JP2003006303A - 不動産評価方法、不動産情報管理方法、不動産情報記憶媒体及び不動産情報検索システム - Google Patents
不動産評価方法、不動産情報管理方法、不動産情報記憶媒体及び不動産情報検索システムInfo
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Abstract
報が理解し易く、且つ、不動産を効率的に評価すること
のできる不動産評価方法を提供する。 【解決手段】予め設定された複数の調査項目からなる不
動産調査項目群に従って、複数種の有資格者が前記各調
査項目ごとに調査情報を作成した後、前記各調査情報を
集約して集約調査情報を生成し、この集約調査情報に基
づいて前記不動産を総合的に評価するようにした。
Description
査項目に基づいて調査情報を作成して、不動産を総合的
に評価する不動産評価方法に関するものである。また、
複数の不動産に関する調査情報を管理する不動産情報管
理方法に関するものである。また、複数の不動産に関す
る調査情報が記憶される不動産情報記憶媒体に関するも
のである。また、不動産の調査情報を検索可能な不動産
情報検索システムに関するものである。
れた専門分野ごとに各有資格者が有している。不動産に
関して業務を行う有資格者として、例えば、宅地建物取
引主任者、土地家屋調査士、といった有資格者が存在す
る。ここで、宅地建物取引主任者は建設省の所管である
とともに、土地家屋調査士は法務省の所管であるため、
この両者が継続的・有機的に不動産の情報管理を行うこ
とはできず、同一の不動産に関する情報であっても、こ
の両者が別個に管理しているのが現状である。
等は、1つの不動産について詳細な情報を入手して不動
産の評価を行う場合、各有資格者ごとに不動産に関する
調査等を別個に依頼している。即ち、当事者等は、土地
・建物・登記・税制・鑑定等の不動産に関する情報を入
手する際、宅地建物取引主任者、一級建築士、司法書
士、土地家屋調査士、税理士、不動産鑑定士等に、不動
産に関する調査を別個に依頼している。
の売買等における当事者等が不動産を評価する際、複数
種の有資格者から、不動産に関する情報を別個に入手し
ており、不動産の評価が非効率的なものとなっている。
また、不動産の情報が専門分野ごとに細分化されてお
り、一般消費者、個人投資家等にとって不動産に関する
情報が理解し難く、例えば、不動産に関する情報をどの
程度まで入手すればよいか等を把握することができず、
自己の判断により不動産の売買等の契約を行うことが困
難であるという問題点もある。
あり、その目的とするところは、一般消費者、個人投資
家等にとって不動産の情報が理解し易く、且つ、不動産
を効率的に評価することのできる不動産評価方法を提供
することにある。
め、請求項1記載の発明では、不動産評価方法におい
て、予め設定された複数の調査項目(例えば、土地調査
項目10、建物調査項目20等)からなる不動産調査項
目群1,301に従って、複数種の有資格者が前記各調
査項目(例えば、土地調査項目10、建物調査項目20
等)ごとに調査情報(例えば、土地調査情報110、建
物調査情報120等)を作成した後、前記各調査情報
(例えば、土地調査情報110、建物調査情報120
等)を集約して集約調査情報6,306を生成し、この
集約調査情報6,306に基づいて前記不動産を総合的
に評価することを特徴とする。
が予め設定された各調査項目(例えば、土地調査項目1
0、建物調査項目20等)に従って、不動産を調査して
各調査情報(例えば、土地調査情報110、建物調査情
報120等)を作成するようにしたので、各有資格者が
互いに重複する項目について調査等を行うことはなく、
不動産の評価を極めて効率的に行うことができる。
に関する各調査情報(例えば、土地調査情報110、建
物調査情報120等)が開示されるので、一般消費者、
個人投資家等にとって不動産の情報が理解し易いという
利点がある。また、不動産に関する情報の透明性並びに
不動産評価の信頼性が高く、実用に際して極めて有利で
ある。
ば、土地調査項目10、建物調査項目20等)を設定し
たので、複数の不動産を各調査項目(例えば、土地調査
項目10、建物調査項目20等)ごとに対比することが
でき、他の不動産との比較が容易である。
不動産評価方法において、前記不動産調査項目群1,3
01は、前記不動産の土地に関する土地調査項目10
と、前記不動産の建物に関する建物調査項目20と、前
記不動産の鑑定に関する鑑定調査項目60とを有し、前
記土地調査項目10に従い宅地建物取引主任者により作
成された土地調査情報110と、前記建物調査項目20
に従い一級建築士により作成された建物調査情報120
と、前記鑑定調査項目60に従い不動産鑑定士により作
成された鑑定調査情報130とが、前記集約調査情報
6,306に集約されることを特徴とする。
引主任者が土地調査情報110を、一級建築士が建物調
査情報120を、不動産鑑定士が鑑定調査情報160
を、それぞれ法律等に基づいて作成するので、的確な土
地調査情報110・建物調査情報120・鑑定調査情報
160を得ることができ、不動産評価の信頼性を向上す
ることができる。
不動産評価方法において、前記不動産評価項目群1,3
01は、前記不動産の登記に関する登記調査項目30を
有し、前記登記調査項目30に従い司法書士により作成
された登記調査情報130が、前記集約調査情報6,3
06に集約されることを特徴とする。
登記調査情報130を法律等に基づいて作成するので、
的確な登記調査情報130を得ることができ、不動産評
価の信頼性をさらに向上することができる。
3記載の不動産評価方法において、前記不動産評価項目
群1,301は、前記不動産の登記のための測量に関す
る測量調査項目40を有し、前記測量調査項目40に従
い土地家屋調査士により作成された測量調査情報140
が、前記集約調査情報6,306に集約されることを特
徴とする。
査士が測量調査情報140を法律等に基づいて作成する
ので、的確な測量調査情報140を得ることができ、不
動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
の何れか1項記載の不動産評価方法において、前記不動
産評価項目群1,301は、前記不動産の課税に関する
課税調査項目50を有し、前記課税調査項目50に従い
税理士により作成された課税調査情報150が、前記集
約調査情報6,306に集約されることを特徴とする。
報150は税理士が法律等に基づいて作成するので、的
確な課税調査情報150を得ることができ、不動産評価
の信頼性をさらに向上することができる。
の何れか1項の作用に加え、前記不動産に関する法的調
査項目70に従い弁護士により作成された法的調査情報
170、前記不動産に関する会計調査項目80に従い公
認会計士により作成された会計調査項目180、前記不
動産を用いた事業についての事業調査項目90に従い再
開発プランナーにより作成された事業調査情報190、
前記不動産の総合コンサルタントに関するコンサルタン
ト調査項目100に従い不動産コンサルティング技能登
録者により作成されたコンサルタント調査情報200、
の少なくとも1つが前記集約調査情報6,306に集約
されることを特徴とする。
報170、会計調査情報180、事業調査情報190、
コンサルタント調査情報200、の少なくとも1つの情
報が、有資格者により法律等に基づいて作成されるの
で、的確な法的調査情報170、会計調査情報180、
事業調査情報190、コンサルタント調査情報200、
の少なくとも1つの情報を得ることができ、不動産評価
の信頼性をさらに向上することができる。
の何れか1項記載の不動産評価方法において、一の前記
調査項目(例えば、土地調査項目10、建物調査項目2
0等)について、複数種の前記有資格者が共同で前記調
査情報(例えば、土地調査情報110、建物調査情報1
20等)を作成することを特徴とする。
有資格者により同一の調査項目(例えば、土地調査項目
10、建物調査項目20等)について調査情報(例え
ば、土地調査情報110、建物調査情報120等)が作
成されるので、二種以上の有資格者の観点に基づいた、
より正確な調査情報(例えば、土地調査情報110、建
物調査情報120等)を得ることができ、不動産評価の
信頼性をさらに向上することができる。
の何れか1項記載の不動産評価方法において、一種の前
記有資格者により作成された第1の調査情報(例えば、
土地調査情報110、建物調査情報120等)に基づい
て、他種の前記有資格者が第2の調査情報(例えば、土
地調査情報110、建物調査情報120等)を作成する
ことを特徴とする。
格者により作成された第1の調査情報(例えば、土地調
査情報110、建物調査情報120等)に基づいて、第
2の調査情報(例えば、土地調査情報110、建物調査
情報120等)を作成するようにしたので、各有資格者
の負担を軽減することができるとともに、各調査情報
(例えば、土地調査情報110、建物調査情報120
等)の作成を効率的に行うことができる。
情報を管理する不動産情報管理方法であって、前記各不
動産ごとに請求項1乃至8に記載の前記集約調査情報
6,306を生成し、前記各集約調査情報6,306を
一元管理することを特徴とする。
産の集約調査情報6,306が一元管理されるので、従
来、別個の有資格者が独立して管理していた各調査情報
(例えば、土地調査情報110、建物調査情報120
等)を、集中的に管理することができる。従って、各有
資格者がそれぞれ調査情報(例えば、土地調査情報11
0、建物調査情報120等)を管理する必要はなく、各
有資格者の負担を軽減することができる。また、一般消
費者、個人投資家等が各不動産に情報収拾等を各有資格
者等に依頼する必要もなく、一般消費者、個人投資家等
