JP2007041809A - 料金徴収支援システム - Google Patents
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Abstract
【課題】特定のクレジットカード会社のＣＡＴしかない不動産会社にとっても全カード会社との決済が可能で、カード番号の記録が不要でセキュアな、また、入居者にとっては、敷金と連帯保証人が不要な、不動産賃料等の料金徴収支援システムを提供する。
【解決手段】複数のカード会社と、複数の不動産会社の各々に設置した単一の端末にネットワーク接続されたセンターによるカードネットワーク一元化手段を備え、センターは、入居者の入居申込を端末で受けて個人ＩＤの設定を含む契約登録手段と；カード会社の与信審査情報を含む入居者審査手段と；入居者指定のカード会社毎に料金引落しを行うカード決済統合手段と；ＣＴＩエスカレーションとコンビニ回収代行会社を介した回収を含む、料金の支払督促及び回収手段と；入居者を会員としセンターを連帯保証人とする共済組織による料金代位弁済手段と；を含む。
【選択図】図１
【解決手段】複数のカード会社と、複数の不動産会社の各々に設置した単一の端末にネットワーク接続されたセンターによるカードネットワーク一元化手段を備え、センターは、入居者の入居申込を端末で受けて個人ＩＤの設定を含む契約登録手段と；カード会社の与信審査情報を含む入居者審査手段と；入居者指定のカード会社毎に料金引落しを行うカード決済統合手段と；ＣＴＩエスカレーションとコンビニ回収代行会社を介した回収を含む、料金の支払督促及び回収手段と；入居者を会員としセンターを連帯保証人とする共済組織による料金代位弁済手段と；を含む。
【選択図】図１
Description
本発明は不動産賃料徴収支援システムに係り、クレジットカードを利用した賃貸不動産物件の賃料の徴収業務を支援する、改良された不動産賃料徴収支援システムに関するものである。
従来の不動産物件の賃料の徴収業務を支援するシステムとしては、例えば、特許文献１に開示の「賃貸不動産物件の賃料徴収支援システムおよび方法」が挙げられる。
図１６は従来の賃貸不動産物件の賃料徴収支援システムの構成図であり、当システムの仕組みは、クレジットカードによる家賃徴収システムであって、クレジットカードの発行対象となり得る借主（入居者）に対しては、敷金の支払を免除する一方、クレジットカードによる賃貸不動産物件の賃料決済を義務付け、賃貸不動産物件の貸主（大家）に対しては、敷金の代わりにクレジットカード発行元（カード会社）による所定の保証を付与し、集金代行手数料の支払いを義務付けるものである。
図１６に示すように、賃貸不動産物件仲介者１００は、貸主１０５と賃貸不動産の仲介契約（０）を結び、クレジットカード発行元１０３との間でクレジットカードによる賃料徴収契約（０）’を締結しておく。
借主１０７が賃貸不動産物件仲介者１００の店頭等で賃貸申し込み（１）を行うと、クレジットカードによる賃料の支払を条件として、クレジットカード発行元１０３へ対して賃貸不動産物件仲介者１００は借主の資格審査を兼ねた与信審査を依頼する（２）。
審査（３）の審査結果（４）がＯＫならば、賃貸不動産物件仲介者１００は貸主１０５と借主１０７間で通常の賃貸借契約書による賃貸借契約（５）’を締結する。
また、借主１０７とクレジットカード発行元１０３は、支払委託契約（５）を締結して、クレジットカード発行元１０３は借主１０７から賃料の徴収を行い、賃貸不動産物件仲介者１００に徴収した賃料を支払う。
クレジットカード発行元１０３が借主１０７から賃料の徴収ができずに家賃の滞納状態が発生した場合は、カードの信用状態に応じて所定の月分の支払保証を、賃貸不動産物件仲介者１００に対して行う。
また、賃貸不動産物件仲介者１００は徴収した賃料の所定の割合をクレジットカード発行元１０３へ支払うことになる。
国際公開番号ＷＯ＿０１／５４０１３＿Ａ１ （図１）
図１６は従来の賃貸不動産物件の賃料徴収支援システムの構成図であり、当システムの仕組みは、クレジットカードによる家賃徴収システムであって、クレジットカードの発行対象となり得る借主（入居者）に対しては、敷金の支払を免除する一方、クレジットカードによる賃貸不動産物件の賃料決済を義務付け、賃貸不動産物件の貸主（大家）に対しては、敷金の代わりにクレジットカード発行元（カード会社）による所定の保証を付与し、集金代行手数料の支払いを義務付けるものである。
図１６に示すように、賃貸不動産物件仲介者１００は、貸主１０５と賃貸不動産の仲介契約（０）を結び、クレジットカード発行元１０３との間でクレジットカードによる賃料徴収契約（０）’を締結しておく。
借主１０７が賃貸不動産物件仲介者１００の店頭等で賃貸申し込み（１）を行うと、クレジットカードによる賃料の支払を条件として、クレジットカード発行元１０３へ対して賃貸不動産物件仲介者１００は借主の資格審査を兼ねた与信審査を依頼する（２）。
審査（３）の審査結果（４）がＯＫならば、賃貸不動産物件仲介者１００は貸主１０５と借主１０７間で通常の賃貸借契約書による賃貸借契約（５）’を締結する。
また、借主１０７とクレジットカード発行元１０３は、支払委託契約（５）を締結して、クレジットカード発行元１０３は借主１０７から賃料の徴収を行い、賃貸不動産物件仲介者１００に徴収した賃料を支払う。
クレジットカード発行元１０３が借主１０７から賃料の徴収ができずに家賃の滞納状態が発生した場合は、カードの信用状態に応じて所定の月分の支払保証を、賃貸不動産物件仲介者１００に対して行う。
また、賃貸不動産物件仲介者１００は徴収した賃料の所定の割合をクレジットカード発行元１０３へ支払うことになる。
しかしながら、特許文献１のシステムは、カード会社（クレジットカード発行元）が中心となって家賃の徴収等も行ない、賃貸不動産物件仲介者や大家等を統括する、カード会社主導の賃料徴収システムであって、この場合の実際のカード処理は、賃貸不動産物件仲介者の店頭等で当クレジットカード発行会社のクレジットカード専用の読取り端末ＣＡＴ（Ｃｒｅｄｉｔ Ａｕｔｈｏｒｉｚａｔｉｏｎ Ｔｅｒｍｉｎａｌ）を使用して行われ、クレジットカードについては１社に特化した形態となる。
しかも現実には、不特定多数の顧客の借り主が所有するクレジットカードの種類は様々で種類が多く、１社に限定することは現実社会では不可能である。従って実際には図１７に示すように、賃貸不動産物件仲介者である不動産仲介会社は、ｎ軒のカード会社Ａ〜Ｄ（図ではｎ＝４の場合を例示）のカードを取り扱わなければならず、ｍ軒の不動産仲介会社Ａ〜Ｄ（図ではｍ＝４の場合を例示）は各々、各カード会社用のＣＡＴを複数台設置しなければ顧客の対応に事欠くことになる。
さらに、通常賃貸アパート、賃貸マンション等は不動産仲介会社とは別の不動産管理会社が賃料の徴収も含めて大家に代わって管理するのが一般的な形態であって、ｐ軒の不動産管理会社Ａ〜Ｄ（図ではｐ＝４の場合を例示）が物件毎に異なり、不動産管理会社は必ずしもすべてのカード会社に対応できないので、物件が増加し、それに連れて不動産管理会社数が増加するに従って、集計業務が巨大・煩雑化して非現実的、不便な状態となり、それに伴い不動産管理会社も、ＣＡＴを含むハードウェア・ソフトウェアの両方について相当高額な設備投資を強いられることにもなり、物理的、コスト的にも無理を強いられるという問題があった。
しかも現実には、不特定多数の顧客の借り主が所有するクレジットカードの種類は様々で種類が多く、１社に限定することは現実社会では不可能である。従って実際には図１７に示すように、賃貸不動産物件仲介者である不動産仲介会社は、ｎ軒のカード会社Ａ〜Ｄ（図ではｎ＝４の場合を例示）のカードを取り扱わなければならず、ｍ軒の不動産仲介会社Ａ〜Ｄ（図ではｍ＝４の場合を例示）は各々、各カード会社用のＣＡＴを複数台設置しなければ顧客の対応に事欠くことになる。
さらに、通常賃貸アパート、賃貸マンション等は不動産仲介会社とは別の不動産管理会社が賃料の徴収も含めて大家に代わって管理するのが一般的な形態であって、ｐ軒の不動産管理会社Ａ〜Ｄ（図ではｐ＝４の場合を例示）が物件毎に異なり、不動産管理会社は必ずしもすべてのカード会社に対応できないので、物件が増加し、それに連れて不動産管理会社数が増加するに従って、集計業務が巨大・煩雑化して非現実的、不便な状態となり、それに伴い不動産管理会社も、ＣＡＴを含むハードウェア・ソフトウェアの両方について相当高額な設備投資を強いられることにもなり、物理的、コスト的にも無理を強いられるという問題があった。
また、特許文献１に開示されたシステムの場合、「敷金と連帯保証人」制度を廃止して何か月分かの家賃立替保証を行っているので、クレジット発行会社は借主との間に支払委託契約を締結して立替サービスを展開している。
この場合の立替保証はカードの信用、即ち入居者（借主）個人の信用度によって、例えば、３ケ月を限度とする立替保証とするか、又は１年間を限度とする立替保証とするか、借主個人の金融的な信用度に応じた不統一な保証制度となる傾向がある。
これは滞納処理における法的手続きが日常茶飯事の如く行われている実情に照らせば、大家（貸主）側の滞りない家賃徴収と利益確保は最優先される課題であるので、顧客である借主の個人信用度による差別化は避けられない命題であるとも言える。
しかしながら「敷金と連帯保証人」制度は、宅地建物の賃貸取引が利益優先のビジネスであると同時に、衣食住という人間生活の基本的権利に関わるものであるとの認識に立って、借主側の個人差を吸収し一定の条件を満たせば一律平等に住む権利が与えられる制度として成立するように、過去の先人たちが発案し各地の宅地建物取引協会を中心に知恵を尽くして工夫してきたものである。
これを形骸化した旧制度として廃止するのはやむを得ないとしても、それに代わる制度として個人の金融信用度で置換えるのは、排他的差別化を助長するものとして最終的には基本法に抵触する恐れがあるという問題があった。
この場合の立替保証はカードの信用、即ち入居者（借主）個人の信用度によって、例えば、３ケ月を限度とする立替保証とするか、又は１年間を限度とする立替保証とするか、借主個人の金融的な信用度に応じた不統一な保証制度となる傾向がある。
