JP2016051333A - 不動産賃貸借の料金一括決済システム及びその決済方法 - Google Patents

Abstract

【課題】不動産賃貸借の料金一括決済システム及びその決済方法を提供する。【解決手段】本発明の決済システムは、少なくともＷｅｂサーバ及びデータベースを備えたセンターサーバと、複数のユーザ端末と、複数の不動産管理会社の端末と、異なる決済システムを有する複数の決済会社とが通信ネットワークにより接続され、センターサーバは、決済会社毎に異なるデータを識別子により区分してデータベースに保存し、決済チャネル毎に異なるデータを統一データとして一括処理するデータ処理手段と、複数の決済会社の端末から受信した複数の決済データを、不動産管理会社毎、決済会社毎、入居者毎、及び家主毎のいずれか又はその組み合わせによる一括決済データとして取りまとめる一括決済手段と、を備える。【選択図】図１

Description

本発明は、不動産賃貸借の料金一括決済システム及びその決済方法に関し、より詳細には、複数の異なる決済チャネルの中の一つを選択して各種料金の一括支払いを行なう不動産賃貸借の料金一括決済システム及びその決済方法に関する。

現在、賃貸不動産に関する家賃、敷金、損害保険料、原状回復費用等の各種料金は、不動産会社の店頭での現金払い、口座振替、一部の会社でのみ行なわれている入居時費用のクレジットカード支払等があるが、これらの各種料金の支払いが、口座振替手続等における印鑑の押捺が不要で、セキュアな環境下でキャッシュレス手続きによって行なわれることが望まれている。

一方、賃貸不動産に必要とされる個人保証に代えて、連帯保証人代行会社による保証引受けサービスが定着しつつあるが、保証申込みにより保証が決定して賃貸借契約に至るまで日数を要し、場合によっては保証会社の審査が通らないという問題があった。

一連の処理がＷｅｂ上で展開され、インターネットを介して不動産賃貸契約が実行されるｅ−コマース形式の不動産賃貸システムとしては、特許文献１のような不動産賃貸借物件取引システムが開示されている。

特開２００３−３２３４８３号公報

本発明は、上記従来の問題点に鑑みてなされたものであって、本発明の目的は、不動産賃貸借に伴う各種料金のクレジットカード決済、ネットデビット決済、携帯電話事業者による料金の一括支払等の決済チャネルの中から一つを選択して各種料金の収納代行を行なう不動産賃貸借の料金一括決済システム及びその決済方法を提供することにある。

上記目的を達成するためになされた本発明の一括決済システムは、通信ネットワークを介し、ユーザ、不動産管理会社、及び決済会社の各端末をセンターサーバに接続して不動産の賃貸借に関する各種料金を一括して決済するシステムであって、少なくともＷｅｂサーバ及びデータベースを備えたコンピュータシステムからなるセンターサーバと、複数のユーザ端末と、複数の不動産管理会社の端末と、異なる決済システムを有する複数の決済会社の端末と、が前記通信ネットワークにより接続され、前記センターサーバは、前記決済会社毎に異なるデータを識別子により区分して前記データベースに保存し、決済チャネル毎に異なるデータ形式を統一データとして処理するデータ処理手段と、前記複数の決済会社の端末から受信した複数の決済データを、前記不動産管理会社毎、前記決済会社毎、入居者毎、及び家主毎のいずれか又はその組み合わせによる一括決済データとして取りまとめる一括決済手段と、を備えることを特徴とする。

前記異なる決済システムは、クレジットカード決済、デビットカード決済、携帯電話事業者による決済、コンビニエンスストアでの決済のうちのいずれかを含み得る。
前記センターサーバは、前記不動産管理会社の端末から請求データを受信し、前記決済会社の端末と接続して与信が得られた場合、前記決済チャネルのうちの予め優先順位を設定した決済チャネルを通じて決済し、委託契約を締結した前記ユーザ毎及び前記家主毎の入出金データを前記不動産管理会社の端末に送信する決済通知手段を更に備えることができる。
前記センターサーバは、月毎に変動する請求データの月齢平均値及び月齢変動幅を予め設定し、前記不動産管理会社の端末から受信した請求データが予め設定された値を超えた場合にエラー情報として該不動産管理会社の端末に該請求データに関する情報を送信して確認を得る請求データ確認手段を更に備えることができる。
前記センターサーバは、前記ユーザ端末から保証委託申込データを受信して保証委託契約を締結するためのＵＲＬが記載された電子メールを該ユーザ端末に送信し、当該ＵＲＬにアクセスしたユーザ端末から保証委託契約締結事項及びカード決済情報が入力されたＷｅｂページを受信し、当該カード決済会社による認証が得られた場合に保証委託契約を締結する保証委託契約手段を更に備えることができる。
前記一括決済システムは、通信ネットワークを介して前記センターサーバに接続される仲介店舗の端末を更に含み、前記センターサーバは、前記仲介店舗の端末から前記Ｗｅｂサーバを介して入居希望者のユーザＩＤ及び保証委託申込データを受信し、当該ユーザの保証委託契約締結事項が入力されたＷｅｂページを受信して前記ユーザ端末から受信した入居希望者のユーザＩＤに基づきカード決済会社による認証が得られた場合に保証委託契約を締結する保証委託契約手段を更に備えることができる。

上記目的を達成するためになされた本発明の一括決済方法は、少なくともＷｅｂサーバ及びデータベースを備えたコンピュータシステムからなるセンターサーバに、複数のユーザ端末と、複数の不動産管理会社の端末と、異なる決済システムを有する複数の決済会社の端末とを通信ネットワークを介して接続し、該通信ネットワークを介して不動産の賃貸借に関する各種料金を一括して決済するシステムの前記センターサーバにおける決済方法であって、前記不動産管理会社の端末から請求データを受信する段階と、前記決済会社毎に異なるデータ形式を識別子により区分し、決済チャネル毎に異なる前記請求データを統一データに変換して前記データベースに保存する段階と、予め設定した優先順位に従い前記異なる決済システムを有する決済会社の端末と接続して与信が得られるか否かを確認する段階と、前記優先順位に従って与信が得られた決済チャネルを決定する段階と、前記複数の決済会社の端末から受信した複数の決済データを、前記不動産管理会社毎、前記決済会社毎、入居者毎、及び家主毎のいずれか又はその組み合わせによる一括決済データとして取りまとめる段階と、委託契約を締結した前記ユーザ毎及び前記家主毎の入出金データを前記不動産管理会社の端末に前記Ｗｅｂサーバを介して送信する段階と、を有することを特徴とする。

