KR20200126051A - 부동산 임대차 보증금 안전보증 시스템 및 방법. - Google Patents

Abstract

부동산 통합정보시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 시스템 및 방법이 개시된다.
임차인 단말의 요청에 의하여 중개업소 단말이 설정한 안전보증 설정정보가 저장되는 안전보증 데이터베이스;
부동산 공공정보가 미리 저장되는 부동산 공공정보 데이터베이스;
부동산 공공정보를 수집하여 부동산 공공정보 데이터베이스에 저장하는 공공정보 등록모듈;
안전보증 설정 요청을 수신하여 안전보증 가능여부 판단 공정을 수행한 이후 안전보증 설정정보를 안전보증 데이터베이스에 등록하는 안전보증 등록모듈;
임차인 단말이 공제사고 접수 이후 임차인의 과실비율을 예비 판정하는 과실비율 예비 판정모듈;
과실비율 예비 판정모듈에서 예비 판정한 과실비율을 기본공제와 안전보증에 연산하여 실제 사전지급이 가능한 사전지급 손해보증금액을 산출하는 사전지급 손해보증금액 산정모듈;
사전지급 손해보증금액 산정모듈 에서 산출된 사전지급 손해보증금액을 임차인 단말에게 전송하여 금액확인 및 환수약정서를 승인하여 회신하도록 하는 사전지급 승인모듈;
임차인 단말의 손해보증금액이 확정되면 기존에 기 지급된 사전지급 손해보증금액과 비교하여 손해보증금액을 추가 지급하거나 환수처리 하는 손해보증금액 추가지급/환수모듈;
손해보증금액의 추가지급 또는 환수처리가 완료되면 안전보증의 진행상태를 완결로 변경하여 안전보증 데이터베이스에 저장하는 안전보증 완료 모듈;로 구성된다.

Description

부동산 통합정보시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 시스템 및 방법. {Security deposit guarantee system and method carried out in real estate integrated information system}

본 발명은 부동산 임대차 계약 및 임대기간 중 임차인의 보증금 손실을 최소화 하고 손실된 보증금을 안전하게 보상받는 보증금 안전보증 거래 방법에 관한 것으로, 보다 상세하게는 부동산 중개업소에서 중개업무를 진행하여 임대차 계약을 체결 하였음에도 개업공인중개사의 고의 또는 과실과 중개대상물의 권리적 문제, 물리적인 문제로 인하여 임차인의 보증금의 손실 또는 재산상의 피해가 발생한 때에는 공인중개사법 및 동법 시행령에 따라 개업공인중개사는 공제에 가입하여 손해를 보상하도록 하고 있으나, 임차인의 보증금 전액을 보장받지 못하고 보증금 손실과 재산피해가 발생하므로, 개업공인중개사의 기본공제 이외에 추가로 보증금 안전보증을 설정하여 임차인의 보증금 전액을 보전하고, 임차인의 과실비율을 최소 또는 전무하게 하여 임차보증금 전액을 보장 받을 수 있도록 하는 시스템과 방법에 관한 것이다.

부동산 임대차 계약에서 개업공인중개사를 통하여 임대차 중개거래를 하게 되면, 해당 개업공인중개사는 공인중개사법 제30조 동법 시행령 24조 내지 26조 손해배상책임의 보장의무에 따라 공제 또는 보증보험을 법인인 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인이 아닌 개업공인중개사는 1억원 이상의 손해배상 책임보장을 설정하도록 법으로 규정하고 있다.

기존에 진행하는 보증보험 또는 공제는 공인중개사법 및 동법 시행령과 공제 약관에 따라 중개의뢰인의 재산상의 피해 (이하 공제사고라 칭함)가 발생한 경우에 공제금 또는 보증보험금 지급을 신청할 수 있다. 보증보험은 그 가입율이 저조하고 지급이 까다로워 원활히 이용되지 않고 있으며, 대다수의 개업공인중개사는 한국 공인중개사 협회의 공제에 가입하여 손해배상책임의 설정을 하고 있다.

공제금의 신청은 공제에 가입한 개업공인중개사의 중개에 의한 공제사고가 발생하는 경우에 공제금 지급신청을 할 수 있으며, 개업공인중개사의 고의 또는 과실로 재산상의 손실을 보았을 때 한국 공인중개사 협회에 공제금을 신청하도록 하고 있으나 공제사고 발생시 협회에 통지 하여야 하고, 공제금 지급청구 소멸시효 이전에 신청하여야 하며, 합의서, 공증, 확정판결 등의 공신력 있는 자료를 첨부하여야 하는데 재판으로 이어지게 되는 경우 1심 판결이 나기까지 상당한 기간이 소요되고 확정판결에서 임차인의 과실비율과 손해배상액이 결정되어야 공제금 지급을 진행 할 수 있다.

또한 개업공인중개사가 1억원의 공제에 가입하였다고 하여도 그 공제금 1억이 개업공인중개사가 공제에 가입된 1년동안 손해배상의 한도액 이므로 개업공인중개사가 여러 건의 공제사고가 발생하여 다수의 피해자가 있는 경우에는 피해금액별로 안분하여 한도금액 내에서 배분하기 때문에 실제 공제에 가입하여도 소정의 보증금을 확보 또는 보전하는데 많은 어려움이 있다.

특히 일부 악의적인 개업공인중개사, 중개보조원 또는 관리인, 임대인이 고의로 사기 계약을 진행하고 보증금을 수령하여 임차 보증금을 편취하는 사고가 늘어 나고 있으며, 원룸 통 건물을 관리하는 관리소장이 실제 50여 개의 원룸에 대하여 전세, 월세 임차 보증금 차액을 편취하고 도주한 사건이 매스컴에도 크게 보도되고 있으나 피해자인 임차인은 보증금을 온전하게 보전하지 못하고 이때 공제금을 신청하여도, 공제금을 지급 받는 기간이 길고, 공제한도 금액 내에서만 보상을 하기 때문에 보증금 전액을 보전 받기란 하늘의 별 따기이며, 무 등록 중개업자 또는 무자격자가 사고를 일으킨 경우에는 공제금에서는 한 푼도 보상받지 못하는 불상사가 흔하게 발생하므로 보증금을 안전하게 지키고, 만약 손실이 발생하는 경우에도 보증금은 온전하게 보상 받을 수 있는 대책이 절실히 요구된다.

KR 10-1794031 B1 KR 10-1261226 B1 KR 10-0962737 B1 KR 10-2013-0126410 A KR 10-2001-0110050 A

본 발명은 상기한 바와 같은 문제를 해결하기 위하여 개업공인중개사를 통한 중개계약 시 추가 보증금 안전보증을 설정하여, 기본 공제에서 보장하는 한도 이외에 추가로 임차인의 보증금을 한도로 하는 안전보증을 설정하고 임차인의 과실비율을 낮추거나 없애기 위하여 임차인 확인사항을 검증하는 방법과,

중개업소 확인설명 사항을 검증하는 방법과, 임대차 계약의 만기가 도래하여 계약기간의 연장을 원하는 경우 개업공인중개사의 기본공제와 보증금 안전보증의 연장 방법과,

보증사고가 발생하는 경우 보증사고의 접수와 해당 보증사고의 검증, 손해액의 사전판정 및 사전지급을 진행하여 2년 넘는 기간 동안 보상을 받지 못하고 기다리는 문제점을 해결하는 방법과,

확정판결 또는 공증 등을 통해 임차인의 손해액이 확정되면 확정된 손해액과 사전 지급된 안전보증금을 정산하여 안전보증금의 추가 지급 또는 환수하는 방법을 진행하여 임차인이 보증금을 안전하게 보전하고 손실을 최소화하는 보증금 안전보증 시스템 및 방법을 제공 하는데 그 목적이 있다.

본 발명은 종래의 문제점을 해결하기 위한 것으로, 중개업소 단말이 중개업무를 진행하여 대상 물건에 대하여 계약진행 시 사전 권리분석과 중개대상물의 시설분석 과정을 수행한 이후 임차인 단말의 요청에 의하여 안전보증을 설정하면, 계약정보와 매물정보를 추출하여 안전보증 데이터베이스에 등록하고, 안전보증 가능여부 판단모듈과 확인사항 검증모듈을 통하여 임차 보증금의 안전여부 판단과, 임차인 단말과 중개업소단말의 확인사항을 검증하여 안전보증 데이터베이스를 업데이트 하는 안전보증 설정단계; 와

임대차 기간의 만기가 도래하여 계약기간의 연장 또는 재계약을 진행하는 경우 임차인 단말의 신청에 의하여 임대물건의 현 시점 에서의 권리분석과, 안전보증 가능여부 판단을 진행하여 개업공인중개사의 기본공제와 보증금 안전보증을 계약연장 또는 재계약 기간만큼 연장하고 안전보증 데이터베이스에 업데이트 하는 안전보증 연장단계; 와

공제사고 발생시 임차인 단말이 공제사고 접수와 통지를 하면 과실비율 예비판정 모듈에서 임차인 단말의 확인사항 검증기록을 확인하여 임차인 단말의 과실비율을 예비 판정하고, 사전지급 손해배상금액 산정 모듈에서 해당 임차인 단말에게 사전 지급할 손해금액을 산정하여, 임차인 단말에게 손해보증금액을 사전 지급하고 안전보증 데이터베이스를 업데이트 하는 안전보증 이행 단계와,

소송의 확정판결 또는 공증, 합의서 등의 공신력 있는 증명을 통하여 손해금액이 확정되면 손해보증금액 추가지급/환수모듈에서 임차인 단말에게 사전 지급된 금액과 확정된 손해금액을 비교하여 추가 손해보증금액을 지급하거나 초과 지급된 손해보증금액을 환수하고, 안전보증 데이터베이스의 해당 안전보증 거래를 완결로 업데이트 하는 안전보증 완결단계; 를 구현하여 상기 해결하고자 하는 과제를 달성 할 수 있다.

상기한 바와 같이 본 발명에 따른 부동산 통합정보 시스템을 이용하여 개업 공인중개사가 임대차 계약을 진행하는 경우에 보증금 안전보증을 추가로 설정하고, 중개 대상물의 권리분석 및 임차인 확인 사항 검증을 통하여 거래의 안전성을 확보하고 위험요소를 사전에 확인하여 회피할 수 있으며, 공제사고 발생시 사전 손해액의 판단과 손해액의 사전지급을 통하여 임차인이 원활하게 다른 곳으로의 이전과 생활을 도울 수 있으며, 손해금액이 확정되면 안전 보증액의 추가지급 또는 환수절차를 통하여 임차인의 보증금을 안전하게 보존할 수 있다.

무엇보다도 공인중개사가 아닌 무 등록업체, 무 자격 컨설팅 업체, 무 자격자, 무 권리지가 계약현장에 나타나 선량한 임차인의 전재산과 다름없는 임차 보증금을 편취하고 달아나는 사고를 막을 수 있고 임차인 확인사항 검증을 통하여 위의 문제를 모두 해결 할 수 있다.

도 1은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 통합정보시스템의 구성도이다.
도 2는 본 발명에 따른 메인 서버의 구성도이다.
도 3은 본 발명에 따른 어플리케이션 서버의 구성도이다.
도 4는 본 발명에 따른 업데이트 서버의 구성도이다.
도 5는 본 발명에 따른 푸시 메시지 서버의 구성도이다.
도 6는 본 발명의 일 실시 예에 따른 안전보증 거래방법의 흐름도 이다.
도 7은 본 발명에 따른 중개업무 진행 단계의 블럭도 이다.
도 8은 본 발명에 따른 안전보증 설정 단계의 블럭도 이다.
도 9는 본 발명에 따른 안전보증 등록공정의 블럭도 이다.
도 10은 본 발명에 따른 임차인/중개업소 확인사항 등록공정의 블럭도 이다.
도 11은 본 발명에 따른 안전보증 연장단계의 블럭도 이다.
도 12는 본 발명에 따른 안전보증 이행단계의 블럭도 이다.
도 13은 본 발명에 따른 안전보증 완결단계의 블록도 이다.

이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 실시 예를 상세히 설명한다. 우선, 도면들 중 동일한 구성요소 또는 부품들은 가능한 한 동일한 참조부호를 나타내고 있음에 유의해야 한다. 본 발명을 설명함에 있어 관련된 공지기능 혹은 구성에 대한 구체적인 설명은 본 발명의 요지를 모호하게 하지 않기 위해 생략한다.

