JP2000222463A

JP2000222463A - 不動産の総合評価方法

Info

Publication number: JP2000222463A
Application number: JP2311899A
Authority: JP
Inventors: Tetsuo Komura; 哲夫小村
Original assignee: Misawa Homes Co Ltd
Current assignee: Misawa Homes Co Ltd
Priority date: 1999-01-29
Filing date: 1999-01-29
Publication date: 2000-08-11

Abstract

(57)【要約】【課題】不動産図書を容易に作成し、不動産の評価を
総合的かつ容易に行うことを可能とする不動産の総合評
価方法を提供すること。【解決手段】不動産データ統合センターＣは、不動産
業者２等からの調査依頼を受けると、調査機関１に不動
産に関する各分野の調査を調査機関１に依頼する。調査
機関１は、この依頼を受けると、不動産に関する情報で
あって出所の異なる多項目の情報を収集する（第１の工
程）。不動産データ統合センターＣは、収集された前記
多項目の情報を不動産ごとに所定の一覧表に分類して不
動産図書として管理する（第２の工程）。また、不動産
データ統合センターＣは、前記不動産図書として管理さ
れた前記多項目の情報を出力する（第３の工程）。さら
に、不動産データ統合センターＣは、出力された前記多
項目の情報に基づき不動産を評価する（第４の工程）。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産図書として
管理された情報に基づき、不動産を総合的に評価するた
めの不動産の総合評価方法に関する。

【０００２】

【従来の技術】現在、各不動産に対する不動産データ
は、各不動産会社および各官公庁（執行裁判所、住宅金
融債権管理機構、大蔵省財務局、住宅都市整備公団、国
鉄清算事業団、地方自治体住宅供給公社など）からの情
報提供により、各不動産業者および各関係省庁（国土
庁、公正取引委員会、建設省、法務省、大蔵省、自治
省）において、それぞれ独立に管理されている。この場
合、各不動産業者および各関係省庁における不動産デー
タは、各不動産業者および各関係省庁毎における管理項
目が異なっている。そのため、不動産データの分析およ
び評価する際には、不動産に対する権利関係、物件評価
および取引価格等について、非常に専門的な知識が必要
となる。従って、不動産データの分析および評価は、一
般の消費者や不動産業者にとって難しいものである。そ
こで、特願平０８−３２４４３７（不動産管理システ
ム）に記載されている不動産管理センタにおけるデータ
総合管理システムは、所定の地域の不動産データを一元
管理し、不動産の売買に関する分析・評価を簡易に行え
るデータ総合管理システムとして発明されたものであ
る。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】ところで、上述のデー
タ総合管理システムにより必要とする物件を売買する場
合、一般の利用者（消費者）および不動産業者は、不動
産評価の基礎となる不動産図書の項目を確認する必要が
あり、物件の売買における評価の正確さは、不動産図書
の項目の記載が多ければ多いほど高くなる。そこで、不
動産図書は、不動産情報、登記、税制、および評価（鑑
定）の４分野に分類されて作成され、各分野別に多くの
項目が設けられている。

【０００４】しかしながら、不動産図書を作成する上
で、各分野別に多くの項目について多伎にわたって情報
を収集する必要があるため、不動産図書を効率的に作成
することができず、不動産を総合的に評価することは困
難であった。本発明はこのような背景の下になされたも
ので、不動産図書を容易に作成し、不動産の評価を総合
的かつ容易に行うことを可能とする不動産の総合評価方
法を提供することを目的とする。

【０００５】

【課題を解決するための手段】上記課題を解決するた
め、この発明は以下の構成を有する。すなわち、請求項
１記載の発明は、不動産に関する情報であって出所の異
なる多項目の情報を収集する第１の工程と、前記多項目
の情報を不動産ごとに所定の一覧表に分類して不動産図
書として管理する第２の工程と、前記不動産図書として
管理された前記多項目の情報を出力する第３の工程と、
出力された前記多項目の情報に基づき不動産を評価する
第４の工程と、を含むことを特徴とする。

【０００６】また、請求項２記載の発明は、前記多項目
の情報が、少なくとも、不動産情報、登記、税制、およ
び鑑定の４分野に関するものであることを特徴とする。

【０００７】さらに、請求項３記載の発明は、前記多項
目の情報が、少なくとも、弁護士、司法書士、土地家屋
調査士、不動産鑑定士、一級建築士、建築整備士、公認
会計士、税理士、再開発プランナー、および宅地建物取
引主任者の何れかの専門分野に属するものであることを
特徴とする。

【０００８】さらにまた、請求項４記載の発明は、前記
第３の工程が、前記不動産図書として管理された前記多
項目の情報を印刷物に集約して出力することを特徴とす
る。

【０００９】

【発明の実施の形態】以下、図面を参照して本発明の一
実施形態について説明する。図１は、本発明の一実施形
態による不動産の総合評価方法が適用された不動産管理
システムの構成を示すブロック図である。この図におい
て、符号Ｃは、このシステムの中核をなす不動産統合セ
ンターであり、不動産に関する各種の情報処理および情
報管理を行う。

