JP2002024357A

JP2002024357A - 不動産鑑定補助システム、コンピュータシステムに、不動産鑑定の補助を行わせるためのコンピュータソフトウエアプログラムが格納された記憶媒体及び不動産鑑定補助方法

Info

Publication number: JP2002024357A
Application number: JP2000205937A
Authority: JP
Inventors: Yoshihiro Shinoda; 順弘篠田; Kenji Sakami; 謙二酒見
Original assignee: SANYU SYSTEM APPRAISAL KK; Aero Asahi Corp
Current assignee: SANYU SYSTEM APPRAISAL KK; Aero Asahi Corp
Priority date: 2000-07-06
Filing date: 2000-07-06
Publication date: 2002-01-25
Anticipated expiration: 2020-07-06
Also published as: JP4580515B2

Abstract

(57)【要約】【課題】より信頼性の高い鑑定サービスを提供するこ
とのできる不動産鑑定補助システム等を提供する。【解決手段】複数地点の地価情報及び都市計画情報が
地図上の位置座標と関連付けられてなる地図データベー
スを格納する地図データベース格納部１９と、鑑定対象
地点が地図上で指定されたことに基いて、前記都市計画
情報から当該鑑定対象地点の用途地域を取得する用途地
域取得部２６と、この用途地域取得部で取得された用途
地域に基いて、当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報
を抽出する地価情報抽出部２９と、前記地価情報抽出部
２９で抽出された地価情報に基いて前記鑑定対象地点の
標準地価を算出する標準地価算出部３１とを有する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、例えばインターネ
ット上で不動産の価格算定サービスを提供するための不
動産鑑定補助システム等に関するものである。

【０００２】

【従来の技術】一般に地価の鑑定は過去の取引事例や地
価公示、地価調査、路線価等の地価情報を専門家たる鑑
定者が精査し、鑑定対象地点とこれらの地価情報の間の
格差を分析し、これに基づいて地価を導出するようにし
ている。

【０００３】そのためには、予めこのような地価情報を
収集しておく必要があり、かつ、鑑定者が各地価情報に
ついて、鑑定対象地点と比較し得るものかを判断しなけ
ればならない。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、地価公
示や地価調査等の資料は過去の推移を知るために少なく
とも数年分は保管しておく必要があり、その量は膨大な
ものとなる。また、全ての資料を調査するには時間がか
かるということがある。さらに、地価情報の収集及び抽
出は非常に手間がかかり面倒で困難な作業である。

【０００５】そこで、従来から例えば、特許第２５０５
１４２号公報に開示されているように、不動産鑑定を自
動化するための工夫がなされている。

【０００６】この公報に開示された発明は、「複数地点
の地価情報が地図上の位置座標と関連付けて記憶手段に
予め記憶され、表示画面に表示された地図上で鑑定対象
地点が指定されることに基き、その表示画面上に鑑定対
象地点が表示されると共に、前記複数の地価情報地点の
中から前記鑑定対象対象地点に距離が近い適数個の最寄
地点が検索され、その検索された最寄地点の位置及び地
価情報が最寄地点情報として前記表示画面の地図上の対
応する位置座標に表示され、さらにその適数個の最寄地
点の地価情報を取り込むように算出式が記憶手段にあら
かじめ記憶されていて、前記算出式による算出結果に基
き、前記鑑定対象地点の地価が決定され、かつ、その地
価が決定され、かつ、その地価が前記表示画面上に表示
されることを特徴とする地価鑑定方法」である。

【０００７】この方法によれば、「鑑定対象地点からの
距離に基いて近いもの」という基準で適数個の地価情報
（最寄地点）を抽出し、それらの地価情報に基いて鑑定
対象地点の地価を導出することができる。

【０００８】しかしながら、地価情報の収集を鑑定対象
地点からの距離のみに基いて行う場合には、用途地域の
異なる地価情報が抽出されてしまう可能性があり、この
場合、算出される地価の信頼性はかなり低くなる。ま
た、予め用途地域を絞ることも考えられるが、周囲に同
じ用途地域の地価情報が少ない場合には、距離的にかな
り離れた地価情報が抽出されることになり、やはり鑑定
の信頼性は低くなる。

【０００９】また、一般に不動産の価格は個別性が強
い。たとえば、同じ地域にあっても地形、規模、接面状
況等により大きく価格が異なることになるため、上記特
許発明のように、システムの中で個別性を判断し、最終
的に鑑定対象地点の価格まで導出することは利用者に専
門性を要求することになり、利用者限定につながること
になるとともに、利用者の専門性が低い場合には信頼性
が劣る結果となる。