前記一括決済方法は、前記不動産管理会社の端末から前記Ｗｅｂサーバを介して退去物件の清算金額合意書のＷｅｂページを受信し、清算金額合意を得るためのＵＲＬが記載された電子メールを該当する退去者のユーザ端末に送信し、当該ＵＲＬのＷｅｂページを介して該ユーザ端末から前記清算金額合意書の内容受諾事項が入力されたＷｅｂページを受信する段階を更に有することができる。
前記一括決済方法は、前記不動産管理会社の端末から前記Ｗｅｂサーバを介して入居物件の一時金決済合意書のＷｅｂページを受信し、一時金決済合意を得るためのＵＲＬが記載された電子メールを該当する入居希望者のユーザ端末に送信し、当該ＵＲＬのＷｅｂページを介して該ユーザ端末から前記一時金決済合意書の内容承諾事項が入力されたＷｅｂページを受信する段階を更に有することができる。
前記一括決済方法は、前記ユーザ端末から保証委託申込データを受信して保証委託契約を締結するためのＵＲＬが記載された電子メールを該ユーザ端末に送信し、当該ＵＲＬにアクセスしたユーザ端末から保証委託契約締結事項及びカード決済情報が入力されたＷｅｂページを受信し、当該カード決済会社による認証が得られた場合に保証委託契約を締結する段階を更に有することができる。
前記一括決済システムは、通信ネットワークを介して前記センターサーバに接続される仲介店舗の端末を更に含み、前記一括決済方法は、前記仲介店舗の端末から前記Ｗｅｂサーバを介して入居希望者のユーザＩＤ及び保証委託申込データを受信し、当該ユーザの保証委託契約締結事項が入力されたＷｅｂページを受信して前記ユーザ端末から受信した入居希望者のユーザＩＤに基づきカード決済会社による認証が得られた場合に保証委託契約を締結する段階を更に有することができる。

本発明の不動産賃貸借の料金一括決済システム及びその決済方法によれば、ネット上に収納受託サービスの提供会社を設置して不動産管理会社や保険会社からの賃貸不動産に関する各種料金を一括して収納代行するので、賃貸不動産に関するサービスを利用する入居者は、家賃収納委託をすることでその代行を行なわせることができるだけでなく、保証委託契約を締結することで連帯保証人が不要な家賃支払い立替システムを提供することが可能になる。

本発明の一実施形態による不動産賃貸借の料金一括決済システムの概略構成図である。 図１に示すセンターサーバの概略構成図である。 図１に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの一例を示す概略構成図である。 図３に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの処理の一例を示す概略構成図である。 図３に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの処理の一例を示す概略構成図である。 図３に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの処理の一例を示す概略構成図である。 図１に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの決済処理を示すフロー図である。 図４〜図６に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの請求処理の一例を示すフロー図である。 図４〜図６に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの請求処理の一例を示すフロー図である。 図４〜図６に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの与信処理の一例を示すフロー図である。

以下、本発明の不動産賃貸借の料金一括決済システム及びその決済方法を実施するための形態の具体例を、図面を参照しながら詳細に説明する。

図１は、本発明の一実施形態による不動産賃貸借の料金一括決済システムの概略構成図であり、図２は、図１に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの一例を示す概略構成図である。

図１を参照すると、本実施形態の不動産賃貸借の料金一括決済システムは、センターサーバ１、複数のユーザ端末Ａ〜Ｎ（２ａ〜２ｎ）、複数の不動産管理会社の端末Ａ〜Ｎ（３ａ〜３ｎ）、及び複数の決済会社の端末Ａ〜Ｎ（４ａ〜４ｎ）が通信ネットワーク５を介して接続されて構成される。通信ネットワーク５には、例えばインターネット回線を利用し、ＩＰｓｅｃ、ＩＫＥ、ＳＳＬプロトコル、認証局、ＶＰＮ等を利用したセキュアな通信環境を用いる。

センターサーバ１は、Ｗｅｂ上の収納受託サービス提供会社としての役割を担い、不動産管理会社や保険会社（図示せず）から請求される賃貸不動産に関する敷金、家賃、損害保険料、原状回復費用等の各種料金を収納代行する決済ネットショップとして機能する。センターサーバ１は、クレジットカード、デビットカード、携帯電話事業者、コンビニエンスストア等の異なる決済システムを有する複数の決済会社の端末４と接続し、不動産管理会社や保険会社から請求された決済チャネル毎に異なる料金のデータ形式を自動変換して統一データとして処理し、予め優先順位を設定した決済チャネルを通じて一括決済し、入居者や家主毎の料金の引落し及び振込みを不動産管理会社の端末３に通知する。

ユーザ端末２は、不動産物件の入居者が操作する端末であり、入居者は、Ｗｅｂ上の収納受託サービス提供会社として機能するセンターサーバ１に利用登録を行い、予め保有するクレジットカードの登録、或いは予め契約した携帯電話事業者の料金支払サービスやネットデビット決済契約した銀行に届出することなどの収納委託をすることで、家賃や保険料等の支払いを行う。入居者は、予め複数の決済チャネルをセンターサーバ１に登録し、決済チャネルの選択順位を設定することで決済の可否に応じて自動的に決済チャネルが決定されて一括決済される。例えば、決済の優先順位を、クレジットカード決済、デビットカード決済、携帯電話事業者による決済、コンビニエンスストアでの決済等の様に設定する。

