JP7296443B2 - 情報出力装置及びプログラム - Google Patents

Description

本発明は、不動産賃貸管理に係る情報出力装置及びプログラムに関する。

従来、税理士は、賃貸型アパート等の不動産物件を所有するオーナーからの依頼を受けて、確定申告書を作成することを生業の１つにしている。他方、税理士の中には、確定申告書の作成以外に、オーナーに対して提案を行うことで、業務の多角化に活路を見出したいと考える者も存在する。
そこで、将来にわたる不動産価値のより適切な評価を行い、ユーザへと提供する不動産情報提供システムが開示されている（例えば、特許文献１）。

特許第６４８９７０４号公報

特許文献１に記載のシステムでは、例えば、不動産を購入後の収支のシミュレーション結果を提供するものであり、一般的に公開されている該当エリアの募集時の相場等の情報を利用するものであった。
他方、税理士は、確定申告書の作成時に、オーナーから実際の賃料や、減価償却費等の情報を、ヒアリング等を行うことによって得ることができる。

そこで、本発明は、確定申告書の作成に用いる情報を活用してオーナーに対して不動産物件の提案を行うことが可能な情報出力装置等を提供することを目的とする。

本発明は、不動産物件に係る家賃収入を含む収入情報を受け付ける収入受付手段と、前記不動産物件に係る減価償却費を含む経費情報を受け付ける経費受付手段と、前記不動産物件に係る借入金額を含む借入情報を受け付ける借入受付手段と、受け付けた各情報に基づいて将来の各情報を予測する将来値予測手段と、受け付けた各情報と、前記将来値予測手段により予測した将来の各情報とを用いて生成するキャッシュフローを含む、将来予測一覧を生成する将来予測生成手段と、前記将来予測生成手段が生成した前記将来予測一覧を出力する出力手段と、を備える情報出力装置に関する。

また、情報出力装置において、前記収入受付手段、前記経費受付手段及び前記借入受付手段は、前記不動産物件の区分ごとに各情報を受け付け、前記収入受付手段が受け付けた前記収入情報から確定申告書に添付する書類を作成する書類作成手段と、受け付けた各情報を、前記確定申告書の作成に用いる申告書作成手段に提供する申告書情報提供手段と、を備えてもよい。

また、情報出力装置において、区分の選択を受け付ける区分受付手段を備え、前記将来値予測手段は、受け付けた区分の各情報に基づいて将来の各情報を予測し、前記将来予測生成手段は、受け付けた区分の各情報と、前記将来値予測手段により予測した将来の各情報とを用いて生成するキャッシュフローを含む、前記将来予測一覧を生成してもよい。

また、情報出力装置において、前記不動産物件に係る予測値を受け付ける予測値受付手段を備え、前記将来値予測手段は、前記収入受付手段により受け付けた前記収入情報に対して、前記予測値受付手段が受け付けた前記予測値を適用して将来の収入情報を予測してもよい。

また、情報出力装置において、グラフ種類の選択を受け付けるグラフ種類受付手段と、前記グラフ種類受付手段が受け付けた前記グラフ種類に基づくグラフを、前記将来予測一覧に含む所定の値を用いて生成する、グラフ生成手段と、を備え、前記出力手段は、前記グラフ生成手段が生成した前記グラフを出力してもよい。

また、情報出力装置において、稼働率、経費率及び返済比率を含む第１指標項目に関する第１基準と、前記第１基準に基づく第１対策情報とを記憶した第１指標記憶部と、前記将来予測一覧から前記第１指標項目に対応する現在の各情報を抽出する第１指標情報抽出手段と、前記第１指標情報抽出手段が抽出した各情報と、前記第１指標記憶部の前記第１基準とに基づいて、該当する前記第１対策情報を抽出し、抽出した前記第１対策情報を含む第１レポートを生成する第１レポート生成手段と、を備え、前記出力手段は、前記第１レポート生成手段が生成した前記第１レポートを出力してもよい。

また、情報出力装置において、前記不動産物件の土地価格を含む、前記不動産物件の所有者である被相続人の財産情報を受け付ける財産受付手段と、前記被相続人に対する相続人に係る相続人情報を受け付ける相続人情報受付手段と、前記財産受付手段が受け付けた前記財産情報と、前記将来予測生成手段が生成した前記キャッシュフローに係る情報とを用いて、将来の課税遺産額を算出する課税遺産額算出手段と、前記課税遺産額算出手段が算出した将来の前記課税遺産額と、前記相続人情報受付手段が受け付けた前記相続人情報と、課税価格に応じた税率を記憶した税率テーブルとに基づいて、将来の相続税額を算出する相続税額算出手段と、を備え、前記出力手段は、前記課税遺産額算出手段が算出した将来の前記課税遺産額と、前記相続税額算出手段が算出した将来の前記相続税額とを含む相続額推移表を出力してもよい。

また、情報出力装置において、納税余力率、土地活用比率、小規模宅地活用比率及び相続税増加率を含む第２指標項目に関する第２基準と、前記第２基準に基づく第２対策情報とを記憶した第２指標記憶部と、前記課税遺産額及び前記相続税額から前記第２指標項目に対応する現在の各情報を抽出する第２指標情報抽出手段と、前記第２指標情報抽出手段が抽出した各情報と、前記第２指標記憶部の前記第２基準とに基づいて、該当する前記第２対策情報を抽出し、抽出した前記第２対策情報を含む第２レポートを生成する第２レポート生成手段と、を備え、前記出力手段は、前記第２レポート生成手段が生成した前記第２レポートを出力してもよい。

本発明は、確定申告書の作成に用いる情報を活用してオーナーに対して不動産物件の提案を行うことが可能な情報出力装置等を提供することができる。

第１実施形態に係る提案システムの全体構成図である。 第１実施形態に係る情報処理サーバのブロック図である。 第１実施形態に係る情報処理サーバの指標記憶部の例を示す図である。 第１実施形態に係る情報処理サーバの事業計画出力処理を示すフローチャートである。 第１実施形態に係る情報処理サーバが出力するメニュー画面の例を示す図である。 第１実施形態に係る情報処理サーバが出力する収入情報の入力画面の例を示す図である。 第１実施形態に係る情報処理サーバが出力する事業計画表の例を示す図である。 第１実施形態に係る情報処理サーバの事業計画表の項目と対応するデータとの対応付けの例を示す図である。 第１実施形態に係る情報処理サーバの操作受付処理を示すフローチャートである。 第１実施形態に係る情報処理サーバのグラフ生成出力処理を示すフローチャートである。 第１実施形態に係る情報処理サーバが出力するグラフ画面の例を示す図である。 第１実施形態に係る情報処理サーバが出力するグラフ画面の例を示す図である。 第１実施形態に係る情報処理サーバが出力するグラフ画面の例を示す図である。 第１実施形態に係る情報処理サーバのレポート生成処理を示すフローチャートである。 第１実施形態に係る情報処理サーバが出力するレポートの例を示す図である。 第２実施形態に係る情報処理サーバの機能ブロック図である。 第２実施形態に係る情報処理サーバの相続指標記憶部の例を示す図である。 第２実施形態に係る情報処理サーバの相続情報出力処理を示すフローチャートである。 第２実施形態に係る情報処理サーバが出力するメニュー画面の例を示す図である。 第２実施形態に係る情報処理サーバの相続税額の算出に係る項目と対応するデータとの対応付けの例を示す図である。 第２実施形態に係る情報処理サーバが用いる現在の相続税額に係る算出シートの例を示す図である。 第２実施形態に係る情報処理サーバが出力する相続額推移表の例を示す図である。

以下、本発明を実施するための形態について、図を参照しながら説明する。なお、これは、あくまでも一例であって、本発明の技術的範囲はこれに限られるものではない。
（第１実施形態）
〔提案システム１０００の全体構成〕
図１は、第１実施形態に係る提案システム１０００の全体構成図である。
提案システム１０００は、複数の税理士事務所（図１では、税理士事務所Ａから税理士事務所Ｃを例示している。）が使用するシステムであり、税理士が、各不動産物件のオーナー（所有者、大家等）に対して不動産物件に係る提案を行うために用いる。また、提案システム１０００は、税理士や税理士事務所の事務員等が、各不動産物件のオーナーに対する確定申告書の作成に係るデータの入力作業に用いる。

図１に示す提案システム１０００は、情報処理サーバ１（情報出力装置）と、端末４とを備え、通信ネットワークＮを介して通信可能に接続されている。通信ネットワークＮは、例えば、インターネット等の通信回線網等である。通信ネットワークＮは、構内通信網（ＬＡＮ）や、広域通信網（ＷＡＮ）等を含むものであってもよく、有線であるか無線であるかを問わない。

〔情報処理サーバ１〕
情報処理サーバ１は、例えば、サーバである。情報処理サーバ１は、その他、パーソナルコンピュータ（ＰＣ）に代表される端末等であってもよい。
また、情報処理サーバ１は、１台のコンピュータで構成されていてもよいし、複数台のコンピュータで構成されていてもよい。複数台のコンピュータを用いる場合には、これらのコンピュータは、例えば、通信ネットワークＮを介して接続される。また、情報処理サーバ１は、例えばクラウド上に設けられる仮想サーバ（仮想マシン）として構成してもよい。

