JP2002215756A - インターネット不動産仲介システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 （修正有） 【課題】 物件そのものではなく、業者側提供条件とユ
ーザー側の要望条件を基に業者とユーザーを結び付け、
双方の仲介を行うシステムを提供する。 【解決手段】 住宅の購入、賃貸、家屋の修理修繕、家
財道具の調達等の不動産および住宅に関係する業者およ
びユーザーの情報を基に、業者とユーザーとの間を取り
持つインターネット不動産仲介サイトにおいて、不動産
並びに住宅に関連する業者の名称、メールアドレス、提
供できる条件・得たいユーザー情報等を登録する業者登
録データベース、ユーザーのメールアドレスやユーザー
ニーズ等を登録する賃貸・購入登録データベース、業者
がユーザーに送信した情報の控えを履歴として記録する
履歴管理データベースとから構成される。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は不動産物件（住宅や
土地等）、住宅の修理修復、住宅関連の物件についての
業者とユーザー（消費者）をインターネット上で仲介す
るシステムに関する。

【０００２】

【従来の技術】現在、多くの不動産物件がインターネッ
トのホームページに掲載されている。その多くは不動産
業者が直接宣伝として提供するホームページであり、物
件の紹介・閲覧が中心になっている。またホームページ
には業者そのものの紹介だけで、具体的な資料はメール
で取り寄せる形態も少なくない。後者の場合、資料をメ
ールにすることによって、直接ユーザーとの間のコンタ
クトを図っている。

【０００３】仲介を目的とした特許としては、『資産取
引方法』（特開2000-315235）がある。この特許では、
従来の複雑で、特殊化され、適用範囲が狭く、管理や利
用方法が難しい取引業務を、業者特有の取引方法から独
立した、外部からの仲介なしに取引を行う方法が提唱さ
れている。一方、不動産に関しては、『不動産オークシ
ョンシステム』（特開2000-250744）がある。この特許
では、業者の提示する不動産情報とその物件の提示価格
を公開し、それを見たユーザー（買手）がその提示価格
に応答し、最終的に買手と売手の間で不動物件の売買価
格または賃貸価格が決定されるというオークションシス
テムを提唱している。すなわち、通常のオークションを
不動産に限定した特許である。

【０００４】話は変わるが、現在はマルチメディアの時
代である。文字情報だけではなく、画像や音声も情報と
してインターネット上を行き来している。このマルチメ
ディア情報を１枚のシートに複合化して統一管理する方
法として『電子データ統合化データ管理システムおよび
データベースシステム』（特開平11-242174）や『電子
データ統合化データ管理システム』（特開平11-29557
0）がある。とくに後者のシステムでは、情報をコミュ
ニティ間でやり取りする場合の方法が述べられている。
この点について若干の説明を加えておこう。なお、以下
では表現の簡略化のために“電子データ統合化データ管
理システム”をＯＺＭＯＰ（Object Solution System M
ulti Object Platform）と記す。ＯＺＭＯＰと電子デー
タ統合化データ管理システムでは表現上、若干のニュア
ンスの違いがあるが、ここでは同等のものとして話を進
める。

【０００５】ＯＺＭＯＰは、各種のアプリケーションで
作成した情報（各種アプリケーションで作成したＯＺＭ
ＯＰ以外のフォーマットのデータも含む）をＯＺＭＯＰ
データ形式で取り込み、１枚のシートに貼り付け、マル
チメディアデータシート（ＭＤＳ）を作成することでき
るシステムである。取り込みの元の情報には、文字（テ
キスト）、図面（ベクトル）、画像（写真、絵等の静止
画像）、動画、サウンド（音声、音楽等）などのデータ
形式が含まれる。１枚のシートに貼り合わされた各種の
データはＯＺＭＯＰ環境下（電子データ統合化データシ
ステムをプラットフォームとした環境）では、データを
共有して利用し、加工することができる。

