TW201942861A - 結合數位地理資訊的不動產鑑價方法與系統 - Google Patents

Abstract

一種結合數位地理資訊的不動產鑑價方法，由一智慧鑑價裝置根據一不動產物件資訊取得一經緯度座標資訊並產生一自動估價所需資料給一不動產自動估價裝置，使據以進行自動估價並回傳一估價結果，且該智慧鑑價裝置根據該不動產物件資訊決定啟用其一房屋智慧鑑價模組或一建案智慧鑑價模組，使根據該經緯度座標資訊取得一地理圖層資訊並據以進行圖資空間運算以獲得一空間資訊，且根據該不動產物件資訊進行非空間運算以獲得一非空間資訊，並彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果以產生一房屋鑑價結果或一建案鑑價結果。

Description

結合數位地理資訊的不動產鑑價方法與系統

本發明是有關於一種不動產鑑價方法，特別是指一種結合數位地理資訊的不動產鑑價方法。

現行不動產，例如房屋的實地勘察鑑價多採紙本作業，由人工在現場進行逐項判斷，不但要付出許多人事與時間成本，而且無法提供較為客觀且即時的鑑價結果。

因此，本發明之目的，即在提供一種有助於節省人事與時間成本，並具備分析之客觀性、即時性與便利性之結合數位地理資訊的不動產鑑價方法與系統。

於是，本發明結合數位地理資訊的不動產鑑價方法結合數位地理資訊的不動產鑑價方法，包括：(A)一智慧鑑價裝置的一預處理模組接受輸入一不動產物件資訊，並提供該不動產物件資訊中的一不動產物件地址給一地址轉換經緯度模組，使將該不動產物件地址轉換成一經緯度座標資訊；(B)該預處理模組根據該不動產物件資訊產生一自動估價所需資料，並提供該自動估價所需資料給一不動產自動估價裝置，使根據該自動估價所需資料進行自動估價並回傳一估價結果；及(C)該預處理模組根據該不動產物件資訊決定啟用該智慧鑑價裝置的一房屋智慧鑑價模組或一建案智慧鑑價模組，該房屋智慧鑑價模組根據該經緯度座標資訊取得相關的一地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行一圖資空間運算以獲得一空間資訊，且根據該不動產物件資訊進行一非空間運算以獲得一非空間資訊，並彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生一房屋鑑價結果；該建案智慧鑑價模組根據該經緯度座標資訊取得相關的該地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行該圖資空間運算以獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊，並彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生一建案鑑價結果。

在本發明的一些實施態樣中，在步驟(A)中，該不動產物件資訊是來自一不動產貸款徵審裝置，且該地址轉換經緯度模組將該不動產物件地址正規化並轉換成該經緯度座標資訊；在步驟(C)中，該預處理模組根據該不動產物件資訊判斷該不動產物件是單一房屋案件時，啟用該房屋智慧鑑價模組，該預處理模組根據該不動產物件資訊判斷該不動產物件是一建案案件時，啟用該建案智慧鑑價模組，且該智慧鑑價裝置還將該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果回傳給該不動產貸款徵審裝置。

在本發明的一些實施態樣中，在步驟(C)中，該房屋智慧鑑價模組根據該地理圖層資訊中包含的周邊地標及周邊設施進行該圖資空間運算而獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊搜尋相關的房屋資訊伺服器或資料庫，並對搜尋得到的資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊；該建案智慧鑑價模組根據該地理圖層資訊中包含的周邊地標及周邊設施進行該圖資空間運算而獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊搜尋相關的建案資訊伺服器或資料庫，並對搜尋得到的資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊。

在本發明的一些實施態樣中，該空間資訊包括周邊地標明細、周邊設施資訊統計、高風險異常事項及負面列表其中至少一者，且該非空間資訊包括房價指數、宜居指數及周遭成交行情資訊其中至少一者。

在本發明的一些實施態樣中，該房屋智慧鑑價結果包含不動產物件之建物及土地資料、車位資料、不動產物件地圖、該估價結果、周邊地標明細、周邊設施資訊統計、房價指數、宜居指數、周遭成交行情資訊、負面列表及高風險異常事項其中複數個資訊的組合；該建案智慧鑑價結果包含案件周邊地圖、該估價結果、建商與建商輿情、宜居指數、房價指數、高風險異常事項及週邊房價資訊其中複數個資訊的組合。

