CN113393266A - 一种智能运营管理系统 - Google Patents

Abstract

本发明公开了一种智能运营管理系统，通过设置在移动设备端、第一服务器端、第二服务器端的程序系统实现了公寓智能化运营，为公寓租户提供了全方位的服务，并且本发明设计的系统功能完善，通过云端设置实现信息的无缝衔接并且保障了信息的安全性，对公寓智能化进程提供了技术支持；通过本发明技术方案的实施，方便公寓运营方以及加盟商通过一个统一系统对所有公寓房源进行统一的管理，此系统将涵盖公寓的营建、售前、销售、售中、售后等整个生命周期，提升长租公寓入住率，降低空置率，提升坪效和授予为客户提供多层次、多样化的选择。

Description

一种智能运营管理系统

技术领域

本发明涉及智能管理软件技术领域，特别是涉及一种智能运营管理系统。

背景技术

随着核心城市纷纷步入存量时代，城市里存在着大量的空置或低效利用建筑，大量的闲置物业亟需盘活以提高利用效率、推动功能升级。与此同时，随着流动人口日益增多、房价攀升等给社会经济带来的问题愈加明显，建立合理的住宅租赁市场成为迫切的任务。在国家“租售并举”与“租售同权”政策的推动下，培育发展以长租公寓为代表的住房租赁市场成为国家从供给侧解决城镇居民住房问题，住房租赁市场迎来了“爆发式”发展。再加上新一代人对租住体验需求的变化，新一代的消费者更倾向获得有品质的住宿环境，智能化、差异化的租住产品。在此背景下，中国长租行业进入了加速发展时期。标准化、规范化、数字化的运营管理成为了中国住房租赁市场向前发展的潮流和趋势。

2016年以来，各地扶持租赁的政策红利不断，加上“互联网+”和分享经济的“风口”正旺，住房租赁备受资本青睐。面对资本推动下业内粗暴型规模扩张的态势，行业发展到一定阶段必然会出现整合。过去五年内，公寓租赁市场经历了井喷式发展、融资热潮、暴雷潮及整顿期等历程，品牌规模效应初显，同时也面临行业洗牌、盈利能力存疑等困境。在长租公寓行业复赛阶段，除了关注市场规模，更要关注企业实际盈利状况、商业模式前景、与可持续发展的能力。持续推出满足市场需求变化的产品、保持优异的企业盈利能力、深耕精细化运营，是接下来长租公寓行业竞争的关键。

虽然长租公寓行业经历了从追求速度到追求质量的发展过程，舆论的关注点也从行业风口的到来到行业弊病的探讨，但行业的快速的发展也与租客的选择紧密相关，市场需求才是长租公寓发展的根本动力，这种动力从始至终从未改变。

(1)长租公寓是调动存量房源的有效方式

长租公寓能够通过房屋改造改善租赁市场供需错配。目前租赁市场存在的重大问题在于房源供给和需求的错配，这种错配一方面体现在质量，一方面体现在户型上。从住房质量上来看，租户对租赁住宅的质量要求普遍有所提高，而现存的租赁房源很大一部分是老房、破房，无法满足租赁人群不断提升的租赁需求。分散式公寓将这些老旧住宅收取之后进行的装修，能够有效改善这些问题，提升这些住房的居住舒适度，实际上也推动了这些老旧住房的现代化改造，对于城市更新贡献了力量。对于三居室、四居室及以上的大户型房源，分散式长租公寓能够将其拆分成合租公寓，分别出租给不需要大户型的单身、情侣等合租人群，通过信息系统能够对各个租户进行更完善的管理和服务。

