JP2017054247A - Lease termination management system of rental housing - Google Patents
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Abstract
Description
本発明は、賃貸住宅の退去管理システムに関し、特に、借主が賃料を納めずに退去する場合に、早期に退去手続きを開始することを可能にする退去管理システムに関するものである。 More particularly, the present invention relates to a move-out management system that enables a move-out procedure to be started early when a borrower moves out without paying rent.
アパート、マンションなどの賃貸住宅においては、借主が退去する場合、通常、それまでの賃料を完済し、さらに原状回復の費用を支払う必要があればそれを支払う。そして、借主とオーナーとが不動産会社を介して合意した上で退去手続きがなされる。 In rental housing such as apartments and condominiums, when a borrower moves out, he usually pays his rent up to that point and pays for the restoration of the original condition. Then, after the borrower and the owner have agreed through the real estate company, the removal procedure is performed.
しかし、まれにではあるが、夜逃げなどの無断退去という事態がある。無断退去する借主は多くの場合、不動産会社にも、オーナーにも、賃貸契約の保証人、緊急連絡先にも知らせずに、数ヶ月分の賃料を滞納したまま、引っ越してしまう。 However, in rare cases, there are situations such as leaving at night without permission. In many cases, borrowers who leave without permission will move to the property company, owners, guarantors of rental contracts, and emergency contacts without knowing the rent for several months.
賃貸住宅の借主が継続して賃料を納めない場合に、賃貸契約をすみやかに解除させることを実現する方法として「不動産管理方法」が提案されている(特許文献1)。特許文献1に開示される技術においては、保証金保障機構、保証・補償会社が関与して滞納賃料の支払い原状回復費用の支払いなどをすみやかに行う。 A “real estate management method” has been proposed as a method for promptly canceling a lease contract when a renter of a rental house continues to pay rent (Patent Document 1). In the technology disclosed in Patent Document 1, a deposit guarantee mechanism and a guarantee / compensation company are involved, and the payment of the arrears rent is restored promptly.
しかしながら、夜逃げなどの無断退去の場合には、借主本人の意思が知らされない。したがって、賃貸物件を管理する不動産会社、物件オーナーは、借主が単に長期間不在であるのか、無断退去してしまったのかのいずれであるかを判断しがたいため、どのようにして、いつ、退去手続きを開始してよいかの確定が難しいという問題がある。家賃滞納が2ヶ月以上あり本人および非常時連絡先に電話、文書による連絡が所定期間取れない場合に夜逃げ(無断退去)として扱うことが考えられる。しかし、この判断を誰がどうやって行うのか、連絡の取れない所定期間の長さをどれだけにするか、という問題が残る。裁判所の手続きなどを経て、当該賃貸物件にある残置物を除去し、次の借主を募集できる状態にするまでに、場合によっては数ヶ月から数年の月日がかかることがある。 However, in the case of leaving without permission, such as running away at night, the intention of the borrower is not notified. Therefore, it is difficult for real estate companies and property owners who manage rental properties to determine whether the borrower has been absent for a long period of time or has left without permission. There is a problem that it is difficult to determine whether to start the removal procedure. If rent is delinquent for more than two months and you cannot contact the person and emergency contact by telephone or in writing for a specified period, it is possible to treat it as a night escape (withdrawal without permission). However, there remains the question of who makes this decision and how long it will be, and how long it will take for a given period of time that cannot be reached. In some cases, it may take several months to several years to remove the leftovers in the rental property and make it possible to recruit the next borrower through court procedures.
一方、この退去の確定という判断がなされるまでは、残置物の整理ができない、借主本人の家賃滞納額が膨らむ、次の借主の募集にかかれない、ことになり、時間とコストの無駄が生じる。さらに、賃貸契約時に設けた緊急連絡人・保証人に迷惑がかかる。特許文献1の技術は、退去の確定がなされてからの処理を早く行うためのものであって、退去の確定自体を早めることはできない。 On the other hand, until the decision to move out is made, it is impossible to sort out the leftovers, the rent delinquency of the borrower increases, and the next borrower will not be recruited, resulting in wasted time and costs. . In addition, the emergency contact person / guarantor established at the time of the lease contract is inconvenienced. The technique of Patent Document 1 is for quickly performing processing after the move is confirmed, and the move cannot be confirmed.
本発明は、このような実情に鑑みてなされたものであり、無断退去の場合の退去手続きの開始を早く行うことが可能な退去管理システムを提供しようとするものである。 The present invention has been made in view of such circumstances, and an object of the present invention is to provide a leaving management system capable of quickly starting a leaving procedure in the case of leaving without permission.
