JP2023147343A - 不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援装置、工事仕様決定支援方法、工事仕様決定支援プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】個別の空き家である不動産物件について、リノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援する工事仕様決定支援装置、工事仕様決定支援方法及び工事仕様決定支援プログラムを提供する。
【解決手段】不動産物件をリノベーションして賃貸するビジネスモデルにおいて、工事仕様決定支援装置２は、不動産物件の目標賃料と目標利回りから目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出部と、候補となる不動産物件のリノベーションにおける工事種別を抽出し、候補となる工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用算出するリノベーション工事費用算出部と、目標リノベーション費用とリノベーション工事費用を対比して、候補となる工事種別と工事数量を工事仕様として出力する工事仕様出力部と、を含む。
【選択図】図２

Description

本発明は、不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に代わって不動産物件をリノベーションして賃貸するビジネスモデルでの不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援装置、工事仕様決定支援方法、工事仕様決定支援プログラムに関するものである。

賃貸や売買などの不動産取引において、事業計画や収支判断を支援するためのコンピューターシステムが提案されている。

例えば、特許文献１には、不動産に関して過去に蓄積された実績データを活用することにより、集合住宅を建設して賃貸経営する事業計画の立案を支援する不動産事業計画支援装置が開示されている。

また、特許文献２には、不動産物件の売主と事業者がリノベーションによって生じる付加価値をシェアする取引スキームを実現するための不動産リノベーションの収支シミュレーション装置が開示されている。

特開２０１９－１５９３５１号公報 特開２０１７－１６２３１６号公報

近年、社会的な課題として、いわゆる空き家問題が顕在化している。不動産物件の老朽化が甚だしい、不動産物件所有者が遠方に居住しているなどの理由から、居住者が無く、管理も行き届かず、廃墟化している不動産物件が増加している。一方、別の社会的な課題として、高齢者や生活保護世帯など住宅の確保に困難を極める人が増加しているとの住宅確保要配慮者問題がある。この問題では、仮に住宅を確保できたとしても、狭い、極めて古い、耐震など安全性が不十分など、生活するに十分な住環境を確保が難しい住宅である場合も多いといった課題も併せ持つことが多い。

このような社会的課題の解決を目指して、出願人は、図１に示す新たな事業スキームを考案した。図１に基づいて事業スキームを概説する。事業者は、空き家である不動産物件について、リノベーションのうえ、賃貸物件として利用料を支払う旨の利用契約を不動産物件所有者と締結する。ここで、リノベーションとは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、住まいの性能を向上させたり、価値を高めたりすることをいい、既存の建物の老朽化した個所の部分的修繕や原状回復などを指すリフォームとは異なった概念である。空き家となっている不動産物件は、築年数が相当経過した古屋である場合が多いが、事業者がリノベーションにより空き家となっている古屋を価値ある不動産物件に再生して、賃貸物件として管理することで、いわゆる空き家問題を解決することができる。一方、リノベーションにより再生した不動産物件を事業者が住宅確保要配慮者に対して近隣の物件と比較して低額の賃料で提供する。さらに、空き家である不動産物件は一戸建てであることが多いことから生活するに十分な住環境を確保することも期待できる。このように、近隣の不動産物件と比較して低額の賃料で、生活するに十分な住環境を確保できる住宅を提供することにより、住宅確保要配慮者問題を解決することができる。

ところで、出願人が考案した社会的課題の解決を目指した新たな事業スキームを実現し、継続していくためには、住宅確保要配慮者が支払う賃料を近隣の不動産物件と比較して低額に保ちつつ、事業者が一定の利回りを確保することが必要となる。賃料は、近隣の不動産物件の賃料相場と借主である住宅確保要配慮者の収入（例えば、生活保護法による居住地域や諸条件による受給額の決定など）から定めることができる。すなわち、対象となる空き家である不動産物件が決まれば、個別の不動産物件ごとに妥当な賃料を定めることができる。また、事業者の利回りは、出願人が考案した社会的課題の解決を目指した新たな事業スキームを実現し、継続していくための事業計画から定めることができる。