【００１０】この発明は、上述のような事情に鑑みてな
されたものであり、より信頼性の高い鑑定サービスを提
供することのできる不動産鑑定補助システムを提供する
ことを目的とする。

【００１１】

【課題を解決するための手段】上記目的を達成するた
め、この発明の第１の主要な観点によれば、複数地点の
地価情報及び都市計画情報が地図上の位置座標と関連付
けられてなる地図データベースを格納する地図データベ
ース格納手段と、鑑定対象地点が地図上で指定されたこ
とに基いて、前記都市計画情報から当該鑑定対象地点の
用途地域を取得する用途地域取得手段と、この用途地域
取得手段で取得された用途地域に基いて、当該鑑定対象
地点と比較可能な地価情報を抽出する地価情報抽出手段
と、前記地価情報抽出手段で抽出された地価情報に基い
て前記鑑定対象地点の標準価格を算出する標準価格算出
手段とを有する不動産鑑定補助システムが提供される。

【００１２】このような構成によれば、前記地図上の任
意の地点を指定することによって自動的に用途地域が取
得されるので、その用途地域に基いて適切な地価情報を
抽出することができるから、信頼性の高い標準価格を算
出することができる。なお、この発明で出力するのは、
あくまでも標準価格、すなわち地価水準であり、個別性
の強い不動産価格を直接算定するものではない。これに
より、結果として汎用性があり、かつ信頼性の高いサー
ビスを提供することが可能になる。

【００１３】なお、このシステムは、前記利用者が地図
上で鑑定対象地点を指定したことに基いて、鑑定対象地
点の接面道路の路線価を取得する路線価取得手段をさら
に有し、前記地価情報抽出手段は、前記路線価を基準に
して、当該路線価との差が所定以内である地価情報だけ
を抽出するものであることが望ましい。このような構成
によれば、鑑定対象地点の路線価を基準にして比較可能
性の高い地価情報を抽出することが可能になる。

【００１４】また、前記地価情報抽出手段は、前記鑑定
対象地点を基準にした所定範囲内の地価情報だけを抽出
するものであることが好ましい。そして、この場合、前
記鑑定対象地域から所定範囲内の地価情報の抽出数が所
定数以下の場合には、前記所定範囲よりも広い所定範囲
内の地価情報を抽出するようになっていることがより望
ましい。

【００１５】このような構成によれば、所定範囲内の地
価情報を抽出することにより、比較可能性の高い地価情
報を抽出することができる。そして、地価情報の抽出数
が少ない場合にはその範囲を広げるようにしたので、地
価情報の数を一定以上に保つことができる。

【００１６】さらに、前記地価情報抽出手段は、前記用
途地域取得手段で取得した用途地域を含む複数の検索用
途地域について地価情報を検索し、検索された当該地価
情報を用途地域に関連付けて抽出するものであることが
望ましい。このような構成によれば、鑑定対象地点の価
格算定を行うための地価情報として適切に指定された複
数の用途地域において検索を行うことができるから、周
囲に同一用途地域の地価情報が少ない場合であっても、
一定数以上の地価情報を確保することが容易になる。

【００１７】また、この場合、前記地価情報抽出手段
は、抽出した地価情報を用途地域別に表示するものであ
り、検索された地価情報が所定個数以上の時には、前記
用途地域取得手段で取得した用途地域の地価情報のみを
表示するものであることが好ましい。このような構成に
よれば、鑑定対象地点の用途地域と同一用途地域の地価
情報が優先的に表示されるようになるから、利用者にと
っての利便性が増す。また、必要以上に多くの地価情報
が表示されることを防止できる効果がある。

【００１８】さらに、このシステムの前記標準価格算出
手段は、前記地価情報抽出手段によって抽出された地価
情報のうち、利用者が選択した地価情報を利用して前記
鑑定対象地点の標準価格を算出させるものであることが
望ましい。このような構成によれば、利用者が地価を算
定する場合の地価情報としてふさわしいと判断した地価
情報のみが算定に用いられるので、これ以外の地価情報
を排除することが可能になり、地価算定の信頼性が向上
する。

【００１９】また、このシステムは、前記標準価格算出
手段で算出された標準価格及び鑑定対象地点の情報が転
記され、利用者が個別情報を入力して対象不動産価格を
算出するための算出手段を利用者に送信する算出手段送
信手段を有することが望ましい。このような構成によれ
ば、個別性の強い最終的な不動産価格の査定については
このシステムの外で利用者の自己責任で行なわせること
ができるので、このシステムを用いたサービスの客観性
と信頼性が担保される効果がある。

