JP5789062B1 - 区分所有オフィス投資管理システム、区分所有オフィス投資管理システムの制御方法、区分所有オフィス投資管理システムのプログラム及び記録媒体 - Google Patents

Abstract

【課題】区分所有オフィスの供給側、所有側双方の事業体における事業利益向上を図るととともに、将来における損益を明確にする、区分所有オフィス投資管理システムを提供する。【解決手段】投資対象となる区分所有オフィス物件の現在における各種状況を明確に把握するとともに、経済状況がそのまま推移した場合の財務諸表等をもとに、区分所有オフィスの供給側事業体、所有側事業体双方のおける投資効果、リスクを分析し、さらに、物件状況、消費税率の動向をも加味した経済状況を想定して作成した、財務諸表、消費税シミュレーション結果一覧をもとに、投資効果、リスクを分析し、業務展開の指標を提供する。【選択図】図１

Description

本発明は、区分所有オフィスの供給および所有に関する投資を行う場合の業績評価および成果評価に係る、区分所有オフィス投資管理システム、区分所有オフィス投資管理システムの制御方法、区分所有オフィス投資管理システムのプログラム及び記録媒体に関する。

昨今の日本における経済状況には注目すべきものがあるが、そのなかで企業が不動産を所有した場合に、安定した財務状態を維持するためにはどうあるべきか研究を進めてきた本発明者は、企業本来の目的は、どのような状況においても、企業として存続し続けることであり、そのために、場合によっては本業により得た利益で不動産等を取得して、たとえ本業で利益が出ないときでも利益を確保する必要がある。特に、投資という観点から見ると、区分所有事務所（区分所有オフィスとも称する）への投資は、どのような状況下でも強い企業として存続するために有効な手段であるとの結論に至った。

しかしながら、不動産は高価であり、どの企業でも保有できるとは限らない。さらに、投資という観点から見た場合、過去の実例に照らしてみると、不動産所有で成功を収めるためには、一定規模以上の商業不動産に限られる。そのため、不動産投資に成功するのは、資金力豊かな限られた企業だけと思われがちだが、区分所有という方法により、多くの企業が事業継続の支えとなる有益な不動産投資を実現することができる。さらに、住むことを目的とする住宅向け不動産では使用価値をことさら高く評価する傾向があるが、企業における投資としての不動産の判断基準はどうあるべきか徹底的に見直すことにより、より高い収益性を上げることが可能となる。

一方不動産投資のリスクとして、賃料の下落が挙げられるが、賃料の下落が起こりにくい不動産としては、不動産を増やす余地があり将来的に競争力の下がりやすい郊外より、すでに土地を使い切って不動産を増やす余地の少ない大都市の、しかも中心部の方が有利である。さらに、中型、小型オフィスビルにおいては、昨今の不動産市場の需給バランスから、投資にはさらに有利となる。しかし、中型、小型オフィスビルといっても、ビルをまるごと所有する場合、それなりの資金が必要となるが、ビルの一部を所有することにより、価値ある物件を割安に購入できるだけでなく、これを分割し、区画単位ごとに区分所有として分譲することにより購入し易くすることで、さまざまな場面で効率の良い不動産投資を可能とする。特に、区分所有オフィスに対する不動産投資を成功に導くカギは、長期におよぶ資金調達にあるといえるが、貸し手、借り手双方ともに納得のゆく資金調達とするためには、まず融資を決定するに当たり、不動産の将来における価値変動だけでなく、経済状況による金利等の変動により借入側の財務状況がどのように変動するかを的確にシミュレーションして、その結果を明示し、これに従って適正な判断を下されなければ、場合によっては多大な損害を蒙ることとなる。

以上、区分所有オフィスへの投資における諸事情について説明したが、他方、前記区部所有オフィスに投資する企業等へ物件を供給する事業体においても、前記投資する企業等が直面する諸問題と同様な、さまざまな対応が求められる。

例えば、一般的に区分所有するといえば、住宅向けのマンション等を意味することが多いが、本願で対象とする区分所有は、前記オフィス、事務所として使用することを前提としている。この点、一般常識と異なるため、関係者の理解を得ることが肝要となる。また、実需および投資を目的とした不動産を供給する以上、物件の賃料の変動、特に下落による資産価値下落等への対応、さらに、特に大型物件を丸ごと仕入れる場合のリスクへの対応、あるいは、仕入等のために必要となる資金調達等への対応等が、是非とも必要となる。これらは、まさに区分所有オフィスへ投資する企業等が抱える問題と同様といえる。

すなわち、住宅というよりむしろオフィスを構えるのに好都合な、例えば大都会の中心部に建設された、しかも中、小型の中古物件を、丸ごと、あるいは特定階層を買収することが、該区分所有オフィスを提供する上で、有用な対応といえる。さらに、該物件がすでに賃貸等によりオフィスとして貸し出されているなら、この賃貸状況を分析することにより、該物件を投資目的として所有する上で、賃借料等に関するまたとない情報を得ることができる。それだけでなく、該物件の所有が、旧所有者から、区分所有オフィスとして所有する新所有者へ移管されても、優良なテナントであれば、引き続きテナントとしてそのまま借り受けてもらえるなら、立ち退き要求や、新規テナントを探す等の手間を省くことができる。さらに、中、小型ビルの買収であれば、大規模なビルを丸ごと買収する場合に比べて比較的少ない投額で済むだけでなく、物件に対する、例えば修理、修繕、あるいは利便性、居住性向上のための費用も抑えることができる。また、中古物件を区分所有オフィスとして再販売するため、各付属物が故障するリスクを物件供給側で、前記修理、修繕を一定範囲で見込んでいるため、区分所有オフィスの物件価格を有利に設定できるだけでなく、区分所有オフィスの賃借料も有利に設定できることとなる。このように、区分所有オフィスを提供するためには、通常の住宅用のマンションを供給する以上に、さまざまな課題を解決する必要があるだけでなく、区分所有オフィスの供給側、購入側双方に、相応の利益を生み出す必要がある。そのためには、物件供給側、購入側双方、特に購入側に関する投資シミュレーションを行うことが肝要となるが、物件供給側において、居住向け物件の区分所有と異なり、利便性等向上のために、例えば共有部、共有部付属物の改修を行い、これに関する費用の按分等への対応が求められる。

このような、区分所有オフィスの供給側、購入側双方における不動産投資への評価において、変動要因を考慮する必要に鑑み、さまざまな手法を用いて、不動産投資を将来に渡り的確に把握する技術的思想が開示されている。

特開２００３−２１６７１３号公報 特開２００５−３８２９２号公報 特開２００２−２５９８８５号公報

まず、区分所有オフィスの供給側における投資シミュレーションにおいては、例えば特開２００３−２１６７１３号公報において公開されているように、区分所有の各戸の資産評価において、一部の限定された戸である部屋を共有する規約的共用が存在する場合の按分処理を行う場合を考慮した課税評価額の計算を一括処理する技術思想がすでに開示されているが、本願における区分所有オフィスへの対応、共有部付属物の費用按分等に関しては、具体的な開示がなされていなかった。

次に、区分所有オフィスの購入側における不動産投資の評価において、長期に渡るさまざまな変動要因を考慮する必要に鑑み、将来の財務状況の予測に関し、例えば特開２００５−３８２９２号公報において公開されているように、将来における貸借対照表および損益計算書の予測値を算出するために必要とされる、勘定科目およびその数値等に関する情報の入力を可能とすることにより、将来の貸借対照表及び損益計算書等を作成する技術的思想がすでに開示されているが、将来における不動産投資を予測する上で重要な金利の変動等に関し、具体的な開示がなされていなかった。

また、例えば特開２００２−２５９８８５号公報において公開されているように、複式簿記を基礎として、不動産投資のみならず、将来における財務諸表を予測する技術的思想がすでに開示されているが、不動産投資の評価において重要な要素となる減価償却費等の処理に関し、具体的な開示がなされていなかった。前記に示す課題に対し、例えば区分所有オフィス投資を行う企業の要望に応えるべく、区分所有オフィス投資事業を積極的に展開する不動産事業体における、区分所有オフィスの供給側、購入側双方に対する有効な投資管理システムの構築を可能とする技術的思想のさらなる醸成により、区分所有オフィスという不動産商品の高い資産価値を、数値により、明らかにすることが求められている。

本願はこうした問題点を解決することを企図したものであり、区分所有オフィスの供給側、所有側双方の事業体における事業利益向上を図るととともに、将来における損益を明確にすることにある。

このように上記課題を解決するため、本願は中古物件が安価で仕入れられる可能性の高いことに注目し、さらに中古物件の価値を高めることが、比較的容易であるに着目する。即ち、本発明に係る投資管理システムにおいては、
実需および投資を目的とした区分所有オフィスを不動産物件として供給する事業体において、
前記区分所有オフィスの原価と販売価格とを算出する手段と、
前記不動産物件の専有部に係る専有部付属物および／もしくは共有部に係る共有部付属物の修繕費用および／もしくは修理費用を算出する手段と、
前記管理手段に関する情報を格納する第１の記憶手段と
を備える。

区分所有オフィスとして中古不動産物件を仕入れるに当り、
前記仕入までの前記中古不動産物件の賃借人による賃貸料の滞納状況を抽出する手段と、
前記抽出した情報を格納する第２の記憶手段と
をさらに備える。

区分所有オフィスとしての不動産物件の原価と販売価格とを算出するに当たり、
将来における消費税率を想定する手段と、
前記想定した消費税率に従って消費税額を算出する手段と、
前記想定した消費税率と前記算出した消費税額との情報を格納する第３の記憶手段と
をさらに備える。

前記実需および投資を目的とした区分所有オフィスの所有に関する投資判定に当り、
前記第１の記憶として格納した情報から算出した区分所有オフィスの管理費および／もしくは修繕積立金に基づいて前記区分所有オフィスを賃貸する場合の賃貸に関するキャッシュフローを算出する手段と、
前記キャッシュフローに関する情報を格納する第４の記憶手段と
をさらに備える。

実需および投資を目的とした区分所有オフィスの所有による賃貸事業におけるキャッシュフロー作成に当たり、
将来における消費税率を想定する手段と、
前記想定した消費税率に基づいて将来における消費税額を算出する手段と、
前記想定した消費税率と消費税額とを格納する第６の記憶手段と
をさらに備える。

また本発明は投資管理システムのプログラムとしても実現することができる。即ち、本発明に係る投資管理システムのプログラムは、
実需および投資を目的とした区分所有オフィスを不動産物件として供給する事業体において、
前記区分所有オフィスの原価と販売価格とを算出する手段と、
前記不動産物件の専有部に係る専有部付属物および／もしくは共有部に係る共有部付属物の修繕費用および／もしくは修理費用を算出する手段と、
前記管理手段に関する情報を格納する第１の記憶手段と
して機能する。

区分所有オフィスとして中古不動産物件を仕入れる当り、
前記仕入までの前記中古不動産物件の賃借人による賃貸料の滞納状況を抽出する手段と、
前記抽出した情報を格納する第２の記憶手段と
してさらに機能する。

区分所有オフィスとしての不動産物件の原価と販売価格とを算出するに当たり、
将来における消費税率を想定する手段と、
前記想定した消費税率に従って消費税額を算出する手段と、
前記想定した消費税率と前記算出した消費税額との情報を格納する第３の記憶手段と
してさらに機能する。

前記実需および投資を目的とした区分所有オフィスの所有に関する投資判定に当り、
前記第１の記憶として格納した情報から算出した区分所有オフィスの管理費および／もしくは修繕積立金に基づいて前記区分所有オフィスを賃貸しする場合の賃貸に関するキャッシュフローを算出する手段と、
前記キャッシュフローに関する情報を格納する第４の記憶手段と
してさらに機能する。

実需および投資を目的とした区分所有オフィスの所有による賃貸事業におけるキャッシュフロー作成に当たり、
将来における消費税率を想定する手段と、
前記想定した消費税率に基づいて将来における消費税額を算出する手段と、
前記想定した消費税率と消費税額とを格納する第６の記憶手段と
してさらに機能する。

さらに本発明は投資管理システムの制御方法としても実現することができる。即ち、本発明に係る投資管理システムの制御方法は、
実需および投資を目的とした区分所有オフィスを不動産物件として供給する事業体において、
前記区分所有オフィスの原価と販売価格とを算出し、
前記不動産物件の専有部に係る専有部付属物および／もしくは共有部に係る共有部付属物の修繕費用および／もしくは修理費用を算出し、
前記管理手段に関する情報を第１の記憶として格納する
ことを特徴とする。

区分所有オフィスとして中古不動産物件を仕入れる当り、
前記仕入までの前記中古不動産物件の賃借人による賃貸料の滞納状況を抽出し、
前記抽出した情報を第２の記憶として格納する
ことをさらに特徴とする。

区分所有オフィスとしての不動産物件の原価と販売価格とを算出するに当たり、
将来における消費税率を想定し、
前記想定した消費税率に従って消費税額を算出し、
前記想定した消費税率と前記算出した消費税額との情報を第３の記憶として格納する
ことをさらに特徴とする。

前記実需および投資を目的とした区分所有オフィスの所有に関する投資判定に当り、
前記第１の記憶として格納した情報から算出した区分所有オフィスの管理費および／もしくは修繕積立金に基づいて前記区分所有オフィスを賃貸する場合の賃貸に関するキャッシュフローを算出し、
前記キャッシュフローに関する情報を第４の記憶として格納する
ことをさらに特徴とする。