決済会社の端末４は、クレジットカード、デビットカード、携帯電話事業者、コンビニエンスストア等の異なる決済システムを有する複数の決済会社の端末４である。以下、一実施形態として、決済会社がクレジットカード会社である場合を例に説明するが、本発明はこれに制限されるものではなく、他の決済チャネルにも適用され得る。クレジットカード会社は、センターサーバ１によるＷｅｂ上の収納受託会社と包括代理店（又は総代理店）契約を締結し、各不動産管理会社を子代理店（又は子加盟店）とする。これによりクレジットカード会社からの決済データ（立替金還元データ）をカード会社毎に取りまとめ、一括して該当する不動産管理会社に送信するサービスが可能になる。

図１及び図２を参照すると、センターサーバ１は、複数のＰＣやワークステーションがネットワーク等で接続されて構成されたコンピュータシステムであり、制御手段１０、処理手段１１、Ｗｅｂサーバ１２、管理装置１３、及びデータベース１４を含む。

制御手段１０は、センターサーバ１を構成する中央処理装置（図示せず）により具現され、ハードウエア及びソフトウエア等と連携して各手段の各種処理を司る。なおセンターサーバ１を構成する一般に知られる入出力装置や通信装置等の他のハードウエア及びソフトウエアの詳細は本発明の要旨を曖昧にすることを避けるために省略する。

処理手段１１は、本実施形態による一括決済システム及びその決済方法を具現するために備えられ、データ処理手段１１１、請求データ確認手段１１２、一括決済手段１１３、決済通知手段１１４、及び保証委託契約手段１１５の各手段を含み、センターサーバ１内のハードウエア及びソフトウエアと連携したアプリケーションを実装してこれらの手段を具現する。

Ｗｅｂサーバ１２は、ユーザ端末２、不動産管理会社の端末３、決済会社の端末４等にＷｅｂページを介して収納受託サービス会社を提供し、ユーザや不動産管理会社が会員登録する際や不動産賃貸借に関する各種情報の登録、契約申込、契約締結、請求、支払等の業務手段を提供するためのインターフェースとして機能する。

管理装置１３は、センターサーバ１内の各種機能を総合的、個別的に管理するために備えられる。図示していないが、この他にユーザ、不動産管理会社、決済会社等が不動産賃貸借に関する各種情報を取得するためのＦＴＰサーバや各種情報を提供するためのメールサーバを備えることができる。

データベース１４は、ユーザ、不動産管理会社、決済会社等と接続して取得した不動産賃貸借に関する各種情報やセンターサーバ１内で処理した各種情報を保存する。例えば、入居者ユーザの顧客情報、不動産会社、決済会社等の各会社情報、入居者の保証委託契約情報、不動産管理会社から請求情報等を保存し、更に情報の取得段階で作成される各種マスタフォルダや各種情報フォルダを保存する。

データ処理手段１１１は、複数の決済会社の端末４からＷｅｂサーバ１２を介して受信した決済会社毎に異なるデータを予め設定した識別子により区分してデータベース１４に保存し、決済チャネル毎に異なるデータ形式を統一データとして処理する。

請求データ確認手段１１２は、不動産賃貸借に関する月毎に変動する請求データ（例えば、家賃、共益費、光熱費、修繕費等）の月齢平均値及び月齢変動幅を予め設定し、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して受信した請求データが予め設定された値を超えた場合にエラー情報として不動産管理会社の端末３に請求データに関する情報を送信して確認を得、請求データに関する情報の修正を受け付ける。

一括決済手段１１３は、複数の決済会社の端末４からＷｅｂサーバ１２を介して受信した不動産賃貸借に関する複数の決済データを、不動産管理会社毎、決済会社毎、入居者毎、及び家主毎のいずれか又はその組み合わせによる一括決済データとして取りまとめてデータベース１４に保存する。

決済通知手段１１４は、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して不動産賃貸借に関する請求データを受信し、決済会社の端末４と接続して与信が得られた場合、決済チャネルのうちの予め優先順位を設定した決済チャネルを通じて決済し、委託契約を締結したユーザ毎及び家主毎の引落データ及び振込データを不動産管理会社の端末３に送信する。

保証委託契約手段１１５は、クレジットカード会社による認証を担保として保障費委託契約を締結するものであり、ユーザ端末２からＷｅｂサーバ１２を介して保証委託申込データを受信して保証委託契約を締結するためのＵＲＬが記載された電子メールをユーザ端末２に送信し、当該ＵＲＬにアクセスしたユーザ端末から保証委託契約締結事項及びカード決済情報が入力されたＷｅｂページを受信し、カード決済会社による認証が得られた場合に保証委託契約を締結する。他の実施形態として、保証委託契約手段１１５は、通信ネットワーク５を介してセンターサーバ１に接続される仲介店舗の端末（図示せず）からＷｅｂサーバ１２を介して入居希望者のユーザＩＤ及び保証委託申込データを受信し、ユーザの保証委託契約締結事項が入力されたＷｅｂページを受信してユーザ端末２から受信した入居希望者のユーザＩＤに基づきカード決済会社による認証が得られた場合に保証委託契約を締結する。

以下、不動産賃貸借の料金一括決済システムの一例及びその処理について説明する。

図３は、図１に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの一例を示す概略構成図である。

図３を参照すると、本実施形態による不動産賃貸借の料金一括決済システムは、センターサーバ１、契約者端末２（図１に示すユーザ端末２に相当し、契約申込者の端末でもある）、不動産管理会社の端末３、仲介店舗の端末３０、クレジットカード会社の端末４、及びクレジットカードネットワーク４０で構成される。図１とは仲介店舗の端末３０、クレジットカードネットワーク４０が存在する点で相違する。図１と共通する構成要素の説明は省略する。また、センターサーバ１の構成要素は、図１、２と相違するが、機能上別手段として表現したものであって、図１、２と重複する構成要素を含む。