【００２０】また、この発明の第２の主要な観点によれ
ば、コンピュータシステムに、不動産鑑定の補助を行わ
せるためのコンピュータソフトウエアプログラムが格納
された記憶媒体であって、前記ソフトウエアプログラム
は、複数地点の地価情報及び都市計画情報が地図上の位
置座標と関連付けられてなる地図データベースを格納す
る地図データベース格納手段と、鑑定対象地点が地図上
で指定されたことに基いて、前記都市計画情報から当該
鑑定対象地点の用途地域を取得する用途地域取得手段
と、この用途地域取得手段で取得された用途地域に基い
て、当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報を抽出する
地価情報抽出手段と、前記地価情報抽出手段で抽出され
た地価情報に基いて前記鑑定対象地点の標準価格を算出
する標準価格算出手段とを有することを特徴とする記憶
媒体が提供される。

【００２１】このような構成によれば、前記第１の主要
な観点にかかる不動産鑑定補助システムと同様の機能を
奏することができる。

【００２２】さらに、この発明の第３の主要な観点によ
れば、複数地点の地価情報及び都市計画情報が地図上の
位置座標と関連付けられてなる地図データベース上で鑑
定対象地点が指定されたことに基いて、前記都市計画情
報から当該鑑定対象地点の用途地域を取得する工程と、
この用途地域取得手段で取得された用途地域に基いて、
当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報を抽出する工程
と、前記地価情報抽出手段で抽出された地価情報に基い
て前記鑑定対象地点の標準価格を算出する工程とを有す
ることを特徴とする不動産地価鑑定補助方法が提供され
る。

【００２３】このような構成によれば、前記第１の主要
な観点にかかる不動産鑑定補助システムと同様の機能を
奏することができる。

【００２４】なお、この発明の他の特徴と顕著な効果
は、次の発明の実施の形態の項の説明と添付した図面に
よってより明確に理解できる。

【００２５】

【発明の実施の形態】以下、本発明の実施の形態を図面
に基づき説明する。

【００２６】（基本構成）この発明の一実施形態に係る
不動産鑑定補助システム１は、図１に示すように、不動
産鑑定サービス会社のサーバ装置２に設けられ、かつ、
インターネット網３に接続されており、利用者４の端末
装置５（例えばパーソナルコンピュータ）と情報交換可
能に構成されている。そして、このシステム１は、利用
者４からの端末装置５を通したオンラインでの不動産鑑
定補助サービスの要求を、その要求内容に応じて処理す
るように構成されている。

【００２７】図２は、この不動産鑑定補助システム１を
示すブロック図である。

【００２８】この図に示すように、このシステムは、Ｃ
ＰＵ１０、ＲＡＭ１１、入出力装置１２及びモデム１３
等が接続されてなるバス１４に、データ格納部１５及び
プログラム格納部１６が接続されてなる。

【００２９】（データ格納部）データ格納部１５は、地
価情報１７及び都市計画情報１８が関連付けられてなる
地図データベース１９と、比較可能な地価情報を検索す
るときの用途地域を決定するために参照する検索用用途
地域指定テーブル２０と、各地価情報の詳細情報を格納
する地価詳細情報データベース２１と、利用者に自己査
定を行わせるための自己査定プログラム２２とを格納す
る。

【００３０】前記地図データベース１９は、具体的に
は、前記地価情報１７及び都市計画情報１８に座標位置
を持たせて住宅地図（図９参照）と重ね合わせ表示でき
るように構成されている。この住宅地図は、所定縮尺に
応じた表示を行うために複数の階層から構成されてい
る。

【００３１】一方、地価情報１７は、地価公示データ、
地価調査データ、民間の評価データ及び競売価格データ
からなる。これら地価公示データ、地価調査データ、民
間の評価データ及び競売価格データは、各地点の座標位
置及び地点番号を少なくとも含むものである。

【００３２】さらに、都市計画情報１８は、前記地図上
の用途地域（第１種低層住居専用地域や商業地域等の種
別）、用途地域界位置データ（用途地域の境界座標位
置）及び及び建蔽率や容積率といった属性データからな
る。

【００３３】また、地価詳細情報データベース２１は、
前記地価情報１７に含まれる各地点の地点番号、価格時
点、価格、用途地域、建蔽率、容積率、駅からの距離と
いった詳細情報を格納する。この地価詳細情報データベ
ース２１の地点番号は、前記地価情報１７における地点
番号と関連づけられている。したがって、住宅地図上で
特定の地点を指定することで、前記地点番号を介してこ
の地価詳細情報データベース２１中の詳細情報を参照す
ることができるように構成されている。