このため、出願人が考案した社会的課題の解決を目指した新たな事業スキームの実現と継続のためには、個別の不動産物件ごとの妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まるようにリノベーションを行う必要がある。一方で、その事業目的から生活するに十分な住環境を担保することも大切である。さらに、必要なリノベーションの内容は対象となる空き家である不動産物件によって個別に異なる。よって、個別の空き家である不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援する技術が求められる。

特許文献１に記載の発明は、集合住宅新築における支援技術であり、また、過去の統計データを用いるものであって個別具体的なリノベーションに適用することはできない。また、特許文献２に記載の発明は、不動産物件の販売予定額と物件評価額などからリノベーション後の収支をシミュレーションするものであって、リノベーション工事の仕様に関わるものではない。

本発明は、社会的課題の解決を目指した新たなスキームである不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に代わって不動産物件をリノベーションして賃貸するビジネスモデルを実現し、継続するために、個別の空き家である不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援する工事仕様決定支援装置、工事仕様決定支援方法、工事仕様決定支援プログラムの提供を目的とする。

本発明は、不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援装置であって、不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出部と、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出部と、目標リノベーション費用算出部で算出した目標リノベーション費用とリノベーション工事費用算出部で算出したリノベーション工事費用を対比して、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下であることを判定する判定部と、判定部が、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定した場合に、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力部を備えることを特徴とする。

これにより、個別の空き家である不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様を決定することができる。

本発明の一態様である工事仕様決定支援装置は、不動産物件の現況についての情報を入力する現況入力部と、現況入力部で入力された不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出するリノベーション工事候補抽出部をさらに備えることを特徴とする。

これにより、不動産物件の現況に基づいた工事種別の候補からリノベーション工事仕様の決定することができる。

本発明の一態様である工事仕様決定支援装置は、リノベーション工事候補抽出部は、与えられた条件に基づいた優先順位をつけて、不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出することを特徴とする。

これにより、与えられた条件に基づいて優先順位がつけられた工事種別の候補からリノベーション工事仕様の決定することができる。

本発明の一態様である工事仕様決定支援装置は、リノベーション工事候補抽出部は、与えられた条件が、リノベーション工事費用を最も低額とすることであることを特徴とする。

これにより、リノベーション工事費用を最も低額にするとの条件に基づいて優先順位がつけられた工事種別の候補からリノベーション工事仕様の決定することができる。

本発明の一態様である工事仕様決定支援装置は、リノベーション工事候補抽出部は、与えられた条件が、リノベーションを行った後の不動産物件が定められた質的基準をみたすことであることを特徴とする。

これにより、リノベーションを行った後の不動産物件が定められた質的基準をみたすとの条件に基づいて優先順位がつけられた工事種別の候補からリノベーション工事仕様の決定することができる。

本発明の一態様である工事仕様決定支援装置は、リノベーション工事費用算出部は、同じ工事種別について複数の異なった工事単価の設定が可能であって、リノベーション工事費用算出部で設定された複数の異なった工事単価の組み合わせごとに不動産物件のリノベーションにおける工事費用を算出して出力することを特徴とする。

これにより、同じ工事種別について異なった工事単価である複数の工事業者を比較してリノベーション工事仕様の決定することができる。

本発明は、不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援方法であって、不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出ステップと、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出ステップと、目標リノベーション費用算出ステップで算出した目標リノベーション費用とリノベーション工事費用算出ステップで算出したリノベーション工事費用を対比して、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下であることを判定する判定ステップと、判定ステップが、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定した場合に、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力ステップを備えることを特徴とする。

また、本発明に係る工事仕様決定支援方法は、前述の本発明に係る工事仕様決定支援装置の各々の態様に対応する工事仕様決定支援方法とすることができる。

本発明は、不動産物件のリノベーションにおける工事仕様の決定をコンピュータに支援させる工事仕様決定支援プログラムであって、不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出ステップと、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出ステップと、目標リノベーション費用算出ステップで算出した目標リノベーション費用とリノベーション工事費用算出ステップで算出したリノベーション工事費用を対比して、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下であることを判定する判定ステップと、判定ステップが、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定した場合に、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力ステップをコンピュータに実行させることを特徴とする。