の負担も軽減することができる。
る情報が記憶される不動産情報記憶媒体400,500
であって、請求項1乃至8の何れか1項に記載の前記各
調査項目(例えば、土地調査項目10、建物調査項目2
0等)及び前記調査情報(例えば、土地調査情報11
0、建物調査情報120等)が記憶されることを特徴と
する。
報記憶媒体400,500に、不動産に関する複数の調
査項目(例えば、土地調査項目10、建物調査項目20
等)と、各調査項目(例えば、土地調査項目10、建物
調査項目20等)に従って各有資格者が作成した各調査
情報(例えば、土地調査情報110、建物調査情報12
0等)とが記憶されているので、不動産の売買・交換・
賃借の各当事者等は、不動産に関する情報を速やかに得
ることができる。従って、従来のように、不動産に関す
る情報を得るために、一級建築士・土地家屋調査士・司
法書士・税理士等に別個に不動産に関する調査等の依頼
をする必要はないし、不動産に関する情報の統合・整理
等に有利である。
と、前記外部端末Tに通信接続された不動産情報検索装
置600,700とを備えた不動産情報検索システムで
あって、前記不動産情報検索装置600,700は、請
求項1乃至8の何れか1項に記載の前記各調査項目(例
えば、土地調査項目10、建物調査項目20等)及び前
記各調査情報(例えば、土地調査情報110、建物調査
情報120等)が記憶された記憶部610,710と、
必要な前記調査項目(例えば、土地調査項目10、建物
調査項目20等)及びこれに対応する前記調査情報(例
えば、土地調査情報110、建物調査情報120等)を
要求する要求信号を、外部端末Tから受信する受信手段
(例えば、受信部620,720等)と、前記受信手段
(例えば、受信部620,720等)により受信された
前記要求信号に基づいて、前記記憶部610,710に
記憶された前記各調査項目(例えば、土地調査項目1
0、建物調査項目20等)及び前記各調査情報(例え
ば、土地調査情報110、建物調査情報120等)か
ら、要求された前記調査項目(例えば、土地調査項目1
0、建物調査項目20等)とこれに対応する前記調査情
報(例えば、土地調査情報110、建物調査情報120
等)を検索する検索手段(例えば、検索部630,73
0等)と、前記検索手段(例えば、検索部630,73
0等)により検索された前記調査項目(例えば、土地調
査項目10、建物調査項目20等)及びこれに対応する
前記調査情報(例えば、土地調査情報110、建物調査
情報120等)を、前記外部端末Tへ送信する送信手段
(例えば,送信部640,740等)とを有することを
特徴とする。
Tから要求された調査項目(例えば、土地調査項目1
0、建物調査項目20等)及びこれに対応する調査情報
(例えば、土地調査情報110、建物調査情報120
等)を、記憶部610,710から検索して外部端末T
へ送信するようにしたので、外部端末Tにて不動産に関
する必要な情報を速やかに検索することができる。
110、建物調査情報120等)は各有資格者により調
査された情報であるので、例えば、外部端末Tと、受信
手段(例えば、受信部620,720等)及び送信手段
(例えば,送信部640,740等)と、がインターネ
ット等により接続されたものであれば、一般消費者、個
人投資家等は、各有資格者に別個に調査を依頼すること
なく、所望の不動産に関する情報を容易に入手すること
ができる。
載の不動産情報検索システムにおいて、前記記憶部61
0,710は、複数の前記不動産について、それぞれ前
記各調査項目(例えば、土地調査項目10、建物調査項
目20等)及び前記各調査情報(例えば、土地調査情報
110、建物調査情報120等)が記憶されたものであ
るとともに、前記要求信号は、前記各不動産から選択さ
れた2以上の選択不動産について、共通の前記調査項目
(例えば、土地調査項目10、建物調査項目20等)及
びこれに対応する前記調査情報(例えば、土地調査情報
110、建物調査情報120等)を要求するものであっ
て、前記検索手段(例えば、検索部630,730等)
は、前記受信手段(例えば、受信部620,720等)
により受信された前記要求信号に基づいて、前記記憶部
610,710に記憶された前記各不動産の前記各調査
項目(例えば、土地調査項目10、建物調査項目20
等)及び前記各調査情報(例えば、土地調査情報11
0、建物調査情報120等)から、要求された前記全選
択不動産の前記調査項目(例えば、土地調査項目10、
建物調査項目20等)とこれに対応する前記調査情報
(例えば、土地調査情報110、建物調査情報120
等)を検索し、前記送信手段(例えば,送信部640,
740等)は、前記検索手段(例えば、検索部630,
730等)により検索された前記全選択不動産の前記調
査項目(例えば、土地調査項目10、建物調査項目20
等)及びこれに対応する前記調査情報(例えば、土地調
査情報110、建物調査情報120等)を、前記外部端
末Tへ送信することを特徴とする。
作用に加え、全選択不動産に関する共通の調査項目(例
えば、土地調査項目10、建物調査項目20等)及びこ
れに対応する調査情報(例えば、土地調査情報110、
建物調査情報120等)を、記憶部610,710から
検索して外部端末Tへ送信するようにしたので、一般消
費者、個人投資家等は、外部端末Tにて、複数の選択不
動産について、共通の調査項目(例えば、土地調査項目
10、建物調査項目20等)を用いて比較することがで
きる。従って、一般消費者、個人投資家等は、不動産の
購入等に際し、各調査項目(例えば、土地調査項目1
0、建物調査項目20等)ごとに複数の不動産を比較し
て検討を行うことができ、実用に際して極めて有利であ
る。
実施形態を示すもので、図1は不動産評価方法における
不動産評価項目群の概略構成図、図2は不動産評価方法
のフローチャート、図3は不動産情報管理方法における
不動産情報を管理する状態を示した図、図4は不動産情
報記憶媒体の外観図、図5は不動産情報記憶媒体の概略
構成図、図6乃至図11は不動産情報記憶媒体における
調査項目及び調査情報の記憶状態を示した図である。
数の調査項目からなる不動産調査項目群1に従って、複
数種の有資格者が各調査項目ごとに調査情報を作成し
後、各調査情報を集約して集約調査情報6を作成し、こ
の集約調査情報に基づいて不動産を総合的に評価するも
のである。
は、不動産情報調査項目群2と、登記情報調査項目群3
と、税制情報調査項目群4と、鑑定情報調査項目群5と
を有している。
に関する土地調査項目10と、不動産の建物に関する建
物調査項目20とを有している。
引主任者により調査される項目であって、小項目とし
て、交通項目11と、生活利便施設項目12と、近隣環
境項目13と、自然環境項目14と、ヒアリング事項項
目15とを有している。
「最寄り駅から都心への交通」、「幹線道路への接近
性」等の項目を有している。
寄り駅名」、「最寄り駅の鉄道路線名」、「最寄り駅か
らの道路距離」、「最寄り駅からの徒歩による所要時
間」の他、「最寄りのバス停留所名」、「最寄りのバス
停留所のバス会社名」、「最寄り駅からの最寄りのバス
停留所までのバスによる所要時間」、「最寄りのバス停
留所までの道路距離」、「最寄りのバス停留所における
バスの1時間あたりの運行本数」、「最寄り駅から最寄
りのバス停留所へ向かう最終バスの時刻」、「最寄り駅
から最寄りのバス停留所までの運賃」、「最寄り駅から
不動産までの深夜におけるタクシーの有無」、「最寄り
駅の自転車用駐輪場の有無及び空き状況」等の項目が含
まれている。
て、「最寄り駅から主要駅までの所要時間」、「最寄り
駅から主要駅までの運賃」、「最寄り駅が急行列車等が
停車するか否か」、「最寄り駅が列車の始発駅か否
か」、「最寄り駅が列車の乗換駅か否か」、「最寄り駅
における列車の1時間あたりの運行本数」、「最寄り駅
から主要駅へ向かう最終列車の時刻」、「主要駅から最
寄り駅へ向かう最終列車の時刻」、「不動産の周辺に新
たな駅を建設する計画があるか否か」等の項目が含まれ
ている。
「最寄りの高速自動車道」・「自動車専用道路のインタ
ーチェンジまでの距離」等の項目が含まれている。生活
利便施設項目12は、「ショッピング」、「育児・教
育」、「公園・緑地等」、「健康・福祉」、「官公署
等」、「文化施設等」、「娯楽商標施設」等の項目を有
している。
駅前の商店街の有無及び商店街までの距離」、「最寄り
のスーパーマーケットの有無」及び「スーパーマーケッ
トまでの距離」、「最寄りのコンビニエンスストアの有
無」及び「コンビニエンスストアまでの距離」等の項目
が含まれている。
保育園の有無」及び「保育園までの距離」、「最寄りの
幼稚園の有無」及び「幼稚園までの距離」、「最寄りの
小学校までの距離」、「最寄りの中学校までの距離」、
「最寄りの学習塾等の有無」及び「学習塾等までの距
離」、「最寄りの大学の有無」及び「大学までの距離」
等の項目が含まれている。
の公園までの距離」、「最寄りの植物園・動物園の有
無」及び「植物園・動物園までの距離」、「最寄りの著
名な名所等の有無」及び「名所等までの距離」、「最寄
りの遊歩道・散策路の有無」等の項目が含まれている。
総合病院の有無」及び「総合病院までの距離」、「最寄
りの福祉施設の有無」及び「福祉施設までの距離」、
「最寄りの介護施設の有無」及び「介護施設までの距
離」、「最寄りの体育館・プール等の有無」及び「体育
館・プール等までの距離」等の項目が含まれている。
行の有無」及び「銀行までの距離」、「最寄りの交番ま
での距離」、「最寄りの郵便局までの距離」、「最寄り
の消防署までの距離」、「最寄りの役所の出張所までの
距離」、「災害時の避難場所までの距離」等の項目が含
まれている。
図書館の有無」及び「図書館までの距離」、「最寄りの
美術館の有無」及び「美術館までの距離」、「最寄りの