【００３４】さらに、検索用用途地域指定テーブル２０
は、検索対象となる地価情報を決定する際に参照するテ
ーブルであり、例えば図３に示すようなものである。こ
の例では、例えば鑑定対象地点の用途地域が「商業」で
ある場合には、検索対象の第１エリアとして商業が選
択され、第２エリアとして商業近商、第３エリアと
して商業近商準住居が選択されることを意味す
る。

【００３５】また、自己査定プログラム２２は、利用者
に対して送信されるものであり、具体的には、図４、図
５に示すような表計算プログラムである。この表計算プ
ログラムには、予めこのシステムで求めた標準価格及び
鑑定対象地点の属性情報が埋め込まれており（黒丸で示
す欄）、利用者がその他の個別情報を入力することによ
り、鑑定対象地点の自己査定が行えるようになってい
る。この自己査定プログラムの機能については後で詳し
く説明することにする。

【００３６】（プログラム格納部）一方、前記プログラ
ム格納部１６には、図示しないメインプログラムの他、
図２に示すように、地図検索・表示部２５と、用途地域
取得部２６と、鑑定対象地点の接面道路路線価取得部２
７と、検索用用途地域取得部２８と、地価情報抽出部２
９と、地価情報選択部３０と、標準価格算出部３１と、
標準価格出力部３３と、自己査定プログラム送信部３２
が格納されている。

【００３７】これらの構成要素は、実際には複数のプロ
グラム若しくはサブルーチンで構成され、前記ＣＰＵに
よってＲＡＭ上に呼び出されて実行されるものである。
以下、これら構成要素の詳しい機能及び動作を図６〜図
８に示すフローチャート及び図９以下に示す画面表示例
を参照して説明する。

【００３８】まず、前記地図検索・表示部２５は、利用
者の指定に基いて住宅地図を前記地図データベース１９
から検索すると共に、それを利用者４の端末５（ブラウ
ザ）上に表示可能な形式に整形して送信・表示させる機
能を有する。表示（検索）する地図の範囲指定は、例え
ば、「住所」、「駅名」、「目標物（病院等）」から行
えるようになっている。図８は、このうち、「住所」に
よる地図データベースの検索画面の例を示したものであ
る。この画面で、都道府県３５、市町村３６、町丁目３
７、丁目３８、番地３９、号４０を指定することによ
り、その指定の詳細度に応じた縮尺の地図データベース
が前記データ格納部１５から取り出され、図９に示すよ
うに表示されるようになっている。

【００３９】そして、この地図上で、利用者が不動産鑑
定を行いたい地点を、例えばマウス等を用いて画面上で
指定することで、その地点の座標が取得される。当該地
点の住宅地図の表示及び座標の取得等は、実際には、前
記地図検索・表示部２５が、利用者の端末上に例えばＪ
ＡＶＡ（登録商標）アプレット等の地図表示プログラム
を送信し実行させることで行われる。

【００４０】図１０は、不動産鑑定実行の確認画面例で
ある。地図上、黒丸地点４２がマウス等で指定した鑑定
対象地点である。この鑑定対象地点について、このプロ
グラムによる不動産算定工程を開始するときには実行ボ
タン４３を押す。この実行ボタン４３が押されること
で、図６に示す不動産価格算定工程（Ｓ１〜Ｓ７）が実
行される。以下、この算定工程を説明する。

【００４１】この工程が開始されると、まず、前記用途
地域取得部２６が、前記地図検索・表示部２５で取得さ
れた地図上の鑑定対象地点の座標に基づいて、当該鑑定
対象地点の用途地域を取得する（ステップＳ１）。具体
的には、前記地図データベースに関連付けられた都市計
画情報にアクセスすることで、当該地点の用途地域及び
その属性を取得する。

【００４２】図１１は、その実行結果を示す画面であ
る。この例では、図に４５で示すように、前記鑑定対象
地点は、「東京都世田谷区成城○丁目×番付近」であ
り、用途地域は「一種低層住宅専用地域」であり、その
属性は「建蔽率４０％、容積率８０％、最寄駅は△駅約
３００ｍ」である。

【００４３】次に、前記鑑定対象地点の接面道路路線価
取得部２７が、前記地図検索・表示部２５で取得された
座標に基づいて前記データ１７から当該鑑定対象地点に
面する道路の路線価を取得する（図６のステップＳ
２）。図１１の例では、前記鑑定対象地点４２に面する
と思われる路線〜の路線地価が取得され、図に４６
で示す欄に表示される。