上記解決しようとする課題に鑑みて鋭意研究の結果、本発明者は、無断退去の概念を若干変更し、「借主が賃料を納めずに退去する」非常退去と考えて、借主本人からの意思表示により、退去手続きを開始することが合理的であることに想到した。
すなわち、本発明は、借主本人からの意思表示により、賃料を納めずに退去する手続きを開始可能な賃貸住宅の退去管理システムを提供するものである。
As a result of diligent research in light of the above problems to be solved, the present inventor made a slight change to the concept of unintentional withdrawal, and considered the intention of the borrower to consider that the borrower had to leave without paying rent. The indication made it reasonable to start the removal procedure.
That is, the present invention provides a rental housing retreat management system capable of starting a retreat procedure without paying rent based on an intention from the borrower.
本発明の賃貸住宅の退去管理システムは、退去の確定処理をする退去処理サーバと、各端末機器とをインターネットを介して接続してなる賃貸住宅の退去管理システムであって、 前記退去処理サーバは、借主が未払い賃料のある状態で退去する非常退去の意思表示を受信する借主の意思表示受信部と、前記意思表示受信部が受信した前記退去意思表示の真贋を判定する真贋判定部と、前記退去意思表示があった旨を関係者の各端末機器へ送信し、当該各端末機器からの返信を受信する関係者への送受信部と、前記真贋判定部の判定結果と、前記送受信部が受信した関係者からの返信結果とに基づいて前記借主が非常退去した旨を確定する非常退去確定部と、を備え、借主の意思表示に基づいて未払い賃料のある状態での非常退去を確定することを特徴とする。 The leased house evacuation management system of the present invention is a rented house evacuation management system in which an evacuation processing server that performs evacuation confirmation processing and each terminal device are connected via the Internet. The borrower's intention display receiving unit for receiving an intention to move out in an unpaid rent state, an authenticity determining unit for determining the authenticity of the leaving intention received by the intention display receiving unit, A message indicating that there has been an intention to leave is transmitted to each terminal device of the parties concerned, and a transmission / reception unit to the parties receiving a reply from each terminal device, a determination result of the authenticity determination unit, and the transmission / reception unit receive And an emergency exit confirming section for confirming that the borrower has exited based on the reply results from the concerned parties, and confirming the emergency exit with unpaid rent based on the intention of the borrower And wherein the door.
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記退去処理サーバと前記各端末機器との送受信は、暗号化されてなされることを特徴とする。これにより、意思表示の信憑性を高めることができる。 In the rental residence move management system according to the present invention, transmission / reception between the move-out processing server and each terminal device is performed in an encrypted manner. Thereby, the credibility of an intention display can be improved.
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記借主の意思表示の際に用いたメールアドレスが、あらかじめ登録されたものと同一か否かを、前記退去処理サーバの真贋判定部における真贋判定に用いることを特徴とする。これにより、他人によるなりすましを防止できる。 In the rental residence retreat management system of the present invention, whether or not the e-mail address used for the intention display of the borrower is the same as that registered in advance is used for authenticity determination in the authenticity determination unit of the retreat processing server. It is characterized by that. Thereby, the impersonation by others can be prevented.
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記借主の意思表示の際に用いたパスワードが、あらかじめ登録されたものと同一か否かを、前記退去処理サーバの真贋判定部における真贋判定に用いることを特徴とする。これにより、真贋判定を確かなものにすることができる。 In the rental housing evacuation management system of the present invention, whether or not the password used in the intention display of the borrower is the same as that registered in advance is used for authenticity determination in the authenticity determination unit of the evacuation processing server. It is characterized by. Thereby, authenticity determination can be made certain.
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記真贋判定部が前記退去意思表示の真贋を肯定し、かつ、前記関係者への送受信部からの返信が退去意思表示を承認する場合に、前記非常退去確定部は、前記借主が非常退去した旨を確定することを特徴とする。これにより、借主本人のみならず、関係者の合意のもとに非常退去を確定できる。 In the rental housing evacuation management system of the present invention, when the authenticity determination unit affirms the authenticity of the intention to move out and the reply from the transmission / reception unit to the related person approves the intention to move out, the emergency The relocation confirming unit confirms that the borrower has retreated urgently. As a result, emergency evacuation can be confirmed with the agreement of the parties concerned as well as the borrower.
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記真贋判定部が前記退去意思表示の真贋を肯定し、かつ、前記関係者への送受信部からの返信において、借主の所在に心当たりありとする連絡が所定期間内にない場合に、前記非常退去確定部は、前記借主が非常退去した旨を確定することを特徴とする。これにより、関係者の合意の根拠を明確にすることができる。 In the rental housing evacuation management system of the present invention, the authenticity determination unit affirms the authenticity of the intention to move out, and in the reply from the transmission / reception unit to the concerned person, there is a notification that the borrower's location is recognized. If not within a predetermined period, the emergency evacuation determination unit determines that the borrower has evacuated. This makes it possible to clarify the basis for the agreement among the parties concerned.