(2)长租公寓能够有效提升租住体验

随着“85后”“90后”逐渐成为租赁市场主力，“房子是租来的，生活不是”成为了租赁市场的主流理念，“富租”成为一大趋势。新一代的租客对租房的品质要求更高，而租金的敏感度相对较低。越来越多的年轻租客更加追求方便、安全、舒适、环保、智能的个性化、品质化的租住生活，租赁市场的消费升级需求已经逐渐成为业内共识。分散式长租公寓对房源的装修配置，大大提升了住房品质，能够为租客提供更好的居住环境、生活氛围以及服务。而租客则免去了自行装修的麻烦，因此很多租客愿意支付不同品质造成的差价，以享受更好的居住品质。此外，长租公寓相对于私人业主，由于有合同约束以及商业竞争的需求，能够提供更多的服务，客户维权主体更加明确，租约更为稳定，也能在一定程度上提升租户的租住体验。

(3)能够推动租赁市场的规范化管理

分散式长租公寓的出现便于政府对行业进行监管。租赁市场长期以来是难以监管的行业，因为业主与租客之间完全是C2C的交易。不同于二手房交易需要经过相关管理部门进行网签、过户等流程，租赁交易的过程非常不规范化且分散，业主和租客双方都难以确保自身权益得到保障，政府也很难对市场进行有效的监管。分散式长租公寓行业快速发展后，有大量私人业主的房源集中到了公寓运营商的手中，为政府对租赁行业的监管提供了抓手。2018年8月，北京市住建委针对租金上涨的问题约谈了自如、相寓、蛋壳等长租公寓企业，要求其不得哄抬租金抢占房源，对于北京市的租赁市场起到了一定的影响。而对于私人业主的涨价行为，政府并无调控措施。租赁的机构化发展使政府能够更有针对性地应对租赁市场可能出现的一些问题，为行业监管提供了便利。

目前，公寓运营方面有三点变化和趋势：

(1)精益化。公寓盈利难的根本原因是用高坪效的物业做低坪效的事情。这就要求公寓产品需要充分挖掘利用价值，追求最大坪效，对实际运营空间和产品进行精益化运营。

(2)智能化。相比于传统出租公寓的人员管理，公寓智能化最大的特点就是无人化管理和智能化运营，实现在线化预约看房，线上入住、退租，降低了人力操作的成本，也提升了管理的效率。

(3)场景化。公寓因为可以将人长时间的留下来，因此拥有众多的场景价值。这些场景既可以通过深入挖掘出更多与直接租住生活相关的增值服务，也可以通过场景与外部的资源进行合作。

(4)灵活化。生活中人们一般会遇到很多场景,比如10天深度游,住酒店不方便洗衣；外派出差一个月,想自己做顿饭；带家人来大城市就医,数月的陪伴不能替代病人的疼痛,只能每天煲碗汤照顾；毕业了在大城市找工作,想有个性价比高又随时可以换的居所。这些场景成为一线城市越来越多的现象,在短租和长住之间,实际上有大量暂住的需求,这就是城家所认为的“Stay”需求。

未来，公寓运营若想满足精益化、智能化、场景化和灵活化的趋势和需求，拥有一套完整的运营体系和IT管理系统管理方案是基础前提，公寓运营商需要物联网、云计算、大数据、智能化配套等坚实的技术来实现转型升级，给年轻租客带了安全、舒适、便利的智慧化生活场景。甚至可以说，公寓运营领域内不同品牌的智能化高度，决定了其最终的发展潜力。继续一款智能管理软件实现公寓智能运营的技术需求。

发明内容

本发明的目的在于实现客户无论住多久,房态都可实时共享,系统可实现自动智能排房,保证空置率降为最低；同时,可根据入住、退房情况,提前调度布草人员,保证客房及时准备就绪；智能门锁系统实现“去前台化”管理。在销售端,无论长租还是短租，均可一键签约和下单支付,保证到店有房；通过实时数据监控，达可实现全渠道的提前预售。通过大数据监控实现动态定价,根据供需预测智能匹配长短租占比，实现公寓管理上的全面移动化精细化运营和智慧赋能，本发明提供一种智能运营管理系统，用于移动设备端，包括：