実需および投資を目的とした区分所有オフィスの所有による賃貸事業におけるキャッシュフロー作成に当たり、
将来における消費税率を想定し、
前記想定した消費税率に基づいて将来における消費税額を算出し、
前記想定した消費税率と消費税額とを第６の記憶として格納する
ことをさらに特徴とする。

本発明の一実施形態において、区分所有オフィスの供給側に関しては、所定の入力手順に従って必要事項を入力することにより、供給側における問題点を明らかにするとともに、区分所有オフィスの販売完了までの事業評価関連指標を作成する。さらに、区分所有オフィスの購入側に関しては、不動産投資に関する諸条件を入力し、この条件から、例えば、投資開始から３０年後までの財務諸表を複数作成する。その後、前記財務諸表をもとにシミュレーションを行って投資効果（投資成果とも称する。）をも算出する。さらに前記諸条件のなかで、投資判断に大きな影響をおよぼす、金利、賃料、資産価値等の変動を加味してシミュレーションを行って財務諸表を作成し、これをもとに、異なった条件下における投資成果をも算出し、不動産投資を検討している企業に判断の材料として提供するとともに、不動産投資に関する金融機関からの融資条件をより有利に導く材料とすることができる。またさらに、すでに不動産投資を行っている企業に対しも、投資結果に大きな影響を与える前記要因の、投資開始から現在までの推移を加味して、財務諸表をその都度作成するとともにシミュレーションを行って、最新情報による現時点における投資成果および将来状況を随時提供することにより、常に投資状況の把握を可能とする。

本発明の一実施形態に係る区分所有オフィス投資管理システム全体の機能ブロック図である。 本発明の一実施形態に係る管理システムの構成図である。 本発明の一実施形態に係る営業店システムの構成図である。 本発明の一実施形態に係る仕入対象物件データテーブルである。 本発明の一実施形態に係る賃貸状況一覧である。 本発明の一実施形態に係る取得費用一覧である。 本発明の一実施形態に係る個別収支一覧である。 本発明の一実施形態に係る投資対象物件データテーブルである。 本発明の一実施形態に係る投資対象物件キャッシュフローである。 本発明の一実施形態に係る貸借対照表である。 本発明の一実施形態に係る損益計算書である。 本発明の一実施形態に係る損益計算書一覧である。 本発明の一実施形態に係るキャッシュフロー一覧である。 本発明の一実施形態に係る投資効果分析一覧である。 本発明の一実施形態に係る投資効果分析２一覧である。 本発明の一実施形態に係る消費税シミュレーション結果一覧である。 本発明の一実施形態に係る全体処理フロー図である。

本願は、区分所有オフィスという不動産物件の流通拡大のため、前記区分所有オフィスを供給する事業体における事業業績をシミュレーションし、例えば想定した数値が確定した段階で、物件別の事業業績報告書を提供するとともに、区分所有オフィスを投資対象物件として所有しようとする企業の重要な投資判断材料となる、金利、賃料、資産価値等の、その時点における推移を加味した最新の財務諸表をもとにシミュレーションを行って投資成果を算出し、その結果を随時提供可能とする区分所有オフィス投資管理システムに関する。このようなシミュレーションシステムの存在は、例えば区分所有オフィス投資を行う企業と、投資企業へ融資を行う金融機関、さらに区分所有オフィス投資事業を積極的に展開する不動産事業体の存在のみならず、確かな情報提供に基づく関係者間の信頼の存在が重要な意味をもつ。さらに、これらシミュレーションシステムは、例えば区分所有オフィス投資事業を展開する不動産事業体において運営され、例えば不動産事業体の各営業店において、区分所有オフィス投資を行う企業に対し情報の提供等の業務を行うものとする。

以下、図面を参照して、本願を実施するための形態について説明する。図１は、本願の一実施形態に係る区分所有オフィス投資管理システムの構成概要を示す機能ブロック図である。本発明の一実施形態に係る区分所有オフィス投資管理システムは、ネットワーク１０を介して管理システム２０、営業店システム３０とが結び付いて構成される。その他、必要に応じて、関連機関システム２０２等とネットワーク１０を介して接続し、必要に応じて、システム構成をいわゆるクラウドコンピューティングにより構成してもかまわない。また、例えば、管理システム２０から営業店システム３０に対し、必要とされるソフトウェア等をインストールしてもかまわない。

次に、図２に従って管理システム２０の詳細を説明する。同図に示すように、管理システム２０は、管理装置データベース（以下、「管理装置ＤＢ」という。）２１、管理装置サーバ２２、管理出力装置２３、管理入力装置２４、管理装置インターフェース２６を備えて構成されている。管理装置サーバ２２は、プロセッサ等により区分所有オフィスの管理に関するデータの処理を行い、管理装置ＤＢ２１は管理および区分所有オフィスの情報等のデータを記憶する。管理出力装置２３は、ディスプレイ、プリンタ等を備えて構成され、必要に応じて各種情報を出力する。また、管理入力装置２４は、キーボード、バーコードリーダ、スキャナ等を備えて構成され、必要に応じて情報の入力を行うが、情報の入力を可能とするすべての装置を含むものとする。なお、管理システム２０は最終的に区分所有オフィス投資管理システムとしての業務遂行が可能であれば、単独でも複数のシステムから構成されていてもかまわない。

次に、図３に従って営業店システム３０の詳細を説明する。同図に示すように、営業店システム３０は、営業店装置メモリ３１、営業店装置プロセッサ３２、営業店出力装置３３、営業店入力装置３４、営業店装置インターフェース３６を備えて構成されている。営業店装置プロセッサ３２は、例えば管理システム２０から送られる情報等を処理し、例えば営業店出力装置３３に情報を表示する。営業店出力装置３３は、ディスプレイ、プリンタ等を備えて構成され、必要に応じて各種情報を出力する。また、営業店入力装置３４は、キーボード、バーコードリーダ、スキャナ等を備えて構成され、必要に応じて情報の入力を行うが、情報の入力を可能にするすべての装置を含むものとする。営業店入力装置３４では、必要に応じてキーボード等から入力処理を行って、例えば営業店出力装置３３に表示し、必要に応じて、営業店入力装置３４から入力された情報等を、営業店装置インターフェース３６を介して管理システム２０に送信する。管理システム２０では送信された情報に従って、区分所有オフィス投資シミュレーションの管理処理を行い、さらなる情報を必要とする場合には、営業店システム３０から、さらなる情報入力が行われるものとする。このように営業店システム３０を操作して、不動産販売を行う事業体および投資を行う顧客の融資条件等を加味した、区分所有オフィス投資シミュレーションを行う。

以上、本発明の一実施形態の概要および構成を示した。なお、管理システム２０および営業店システム３０以外の各システムにおいても、プロセッサ、メモリ等（図示せず）を有する場合には、管理システム２０および営業店システム３０と同様に、必要に応じて各種情報処理を行うものとする。次に、本発明の詳細および動作について説明する。

前記の通り、前記区分所有オフィスを供給する事業体における事業業績をシミュレーションし、物件別の事業業績報告書を提供するとともに、区分所有オフィスを不動産として所有する企業についても、例えばオフィスを他社に賃貸することにより賃料等を収入源とすることにより、企業業績の安定を図る場合のみならず、例えば区部所有オフィスを自社オフィスとして使用する場合において、オフィスを借用する場合と区部所有オフィスを自社オフィスとして使用する場合との費用比較、さらに、区分所有するに当り、資金融資を受ける場合には、金融機関等に対しても、投資対象となる物件の条件、初期投資条件、減価償却条件、融資条件等を明確にして、これをもとに、該不動産投資に関する財務諸表を作成し、これをもとに投資成果を算定する。前記諸条件を明確にすることが必要となる。

まず、区分所有オフィスを供給する事業体における前記諸条件を格納するための仕入対象物件データテーブル４０について、図４に従って説明する。仕入対象物件データテーブル４０は、仕入対象となる物件コード等を格納する仕入対象物件コード欄４１、対象物件の各種情報を示す、対象物件所在場所欄４２０１、対象物件価格欄４２０２、対象物件種別欄４２０３、・・・等を備えている。なお、仕入対象物件データテーブル４０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する対象物件設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３１により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、対象物件設定画面（図示せず）は、仕入対象物件データテーブル４０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、仕入対象物件データテーブル４０の内容に従った仕入対象物件データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、仕入対象物件データテーブル４０は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、図４に従って、仕入対象物件データテーブル４０の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。前提として、例えば所在地が新宿区北新宿１−２−３の地上１０階地下１階の「北新宿オフィスビル」を、全階１０億円で仕入れ、これを一部修繕、修理の上、区分所有オフィスとして、全階販売することを想定する。まず、仕入評価対象となる物件に関する情報が新規登録かどうか判断し、新規顧客登録の場合には、新規に仕入対象物件データテーブル４０を作成することとして、まず、仕入対象物件データテーブルの作成年月日が、例えば作成した日付が２０１４年４月１日であれば、例えば「２０１４．０４．０１」、例えば最後の第５版更新日付が２０１４年４月１０日であれば、例えば「更新年月日：２０１４．０４．１０（第５版）」、仕入対象物件コード０８１４００１においてその最初のデータ００１として、例えば「０８１４００１−００１」、名称として、例えば「北新宿オフィスビル」という情報を仕入対象物件コード欄４１に格納する。さらに、物件所在場所として、例えば「東京都新宿区北新宿１−２―３」という情報を物件所在場所欄４２０１に格納し、以降同様に、物件価格として、例えば「￥１，０００，０００，０００」、坪単価として、例えば「￥２，６００，０００」という情報を物件価格欄４２０２に、物件種別として、例えば「区分所有事務所 地上１０階地下１階」という情報を物件種別欄４２０３に、総専有面積として、例えば「１２７１．２平方メートル（３８４．５坪）」という情報を総専有面積欄４２０４に、築年数として、例えば「１９８７年８月」という情報を築年数欄４２０５に、対象物件の仕入決定として、例えば「取締役会：承認 付帯条件：無」という情報を仕入決定欄４２０６に、購入側融資予定として、例えば「銀行：ＡＢＣ銀行 ＬＴＶ：５０％ 期間：２０年」という情報を購入側融資予定欄４２０７に、法令確認として、例えば「売主：済 仲介会社：済 物件：済 賃借人：済」という情報を法令確認欄４２０８に、仕入融資として、例えば「銀行：ＸＹＺ銀行 利率：２．３％ 金額：￥７００，０００，０００」という情報を仕入融資欄４２０９に、賃貸状況確認として、例えば「済 付帯条件：３階は２回滞納有り。」という情報を賃貸状況確認欄４２１０に、共用部確認として、例えば「駐車場：無 看板：有 付属物：共聴アンテナ」という情報を共用部確認欄４２１１に、面積確認として、例えば「現地実測：済」という情報を面積確認欄４２１２に、設備として、例えば「空調：共用一部専有 水回り：同左」という情報を設備欄４２１３に、賃料査定として、例えば「済」という情報を賃料査定欄４２１４に、インフラ確認として、例えば「電気：済 水道：済 ガス：メータ交換要」という情報をインフラ確認欄４２１５に、工事確認として、例えば「済」という情報を工事確認欄４２１６に、長期修繕として、例えば「計画書作成済」という情報を長期修繕欄４２１７に、付帯設備として、例えば「付帯設備表作成済」という情報を付帯設備欄４２１８に、火災保険として、例えば「済」という情報を火災保険欄４２１９に、管理会社として、例えば「選定済」という情報を管理会社欄４２２０に、管理規約として、例えば「管理規約作成済」という情報を管理規約欄４２２１に、仕入売買契約として、例えば「契約完了」という情報を仕入売買契約欄４２２２に、販売契約として、例えば「契約書案作成済」という情報を販売契約欄４２２３に、販促として、例えば「パンフレット案作成済 公告文面作成済」という情報を販促欄４２２４に、関連省庁等対応として、例えば「済」という情報を関連省庁等対応欄４２２５に、販売戦略として、例えば「販売戦略会議開催：２０１４．０４．０４」という情報を販売戦略欄４２２６に、販売価格として、例えば「販売価格表案作成済」という情報を販売価格欄４２２７に、それぞれ格納する。なお、仕入対象物件データテーブル４０の各項目情報のうち、他の項目情報から算出可能な項目に関しては、関連する項目から算出して、該項目欄に格納してもかまわない。その場合、前記算出処理は、例えば、営業店システム３０上に展開されたプログラムに従って、営業店装置プロセッサ３２等で処理するものとする。また、同様な処理を、管理システム２０で行っても、かまわない。さらに、その結果を、例えばネットワーク１０を介して、営業店システム３０へ送信してもかまわない。また、仕入対象物件データテーブル４０の各項目情報は、さまざまな情報を総合的に判断した結果を示す。

なお、前記説明では、仕入対象物件データテーブル４０の各欄の格納情報として、例えば数字による文字コードを格納しているが、例えば独自に設定したコード等の情報であっても、あるいは、文字コード列に、独自に設定したコード等の情報をさらに付加したものであってもかまわない。