これは滞納処理における法的手続きが日常茶飯事の如く行われている実情に照らせば、大家（貸主）側の滞りない家賃徴収と利益確保は最優先される課題であるので、顧客である借主の個人信用度による差別化は避けられない命題であるとも言える。
しかしながら「敷金と連帯保証人」制度は、宅地建物の賃貸取引が利益優先のビジネスであると同時に、衣食住という人間生活の基本的権利に関わるものであるとの認識に立って、借主側の個人差を吸収し一定の条件を満たせば一律平等に住む権利が与えられる制度として成立するように、過去の先人たちが発案し各地の宅地建物取引協会を中心に知恵を尽くして工夫してきたものである。
これを形骸化した旧制度として廃止するのはやむを得ないとしても、それに代わる制度として個人の金融信用度で置換えるのは、排他的差別化を助長するものとして最終的には基本法に抵触する恐れがあるという問題があった。
そこで本発明は、カード決済を導入したい不動産仲介会社及び不動産管理会社（以下これらを総称して「不動産会社」という）が各カード会社と個別にＣＡＴで結ばなくても、カードネットワークの一元化により各カード会社との決済が可能になり、各々クレジットカード番号を記録する必要がないセキュアな環境を構成できる不動産賃料等の料金徴収支援システムを提供することを目的としている。
更に、「敷金と連帯保証人」制度に代わる新しい家賃保証制度として大家側と入居者側双方の負担を軽減し、しかも借主の基本的権利を従来の制度と同様に保証する合理的な立替保証を行い、顧客に一律公平な賃料保証サービスを提供できる不動産賃料等の料金徴収支援システムを提供することを目的としている。
更に、「敷金と連帯保証人」制度に代わる新しい家賃保証制度として大家側と入居者側双方の負担を軽減し、しかも借主の基本的権利を従来の制度と同様に保証する合理的な立替保証を行い、顧客に一律公平な賃料保証サービスを提供できる不動産賃料等の料金徴収支援システムを提供することを目的としている。
上記目的を達成するため、請求項１に記載の発明は、［ａ］クレジットカードの発行対象となり得る、又は発行済クレジットカードを保有する入居者を主体とする料金徴収支援システムであって；［ｂ］一方で、直接又はカードビジネスネットワークサービスを介して複数のカード会社のコンピュータシステムにネットワーク接続され、かつ他方で、複数の不動産会社の各々に設置した単一の不動産会社用端末とネットワーク接続されているセンターによるカードネットワーク一元化手段を備えることを特徴とし、前記センターは、［ｃ］前記入居者の入居申込とこれに伴う賃貸借契約に際して、第１に、前記不動産会社用端末を介して前記入居者のカード番号を含む個人情報を得、第２に、前記入居者に個人ＩＤを与え、第３に、前記複数のカード会社のうち、該当カード会社から、前記カード番号に基づく入居者のカード情報を得、第４に、前記不動産会社のショップＩＤを含む提携会社情報と、前記入居者のカード情報と、前記入居者の個人情報と、料金を含む前記賃貸借契約に関する契約情報と、を含む契約登録情報をデータベースに格納する、契約登録手段と；［ｄ］前記カード会社のオーソリ・洗替による与信審査情報及び前記データベースに格納された契約登録情報を含む情報に基づき入居者の総合的入居資格審査を行う入居者審査手段と；［ｅ］複数のカード会社毎のカード有効性洗替方式、オーソリの手法、洗替データの収納日、同受信日、バッチオーソリデータの投入日、料金の請求日、顧客引落日、カード会社の立替入金日を含む制御情報を統合的に保有し、前記料金の経時（月ごと、週ごと）収納データを前記契約登録手段のデータベースから呼び出し、前記制御情報に基づき加工して、入居者指定のクレジットカードからの引落し請求データとしてカード会社のコンピュータシステムに送信する、カード決済統合手段と；［ｆ］前記料金の初期督促における自動化とＣＴＩエスカレーションに沿って、自動スクリプト作成と、メール、自動音声、肉声の順に手順化されたオートコールシステムを用い、さらに、クレジットカード決済が不能の場合はコンビニ振替にスイッチし、コンビニ（ＣＶＳ）回収代行会社を介した回収を含む、前記料金の支払督促及び回収手段と；［ｇ］前記入居者を会員とし、前記センターを連帯保証人とする共済的組織を組成し、料金に対して一定の割合の保証料を前記入居者から徴収し、前記入居者が料金滞納の場合、前記センターにより一定期間の立替を行わせることにより、料金の前記不動産会社に対する担保機能を前記入居者に分散する料金代位弁済手段と；を含んで構成されることを特徴とする。
また請求項２に記載の発明は請求項１に係り、前記不動産会社用端末は少なくとも、ＦＡＸ機能と指紋認証用デバイスのＯＣＲ機能を有するスキャナ、並びに、ＳＳＬ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｓｏｆｔｗａｒｅ Ｌａｙｅｒ）暗号化機能と、ＦＡＸ画像データ、ＣＴＩ音声データ、及びメール文字データの一元化処理機能と、通信ネットワーク接続機能とを有するパーソナルコンピュータ（ＰＣ）により構成されることを特徴とする。
また請求項３に記載の発明は請求項１に係り、前記センターは、前記不動産会社用端末とインターネットＩＰ／ＶＰＮ接続により排他的に接続され、前記カード会社のサーバとＣＡＦＩＳ及び／又はＪＴＲＡＮＳを含むカードビジネスネットワークサービスを介して専用回線及び／又はインターネットにより通信ネットワークに接続され；前記不動産会社用端末と共通のＳＳＬ暗号化機能と、ＦＡＸ、ＣＴＩ音声データ、及びメール文字データの一元化処理機能とを有して前記不動産会社用端末との通信を処理し；オンライン又はバッチ用のカード決済サーバにより前記カード会社からのカード情報を処理し；カード番号および口座番号を含む高セキュリティ情報を、前記不動産会社側で保持する必要が無いようにデータセンター内に保管するための、アクセス制限されるデータベースを有することを特徴とする。
また請求項４に記載の発明は請求項１又は３に係り、前記センターは、前記不動産会社に対してショップ認証システムとして、ショップＩＤと共通鍵を発行し、前記ショップＩＤは前記不動産会社用端末を利用できる不動産会社を判定するために用いられ、前記共通鍵は結果通知のチェックに利用されることを特徴とする。
また請求項５に記載の発明は請求項４に係り、前記カード決済統合手段は、さらに、前記引落とし請求データが前記不動産会社の正当な請求データとして処理出来るかを、前記ショップ認証システムを通じて判断することを特徴とする。
また請求項６に記載の発明は請求項１に係り、前記ＣＶＳ回収代行会社による収納に際し、センターが家賃未決済の入居者の携帯電話機宛てに、支払ＡＣＤ（アクティブコード）を発行し、コンビニでの携帯電話機による支払を可能にしてコンビニ回収を行い、収納結果はオンラインのデータ伝送によりコンビニ収納速報に反映され、その情報を前記センターに備えた回収データベースと代弁データベースにリアルタイムに格納し、回収消込を行うことを特徴とする。
また請求項７に記載の発明は請求項１に係り、前記料金代位弁済手段は、前記センターを保証会社として、前記入居者との間に前記賃貸借契約とは別の賃貸不動産保証委託契約を締結して、保証料を前記入居者の家賃支払と同じカード決済により徴収して、敷金を削減し、前記センターが前記賃貸不動産保証委託契約により、所定期間の滞納家賃の支払保証と法的手続費用を担保することを特徴とする。
また請求項２に記載の発明は請求項１に係り、前記不動産会社用端末は少なくとも、ＦＡＸ機能と指紋認証用デバイスのＯＣＲ機能を有するスキャナ、並びに、ＳＳＬ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｓｏｆｔｗａｒｅ Ｌａｙｅｒ）暗号化機能と、ＦＡＸ画像データ、ＣＴＩ音声データ、及びメール文字データの一元化処理機能と、通信ネットワーク接続機能とを有するパーソナルコンピュータ（ＰＣ）により構成されることを特徴とする。
また請求項３に記載の発明は請求項１に係り、前記センターは、前記不動産会社用端末とインターネットＩＰ／ＶＰＮ接続により排他的に接続され、前記カード会社のサーバとＣＡＦＩＳ及び／又はＪＴＲＡＮＳを含むカードビジネスネットワークサービスを介して専用回線及び／又はインターネットにより通信ネットワークに接続され；前記不動産会社用端末と共通のＳＳＬ暗号化機能と、ＦＡＸ、ＣＴＩ音声データ、及びメール文字データの一元化処理機能とを有して前記不動産会社用端末との通信を処理し；オンライン又はバッチ用のカード決済サーバにより前記カード会社からのカード情報を処理し；カード番号および口座番号を含む高セキュリティ情報を、前記不動産会社側で保持する必要が無いようにデータセンター内に保管するための、アクセス制限されるデータベースを有することを特徴とする。
また請求項４に記載の発明は請求項１又は３に係り、前記センターは、前記不動産会社に対してショップ認証システムとして、ショップＩＤと共通鍵を発行し、前記ショップＩＤは前記不動産会社用端末を利用できる不動産会社を判定するために用いられ、前記共通鍵は結果通知のチェックに利用されることを特徴とする。
また請求項５に記載の発明は請求項４に係り、前記カード決済統合手段は、さらに、前記引落とし請求データが前記不動産会社の正当な請求データとして処理出来るかを、前記ショップ認証システムを通じて判断することを特徴とする。
また請求項６に記載の発明は請求項１に係り、前記ＣＶＳ回収代行会社による収納に際し、センターが家賃未決済の入居者の携帯電話機宛てに、支払ＡＣＤ（アクティブコード）を発行し、コンビニでの携帯電話機による支払を可能にしてコンビニ回収を行い、収納結果はオンラインのデータ伝送によりコンビニ収納速報に反映され、その情報を前記センターに備えた回収データベースと代弁データベースにリアルタイムに格納し、回収消込を行うことを特徴とする。
また請求項７に記載の発明は請求項１に係り、前記料金代位弁済手段は、前記センターを保証会社として、前記入居者との間に前記賃貸借契約とは別の賃貸不動産保証委託契約を締結して、保証料を前記入居者の家賃支払と同じカード決済により徴収して、敷金を削減し、前記センターが前記賃貸不動産保証委託契約により、所定期間の滞納家賃の支払保証と法的手続費用を担保することを特徴とする。