产品展示模块，用于为移动设备端的第一用户提供若干种第一商品，其中，每种第一商品为可以直接购买的商品；

产品筛选模块，用于为第一用户提供若干种选择区域，其中，每种选择区域分别与对应该区域的产品展示模块连接；

产品预定模块，用于为第一用户提供若干种第二商品，其中，每种第二商品分别通过第一商品获得；

第一支付模块，用于根据第一用户选择的第一商品或第二商品，通过不同的支付方式进行支付，其中，支付方式为移动支付方式；

用户模块，用于根据第一用户的身份信息进行注册，获得系统的用户身份，其中，身份信息为实名信息，用户身份为第一用户的系统身份；

销售营销模块，用于根据系统身份，为第一用户提供第三商品，其中，第三商品是系统身份对应的优惠商品，优惠商品比第一产品或第二产品的价格低；

增值模块，用于将第四商品提供给第一用户，其中，第四商品用于提供第一用户对于第一商品的满意程度，并将满意程度添加到第一商品的商品信息中。

优选地，第一商品至少包括长期商品、短期商品、增值商品，其中长期商品为第一商品使用时间大于6小时的第一商品，短期商品为第二商品使用时间小于等于6小时的第一商品，增值商品为依据第四商品获得的第一商品。

优选地，系统还包括管家加盟商模块，用于为移动设备端的第二用户提供若干种第五商品，第二用户为第一用户提供第一商品、第二商品、第三商品，其中，每种第五商品至少包括第一用户的商品使用情况、第一用户的商品消费情况、第一商品的用户使用情况、第一商品的用户购买情况。

优选地，一种智能运营管理系统，用于第一服务器端，包括，

中央运营管理系统，用于连接移动设备端的每个模块，实现每个模块的模块功能；

物联网系统，与中央运营管理系统连接，用于分别提取第一商品的第一使用信息、第二商品的第二使用信息、第三商品的第三使用信息、第五商品的第五使用信息，并根据第四商品的第四使用信息，为第一支付模块提供第一支付信息，其中，第一支付信息为第一用户的第一消费信息；

权限中心系统，与中心运营管理系统连接,用于管理第一产品、第二产品、第三产品、第四产品、第五产品、第一用户、第二用户；

结算中心系统，分别与第一支付模块、中心运营管理系统连接，用于根据第五商品、第四商品、第一消费信息，获得第二消费信息，其中，第二消费信息为第一用户的实际支付信息；

客户关系管理系统，分别与中心运营管理系统、用户模块、增值模块连接，用于管理第一用户、第二用户；

中央预订系统，分别与增值模块、中心运营管理系统、产品预定模块、产品展示模块、销售营销模块连接，用于为移动设备端提供第一商品、第二商品、第三商品、第四商品、第五商品；

内控大师系统，分别与中央运营管理系统、物联网系统、增值模块、管家加盟商模块连接，用于根据增值模块的满意程度以及所述物联网系统的每种商品的使用信息，获得评分，评分用于评价第二用户的服务质量，其中，管家加盟商模块通过提供商品使用情况、用户使用情况确定服务质量的真实性。

优选地，消费信息至少包括第一商品的第一费用信息、第二商品的第二费用信息、第三商品的第三费用信息、第四产品的第四费用信息、第五商品的第五费用信息，其中，第一用户通过满意程度获得第四费用信息，第五费用信息至少包括商品使用情况、商品消费情况。