博物館の有無」及び「博物館までの距離」、「最寄りの
公民館・住民センターの有無」及び「公民館・住民セン
ターまでの距離」、「最寄りの宗教施設の有無」及び
「宗教施設までの距離」、「最寄りの葬祭場の有無」及
び「葬祭場までの距離」等の項目が含まれている。
百貨店の有無」及び百貨店までの距離」、「最寄りの大
型ショッピングセンターの有無」及び「ショッピングセ
ンターまでの距離」、「最寄りのホテルの有無」及び
「ホテルまでの距離」等の項目が含まれている。
「街区の状態」、「協定の有無」等の項目を有してい
る。
の幅員」、「前面道路の舗装状態」、「前面道路の歩道
の有無」、「前面道路の施設の状態(街灯の有無、街路
樹の有無、カーブミラーの有無、電柱の有無、消火栓・
防火水槽の有無、ゴミ置き場の有無等)」等の項目が含
まれている。
利用状況」、「隣接する建物との間隔」、「周辺宅地の
形状」、「周辺宅地の標準的な面積」、「周辺宅地の主
な利用状況」、「周辺建築物の階数」、「周辺宅地の樹
木の大きさ」等の項目が含まれている。
の有無」等の項目が含まれている。
等の項目を有している。
量」、「降雪量」、「湿度」、「日照時間」、「強風日
数」等の項目が含まれている。
定結果」、「地盤の属する地層の区分」、「地質調査書
の有無」、「地形分類」等の項目が含まれている。
産の売り主からヒアリングする項目であって、「嫌悪施
設」、「地歴」、「眺望・景観」、「住民協定等の有
無」等の項目を有している。
無」及び「騒音源施設」、「振動の有無」及び「振動源
施設」、「悪臭の有無」及び「悪臭源施設」、「煤煙の
有無」及び「煤煙発生源施設」、「電波障害の有無」及
び「電波障害の原因となる施設」等の項目が含まれてい
る。
歴」、「自然災害の履歴」等の項目が含まれている。
温・湿度・風向・通風の状態」、「眺望が開けているか
否か」、「景観が優れているか否か」等の項目が含まれ
ている。
理組合が設立されているか否か」、「住民協定が締結さ
れているか否か」、「住民相互の自主管理が行われてい
るか否か」等の項目が含まれている。
により調査される項目であって、小項目として、基本事
項項目21と、法令適合性項目22と、耐久性項目23
と、居住性項目24と、建物評価一覧項目25とを有し
ている。
ぺい率」、「容積率」、「日影規制」、「防火地域」、
「高度地区」、「法令制限」等の都市規制に関する項目
と、「建物用途」、「構造・規模」、「竣工時期」、
「住宅の品質確保の促進等に関する法律の摘要」、「増
改築工事」、「設計会社」、「施工会社」、「敷地面
積」、「延床面積」、「実効容積率」、「建築面積」、
「実効建ぺい率」等の建物概要に関する項目と、「新築
時の住宅金融公庫の利用」、「中古公庫の摘要」等の融
資内容に関する項目とを含んでいる。
の有無」、「完了検査済証の有無」、「設計図書の有
無」、「斜線制限等の適否」、「建ぺい率の適否」、
「容積率の適否」、「接道条件の適否」等の違反建築物
か否かを判定可能な項目と、「都市計画の変更の有
無」、「敷地の変更の有無」、「都市計画道路の有
無」、「二項道路の有無」、「建築基準法の改正の有
無」等の既存不適格建築物か否かを判定可能な項目とを
含んでいる。
化状況項目」、「維持管理項目」、「耐久仕様項目」を
有している。
物の形」、「壁の配置」、「筋かい」、「壁の割合」、
「老朽度」等の、耐震性を総合的に評価可能な項目を含
んでいる。
根・屋上」、「外壁」、「外部建具備品」、「内部仕上
げ」、「外構」等の補修箇所及び修繕費に関する建築項
目と、「台所設備」、「浴室設備」、「給排水衛生設
備」、「電気設備」、「空気調和設備」、「防災設備」
等の補修箇所及び修繕費に関する設備項目とを含んでい
る。
「残存期間」、「保証者」、「保証内容」、「建物譲渡
後の保証の引継の有無」等に関する保証項目と、「点検
記録の有無」、「点検会社」、「記載内容」等に関する
定期点検項目と、「工事の有無」、「工事の種類」、
「工事箇所」、「工事時期」、「施工会社」、「工事書
類の保管」等に関する増改築項目と、「専用配管の配
慮」等に関する維持管理項目等を含んでいる。
「土台」、「浴室及び脱衣室」、「地盤」、「基礎
高」、「小屋裏」、「床下」等の耐久仕様の項目を含ん
でいる。
高等に関する「空間の広さ」と、断熱性能等に関する
「温熱環境」と、脱出等級、感知警報装置等に関する
「火災安全性」と、開口バランス、局所換気、ホルムア
ルデヒド対策等に関する「空気環境」と、単純開口率、
方位別開口比等に関する「光視環境」と、透過損失等級
等に関する「音環境」と、段差、階段、手摺、通路・出
入口の幅員、便所・浴室に関する「高齢化対応」等の項
目を含んでいる。
22、耐久性項目23の「耐震性項目」、「劣化状況項
目」、「維持管理項目」、「耐久仕様項目」の小項目、
居住性項目24における不動産の調査結果から、各項目
ごとの評価を表、レーダーチャート等に一覧にしてまと
めたものである。本実施形態においては、建物評価一覧
項目25は、各項目を評価軸として作成されたレーダー
チャートを有している。
登記に関する登記調査項目30と、不動産の登記のため
の調査に関する測量調査項目40とを有している。
より調査される項目であって、小項目として、不動産の
所在・地番、住居表示の項目の他、土地項目31と、建
物項目32と、不動産の属性項目33と、抵当権項目3
4とを有している。
上及び現況の地目」、「公簿上及び現況の地積」、「土
地の所有者」等の項目を含んでいる。
「家屋番号」、「建物の種類・構造」、「建物の床面
積」、「建物の所有者」等の項目を含んでいる。
記の有無」、「仮差し押さえ登記の有無」、「仮処分登
記の有無」、「税金滞納差し押さえ登記の有無」、「強
制執行の差し押さえ登記の有無」、「競売開始決定登記
の有無」、「中間省略登記の有無」、「仮登記・付記登
記の有無」、「貸借権登記の有無」、「抵当権・根抵当
権登記の有無」等の項目を含んでいる。
無」、「抵当権の順位・種類・債権額・担保権者」等の
項目を含んでいる。
と、利用状況項目42と、四方状況項目43と、上下水
道等供給施設項目44と、接面道路項目45と、特記事
項項目46と、調査日項目47等を有している。
地形状」、「間口・奥行」、「敷地内高低差」、「境界
標」、「越境物」、「敷地内工作物」、「電柱の有
無」、「空中の状況」、「埋蔵文化財」、「樹木・切
株」、「障害物」、「外周の障壁」等の項目を含んでい
る。
等の項目を含んでいる。
の、「隣接地の状況」、「高低差」等の項目を含んでい
る。
私営・井戸の何れであるか」、「前面道路に埋設された
配管の有無」・「配管の口径」・「配管接続の可否」、
「宅地への引き込み管の有無」・「引き込み管の口径」
・「引き込み工事の要否」、「整備予定の有無」、「整
備の負担金」等の上水道に関する項目を有している。ま
た、上下水道等供給施設項目44は、「公営・私営・汲
み取りの何れであるか」、「前面道路に埋設された配管
の有無」・「配管の口径」・「配管接続の可否」、「宅
地への引き込み管の有無」・「引き込み管の口径」・
「引き込み工事の要否」、「整備予定の有無」、「整備
の負担金」、「汚水処理の方法」、「雨水処理の方法」
等の下水道に関する項目を有している。また、上下水道
等供給施設項目44は、「都市ガス・集中LPG・個別
LPGの何れであるか」、「前面道路に埋設された配管
の有無」・「配管の口径」、「宅地への引き込み管の有
無」・「引き込み管の口径」・「引き込み工事の要
否」、「整備予定の有無」、「整備の負担金」等のガス
に関する項目を有している。
態」、「道路の種類」、「道路の建築基準法上の別」、
「側面道路の方位と幅員」、「私道負担の有無」、「道
路管轄」等の項目が含まれている。
況」、「実測図の整備状況」、「民々境界確認図の整備
状況」、「官民境界査定図の整備状況」、「道路拡幅計
画の有無」、「開発計画の有無」、「区画整理事業等の
施行の有無」等の項目を含んでいる。
日付」、「登記事項証明書を取得した日付」、「現地を
調査した日付」、「道路管轄役所に確認した日付」、
「供給施設役所に確認した日付」等の項目を含んでい
る。
税理士により調査される項目であって、小項目として、
課税調査項目50を有している。ここで、課税調査項目
50は、購入時における税額試算項目51と、保有時に
おける税額試算項目52とを有している。
紙税」、「消費税」、「登録免許税」、「不動産取得
税」、「特別土地保有税」、「事業所税」、「宅地開発
税」等ごとに、「課税主体」、「課税客体」、「納税義
務者」、「税額の算出に必要な事項」、「申告の要
否」、「適用されるか否か」、「税額」等の項目を有し
ている。
定資産税」、「都市計画税」、「特別土地保有税」、
「地価税」等ごとに、「課税主体」、「課税客体」、
「納税義務者」、「税額の算出に必要な事項」、「申告
の要否」、「適用されるか否か」、「1年あたりの税
額」等の項目を有している。
項目60を有している。ここで、鑑定調査項目60は、
主として不動産鑑定士により調査される項目であって、
小項目として、鑑定評価額項目61と、対象不動産表示
項目62と、価格時点項目63と、依頼目的項目64
と、鑑定評価日項目65と、利害関係の有無項目66
と、状況項目67と、鑑定評価手法適用項目68と、鑑
定評価額の決定項目69とを有している。
「不動産の土地」・「不動産の建物」に関する鑑定評価
額の項目等を含んでいる。
「登記地目」・「現況地目」・「地積」・「所有者」等
の敷地に関する項目と、「家屋番号」・「種類」・「構
造」・「床面積」・「所有者」等の建物に関する項目と
を含んでいる。
した時点の日付」等の項目等を含んでいる。
「価格の種類」、「評価の条件」等の項目を含んでい
る。
出した日付」等の項目を含んでいる。
利害関係の有無」の項目を含んでいる。
動向」、「公示地における公示地価動向」、「対象地の