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記非常退去確定部が、借主の非常退去した旨を確定した場合に、その確定の旨を関係者の各端末に通知することを特徴とする。これにより、非常退去の確定の事実を関係者がいち早く知ることができる。 In the rental house evacuation management system according to the present invention, when the emergency evacuation confirmation section confirms that the borrower has evacuated, it notifies the terminal of the person concerned of the confirmation. Thereby, the person concerned can know quickly the fact of the confirmation of the emergency evacuation.
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおいて、前記非常退去確定部が、借主の非常退去した旨を確定した場合に、その確定の事実に基づいて、前記賃貸契約の物件の清掃・修復の依頼を関係者の各端末に通知することを特徴とする。これにより、次の借主の入居を早めることが可能になる。 In the rental house evacuation management system according to the present invention, when the emergency evacuation confirmation section determines that the borrower has evacuated, the request for cleaning / restoration of the property of the rental contract is made based on the fact of the confirmation. It is characterized by notifying each terminal of a related person. This makes it possible to expedite the next tenant.
本発明の賃貸住宅の退去管理システムにおける前記退去処理サーバは、借主と不動産会社(賃貸物件オーナー)とに対して第三者の立場の役務提供者が管理運営するサーバであることを特徴とする。これにより、借主とオーナーとのいずれの利益にも偏らない中立の立場での判断が可能となる。 In the rental housing move management system of the present invention, the move processing server is a server managed and operated by a third party service provider with respect to the borrower and the real estate company (rental property owner). . As a result, it is possible to make a judgment from a neutral position that is not biased to the interests of both the borrower and the owner.
以上、説明したように、本発明の賃貸住宅の退去管理システムによれば、電子メールでの意思表示から始まり、真贋認証と関係者とのやり取りの結果に基づいて非常退去の確定をするので、通常の手続きでは考えにくい非常退去(賃料の完済なしに賃借人が退去すること)を実現可能となる。
これにより、借主は非常退去の場合に、未払い賃料が膨れ上がることを防止できる。賃貸物件のオーナー(不動産会社)は、非常退去を早く確定させることにより、残置物の整理、清掃・修復を早くすませて、次の借主との契約を早くすることが可能となる。また、緊急連絡人・保証人に迷惑をかけることなく、退去手続きをすることができる。
As described above, according to the rental housing evacuation management system of the present invention, since the intention display by e-mail is started, the emergency evacuation is confirmed based on the authentication result and the result of the exchange with the related parties. This makes it possible to realize an emergency evacuation (a move of a renter without paying out the rent) that is difficult to consider with normal procedures.
As a result, the borrower can prevent the unpaid rent from expanding in the event of an emergency departure. The owner of the rental property (real estate company) can confirm the emergency move-out early, thereby speeding up the contract with the next borrower by expediting the arrangement, cleaning, and restoration of leftovers. In addition, you can move out without disturbing the emergency contactor / guarantor.
以下、添付図面を参照しながら、本発明の賃貸住宅の退去管理システムを実施するための最良の形態を詳細に説明する。図1〜図4は、本発明の実施の形態を例示する図であり、これらの図において、同一の符号を付した部分は同一物を表わし、基本的な構成及び動作は同様であるものとする。 DETAILED DESCRIPTION OF THE PREFERRED EMBODIMENTS Hereinafter, a best mode for carrying out a rental house retirement management system according to the present invention will be described in detail with reference to the accompanying drawings. 1 to 4 are diagrams illustrating embodiments of the present invention. In these drawings, the same reference numerals denote the same components, and the basic configuration and operation are the same. To do.
≪賃貸住宅の退去管理システムの構成≫
図1は、本発明の一実施形態にかかる賃貸住宅の退去管理システムの概要を示す図である。図1において、退去処理サーバ及び各端末機器がインターネットを介して互いに通信可能な状態で接続されている。本実施形態の退去管理システムは、本システムの管理者が保有し管理する退去処理サーバが中心となって、不動産会社端末、保証会社端末、オーナー(賃貸物件のオーナー)端末、清掃業者端末、修復業者端末のそれぞれと情報通信を行い、情報処理を行うことでその諸機能が実現されるものである。
≪Configuration of rental housing moveout system≫
FIG. 1 is a diagram showing an outline of a rental housing retreat management system according to an embodiment of the present invention. In FIG. 1, the leaving processing server and each terminal device are connected to each other via the Internet so that they can communicate with each other. The retirement management system of this embodiment is centered on a retirement processing server owned and managed by the administrator of this system. The real estate company terminal, guarantee company terminal, owner (owner of rental property) terminal, cleaning company terminal, repair Various functions are realized by performing information communication with each of the dealer terminals and performing information processing.