优选地，中央运营系统包括，第一商品管理模块、支付管理模块、设备管理模块、日常管理模块、第二用户管理模块、第一用户管理模块；

第一商品管理模块分别与产品展示模块、产品筛选模块、产品预定模块、权限中心系统、物联网系统、中央预订系统连接；

支付管理模块分别于结算中心系统、第一支付模块连接；

设备管理模块与物联网系统连接，用于管理第一商品的第一设备、第二商品的第二设备、物联网系统的第三设备，其中，第三设备为第二用户的公共设备；

日常管理模块用于管理第三用户，其中，第三用户用于维护第一产品、第二产品；

第二用户管理模块分别与内控大师系统、管家加盟商模块连接，用于管理第二用户；

第一用户管理模块分别与用户模块、权限中心系统、客户关系管理系统连接，用于管理第一用户。

优选地，第一商品管理模块包括房屋管理单元、看房单元、长租预定单元、短租预定单元、合同管理单元、租务管理单元；

房屋管理单元用于管理第一商品、第二商品的动态商品信息，其中，动态商品信息包括第二用户的经营信息、第二用户的门店实时房态、第二用户的门店远期房态，门店实时房态为第一时间的第一商品的第一状态，门店远期房态为第二时间的第一商品的第二状态，第一时间为当前时间，第二时间至少为第一时间的第二天；

看房单元用于将第一产品、第二产品、第三产品、第四产品提供给第一用户；

长租预定单元用于将长期商品提供给第一用户；

短租预定单元用于将短期商品提供给第一用户；

合同管理单元用于管理第一用户的第一商品使用合同或第二商品使用合同；

租务管理单元用于管理第一用户使用第一商品或第二商品。

优选地，支付管理模块包括第二支付模块、第一财务管理单元、第二财务管理单元、发票管理单元；

第二支付模块用于将支付方式提供给第一支付模块；

第一财务管理单元用于管理用户购买情况；

第二财务管理单元用于管理所述用户消费情况；

发票管理单元用于根据用户消费情况提供发票，其中，发票管理单元还用于作废发票。

一种智能运营管理系统，用于第二服务器端，包括，

后台系统，用于为移动设备端和第一服务器端提供第一数据闭环；

后台系统还用于为第一服务器端和第二用户的用户服务器提供第二数据闭环。

优选地，第一服务器端为本地服务器；

第二服务器端为云端服务器；

移动设备端至少包括手机、电脑、智能设备。

本发明公开了以下技术效果：

本发明的技术方案并与现有技术相比，本发明产生的有益效果是：本发明实现了公寓智能化运营，为公寓租户提供了全方位的服务，并且本发明设计的系统功能完善，通过云端设置实现信息的无缝衔接并且保障了信息的安全性，对公寓智能化进程提供了技术支持；

通过本发明技术方案的实施，方便公寓运营方以及加盟商通过一个统一系统对所有公寓房源进行统一的管理，此系统将涵盖公寓的营建、售前、销售、售中、售后等整个生命周期，提升长租公寓入住率，降低空置率，提升坪效和授予为客户提供多层次、多样化的选择。

附图说明

为了更清楚地说明本发明实施例或现有技术中的技术方案，下面将对实施例中所需要使用的附图作简单地介绍，显而易见地，下面描述中的附图仅仅是本发明的一些实施例，对于本领域普通技术人员来讲，在不付出创造性劳动的前提下，还根据这些附图获得其他的附图。

图1是本发明实施例所述的系统结构示意图；

图2是本发明实施例所述的中央运营系统示意图；

图3是本发明实施例所述的第一商品管理模块结构示意图；

图4是本发明实施例所述的支付管理模块结构示意图；

图5是本发明实施例所述的系统设计架构图。

具体实施方式

下面将结合本发明实施例中的附图，对本发明实施例中的技术方案进行清楚、完整地描述，显然，所描述的实施例仅仅是本发明一部分实施例，而不是全部的实施例。基于本发明中的实施例，本领域普通技术人员在没有做出创造性劳动前提下所获得的所有其他实施例，都属于本发明保护的范围。