また、本発明に係る工事仕様決定支援プログラムは、前述の本発明に係る工事仕様決定支援装置の各々の態様に対応する工事仕様決定支援プログラムとすることができる。

本発明により、社会的課題の解決を目指した新たなスキームである不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に代わって不動産物件をリノベーションして賃貸するビジネスモデルを実現し、継続するために、個別の空き家である不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援するとの課題を解決することができる。

社会的課題の解決を目指した新たなスキームである不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に代わって不動産物件をリノベーションして賃貸するビジネスモデルを示す図である。 工事仕様決定支援装置のブロック図である。 工事仕様決定支援装置のハードウェア構成図である。 工事仕様決定支援装置の各機能を通信ネットワークで接続されたサーバ装置とコンピュータ等で実現した構成を示す図である。 工事仕様決定支援装置における処理の流れを示した図である。 リレーショナルデータベースにおけるデータ項目の相互の関連を示す図である。 工事仕様決定支援装置における現況入出力画面の例を示した図である。 工事仕様決定支援装置におけるリノベーション工事候補抽出画面の例を示した図である。 工事仕様決定支援装置におけるリノベーション工事費用算出画面の例を示した図である。

本発明の実施形態について図面を参照して説明する。なお、重複する説明は省略し、各図面において同一又は相当部分には同一の符号を付す。

本発明は、図１に示す社会的課題の解決を目指した新たなスキームである不動産物件所有者との利用契約に基づいて事業者が不動産物件所有者に代わって不動産物件をリノベーションして賃貸するビジネスモデルを実現し、継続するために、個別の空き家である不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援する。

本実施形態に係る不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援装置、工事仕様決定支援方法、工事仕様決定支援プログラムは、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出することができる。また、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションにおける工事種別と工事数量を工事仕様として出力することができる。

図２は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置のブロック図である。工事仕様決定支援装置２は、単独で装置として構成される形態のみならず、他の装置に組み込まれて使用される形態であってもよい。工事仕様決定支援装置２を組み込む他の装置は、例えば、スマートフォン、情報携帯端末、デジタルカメラ、ゲーム端末等の電化製品であってもよい。工事仕様決定支援装置２は、図３に示すように、物理的には、中央演算装置（ＣＰＵ）３０１、入力装置３０２、出力装置３０３、主記憶装置（ＲＡＭ／ＲＯＭ）３０４、補助記憶装置３０５を含むコンピュータ３として構成される。

工事仕様決定支援装置２の各機能は、図３に示す中央演算装置（ＣＰＵ）３０１、主記憶装置（ＲＡＭ／ＲＯＭ）３０４等に、対象の不動産物件について妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定するようにコンピュータを機能させるプログラムを読み込ませることにより、中央演算装置（ＣＰＵ）３０１の制御により入力装置３０２、出力装置３０３を動作させるとともに、主記憶装置（ＲＡＭ／ＲＯＭ）３０４、補助記憶装置３０５とデータの読み書きを行うことで実現される。

工事仕様決定支援装置２の各機能は、図４に示す通信ネットワーク４０１で接続されたサーバ装置４０２とコンピュータ等４０３で実現されてもよい。通信ネットワーク４０１は、インターネットやＬＡＮなど通信が可能なネットワークであればよく、有線であるか無線であるかを問わない。また、コンピュータ等４０３とは、通信ネットワーク４０１に接続するコンピュータの他、通信ネットワーク４０１と接続してコンピュータと同等の機能を発揮できるスマートフォン、情報携帯端末、デジタルカメラ、ゲーム端末等の製品であってもよい。サーバ装置４０２が本発明に係る工事仕様決定支援装置として機能して、通信ネットワーク４０１で接続されたコンピュータ等４０３が本発明に係る工事仕様決定支援装置の入出力装置として機能するなどの態様をとることができる。

図２に示すように、工事仕様決定支援装置２は、目標リノベーション費用算出部２０１、リノベーション工事費用算出部２０２、判定部２０３及び工事仕様出力部２０４を備える。また、工事仕様決定支援装置２は、さらに、現況入力部２０５及びリノベーション工事候補抽出部２０６を備えることができる。