本発明によれば、合理的なシステムにより、大家側は手間を掛けずに安定した確実な家賃収入が保証され、入居者側は敷金制度から免除され、かつ連帯保証人の確保という煩わしさから解放されるので、大家、入居者双方共に負担が軽減される。
また、不動産会社（不動産仲介会社及び不動産管理会社）にとっては、カード会社毎にＣＡＴを設置する必要がなくなり大幅な設備投資の削減が可能となる。
また、不動産会社は自社内の延滞管理部門の人員削減、経費削減が可能となる。
また、賃貸借契約の時間的ロスが無くなり、物件の空きを速く埋められ、販売チャンスを逃さない。
また、システムとしては、取引情報は全てＳＳＬ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｓｏｆｔｗａｒｅ Ｌａｙｅｒ）で暗号化されるので高度なセキュリティ環境を構築でき、売上請求時にはセンターで精査処理を行った後、請求処理が行われるので、一つのオーソリデータに対して複数の売上請求が発生することがない。
また、操作ミスに起因する多重請求リスクをゼロにすることができ、請求データについてはメディア作成が不要で、カード会社、銀行、コンビニ等の請求先について一つの統一フォーマットが可能になり、全洗替データ、オーソリデータ、バッチオーソリデータを一つのファイルで一括送信することが可能になり、効率的にカード情報の更新ができて、各カード会社の締め日前に大量のオーソリが実施可能になり、個々の取引毎にその都度、個別にオーソリを実施することが不要なので、定期的な課金のクレジットカード決済効率化が可能になる、等の効果がある。
また、本発明の請求項５によれば、各クレジットカード会社の洗替、オーソリ、バッチオーソリ、売上請求日、顧客引落日の違いを越えて、当該決済家賃等応答月（Ｎ月）の（Ｎ−２）ヶ月中にデータを投入することにより、応答月Ｎ月分を、クレジットカード会社の資金立替入金の時限ルールを越えて、一律に（Ｎ−１）ヶ月の月末に家賃等のクレジットカード会社による立替支払が可能になるという効果がある。
また、不動産会社（不動産仲介会社及び不動産管理会社）にとっては、カード会社毎にＣＡＴを設置する必要がなくなり大幅な設備投資の削減が可能となる。
また、不動産会社は自社内の延滞管理部門の人員削減、経費削減が可能となる。
また、賃貸借契約の時間的ロスが無くなり、物件の空きを速く埋められ、販売チャンスを逃さない。
また、システムとしては、取引情報は全てＳＳＬ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｓｏｆｔｗａｒｅ Ｌａｙｅｒ）で暗号化されるので高度なセキュリティ環境を構築でき、売上請求時にはセンターで精査処理を行った後、請求処理が行われるので、一つのオーソリデータに対して複数の売上請求が発生することがない。
また、操作ミスに起因する多重請求リスクをゼロにすることができ、請求データについてはメディア作成が不要で、カード会社、銀行、コンビニ等の請求先について一つの統一フォーマットが可能になり、全洗替データ、オーソリデータ、バッチオーソリデータを一つのファイルで一括送信することが可能になり、効率的にカード情報の更新ができて、各カード会社の締め日前に大量のオーソリが実施可能になり、個々の取引毎にその都度、個別にオーソリを実施することが不要なので、定期的な課金のクレジットカード決済効率化が可能になる、等の効果がある。
また、本発明の請求項５によれば、各クレジットカード会社の洗替、オーソリ、バッチオーソリ、売上請求日、顧客引落日の違いを越えて、当該決済家賃等応答月（Ｎ月）の（Ｎ−２）ヶ月中にデータを投入することにより、応答月Ｎ月分を、クレジットカード会社の資金立替入金の時限ルールを越えて、一律に（Ｎ−１）ヶ月の月末に家賃等のクレジットカード会社による立替支払が可能になるという効果がある。
以下、本発明の実施の形態について図を参照して説明する。
図１は本発明の実施例１に係る不動産賃料徴収支援システム（以下「ＦＬＥＣＳシステム」（登録商標名）という）の構成図である。
図１において、１はカード会社Ａ〜Ｄであり、具体的にはＳＡＩＳＯＮ、ＡＥＯＮ、ＵＣ、ＡＭＥＸ、ＪＣＢ（以上５件は登録商標名）等のクレジットカード発行会社である。
２は、本発明の根幹をなすコンピュータシステム（以下「ＦＬＥＣＳサーバ」（登録商標名）という）４により、不動産賃料等の料金徴収支援サービスを提供するセンター（以下「ＦＬＥＣＳセンター」（登録商標名）という）であり、各カード会社１（即ち、カード会社Ａ〜Ｄの各々）とはＷＡＮ等の専用回線３により接続されている。
５は、ＦＬＥＣＳセンター２との業務提携契約下にあって、各賃貸不動産を管理する物件毎の不動産管理会社Ａ〜Ｄであり、ＦＬＥＣＳセンター２とはインターネット７を介してＶＰＮ（Ｖｉｒｔｕａｌ Ｐｒｉｖａｔｅ Ｎｅｔｗｏｒｋ）接続によりセッションを設立して、各々に設置された単一の不動産会社用端末（以下「ＦＬＥＣＳ端末」（登録商標名）という）６を介して結ばれる。
８は、ＦＬＥＣＳセンター２との業務提携契約下にあって、入居者となる顧客が店頭で物件探しや賃貸借契約等を行う不動産仲介会社Ａ〜Ｄであり、ＦＬＥＣＳセンター２及び不動産管理会社５とは、インターネット７を介してＶＰＮ接続によりセッションを設立して、各々に設置されたＦＬＥＣＳ端末６を介して結ばれる。
以下、上記の不動産仲介会社８及び不動産管理会社５を総称する場合、「不動産会社」１０８という。
図１において、１はカード会社Ａ〜Ｄであり、具体的にはＳＡＩＳＯＮ、ＡＥＯＮ、ＵＣ、ＡＭＥＸ、ＪＣＢ（以上５件は登録商標名）等のクレジットカード発行会社である。
２は、本発明の根幹をなすコンピュータシステム（以下「ＦＬＥＣＳサーバ」（登録商標名）という）４により、不動産賃料等の料金徴収支援サービスを提供するセンター（以下「ＦＬＥＣＳセンター」（登録商標名）という）であり、各カード会社１（即ち、カード会社Ａ〜Ｄの各々）とはＷＡＮ等の専用回線３により接続されている。
５は、ＦＬＥＣＳセンター２との業務提携契約下にあって、各賃貸不動産を管理する物件毎の不動産管理会社Ａ〜Ｄであり、ＦＬＥＣＳセンター２とはインターネット７を介してＶＰＮ（Ｖｉｒｔｕａｌ Ｐｒｉｖａｔｅ Ｎｅｔｗｏｒｋ）接続によりセッションを設立して、各々に設置された単一の不動産会社用端末（以下「ＦＬＥＣＳ端末」（登録商標名）という）６を介して結ばれる。
８は、ＦＬＥＣＳセンター２との業務提携契約下にあって、入居者となる顧客が店頭で物件探しや賃貸借契約等を行う不動産仲介会社Ａ〜Ｄであり、ＦＬＥＣＳセンター２及び不動産管理会社５とは、インターネット７を介してＶＰＮ接続によりセッションを設立して、各々に設置されたＦＬＥＣＳ端末６を介して結ばれる。
以下、上記の不動産仲介会社８及び不動産管理会社５を総称する場合、「不動産会社」１０８という。
図２は図１に示す不動産賃料等徴収支援システム、「ＦＬＥＣＳシステム」の処理のフローを示す図である。
図２を参照すると、入居者（顧客）９は不動産仲介会社８の店頭で、申込書９ｂに自分のクレジットカードのカード番号、有効期限、氏名、等の個人情報を記入して入居申込を行い、その個人情報は不動産仲介会社８から端末又はＦＡＸを介してＦＬＥＣＳセンター２にＷｅｂ又はＦＡＸにより、例えば、１２８ｂｉｔのＳＳＬ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｓｏｆｔｗａｒｅ Ｌａｙｅｒ）で暗号化されて伝送される（Ｓ１）。
個人情報を受信したＦＬＥＣＳセンター２は、ランダムな個人ＩＤ（契約コード）を発行し、入居者のカード情報はデータセンター１０に、個人情報と契約情報は高セキュアデータセンター１１に、暗号化して一部管理者のみ以外はアクセス不可として決済サーバへ直接格納する（Ｓ２）。
図２を参照すると、入居者（顧客）９は不動産仲介会社８の店頭で、申込書９ｂに自分のクレジットカードのカード番号、有効期限、氏名、等の個人情報を記入して入居申込を行い、その個人情報は不動産仲介会社８から端末又はＦＡＸを介してＦＬＥＣＳセンター２にＷｅｂ又はＦＡＸにより、例えば、１２８ｂｉｔのＳＳＬ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｓｏｆｔｗａｒｅ Ｌａｙｅｒ）で暗号化されて伝送される（Ｓ１）。
個人情報を受信したＦＬＥＣＳセンター２は、ランダムな個人ＩＤ（契約コード）を発行し、入居者のカード情報はデータセンター１０に、個人情報と契約情報は高セキュアデータセンター１１に、暗号化して一部管理者のみ以外はアクセス不可として決済サーバへ直接格納する（Ｓ２）。
次にＦＬＥＣＳセンター２は、ＣＡＦＩＳ（ＮＴＴ商標名、オーソリ・洗替ソフトウェア）及び／又はＪＴＲＡＮＳ（商標名、売上・有効性検査ソフトウェア）１２を介して当該カード会社１で、会費、保証料等が引落し可能か否かのデータを送信する。
その際、ＦＬＥＣＳセンター２は個人ＩＤをクレジットカード番号で紐付けしてリンクさせる。
そして、カード会社の決済がＯＫならばオーソリ完了として（Ｓ３）、ＦＬＥＣＳセンター２による総合的判断で保証を決定し、個人ＩＤを当該不動産仲介会社８に通知し、当該不動産管理会社５にも通知する（Ｓ４）。
不動産管理会社５は、入居者９との賃貸借契約を締結して、個人ＩＤと共に、月額家賃データ、入居者名等の契約情報を送信する（Ｓ５）。
最後にＦＬＥＣＳセンター２は、賃貸借契約（Ｓ５）の成立を確認し、会費、保証料等の請求データをカード会社に送付して保証手続を完了する（Ｓ６）。
その際、ＦＬＥＣＳセンター２は個人ＩＤをクレジットカード番号で紐付けしてリンクさせる。
そして、カード会社の決済がＯＫならばオーソリ完了として（Ｓ３）、ＦＬＥＣＳセンター２による総合的判断で保証を決定し、個人ＩＤを当該不動産仲介会社８に通知し、当該不動産管理会社５にも通知する（Ｓ４）。
不動産管理会社５は、入居者９との賃貸借契約を締結して、個人ＩＤと共に、月額家賃データ、入居者名等の契約情報を送信する（Ｓ５）。
最後にＦＬＥＣＳセンター２は、賃貸借契約（Ｓ５）の成立を確認し、会費、保証料等の請求データをカード会社に送付して保証手続を完了する（Ｓ６）。