【０００６】異なる情報を１枚のシートに取り込む際
に、各種のデータは実体データと属性データに分離して
管理される。また、ＯＺＭＯＰではＯＺＭＯＰデータ形
式のデータのほかに生データも保存し、ＯＺＭＯＰ以外
のシステムを使用するユーザーが生データでデータ参照
することを可能にしている。もちろんこのとき、ユーザ
ーには生データを参照することのできるシステムとアプ
リケーションが存在することが前提になる。このＯＺＭ
ＯＰで作成されたデータシートをＯＺＭＯＰユーザーに
送信するときには、ＯＺＭＯＰ共通の標準フォーマット
に変換して送信する。受信したデータシートは、ＯＺＭ
ＯＰ環境下では、各ユーザーが自分ところのフォーマッ
ト形式に変換し、自由に利用することができる。この一
連の流れを説明した図が図１である。図においてコミュ
ニティＡ、コミュニティＢとあるのが、送信側のユーザ
ー、受信側のユーザーということになる。この例でコミ
ュニティという表現を使用しているのは、１個人でな
く、１グループ（たとえば企業内ネットワーク）を表す
ためである。図でオブジェクトとあるのがネット上に送
り出されたＯＺＭＯＰ標準フォーマット（ＯＺ共有フォ
ーマット）であり、標準フォーマットに変換したり、ま
た標準フォーマットから各ユーザーのＯＺＭＯＰフォー
マットに変換しているのが構造監視サーバーである。

【０００７】

【発明が解決しようとする課題】従来技術でも触れたよ
うに、不動産業者が提供するホームページは数多くあ
る。また、公開特許の『不動産オークションシステム』
は、物件による不動産オークションを扱ったもので、物
件を介して業者とユーザーを結び付けている。もちろん
オークションであるから、仲介とは異なる。

【０００８】物件で業者とユーザーを結び付ける方法は
ごく一般的な仲介方法である。本発明が解決しようとす
る課題は、物件そのものではなく、業者側提供条件とユ
ーザー側の要望条件を基に業者とユーザーを結び付け、
双方の仲介を行うことを目的にしたシステムを提供する
ことである。また本発明の課題では、マルチメディアデ
ータを効果的に取り扱うことができるツールの提供と、
取引情報の履歴を保存し、のちのトラブル発生時の証拠
となる書類を残す方法も視野に入れている。

【０００９】

【課題を解決するための手段】上記課題を解決するため
に、請求項１に記載された発明は、住宅の購入、賃貸、
家屋の修理修繕、家財道具の調達等の不動産および住宅
に関係する業者およびユーザーの情報を基に、前記業者
と前記ユーザーとの間を取り持つインターネット不動産
仲介サイトにおいて、(1)不動産並びに住宅に関連する
業者の名称、メールアドレス、提供できる条件・得たい
ユーザー情報等を登録する業者登録データベース、ユー
ザーのメールアドレスやユーザーニーズ等を登録する賃
貸・購入登録データベース、業者がユーザーに送信した
情報の控えを履歴として記録する履歴管理データベース
とから構成され、(2)業者からの不動産仲介サイトへの
登録申し込みに対して、前記の情報を業者登録データベ
ースに登録するとともに、業者ＩＤおよび仲介アプリケ
ーションを業者に発行する手段、(3)インターネットホ
ームページを介して不動産の賃貸・購入・修理・修復等
を希望するユーザーが前記情報を添えて不動産仲介サイ
トに申し込むことにより、前記の情報を賃貸・購入登録
データベースに一時的に登録する手段、(4)業者登録デ
ータベースに登録されている業者ニーズと、賃貸・購入
登録データベースに登録されているユーザーニーズとを
照合し、ニーズの一致したユーザーのメールアドレスを
業者に配信するとともに、ユーザーにはメールアドレス
を配信した業者名リストを通知し、賃貸・購入登録デー
タベースから対応するユーザー情報を削除することによ
って一つの仲介業務を終了する手段、(5)業者とユーザ
ー間の交渉はインターネットを通じて行われるが、業者
がユーザーに送信した電子メールの控えは履歴として仲
介アプリケーションによって履歴管理データベースに記
録する手段、を備えたインターネット不動産仲介システ
ムとする。

【００１０】請求項２に記載された発明は、業者とユー
ザーを仲介するための前記ニーズ照合において、前記業
者側が業者登録データベースに登録するニーズと、前記
ユーザーが賃貸・購入登録データベースに登録するニー
ズとを照合して照合率を計算し、あらかじめ決められた
照合率以上の照合率を示すユーザーと業者を仲介する手
段、を備えた請求項１記載のインターネット不動産仲介
システムとする。

【００１１】請求項３に記載された発明は、業者とユー
ザーを仲介するための前記照合の情報に、地理的条件、
地域環境等をグループ化してランク付けして、照合の簡
便さを図る手段を備えたことを特徴とする請求項１記載
のインターネット不動産仲介システムである。

【００１２】請求項４に記載された発明は、文字、図
面、静止画像、動画、音声等の情報を１枚の電子シート
上に貼り合わせることができ、データ形式の異なる電子
シートの送受信が行える電子データ統合化データ管理シ
ステムを用い、不動産仲介サイトを電子データ統合化デ
ータ管理システム環境で設計するとともに、複合データ
シートを自動的にHTML形式に変換してユーザーに配信す
ることができる仲介アプリケーションを電子データ統合
化データ管理システムのソフトウェアとして導入するこ
とを特徴とする請求項１記載のインターネット不動産仲
介システムである。