図２のブロック図に従って、工事仕様決定支援装置２の各ブロックの機能を説明する。なお、各ブロックの詳細な動作については後述する。

目標リノベーション費用算出部２０１は、不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する。

リノベーション工事費用算出部２０２は、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出する。

判定部２０３は、目標リノベーション費用算出部２０１で算出した目標リノベーション費用とリノベーション工事費用算出部２０２で算出したリノベーション工事費用を対比して、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下であることを判定する。

工事仕様出力部２０４は、判定部２０３が、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定した場合に、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する。

現況入力部２０５は、不動産物件の現況についての情報を入力する。

リノベーション工事候補抽出部２０６は、現況入力部２０５で入力された不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出する。

次に、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２の動作について説明する。説明理解の容易性を考慮して、工事仕様決定支援装置２が、目標リノベーション費用算出部２０１、リノベーション工事費用算出部２０２、判定部２０３、工事仕様出力部２０４に加えて、現況入力部２０５及びリノベーション工事候補抽出部２０６を備える場合を例にとって説明する。また、いわゆる空き家問題と住宅確保要配慮者問題といった社会的課題の解決を目指した図１で示す新たなスキームに工事仕様決定支援装置２を適用する好適な例をとって説明するが、これは本発明の適用を図１で示す新たなスキームのみに限るものではない。

図５は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２における処理の流れを示した図である。図５に従って本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２の動作を説明する。

まず、目標リノベーション費用算出部２０１が目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）を行う。目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）は、不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する。ここで、目標賃料とは、当該不動産物件を賃貸する場合に目標として設定する賃料である。図１で示す新たなスキームにおいては、近隣の不動産物件の賃料相場と借主である住宅確保要配慮者の収入（例えば、生活保護法による居住地域や諸条件による受給額の決定など）から目標賃料を定めることができる。また、利回りとは、事業への投資金額が１年間で増えた程度を表す割合をいい、目標として設定する利回りを、ここでは目標利回りという。目標利回りは、図１で示す新たなスキームにおいては、当該事業スキームを実現し、継続していくための事業計画から定めることができる。また、目標リノベーション費用とは、不動産物件のリノベーションにかかる費用であって、目標賃料と目標利回りを得ることができる目標とするリノベーション費用をいう。

ここで、不動産賃貸事業において、投資金額、年間賃料、利回りの関係は次の式（数１）で表される。不動産を買い取る場合、投資金額には、不動産物件取得にかかった費用、不動産登記などに必要な諸経費などが含まれる。リノベーション費用も投資金額に含まれる。

一方、図１で示す新たなスキームにおいては、不動産物件所有者に利用料を支払うことから次の式（数２）で示す関係が成り立つ。また、不動産物件取得を伴わないため投資金額の多くをリノベーション費用が占めることになる。

目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）は、図１で示す新たなスキームにおいては、不動産物件の目標賃料と目標利回りに加え、不動産物件所有者との間で定めた利用料から式（数２）に基づいて投資金額を算出する。目標賃料、目標利回り、利用料は、工事仕様決定支援装置２に外部から入力されてもよいし、工事仕様決定支援装置２にあらかじめ設定されていてもよい。

次に、目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）は、あらかじめ定めた算出式に従って投資金額から目標リノベーション費用を算出する。例えば、投資金額に定めた値（例えば０．８）を乗じた金額を目標リノベーション費用とする、例えば、投資金額から定めた値（例えば１００万円）を減じた金額を目標リノベーション費用とするなどである。

なお、図１で示す新たなスキームを例にとって目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）について説明したが、式（数１）に基づいて目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）を行えば、利用料を定めず不動産を買い取る場合でも適用が可能である。

以上が、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、目標リノベーション費用算出部２０１が行う目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）の説明である。

次に、現況入力処理（Ｓ５０２）、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）、及び、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）の説明に先立って、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２における現況入力処理（Ｓ５０２）で利用するデータベース（Ｄ５０７）、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で利用するデータベース（Ｄ５０８）、及び、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）で利用するデータベース（Ｄ５０９）について説明する。図５に示す通り、これらデータベースはリレーショナルデータベースを構成する。