在本發明的一些實施態樣中，當一電子裝置登入該智慧鑑價裝置的一實勘頁面並查詢要實地勘察的一不動產物件時，該實勘頁面呈現被查詢的該不動產物件的該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果；且該智慧鑑價裝置還具有一定位模組，該實勘頁面呈現該不動產物件的該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果時，該定位模組能根據該電子裝置傳來的該不動產物件的一位置資訊，即時呈現該不動產物件所在位置的一周邊電子地圖於該實勘頁面，且該周邊電子地圖中的一位置被點選時，該定位模組能即時提供該位置的該經緯度座標資訊給該預處理模組，且該預處理模組將視該不動產物件是單一房屋或建案而提供該經緯度座標資訊給該房屋智慧鑑價模組或該建案智慧鑑價模組，使根據該經緯度座標資訊取得相關的一地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行該圖資空間運算以獲得該空間資訊，且根據該經緯度座標資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊，並將當下獲得的該空間資訊及該非空間資訊與該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果一同呈現在該實勘頁面。

再者，本發明實現上述方法的一種結合數位地理資訊的不動產鑑價系統，包括：一不動產貸款徵審裝置，供輸入資料以產生一不動產物件資訊；一不動產自動估價裝置；及一智慧鑑價裝置，其包含一房屋智慧鑑價模組及一建案智慧鑑價模組，且能與該不動產貸款徵審裝置及該不動產自動估價裝置通訊，以根據該不動產貸款徵審裝置提供的該不動產物件資訊取得一不動產物件所在的一經緯度座標資訊，且根據該不動產物件資訊產生一自動估價所需資料並提供給該不動產自動估價裝置，使根據該自動估價所需資料進行自動估價並回傳一估價結果；且該智慧鑑價裝置根據該不動產物件資訊決定啟用該房屋智慧鑑價模組或該建案智慧鑑價模組；其中，該房屋智慧鑑價模組根據該經緯度座標資訊取得相關的一地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行一圖資空間運算以獲得一空間資訊，且根據該不動產物件資訊進行一非空間運算以獲得一非空間資訊，並彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生一房屋鑑價結果；該建案智慧鑑價模組根據該經緯度座標資訊取得相關的該地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行該圖資空間運算以獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊，並彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生一建案鑑價結果。

在本發明的一些實施態樣中，該智慧鑑價裝置還包含一預處理模組及一地址轉換經緯度模組，該預處理模組接受輸入該不動產物件資訊，並提供該不動產物件資訊中的一不動產物件地址給該地址轉換經緯度模組，使先將該不動產物件地址正規化後再轉換成該經緯度座標資訊，且該預處理模組還根據該不動產物件資訊產生該自動估價所需資料，並提供該自動估價所需資料給該不動產自動估價裝置，而且該預處理模組根據該不動產物件資訊判斷該不動產物件是單一房屋案件時，啟用該房屋智慧鑑價模組，該預處理模組根據該不動產物件資訊判斷該不動產物件是一建案案件時，啟用該建案智慧鑑價模組，並且該智慧鑑價裝置還將該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果回傳給該不動產貸款徵審裝置。

在本發明的一些實施態樣中，該房屋智慧鑑價模組根據該地理圖層資訊中包含的周邊地標及周邊設施進行該圖資空間運算而獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊搜尋相關的房屋資訊伺服器或資料庫，並對搜尋得到的資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊；該建案智慧鑑價模組根據該地理圖層資訊中包含的周邊地標及周邊設施進行該圖資空間運算而獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊搜尋相關的建案資訊伺服器或資料庫，並對搜尋得到的資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊。

在本發明的一些實施態樣中，當一電子裝置登入該智慧鑑價裝置的一實勘頁面並查詢要實地勘察的一不動產物件時，該實勘頁面呈現被查詢的該不動產物件的該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果；且該智慧鑑價裝置還包含一定位模組，該實勘頁面呈現該不動產物件的該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果時，該定位模組能根據該電子裝置傳來的該不動產物件的一位置資訊，即時呈現該不動產物件所在位置的一周邊電子地圖於該實勘頁面，且該周邊電子地圖中的一位置被點選時，該定位模組能即時提供該位置的該經緯度座標資訊給該預處理模組，且該預處理模組將視該不動產物件是單一房屋或建案而提供該經緯度座標資訊給該房屋智慧鑑價模組或該建案智慧鑑價模組，使根據該經緯度座標資訊取得相關的一地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行該圖資空間運算以獲得該空間資訊，且根據該經緯度座標資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊，並將當下獲得的該空間資訊及該非空間資訊與該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果一同呈現在該實勘頁面。