【００４４】一方、検索用用途地域取得部２８は、前記
鑑定対象地点用途地域取得部２６で取得された前記鑑定
対象地点の用途地域を前記検索用用途地域決定テーブル
２０に適用して、検索対象の用途地域を複数決定する
（ステップＳ３）。例えば、前記鑑定対象地点の用途地
域が第一種低層住居専用地域（１低専）の場合には、図
３に示すように、検索対象の用途地域は、「第１エリ
ア」４８として、１低専、「第２エリア」４９として
１低専２低専１中専２中専、「第３エリア」５
０として１低専２低専１中専２中専１住居
２住居準住居が選択される。この検索用の用途地域の
決定は、後で説明するように、抽出する地価情報の数を
最初から一定数以上に保つために行われるものである。

【００４５】ついで、前記地価情報抽出部２９が、前記
路線価取得部２７で取得された路線価及び前記検索用用
途地域取得部２８で決定された検索用用途地域等に基い
て、前記地価詳細情報データベース２１から地価情報を
抽出する。具体的には、図１１に示す画面で、利用者自
身が比較例を抽出する基準とするのに適当であると思う
路線価にチェックをし、地価情報抽出ボタン４７を押す
ことにより以下の手順が実行される。

【００４６】図７は、この地価情報の抽出手順を示すフ
ローチャートである。

【００４７】この地価情報の抽出手順が開始されると、
まず、ステップＳ８で、鑑定対象地点から半径２ｋｍ以
内、前面路線価±３０％以内、かつ用途地域が前記の第
１エリアに属する地価情報が前記地価情報テーブル２１
から検索される。検索された地価情報が５個所以上の場
合には（ステップＳ９）、第１エリアのみで２０箇所以
上検索されたかを判断し（ステップＳ１０）、２０箇所
以上検索された場合には、第１エリアの地価情報のみを
表示する（ステップＳ１１）。

【００４８】一方、第１エリアのみで２０箇所に達しな
い場合には、第２エリアで１０箇所以上検索できたかを
判断し（ステップＳ１２）、１０箇所以上検索できてい
る場合には第２エリアの地価情報のみを表示する（ステ
ップＳ１３）。一方、第２エリアで１０箇所以上検索で
きていない場合には第３エリアの地価情報を全て表示す
る（ステップＳ１４）。

【００４９】一方、前記ステップＳ９で第３エリアの検
索結果が５箇所に達しないと判断された場合には、ステ
ップＳ１５で検索範囲を半径４ｋｍ以内に広げて、上限
を１００％以上価格が上回る地価情報を、下限は50％以
上下回る地価情報をそれぞれ除いて検索を行なう。１ヶ
所以上の地価情報が発見された場合には（ステップＳ１
６）、前記ステップＳＳ１０〜ステップＳ１４を実行す
る。ただし、検索結果が１箇所に満たない場合には、検
索を中止する（ステップＳ１７）。

【００５０】この工程で検索された地価情報は、図１２
に示す画面に表示される。このような工程によれば、検
索対象地点の価格算定を行うための地価情報として適当
な複数の用途地域を決定し、これについての検索を行う
ことができるから、周囲に同一用途地域の地価情報が少
ない場合であっても、一定数以上の地価情報を確保する
ことが容易になる。また、鑑定対象地点の用途地域と同
一用途地域の地価情報が優先的に表示されるようになる
から、利用者にとっての利便性が増す。また、必要以上
に多くの地価情報が表示されることを防止できる効果が
ある。

【００５１】ついで、利用者が、表示された地価情報か
ら、標準価格算出に用いる地価情報を任意に選択し、図
に５０で示している欄に価格算定する日付けを入力した
後、地価算出実行ボタン５１を押すことにより、前記標
準価格算出部３１が、選択された地価情報に基いて鑑定
対象地点の標準価格を算出する。標準価格は、具体的に
は、「標準価格＝地価情報価格×時点修正率×路線価
比」により算出される。

【００５２】図１３に示す５３がこの算出結果である。

【００５３】また、この算出結果は、前記標準価格出力
部３３によって図１４、図１５、図１６に示すように出
力される。特に、この出力部３３は、図１６に示すよう
に、路線価表示住宅地図ボタン６０が押されることによ
って鑑定対象地域の住宅地図を所定の縮尺で表示し、公
示等・事例位置図ボタン６１が押されることによって採
用した地点を住宅地図に重ねて表示し、航空写真ボタン
６２が押されることによって鑑定対象地域の航空写真を
所定の縮尺で表示するようになっている。

【００５４】このような手順によれば、利用者が地価を
算定する場合の地価情報として適当であると感じた地価
情報のみが算定に用いられるので、これ以外の地価情報
を排除することが可能になり、地価算定の信頼性が向上
する。