仲介店舗端末３０は、入居者と家主が不動産賃貸借契約する際に仲介する店舗の端末であり、不動産管理会社と仲介契約して各種業務を代行する。

クレジットカードネットワーク４０は、異なるクレジットカード会社を統合してネットワーク化し、各クレジットカード会社が包括加盟店契約をすることで、クレジットカードの認証、与信処理、入居者の口座引き落とし、不動産管理会社への家賃入金等を行う。

本実施形態のセンターサーバ１は、契約業務手段１５、更新業務手段１６、請求業務手段１７、及び支払業務手段１８を含む。

契約業務手段１５は、入居を希望する契約者端末２、契約者と賃貸契約を結んだ不動産管理会社の端末３、及び仲介店舗の端末３０からＷｅｂサーバ１２を介して物件情報、顧客情報、会社情報、及び不動産賃貸借等の契約締結に必要な賃貸借料や保証委託契約等に関する情報を受信し、データベース１４に保存する。

更新業務手段１６は、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して不動産物件の入居者が契約更新を行うための不動産賃貸借に関する賃貸借料や保証委託契約等の更新情報を受信してデータベース１４に保存し、不動産管理会社の端末３にＷｅｂページを介して契約更新確認情報を送信する。

請求業務手段１７は、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して請求された家賃等の不動産物件の入居に必要な不動産賃貸借に関する費用の請求データを取り込んでデータベース１４に保存すると共に、クレジットカードネットワーク４０に信用確認を行い、Ｗｅｂページを介してその結果報告書を不動産管理会社の端末３に送信する。

支払業務手段１８は、家主への敷金や家賃等の支払い又は入居者への修繕立て替え費用等の支払いのために、家主又は入居者の取引銀行への振込を行い、Ｗｅｂページを介して決済結果報告書を不動産管理会社の端末３に送信する。

図４〜図６は、図３に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの処理の一例を示す概略構成図である。

図４を参照すると、予め各クレジットカード会社はクレジットカードネットワーク４０と包括加盟店契約を結び、不動産管理会社はクレジットカードネットワーク４０と加盟店契約を結んで一括決済が可能な環境を整える。入居予定の契約申込者は、予め各クレジットカード会社のいずれかとクレジットカード契約を結び、クレジットカード払いによる家賃等の引き落としに備える。入居契約申込者は、仲介店舗のＷｅｂページ等で不動産賃貸物件を選定して仲介店舗と仲介契約を結ぶと共に、予め仲介店舗と仲介契約を結んだ不動産管理会社と賃貸契約を結ぶ。

センターサーバ１は、Ｗｅｂサーバ１２を介してＷｅｂ上の収納受託サービス会社を提供し、契約者端末２、不動産管理会社の端末３、仲介店舗の端末３０、クレジットカードネットワーク４０と通信ネットワーク５を介して接続し、契約者、不動産管理会社、仲介店舗がセンターサーバ１に利用登録することで、これらと各種情報の授受及び処理を行なう。例えば、契約申込者は、契約者端末２から、入居希望不動産物件情報、入居者特定情報、クレジットカード情報等を入力して利用登録し、ユーザＩＤを取得する。以下、契約業務手段１５の処理について説明する。

不動産管理会社及び仲介店舗は、センターサーバ１から不動産賃貸借に必要な各種書類データをダウンロードする。各仲介店舗、各契約者の情報は、それぞれ仲介店舗マスタ、契約者マスタに保存される。仲介店舗はセンターサーバ１にＷｅｂ上の店舗を登録して管理物件を仲介することもできる。各クレジットカード会社の情報は予めカード会社マスタに保存され、不動産管理会社の情報はセンターサーバ１との契約により支店マスタ及び契約カード会社の情報と共に管理会社マスタに保存される。

不動産賃貸借物件情報は、不動産管理会社の情報と共に入力されるか又は随時不動産管理会社から受信してセンターサーバ１に取込んで物件マスタに保存される。仲介店舗マスタ、契約者マスタ、及び物件マスタは、保証会社（図示せず）への保証委託契約が締結されるまで仮登録状態でデータベースに保存される。

不動産賃貸物件の入居希望者は、契約申込者として契約者端末２からＷｅｂサーバを介してセンターサーバ１に接続し、表示されたＷｅｂページから不動産賃貸物件の保証委託申込データを送信する。保証委託申込データを受信したセンターサーバ１は、保証委託契約を締結するためのＵＲＬが記載された電子メールを契約者端末２に送信し、当該ＵＲＬにアクセスした契約者端末２から保証委託契約締結事項及びクレジットカード決済情報が入力されたＷｅｂページを受信する。センターサーバ１は、クレジットカードネットワーク４０に接続し、カード認証に必要なクレジットカード決済情報を送信して入力し、クレジットカードネットワーク４０からカード認証結果を受信する。受信したカード認証結果はカード決済履歴フォルダに保存され、保証委託契約が締結されたことが契約者端末２に電子メールで送信されると共に契約申込者への電子メール送信情報フォルダに保存される。予め設定された保証会社との保証委託契約が正式に締結され、その内容は保証契約情報としてデータベース１４ａに保存される。

他の実施形態として、不動産賃貸物件の入居希望者は、契約申込者として仲介店舗の端末３０からＷｅｂサーバ１２を介してセンターサーバ１に接続し、表示されたＷｅｂページから契約申込者のユーザＩＤ及び不動産賃貸物件の保証委託申込データを送信する。契約申込者のユーザＩＤ及び保証委託申込データを受信したセンターサーバ１は、保証委託契約を締結するためのＷｅｂページを仲介店舗の端末３０に送信し、保証委託契約締結事項が入力されたＷｅｂページを受信する。センターサーバ１は、予めセンターサーバ１に登録された契約申込者のユーザＩＤに基づきデータベース１４を検索して該当するクレジットカード会社を抽出してクレジットカードネットワーク４０に接続し、カード認証に必要なクレジットカード決済情報を送信して入力し、クレジットカードネットワーク４０からカード認証結果を受信する。受信したカード認証結果はカード決済履歴フォルダに保存され、保証委託契約が締結されたことが契約者端末２に電子メールで送信されると共に契約申込者への電子メール送信情報フォルダに保存される。予め設定された保証会社との保証委託契約が正式に締結され、その内容は保証契約情報としてデータベース１４ａに保存される。