ここで、本システムの管理者は、非常退去サービスを借主、不動産管理会社、物件オーナーに対して提供し、そのサービス提供のために保証会社、清掃業者、修復業者と提携する。そのサービス提供のために、独立して運営管理するサーバである退去処理サーバを用いる。 Here, the administrator of this system provides emergency move-out services to the borrower, real estate management company, and property owner, and cooperates with a guarantee company, a cleaning company, and a restoration company to provide the service. In order to provide the service, a leaving processing server which is a server which is independently operated and managed is used.
この退去管理システムが扱う賃貸契約は、その核となる内容は、賃貸物件のオーナーが借主に不動産物件を使用させ、その対価として賃料を受け取る賃貸契約であるが、特約条項として非常退去についての内容をもつものである。入居時またはその後にこの特約をつけることができる。非常退去は、借主が家賃の未払いの賃料が残ったまま、退去することを意味する。非常退去は、借主から非常退去サービス業者のサーバへのメールによる通知(意思表示)がなされることによって始まる。不動産管理会社(物件オーナー)へは、借主から直接ではなく、非常退去サービス業者から通知がなされる。未払い家賃は、保証会社が借主に代わって貸主へ立替払いをする。
電気代・ガス代・水道代は、退去確定したら非常退去サービス業者(退去処理サーバの運営会社)が借主に代わり不動産会社に「退去確定したので電気会社などに解約の通知をしてください」と伝える。電気会社などもいち早く閉栓することにより、無駄な未払い金を抑えることができる。
原状回復費は、当該賃貸契約の保証会社が規約に則って貸主(不動産会社)側へ支払う。
借主は、所定の金額をこの特約を結ぶ際、たとえば入居時に支払ってこのサービスのユーザとなる。
The core of the lease contract handled by this relocation management system is a lease contract in which the owner of the rental property uses the real estate property as the borrower and receives the rent as consideration. It has something. You can apply for this special offer when you move in or after. Emergency move-out means that the borrower moves out with unpaid rent remaining. The emergency evacuation starts when a notice (intention) is sent by e-mail from the borrower to the server of the emergency evacuation service provider. Notifying the real estate management company (property owner) directly from the borrower but not from the emergency move-out service provider. Unpaid rent is paid in advance by the guarantor on behalf of the borrower to the lender.
When the move-out is confirmed, the emergency move-out service provider (operator of the move-out processing server) will notify the real estate company instead of the borrower. Tell. By closing the electrical company as soon as possible, wasteful unpaid money can be reduced.
The restoration fee is paid to the lender (real estate company) by the guarantee company of the rental contract in accordance with the terms.
When the borrower concludes this special contract, for example, the tenant pays at the time of occupancy and becomes a user of this service.
図2は、図1に示す退去処理サーバの内部構成を概略的に示す図である。
図2において、退去処理サーバは、借主とオーナー(不動産会社)と非常退去サービス業者(退去処理サーバを運営管理する会社)との三者間でユーザ(借主)の選択に基づいて締結された契約種別(補償範囲や、非常退去時の対応オプションなど)を記憶する契約情報データベース、借主の属性情報(氏名、メールアドレス、本人確認のための情報など)を記憶する借主情報データベース、賃貸物件の属性情報(所在地、間取り、広さなど)を記憶する物件情報データベース、賃貸物件の所有者の属性情報(氏名、住所、など)を記憶するオーナー情報データベース、賃貸物件を管理する不動産会社の属性情報(住所、担当者名、メールアドレスなど)を記憶する不動産会社情報データベース、延滞された賃料などを支払う保証会社の属性情報(住所、担当者名、メールアドレスなど)を記憶する保証会社情報データベース、退去が決定した後に清掃を担当する清掃業者の属性情報(住所、担当者、受注の可否など)清掃業者情報データベース、退去が決定した後に修復(原状回復)を担当する修復業者の属性情報(住所、担当者、受注の可否など)を記憶する修復業者データベースからなるデータベース群を有している。
FIG. 2 is a diagram schematically showing an internal configuration of the eviction processing server shown in FIG.
In FIG. 2, the removal processing server is a contract concluded based on the selection of the user (borrower) among the three parties of the borrower, the owner (real estate company), and the emergency removal service provider (company that manages the removal processing server). Contract information database that stores types (compensation range, emergency move options, etc.), borrower information database that stores borrower attribute information (name, email address, identity verification information, etc.), rental property attributes Property information database that stores information (location, floor plan, size, etc.), owner information database that stores property information (name, address, etc.) of the owner of the rental property, attribute information of the real estate company that manages the rental property ( Real estate company information database that memorizes addresses, contact names, email addresses, etc., attributes of guarantee companies that pay late rents, etc. Guarantee company information database that stores information (address, name of person in charge, e-mail address, etc.), attribute information of cleaning company in charge of cleaning after moving out is decided (address, person in charge, availability of orders, etc.) It has a database group consisting of a repair company database that stores attribute information (address, person in charge, availability of orders, etc.) of a repair company in charge of repair (original restoration) after moving out is determined.