如图1-4所示，本发明提供一种智能运营管理系统，用于移动设备端，包括：产品展示模块，用于为移动设备端的第一用户提供若干种第一商品，其中，每种第一商品为可以直接购买的商品；产品筛选模块，用于为第一用户提供若干种选择区域，其中，每种选择区域分别与对应该区域的产品展示模块连接；产品预定模块，用于为第一用户提供若干种第二商品，其中，每种第二商品分别通过第一商品获得；第一支付模块，用于根据第一用户选择的第一商品或第二商品，通过不同的支付方式进行支付，其中，支付方式为移动支付方式；用户模块，用于根据第一用户的身份信息进行注册，获得系统的用户身份，其中，身份信息为实名信息，用户身份为第一用户的系统身份；销售营销模块，用于根据系统身份，为第一用户提供第三商品，其中，第三商品是系统身份对应的优惠商品，优惠商品比第一产品或第二产品的价格低；增值模块，用于将第四商品提供给第一用户，其中，第四商品用于提供第一用户对于第一商品的满意程度，并将满意程度添加到第一商品的商品信息中。

第一商品至少包括长期商品、短期商品、增值商品，其中长期商品为第一商品使用时间大于6小时的第一商品，短期商品为第二商品使用时间小于等于6小时的第一商品，增值商品为依据第四商品获得的第一商品。

系统还包括管家加盟商模块，用于为移动设备端的第二用户提供若干种第五商品，第二用户为第一用户提供第一商品、第二商品、第三商品，其中，每种第五商品至少包括第一用户的商品使用情况、第一用户的商品消费情况、第一商品的用户使用情况、第一商品的用户购买情况。

一种智能运营管理系统，用于第一服务器端，包括，中央运营管理系统，用于连接移动设备端的每个模块，实现每个模块的模块功能；物联网系统，与中央运营管理系统连接，用于分别提取第一商品的第一使用信息、第二商品的第二使用信息、第三商品的第三使用信息、第五商品的第五使用信息，并根据第四商品的第四使用信息，为第一支付模块提供第一支付信息，其中，第一支付信息为第一用户的第一消费信息；权限中心系统，与中心运营管理系统连接,用于管理第一产品、第二产品、第三产品、第四产品、第五产品、第一用户、第二用户；结算中心系统，分别与第一支付模块、中心运营管理系统连接，用于根据第五商品、第四商品、第一消费信息，获得第二消费信息，其中，第二消费信息为第一用户的实际支付信息；客户关系管理系统，分别与中心运营管理系统、用户模块、增值模块连接，用于管理第一用户、第二用户；中央预订系统，分别与增值模块、中心运营管理系统、产品预定模块、产品展示模块、销售营销模块连接，用于为移动设备端提供第一商品、第二商品、第三商品、第四商品、第五商品；内控大师系统，分别与中央运营管理系统、物联网系统、增值模块、管家加盟商模块连接，用于根据增值模块的满意程度以及所述物联网系统的每种商品的使用信息，获得评分，评分用于评价第二用户的服务质量，其中，管家加盟商模块通过提供商品使用情况、用户使用情况确定服务质量的真实性。

消费信息至少包括第一商品的第一费用信息、第二商品的第二费用信息、第三商品的第三费用信息、第四产品的第四费用信息、第五商品的第五费用信息，其中，第一用户通过满意程度获得第四费用信息，第五费用信息至少包括商品使用情况、商品消费情况。

中央运营系统包括，第一商品管理模块、支付管理模块、设备管理模块、日常管理模块、第二用户管理模块、第一用户管理模块；第一商品管理模块分别与产品展示模块、产品筛选模块、产品预定模块、权限中心系统、物联网系统、中央预订系统连接；支付管理模块分别于结算中心系统、第一支付模块连接；设备管理模块与物联网系统连接，用于管理第一商品的第一设备、第二商品的第二设备、物联网系统的第三设备，其中，第三设备为第二用户的公共设备；日常管理模块用于管理第三用户，其中，第三用户用于维护第一产品、第二产品；第二用户管理模块分别与内控大师系统、管家加盟商模块连接，用于管理第二用户；第一用户管理模块分别与用户模块、权限中心系统、客户关系管理系统连接，用于管理第一用户。