또한, 본 발명의 일 실시 예에 따른 용어 및 방식 등은 그 특정 용어 및 방식에 국한 되어서는 아니 되며 발명의 사상범위 내에서 확장되어 적용되거나 해석 하여야 한다.

부동산 임대차 계약 시 보증금은 임대인이 임대차 계약기간 중에 발생하는 임차인의 임대료 및 관리비 제세공과금 등이 지급의무 이행을 담보하기 위하여 임차인으로부터 수수하고 계약기간이 만료되면 임차인의 미납 임대료 및 관리비 제세공과금, 시설물 망실 등에 대하여 임차보증금에서 공제하고 임차인에게 반환하는 것이 통상적인 임대차의 관행이며 특이사항이 없는 경우 임차 물건의 명도와 동시진행으로 임차 보증금을 반환하고 있다.

반면 임차인이 임차 보증금의 손실피해를 보는 경우가 빈번한데 임차인의 무지와 무관심에서 기인하는 경우가 대부분이며, 사고가 나면 보증금 전액을 잃어버리거나 상당비율의 손실을 보고 있으며, 그 내용을 살펴보면 개업공인중개사가 임차 물건의 권리상 하자에 대하여 임차인에게 설명하지 않거나, 선 순위 임차인에 대한 사항을 설명하지 않거나, 임대인의 경제 사정이 급격히 나빠져서 임차하고 있는 물건이 경매가 진행되어 임차 보증금 배당을 전혀 못 받거나 일부를 못 받는 경우, 임차 물건의 상태에 대하여 명확히 확인하지 않아 누수가 되거나 주요 구조부의 하자로 인하여 임차인의 임차 목적을 달성하지 못하는 경우 또는 심각한 불편을 야기 하는 경우이다.

또한 부동산 공제는 가입기간이 1년 단위로 갱신이 되며 공제의 가입금액이 법인인 개업공인중개사는 2억원 이상, 법인이 아닌 개업공인중개사는 1억원 이상을 설정하여 공제에 가입하고 있으나 이 공제가입 금액이 개업공인중개사가 진행하는 중개계약의 각 건당 보상하는 것이 아니라 전체 가입금액 즉 한도금액 내에서만 지급을 하고 있어 여러 건의 공제사고가 동시에 또는 일정기간에 집중적으로 발생하는 경우 각 피해자 등이 한도금액 내에서 피해 금액에 상응하는 비율로 공제금의 분배를 받게 되는 것이며, 특히나 계약의 당사자 및 계약금액이 특정되지 않고 단지 가입기간 (공제 유효기간)과 한도금액 (가입금액)만을 지정하고 있어 여러 가지 문제가 발생하고 있다.

이러한 공제사고가 발생하는 경우에 개업공인중개사가 가입한 공제 사업자에게 피해에 대한 신고 접수와 함께 공제금 지급신청을 하여야 한다. 한국 공인중개사 협회에서 2016년 에서 2018년 까지 공제금 지급유형과 지급 비율을 살펴보면,

- 개업공인중개사의 고의사고 56건 중 지급율 77.7% 금액: 22억8400여만원 지급

- 중개보조원 고의사고 80건중 지급율 36.9% 금액: 42억9900여만원 지급

- 다가구주택 경매사고 274건중 지급율 38.7% 금액: 81억 4800여만원 지급

- 확인설명 미흡사고 179건중 지급율 51.6% 금액: 67억 6500여만원 지급

- 진정성 미확인사고 47건중 지급율 58.3% 금액: 25억9900여만원 지급

- 신탁부동산사고 38건중 지급율 38.5% 금액: 19억9600여만원 지급

- 2016년 ~ 2018년 합계 674건중 평균 지급율 44.7% 금액: 260억여원 지급

하였다.

위의 내용에서 주의 깊게 보아야 할 부분이 지급율 인데, 개업공인중개사의 공제 사고 시 지급율이 77.7%이고 중개보조원의 공제 사고 시 지급율은 36.9%이고 전체 평균 지급율은 44.7%이다.

이러한 지급율은 보증금 손실의 피해자인 임차인이 공제금 지급을 요구한 피해액 중에서 법원의 확정판결 및 합의서, 공증 등의 공신력 있는 자료가 확정된 이후 즉 손해배상 소송의 예를 들면 법원이 재판과정에서 개업공인중개사가 권리사항 및 시설분석 사항에 대하여 설명하지 않았다 해도 임차인의 적극적인 확인노력이 없거나, 임대인 본인 확인을 소홀히 하는 것에 대하여 임차인의 과실비율을 인정하는 경우가 대부분이며 이때 법원의 확정판결에서 임차인의 과실비율이 명기되고 공제사업자의 공제금 지급 시 해당 임차인의 과실비율을 공제한 나머지 금액을 공제금으로 지급 되는 것이다. 즉 상기 한국 공인중개사협회의 공제금 지급 유형에서 보는 바와 같이 임차인의 경우 자신의 보증금에서 평균 44.7%만 보장을 받는 것이 되어 임차인의 보증금 피해를 최소화 하고 보전하는 방안이 절실한 상황이다.

또한 공제금의 지급 시기도 법원의 확정판결이 있은 이후에 심사를 거쳐 지급 되므로 그 기간 동안 임차인이 다른 곳으로 이전을 해야 하는 등 임차 보증금의 사용이 필요한데도 불구하고 짧게는 수개월에서 길게는 2년 이후에 자신의 보증금을 보상 받고, 그나마 전부도 아닌 과실비율을 제외한 나머지 보증금을 돌려받게 되어 경제적인 어려움이 극심한 상황으로 내 몰리고 있다.

또한 이와 같은 낮은 공제금 지급 비율에도 불구하고, 보증금 사고 중 공제금 지급 신청의 대상이 되지 못하는 경우가 공제금 신청건수보다 훨씬 많음을 유의해서 보아야 할 것이다. 무 등록 중개업자, 컨설팅업자, 무자격자, 분양업자 등 중개업무를 하면 안 되는 무자격자 등을 통해서 부동산 계약을 체결한 경우 이들은 계약서에 자신의 이름과 상호 등을 기재하지 아니하고, 날인을 일체 하지 아니하므로 추후 보증금 사고가 발생하여도 공제금 지급대상이 아니며, 임차인이 법원에 손해배상 청구소송을 제기 한다 하여도 증거 부족 등의 사유로 손해배상을 받지 못하는 경우가 허다하다.

현재 국내 출원 및 등록 중인 임차 보증금 관련 특허 발명은 보증금의 유동화, 보증금 대출, 보증금 공유 등 보증금의 대출과 유동화 등에 초첨이 맞추어져 있고, 주택금융 공사나 도시주택 보증에서 시행하는 상품 또한 보증금을 제때 돌려 받지 못하는, 즉 정상적인 상황에서 보증금을 돌려 받지 못하는 경우에 해당하는 것이고 소유권에 문제가 있거나, 경매 진행 등의 사유로 인한 공제사고가 발생하여 임차인의 보증금에 손실이 일어나는 경우에 보장할 수 있는 방법에 대한 특허 발명이나 보장방법은 없는 것이 현실이다.

본원 발명은 상기 공제사고의 유형과 지급율에서 설명한 공제사고가 모두 예방이 가능한 사고이고, 특히 공인중개사 신분확인 및 임대인 신분확인과 임대인 계좌번호 확인 만으로도 충분히 예방이 가능하고 임차보증금을 온전히 지키는 방안이 될 수 있으며 이러한 제반 법률적 배경과 사회적 문제를 해결할 수 있도록 공인중개사의 중개업무 수행과 확인설명의무 사항을 임차인이 확인하고 검증할 수 있도록 시스템화 하여 본원발명을 출원하였으며, 이하 본원 발명을 통상의 기술자가 쉽게 이해 할 수 있도록 자세하게 설명한다.

도 1은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동산 통합정보시스템(1)의 구성도이다.

본 발명에 따른 부동산 통합정보시스템(1)은 도 1에 도시된 바와 같이, 소유 부동산의 임대를 희망하는 임대인 단말(10)과 부동산을 임차하려는 임차인 단말(20)과 이들의 중개의뢰를 받아 해당 부동산의 임대를 알선하는 중개업무를 수행하는 개업 공인중개사와, 개업공인중개사에 소속되어 중개업무를 진행하는 소속 공인중개사가 중개업소 단말(30) 로 각각 유무선 네트워크를 통해 연결되는데, 이러한 부동산 통합정보시스템(1)은 그 구성으로 메인 서버(100), 어플리케이션 서버(200), 업데이트 서버(300), 푸시 메시지 서버(400) 및 제어 서버(500)를 포함할 수 있다.

도 2는 본 발명에 따른 메인 서버(100)의 구성도이다.

상기 메인 서버(100)는 안전보증 설정정보가 등록되고, 공공정보 등록 모듈(201)에서 API방식과 스크래핑 방식에 의하여 수집된 부동산 공공정보가 저장되고, 중개의뢰고객 진행정보와 매물정보, 거래계약서 정보와 확인설명서 정보가 저장되는 서버로, 상기 메인 서버(100)는 도 2에 도시된 바와 같이, 안전보증 데이터베이스(110), 부동산 공공정보 데이터베이스(120), 중개업소매물 데이터베이스(130), 광고매물 데이터베이스(140), 중개의뢰고객 데이터베이스(150), 거래계약서 데이터베이스(160), 확인설명서 데이터베이스(170)를 포함할 수 있다.

상기 안전보증 데이터베이스(110)는 안전보증 설정 정보가 등록되고 안전보증 진행과정과 안전보증 연장 설정정보, 공제사고접수 및 임차인 과실예비 판단 정보와 사전지급 손해보증금 산정정보, 사전 지급정보, 추가지급 및 환수에 대한 정보가 등록되고 업데이트 되는 데이터베이스 이며, 후술하는 도 3의 안전보증 등록 모듈(203), 공공정보 분석 모듈(204), 안전보증 가능여부 판단 모듈(205), 확인사항 검증 모듈(206), 과실비율 예비판정 모듈(207), 사전지급 손해보증금액 산정 모듈(208), 사전지급 승인 모듈(209), 손해보증금액 추가지급/환수 모듈(210) 에서 생성되거나 처리되는 정보가 등록되고 업데이트 되는 데이터베이스 이다.

구체적으로 안전보증 데이터베이스(110)의 구성은 안전보증 고유번호, 중개의뢰 고객번호, 임차인 단말(20) 정보, 임대인 단말(10) 정보, 거래구분, 보증금 정보(전세금, 월세보증금), 임대 물건의 표시(주소, 동/호수), 계약일자, 계약기간, 잔금일자, 계약금 입금확인, 잔금 입금확인, 중개업소 단말(30) 정보와 추가의 계약정보와 지급정보를 등록하고, 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통하여 업데이트 정보를 저장하고 관리할 수 있다.

상기 부동산 공공정보 데이터베이스(120)는 후술하는 도 3의 공공정보 등록 모듈(201)에 의해 API 방식과 스크래핑 방식에 의해 수집된 토지정보, 건축물 정보, 공시지가 정보, 개별주택공시 가격 등의 부동산 공공정보가 등록되고 업데이트 되어 구비되는 데이터베이스 이다.

구체적으로 API 방식을 통하여 설정된 주기에 따라 공공 데이터 포털에서 제공하는 공공데이터 중에서 토지 정보, 건축물정보, 소유자정보, 등기부등본정보, 실 거래가 정보, 토지이용계획정보, 공시지가 정보, 용도지역 및 용도구역과 전입세대 열람 및 그 밖의 제한 사항 등의 자료를 수신하여 부동산 공공정보 데이터베이스(120)에 저장하고 업데이트 사항은 공공정보 업데이트 모듈(320)을 통하여 업데이트 할 수 있다.

또한 스크래핑 방식은 설정된 주기에 따라 인터넷에 공개된 법령정보 및 부동산 관련 규제, 제도 등의 부동산 관련 공공정보를 수집하여 부동산 공공정보 데이터베이스(120)에 등록하고 업데이트 할 수 있다.

상기 중개업소매물 데이터베이스(130)는 중개업소 단말(30)에 의하여 등록되고 관리되는 매물 데이터베이스 이다.

