JP2020177272A - 不動産価値評価システム - Google Patents

Abstract

【課題】不動産の所有者が老後の生活資金を確保することができるとともに、不動産の価値の下落を正確に予測して投資家の投資リスクを軽減することができる不動産価値評価システムを提供する。【解決手段】不動産価値評価システム１は、所有者が所有する不動産を担保として所有者に対する融資可能額の算定を行う不動産価値評価システムであって、不動産に関する情報及び所有者の健康に関する情報を記憶する記憶部と、記憶部に記憶された不動産に関する情報に基づいて不動産価値を算出する不動産価値算出部と、記憶部に記憶された所有者の健康に関する情報に基づき所有者の余命を算出する余命算出部と、不動産価値算出部で算出された不動産価値と、余命算出部で算出された余命に基づいて融資可能額を算定する融資額算定部と、を備える。【選択図】図１

Description

本発明は、不動産価値評価システムに関し、特に、リバースモーゲージを利用した融資を受けようとする際に、融資を受けようとする者が保有する不動産の価値を適正に評価するためのシステムとして有用なものである。

近年、旅行業を中心に、高齢者による消費が増加の一途をたどっているが、高齢者の主な収入源は公的な年金であることが多く、一度に大きな資金が必要となる買い物をする際には、貯金を切り崩すなどして資金調達を行っている。しかしながら、自身の余命を的確に把握しながら適正な消費額を決定することは困難であるため、預金残高を考慮しながら購入するか否かを決定しており、買い控えの傾向がある。

高齢者に向けて銀行等の金融機関が融資を行う仕組みとして、リバースモーゲージを利用して、マンション等の不動産を所有する高齢者が老後の生活資金を確保する仕組みが挙げられる。

リバースモーゲージを利用した融資のモデルは、所有する不動産を担保にし、その不動産の評価額を超えない額の範囲内で、資金が必要となる都度、融資を受けることができるというものである。月々の返済は不要であり、所有者が死亡した段階で担保不動産を処分して清算されるという仕組みである。

このような仕組みの融資を行うことで、大きな資金が必要となった時に、保有する資産である不動産の評価額に基づいて融資を受けることができ、資金の不足や、死亡した際の遺産の余剰などを抑制し、適正な額の消費を意思決定することができる。

このような仕組みの融資を実行する際には、不動産の価値によって融資額が決定されるため、不動産の価値を適正に評価することが非常に重要となる。

不動産の価値を適正に評価する際の技術として、特許文献１に記載されたものが開発されている（特許文献１）。

特許第４９７２７００号公報

特許文献１に記載の技術によると、物件が位置する路線の路線価データの変動率を導入し、路線価の変動データを時系列的に表示することで、将来的な路線価の推定値を考慮に入れて不動産価値を評価することができる。

このような技術を利用することにより、不動産の価値を適正に評価し、融資額の決定に活かすことができるという効果を奏する。

融資の実行形態としては、銀行等の金融機関が融資を行う形、一般の投資家等（以下、「投資家」という）から出資金等を募ったファンド等（以下、銀行等の金融機関とファンド等を合わせて「融資実行者」という）が融資を行う形、あるいは銀行等の金融機関が行なった融資をファンド等が買取る形態等、様々なものが考えられる。

ところで、高齢者が所有する不動産の価格は、その所有者の余命によって変動することがある。すなわち、不動産そのものの価値が同じであったとしても、所有者が長生きすればするほど不動産が古くなるため、所有者が死亡して担保を処分する際の価値は低くなる。あるいは、独居の所有者であれば、長生きするほど孤独死に至る可能性が高くなるが、物件内で孤独死に至った場合も、不動産の担保価値は低くなる。
また、人口移動、事業所の数（所得）の変動あるいは交通移動など市場の変化に伴い、不動産の価格が下落することもあり、これらの要素も投融資リスクとなり得る。
あるいは、震災等による不動産の物理的損壊も不動産の担保価値を低下させるリスクとなる。

融資実行者・投資家の立場からすると、評価時の価格と死亡時の価格との間に大きな下落があることが投融資リスクとなり、融資実行不可となったり投資家からの資金が集まりにくくなったりする要因となり得る。

これら投融資リスクを担保評価額に適切に反映させること、またこれら投融資リスクを軽減することによって融資実行者・投資家にとっての不安要因を除去するとともに、不動産の所有者（以下、「所有者」という）が適正な融資を受けることが可能なシステムを構築することが望まれる。

本発明は、このような要望に応えるためになされたものであり、所有者が老後の生活資金を確保することができるとともに、不動産の価値の下落を正確に予測して融資実行者・投資家の投融資リスクを軽減することができる不動産価値評価システムを提供することを目的とする。