【００１３】請求項５に記載された発明は、コンピュー
タに、住宅の購入、賃貸、家屋の修理修繕、家財道具の
調達等の不動産および住宅に関係する業者およびユーザ
ーの情報を基に、前記業者と前記ユーザーとの間を取り
持つインターネット不動産仲介サイトにおいて、(1)不
動産並びに住宅に関連する業者の名称、メールアドレ
ス、提供できる条件・得たいユーザー情報等を登録する
業者登録データベース、ユーザーのメールアドレスやユ
ーザーニーズ等を登録する賃貸・購入登録データベー
ス、業者がユーザーに送信した情報の控えを履歴として
記録する履歴管理データベースとから構成され、(2)業
者からの不動産仲介サイトへの登録申し込みに対して、
前記の情報を業者登録データベースに登録するととも
に、業者ＩＤおよび仲介アプリケーションを業者に発行
する機能、(3)インターネットホームページを介して不
動産の賃貸・購入・修理・修復等を希望するユーザーが
前記情報を添えて不動産仲介サイトに申し込むことによ
り、前記の情報を賃貸・購入登録データベースに一時的
に登録する機能、(4)業者登録データベースに登録され
ている業者ニーズと、賃貸・購入登録データベースに登
録されているユーザーニーズとを照合し、ニーズの一致
したユーザーのメールアドレスを業者に配信するととも
に、ユーザーにはメールアドレスを配信した業者名リス
トを通知し、賃貸・購入登録データベースから対応する
ユーザー情報を削除することによって一つの仲介業務を
終了する機能、(5)業者とユーザー間の交渉はインター
ネットを通じて行われるが、業者がユーザーに送信した
電子メールの控えは履歴として仲介アプリケーションに
よって履歴管理データベースに記録する機能、を実現さ
せるインターネット不動産仲介プログラムである。

【００１４】請求項６に記載された発明は、コンピュー
タに、業者とユーザーを仲介するための前記ニーズ照合
において、前記業者側が業者登録データベースに登録す
るニーズと、前記ユーザーが賃貸・購入登録データベー
スに登録するニーズとを照合して照合率を計算し、あら
かじめ決められた照合率以上の照合率を示すユーザーと
業者を仲介する機能、を実現させる請求項５記載のイン
ターネット不動産仲介プログラムである。

【００１５】請求項７に記載された発明は、コンピュー
タに、業者とユーザーを仲介するための前記照合の情報
に、地理的条件、地域環境等をグループ化してランク付
けして、照合の簡便さを図る機能を実現させる請求項６
記載のインターネット不動産仲介システムプログラムで
ある。

【００１６】本発明では、不動産業者が提示する条件
（便宜上、“業者ニーズ”と記述）と、ユーザー（消費
者）が要望する条件（便宜上、“ユーザーニーズ”と記
述）を基に仲介を行う不動産仲介システムを構築する。
また、マルチメディアデータを不動産仲介サイトのシス
テムおよび不動産業者のシステムでマルチメディアデー
タが扱えるようにするため、従来技術で述べた『電子デ
ータ統合化データ管理システム』を導入する。なお、本
発明では不動産仲介という名称を用いているが、本発明
でいうところの不動産業者には住宅の売買・賃貸のみな
らず、住宅の修理保全を行う業者や家財道具等を扱う販
売業者も含むため、以下では単に“業者”と記述し、不
動産仲介サイトは単に“仲介サイト”と記述する。