時点修正率」等の地価動向に関する項目を有している。
また、状況項目67は、「最寄り駅への接近条件」、
「街路条件」、「環境条件」、「標準的画地」、「地価
水準」、「業者意見等」、「水道・下水・ガスの供給処
理施設の状態」、「都市計画区域」、「用途地域」、
「建ぺい率・容積率」、「防火地域等」、「都市計画道
路」、「区画整理」等の近隣地域の状況に関する項目を
有している。また、状況項目67は、「街路条件」、
「環境条件」、「用途地域」、「建ぺい率・容積率」、
「防火地域等」、「画地条件」等の対象不動産の個別的
要因に関する項目と、「建築年」、「構造」、「屋
根」、「外壁」、「現況用途」、「法令適合性」、「耐
久性」、「機能性」等の建物に関する項目を有してい
る。さらに、状況項目67は、「不動産の最有効使用の
判定」の項目等も有している。
格」、「規準価格」、「更地価格」等に関する項目と、
「再調達原価」、「減価修正」、「建物価格」等に関す
る項目と、「対象不動産の積算価格」等に関する項目
と、想定した賃貸事例に基づく「年間総収益」、「年間
総費用」、「収益価格」等に関する項目とを有してい
る。ここで、鑑定評価手法適用項目68の前記各項目の
価格等は、所定の鑑定評価手法を適用することにより算
出可能なものである。
方式による価格一覧」、「試算価格の調整及び鑑定評価
額の決定」等の項目を含んでいる。
1のうち、図2に示すように、宅地建物取引主任者が土
地調査項目10に従って土地調査情報110を作成し、
一級建築士が建物調査項目20に従って建物調査情報1
20を作成し、司法書士が登記調査項目30に従って登
記調査情報130を作成し、土地家屋調査士が測量調査
項目40に従って測量調査情報140を作成し、税理士
が課税調査項目50に従って課税調査情報150を作成
し、不動産鑑定士が鑑定調査項目60に従って鑑定調査
情報160を作成する。尚、図2には、土地調査情報1
10、建物調査情報120、登記調査情報130、測量
調査情報140、課税調査情報150、鑑定調査情報1
60の順に、各有資格者が各調査情報を作成するものを
示したが、各調査情報はどのような順序で作成されても
よい。
報120、登記調査情報130、測量調査情報140、
課税調査情報150及び鑑定調査情報160を集約し
て、集約調査情報6を生成し、この集約調査情報6に基
づいて不動産を総合的に評価する。
によれば、各有資格者が予め設定された各調査項目1
0,20,30,40,50,60に従って、不動産を
調査して各調査情報110,120,130,140,
150,160を作成するようにしたので、各有資格者
が互いに重複する項目について調査等を行うことはな
く、不動産の評価を極めて効率的に行うことができる。
ば、各有資格者により調査された不動産に関する各調査
情報110,120,130,140,150,160
が開示されるので、一般消費者、個人投資家等にとって
不動産の情報が理解し易いという利点がある。また、不
動産に関する情報の透明性並びに不動産評価の信頼性が
高く、実用に際して極めて有利である。
ば、予め不動産に関する調査項目10,20,30,4
0,50,60を設定したので、複数の不動産を各調査
項目10,20,30,40,50,60ごとに対比す
ることができ、他の不動産との比較が容易である。
報160等の不動産に関する主要な情報に加え、建物調
査情報120、測量調査情報130、登記調査情報14
0及び課税調査情報150に基づいて、不動産を総合的
に評価するようにしたので、不動産の詳細な部分につい
ても評価することができる。
主任者が、建物調査情報120は一級建築士が、測量調
査情報130は土地家屋調査士が、登記調査情報140
は司法書士が、課税調査情報150は税理士が、鑑定調
査情報160は不動産鑑定士が、それぞれ法律等に基づ
いて作成するので、的確な各調査情報を得ることがで
き、不動産評価の信頼性を向上することができる。
項目群1が、宅地建物主任者により調査される土地調査
項目10、一級建築士により調査される建物調査項目2
0、土地家屋調査士により調査される測量調査項目3
0、司法書士により調査される登記調査項目40、税理
士により調査される課税調査項目50、不動産鑑定士に
より調査される鑑定調査項目60を有するものを示した
が、不動産調査項目群に属する調査項目はこれらに限定
されるものではなく、有資格者により調査されるもので
あれば、どのような調査項目であってもよい。
取引主任者、一級建築士、土地家屋調査士、司法書士、
税理士、不動産鑑定士、の各有資格者が、各調査項目1
0,20,30,40,50,60について、独立して
各調査情報110,120,130,140,150,
160を作成するものを示したが、一の調査項目につい
て、複数種の有資格者が共同で調査項目を作成するよう
にしてもよい。例えば、土地家屋調査士が調査する測量
調査項目30について、宅地建物取引主任者が土地家屋
調査士とともに調査を行い、土地家屋調査士とともに測
量調査情報130を作成するようにしてもよい。この場
合、二種以上の有資格者により同一の調査項目について
調査情報が作成されるので、二種以上の有資格者の観点
に基づいた、より正確な調査情報を得ることができ、不
動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
取引主任者、一級建築士、土地家屋調査士、司法書士、
税理士、不動産鑑定士、の各有資格者が、各調査項目1
0,20,30,40,50,60について、独立して
調査するものを示したが、一種の有資格者により作成さ
れた第1の調査情報に基づいて、他種の有資格者が第2
の調査情報を作成するようにしてもよい。例えば、登記
調査項目30における「不動産の所在・地番」、「住居
表示」の小項目と、鑑定調査項目60における対象不動
産表示項目62の小項目とは互いに類似するものであ
り、司法書士または不動産鑑定士の何れか一方が第1の
調査情報を作成し、他方が第1の調査情報に基づいて第
2の調査情報を作成するようにしてもよい。この場合、
一種の有資格者が主として各調査項目同士で互いに類似
する部分を調査するので、各有資格者の負担を軽減する
ことができるとともに、調査情報の作成を効率的に行う
ことができる。
れた不動産情報の管理方法を示すもので、図3は不動産
情報管理方法における不動産情報を管理する状態を示し
た図である。
の情報を管理する方法であり、各不動産ごとに生成され
た前述の集約調査情報6を一元管理するものである。本
実施形態においては、図3に示すように、土地調査項目
10、建物調査項目20、登記調査項目30、測量調査
項目40、課税調査項目50、鑑定調査項目60、の各
調査項目ごとに各不動産の各調査情報が一元管理され
る。
方法によれば、複数の不動産の集約調査情報6が一元管
理されるので、従来、別個の有資格者が独立して管理し
ていた各調査情報110,120,130,140,1
50,160を、集中的に管理することができる。従っ
て、各有資格者がそれぞれ調査情報を管理する必要はな
く、各有資格者の負担を軽減することができる。また、
一般消費者、個人投資家等が各不動産に情報収拾等を各
有資格者等に依頼する必要もなく、一般消費者、個人投
資家等の負担も軽減することができる。
に用いられた各調査項目及びこれに対応する調査情報が
記憶された不動産情報記憶媒体を示すものである。
400は図書であり、図6乃至図11に示すように、前
述の土地調査項目10、建物調査項目20、登記調査項
目30、測量調査項目40、課税調査項目50、鑑定調
査項目60と、前述の土地調査情報110、建物調査情
報120、登記調査情報130、測量調査情報140、
課税調査情報150、鑑定調査情報160とが記載され
ている。即ち、図5に示すように、不動産情報記憶媒体
400には、不動産に関して予め設定された各調査項目
及びこれに対応する各調査情報が記憶されている。この
不動産調査情報記憶媒体400は、不動産情報調査項目
群2、登記調査項目群3、税制調査項目群4、鑑定調査
項目群5ごとに記載されている。また、不動産情報記憶
媒体400は、宅地建物取引業法第35条の規定の事項
が説明された、重要事項説明情報410が記載されてい
る。さらに、不動産情報記憶媒体400は、添付資料と
して、「公図」、「土地登記簿謄本」、「建物登記簿謄
本」、「地積測量図」、「現地測量図」、「建物図
面」、「現地撮影写真」、「活断層図」、「土地条件
図」、「地質図」、「地質調査書」、「気候特性デー
タ」、「近隣地価推移図」、「首都圏の地価動向」、
「建物調査報告書」等を有している。
媒体400によれば、不動産に関する複数の調査項目及
び各調査情報に従って、前述の各有資格者が作成した各
調査情報が記憶されているので、不動産の売買・交換・
賃借の各当事者等は、不動産に関する情報を速やかに得
ることができる。従って、従来のように、不動産に関す
る情報を得るために、一級建築士・土地家屋調査士・司
法書士・税理士等に別個に不動産に関する調査等の依頼
をする必要はない。
00によれば、従来は各有資格者ごとに分散されていた
各調査情報を有しており、不動産に関する情報の統合・
整理等に有利である。
項説明情報410を有しているので、不動産の売買等の
契約において、宅地建物取引主任者が不動産調査情報記
憶媒体400を用いて契約者等に説明をすることができ
る。このとき、不動産情報記憶媒体400には、各調査
情報110,120,130,140,150,160
が記憶されているので、宅地建物取引主任者はこれら各
調査情報を参照しながら説明することができ、実用に際
して極めて有利である。
記憶媒体400が図書であるものを示したが、例えば、
CD−ROM等のような、他の記憶媒体であってもよい
ことは勿論である。