図２は、第１実施形態に係る情報処理サーバ１の機能ブロック図である。
図２に示すように、情報処理サーバ１は、制御部１０と、記憶部３０と、通信ＩＦ（インタフェース）部３９とを備えている。
制御部１０は、情報の演算、処理を行う情報演算処理装置（ＣＰＵ）であり、当該情報処理サーバ１の全体の制御を行う。制御部１０は、記憶部３０に記憶されたオペレーティングシステム（ＯＳ）や各種のアプリケーションプログラムを適宜読み出して実行することにより、上述のハードウェアと協働し、各種機能を実行する。

具体的には、本実施形態では、プログラムをコンピュータに実行させることによって、情報処理サーバ１を実現する態様を例にあげて説明する。プログラムは、コンパクトディスク、フレキシブルディスク、ハードディスク、光磁気ディスク、ディジタルビデオディスク、磁気テープ、ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＯＰＲＯＭ（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ ＲＯＭ）、フラッシュメモリ、半導体メモリ等のコンピュータ読み取り可能な非一時的（ｎｏｎ－ｔｒａｎｓｉｔｏｒｙ）情報記録媒体に記録することができる。この情報記録媒体は、コンピュータとは独立して配布及び販売することができる。

一般には、コンピュータは、非一時的情報記録媒体に記録されたプログラムを、記憶部３０に含まれる一時的（ｔｅｍｐｏｒａｒｙ）記憶装置であるＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）に読み出してから、制御部１０としてのＣＰＵが読み出されたプログラムに含まれる指令を実行する。
なお、プログラムは、プログラムが実行されるコンピュータとは独立して、通信ネットワークＮ等の一時的伝送媒体を介して、プログラム配布サーバ等（図示せず）からコンピュータ等へ配布及び販売することができる。

また、プログラムを、電子回路の動作レベル記述用のプログラミング言語によって記述することも可能である。この場合には、電子回路の動作レベル記述用のプログラミング言語によって記述されるプログラムから、電子回路の配線図やタイミングチャート等、各種の設計図が生成され、当該設計図に基づいて、上記の情報処理サーバ１を構成する電子回路を作成することができる。例えば、電子回路の動作レベル記述用のプログラミング言語によって記述されるプログラムから、ＦＰＧＡ（Ｆｉｅｌｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｇａｔｅ Ａｒｒａｙ）技術によって再プログラム可能なハードウェア上に、上記情報処理サーバ１を、構成することができるほか、ＡＳＩＣ（Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ Ｓｐｅｃｉｆｉｃ Ｉｎｔｅｇｒａｔｅｄ Ｃｉｒｃｕｉｔ）技術によって、特定用途専用の電子回路を構成することも可能である。

情報処理サーバ１は、制御部１０が以下に示す各構成部を制御することにより、本実施形態に説明する各処理を実行するように構成される。
制御部１０は、情報入力部１１と、将来値算出処理部１５（予測値受付手段、将来値予測手段）と、将来予測生成処理部１６（将来予測生成手段）と、グラフ種類受付部１７（グラフ種類受付手段）と、グラフ生成処理部１８（グラフ生成手段）と、指標項目処理部１９（第１指標情報抽出手段、第１レポート生成手段）と、情報出力部２０（出力手段）と、プログラム連携部２１と、内訳書作成処理部２３（書類作成手段）とを備える。

情報入力部１１は、確定申告書の作成に必要な各種の情報を入力する。ここで、情報入力部１１が入力を受け付ける情報は、確定申告書の作成の他、事業計画表（将来予測一覧）や各種の事業計画グラフに用いられるものである。
情報入力部１１は、収入受付部１２（収入受付手段）と、経費受付部１３（経費受付手段）と、借入受付部１４（借入受付手段）とを備える。
収入受付部１２は、オーナーごとに、不動産物件に係る家賃収入を含む収入情報を受け付ける。オーナーが複数の不動産物件を所有している場合には、収入受付部１２は、不動産物件の区分ごとに収入情報を受け付ける。ここで、区分とは、例えば、不動産物件がアパート等である場合には、部屋番号により一意に特定できる戸（室）を示すものである。

経費受付部１３は、オーナーごとに、不動産物件に係る減価償却費を含む経費情報を受け付ける。経費受付部１３は、例えば、土地、建物、付属設備等に分けて入力された減価償却費を受け付ける。また、経費受付部１３は、オーナーが複数の不動産物件を所有している場合には、経費受付部１３は、不動産物件の区分ごとに経費情報を受け付ける。
借入受付部１４は、オーナーごとに、不動産物件に係る借入金額を含む借入情報を受け付ける。その際、借入受付部１４は、不動産物件のうち土地の割合を示す土地負債利子割合（％）の入力を受け付ける。また、オーナーが複数の不動産物件を所有している場合には、借入受付部１４は、不動産物件の区分ごとに借入情報を受け付ける。
収入受付部１２、経費受付部１３及び借入受付部１４は、例えば、税理士事務所の事務員が、オーナーから受領した資料等に基づいて端末４から入力することで、入力された該当の情報を受け付けることができる。

将来値算出処理部１５は、情報入力部１１により入力がされた各情報に基づいて将来の各情報を予測する。ここで、不動産物件に係る予測値を受け付けた場合に、将来値算出処理部１５は、収入受付部１２が受け付けた収入情報に対して当該予測値を適用して、将来の収入情報を予測する。予測値は、例えば、空室率及び家賃の下落率である。予測値は、様々な値に変更が可能である。空室率は、例えば、不動産物件の現状の稼働率等に基づいて入力できる。また、家賃の下落率は、例えば、不動産物件の築年数や、不動産物件の地域の事情等を勘案して入力できる。
将来予測生成処理部１６は、情報入力部１１により入力がされた各情報と、将来値算出処理部１５が予測した将来の各情報とを用いてキャッシュフローを生成し、生成したキャッシュフローを含む、事業計画表を生成する。

グラフ種類受付部１７は、グラフ種類の選択を受け付ける。ここで、グラフ種類は、事業計画に係るものであり、例えば、キャッシュフロー、デッドクロス、損益分岐売却等がある。
グラフ生成処理部１８は、グラフ種類受付部１７が受け付けたグラフ種類に基づく事業計画グラフを、事業計画表に含む所定の値を用いて生成する。
指標項目処理部１９は、後述する指標記憶部３２（第１指標記憶部）を参照して、事業計画表から各指標項目（第１指標項目）に対応する各情報を抽出する。次に、指標項目処理部１９は、抽出した各情報と、指標記憶部３２の基準（第１基準）とに基づいて、抽出した各情報が基準を満たすか否かを判断する。基準を満たす場合には、指標項目処理部１９は、該当する指標項目に対応する対策内容（第１対策情報）を抽出する。そして、指標項目処理部１９は、対策内容を抽出した場合には、抽出した対策内容を含むレポート（第１レポート）を生成する。

情報出力部２０は、将来予測生成処理部１６が生成した事業計画表を、端末４に出力する。また、情報出力部２０は、グラフ生成処理部１８が生成した事業計画グラフを、端末４に出力する。さらに、情報出力部２０は、指標項目処理部１９が生成したレポートを、端末４に出力する。

プログラム連携部２１は、他のプログラムとの連携を制御する。プログラム連携部２１は、申告書情報提供部２２（申告書情報提供手段）を備える。
申告書情報提供部２２は、収入受付部１２が受け付けた収入情報と、経費受付部１３が受け付けた経費情報と、借入受付部１４が受け付けた借入情報とを、確定申告書の作成等に利用する申告書作成プログラム（申告書作成手段；図示せず）に提供する処理を行う。申告書作成プログラムは、例えば、一般的な会計ソフトである。申告書情報提供部２２は、収入情報と経費情報と借入情報とを、例えば、申告書作成プログラムが受け付ける所定のデータフォーマット（例えば、ＣＳＶ形式等）に変換して会計データを生成する。
内訳書作成処理部２３は、収入受付部１２が受け付けた収入情報から、確定申告書に添付する収支内訳書（書類）を作成する。

記憶部３０は、制御部１０が各種の処理を実行するために必要なプログラム、データ等を記憶するためのハードディスク、半導体メモリ素子等の記憶領域である。
記憶部３０は、プログラム記憶部３１と、指標記憶部３２とを備える。
プログラム記憶部３１は、各種のプログラムを記憶する記憶領域である。プログラム記憶部３１は、上述した制御部１０の各機能を実行するためのプログラムである、情報処理プログラム３１ａを記憶している。
指標記憶部３２は、指標項目に関する基準と、基準に基づく対策内容とを記憶した記憶領域である。

図３に示す指標記憶部３２は、出力順と、指標項目と、基準と、対策項目と、対策内容との各項目を有する。
出力順は、レポートして出力する順番である。
指標項目は、指標とする項目であり、この例では、稼働率と、経費率と、返済比率と、税金抑制とを有する。
基準は、各指標項目で対策を必要とする条件になる値を示す。基準を満たすと、該当する指標項目での対策を必要とする。例えば、指標項目が稼働率であれば、基準は９５％未満である。
対策項目は、基準を満たす場合に対策するべき項目であり、対策内容は、対策項目の具体的な内容である。
図２の通信ＩＦ部３９は、端末４との間での通信を行うためのインタフェースである。

〔端末４〕
端末４は、各税理士事務所に有する、例えば、ＰＣである。端末４は、その他、スマートフォンやタブレットに代表される携帯端末等であってもよい。
図示しないが、端末４は、制御部と、記憶部と、入力部と、表示部と、通信ＩＦ部等とを備える。なお、端末４は、入力部及び表示部の機能が一体になったタッチパネルディスプレイを備えてもよい。