구체적으로 부동산 통합정보 시스템(1)에 등록된 중개업소 단말(30) 은 자신의 중개업소에서 관리하는 매물정보를 자신의 중개업소매물 데이터베이스(130)에 등록하고 관리하며, 타 중개업소 단말(30)에서는 열람이 안되고 자신의 중개업소 단말(30)의 개업 공인중개사와 소속 공인중개사만이 중개업소매물 데이터베이스(130)에 등록하고 관리할 수 있다.

매물정보인 지번 주소, 건물규모, 면적조건, 금액조건, 매도/임대인의 이름, 연락처, 주소, 관리인이 있는 경우 관리인의 이름, 연락처 주소 등을 등록하고 관리 할 수 있다.

상기 광고매물 데이터베이스(140)는 중개업소매물 데이터베이스(130)에 등록된 매물 중 중복되지 않은 매물에 대하여 광고매물 데이터베이스(140)에 등록하고 관리되는 데이터베이스이다.

구체적으로 중개업소매물 데이터베이스(130)에 등록된 매물 중에서 광고매물 데이터베이스(140)에 등록되지 않은 매물에 대하여, 최초로 중개업소매물 데이터베이스(130)에 등록한 중개업소 단말(30)을 물건지 중개업소로 지정하고 광고매물 데이터베이스(140)에 저장하고 관리할 수 있다

상기 중개의뢰고객 데이터베이스(150)는 부동산 통합정보 시스템(1)을 통하여 온라인으로 직접 등록되거나 중개업소 단말(30)의 입력에 의해 등록된 중개의뢰 고객의 이름, 연락처, 주소 등의 기본정보와 중개를 의뢰한 매물의 조건 즉 면적조건, 지역조건, 금액조건, 용도조건 등이 등록되고, 중개업소 단말(30)에서 중개 업무를 진행하면서 진행단계별 기록사항을 기록하고 관리되는 데이터베이스 이다.

구체적으로 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 중개의뢰 고객의 정보가 등록되면 해당 고객정보에 해당하는 고객장을 생성하고, 생성된 고객장에 중개업무의 진행 사항과, 고객진행 사항에 대하여 기록하고 관리 할 수 있으며, 중개업소 단말(30)에서 보증금 안전보증 설정 시 해당 중개의뢰고객의 고객장 에서 보증금 안전보증 설정을 수행 할 수 있다.

상기 거래계약서 데이터베이스(160)는 후술하는 도 3의 거래계약서 등록 모듈(211)에 의하여 생성된 거래 계약서를 등록하고 관리하는 데이터베이스 이다.

구체적으로, 상기 거래계약서 데이터베이스(160)는 중개의뢰고객의 계약정보를 등록하고 관리하는 데이터베이스 이다.

상기 확인설명서 데이터베이스(170)는 확인설명서 등록 모듈(212)에 의하여 확인설명서가 생성되며, 상기 계약매물에 대하여 매물의 권리사항과, 권원 분석, 물건 분석, 물건의 하자 사항을 등록하고, 공인중개사 법에서 규정하는 법정서식을 생성하여 중개의뢰 고객에게 출력하고, 해당하는 등록정보를 관리하는 데이터베이스 이다.

도 3은 본 발명에 따른 어플리케이션 서버(200)의 구성도이다.

상기 어플리케이션 서버(200)는 상기 메인 서버(100)에 저장되는 부동산 공공 정보, 중개의뢰 고객의 요청물건 정보와 고객정보, 안전보증 등록정보, 안전보증가능여부 판단 정보, 확인사항 검증정보, 과실비율 예비판정정보, 사전지급 손해보증금액 산정정보, 사전지급 승인정보, 손해보증금액 추가지급/환수정보, 거래계약서 등록정보, 확인설명서 등록정보를 처리하고 관리하는 서버이다.

상기 어플리케이션 서버(200)는 도 3에 도시된 바와 같이, 공공정보 등록모듈(201), 중개의뢰고객 등록모듈(202), 안전보증 등록모듈(203), 공공정보 분석모듈(204), 안전보증 가능여부 판단모듈(205), 확인사항 검증모듈(206), 과실비율 예비판정모듈(207), 사전지급 손해보증금액 산정모듈(208), 사전지급 승인모듈(209), 손해보증금액 추가지급/환수모듈(210), 거래계약서 등록모듈(211), 확인설명서 등록모듈(212), 안전보증 완료모듈(213)을 포함 할 수 있다.

상기 공공정보 등록모듈(201)은 API 방식과 스크래핑 방식에 의하여 수신되거나 수집된 부동산 정보와 법령 정보, 공공정보를 부동산 공공정보 데이터베이스(120)에 등록하고 저장 할 수 있다.

보다 상세하게는 API 방식으로 설정된 주기에 따라 공공데이터 포털에서 제공하는 공개 공공데이터 정보형식에 따라 부동산 토지정보, 건축물정보, 토지이용계획정보, 용도지역 및 용도구역, 용도지구 등 제한사항과 규제사항, 실거래가 정보, 공시지가 정보, 전입세대정보, 소유자정보, 등기부 등본 정보를 수신하여 부동산 공공정보 데이터베이스(120)에 저장 하고 업데이트 할 수 있다.

또한 스크래핑 방식을 이용하여 설정된 주기에 따라 공개된 웹 페이지를 크롤링하여 부동산 관련 법령정보, 제도개선정보, 건축물 용도 및 지구 지정, 재개발, 재건축 단지 지정 정보 등을 수집하여 부동산 공공정보 데이터베이스(120)에 저장하고 업데이트 할 수 있다.

상기 중개의뢰고객 등록모듈(202)은 임차인 단말(20)의 요청에 의하여 전송된 중개의뢰 요청정보를 등록하거나 중개업소 단말(30)의 직접 입력에 의하여 전송된 중개의뢰 정보를 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록하고 저장할 수 있다.

상기 안전보증 등록모듈(203)은 중개업소 단말(30)이 임차인 단말(20)의 중개의뢰 요청에 의하여 중개업무를 진행하고, 임차인 단말(20)이 선택한 매물에 대하여 임대차 계약을 추진할 때 임차인 단말(20)의 선택적 요청에 의하여 중개업소 단말(30)에서 안전보증을 설정하고 안전보증 데이터베이스(110)에 등록하고 저장할 수 있다.

보다 상세하게는 본원 발명의 안전보증은 중개업소 단말(30)에서 제공하는 손해배상 책임의 보장 도구인 공제 (이하 “기본공제” 라 칭함)로는 임차인 단말(20)의 보증금 전액을 보존하기 불가능하고, 만약의 공제 사고에 대비하여 임차인 단말(20)의 선택에 따라 추가 안전보증을 설정하여 기본공제에서 보장하는 공제금 이외에 추가로 안전보증금을 수령하여 보증금의 손실을 최소화 하거나 손실을 회피하는 방법으로 임차인 단말(20)의 신청에 의하여 중개업소 단말(30)이 부동산 통합시스템(1)을 이용하여 안전보증 설정단계(S20)에서 안전보증 설정과정을 진행하고 안전보증 가능여부 판단공정(S23)에서 안전보증 “적합” 또는 “주의” 등급을 받은 경우에 안전보증 설정 정보를 안전보증 등록모듈 (203)을 통하여 안전보증 데이터베이스(110)에 등록 할 수 있다.

상기 공공정보 분석모듈(204)은 상기 공공정보 등록모듈(201)의 처리에 의하여 부동산 공공정보 데이터베이스(120)에 등록된 부동산 공공 정보를 분석하여 안전보증 가능여부 판단모듈(205)로 공공정보 분석 자료를 전송 할 수 있다. 이때 공공정보 분석자료는 해당 매물의 주소에 대응하는 부동산 공공정보를 추출하여, 공시지가 및 등기부등본 등록사항, 선 순위 임차인 현황, 실 거래가 현황 등을 추출하여 임차 매물의 공시지가와 건물 기준가격 또는 개별주택 공시가격의 합계금액과 선 순위 근저당 및 가등기, 가압류, 가처분 등의 권리 관계를 추출하고, 임차인/중개업소 확인사항을 추출하여 안전보증 가능여부 판단모듈(205)로 추출된 자료를 전송할 수 있다.

상기 안전보증 가능여부 판단모듈(205)은 상기 공공정보 분석모듈(204) 에서 분석정보를 수신하여 대상 임차 매물의 안전보증 가능여부를 판단 할 수 있다.

보다 상세하게는 안전보증 가능여부 판단대상 임차 매물의 토지 면적과 공시지가를 연산하여 토지 공시지가 합을 구하고, 건축물 면적과 건물기준 시가를 연산하여 건물 기준 가액을 구하거나, 개별주택 공시가격을 추출하고, 대상 매물 인근의 유사 매물에 대한 시세, 호가를 비교하여 평균금액을 매물의 평균시세로 결정한 이후, 등기부 등본 정보에 등록된 선 순위 근저당 설정 일자에 해당하는 말소기준 일자를 구하고, 해당 임차인 단말의 계약일자 이전에 설정된 모든 근저당 및 전세권 등이 선 순위 설정금액과 공시되지 않은 선 순위 임차인의 보증금을 합한 금액과 등기부 등본상의 공시된 권리의 합계 금액을 더하여 총 선 순위 금액을 구하고, 평균시세 대비 선 순위 금액의 비율이 70% 이상이면 안전보증 “불가” 판정하고, 50%이상 ~ 70% 이내 이면 안전보증 “주의” 판정하고 50% 이하이면 안전보증 “적합” 으로 판정할 수 있다. 안전보증 가능여부 판단모듈(205)에서 산출된 판단 결과는 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통해 안전보증 데이터베이스(120)에 업데이트 될 수 있다. 상기 평균시세 대비 선 순위 금액의 비율은 일 실시 예에 따른 예시이며, 부동산 통합정보 시스템(1) 운영자의 선택에 따라 변경 될 수 있다.

상기 확인사항 검증모듈(206)은 중개업소 단말(30)에서 안전보증을 설정한 이후 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30)이 등록한 확인사항을 검증한 이후에 안전보증 데이터베이스(120)에 등록 할 수 있다.

보다 상세하게는 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30)이 각각 확인사항을 체크 하고 등록할 수 있으며, 임차인 단말(20)의 확인 사항은 공인중개사 신분식별 항목으로 실제 중개업무를 진행한 중개업소 단말이 공인중개사 인지 여부를 식별하여 등록 하고, 임대인 신분식별 항목으로 계약 당사자인 임대인 단말(10)을 확인하고 신분을 식별하였는지 여부를 등록하고, 만약 대리인이 있다면 대리인의 신분식별과 대리인이 정상적인 대리권을 수임한 대리권 존재 여부를 확인하여 등록하고, 임대인 단말(10)의 계좌정보를 확인하여 거래대금은 반드시 임대인 단말(10)의 계좌로 송금하도록 확인하여 등록하고, 공시된 권리관계 항목은 등기부 등본상의 갑구, 을구에 등록된 소유권 및 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 선순위 근저당, 전세권, 임차권 등의 권리 관계를 확인하고, 건축물 대장 정보를 통하여 위반 건축물 여부 등을 확인하여 등록하고, 미 공시 권리관계 항목은 중개업소 단말(30)에서 제공하는 선순위 임차인의 보증금 현황 및 입주일자, 계약기간을 확인하고, 공시되지 않은 유치권 등의 존재 유무를 중개업소 단말(30)로부터 확인설명을 받고 해당 확인사항을 등록하며, 중개 대상물의 시설현황을 중개업소 단말(30)로부터 확인설명 브리핑 이후 해당 확인 사항을 등록 할 수 있다.

중개업소 단말(30) 또한 확인 사항을 등록하는데 임차인 단말(20)이 공인중개사 신분식별을 한 것과 반대로 임차인 단말(20)의 신분식별을 정확하게 하고 상기한 나머지 항목도 동일하게 임차인 단말(20)에게 공인중개사법에서 정하는 규정대로 확인설명 사항을 정확하게 확인한 이후 확인설명서 교부와 브리핑을 진행 하고 해당 확인사항을 등록 할 수 있다.

상기 과실비율 예비판정모듈(207)은 임차인 단말(20)의 공제 사고 접수 이후 진행되는 사항으로 안전보증 데이터베이스(110)에 저장된 임차인 단말(20)의 안전보증 설정정보를 추출하여 임차인 단말(20)이 정상적인 확인 사항을 입력 하였는지 검증하고, 공제사고의 종류와 형태, 피해금액을 분석하여 임차인 단말(20)의 과실비율을 예비 판정 할 수 있다.