【００１７】本発明の不動産を仲介する仲介サイトのシ
ステムは、以下で説明するシステム構成である。すなわ
ち、住宅の購入、賃貸、家屋の修理修繕、家財道具の調
達等の不動産および住宅に関係する情報を基に、業者と
ユーザー（消費者）との間を取り持つインターネット仲
介サイトにおいて、不動産並びに住宅に関連する業者の
名称、メールアドレス、提供できる物件等の情報を登録
する業者登録データベース、ユーザーのメールアドレス
やユーザーニーズ等を登録する賃貸・購入登録データベ
ース、業者がユーザーに送信した情報の控えを履歴とし
て記録する履歴管理データベースとから構成され、業者
からの仲介サイトへの登録申し込みに対して、前記の情
報を業者登録データベースに登録するとともに、業者Ｉ
Ｄおよび仲介アプリケーションを業者に発行する手段、
ホームページを介して不動産の賃貸・購入・修理・修復
等を希望するユーザーが前記情報を添えて仲介サイトに
申し込むことにより、前記の情報を賃貸・購入登録デー
タベースに一時的に登録する手段、業者登録データベー
スの提供できる条件（業者ニーズ）と、賃貸・購入登録
データベースのユーザーの求める条件（ユーザーニー
ズ）と照合し、双方のニーズが一致したユーザーのメー
ルアドレスを業者に配信するとともに、ユーザーにはメ
ールアドレスを配信した業者名リストを通知し、賃貸・
購入登録データベースから対応するユーザー情報を削除
することによって一つの仲介業務を終了する手段、業者
とユーザー間の交渉はインターネットを通じて行われる
が、業者がユーザーに送信したメール等の控えは履歴と
して仲介アプリケーションによって履歴管理データベー
スに記録する手段から構成されている、不動産仲介シス
テムである。

【００１８】具体的な業者とユーザーを仲介するための
条件（業者ニーズとユーザーニーズ）は、以下の通りで
ある。すなわち、業者側が業者登録データベースに登録
する業者ニーズは、提供できる地域、物件の種類、価格
等の照合情報であり、ユーザーが賃貸・購入登録データ
ベースに登録するユーザーニーズは、希望する物件の種
類、間取り、地理的条件、地域環境、予算等の照合情報
である。前記の両ニーズを突き合わせて条件が満たされ
るものを抽出して仲介する。この場合、完全に条件が一
致することはまずないために、一致度を照合率として計
算し、あらかじめ決められた照合率以内の照合率を持つ
場合に照合条件が一致したと判断し、業者とユーザーを
結びつける。ある意味ではファジーな条件によるチェッ
クであるために、１ユーザーに対して複数の業者が抽出
される。

【００１９】照合条件はある意味では漠然としているた
めに、より具体的に条件として地域の地理的、環境的条
件をランク化して照合の対象とする。たとえば、駅まで
の距離、病院までの距離、病院数、学校までの距離、自
然環境等でランクを決め、ユーザーおよび業者はそのラ
ンクを選択し、照合条件（ニーズ）として登録する。ユ
ーザーの場合には要望する不動産のランク、業者の場合
には提供できる物件のランクを登録することになる。も
ちろん、ランクだけではすべてが解決できるものでない
から、照合時には別の条件も加味される。たとえば、家
財道具を要望するユーザーには場合には、具体的に要望
する家財道具の種類と大きさあるいは価格等が照合の条
件となる。

【００２０】マルチメディアデータを効率よく利用する
ために本発明では仲介サイトに電子データ統合化データ
管理システムすなわちＯＺＭＯＰを導入する。ＯＺＭＯ
Ｐでは、文字、図面、静止画像、動画、サウンド等の情
報を１枚の電子シート上に貼り合わせることができ、デ
ータ形式の異なる電子シートの送受信が行える。また業
者に業者ＩＤを発行するときに、ＯＺＭＯＰのアプリケ
ーションである仲介アプリケーションを提供し、業者か
らユーザーに資料をマルチメディアデータシートとして
提供することができるようにする。ただし、ユーザー側
のシステムにはＯＺＭＯＰ環境がなかったり、あるいは
ＯＺＭＯＰアプリケーションがない場合もあるので、Ｏ
ＺＭＯＰのフルスペックで記述された資料にはＯＺＭＯ
Ｐ以外では参照できない情報（たとえばＯＺＭＯＰのビ
ットマップ情報など）もあるが、仲介アプリケーション
はユーザーにメールを発信するときに、マルチメディア
データシートをＨＴＭＬ形式に変換して送信するため
に、ユーザーがインターネットで広く使用されているブ
ラウザやメーラーを用いる限り、通常の図面や画像はデ
ィスプレイ画面に表示して見ることができる。

【００２１】なお本発明では、業者とユーザーの交渉に
は関与しない。ただし、仲介アプリケーションを用いた
電子メールによる交渉においては、業者からユーザーへ
の電子メール送信は仲介アプリケーションが行い、その
コピーは自動的に仲介サイトの履歴管理データベースに
記録される仕組みになっている。

【００２２】

【発明の実施の形態】本発明の実施の形態を図を用いて
説明する。図２は、本発明の不動産仲介システムの処理
の流れも含めて記述したシステム構成図である。不動産
仲介サイト（仲介サイト）の関与する仕事は大きく分け
て、業者登録、ユーザー登録、履歴管理である。以下、
図２をもとに説明する。