【００１０】符号１は、不動産の評価に必要な項目につ
いて調査する外部の調査機関であり、具体的には後述す
る司法書士や土地家屋調査士などの専門家（有資格者）
から構成される。符号２および符号３は、調査の依頼主
である不動産業者および消費者である。不動産統合セン
ターＣは、調査機関１、不動産業者２、消費者３に設置
された端末に接続される。この他、不動産統合センター
Ｃは必要に応じて官公庁（図示なし）などにも接続さ
れ、調査機関１は不動産業者２とも接続される。

【００１１】符号ＤＢは、調査機関１から得られた情報
を分類して得られる後述の「不動産図書」として構築し
て格納するデータベースである。このデーターベースＤ
Ｂには、全国の不動産物件についての各種の情報が記憶
され、例えば不動産物件毎の動画、静止画、文字などの
データが記憶されている。符号４は、ＣＰＵ（中央処理
演算装置）であり、データベースＤＢに格納された情報
の管理、評価、編集などの各種の処理を実行する。

【００１２】符号５は、入出力装置であり、調査機関
１、不動産業者２、消費者３に設置された各端末との間
のデータの送受信を行う。また、特に図示しないが、不
動産統合センターＣと、調査機関１や不動産業者２等と
の間を接続する通信網は、特に限定されず、例えば通信
衛星を用いてもよい。通信衛星を用いて通信を行う場
合、入力装置５は、物件データを暗号化して制御コード
を付加した後に送信する。

【００１３】符号７は、認証部であり、不動産業者２ま
たは消費者３の端末からデータベースＤＢをアクセスす
る利用者のアクセス権限を識別データにより確認するも
のである。すなわち、認証部７は、データベースＤＢの
アクセス毎に利用者の識別番号の認証を行い、不動産デ
ータベースＤＢに対する不動産情報の検索において、物
件探索時、売買契約時、および物件保有時における検索
可能（入手可能）な情報を制限する。

【００１４】次に、図１に示すシステムのデータベース
ＤＢ上に構築される「不動産図書」について説明する。
この不動産図書は、「不動産情報」、「登記」、「税
制」、「評価（鑑定）」の４分野において不動産を調査
・分析し、総合的に評価して得られた情報を収録したも
のである。

【００１５】また、このシステムは、データベースＤＢ
に格納された各分野における不動産図書の検索項目とし
て、「不動産情報」の分野について３０４５項目（土
地：７１２項目、建物：２３３３項目）、「登記」の分
野について９４６項目、「税制」の分野について２８４
項目、「評価（鑑定）」の分野について３５７８項目を
有し、合計７８５３項目を一件の不動産物件の検索項目
（記載項目）としている。

【００１６】以下、各分野における検索項目（記載項
目）を詳細に説明する。図２に示すように、「不動産情
報」の分野は、「I．土地情報」、「II．建物情報」、
および「III．契約に関する事項」の大項目に分類され
ている。このうち、「I．土地情報」は、「１．土地評
価」、および「２．事業評価（事業計画シミュレーショ
ン）」の中項目に分類されている。

【００１７】「１．土地評価」は、「（１）市場評価
（物件調査、立地調査）」、「（２）関連法規の開
発与件」、および「（３）建築基準法及び開発指導要綱
調査」の各小項目に分類されている。「２．事業評価
（事業計画シミュレーション）」は、「（１）開発手法
の検討」、「（２）公的資金の検討」、「（３）事業手
法の検討」、「建築計画及び事業計画」、および
「（５）事業評価」の各小項目にさらに分類されてい
る。

【００１８】「II．建物情報」は、「１．建物評価」、
および「２．事業評価（事業計画シミュレーション）」
の中項目に分類されている。「１．建物評価」は、
「（１）オフィスビル」、「（２）マンション」、およ
び「（３）戸建」の各小項目にさらに分類されている。
「２．事業評価（事業計画シミュレーション）」は、
「（１）テナント状況」、「（２）事業計画」、および
「（３）事業評価」の各小項目にさらに分類されてい
る。

【００１９】「III．契約に関する事項」は、「１．重
要事項説明書における契約に関する事項」の中項目に分
類され、この「１．重要事項説明書における契約に関す
る事項」は、「（１）売り手側の宅地建物取引主任
者」、および「（２）重要事項説明書」の各小項目にさ
らに分類されている。

【００２０】次に、図３に示すように、「登記」の分野
は、「I．登記における調査物件概要」、「II．調査マ
ニュアル」、「III．登記手続上の留意事項」、「IV．
法定代理権限書」、「V．第三者の許可書等」、「VI．
属性」、および「VII．表示されている登記の履歴」の
大項目に分類されている。

【００２１】「税制」の分野は、「I．譲渡時」、「I
I．取得時」、「III．保有時」、「IV運用時」、および
「V．相続時」の大項目に分類されている。「評価（鑑
定）」は、「I．表題部」、「II．不動産の表示」、「I
II．鑑定評価の基本的事項」、および「IV．鑑定評価額
決定の理由の要旨」の大項目に分類されている。

【００２２】ここで、「評価（鑑定）」の分野におい
て、「IV．鑑定評価額決定の理由の要旨」は、「（１）
地域分析」、「（２）個別分析」、「（３）最有効使用
の判定」、「（４）鑑定評価方式の適用」、および
「（５）試算価格の調整と鑑定評価額の決定」の中項目
に分類されている。このうち、「（４）鑑定評価方式の
適用」は、「Ａ．更地」、「Ｂ．自用の建物及びその敷
地」、「Ｃ．宅地見込地（分譲用素地）」、［Ｄ．マン
ション（個室）」、「Ｅ．店舗兼事務所ビル」、および
「Ｆ．借地権」の各小項目にさらに分類されている。