なお、コンピュータとは、制御部、記憶装置等を備えた情報処理装置をいい、情報処理サーバ１、端末４は、いずれも制御部、記憶部等を備えた情報処理装置であり、コンピュータの概念に含まれる。

〔処理の説明〕
次に、情報処理サーバ１における処理を説明する。
まず、各情報を入力して、事業計画表を出力する処理について説明する。
図４は、第１実施形態に係る情報処理サーバ１の事業計画出力処理を示すフローチャートである。
図５は、第１実施形態に係る情報処理サーバ１が出力するメニュー画面５０の例を示す図である。
図６は、第１実施形態に係る情報処理サーバ１が出力する収入情報の入力画面６０の例を示す図である。
図７は、第１実施形態に係る情報処理サーバ１が出力する事業計画表７０の例を示す図である。
図８は、第１実施形態に係る情報処理サーバの事業計画表７０の項目と対応するデータとの対応付け８０の例を示す図である。

税理士事務所では、不動産物件のオーナーから領収書等の必要書類を受け取ると、すぐに又は所定のタイミングで、例えば、税理士事務所の事務員等（以下、ユーザという。）が、データの入力のために端末４を操作し、情報処理サーバ１に接続する。そして、ユーザが、図示しない画面にしたがってオーナー名と、登録年（年月でもよい）とを指定すると、端末４の表示部には、例えば、図５に例示するメニュー画面５０が表示される。
図５のメニュー画面５０は、指定したオーナーの指定した年についての各情報を入力したり、事業計画表を出力したりするためのものである。
メニュー画面５０は、オーナー及び年表示部５１と、収入情報入力領域５２と、不動産所得収入内訳領域５３と、減価償却管理領域５４と、借入管理領域５５と、事業計画領域５６とを含む。

オーナー及び年表示部５１は、既に指定済のオーナー名及び指定した年を出力する。
収入情報入力領域５２は、収入情報を入力するための選択ボタンの領域である。収入情報入力領域５２には、「収支入力」と「賃貸データ取り込み」と「家賃管理表」との各選択ボタンが設けられている。「収支入力」は、１明細ごとに、仕訳データの単位で不動産物件の収入情報を入力する画面を出力する。「賃貸データ取り込み」は、予め用意された指定のフォーマットに入力した賃貸データを、情報処理サーバ１に取り込むための画面を出力する。当該画面には、例えば、データ名及びデータ格納位置を指定するための欄が設けられている。「家賃管理表」は、複数の明細の不動産物件の収入情報を一度に入力するための画面を出力する。

不動産所得収入内訳領域５３は、会計データの生成及び収支内訳書の作成を行うための画面（図示せず）を出力する。会計データの生成を選択することで、制御部１０（申告書情報提供部２２）は、収入情報入力領域５２から受け付けた収入情報と、次に説明する減価償却管理領域５４から受け付けた経費情報及び借入管理領域５５から受け付けた借入情報とを、例えば、申告書作成プログラムが受け付ける所定のデータフォーマットに変換する。
また、当該画面において、収支内訳書の作成を選択することで、制御部１０（内訳書作成処理部２３）は、収入情報入力領域５２から受け付けた収入情報を用いて収支内訳書を作成する。

減価償却管理領域５４は、経費情報を入力するための画面を出力する。
借入管理領域５５は、借入情報を入力するための画面を出力する。
事業計画領域５６は、事業計画表の画面を出力する。
メニュー画面は、その他、複数の選択ボタンが用意されている。例えば、管理画面には、税率の変更に対応した設定が可能なものがある。他の選択ボタンについては、説明を省略する。

ユーザが収入情報を１つずつ登録したい場合には、メニュー画面５０から、例えば、収入情報入力領域５２の「収支入力」のボタンを選択する。そうすることで、制御部１０（情報入力部１１）は、図６に示す収入情報の入力画面６０を端末４に出力する。
入力画面６０は、不動産物件の収入情報を入力するための画面である。入力画面６０には、収入情報を登録するための各項目が表示されている。

図６に示す入力画面６０では、ユーザが取引内容６１について、ドロップダウンリストから「家賃収入」を指定している。そうすると、情報入力部１１は、仕訳領域６２の仕訳科目を、取引内容に基づいて自動的に表示する。
また、ユーザは、部屋番号や契約者ＩＤ、空室である場合には、チェック欄にチェックを入れる等の入力を行う。これらの入力は、オーナーが有する書類を受領することで、入力が可能である。
このように、入力画面６０は、項目の入力を支援する仕組みを有するので、会計知識がなくても入力を行うことができる。そのため、税理士事務所では、税理士等ではなく事務員等が行うことができるため、会計処理に関する知識がなくても、簡単に入力作業を行うことができる。

なお、この例では、１つずつ登録することが可能な「収支入力」を指定して入力をするものを示したが、これに限定されない。メニュー画面５０（図５参照）には、他にも収入情報を入力する方法がある。そのため、ユーザは、登録するデータ量や、同じデータであるか否か等の状況に応じて、方法を使い分けることができる。例えば、数か月分の資料がまとめてオーナーから来た場合には、収入情報入力領域５２の「賃貸データ取り込み」を選択して一括で取り込んでもよい。他方、メモを入れたり、細かい情報を登録したりしたい場合には、上記の「収支入力」を選択するのが好ましい。さらに、不動産物件の収入の場合には、収入が月ごとに大きく変わらない（定額である）という特徴がある。そこで、前月から変動がないといった場合には、収入情報入力領域５２の「家賃管理表」を選択して、前月分の明細をコピーし、変更部分だけ入力することで作成できる。この場合には、作業時間の短縮を図ることができる。このコピー機能は、コピー先として複数の月を選択可能であり、また、年をまたいでの選択も可能である。よって、一度「収支入力」によって細かい部分を含めて正確に入力すれば、次からは、入力した情報を、他の複数の年月に反映させることができ、入力業務を削減できる。

メニュー画面５０の収入情報入力領域５２のいずれかを選択して収入情報を入力することで、図４のステップＳ（以下、「ステップＳ」を、単に「Ｓ」という。）１１において、情報処理サーバ１の制御部１０（収入受付部１２）は、収入情報の入力を受け付ける。
同様に、メニュー画面５０の減価償却管理領域５４を選択して経費情報を入力することで、Ｓ１２において、制御部１０（経費受付部１３）は、経費情報の入力を受け付ける。ここで、図示しないが、経費情報についても、収入情報の場合と同様、個別で入力する画面と、一括で入力する画面とが用意されており、いずれかの画面を用いて経費情報の入力ができるようになっている。ユーザは、経費情報を、土地、建物、付属設備等に分けて減価償却費を入力する。

さらに、メニュー画面５０の借入管理領域５５を選択して借入情報を入力することで、Ｓ１３において、制御部１０（借入受付部１４）は、借入情報の入力を受け付ける。借入情報についても、図示しないが、経費情報の場合と同様、個別で入力する画面と、一括で入力する画面とが用意されており、いずれかの画面を用いて借入情報の入力ができるようになっている。ユーザは、借入情報を、不動産物件のうち土地の割合を示す割合を含めて入力する。
なお、Ｓ１１からＳ１３までの処理について、順番に決まりはない。ユーザによるメニュー画面５０における選択に基づいて、制御部１０（情報入力部１１）は、入力を受け付ける。

Ｓ１４において、制御部１０（将来値算出処理部１５）は、将来値の展開処理を行う。具体的には、将来値算出処理部１５は、Ｓ１１からＳ１３までの処理により入力がされた各情報に基づいて、将来の各情報を予測して、各年の情報として反映させる。その際、将来値算出処理部１５は、不動産物件に係る予測値を、例えば、予め設定した値に基づいて算出する。
事業計画表を作成したい場合には、ユーザが、メニュー画面５０（図５）から事業計画領域５６を選択する。そうすることで、Ｓ１５において、制御部１０（将来予測生成処理部１６）は、キャッシュフローを生成し、生成したキャッシュフローを含む事業計画表７０を生成して、端末４に出力する。

ここで、キャッシュフローを生成するのには、Ｓ１１からＳ１３までの処理により入力された各情報を用いる。正確な情報を用いて正確な税金計算ができれば、生成するキャッシュフローは、より精緻なものになる。そのため、情報処理サーバ１では、第１に、不動産物件の区分ごとに入力した各情報を使用する。また、第２に、情報処理プログラム３１ａには、正確な税金計算をするためのロジックが組み込まれており、情報処理プログラム３１ａによって税金計算を行う。

税金計算のためのロジックの一例として、Ｓ１３の処理において、制御部１０（借入受付部１４）が土地負債利子割合の入力を受け付けていない場合に、制御部１０は、Ｓ１２において入力がされた土地、建物の金額（減価償却費）を使って土地負債利子割合を算出する。このとき、借入金と、土地建物金額合計とが等しければ、制御部１０は、単純に按分して土地負債利子割合を算出する。また、自己資金を購入代金に充てられる部分がある場合には、土地から先に充てたものと考える、という税務上のルールがある。そのため、借入金が土地建物金額合計より低い場合には、制御部１０は、当該ルールに即した計算を行って、土地負債利子割合を算出する。さらに、ロジックには、借入金が土地建物金額合計より高い場合の土地負債利子割合の計算式を含む。