図６は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２における現況入力処理（Ｓ５０２）で利用するデータベース（Ｄ５０７）、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で利用するデータベース（Ｄ５０８）、及び、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）で利用するデータベース（Ｄ５０９）が構成するリレーショナルデータベースにおけるデータ項目の相互の関連を示す図である。図６に示す通り、各々のデータベースは特定のデータ項目で関連付けられており、これにより相互にデータ参照が可能である。また、同一データベースに格納されている各データ項目は定められた規則に基づいて関連付けられている。なお、それぞれのデータ項目については、後述する。

図５に戻り、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、現況入力部２０５が行う現況入力処理（Ｓ５０２）について説明する。現況入力処理（Ｓ５０２）は、不動産物件の現況についての情報の工事仕様決定支援装置２への入力処理を行う。

図７は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２における現況入出力画面の例を示した図である。図７に示す現況入出力画面は、現況入力部２０５が行う現況入力処理（Ｓ５０２）での入出力として機能する。なお、これは例示であって本発明に係る工事仕様決定支援装置における現況入力処理（Ｓ５０２）での入出力をこれに限るものではない。

図７に示す本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２における現況入出力画面の例を用いて、現況入力処理（Ｓ５０２）について説明する。図７に示す現況入出力画面を介して、リノベーションを行う不動産物件の現況を工事仕様決定支援装置２に入力する。現況入出力画面は、工事区分７０１ごとに表示される。工事区分とは、リノベーションを行う不動産物件を間取り等によって区分分けしたものである。具体的には、和室、洋室、廊下などの間取りに関する区分の他に、基礎、屋根、外壁など躯体に関する区分もある。工事区分７０１の候補は、図６に示す通り、データベース（Ｄ５０７）に格納されている。工事区分７０１については、キーボート等の入力手段からの直接入力による選択としてもよいし、プルダウンメニュー等で候補から選択することとしてもよい。

図７に示す現況入出力画面の工事個所７０２には、リノベーションを行う工事区分７０１における工事個所を入力する。工事個所７０２の候補は、図６に示す通り、データベース（Ｄ５０７）に格納されており、同じデータベース（Ｄ５０７）に格納されている工事区分７０１と関連付けられている。図７に示す例では、工事区分７０１は和室であるため、工事個所７０２として畳、壁、襖、天井など和室として想定される工事個所が関連付けられて選択することができる。一方、瓦や外壁など和室として想定されない工事個所は関連付けられていないために工事個所７０２として選択することができない。工事個所７０２についても、キーボート等の入力手段からの直接入力による選択としてもよいし、プルダウンメニュー等で候補から選択することとしてもよい。

図７に示す現況入出力画面の現況入力７０３には、リノベーションを行う工事個所７０２における現況を入力する。現況入力７０３の候補は、図６に示す通り、データベース（Ｄ５０７）に格納されており、同じデータベース（Ｄ５０７）に格納されている工事個所７０２と関連付けられている。図７に示す例では、現況は損傷や汚れとして示され、程度として３段階（図７の例では、数字が大きい方が損傷や汚れの程度が大きい）で選択される。現況入力７０３へは個々の不動産物件の工事個所について現在の状況を選択して入力する。現況入力７０３についても、キーボート等の入力手段からの直接入力による選択としてもよいし、プルダウンメニュー等で候補から選択することとしてもよい。

図７に示す現況入出力画面の工事数量７０４には、リノベーションを行う工事個所７０２における工事数量を入力する。工事数量７０４は、リノベーション工事費用の算出に用いられる。また、目標リノベ―ション費用算出処理（Ｓ５０１）で算出された目標リノベ―ション費用が７０５に表示される。リノベーション工事の内容検討の参考とするためであって、現況入力処理（Ｓ５０２）において必須ではない。

次に、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、リノベーション工事候補抽出部２０６が行うリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）について説明する。リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）は、与えられた条件に基づいた優先順位をつけて、現況入力処理（Ｓ５０２）で入力された不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出する。