在本發明的一些實施態樣中，該智慧鑑價裝置還包含一不動產區域分級管理模組，其在該智慧鑑價裝置顯示的一使用者介面上提供一區域等級監控選項及一調整不動產物件分級選項，當該區域等級監控選項被選取，並輸入所要查詢的一不動產物件所在區域時，該智慧鑑價裝置將會顯示該不動產物件所在區域的電子地圖，並將該不動產物件所在區域分為多種等級並以不同的色塊呈現，當其中一色塊被點選時，將對應呈現該被點選的色塊的一指標，該指標內容包含與該色塊內的不動產物件等級比例有關的一面積占比及與該色塊內的不動產物件的還款餘額有關的一餘額占比；當該調整不動產物件分級選項被選取，並輸入所要查詢的一不動產物件所在區域時，該智慧鑑價裝置將顯示該不動產物件所在區域的電子地圖供點選一行政區域或圈選一自訂區域範圍，且被點選的該行政區域或被圈選的該自訂區域範圍能被重新編輯其區域的等級。

在本發明的一些實施態樣中，該智慧鑑價裝置還包含一房市動態資訊模組，其提供社會經濟狀況、周邊環境變遷、市場行情熱度、本行鑑價趨勢及本行部位趨勢其中至少一指標資訊選項供選擇，並提供全台、七都、縣市別、行政區、村里五種選項供選擇，以供查詢各項指標資料與時序性變化圖表。

在本發明的一些實施態樣中，該不動產貸款徵審裝置、該智慧鑑價裝置及該不動產自動估價裝置是整合在同一電腦裝置中。

本發明之功效在於：藉由該智慧鑑價裝置將不動產物件資訊中的一不動產物件地址轉換成一經緯度座標資訊，且根據該不動產物件資訊產生一自動估價所需資料並提供給該不動產自動估價裝置，使根據該自動估價所需資料進行自動估價並回傳一估價結果，並且根據該不動產物件資訊決定啟用該房屋智慧鑑價模組或該建案智慧鑑價模組，使根據該經緯度座標資訊取得相關的該地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊及該不動產物件資訊進行圖資空間運算及非空間運算而獲得該空間資訊及該非空間資訊，且彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果，供鑑價人員於實地勘察時可參考該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果，並依實地勘查結果對該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果進行即時編修，藉此除可節省鑑價人員實地勘察作業之人力與工時，並提供更客觀且即時的鑑價結果供做為不動產評鑑的後續應用。

在本發明被詳細描述之前，應當注意在以下的說明內容中，類似的元件是以相同的編號來表示。

參閱圖1，是本發明結合數位地理資訊的不動產鑑價方法的一實施例的主要流程步驟，它是由圖2所示的結合數位地理資訊的不動產鑑價系統實現，該系統主要包括一不動產徵審裝置1、一智慧鑑價裝置2及一不動產自動估價裝置3。這三個裝置之間可以透過網路以有線或無線方式電耦接以互相通訊；此外，這三個裝置也可以被整合在同一個電腦裝置，例如一伺服器中，且使用者可藉由一電子裝置，諸如桌上型電腦、平板電腦、筆記型電腦或手持裝置(例如智慧型手機)各別登入並使用該不動產徵審裝置1、該智慧鑑價裝置2及該不動產自動估價裝置3或登入該伺服器使用整套系統。在本實施例中，「不動產」是指單一房屋案件或是一建案案件，但並不以此為限。且如圖3所示，本實施例的智慧鑑價裝置2主要包括一地址轉換經緯度模組21、一預處理模組22、一房屋智慧鑑價模組23及一建案智慧鑑價模組24。

其中，該不動產徵審裝置1主要供建檔人員輸入一不動產物件資訊，以根據該不動產物件的價值審查該不動產物件的一可貸款額度。其中不動產物件資訊包含一房屋資訊或一建案資訊，該房屋資訊包括例如所在縣市、行政區、地址、建案名稱、建設公司、社區名稱、房屋種類、主要建材、屋齡、房屋格局、臨路寬、區域等級、土地使用分區、總樓層、所在樓層及車位等資訊；該建案資訊除了上述資訊外，還包括建案總額度資訊。

因此，為了得到該不動產物件的價值資訊，該不動產徵審裝置1將該不動產物件資訊傳送給該智慧鑑價裝置2。如圖1的步驟S1所示，智慧鑑價裝置2的該預處理模組22接收該不動產物件資訊並將其輸入該地址轉換經緯度模組21，使根據該不動產物件資訊中的一不動產物件地址取得一不動產物件所在的一經緯度座標資訊；更確切地說，該地址轉換經緯度模組21會先將該不動產物件地址進行正規化處理，使呈現統一的地址格式，再將正規化後的該不動產物件地址轉換成對應的一經緯度座標資訊。