また、例えば、不動産所得が赤字になった場合には、損益通算を行うことができるが、土地に係る利息には適用されない。情報処理サーバ１は、税金計算に係るロジックを組み込んだ情報処理プログラム３１ａを使用することによって、正確な計算処理を行え、正確な税金計算が行える。

図７は、端末４に出力される事業計画表７０の一部の例を示す。
図７の事業計画表７０は、期間７１と、収入欄７２と、経費欄７３と、所得税金欄７４と、各処理を行うボタン７５から７８までと、レポート出力領域７９とを含む。図７では、事業計画表７０の一部が表示されている。そして、他の部分は、右や下のスライドバーを操作することで表示される。ユーザが右のスライドバーを操作することで、未表示の各項目とその値とが表示される。また、ユーザが下のスライドバーを操作することで、未表示の各項目の該当年の値が表示される。なお、制御部１０は、全ての情報を縮小して１画面に収まるように表示してもよい。

期間７１は、予め指定された期間であり、この例では、過去分を含み１０年分が指定されている。
収入欄７２は、各収入項目と、その値とを表示する。
経費欄７３は、各経費項目と、その値とを表示する。
所得税金欄７４は、所得及び税金に係る項目と、その値とを表示する。
ボタン７５は、実データを取り込むためのものであり、選択をすることで、既にＳ１１からＳ１３までの処理で入力した値や、Ｓ１４及びＳ１５の処理で算出及び生成した値を展開する。
ボタン７６は、不動産物件に係る情報の編集をするためのボタンである。
ボタン７７は、不動産物件の予測値（空室率、家賃の下落率）の設定を変更するためのボタンである。ボタン７７を選択することで、予測値を変更するための画面（図示せず）が出力される。
ボタン７８は、グラフ表示画面に切り替えるためのボタンである。
レポート出力領域７９は、選択をすることで、レポートを出力させるためのものである。

図７の事業計画表７０に示される各項目及びデータ元は、図８に示す対応付け８０に記載されている。対応付け８０は、例えば、情報処理プログラム３１ａにテーブルとして有する。また、自動計算の計算式は、情報処理プログラム３１ａに組み込まれている。
ここで、データ元が「作成時に手入力」になっているものは、事業計画表７０に直接入力が可能なものである。また、データ元が「自動計算」になっているものは、既に入力されたものから自動的に計算されて出力される。そして、手入力が「○」のものは、既に入力されたものや、自動計算がされたものが事業計画表７０に出力されるが、変更（上書き）が可能なものである。
なお、事業計画表７０は、過去分については、入力されたデータに基づき生成され、未来分については、将来値の予測展開により展開されたデータに基づき生成される。

図４のＳ１６において、制御部１０（将来予測生成処理部１６）は、事業計画表７０に直接入力された値を受け付ける。
Ｓ１７において、制御部１０（将来予測生成処理部１６）は、各項目値を用いた算出処理を行う。算出式は、情報処理プログラム３１ａに組み込まれている。
Ｓ１８において、制御部１０（将来予測生成処理部１６）は、事業計画表７０を算出した値に更新して、端末４に出力する。ここで、税理士は、端末４に出力された事業計画表７０を印刷して、不動産物件のオーナーに見せながら、コンサルティング等、不動産物件におけるオーナーへの提案をすることができる。

Ｓ１９において、制御部１０（将来予測生成処理部１６）は、項目値の変更を受け付けたか否かを判断する。ここでの項目値の変更は、事業計画表７０の各項目に対する値の変更の他、ボタン７７を選択操作することによる予測値の変更をも含む。項目値の変更を受け付けた場合（Ｓ１９：ＹＥＳ）には、制御部１０は、処理をＳ１７に移し、算出及び更新出力処理を繰り返す。他方、項目値の変更を受け付けていない場合（Ｓ１９：ＮＯ）には、制御部１０は、本処理を終了する。

次に、事業計画表７０における、他の操作を受け付けた場合の処理について説明する。
図９は、第１実施形態に係る情報処理サーバ１の操作受付処理を示すフローチャートである。
図１０は、第１実施形態に係る情報処理サーバ１のグラフ生成出力処理を示すフローチャートである。
図１１から図１３までは、第１実施形態に係る情報処理サーバ１が出力するグラフ画面の例を示す図である。
図１４は、第１実施形態に係る情報処理サーバ１のレポート生成処理を示すフローチャートである。
図１５は、第１実施形態に係る情報処理サーバ１が出力するレポート１５０の例を示す図である。

図９のＳ２１において、制御部１０は、グラフ表示の選択を受け付けたか否かを判断する。具体的には、制御部１０は、事業計画表７０（図７）において、ボタン７８の選択を受け付けたか否かを判断する。グラフ表示の選択を受け付けた場合（Ｓ２１：ＹＥＳ）には、制御部１０は、処理をＳ２２に移す。他方、グラフ表示の選択を受け付けていない場合（Ｓ２１：ＮＯ）には、制御部１０は、処理をＳ２３に移す。
Ｓ２２において、制御部１０は、グラフ生成出力処理を行う。

ここで、グラフ生成出力処理について、図１０に基づき説明する。
図１０のＳ３１において、制御部１０（グラフ種類受付部１７）は、グラフ種類を受け付ける。グラフ種類は、例えば、初期値として「キャッシュフロー」が選択されていてもよい。そこで、グラフ表示の選択を受け付けた場合（図９のＳ２１がＹＥＳ）には、グラフ種類として「キャッシュフロー」が選択されたものとする。
Ｓ３２において、制御部１０（グラフ生成処理部１８）は、受け付けたグラフ種類の事業計画グラフを生成する。
Ｓ３３において、制御部１０（グラフ生成処理部１８）は、生成した事業計画グラフを、端末４に出力する。

図１１は、グラフ種類が「キャッシュフロー」の事業計画グラフ１１０を示す。
事業計画グラフ１１０は、グラフ種類１１１がキャッシュフローであり、期間等を指定すると、課税所得と、手残りと、税金との推移が、グラフＧ１１からＧ１３によって示される。グラフＧ１１からＧ１３は、事業計画表７０の所定の値を用いて生成されたものである。例えば、手残りのグラフＧ１２は、以下の式（１）により算出した値である。

式（１）： 手残り＝収入－支出（借入を除く）－年間返済額－税金

この事業計画グラフ１１０では、手残りのグラフＧ１２に着目すると、グラフＧ１２は右肩下がりになっている。また、グラフＧ１１の範囲１１５は、減価償却費が減ったために上がったことを示す。

図１０のＳ３４において、制御部１０（グラフ種類受付部１７）は、グラフ種類が変更されたか否かを判断する。例えば、図１１の事業計画グラフ１１０において、グラフ種類１１１の選択を他のグラフ種類にすることで、制御部１０は、グラフ種類が変更されたと判断する。グラフ種類が変更された場合（Ｓ３４：ＹＥＳ）には、処理をＳ３２に移し、制御部１０（グラフ生成処理部１８）は、変更後のグラフ種類の事業計画グラフを生成して出力する（Ｓ３２及びＳ３３）。他方、グラフ種類が変更されていない場合（Ｓ３４：ＮＯ）には、制御部１０は、処理をＳ３５に移す。

図１２は、グラフ種類が「デッドクロス」の事業計画グラフ１２０を示す。
事業計画グラフ１２０は、グラフ種類１２１がデッドクロスであり、期間等を指定すると、借入残高の推移が、グラフＧ２１によって示され、借入元本返済と、減価償却費との推移が、グラフＧ２２とＧ２３とによって示される。ここで、借入元本返済は、借入元本の返済額である。グラフＧ２１からＧ２３は、事業計画表７０の所定の値を用いて生成されたものである。この事業計画グラフ１２０では、借入残高のグラフＧ２１に着目すると、２０１９年に借入をし、少しずつ返済されることを示す。また、借入元本返済のグラフＧ２２と、減価償却費のグラフＧ２３とに着目すると、範囲１２５の部分では、借入元本返済のグラフＧ２２が、減価償却費のグラフＧ２３より上に推移しており、デッドクロスの状態になっている。デッドクロスは、資金繰りを悪化させるものであるため、税理士は、事業計画グラフ１２０により、例えば、「返済額軽減型の繰上返済」や「法人化」を、改善策としてオーナーに提案できる。

さらに、図１３は、グラフ種類が「損益分岐売却」の事業計画グラフ１３０を示す。
事業計画グラフ１３０は、グラフ種類１３１が損益分岐売却価格であり、売却利回りの上基準１３２と、下基準１３３とを、百分率又は金額で指定し、期間等を指定する。そうすることで、事業計画グラフ１３０は、上基準１３２に対応する売却上基準値ＧＬ１と、下基準１３３に対応する売却下基準値ＧＬ２とが示され、損益分岐売却価格の推移が、グラフＧ３１によって示される。グラフＧ３１は、事業計画表７０の所定の値を用いて生成されたものである。例えば、損益分岐売却価格は、借入残高と、仲介手数料と、税金を含めた価格である。この事業計画グラフ１３０では、損益分岐売却のグラフＧ３１が、借入残高の減少により低下していき、残高が当初借入額の約８０％の付近で売却下基準値ＧＬ２と交わっていくことを示している。