態を示すもので、図12は不動産評価方法における不動
産評価項目群の概略構成図、図13は不動産評価方法の
フローチャート、図14は不動産情報管理方法における
不動産情報を管理する状態を示した図、図15は不動産
情報記憶媒体の外観図、図16は不動産情報記憶媒体の
概略構成図、図17は不動産情報検索装置の概略機能ブ
ロック図、図18は不動産情報検索装置の概略構成ブロ
ック図である。ここで、第2の実施形態の不動産評価方
法は、第1の実施形態における各調査項目に加え、法的
調査項目70と、会計調査項目80と、事業調査項目9
0と、コンサルタント調査項目100を有資格者が調査
している。以下、第2の実施形態について、第1の実施
形態と同様の符号を用いて説明する。
01は、不動産情報調査項目群302と、登記情報調査
項目群303と、税制情報調査項目群304と、鑑定情
報調査項目群305とを有している。
土地に関する土地調査項目10と、不動産の建物に関す
る建物調査項目20と、事業調査項目90とを有してい
る。この土地調査項目10及び建物調査項目20は、第
1の実施形態と同様であるので、ここでは説明を省略す
る。
ンナーにより調査される項目であり、小項目として、土
地事業調査項目91と、建物事業調査項目92とを有し
ている。
目」と、「公的資金項目」と、「事業手法項目」と、
「事業計画項目」と、「事業実調査項目」とを有してい
る。
「一団地認定制度」、「用途別容積型地区計画」、「再
開発地区計画」、「住宅地高度利用地区計画」、「高度
利用地区」、「特定街区制度」、「容積誘導制度」等の
項目を含んでいる。
給」、「高齢者・障害者向けの住宅の確保」、「住宅供
給の為の総合的事業」、「再開発関連事業」、「土地区
画整理事業関連」、「密集住宅市街地事業」、「環境共
生住宅促進関連」、「農地等低未利用地関連」、「良好
な住環境関連事業」、「関連公共施設整備事業」等の公
的補助金に関する項目を有している。
「特定有料賃貸住宅等促進事業制度」、「改良住宅等建
替事業」等の項目を含んでいる。
保」の項目は、「シルバーハウジングプロジェクト制
度、「シニア住宅供給事業」、「地域高齢者住宅計画整
備促進事業」、「人に優しい街づくり事業」等の項目を
含んでいる。
目は、「住宅市街地総合整備事業」、「都心共同住宅供
給事業」、「優良建築物等整備事業」、「街並み・街づ
くり総合支援事業」、「都市防災不燃化促進事業」等の
項目を含んでいる。
街地再開発事業」、「歴史的建築物等活用型再開発事
業」、「都心居住再開発等促進事業」、「都心活力再生
拠点整備事業」、「再開発住宅制度」、「地区再開発事
業」、「市街地総合再生事業」等の項目を含んでいる。
は、「土地区画整理事業」、「街区高度利用土地区画整
理事業」、「安全市街地形成土地区画整理事業」、「緑
街づくり推進事業」等の項目を含んでいる。
「密集住宅市街地整備促進事業」、「住宅地区改良事
業」等の項目を含んでいる。
は、「環境共生住宅市街地モデル事業」、「都市環境基
盤整備推進モデル事業」等の項目を含んでいる。
は、「優良住宅地段階整備誘導計画制度、「住宅街区整
備事業」、「大都市農地活用住宅供給整備促進事業」、
「農住組合制度」、「新住宅市街地開発事業」等の項目
を含んでいる。
は、「街並みデザイン推進事業」、「街並み環境整備事
業」、「コミュニティ道路整備事業」、「特定地域堤防
機能高度化事業」、「マイタウン・マイリバー整備事
業」、「レイクタウン整備事業」等の項目を含んでい
る。
は、「住宅宅地関連公共施設整備促進事業」、「緊急住
宅宅地関連特定施設整備事業」、「住宅宅地関連公共公
益施設整備事業助成制度」、「鉄道整備一体型宅地開発
等促進事業」、「特定公共施設関連環境整備事業」、
「関連公共施設建替施工制度」等の項目を含んでいる。
誘導」、「持家に対する施策の推進」、「民間住宅供給
促進関連事業」、「住宅供給の為の総合的事業」、「地
区計画関連制度」、「再開発関連事業」、「環境共生住
宅促進関連事業」、「良好な住環境関連事業」等の公的
融資に関する項目を有している。
は、「ファミリー賃貸住宅融資及び農地転用賃貸住宅融
資」、「特定優良賃貸住宅に関わる融資」、「産業労働
者住宅」、「特定賃貸住宅建設融資利子補給補助制
度」、「民間賃貸住宅建替促進の為の家賃対策補助制
度」、「民会宅地造成融資・一般宅地開発事業」、「民
間宅地造成融資・土地区画整理事業、「優良分譲住宅建
設融資」、「マンション購入資金融資」、「農地所有者
等賃貸住宅建設融資利子補給事業」、「関連公共施設等
資金融資」等の項目を含んでいる。
は、「地域特性対応型割増融資制度」等の項目を含んで
いる。
目は、「新都市型集合住宅モデル建設事業」等の項目を
含んでいる。
目は、「街並み・街づくり総合支援事業」、「特定民間
都市基盤施設整備融資」、「民間宅地開発事業」、「大
規模ニュータウンセンター地区整備事業」等の項目を含
んでいる。
「沿道地区計画・沿道環境整備事業」、「高度情報化建
築物整備事業」等の項目を含んでいる。
街地総合再生事業」等の項目を含んでいる。
目は、「環境低負荷型建築物整備事業」、「エネルギー
有効利用型認定業務用設備等導入促進事業」等の項目を
含んでいる。
は、「産業施設等水害防御関連事業融資制度」等の項目
を含んでいる。
借地権分譲か」、「土地分譲か建物付土地分譲か」、
「建物付土地分譲の場合は建売分譲か売建分譲か」等の
項目を含んでいる。
の場合とで、調査される項目が異なっている。また、分
譲の場合は、戸建てとマンションとで、調査される項目
が異なる。
は、「売上」、「原価」、「販売費」、「工程」、「損
益計算」等の項目を含んでいる。
価」、「平均土地面積」、「戸あたり土地価格」、「建
物販売単価」、「平均建物面積」、「戸あたり建物価
格」等の項目を含んでいる。
価」、「造成単価」、「部材費単価」、「本体工事単
価」、「外構工事単価」、「管理経費」、「開発関係経
費」、「仲介企画料」、「不動産取得税の課税標準
額」、「登録免許税の課税標準額」、「一戸あたりの分
筆費」、「固定資産税の課税標準額」、「借入金利」等
の項目を含んでいる。
費」、「販売手数料」、「販売促進費」等の項目を含ん
でいる。
間」、「申請許認可期間」、「造成工事期間及び造成工
事費支払条件」、「建物建築期間及び建築工事費支払条
件」、「販売期間及び売上収入実現時期」、「販売費及
び一般管理費支払時期」、「契約から引渡まで」、「全
行程期間」等の項目を含んでいる。
「売上原価」、「粗利益」、「販売費計」、「営業利
益」、「収支差金利」、「事業利益」、「事業利益率」
等の項目が含まれている。
目」は、「都市規制」、「建物概要」、「販売概要」、
「損益計算」等の項目を含んでいる。
域」、「建ぺい率」、「公法上の容積率」、「防火指
定」、「高度地区」等の項目を含んでいる。
価」、「販売坪単価」、「一戸当たり専有面積」、「販
売戸数」、「間取構成」、「事業期間」、「開発協議期
間」、「建築工事期間及び建築工事費支払条件」、「販
売期間及び売上収入実現時期」、「販売費及び一般管理
費支払時期」等の項目を含んでいる。
高」、「取得費」、「建築工事費」、「工事予備費」、
「立体駐車場」、「解体工事費」、「モデルルーム費
用」、「仲介手数料」、「固定資産税」、「登録免許
税」、「不動産取得税」、「都市計画税」、「印紙
代」、「公共負担金」、「引込負担金」、「近隣補償
費」、「企画料」、「設計料」、「工事経費」、「粗利
益」、「広告宣伝費」、「販売手数料」、「販売促進
費」、「営業利益」、「収支差金利」、「事業利益」、
「事業利益率」等の項目を含んでいる。
項目」は、「事業概要」、「賃貸計画」、「事業費」、
「返済計画」、「諸経費」、「事業性」等の項目を含ん
でいる。
・「構造」・「規模」、「地積」、「用途地域」、「公
法上の容積率」、「実効容積率」、「建ぺい率」、「法
床面積」、「延床面積」、「専有床面積」、「一戸当た
り専有面積」、「有効率」、「住宅戸数」、「賃貸戸
数」、「駐車場台数」等の項目を有している。
賃料」、「平均住宅敷金」、「平均住宅礼金」、「平均
事務所賃料」、「平均事務所敷金」・「保証金」、「平
均事務所権利金」、「平均駐車場料金」、「平均駐車場
敷金」等の項目を含んでいる。
価」、「土地購入費」、「土地固定資産税課税標準
額」、「建物固定資産税課税標準額」、「路線価評価
額」、「登録免許税」、「不動産取得税」、「固定資産
税」、「都市計画税」、「事業所税」、「抵当権設定
料」、「調査費用」、「設計料」、「企画料」、「解体
工事費」、「期中金利」、「建設費坪単価」、「建設
費」、「立体駐車場費用」等の項目を含んでいる。
金」、「借入総額」、「借入金利」、「返済年数・方
法」、「事業期間」、「開発協議期間」、「建築工事期
間」及び「権利区工事費支払条件」等の項目を含んでい
る。
料」、「維持修繕費」、「管理費」、「減価償却」、
「償却方法」等の項目を含んでいる。
昇率」、「事務所店舗賃料上昇率」、「駐車場費上昇
率」、「管理費上昇率」、「維持修繕費上昇率」、「住
宅更新料」、「空室損失」、「土地固定資産税課税標準
額上昇率」、「路線価評価上昇率」、「平均収益及びこ
の利回り」、「償却前利益及びこの利回り」、「税引き
前利益及びこの利回り」等の項目を含んでいる。
記に関する登記調査項目30と、不動産の登記のための
調査に関する測量調査項目40と、不動産の登記の法的
環境に関する法的調査項目70とを有している。ここ
で、登記調査項目30及び測量調査項目40について
は、第1の実施形態と同様であるので、ここでは説明を
省略する。
り調査される項目であって、小項目として、法定代理権
限証書項目71と、第三者許可書項目72とを有してい
る。
者」、「後見人」、「外国法人」、「登記前の民法法
人」、「会社・法人」、「支配人」、「会社更生法の管
財人」、「整理会社の管財人」、「相続財産管理人」、