보다 상세하게는 안전보증 데이터베이스(110)에 저장된 임차인 단말(20)의 안정보증 설정 정보를 추출하고 임차인 단말(20)의 계약서 정보와 확인설명서 정보를 추출하여 비교 하고 임차인 단말(20)과 중개업소 단말(30)이 등록한 확인사항을 추출하여 비교 분석하여, 실제 계약내용과 확인사항의 일치 여부를 비교 하고 일치 하지 않은 항목을 나열하고 가중치를 부가하여 과실비율 예비 판정을 진행 할 수 있다.

상기 사전지급 손해보증금액 산정모듈(208)은 상기 과실비율 예비판정 모듈(207)에서 예비 판정한 과실비율을 기본공제와 안전보증에 대입하여 실제 사전 지급이 가능한 금액을 산출 할 수 있다.

보다 상세하게는 임차인 단말(20)의 임차 보증금이 4억이라고 가정하고, 임차 매물이 대법원 경매가 진행 되어 임차인 단말(20)보다 경매 집행비용, 교부권자(국세, 당해세)의 우선배당과 소액 임차인의 최우선 변제금 배당, 선순위인 경매신청자 배당을 제외하고 임차인 단말(20)이 배당 받을 수 있는 금액이 7천 만원이라고 가정하고, 중개업소 단말(30)이 선순위 근저당권자 권리에 대한 설명을 하지 않아 공제 사고에 해당하며, 과실비율 예비판정 모듈(207)에서 임차인 단말(20)의 과실비율이 0%로 예비 판정을 받았다고 가정하면, 현재 임차인 단말(20)은 보증금 4억 중에서 7천만원만 경매에서 배당을 받고 3억 3천만원은 보증금 손실을 보는 경우라고 가정하면,

사전지급 손해보증금액 산정모듈(208)에서 기본공제 와 안전보증의 사전지급 손해보증금액을 연산하는데, 임차인 단말(20)의 과실비율이 0%이므로 기본공제에서 1억원을 공제금으로 지급 예정이고, 안전보증에서 기본공제 1억원을 제외한 나머지 2억 3천만원을 사전지급 손해보증금액으로 산정할 수 있다.

이때 만약 임차인 단말(20)의 과실예비 비율이 30%라고 가정하면, 기본공제 지급한도 1억원에서 30%를 공제한 7천만원을 공제금에서 지급 예정이고, 안전보증의 지급예정 3억 3천만원에서 30%인 9900만원을 공제한 2억3천1백만원을 안전보증에서 사전지급 손해보증금액으로 산정할 수 있다.

상기 사전지급 승인모듈(209)은 상기 사전지급 손해보증금액 산정모듈 (208)에서 산정된 사전지급 손해보증금액을 임차인 단말(20)에게 전송하여 금액의 확인과 함께 해당 사전지급 손해보증금의 수령 여부와 환수약정서를 승인하여 회신 하도록 할 수 있다. 이때 임차인 단말(20)이 사전지급 손해보증 금액을 수령 하겠다고 선택하면, 사후 손해금액이 확정되어 사전지급 손해보증 금액이 과 지급된 경우 해당 차액을 반환한다는 환수 약정서를 승인처리 하도록 할 수 있다.

상기 손해보증금액 추가지급/환수 모듈(210)은 임차인 단말(20)의 과실비율이 재판의 확정판결이나 공신력 있는 자료에 의하여 확정된 경우, 과실비율을 제외한 손해보증 금액과 기존에 사전 지급된 사전지급 손해보증 금액을 비교하여 부족하면 임차인 단말(20)에게 추가 지급하고 기 지급된 사전지급 손해보증 금액이 과 지급 된 경우이면 임차인 단말(20)로부터 해당 차액을 환수 조치를 진행 할 수 있다.

상기 거래계약서 등록모듈(211)은 안전보증 설정단계(S20)의 임차인/중개업소 확인사항 등록공정(S25) 이후에 중개업소단말(30)에서 거래 계약서를 생성하여 메인 서버(100)의 거래계약서 데이터베이스(160)에 등록 할 수 있다.

상기 확인설명서 등록모듈(212)은 거래계약서 등록공정(S26) 이후에 중개업소 단말(30)에서 확인설명서를 생성하여 메인 서버(100)의 확인설명서 데이터베이스(170)에 등록할 수 있다. 거래계약서와 확인설명서는 순서의 정함이 없이 동일 일자에 동시에 생성되고 저장 될 수 있다.

상기 안전보증 완료 모듈(213)은 안전보증 완결단계(S50)의 추가지급/환수공정(S52) 이후에 실행되며, 손해보증 금액의 추가 지급 또는 환수가 완료된 이후에 해당 안전보증의 진행 단계를 완결로 처리하여 안전보증 데이터베이스(110)에 저장하고 업데이트 할 수 있다.

도 4는 본 발명에 따른 업데이트 서버(300)의 구성도이다.

상기 업데이트 서버(300)는 안전보증 설정 정보 및 업데이트 정보, 부동산 공공정보, 중개의뢰 고객 진행정보, 거래계약서, 확인설명서의 변경 정보를 상기 메인 서버(100)에 등록된 각각의 데이터베이스에 해당 정보를 업데이트 하는 서버이다.

상기 업데이트 서버(300)는 도 4에 도시된 바와 같이, 안전보증 업데이트 모듈(310), 공공정보 업데이트 모듈(320), 중개의뢰고객 업데이트 모듈(330), 거래계약서 업데이트 모듈(340), 확인설명서 업데이트 모듈(350)을 포함할 수 있다.

상기 안전보증 업데이트 모듈(310)은 안전보증 설정의 진행사항에 대한 정보 변경과 처리사항에 대하여 안전보증 데이터베이스(110)를 업데이트 할 수 있다.

보다 상세하게는 안전보증의 등록사항이 변경되어 저장되는 경우, 안정보증 가능여부 판단모듈(205)에서 가능여부 판단 등급 정보가 생성되는 경우, 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30)이 확인사항을 등록하는 경우, 공제사고 발생시 과실비율 예비판정 모듈(207)에서 과실비율이 산출된 경우, 사전지급 손해보증금액 산정모듈(208)에서 사전지급 예정인 손해보증금액이 산출된 경우, 사전지급 승인모듈(209)에서 임차인 단말(20)의 사전지급 승인 정보와 환수 약정 정보가 생성된 경우, 손해보증금액 추가지급/환수 모듈(210)에서 추가지급 금액 또는 환수금액이 산출되는 경우, 추가 금액의 지급 및 환수금액의 환수 완료 정보가 생성 되는 경우에 안정보증 업데이트 모듈(310)을 통하여 안전보증 데이터베이스(110)를 업데이트 할 수 있다.

상기 공공정보 업데이트 모듈(320)은 설정된 기간정보에 따라 API 방식 또는 스크래핑 방식으로 부동산 공공정보를 수집하여 부동산 공공정보 업데이트 모듈(320)을 통하여 부동산 공공정보 데이터베이스(120)을 업데이트 할 수 있다.

상기 중개의뢰고객 업데이트 모듈(330)은 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록된 중개의뢰고객의 정보 변경 사항과 중개업소 단말(30)에서 중개업무 진행의 각 단계별 진행사항을 기록하여 중개의뢰고객 데이터베이스(150)를 업데이트 할 수 있다.

상기 거래계약서 업데이트 모듈(340)은 상기 거래계약서 등록 모듈(211) 에서 등록된 거래계약서에 대하여 계약사항의 수정 및 변경 요청이 처리되면 변경 이력과 수정사항을 거래계약서 데이터베이스(160)에 업데이트 할 수 있다.

상기 확인설명서 업데이트 모듈(350)은 상기 확인설명서 등록 모듈(212) 에서 등록된 확인설명서에 대하여 계약사항의 수정 및 변경 요청이 처리되면 변경 이력과 수정사항을 확인설명서 데이터베이스(170)에 업데이트 할 수 있다.

도 5는 본 발명에 따른 푸시 메시지 서버(400)의 구성도이다.

상기 푸시 메시지 서버(400)는 임대인 단말(10), 임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)에게 알림을 발송하는 서버로, 안전보증 설정정보 등록 및 변경, 확인사항 등록요청, 안전보증료 입금 알림, 공제사고 접수 알림, 과실비율 예비판정 알림, 손해보증금액 선지급 알림, 손해보증금액 확정 알림 등을 임대인 단말(10) 및 임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)에 각각 발송하는 서버이다.

상기 푸시 메시지 서버(400)는 도 5에 도시된 바와 같이, 안전보증 등록 알림모듈(410), 확인사항 등록요청 알림모듈(420), 안전보증료 입금 알림모듈(430), 안전보증 종료/연장 알림모듈(440), 공제사고 접수 알림모듈(450), 과실비율 예비판정 알림모듈(460), 손해보증금액 선지급 알림모듈(470), 손해보증금액 확정 알림모듈(480), 손해보증금액 추가지급/환수 알림모듈(490)을 포함할 수 있다.

상기 안전보증 등록 알림모듈(410)은 임차인 단말(20)의 요청에 의하여 중개업소 단말(30)의 안전보증 설정에 따라 안전보증 데이터베이스(110)에 안전보증 정보와 금액정보, 계약정보가 등록되면 임차인 단말(20), 임대인 단말(10), 중개업소 단말(30)에게 안전보증의 등록 사실 알림을 통보할 수 있다.

상기 확인사항 등록요청 알림모듈(420)은 안전보증 설정이 완료되어 안전보증 데이터베이스(110)에 등록이 완료되면 임차인/중개업소 확인 사항을 등록 하도록 요청하는 확인사항 등록요청 알림을 발송 할 수 있다.

상기 안전보증료 입금 알림모듈(430)은 임차인/중개업소 확인사항 등록 이 완료되면 임차인 단말(20)에게 안전보증료 입금을 요청하는 알림과 함께 안전보증료 입금계좌 정보를 발송할 수 있다.

상기 안전보증 종료/연장 알림모듈(440)은 임차인 단말(20)에서 안전보증료 입금 처리를 하지 않는 경우, 일정기간이 지나도록 처리되지 않아 안전보증이 종료되는 경우, 안전보증 가능여부 판단공정(S23) 에서 안전보증 “불가” 판정이 난 경우, 임차인/중개업소 확인사항 등록공정(S25)에서 확인사항을 등록하지 않거나 허위로 등록하거나 실제와 다르게 등록하여 확인사항 검증 모듈(206)의 검증에 실패한 경우, 안전보증 연장등록 공정(S34)에서 “연장불가” 판정이 되어 안전보증 연장설정이 불가능한 경우 알림을 발송 할 수 있다.

상기 공제사고 접수 알림모듈(450)은 임차인 단말(20)의 처리에 의하여 메인서버(100)로 공제사고 접수가 되면 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30) 에게 공제사고 접수 알림을 발송할 수 있다.

상기 과실비율 예비판정 알림모듈(460)은 과실비율 예비판정 모듈(207) 에서 임차인 단말(20)의 과실비율이 예비판정 되면 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30)에게 알림을 발송할 수 있다.

상기 손해보증금액 선지급 알림모듈(470)은 사전지급 승인모듈(209)에서 임차인 단말(20)의 승인 처리에 의하여 사전지급 손해배상금액이 임차인 단말(20)에게 선지급 되면 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30)에게 알림을 발송할 수 있다.

상기 손해보증금액 확정 알림모듈(480)은 임차인 단말(20)의 과실비율이 확정판결 또는 공신력 있는 자료가 입력되거나 수신되어 임차인 단말(20)의 과실비율이 확정되면 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30)에게 알림을 발송할 수 있다.

상기 손해보증금액 추가지급/환수 알림모듈(490)은 상기 임차인 단말(20)의 과실비율이 확정되어 손해보증금액이 확정되면 사전 지급된 손해보증금액과 확정된 과실비율과 손해보증금액을 연산하여 결정된 손해보증금액과의 차액이 발생하면 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30)에게 손해보증금액의 추가 지급 또는 환수 내용의 알림을 발송할 수 있다.

도 6은 본 발명의 일 실시 예에 따른 부동한 통합정보 시스템을 이용한 보증금 안전보증 방법의 흐름도이다.

본 발명에 따른 보증금 안전보증 방법은 컴퓨터상에서 수행되는 부동산 통합정보 시스템을 이용하여 수행할 수 있다.