また、退去処理サーバは、借主が夜逃げなどの非常退去をする際にその確定処理を行う非常退去確定部、本システムの利用を受ける契約者(特に借主)を登録する契約者登録処理部(不図示)、賃料支払が滞っている借主及び当該借主からの賃料支払の有無を監視する賃料支払監視部(不図示)、毎月の賃料の支払いの際に借主へのメッセージを送る月次処理部(不図示)、賃料が滞納したときの処理を行う滞納時処理部(不図示)、借主からの非常退去の意思表示を受信する借主の意思表示受信部、借主の意思の真贋を判定する借主の意思の真贋判定部、関係者への送受信部、非常退去の確定後に関係者へその旨を通知し、清掃業者・修復業者への依頼をする事後処理部からなるソフトウエア群を有している。
ここで、○○部とは、退去処理サーバ(コンピュータ)のCPUが必要なソフトウェアをそのつど読み込んで実現するものである。したがって、○○部は、物の発明の構成要素である。
In addition, the eviction processing server includes an emergency evacuation confirmation section that performs confirmation processing when the borrower makes an emergency evacuation such as running away at night, and a contractor registration processing section that registers the contractor (especially the borrower) who uses this system. The rent payment monitor (not shown) that monitors whether the rent has been paid, the rent payment monitor (not shown), and the monthly processor that sends a message to the borrower when the monthly rent is paid ( (Not shown), a non-payment processing unit (not shown) for processing when rent is delinquent, a borrower's intention display receiving unit for receiving an intention to move out from the borrower, and a borrower's determination of authenticity of the borrower's intention It has a software group consisting of an intention authenticity determination unit, a transmission / reception unit for related parties, a post-processing unit for notifying the related parties after confirmation of emergency evacuation and requesting a cleaning company / repair company. .
Here, the XX portion is realized by reading software necessary for the CPU of the retreat processing server (computer). Therefore, the XX part is a component of the invention of the object.
図1に示す不動産会社端末は、借主の賃料支払の延滞情報など賃貸契約の実行に関連する一切のデータを蓄積しており(図示せず)、退去処理サーバからの要求に応じて送信する。処理の円滑のために、不動産会社端末を不動産会社サーバとして構成して、退去処理サーバと連携して動作を行わせることもできる。複数のサーバを設けて連係動作を行わせる場合には、退去処理サーバが有する機能の一部を他のサーバに行わせてもよい。 The real estate company terminal shown in FIG. 1 stores all data (not shown) related to the execution of a lease contract such as information on arrears of rent payment by the borrower (not shown), and transmits it in response to a request from the leaving processing server. For smooth processing, the real estate company terminal can be configured as a real estate company server, and can be operated in cooperation with the leaving processing server. In the case where a plurality of servers are provided to perform linkage operations, some of the functions of the eviction processing server may be performed by another server.
図1に示す保証会社端末は、賃料の保証の実行に関連する一切のデータを蓄積しており(図示せず)、退去処理サーバからの要求に応じて送信する。処理の円滑のために、保証会社端末を保証会社サーバとして構成して、退去処理サーバと連携して動作を行わせることもできる。
図1に示す保証会社端末は、1個のみ描いてあるが、未払い賃料の支払い以外の特約条項を設けて保証対象とする場合には、複数の保証会社が関連し得るので、複数の保証会社端末が関与する。
The guarantee company terminal shown in FIG. 1 stores all data related to execution of rent guarantee (not shown), and transmits it in response to a request from the leaving processing server. In order to facilitate processing, the guarantee company terminal can be configured as a guarantee company server and can operate in cooperation with the leaving process server.
Although only one guarantee company terminal shown in FIG. 1 is depicted, when a special provision other than the payment of unpaid rents is provided and a guarantee is provided, a plurality of guarantee companies can be related, so a plurality of guarantee companies A terminal is involved.
図1に示すユーザ端末は、借主が保有又は使用するコンピュータ端末であり、典型的には、インターネット通信が可能なパーソナルコンピュータあるいはスマートフォンやタブレットPCなどの携帯端末である。本発明の実施のためには、電子メールのやり取りができる端末機器であればよい。
オーナー端末は、図1では、携帯電話を描いたが、電子メールのやり取りができる端末機器であればよい。
清掃業者端末、修復業者端末は、清掃、修復の業務を請け負うためのメールのやり取りができる端末機器であればよい。
The user terminal shown in FIG. 1 is a computer terminal owned or used by a borrower, and is typically a personal computer capable of Internet communication or a portable terminal such as a smartphone or a tablet PC. In order to implement the present invention, any terminal device capable of exchanging electronic mails may be used.