【００２３】上述の検索項目（記載項目）を有する「不
動産図書」は、項目別に８人の有資格の専門家により調
査された事項に基づき作成される。ここで、８人の有資
格の専門家とは、「弁護士」、「司法書士」、「土地家
屋調査士」、「不動産鑑定士」、「一級建築士・建築整
備士」、「公認会計士・税理士」、「再開発プランナ
ー」、および「宅地建物取引主任者」をいう。

【００２４】図４および図５に、上述の不動産図書の各
項目について調査を担当する専門家を示す。先ず、図４
を参照して「不動産情報」の分野において調査を担当す
る専門家を説明する。この分野の大項目をなす「I．土
地情報」では、「１．土地評価」の「（１）市場調査」
の項目に属する「物件調査」について「司法書士」お
よび「土地家屋調査士」が行ない、「立地調査」につ
いて「一級建築士・建築整備士」および「宅地建物取引
主任者」が行う。

【００２５】「１．土地評価」の項目に属する「（２）
関連法規の開発与件」についての調査は、「一級建築士
・建築整備士」が行ない、「（３）建築基準法及び開発
指導要綱調査」についての調査は、「土地家屋調査
士」、「一級建築士・建築整備士」、および「宅地建物
取引主任者」が行う。

【００２６】「２．事業評価（事業計画シミュレーショ
ン）」の項目に属する「（１）開発手法の検討」、
「（２）公的資金の検討」、「（３）事業手法の検
討」、および「（５）事業評価」についての調査は、
「再開発プランナー」が行ない、「（４）建築計画及び
事業計画」についての調査は、「一級建築士・建築整備
士」、「公認会計士・税理士」、および「再開発プラン
ナー」が行う。

【００２７】また、「II．建物情報」では、「１．建物
評価」の項目に属する「（１）オフィスビル」、
「（２）マンション」、および「（３）戸建」について
の調査は、「一級建築士・建築整備士」が行なう。
「２．事業評価（事業計画シミュレーション）」の項目
に属する「（１）テナント状況」についての調査は、
「宅地建物取引主任者」が行ない、「（２）事業計画」
についての調査は、「公認会計士・税理士」および「再
開発プランナー」が行ない、「（３）事業評価」につい
ての調査は、「再開発プランナー」が行なう。「III．
契約に関する事項」では、「１．重要事項説明書におけ
る契約に関する事項」の項目に属する「（１）売り手側
の宅地建物取引主任者」および「（２）重要事項説明
書」についての調査は、「宅地建物取引主任者」が行な
う。

【００２８】次に、図５を参照して、「登記」、「税
制」、「評価」の各分野において調査を担当する専門家
を説明する。先ず、「登記」の分野では、「I．登記に
おける調査物件概要」、「II．調査マニュアル」、「II
I．登記手続上の留意事項」、「IV．法定代理権限
書」、「V．第三者の許可書等」、「VI．属性」、およ
び「VII．表示されている登記の履歴」についての調査
は、いずれも「司法書士」が行う。

【００２９】「税制」の分野では、「I．譲渡時」、「I
I．取得時」、「III．保有時」、「IV．運用時」、およ
び「V．相続時」についての調査は、いずれも「公認会
計士・税理士」が行う。「評価（鑑定）」の分野では、
「I．表題部」についての調査は、「不動産鑑定士」が
行い、「II．不動産の表示」についての調査は、「司法
書士」および「土地家屋調査士」が行い、「III．鑑定
評価の基本的事項」についての調査は、「司法書士」お
よび「不動産鑑定士」が行なう。

【００３０】また、「IV．鑑定評価額決定の理由の要
旨」の項目に属する「（１）地域分析」についての調査
は、「土地家屋調査士」、「不動産鑑定士」、「一級建
築士・建築整備士」、「再開発プランナー」、および
「宅地建物取引主任者」が行なう。「（２）個別分析」
についての調査は、「司法書士」、「土地家屋調査
士」、「不動産鑑定士」、「一級建築士・建築整備
士」、および「宅地建物取引主任者」が行なう。
「（３）最有効使用の判定」についての調査は、「不動
産鑑定士」が行う。

【００３１】「（４）鑑定評価方式の適用」の項目に属
する「Ａ．更地」、「Ｂ．自用の建物及びその敷地」、
「Ｃ．宅地見込地（分譲用素地）」、［Ｄ．マンション
（個室）」、「Ｅ．店舗兼事務所ビル」、「Ｆ．借地
権」、および「（５）試算価格の調整と鑑定評価額の決
定」についての調査は、いずれも「不動産鑑定士」が行
う。

【００３２】次に、この不動産の総合評価システムによ
る評価（不動産の総合評価方法）を説明する。このシス
テムによる不動産の総合評価は、情報の収集工程、分類
工程、出力工程、集約工程、評価工程からなり、これら
の各工程は、不動産図書事務局１００と、不動産の売主
・買主・仲介業者２００と、８人の専門家３００からな
る調査機関１との間の情報の伝達に伴って行われる。