契約業務手段１５は、契約者端末２、仲介店舗の端末３０、及び不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して保証契約情報の照会を受け付けることができる。保証契約情報の照会により保証結果通知票、審査結果通知票が作成される。また、契約業務手段１５は、仲介店舗の端末３０及び不動産管理会社の端末３から保証契約帳票出力の要請を受け付ける。保証契約帳票出力により審査申込一覧、保証決定一覧、原本未着一覧、請求開始一覧が作成される。更に、契約業務手段１５は、契約者端末２、不動産管理会社の端末３、仲介店舗の端末３０、及びクレジットカードネットワーク４０との対応履歴をアクセスログとして対応履歴情報フォルダに保存し、これらの対応履歴は、契約者端末２、不動産管理会社の端末３、仲介店舗の端末３０、及びクレジットカードネットワーク４０から照会することができる。

図５を参照すると、センターサーバ１は、更新業務手段１６及び請求業務手段１７を含む。以下、更新業務手段１６の処理について説明する。

センターサーバ１は、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して不動産物件の契約者が賃貸契約更新を行うための不動産賃貸借に関する賃貸借料や保証委託契約等の更新情報を受信して取込み、データベース１４に保存すると共に不動産管理会社の端末３に契約更新確認情報を送信する。また、センターサーバ１は、不動産管理会社の端末３からの契約更新確認要求に応答し、データベース１４ａを検索して契約更新確認情報を送信する。以下、請求業務手段１７の処理について説明する。

センターサーバ１は、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して請求された家賃等の不動産物件の入居に必要な不動産賃貸借に関する費用の請求データを取り込み、家賃等の入居に必要な費用を家主に支払うために、例えば全国銀行協会連合会がデータ転送を行うために定めた全銀協規定ファイルフォーマットの口座振替データの請求テキストを作成し、データベース１４ａに該当する保証契約情報が存在することを確認してデータベース１４ｂに保存する。センターサーバ１は、請求データ取込結果報告書を作成し、請求データ取込結果のデータを請求データ取込結果フォルダに保存すると共に不動産管理会社の端末３にＷｅｂページにより取込結果を送信する。請求データ取込結果はセンターサーバ１内の管理装置１３の表示画面に表示して確認することができる。一方、家賃等の入居に必要な費用を入居者から徴収するために、センターサーバ１は、クレジットカードネットワーク４０に接続して与信照会処理を要求し、与信処理結果をデータベース１４ｂに保存すると共に家賃が引き落とされる入居者の契約者端末２に電子メールで送信する。

センターサーバ１は、請求データ確認手段１１２を備え、不動産管理会社の端末３から予め不動産賃貸借に関する月毎に変動する請求データの月齢平均値及び月齢変動幅を受信して設定し、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介してエラー請求確認要求を受信すると、不動産管理会社の端末３から受信した請求データの決済履歴を照会すると共に該当する請求データを特定する情報をエラー請求情報フォルダに保存する。請求データの月齢平均値及び月齢変動幅が予め設定された値を超えてエラーと判断された場合、エラー情報として不動産管理会社の端末３に請求データに関する情報を送信し、不動産管理会社の端末３から請求情報の修正を受け付けて修正された請求データがデータベース１４ｂに保存される。

請求業務手段１７は、仲介店舗の端末３０及び不動産管理会社の端末３から請求台帳出力の要請を受け付ける。請求台帳出力により保証結果通知書及び審査結果連絡票が作成される。また、請求業務手段１７は、不動産管理会社の端末３又は仲介店舗の端末３０からの要請に応じて月次締処理を行い、対応履歴をアクセスログとして対応履歴情報フォルダに保存する。これらの対応履歴は、不動産管理会社の端末３及び仲介店舗の端末３０から照会することができる。

図６を参照すると、センターサーバ１は、支払業務手段１８及びシステムを含む。以下、支払業務手段１８の処理について説明する。

センターサーバ１は、家主への敷金や家賃等の支払い又は入居者への修繕立て替え費用等の支払いのために、家主又は入居者の取引銀行への振込を行い、Ｗｅｂページを介して決済結果報告書を不動産管理会社の端末３に送信する。ここでは家主への家賃等の支払いを例に説明する。センターサーバ１は、予め設定された支払日になると、データベース１４ｂの請求情報を参照して、請求業務手段１７によって全銀協規定ファイルフォーマットで保存された口座振替データから家主に支払う各入居者の家賃等の費用を集計し、振込金額を計算して振込情報フォルダに保存すると共に、家主が予め設定した銀行の口座にインターネットバンキングによりＷｅｂページを介して振込テキストを作成して複数件の振込明細を１つのデータとして一括送信するＦＢ（ファームバンキング）総合振込を行い、ＦＢ総合振込を行ったことを不動産管理会社の端末３に送信する。振込金額計算の明細はセンターサーバ１内の管理装置１３の表示画面に表示して確認することができる。

支払業務手段１８は、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して振込等の履歴照会が要請されると、振込情報フォルダ及びデータベース１４ｂに保存された請求情報を参照して決済結果帳票を出力し、振込通知書及び決済結果一覧の送信結果を不動産管理会社の端末３にＷｅｂページを介して送付する。

クレジットカードネットワーク４０は、契約者の取引口座から引き落とされた家賃等の不動産賃貸に要する費用を所定の日時に不動産管理会社が予め設定した取引銀行の口座に入金し、入金結果を不動産管理会社の端末３に送信する。

センターサーバ１は、上述した更新業務手段１６、請求業務手段１７、支払業務手段１８の他に、システムにより自社情報を入力した自社情報フォルダや、家主や入居者等のユーザを登録したユーザ登録フォルダ等を有する。