次に図３は、図２におけるＦＬＥＣＳセンター２の詳細な構成を示すシステム構成図であって、ＦＬＥＣＳセンター２内部のハードウェアと、不動産賃料徴収支援ソフトウェアからなるシステム構成を示す。
１３はシステムを稼働する共通システム部で、外部の不動産会社やクレジットカード会社との通信・アクセスを管理するインターフェース部門であり、その内、１４は各種ファイリングを含む電子ファイルである。
１５は指紋認証ログイン部であって、アクセスを制限するための認証を行う認証システムであり、各不動産会社１０８、即ち不動産管理会社５及び不動産仲介会社８のＦＬＥＣＳ端末６に設置されるＯＣＲ等の指紋認証デバイスと組み合わせて指紋の登録・照合により認証を行う。
１６はＷｅｂ配信システムであって、ＦＬＥＣＳセンター２、不動産会社１０８間のＩＰ通信を管理するＷｅｂサーバからなる。
１７はＦＡＸ自動配信システムであって、保証決定通知の発送、請求伝票の自動伝送などを行う。
１８はＣＴＩシステムであって、電話の音声データを自動発信する。実際には電話の音声データの他、ＦＡＸのイメージデータ、メールデータを一元管理するオートコールシステムを形成し、隣接するＦＡＸ自動配信システム１７、メール配信部（メールサーバー）１９等を含んで構成される。
２０は勘定系連携部であって、請求・督促・決済等を自動化処理する部門である。
１３はシステムを稼働する共通システム部で、外部の不動産会社やクレジットカード会社との通信・アクセスを管理するインターフェース部門であり、その内、１４は各種ファイリングを含む電子ファイルである。
１５は指紋認証ログイン部であって、アクセスを制限するための認証を行う認証システムであり、各不動産会社１０８、即ち不動産管理会社５及び不動産仲介会社８のＦＬＥＣＳ端末６に設置されるＯＣＲ等の指紋認証デバイスと組み合わせて指紋の登録・照合により認証を行う。
１６はＷｅｂ配信システムであって、ＦＬＥＣＳセンター２、不動産会社１０８間のＩＰ通信を管理するＷｅｂサーバからなる。
１７はＦＡＸ自動配信システムであって、保証決定通知の発送、請求伝票の自動伝送などを行う。
１８はＣＴＩシステムであって、電話の音声データを自動発信する。実際には電話の音声データの他、ＦＡＸのイメージデータ、メールデータを一元管理するオートコールシステムを形成し、隣接するＦＡＸ自動配信システム１７、メール配信部（メールサーバー）１９等を含んで構成される。
２０は勘定系連携部であって、請求・督促・決済等を自動化処理する部門である。
次に１２０はコア部で、システムの各セクションの管理情報を保持する管理部門であり、その内、２１は支店管理と担当者管理システムである。
２２は不動産管理会社（代理店）の管理システムで、支店管理、物件管理、取扱担当者管理の各システムが含まれる。
２３は入居者の個人情報管理システム、２４は事業パートナー（販売代理店）の管理システム、２５は手数料支払先管理システムである。
２２は不動産管理会社（代理店）の管理システムで、支店管理、物件管理、取扱担当者管理の各システムが含まれる。
２３は入居者の個人情報管理システム、２４は事業パートナー（販売代理店）の管理システム、２５は手数料支払先管理システムである。
１２６はＦＬＥＣＳシステムの中核である業務管理システムであり、入居者が加入する共済組織（以下、ライフサポートクラブという）の管理システム２６を含む、
ライフサポートクラブの管理システム２６の中の２７は契約登録システムであって名寄せ検索システムを有しており、顧客の契約情報が登録される。
２８は審査システムで、カード会社でのオーソリを含む入居者の資格審査を管理する。
２９は契約更新システムであって、各入居者（借主）の契約期限を一括管理して、それぞれの契約の更新処理を行う。
３０は手数料精算システム部で、不動産会社１０８やＦＬＥＣＳセンター自身の手数料を演算して決済手段を介して精算する。
３１は遅延管理システムであり、家賃入金管理データを参照して、家賃の収納遅延をチェックし、経過によって後述するコンビニ収納や収納代行処理に移行する。
３２は代位弁済管理システムで、求償権管理システムを内蔵して、ＦＬＥＣＳセンターによる家賃立替保証を、家賃未収分返済求償権を保持して遂行する。
３３は請求管理システムで、会費、保証料、家賃等の初回請求、継続請求手段により請求処理を行う。
次に、３４は家賃収納システムであり、契約登録システム３５を参照して、家賃入金管理システム３６において入金チェックを行う。
次に、３７は事務手数料管理システムであって、ＦＬＥＣＳセンター自身及び不動産会社等の手数料を算出・管理する。
次に、３８は収納代行システムであって、後述のコンビニ回収代行会社による回収・代行等を含む。
契約登録システム３９の内容を参照して、入金管理システム４０でクレジットカード収納、口座振替収納、コンビニ収納速報等により入金チェックを行い、クレジットカードや口座振替での引落しが不可の場合は、コンビニ収納、立替保証、求償処理等に移行する。
次に、４１は請求データ作成システムであり、請求データとりまとめ４２、管理会社向け事務手数料等請求書発行システム４３により請求書を発行する。
なお入金管理システム４０は、図１８に示すような統合情報管理データベースを有し、各カード会社のオーソリルール、洗替ルール、バッチオーソリルール、売上請求データの締切スケジュール等に対応して、各カード会社毎にデータを送信する。
ライフサポートクラブの管理システム２６の中の２７は契約登録システムであって名寄せ検索システムを有しており、顧客の契約情報が登録される。
２８は審査システムで、カード会社でのオーソリを含む入居者の資格審査を管理する。
２９は契約更新システムであって、各入居者（借主）の契約期限を一括管理して、それぞれの契約の更新処理を行う。
３０は手数料精算システム部で、不動産会社１０８やＦＬＥＣＳセンター自身の手数料を演算して決済手段を介して精算する。
３１は遅延管理システムであり、家賃入金管理データを参照して、家賃の収納遅延をチェックし、経過によって後述するコンビニ収納や収納代行処理に移行する。
３２は代位弁済管理システムで、求償権管理システムを内蔵して、ＦＬＥＣＳセンターによる家賃立替保証を、家賃未収分返済求償権を保持して遂行する。
３３は請求管理システムで、会費、保証料、家賃等の初回請求、継続請求手段により請求処理を行う。
次に、３４は家賃収納システムであり、契約登録システム３５を参照して、家賃入金管理システム３６において入金チェックを行う。
次に、３７は事務手数料管理システムであって、ＦＬＥＣＳセンター自身及び不動産会社等の手数料を算出・管理する。
次に、３８は収納代行システムであって、後述のコンビニ回収代行会社による回収・代行等を含む。
契約登録システム３９の内容を参照して、入金管理システム４０でクレジットカード収納、口座振替収納、コンビニ収納速報等により入金チェックを行い、クレジットカードや口座振替での引落しが不可の場合は、コンビニ収納、立替保証、求償処理等に移行する。
次に、４１は請求データ作成システムであり、請求データとりまとめ４２、管理会社向け事務手数料等請求書発行システム４３により請求書を発行する。
なお入金管理システム４０は、図１８に示すような統合情報管理データベースを有し、各カード会社のオーソリルール、洗替ルール、バッチオーソリルール、売上請求データの締切スケジュール等に対応して、各カード会社毎にデータを送信する。
次にデータセンター４４の構成について説明する。（本システムでは、カード番号、銀行口座番号については基幹システム内に保有せず、セキュリティ水準が高いデータセンター内の固有システム内に保管する）。
４５はクレジット決済管理システムで、カード会社とのオンライン処理４６、カード情報を保持しているバッチ処理４７、洗い替え処理４８を含んでいる。
４９はコンビニ収納システムであり、５０は口座振替システムである。
４５はクレジット決済管理システムで、カード会社とのオンライン処理４６、カード情報を保持しているバッチ処理４７、洗い替え処理４８を含んでいる。
４９はコンビニ収納システムであり、５０は口座振替システムである。
以上がＦＬＥＣＳシステムの構成であり、次にそのハードウェア構成について説明する。
図４は図１に示したＦＬＥＣＳシステムのネットワーキングを含むハードウェア構成図である。
図４において、ＦＬＥＣＳセンター２は、クライアントＰＣを中心とするオペレーションセンターＡ ５１と、サーバを中心とするオペレーションセンターＢ ５３と、これら５１と５３の相互間及びこれらとＦＬＥＣＳセンターの外部とをつなぐインタネット等のネットワーク５２からなる。
オペレーションセンターＡ ５１は、複数の、クライアントＰＣ ５５、スキャナ（ＯＣＲ、ＦＡＸを含む）５４、ＦＡＸサーバ５６等を備え、入居者９が不動産会社１０８（この場合、不動産仲介会社８）の店頭で契約する際に、ＦＬＥＣＳ端末６から送られる保証や賃貸契約に係るＦＡＸデータを、ＩＰ／ＶＰＮを介して受けとり、その画像データと、メール、ＣＴＩ情報等を統一処理する。
図４は図１に示したＦＬＥＣＳシステムのネットワーキングを含むハードウェア構成図である。
図４において、ＦＬＥＣＳセンター２は、クライアントＰＣを中心とするオペレーションセンターＡ ５１と、サーバを中心とするオペレーションセンターＢ ５３と、これら５１と５３の相互間及びこれらとＦＬＥＣＳセンターの外部とをつなぐインタネット等のネットワーク５２からなる。
オペレーションセンターＡ ５１は、複数の、クライアントＰＣ ５５、スキャナ（ＯＣＲ、ＦＡＸを含む）５４、ＦＡＸサーバ５６等を備え、入居者９が不動産会社１０８（この場合、不動産仲介会社８）の店頭で契約する際に、ＦＬＥＣＳ端末６から送られる保証や賃貸契約に係るＦＡＸデータを、ＩＰ／ＶＰＮを介して受けとり、その画像データと、メール、ＣＴＩ情報等を統一処理する。
オペレーションセンターＢ ５３の機器構成は、ＦＬＥＣＳシステムを管理するセンターサーバー（正、バックアップ）５８と、カード会社１との間を、市場の全てのカード処理が可能なＣＡＦＩＳ、ＪＣＮ等のオーソリ機能により接続してオンライン処理４６による業務を遂行するカード決済サーバ５９と、バッチ処理４７用の決済サーバ６０と、カード番号や口座番号などの情報を格納するデータセンター４４内のデータベースと、Ｆ／Ｗ（ファイアウォール）を備えたＷｅｂサーバ６１等で構成されている。