【００３３】図６に、不動産図書事務局１００と、不動
産の売主・買主・仲介業者２００と、８人の専門家３０
０からなる調査機関１との間の３者間で行われる情報伝
達の手順の概略を示す。同図において、不動産図書事務
局１００には、図１に示す不動産統合センターＣが設置
され、不動産の売主・買主・仲介業者２００は、図１に
示す端末２または端末３を備える。また、８人の専門家
３００（専門家Ａ〜Ｈ）は、図１に示す調査機関１を構
成し、「弁護士」、「司法書士」、「土地家屋調査
士」、「不動産鑑定士」、「一級建築士・建築整備
士」、「公認会計士・税理士」、「再開発プランナ
ー」、および「宅地建物取引主任者」からなる。

【００３４】以下、図６を参照して、伝達される情報の
流れに着目して、このシステムによる不動産の総合評価
方法を説明する。不動産図書事務局１００は、不動産の
調査の依頼主である不動産の売主・買主・仲介業者２０
０から調査依頼を受けると、８人の専門家３００（専門
家Ａ〜Ｈ）との間で「電子メール（Ｅ−ｍａｉｌ）」に
て必要な情報の伝送（送受信）を行って、調査対象の不
動産に関する調査を行い、この調査結果に基づき不動産
を評価して依頼主に報告する。不動産図書事務局１００
と８人の専門家３００との間の情報の伝達は、後述する
所定の書式に従った物件シートに必要事項を記入するこ
とにより行われる。

【００３５】８人の専門家３００に対する調査依頼は、
先ず「弁護士」、「司法書士」、「土地家屋調査士」、
「一級建築士・建築整備士」、「公認会計士・税理
士」、「再開発プランナー」、および「宅地建物取引主
任者」の７人の専門家に対して行い、この調査結果に基
づいて、「不動産鑑定士」に対する調査依頼を行う。

【００３６】図７を参照して、不動産図書事務局１００
と、７人の専門家３００Ａおよび不動産鑑定士３００Ｂ
との間の情報の伝達手順を説明する。手順１：不動産図書事務局１００は、売主・買主・仲
介業者２００から不動産に関する調査依頼を受けると、
この物件の調査を７人の専門家３００Ａに依頼する。こ
こで、７人の専門家Ａとは、上述のように、８人の専門
家３００のうち、「弁護士」、「司法書士」、「土地家
屋調査士」、「一級建築士・建築整備士」、「公認会計
士・税理士」、「再開発プランナー」、および「宅地建
物取引主任者」をいう。

【００３７】手順２：７人の専門家３００Ａは、この
調査依頼を受ける場合、不動産図書事務局１００に「承
諾」の旨を返信する。手順３：７人の専門家３００Ａが調査依頼を承諾した
場合、不動産図書事務局１００は、物件の「基本構成」
と「基本図面」等をＦＡＸにて７人の専門家３００Ａに
送信する。ここで、物件の基本項目として、所在地、地
番、地積、および床面積があり、基本図面として、案内
図、公図、地積測量図、および建物図面がある。

【００３８】このＦＡＸの送信と同時に、不動産図書事
務局１００は、電子メールにて上述の基本項目の記載さ
れた物件シート（表）を各々の専門家に送信する。この
物件シート（表）は、「不動産情報シート」、「登記シ
ート」、「税制シート」、および「評価（鑑定）シー
ト」に区別されている。

【００３９】手順４：７人の専門家３００Ａは、不動
産図書事務局１００から受信した物件シートのうち、先
ず評価（鑑定）シートを記入し、不動産図書事務局１０
０に電子メールにて送信する。手順５：その後、７人の専門家３００Ａは、他の項目
を記入し終えた時点で、記入済み他のシートを不動産図
書事務局１００に電子メールにて送信する。

【００４０】なお、各専門家は、不動産図書事務局１０
０に対して既に送信したシートの記載内容を変更する場
合、速やかにその内容を不動産図書事務局１００に通知
する。ただし、評価（鑑定）シートについては、他の専
門家の調査内容に影響する項目であるため、一旦事務局
に送信した後には極力変更のないように留意する。

【００４１】手順６：不動産図書事務局１００は、上
述の７人の専門家３００Ａから送信されたシートに基づ
いて、８人の専門家３００を構成する残りの１人の専門
家である不動産鑑定士３００Ｂに調査を依頼する。手順７：不動産鑑定士３００Ｂは、この調査依頼を受
ける場合、不動産図書事務局１００に「承諾」の旨を送
信する。

【００４２】手順８：不動産図書事務局１００は、
「基本項目」と、上述の７人の専門家３００Ａにより記
入された物件シートを不動産鑑定士３００Ｂに電子メー
ルにて送信する。手順９：不動産鑑定士３００Ｂは、不動産図書事務局
１００から受信した物件シートを記入して完成させ、こ
れを不動産図書事務局１００に送信する。以上の手順１〜９により、不動産の評価に必要な情報の
調査・収集が行われ、情報収集工程が終了する。