구체적으로, 본 발명에 따른 부동산 통합정보 시스템(1)을 이용한 보증금 안전보증 시스템 및 방법은 도 6에 도시된 바와 같이, 중개업무 진행단계(S10), 안전보증 설정단계(S20), 안전보증 연장단계(S30), 안전보증 이행단계(S40), 안전보증 완결단계(S50)를 포함할 수 있다.

도 7은 중개업무 진행단계(S10)의 블럭도 이다.

상기 중개업무 진행단계(S10)는 임차인 단말(20)의 요청에 의하거나 또는 중개업소 단말(30)에서 직접 입력하여 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록된 고객에 대하여 매물검색 및 매물실사와 권리 분석, 시설분석 등의 중개업무를 진행하는 단계이다.

상기 중개업무 진행단계(S10)는 도 7에 도시된 바와 같이 중개의뢰고객 등록 공정(S11), 매물검색 공정(S12), 매물실사 공정(S13), 권리분석 및 시설분석 공정(S14)을 포함할 수 있다,

상기 중개의뢰고객 등록 공정(S11)은 매수/임차인 단말(20)에서 중개의뢰를 요청하거나, 중개업소 단말(30)의 직접 입력에 의하여 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 중개의뢰고객 정보를 등록하는 공정이다.

상기 매물 검색공정(S12)은 중개업소 단말(30)이 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록된 중개의뢰고객의 중개요청 조건에 맞는 매물을 광고매물 데이터베이스(140)와 중개업소매물 데이터베이스(130)에서 검색하는 공정이다.

상기 매물 실사공정(S13)은 상기 매물검색공정(S12) 에서 선택된 매물을 임차인 단말(20)에게 전송하고, 임차인 단말(20)에서 선택한 매물에 대하여 현장을 확인하는 공정이다. 각 단계의 진행 사항은 중개업소 단말(30)의 처리에 의하여 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에 등록하고 업데이트 할 수 있다.

상기 권리분석 및 시설분석 공정(S14)은 임차인 단말(20)이 매물실사를 완료한 이후에 선택된 매물에 대하여 중개업소 단말(30)에서 해당 매물에 대한 법률적 권리관계를 분석하고 해당 매물의 하자 여부와 파손 여부 등을 확인 하는 시설분석을 수행하는 공정이다.

보다 상세하게는 중개업소 단말(30)에서 해당 매물에 대하여 토지대장 또는 임야대장, 건축물대장, 토지이용계획 확인원, 토지/건물 등기부 등본을 발급받아 해당 매물의 용도지역이나 용도지구, 공법상 제한사항 및 규제사항 여부를 확인하고 등기부 등본상의 소유권, 가등기, 가압류 등의 권리관계와 선 순위 근저당, 전세권, 임차권 설정을 확인하고, 부동산 공공정보 데이터베이스(120)에서 해당 임대 매물에 해당하는 지번주소로 검색하여 해당 지번에 대응하는 부동산 공공정보를 열람하고 권리 분석에 추가 할 수 있다. 특히 임차 매물의 평균시세 대비 선순위 채권비율과 전입세대 열람을 통한 선순위 임차인의 보증금 액수 및 계약기간을 분석하는 법률적 권리 분석과, 해당 매물의 물리적 기능상태 및 파손여부, 하자의 치유가능 여부 등을 확인하고, 각종 소모품 또는 구성품의 망실, 손실여부를 파악하는 시설분석을 하는 단계이다.

또한 중개업소 단말이 권리분석 및 시설분석을 실시한 사항과 계약사항을 거래계약서 데이터베이스(160)와 확인설명서 데이터베이스(170)에 사전 등록하여 저장 할 수 있다.

도 8는 안전보증 설정단계(S20)의 블럭도 이다.

상기 안전보증 설정단계(S20)는 중개업소 단말(30)에서 임차인 단말(20)의 안전보증 설정 요청을 수신하여, 보증금 안전보증을 설정하고 안전보증의 기본정보인 임대인 단말(10)정보, 임차인 단말(20) 정보, 거래 대금정보 등의 계약정보를 중개업소매물 데이터베이스(130)와 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에서 추출하여 안전보증 데이터베이스(110)에 등록하고 부동산 공공정보 데이터베이스(120)에서 해당 임차 매물에 대응하는 정보를 추출하여 공공정보 분석을 통한 안전보증 가능여부 판단과 임차인/중개업소 확인사항을 등록하고 안전보증설정 내용을 안전보증 데이터베이스(110)에 등록하고 임차인 단말(20)은 생성된 안전보증서를 수신하는 단계이다.

상기 안전보증 설정단계(S20)는 상기 안전보증 등록 모듈(203)에서 수행되며, 도 8에 도시된 바와 같이 계약정보 추출공정(S21), 공공정보 분석공정(S22), 안전보증 가능여부 판단공정(S23), 안전보증 등록공정(S24), 임차인/중개업소 확인사항 등록공정(S25), 거래계약서 생성공정(S26), 안전보증 보증서 수신공정(S27), 안전보증 불가공정(S28)을 포함할 수 있다,

상기 계약정보 추출공정(S21)은 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에서 임차인 단말(20)의 이름, 연락처, 거래대상 매물번호, 거래대금(임차보증금, 월 임대료), 잔금일자의 계약정보를 추출하고, 광고매물 데이터베이스(140)에서 상기 거래대상 매물번호에 해당하는 매물정보 즉 지번주소, 동, 호수와 임대인 단말(10)의 이름, 연락처의 계약정보를 추출하는 공정이다.

상기 공공정보 분석공정(S22)은 상기 부동산 공공정보 데이터베이스(120)에서 임차 매물에 대응하는 정보를 추출하여 해당 부동산 토지정보와 건축물정보, 이용규제, 공시지가, 실거래가 정보, 평균시세 정보와, 공시된 권리 관계인 압류, 가압류, 가등기, 가처분, 근저당권, 저당권, 전세권, 임차권이 설정되어 있는지 여부와, 선순위 임차인의 임차보증금 합계, 임대차 기간 등을 검토, 분석하여 안전보증 가능여부 판단공정(S23)으로 전송 할 수 있다.

상기 안전보증 가능여부 판단공정(S23)은 상기 공공정보 분석공정(S22)에서 분석한 자료를 수신 받아 해당 임차 매물에 대하여 안전보증 가능여부를 적합, 주의, 불가 등급으로 판단 할 수 있다.

보다 상세하게는 상기 안전보증 가능여부 판단 모듈(205)에서 상기 공공정보 분석 모듈(204)에서 추출되고 정렬된 정보를 수신하여 임차 대상 매물의 안전보증 가능여부를 판단 할 수 있다.

안전보증 가능여부 대상 매물의 공시지가의 합을 구하고, 건축물 면적과 건축기준 금액을 연산하여 건물 기준 시가액을 구하거나, 개별주택 공시가격 구하고, 대상 매물 인근의 유사 매물에 대한 시세 호가를 비교하여 평균금액을 매물의 평균시세로 결정한 이후, 등기부 등본 정보에 등록된 최 선순위 근저당 설정 일자에 해당하는 말소기준 일자를 구하고, 해당 임차인 단말(20)의 계약일자 이전에 설정된 모든 근저당 및 전세권 등이 선순위 설정금액의 합계금액과 전입세대 열람 정보를 분석하여 공시되지 않은 선순위 임차인의 보증금을 합한 금액과 등기부 등본상의 공시된 권리의 합계 금액을 더하여 총 선순위 금액을 구하고, 평균시세 대비 선순위 금액의 비율이 70% 이상이면 안전보증 “불가” 판정을 내리고, 50%이상 ~ 70% 이내 이면 안전보증 “주의” 판정을 내리고 50% 이하이면 안전보증 “적합”으로 판정하는 공정이다.

상기 안전보증 등록공정(S24)은 상기 안전보증 가능여부 판단공정(S23)에서 “적합” 또는 “주의” 등급의 판정을 받은 안정보증 설정 정보를 안전보증 데이터베이스(110)에 등록하는 공정이다.

보다 자세하게는 후술하는 도 9의 안전보증 등록공정(S24)의 블록도에 기재된 바와 같은 과정을 수행한 이후 상기 계약정보 추출공정(S21) 에서 추출한 임차인 단말(20)의 정보와 임대인 단말(10)정보, 임차 매물의 지번주소, 금액 정보(보증금, 임대료, 관리비), 안전보증 거래번호, 공공정보 분석자료, 안전보증 가능 여부판단 등급의 정보를 안전보증 등록 모듈(203)을 통하여 안전보증 데이터베이스(110)에 등록 할 수 있다.

상기 임차인/중개업소 확인사항 등록공정(S25)은 임차인 단말(20)의 무관심과 부주의에 의한 보증금 손실을 방지하기 위하여 임차인 확인사항을 등록하고 확인사항 검증 모듈(206)에 전송하여 임차인 단말(20)의 과실비율을 없애기 위해 수행하는 과정이며, 중개업소 단말(30) 역시 공제사고 방지와 공인중개사법에서 정하는 확인설명의무를 성실히 수행하기 위한 단계로서 후술하는 도 10의 임차인/중개업소 확인사항 등록공정(S25)의 블록도에서 기재된 바와 같은 항목을 수행 할 수 있다. 이때 등록되고 전송된 확인사항 정보는 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통하여 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 거래계약서 생성공정(S26)은 중개업소 단말(30)에서 처리하며 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에서 임차인 단말(20)의 정보를 추출하고, 광고매물 데이터베이스(140)에서 임대인 단말(10)정보와 임대매물의 지번, 호수, 면적, 보증금, 임대료 등의 매물정보를 추출하여 거래계약서를 생성하여 임대인 단말(10)과 임차인 단말(20)의 처리에 의하여 승인하면 거래계약서 등록 모듈(211)을 통해 거래계약서 데이터베이스(160)에 등록 할 수 있다. 또한 확인설명서를 생성하여 확인설명서 등록 모듈(212)을 통하여 확인설명서 데이터베이스(170)에 등록할 수 있다. 거래계약서와 확인설명서는 동일 일자에 거래계약서와 확인설명서를 동시에 생성하여 진행 할 수 있으며 순서에 무관하게 진행이 가능하다.

상기 안전보증 보증서 수신공정(S27)은 안전보증 설정정보가 안전보증 데이터베이스(110)에 정상적으로 등록이 완료되면 안전보증 등록 모듈(203)을 통하여 임차인 단말(20)에게 안전보증 보증서를 발송할 수 있다. 이때 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30), 임대인 단말(10)에게 안전보증 알림 모듈(410)을 통해 안전보증 설정정보가 정상 등록되었음을 통보 할 수 있다.

상기 안전보증 불가공정(S28)은 상기 안전보증 가능여부 판단공정(S23)에서 안전보증 “불가” 판정을 받거나 임차인/중개업소 확인사항 등록을 하지 않거나, 임차인/중개업소 확인사항을 등록하였으나, 확인사항 검증 모듈(206)에서 검증에 실패하여 반려 되거나, 후술하는 도11 의 안전보증 연장 등록공정(S34)에서 거절되는 경우 안전보증 설정의 등록을 거절하고 안전보증 거절정보를 안전보증 데이터베이스(110)에 저장하고 해당 안전거래 진행상태를 종료처리 할 수 있다. 이때 안전보증 종료/연장 알림 모듈(440)을 통하여 임대인 단말(10), 임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)에 안전보증 설정이 불가처리 되어 종료됨을 통보 할 수 있다.

도 9는 안전보증 등록공정(S24)의 블럭도 이다.

상기 안전보증 등록공정(S24)은 도 9에 도시된 바와 같이 거래당사자 특정(S24-1), 보증기간 특정(S24-2), 보증한도 금액 특정(S24-3), 손해금액산출기준 특정(S21-4), 중개업소 기본공제 사고조회(S24-5), 안전보증가능여부 판단등급(S24-6)을 포함 할 수 있다.

상기 거래당사자 특정(S24-1)은 중개의뢰고객 데이터베이스(150)에서 임차인 단말(20)의 정보를 추출하고, 광고매물 데이터베이스(140)에서 임대인 단말(10)의 정보를 추출하여 거래당사자를 특정하는 구간이다.

상기 보증기간 특정(S24-2)은 거래계약서 데이터베이스(160)에 저장된 임대인 단말(10)과 임차인 단말(20)의 계약기간과 동일하게 적용하여 보증기간을 특정하는 구간이다.

상기 보증한도 금액특정(S24-3)은 임대인 단말(10)과 임차인 단말(20)의 거래계약서 정보에 등록된 임차 매물의 보증금 정보를 추출하여 안전보증의 보증한도 금액으로 특정하는 구간이다.