次に、不動産賃貸借の料金一括決済システムの処理について説明する。

図７は、図１に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの決済処理を示すフロー図である。

図１及び図７を参照すると、センターサーバ１は、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して賃貸不動産に関する敷金、家賃、損害保険料等の不動産物件の入居に必要な不動産賃貸借に関する費用の請求データを受信し（Ｓ１０１段階）、クレジットカード、デビットカード、携帯電話事業者、コンビニエンスストア等の異なる決済システムを有する複数の決済会社の決済チャネル毎に異なる料金のデータ形式に予め設定されたフォーマットを区分するための識別子を付し、識別子により区分された決済会社毎に異なるデータ形式を自動変換し、統一データに変換してデータベース１４に保存する（Ｓ１０２段階）。

センターサーバ１は、異なる決済システムを有する複数の決済会社の異なる決済チャネルに予め優先順位をユーザ毎に設定してデータベース１４に登録し、例えばクレジットカード決済、デビットカード決済、携帯電話事業者による決済、コンビニエンスストアでの決済等の様にユーザ毎に予め設定された優先順位に従って異なる決済システムを有する決済会社の端末４と順次接続して与信が得られるか否かを確認する（Ｓ１０３段階）。

センターサーバ１は、優先順位に従って与信を確認した結果、与信が得られた決済チャネルの中の一つを優先順位に従って一括決済チャネルに決定し、与信が得られた決済会社の端末４から決済データを受信して（Ｓ１０４段階）、与信が得られた決済会社の端末４から受信した複数の決済データを、不動産管理会社毎、決済会社毎、入居者毎、及び家主毎のいずれか又はその組み合わせによる一括決済データとして取りまとめる（Ｓ１０５段階）。他の実施形態として、図３〜図６に示した実施例の様に、各クレジットカード会社４がクレジットカードネットワーク４０と包括加盟店契約を結ぶことで、クレジットカードネットワーク４０が各クレジットカード会社の決済データをカード会社毎に取りまとめて一括決済データを作成しても良い。

センターサーバ１は、委託契約を締結したユーザ毎及び家主毎にまとめた引落データ及び振込データを不動産管理会社の端末３にＷｅｂサーバを介して送信する（Ｓ１０５段階）。その際、家賃等の不動産賃貸借に関する引落し及び振込みが行われたことをユーザ端末２に電子メールで送信するようにしても良い。

図８及び図９は、図４〜図６に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの請求処理の一例を示すフロー図であり。月次請求処理の一例である。

図４〜図６及び図８を参照すると、Ｗｅｂ上の収納受託サービス会社を提供するセンターサーバ１は、家賃等の不動産物件の入居に必要な不動産賃貸借に関する費用を家主に支払うために不動産管理会社が作成した全銀協規定ファイルフォーマットの口座振替データの請求テキストを、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して受信して取得する（Ｓ１１１段階）。

センターサーバ１は、口座振替データの請求テキストが全銀協規定ファイルフォーマットを満たすか否かをチェックする（Ｓ１１２段階）。フォーマットチェックの結果が正常の場合、データベース１４ｂの所定フォルダに口座振替データの請求テキストファイルを保存する（Ｓ１１３段階）。

センターサーバ１は、Ｓ１１２段階でフォーマットチェックの結果が異常の場合、フォーマットエラーを不動産管理会社に通知し（Ｓ１１４段階）、不動産管理会社は、請求テキストを修正して（Ｓ１１５段階）センターサーバ１に送信する。

センターサーバ１は、Ｓ１１１段階〜Ｓ１１３段階を複数の不動産管理会社に対して繰り返し行い、請求データの取込みを終了する（Ｓ１１６段階）。取込んだ請求データの承認を必要とする場合はＳ１１４段階をバッチ処理で行っても良い。

図９を参照すると、センターサーバ１は、データベース１４ｂに取込まれた請求データを読込み（Ｓ１２１段階）、データベース１４ａに保存された該当する保証契約情報から家賃、保証料率を取得し（Ｓ１２２段階）、入居者の申込シリアル番号、契約者、契約期間、請求金額等が正しいか否かをチェックし（Ｓ１２３段階）、入居者チェックの結果がＮＧの場合、エラーに応じた請求データを作成して（Ｓ１２４段階）エラー請求情報フォルダに保存する。

センターサーバ１は、Ｓ１２３段階で入居者チェックの結果がＯＫの場合、消費税マスタから消費税率を取得して保証料を計算し（Ｓ１２５段階）、家賃及び保証料を作成して請求金額テーブルに金額をセットし、請求情報フォルダに保存する（Ｓ１２６段階）。センターサーバ１は、Ｓ１２１段階〜Ｓ１２６段階を所定のフォルダ内の全請求テキストに対して請求明細の数だけ繰り返し行う。

センターサーバ１は、保証契約情報、請求情報、エラー請求情報の各フォルダを参照し、予め設定された不動産管理会社を特定する不動産管理会社番号から請求情報未作成の保証契約情報を照会して（Ｓ１２７段階）未請求者の有無をチェックし（Ｓ１２８段階）、未請求者がある場合、エラーに応じた請求データを作成して（Ｓ１２９段階）エラー請求情報フォルダに保存する。その際、請求金額が一致せずにエラーとなった請求データは未請求データとして処理し、エラー請求データとしない。

センターサーバ１は、Ｓ１２８段階で未請求者がない場合、請求データ取込結果のデータを作成して（Ｓ１３０段階）請求データ取込結果フォルダに保存し、不動産管理会社毎の請求データ取込結果報告書の帳票データを出力して（Ｓ１３１段階）不動産管理会社の端末３にＷｅｂページ、電子メール、及びＦＡＸ等で送信する。

センターサーバ１は、エラー請求情報フォルダを参照してエラー請求データの有無をチェックし（Ｓ１３２段階）、エラー請求データがない場合、請求処理を終了し、エラー請求データがある場合、エラー請求データを不動産管理会社の端末３に送信して確認させる（Ｓ１３３段階）。