図８は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２におけるリノベーション工事候補抽出画面の例を示した図である。図８に示すリノベーション工事候補抽出画面は、リノベーション工事候補抽出部２０６が行うリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）での入出力として機能する。なお、これは例示であって本発明に係る工事仕様決定支援装置におけるリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）での入出力をこれに限るものではない。

図８に示す本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２におけるリノベーション工事候補抽出画面の例を用いて、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）について説明する。図７の現況入出力画面で示される現況入力処理（Ｓ５０２）で入力された情報に基づいてリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）では候補となる工事種別を抽出する。図６に示すように、現況入力処理（Ｓ５０２）で利用するデータベース（Ｄ５０７）とリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で利用するデータベース（Ｄ５０８）は、データ項目の工事個所と現況で相互に関連付けられている。これにより、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）では、工事個所７０２と現況入力７０３の情報から工事種別８０１の候補がデータベース（Ｄ５０８）から抽出される。具体的には、図８の例では、工事個所７０１畳について現況入力７０３で損傷の程度が１と軽微であることから工事種別８０１として表替が抽出されている。また、工事個所７０１天井について現況入力７０３で損傷の程度が３と重大であることから工事種別８０１として大工工事が抽出されている。

工事個所７０２、現況入力７０３と関連づけられる工事種別８０１は、１対１の関連づけであってもよいし、１対多の関連づけであってもよい。１対多の関連づけである場合、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）では、与えられた条件に基づいた優先順位をつけて候補となる工事種別を抽出する。与えられた条件として、ひとつにはリノベーション工事費用を最も低額とすることができる。この場合、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で、工事候補抽出処理のための工事単価と工事種別相互の関連に基づいて工事費用の総額が最も低額となるように候補となる工事種別を抽出する。なお、工事種別相互の関連とは、例えばＡとＢの二つの工事種別は同時に行わなければならず一方のみを行わない選択はできないなど、工事候補を抽出する際に制限となる工事種別相互の関連をいう。工事種別相互の関連づけは、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で利用するデータベース（Ｄ５０８）において設定される。また、与えられた条件として、他にはリノベーションを行った後の不動産物件が定められた質的基準を満たすようにすることができる。この場合、例えば、リノベーションを行った後の現況について、現況入力７０３での評価基準において、損傷が認められず、かつ、汚れの程度は軽微（１以下）となることを条件としてリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で候補となる工事種別を抽出するなどと定める。なお、ここで示した条件、リノベーション工事費用を最も低額とする、リノベーションを行った後の不動産物件が定められた質的基準を満たすようにする、は各々例示であって、本発明に係る工事仕様決定支援装置において、この他の条件を採用することを妨げるものではない。

本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、図８に示すリノベーション工事候補抽出画面の工事種別８０１について、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で抽出された候補から工事個所７０２、現況入力７０３と関連づけられた他の候補に変更することができる。この場合、優先順位８０２の表示も連動して変更される。変更された優先順位８０２が表示されることにより、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で抽出された候補から変更されたことが分かるとともに、優先順位が示されることでリノベーション工事仕様の検討の参考にできる。具体的には、図８の例では、工事個所７０１木部について現況入力７０３で汚れの程度が１と軽微であるにも拘わらず、工事種別８０１を塗装と変更したことによって優先順位８０２が連動して３に変更されている。なお、工事種別８０１の変更は、キーボート等の入力手段からの直接入力による選択としてもよいし、プルダウンメニュー等で候補から選択することとしてもよい。

次に、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、リノベーション工事費用算出部２０２が行うリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）について説明する。リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）は、不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出する。

図９は、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２におけるリノベーション工事費用算出画面の例を示した図である。図８に示すリノベーション工事費用算出画面は、リノベーション工事費用算出部２０２が行うリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）での入出力として機能する。なお、これは例示であって本発明に係る工事仕様決定支援装置におけるリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）での入出力をこれに限るものではない。