【００２３】まず業者登録から説明する。業者2は、ブ
ラウザ201を用いて不動産仲介サイト1に接続し、業者登
録申込書を入手し（図ではこの手順は省略）、登録申込
書（電子メール）に必要項目を記述して仲介サイト１に
送信210する。図の“＠”はメールアドレスを表す（電
子メールの意味）。登録受付処理P00業者登録書を受け
取ると、業者情報を入力（通常手入力）して業者登録処
理P01に渡し、登録申込書の内容を業者登録データベー
スDB1に登録する。申込書に記述されている内容は、メ
ールアドレス、業者概要（会社名、住所など）、提供可
能な条件・得たいユーザー情報などである。提供可能な
条件とは、提供可能な地域、物件の種類、新築物件、中
古物件等の照合の対象となる情報である。この照合情報
を業者ニーズとよぶ。

【００２４】業者登録処理P01は、業者登録データベー
スDB1に業者登録する際に業者ＩＤを作成し、業者ＩＤ
発行処理P02にコントロールを渡し、業者ＩＤを認めた
メールを業者に送信120する。一方、業者ＩＤ発行処理P
02はＡＰ提供サイト4に仲介ＡＰ発行を指示140する（Ａ
Ｐはアプリケーションの意味、指示140では業者ＩＤも
同時に送信）。業者ＩＤ発行指示140は仲介ＡＰ発行受
付処理401が受け、仲介ＡＰ発行照合処理402に仲介ＡＰ
発行指示と業者ＩＤを渡す。仲介ＡＰ発行照会処理402
は、指示401から受けた業者ＩＤが、仲介ＡＰ受付・発
行処理403から受け取った業者ＩＤがあるかどうかをチ
ェックする。業者ＩＤがある場合（照合ＯＫの場合）に
は、仲介ＡＰ受付・発行処理403に仲介ＡＰ発行指示を
出し、仲介受付・発行処理403が業者2に仲介ＡＰ203
（仲介アプリケーション）を発行420する。ない場合
（照合ＮＯの場合）は、業者2からの、業者ＩＤを添え
た仲介ＡＰ発行要請240を待つ（仲介ＡＰの発行待
ち）。

【００２５】業者2は仲介サイト1より業者ＩＤ202を受
け取り、仲介ＡＰ発行をＡＰ提供サイト4に業者ＩＤ202
を付けて仲介ＡＰ発行要請240を行う。業者ＩＤ202を受
けたＡＰ提供サイト4の仲介ＡＰ受付・発行処理403は仲
介ＡＰ発行照合処理402に業者ＩＤを渡し、そこで仲介
サイト1と業者2から受けた業者ＩＤが一致するかをチェ
ックし、照合結果ＯＫとなれば仲介ＡＰの発行となり、
それ以外は発行待ちとなる。以上の処理を簡単に表現す
るなら、ＡＰ提供サイト4は、仲介サイト1および業者2
から業者ＩＤを受け取り、双方のＩＤが一致した場合の
み仲介ＡＰ203を業者2に配信するということになる。な
お、仲介ＡＰを業者に配信したときには、仲介ＡＰを配
信した旨を仲介サイト1に通知410する。

【００２６】次にユーザーの登録について説明する。ユ
ーザー3はブラウザ301を用いて仲介サイト1のホームペ
ージP01に接続310し、ページを取得130して画面に表示
する。画面に表示されている項目に必要事項を記入し、
ユーザー登録311を行う。この登録内容にはユーザーの
メールアドレスや要望内容（間取り、予算、新築・中古
購入、賃貸などの求めている物件に関する条件等）であ
り、氏名、住所、電話番号などのユーザー個人のプライ
バシーに関する情報は基本的に登録しない。

【００２７】ユーザーからの登録内容は賃貸・購入情報
入力処理P05が受け、紹介情報登録処理P06で賃貸・購入
登録データベースDB2に登録する。登録後、すぐに配信
先照合処理P07が賃貸・購入登録データベースDB2のユー
ザーニーズ（要望内容）と業者登録データベースDB1の
業者ニーズ（提供できる条件・得たいユーザー情報）と
を照合し、ニーズがマッチした業者を抽出して、ユーザ
ーニーズとメールアドレスを配信処理P08に渡し、そこ
から賃貸・購入情報配信121を行う。業者2では、その配
信内容を仲介ＡＰ203が受け取る。一方、配信先照合処
理P07はメールアドレスを配信した業者名をリスト化し
て配信先リスト通知処理P10に渡し、そこからユーザー3
に向けて配信先リスト302を通知131する。ユーザー3は
そのリスト302を見て、リストに記載の業者2からの連絡
がいずれあるだろうということを、予め知ることができ
る。