本発明では、以下のような解決手段を提供する。

第１の特徴に係る発明は、所有者が所有する不動産を担保として当該所有者に対する融資可能額の算定を行う不動産価値評価システムであって、不動産に関する情報及び所有者の健康に関する情報を記憶する記憶部と、記憶部に記憶された不動産に関する情報に基づいて不動産価値を算出する不動産価値算出部と、記憶部に記憶された所有者の健康に関する情報に基づき所有者の余命を算出する余命算出部と、不動産価値算出部で算出された不動産価値と、余命算出部で算出された余命に基づいて融資可能額を算定する融資額算定部と、を備えた不動産価値評価システムを提供する。

第１の特徴に係る発明によれば、所有者の健康に関する情報に基づき所有者の余命を算出する余命算出部と、余命算出部で算出された余命に基づいて融資可能額を算定する融資額算定部とを備えるため、所有者の余命に応じた価値変動を考慮に入れた不動産価値の評価を実施ことができる不動産価値評価システムを提供することが可能となる。

第２の特徴に係る発明は、第１の特徴に係る発明であって、余命算出部は、前記所有者の食事、運動、排便に関する情報と、住宅ＩｏＴから取得された、多数の人の生活習慣に関するデータが余命と紐づけて蓄積された食事、運動、排便に関する情報とを照合して余命を算出する、不動産価値評価システムを提供する。

第２の特徴に係る発明によれば、余命算出部が、所有者の食事、運動、排便に関する情報と、住宅ＩｏＴから取得された、多数の人の生活習慣に関するデータが余命と紐づけて蓄積された食事、運動、排便に関する情報とを照合して余命を算出するため、蓄積されたビッグデータと所有者の普段の生活のパターンに基づいて余命を算出することができ、精度よく余命を算定することができる。その結果、より信頼性の高いシステムを構築することができる。

第３の特徴に係る発明は、第１の特徴に係る発明であって、融資額算定部は、事業所の数、管理組合の有無、昼夜間人口のいずれか一以上を反映して融資可能額を算定する、不動産価値評価システムを提供する。

第３の特徴に係る発明によれば、融資額算定部が。事業所の数、管理組合の有無、昼夜間人口のいずれか一以上を反映して融資可能額を算定するため、所有者の健康に関する情報に加え、不動産の将来的な価値変動を正確に予測するとともにランクが低い物件もランクが高い物件にコンバート出来るか計算し不動産価値も向上させ不動産価値を評価することが可能な不動産価値評価システムを提供することができる。

第４の特徴に係る発明は、第１から第３のいずれかの特徴に係る発明であって、物件のランクをクラスごとに分類し、ランクが高い物件とランクが低い物件とを組み合わせて、また、様々な所在地の物件を組み合わせて投資対象を生成する投資対象生成部をさらに有する、不動産価値評価システムを提供する。

第４の特徴に係る発明によれば、ランクの高い物件とランクの低い物件を組み合わせて投資対象の生成を行うことにより、偏った物件ランクに投資が集中することによるリスクの偏りを抑え、また、物件所在地の偏りを抑え、利用価値の高い不動産価値評価システムを構築することができる。

本発明によれば、所有者が老後の生活資金を確保することができるとともに、不動産の価値の下落を正確に予測して融資実行者・投資家の投融資リスクを軽減することができる不動産価値評価システムを提供できる。

図１は、本実施形態における不動産価値評価システム１のハードウェア構成とソフトウェア機能を示すブロック図である。 図２は、不動産価値評価システム１を用いた融資額算定の手順を示すフローチャートである。 図３は、不動産価値評価システム１の概要を示す図である。 図４は、所有者データベース１３１の一例を示す図である。 図５は、物件データベース１３２の一例を示す図である。 図６は、余命ランクデータベース１３３の一例を示す図である。

以下、本発明を実施するための形態について図を参照しながら説明する。なお、これはあくまでも一例であって、本発明の技術的範囲はこれに限られるものではない。

［不動産価値評価システム１の構成］
図１は、本実施形態における不動産価値評価システム１のハードウェア構成とソフトウェア機能を説明するためのブロック図である。

不動産価値評価システム１は、不動産価値評価システム１を運用するために各種のデータ処理やデータ管理、及び、所有者端末２００や投資家端末３００とのデータのやり取りを行うサーバ１００と、リバースモーゲージを利用して融資を受ける所有者が保有する所有者端末２００と、不動産価値評価システム１を活用して投資を行う投資家が保有する投資家端末３００とにより構成される。