特に、仕入決定欄４２０６に関しては、仕入対象物件データテーブル４０のすべての情報を総合的に判断した結果に従って格納するものとする。さらに、例えば、付帯条件が付いている場合には、取締役会として最終承認を受けていないことを示す（詳細は、全体処理フロー図１７０に関連して後述）。また、賃貸状況確認欄４２１０に関しては、賃借人全員に関し、過去に遡った状況を確認した結果（詳細は後述）を格納するものとする。さらに、例えば、共用部確認欄４２１１、設備欄４２１３、インフラ確認欄４２１５、長期修繕欄４２１７、管理規約欄４２２１等は、密接に関連しており、特に、物件全体を仕入れる場合には、従来の共用部、共用部付属物等の区分を見直した結果が反映されているものとする。このように、各項目に変更があった場合には、仕入対象物件コード欄４１の更新年月日に、最後の更新年月日と、例えば４回の更新によって第５版であることを明記する。さらに、最新仕入対象物件データテーブルだけでなく、各版の仕入対象物件データテーブルを保存してもかまわない。

次に、前記賃貸況確認欄４２１０に関する、賃借人全員の過去に遡った状況を確認する賃貸状況一覧５０について、図５に従って説明する。賃貸状況一覧５０は、仕入対象となる物件コード等を格納する仕入対象物件コード欄５１、賃貸状況の各項目を示す、賃貸状況一覧管理欄５２、対象物件の賃貸状況を示す、Ｂ１Ｆ賃貸状況欄５３０１、１Ｆ賃貸状況欄５３０２、２Ｆ賃貸状況欄５３０３、・・・等を備えている。また、賃貸状況一覧管理欄５２は、階層欄５２０１、滞納欄５２０２、滞納１欄５２０３、滞納２欄５２０４、滞納３欄５２０５、・・・等を、さらに備えて構成される。なお、賃貸状況一覧５０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する対象物件設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、賃貸状況一覧設定画面（図示せず）は、賃貸状況一覧５０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、賃貸状況一覧５０の内容に従った賃貸状況一覧表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、賃貸状況一覧５０は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、賃貸状況一覧５０に格納する各種情報の内容を、以下に示す。まず、仕入対象物件コード欄５１には、例えば仕入対象物件コードが０８１４０００１−０００１の滞納状況に関し、２０１４年４月１日に作成した場合とすると、「作成年月日：２０１４．０４．０１ 仕入対象物件コード：０８１４０００１−０００１ 賃貸状況一覧」という情報を、賃貸状況一覧管理欄５２の、階層欄５２０１には何階かを示す「階層」という情報を、滞納欄５２０２には滞納全般を示す「滞納」という情報を、滞納１欄５２０３には「滞納１」、滞納２欄５２０４には「滞納２」、滞納３欄５２０５には「滞納３」、・・・、という情報をそれぞれ格納する。また、Ｂ１Ｆ賃貸状況欄５３０１の階層欄５２０１には、例えば地下１階を示す「Ｂ１Ｆ」という情報を、以下同様に、１Ｆ賃貸状況欄５３０２には、例えば１階を示す「１Ｆ」、２Ｆ賃貸状況欄５３０３には「２Ｆ」、・・・、という情報をそれぞれ格納する。さらに、例えば地下１階の現在の賃借人が、入居以来賃料の滞納がない場合には、Ｂ１Ｆ賃貸状況欄５３０１の滞納欄５２０２には、滞納がないことを示す「無」、さらに、例えば地上１階と２階の賃借人にも滞納がない場合には、１Ｆ賃貸状況欄５３０２、２Ｆ賃貸状況欄５３０３の滞納欄５２０２にも、「無」という情報を格納する。ただし、３階の賃貸人に、例えば２０１１年１月３１日の入金を３日滞納し、２０１年２月２８日の入金を１日滞納した場合には、３Ｆ賃貸状況欄５３０４の滞納欄５２０２には、過去に滞納があったこと示す「有」、滞納１欄５２０２には「２０１１．０１．３１ ３日」、滞納２欄５２０３には「２０１１．０２．２８ １日」という情報を格納する。以下同様に、４階から１０階までのすべて賃貸滞納状況を、該当欄に格納するものとする。その他、賃貸状況一覧５０の詳細に関しては、仕入対象物件データテーブル４０に準ずるものとする。

また、賃貸状況一覧５０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により算出したデータテーブル（図示せず）に従って、例えば営業店装置メモリ３１上に格納してもかまわない。

なお、前記賃貸状況一覧５０の結果は、前記仕入対象物件データテーブル４０の賃貸状況確認欄４２１０に反映され、例えば滞納が２回発生していることを示す情報を格納する。これ以外の情報に関しても、前記仕入対象物件データテーブル４０に反映されているため、例えば取締役会等、経営方針決定会議における資料とする場合、例えば滞納する賃貸人が存在する場合には、例えば取締役会において前記賃貸状況一覧５０の内容を確認するよう、賃貸状況確認欄４２１０に情報を格納する。あるいは、滞納が定められた件数を上回る場合には、例えば「滞納に関し仕入注意」という情報を格納する。さらに、例えば取締役会議において、複数回に渡る滞納者の存在する物件を仕入れることに疑義が示された場合には、例えば仕入決定４２０６の付帯条件に反映するものとする。これら情報は、例えば賃貸状況一覧５０の情報から、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って、例えば営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、必要に応じて、ネットワーク１０を介して管理システム２０、関連機関システム２０２等から情報を受信し、この情報に従って各項目内容を格納してもかまわない。

以上のように、該物件を仕入れるものと決定した場合、取得に係る費用を、図６に示す、取得費用一覧６０に従って算出するが、以下、取得費用一覧６０について説明する。取得費用一覧６０は、取得費用一覧の対象となる物件コード等を格納する対象物件コード欄６１、取得費用の各項目を示す、取得費用一覧管理欄６２、対象物件の費用詳細を示す、例えば物件価格土地欄６３０１、物件価格建物欄６３０２、不動産取得税欄６３０３、・・・、総合計欄６３９９等を備えている。また、取得費用一覧管理欄６２は、項目欄６２１、課税・非課税欄６２２、原価欄６２３、消費税欄６２４、合計欄６２５、・・・等を、さらに備えて構成される。なお、取得費用一覧６０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する取得費用一覧設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、取得費用一覧設定画面（図示せず）は、取得費用一覧６０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、取得費用一覧６０の内容に従った取得費用一覧表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、取得費用一覧６０は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、図６に従って、取得費用一覧６０の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。まず、取得費用算出対象となる物件に関する情報が新規登録かどうか判断し、新規顧客登録の場合には、新規に取得費用一覧６０を作成することとして、まず、費用算出対象物件コード欄６１に、取得費用一覧の作成年月日として、例えば、仕入対象物件コードが０８１４００１−００１に関し、作成した日付が２０１４年４月１日であれば、例えば「作成年月日：２０１４．０４．０１ 仕入対象物件コード：０８１４００１−００１ 取得費用一覧」という情報を、取得費用一覧管理欄６２の、項目欄６２１には原価を示す「項目」という情報を、課税・非課税欄６２２には「課税・非課税」という情報を、原価欄６２３には「原価」、消費税欄６２４には「消費税」、合計欄６２５には「合計」、・・・、という情報をそれぞれ格納する。次に、物件価格土地欄６３０１の課税・非課税欄６２２には、非課税を示す、例えば「非」という情報を、原価欄６２３には、原価を示す、例えば「￥４７６，０００，０００」という情報を、消費税欄６２４には、非課税のため「‐（ハイフン）」という情報を、合計欄６２５には、例えば「￥４７６，０００，０００」という情報を、それぞれ格納する。以下同様に、物件価格建物欄６３０２の課税・非課税欄６２２には、課税を示す、例えば「課」という情報を、原価欄６２３には、原価を示す、例えば「￥３２３，８５６，０００」という情報を、消費税欄６２４には、例えば「￥２５，９０８，４８０」という情報を、合計欄６２５には、例えば「￥３４９，７６４，４８０」という情報を、それぞれ格納し、不動産取得欄６３０３、所有権移転等欄６３０４、抵当設定登記印紙欄６３０５、・・・、等にも、各原価情報を格納する。特に、修繕積立基金欄６３２１には、該物件のうち、該仕入れによって区分所有となる部分に関する修繕積立金として充当する基金を設定し、この情報を格納する。また、専有部設備保証予算欄６３２２には、仕入れによって買い取った専有部設備が、それまでの使用条件によって故障するリスクを含んでいるため、故障した場合にも、新規区分所有者への過大な負担を軽減する目的で予算を計上し、この情報を格納する。このように各項目に情報を格納し、総合計欄６３９９には、原価欄６２３に例えば「￥９６０，１２３，４５６」、消費税欄６２４に例えば「￥３３，８９０，１２３」、合計欄には例えば「￥９９４，０１３，５７９」という、それぞれの総合計に関する情報を格納するものとする。また、前記消費税欄６２４には、例えば消費税率８パーセントとして算出するが、将来の所費税率の変更に従って取得費用一覧６０の該当項目に変更後の情報を反映する（図示せず）。あるいは、後述する図１６に示す、消費税シミュレーション結果一覧１６０に準じて、所費税シミュレーションも行うものとする。さらに、例えば長期修繕欄４２１７に格納した情報等に関する消費税に関しても、前記消費税シミュレーションを行う。その他、取得費用一覧６０の詳細に関しては、仕入対象物件データテーブル４０、賃貸状況一覧５０等に準ずるものとする。

前記取得費用一覧の作成が完了すると、前記総合計欄６３９９の合計欄６２５に格納した、例えば「￥９９４，０１３，５７９」という情報をもとに、物件の区分所有別の、区分所有側の収入、区分所有側の支出、区分所有物件の販売側の収支を算出して格納する、個別収支一覧７０について、図７により説明する。個別収支一覧７０は、個別収支一覧の対象となる物件コード等を格納する対象物件コード欄７１、個別収支一覧の各項目を示す、個別収支一覧管理欄７２、例えば区分所有の区分が階層ごとである場合、区分所有物件の階層等による区分を示す、Ｂ１Ｆ欄７３０１、１Ｆ欄７３０２、２Ｆ欄７３０３、・・・、また総合計欄７３９９等を備え、さらに、個別収支一覧管理欄７２は、階層欄７２１、賃貸面積欄７２２、区分所有収入欄７２３、区分所有支出欄７２４、販売欄７２５等を、さらに備えて構成される。なお、個別収支一覧７０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する個別収支一覧設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、個別収支一覧設定画面（図示せず）は、個別収支一覧７０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、個別収支一覧７０の内容に従った個別収支一覧表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、個別収支一覧７０は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、図７に従って、個別収支一覧７０の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。まず、個別収支算出対象となる物件に関する情報が新規登録かどうか判断し、新規顧客登録の場合には、新規に個別収支一覧７０を作成することとして、まず、個別収支算出対象物件コード欄７１に、個別収支一覧の作成年月日として、例えば、仕入対象物件コードが０８１４００１−００１に関し、作成した日付が２０１４年４月１日であれば、例えば「作成年月日：２０１４．０４．０１ 仕入対象物件コード：０８１４００１−００１ 取得費用一覧」という情報を、個別収支一覧管理欄７２の、階層欄７２１には何階かを示す例えば「階層」という情報を、賃貸面積欄７２２には賃貸面積を示す例えば「賃貸面積」という情報を、区分所有収入欄７２３には例えば「区分所有収入」、区分所有支出欄７２４には例えば「区分所有支出」、販売欄７２５には例えば「販売」という情報を、それぞれ格納する。さらに、区分所有収入欄７２３の、賃料欄７２３１には月ごとの賃料を示す例えば「賃料（月）」、共益費欄７２３２には月ごとの公益費を示す例えば「公益費（月）」、収入合計欄７２３３には月ごとの収入合計を示す例えば「収入合計」という情報を格納し、また、区分所有支出欄７２４の、管理費欄７２４１には、月ごとの管理費を示す例えば「管理費（月）」、修繕積立金欄７２４２には月ごとの修繕積立金を示す例えば「修繕積立金（月）」、支出合計欄７２４３には月ごとの支出合計を示す例えば「支出合計」という情報を格納し、さらにまた、販売欄７２５の、販売価格欄７２５１には区分ごとの販売価格を示す例えば「販売価格」、利益率欄７２５２には区分ごとの利益率を示す例えば「利益率」、原価欄７２５３には区分ごとの原価を示す例えば「原価」という情報を格納する。その他、個別収支一覧７０の詳細に関しては、仕入対象物件データテーブル４０、賃貸状況一覧５０、取得費用一覧６０等に準ずるものとする。

また、Ｂ１Ｆ欄７３０１の階層欄７２１には、例えば地下１階を示す「Ｂ１Ｆ」、賃貸面積欄７２２には、該区分の賃貸面積である例えば「６３．７６平方メートル／１９．２８坪」という情報を、区分所有収支欄７２３の賃料欄７２３１には、該物件に関する賃貸相場等から算出した月ごとの税込み賃料として、例えば「￥３２１，４５６」、共益費欄７２３２には、該物件に関する共用部付属物の維持費用等の月ごとの合計金額として税込みの共益費として、例えば「￥８７，６５４」、収入合計欄７２３３には、区分所有収入の税込み合計金額として、例えば「￥４０９，１１０」、区分所有支出欄７２４の管理費欄７２４１には、仕入物件の状況に従って作成した長期修繕計画案等から算出した該区分所有物件に関する月ごとの管理費として、例えば「￥３４，５６７」、修繕積立金欄７２４２には、該区分所有に関する月ごとの管理費として、例えば「￥２３，４５６」、支出合計欄７２４３には、区分所有支出の合計金額として、例えば「￥５８，０２３」、販売欄７２５の販売価格欄７２５１には、後述する利益率欄７２５２、原価欄７２５３から算出した該区分物件の販売価格を、例えば「￥９８，７６４，０００」、利益率欄７２５２には該区分物件の利益率として、例えば「２３．４５％」、原価欄７２５３には、例えば取得費用一覧６０により算出した、総合計欄６３９９の原価欄６２５に格納した情報を、例えば該賃貸物件の賃貸面積に従って按分して、例えば「￥７５，６０３，８４４」という情報を、それぞれ各欄へ格納する。最後に、総合計欄７３９９の利益率欄７２５２を除く各欄に、各項目の合計金額を算出し、これら情報を格納する。その他、個別収支一覧７０の詳細に関しては、仕入対象物件データテーブル４０、賃貸状況一覧５０、取得費用一覧６０等に準ずるものとする。