【００２８】以上が仲介サイト1の主な仕事であり、そ
れ以降の業者・ユーザー間の交渉にはタッチしない。た
だし、業者2がユーザー3に仲介ＡＰ203を介して送付す
る電子メールに関しては、仲介ＡＰ203が自動的にコピ
ー（控え）を取り、仲介サイト1に送信212する。仲介サ
イト1の着信受付処理P11はコピーを受け取ると、それを
着信情報解析処理P12がコピーの内容を解析して業者Ｉ
Ｄで分別し、履歴管理データベースDB3に登録する。

【００２９】仲介ＡＰは上記のコピー（控え）の自動作
成、仲介サイトへの自動発信のほか、ユーザーへのメー
ル送信を行う。また、仲介ＡＰとしてＯＺＭＯＰのＭＤ
Ｓアプリケーション（ＭＤＳ：Muli-media Data Shee
t）を用いる場合には、文字情報、図面、静止画像、動
画、サウンドなどの異なる情報を１枚のシートに貼り付
けて複合データシート（ＭＤＳ）を作成する機能と、Ｍ
ＤＳをユーザー3に送信する場合に、ＯＺＭＯＰ形式の
データをＨＴＭＬ形式のデータに変換する機能を持たせ
ることができる。したがって、ユーザーのシステム（端
末）にＯＺＭＯＰ環境が備わっていない場合でも、仲介
ＡＰから送り出されるＯＺＭＯＰ形式のＭＤＳの文字情
報、図面あるいは画像は一般に普及しているソフトで見
ることができる。一方、仲介サイトはＯＺＭＯＰ環境下
に置かれているから、コピー（控え）はＯＺＭＯＰ形式
のまま仲介サイトに送信され、ＯＺＭＯＰ−ＭＤＳとし
て登録される。

【００３０】業者とユーザーを仲介するための条件照合
に、本発明ではランクを導入している。たとえば図３
は、ランク付けの一例である。図では、駅からの距離を
歩行時間で表し、１０分以内をＡ、２０〜３０分をＢ、
２０〜３０分をＣ、それ以上をＤとしている。ただし、
“生活環境良好”と記した区画は、半径１０分以内に病
院、学校、商店街、公園、バス停などがあり、ランクＡ
としている。実際には、交通の便から見たランク、生活
環境から見たランク、自然環境から見たランクなどを予
め決めておき、ホームページで表示してどのランクを希
望するかをユーザーにニーズの一つとして選択させる。
一方、業者に対してもどのランクの物件が提供できるか
を登録条件の中に入れておく。このようにランクによっ
て、選択項目の縮小と、照合のときの速度アップを図る
ことができる。

【００３１】もちろん、上記のランクだけでは決定でき
ない要素も数多く含まれる。たとえば、ユーザー希望す
る場所（地域、たとえば東京、大阪など）と業者の提供
できる場所などはランクとは別項目の照合条件としなけ
ればならない。このほか、新築住宅か中古住宅か、ある
いは購入か賃貸かなどの条件もランクとは別項目であ
る。なお、ユーザーまたは業者に照合条件が抜けている
項目（記述されていない項目）がある場合には、その項
目をワイルドカードと判断し、その項目に関する条件は
無条件にマッチ（照合）するものとして判断する。した
がって、空白の項目が多ければ多いほど、選択される業
者は多くなる。逆に、ユーザーがより厳選して業者を選
択したい場合には、ニーズ項目を多く記述する必要があ
る。そのための照合項目を記述したリストは、ユーザー
および業者に仲介サイトが作成して提供し、各関係者に
記述（多くは選択）してもらう形式にすることにより、
照合のスピードアップを図ることができる。その場合、
照合条件をランク付けしておくことによって、選択項目
を減らすことができ、各関係者の登録処理時の手間も省
くことができる。

【００３２】

【発明の効果】本発明の最大の特徴は、ユーザーニーズ
（消費者の要望）と業者ニーズ（提供可能な条件や得た
いユーザー情報）とを照合して、ユーザーと業者の仲介
を行っていることである。すなわち、仲介は物件でな
く、ユーザーならびに業者双方のニーズによって結び付
けている点である。

【００３３】物件と違って、ニーズによる仲介はソフト
ウェア面での煩雑さを招くとともに、ユーザーおよび業
者のニーズ登録時の手間が煩わしいという欠点もある。
しかし、物件と物件の突き合わせは、点と点の結び付き
に似ていて、適当な業者を選び出すことは難しい。その
点、ニーズという、ある意味ではファジーな表現によっ
て結び付ける本発明の方法は、面と面の突き合わせであ
り、ユーザーニーズから業者を抽出することが比較的容
易であり、業選択が行えないという事態を回避できる利
点を持っている。