「不在者管理人」、「遺言執行者」、「特別代理人」、
「破産管財人」等の項目を含んでいる。
法人の残余財産の処分」、「未成年者の法律行為」、
「被保佐人の法律行為」、「不在者の管理人がする法律
行為」、「相続財産の管理人がする処分行為」、「合名
会社の社員又は清算人と会社」、「株式会社の取締役又
は清算人と会社」、「農地又は採草放牧地の処分等」、
「工場財団の賃借権の設定」、「破産管財人の任意売
却」、「抵当権の順位の変更」、「根抵当権の極度額の
変更」、「確定前における根抵当権の譲渡」、「確定前
における根抵当権の分割譲渡」、「確定前における根抵
当権の一部譲渡」等の項目を含んでいる。
目50と、会計調査項目70とを有している。ここで、
課税調査項目50について、第1の実施形態と同様であ
るので、ここでは説明を省略する。
により調査される項目であって、小項目として、前記課
税調査項目50に対応した課税の会計に関する項目を含
んでいる。即ち、課税調査項目70は、購入時における
税額試算会計項目71と、保有時における税額試算会計
項目72とを有している。
「印紙税」、「消費税」、「登録免許税」、「不動産取
得税」、「特別土地保有税」、「事業所税」、「宅地開
発税」等ごとに、「課税主体」、「課税客体」、「納税
義務者」、「税額の算出に必要な事項」、「申告の要
否」、「適用されるか否か」、「税額」等の項目を有し
ている。
「固定資産税」、「都市計画税」、「特別土地保有
税」、「地価税」等ごとに、「課税主体」、「課税客
体」、「納税義務者」、「税額の算出に必要な事項」、
「申告の要否」、「適用されるか否か」、「1年あたり
の税額」等の項目を有している。
目60と、コンサルタント調査項目100とを有してい
る。ここで、鑑定調査項目60は第1の実施形態と同様
であるので、ここでは説明を省略する。
て不動産コンサルティング技能登録者により調査される
項目であって、小項目として、個別分析項目101を有
している。
「地形図」、「間口」、「奥行き」、「規模」、「側道
接面方位及び幅員」、「角地」、「傾斜地」、「傾斜方
向」、「崖地傾斜角度」、「法面防護施工の種類」、
「崖地方位」、「崖地面積」、「接面街路との高低」、
「セットバック幅員」、「セットバック面積」、「セッ
トバック部分の地方公共団体等の処置」、「要役地・承
役地」、「権利を制限する権利」、「土地利用の現状」
等の土地に関する項目を含んでいる。
月」、「用途」、「構造」、「規模」、「施工企業
名」、「建物利用の現状」、「設計施工の程度」、「維
持管理の状況」、「増改築の規模」、「増改築の年月
日」、「増改築の費用」等の建物に関する項目を含んで
いる。
ンションである場合に評価される項目を含んでおり、こ
の項目として、「個別的条件」、「規約敷地権」、「専
用使用権」、「共用部分の内容」等が挙げられる。
301のうち、図13に示すように、宅地建物取引主任
者が土地調査項目10に従って土地調査情報110を作
成し、一級建築士が建物調査項目20に従って建物調査
情報120を作成し、司法書士が登記調査項目30に従
って登記調査情報130を作成し、土地家屋調査士が測
量調査項目40に従って測量調査情報140を作成し、
税理士が課税調査項目50に従って課税調査情報150
を作成し、不動産鑑定士が鑑定調査項目60に従って鑑
定調査情報160を作成し、弁護士が法的調査項目70
に従って法的調査情報170を作成し、公認会計士が会
計調査項目80に従って会計調査情報180を作成し、
再開発プランナーが事業調査項目90に従って事業調査
情報190を作成し、不動産コンサルティング技能登録
者がコンサルタント調査項目100に従ってコンサルタ
ント調査情報200を作成する。尚、図13には、土地
調査情報110、建物調査情報120、事業調査情報1
90、登記調査情報130、測量調査情報140、法的
調査情報170、課税調査情報150、会計調査情報1
80、鑑定調査情報160、コンサルタント調査情報2
00の順に、各有資格者が各調査情報を作成するものを
示したが、各調査情報はどのような順序で作成されても
よい。
報120、登記調査情報130、測量調査情報140、
課税調査情報150、鑑定調査情報160、法的調査情
報170、会計調査情報180、事業調査情報190及
びコンサルタント調査情報200を集約して集約調査情
報306を生成し、この集約調査情報306に基づいて
不動産を総合的に評価する。
によれば、各有資格者が予め設定された各調査項目1
0,20,30,40,50,60,70,80,9
0,100に従って、不動産を調査して各調査情報10
0,110,120,130,140,150,16
0,170,180,190,200を作成するように
したので、各有資格者が互いに重複する項目について調
査等を行うことはなく、不動産の評価を極めて効率的に
行うことができる。
ば、各有資格者により調査された不動産に関する各調査
情報110,120,130,140,150,16
0,170,180,190,200が開示されるの
で、一般消費者、個人投資家等にとって不動産の情報が
理解し易いという利点がある。また、不動産に関する情
報の透明性並びに不動産評価の信頼性が高く、実用に際
して極めて有利である。
ば、予め不動産に関する調査項目を設定したので、複数
の不動産を各調査項目ごとに対比することができ、他の
不動産との比較が容易である。
報160等の不動産に関する主要な情報に加え、建物調
査情報120、測量調査情報130、登記調査情報14
0、課税調査情報150、法的調査情報170、会計調
査情報180、事業調査情報190及びコンサルタント
調査情報200に基づいて、不動産を総合的に評価する
ようにしたので、不動産の詳細な部分についても評価す
ることができる。
主任者が、建物調査情報120は一級建築士が、測量調
査情報130は土地家屋調査士が、登記調査情報140
は司法書士が、課税調査情報150は税理士が、鑑定調
査情報160は不動産鑑定士が、法的調査情報170は
弁護士が、会計調査情報180は公認会計士が、事業調
査情報190は再開発プランナーが、コンサルタント調
査情報200は不動産コンサルティング技能登録者が、
それぞれ法律等に基づいて作成するので、的確な各調査
情報を得ることができ、不動産の評価をより正確に行う
ことができる。
項目群301が、宅地建物主任者により調査される土地
調査項目10、一級建築士により調査される建物調査項
目20、土地家屋調査士により調査される測量調査項目
30、司法書士により調査される登記調査項目40、税
理士により調査される課税調査項目50、不動産鑑定士
により調査される鑑定調査項目60、弁護士により調査
される法的調査項目70、公認会計士により調査される
会計調査項目80、再開発プランナーにより調査される
事業調査項目90、不動産コンサルティング技能登録者
により調査されるコンサルタント調査項目100を有す
るものを示したが、不動産を評価する目的等に応じて、
各調査項目を変更可能なことは勿論である。
取引主任者、一級建築士、土地家屋調査士、司法書士、
税理士、不動産鑑定士、弁護士、公認会計士、再開発プ
ランナー、不動産コンサルティング技能登録者、の各有
資格者が、各調査項目10,20,30,40,50,
60,70,80,90,100について、独立して各
調査情報110,120,130,140,150,1
60,170,180,190,200を作成するもの
を示したが、一の調査項目について、複数種の有資格者
が共同で調査情報を作成するようにしてもよい。例え
ば、税理士が調査する課税調査項目40について、公認
会計士が税理士とともに調査を行い、税理士とともに課
税調査情報140を作成するようにしてもよい。この場
合、二種以上の有資格者により同一の調査項目について
調査情報が作成されるので、二種以上の有資格者の観点
に基づいた、より正確な調査情報を得ることができ、不
動産評価の信頼性をさらに向上することができる。
取引主任者、一級建築士、土地家屋調査士、司法書士、
税理士、不動産鑑定士、弁護士、公認会計士、再開発プ
ランナー、不動産コンサルティング技能登録者の各有資
格者が、各調査項目10,20,30,40,50,6
0,70,80,90,100について、独立して調査
するものを示したが、一種の有資格者により作成された
第1の調査情報に基づいて、他種の有資格者が第2の調
査情報を作成するようにしてもよい。例えば、建物調査
項目20における基本事項項目21の建物概要に関する
項目と、コンサルタント調査項目100における個別調
査項目101の建物に関する項目とは互いに類似するも
のであり、一級建築士が建物調査情報120を作成し、
不動産コンサルティング技能登録者が建物調査情報12
0に基づいてコンサルティング調査情報200を作成す
るようにしてもよい。この場合、一種の有資格者が主と
して各調査項目同士で互いに類似する部分を調査するの
で、各有資格者の負担を軽減することができるととも
に、調査情報の作成を効率的に行うことができる。
成された不動産情報の管理方法を示すもので、図14は
不動産情報管理方法における不動産情報を管理する状態
を示した図である。
の情報を管理する方法であり、各不動産ごとに生成され
た前述の集約調査情報306を一元管理するものであ
る。本実施形態においては、図14に示すように、土地
調査項目10、建物調査項目20、登記調査項目30、
測量調査項目40、課税調査項目50、鑑定調査項目6
0、法的調査項目70、会計調査項目80、事業調査項
目90、コンサルタント調査項目100、の各調査項目
ごとに各不動産の各調査情報が一元管理される。
方法によれば、複数の不動産の集約調査情報306が一
元管理されるので、従来、別個の有資格者が独立して管
理していた各調査情報110,120,130,14