In FIG. 1, the owner terminal is a mobile phone, but it may be any terminal device that can exchange e-mails.
The cleaning contractor terminal and the repair contractor terminal may be any terminal device that can exchange mails for undertaking cleaning and repair work.
≪賃貸住宅の退去管理システムの動作≫
本実施形態の賃貸住宅の退去管理システムの全体的な動作の概要として、まず、図1及び図2に示す退去処理サーバがユーザ端末(借主)からのアクセスに応じて行う処理の流れを説明する。
≪Operation of rental housing moveout management system≫
As an overview of the overall operation of the rental house evacuation management system of this embodiment, first, the flow of processing performed by the evacuation processing server shown in FIGS. 1 and 2 in response to access from a user terminal (borrower) will be described. .
図3は、図1及び図2に示す退去処理サーバがユーザ端末(借主)からのアクセスに応じて行う処理の流れを概略的に示すフロー図である。図4は、その際の退去処理サーバの各機能部と、各端末機器(またはサーバ)との通信形態を概略的に示すシーケンス図である。 FIG. 3 is a flowchart schematically showing the flow of processing performed by the eviction processing server shown in FIGS. 1 and 2 in response to access from the user terminal (borrower). FIG. 4 is a sequence diagram schematically showing a communication form between each functional unit of the leaving processing server and each terminal device (or server) at that time.
図3及び図4において、借主は非常退去をする旨の意思表示メールを退去処理サーバへと送信する(ステップ301)。この送信はSSL(Secure Sockets Layer)を用いて暗号化された通信により行われる。当該メールは、あらかじめ登録されたメールアドレスを用いてなされる。望ましくは、入居時、契約更新時(あるいはもっと頻繁に数カ月おき)には、テストメールの送受信を実行して、正しくメールのやり取りができることを確認しておく。 3 and 4, the borrower transmits an intention indicating mail to the eviction processing server to evacuate (step 301). This transmission is performed by communication encrypted using SSL (Secure Sockets Layer). The e-mail is made using a pre-registered e-mail address. Desirably, at the time of occupancy and contract renewal (or more frequently every several months), test emails are sent and received to confirm that emails can be exchanged correctly.
非常退去をする旨の意思表示メールは、そのタイトルに所定の文字列、たとえば≪非常退去をしました≫を含み、借主の氏名、契約番号とともに、パスワード、本人認証のための情報(たとえば、生年月日)などを含む。
退去処理サーバが借主から非常退去の意思表示を受け取ると、退去処理サーバは、その真贋を判断するために本人確認処理を行う(ステップ302)。契約情報DB、借主情報DB、物件情報DBなどのデータベースにアクセスして必要な情報を収集し、本人確認処理を行う。当該契約が現在有効であること、当該物件の賃料の未回収分があること、電子メールアドレスが当初登録されたものと同一であること、メールに記載された契約番号、借主の氏名、パスワード、生年月日などが登録されたものと同一であること、などの確認をして、当該意思表示が有効になされたものと扱う。
The intentional e-mail indicating that you are leaving will contain a specified character string in its title, such as «emergency evacuation», along with your borrower's name and contract number, password, and information for personal authentication (for example, your year of birth) Month and day).
When the evacuation processing server receives an indication of the intention of evacuation from the borrower, the evacuation processing server performs identity verification processing to determine its authenticity (step 302). Access to databases such as contract information DB, borrower information DB, and property information DB to collect necessary information and perform identity verification processing. That the contract is currently valid, that there is uncollected rent for the property, that the email address is the same as the original registration, the contract number in the email, the name of the borrower, password, Confirm that the date of birth, etc. is the same as the registered one, and treat it as if the intention has been made valid.
借主からの意思表示が正当なものであると判断すると(ステップ302でOK)、退去処理サーバは、関係各社(各者)に当該意思表示があった旨を通知するとともに、借主の居場所について心当たりがないかを問い合わせ、所定の期間(たとえば15日間)内に返信を求める(ステップ303)。この関係者には、保証会社、不動産会社、物件オーナーが含まれる。それぞれ利害関係を有しており、非常退去の乱用がなされては利益を害する立場にあるからである。 If it is determined that the intention from the borrower is valid (OK at step 302), the retirement processing server notifies the relevant company (each person) that the intention has been expressed and also knows where the borrower is. And asks for a reply within a predetermined period (for example, 15 days) (step 303). These parties include guarantee companies, real estate companies, and property owners. Each of them has a stake, and if they are abused for emergency evacuation, they are in a position to harm their profits.