以上、個別収支一覧７０について説明したが、個別収支一覧７０の各欄に格納した情報は、仕入対象物件データテーブル４０等に反映するものとする。例えば、仕入対象物件データテーブル４０の仕入決定欄４２０６に示す、取締役会の議題の資料として使用し、その結果は、仕入決定欄４２０６に反映される。さらに、購入側融資予定欄４２０７に示す、区分所有物件の購入に関する融資は、個別収支一覧７０の区分所有物件ごとの情報をもとに、検討を進め、その結果は、購入側融資予定欄４２０７に反映される。また、賃料査定欄４２１４、販売契約欄４２２３、販促欄４２２４、販売戦略欄４２２６、販売価格欄４２２７の各欄と、密接な関係にあり、それぞれ補完しあいながら、最終的に仕入れに関しては、仕入対象物件データテーブル４０が完成することとなる。また、個別収支一覧７０の、例えば販売欄７２５に関し、販売に関し、引き合い段階、成約段階、販売代金回収段階等、各段階を識別するために、例えば販売価格欄７２５１の表示色を変更する。あるいは、前記各段階別に、個別収支一覧７０あるいは、販売欄７２５のみを別途作成してもかまわない（図示せず）。

以上これまでは、本願の仕入れに関する一連の処理内容について説明を行ったが、以下、区分所有オフィスを購入する側に関する処理について説明する。前記の通り、企業による不動産投資において、例えばオフィスを他社に賃貸して賃料等を収入源とすることにより、企業業績の安定を図る場合のみならず、例えば区部所有オフィスを自社オフィスとして使用する場合において、オフィスを借用する場合と区部所有オフィスを自社オフィスとして使用する場合との費用比較、さらに、区分所有するに当り、資金融資を受ける場合には、金融機関等に対しても、投資対象となる物件の条件、初期投資条件、減価償却条件、融資条件等を明確にして、これをもとに、該不動産投資に関する財務諸表を作成し、投資成果を算定する。そのために、前記諸条件を明確にすることが必要となる。

次に、前記諸条件を格納するための投資対象物件データテーブル８０について、図８に従って説明する。投資対象物件データテーブル８０は、投資対象となる物件コード等を格納する投資対象物件コード欄８１、対象物件の各種情報を示す、対象物件所在場所欄８２０１、対象物件価格欄８２０２、対象物件種別欄８２０３、・・・等を備えている。なお、投資対象物件データテーブル８０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する投資対象物件データテーブル設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、投資対象物件データテーブル設定画面（図示せず）は、投資対象物件データテーブルと同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、投資対象物件データテーブル８０の内容に従った投資対象物件データテーブル表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、投資対象物件データテーブル８０は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、図８に従って、投資対象物件データテーブル８０の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。まず、評価対象となる物件に関する情報が新規登録かどうか判断し、新規顧客登録の場合には、新規に投資対象物件データテーブル８０を作成することとして、まず、投資対象物件データテーブルの作成年月日として、例えば作成した日付が２０１４年４月１日であれば、例えば「２０１４．０４．０１」、投資対象物件コード１４００１においてその最初のデータ００１として、例えば「１４００１−００１」、名称として、例えば「北新宿オフィスビル」という情報を投資対象物件コード欄８１に格納する。さらに、物件所在場所として、例えば「東京都新宿区北新宿１−２―３−１００５」という情報を物件所在場所欄８２０１に格納し、以降同様に、物件価格として、例えば「￥１００，０００，０００」、坪単価として、例えば「￥２，６００，０００」という情報を物件価格欄８２０２に、物件種別として、例えば「区分所有事務所」という情報を物件種別欄８２０３に、占有面積として、例えば「１２７．１２平方メートル（３８．４５坪）」という情報を築年数欄８２０４に、築年数として、例えば「１９８７年８月」という情報を築年数欄８２０５に、頭金として、例えば「￥４０，０００、０００」という情報を頭金欄８２０６に、租税情報のうち、投資対象物件の登録免許税として、例えば「￥６８０，０００」、不動産取得税として、例えば「￥１，０００，０００」という情報を租税欄８２０７に、不動産取得費用情報のうち、抵当権設定として、例えば「￥２８８，０００」、司法書士費用として、例えば「￥２８０，０００」、印紙代等として、例えば「￥１９０，０００」」という情報を不動産取得費用欄８２０８に、金融機関費用のうち、斡旋費用として、例えば「￥８６，４００」、火災保険料として、例えば「￥３０，０００」、融資手数料として、例えば「￥７５，６００」という情報を金融機関費用欄８２０９に、融資機関名称として、例えば「ＡＢＣ銀行」という情報を金融機関名称欄８２１０に、融資金額情報のうち、融資金額として、例えば「￥６０，０００，０００」、金利として、例えば「変動 ２．３％ 元金均等」という情報を融資金額８２１１に、返済情報のうち、返済年数として、例えば「１５年」、月々返済金額として、例えば「￥３９４，４４９」という情報を返済年数欄８２１２に、想定収入情報のうち、想定収入として、例えば「￥６，２９９，７４８／年間」、更新料として、例えば「￥２６２，４９０」、グロス利回りとして、例えば「６．３％」という情報を想定収入欄８２１３に、管理費・修繕積立金等に関する情報のうち、管理費・修繕積立金等として、例えば「￥７４２，４０４／年間」、固定資産税・都市計画税（以下、固都税と省略）として、例えば「￥５５７，６００／年間」、区分所有オフィス投資事業を展開する不動産事業体へのマネジメントフィーとして、例えば「￥３４０，１８６／年間」という情報を管理費・修繕積立金等欄８２１４に、ネット利回り等に関する情報のうち、ネット利回りとして、例えば「５．０％」、営業純利益（ＮＯＩと省略）利回りとして、例えば「４．７９％」という情報をネット利回り欄８２１５に、構造として、例えば「鉄筋コンクリート」という情報を構造欄８２１６に、法定耐用年数等に関する情報のうち、耐用年数として、例えば「５０年」、償却年数として、例えば「２８年」、償却法として、例えば「定額法」という情報を法定耐用年数欄８２１７に、取得原価として、例えば「￥１０１，２９１，７３３」という情報を取得原価欄８２１８に、物件比率に関する情報のうち、土地として、例えば「６０％ ￥５８，８９０，５４２」、建物として、例えば「４０％ ￥３９，２６０，３６１」という情報を物件比率欄８２１９に、それぞれ格納する。なお、投資対象物件データテーブル８０の各項目情報のうち、他の項目情報から算出できる、例えば坪単価等算出可能な項目に関しては、関連する項目から算出して、該項目欄に格納してもかまわない。その場合、前記算出処理は、例えば、営業店システム３０上に展開されたプログラムに従って、営業店装置プロセッサ３２等で処理するものとする。また、同様な処理を、管理システム２０で行っても、かまわない。さらに、その結果を、例えばネットワーク１０を介して、営業店システム３０へ送信してもかまわない。

なお、前記説明では、投資対象物件データテーブル８０の各欄の格納情報として、例えば数字による文字コードを格納しているが、例えば独自に設定したコード等の情報であっても、あるいは、文字コード列に、独自に設定したコード等の情報をさらに付加したものであってもかまわない。

前記の通り、投資対象物件データテーブル８０に各区分所有案件に関する情報を格納するが、同一の投資対象物件であっても、各条件が変動する等の要因により複数の投資対象物件データテーブル８０が存在してもかまわない。その場合は、情報を投資対象物件コード欄８１に、投資対象物件コード１４００１において２番目のデータ００２という意味で、例えば「１４００１−００２」という情報を格納して区別する。また、営業店システム３０によって新規に投資対象物件データテーブル８０が作成された場合には、この情報を、例えば、ネットワーク１０を介して管理システム２０に送信し、管理システム側で、営業店別の投資対象物件データテーブルに関する情報を管理してもかまわない。さらに、各投資対象物件データテーブルのうち、例えば対象物件について同一である場合には、同一である各投資対象物件データテーブルに関する、例えば登録した営業店名、投資対象物件コード等の情報を、例えば管理システム２０において別途データテーブル（図示せず）に、格納してもかまわない。また、例えば異なる営業店において、同一投資対象物件に関する投資対象物件データテーブルが作成されたことを、状況に応じて、営業店に連絡してもかまわない。

投資対象物件データテーブル８０への情報の格納が完了すると、この情報に従って、投資対象物件キャッシュフロー９０に各情報を格納するが、図９に従って、投資対象物件キャッシュフロー９０について説明する。投資対象物件キャッシュフローの管理情報を格納する、キャッシュフロー管理欄９２、年度内の月別の各情報数値を示す、例えば、４月数値欄９２０１、５月数値欄９２０２、６月数値欄９２０３、７月数値欄９２０４、・・・、３月数値欄９２１２等を備え、さらに、年度計欄９３、通期欄９４等を備えている。さらに、キャッシュフロー管理欄９２は、どの投資対象の何年度のキャッシュフローかを示す、フロー属性欄９２１、収入欄９２２、支出欄９２３、月額収支欄９２４、口座残高欄９２５、ローン残高欄９２６等を備えている。またさらに、収入欄９２２は、家賃欄９２２１、更新料等収入欄９２２２、租税軽減欄９２２３を備え、支出欄９２３は、ローン支出欄９２３１、管理費等支出欄９２３２、マネジメントフィー欄９２３３、租税支出欄９２３４等を備えて構成される。なお、投資対象物件キャッシュフロー９０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する投資対象物件キャッシュフロー設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、投資対象物件キャッシュフロー設定画面（図示せず）は、投資対象物件キャッシュフロー９０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、投資対象物件キャッシュフロー９０の内容に従った投資対象物件キャッシュフロー表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、投資対象物件キャッシュフロー９０は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、投資対象物件キャッシュフロー９０に格納する各種情報の内容と算出例を説明する。まず、フロー属性欄９２１には、該投資対象物件キャッシュフロー９０が、投資対象物件コード１４００１−００１に関する２０１４年のフローの場合、例えば「１４０００１−０００１」、「２０１４年１年目」という情報と格納する。なお、「１年目」とは、２０１４年が投資開始１年目であることを示す。また、実際の投資は２０１４年の５月から開始されたとすると、４月には実績が発生しないため、４月数値欄９２０１の家賃欄９２２１から口座残高欄９２５には、例えば「￥０」という情報を格納し、ローン残高欄９２６には、投資対象物件データテーブル８０の融資金額８２１１に格納した融資金額としての、例えば「￥６０，０００，０００」という情報を格納する。次に、５月数値欄９２０２の収入欄９２２の家賃欄９２２１には、例えば実勢および賃貸状況確認欄４２１０等の情報を反映した賃料査定欄４２１４等から算定した家賃が５２４，９７９円であれば、例えば「￥５２４，９７９」という情報を格納し、更新料等収入欄９２２２、租税軽減欄９２２３には、各項目に関し、実際に発生しなかったとして、例えば「￥０」という情報を格納する。さらに、５月数値欄９２０２の支出欄９２３のローン支出欄９２３１には、ローン支払いの、元本の返済として２７９，３８６円、金利として１１５，０００円、以上合計金額として３９４，３８６円が発生したとして、例えば上段に「￥２７９，３８６」、中段に「￥１１５，０００」、下段に「￥３９４，３８６」という情報を格納し、さらに、管理費等支出欄９２３２には、実勢および設備欄４２１３、長期修繕欄４２１７、付帯設備欄４２１８等により設定された費用等から算定した管理費等が６１，８６７円であれば、例えば「￥６１，８６７」という情報を、マネジメントフィー欄９２３３には、区分所有オフィス投資事業を展開する不動産事業体の費用が２８，３４８円であれば、例えば「￥２８，３４８」という情報を、租税支出欄９２３４には、租税の支払いがなかったとして、例えば「￥０」という情報を、それぞれ格納する。また、５月数値欄９２０２の月額収支欄９２４には、５月数値欄９２０２の収入欄９２２の総額から支出欄９２３の総額を減じた金額が４０，３７８円であることから、例えば「￥４０，３７８」という情報を、口座残高欄９２５には、４月から５月までの月額収支欄９２４の合計金額４０，３７８円であることから、例えば「￥４０，３７８」という情報を、ローン残高欄９２６には、ローン残高欄９２６の４月の金額から５月のローン支出欄９２３１の元本金額２７９，３８６円を減じた金額が５９，７２０，６１４円であることから、例えば「￥５９，７２０，６１４」という情報を、それぞれ格納する。以下同様に、６月数値欄９２０３、７月数値欄９２０４、・・・、３月数値欄９２１２の各項目に情報を格納する。最後に、年度計欄９３の家賃欄９２２１から月額収支欄９２４には、各欄の４月から３月までの合計金額を格納し、通期欄９４の家賃欄９２２１からローン残高欄９２６には、年度計欄９３の各欄に格納した情報と、前年度における通期欄９４の各欄とを合算した金額を格納する。なお、年度計欄９３の口座残高欄９２５、ローン残高欄９２６は、３月数値欄９２１２に通期金額を格納するため、年度計欄９３は空欄とし、通期欄９４には３月数値欄９２１２の情報をそのまま格納する。なお、投資対象物件キャッシュフロー９０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、該投資対象物件キャッシュフロー９０の内容および、該投資対象物件キャッシュフロー９０等から算出した内容、または投資対象物件キャッシュフロー９０に準じた入力画面（図示せず）に従って入力した内容を、例えば営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、必要に応じて、ネットワーク１０を介して管理システム２０、関連機関システム２０２等から情報を受信し、この情報に従って各項目内容を格納してもかまわない。さらに、必要に応じて、投資対象物件キャッシュフロー９０の内容に従った投資対象物件キャッシュフロー画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。その他、投資対象物件キャッシュフロー９０の詳細に関しては、仕入対象物件データテーブル４０等に準ずるものとする。