ここで、損益分岐売却価格について説明する。
売却手残りの計算式を、以下の式（２）に示す。
また、税金の計算を、以下の式（３）に示す。

式（２）： 売却手残り＝売却金額－借入金残債－売却諸費用－税金
式（３）： 税金＝（売却金額－簿価金額－譲渡費用）×税率
ただし、税率は、短期譲渡の場合（譲渡する年の１月１日時点で５年以下の所有）は３９．６３％（所得税・復興特別所得税３０．６３％、住民税９％）である。また、長期譲渡の場合（譲渡する年の１月１日時点で５年超の所有）は、２０．３１５％（所得税・復興特別所得税１５．３１５％、住民税５％）である。

損益分岐売却金額は、式（２）により売却手残りが０円になる場合から逆算して売却金額を算出したものである。
譲渡所得がプラスになる場合、具体的には、次の式（４）又は（５）で売却金額を算出する。

式（４）： 売却金額＝（残債金額－簿価金額×０．２０３１５＋５２，５９２）÷０．７７０５５ ・・・長期譲渡の税率の場合
式（５）：売却金額＝（残債金額－簿価金額×０．３９６３＋３９，８４４）÷０．５８３７７ ・・・短期譲渡の税率の場合

情報処理サーバ１の制御部１０は、経費受付部１３により受け付けた減価償却の情報から、短期譲渡か長期譲渡かを判断する。そして、制御部１０は、所有期間に応じた税率で税金計算し、損益分岐売却金額を自動計算している。

事業計画グラフ１３０によれば、売却上基準値ＧＬ１と売却下基準値ＧＬ２との間に損益分岐売却価格のグラフＧ３１がある場合には、金額次第で売却を検討することを示し、損益分岐売却価格のグラフＧ３１が売却下基準値ＧＬ２を下回ると、いつでも売却ができることを示す。事業計画グラフ１３０により、損益分岐売却価格のグラフＧ３１がいつ頃に売却下基準値ＧＬ２より下になるかを確認することができ、売却の時期を検討するための指標にできる。

このように、将来の数字を各種のグラフにすることで、不動産物件を有するオーナーの課題を浮き彫りにさせることができる。そして、グラフの元になる数字は、実際の各情報（収入情報、経費情報、借入情報）から、正確な税金計算のロジックを使用して算出されたものである。そのため、税理士は、正確な数値を用いて出力されたグラフによって、改善提案を行ったり、不動産物件の売却の判断をコンサルテーションしたりできる。

図１０のＳ３５において、制御部１０は、事業計画グラフの表示を終了するか否かを判断する。例えば、事業計画グラフの表示領域を閉じる操作を受け付けることで、制御部１０は、事業計画グラフの表示を終了すると判断する。事業計画グラフの表示を終了する場合（Ｓ３５：ＹＥＳ）には、制御部１０は、本処理を終了し、処理を図９のＳ２３に移す。他方、事業計画グラフの表示を終了しない場合（Ｓ３５：ＮＯ）には、制御部１０は、処理をＳ３４に移す。

図９のＳ２３において、制御部１０は、レポートの要求を受け付けたか否かを判断する。例えば、図７に示す事業計画表７０のレポート出力領域７９の選択を受け付けることで、制御部１０は、レポートの要求を受け付けたと判断する。レポートの要求を受け付けた場合（Ｓ２３：ＹＥＳ）には、制御部１０は、処理をＳ２４に移す。他方、レポートの要求を受け付けていない場合（Ｓ２４：ＮＯ）には、制御部１０は、本処理を終了する。
Ｓ２４において、制御部１０（指標項目処理部１９）は、レポート生成処理を行う。

ここで、レポート生成処理について、図１４に基づき説明する。
図１４のＳ４１において、制御部１０（指標項目処理部１９）は、稼働率が基準を満たしているか否かを、指標記憶部３２を参照して判断する。ここで、稼働率等、この処理で用いる指標項目は、レポート出力領域７９の選択に該当する年のものであってもよいし、現在のものであってもよい。稼働率が基準を満たしている場合（Ｓ４１：ＹＥＳ）には、制御部１０は、処理をＳ４２に移す。他方、稼働率が基準を満たしていない場合（Ｓ４１：ＮＯ）には、制御部１０は、処理をＳ４３に移す。
Ｓ４２において、制御部１０（指標項目処理部１９）は、指標記憶部３２に記憶されている空室対策の対策内容をレポートに追加する。ここで、レポートとは、対象のオーナーに提示可能な、例えば、文書であり、空白のレポートに必要になる対策内容を追加することで完成する。

Ｓ４３において、制御部１０（指標項目処理部１９）は、経費率が基準を満たしているか否かを、指標記憶部３２を参照して判断する。経費率が基準を満たしている場合（Ｓ４３：ＹＥＳ）には、制御部１０は、処理をＳ４４に移す。他方、経費率が基準を満たしていない場合（Ｓ４３：ＮＯ）には、制御部１０は、処理をＳ４５に移す。
Ｓ４４において、制御部１０（指標項目処理部１９）は、指標記憶部３２に記憶されている経費削減の対策内容をレポートに追加する。

Ｓ４５において、制御部１０（指標項目処理部１９）は、返済比率が基準を満たしているか否かを、指標記憶部３２を参照して判断する。返済比率が基準を満たしている場合（Ｓ４５：ＹＥＳ）には、制御部１０は、処理をＳ４６に移す。他方、返済比率が基準を満たしていない場合（Ｓ４５：ＮＯ）には、制御部１０は、処理をＳ４７に移す。
Ｓ４６において、制御部１０（指標項目処理部１９）は、指標記憶部３２に記憶されている借入見直しの対策内容をレポートに追加する。

Ｓ４７において、制御部１０（指標項目処理部１９）は、未実施の節税策があるか否かを、指標記憶部３２を参照して判断する。節税策の実施有無については、オーナーからのヒアリング内容を予め記憶部３０に記憶しておく。未実施の節税策がある場合（Ｓ４７：ＹＥＳ）には、制御部１０は、処理をＳ４８に移す。他方、未実施の節税策がない場合（Ｓ４７：ＮＯ）には、制御部１０は、図９のＳ２５に処理を移す。
Ｓ４８において、制御部１０（指標項目処理部１９）は、指標記憶部３２に記憶されている節税策の対策内容を、課税所得ごとの節税策をチェックリストとしてレポートに追加する。その後、制御部１０は、図９のＳ２５に処理を移す。

図９のＳ２５において、制御部１０（情報出力部２０）は、生成したレポートを、端末４に出力し、本処理を終了する。
図１５に、端末４に出力する生成したレポート１５０の例を示す。レポート１５０は、稼働率についての対策内容１５１と、返済比率についての対策内容１５２とを含む。税理士は、端末４に出力されたレポート１５０を、例えば、印刷して当該不動産物件のオーナーに見せながら、キャッシュフローの改善提案を行うことができる。

この処理で作成したレポートに出力される提案の順番は、稼働率に対する提案を最初に行い、経費率の提案、返済比率の提案、節税策の提案という順番になっている。これは、発明者である税理士の経験則に基づいた効率的な提案の順番である。よって、不動産物件のオーナーに、効率のよい提案を行うことができる。
なお、節税策の実施有無について、オーナーからヒアリングができていない等の場合に、制御部１０は、例えば、Ｓ４７の処理を行わずに、課税所得ごとの節税策をチェックリストとして出力してもよい。例えば、課税所得が８００万円超の場合には、制御部１０は、節税策のチェックリストＡを出力し、課税所得が１円以上８００万円以下の場合には、制御部１０は、節税策のチェックリストＡとは異なる節税策のチェックリストＢを出力してもよい。そして、税理士は、こちらのチェックリストをもとに、オーナーに実施の有無をヒアリングするようにしてもよい。
また、いずれの基準をも満たさない場合には、予め作成し記憶部３０に記憶させた提案がない場合の文書を、端末４に出力するようにしてもよい。

次に、メニュー画面５０（図５）で不動産所得収入内訳領域５３が選択された場合の処理について説明する。
メニュー画面５０（図５）で不動産所得収入内訳領域５３が選択された場合に、情報処理サーバ１の制御部１０は、「会計データの生成」又は「収支内訳書の作成」を選択する画面（図示せず）を出力する。「会計データの生成」の選択ボタンの近傍には、例えば、会計データのデータ出力先を指定するための欄が設けられている。当該画面において、ユーザがデータ出力先（例えば、端末４のローカルフォルダ等）を指定し、「会計データの生成」を選択することで、制御部１０（申告書情報提供部２２）は、収入情報と、経費情報と、借入情報とを含む会計データを、例えば、申告書作成プログラムが受け付ける所定のデータフォーマットに変換して、指定のデータ出力先に出力する。

また、当該画面において、ユーザが「収支内訳書の作成」を選択することで、制御部１０（内訳書作成処理部２３）は、収入情報から収支内訳書を作成する。ここで、収支内訳書は、確定申告書に添付する書類の１つである。そして、収支内訳書は、不動産物件の区分ごとの内訳を必要とする。収入情報を区分ごとに入力させることで、確定申告書に添付する正確な値が記載された書類を作成できる。

このように、第１実施形態の情報処理サーバ１によれば、以下のような効果がある。
（１）不動産物件に係る家賃収入を含む収入情報を受け付け、不動産物件に係る減価償却費を含む経費情報を受け付け、不動産物件に係る借入金額を含む借入情報を受け付け、受け付けた各情報に基づいて将来の各情報を予測し、受け付けた各情報と、予測した将来の各情報とを用いて事業計画表を生成して出力する。よって、収入及び経費等の将来時間への展開が可能になり、生成したキャッシュフローを含む事業計画表を、オーナーに提示できる。
不動産物件に係る事業計画に特化しており、オーナーから提示された情報を入力するため、実際の値を反映させたものにでき、事業計画も実際に即したものにできる。