所定の期間が経過しても、借主の行き先に心当たりがあるという情報がない場合(ステップ304でなし)、退去処理サーバは、借主が非常退去したことを確定する(ステップ305)。この処理は、たとえばメールのタイトルに特定の文字列を含むか含まないかにより自動処理とすることが可能である。借主からの意思表示の時点からこの所定期間経過のとき、最短で非常退去の確定がなされる。関係者との間でやり取りされるメールもSSL(Secure Sockets Layer)を用いて暗号化された通信により行われる。 If there is no information that the borrower is aware of the destination of the borrower even after the predetermined period has elapsed (No in step 304), the removal processing server determines that the borrower has moved away (step 305). This process can be an automatic process, for example, depending on whether or not a specific character string is included in the mail title. When this predetermined period has elapsed from the point of view of the intention from the borrower, the emergency move is confirmed at the shortest. Mail exchanged with related parties is also performed by communication encrypted using SSL (Secure Sockets Layer).
次に、退去処理サーバは、借主及び関係者(不動産管理会社、オーナー、保証会社)に非常退去が成立した旨を通知する(ステップ306)。その後、不動産管理会社から保証会社へ、未払い賃料の請求などが可能となる。
このとき、借主へのメールがたとえ到達を確認できなくとも、非常退去の成立が覆らないこととする。入居当初の契約により、意思表示のみで非常退去ができることについて合意できているからである。
Next, the removal processing server notifies the borrower and related parties (real estate management company, owner, guarantee company) that the emergency move has been established (step 306). After that, it becomes possible to request unpaid rent from the real estate management company to the guarantee company.
At this time, even if the e-mail to the borrower cannot confirm the arrival, the establishment of the emergency move will not be reversed. This is because it has been agreed that an emergency evacuation can be done only with a declaration of intention based on the initial contract.
退去処理サーバは、清掃業者・修復業者に当該賃貸物件の清掃・修復を依頼する(ステップ307)。残置物の廃棄を含めて清掃・修復がなされると不動産会社(オーナー)は、次の賃借人を募集することが可能となる。 The retreat processing server requests a cleaning / repairing company to clean / repair the rental property (step 307). After cleaning and restoration including disposal of leftovers, the real estate company (owner) can recruit the next lessee.
ステップ301で、意思表示がない場合はこの非常退去処理を終了する。図3に示す非常退去処理は、一日のうちに数回から数十回実行される処理として繰り返され、借主からの意思表示があり次第、速やかに対応できるように構成される。
If there is no intention display in
ステップ302で、本人認証が否定された場合には、図示を省略したが、送られてきたメールアドレスにその旨を通知し、再度の意思表示を促して終わる。また、メールアドレスが当初の登録の際のものと異なる場合には、非常退去サービスの提供業者の従業員または弁護士が面接による手続きを行うこととしてもよい。
If the user authentication is denied in
ステップ304で、借主の居場所に心あたりがある場合には、非常退去は否定され、この非常退去処理は終わる。その場合には、不動産会社の従業員などが借主と面接の上、通常の退去手続、つまり未納の賃料の完済、原状修復費用の支払いなどを行う。この場合において、無料の弁護士相談を可能とする特約を設けておいて借主の保護をすることとしてもよい。
If it is determined in
なお、本システムにより、非常退去が成立して、保険会社が賃料の精算を行ったあとであっても、保証会社の調査員が追跡調査をして、元の借主に損害賠償請求または不当利得返還請求をする場合がある。元の借主が夜逃げした場合に、時効が成立したと考えて通常の社会活動を開始したところ、実は時効の中断があったがために、請求されるなどのケースが考えられる。そのような場合に備えて、本サービスを提供する際の契約に、無料の弁護士相談を数回受けられる特約、弁護士費用、裁判費用の一部を負担する特約をつけることが望ましい。その場合には、賃料支払いの保証会社と、弁護士費用の保証会社とは利害が対立するので別の会社にする必要がある。したがって、図1、図4の保証会社は、特約条項の性質に応じて複数、必要となる。 Even after an emergency evacuation has been established and the insurance company has settled the rent with this system, the guarantor's investigator conducts a follow-up survey to claim damages or unfair gain from the original borrower. There may be a request for return. When the former borrower runs away at night, it is considered that the aging has been established and normal social activities are started. In fact, there is a case where the aging is interrupted and charged. In preparation for such a case, it is desirable to provide a contract for providing this service with a special contract that allows you to receive free legal counseling several times, a lawyer fee, and a court fee that covers a part of the court fee. In that case, the rent payment guarantee company and the attorney-cost guarantee company have conflicting interests and need to be separated. Accordingly, a plurality of guarantee companies shown in FIGS. 1 and 4 are required depending on the nature of the special provisions.