第一商品管理模块包括房屋管理单元、看房单元、长租预定单元、短租预定单元、合同管理单元、租务管理单元；房屋管理单元用于管理第一商品、第二商品的动态商品信息，其中，动态商品信息包括第二用户的经营信息、第二用户的门店实时房态、第二用户的门店远期房态，门店实时房态为第一时间的第一商品的第一状态，门店远期房态为第二时间的第一商品的第二状态，第一时间为当前时间，第二时间至少为第一时间的第二天；看房单元用于将第一产品、第二产品、第三产品、第四产品提供给第一用户；长租预定单元用于将长期商品提供给第一用户；短租预定单元用于将短期商品提供给第一用户；合同管理单元用于管理第一用户的第一商品使用合同或第二商品使用合同；租务管理单元用于管理第一用户使用第一商品或第二商品。支付管理模块包括第二支付模块、第一财务管理单元、第二财务管理单元、发票管理单元；第二支付模块用于将支付方式提供给第一支付模块；第一财务管理单元用于管理用户购买情况；第二财务管理单元用于管理所述用户消费情况；发票管理单元用于根据用户消费情况提供发票，其中，发票管理单元还用于作废发票。

一种智能运营管理系统，用于第二服务器端，包括，后台系统，用于为移动设备端和第一服务器端提供第一数据闭环；后台系统还用于为第一服务器端和第二用户的用户服务器提供第二数据闭环。

第一服务器端为本地服务器；第二服务器端为云端服务器；移动设备端至少包括手机、电脑、智能设备。

本发明通过这一整套向不同用户提供的子系统满足相应用户的使用及管理需求，实现了对长短组结合这种复杂业务的统一配置管理和支持，具体来说：

租户可以通过App/官网/小程序等渠道获取房源信息，完成在线签约、付费、自助入住等，住房过程中可以通过App享受到维修、保洁等各类服务，实现水电账单查看和缴费，退租时实现物品的自动交接和押金退还等一系列操作；

加盟商系统需要支持以自营/托管的模式同商户&业主建立业务合作，商户&业主可以通过加盟商系统对自己的公寓进行业务管理，查看门店实时经营数据，同城家完成财务结算，享受城家提供的更高效便捷的供应链等服务；

公寓店长&管家可以通过移动端的管家App/网页端的CAS前台操作系统完成公寓的租务管理、房务管理、财务管理等日常管理业务，可以实时查看公寓门店的数据报表，同租客完成各种服务交互；

针对城家总部的运营、营销、财务结算、客服等人员，CAS系统提供了中央运营系统(COP)，中央运营系统系统既是CAS的业务核心系统也是一个数据中心，其中包括了订单中心、房源中心、营销中心、单据中心、内控中心等，运营人员可以通过中央运营系统完成各种数据的统一配置管理，进行各种业务流程的审批操作，配置各类促销活动，完成多种销售渠道的对接等各类管理工作；

客户关系管理系统(CRM)是对所有会员的统一管理，其中涵盖了会员基本信息、会员等级、会员积分、会员权益等多项资料，它制定了标准的会员成长体系，明确了会员核算成本的规则；

CAS系统同时要与城家现有的财务、人事、费控、预算、凭证等后台系统实现无缝对接，避免CAS系统的数据形成一个信息孤岛，同时将CAS业务流程融合进入公司整体管理流程中形成一个业务闭环。

公寓全产业链精细化运营管理和智慧赋能平台主要由“前台业务系统”、“大中台系统”以及“后台系统”三大部分组成。

(1)前台业务系统

全渠道：包括Android/IOS App、微信小程序、mobile web H5页面、自建官网、微信公众号，通过所有渠道来触达终端用户，将房源信息呈现给用户，同时使用户能方便的通过任一渠道完成选房、预定、签约、入住、退租等一系列操作；