５２はインターネットを含む各種のネットワークであり、オペレーションセンターＡ ５１と不動産会社１０８との間、及びオペレーションセンターＢ ５３との間の通信はインターネット上で、相互にセッションを確立して排他的なＩＰ／ＶＰＮを設定し、暗号化手段５７により１２８ｂｉｔ ＳＳＬ等により暗号化された、高セキュリティ環境で行われる。
オペレーションセンターＢ ５３のカード決済サーバ５９とＣＡＦＩＳ、ＪＣＮ等のオーソリ機能を経由したカード会社１との間の通信は専用回線を使って行われる。
５２はインターネットを含む各種のネットワークであり、オペレーションセンターＡ ５１と不動産会社１０８との間、及びオペレーションセンターＢ ５３との間の通信はインターネット上で、相互にセッションを確立して排他的なＩＰ／ＶＰＮを設定し、暗号化手段５７により１２８ｂｉｔ ＳＳＬ等により暗号化された、高セキュリティ環境で行われる。
オペレーションセンターＢ ５３のカード決済サーバ５９とＣＡＦＩＳ、ＪＣＮ等のオーソリ機能を経由したカード会社１との間の通信は専用回線を使って行われる。
オペレーションセンターＡ ５１において、各クライアントＰＣ ５５には、ＯＣＲ等による指紋伝送と指紋画像データ照合による指紋認証デバイスを設けて、認証に利用できるようにしている。（その他、血脈、虹彩などによる認証方法も適用可能である）。
更に当システムでは、暗号化アルゴリズムの共通鍵を用いた次の図５に示す認証方法を導入している。
図５は、図４に示すＦＬＥＣＳシステムにおける、カード決済による家賃徴収の際の認証手順を示す図であって、図４に示すＦＬＥＣＳセンター５３と、不動産会社１０８のＦＬＥＣＳ端末６との間の認証フローを示したもので、先ず個々の入居者との契約に先立って、ＦＬＥＣＳセンター２から、業務提携した不動産会社１０８の端末（ＦＬＥＣＳ端末６）に対してショップＩＤと、共通鍵を発行しておく。
このショップＩＤは、ＦＬＥＣＳ端末とそれを介してＦＬＥＣＳシステムが利用可能であるか否か、不動産会社１０８を判断し、認証するために用いられ、共通鍵はＦＬＥＣＳセンター２から結果通知を暗号文として送る場合に解読チェックに利用される。
更に当システムでは、暗号化アルゴリズムの共通鍵を用いた次の図５に示す認証方法を導入している。
図５は、図４に示すＦＬＥＣＳシステムにおける、カード決済による家賃徴収の際の認証手順を示す図であって、図４に示すＦＬＥＣＳセンター５３と、不動産会社１０８のＦＬＥＣＳ端末６との間の認証フローを示したもので、先ず個々の入居者との契約に先立って、ＦＬＥＣＳセンター２から、業務提携した不動産会社１０８の端末（ＦＬＥＣＳ端末６）に対してショップＩＤと、共通鍵を発行しておく。
このショップＩＤは、ＦＬＥＣＳ端末とそれを介してＦＬＥＣＳシステムが利用可能であるか否か、不動産会社１０８を判断し、認証するために用いられ、共通鍵はＦＬＥＣＳセンター２から結果通知を暗号文として送る場合に解読チェックに利用される。
入居者９が不動産会社１０８（この場合、不動産管理会社５）の店頭においてＦＬＥＣＳ端末からカード決済により家賃を納入する場合、不動産管理会社５側から、ショップＩＤと入居者の個人ＩＤ等の入居者識別に必要なデータ（Ｓ１００）を、当該ＦＬＥＣＳ端末６上のＷｅｂブラウザ８−１を介してＦＬＥＣＳセンター２へ送信する（Ｓ１０１）。
ＦＬＥＣＳセンター２は認証後、ＦＬＥＣＳ端末６にショップＩＤ、個人ＩＤ等の入居者識別情報を送信して必要情報をリクエストし（Ｓ１０２）、何月（Ｎ月）分家賃の決済金額等の決済内容情報をレスポンスとして得る（Ｓ１０３）。
入居者は、Ｗｅｂブラウザ８−１上でＦＬＥＣＳセンター２のサイトに移行し（Ｓ１０４）、カード番号、口座番号などをデータセンター４４より読み出して、カード決済サーバ５９等によりリアルタイムオーソリにより、決済処理を行う（Ｓ１０５）。
決済処理終了後、結果を表示し（Ｓ１０６）、ＦＬＥＣＳ端末６へのリンクを表示し、又は、ＦＬＥＣＳ端末６の特定Ｗｅｂページ（ＣＧＩ）へ結果を渡しリダイレクトする（Ｓ１０７）。
ＦＬＥＣＳセンター２は認証後、ＦＬＥＣＳ端末６にショップＩＤ、個人ＩＤ等の入居者識別情報を送信して必要情報をリクエストし（Ｓ１０２）、何月（Ｎ月）分家賃の決済金額等の決済内容情報をレスポンスとして得る（Ｓ１０３）。
入居者は、Ｗｅｂブラウザ８−１上でＦＬＥＣＳセンター２のサイトに移行し（Ｓ１０４）、カード番号、口座番号などをデータセンター４４より読み出して、カード決済サーバ５９等によりリアルタイムオーソリにより、決済処理を行う（Ｓ１０５）。
決済処理終了後、結果を表示し（Ｓ１０６）、ＦＬＥＣＳ端末６へのリンクを表示し、又は、ＦＬＥＣＳ端末６の特定Ｗｅｂページ（ＣＧＩ）へ結果を渡しリダイレクトする（Ｓ１０７）。
このように本発明によれば、不動産管理会社５側ではカード番号も口座番号も持つ必要の無いセキュアなシステムが構成でき、また、各カード会社と個別にＣＡＴで結ばなくても、ＦＬＥＣＳセンター２によるカードネットワークの一元化によりあらゆるカード会社と自由に決済可能になる。
取引情報は全て１２８ｂｉｔ−ＳＳＬで暗号化されるのでセキュリティが保持されると共に、売上請求時にはＦＬＥＣＳセンターにて精査処理を行った後、請求処理が行われるので、一つのオーソリデータに対して複数の売上請求が発生することは無く、請求データについてはメディア作成が不要で、カード会社、銀行、コンビニ等の請求フオーマットは統一化される。
更に、全洗替データを一つのファイルで一括送信が可能で、効率的にカード情報を更新でき、各カード会社の締め日前に大量のオーソリを実施してもトラフィックを発生することはない。
また、バッチオーソリ等のグループ処理によって個々の取引毎にオーソリを実施する必要が無くなるので、定期的な課金のクレジットカード決済の効率化が可能になる。
更に、全洗替データを一つのファイルで一括送信が可能で、効率的にカード情報を更新でき、各カード会社の締め日前に大量のオーソリを実施してもトラフィックを発生することはない。
また、バッチオーソリ等のグループ処理によって個々の取引毎にオーソリを実施する必要が無くなるので、定期的な課金のクレジットカード決済の効率化が可能になる。
次に、本発明の実施例２について図を参照して説明する。
本実施例２は、本発明による不動産賃料徴収支援システム、「ＦＬＥＣＳシステム」のうち、家賃（不動産賃料）決済に関連する部分であり、決済がクレジットカードのみではなく、クレジットカード、口座引落、コンビニ決済の統合決済システムによりなされる場合である。
図６は上記統合決済システムの構成図であって、ＦＬＥＣＳセンター２は、データセンター１０に入居者のカード情報に関するデータベースを備え、高セキュアデータセンター１１に個人情報及び契約情報に関するデータベースを備える他に、高セキュアデータセンター１１に、入居者についての売上情報及び延滞情報に関するデータベース６２を有して、不動産管理会社５より、個人ＩＤによる、クレジットカード決済・口座引落・コンビニ決済の全てが可能な統一フォーマットの家賃請求データを受け取り、請求・督促自動スイッチングシステム６３を介して、（１）ＣＡＦＩＳ １２等を介してカード会社１に請求し、（２）その結果行われる、金融機関６４でのカード決済・口座引落がＮＧ（ネガティブ、不成功）の場合、コンビニ回収代行システム６５に振り替えて入居者９に請求し、（３）入居者９による入金が不能の場合は、回収業務のサービサー６６及び提携調査会社６７に、当該入居者を含む引落不能者のデータを送付し、遅延分の入金案内・督促業務を移管する。
本実施例２は、本発明による不動産賃料徴収支援システム、「ＦＬＥＣＳシステム」のうち、家賃（不動産賃料）決済に関連する部分であり、決済がクレジットカードのみではなく、クレジットカード、口座引落、コンビニ決済の統合決済システムによりなされる場合である。
図６は上記統合決済システムの構成図であって、ＦＬＥＣＳセンター２は、データセンター１０に入居者のカード情報に関するデータベースを備え、高セキュアデータセンター１１に個人情報及び契約情報に関するデータベースを備える他に、高セキュアデータセンター１１に、入居者についての売上情報及び延滞情報に関するデータベース６２を有して、不動産管理会社５より、個人ＩＤによる、クレジットカード決済・口座引落・コンビニ決済の全てが可能な統一フォーマットの家賃請求データを受け取り、請求・督促自動スイッチングシステム６３を介して、（１）ＣＡＦＩＳ １２等を介してカード会社１に請求し、（２）その結果行われる、金融機関６４でのカード決済・口座引落がＮＧ（ネガティブ、不成功）の場合、コンビニ回収代行システム６５に振り替えて入居者９に請求し、（３）入居者９による入金が不能の場合は、回収業務のサービサー６６及び提携調査会社６７に、当該入居者を含む引落不能者のデータを送付し、遅延分の入金案内・督促業務を移管する。
図７は図６に示すコンビニ回収代行システムの詳細図である。
図７（ａ）は従来のコンビニ回収代行システムの例であり、口座不渡りが発生した場合に請求書つき督促状を作成、印刷、封入、投函して郵送し、入居者は郵送された請求書を持参してＣＶＳ（コンビニエンスストア）で支払を行う。
これに対して図７（ｂ）、（ｃ）は、本発明によるコンビニ回収代行システム６５を示したもので、口座不渡りが発生した際に、銀行・郵便局等各種金融機関共通の、複合・立体バーコード表示機能を持つ所定のＡＣＤ（アクティブコード）によるバーコード付き払込票（以下、払込票と呼ぶ）を用いて請求書を携帯電話に送信するもので、ＣＶＳでの払込回収をＣＶＳ代行業者が請け負う。
ＣＶＳ代行業者は上記払込票を用いて全国共通の回収業務を展開しており、収納結果がＦＬＥＣＳセンター２へオンラインでデータ伝送されるので、売掛金のオンライン消込ができ、ＦＬＥＣＳセンター側での集金回収業務の負担が軽減され、迅速で安定した回収が可能になる。
図７（ｂ）は、ＡＣＤ（アクティブコード）で請求書を送信して、滞納入居者がＣＶＳで支払う代行システムを示し、図７（ｃ）は、リアルタイム処理として、支払ＡＣＤのメールを送信して、滞納入居者が携帯電話機で受信すると、ＣＶＳでスキャナで読取ってもらい、支払を実行する例を示している。この場合はＣＶＳでの処理手数料が発生する。