図９に示す本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２におけるリノベーション工事費用算出画面の例を用いて、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）について説明する。図６に示すように、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で利用するデータベース（Ｄ５０８）とリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）で利用するデータベース（Ｄ５０９）は、データ項目の工事種別で相互に関連付けられている。これにより、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）では、工事種別８０２の情報に関連付けられた工事業者の情報と工事単価の情報がデータベース（Ｄ５０８）から抽出される。リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）では、現況入力処理（Ｓ５０２）で入力された工事数量７０４の情報と、リノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）で候補として抽出されて検討のうえ変更された工事種別８０１の情報と、データベース（Ｄ５０８）から抽出された工事業者の情報と工事単価の情報から工事業者ごとの工事費用９０１を算出する。工事費用は、工事種別に対応する工事単価と工事数量を乗ずることで算出される。

データベース（Ｄ５０８）には、複数の工事業者について工事単価をデータとして持つことができる。これにより、同じ工事種別について複数の異なった工事単価の設定が可能であって、リノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）では、設定された複数の異なった工事単価の組み合わせごとに不動産物件のリノベーションにおける工事費用を算出して出力することができる。

図９に示すリノベーション工事費用算出画面の例では、工事業者各社（Ａ社、Ｂ社、Ｃ社）の工事区分７０１についての工事費用の小計を９０２に、不動産物件のリノベーション全体にかかる工事費用の総計を９０３に表示する。

以上が、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、現況入力部２０５が行う現況入力処理（Ｓ５０２）、リノベーション工事候補抽出部２０６が行うリノベーション工事候補抽出処理（Ｓ５０３）、及び、リノベーション工事費用算出部２０２が行うリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）の説明である。

図５に戻り、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、判定部２０３が行う判定処理（Ｓ５０５）は、目標リノベーション費用算出処理（Ｓ５０１）で算出した目標リノベーション費用とリノベーション工事費用算出処理（Ｓ５０４）で算出したリノベーション工事費用を対比して、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下であることを判定する。具体的には、図９の例では、目標リノベーション費用７０５と工事費用（総計）９０３の対比を行う。この例では、判定処理（Ｓ５０５）において、Ｂ社とＣ社について、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定される。

本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２において、工事仕様出力部２０４が行う工事仕様出力処理（Ｓ５０６）は、判定処理（Ｓ５０５）においてリノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定された場合に不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を含む工事仕様を出力する。具体的には、図９の例では、判定処理（Ｓ５０５）において、Ｂ社とＣ社について、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定されたため、この２社について工事仕様を出力する。工事仕様の様式は、例えば図９に示す様式である。なお、工事種別と工事数量を含む工事内容が明確に示されるものであれば様式は図９に限られない。

また、図９の例では、判定処理（Ｓ５０５）において、Ａ社について、リノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下と判定されないため、工事仕様出力処理（Ｓ５０６）で工事仕様を出力されないが、本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２においては、図９に示すリノベーション工事費用算出画面の例においてリノベーション工事費用が目標リノベーション費用以下となるように工事種別８０１を再検討のうえ変更することができる。

以上が、図５に従った本実施形態に係る工事仕様決定支援装置２の動作説明である。

次に、コンピュータを工事仕様決定支援装置として機能させるための工事仕様決定支援プログラムについて説明する。コンピュータの構成は、図３に示す通りである。

工事仕様決定支援プログラムは、メインモジュール、入出力モジュール及び演算処理モジュールを備える。メインモジュールは、処理を統括的に制御する部分である。入出力モジュールは、入力情報をコンピュータに取得させ、算出した工事仕様の情報をコンピュータに出力させる。演算処理モジュールは、目標リノベーション費用算出モジュール、リノベーション工事費用算出モジュール、判定モジュール、工事仕様出力モジュール、現況入力モジュール及びリノベーション工事候補抽出モジュールを備える。メインモジュール、入力モジュール及び演算処理モジュールを実行させることにより実現される機能は、目標リノベーション費用算出部２０１、リノベーション工事費用算出部２０２、判定部２０３、工事仕様出力部２０４、工事仕様出力部２０５及びリノベーション工事候補抽出部２０６の機能とそれぞれ同様である。

工事仕様決定支援プログラムは、例えば、ＲＯＭ等の記憶媒体又は半導体メモリによって提供される。また、工事仕様決定支援プログラムは、ネットワークを介して提供されてもよい。