（２）受け付けた収入情報、経費情報及び借入情報は、確定申告書の作成等に用いる申告書作成プログラムが受け付ける所定のデータフォーマットに変換する。また、収入情報から確定申告書に添付する収支内訳書を作成する。よって、入力したデータを、事業計画のみならず、確定申告書の作成にも利用でき、データの有効活用ができる。
（３）予測値を変動させることで、様々な将来の収入予想をすることができる。よって、様々な条件下による不動産物件に係る予測をシミュレートできる。

（４）事業計画表に基づいて、事業計画グラフ１１０等を生成して出力するので、様々な切り口で、オーナー等に見やすく情報を提供できる。よって、税理士によるコンサルティングがしやすいものになる。
（５）事業計画表のデータと、指標記憶部３２に記憶された情報とを用いて、実際の不動産物件のデータに基づいたレポート１５０を作成して出力するので、オーナー等に提案する資料を作成できる。

（第２実施形態）
第２実施形態では、各不動産物件のオーナーに対して、不動産物件に係る提案のために入力された情報を活用して、相続に関する情報を提供するものを説明する。なお、以降の説明において、上述した第１実施形態と同様の機能を果たす部分には、同一の符号又は末尾に同一の符号を付して、重複する説明を適宜省略する。

〔情報処理サーバ２００１〕
図１６は、第２実施形態に係る情報処理サーバ２００１の機能ブロック図である。
図１７は、第２実施形態に係る情報処理サーバ２００１の相続指標記憶部２０３３の例を示す図である。
提案システム２０００は、情報処理サーバ２００１と、端末４（図示せず）とを備える。

図１６に示すように、情報処理サーバ２００１は、制御部２０１０と、記憶部２０３０と、通信ＩＦ部３９とを備えている。
制御部２０１０は、情報入力部１１と、将来値算出処理部１５と、将来予測生成処理部１６と、グラフ種類受付部１７と、グラフ生成処理部１８と、指標項目処理部１９と、情報出力部２０２０と、プログラム連携部２１と、内訳書作成処理部２３と、相続情報入力部２０２４と、相続算出処理部２０２５（課税遺産額算出手段、相続税額算出手段）と、相続指標項目処理部２０２６（第２指標情報抽出手段、第２レポート生成手段）とを備える。

情報出力部２０２０は、将来予測生成処理部１６が生成した事業計画表を、端末４に出力する。また、情報出力部２０２０は、グラフ生成処理部１８が生成した事業計画グラフを、端末４に出力する。さらに、情報出力部２０２０は、指標項目処理部１９が生成したレポートを、端末４に出力する。
さらにまた、情報出力部２０２０は、相続算出処理部２０２５が算出した将来の課税遺産額及び相続税額を含む相続額推移表を、端末４に出力する。また、情報出力部２０２０は、相続指標項目処理部２０２６が生成した相続対策レポート（第２レポート）を、端末４に出力する。

相続情報入力部２０２４は、相続税の計算に必要な情報を入力であって、情報入力部１１により入力がされていない情報を入力する。
相続情報入力部２０２４は、財産受付部２０２４ａ（財産受付手段）と、相続人情報受付部２０２４ｂ（相続人情報受付手段）とを備える。
財産受付部２０２４ａは、オーナー（被相続人）の財産情報を受け付ける。財産情報は、不動産物件の土地価格や家屋価格の他、預貯金（銀行の預金や手元現金）、株式や投資信託等のその他財産についての金額を含む。また、財産情報は、生命保険の死亡保険金や解約返戻金の金額、死亡退職金の金額を含む。土地価格は、例えば、固定資産税の課税明細書から得ることができる。
相続人情報受付部２０２４ｂは、被保険者の相続人に係る相続人情報を受け付ける。相続人情報は、配偶者の有無や、相続人の属性及び人数等を含む。

相続算出処理部２０２５は、財産受付部２０２４ａが受け付けた財産情報と、将来予測生成処理部１６が生成したキャッシュフローに係る情報とを用いて、将来の課税遺産額を算出する。また、相続算出処理部２０２５は、算出した将来の課税遺産額と、相続人情報受付部２０２４ｂが受け付けた相続人情報と、課税価格に応じた税率を記憶した税率テーブルとに基づいて、将来の相続税額を算出する。

相続指標項目処理部２０２６は、後述する相続指標記憶部２０３３（第２指標記憶部）を参照して、財産受付部２０２４ａが受け付けた財産情報や、将来の課税遺産額及び将来の相続税額から各指標項目（第２指標項目）に対応する各情報を抽出する。次に、相続指標項目処理部２０２６は、抽出した各情報と、相続指標記憶部２０３３の基準（第２基準）とに基づいて、抽出した各情報が基準を満たすか否かを判断する。基準を満たす場合には、相続指標項目処理部２０２６は、該当する指標項目に対応する対策内容（第２対策情報）を抽出する。そして、相続指標項目処理部２０２６は、対策内容を抽出した場合には、抽出した対策内容を含む相続対策レポートを生成する。

記憶部２０３０は、プログラム記憶部２０３１と、指標記憶部３２と、相続指標記憶部２０３３とを備える。また、記憶部２０３０は、図示しないが、税率テーブル等の税額を算出するのに必要な各種の情報を記憶していてもよい。例えば、税率テーブルは、相続税に関する税率及び控除額になる課税価格の範囲を示すものであり、定額及び法定相続人１人に対する基礎控除額を含む。
プログラム記憶部２０３１は、上述した制御部２０１０の各機能を実行するためのプログラムである、情報処理プログラム２０３１ａを記憶している。
相続指標記憶部２０３３は、指標項目に関する基準と、基準に基づく対策内容とを記憶した記憶領域である。

図１７に示す相続指標記憶部２０３３は、出力順と、指標項目と、基準と、対策項目と、対策内容との各項目を有する。
出力順は、相続対策レポートして出力する順番である。
指標項目は、指標とする項目であり、この例では、納税余力率と、土地活用比率と、小規模宅地活用比率と、相続税増加率とを有する。
基準は、各指標項目で対策を必要とする条件になる値を示す。基準を満たすと、該当する指標項目での対策を必要とする。例えば、指標項目が納税余力率であれば、基準は１００％未満又は３００％以上が、基準を満たす範囲である。
対策項目は、基準を満たす場合に対策するべき項目であり、対策内容は、対策項目の具体的な内容である。

〔処理の説明〕
次に、情報処理サーバ２００１における処理を説明する。
図１８は、第２実施形態に係る情報処理サーバ２００１の相続情報出力処理を示すフローチャートである。
図１９は、第２実施形態に係る情報処理サーバ２００１が出力するメニュー画面２０５０の例を示す図である。
図２０は、第２実施形態に係る情報処理サーバ２００１の相続税額の算出に係る項目と対応するデータとの対応付け２０８１の例を示す図である。
図２１は、第２実施形態に係る情報処理サーバ２００１が用いる現在の相続税額に係る算出シート２０９０の例を示す図である。
図２２は、第２実施形態に係る情報処理サーバ２００１が出力する相続額推移表２１７０の例を示す図である。

税理士事務所では、不動産物件のオーナーから相続対策としてのヒアリングを行う。そして、例えば、税理士事務所のユーザは、ヒアリングの内容や、例えば、課税明細書等の納税に係る書類等を受領することによる必要項目に対する値の取得に基づいて、データの入力のために端末４を操作する。
図１９のメニュー画面２０５０は、賃貸経営管理領域２１５０と、相続対策管理領域２１６０とを含む。ここで、賃貸経営管理領域２１５０に基づく処理は、事業計画表の作成のために既に入力されているものとする。なお、相続対策管理領域２１６０を用いた処理は、事業計画表の作成のための入力値を用いるため、ユーザが賃貸経営管理領域２１５０を用いて事業計画表の作成のための入力をした後に行うのが望ましい。

相続対策管理領域２１６０は、財産管理領域２１６１と、負債・非課税管理領域２１６２と、シミュレーション領域２１６３と、その他領域２１６４とを含む。
メニュー画面２０５０の相続対策管理領域２１６０のうち、財産管理領域２１６１に含まれる複数の入力領域のうちのいずれかを選択して財産情報を入力することで、図１８のＳ２０１１において、情報処理サーバ２００１の制御部２０１０（財産受付部２０２４ａ）は、財産情報の入力を受け付ける。
財産管理領域２１６１に含まれる複数の入力領域のうちのいずれかを選択すると、各入力領域に対応した入力画面（図示せず）が出力されるので、ユーザは、財産情報を、土地・建物と、現預金と、非情報株式と、その他財産とに分けて入力する。そして、ユーザが入力画面にしたがって入力をすることで、制御部２０１０は、財産情報の入力を受け付ける。

土地・建物の入力は、例えば、課税明細書の項目を順番に入力可能にした入力画面に基づいて入力する。ユーザは、課税明細書を参照しながら、例えば、土地や建物の所在・番地や課税地積（面積）、固定資産税評価額、調整率、賃貸減額、小規模宅地種類、小規模宅地の面積等を入力する。
現預金の入力画面は、例えば、銀行名及び金額を入力可能な画面である。
非上場株式の入力画面は、例えば、非上場株式の株価を入力可能な画面である。
その他財産の入力画面は、例えば、株式、投資信託、火災保険、未収金及び事業用構築物・器具備品の各項目に対応した金額を入力可能な画面である。