図７（ａ）は従来のコンビニ回収代行システムの例であり、口座不渡りが発生した場合に請求書つき督促状を作成、印刷、封入、投函して郵送し、入居者は郵送された請求書を持参してＣＶＳ（コンビニエンスストア）で支払を行う。
これに対して図７（ｂ）、（ｃ）は、本発明によるコンビニ回収代行システム６５を示したもので、口座不渡りが発生した際に、銀行・郵便局等各種金融機関共通の、複合・立体バーコード表示機能を持つ所定のＡＣＤ（アクティブコード）によるバーコード付き払込票（以下、払込票と呼ぶ）を用いて請求書を携帯電話に送信するもので、ＣＶＳでの払込回収をＣＶＳ代行業者が請け負う。
ＣＶＳ代行業者は上記払込票を用いて全国共通の回収業務を展開しており、収納結果がＦＬＥＣＳセンター２へオンラインでデータ伝送されるので、売掛金のオンライン消込ができ、ＦＬＥＣＳセンター側での集金回収業務の負担が軽減され、迅速で安定した回収が可能になる。
図７（ｂ）は、ＡＣＤ（アクティブコード）で請求書を送信して、滞納入居者がＣＶＳで支払う代行システムを示し、図７（ｃ）は、リアルタイム処理として、支払ＡＣＤのメールを送信して、滞納入居者が携帯電話機で受信すると、ＣＶＳでスキャナで読取ってもらい、支払を実行する例を示している。この場合はＣＶＳでの処理手数料が発生する。
このように本実施例では、クレジットカード決済用ファイル、口座引落用ファイル、コンビニ決済用ファイルを分ける必要がないので、１００％自動消込が可能で、未入金データを洗い出す手間がいらなくなる。
また、請求メールが携帯電話機又はＰＣに送信されるのでペーパー処理が無くなり、決済前にクレジットカードの有効確認を行い、ＮＧの場合はコンビニ振替決済に自動スイッチし、同時に口座振替依頼書を発送するので、債権回収の時間が短縮され、回収確率が向上する。
また、請求メールが携帯電話機又はＰＣに送信されるのでペーパー処理が無くなり、決済前にクレジットカードの有効確認を行い、ＮＧの場合はコンビニ振替決済に自動スイッチし、同時に口座振替依頼書を発送するので、債権回収の時間が短縮され、回収確率が向上する。
次に、本発明の実施例３について図を参照して説明する。
本実施例３は、本発明による不動産賃料徴収支援システム、「ＦＬＥＣＳシステム」のうち、不動産賃料（家賃）の督促・回収に関連する部分である。
ここで、顧客が約定振替日に入金するのを忘れていた場合、又は残高不足等の理由で口座振替が出来なかった場合を「一次延滞」と呼び、回収活動は一次延滞が判明した時点から開始される。
「一次延滞」となるケースは、機関試算によれば金額ベースで０．８％〜１．０％（件数ベースでは２〜３％）に達するが、当月の末日までに末日までに決済できず「中長期延滞」となるケースは０．５％〜０．７％位になり、最終的に回収不能となるケースは０．３〜０．５％に落ち着くものと推定されている。
本実施例３は、本発明による不動産賃料徴収支援システム、「ＦＬＥＣＳシステム」のうち、不動産賃料（家賃）の督促・回収に関連する部分である。
ここで、顧客が約定振替日に入金するのを忘れていた場合、又は残高不足等の理由で口座振替が出来なかった場合を「一次延滞」と呼び、回収活動は一次延滞が判明した時点から開始される。
「一次延滞」となるケースは、機関試算によれば金額ベースで０．８％〜１．０％（件数ベースでは２〜３％）に達するが、当月の末日までに末日までに決済できず「中長期延滞」となるケースは０．５％〜０．７％位になり、最終的に回収不能となるケースは０．３〜０．５％に落ち着くものと推定されている。
図８は、本督促・回収システムのうち「一次延滞」に対応する部分の構成図であり、初期督促の自動化とＣＴＩ連動によるエスカレーション、自動スクリプト作成と督促（メール、自動音声、肉声）最適化に関するものである。
その場合の処理の中心となるオートコールシステム（自動電話督促）６８は、基本的には当月の賃料未決済者に対して、クレジットカード洗替７１等の結果やコンビニ回収代行システム６５による回収状況、延滞ファイル７２の実績情報等を見ながら自動的に電話督促、メール発信等を行うものである。
具体的な処理としては、延滞・回収状況に合わせてコールタイミングとスクリプトを自動生成して、各々の延滞レベルによって自動エスカレーション方式により、メール、自動音声、肉声による督促を自動的に選択する。
また、コンビニ振込結果（速報）の反映、ＣＴＩへの状況・報告反映を行い、入金督促・入金確認部６９において再度入金の確認を行って、未入金の場合は、郵送又はＡＣＤ等による携帯電話・ＰＣに対するコンビニ振替自動発送部７０からの発送・発信を行う。
その場合の処理の中心となるオートコールシステム（自動電話督促）６８は、基本的には当月の賃料未決済者に対して、クレジットカード洗替７１等の結果やコンビニ回収代行システム６５による回収状況、延滞ファイル７２の実績情報等を見ながら自動的に電話督促、メール発信等を行うものである。
具体的な処理としては、延滞・回収状況に合わせてコールタイミングとスクリプトを自動生成して、各々の延滞レベルによって自動エスカレーション方式により、メール、自動音声、肉声による督促を自動的に選択する。
また、コンビニ振込結果（速報）の反映、ＣＴＩへの状況・報告反映を行い、入金督促・入金確認部６９において再度入金の確認を行って、未入金の場合は、郵送又はＡＣＤ等による携帯電話・ＰＣに対するコンビニ振替自動発送部７０からの発送・発信を行う。
図９は、本督促・回収システムのうち「中長期延滞」に対応する部分である、提携調査会社の委託業務の内容を示す図であり、中長期延滞レベルとなった入居者（滞納者）７４については、自動的に提携調査会社６７に業務が移管され、調査が開始され、調査項目７３が携帯電話等で報告される。
滞納者７４の会社への出頭要請に基づく出頭時のコンサルティングも遠隔システム化される。
滞納者７４の会社への出頭要請に基づく出頭時のコンサルティングも遠隔システム化される。
図１０は、本督促・回収システムの、「一次延滞」「中長期延滞」を通じて時系列的な対応を示す督促・回収フロー図である。
５月分の家賃の振替日が４／２６（４月２６日）として、これがＮＧの場合の入居者に対する回収処理を示すものである。５／２日にコンビニ振替用紙の発送後、サービサーが５／３〜５／２４日にかけてコンビニ収納速報を参照しながら電話・メールによる督促を行い、６月分の請求もＮＧの場合は、６／２日に解約予告を行うと同時に提携調査会社に業務が移管され、７月に契約解除通知を行うまでの手順が示されている。
この場合サービサーの業務はコンビニ回収代行会社等の業務を含むことも可能で、５／２日のコンビニ振込用紙発送、５／３日〜５／９日の督促コール、５／１５日の督促メール、等のオートコールや、毎日のコンビニ収納速報（コンビニ回収代行会社からのＦＬＥＣＳセンターに対するデータ伝送速報による）の確認に基づき督促業務が行われる。
提携調査会社は、６／１５日の現地調査、張り紙等の実務を行う。
調査会社に代わって本業務を、不動産管理会社５が行うことも可能である。
５月分の家賃の振替日が４／２６（４月２６日）として、これがＮＧの場合の入居者に対する回収処理を示すものである。５／２日にコンビニ振替用紙の発送後、サービサーが５／３〜５／２４日にかけてコンビニ収納速報を参照しながら電話・メールによる督促を行い、６月分の請求もＮＧの場合は、６／２日に解約予告を行うと同時に提携調査会社に業務が移管され、７月に契約解除通知を行うまでの手順が示されている。
この場合サービサーの業務はコンビニ回収代行会社等の業務を含むことも可能で、５／２日のコンビニ振込用紙発送、５／３日〜５／９日の督促コール、５／１５日の督促メール、等のオートコールや、毎日のコンビニ収納速報（コンビニ回収代行会社からのＦＬＥＣＳセンターに対するデータ伝送速報による）の確認に基づき督促業務が行われる。
提携調査会社は、６／１５日の現地調査、張り紙等の実務を行う。
調査会社に代わって本業務を、不動産管理会社５が行うことも可能である。
次に、本発明の実施例４について図を参照して説明する。
本実施例４は、本発明による不動産賃料徴収支援システム、「ＦＬＥＣＳシステム」のうち、不動産賃料（家賃）の立替・保証に関連する部分であり、様々な決済方法に対応できるものであって、以下順次説明する。
図１１は、カード決済の場合の、家賃立替・保証システムの構成図である。
図１１（ａ）に示すように、不動産管理会社５はオーナー（大家、貸主）７５から不動産物件の管理を請負い、入居者９と大家７５間の賃貸借契約を仲介する。
ＦＬＥＣＳセンター２は不動産管理会社５と提携してカード会社１との間でカード決済業務を行い、損保会社７６により損害保険を利用した償却源資補填を機能させる一方で、全入居者を会員としＦＬＥＣＳセンターを連帯保証人とする共済的組織に新入居者を加入させ、保証料を徴収する。
入居者は、比較的小額の保証料を支払うことにより、敷金の支払と連帯保証人を立てることを免除される。
共済的組織の機能を保証会社で置き換えることもでき、その場合、例えば敷金を（免除ではなく）削減する代わりに保証料を減ずることもできる。
そのため入居者９との間に、保証料支払委託、家賃保証等の契約を締結した上で、信販会社又はカード会社１と資金立替業務を行い、不動産管理会社５への滞納家賃の代弁を行い支払を保証する。
本実施例４は、本発明による不動産賃料徴収支援システム、「ＦＬＥＣＳシステム」のうち、不動産賃料（家賃）の立替・保証に関連する部分であり、様々な決済方法に対応できるものであって、以下順次説明する。
図１１は、カード決済の場合の、家賃立替・保証システムの構成図である。
図１１（ａ）に示すように、不動産管理会社５はオーナー（大家、貸主）７５から不動産物件の管理を請負い、入居者９と大家７５間の賃貸借契約を仲介する。
ＦＬＥＣＳセンター２は不動産管理会社５と提携してカード会社１との間でカード決済業務を行い、損保会社７６により損害保険を利用した償却源資補填を機能させる一方で、全入居者を会員としＦＬＥＣＳセンターを連帯保証人とする共済的組織に新入居者を加入させ、保証料を徴収する。
入居者は、比較的小額の保証料を支払うことにより、敷金の支払と連帯保証人を立てることを免除される。