次に、貸借対照に関する情報を格納する貸借対照表１００について、図１０に従って説明する。貸借対照表１００は、投資対象となる物件コード等を格納する投資対象物件コード欄１０１、対象物件の資産内容を示す、貸借対照表資産欄１０２１、対象物件の負債および純資産を示す、貸借対照表負債純資産欄１０３１を備えている。さらに、資産内容として、現預金内容を示す、現預金欄１０２０１、現預金金額欄１０２０２、土地資産内容を示す、土地欄１０２０３、土地価格欄１０２０４、建物資産内容を示す、建物欄１０２０５、建物価格欄１０２０６、資産の総資産内容を示す、総資産欄１０２０７、総資産金額欄１０２０８を備え、負債純資産内容として、負債を示す、負債欄１０３０１、負債金額欄１０３０２、純資産内容を示す、純資産欄１０３０３、具体的な純資産を示す、自己資金欄１０３０４、追加自己資本欄１０３０５、利益剰余金欄１０３０６、債純資産内容を示す、総資産欄１０３０７、総資産金額１０３０８等を備えて構成される。なお、貸借対照表１００は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する貸借対照表設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、貸借対照表設定画面（図示せず）は、貸借対照表と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、貸借対照表の内容に従った貸借対照表表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、貸借対照表は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、貸借対照表１００に格納する各種情報の内容と算出例を説明する。まず、投資対象物件コード欄１０１には、該貸借対照表が、投資対象物件コード１４００１−００１に関する２０１４年期の貸借対照表である場合、例えば「１４０００１−０００１ ２０１４年期１年目 貸借対照表」という情報と格納する。なお、前記情報「１４０００１−０００１」が、投資対象物件キャッシュフロー９０のフロー属性欄９２１と同一の投資対象物件コードであれば、該貸借対照表と該投資対象物件キャッシュフローは、投資対象物件が同一であることを示し、さらに、例えば「１年目」が、投資対象物件キャッシュフロー９０のフロー属性欄９２１と同一年数であれば、同一会計期間の情報であることを示す。このように、貸借対照表１００と投資対象物件キャッシュフロー９０は、投資対象物件コード欄１０１とフロー属性欄９２１の内容に従って紐付けられている。以下、具体的な情報に関して説明すると、貸借対照表資産欄１０２１の現預金欄１０２０１には、現金・預金であることを示す、例えば「現預金」という情報を、現預金金額欄１０２０２には、該投資対象物件キャッシュフロー９０の、年度計欄９３の月額収支欄９２４に格納した、例えば「￥４４３，５２８」という情報を、土地欄１０２０３には、土地であることを示す、例えば「土地」という情報を、土地価格欄１０２０４には、該投資対象物件データテーブル８０の、物件比率欄８２１９の土地価格としての、例えば「￥５８，８９０，５４２」という情報を、建物欄１０２０５には、建物であることを示す、例えば「建物」という情報を、建物価格欄１０２０６には、該投資対象物件データテーブル８０の、該当する物件比率欄８２１９の建物価格としての、例えば「￥３９，２６０，３６１」から、該当する法定耐用年数欄８２１７から算出した当期における減価償却費としての、例えば「￥１，４１３，３７２」を減じた、「￥３７，８４６，９８９」という情報を、総資産欄１０２０７には、総資産であることを示す、例えば「総資産」という情報を、総資産金額欄１０２０８には、前記の、現預金金額欄１０２０２と土地価格欄１０２０４と建物価格欄１０２０６との合計である、例えば「￥９７，１８１，０５９」という情報を、それぞれ格納する。また、貸借対照表負債純資産欄１０３１の負債欄１０３０１には、負債であることを示す、例えば「負債」という情報を、負債金額欄１０３０２には、該投資対象物件キャッシュフローの、３月数値欄９２１２のローン残高欄１０２６に格納した、例えば「￥５６、８９６，４９１」という情報を、貸借対照表負債純資産欄１０３１の純資産欄１０３０３には、純資産であることを示す、例えば「純資産」という情報を、追加自己資本欄１０３０５には、当期において追加した自己資本金額として、例えば「０円」であった場合、これを示す「‐（ハイフン）」という情報を、利益剰余金欄１０３０６には、該損益計算書の経常利益欄（後述）が「４２３，６６５円」であった場合、これを示す「￥４２３，６６５」という情報を、総資産欄１０３０７には、総資産であることを示す、例えば「総資産」という情報を、総資産金額１０３０８には、該貸借対照表の総資産金額欄１０２０８に格納した情報を、それぞれ格納する。なお、自己資金欄１０３０４には、該貸借対照表の総資産金額欄１０２０８の、例えば「￥９７，１８１，０５９」から、該負債金額欄１０３０２の、例えば「￥５６、８９６，４９１」という情報を減じた情報に、さらに、該純資産の、該追加自己資本欄１０３０５の、例えば「‐」すなわち「￥０」と、該純資産の、利益剰余金欄１０３０６の、例えば「￥４２３，６６５」という情報を減じた、「￥３９，８６０，９０３」という情報を格納する。その他、貸借対照表１００の詳細に関しては、投資対象物件データテーブル８０、投資対象物件キャッシュフロー９０等に準ずるものとする。

次に、損益に関する情報を格納する損益計算書１１０について、図１１に従って説明する。損益計算書１１０は、投資対象となる物件コード等を格納する投資対象物件コード欄１１１、損益計算書の詳細項目を示す、損益計算書詳細欄１１２、さらに、科目の詳細を示す売上科目欄１１２１１、販売管理費科目欄１１２１２、営業利益科目欄１１２１３、支払利息科目欄１１２１４、経常利益科目欄１１２１５等を備えている。さらに、金額の詳細を示す売上金額欄１１２２１、販売管理費金額欄１１２２２、営業利益金額欄１１２２３、支払利息金額欄１１２２４、経常利益金額欄１１２２５等を備えて構成される。なお、損益計算書１１０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する損益計算書設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、損益計算書設定画面（図示せず）は、損益計算書と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、損益計算書の内容に従った損益計算書表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、損益計算書は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、損益計算書１１０に格納する各種情報の内容と算出例を説明する。まず、投資対象物件コード欄１１１には、該損益計算書が、投資対象物件コード１４００１−００１に関する２０１４年期の該損益計算書である場合、例えば「１４０００１−０００１ ２０１４年期１年目 損益計算書」という情報と格納する。なお、前記情報「１４０００１−０００１」が、投資対象物件キャッシュフロー９０のフロー属性欄９２１と同一の投資対象物件コードであれば、該損益計算書と該投資対象物件キャッシュフローは、投資対象物件が同一であること示し、さらに、例えば「１年目」が、投資対象物件キャッシュフロー９０のフロー属性欄９２１と同一年数であれば、同一会計期間の情報であることを示す。このように、貸借対照表１００と同様に、損益計算書１１０と投資対象物件キャッシュフロー９０は、投資対象物件コード欄１１１とフロー属性欄９２１の内容に従って紐付けられている。以下、損益計算書１１０に格納する具体的な情報に関して説明すると、損益計算書詳細欄１１２の１１２１には、項目を示す、例えば「項目」という情報を、損益計算書詳細欄１１２の１１２２には、金額を示す、例えば「金額」という情報を、それぞれ格納する。さらに、科目欄１１２１の１１２１１には、例えば「売上高」という情報の下に、実際に発生する科目として、例えば「賃料」、「更新料その他収入」、「（売上計）」という情報を格納し、科目欄１１２１の１１２１２には、例えば「販売管理費」という情報の下に、実際に発生する科目として、例えば「管理費・修理積立金等」、「マネジメントフィー」、「火災保険料」、「登録免許料」、「不動産取得税」、「固都税」、「原価償却費」、「（販売管理費計）」という情報を格納し、科目欄１１２１の１１２１３には、例えば「営業利益」という情報を、科目欄１１２１の１１２１４には、例えば「支払利息」という情報を、科目欄１１２１の１１２１５には、例えば「経常利益」という情報を、それぞれ格納する。また金額欄１１２２の１１２２１には、例えば「賃料」として、該投資対象物件キャッシュフローの通期欄９４の家賃欄９２２１に格納した、例えば「￥５，７７４，７６９」という情報を、「更新料その他収入」として、該投資対象物件キャッシュフローの通期欄９４の更新料等収入欄９２２２に格納した、「￥０」を示す例えば「‐」という情報を、「（売上計）」として、前記「賃料」としての、例えば「￥５，７７４，７６９」という情報と、「更新料その他収入」としての、例えば「￥０」という情報との合計である、例えば「￥５，７７４，７６９」という情報を格納する。さらに、金額欄１１２２の１１２２２には、例えば「管理費・修理積立金等」として、該投資対象物件キャッシュフローの年度計欄９３の管理費等支出欄９２３２に格納した、例えば「￥６８０，５３７」という情報を、「マネジメントフィー」として、該投資対象物件キャッシュフローの年度計欄９３のマネジメントフィー欄９２３３に格納した、例えば「￥３１１，８２８」という情報を、「火災保険料」として、該投資対象物件データテーブルの金融機関費用欄８２０９の火災保険料として格納した、例えば「￥３０，０００」という情報を、「登録免許料」として、該投資対象物件データテーブルの租税欄４２０７の登録免許税として格納した、例えば「￥６８０，０００」という情報を、「不動産取得税」として、該投資対象物件データテーブルの租税欄８２０７の不動産取得税として格納した、例えば「￥１，０００，０００」という情報を、「固都税」として、該投資対象物件キャッシュフローの年度計欄９３の租税支出欄９２３４に格納した情報から、固都税分として、例えば「￥０」という情報を、「原価償却費」として、該投資対象物件データテーブルの法定耐用年数欄８２１７と、物件比率欄８２１９に格納した情報とから算出した、例えば「￥１，４１３，３７２」という情報を、「（販売管理費計）」として、前記「販売管理費」の金額として計上した、「管理費・修理積立金等」、「マネジメントフィー」、「火災保険料」、「登録免許料」、「不動産取得税」、「固都税」、「原価償却費」の各情報の合計である、例えば「￥４，１１５，７３７」という情報を格納する。また、金額欄１１２２の１１２２３には、例えば「営業利益」として、前記「（売上計）」として格納した、例えば「￥５，７７４，７６９」という情報から、前記「（販売管理費計）」として格納した、例えば「￥４，１１５，７３７」という情報を減じた、例えば「￥１，６５９，０３２」という情報を格納する。さらに、金額欄１１２２の１１２２４には、例えば「支払利息」として、該投資対象物件キャッシュフローのローン支出欄９２３１の、各月欄に格納した情報のうち、金利として中段に格納した情報の合計である、例えば「￥１，２３５，３６７」という情報を格納する。また、金額欄１１２２の１１２２５には、例えば「経常利益」として、前記「営業利益」として格納した、例えば「￥１，６５９，０３２」という情報から、前記「支払利息」として格納した、例えば「￥１，２３５，３６７」という情報を減じた、例えば「￥４２３，６６５」という情報を格納する。なお、損益計算書１１０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により算出した内容、または損益計算書１１０に準じた入力画面（図示せず）に従って入力した内容を、例えば営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、必要に応じて、ネットワーク１０を介して管理システム２０、関連機関システム２０２等から情報を受信し、この情報に従って各項目内容を格納してもかまわない。さらに、必要に応じて、損益計算書１１０の内容に従った貸借対照表画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。その他、損益計算書１１０の詳細に関しては、投資対象物件データテーブル８０、投資対象物件キャッシュフロー９０、貸借対照表１００等に準ずるものとする。

以上、投資対象物件コード「１４００１−００１」の１年目である２０１４年期を例に、キャッシュフロー、貸借対照表、損益計算書の作成について説明したが、以降、３０年目までのキャッシュフロー、貸借対照表、損益計算書を作成するものとする。なお、上記１年目から３０年目までの損益計算書の情報を、一覧にまとめた、損益計算書一覧１２０、キャッシュフロー一覧１３０を、図１２、図１３に示す。