また、メニュー画面２０５０の相続対策管理領域２１６０のうち、負債・非課税管理領域２１６２に含まれる複数の入力領域のうちのいずれかを選択すると、各入力領域に対応した入力画面（図示せず）が出力されるので、ユーザは、財産情報を、債務控除と、生命保険と、その他保険と、死亡退職金とに分けて入力する。そして、ユーザが入力画面にしたがって入力をすることで、制御部２０１０（財産受付部２０２４ａ）は、財産情報の入力を受け付ける。

債務控除の入力画面は、例えば、借入金、預り敷金、葬式費用等の各項目に対応した金額を入力可能な画面である。
生命保険の入力画面は、例えば、オーナー（被相続人）が被保険者である生命保険に関する入力画面であり、生命保険会社名、受取金額、受取人等を入力可能な画面である。
他方、その他保険の入力画面は、例えば、オーナー（被相続人）が契約者であって、被保険者ではない生命保険に関する入力画面であり、生命保険に関する権利として、解約返戻金、非保険者、受取人、受取金額等を入力可能な画面である。
死亡退職金の入力画面は、例えば、死亡退職金の種類及び金額を入力可能な画面である。

次に、メニュー画面２０５０の相続対策管理領域２１６０のうち、その他領域２１６４に含まれる相続人入力領域２１６４ｂを選択して相続人情報を入力することで、Ｓ２０１２において、制御部２０１０（相続人情報受付部２０２４ｂ）は、相続人情報を受け付ける。相続人入力領域２１６４ｂを選択すると、相続人入力画面（図示せず）が出力されるので、ユーザは、相続人情報を入力することで、制御部２０１０は、相続人情報の入力を受け付ける。相続人入力画面は、例えば、配偶者の有無に関する選択領域と、相続人の属性の選択領域及び人数とを含む。

Ｓ２０１３において、制御部２０１０（相続算出処理部２０２５）は、Ｓ２０１１の処理で受け付けた財産情報と、将来予測生成処理部１６が生成したキャッシュフローに係る情報とを用いて、現在の課税遺産額を算出する。また、制御部２０１０（相続算出処理部２０２５）は、算出した現在の課税遺産額と、Ｓ２０１２の処理で受け付けた相続人情報と、記憶部２０３０に記憶されている課税価格に応じた税率を記憶した税率テーブルとに基づいて、現在の相続税額を算出する。
図２０に、課税遺産額及び相続税額の算出根拠を示す対応付け２０８１の例を示し、図２１に、現在の課税遺産額及び相続税額を算出するために用いる算出シート２０９０の例を示す。図２１に示す算出シート２０９０は、図２０の対応付け２０８１に基づき値が入力される。対応付け２０８１の各項目に対応するデータ元は、Ｓ２０１２までの処理で受け付けた各情報と、現在のキャッシュフローの値と、それらから自動計算されるものである。

図１８のＳ２０１４において、制御部２０１０（相続算出処理部２０２５）は、現在の課税遺産額と、将来予測生成処理部１６が生成したキャッシュフローに係る情報とを用いて、将来の課税遺産額を算出する。また、制御部２０１０（相続算出処理部２０２５）は、算出した将来の課税遺産額と、Ｓ２０１２の処理で受け付けた相続人情報と、記憶部２０３０に記憶されている課税価格に応じた税率を記憶した税率テーブルとに基づいて、将来の相続税額を算出する。これら将来の課税遺産額と相続税額とは、上述した算出シート２０９０に年度ごとに別シートとして作成される。そして、制御部２０１０（相続算出処理部２０２５）は、算出した将来の課税遺産額と、将来の相続税額とを含む相続額推移表を生成する。

Ｓ２０１５において、制御部２０１０（情報出力部２０２０）は、生成した相続額推移表を端末４に出力する。
図２２に、相続額推移表２１７０の例を示す。相続額推移表２１７０は、年度ごとの課税遺産額と相続税額とを表領域２１７１で示し、さらに両者の関係をグラフ領域２１７２で示したものである。

なお、相続額推移表２１７０は、図２２に例示したものに限定されない。例えば、表領域２１７１と、グラフ領域２１７２とは、別画面として出力してもよい。また、表領域２１７１には、課税遺産額と相続税額の他、事業計画表に記載されている手残り、手残り累計や、残債、売却手残り等の項目に係る値を、各年度に対応付けて出力してもよい。さらに、表領域２１７１には、土地や建物等の相続財産ごとに、相続税額の推移を表形式で一覧表示するものがあってもよい。相続財産ごとの一覧にすると、土地価格の増加や、賃貸経営による現金の増加、債務の減少が反映されたものになる。さらにまた、相続人情報として、相続人の年齢や障害者控除の有無等を登録するようにすれば、表領域２１７１には、配偶者税額軽減、未成年者控除、障害者控除の変化を反映させたものを一覧表示できる。

図１８のＳ２０１６において、制御部２０１０は、相続レポートを生成するか否かを判断する。例えば、図１９のメニュー画面２０５０の相続対策管理領域２１６０のうち、その他領域２１６４に含まれる相続レポート出力領域２１６４ａの選択を受け付けることで、制御部２０１０は、相続レポートを生成すると判断する。相続レポートを生成する場合（Ｓ２０１６：ＹＥＳ）には、制御部２０１０は、処理をＳ２０１７に移す。他方、相続レポートを生成しない場合（Ｓ２０１６：ＮＯ）には、制御部２０１０は、本処理を終了する。

Ｓ２０１７において、制御部２０１０（相続指標項目処理部２０２６）は、相続レポート生成処理を行う。
制御部２０１０は、相続指標記憶部２０３３（図１７）を参照して、算出した各指標項目の値が相続指標記憶部２０３３の基準を満たしているか否かを判断する。ここで、算出する各指標項目の値は、現在のものであってもよいし、相続額推移表２１７０のうち基準を満たす年を抽出してもよい。

ここで、指標項目の値の算出方法について説明する。
納税余力率は、納税資金が足りないかどうか、又は、評価が高い現預金が多すぎないかどうかを測る指標であり、例えば、相続税の納税額に対する現預金合計額の割合で表すことができる。そして、算出した納税余力率が１００％未満であれば、制御部２０１０は、納税資金が足りないと判断し、算出した納税余力率が３００％以上であれば、制御部２０１０は、評価が高い現預金が多すぎると判断する。

土地活用比率は、土地の面積に対する賃貸建物など有効活用されている土地の面積の比率であって、土地の有効活用で評価が引き下げられる土地がないかどうかを測る指標である。より具体的には、土地活用比率は、自宅を除く土地評価合計額に対する、自宅を除く都市評価更地価額に貸家建付値割合を乗じた額の割合で表すことができる。そして、算出した土地活用比率が８５％未満であれば、制御部２０１０は、土地の有効活用で評価が引き下げられる土地があると判断する。

小規模宅地活用比率は、面積と用途から割り出す土地の面積に対する小規模宅地の面積の比率であって、小規模宅地の減額を最大限活用できているかどうかを測る指標である。より具体的には、小規模宅地活用比率は、面積と湯とから割り出す小規模宅地最大減額合計に対する現状小規模宅地減額合計の割合で表すことができる。そして、算出した小規模宅地活用比率が１００％未満であれば、制御部２０１０は、小規模宅地の減額を最大限活用できていないと判断する。

相続税増加率は、相続税増加に向けた対策が必要であるか否かを測る指標である。相続税増加率は、例えば、現状の相続税額に対する所定年後（例えば、５年後）の相続税額の割合で表すことができる。そして、算出した相続税増加率が１５０％以上であれば、制御部２０１０は、相続税増加に向けた対策が必要であると判断する。

そして、制御部２０１０は、相続指標記憶部２０３３に記憶されている該当する指標項目に対する対策内容を、相続レポートに追加する。ここで、相続レポートとは、対象のオーナーに提示可能な、例えば、文書であり、空白の相続レポートに必要になる対策内容を追加することで完成する。

図１８のＳ２０１８において、制御部２０１０（情報出力部２０２０）は、生成した相続レポートを、端末４に出力し、本処理を終了する。
相続レポートは、特に図示しないが、図１５に例示したレポート１５０と同様のものであってよい。税理士は、端末４に出力された相続レポートを、例えば、印刷して当該不動産物件のオーナーに見せながら、相続税に係る対策の提案を行うことができる。

このように、第２実施形態の情報処理サーバ２００１によれば、以下のような効果がある。
（１）オーナーの財産情報を受け付け、相続人情報を受け付けて、受け付けた各情報と、キャッシュフローに係る情報とを用いて、将来の課税遺産額と相続税額とを算出し、相続額推移表を出力する。
よって、不動産物件に係る事業計画に係る情報を活用して、相続に関する金額を算出できる。特に、不動産物件のオーナーの場合、相続財産は、土地・建物の不動産が多くを占める。そこで、不動産物件に係る事業計画を作成する際の賃貸に係る情報を活用して、相続に係る情報を算出できる。また、相続の発生タイミングが不明であるが、不動産のオーナーの場合、賃貸経営によって家賃収入が入り、借入金を返済していくため、基本的には財産が増えて、借入金残高が減る。そのため、このような金額を含むキャッシュフローを用いることで、将来の相続に係る金額を算出できる。
（２）相続額推移表に基づいて経年の相続に係る金額をグラフで出力するので、オーナーに直感で分かりやすく示すことができる。