상기 손해금액 보증기준 특정(S24-4)은 공제사고 발생시 중개업소 단말(30)에서 가입한 기본공제에서 1차적인 공제금을 보상하고 임차인 단말(20)의 보증금 손실에 대하여 안전보증금에서 2차적인 보증을 하는 것으로 특정하며, 공제 사고 시 특히 경매가 진행되는 경우 민사집행법에 의거하여 최우선변제와 우선변제 금액과 국세 당해세를 우선공제하고, 임차인 단말(20)의 배당 순번에 해당하는 금액을 배당 받는데 이때 임차인 단말(20)의 보증금 손실 비용을 기본공제에서 우선 보장하고, 이후 임차인 단말(20)의 보증금 부족분은 안전보증에서 2차 보장하는 구조로서 1차 기본공제 보장, 2차 안전보증 보장의 순서대로 보증 기준을 특정하는 구간이다

상기 중개업소 기본공제 사고조회(S24-5)는 공공정보 등록 모듈(201)의 API방식을 통해 공제사업자와 국토교통부 서버에서 해당 중개업소 단말(30)의 기본공제 사고조회를 통해 공제사고 여부와 잔여보증한도, 행정처분, 과태료 정보를 수신하는 구간이다. 개업공인중개사는 공제사고(중개사고)가 발생하는 경우 감독관청(시, 도, 구청, 군청)의 행정처분과 과태료 처분을 동시에 받게 되므로 공제사업자의 공제금 지급여부와 동시에 국토교통부 공공데이터의 중개업소 정보를 연결하여 조회하므로 정보의 공신력을 확보 할 수 있다.

보다 상세하게는 공제 사고의 경우 공제사고의 발생 시점과 공제금 지급 시점의 차이가 있기 때문에 공제금 지급 여부에 대한 정보만 열람하면 소송 중이 거나 합의 중인 공제사고 건에 대하여는 공제금 지급 전이기 때문에 조회가 안 되는 경우가 있으므로, 국토교통부의 중개업소 정보 열람을 동시에 진행하여 행정처분이나 과태료 처분이 정보를 수신하여 조회 할 수 있다.

상기 안전보증 가능여부 판단등급(S24-6)확정은 상기 안전보증 가능여부 판단공정(S23)에서 안전보증 “적합”, “주의”, “불가” 판정을 확인하고 확정하는 구간이다

이때 특정된 안전보증 설정정보는 안전보증 등록 모듈(203)을 통하여 안전보증 데이터베이스(110)에 저장 할 수 있다.

도 10은 임차인/중개업소 확인사항 등록공정(S25)의 블록도 이다.

상기 임차인/중개업소 확인사항 등록공정(S25)은 안전보증 설정을 완성하기 위하여 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30)에서 각각 항목에 해당하는 확인사항을 등록하고 확인사항 검증모듈(206)로 전송하는 단계이다.

상기 임차인/중개업소 확인사항 등록공정(S25)은 도 10에 도시된 바와 같이 임차인/공인중개사 신분식별(S25-1), 임대인 신분식별(S25-2), 대리인신분 및 대리권 식별(S25-3), 임대인 계좌정보 확인(S25-4), 공시된 권리관계 확인(S25-5), 미공시 권리관계 확인(S25-6), 중개대상물 시설현황 확인(S25-7)을 포함 할 수 있다. 임차인 단말(20)과 중개업소 단말(30)은 각각 확인사항 등록과정을 수행한다. 임차인 단말(20)은 임차인 과실비율을 낮추거나 없애기 위하여 반드시 정확한 정보를 등록하고 전송해야 하며, 중개업소 단말(30)은 확인설명의무 이행과 공제사고 방지를 위하여 정확한 정보를 등록하고 전송하여야 한다.

상기 임차인/공인중개사 신분식별(S25-1)은 임차인 단말(20)은 중개업무를 진행한 중개업소 단말(30)이 공인중개사 자격이 있는지 여부를 식별하여 등록 하여야 한다. 상기 공제금 지급유형 표에서 보는 바와 같이 중개보조원이나, 무 등록자, 무자격자, 컨설팅 업자를 통한 중개계약은 공제 또는 안전보증을 보장 받지 못함은 물론이고 민사 소송을 진행해도 보상받지 못하는 경우가 허다 하므로 반드시 중개업무를 진행한 중개업소 단말(30)이 공인중개사임을 확인하여 중개업소 단말(30) 정보를 등록한다. 중개업소 단말(30) 역시 임차인 단말(20)의 신분을 확인하여야 하며 거래 당사자 특정 할 수 있다

상기 임대인 신분식별(S25-2)은 임대인 단말(10)이 실제 해당 매물의 소유자이거나 정당한 임대권한 있는 임대인 단말(10)인지 여부를 식별하여 확인사항을 등록 할 수 있다.

상기 대리인신분 및 대리권 식별(S25-3)은 계약현장에 대리인이 참석하여 진행하는 경우 해당 대리권 유무를 확인하고 반드시 임대인 단말(10)과의 확인과정을 거친 이후 대리인 확인 사항을 등록 할 수 있다.

상기 임대인 계좌정보 확인(S25-4)는 임대인 단말(10)이 임대차 계약을 진행하거나, 대리인이 임대차 계약을 진행하는지 여부와 무관하게 반드시 계약금 및 잔금은 임대인 단말(10)의 계좌를 통해서 송금처리 하여야 공제사고를 방지 할 수 있으므로 반드시 임대인 단말(10) 명의의 계좌정보를 확인하여 확인사항에 등록 할 수 있다.

상기 공시된 권리관계 확인(S25-5)은 중개업소 단말(30)이 열람하여 제공하는 등기부 등본과 건축물 대장, 토지대장, 토지이용계획 확인원에 등록된 권리사항과 위반사항, 규제사항을 임차인 단말(20)에서 반드시 확인하고, 중개업소 단말(30)은 임차인 단말(20)에게 공시된 권리관계를 확인설명하고 확인사항을 등록 할 수 있다.

상기 미공시 권리관계 확인(S25-6)은 중개업소 단말(30)에서 임대인 단말(10)에게 요청하고 임대인 단말(10)이 제공한 미공시 권리관계 특히 선순위 임차인의 보증금액과 임대차 기간의 정보와, 부동산 공공정보 데이터베이스(120)에 저장된 공공정보 중 전입세대 열람정보를 통해 임대인 단말(10)에서 제공한 미공시 권리관계 정보를 비교 분석하여 임차인 단말(20)에게 제공하고 확인설명을 진행 이후 확인사항을 등록 할 수 있다.

상기 중개대상물 시설현황 확인(S25-7)은 중개업소 단말(30) 생성한 확인설명서와 확인설명을 기준으로 실제 임차 대상 매물의 파손 및 망실, 손상 부분의 확인과정을 중개업소 단말(30)과 임차인 단말(20)이 각각 시설현황을 확인하고 등록 할 수 있다.

상기 도 10의 임차인/중개업소 확인사항 등록공정은 임차인 단말(20) 및 중개업소 단말(30)에서 각각 등록사항을 확인하여 등록하는 과정으로, 차후 임차인 단말의 과실비율 산정과정에서 중요한 요소 이므로 각각의 단말은 정확한 정보를 확인하고 등록하여야 한다.

임차인/중개업소 확인사항 정보는 확인사항 검증 모듈(206)에서 검증을 통과한 이후 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통하여 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

도 11은 안전보증 연장단계(S30)의 블록도 이다.

상기 안전보증 연장단계(S30)는 임차인 단말(20)에서 임대차 계약기간이 만료되어 재계약 또는 계약을 연장하는 경우에 임차인 단말(20)의 요청에 의하여 진행되며, 재계약 시점의 임차 매물에 대하여 권리 분석 및 안전보증 가능여부를 검증한 이후 중개업소 단말(30)의 기본공제와 안전보증을 연장 처리하는 단계 이다.

상기 안전보증 연장단계(S30)는 도11에 도시된 바와 같이 개업공인중개사 통보공정(S31), 공공정보 분석공정(S32), 안전보증 가능여부 판단공정(S33), 안전보증 연장 등록공정(S34), 안전보증 연장보증서 수신공정(S35), 안전보증 불가공정(S28)을 포함 할 수 있다.

상기 개업공인중개사 통보공정(S31)은 임차인 단말(20)의 기본공제 및 안전보증의 연장을 요청하면, 해당 임대차 계약을 진행한 중개업소 단말(30)에게 기본공제 및 안전보증의 연장 신청 사실을 안전보증 종료/연장 알림모듈(440) 에서 임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)에게 안전보증 연장신청 사실을 통보하고 안전보증 데이터베이스(110)의 해당 안전보증 거래정보를 업데이트 하는 공정이다.

상기 공공정보 분석공정(S32)은 상기 안전보증 설정단계(S20)의 공공정보 분석공정(S22)과 동일한 형태의 공공정보 분석을 진행하며, 차이점은 현 시점에서의 공공정보를 분석하는 것으로 그 동안의 법령의 신설, 개정, 각종 규제 사항의 변경 사실을 확인하고 분석하는 공정이다.

상기 안전보증 가능여부 판단공정(S33)은 상기 안전보증 설정 단계(S20)의 안전보증 가능여부 판단공정(S23)과 동일한 형태의 안전보증 가능여부 판단을 진행하며, 차이점은 현 시점에서의 보증가능 여부를 추가로 판단하는 공정이다.

상기 안전보증 연장 등록공정(S34)은 상기 안전보증 설정단계(S20)의 안전보증 등록 공정(S24) 과 동일한 형태로 진행되며 차이점은 안전보증 데이터베이스(110)에 저장 할 때 해당 안전보증 설정정보가 만기 연장되어 새롭게 설정된 안정보증 연장 설정정보임을 표기하여 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 기본공제, 안전보증 보증서 수신공정(S35)은 상기 안전보증 연장 등록공정(S34) 이 완료된 이후에 새롭게 연장 설정된 안전보증 보증서 정보를 생성하여 임차인 단말(20)에게 전송 하고 보증서 시리얼 번호 등의 발행 정보를 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 안전보증 불가공정(S28)은 상기 도8의 안전보증 설정단계(S20)의 안전보증 불가 공정(S28)과 동일한 공정이다.

상기 도 11의 안전보증 연장단계의 일 실시 예에 따라 기재되었으며, 임차인 단말(20) 및 임대인 단말(10)의 선택에 따라 거래계약서를 재 작성 하지 않거나 묵시적 연장 상태로 접어드는 경우 상기 일 실시 예 중에서 공인중개사 통보 공정(S31)과 기본공제 연장의 과정은 생략되고 안전보증의 연장을 위한 공공정보 분석공정(S32), 안전보증 가능여부 판단공정(S33), 안전보증 연장등록공정(S34), 안전보증 연장 보증서 수신공정(S35)을 수행 할 수 있다.

도 12는 안전보증 이행단계의(S40)블록도 이다.

상기 안전보증 이행단계(S40)는 임차인 단말(20)의 공제사고 접수에 의해 진행 되며, 안전보증 데이터베이스(110)에 저장된 해당 안전보증 설정 데이터를 추출하여 내용을 검증하고, 과실비율 예비판정과 사전지급 손해보증금액 산출과 임차인 단말(20)의 환수약정 체결 이후에 손해보증금을 선지급 처리하고 안전보증 데이터베이스(110)에 저장하는 단계이다.

상기 안전보증 이행단계(S40)는 도12에 도시된 바와 같이 공제사고 접수/통지 공정(S41), 과실비율 예비판정 공정(S42), 사전지급 손해금액 산출 공정(S43), 임차인 환수약정 공정(S44), 손해보증금 선지급 공정(S45)를 포함 할 수 있다.

상기 공제사고 접수/통지 공정(S41)은 임차인 단말(20)에서 공제 사고를 감지하여 해당 공제사고의 유형과 피해금액을 입력하여 공제사고 접수로 등록하여 전송하면, 상기 공제사고 접수사실을 중개업소 단말(30)에게 통지하는 공정이다. 이때 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통하여 안전보증 데이터베이스(110)에 공제사고 접수 사실을 저장하고 업데이트 하며, 푸시 메시지 서버(400)의 공제사고 접수 알림 모듈(450)을 통해 임차인 단말(20)과 중개업소 단말(30)에게 공제사고 접수 사실을 통지하는 공정이다.