まず、損益計算書一覧１２０について、図１２に従って説明する。損益計算書一覧１２０は、損益計算書一覧の対象となる物件コード等の情報を格納する投資対象物件コード欄１２１、何年目の損益計算書かを示す、損益計算書一覧詳細欄１２２、さらに、科目の詳細を示す売上欄１２３１、販売管理費欄１２３２、営業利益欄１２３３、営業外費用欄１２３４、経常利益欄１２３５等を備え、また、売上欄１２３１は、賃料欄１２３１１と、更新料等欄１２３１２とを、販売管理費欄１２３２は、初期費用欄１２３２１と、管理費・修繕積立金等欄１２３２２と、マネジメントフィー欄１２３２３と、固都税等欄１２３２４と、減価償却費欄１２３２５とを、営業外費用欄１２３４は、支払利息欄１２３４１を、それぞれ備える。さらに、損益計算書一覧詳細欄１２２は、損益計算内容の１年目であることを示す１年目欄１２２０１、２年目欄１２２０２、３年目欄１２２０３、・・・、２９年目欄１２２２９、３０年目欄１２２３０を、備えて構成される。なお、損益計算書一覧１２０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する損益計算書一覧設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、損益計算書一覧設定画面（図示せず）は、損益計算書一覧と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、損益計算書一覧の内容に従った損益計算書一覧表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、損益計算書一覧は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

また、損益計算書一覧１２０に格納する各種情報の内容は、まず、投資対象物件コード欄１２１には、該損益計算書が、投資対象物件コード１４００１−００１に関する２０１４年１年目から２０４３年３０年目の損益計算書一覧である場合、例えば「１４０００１−０００１ ２０１４年期１年目 ２０４３年３０年目 損益計算書一覧」という情報と格納する。なお、前記情報「１４０００１−０００１」が、損益計算書１１０の投資対象物件コード欄１１１と同一の投資対象物件コードであれば、該損益計算書一覧と該投損益計算書は、投資対象物件が同一であること示す。以降、各欄には、１年目から３０年目の該投損益計算の内容から該当する情報を選択し、格納するものとする。また、初期費用欄１２３２１に関しては、該投資対象物件データテーブル８０の関連する情報から算出し、その情報を格納する。さらに、損益計算書一覧１２０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により算出した内容、または損益計算書一覧１２０に準じた入力画面（図示せず）に従って入力した内容を、例えば営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、必要に応じて、ネットワーク１０を介して管理システム２０、関連機関システム２０２等から情報を受信し、この情報に従って各項目内容を格納してもかまわない。さらに、必要に応じて、損益計算書一覧１２０の内容に従った損益計算書一覧画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。その他、損益計算書一覧１２０の詳細に関しては、投資対象物件データテーブル８０、投資対象物件キャッシュフロー９０、貸借対照表１００、損益計算書１１０等に準ずるものとする。

次に、キャッシュフロー一覧１３０について、図１３に従って説明する。キャッシュフロー一覧１３０は、キャッシュフロー一覧の対象となる物件コード等の情報を格納する投資対象物件コード欄１３１、何年目の損益計算書かを示す、キャッシュフロー一覧詳細欄１３２、さらに、科目の詳細を示す収入合計欄１３３１、支払合計欄１３３２、年度収入欄１３３３、口座残高欄１３３４、ローン残高欄１３３５等を備え、また、収入合計欄１３３１は、賃料欄１３３１１と、更新料等欄１３３１２と、租税軽減欄１３３１３とを、支払合計欄１３３２は、支払利息欄１３３２１と、元本返済欄１３３２２と、管理費・修繕積立金等欄１３３２３と、マネジメントフィー欄１３３２４と、租税支払欄１３３２５とを、それぞれ備える。さらに、キャッシュフロー一覧詳細欄１３２は、キャッシュフロー内容の１年目であることを示す１年目欄１３２０１、２年目欄１３２０２、３年目欄１３２０３、・・・、２９年目欄１３２２９、３０年目欄１３２３０を、備えて構成される。なお、キャッシュフロー一覧１３０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示するキャッシュフロー一覧設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、キャッシュフロー一覧設定画面（図示せず）は、キャッシュフロー一覧と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、キャッシュフロー一覧の内容に従ったキャッシュフロー一覧表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、キャッシュフロー一覧は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

また、キャッシュフロー一覧１３０に格納する各種情報の内容は、まず、投資対象物件コード欄１３１には、該キャッシュフローが、投資対象物件コード１４００１−００１に関する２０１４年１年目から２０４３年３０年目のキャッシュフロー一覧である場合、例えば「１４０００１−０００１」、「２０１４年期１年目 ２０４３年３０年目 キャッシュフロー一覧」という情報と格納する。なお、前記情報「１４０００１−０００１」が、投資対象物件キャッシュフロー９０のキャッシュフロー管理欄９２と同一の投資対象物件コードであれば、該キャッシュフロー一覧と投資対象物件キャッシュフローは、投資対象物件が同一であることを示す。以降、各欄には、１年目から３０年目の該投資対象物件キャッシュフローの内容から該当する情報を選択し、格納するものとする。さらに、キャッシュフロー一覧１３０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により算出した内容、またはキャッシュフロー一覧１３０に準じた入力画面（図示せず）に従って入力した内容を、例えば営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、必要に応じて、ネットワーク１０を介して管理システム２０、関連機関システム２０２等から情報を受信し、この情報に従って各項目内容を格納してもかまわない。さらに、必要に応じて、キャッシュフロー一覧１３０の内容に従ったキャッシュフロー一覧画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。その他、キャッシュフロー一覧１３０の詳細に関しては、投資対象物件データテーブル８０、投資対象物件キャッシュフロー９０、貸借対照表１００、損益計算書１１０、損益計算書一覧１２０等に準ずるものとする。

さらに、前記に示す、例えば投資対象物件コード「１４００１−００１」に関し、投資対象物件データテーブル８０、投資対象物件キャッシュフロー９０、貸借対照表１００、損益計算書１１０、損益計算書一覧１２０、キャッシュフロー一覧１３０等から、投資対象物件に関する投資効果分析内容を格納する、投資効果分析一覧１４０について、図１４に従って説明する。投資効果分析一覧１４０は、投資効果分析一覧１４０の対象となる物件コード等の情報を格納する投資対象物件コード欄１４１、投資効果分析期間を示す、投資効果分析一覧詳細欄１４２、さらに、分析内容を示す分析内容欄１４３１、１４４１、１４５１、分析結果を示す分析結果欄１４３２、１４４２、１４５２、分析の説明内容を示す説明欄１４３３、１４４３、１４５３等を備え、また、投資効果分析一覧詳細欄１４２は、分析期間を示す、期間表示欄１４２１、１４２２、１４２３を、さらに備えて構成される。なお、投資効果分析一覧１４０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する投資効果分析一覧設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、投資効果分析一覧設定画面（図示せず）は、投資効果分析一覧と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、投資効果分析一覧の内容に従った投資効果分析一覧表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、投資効果分析一覧は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、投資効果分析一覧１４０に格納する各種情報の内容は、まず、投資対象物件コード欄１４１には、該投資効果分析が、投資対象物件コード１４００１−００１、物件価格１００，０００，０００円、初期投入額４３，００１，７３３円である場合、例えば「投資対象物件コード：１４０００１−０００１ 物件価格￥１００，０００，０００ 初期投入額￥４３，００１，７３３」という情報と格納する。なお、前記情報「１４０００１−０００１」が、投資対象物件データテーブル８０等の投資対象物件コード欄８１と同一の投資対象物件コードであれば、該投資効果分析一覧と投資対象物件データテーブル等は、投資対象物件が同一であることを示す。また、投資効果分析一覧詳細欄１４２には、分析期間が、例えば２０１４年５月から２０２９年４月の、１５年のローン返済期間中と、２０２９年５月のローン完済時と、２０２９年５月以降のローン完済後の、３つの期間であった場合、例えば、期間表示欄１４２１には「２０１４．０５〜２０２９．０４（返済中）」、期間表示欄１０２２には「２０２９．０５（完済時）」、期間表示欄１０２３には「２０２９．０５〜（完済後）」という情報を格納する。さらに、期間表示欄１４２１の分析内容欄１４３１には、例えば、ローン返済中の年平均キャッシュフローを格納する場合には、前記に示す内容である「ローン返済中の年平均キャッシュフロー」という情報を、分析結果欄１４３２には、投資対象物件データテーブル８０等の情報が、年平均１５４，２３７円であった場合、例えば「１５４，２３７円／年間」という情報を、また、説明欄１４３３には、算出条件が、完済時の口座残高を返済期間１６年で割った場合、例えば「＝完済時の口座残高÷返済期間（１６年）」という情報を格納する。以降、前記投資効果分析結果に準じて、期間表示欄１４２１の、分析内容欄１４４１には例えば「返済された不動産ストック」、１４５１には例えば「初期投入額に対する年間純利回り」、分析結果欄１４４２には例えば「４，０００，０００円／年間」、１４５２には例えば「９．６６％」、説明欄１４４３には例えば「＝融資金額÷返済期間（１６年）」、１４５３には例えば「＝（年平均キャッシュフロー＋返済された不動産ストック）÷初期投入額」の各情報、またさらに、期間表示欄１４２２、１４２３の各欄にも、投資効果分析結果に関する各情報を、格納するものとする。さらに、投資効果分析一覧１４０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により算出した内容、または投資効果分析一覧１４０に準じた入力画面（図示せず）に従って入力した内容を、例えば営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、必要に応じて、ネットワーク１０を介して管理システム２０、関連機関システム２０２等から情報を受信し、この情報に従って各項目内容を格納してもかまわない。さらに、必要に応じて投資効果分析一覧１４０の内容に従った投資効果分析一覧画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。その他、投資効果分析一覧１４０の詳細に関しては、投資対象物件データテーブル８０、投資対象物件キャッシュフロー９０、貸借対照表１００、損益計算書１１０、損益計算書一覧１２０、キャッシュフロー一覧１３０等に準ずるものとする。

またさらに、前記に示す投資効果分析一覧１４０のように、現状による諸条件に従って投資効果分析を行う他に、各条件が変動した場合の投資効果分析内容を示す、投資効果分析２一覧１５０について、図１５に従って説明する。投資効果分析２一覧１５０は、投資効果分析２一覧１５０の対象となる物件コード等の情報を格納する投資対象物件コード欄１５１、投資効果分析における利回りに条件を示す、利回条件欄１５２、賃料変動条件を示す賃料条件欄１５３１、１５３２、１５３３を備え、さらに、利回条件欄１５２は、利回条件項目欄１５２１、利回変動条件欄１５２２、また、賃料条件欄１５３１、１５３２、１５３３には、各賃料変動条件における売却価格を格納する、売却価格欄１５３１１、１５３２１、１５３３１、投下資本収益率を格納する、収益率欄１５３１２、１５３２２、１５３３２、月別の返額を格納する、返済額欄１５３１３、１５３２３、１５３３３、値上率を格納する、値上率欄１５３１４、１５３２４、１５３３４を、さらにまた、賃料変動条件欄１５２０１、賃料条件項目欄１５２０２、利回条件分析結果１欄１５２０３、利回条件分析結果２欄１５２０４、利回条件分析結果３欄１５２０５等を備えて構成される。なお、投資効果分析２一覧１５０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する投資効果分析２一覧設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、投資効果分析２一覧設定画面（図示せず）は、投資効果分析２一覧と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、投資効果分析２一覧の内容に従った投資効果分析２一覧表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、投資効果分析２一覧は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、投資効果分析２一覧１５０に格納する各種情報の内容を、以下に示す。まず、投資対象物件コード欄１５１には、該投資効果分析が、投資対象物件コード１４００１−００１、物件価格１００，０００，０００円、初期投入額４３，００１，７３３円、経過年数が７年、現状金利２．３００％である場合、例えば「投資対象物件コード：１４０００１−０００１ 物件価格：￥１００，０００，０００ 初期投入額：￥４３，００１，７３３ 経過年数：７年 現状金利：２．３００％」という情報と格納する。なお、前記情報「１４０００１−０００１」が、投資対象物件データテーブル８０の投資対象物件コード欄８１等と同一の投資対象物件コードであれば、該投資効果分析２一覧と投資対象物件データテーブル等は、投資対象物件が同一であることを示す。また、利回条件欄１５２の利回条件分析結果１欄１５２０３には、「期待利回り」、「経過年数時金利」という情報を利回条件欄１５２１に格納し、例えば期待利回りを６．３０％、経過年数時金利を２．３０％とすると、例えば「６．３０％」、「２．３０％」という情報を、利回変動条件欄１５２２に格納する。以下、利回条件分析結果１欄１５２０３に準じて、利回条件分析結果２欄１５２０４、利回条件分析結果３欄１５２０５の利回変動条件欄１５２２にも、期待利回り、経過年数後金利に関する条件を格納するものとする。さらに、賃料変動条件欄１５２０１の賃料条件欄１５３１には、条件賃料として、例えば「￥５２４，９７９」、賃料条件欄１５３２には、条件賃料として、例えば「￥７８７，４６９」、賃料条件欄１５３３には、条件賃料として、例えば「￥１，０４９，９５８」とい情報を、例えば「賃料」という情報とともに、それぞれ格納する。以上、各種条件の設定値から投資効果を算出し、賃料条件欄１５３１の売却価格欄１５３１１に例えば「￥１００，０００，０００」という情報を、収益率欄１５３１２に例えば「１４５．８％」という情報を、返済額欄１５３１３に例えば「￥３９４，４４９」という情報を、値上率欄１５３１４に値がないことから例えば「‐（ハイフン）」という情報を、それぞれ格納する。以下、賃料条件欄１５３１に準じて、賃料条件欄１５３２、賃料条件欄１５３３にも投資効果算出結果を格納するものとする。また、投資効果分析２一覧１５０では、賃料の値上がり、売却価格の上昇を前提とせず、例えば賃料の値下がり、売却価格の下落を想定し、さらに経過年数後の金利を設定して各項目を算して、リスク分析の資料としてもかまわない（図示せず）。さらに、投資効果分析２一覧１５０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により算出した内容、または投資効果分析２一覧１５０に準じた入力画面（図示せず）に従って入力した内容を、例えば営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、必要に応じて、ネットワーク１０を介して管理システム２０、関連機関システム２０２等から情報を受信し、この情報に従って各項目内容を格納してもかまわない。さらに、必要に応じて投資効果分析２一覧１５０の内容に従った投資効果分析２一覧画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。その他、投資効果分析２一覧１５０の詳細に関しては、投資対象物件データテーブル８０、投資対象物件キャッシュフロー９０、貸借対照表１００、損益計算書１１０、損益計算書一覧１２０、キャッシュフロー一覧１３０、投資効果分析一覧１４０は等に準ずるものとする。