【００４３】次に、不動産図書事務局１００は、以上の
手順１ないし９を踏んで得られた８人の専門家３００
（専門家３００Ａおよび３００Ｂ）による記入項目を確
認・転記し、上述の「不動産図書」に統合・編集する。
すなわち、８人の専門家により記載された物件シートに
記載された情報を「不動産図書」の項目に従って分類・
分析してデータベースＤＢに格納する。この結果、デー
タベース上に不動産図書が構築される。以上により、情
報の分類工程が終了する。

【００４４】次に、不動産事務局１００は、調査依頼の
あった物件に関する情報をデータベースＤＢから読み出
し、例えばディスプレイ等に出力する。必要に応じて、
データベースＤＢ上の情報を印刷物に集約して出力す
る。以上により、情報の出力・集約工程が終了する。

【００４５】ここで、ベータベース上に構築された不動
産図書に基づき、不動産の総合評価を行うことも可能で
ある。この総合評価は、例えば、データベースＤＢ上の
不動産図書の各項目について、記載事項の内容（各専門
家による調査結果）を数値化し、評価の基準を与える所
定の数式に代入することにより実現される。この評価用
の数式は、評価条件が反映されるパラメータを有してお
り、評価条件に応じた適切な評価が可能となっている。
言うまでもなく、このシステムの評価機能を使用するこ
となく、利用者が、データベース上の情報から評価する
ことも可能である。以上により、評価工程が終了する。
この不動産の総合評価の結果は、調査報告書として不動
産図書事務局１００から調査の依頼主に提出される。

【００４６】図８を参照して、売り物件についての調査
を売り手（業者）が依頼した場合を例として、不動産図
書事務局１００と８人の専門家３００との間の情報の伝
達手順をさらに詳細に説明する。

【００４７】手順１：依頼主である売り手（業者）２
００Ａは、不動産図書事務局１００に対し、売り物件の
調査依頼をＦＡＸにて行う。このとき、売り手（業者）
２００Ａは、売り物件に関する「基本事項」と「案内
図」を送信する。ここで、「基本事項」は、売り物件の
「所在地」、「売り希望価格」からなり、必要に応じて
「土地面積」および「建物面積」に関する事項を含む。

【００４８】手順２：不動産図書事務局１００は、売
り手（業者）２００Ａからの調査依頼を受けると、前述
の７人の専門家３００Ａのうち、「司法書士」に対し、
ＦＡＸにて売り物件に関する調査依頼を行い、依頼主か
ら送信された基本事項と案内図を送信する。

【００４９】手順３：この調査依頼を受けた司法書士
は、調査依頼事項に基づき物件の登記簿謄本、公図、地
積測量図、建物図面を収集し、これら収集資料に基づき
後述の登記基本事項について調査を行い、これを不動産
図書事務局１００にＦＡＸにて返信する。ここで、登記
基本事項とは、物件の地番、地積、床面積、公図、地積
測量図、および建物図をいう。

【００５０】手順４：不動産図書事務局１００は、司
法書士から登記基本事項を受け取ると、物件の地番、地
積、床面積、公図、地積測量図、および建物図を確認
し、「物件確認」をＦＡＸにて依頼主の売り手（業者）
２００Ａに送信し、司法書士から受け取った「登記基本
事項」の内容について売り手（業者）２００Ａに確認す
る。

【００５１】手順５：この物件確認を行った後、不動
産図書事務局１００は、「宅地建物取引主任者」、「一
級建築士・再開発プランナー」、および「公認会計士・
税理士」の３人の専門家に対して、調査依頼を行う。手順６：同時に、不動産図書事務局１００は、各専門
家のシートに「基本項目］を記入する。専門家の指名
は、業種（専門分野）ごとの管轄者（管轄団体）に任せ
る。

【００５２】手順７：不動産図書事務局１００は、各
専門家のシートに「基本事項」を記入し、電子メールに
て、「基本項目」が記入されたシートを、「宅地建物取
引主任者」、「一級建築士・再開発プランナー」、およ
び「公認会計士・税理士」の３人の専門家に送信する。
ここで、「基本項目」とは、物件の所在地、地番、地
積、および床面積をいう。手順８：また、不動産図書事務局１００は、ＦＡＸに
て、「案内図」、「公図」、「地積測量図」、および
「建物図面」をこれら３人の専門家に送信する。

【００５３】手順９：「宅地建物取引主任者」、「一
級建築士・再開発プランナー」、および「公認会計士・
税理士」の３人の専門家は、「基本項目」が記入された
シートや、案内図等を不動産図書事務局１００から受け
取ると、まず「優先項目」を記入し、電子メールにて優
先項目が記入されたシートを返信する。ここで、「優先
項目」とは、不動産鑑定士が鑑定に必要とする項目をい
う。

【００５４】手順１０：不動産図書事務局１００は、
優先項目が記載されたシートを受け取ると、優先項目が
記入されているかどうかを確認し、各専門家の優先項目
を不動産鑑定士のシートに転記する。手順１１：不動産図書事務局１００は、不動産鑑定士
に対して、「基本項目」および各専門家の「優先項目」
について記入済みのシートを電子メールにて送信する。

【００５５】手順１２：同時に、不動産図書事務局１
００は、案内図、公図、地積測量図、建物図面を不動産
鑑定士にＦＡＸにて送信する。不動産鑑定士は、不動産
図書事務局１００から、基本項目と優先項目について記
入済みのシート、および案内図などを受け取ると、これ
らの調査結果に基づき、売り物件についての鑑定を行な
う。