同時，如圖1的步驟S2所示，該預處理模組22還根據該不動產物件資訊產生一自動估價所需資料，並提供該自動估價所需資料給一不動產自動估價裝置3，使根據該自動估價所需資料進行自動估價並回傳一估價結果。更確切地說，該自動估價所需資料可能包含但不限於例如：地址、總樓層、所在樓層、社區名稱、建材、房屋類型、屋齡等相關資訊。且該不動產自動估價裝置3可採用台灣第M549403號專利揭露之房屋自動估價系統，但不以此為限。

接著，如圖1的步驟S3，該預處理模組22根據該不動產物件資訊決定啟用該房屋智慧鑑價模組23或該建案智慧鑑價模組24。具體而言，該預處理模組22根據該不動產物件資訊，判斷該不動產物件是單一房屋案件時，啟用該房屋智慧鑑價模組23，或者，該預處理模組22根據該不動產物件資訊，判斷該不動產物件是一建案案件時，則啟用該建案智慧鑑價模組24。

因此，如圖1的步驟S4，當該房屋智慧鑑價模組23被啟用時，該房屋智慧鑑價模組23將根據該預處理模組22提供的該經緯度座標資訊從系統內建或網路上預設的一或多個網路伺服系統，例如提供各種國土地理資訊的地理圖資系統中取得與該不動產物件(房屋)相關的一地理圖層資訊，並根據該不動產物件(房屋)資訊及地理圖層資訊進行一圖資空間運算以獲得一空間資訊，且根據該不動產物件(房屋)資訊搜尋系統內建或網路上相關的房屋資訊伺服器或資料庫(例如實價登錄網站、銀行歷史鑑價資料庫及房仲業者買賣成交行情網站等)，並對搜尋得到的資訊進行一非空間運算以獲得該非空間資訊。

其中該地理圖層資訊包含諸如大眾運輸、民生便利、購物娛樂、人氣鬧區、藝文饗宴、嫌惡設施等各種類型的設施及地標等資訊，因此該空間資訊包括但不限於例如周邊地標明細(例如捷運站或公車站個數、購物中心及大賣場個數等)、周邊設施資訊統計(例如學校及公園個數、高壓電塔個數…等)及高風險異常事項(例如房屋為木造、鐵鋁架造建物，借款期間超過房屋尚可使用年限等)及負面列表(例如臨近高壓電塔、臨近殯葬業等)。

該非空間資訊包括但不限於例如房價指數、宜居指數、周遭成交行情資訊等。其中房價指數主要用以表示不同時期房地產「實際價值」的變動情形，可供觀察特定區域房價時序性變化。宜居指數主要根據上述大眾運輸、民生便利、購物娛樂、人氣鬧區、藝文饗宴、嫌惡設施共六種類型的設施，衡量房屋周遭各項機能的完善程度並給予量化，以藉由量化數值來表示居住環境的氛圍及優劣。周遭成交行情資訊是以房屋所在行政區的行情資訊作為買房與鑑價參考，主要彙整實價登錄網站公開資訊、銀行歷史鑑價資訊以及房仲業者網站買賣成交行情等三大來源房價資料。

然後，該房屋智慧鑑價模組23彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生一房屋鑑價結果；因此，該房屋智慧鑑價結果將包含但不限於：房屋物件之建物及土地資料、車位資料、房屋物件地圖、該估價結果、周邊地標明細、周邊設施資訊統計、房價指數、宜居指數、周遭成交行情資訊、負面列表及高風險異常事項等資訊的組合。

同理，當該建案智慧鑑價模組24被啟用時，如圖1的步驟S5，該建案智慧鑑價模組24將根據該經緯度座標資訊從上述提供各種國土地理資訊的地理圖資系統中取得與該不動產物件(建案)相關的該地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊中包含的周邊地標及周邊設施進行該圖資空間運算以獲得該空間資訊，且根據該不動產物件(建案)資訊搜尋系統內建或網路上相關的建案資訊伺服器或資料庫，並對搜尋得到的資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊，然後彙整該不動產物件(建案)資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生一建案鑑價結果。

其中該不動產物件(建案)資訊包括建案基本資料及各類價格參數表(例如不同棟不同樓層的不同價格等)，該空間資訊與上述房屋智慧鑑價模組23所產生的該空間資訊相似，亦包括但不限於例如周邊地標明細、周邊設施資訊統計、高風險異常事項及負面列表等，且該非空間資訊內容除了還包括建案與建商輿情外，其餘亦與上述房屋智慧鑑價模組23所產生的該非空間資訊相似，亦包括但不限於例如房價指數、宜居指數、周邊房價資訊等。因此，該建案鑑價結果將包含但不限於：建案周邊地圖、建案與建商輿情、該估價結果、房價指數、宜居指數、周邊房價資訊、負面列表及高風險異常事項等資訊的組合。