0,150,160,170,180,190,200
を、集中的に管理することができる。従って、各有資格
者がそれぞれ調査情報を管理する必要はなく、各有資格
者の負担を軽減することができる。また、一般消費者、
個人投資家等が各不動産に情報収拾等を各有資格者等に
依頼する必要もなく、一般消費者、個人投資家等の負担
も軽減することができる。
法に用いられた各調査項目及びこれに対応する各調査情
報が記憶された不動産情報記憶媒体を示すものである。
体500はCD−ROMであり、図16に示すように、
前述の土地調査項目10、建物調査項目20、登記調査
項目30、測量調査項目40、課税調査項目50、鑑定
調査項目60、法的調査項目70、会計調査項目80、
事業調査項目90、コンサルタント調査項目100と、
前述の土地調査情報110、建物調査情報120、登記
調査情報130、測量調査情報140、課税調査情報1
50、鑑定調査情報160、法的調査情報170、会計
調査情報180、事業調査情報190、コンサルタント
調査情報200とが記憶されている。即ち、不動産情報
記憶媒体500には、不動産に関して予め設定された各
調査項目及びこれに対応する各調査情報が記憶されてい
る。この不動産情報記憶媒体500は、不動産情報調査
項目群302、登記調査項目群303、税制調査項目群
304、鑑定調査項目群305ごとに記載されている。
また、不動産情報記憶媒体500は、宅地建物取引業法
第35条の規定の事項が説明された、重要事項説明情報
510が記憶されている。さらに、不動産情報記憶媒体
500は、添付資料として、「公図」、「土地登記簿謄
本」、「建物登記簿謄本」、「地積測量図」、「現地測
量図」、「建物図面」、「現地撮影写真」、「活断層
図」、「土地条件図」、「地質図」、「地質調査書」、
「気候特性データ」、「近隣地価推移図」、「首都圏の
地価動向」、「建物調査報告書」等のデータが記憶され
ている。
媒体500によれば、不動産に関する複数の調査項目及
び、各調査項目に従って、前述の各有資格者が作成した
各調査情報が記憶されているので、不動産の売買・交換
・賃借の各当事者等は、不動産に関する情報を速やかに
得ることができる。従って、従来のように、不動産に関
する情報を得るために、一級建築士・土地家屋調査士・
司法書士・税理士・弁護士・公認会計士・再開発プラン
ナー・不動産コンサルティング技能登録者等に別個に不
動産に関する調査等の依頼をする必要はない。
00によれば、従来は各有資格者ごとに分散されていた
各調査情報を有しており、不動産に関する情報の統合・
整理等に有利である。
項説明情報510を有しているので、不動産の売買等の
契約において、宅地建物取引主任者が不動産調査情報記
憶媒体500を用いて契約者等に説明をすることができ
る。このとき、不動産情報記憶媒体500には、各調査
情報110,120,130,140,150,16
0,170,180,190,200が記憶されている
ので、宅地建物取引主任者はこれら各調査情報を参照し
ながら説明することができ、実用に際して極めて有利で
ある。
記憶媒体500がCD−ROMであるものを示したが、
例えば、図書等のような、他の記憶媒体であってもよい
ことは勿論である。
法における各調査項目及びこれに対応する各調査情報を
用いた不動産情報検索システムを示すものである。
システムは、外部端末Tと、外部端末Tに伝送路800
を介して通信接続された不動産情報検索装置600とを
備えている。この不動産情報検索装置600は、不動産
に関する情報が記憶される記憶部610と、外部端末T
から要求信号を受信する受信部620と、受信部620
により受信された要求信号に基づいて、記憶部610に
記憶された情報から必要な情報を検索する検索部630
と、検索部630により検索された情報を外部端末Tへ
送信する送信部640とを有している。
記憶される。本実施形態においては、前述の土地調査項
目10、建物調査項目20、登記調査項目30、測量調
査項目40、課税調査項目50、鑑定調査項目60、法
的調査項目70、会計調査項目80、事業調査項目9
0、コンサルタント調査項目100と、前述の土地調査
情報110、建物調査情報120、登記調査情報13
0、測量調査情報140、課税調査情報150、鑑定調
査情報160、法的調査情報170、会計調査情報18
0、事業調査情報190、コンサルタント調査情報20
0とが記憶部610に記憶されている。
部端末Tから要求信号を受信する。ここで、要求信号
は、所定の調査項目及びこれに対応する調査情報を要求
する信号である。
ラム631に基づいて、記憶部610に記憶された各調
査項目及び各調査情報から必要な情報を検索する。この
検索プログラム631に基づいた不動産情報検索システ
ム600の動作については後述する。
部端末Tへ、検索部630により検索された調査項目及
びこれに対応する調査情報を送信する。
的構成の一例を示した構成ブロック図である。以下、図
18を参照して、この不動産情報検索システムの構成に
ついて説明する。
システムは、外部端末Tと、これに伝送路800を介し
て通信接続された不動産情報検索装置600とを備えて
いる。この不動産情報検索装置600は、EEPROM
650と、CPU660と、通信制御部670と、これ
らを結ぶバス680とを有している。
え可能な不揮発性メモリであり、土地調査項目10、建
物調査項目20、登記調査項目30、測量調査項目4
0、課税調査項目50、鑑定調査項目60、法的調査項
目70、会計調査項目80、事業調査項目90、コンサ
ルタント調査項目100、の各調査項目と、前述の土地
調査情報110、建物調査情報120、登記調査情報1
30、測量調査情報140、課税調査情報150、鑑定
調査情報160、法的調査情報170、会計調査情報1
80、事業調査情報190、コンサルタント調査情報2
00、の各調査情報と、検索プログラム651が記憶さ
れている。
ンターフェース部である。本実施形態においては、通信
制御部670において外部端末Tからの要求信号を受信
するとともに、外部端末Tへ検索された情報を送信する
ようになっている。
ステム600の、検索プログラム651に基づく動作に
ついて説明する。
して外部端末Tから送信された要求信号を受信すると、
この受信した要求信号に基づいて、EEPROM650
から要求対象である調査項目及びこれに対応する調査情
報を読み込む。そして、読み込んだ調査項目及びこれに
対応する調査情報を、通信制御部670から伝送路80
0を介して外部端末Tへ送信する。
装置600によれば、外部端末Tから要求された調査項
目及びこれに対応する調査情報を、記憶部610(EE
PROM650)から検索して外部端末Tへ送信するよ
うにしたので、外部端末Tにて不動産に関する必要な情
報を速やかに検索することができる。
された情報であるので、例えば、外部端末Tと通信制御
部670とがインターネット等により接続されたもので
あれば、一般消費者、個人投資家等は、各有資格者に別
個に調査を依頼することなく、所望の不動産に関する情
報を容易に入手することができる。
の他の実施形態を示すもので、図19は不動産情報検索
システムの概略機能ブロック図である。
Tと、外部端末Tに伝送路800を介して通信接続され
た不動産情報検索装置700とを備えている。この不動
産情報検索装置700は、不動産に関する情報が記憶さ
れる記憶部710と、外部端末Tから要求信号を受信す
る受信部720と、受信部720により受信された要求
信号に基づいて、記憶部710に記憶された情報から必
要な情報を検索する検索部730と、検索部730によ
り検索された情報を外部端末Tへ送信する送信部740
とを有している。尚、記憶部710及び送信部740に
ついては、前述の不動産情報検索装置600と同様であ
るので、ここでは説明を省略する。
部端末Tから要求信号を受信する。ここで、要求信号
は、各不動産から選択された2以上の選択不動産につい
て、共通の調査項目及びこれに対応する調査情報を要求
する信号である。
ラムに基づいて、記憶部710に記憶された各調査項目
及び各調査情報から必要な情報を検索する。即ち、本実
施形態においては、検索部730は、要求対象である全
選択不動産について、共通の調査項目及びこれに対応す
る調査情報を記憶部710から読み込む。検索部730
にて読み込まれた調査項目及び調査情報は、伝送路80
0を介して外部端末Tへ、送信部740により送信され
る。
システム700によれば、全選択不動産に関する共通の
調査項目及びこれに対応する調査情報を、記憶部710
から検索して外部端末Tへ送信するようにしたので、一
般消費者、個人投資家等は、外部端末Tにて、複数の選
択不動産について、共通の調査項目を用いて比較するこ
とができる。従って、一般消費者、個人投資家等は、不
動産の購入等に際し、各調査項目ごとに複数の不動産を
比較して検討を行うことができ、実用に際して極めて有
利である。
00,700においては、土地調査項目10、建物調査
項目20、登記調査項目30、測量調査項目40、課税
調査項目50、鑑定調査項目60、法的調査項目70、
会計調査項目80、事業調査項目90、コンサルタント
調査項目100、の各調査項目と、これら各調査項目に
対応する各調査情報とが、記憶部610,710に記憶
されたものを示したが、不動産を評価する目的等に応じ
て、記憶部610,710に記憶される各調査項目を変
更可能なことは勿論である。例えば、記憶部610,7
10に、土地調査項目10、建物調査項目20、登記調
査項目30、測量調査項目40、課税調査項目50、鑑
定調査項目60のみが記憶されたものであってもよい。
報検索装置にEEPROMを備えたものを示したが、こ
れはROMやRAM等の他のメモリであってもよいし、
その他、具体的な細部構造等についても適宜に変更可能