【００５６】手順１３：司法書士・土地家屋調査士、
弁護士、宅地建物取引主任者、一級建築士・再開発プラ
ンナー、公認会計士・税理士、および不動産鑑定士の各
専門家は、各シートを全て記入してシートを完成させ、
全ての項目が記入されたシートを電子メールにて不動産
図書事務局１００に送信する。上述の手順１〜１３により情報の収集工程が行われる。

【００５７】手順１４：不動産図書事務局１００は、
各専門家からシートを受け取ると、全項目が記入されて
いるかどうかを確認する。手順１５：そして、不動産図書事務局１００は、全項目
の情報を統合編集し（分類工程）、印刷物に集約して
（出力工程、集約工程）、不動産図書として完成させ
る。必要に応じて、不動産の総合評価を行う（評価工
程）。以上により、情報の分類工程、出力工程、集約工
程、評価工程の各工程が行われる。最後に、不動産事務
局１００は、調査の依頼主である売り主（業者）２００
Ａに調査の結果を報告する。

【００５８】図９に、上述の手順により得られる不動産
図書の書式（すなわち物件シートの書式）の一例とし
て、「素地物件」の項目「個別分析」を示す。この書式
は、上述の物件シートの書式に対応する。不動産図書
は、コンピュータによるデータベース化を図るため、表
計算ソフトなどを用いて作成される。同図に示す例で
は、左側に調査項目である「（２）個別分析」に関する
各項目が設けられ、右側に各項目に関するチェック欄９
００Ａ、記載事項欄９００Ｂおよび備考欄９００Ｃから
なる記入欄９００が設けられている。

【００５９】この図に示す例では、「（２）個別分析」
について、大項目として〔土地〕、〔建物〕、〔マンシ
ョン［個室］追加事項〕などが設けられている。ここ
で、〔土地〕については、中項目として「画地条件」が
設けられている。この「画地」については、小項目とし
て「画地形状（整形画地・袋地・三角計地・その他不整
形地）」、「間口」、「奥行き」、「規模」、「一方路
（中間画地）」、「二方路」、「角地」、「三方路」、
「四方路」、「街路接面方位」、傾斜地（傾斜角
度）」、「傾斜方向」、「接面街路との高低（〇〇
ｍ）」、「セットバック副員・面積」、「要益地・承益
地」、「その他権利を制限する権利」、「その他特記事
項」、および「土地利用の現状」が設けられている。

【００６０】また、〔建物〕については、小項目として
「建築年月」、「用途、規模、構造」、「建物利用の現
状」、「設計施工の程度」、および「維持管理の状況」
が設けられている。さらに、〔マンション［個室］追加
事項〕については、中項目として「個別的条件」が設け
られ、小項目として、「用途」および「階数」などが設
けられている。

【００６１】この書式の記入方法は次の通りである。（１）左側の調査項目欄に対して本来調査すべき項目
は、記入欄９００のチェック欄７００Ａに「〇」印を記
入する。（２）調査項目に対して調査の必要のない項目（本物件
に該当しない項目）は、チェック欄９００Ａに「＊」印
を記入する。

【００６２】（３）「〇」印記入の調査項目に対する調
査結果を、記載事項欄９００Ｂに記入する。図９におい
て、記入欄９００内の符号（Ａ）は、本来調査すべき項
目に対する記載事項欄を示し、調査結果が記入された項
目を示す。また、符号（Ｂ）は、調査が必要ないために
（本物件に該当しないために）、記入されていない項目
に対する記載事項欄を示す。（４）記入は所定欄内に納める。この例では、記載事項
欄９００Ｂは９２文字まで記入可能となっている。９２
文字でも欄内に収まらない場合には、備考欄９００Ｃを
使用する。

【００６３】同図に示す例では、〔土地〕の小項目のす
べてについて、そのチェック欄には本来調査すべき項目
であることを示す〇印が記入されている。小項目の「画
地形状（整形画地・袋地・三角計地・その他不整形
地）」の記載事項欄には「整形地」が記入されており、
専門家による調査の結果が記入されている。

【００６４】「間口」の記載事項欄には「１０．５０
ｍ」が記入され、「奥行き」の記載事項欄には「２０．
０５ｍ」が記入され、「規模」の記載事項欄には「２１
５．２５ｍ2」が記入され、「一方路（中間画地）」の
記載事項欄には「一方路である」が記入され、「二方
路」ないし「四方路」の記載事項欄には「該当せず」が
記入され、「街路接面方位」の記載事項欄には「南面」
が記入されている。

【００６５】「傾斜地（傾斜角度）」の記載事項欄には
「０度」が記入され、「傾斜方向」の記載事項欄には
「無し」が記入され、「接面街路との高低（〇〇ｍ）」
および「セットバック副員・面積」の記載事項欄には
「０ｍ」が記入され、「要益地・承益地」ないし「その
他特記事項」の記載事項欄には「無し」が記入され、
「土地利用の現状」の記載事項欄には「更地であるが、
個人用駐車場として使用している」が記入されている。