因此，當鑑價人員進行實地勘察時，鑑價人員可藉由攜帶的一電子裝置，例如筆記型電腦、平板電腦、手持裝置(智慧型手機)等登入該智慧鑑價裝置2，並在該智慧鑑價裝置2的一實勘頁面中查詢要實地勘察的不動產物件，若該不動產物件是單一房屋案件，該實勘頁面將呈現該單一房屋案件的該房屋鑑價結果，若該不動產物件是一建案案件，該實勘頁面將呈現該建案鑑價結果。藉此，鑑價人員可於現場確認實勘頁面呈現的鑑價結果是否正確，並可針對其中部分資訊，依照地勘察結果進行編修，例如現場察看發現無「高壓電塔」，則可將空間運算的預設結果刪除或新增其他高風險事項，或修改房屋基本資訊等。

此外，如圖3所示，本實施例的該智慧鑑價裝置2還包括一定位模組25，當該鑑價人員到一不動產物件所在地進行實地勘查，且該智慧鑑價裝置2的該實勘頁面根據鑑價人員透過上述電子裝置的查詢而呈現該不動產物件的該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果時，若此時該電子裝置傳送該不動產物件的一位置資訊，例如一GPS座標資訊給該智慧鑑價裝置2時，該定位模組25會根據該GPS座標資訊即時呈現該不動產物件所在位置的一周邊電子地圖於該實勘頁面，此時，該使用者可藉由點選該周邊電子地圖中的一位置，例如該不動產物件所在位置，該定位模組25將即時提供該位置的該經緯度座標資訊給該預處理模組22，該預處理模組22將視該不動產物件是單一房屋或建案而提供該經緯度座標資訊給該房屋智慧鑑價模組23或該建案智慧鑑價模組24，使根據該經緯度座標資訊取得相關的一地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行該圖資空間運算以獲得該空間資訊，且根據該經緯度座標資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊，並將當下獲得的該空間資訊及該非空間資訊與該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果一同呈現在該智慧鑑價裝置2的該實勘頁面(顯示在鑑價人員攜帶的電子裝置)中，讓鑑價人員可以即時比對當下獲得的該空間資訊及該非空間資訊與該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果中的該空間資訊及該非空間資訊是否相同，而讓鑑價人員能適時調整或修正該建案鑑價結果中的該空間資訊及該非空間資訊中的各項資料。

最後，待實地勘察作業結束後，該智慧鑑價裝置2將該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果回傳給該不動產貸款徵審裝置1，使根據該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果決定其所對應的該不動產物件的可貸款額度。

因此，上述實施例藉由導入地理圖層資訊進行空間運算，自動計算出不動產物件周邊環境之重要地標、高風險與負面事項等資訊，同時彙整精準估價結果、市場行情與房市動態資訊，讓鑑價人員可透過智慧鑑價裝置2即時掌握不動產物件的關鍵資訊，將節省鑑價人員實地勘察作業之人力與工時，並提供更客觀且即時的估價結果供做為不動產評鑑的應用。

此外，如圖3所示，智慧鑑價裝置2還包括一不動產區域分級管理模組26，其在智慧鑑價裝置2顯示的一使用者介面上提供一區域等級監控選項及一調整不動產物件分級選項供使用者選取。藉此，當該區域等級監控選項被選取，並輸入所要查詢的不動產物件所在區域時，智慧鑑價裝置2將會顯示不動產物件所在區域的電子地圖，並且將不動產物件所在區域分為多種等級並以不同的色塊呈現，例如將不動產物件所在的台北市大安區分成A~E共五種等級並以五種色塊呈現不同的等級，且當其中一色塊，例如A級色塊被點選時，會對應呈現該被點選的A級色塊的一指標，該指標內容包含一面積占比及一餘額占比。其中該面積占比是指該A級色塊中的不動產物件的比率，例如大安區有100筆不動產物件，被點選的A級色塊中有30筆不動產物件，則A級色塊的面積占比為30%；該餘額占比是指A級色塊中的不動產物件的還款餘額比例，即30筆不動產物件的還款餘額加總除以全部100筆不動產物件的還款餘額。

而當該調整不動產物件分級選項被選取，並輸入所要查詢的不動產物件所在區域時，智慧鑑價裝置2將會顯示不動產物件所在區域的電子地圖及該區域等級，此時使用者可在地圖上點選一行政區域或圈選一自訂區域範圍，並自行手動調整所點選的行政區域或所圈選的自訂區域範圍的等級，例如由等級A改為等級B。