サーバ１００は、各種のデータ処理を実行する制御部１１０と、ユーザや他の機器と通信を行う通信部１２０と、データを記憶する記憶部１３０と、所有者端末２００や投資家端末３００等からの情報の入力を受け付ける入力部１４０と、制御部１１０で制御したデータや画像を出力する表示部１５０とを備える。

制御部１１０は、ＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等を備える。

通信部１２０は、他の機器と通信可能にするためのデバイス、例えば、ＩＥＥＥ８０２．１１に準拠したＷｉ−Ｆｉ（Ｗｉｒｅｌｅｓｓ Ｆｉｄｅｌｉｔｙ）対応デバイスを備える。

制御部１１０は、所定のプログラムを読み込み、必要に応じて記憶部１３０と協働することで、所有者情報登録部１１１と、物件情報登録部１１２と、不動産価値算出部１１３と、余命算出部１１４と、余命ランク付け部１１５と、融資額算定部１１６と、物件ランク確定部１１７と、投資対象生成部１１８とを実現する。

記憶部１３０は、データやファイルを記憶する装置であって、ハードディスクや半導体メモリ、記録媒体、メモリカード等による、データのストレージ部を備える。記憶部１３０は、後に説明する所有者データベース１３１、物件データベース１３２及び余命ランクデータベース１３３を記憶する。

入力部１４０の種類は、特に限定されない。入力部１４０として、例えば、キーボード、マウス、タッチパネル等が挙げられる。

表示部１５０の種類は、特に限定されない。表示部１５０として、例えば、モニタ、タッチパネル等が挙げられる。

［不動産価値評価システム１を用いた融資額の算定］
本実施形態における不動産価値評価システム１を使用して融資額を算定する手順について説明する。図２は不動産価値評価システム１を用いた融資額算定の手順を示すフローチャートである。また、図４は所有者データベース１３１の一例を、図５は物件データベース１３２の一例を、図６は余命ランクデータベース１３３の一例を示す図である。図１〜図２及び図４〜図６を用いて、上述した各ハードウェアと、ソフトウェアモジュールが実行する処理について説明する。

〔ステップＳ１００〜ステップＳ１２０：所有者情報の登録〕
最初に、所有者に関する情報を登録する。不動産価値評価システム１を利用して融資を受けようとする不動産の所有者（所有者）は、使用する端末（所有者端末２００）を用いて所定のフォーマットに所有者に関する情報を入力し（ステップＳ１００）、インターネットを介して不動産価値評価システム１にアクセスし、所有者に関する情報を送信する（ステップＳ１１０）。

所有者によって入力される情報としては、所有者の氏名、住所、年齢、生年月日等に加え、過去の病歴、検診データ、飲酒、喫煙歴などの健康に関する情報が含まれる。また、住宅IoTを利用して取得した日々の睡眠、食事、排便に関するデータである生活データも併せて入力されることが好ましい。

不動産価値評価システム１の制御部１１０は、所有者によって入力された情報を受信すると、記憶部１３０と協働して所有者情報登録部１１１を実行し、所有者の操作によって入力された所有者に関する情報を、図４に示す記憶部１３０の所有者データベース１３１に登録する（ステップＳ１２０）。

〔ステップＳ１３０〜ステップＳ１５０：物件情報の登録〕
次に、所有者は、不動産価値評価システム１が提供するフォーマットに、融資を受ける際の担保となる不動産（物件）に関する情報を入力し（ステップＳ１３０）、インターネットを介して不動産価値評価システム１に送信する（ステップＳ１４０）。物件に関する情報の入力を受け付けると、制御部１１０は、物件情報登録部１１２を実行し、入力された物件に関する情報を、図５に示す記憶部１３０の物件データベース１３２に登録する（ステップＳ１５０）。この登録は、所有者データベース１３１に記憶されている所有者に紐づいた状態で行われる。

物件データベース１３２に登録される物件情報としては、物件の住所、最寄り駅、購入価格、築年数、間取り、専有面積、それまでの入居率等の入居データといった、一般的に不動産の価格を決定する際に使用される情報に加え、管理会社、事業所の数、管理組合の有無、昼夜間人口等、不動産価値が変動する要因となり得る情報が記憶される。

〔ステップＳ１６０：不動産そのものの価値を算出〕
物件に関する情報が登録されると、制御部１１０は記憶部１３０と協働して不動産価値算出部１１３を実行し、所有者が所有する不動産そのものの価値を算出する（ステップＳ１６０）。

不動産そのものの価値を算出するにあたっては、ステップＳ１５０で物件データベース１３２に登録された不動産の立地、築年数、大きさ、間取りおよび不動産の所在地に応じた震災等のリスクなどから、既知の方法を使用して算出される。