センターサーバ１は、不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介して決済履歴の照会を受付け（Ｓ１３３段階）、請求情報フォルダに保存された請求データを作成又は更新し（Ｓ１３３段階）、同時にエラー請求情報フォルダのエラー請求データを消去して請求処理を終了する。

図１０は、図４〜図６に示す不動産賃貸借の料金一括決済システムの与信処理の一例を示すフロー図であり、月次与信処理の一例である。

図４〜図６及び図１０を参照すると、センターサーバ１は、与信処理で月次請求を行う対象年月を指定し（Ｓ１５１段階）、指定した対象年月により請求情報フォルダから該当する請求データを取得して更新し（Ｓ１５２段階）、保証契約情報フォルダ及び請求情報フォルダから該当する保証契約の契約者を特定するユーザＩＤを取得して受注コードを採番する（Ｓ１５３段階）。センターサーバ１は、Ｓ１５２段階及びＳ１５３段階を請求情報に対して請求データの数だけ繰り返し行い、クレジットカードネットワーク４０に入居者からの引落し及び家主への支払いを要求するための一括処理要求ファイルを作成する。

センターサーバ１は、クレジットカードネットワーク４０に接続してデータファイル及び制御ファイルからなる一括処理要求ファイルを送信し（Ｓ１５４段階）、クレジットカードネットワーク４０からデータファイル及び制御ファイルからなる一括処理結果ファイルを受信して取込み（Ｓ１５５段階）、請求情報フォルダの与信結果区分テーブルに結果及び与信実行日をセットし、与信ＯＫ時のみ入金済み区分テーブルのフラグを立てて入金日をセットして入金金額テーブルに請求金額と同額をセットし、与信結果を更新する（Ｓ１５６段階）。与信結果の更新は、結果データの数だけ繰り返し行う。

センターサーバ１は、対象年月を指定して請求台帳を出力する（Ｓ１５７段階）。センターサーバ１は、指定した対象年月より請求情報フォルダから該当する請求データを取得し（Ｓ１５７段階）、不動産管理会社毎の家賃等の請求台帳、売掛金請求台帳の帳票を出力して（Ｓ１５９段階）与信処理を終了する。

次に、図示していないが、入居者が不動産物件から退去する際の一例について説明する。

退去希望者と不動産管理会社との間で原状回復費用に合意して不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介してセンターサーバ１に接続し、不動産賃貸借物件の入居者の退去申込データを受信すると、センターサーバ１は、退去物件の清算金額合意書のＷｅｂページを不動産管理会社の端末３に送信し、不動産管理会社の端末３から清算金額、請求日等を含む所定事項が入力された退去物件の清算金額合意書のＷｅｂページを受信すると、清算金額合意を得るためのＵＲＬが記載された電子メールを該当する退去希望者の契約者端末２に送信し、当該ＵＲＬにアクセスした契約者端末２からクレジットカードの種類、クレジットカード番号、契約者を特定するユーザＩＤ等を含む清算金額合意書の内容受諾事項が入力されたＷｅｂページを受信する。センターサーバ１は、受信した清算金額合意書に基づきクレジットカードの与信確認等を含む所定の清算手続きを行い、清算結果の情報をデータベース１４に保存すると共に清算手続きが終了したことを契約者端末２に電子メールで送信する。

次に、入居予定者が入居時の入居一時金を支払う際の一例について説明する。

入居予定者と家主が賃貸借契約の締結に合意して不動産管理会社の端末３からＷｅｂサーバ１２を介してセンターサーバ１に接続し、不動産入居物件の敷金、礼金、入居時家賃、前家賃等の入居一時金支払申込データを受信すると、センターサーバ１は、入居物件の一時金決済合意書のＷｅｂページを不動産管理会社の端末３に送信し、不動産管理会社の端末３から所定事項が入力された入居物件の一時金決済合意書のＷｅｂページを受信すると、一時金決済合意を得るためのＵＲＬが記載された電子メールを該当する入居希望者の契約者端末２に送信し、当該ＵＲＬにアクセスした契約者端末２からクレジットカードの種類、クレジットカード番号、契約者を特定するユーザＩＤ等を含む一時金決済合意書の内容受諾事項が入力されたＷｅｂページを受信する。センターサーバ１は、受信した清算金額合意書に基づきクレジットカードの与信確認等を含む所定の入金手続きを行い、入金結果の情報をデータベース１４に保存すると共に入金手続きが終了したことを契約者端末２に電子メールで送信する。

不動産賃貸借の料金一括決済システムの保証委託契約の処理については、図４を参照して上述した契約業務手段１５の処理について説明した通りであるため、その説明を省略する。

以上、本発明の実施形態について図面を参照しながら説明したが、本発明は、上述の実施形態に限られるものではなく、本発明の技術的範囲から逸脱しない範囲内で多様に変更実施することが可能である。

１ センターサーバ
２、２Ａ〜２Ｎ ユーザ端末（契約者端末）
３、３Ａ〜３Ｎ 不動産管理会社の端末
４、４Ａ〜４Ｎ 決済会社の端末（クレジットカード会社の端末）
５ 通信ネットワーク
１０ 制御手段
１１ 処理手段
１２ Ｗｅｂサーバ
１３ 管理装置
１４ データベース
１５ 契約業務手段
１６ 更新業務手段
１７ 請求業務手段
１８ 支払業務手段
３０ 仲介店舗の端末
４０ クレジットカードネットワーク
１１１ データ処理手段
１１２ 請求データ確認手段
１１３ 一括決済手段
１１４ 決済通知手段
１１５ 保証委託契約手段

Claims (11)