再者，如圖3所示，智慧鑑價裝置2還包括一房市動態資訊模組27，其在智慧鑑價裝置2顯示的該使用者介面上提供1.社會經濟狀況、2.周邊環境變遷、3.市場行情熱度、4.本行鑑價趨勢、5.本行部位趨勢，共五大類指標資訊供使用者依其需求查詢，且每一類資訊可選擇全台、七都、縣市別、行政區、村里五種層級區域查詢上述五項指標資料與時序性變化圖表。其中「社會經濟狀況」指標包含例如居住人口、勞動人口、教育程度、人口年齡、平均所得及平均租金等；「周邊環境變遷」指標包含例如宜居指數、重要地標、空氣品質、潮濕度、犯罪率及高度液化度等；「市場行情熱度」指標包含例如成交熱度、季度變化、成交筆數、總成交量及成交單價等；「本行鑑價趨勢」指標包含例如價格熱度、季度變化、新貸滲透率、貸放總額及平均鑑價等；「部位移動趨勢」指標包含例如房貸餘額、熱度燈號、衰退區占比、平均貸放成數(CLTV)及重要客戶(VIP)占比等。

值得一提的是，上述該地址轉換經緯度模組21、該預處理模組22、該房屋智慧鑑價模組23、該建案智慧鑑價模組24、該定位模組25、該不動產區域分級管理模組26及該房市動態資訊模組27可以由預先載入並儲存在智慧鑑價裝置2的一儲存單元(圖未示)中的一軟體程式實現，且該軟體程式能被智慧鑑價裝置2的一處理單元(圖未示)讀取並執行。此外，該等模組也可被以韌體或軟體與硬體結合的方式實現，並不以軟體程式為限。

綜上所述，上述實施例藉由智慧鑑價裝置2將不動產物件資訊中的一不動產物件地址轉換成一經緯度座標資訊，且根據該不動產物件資訊產生一自動估價所需資料並提供給該不動產自動估價裝置3，使根據該自動估價所需資料進行自動估價並回傳一估價結果，並且根據該不動產物件資訊決定啟用該房屋智慧鑑價模組或該建案智慧鑑價模組，使根據該經緯度座標資訊取得相關的該地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊及該不動產物件資訊進行圖資空間運算及非空間運算而獲得該空間資訊及該非空間資訊，且彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果，供鑑價人員於實地勘察時可參考該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果，並依實地勘查結果對該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果進行即時編修，藉此除可節省鑑價人員實地勘察作業之人力與工時，並提供更客觀且即時的鑑價結果供做為不動產評鑑的後續應用，確實達到本發明之功效與目的。

惟以上所述者，僅為本發明之實施例而已，當不能以此限定本發明實施之範圍，凡是依本發明申請專利範圍及專利說明書內容所作之簡單的等效變化與修飾，皆仍屬本發明專利涵蓋之範圍內。

1‧‧‧不動產貸款徵審裝置

2‧‧‧智慧鑑價裝置

3‧‧‧不動產自動估價裝置

21‧‧‧地址轉換經緯度模組

22‧‧‧預處理模組

23‧‧‧房屋智慧鑑價模組

24‧‧‧建案智慧鑑價模組

25‧‧‧定位模組

26‧‧‧不動產區域分級管理模組

27‧‧‧房市動態資訊模組

S1~S5‧‧‧步驟

本發明之其他的特徵及功效，將於參照圖式的實施方式中清楚地顯示，其中： 圖1是本發明結合數位地理資訊的不動產鑑價方法的一實施例的主要流程； 圖2是本發明結合數位地理資訊的不動產鑑價系統的一實施例的組成裝置示意圖；及 圖3是本實施例的智慧鑑價裝置包括的模組方塊示意圖。

Claims (13)