〔ステップＳ１７０：所有者の余命を算出〕
次に、制御部１１０は記憶部１３０と協働して余命算出部１１４を実行し、所有者の健康に関する情報に基づいて、所有者の余命を算出する（ステップＳ１７０）。

所有者の余命は、ステップＳ１２０で所有者データベース１３１に登録された検診データや過去の病歴、飲酒、喫煙歴等、健康に関する情報に基づいて算出される。

また、所有者の余命は、日々の食事、運動、排便に関するデータから、蓄積されたビッグデータを活用することで算出することができる。すなわち、多数の人の生活習慣に関するデータが余命と紐づけてビッグデータとして住宅ＩｏＴに蓄積されており、これら住宅ＩｏＴから取得されるビッグデータと所有者データベース１３１に格納されているの日々の食事、運動、排便に関するデータを照合し、人工知能による学習モデルを用いて解析を行うことで、所有者の余命を精度よく算出することができる。

〔ステップＳ１８０：算出された余命をランク付け〕
ステップＳ１７０で算出された余命は、制御部１１０が記憶部１３０と協働して余命ランク付け部１１５を実行することにより、予め定められた複数のランクのうちの一つに分類される（ステップＳ１８０）。

予め定められる余命ランクとしては、図６に一例を示すように、Ｄランク：０〜４年、Ｃランク：５〜１４年、Ｂランク：１５〜２４年、Ａランク：２５年以上というように、記憶部１３０の余命ランクデータベース１３３に予め記憶されている。

ステップＳ１８０においては、ステップＳ１７０で算出された余命が、余命ランクデータベース１３３に記憶されているどのランクに属するか分類を行う。

〔ステップＳ１９０：融資可能額を算定〕
最後に、制御部１１０は融資額算定部１１６を実行し、不動産の価値を、不動産そのものが有する価値に所有者の余命を考慮に入れた融資可能額として出力する（ステップＳ１９０）。

ステップＳ１９０においては、ステップＳ１７０において算出された不動産そのものが有する価値に対し、ステップＳ１８０で分類されたランクに応じた係数を乗じることによって、融資額が算出される。つまり、ステップＳ１７０で算出される余命が長くランクが高いほど、死亡したときの不動産の価値は築年数の経過に伴い低くなるため、係数としては小さな数が乗じられる。逆に、ステップＳ１７０で算出される余命が短くランクが低いほど、死亡したときの不動産の価値は下落しないため、係数としては大きな数が乗じられる。

また、融資額算定部１１６は、所有者に関する情報だけでなく、物件に関する情報を考慮して融資額の算定を行う。つまり、不動産そのものが有する価値に加えて、事業所の数、管理組合の有無、昼夜間人口等、不動産価値が変動する要因となり得る項目について評価を行い、それらに基づいて、ステップＳ１６０で算出した不動産そのものの価値を補正する。その際、事業所の数、管理組合の有無、昼夜間人口のいずれか一つ以上を反映して融資可能額を算定するようにして構わない。

このようにして、所有者の健康状態に基づく評価、及び、不動産価格の変動要因に基づく評価を、不動産そのものの価値に対して加味することによって、変動する不動産価値に対する適正な融資額を設定することができる。その結果、融資実行者・投資家の投融資リスクを抑えた、不動産価値評価システムを提供することができる。

［不動産価値評価システム１を用いた投資対象の生成］
本実施形態における不動産価値評価システム１を使用して投資対象を生成する手順について説明する。図３は不動産価値評価システム１を用いた投資対象生成の手順を示すフローチャートである。図１及び図３を用いて、上述した各ハードウェアと、ソフトウェアモジュールが実行する処理について説明する。

〔ステップＳ２００：物件のランク付け〕
最初に、制御部１１０は、記憶部１３０と協働して物件ランク確定部１１７を実行し、投資対象となる物件につき、物件のランク付けを行う。物件のランクは、図２のステップＳ１８０で決定した余命によるランクをそのまま使用してもよいし、物件そのものの価値と余命によるランクを総合的に判断して決定してもよい。

また、物件のランクはＡランク〜Ｄランクのように、いくつかの段階に分けて分類されてもよいし、より詳細なスコアによって分類されてもよい。なお、ステップＳ２００で付与された物件ごとのランクは、図５に示すように、物件情報と紐づけて物件データベース１３２に記憶される。