共済的組織の機能を保証会社で置き換えることもでき、その場合、例えば敷金を（免除ではなく）削減する代わりに保証料を減ずることもできる。
そのため入居者９との間に、保証料支払委託、家賃保証等の契約を締結した上で、信販会社又はカード会社１と資金立替業務を行い、不動産管理会社５への滞納家賃の代弁を行い支払を保証する。
上記共済的組織は、全入居者を会員としＦＬＥＣＳセンターを連帯保証人とし、入居者から徴収する保証料を原資として、滞納家賃の代弁を行うが、それらの実行は上記の契約により、ＦＬＥＣＳセンターに委託される。
図１１（ｂ）に示すように、当事者全てを含めた共済的組織による賃料の支払保証制度の保証料徴収について、ＦＬＥＣＳセンターの処理としては、カード会社１と、（１）保証料オーソリ・立替処理を行って入居者や家主等からの保証料徴収を行い、（２）家賃分の洗替請求を行って、（３）管理会社５への家賃立替処理を行う。
図１１（ｂ）に示すように、当事者全てを含めた共済的組織による賃料の支払保証制度の保証料徴収について、ＦＬＥＣＳセンターの処理としては、カード会社１と、（１）保証料オーソリ・立替処理を行って入居者や家主等からの保証料徴収を行い、（２）家賃分の洗替請求を行って、（３）管理会社５への家賃立替処理を行う。
図１２は、口座振替決済の場合の、家賃立替・保証システムの構成図である。
図１２に従って口座振替の場合の手順を説明すると、先ず、不動産管理会社５は、例えば、前月１０日迄に、家賃等収納情報を基に翌月家賃データ（例えば、金額１００Ｍ）をＦＬＥＣＳセンター２に報告する（Ｓ２０１）。
ＦＬＥＣＳセンター２から提携信販会社７７へは、引落不能分担保の機能として保証金１０Ｍが差し入れられていて、未納分の立替請求データを加工して、事務手続を行う（Ｓ２０２）。
保証金の代わりに銀行保証１０Ｍを利用することも可能であり、入居者の口座引落とし日は２６日であり（Ｓ２０３）、当月末に１００Ｍ（１００％）の振込みが行われて保証される（Ｓ２０４）。
ここで、入居者のうっかり滞納分を含む引落不能分が、例えば、１０Ｍ発生したとする（Ｓ２０５）。それは延滞データとしてＦＬＥＣＳセンター２へ通知され、信販会社７７へ未納分立替１０Ｍの代弁が行なわれる（Ｓ２０６）。
同時にコンビニ収納用紙交付が行なわれる（Ｓ２０７）。回収の業務委託契約をしているサービスサー等により督促コールが行なわれ（Ｓ２０８）、ＦＬＥＣＳセンター２は求償権として未収分返済処理の権利を行使する（Ｓ２０９）。
図１２に従って口座振替の場合の手順を説明すると、先ず、不動産管理会社５は、例えば、前月１０日迄に、家賃等収納情報を基に翌月家賃データ（例えば、金額１００Ｍ）をＦＬＥＣＳセンター２に報告する（Ｓ２０１）。
ＦＬＥＣＳセンター２から提携信販会社７７へは、引落不能分担保の機能として保証金１０Ｍが差し入れられていて、未納分の立替請求データを加工して、事務手続を行う（Ｓ２０２）。
保証金の代わりに銀行保証１０Ｍを利用することも可能であり、入居者の口座引落とし日は２６日であり（Ｓ２０３）、当月末に１００Ｍ（１００％）の振込みが行われて保証される（Ｓ２０４）。
ここで、入居者のうっかり滞納分を含む引落不能分が、例えば、１０Ｍ発生したとする（Ｓ２０５）。それは延滞データとしてＦＬＥＣＳセンター２へ通知され、信販会社７７へ未納分立替１０Ｍの代弁が行なわれる（Ｓ２０６）。
同時にコンビニ収納用紙交付が行なわれる（Ｓ２０７）。回収の業務委託契約をしているサービスサー等により督促コールが行なわれ（Ｓ２０８）、ＦＬＥＣＳセンター２は求償権として未収分返済処理の権利を行使する（Ｓ２０９）。
図１３は、上記カード決済（図１１）と口座振替決済（図１２）の双方の場合の、家賃立替保証のフロー図である。
口座振替決済の場合、７月１５日に不動産管理会社は、７月入居者の９月分の家賃等の請求を上げ、ＦＬＥＣＳセンターでカード又は口座振替の仕分け処理により、カード決済の場合は、７月２５日のカード会社の洗替結果から、その結果がＮＧの場合はコンビニ振替用紙を送付し、コンビニ回収分、即ちカード洗替ＮＧ分はＦＬＥＣＳセンターから￥マークで示すように補填する。
一方、口座振替の場合は、請求結果がＮＧの場合は、振替信販会社とＦＬＥＣＳセンターとの間で不能分を精算して、ＦＬＥＣＳセンターはコンビニ振替用紙を入居者に送り求償権を行使する。
このように、図１１に示したカード使用の場合の立替保証と、図１２に示した口座振替の場合の立替保証の実際が、図１３に具体的に示されている。
口座振替決済の場合、７月１５日に不動産管理会社は、７月入居者の９月分の家賃等の請求を上げ、ＦＬＥＣＳセンターでカード又は口座振替の仕分け処理により、カード決済の場合は、７月２５日のカード会社の洗替結果から、その結果がＮＧの場合はコンビニ振替用紙を送付し、コンビニ回収分、即ちカード洗替ＮＧ分はＦＬＥＣＳセンターから￥マークで示すように補填する。
一方、口座振替の場合は、請求結果がＮＧの場合は、振替信販会社とＦＬＥＣＳセンターとの間で不能分を精算して、ＦＬＥＣＳセンターはコンビニ振替用紙を入居者に送り求償権を行使する。
このように、図１１に示したカード使用の場合の立替保証と、図１２に示した口座振替の場合の立替保証の実際が、図１３に具体的に示されている。
なお、図１４は公共料金の支払立替フローである。
ここでは、口座振替による水道・光熱等の公共料金の決済状況が示されている。例えば、７月１５日の請求が７月２６日に口座引落としされ、ＮＧの場合は８月５日にコンビニ振替用紙を送り、８月１０日に引落分補填入金を行い、振替が行なわれる様子を示している。
ここでは、口座振替による水道・光熱等の公共料金の決済状況が示されている。例えば、７月１５日の請求が７月２６日に口座引落としされ、ＮＧの場合は８月５日にコンビニ振替用紙を送り、８月１０日に引落分補填入金を行い、振替が行なわれる様子を示している。
以上のように、借家人賠償保険込みの共済組織をベースとする家賃保証制度を立ち上げることによって、各自保証料の支払い義務が生ずるが分散された安価なものとなり、これによって入居者は、敷金が不要となり、連帯保証人も共済的組織をベースとした家賃等収納代行会社による機関保証によって不要となり、一律公平なサービスが受けられ、家主はカード決済・口座振替決済による回収率の高い安定した家賃徴収が保証されるという、借り主、貸し主双方の負担が軽減される合理的なシステムが構築できる。
次に、本発明の実施例５について図１５を参照して説明する。
本実施例５は、本発明による不動産賃料徴収支援システム、「ＦＬＥＣＳシステム」のうち、入居者審査の自動化、最適化処理に関連する部分である。
ＦＬＥＣＳセンターは入居者の申込書を受け付けると（Ｓ３００）、記載事項チェック（Ｓ３０１）、在籍在住確認（Ｓ３０２）、外部信用情報インプット（Ｓ３０３）、を行って結果を審査ファイルに登録する（Ｓ３０４）。
登録データを基に二重入会等の照合審査を行い（Ｓ３０５）、自動審査を行う（Ｓ３０６）。
自動審査はカード会社への実際の決済オーソリの結果を利用してＳ４００へジャンプし、スコアリングシステム（Ｓ４０１）、電話与信（Ｓ４０２）を経て審査結果を出力する。
再度リターンして、自動審査の結果からＯＫ分を整理して自動採番（会員ＮＯや個人ＩＤ発行付与）を行いＯＫファイルに登録する（Ｓ３０７）。
拒否者リスト、二重入会リストを照合して確認処理を行い（Ｓ３０８）、拒否者通知を作成して（Ｓ３１０）、申込書と拒否状を送付する（Ｓ３１１）。
これによって申込者の審査が自動化されると同時に、不正手続き以外は公平の倫理に基づいて、人権を尊重した入会者を広く受容する処理が逐行される。
本実施例５は、本発明による不動産賃料徴収支援システム、「ＦＬＥＣＳシステム」のうち、入居者審査の自動化、最適化処理に関連する部分である。
ＦＬＥＣＳセンターは入居者の申込書を受け付けると（Ｓ３００）、記載事項チェック（Ｓ３０１）、在籍在住確認（Ｓ３０２）、外部信用情報インプット（Ｓ３０３）、を行って結果を審査ファイルに登録する（Ｓ３０４）。
登録データを基に二重入会等の照合審査を行い（Ｓ３０５）、自動審査を行う（Ｓ３０６）。
自動審査はカード会社への実際の決済オーソリの結果を利用してＳ４００へジャンプし、スコアリングシステム（Ｓ４０１）、電話与信（Ｓ４０２）を経て審査結果を出力する。
再度リターンして、自動審査の結果からＯＫ分を整理して自動採番（会員ＮＯや個人ＩＤ発行付与）を行いＯＫファイルに登録する（Ｓ３０７）。
拒否者リスト、二重入会リストを照合して確認処理を行い（Ｓ３０８）、拒否者通知を作成して（Ｓ３１０）、申込書と拒否状を送付する（Ｓ３１１）。
これによって申込者の審査が自動化されると同時に、不正手続き以外は公平の倫理に基づいて、人権を尊重した入会者を広く受容する処理が逐行される。
以上の実施例による説明においては専ら「料金」がいわゆる家賃等の「不動産賃料」、又は「公共料金」である場合に限定したが、本発明における「料金」は、駐車場料金などの家屋住居以外の不動産の賃貸料、さらに家具を含むあらゆる形態の動産の賃貸料にも適用できる。
１ カード会社
２ ＦＬＥＣＳセンター（センター）
３ 専用回線
４ ＦＬＥＣＳサーバ
５ 不動産管理会社
６ ＦＬＥＣＳ端末（不動産会社用端末）
７ インターネット
８ 不動産仲介会社
８−１ Ｗｅｂブラウザ
１０８ 不動産会社（不動産仲介会社及び不動産管理会社）
９ 入居者
１０ データセンター
１１ 高セキュアデータセンター
１２ ＣＡＦＩＳ
１３ 共通システム
１４ 電子ファイル
１５ 指紋認証ログイン
１６ Ｗｅｂ配信システム
１７ ＦＡＸ自動配信システム
１８ ＣＴＩ
１９ メール配信部
２０ 勘定系連携部
１２０ コア部
２１ ＦＬＥＣＳセンター管理システム
２２ 代理店管理システム
２３ 個人情報管理システム
２４ パートナー（販売代理店）管理システム
２５ 手数料支払先管理システム
１２６ 業務管理システム
２６ 共済組織管理システム（ライフサポート管理システム）
２７ 契約登録システム
２８ 審査システム
２９ 契約更新システム
３０ 手数料精算システム
３１ 遅延管理システム
３２ 代位弁済管理システム
３３ 請求管理システム
３４ 家賃収納システム