1. 一種結合數位地理資訊的不動產鑑價方法，包括： (A)一智慧鑑價裝置的一預處理模組接受輸入一不動產物件資訊，並提供該不動產物件資訊中的一不動產物件地址給一地址轉換經緯度模組，使將該不動產物件地址轉換成一經緯度座標資訊； (B) 該預處理模組根據該不動產物件資訊產生一自動估價所需資料，並提供該自動估價所需資料給一不動產自動估價裝置，使根據該自動估價所需資料進行自動估價並回傳一估價結果；及 (C)該預處理模組根據該不動產物件資訊決定啟用該智慧鑑價裝置的一房屋智慧鑑價模組或一建案智慧鑑價模組，該房屋智慧鑑價模組根據該經緯度座標資訊取得相關的一地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行一圖資空間運算以獲得一空間資訊，且根據該不動產物件資訊進行一非空間運算以獲得一非空間資訊，並彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生一房屋鑑價結果；該建案智慧鑑價模組根據該經緯度座標資訊取得相關的該地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行該圖資空間運算以獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊，並彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生一建案鑑價結果。
2. 如請求項1所述結合數位地理資訊的不動產鑑價方法，在步驟(A)中，該不動產物件資訊是來自一不動產貸款徵審裝置，且該地址轉換經緯度模組將該不動產物件地址正規化並轉換成該經緯度座標資訊；在步驟(C)中，該預處理模組根據該不動產物件資訊判斷該不動產物件是單一房屋案件時，啟用該房屋智慧鑑價模組，該預處理模組根據該不動產物件資訊判斷該不動產物件是一建案案件時，啟用該建案智慧鑑價模組，且該智慧鑑價裝置還將該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果回傳給該不動產貸款徵審裝置。
3. 如請求項2所述結合數位地理資訊的不動產鑑價方法，在步驟(C)中，該房屋智慧鑑價模組根據該地理圖層資訊中包含的周邊地標及周邊設施進行該圖資空間運算而獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊搜尋相關的房屋資訊伺服器或資料庫，並對搜尋得到的資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊；該建案智慧鑑價模組根據該地理圖層資訊中包含的周邊地標及周邊設施進行該圖資空間運算而獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊搜尋相關的建案資訊伺服器或資料庫，並對搜尋得到的資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊。
4. 如請求項3所述結合數位地理資訊的不動產鑑價方法，其中該空間資訊包括周邊地標明細、周邊設施資訊統計、高風險異常事項及負面列表其中至少一者，且該非空間資訊包括房價指數、宜居指數及周遭成交行情資訊其中至少一者。
5. 如請求項3所述結合數位地理資訊的不動產鑑價方法，在步驟(C)中，該房屋智慧鑑價結果包含不動產物件之建物及土地資料、車位資料、不動產物件地圖、該估價結果、周邊地標明細、周邊設施資訊統計、房價指數、宜居指數、周遭成交行情資訊、負面列表及高風險異常事項其中複數個資訊的組合；該建案智慧鑑價結果包含案件周邊地圖、該估價結果、建商與建商輿情、宜居指數、房價指數、高風險異常事項及週邊房價資訊其中複數個資訊的組合。
6. 如請求項1所述結合數位地理資訊的不動產鑑價方法，其中，當一電子裝置登入該智慧鑑價裝置的一實勘頁面並查詢要實地勘察的一不動產物件時，該實勘頁面呈現被查詢的該不動產物件的該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果；且該智慧鑑價裝置還具有一定位模組，該實勘頁面呈現該不動產物件的該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果時，該定位模組能根據該電子裝置傳來的該不動產物件的一位置資訊，即時呈現該不動產物件所在位置的一周邊電子地圖於該實勘頁面，且該周邊電子地圖中的一位置被點選時，該定位模組能即時提供該位置的該經緯度座標資訊給該預處理模組，且該預處理模組將視該不動產物件是單一房屋或建案而提供該經緯度座標資訊給該房屋智慧鑑價模組或該建案智慧鑑價模組，使根據該經緯度座標資訊取得相關的一地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行該圖資空間運算以獲得該空間資訊，且根據該經緯度座標資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊，並將當下獲得的該空間資訊及該非空間資訊與該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果一同呈現在該實勘頁面。