【００５５】なお、このように算出された地価は、標準
価格すなわち地価水準であり、鑑定対象地点の個別地価
ではない。個々の価格算定は、個別性が非常に強いた
め、素人や機械に行なわせるのは危険である。したがっ
て、本システムではあえて図１４から図１６に示した地
価水準査定表の出力までにとどめている。ただし、この
システムでは、各利用者に自己の責任で最終的な査定を
行えるようにするための自己査定プログラムを提供す
る。

【００５６】すなわち、図１３に示す画面で自己査定ボ
タン５４を押すことによって、図４、図５に示す自己査
定プログラムが利用者の端末に送信される。このプログ
ラムにおいて、黒丸で示す欄は、前記算出結果が転記さ
れており、利用者がその他の欄を文献の個別性に基いて
埋める事で、このプログラムの表計算機能によって対象
不動産価格が自動的に算出されるようになっている。

【００５７】このような構成によれば、個別性の強い最
終的な不動産価格の査定についてはこのシステムの外で
利用者の自己責任で行なわせることができるので、この
システムを用いたサービスの客観性が担保される効果が
ある。

【００５８】なお、上記に説明したのは、この発明の一
実施形態にすぎず、発明の要旨を変更しない範囲で種々
変形可能であることはいうまでもない。

【００５９】例えば、上記一実施形態では、インターネ
ットを利用して利用者の端末にサービスを提供するもの
であったが、その他、社内ＬＡＮ接続されたコンピュー
タシステムやスタンドアローンのコンピュータシステム
上でも実現可能である。また、前記各構成要素は、サー
バ上で実行されるものに限定されるものではなく、その
一部若しくは全てが利用者の端末上で実行されるもので
あっても良い。

【００６０】

【発明の効果】以上説明した構成によれば、より信頼性
の高い鑑定サービスを提供することのできる不動産鑑定
補助システム等を提供することができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】この発明の一実施形態を示す概略構成図。

【図２】不動産鑑定補助システムを示す機能ブロック
図。

【図３】検索用用途地域決定テーブルを示す図。

【図４】自己査定プログラムを示す図。

【図５】同じく、自己査定プログラムを示す図。

【図６】このシステムの動作例を示すフローチャート。

【図７】同じく、地価情報抽出手順を示すフローチャー
ト。

【図８】地図表示範囲を指定する画面例を示す図。

【図９】地図表示例を示す図。

【図１０】地価算定地点を示す図。

【図１１】用途地域取得結果画面を示す図。

【図１２】地価情報の抽出結果画面例を示す図。

【図１３】標準価格の算定結果画面を示す図。

【図１４】標準価格査定表を示す図。

【図１５】標準価格査定表を示す図。

【図１６】標準価格査定表を示す図。

【符号の説明】

１…不動産鑑定補助システム２…サーバ装置３…インターネット網４…利用者５…端末装置１０…ＣＰＵ１１…ＲＡＭ１０…ステップＳＳ１２…入出力装置１３…モデム１４…バス１５…データ格納部１６…プログラム格納部１７…地価情報１８…都市計画情報１９…地図データベース２０…検索用用途地域指定テーブル２１…地価詳細情報データベース２２…自己査定プログラム２５…地図表示・座標取得部２６…鑑定対象地点用途地域取得部２７…鑑定対象地点路線価取得部２８…検索用用途地域取得部２９…地価情報抽出部３０…地価情報選択部３１…標準価格算出部３２…自己査定プログラム送信部４２…鑑定地点４３…実行ボタン４７…地価情報抽出ボタン５１…地価算出実行ボタン５４…自己査定ボタン

【手続補正書】

【提出日】平成１２年７月２５日（２０００．７．２
５）

【手続補正１】

【補正対象書類名】図面

【補正対象項目名】図２

【補正方法】変更

【補正内容】

【図２】

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (51)Int.Cl.⁷ 識別記号ＦＩテーマコート゛(参考）Ｇ０９Ｂ 29/00 Ｇ０９Ｂ 29/00 Ｚ 29/10 29/10 Ａ (72)発明者酒見謙二東京都新宿区四谷４丁目７番地株式会社三友システムアプレイザル内Ｆターム(参考） 2C032 HB06 HB31 HC27 5B049 BB40 CC02 CC11 CC44 DD01 DD05 EE05 EE07 FF03 FF04 FF09 GG04 GG07 5B075 KK03 KK07 KK13 KK33 KK37 ND03 ND06 ND20 ND22 ND36 PP03 PP13 PP30 PQ02 PQ13 PQ14 PQ16 PQ32 PQ46 PQ48 PQ49 PQ64 PQ65 PQ66 UU14 UU40