〔ステップＳ２１０：投資対象グループの作成〕
物件のランクが確定すると、制御部１１０は、投資対象生成部１１８を実行し、ステップＳ２００でランク付けされた物件を複数のグループに分類する。その際、特定のランクのみのグループではなく、ランクが高い物件とランクが低い物件とを組み合わせてグループを作成することで、一つの投資対象グループに複数のランクの物件が混在し、特定のランクの物件が偏在しないようにする。また、一つの投資対象グループに様々な所在地の物件を混在させることにより、物件の所在地が偏在しないようにする。

このようにすることで、ランクの高い物件とランクの低い物件とが分散して投資対象が作成され、特定のランクの物件が偏在することによる投資リスクの偏りが解消される。また、物件の所在地が偏在することによる投資リスクの偏りが解消される。その結果、投資家の投資リスクを軽減することができる不動産価値評価システムを提供することができる。

なお、本実施形態においては、物件ランク確定部１１７が物件のランクを確定するようにしたが、投資対象生成部１１８が物件ランクの確定を行うようにしてもよい。

なお、本発明において、所有者端末２００及び投資家端末３００を不動産価値評価システム１の構成要件としているが、これは必須の要件ではなく、データのやり取りは不動産価値評価システム１側が準備する端末が代行するよう構成してもよい。

以上のように構成することで、不動産の所有者が老後の生活資金を確保することができるとともに、融資実行者の融資リスクおよび投資家の投資リスクを軽減することができる不動産価値評価システムを提供することができる。

以上、本発明者によってなされた発明を実施の形態に基づき具体的に説明したが、本発明は前記実施の形態に限定されるものではなく、その要旨を逸脱しない範囲で種々変更可能であることはいうまでもない。

また、上記した実施の形態は本発明を分かりやすく説明するために詳細に説明したものであり、必ずしも説明した全ての構成を備えるものに限定されるものではない。また、ある実施の形態の構成の一部を他の実施の形態の構成に置き換えることが可能であり、また、ある実施の形態の構成に他の実施の形態の構成を加えることも可能である。また、各実施の形態の構成の一部について、他の構成の追加、削除、置換しても良い。

また、上記の各構成、機能、処理部は、それらの一部又は全部を、ハードウェア（例えば、集積回路）で実現してもよい。また、上記の各構成、機能、処理部は、プロセッサがそれぞれの機能を実現するプログラムを解釈し、実行することによりソフトウェアで実現してもよい。各機能を実現するプログラム、テーブル、ファイル等の情報は、メモリや、ハードディスク、ＳＳＤ（Ｓｏｌｉｄ Ｓｔａｔｅ Ｄｒｉｖｅ）等の記録装置、または、ＩＣカード、ＳＤカード、ＤＶＤ等の記録媒体に置くことができる。

１ 不動産価値評価システム
１００ サーバ
１１０ 制御部
１１１ 所有者情報登録部
１１２ 物件情報登録部
１１３ 不動産価値算出部
１１４ 余命算出部
１１５ 余命ランク付け部
１１６ 融資額算定部
１１７ 物件ランク確定部
１１８ 投資対象生成部
１２０ 通信部
１３０ 記憶部
１３１ 所有者データベース
１３２ 物件データベース
１３３ 余命ランクデータベース
２００ 所有者端末
３００ 投資家端末

Claims (4)

1. 所有者が所有する不動産を担保として当該所有者に対する融資可能額の算定を行う不動産価値評価システムであって、
   前記不動産に関する情報及び前記所有者の健康に関する情報を記憶する記憶部と、
   前記記憶部に記憶された前記不動産に関する情報に基づいて不動産価値を算出する不動産価値算出部と、
   前記記憶部に記憶された前記所有者の健康に関する情報に基づき前記所有者の余命を算出する余命算出部と、
   前記不動産価値算出部で算出された不動産価値と、前記余命算出部で算出された余命に基づいて融資可能額を算定する融資額算定部と、
   を備えた不動産価値評価システム。
2. 前記余命算出部は、前記所有者の食事、運動、排便に関する情報と、住宅ＩｏＴから取得された、多数の人の生活習慣に関するデータが余命と紐づけて蓄積された食事、運動、排便に関する情報とを照合して余命を算出する、
   請求項１に記載の不動産価値評価システム。
3. 前記融資額算定部は、事業所の数、管理組合の有無、昼夜間人口のいずれか一以上を反映及びランクが低い物件もランクが高い物件にコンバート出来るか計算し不動産価値も向上させ融資可能額を算定する、
   請求項１に記載の不動産価値評価システム。
4. 物件のランクをクラスごとに分類しランクが高い物件とランクが低い物件とを組み合わせ、かつ物件所在地を適切に分散させた投資対象を生成する投資対象生成部をさらに有する、
   請求項１〜３のいずれかに記載の不動産価値評価システム。