【００６６】また、〔建物〕については、小項目として
「建築年月」、「用途、規模、構造」、「建物利用の現
状」、「設計施工の程度」、および「維持管理の状況」
が設けられている。さらに、〔マンション［個室］追加
事項〕については、中項目として「個別的条件」が設け
られ、小項目として「用途」および「階数」が設けられ
ている。なお、〔建物〕および〔マンション［個室］追
加事項〕のチェック欄には、調査は必要ない（本物件に
該当しない）ことを示す「＊」印が記入されている。

【００６７】図１０に、上述の図９に示すチェック欄９
００Ａ、記載事項欄９００Ｂ、および備考欄９００Ｃの
詳細を示す。初期状態における各欄のセルの書式は次の
通りである。（１）チェック欄９００Ａに記入される「〇」印および
「＊」印は、使用するコンピュータの日本語入力システ
ムに「記号」として予め登録されている。（２）記載事項欄９００Ｂには、９２文字まで記入可能
となっている。記載内容が所定の文字数（この例では９
２文字）で納まらない場合は備考欄を使用する。

【００６８】図１１に、図９および図１０に示すチェッ
ク欄９００Ａのセルの書式設定画面を示す。図１１
（ａ）に示す画面は、文字の「配置」を設定するための
もので、「文字の配置」、「文字の制御」、「方向」を
パラメータとして設定可能となっている。ここで、「文
字の配置」については、「横位置（Ｈ）」、「縦位置
（Ｖ）」、および「インデント」について設定可能なよ
うになっている。また、「文字の制御」については、
「折り返しで全体を表示する」、「縮小して全体を表示
する」、「セルを結合する」の設定が可能となってい
る。さらに、「方向」については、角度の設定が可能と
なっている。

【００６９】同図（ｂ）に示す画面は、文字の「フォン
ト」を設定するためのもので、「フォント名」、「スタ
イル」、「下線」、「色」、および「文字飾り」などを
パラメータとして設定可能となっている。ここで、「フ
ォント名」については、「ＪＳ明朝」、「ＭＳＰゴシ
ック」、「ＭＳＰ明朝」、「ＭＳゴシック」等から設
定可能となっている。また、「スタイル」については、
「標準」、「斜体」、「太字」、および「太字斜体」等
から設定可能となっている。さらに、「文字飾り」につ
いては、「取り消し線」、「上付き」、および「下付
き」の設定が可能となっている。

【００７０】図９および図１０に示すチェック欄９００
Ａの書式を設定する場合、先ず、図１１（ａ）に示す画
面上で「配置」を選択し、「文字の制御」として「折り
返して全体を表示する（Ｗ）」をチェックする。これに
より、後述する記載事項欄のように、文字数が１行を越
えた場合に複数行にわたって表示される。

【００７１】次に、同図（ｂ）に示すように、「フォン
ト」を選択し、フォント名を設定する。この例ではフォ
ント名として「ＭＳゴシック」が設定されている。続い
て、フォントの「サイズ」を設定し、文字の大きさを設
定する。この例ではフォントサイズとして「１１」ポイ
ントが設定されている。以上により「チェック欄」のセ
ルの書式設定を終えると、画面右下のアイコン「ＯＫ」
をクリックして、設定内容を登録する。

【００７２】図１２に、図９および図１０に示す記載事
項欄９００Ｂおよび備考欄９００Ｃのセルの書式設定画
面を示す。図１２（ａ）に示す画面は、文字の「配置」
を設定するためのもので、上述の図１１（ａ）に示すも
のと同様であり、図１２（ｂ）に示す画面は、文字の
「フォント」を設定するためのもので、上述の図１１
（ｂ）に示すものと同様である。

【００７３】記載事項欄９００Ｂおよび備考欄９００Ｃ
の書式を設定する場合、先ず、図１２（ａ）に示す画面
上で「配置」を選択し、「文字の制御」として「折り返
して全体を表示する（Ｗ）」をチェックする。これによ
り、前述の図１０に例示するように、記載事項欄９００
Ｂの文字数が１行分を越えた場合に複数行にわたって表
示される。

【００７４】続いて、図１２（ｂ）に示すように、「フ
ォント」を選択し、フォント名を設定する。この例では
フォント名として「ＭＳゴシック」が設定されている。
続いて、フォントの「サイズ」を設定し、文字の大きさ
を設定する。この例ではフォントサイズとして「９」ポ
イントが設定されている。以上により記載事項欄９００
Ｂおよび備考欄９００Ｃセルの書式設定を終えると、画
面右下のアイコン「ＯＫ」をクリックして、設定内容を
登録する。

【００７５】以下、参考までに本システムを構成するコ
ンピュータの仕様の一例を示す。（１）ハードウェア基本ソフトウェア：本体に対応したＯＳ。コンピュータ本体：クロック周波数が６６ＭＨｚ以上
のＣＰＵを搭載。メモリ：１２Ｍバイト以上（１６Ｍバイト
以上推奨）または１８Ｍバイト以上（２２Ｍバイト以上
推奨）。ハードディスク：４５Ｍバイト（標準）／８０Ｍバ
イト（フルセット）