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】複数地点の地価情報及び都市計画情報が
地図上の位置座標と関連付けられてなる地図データベー
スを格納する地図データベース格納手段と、鑑定対象地点が地図上で指定されたことに基いて、前記
都市計画情報から当該鑑定対象地点の用途地域を取得す
る用途地域取得手段と、この用途地域取得手段で取得された用途地域に基いて、
当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報を抽出する地価
情報抽出手段と、前記地価情報抽出手段で抽出された地価情報に基いて前
記鑑定対象地点の標準価格を算出する標準価格算出手段
とを有することを特徴とする不動産鑑定補助システム。
【請求項２】請求項１記載の不動産鑑定補助システム
において、前記利用者が地図上で鑑定対象地点を指定したことに基
いて、鑑定対象地点の接面道路の路線価を取得する路線
価取得手段をさらに有し、前記地価情報抽出手段は、前記路線価を基準にして、当
該路線価との差が所定以内である地価情報だけを抽出す
るものであることを特徴とする不動産鑑定補助システ
ム。
【請求項３】請求項１記載の不動産鑑定補助システム
において、前記地価情報抽出手段は、前記鑑定対象地点を基準にし
た所定範囲内の地価情報だけを抽出するものであること
を特徴とする不動産鑑定補助システム。
【請求項４】請求項３記載の不動産鑑定補助システム
において、前記地価情報抽出手段は、前記鑑定対象地点から所定範
囲内の比較可能な地価情報の数が所定数以下の場合に
は、前記所定範囲よりも広い所定範囲内の比較可能な地
価情報を抽出するものであることを特徴とする不動産鑑
定補助システム。
【請求項５】請求項１記載の不動産鑑定補助システム
において、前記地価情報抽出手段は、前記用途地域取得手段で取得
した用途地域を含む複数の検索用途地域について地価情
報を検索し、検索された当該地価情報を用途地域に関連
付けて抽出するものであることを特徴とする不動産鑑定
補助システム。
【請求項６】請求項５記載の不動産鑑定補助システム
において、前記地価情報抽出手段は、抽出した地価情報を用途地域
別に表示するものであることを特徴とする不動産鑑定補
助システム。
【請求項７】請求項５記載の不動産鑑定補助システム
において、前記地価情報抽出手段は、検索された地価情報が所定個
数以上の時には、前記用途地域取得手段で取得した用途
地域の地価情報のみを表示するものであることを特徴と
する不動産鑑定補助システム。
【請求項８】請求項１記載の不動産鑑定補助システム
において、前記標準価格算出手段は、前記地価情報抽出手段によっ
て抽出された地価情報のうち、利用者が選択した地価情
報を利用して前記鑑定対象地点の標準価格を算出させる
ものであることを特徴とする不動産鑑定補助システム。
【請求項９】請求項１記載の不動産鑑定補助システム
において、前記標準価格算出手段で算出された標準価格及び鑑定対
象地点の情報が転記され、利用者が個別情報を入力して
対象不動産価格を算出するための算出手段を利用者に送
信する算出手段送信手段を有することを特徴とする不動
産鑑定補助システム。
【請求項１０】コンピュータシステムに、不動産鑑定
の補助を行わせるためのコンピュータソフトウエアプロ
グラムが格納された記憶媒体であって、前記ソフトウエ
アプログラムは、複数地点の地価情報及び都市計画情報が地図上の位置座
標と関連付けられてなる地図データベースを格納する地
図データベース格納手段と、鑑定対象地点が地図上で指定されたことに基いて、前記
都市計画情報から当該鑑定対象地点の用途地域を取得す
る用途地域取得手段と、この用途地域取得手段で取得された用途地域に基いて、
当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報を抽出する地価
情報抽出手段と、前記地価情報抽出手段で抽出された地価情報に基いて前
記鑑定対象地点の標準価格を算出する標準価格算出手段
とを有することを特徴とする記憶媒体。
【請求項１１】請求項１０記載の記憶媒体において、前記利用者が地図上で鑑定対象地点を指定したことに基
いて、対象地点の接面道路の路線価を取得する路線価取
得手段をさらに有し、前記地価情報抽出手段は、前記路線価を基準にして、当
該路線価との差が所定以内である地価情報だけを抽出す
るものであることを特徴とする記憶媒体。
【請求項１２】請求項１１記載の記憶媒体において、前記地価情報抽出手段は、前記鑑定対象地点を基準にし
た所定範囲内の地価情報だけを抽出するものであること
を特徴とする記憶媒体。