次に、図９に示す、投資対象物件キャッシュフロー９０の家賃欄９２２１等に格納する家賃等には、消費税込みの金額で表示している。これは、一般に住居として使用する賃貸マンションの家賃の場合、住宅の家賃ということで、現状非課税扱いとなるが、本願における区分所有オフィスでは、賃借人は事業目的で物件を賃借しているため、家賃は消費税の課税対象となり、キャッシュフロー等を所費税込みで取り扱う場合、前記家賃等は、消費税込みの金額となる。ただし、消費税率は変動することが想定される場合、投資効果分析に消費税に関するシミュレーションを行うことが求められる。以下に、シミュレーションの方法について説明する。

以下に、消費税率の変動に伴う、仮受消費税、仮払消費税、納税額、納税額の累計を格納する、消費税シミュレーション結果一覧１６０について、図１６に従って説明する。消費税シミュレーション結果一覧１６０は、消費税シミュレーション結果一覧１６０の対象となる物件コード、所費税率設定値等の情報を格納する投資対象物件コード欄１６１、シミュレーション年度、税金額内容を格納する内容欄１６２、年度別の税額を格納する、例えば２０１４年度欄１６３０１、２０１５年度欄１６３０２、２０１６年度欄１６３０３、・・・、２０７２年度欄１６３５９、２０７３年度欄１６３６０等を備え、また、内容欄１６２は、西暦年を格納する西暦欄１６２１、和暦年を格納する和暦欄１６２２、仮受消費税を格納する仮受消費税欄１６２３、仮払消費税を格納する仮払消費税欄１６２４、納税額を格納する納税額欄１６２５、納税額の累計を格納する累計欄１６２６を、さらに備えて構成される。なお、消費税シミュレーション結果一覧１６０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する消費税シミュレーション結果一覧設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、消費税シミュレーション結果一覧設定画面（図示せず）は、消費税シミュレーション結果一覧と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、消費税シミュレーション結果一覧の内容に従った消費税シミュレーション結果一覧表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、消費税シミュレーション結果一覧は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、消費税シミュレーション結果一覧１６０に格納する各種情報の内容を、以下に示す。まず、投資対象物件コード欄１６１には、例えば投資対象物件コード：１４０００１−０００１の消費税に関し、２０１４年４月１日からの消費税率を８％、２０１５年１０月1日からの消費税率を１０％とすると、例えば「投資対象物件コード：１４０００１−０００１ ２０１４．０４．０１．８％ ２０１５．１０．０１．１０％」という情報を、内容欄１６２の西暦欄１６２１には例えば「西暦」という情報を、和暦欄１６２２には例えば「和暦」という情報を、仮受消費税欄１６２３には例えば「仮受消費税」という情報を、仮払消費税欄１６２４には例えば「仮払消費税」という情報を、納税額欄１６２５には例えば「納税額」という情報を、累計欄１６２６には例えば「累計」という情報を、それぞれ格納する。また、西暦欄１６２１の２０１４年度欄１６３０１には例えば「２０１４」という情報を、以下同様に、２０１５年度欄１６３０２には例えば「２０１５」という情報を、２０１６年度欄１６３０３には例えば「２０１６」という情報を、最後に、２０７２年度欄１６３５９には例えば「２０７２」という情報を、２０７３年度欄１６３６０には例えば「２０７３」という情報を、それぞれ格納する。さらに、和暦欄１６２２にも西暦欄１６２１と同様に、例えば「２６」、「２７」、「２８」、・・・、「８４」、「８５」という情報を、それぞれ格納する。次に、具体的な所費税金額に関しては、まず、２０１４年度欄１６３０１の仮受消費税欄１６２３には、例えば投資対象物件キャッシュフロー９０の投資対象物件コード１４０００１−０００１の２０１４年１年目の情報の、収入欄９２２に格納された収入項目から消費税対象金額を抽出して、この金額から２０１４年度の仮受消費税金額を算出し、例えば「￥４２７，７５７」という情報を格納する。また、仮払消費税欄１６２４には、支出欄９２３から消費税対象金額を抽出して、この金額から２０１４年度の仮払消費税金額を算出し、例えば「￥２３，０８９」という情報を格納する。以下、前記仮受消費税金額及び仮払消費税金額から納税額及び累計を算出し、納税額欄１６２５には例えば「￥４０４，６６８」という情報を、累計欄１６２６には例えば「￥４０４，６６８」という情報を、それぞれ格納する。以下同様に、２０１５年度欄１６３０２、２０１６年度欄１６３０３、・・・にも、順次各消費税金額を格納するが、投資対象物件コード欄１６１に示された消費税率の変更時期と設定税率に従って、諸費税を計算し、格納するものとする。その他、消費税シミュレーション結果一覧１６０の詳細に関しては、投資対象物件データテーブル８０、投資対象物件キャッシュフロー９０、貸借対照表１００、損益計算書１１０、損益計算書一覧１２０、キャッシュフロー一覧１３０、投資効果分析一覧１４０、投資効果分析２一覧１５０等に準ずるものとする。なお、消費税シミュレーション結果一覧１６０は、区分所有オフィスを資産運用することを前提として、例えば３０年という長期に渡る消費税シミュレーションを行っているが、例えば区分所有オフィスを分譲する目的で仕入れて販売する供給側にも、同様に応用するものとする（図示せず）。

次に、いままで説明した処理の流れについて、図１７の全体処理フロー図１７０に従って説明する。全体処理フロー図１７０は、仕入対象となる物件コード等を格納する仕入対象物件コード欄１７１、決定機関欄１７２、検討機関欄１７３等を備えている。なお、全体処理フロー図１７０は、例えば営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従って営業店装置プロセッサ３２により、関連する情報から算出した情報、または、営業店出力装置３３のディスプレイに表示する全体処理フロー図設定画面（図示せず）に従って、例えば営業店システム３０の営業店入力装置３４のキーボードから操作者により入力された情報を、営業店装置メモリ３１に格納されたプログラムに従い、営業店装置プロセッサ３２により、営業店装置メモリ３１上に格納するものとする。また、全体処理フロー図設定画面（図示せず）は、全体処理フロー図１７０と同一形式を有するものとする。さらに、必要に応じて、全体処理フロー図の内容に従った全体処理フロー図表示画面（図示せず）を、例えば営業店システム３０の営業店出力装置３３、管理システム２０の管理出力装置２３に表示するものとする。なお、全体処理フロー図は、管理システム２０側で入力、メモリ格納してもかまわない。また、営業店システム３０側で入力、格納した情報を、例えばネットワーク１０を介して、管理システム２０側に送信してもかまわないし、管理システム２０側で入力、格納した情報を、営業店システム３０側に送信してもかまわない。

次に、図１７に従って、全体処理フロー図１７０の各欄へ、情報を格納する手順について説明する。まず、仕入対象物件コード０８１４００１−００１に関し、全体処理フロー図の初版を２０１４年４月１日、その後２０１４年４月１０日に５版を作成したとすると、例えば「作成年月日：２０１４．０４．０１ 更新年月日：２０１４．０４．１０（第５版） 仕入対象物件コード０８１４００１−００１」という情報を格納する。具体的な処理としては、まず、仕入に関する事前調査１７３０１を検討機関１７３で行い、その結果を、例えば決定機関１７２である、取締役会議１７２１に報告する（１７４０４）が、この情報を、決定機関欄１７２、検討機関欄１７２に、格納する。なお、情報の格納に当たっては、各項目、各矢印等に関する情報を格納してもよいし、あるいは、各項目等を定形化してフォーマット化し、このフォーマットに従って格納してもかまわない。以下同様に、取締役会議１７２１では、該物件を仕入れるかどうか審議し、事前調査内容に不備がある場合には、事前調査１７３０１に差し戻す（１７４０３）。事前調査１７３０１に問題がない場合には、取締役会議１７２１の指示により、検討機関１７３において、購入側融資検討１７３０２、法令検討１７３０３、仕入融資検討１７３０４等の検討を行い、その結果を取締役会議１７２２に報告する（１７４０６）。取締役会議１７２２では、各調査内容１７３０２〜１７３０４について審議し、調査内容に不備がある場合には、各検討機関１７３に差し戻し（１７４１４）、各調査内容１７３０２〜１７３０４に問題がない場合には、取締役会議１７２３の指示により、検討機関１７３において、賃貸状況確認１７３０５、共用部確認１７３０６、面積確認１７３０７、設備確認１７３０８、インフラ確認１４３０９等の検討を行い、その結果を取締役会議１７２３に報告する（１７４０９）。取締役会議１７２３では、各調査内容１７３０５〜１７３０９について審議し、調査内容に不備がある場合には、各検討機関１７３に差し戻し（１７４１５）、各調査内容１７３０５〜１７３０９に問題がない場合には、取締役会議１７２３の指示により、検討機関１７３において、工事確認１７３１０、長期修繕検討１７３１１、付帯設備検討１７３１２、火災保険１７３１３、管理会社選定１４３１４、管理規約１７３１５、仕入売買契約１７３１６、販売契約１７３１７、販促１７３１８、関連省庁等対応１７３１９等の検討を行い、その結果を取締役会議１７２４に報告する（１７４１２）。取締役会議１７２４では、各調査内容１７３１０〜１７３１９について審議し、調査内容に不備がある場合には、各検討機関１７３に差し戻し（１７４１６）、各調査内容１７３１０〜１７３１９に問題がない場合には、取締役会議１７２４の指示により、検討機関１７３において、販売戦略１７３２０、販売価格１７３２１等の検討を行う。なお、決定機関１７２の取締役会議１７２１〜１７２４から検討機関１７３の各検討機関１７３０１〜１７３２１への差し戻しは、１つ前の段階だけでなく、さらにさかのぼって差し戻してもかまわない。なお、全体処理フロー図１７０の各項目情報のうち、他の項目情報から算出可能な項目に関しては、関連する項目から算出して、該項目欄に格納してもかまわない。その場合、前記算出処理は、例えば、営業店システム３０上に展開されたプログラムに従って、営業店装置プロセッサ３２等で処理するものとする。また、同様な処理を、管理システム２０で行っても、かまわない。さらに、その結果を、例えばネットワーク１０を介して、営業店システム３０へ送信してもかまわない。また、全体処理フロー図１７０の各項目情報は、前記の通り、差し戻される場合があるが、その場合は、図１７のような形式と異なり、同じ検討機関による検討・確認を複数回格納する。また、各検討・確認内容は、例えば図４と密接な関係にあるが、さらに各検討・確認内容の詳細を、別途データベース（図示せず）等に格納してもかまわない。その他、全体処理フロー図１７０の詳細に関しては、投資対象物件データテーブル８０、投資対象物件キャッシュフロー９０、貸借対照表１００、損益計算書１１０、損益計算書一覧１２０、キャッシュフロー一覧１３０、投資効果分析一覧１４０、投資効果分析２一覧１５０、消費税シミュレーション結果一覧１６０に等に準ずるものとする。

以上、全体処理フロー図１７０により、処理フローに概要を説明したが、本願の一実施形態では、中古物件に、すでに賃貸テナントが入居しているものとして該物件を仕入れて、例えば区分所有オフィスにすることを前提としているため、例えば、賃貸状況確認１７３０５、それまでの共用部の主に付属物について、区分所有オフィスとして販売するための付加価値を付ける等を目的とする共用部確認１７３０６、設備確認１７３０８、インフラ確認１７３０９等の確認・検討を行うが、仕入物件が中古でなく新築の場合には、このよう検討、確認を行わなくともかまわない。さらに、新築物件を自ら建設する場合では、仕入の検討にかわり、検討機関１７３において、新築に関する各検討・確認項目を精査することとなる。

以上、区分所有オフィスの供給および所有に関する投資を行う場合の事業成果の評価システムに関し、仕入対象物件データテーブル４０、賃貸状況一覧５０、取得費用一覧６０、個別収支一覧７０によって、区分所有オフィスの供給における評価について、投資対象物件データテーブル８０、投資対象物件キャッシュフロー９０、貸借対照表１００、損益計算書１１０、損益計算書一覧１２０、キャッシュフロー一覧１３０、投資効果分析一覧１４０、投資効果分析２一覧１５０によって、区分所有オフィスの購入における評価について説明してきたが、これら情報作成のもととなる、例えば、物件価格、金利等々は、変動するものであるが、変動のあった時点で、該情報を変更することで、最新の財務諸表等を作成し、これをもとに、投資効果、リスク等の分析結果を、ディスプレイ等の画面、あるいは印刷結果等を通じて得ることがでる。