1. 通信ネットワークを介し、ユーザ、不動産管理会社、及び決済会社の各端末をセンターサーバに接続して不動産の賃貸借に関する各種料金を一括して決済するシステムであって、
   少なくともＷｅｂサーバ及びデータベースを備えたコンピュータシステムからなるセンターサーバと、
   複数のユーザ端末と、
   複数の不動産管理会社の端末と、
   異なる決済システムを有する複数の決済会社の端末と、が前記通信ネットワークにより接続され、
   前記センターサーバは、
   前記決済会社毎に異なるデータを識別子により区分して前記データベースに保存し、決済チャネル毎に異なるデータ形式を統一データとして処理するデータ処理手段と、
   前記複数の決済会社の端末から受信した複数の決済データを、前記不動産管理会社毎、前記決済会社毎、入居者毎、及び家主毎のいずれか又はその組み合わせによる一括決済データとして取りまとめる一括決済手段と、を備えることを特徴とする一括決済システム。
2. 前記異なる決済システムは、クレジットカード決済、デビットカード決済、携帯電話事業者による決済、コンビニエンスストアでの決済のうちのいずれかを含むことを特徴とする請求項１に記載の一括決済システム。
3. 前記センターサーバは、
   前記不動産管理会社の端末から請求データを受信し、前記決済会社の端末と接続して与信が得られた場合、前記決済チャネルのうちの予め優先順位を設定した決済チャネルを通じて決済し、委託契約を締結した前記ユーザ毎及び前記家主毎の入出金データを前記不動産管理会社の端末に送信する決済通知手段を更に備えることを特徴とする請求項１に記載の一括決済システム。
4. 前記センターサーバは、
   月毎に変動する請求データの月齢平均値及び月齢変動幅を予め設定し、前記不動産管理会社の端末から受信した請求データが予め設定された値を超えた場合にエラー情報として該不動産管理会社の端末に該請求データに関する情報を送信して確認を得る請求データ確認手段を更に備えることを特徴とする請求項１に記載の一括決済システム。
5. 前記センターサーバは、
   前記ユーザ端末から保証委託申込データを受信して保証委託契約を締結するためのＵＲＬが記載された電子メールを該ユーザ端末に送信し、当該ＵＲＬにアクセスしたユーザ端末から保証委託契約締結事項及びカード決済情報が入力されたＷｅｂページを受信し、当該カード決済会社による認証が得られた場合に保証委託契約を締結する保証委託契約手段を更に備えることを特徴とする請求項１に記載の一括決済システム。
6. 通信ネットワークを介して前記センターサーバに接続される仲介店舗の端末を更に含み、
   前記センターサーバは、
   前記仲介店舗の端末から前記Ｗｅｂサーバを介して入居希望者のユーザＩＤ及び保証委託申込データを受信し、当該ユーザの保証委託契約締結事項が入力されたＷｅｂページを受信して前記ユーザ端末から受信した入居希望者のユーザＩＤに基づきカード決済会社による認証が得られた場合に保証委託契約を締結する保証委託契約手段を更に備えることを特徴とする請求項１に記載の一括決済システム。
7. 少なくともＷｅｂサーバ及びデータベースを備えたコンピュータシステムからなるセンターサーバに、複数のユーザ端末と、複数の不動産管理会社の端末と、異なる決済システムを有する複数の決済会社の端末とを通信ネットワークを介して接続し、該通信ネットワークを介して不動産の賃貸借に関する各種料金を一括して決済するシステムの前記センターサーバにおける決済方法であって、
   前記不動産管理会社の端末から請求データを受信する段階と、
   前記決済会社毎に異なるデータ形式を識別子により区分し、決済チャネル毎に異なる前記請求データを統一データに変換して前記データベースに保存する段階と、
   予め設定した優先順位に従い前記異なる決済システムを有する決済会社の端末と接続して与信が得られるか否かを確認する段階と、
   前記優先順位に従って与信が得られた決済チャネルを決定する段階と、
   前記複数の決済会社の端末から受信した複数の決済データを、前記不動産管理会社毎、前記決済会社毎、入居者毎、及び家主毎のいずれか又はその組み合わせによる一括決済データとして取りまとめる段階と、
   委託契約を締結した前記ユーザ毎及び前記家主毎の入出金データを前記不動産管理会社の端末に前記Ｗｅｂサーバを介して送信する段階と、を有することを特徴とする一括決済方法。
8. 前記不動産管理会社の端末から前記Ｗｅｂサーバを介して退去物件の清算金額合意書のＷｅｂページを受信し、清算金額合意を得るためのＵＲＬが記載された電子メールを該当する退去者のユーザ端末に送信し、当該ＵＲＬのＷｅｂページを介して該ユーザ端末から前記清算金額合意書の内容受諾事項が入力されたＷｅｂページを受信する段階を更に有することを特徴とする請求項７に記載の一括決済方法。
9. 前記不動産管理会社の端末から前記Ｗｅｂサーバを介して入居物件の一時金決済合意書のＷｅｂページを受信し、一時金決済合意を得るためのＵＲＬが記載された電子メールを該当する入居希望者のユーザ端末に送信し、当該ＵＲＬのＷｅｂページを介して該ユーザ端末から前記一時金決済合意書の内容承諾事項が入力されたＷｅｂページを受信する段階を更に有することを特徴とする請求項７に記載の一括決済方法。
10. 前記ユーザ端末から保証委託申込データを受信して保証委託契約を締結するためのＵＲＬが記載された電子メールを該ユーザ端末に送信し、当該ＵＲＬにアクセスしたユーザ端末から保証委託契約締結事項及びカード決済情報が入力されたＷｅｂページを受信し、当該カード決済会社による認証が得られた場合に保証委託契約を締結する段階を更に有することを特徴とする請求項７に記載の一括決済方法。
11. 前記一括決済システムは、通信ネットワークを介して前記センターサーバに接続される仲介店舗の端末を更に含み、
    前記仲介店舗の端末から前記Ｗｅｂサーバを介して入居希望者のユーザＩＤ及び保証委託申込データを受信し、当該ユーザの保証委託契約締結事項が入力されたＷｅｂページを受信して前記ユーザ端末から受信した入居希望者のユーザＩＤに基づきカード決済会社による認証が得られた場合に保証委託契約を締結する段階を更に有することを特徴とする請求項７に記載の一括決済方法。

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