상기 과실비율 예비판정 공정(S42)은 과실비율 예비판정 모듈(207)에서 수행되며 안전보증 데이터베이스(110)에 저장된 해당 공제사건에 대응하는 안전보증 설정정보를 추출하고, 임차인 단말(20)이 공제사고 접수 등록 시 전송한 거래사고 유형 및 피해금액을 분석하여 임차인 단말(20)의 과실비율을 예비판정 하는 공정이다.

보다 상세하게는 임차인 단말(20)이 임대차 계약 시 확인 사항 등록내용 특히 임차 매물이 경매가 진행되는 공제사고의 경우 공시된 권리관계 확인 및 미공시 권리관계를 명확히 확인하였는지에 대한 임차인 단말(20)의 확인사항 등록자료와 중개업소 단말(30)에서 전송한 확인사항 등록자료를 비교하여 임차인 단말(20)이 확인사항을 정확히 확인하여 등록자료를 전송하였는지를 확인하여 임차인 단말(20)의 과실부분이 있는 경우 해당 과실 부분을 비율로 산정하여 과실비율 예비 판정을 하고 판정결과를 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통하여 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

일 실시 예를 들면 임차인 단말(20)이 상기 임차인/중개업소 확인사항 등록공정(S25)에서 제시하는 바와 같이 공인중개사 신분식별 및 임대인 신분식별, 대리인 신분식별 및 대리권 식별, 임대인 계좌정보 확인, 공시된 권리관계 확인, 미공시 권리관계 확인, 중개대상물 시설현황 확인 과정을 성실히 수행하여 확인 사항을 등록하고 확인사항 검증 모듈(206)에서 검증을 무사히 통과 하였다면 임차인 단말(20)의 과실비율 예비판정은 0%가 나와 임차인 단말(20)의 과실 없음이 나올 것이며, 중개업소 단말(30) 또한 상기 임차인/중개업소 확인사항 등록공정(S25)을 정확히 수행 하였다면 공제사고는 일어나지 않을 것이고, 당연히 임차인 단말(20)의 과실비율은 0%로 과실 없음으로 판정할 수 있다.

상기 사전지급 손해보증금액 산출 공정(S43)은 사전지급 손해보증금액 산정 모듈(208)에서 실시되며, 임차인 단말(20)의 보증금 손해 금액 중에서 기본 공제에서 공제금 지급이 가능한 금액을 산정하고 부족한 임차인 단말(20)의 보증금 손해금액 만큼을 안전보증금액으로 산정하고, 상기 과실비율 예비판정 모듈(207)에서 산정된 임차인 단말(20)의 과실비율을 제외한 금액을 임차인 단말(20)에게 사전지급 할 사전지급 손해보증금액을 산정하여 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통하여 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 하는 공정이다.

일 실시 예를 들면, 임차인 단말(20)의 보증금 손해 금액이 3억이라고 가정하고, 중개업소 단말(30)의 기본공제 가입금액이 1억원이고, 임차인 단말(20)의 과실비율이 0%라고 가정하면, 임차인 단말(20)의 보증금 손해금액 중 기본공제에서 1억원을 공제금으로 보상하고, 나머지 차액 2억원을 안전보증에서 보장하여 임차인 단말(20)의 사전지급 손해보증금액은 2억원으로 산정 할 수 있다.

일 실시 예에 따라 만일 임차인 단말(20)의 과실비율이 30%라고 가정하면 기본공제에서 1억원, 안전보증에서 2억원의 보증금 보장 금액 중 임차인 단말(20)의 과실비율 30%를 공제한 금액인 기본공제 7천만원, 안전보증 1억 4천만원 을 보장받게 되어 임차인 단말(20)은 총 9천만원의 보증금 손실을 감수하게 되어 임차인 단말(20)은 보증금 손실을 최소화 하기 위하여 상기 임차인/중개업소 확인사항 등록 공정(S25)을 철저하게 이행 하게 될 것이다.

상기 임차인 환수약정 공정(S44)은 상기 사전지급 손해금액 산출 공정(S43)에서 산출된 금액을 사전지급 하기 전에 임차인 단말(20)에게 사전 지급 이후에 손해금액이 확정되어 사전 지급된 손해보증금액이 과 지급된 경우에 임차인 단말(20)이 지급받은 사전지급 손해보증금액과 확정 손해금액의 차액을 반환하는 약정을 체결하는 공정이다.

보다 상세하게는 사전지급 승인 모듈(209)에서 실시되며, 임차인 단말(20)에게 과실비율 예비판정 알림 모듈(460)을 통하여 임차인 단말(20)의 과실비율과 사전지급 가능 손해보증금액을 메시지로 발송하고, 동 메시지 상에 해당 사전지급 손해 보증금액이 과 지급 된 경우 환수하기로 약정하는 환수약정서를 첨부하여 발송하고, 임차인 단말(20)에서 사전지급 손해보증금액을 확인하고 해당 환수 약정서를 열람하고 승인 처리하여 임차인 단말(20)의 환수약정이 완료처리 되며, 임차인 단말(20)의 환수약정 정보는 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통하여 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 손해보증금 선지급 공정(S45)은 상기 임차인 환수약정 공정(S44)에서 환수약정이 완료 처리되면 임차인 단말(20)이 지정한 계좌정보로 해당 사전지급 손해 보증금액을 지급처리 하여 은행 서버로 송금정보를 전송하는 공정이다. 해당 송금정보와 지급정보는 업데이트 서버(300)의 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통해 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

도 13은 안전보증 완결 단계의(S50)블록도 이다.

상기 안전보증 완결단계(S50)는 임차인 단말(20)의 보증금 손해 금액이 확정되면 기존에 선 지급된 손해보증금 선지급 금액과 손해 확정금액을 비교하여 추가 지급하거나 과 지급된 손해보증 금액을 환수하고 해당 안전보증의 진행상태를 완료 처리하는 단계 이다.

상기 안정보증 완결단계(S50)는 도13에 도시된 바와 같이 손해금액 확정 공정(S51), 추가지급/환수 공정(S52), 안전보증 완료공정(S53)을 포함 할 수 있다.

상기 손해금액 확정 공정(S51)은 임차인 단말(20)의 손해금액을 확정하는 확정판결, 공증, 합의서 등 공신력 있는 자료가 생성되어 확정되는 경우 임차인 단말(20)의 손해금액을 확정하는 공정이다.

구체적으로 임차인 단말(20)에 의하여 입력되어 등록되거나, 중개업소 단말(30)에 의하여 입력되어 등록되거나 또는 법원 서버에서 확정판결 정보를 수신하여 임차인 단말(20)의 손해금액을 확정 할 수 있다. 이때 푸시 메시지 서버(400)의 손해보증금액 확정 알림모듈(480)을 통해 임차인 단말(20), 중개업소 단말(30)에게 알림 메시지를 발송하고, 업데이트 서버(300)의 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통해 안전보증 데이터베이스(110)의 해당 안전보증 설정정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 추가지급 및 환수 공정(S52)은 상기 손해금액 확정 공정(S51)을 수행한 이후 손해보증금액 추가지급/환수 모듈(210)에서 실시되며, 임차인 단말(20)의 확정된 손해보증금액과 사전지급 처리된 사전지급 손해보증금액을 비교하여, 추가지급이 처리되는 경우 임차인 단말(20)이 지정한 계좌 정보로 추가 지급 차액을 송금하도록 은행서버에 송금 정보를 전송하고, 환수 처리되는 경우 환수해야 하는 과 지급 금액을 임차인 단말(20)에게 푸시메시지 서버(400)의 손해보증금액 추가지급/환수 알림모듈(490)을 통해 과 지급된 손해보증금의 입금을 요청하는 알림 메시지를 발송하고, 추가 지급 또는 환수 금액과 처리 사항을 업데이트 서버(300)의 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통해 안전보증 데이터베이스(110)에 저장하는 공정이다.

임차인 단말(20)이 환수의무를 실행하지 않는 경우 설정기간 동안 반복적으로 환수금액 입금을 요청하는 독촉 메시지를 손해보증금액 추가지급/환수 알림모듈(490)을 통하여 발송하고, 발송내역을 안전보증 업데이트 모듈(310)을 통해 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

또한 임차인 단말(20)에서 환수요구에 응하지 않거나 거절하는 경우 사전지급 승인모듈(209)에서 처리한 환수약정서를 실행하여 임차인 단말(20)이 미 환수한 환수금 손실을 보전할 수 있다. 이때 환수약정서 실행 정보를 안정보증 업데이트 모듈(310)을 통해 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

또한 임차인 단말(20)이 환수처리를 완료하거나, 환수약정서를 실행하여 환수처리가 완료되면 해당 처리 정보를 안전보증 데이터베이스(110)에 업데이트 할 수 있다.

상기 안전보증 완료공정(S53)은 안전보증 완료 모듈(213)에서 실시하며, 안전보증 설정의 전 과정이 실시되고 추가지급 또는 환수처리가 완료되면 안전보증 데이터베이스(110)의 해당 안전보증 설정정보의 진행 단계를 완결로 변경하고 안전보증 데이터베이스(110)를 업데이트 하여 해당 안전보증 설정 진행을 완료하는 공정이다.

상기 각 단계에서의 정보 변경사항과 처리 사항은 푸시 메시지 서버(400)를 통하여 푸시 알림 메시지를 발송하고, 어플리케이션 서버(200)와 업데이트 서버(300)를 통하여 메인 서버(100)의 각 데이터베이스에 기록하고 저장할 수 있다.

이상과 같이 실시 예들이 비록 한정된 실시 예와 도면에 의해 설명되었으나, 해당 기술분야에서 통상의 지식을 가진 자라면 상기의 기재로부터 다양한 수정 및 변형이 가능하다. 예를 들어, 설명된 기술들이 설명된 방법과 다른 순서로 수행되거나, 설명된 시스템, 구조, 장치, 회로 등의 구성요소들이 설명된 방법과 다른 형태로 결합 또는 조합되거나, 다른 구성요소 또는 균등물에 의하여 대치되거나 치환되더라도 적절한 결과가 달성될 수 있다.

그러므로 다른 구현들, 다른 실시 예들 및 특허청구범위와 균등한 것들도 후술하는 특허청구범위의 범위에 속한다고 할 것이다.

1. 부동산 통합정보시스템 10. 임대인 단말.
20. 임차인 단말 30. 중개업소 단말
100. 메인 서버 110. 안전보증 데이터베이스
120. 부동산 공공정보 데이터베이스 130. 중개업소매물 데이터베이스
140. 광고매물 데이터베이스 150. 중개의뢰고객 데이터베이스
160. 거래계약서 데이터베이스 170. 확인설명서 데이터베이스
200. 어플리케이션 서버 201. 공공정보 등록모듈
202. 중개의뢰고객 등록모듈 203. 안전보증 등록모듈
204. 공공정보 분석모듈 205. 안전보증 가능여부 판단모듈
206. 확인사항 검증모듈 207. 과실비율 예비판정모듈
208. 사전지급 손해보증금액 산정모듈 209. 사전지급 승인모듈
210. 손해보증금액 추가지급/환수모듈 211. 거래계약서 등록 모듈
212. 확인설명서 등록 모듈 213. 안전보증 완료모듈
300. 업데이트 서버 310. 안전보증 업데이트모듈
320. 공공정보 업데이트모듈 330. 중개의뢰고객 업데이트모듈
340. 거래계약서 업데이트모듈 350. 확인설명서 업데이트모듈
400. 푸시 메시지 서버 410. 안전보증 등록 알림모듈
420. 확인사항 등록요청 알림모듈 430. 안전보증료 입금 알림모듈
440. 안전보증 종료/연장 알림모듈 450. 공제사고 접수 알림모듈
460. 공제비율 예비판정 알림모듈
470. 손해보증금액 선지급 완료 알림모듈
480. 손해보증금액 확정 알림모듈
490. 손해보증금액 추가지급/환수 알림모듈
500. 제어서버 S10. 중개업무 진행단계
S11. 중개의뢰고객 등록공정 S12. 매물 검색공정
S13. 매물 실사공정 S14. 권리분석 및 시설분석 공정
S20. 안전보증 설정단계 S21. 계약정보 추출공정
S22. 공공정보 분석공정 S23. 안전보증 가능여부 판단공정
S24. 안전보증 등록공정 S24-1. 거래당사자 특정
S24-2. 보증기간 특정 S24-3. 보증한도 금액 특정
S24-4. 손해금액 보증기준 특정 S24-5. 중개업소 기본공제 사고조회
S24-6. 안전보증 가능여부 판단등급 확정
S25. 임차인/중개업소 확인사항 등록공정
S25-1. 임차인/공인중개사 신분식별 S25-2. 임대인 신분식별
S25-3. 대리인신분 및 대리권 식별 S25-4. 임대인 계좌정보 확인
S25-5. 공시된 권리관계 확인 S25-6. 미공시 권리관계 확인
S25-7. 중개대상물 시설현황 확인 S26. 거래계약서 작성공정
S27. 안전보증 보증서 수신공정 S28. 안전보증 불가공정
S30. 안전보증 연장단계 S31. 개업공인중개사 통보공정
S32. 공공정보 분석공정 S33. 안전보증 가능여부 판단공정
S34. 안전보증 연장 등록공정
S35. 안전보증 연장보증서 수신 공정 S40. 안전보증 이행단계
S41. 공제사고 접수/통지공정 S42. 과실비율 예비판정 공정
S43. 사전지급 손해보증금액 산출 공정
S44. 임차인 환수약정 공정 S45. 손해보증금 선지급 공정
S50. 안전보증 완결 단계 S51. 손해금액 확정 공정
S52. 추가지급/환수 공정 S53. 안전보증 완료 공정