全用户：CAS的前台业务用户不仅是租户，同时需要为商户&业主提供统一的加盟商系统，为店长&管家提供方便易用的管家端App以及CAS网页版操作系统。

(2)大中台系统

大中台系统包括了很多的子系统，分别是中央运营系统、中央预定系统、物联网系统、客户关系管理系统、结算中心、内控大师、权限中心。

1)中央运营系统

基础信息管理：包括品牌管理，房源基础信息的管理，房型库维护，价格码维护，合同模板管理，内容管理(短信/软文等)，物品交接单等。

销售产品：每个房间在CAS系统中是一个基础产品，而一个房间可以通过长租/短租的方式向租户提供服务，对于短租来说，房间可以同价格套餐(比如八折套餐)以及是否含早等服务组成相应的销售产品，而对于长租来说，每个房间根据不同的付款方式(付三押一、付一押一等)、租期长度(一个月、半年、一年等)等要素也可以组合成不同的销售产品进行出租。

营销&销售管理：包括促销活动配置，优惠券生成，老带新活动，折扣码管理，分销渠道合作对接等。通过丰富的营销优惠活动提高房源在各个渠道的曝光度，提升获客率以及签约转化率。

租务管理：包括预订单管理、定金管理、接待单管理、账单管理，涵盖线上/线下预定、实名认证、入住、续租、换房、退租、缴费等一系列业务流程，尤其需要针对长短租结合的复杂业务场景设计一整套标准通用的长短租业务模型和操作规范(如下图所示)，制定企业内部租务管理的sop流程规范，从而达到极大提升运营管理工作效率，提高用户使用满意度的目标。

支付中心：提供支付网关对接各大银行及第三方支付渠道，具体包括：支付宝、微信支付、快钱POS、工行POS、线下入账渠道，同时为了支持实际复杂的支付业务场景，还需要提供混合支付、合并支付、原路退款等功能，支付网关将对所有支付请求根据实际的费率进行支付渠道的最优化选择，存储并管理所有的支付单。

账务中心：对房间账、客账、现付帐进行统一记录和管理，提供分账/入账/冲调账功能，有了账务中心可以实现入住/退租等业务流同资金流的分离，提高业务操作的灵活性和适应性，同时强大的冲调账等功能可以轻松应对各种异常业务场景，完善的账务中心也是实现对接财务凭证系统的基础。

2)中央预定系统

为了规范并简化门店的预定操作，同时可以通过统一的接口将房源销售产品对接到外部各个销售渠道，统一管理销售产品的定价和库存，因此构建了CAS的中央预定系统。

中央预定系统可以管理公寓基础价以及房型基础价，同时设置诸如房间朝向、楼层、是否含阳台等各类因素对房间基础价的影响系数，CAS中将这类系数称为房间价格因子，综合计算公寓基础价、房型基础价以及各类价格因子后得出房间的基准价，针对长租渠道，还可以设置付款方式(付三押一、付一押一等)以及租期等产品要素相对应的价格因子，而针对短租渠道可以对房价码进行灵活设置，通过将房间基础产品同各类产品要素灵活组合后形成丰富的销售产品，并将销售产品推送到各个线上及线下销售渠道。

本次中央预定系统针对短租线上销售渠道将对接携程、美团及途家，针对长租线上销售渠道将对接贝壳，所有线上渠道的预订单都将通过中央预定系统下到前台公寓管理系统，中央预定系统将为后续同渠道的结算以及同门店的结算提供订单数据支持。

3)物联网系统

在一次用户租房行为中会同各类智能外部设备进行交互，比如用户签约过程中需要进行人脸识别及实名认证，自助入住时需要同智能门锁进行交互，进入公寓大楼时要通过人脸识别门禁，入住过程中实现智能水电表读数的自动读取以及账单生成，租户使用洗衣机/烘干机等设备时的计费，所有这些应用场景中同各个智能设备的通讯及数据交换全由CAS的物联网系统负责完成。