３５ 契約登録システム
３６ 家賃入金管理システム
３７ 事務手数料管理システム
３８ 収納代行システム
３９ 契約登録システム
４０ 入金管理システム
４１ 請求データ作成システム
４２ 請求データとりまとめ
４３ 管理会社向け事務手数料等請求書発行システム
４４ データセンター
４５ クレジット決済管理システム
４６ オンライン
４７ バッチ
４８ 洗い替え
４９ コンビニ収納システム
５０ 口座振替システム
５１ オペレーションセンターＡ
５２ ネットワーク
５３ オペレーションセンターＢ
５４ スキャナ（ＯＣＲ、ＦＡＸを含む）
５５ クライアントＰＣ
５６ ＦＡＸサーバ
５７ 暗号化手段
５８ センターサーバ
５９、６０ カード決済サーバ
６１ Ｗｅｂサーバ
６２ 売上情報及び延滞情報データベース
６３ 請求・督促自動スイッチングシステム
６４ 金融機関
６５ コンビニ回収代行システム
６６ サービサー
６７ 提携調査会社
６８ オートコールシステム
６９ 入金督促・確認部
７０ コンビニ振替自動発送部
７１ クレジットカード洗替
７３ 調査項目
７４ 滞納者
１００ 賃貸不動産物件仲介者
１０３ クレジットカード発行元（カード会社）
１０５、７５ 貸主（大家、オーナー）
１０７ 借主（入居者）
２ ＦＬＥＣＳセンター（センター）
３ 専用回線
４ ＦＬＥＣＳサーバ
５ 不動産管理会社
６ ＦＬＥＣＳ端末（不動産会社用端末）
７ インターネット
８ 不動産仲介会社
８−１ Ｗｅｂブラウザ
１０８ 不動産会社（不動産仲介会社及び不動産管理会社）
９ 入居者
１０ データセンター
１１ 高セキュアデータセンター
１２ ＣＡＦＩＳ
１３ 共通システム
１４ 電子ファイル
１５ 指紋認証ログイン
１６ Ｗｅｂ配信システム
１７ ＦＡＸ自動配信システム
１８ ＣＴＩ
１９ メール配信部
２０ 勘定系連携部
１２０ コア部
２１ ＦＬＥＣＳセンター管理システム
２２ 代理店管理システム
２３ 個人情報管理システム
２４ パートナー（販売代理店）管理システム
２５ 手数料支払先管理システム
１２６ 業務管理システム
２６ 共済組織管理システム（ライフサポート管理システム）
２７ 契約登録システム
２８ 審査システム
２９ 契約更新システム
３０ 手数料精算システム
３１ 遅延管理システム
３２ 代位弁済管理システム
３３ 請求管理システム
３４ 家賃収納システム
３５ 契約登録システム
３６ 家賃入金管理システム
３７ 事務手数料管理システム
３８ 収納代行システム
３９ 契約登録システム
４０ 入金管理システム
４１ 請求データ作成システム
４２ 請求データとりまとめ
４３ 管理会社向け事務手数料等請求書発行システム
４４ データセンター
４５ クレジット決済管理システム
４６ オンライン
４７ バッチ
４８ 洗い替え
４９ コンビニ収納システム
５０ 口座振替システム
５１ オペレーションセンターＡ
５２ ネットワーク
５３ オペレーションセンターＢ
５４ スキャナ（ＯＣＲ、ＦＡＸを含む）
５５ クライアントＰＣ
５６ ＦＡＸサーバ
５７ 暗号化手段
５８ センターサーバ
５９、６０ カード決済サーバ
６１ Ｗｅｂサーバ
６２ 売上情報及び延滞情報データベース
６３ 請求・督促自動スイッチングシステム
６４ 金融機関
６５ コンビニ回収代行システム
６６ サービサー
６７ 提携調査会社
６８ オートコールシステム
６９ 入金督促・確認部
７０ コンビニ振替自動発送部
７１ クレジットカード洗替
７３ 調査項目
７４ 滞納者
１００ 賃貸不動産物件仲介者
１０３ クレジットカード発行元（カード会社）
１０５、７５ 貸主（大家、オーナー）
１０７ 借主（入居者）
Claims (7)
- ［ａ］クレジットカードの発行対象となり得る、又は発行済クレジットカードを保有する入居者を主体とする料金徴収支援システムであって；
［ｂ］一方で、直接又はカードビジネスネットワークサービスを介して複数のカード会社のコンピュータシステムにネットワーク接続され、かつ他方で、複数の不動産会社の各々に設置した単一の不動産会社用端末とネットワーク接続されているセンターによるカードネットワーク一元化手段を備えることを特徴とし、前記センターは、
［ｃ］前記入居者の入居申込とこれに伴う賃貸借契約に際して、第１に、前記不動産会社用端末を介して前記入居者のカード番号を含む個人情報を得、第２に、前記入居者に個人ＩＤを与え、第３に、前記複数のカード会社のうち、該当カード会社から、前記カード番号に基づく入居者のカード情報を得、第４に、前記不動産会社のショップＩＤを含む提携会社情報と、前記入居者のカード情報と、前記入居者の個人情報と、料金を含む前記賃貸借契約に関する契約情報と、を含む契約登録情報をデータベースに格納する、契約登録手段と；
［ｄ］前記カード会社のオーソリ・洗替による与信審査情報及び前記データベースに格納された契約登録情報を含む情報に基づき入居者の総合的入居資格審査を行う入居者審査手段と；
［ｅ］複数のカード会社毎のカード有効性洗替方式、オーソリの手法、洗替データの収納日、同受信日、バッチオーソリデータの投入日、料金の請求日、顧客引落日、カード会社の立替入金日を含む制御情報を統合的に保有し、前記料金の経時（月ごと、週ごと）収納データを前記契約登録手段のデータベースから呼び出し、前記制御情報に基づき加工して、入居者指定のクレジットカードからの引落し請求データとしてカード会社のコンピュータシステムに送信する、カード決済統合手段と；
［ｆ］前記料金の初期督促における自動化とＣＴＩエスカレーションに沿って、自動スクリプト作成と、メール、自動音声、肉声の順に手順化されたオートコールシステムを用い、さらに、クレジットカード決済が不能の場合はコンビニ振替にスイッチし、コンビニ（ＣＶＳ）回収代行会社を介した回収を含む、前記料金の支払督促及び回収手段と；
［ｇ］前記入居者を会員とし、前記センターを連帯保証人とする共済的組織を組成し、料金に対して一定の割合の保証料を前記入居者から徴収し、前記入居者が料金滞納の場合、前記センターにより一定期間の立替を行わせることにより、料金の前記不動産会社に対する担保機能を前記入居者に分散する料金代位弁済手段と；
を含んで構成されることを特徴とする料金徴収支援システム。 - 前記不動産会社用端末は少なくとも、ＦＡＸ機能と指紋認証用デバイスのＯＣＲ機能を有するスキャナ、並びに、ＳＳＬ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｓｏｆｔｗａｒｅ Ｌａｙｅｒ）暗号化機能と、ＦＡＸ画像データ、ＣＴＩ音声データ、及びメール文字データの一元化処理機能と、通信ネットワーク接続機能とを有するパーソナルコンピュータ（ＰＣ）により構成されることを特徴とする請求項１記載の料金徴収支援システム。
- 前記センターは、前記不動産会社用端末とインターネットＩＰ／ＶＰＮ接続により排他的に接続され、前記カード会社のサーバとＣＡＦＩＳ及び／又はＪＴＲＡＮＳを含むカードビジネスネットワークサービスを介して専用回線及び／又はインターネットにより通信ネットワークに接続され；
前記不動産会社用端末と共通のＳＳＬ暗号化機能と、ＦＡＸ、ＣＴＩ音声データ、及びメール文字データの一元化処理機能とを有して前記不動産会社用端末との通信を処理し；
オンライン又はバッチ用のカード決済サーバにより前記カード会社からのカード情報を処理し；
カード番号および口座番号を含む高セキュリティ情報を、前記不動産会社側で保持する必要が無いようにデータセンター内に保管するための、アクセス制限されるデータベースを有することを特徴とする請求項１記載の料金徴収支援システム。 - 前記センターは、前記不動産会社に対してショップ認証システムとして、ショップＩＤと共通鍵を発行し、前記ショップＩＤは前記不動産会社用端末を利用できる不動産会社を判定するために用いられ、前記共通鍵は結果通知のチェックに利用されることを特徴とする請求項１又は請求項３記載の料金徴収支援システム。
- 前記カード決済統合手段は、さらに、前記引落とし請求データが前記不動産会社の正当な請求データとして処理出来るかを、前記ショップ認証システムを通じて判断することを特徴とする請求項４に記載の料金徴収支援システム。
- 前記ＣＶＳ回収代行会社による収納に際し、センターが家賃未決済の入居者の携帯電話機宛てに、支払ＡＣＤ（アクティブコード）を発行し、コンビニでの携帯電話機による支払を可能にしてコンビニ回収を行い、収納結果はオンラインのデータ伝送によりコンビニ収納速報に反映され、その情報を前記センターに備えた回収データベースと代弁データベースにリアルタイムに格納し、回収消込を行うことを特徴とする請求項１記載の料金徴収支援システム。
- 前記料金代位弁済手段は、前記センターを保証会社として、前記入居者との間に前記賃貸借契約とは別の賃貸不動産保証委託契約を締結して、保証料を前記入居者の家賃支払と同じカード決済により徴収して、敷金を削減し、前記センターが前記賃貸不動産保証委託契約により、所定期間の滞納家賃の支払保証と法的手続費用を担保することを特徴とする請求項１記載の料金徴収支援システム。
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|---|---|---|---|
| JP2005224700A JP2007041809A (ja) | 2005-08-02 | 2005-08-02 | 料金徴収支援システム |
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|---|---|---|---|
| JP2005224700A JP2007041809A (ja) | 2005-08-02 | 2005-08-02 | 料金徴収支援システム |
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| Country | Link |
|---|---|
| JP (1) | JP2007041809A (ja) |
Cited By (12)
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