であることは勿論である。
明によれば、各有資格者が予め設定された各調査項目に
従って、不動産を調査して各調査情報を作成するように
したので、各有資格者が互いに重複する項目について調
査等を行うことはなく、不動産の評価を極めて効率的に
行うことができる。
に関する各調査情報が開示されるので、一般消費者、個
人投資家等にとって不動産の情報が理解し易いという利
点がある。また、不動産に関する情報の透明性並びに不
動産評価の信頼性が高く、実用に際して極めて有利であ
る。
したので、複数の不動産を各調査項目ごとに対比するこ
とができ、他の不動産との比較が容易である。
効果に加え、宅地建物取引主任者が土地調査情報を、一
級建築士が建物調査情報を、不動産鑑定士が鑑定調査情
報を、それぞれ法律等に基づいて作成するので、的確な
土地調査情報・建物調査情報・鑑定調査情報を得ること
ができ、不動産評価の信頼性を向上することができる。
効果に加え、司法書士が登記調査情報を法律等に基づい
て作成するので、的確な登記調査情報を得ることがで
き、不動産評価の信頼性をさらに向上することができ
る。
たは3の効果に加え、土地家屋調査士が測量調査情報を
法律等に基づいて作成するので、的確な測量調査情報を
得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上する
ことができる。
至4の何れか1項の効果に加え、課税調査情報が税理士
が法律等に基づいて作成するので、的確な課税調査情報
を得ることができ、不動産評価の信頼性をさらに向上す
ることができる。
至5の何れか1項の効果に加え、法的調査情報、会計調
査情報、事業調査情報、コンサルタント調査情報、の少
なくとも1つの情報が、有資格者により法律等に基づい
て作成されるので、的確な法的調査情報、会計調査情
報、事業調査情報、コンサルタント調査情報、の少なく
とも1つの情報を得ることができ、不動産評価の信頼性
をさらに向上することができる。
至6の何れか1項の効果に加え、二種以上の有資格者に
より同一の調査項目について調査情報が作成されるの
で、二種以上の有資格者の観点に基づいた、より正確な
調査情報を得ることができ、不動産評価の信頼性をさら
に向上することができる。
至7の何れか1項の効果に加え、一種の有資格者により
作成された第1の調査情報に基づいて、第2の調査情報
を作成するようにしたので、各有資格者の負担を軽減す
ることができるとともに、各調査情報の作成を効率的に
行うことができる。
産の集約調査情報が一元管理されるので、従来、別個の
有資格者が独立して管理していた各調査情報を、集中的
に管理することができる。従って、各有資格者がそれぞ
れ調査情報を管理する必要はなく、各有資格者の負担を
軽減することができる。また、一般消費者、個人投資家
等が各不動産に情報収拾等を各有資格者等に依頼する必
要もなく、一般消費者、個人投資家等の負担も軽減する
ことができる。
関する複数の調査項目及び、各調査項目に従って、前述
の各有資格者が作成した各調査情報が記憶されているの
で、不動産の売買・交換・賃借の各当事者等は、不動産
に関する情報を速やかに得ることができる。従って、従
来のように、不動産に関する情報を得るために、一級建
築士・土地家屋調査士・司法書士・税理士等に別個に不
動産に関する調査等の依頼をする必要はないし、不動産
に関する情報の統合・整理等に有利である。
から要求された調査項目及びこれに対応する調査情報
を、記憶部から検索して外部端末Tへ送信するようにし
たので、外部端末にて不動産に関する必要な情報を速や
かに検索することができる。
された情報であるので、例えば、外部端末と受信手段及
び送信手段とがインターネット等により接続されたもの
であれば、一般消費者、個人投資家等は、各有資格者に
別個に調査を依頼することなく、所望の不動産に関する
情報を容易に入手することができる。
1の効果に加え、全選択不動産に関する共通の調査項目
及びこれに対応する調査情報を、記憶部から検索して外
部端末へ送信するようにしたので、一般消費者、個人投
資家等は、外部端末にて、複数の選択不動産について、
共通の調査項目を用いて比較することができる。従っ
て、一般消費者、個人投資家等は、不動産の購入等に際
し、各調査項目ごとに複数の不動産を比較して検討を行
うことができ、実用に際して極めて有利である。
法における不動産評価項目群の概略構成図である。
する状態を示した図である。
情報の記憶状態を示した図である。
情報の記憶状態を示した図である。
情報の記憶状態を示した図である。
情報の記憶状態を示した図である。
査情報の記憶状態を示した図である。
査情報の記憶状態を示した図である。
法における不動産評価項目群の概略構成図である。
理する状態を示した図である。
図である。
を示した構成ブロック図である。
システムの概略機能ブロック図である。
Claims (12)
- 【請求項1】予め設定された複数の調査項目からなる不
動産調査項目群に従って、複数種の有資格者が前記各調
査項目ごとに調査情報を作成した後、前記各調査情報を
集約して集約調査情報を生成し、この集約調査情報に基
づいて前記不動産を総合的に評価することを特徴とする
不動産評価方法。 - 【請求項2】前記不動産調査項目群は、前記不動産の土
地に関する土地調査項目と、前記不動産の建物に関する
建物調査項目と、前記不動産の鑑定に関する鑑定調査項
目とを有し、 前記土地調査項目に従い宅地建物取引主任者により作成
された土地調査情報と、前記建物調査項目に従い一級建
築士により作成された建物調査情報と、前記鑑定調査項
目に従い不動産鑑定士により作成された鑑定調査情報と
が、前記集約調査情報に集約されることを特徴とする請
求項1記載の不動産評価方法。 - 【請求項3】前記不動産評価項目群は、前記不動産の登
記に関する登記調査項目を有し、 前記登記調査項目に従い司法書士により作成された登記
調査情報が、前記集約調査情報に集約されることを特徴
とする請求項2記載の不動産評価方法。 - 【請求項4】前記不動産評価項目群は、前記不動産の登
記のための測量に関する測量調査項目を有し、 前記測量調査項目に従い土地家屋調査士により作成され
た測量調査情報が、前記集約調査情報に集約されること
を特徴とする請求項2または3記載の不動産評価方法。 - 【請求項5】前記不動産評価項目群は、前記不動産の課
税に関する課税調査項目を有し、 前記課税調査項目に従い税理士により作成された課税調
査情報が、前記集約調査情報に集約されることを特徴と
する請求項2乃至4の何れか1項記載の不動産評価方
法。 - 【請求項6】前記不動産に関する法的調査項目に従い弁
護士により作成された法的調査情報、前記不動産に関す
る会計調査項目に従い公認会計士により作成された会計
調査項目、前記不動産を用いた事業についての事業調査
項目に従い再開発プランナーにより作成された事業調査
情報、前記不動産の総合コンサルタントに関するコンサ
ルタント調査項目に従い不動産コンサルティング技能登
録者により作成されたコンサルタント調査情報、の少な
くとも1つが前記集約調査情報に集約されることを特徴
とする請求項1乃至5の何れか1項記載の不動産評価方
法。 - 【請求項7】一の前記調査項目について、複数種の前記
有資格者が共同で前記調査情報を作成することを特徴と
する請求項1乃至6の何れか1項記載の不動産評価方
法。 - 【請求項8】一種の前記有資格者により作成された第1
の調査情報に基づいて、他種の前記有資格者が第2の調
査情報を作成することを特徴とする請求項1乃至7の何
れか1項記載の不動産評価方法。 - 【請求項9】複数の不動産の情報を管理する不動産情報
管理方法であって、 前記各不動産ごとに請求項1乃至8に記載の前記集約調
査情報を生成し、 前記各集約調査情報を一元管理することを特徴とする不
動産情報管理方法。 - 【請求項10】不動産に関する情報が記憶される不動産
情報記憶媒体であって、 請求項1乃至8の何れか1項に記載の前記各調査項目及
び前記調査情報が記憶されることを特徴とする不動産情
報記憶媒体。 - 【請求項11】外部端末と、前記外部端末に通信接続さ
れた不動産情報検索装置とを備えた不動産情報検索シス
テムであって、 前記不動産情報検索装置は、 請求項1乃至8の何れか1項に記載の前記各調査項目及
び前記各調査情報が記憶された記憶部と、 必要な前記調査項目及びこれに対応する前記調査情報を
要求する要求信号を、外部端末から受信する受信手段
と、 前記受信手段により受信された前記要求信号に基づい
て、前記記憶部に記憶された前記各調査項目及び前記各
調査情報から、要求された前記調査項目とこれに対応す
る前記調査情報を検索する検索手段と、 前記検索手段により検索された前記調査項目及びこれに
対応する前記調査情報を、前記外部端末へ送信する送信
手段とを有することを特徴とする不動産情報検索システ
ム。 - 【請求項12】前記記憶部は、複数の前記不動産につい
て、それぞれ前記各調査項目及び前記各調査情報が記憶
されたものであるとともに、 前記要求信号は、前記各不動産から選択された2以上の
選択不動産について、共通の前記調査項目及びこれに対
応する前記調査情報を要求するものであって、 前記検索手段は、前記受信手段により受信された前記要
求信号に基づいて、前記記憶部に記憶された前記各不動
産の前記各調査項目及び前記各調査情報から、要求され
た前記全選択不動産の前記調査項目とこれに対応する前
記調査情報を検索し、 前記送信手段は、前記検索手段により検索された前記全
選択不動産の前記調査項目及びこれに対応する前記調査
情報を、前記外部端末へ送信することを特徴とする請求
項11記載の不動産情報検索システム。
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