【００３４】一方、前記のソフトウェア開発面の煩わし
さは、ユーザーニーズ（ユーザーの要望）と業者ニーズ
（業者の得たい情報、提供可能な条件）を仲介サイトで
予めリスト化し、各関係者に配信して記述してもらう形
をとることによって、回避することができる（ただし、
そのための項目割り出しは机上で十分に行う必要があ
る）。また、ユーザーおよび業者がニーズを記述すると
きの煩わしさは、いくつかの条件をランクという形でま
とめ、記述項目を減らすことによって、回避することが
できる。

【００３５】本発明の不動産仲介システムを効果的に活
用するために、本発明では電子データ統合化データ管理
システム（ＯＺＭＯＰ）を導入している点である。ＯＺ
ＭＯＰを用いることによって、マルチメディアデータを
効率よく１枚のシートに統合できるとともに、インター
ネットでの通信時にＯＺＭＯＰデータ（ＭＤＳ）をＨＴ
ＭＬ形式に変換し、ＯＺＭＯＰ環境下にないユーザーに
対してもマルチメディアデータが有効に活用できるよう
にしている点である。とくに仲介ＡＰをＯＺＭＯＰのア
プリケーションとした場合には。ＭＤＳが容易に作成で
き、業者の資料作りが効率よく行える。この点も、ＯＺ
ＭＯＰを用いる効果である。

【００３６】本発明では、仲介ＡＰにより、資料の作成
のほか、ユーザーに送信した資料のコピー（控え）を自
動的に作成し、不動産仲介サイトに送信して履歴として
保存する手段を持っている。これによって、取引の成立
後、業者とユーザの間に何らかのトラブルが発生したと
きに、履歴が証拠資料としての役割を果たすことができ
る。履歴は取引の第三者である仲介サイトが所有するた
めに、法律上の証拠資料としての価値を持っている。こ
の点も本発明のもたらす効果である。

【図面の簡単な説明】

【図１】従来技術の電子データ統合化データ管理システ
ム（ＯＺＭＯＰ）における情報変換を概念的に示した説
明図である。

【図２】本発明の不動産仲介システムの処理の流れとシ
ステム構成を説明するためのシステム構成図である。

【図３】本発明の不動産仲介システムにおいて、業者と
ユーザーを結び付ける照合条件の一つであるランクにつ
いて説明するための具体例を示した図である。

【符号の説明】

詳細は図に記述してあるが、図２における符号の意味を
補足する。 １ 不動産仲介サイト Ｐｎｎ ｎｎは識別を表す数字で、不動産仲介サイトの
処理を表す。ＤＢｎ ｎは識別を表す数字で、データベ
ースを表す。 ２ 業者 ３ ユーザー（消費者） ４ ＡＰ提供サイト ａｂｎ ｎは識別を表す数字で、ａからｂへの通信を表
す。たとえば、１３０は不動産仲介サイトから業者への
通信である。 ＠ メールアドレス（電子メールの意味。封書のマ
ーク、リストのマークもほぼ同じ意味） 仲介ＡＰ 仲介アプリケーション