7. 一種結合數位地理資訊的不動產鑑價系統，包括： 一不動產貸款徵審裝置，供輸入資料以產生一不動產物件資訊； 一不動產自動估價裝置；及 一智慧鑑價裝置，其包含一房屋智慧鑑價模組及一建案智慧鑑價模組，且能與該不動產貸款徵審裝置及該不動產自動估價裝置通訊，以根據該不動產貸款徵審裝置提供的該不動產物件資訊取得一不動產物件所在的一經緯度座標資訊，且根據該不動產物件資訊產生一自動估價所需資料並提供給該不動產自動估價裝置，使根據該自動估價所需資料進行自動估價並回傳一估價結果；且該智慧鑑價裝置根據該不動產物件資訊決定啟用該房屋智慧鑑價模組或該建案智慧鑑價模組；其中 該房屋智慧鑑價模組根據該經緯度座標資訊取得相關的一地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行一圖資空間運算以獲得一空間資訊，且根據該不動產物件資訊進行一非空間運算以獲得一非空間資訊，並彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生一房屋鑑價結果； 該建案智慧鑑價模組根據該經緯度座標資訊取得相關的該地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行該圖資空間運算以獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊，並彙整該不動產物件資訊、該空間資訊、該非空間資訊及該估價結果而產生一建案鑑價結果。
8. 如請求項7所述結合數位地理資訊的不動產鑑價系統，其中該智慧鑑價裝置還包含一預處理模組及一地址轉換經緯度模組，該預處理模組接受輸入該不動產物件資訊，並提供該不動產物件資訊中的一不動產物件地址給該地址轉換經緯度模組，使先將該不動產物件地址正規化後再轉換成該經緯度座標資訊，且該預處理模組還根據該不動產物件資訊產生該自動估價所需資料，並提供該自動估價所需資料給該不動產自動估價裝置，而且該預處理模組根據該不動產物件資訊判斷該不動產物件是單一房屋案件時，啟用該房屋智慧鑑價模組，該預處理模組根據該不動產物件資訊判斷該不動產物件是一建案案件時，啟用該建案智慧鑑價模組，並且該智慧鑑價裝置還將該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果回傳給該不動產貸款徵審裝置。
9. 如請求項8所述結合數位地理資訊的不動產鑑價系統，其中該房屋智慧鑑價模組根據該地理圖層資訊中包含的周邊地標及周邊設施進行該圖資空間運算而獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊搜尋相關的房屋資訊伺服器或資料庫，並對搜尋得到的資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊；該建案智慧鑑價模組根據該地理圖層資訊中包含的周邊地標及周邊設施進行該圖資空間運算而獲得該空間資訊，且根據該不動產物件資訊搜尋相關的建案資訊伺服器或資料庫，並對搜尋得到的資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊。
10. 如請求項7所述結合數位地理資訊的不動產鑑價系統，其中，當一電子裝置登入該智慧鑑價裝置的一實勘頁面並查詢要實地勘察的一不動產物件時，該實勘頁面呈現被查詢的該不動產物件的該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果；且該智慧鑑價裝置還包含一定位模組，該實勘頁面呈現該不動產物件的該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果時，該定位模組能根據該電子裝置傳來的該不動產物件的一位置資訊，即時呈現該不動產物件所在位置的一周邊電子地圖於該實勘頁面，且該周邊電子地圖中的一位置被點選時，該定位模組能即時提供該位置的該經緯度座標資訊給該預處理模組，且該預處理模組將視該不動產物件是單一房屋或建案而提供該經緯度座標資訊給該房屋智慧鑑價模組或該建案智慧鑑價模組，使根據該經緯度座標資訊取得相關的一地理圖層資訊，並根據該地理圖層資訊進行該圖資空間運算以獲得該空間資訊，且根據該經緯度座標資訊進行該非空間運算以獲得該非空間資訊，並將當下獲得的該空間資訊及該非空間資訊與該房屋鑑價結果或該建案鑑價結果一同呈現在該實勘頁面。
11. 如請求項7所述結合數位地理資訊的不動產鑑價系統，其中該智慧鑑價裝置還包含一不動產區域分級管理模組，其在該智慧鑑價裝置顯示的一使用者介面上提供一區域等級監控選項及一調整不動產物件分級選項，當該區域等級監控選項被選取，並輸入所要查詢的一不動產物件所在區域時，該智慧鑑價裝置將會顯示該不動產物件所在區域的電子地圖，並將該不動產物件所在區域分為多種等級並以不同的色塊呈現，當其中一色塊被點選時，將對應呈現該被點選的色塊的一指標，該指標內容包含與該色塊內的不動產物件等級比例有關的一面積占比及與該色塊內的不動產物件的還款餘額有關的一餘額占比；當該調整不動產物件分級選項被選取，並輸入所要查詢的一不動產物件所在區域時，該智慧鑑價裝置將顯示該不動產物件所在區域的電子地圖供點選一行政區域或圈選一自訂區域範圍，且被點選的該行政區域或被圈選的該自訂區域範圍能被重新編輯其區域的等級。
12. 如請求項7所述結合數位地理資訊的不動產鑑價系統，其中該智慧鑑價裝置還包含一房市動態資訊模組，其提供社會經濟狀況、周邊環境變遷、市場行情熱度、本行鑑價趨勢及本行部位趨勢其中至少一指標資訊選項供選擇，並提供全台、七都、縣市別、行政區、村里五種選項供選擇，以供查詢各項指標資料與時序性變化圖表。
13. 如請求項7至12其中任一項所述結合數位地理資訊的不動產鑑價系統，其中該不動產貸款徵審裝置、該智慧鑑價裝置及該不動產自動估價裝置是整合在同一電腦裝置中。