【請求項１３】請求項１２記載の記憶媒体において、前記地価情報抽出手段は、前記鑑定対象地域から所定距
離以内の地価情報の数が所定数以下の場合には、前記所
定範囲よりも広い所定範囲内の地価情報を抽出するもの
であることを特徴とする記憶媒体。
【請求項１４】請求項１０記載の記憶媒体において、前記地価情報抽出手段は、前記用途地域取得手段で取得
した用途地域を含む複数の検索用途地域について地価情
報を検索し、検索された当該地価情報を用途地域に関連
付けて抽出するものであることを特徴とする記憶媒体。
【請求項１５】請求項１４記載の記憶媒体において、前記地価情報抽出手段は、抽出した地価情報を用途地域
別に表示するものであることを特徴とする記憶媒体。
【請求項１６】請求項５記載の記憶媒体において、前記地価情報抽出手段は、検索された地価情報が所定個
数以上の時には、前記用途地域取得手段で取得した用途
地域の地価情報のみを表示するものであることを特徴と
する記憶媒体。
【請求項１７】請求項１０記載の記憶媒体において、前記標準価格算出手段は、前記地価情報抽出手段によっ
て抽出された地価情報のうち、利用者が選択した地価情
報を利用して前記鑑定対象地点の標準価格を算出させる
ものであることを特徴とする記憶媒体。
【請求項１８】請求項１０記載の記憶媒体において、前記標準価格算出手段で算出された標準価格及び鑑定対
象地点の情報が転記され、利用者が個別情報を入力して
対象不動産価格を算出するための算出手段を利用者に送
信する算出手段送信手段を有することを特徴とする記憶
媒体。
【請求項１９】複数地点の地価情報及び都市計画情報
が地図上の位置座標と関連付けられてなる地図データベ
ース上で鑑定対象地点が指定されたことに基いて、前記
都市計画情報から当該鑑定対象地点の用途地域を取得す
る工程と、この用途地域取得手段で取得された用途地域に基いて、
当該鑑定対象地点と比較可能な地価情報を抽出する工程
と、前記地価情報抽出手段で抽出された地価情報に基いて前
記鑑定対象地点の標準価格を算出する工程と、ことを特徴とする不動産地価鑑定補助方法。
【請求項２０】請求項１９記載の不動産鑑定補助方法
において、前記利用者が地図上で鑑定対象地点を指定したことに基
いて、対象地点の接面道路の路線価を取得する路線価取
得工程をさらに有し、前記地価情報抽出工程は、前記路線価を基準にして、当
該路線価との差が所定以内である地価情報だけを抽出す
るものであることを特徴とする不動産鑑定補助方法。
【請求項２１】請求項１９記載の不動産鑑定補助方法
において、前記地価情報抽出工程は、前記鑑定対象地点を基準にし
た所定範囲内の地価情報だけを抽出するものであること
を特徴とする不動産鑑定補助方法。
【請求項２２】請求項２０記載の不動産鑑定補助方法
において、前記地価情報抽出工程は、前記鑑定対象地域から所定距
離以内の地価情報の数が所定数以下の場合には、前記所
定範囲よりも広い所定範囲内の地価情報を抽出するもの
であることを特徴とする不動産鑑定補助方法。
【請求項２３】請求項１９記載の不動産鑑定補助方法
において、前記地価情報抽出工程は、前記用途地域取得工程で取得
した用途地域を含む複数の検索用途地域について地価情
報を検索し、検索された当該地価情報を用途地域に関連
付けて抽出するものであることを特徴とする不動産鑑定
補助方法。
【請求項２４】請求項２３記載の不動産鑑定補助方法
において、前記地価情報抽出工程は、抽出した地価情報を用途地域
別に表示するものであることを特徴とする不動産鑑定補
助方法。
【請求項２５】請求項２３記載の不動産鑑定補助方法
において、前記地価情報抽出工程は、検索された地価情報が所定個
数以上の時には、前記用途地域取得工程で取得した用途
地域の地価情報のみを表示するものであることを特徴と
する不動産鑑定補助方法。
【請求項２６】請求項１９記載の不動産鑑定補助方法
において、前記標準価格算出工程は、前記地価情報抽出工程によっ
て抽出された地価情報のうち、利用者が選択した地価情
報を利用して前記鑑定対象地点の標準価格を算出させる
ものであることを特徴とする不動産鑑定補助方法。
【請求項２７】請求項１９記載の不動産鑑定補助方法
において、前記標準価格算出工程で算出された標準価格及び鑑定対
象地点の情報が転記され、利用者が個別情報を入力して
対象不動産価格を算出するための算出プログラムを利用
者に送信する算出工程送信工程を有することを特徴とす
る不動産鑑定補助方法。
【請求項２８】請求項１、請求項１０若しくは請求項
１９で求められた標準価格及び鑑定対象地点の情報が転
記され、利用者が個別情報を入力して対象不動産価格を
算出するための算出プログラムが保持された媒体。