券化
システム。
【請求項６】保証協会は、会員以外の不動産の所有者
や投資家も加入していることを特徴とする請求項１〜５
のいずれか１項に記載の不動産の証券化システム。
【請求項７】保証協会は、自己の有する資産により投
資家に保証する以外に、損害保険会社と提携して損害保
険会社により保証することを特徴とする請求項１〜６の
いずれか１項に記載の不動産の証券化システム。
【請求項８】システム管理者は証券化される不動産に
対して保証を行う保証協会を設立し、証券化される不動
産に対する保証を投資家に対して行う不動産の証券化シ
ステムであって、システム管理者は、インターネットに接続したサーバー
上に証券化保証評価手段を具備する不動産証券化ホーム
ページを開設し、証券化を行いたい不動産の所有者が、
同不動産証券化ホームページに設けられた入力欄に証券
化を行いたい不動産情報を入力することによって証券化
保証評価手段による保証評価を行い、入力された不動産
情報に対して、保証協会として設定可能な保証の種類及
び程度を回答することを特徴とする不動産の証券化シス
テム。
【請求項９】証券化保証評価手段は、あらかじめデー
タベースに登録された評価基礎データの中から、入力さ
れた不動産情報に近似のデータに基づいて、入力された
不動産情報に対して設定可能な保証の種類及び程度を回
答することを特徴とする請求項８記載の不動産の証券化
システム。
【請求項１０】不動産証券化ホームページには、登録
によってあらかじめアクセス権を与えられた不動産の所
有者及び投資家からなる会員のみアクセス可能な登録会
員ページを設け、不動産証券化ホームページに証券化を行いたい不動産情
報が入力された際に、証券化保証評価手段は、登録会員
ページにおいて、入力された不動産情報に対して設定可
能な保証の種類及び程度のパターンに対して会員による
投票を行い、投票の結果を入力された不動産情報に対して保証協会と
して設定可能な保証の種類及び程度として回答すること
を特徴とする請求項８記載の不動産の証券化システム。
【請求項１１】不動産証券化ホームページには、登録
によってあらかじめアクセス権を与えられた不動産の所
有者及び投資家からなる会員のみアクセス可能な登録会
員ページを設け、不動産証券化ホームページに証券化を行いたい不動産情
報が入力された際に、証券化保証評価手段は、登録会員
ページにおいて、入力された不動産情報に対して設定可
能な保証の種類及び程度のアンケートを会員に対して行
い、アンケート結果に基づいて選択された複数の設定可能な
保証の種類及び程度のパターンに対して会員による投票
を行い、投票の結果を入力された不動産情報に対して保証協会と
して設定可能な保証の種類及び程度として回答すること
を特徴とする請求項８記載の不動産の証券化システム。
【請求項１２】入力された不動産情報に対して回答さ
れる設定可能な保証の種類及び程度は、会員による投票
において所定の得票を得たうちの最低評価となった設定
可能な保証の種類及び程度であることを特徴とする請求
項１０または請求項１１記載の動産の証券化システム。