以上、本実施形態に係る不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援装置、工事仕様決定支援方法、工事仕様決定支援プログラムによれば、不動産物件について、妥当な賃料の設定と事業者の利回りの確保を前提として、リノベーションにかけることができる費用を算出し、その費用に収まり、かつ、生活するに十分な住環境を担保するリノベーションを行うためのリノベーション工事仕様の決定を支援することができる。

２ 工事仕様決定支援装置
２０１ 目標リノベーション費用算出部
２０２ リノベーション工事費用算出部
２０３ 判定部
２０４ 工事仕様出力部
２０５ 工事仕様出力部
２０６ リノベーション工事候補抽出部
３ コンピュータ
３０１ 中央演算装置（ＣＰＵ）
３０２ 入力装置
３０３ 出力装置
３０４ 主記憶装置（ＲＡＭ／ＲＯＭ）
３０５ 補助記憶装置
４０１ 通信ネットワーク
４０２ サーバ装置
４０３ コンピュータ等

Claims (8)

1. 不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援装置であって、
   前記不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出部と、
   前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出部と、
   前記目標リノベーション費用算出部で算出した目標リノベーション費用と前記リノベーション工事費用算出部で算出したリノベーション工事費用を対比して、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下であることを判定する判定部と、
   前記判定部が、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下と判定した場合に、前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力部と、
   を備えることを特徴とする工事仕様決定支援装置。
2. 前記不動産物件の現況についての情報を入力する現況入力部と、
   前記現況入力部で入力された前記不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出するリノベーション工事候補抽出部と、
   をさらに備えることを特徴とする請求項１に記載の工事仕様決定支援装置。
3. 前記リノベーション工事候補抽出部は、与えられた条件に基づいた優先順位をつけて、前記不動産物件の現況についての情報に基づいて不動産物件のリノベーションにおける工事の候補となる工事種別を抽出する、
   ことを特徴とする請求項２に記載の工事仕様決定支援装置。
4. 前記リノベーション工事候補抽出部は、前記与えられた条件が、前記リノベーション工事費用を最も低額とすることである、
   ことを特徴とする請求項３に記載の工事仕様決定支援装置。
5. 前記リノベーション工事候補抽出部は、前記与えられた条件が、リノベーションを行った後の前記不動産物件が定められた質的基準をみたすことである、
   ことを特徴とする請求項３に記載の工事仕様決定支援装置。
6. 前記リノベーション工事費用算出部は、同じ工事種別について複数の異なった工事単価の設定が可能であって、
   前記リノベーション工事費用算出部で設定された複数の異なった工事単価の組み合わせごとに前記不動産物件のリノベーションにおける工事費用を算出して出力する、
   ことを特徴とする請求項１から請求項５のいずれか１項に記載の工事仕様決定支援装置。
7. 不動産物件のリノベーションにおける工事仕様決定支援方法であって、
   前記不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出ステップと、
   前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出ステップと、
   前記目標リノベーション費用算出ステップで算出した目標リノベーション費用と前記リノベーション工事費用算出ステップで算出したリノベーション工事費用を対比して、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下であることを判定する判定ステップと、
   前記判定ステップが、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下と判定した場合に、前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力ステップと、
   を備えることを特徴とする工事仕様決定支援方法。
8. 不動産物件のリノベーションにおける工事仕様の決定をコンピュータに支援させる工事仕様決定支援プログラムであって、
   前記不動産物件の目標賃料と目標利回りとから目標リノベーション費用を算出する目標リノベーション費用算出ステップと、
   前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量と工事単価とからリノベーション工事費用を算出するリノベーション工事費用算出ステップと、
   前記目標リノベーション費用算出ステップで算出した目標リノベーション費用と前記リノベーション工事費用算出ステップで算出したリノベーション工事費用を対比して、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下であることを判定する判定ステップと、
   前記判定ステップが、前記リノベーション工事費用が前記目標リノベーション費用以下と判定した場合に、前記不動産物件のリノベーションにおける工事種別と工事数量を出力する工事仕様出力ステップと、
   をコンピュータに実行させることを特徴とする工事仕様決定支援プログラム。

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