（３）相続額推移表を作成するための情報を用いて納税余力率、小規模宅地活用比率、総増税増加率等を算出し、相続指標記憶部２０３３に記憶された情報を用いて、相続レポートを作成して出力する。よって、各指標に対する対策情報を含む相続レポートを用いて、オーナー等に提案することができる。

以上、本発明の実施形態について説明したが、本発明は上述した実施形態に限定されるものではない。また、実施形態に記載した効果は、本発明から生じる最も好適な効果を列挙したに過ぎず、本発明による効果は、実施形態に記載したものに限定されない。なお、上述した実施形態及び後述する変形形態は、適宜組み合わせて用いることもできるが、詳細な説明は省略する。

（変形形態）
（１）第１実施形態では、事業計画表や事業計画グラフ、レポートを印刷して不動産物件のオーナーに提案するものを例に説明した。また、第２実施形態では、相続額推移表や相続レポートを印刷して不動産物件のオーナーに提案するものを例に説明した。しかし、これに限定されない。端末４に出力された画面をオーナーに見せながら提案してもよい。その場合には、オーナーに確認しながら、例えば、事業計画表の値を入力及び変更させることができ、また、変更後の事業計画グラフを見せることができるので、より提案がしやすくなる。

（２）第１実施形態では、事業計画表の作成の際、特段の設定を行っていなかったが、複数の不動産物件がある場合には、一部の物件（区分）についての事業計画表を作成し、別シートにして出力してもよい。例えば、事業計画表を作成する区分を選択する画面を設け、制御部１０（区分受付手段）が１又は複数の区分の選択を受け付けた場合に、受け付けた区分の事業計画表を作成する。そうすることで、該当のオーナーが所有する全物件に関する事業計画表の他に、区分ごとの事業計画表、選択した複数の区分の事業計画表等、指定した様々な切り口で事業計画を確認できて便利である。

（３）各実施形態では、メニュー画面から入力処理を行うものを例に説明したが、一例であってこれに限定されない。他の形式による出力から入力処理を行ってもよい。事業計画表や相続財産ごとの一覧表のように、例えば、将来にわたる推移を出力する表形式のフォームに、入力するためのボタン等を配置し、ボタンが選択されると入力画面を出力するようにしてもよい。

１，２００１ 情報処理サーバ
４ 端末
１０，２０１０ 制御部
１２ 収入受付部
１３ 経費受付部
１４ 借入受付部
１５ 将来値算出処理部
１６ 将来予測生成処理部
１７ グラフ種類受付部
１８ グラフ生成処理部
１９ 指標項目処理部
２０，２０２０ 情報出力部
２２ 申告書情報提供部
２３ 内訳書作成処理部
３０，２０３０ 記憶部
３１ａ，２０３１ａ 情報処理プログラム
３２ 指標記憶部
５０，２０５０ メニュー画面
６０ 入力画面
７０ 事業計画表
８０ 対応付け
１１０，１２０，１３０ 事業計画グラフ
１５０ レポート
１０００，２０００ 提案システム
２０２４ａ 財産受付部
２０２４ｂ 相続人情報受付部
２０３３ 相続指標記憶部
２０９０ 算出シート
２１５０ 賃貸経営管理領域
２１６０ 相続対策管理領域
２１７０ 相続額推移表

Claims (9)

1. 所有する不動産物件に係る家賃収入を含む、確定申告書の作成に必要な収入情報を受け付ける収入受付手段と、
   前記不動産物件に係る減価償却費を含む、前記確定申告書の作成に必要な経費情報を受け付ける経費受付手段と、
   前記不動産物件に係る借入金額を含む、前記確定申告書の作成に必要な借入情報を受け付ける借入受付手段と、
   を備え、
   前記収入受付手段、前記経費受付手段及び前記借入受付手段は、前記不動産物件の区分ごとに各情報を受け付け、
   受け付けた各情報に基づいて将来の各情報を予測する将来値予測手段と、
   受け付けた各情報と、前記将来値予測手段により予測した将来の各情報とを用い、受け付けた各情報に対して税金計算ロジックを適用して生成するキャッシュフローを含む、将来予測一覧を生成する将来予測生成手段と、
   前記将来予測生成手段が生成した前記将来予測一覧を出力する出力手段と、
   前記収入受付手段が受け付けた前記収入情報から前記確定申告書に添付する書類であって、前記不動産物件の区分ごとの内訳を必要とする前記書類を作成する書類作成手段と、
   受け付けた各情報を所定のデータフォーマットに変換した会計データを、前記確定申告書の作成に用いる申告書作成手段に提供するために出力する申告書情報提供手段と、
   をさらに備える、情報出力装置。
2. 請求項１に記載の情報出力装置において、
   一以上の区分の選択を受け付ける区分受付手段を備え、
   前記将来値予測手段は、受け付けた前記一以上の区分の各情報に基づいて将来の各情報を予測し、
   前記将来予測生成手段は、受け付けた前記一以上の区分の各情報と、前記将来値予測手段により予測した将来の各情報とを用いて生成するキャッシュフローを含む、前記将来予測一覧を生成する、情報出力装置。
3. 請求項１又は請求項２に記載の情報出力装置において、
   前記不動産物件に係る予測値を受け付ける予測値受付手段を備え、
   前記将来値予測手段は、前記収入受付手段により受け付けた前記収入情報に対して、前記予測値受付手段が受け付けた前記予測値を適用して将来の収入情報を予測する、情報出力装置。
4. 請求項１から請求項３までのいずれかに記載の情報出力装置において、
   グラフ種類の選択を受け付けるグラフ種類受付手段と、
   前記グラフ種類受付手段が受け付けた前記グラフ種類に基づくグラフを、前記将来予測一覧に含む所定の値を用いて生成する、グラフ生成手段と、
   を備え、
   前記グラフ生成手段が生成する前記グラフには、損益分岐売却に係るグラフを含み、
   前記損益分岐売却に係るグラフは、受け付けた売却利回りの上限値及び下限値並びに期間の指定に基づき生成される、前記上限値に対応した売却上基準値及び前記下限値に対応した売却下基準値と、損益分岐売却価格の推移とを示すグラフであり、
   前記出力手段は、前記グラフ生成手段が生成した前記グラフを出力する、情報出力装置。
5. 請求項４に記載の情報出力装置において、
   前記グラフ生成手段が生成する前記グラフには、デッドクロスに係るグラフを含み、
   前記デッドクロスに係るグラフは、受け付けた期間の指定に基づき生成される、借入元本返済と減価償却費との推移を示すグラフである、情報出力装置。
6. 請求項１から請求項５までのいずれかに記載の情報出力装置において、
   稼働率、経費率及び返済比率を含む第１指標項目に関する第１基準と、出力順と、前記第１基準に基づく第１対策情報とを記憶した第１指標記憶部と、
   前記将来予測一覧から前記第１指標項目に対応する現在の各情報を抽出する第１指標情報抽出手段と、
   前記第１指標情報抽出手段が抽出した各情報と、前記第１指標記憶部の前記第１基準とに基づいて、該当する前記第１対策情報を抽出し、抽出した前記第１対策情報を前記出力順に記載した第１レポートを生成する第１レポート生成手段と、
   を備え、
   前記出力手段は、前記第１レポート生成手段が生成した前記第１レポートを出力する、情報出力装置。
7. 請求項１から請求項６までのいずれかに記載の情報出力装置において、
   前記不動産物件の土地価格を含む、前記不動産物件の所有者である被相続人の財産情報を受け付ける財産受付手段と、
   前記被相続人に対する相続人に係る相続人情報を受け付ける相続人情報受付手段と、
   前記財産受付手段が受け付けた前記財産情報と、前記将来予測生成手段が生成した前記キャッシュフローに係る情報とを用いて、将来の課税遺産額を算出する課税遺産額算出手段と、
   前記課税遺産額算出手段が算出した将来の前記課税遺産額と、前記相続人情報受付手段が受け付けた前記相続人情報と、課税価格に応じた税率を記憶した税率テーブルとに基づいて、将来の相続税額を算出する相続税額算出手段と、
   を備え、
   前記出力手段は、前記課税遺産額算出手段が算出した将来の前記課税遺産額と、前記相続税額算出手段が算出した将来の前記相続税額とを含む相続額推移表を出力する、情報出力装置。
8. 請求項７に記載の情報出力装置において、
   納税余力率、土地活用比率、小規模宅地活用比率及び相続税増加率を含む第２指標項目に関する第２基準と、前記第２基準に基づく第２対策情報とを記憶した第２指標記憶部と、
   前記課税遺産額及び前記相続税額から前記第２指標項目に対応する現在の各情報を抽出する第２指標情報抽出手段と、
   前記第２指標情報抽出手段が抽出した各情報と、前記第２指標記憶部の前記第２基準とに基づいて、該当する前記第２対策情報を抽出し、抽出した前記第２対策情報を含む第２レポートを生成する第２レポート生成手段と、
   を備え、
   前記出力手段は、前記第２レポート生成手段が生成した前記第２レポートを出力する、情報出力装置。
9. 請求項１から請求項８までのいずれかに記載の情報出力装置としてコンピュータを機能させるためのプログラム。

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