【００７６】（２）ソフトウェア表計算プログラム：表計算用アプリケーションソフト
ウェア通信用プログラム：Ｅ−ｍａｉｌ通信用ソフトウェア

【００７７】以上、この発明の一実施の形態を説明した
が、この発明は、この実施形態に限られるものではな
く、この発明の要旨を逸脱しない範囲の設計変更等があ
っても本発明に含まれる。例えば、上述の実施の形態で
は、８人の専門家により調査を行うものとしたが、これ
に限らず、調査内容に応じて必要な分野についての専門
家により調査を行うものとすればよい。また、不動産図
書の項目についても、この実施の形態に限定されること
なく、他の構成としてもよい。

【００７８】

【発明の効果】請求項１記載の発明によれば、不動産に
関する情報であって出所の異なる多項目の情報を収集す
る第１の工程と、前記多項目の情報を不動産ごとに所定
の一覧表に分類して不動産図書として管理する第２の工
程と、前記不動産図書として管理された前記多項目の情
報を出力する第３の工程と、出力された前記多項目の情
報に基づき不動産を評価する第４の工程と、を含むよう
にしたので、不動産図書を容易に作成し、不動産の評価
を総合的かつ容易に行うことを可能とする不動産の総合
評価方法を実現することができる。

【００７９】また、請求項１記載の発明によれば、前記
多項目の情報は、少なくとも、不動産情報、登記、税
制、および鑑定の４分野に関するものであるようにした
ので、これらの項目からなる不動産図書をデータベース
として構築することが可能となる。

【００８０】さらに、請求項３記載の発明によれば、前
記多項目の情報は、少なくとも、弁護士、司法書士、土
地家屋調査士、不動産鑑定士、一級建築士、建築整備
士、公認会計士、税理士、再開発プランナー、および宅
地建物取引主任者の何れかの専門分野に属するものであ
るようにしたので、これらの専門家により調査された情
報に基づき不動産図書をデータベース上に構築すること
ができ、信頼性の高い不動産図書を得ることができる。

【００８１】さらにまた、請求項４記載の発明によれ
ば、前記第３の工程は、前記不動産図書として管理され
た前記多項目の情報を印刷物に集約して出力するように
したので、不動産図書で検索した内容を印刷物として得
ることができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の一実施形態による不動産の総合評価
システムの構成を示すブロック図である。

【図２】本発明の一実施形態による不動産図書の項目
（不動産情報）の構成を示す図である。

【図３】本発明の一実施形態による不動産図書の項目
（登記・税制・評価（鑑定））の構成を示す図である。

【図４】本発明の一実施形態による不動産図書の項目
（不動産情報）に対する調査の担当を示す図である。

【図５】本発明の一実施形態による不動産図書の項目
（登記・税制・評価（鑑定））に対する調査の担当を示
す図である。

【図６】本発明の一実施形態による総合評価方法の手
順（売主等と不動産図書事務局と専門家との３者間の概
略手順）を説明するための図である。

【図７】本発明の一実施形態による総合評価方法の手
順（不動産図書事務局と専門家との２者間の手順）を説
明するための図である。

【図８】本発明の一実施形態による総合評価方法の手
順（売主等と不動産図書事務局と専門家との３者間の詳
細手順）を説明するための図である。

【図９】本発明の一実施形態による不動産図書の書式
（すなわち物件シートの書式）の一例を示す図である。

【図１０】本発明の一実施形態による不動産図書の書
式（すなわち物件シートの書式）の詳細を示す図であ
る。

【図１１】本発明の一実施形態による不動産図書のチ
ェック欄のセルの書式設定画面を示す図である。

【図１２】本発明の一実施形態による不動産図書の記
載事項欄および備考欄のセルの書式設定画面を示す図で
ある。

【符号の説明】

１：調査機関、２：不動産業者、３：消費者、４：ＣＰ
Ｕ、５：入出力装置、７：認証部、Ｃ：不動産データ統
合センター、ＤＢ：不動産データベース、１００：不動
産図書事務局、２００：不動産の売主・買主・仲介業
者、２００Ａ：売り手（業者）、３００：８人の専門
家、３００Ａ：７人の専門家、３００Ｂ：不動産鑑定
士、９００：記入欄、９００Ａ：チェック欄、９００
Ｂ：記載事項欄、９００Ｃ：備考欄。

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】不動産に関する情報であって出所の異な
る多項目の情報を収集する第１の工程と、前記多項目の情報を不動産ごとに所定の一覧表に分類し
て不動産図書として管理する第２の工程と、前記不動産図書として管理された前記多項目の情報を出
力する第３の工程と、出力された前記多項目の情報に基づき不動産を評価する
第４の工程と、を含むことを特徴とする不動産の総合評価方法。
【請求項２】前記多項目の情報は、少なくとも、不動産情報、登記、税制、および鑑定の４
分野に関するものであることを特徴とする請求項１に記
載された不動産の総合評価方法。
【請求項３】前記多項目の情報は、少なくとも、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、不動
産鑑定士、一級建築士、建築整備士、公認会計士、税理
士、再開発プランナー、および宅地建物取引主任者の何
れかの専門分野に属するものであることを特徴とする請
求項１に記載された不動産の総合評価方法。
【請求項４】前記第３の工程は、前記不動産図書として管理された前記多項目の情報を印
刷物に集約して出力することを特徴とする請求項１に記
載された不動産の総合評価方法。