Claims (7)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】住宅の購入、賃貸、家屋の修理修繕、家財
   道具の調達等の不動産および住宅に関係する業者および
   ユーザーの情報を基に、前記業者と前記ユーザーとの間
   を取り持つインターネット不動産仲介サイトにおいて、
   (1)不動産並びに住宅に関連する業者の名称、メールア
   ドレス、提供できる条件・得たいユーザー情報等を登録
   する業者登録データベース、ユーザーのメールアドレス
   やユーザーニーズ等を登録する賃貸・購入登録データベ
   ース、業者がユーザーに送信した情報の控えを履歴とし
   て記録する履歴管理データベースとから構成され、(2)
   業者からの不動産仲介サイトへの登録申し込みに対し
   て、前記の情報を業者登録データベースに登録するとと
   もに、業者ＩＤおよび仲介アプリケーションを業者に発
   行する手段、(3)インターネットホームページを介して
   不動産の賃貸・購入・修理・修復等を希望するユーザー
   が前記情報を添えて不動産仲介サイトに申し込むことに
   より、前記の情報を賃貸・購入登録データベースに一時
   的に登録する手段、(4)業者登録データベースに登録さ
   れている業者ニーズと、賃貸・購入登録データベースに
   登録されているユーザーニーズとを照合し、ニーズの一
   致したユーザーのメールアドレスを業者に配信するとと
   もに、ユーザーにはメールアドレスを配信した業者名リ
   ストを通知し、賃貸・購入登録データベースから対応す
   るユーザー情報を削除することによって一つの仲介業務
   を終了する手段、(5)業者とユーザー間の交渉はインタ
   ーネットを通じて行われるが、業者がユーザーに送信し
   た電子メールの控えは履歴として仲介アプリケーション
   によって履歴管理データベースに記録する手段、を備え
   たことを特徴とするインターネット不動産仲介システ
   ム。
2. 【請求項２】業者とユーザーを仲介するための前記ニー
   ズ照合において、前記業者側が業者登録データベースに
   登録するニーズと、前記ユーザーが賃貸・購入登録デー
   タベースに登録するニーズとを照合して照合率を計算
   し、あらかじめ決められた照合率以上の照合率を示すユ
   ーザーと業者を仲介する手段、を備えたことを特徴とす
   る請求項１記載のインターネット不動産仲介システム。
3. 【請求項３】業者とユーザーを仲介するための前記照合
   の情報に、地理的条件、地域環境等をグループ化してラ
   ンク付けして、照合の簡便さを図る手段を備えたことを
   特徴とする請求項１記載のインターネット不動産仲介シ
   ステム。
4. 【請求項４】文字、図面、静止画像、動画、音声等の情
   報を１枚の電子シート上に貼り合わせることができ、デ
   ータ形式の異なる電子シートの送受信が行える電子デー
   タ統合化データ管理システムを用い、不動産仲介サイト
   を電子データ統合化データ管理システム環境で設計する
   とともに、複合データシートを自動的にHTML形式に変換
   してユーザーに配信することができる仲介アプリケーシ
   ョンを電子データ統合化データ管理システムのソフトウ
   ェアとして導入することを特徴とする請求項１記載のイ
   ンターネット不動産仲介システム。
5. 【請求項５】コンピュータに、住宅の購入、賃貸、家屋
   の修理修繕、家財道具の調達等の不動産および住宅に関
   係する業者およびユーザーの情報を基に、前記業者と前
   記ユーザーとの間を取り持つインターネット不動産仲介
   サイトにおいて、(1)不動産並びに住宅に関連する業者
   の名称、メールアドレス、提供できる条件・得たいユー
   ザー情報等を登録する業者登録データベース、ユーザー
   のメールアドレスやユーザーニーズ等を登録する賃貸・
   購入登録データベース、業者がユーザーに送信した情報
   の控えを履歴として記録する履歴管理データベースとか
   ら構成され、(2)業者からの不動産仲介サイトへの登録
   申し込みに対して、前記の情報を業者登録データベース
   に登録するとともに、業者ＩＤおよび仲介アプリケーシ
   ョンを業者に発行する機能、(3)インターネットホーム
   ページを介して不動産の賃貸・購入・修理・修復等を希
   望するユーザーが前記情報を添えて不動産仲介サイトに
   申し込むことにより、前記の情報を賃貸・購入登録デー
   タベースに一時的に登録する機能、(4)業者登録データ
   ベースに登録されている業者ニーズと、賃貸・購入登録
   データベースに登録されているユーザーニーズとを照合
   し、ニーズの一致したユーザーのメールアドレスを業者
   に配信するとともに、ユーザーにはメールアドレスを配
   信した業者名リストを通知し、賃貸・購入登録データベ
   ースから対応するユーザー情報を削除することによって
   一つの仲介業務を終了する機能、(5)業者とユーザー間
   の交渉はインターネットを通じて行われるが、業者がユ
   ーザーに送信した電子メールの控えは履歴として仲介ア
   プリケーションによって履歴管理データベースに記録す
   る機能、を実現させるインターネット不動産仲介プログ
   ラム。
6. 【請求項６】コンピュータに、業者とユーザーを仲介す
   るための前記ニーズ照合において、前記業者側が業者登
   録データベースに登録するニーズと、前記ユーザーが賃
   貸・購入登録データベースに登録するニーズとを照合し
   て照合率を計算し、あらかじめ決められた照合率以上の
   照合率を示すユーザーと業者を仲介する機能、を実現さ
   せる請求項５記載のインターネット不動産仲介プログラ
   ム。
7. 【請求項７】コンピュータに、業者とユーザーを仲介す
   るための前記照合の情報に、地理的条件、地域環境等を
   グループ化してランク付けして、照合の簡便さを図る機
   能を実現させる請求項６記載のインターネット不動産仲
   介システムプログラム。