Claims (11)

1. 안전보증 고유번호, 임차인 단말정보, 임대인 단말정보, 거래구분, 보증금정보, 임대물건의 표시, 중개업소 단말 정보를 포함하는 안전보증 설정정보가 저장되는 안전보증 데이터베이스;
   토지정보, 건축물 정보, 소유자 정보, 등기부등본 정보, 실거래가 정보, 토지이용계획 정보, 공시지가 정보, 용도지역 및 용도구역과 전입세대 열람정보를 포함하는 부동산 공공정보가 미리 저장되는 부동산 공공정보 데이터베이스;
   설정된 주기에 따라 API방식 및 스크래핑 방식을 포함하여 어느 하나 이상의 방식으로 부동산 공공정보를 수집하여 부동산 공공정보 데이터베이스에 저장하는 공공정보 등록모듈;
   중개업소 단말에서 임차인 단말의 안전보증 설정 요청을 수신하여 안전보증 가능여부 판단 공정을 수행한 이후 안전보증 설정정보를 안전보증 데이터베이스에 등록하는 안전보증 등록모듈;
   임차인 단말이 공제사고를 접수하면 안전보증 데이터베이스에 저장된 임차인 단말의 안정보증 설정정보를 추출하고, 임차인 단말의 공제사고 접수시 입력한 공제사고 유형과 피해금액을 비교 분석하여 임차인의 과실비율을 예비 판정하는 과실비율 예비 판정모듈;
   상기 과실비율 예비 판정모듈에서 예비 판정한 과실비율을 기본공제와 안전보증에 연산하여 실제 사전지급이 가능한 사전지급 손해보증금액을 산출하는 사전지급 손해보증금액 산정모듈;
   상기 사전지급 손해보증금액 산정모듈 에서 산출된 사전지급 손해보증금액을 임차인 단말에게 전송하여 금액확인 및 환수약정서를 승인하여 회신하도록 하는 사전지급 승인모듈;
   임차인 단말의 손해보증금액이 확정되면 기존에 기 지급된 사전지급 손해보증금액과 비교하여 손해보증금액을 추가 지급하거나 환수처리 하는 손해보증금액 추가지급/환수모듈;
   손해보증금액의 추가지급 또는 환수처리가 완료되면 안전보증의 진행상태를 완결로 변경하여 안전보증 데이터베이스에 저장하는 안전보증 완료 모듈;
   을 포함하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 통합시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 시스템.
2. 제 1항에 있어서,
   상기 안전보증 등록 모듈은,
   상기 부동산 공공정보 데이터베이스에 등록된 부동산 공공정보를 분석하여 안전보증 가능여부 판단모듈로 전송하는 공공정보 분석모듈;
   상기 공공정보 분석모듈에서 분석정보를 수신하여 사전보증 가능여부를 판정하는 안전보증 가능여부 판단 모듈;
   을 더 포함하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 통합정보 시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 시스템.
3. 제 1항에 있어서,
   상기 안전보증 등록 모듈은,
   임차인 단말 및 중개업소 단말에서 확인사항을 등록하여 전송하면 전송된 확인사항 등록정보를 검증하는 확인사항 검증모듈;
   을 더 포함하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 통합정보 시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 시스템.
4. 제 3항에 있어서,
   상기 확인사항 검증 모듈은,
   임차인 단말 및 중개업소 단말에서 각각 확인사항을 입력하여 전송하며,
   임차인/공인중개사 신분식별, 임대인 신분식별, 대리인신분 및 대리권 식별, 임대인 계좌정보 확인, 공시된 권리관계 확인, 미공시 권리관계 확인, 중개대상물 시설현황 확인 항목을 더 포함하도록 구성되는 것을 특징으로 하는 부동산 통합정보 시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 시스템.
5. 중개업소 단말이 중개업무 진행 시 임차매물에 대한 권리분석과 시설분석을 실시한 이후 임차인 단말이 안전보증 설정을 요청하면,
   안전보증 등록모듈이 광고매물 데이터베이스와 중개의뢰고객 데이터베이스에서 계약정보를 추출하고, 공공정보 분석모듈이 부동산 공공정보 데이터베이스에 저장된 공공정보를 분석하여 안전보증 가능여부 판단모듈로 전송하면 안전보증 가능여부 판단모듈이 안전보증 가능여부를 판정하여 안전보증 설정정보를 안전보증 데이터베이스에 등록하고 저장하는 안전보증 설정단계;
   임차인 단말이 임대차 계약기간이 만료되어 재계약 또는 계약기간 연장을 위한 안전보증 연장을 요청하면,
   공공정보 분석모듈이 현시점을 기준으로 하는 부동산 공공정보 데이터베이스에 저장된 임차매물에 대한 공공정보를 분석하여 안전보증 가능여부 판단모듈로 전송하고 안전보증 가능여부 판단모듈이 안전보증 가능여부를 판정하여 안전보증 연장 설정정보를 안전보증 데이터베이스에 업데이트 하는 안전보증 연장단계;
   임차인 단말이 공제사고 접수 처리하면,
   과실비율 예비판정 모듈이 해당 안전보증 설정정보를 추출하고 분석하여 임차인 과실비율을 예비판정하면 사전지급 손해보증금액 산정모듈이 사전지급이 가능한 사전지급 손해보증금액을 산출하고 사전지급 승인모듈이 임차인 단말에게 사전지급 손해보증금액 및 환수약정서를 전송하고 임차인 단말이 승인처리 하면 사전지급 손해보증금액을 선 지급 처리 하고 안전보증 데이터베이스에 업데이트 하는 안전보증 이행단계; 및
   임차인 단말의 손해보증금액이 확정 되면,
   손해보증금액 추가지급/환수모듈에서 기 지급된 사전지급 손해보증금액과 비교하여 임차인 단말에게 추가지급 처리 하거나, 환수처리 하고 안전보증 설정정보를 완결로 변경하여 안전보증 데이터베이스에 업데이트 하는 단계;
   를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 통합정보 시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 방법.
6. 제 5항에 있어서,
   상기 안전보증 설정단계는,
   상기 안전보증 등록모듈이,
   중개의뢰고객 데이터베이스에서 임차인 단말의 정보를 추출하고, 광고매물 데이터베이스에서 임대인 단말의 정보를 추출하여 거래당사자를 특정하는 단계;
   거래계약서 데이터베이스에 저장된 해당 임대차 계약의 계약기간과, 보증금을 추출하여 안전보증의 보증기간과 보증한도를 특정하는 단계;
   공공정보 등록모듈을 통하여 해당 중개업소 단말의 기본공제 사고조회를 수행하여 공제사고 여부와 잔여공제한도를 특정하는 단계;
   상기 사전보증 가능여부 판단모듈이 판정한 안전보증 가능여부 판단등급을 확정하고 안전보증 데이터베이스에 등록하는 단계;
   를 더 포함하는 부동산 통합정보시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 방법.
7. 제 5항에 있어서,
   상기 안전보증 설정단계는,
   임차인 단말 및 중개업소 단말이,
   임차인 단말이 중개업무를 진행한 중개업소 단말의 신분을 식별하여 공인중개사 인지 여부를 확인하고, 중개업소 단말이 임차인 단말의 신분을 식별하여 중개업소 단말과 임차인 단말의 신분을 확인하는 단계;
   임대인 단말이 임대차 매물의 실제 소유자인지 여부와 임대 권한이 있는 임대인 단말인지 여부를 식별하고 대리인이 있는 경우 대리권 유무를 확인하여 임대인/대리인의 신분을 확인하는 단계;
   임대인 단말의 계좌 정보를 수신하여 임대인 단말의 계좌 정보를 확인하는 단계;
   부동산 공공정보 데이터베이스에 저장된 부동산 공공정보와 등기부 등본과 건축물대장, 토지대장을 발급하여, 등록된 권리사항과 위반사항, 규제사항을 확인하는 공시된 권리관계 확인 단계;
   부동산 공공정보 데이터베이스에서 전입세대 열람정보를 추출하여 임대인 단말이 제공한 선순위 임차인의 보증금액과 계약기간 정보를 비교하여 확인하는 미공시 권리확인 단계;
   중개대상물의 파손, 망실, 손상 부분을 확인하고 임차인/중개업소 확인사항을 등록하여 확인사항 검증모듈로 전송하는 단계;
   를 더 포함하는 부동산 통합정보 시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 방법.
8. 제 5항에 있어서,
   상기 안전보증 설정 단계는,
   안전보증 가능여부 판단모듈에서 안전보증 “불가” 판정을 하거나,
   임차인 단말 또는 중개업소 단말이 임차인/중개업소 확인사항을 확인사항 검증모듈로 전송하지 않거나,
   확인사항 검증모듈에서 검증에 실패하면,
   안전보증 설정을 거절하고 해당 안전보증 거절 정보를 안전보증 데이터베이스에 저장하는 안전보증 불가 단계;
   를 더 포함하는 부동산 통합정보 시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 방법.
9. 제 5항에 있어서,
   상기 안전보증 이행단계는,
   과실비율 예비판정 모듈이,
   안전보증 데이터베이스에서 해당 안전보증 설정 정보를 추출하는 단계;
   임차인 단말이 등록한 공제사고 유형과 피해 금액을 추출하는 단계;
   임차인 단말과 중개업소 단말의 확인사항 등록정보를 비교분석하고 공제사고 유형과 피해금액을 기준으로 임차인 과실비율을 예비 판정하고 안전보증 데이터베이스에 업데이트 하는 단계;
   를 더 포함하는 부동산 통합정보 시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 방법.
10. 제 5항에 있어서,
    상기 안전보증 이행단계는,
    사전지급 손해보증금액 산정모듈이,
    임차인 단말의 보증금 손해금액 중에서 기본공제에서 지급되는 공제금을 산정하는 단계;
    임차인 단말의 부족한 보증금 손해금액을 안전보증금액으로 산정하는 단계;
    상기 과실비율 예비판정 모듈에서 산정된 임차인 과실비율을 제외한 사전지급 손해보증금액을 산정하여 안전보증 데이터베이스에 업데이트 하는 단계;
    를 더 포함하는 부동산통합정보 시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 방법.
11. 제 5항에 있어서,
    상기 안전보증 완결단계는,
    손해보증금 추가지급/환수모듈이,
    임차인 단말의 확정된 손해보증금액과 기 지급 처리된 사전지급 손해보증금액을 비교하는 단계;
    추가 지급 처리되는 경우 임차인 단말의 계좌정보로 추가지급 차액을 송금하도록 은행서버에 송금정보를 전송하는 단계;
    환수 처리되는 경우 과지급 금액을 임차인 단말에게 입금을 요청하는 단계;
    임차인 단말이 환수처리를 하지 않는 경우 설정된 기간 동안 반복적으로 임차인 단말에게 입금을 요청하는 단계;
    임차인 단말이 환수처리를 거부하면 환수 약정서를 실행하는 단계;
    환수처리가 완료되면 환수처리완료 정보를 안전보증 데이터베이스에 업데이트 하는 단계;
    를 더 포함하는 부동산 통합 정보시스템에서 실시되는 보증금 안전보증 방법.

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