以上述べたように、本システムは、特に非常退去処理に特徴を有するものであり、非常退去処理に限定して動作させることが可能である。しかし、本発明の非常退去処理は、借主本人からの意思表示をきっかけとして処理を開始するものであり、借主との連絡をとるものであるから、通常退去処理(借主とオーナーとが合意の上で賃料などを完済して退去する手続き)をも含めた退去処理を提供するものとしてもよい。 As described above, the present system is particularly characterized by the emergency leaving process, and can be operated only in the emergency leaving process. However, since the emergency evacuation process of the present invention starts with the intention of the borrower as a trigger and contacts the borrower, the normal eviction process (with agreement between the borrower and the owner) It is also possible to provide a evacuation process including a procedure for paying out rents and moving out.
上の説明では、本システムの退去処理サーバが、借主の賃料支払い状況をも把握可能であるように説明したが、不動産会社のサーバを別に立てて、不動産会社のサーバが借主の賃料支払い状況を把握可能として、退去処理サーバは、不動産会社のサーバと連携して異常退去処理を実行するように構成してもよい。 In the above explanation, it was explained that the exit processing server of this system can also grasp the rent payment status of the borrower, but the real estate company server is set up separately, and the real estate company server displays the rent payment status of the borrower. In order to be able to grasp, the leaving process server may be configured to execute the abnormal leaving process in cooperation with the server of the real estate company.
以上、本発明の賃貸住宅の退去管理システムについて、具体的な実施の形態を示して説明したが、本発明はこれらに限定されるものではない。当業者であれば、本発明の要旨を逸脱しない範囲内において、上記各実施形態における各サーバの構成及び機能に様々な変更・改良を加えることが可能である。 As mentioned above, although the specific embodiment was shown and demonstrated about the exit management system of the rental house of this invention, this invention is not limited to these. A person skilled in the art can make various changes and improvements to the configuration and function of each server in each of the above embodiments without departing from the scope of the present invention.
本発明の賃貸住宅の退去管理システムは、図1に示すように、コンピュータのCPU、メモリ、補助記憶装置、ディスプレイ、入力デバイス等を含むハードウェア資源上に構築されたOS、アプリケーションソフトウェア、データベース、ネットワークシステム等によって実現されるものであり、非常退去処理という情報処理が上記のハードウェア資源を用いて具体的に実現されるものであるから、自然法則を利用した技術的思想に該当するものであり、不動産物件の賃貸契約等の産業において利用することができるものである。 As shown in FIG. 1, the rental house evacuation management system of the present invention includes an OS, application software, a database, a computer built on hardware resources including a computer CPU, memory, auxiliary storage device, display, input device, and the like. It is realized by a network system, etc., and information processing called emergency evacuation processing is specifically realized by using the above hardware resources, so it falls under the technical idea using the laws of nature. Yes, it can be used in real estate property lease contracts and other industries.
10 退去処理サーバ
20、21 ユーザ端末(借主)
30 不動産会社端末
31 オーナー端末
40 保証会社端末
51 清掃業者端末
52 修復業者端末
10
30 Real
Claims (8)
前記退去処理サーバは、
借主が未払い賃料のある状態で退去する非常退去の意思表示を受信する借主の意思表示受信部と、
前記意思表示受信部が受信した前記退去意思表示の真贋を判定する真贋判定部と、
前記退去意思表示があった旨を関係者の各端末機器へ送信し、当該各端末機器からの返信を受信する関係者への送受信部と、
前記真贋判定部の判定結果と、前記送受信部が受信した関係者からの返信結果とに基づいて前記借主が非常退去した旨を確定する非常退去確定部と、
を備え、借主の意思表示に基づいて未払い賃料のある状態での非常退去を確定することを特徴とする退去管理システム。 An exit management system for leased housing, in which an exit processing server that performs exit confirmation processing is connected to each terminal device via the Internet,
The leaving processing server
The borrower's intention display receiving unit for receiving an intention to move out in an emergency state in which the borrower leaves with unpaid rent,
An authenticity determination unit for determining the authenticity of the intention to leave, received by the intention display receiving unit;
Transmitting the fact that there was an intention to leave to each terminal device of the parties concerned, and a transmission / reception unit to the parties receiving a reply from each terminal device, and
An emergency exit confirming unit for confirming that the borrower has exited based on a determination result of the authenticity determination unit and a reply result received from the parties received by the transceiver unit;
And an exit management system for determining an emergency exit in a state where there is an unpaid rent based on the intention of the borrower.
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