本発明は、区分所有オフィス事業の対象となる物件の状況を、詳細に知ることができるだけでなく、区分所有オフィスの供給事業体における事業予測を、一方、投資側については、投資対象として購入を計画している顧客に対し、投資効果に対する的確な助言を行い、さらに不動産投資に関する金融機関からの融資条件をより有利に導くことにより、区分所有オフィスの供給側、購入側双方における区分所有オフィス物件の投資成果を総合的に判断するために有効な情報を提供することが可能となる。さらに、投資判断を必要とする各分野に広く適用可能である。

１１ ・・・ネットワーク
２０ ・・・管理システム
３０ ・・・営業店システム
４０ ・・・仕入対象物件データテーブル
５０ ・・・賃貸状況一覧
６０ ・・・取得費用一覧
７０ ・・・個別収支一覧
８０ ・・・投資対象物件データテーブル
９０ ・・・投資対象物件キャッシュフロー
１００ ・・貸借対照表
１１０ ・・損益計算書
１２０ ・・損益計算書一覧
１３０ ・・キャッシュフロー一覧
１４０ ・・投資効果分析一覧
１５０ ・・投資効果分析２一覧
１６０ ・・消費税シミュレーション結果一覧
１７０ ・・全体処理フロー図

Claims (19)

1. 少なくとも管理サーバ及び管理データベースを有する管理システム並びに営業店プロセッサ及び営業店データベースを有する営業店システムを備えてなる区分所有オフィス投資管理システムにおいて、
   複数の階層を有する不動産物件に係る取得費用に係る第１の情報を、前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、少なくとも土地原価、建物原価、所有権移転費用、抵当設定登記印紙代、修繕積立基金代に係る情報別に入力させるための手段と、
   前記入力させた第１の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第１の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１の記憶手段に格納された第１の情報に対して将来の消費税率シミュレーションを行うことで消費税込取得費用に係る第２の情報を得る手段と、
   前記得られた第２の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第２の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記不動産物件に係る階層ごとの賃貸面積、賃料、公益費、区分所有収入、販売価格、支出合計、利益率に関する情報を含む第３の情報が入力されるための手段と、
   前記入力された第３の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第３の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１乃至第３の情報に基づいて前記不動産物件の賃貸面積に従って按分された原価、利益率に関する情報を含む第４の情報を算出する手段と、
   前記算出された第４の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第４の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記不動産物件に関する所在地情報、坪単価情報、築年数情報、抵当権情報、頭金情報、火災保険情報、融資金額及び融資期間並びに融資手数料を含む融資情報、月々返済金情報、固定資産税及び都市計画税を含む税金情報、建物構造情報、償却法情報を備えた投資対象物件情報に係る第５の情報が入力されるための手段と、
   前記入力された第５の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第５の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１乃至第５の情報に基づいて貸借対照表資産情報及び貸借対照表負債純資産情報を含む貸借対照表情報に係る第６の情報を算出する手段と、
   前記算出された第６の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第６の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１乃至第６の情報に基づいて売上金額情報、販売管理費金額情報、営業利益金額情報、支払利息金額情報、経常利益金額情報を含む損益計算書情報に係る第７の情報を算出する手段と、
   前記算出された第７の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第７の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理システム及び／もしくは前記営業店システムに前記第６の情報及び／もしくは第７の情報を前記不動産物件についての投資判定に供するべく表示するための手段と
   備えたことを特徴とする区分所有オフィス投資管理システム。
2. 区分所有オフィスとして中古不動産物件を仕入れるときに前記仕入までの前記中古不動産物件の賃借人による賃貸料の滞納状況を抽出する手段を、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサにさらに備えたことを特徴とする請求項１記載の区分所有オフィス投資管理システム。
3. 前記区分所有オフィスとしての不動産物件の原価と販売価格とを算出するときに、
   将来における消費税率を想定する手段と、
   前記想定した消費税率に従って消費税額を算出する手段と
   を前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサにさらに備えたことを特徴とする請求項２記載の区分所有オフィス投資管理システム。
4. 前記区分所有オフィスの所有に関する投資判定において、
   前記算出した区分所有オフィスの管理費および／もしくは修繕積立金に基づいて前記区分所有オフィスを賃貸しする場合の賃貸に関するキャッシュフローを算出する手段を
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサにさらに備えたことを特徴とする請求項２もしくは３記載の区分所有オフィス投資管理システム。
5. 前記区分所有オフィスの所有に関する投資判定において、
   前記第１乃至第７の情報から前記区分所有オフィスを賃貸しする場合の賃貸に関するキャッシュフローを算出する手段を
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサにさらに備えたことを特徴とする請求項２乃至４のうち１項記載の区分所有オフィス投資管理システム。
6. 前記区分所有オフィスの所有による賃貸事業におけるキャッシュフローに関し、
   将来における消費税率を想定する手段と、
   前記想定した消費税率に基づいて将来における消費税額を算出する手段と
   を前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサにさらに備えたことを特徴とする請求項４もしくは５記載の区分所有オフィス投資管理システム。
7. 少なくとも管理サーバ及び管理データベースを有する管理システム並びに営業店プロセッサ及び営業店データベースを有する営業店システムを備えてなる区分所有オフィス投資管理システムに係るプログラムであって、コンピュータを、
   複数の階層を有する不動産物件に係る取得費用に係る第１の情報を、前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、少なくとも土地原価、建物原価、所有権移転費用、抵当設定登記印紙代、修繕積立基金代に係る情報別に入力させるための手段と、
   前記入力させた第１の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第１の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１の記憶手段に格納された第１の情報に対して将来の消費税率シミュレーションを行うことで消費税込取得費用に係る第２の情報を得る手段と、
   前記得られた第２の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第２の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記不動産物件に係る階層ごとの賃貸面積、賃料、公益費、区分所有収入、販売価格、支出合計、利益率に関する情報を含む第３の情報が入力されるための手段と、
   前記入力された第３の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第３の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１乃至第３の情報に基づいて前記不動産物件の賃貸面積に従って按分された原価、利益率に関する情報を含む第４の情報を算出する手段と、
   前記算出された第４の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第４の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記不動産物件に関する所在地情報、坪単価情報、築年数情報、抵当権情報、頭金情報、火災保険情報、融資金額及び融資期間並びに融資手数料を含む融資情報、月々返済金情報、固定資産税及び都市計画税を含む税金情報、建物構造情報、償却法情報を備えた投資対象物件情報に係る第５の情報が入力されるための手段と、
   前記入力された第５の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第５の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１乃至第５の情報に基づいて貸借対照表資産情報及び貸借対照表負債純資産情報を含む貸借対照表情報に係る第６の情報を算出する手段と、
   前記算出された第６の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第６の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１乃至第６の情報に基づいて売上金額情報、販売管理費金額情報、営業利益金額情報、支払利息金額情報、経常利益金額情報を含む損益計算書情報に係る第７の情報を算出する手段と、
   前記算出された第７の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第７の記憶手段に格納するための手段と、
   前記管理システム及び／もしくは前記営業店システムに前記第６の情報及び／もしくは第７の情報を前記不動産物件についての投資判定に供するべく表示するための手段と
   として動作させることを特徴とする区分所有オフィス投資管理システムプログラム。
8. 区分所有オフィスとして中古不動産物件を仕入れるときに前記仕入までの前記中古不動産物件の賃借人による賃貸料の滞納状況を抽出する手段として、
   前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサにさらに動作させることを特徴とする請求項７記載の区分所有オフィス投資管理システムプログラム。
9. 前記区分所有オフィスとしての不動産物件の原価と販売価格とを算出するときに、
   将来における消費税率を想定する手段と、
   前記想定した消費税率に従って消費税額を算出する手段と
   として前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサにさらに動作させることを特徴とする請求項８記載の区分所有オフィス投資管理システムプログラム。
10. 前記区分所有オフィスの所有に関する投資判定において、
    前記算出した区分所有オフィスの管理費および／もしくは修繕積立金に基づいて前記区分所有オフィスを賃貸しする場合の賃貸に関するキャッシュフローを算出する手段として
    前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサにさらに動作させることを特徴とする請求項８もしくは９記載の区分所有オフィス投資管理システムプログラム。
11. 前記区分所有オフィスの所有に関する投資判定において、
    前記第１乃至第７の情報から前記区分所有オフィスを賃貸しする場合の賃貸に関するキャッシュフローを算出する手段として
    前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサにさらに動作させることを特徴とする請求項８乃至１０のうち１項記載の区分所有オフィス投資管理システムプログラム。
12. 前記区分所有オフィスの所有による賃貸事業におけるキャッシュフローに関し、
    将来における消費税率を想定する手段と、
    前記想定した消費税率に基づいて将来における消費税額を算出する手段と
    として前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサにさらに動作させることを特徴とする請求項１０もしくは１１記載の区分所有オフィス投資管理システムプログラム。
13. 少なくとも管理サーバ及び管理データベースを有する管理システム並びに営業店プロセッサ及び営業店データベースを有する営業店システムを備えてなる区分所有オフィス投資管理システムにおいて、
    複数の階層を有する不動産物件に係る取得費用に係る第１の情報を、前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、少なくとも土地原価、建物原価、所有権移転費用、抵当設定登記印紙代、修繕積立基金代に係る情報別に入力させ、
    前記入力させた第１の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第１の記憶手段に格納し、
    前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１の記憶手段に格納された第１の情報に対して将来の消費税率シミュレーションを行うことで消費税込取得費用に係る第２の情報を得、
    前記得られた第２の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第２の記憶手段に格納し、
    前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記不動産物件に係る階層ごとの賃貸面積、賃料、公益費、区分所有収入、販売価格、支出合計、利益率に関する情報を含む第３の情報を入力させ、
    前記入力された第３の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第３の記憶手段に格納し、
    前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１乃至第３の情報に基づいて前記不動産物件の賃貸面積に従って按分された原価、利益率に関する情報を含む第４の情報を算出し、
    前記算出された第４の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第４の記憶手段に格納し、
    前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記不動産物件に関する所在地情報、坪単価情報、築年数情報、抵当権情報、頭金情報、火災保険情報、融資金額及び融資期間並びに融資手数料を含む融資情報、月々返済金情報、固定資産税及び都市計画税を含む税金情報、建物構造情報、償却法情報を備えた投資対象物件情報に係る第５の情報が入力され、
    前記入力された第５の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第５の記憶手段に格納し、
    前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１乃至第５の情報に基づいて貸借対照表資産情報及び貸借対照表負債純資産情報を含む貸借対照表情報に係る第６の情報を算出し、
    前記算出された第６の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第６の記憶手段に格納し、
    前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、前記第１乃至第６の情報に基づいて売上金額情報、販売管理費金額情報、営業利益金額情報、支払利息金額情報、経常利益金額情報を含む損益計算書情報に係る第７の情報を算出し、
    前記算出された第７の情報を前記管理データベース及び／もしくは前記営業店データベースにある第７の記憶手段に格納し、
    前記管理システム及び／もしくは前記営業店システムに前記第６の情報及び／もしくは第７の情報を前記不動産物件についての投資判定に供するべく表示する
    ことを特徴とする区分所有オフィス投資管理システムの制御方法。
14. 前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、区分所有オフィスとして中古不動産物件を仕入れるときに前記仕入までの前記中古不動産物件の賃借人による賃貸料の滞納状況を抽出するプロセスを、
    さらに備えたことを特徴とする請求項１３記載の区分所有オフィス投資管理システムの制御方法。
15. 前記区分所有オフィスとしての不動産物件の原価と販売価格とを算出するときに、前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、
    将来における消費税率を想定し、
    前記想定した消費税率に従って消費税額を算出する
    ことを特徴とする請求項１４記載の区分所有オフィス投資管理システムの制御方法。
16. 前記区分所有オフィスの所有に関する投資判定において、前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、
    前記算出した区分所有オフィスの管理費および／もしくは修繕積立金に基づいて前記区分所有オフィスを賃貸しする場合の賃貸に関するキャッシュフローを算出するプロセスを
    さらに備えたことを特徴とする請求項１４もしくは１５記載の区分所有オフィス投資管理システムの制御方法。
17. 前記区分所有オフィスの所有に関する投資判定において、前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、
    前記第１乃至第７の情報から前記区分所有オフィスを賃貸しする場合の賃貸に関するキャッシュフローを算出するプロセスを
    さらに備えたことを特徴とする請求項１４乃至１６のうち１項記載の区分所有オフィス投資管理システムの制御方法。
18. 前記区分所有オフィスの所有による賃貸事業におけるキャッシュフローに関し、前記管理サーバ及び／もしくは前記営業店プロセッサによって、
    将来における消費税率を想定し、
    前記想定した消費税率に基づいて将来における消費税額を算出する
    プロセスをさらに備えたことを特徴とする請求項１６もしくは１７記載の区分所有オフィス投資管理システムの制御方法。
19. 請求項７乃至１２のうちいずれか１項記載の区分所有オフィス投資管理システムプログラムを搭載した記録媒体。
    

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