通过物联网系统可以将更多的智能设备集成到整个租房业务系统中，极大降低前台操作人员的工作量，也能很好的提升用户使用体验，特别是类似自动抄表、计费等功能的集成也降低了人工操作可能带来的失误，更好的保障整个系统的顺利运转。

4)客户关系管理系统

任何通过线上/线下渠道入住城家公寓的租客都会纳入客户关系管理系统的会员体系，客户关系管理系统会记录会员的基本信息、消费信息、参与活动信息、老带新数据、订单数据等，并通过上述各类数据生成用户画像、完成会员级别的评级，从而确定会员所应享有的权益。

客户关系管理系统负责制定一套标准的会员成长体系，依据会员核算成本来明确会员的升降级规则，并细化不同级别会员所应享有的对应权益细则。

5)结算中心

从某个用户产生一个租房需求开始，在整个订单生命周期中会有很多不同的角色参与其中，比如线下中介负责带看房、线上渠道会产生预订单、加盟商前台/门店管家负责接待、第三方服务供应商(保洁、维修等)提供增值服务等，一旦某个角色参与并提供了服务，那么就涉及到如何和该角色进行结算，所有的结算规则以及结算操作都会交由结算中心负责完成。

结算中心提供针对以下几个角色的对账和结算功能：同线下中介的结算、同线上OTA渠道的结算、同加盟商的结算、同门店的结算以及同第三方服务供应商的结算。

6)内控大师

随着业务的扩展和门店数量的扩张，如何保证产品和服务的品质将成为一个难题，除了制定企业级别的sop操作流程规范外，质检和内控也是一个不可缺少的环节，因此CAS系统提供了内控大师子系统来辅助总部质检人员完成日常质检内控管理的一系列操作。

内控大师提供了以下几个模块和功能：

质检管理：线上质检检查、线上质检打分、门店质检自查；

内控管理：线上内控检查、线上内控打分、门店内控自查、线上夜间检查、夜间检查打分；

申诉管理：门店线上申诉、总部线上答复；

7)权限中心

CAS系统本身由多个子系统所构成，为了避免每个子系统单独维护各自的用户/角色/权限信息，CAS系统提供了统一的权限中心，所有子系统的用户/角色都由权限中心统一管理和维护，并且提供专门的用户授权功能，可以通过一套界面就完成对所有子系统中用户/角色和功能点的授权管理，同时权限中心针对各子系统实现了SSO单点登录功能，一旦某个用户在某个子系统登陆成功后将获取唯一的token，通过该token可以直接登陆到其它各个子系统中进行操作，方便了用户在使用过程中在各系统间的切换，也便于统一对用户登录token进行期限、设备绑定、密钥认证等一系列安全管控。

(3)后台系统

除了全渠道前台业务系统以及大中台系统外，为了将整个长短租业务流程及经营数据纳入公司整体业务流程以及数据中心，避免CAS成为一个信息孤岛，必须通过同企业各后台系统接口对接的方式来形成一个数据闭环，这些对接的功能将由CAS的后台系统对接模块来完成。

比如权限中心将和企业人事系统对接企业组织架构、部门岗位、人员信息、人店关系、管店关系等，中央预定系统需要对接企业单据中心，中央运营系统可能同企业采购系统、费控系统、营建系统等完成对接，还会同第三方保洁、维修等服务系统进行接口交互等。

技术配套：

Hybrid App：混合应用开发是介于Web App与Native App的一种折中方案，底层(框架)部分由iOS/Android开发人员处理，上层(内容展现)部分由Web前端人员处理，用户界面操作逻辑及部分静态资源驻留本地，使得Web App可以对操作迅速反应并在很大程度上实现离线访问，此种开发方式具有跨平台、低成本、快速迭代需求的优势，并在用户交互体验上尽可能的接近Native App。

基于MQTT的智能设备管理协议：MQTT(Message Queuing Telemetry Transport，消息队列遥测传输协议)是一种基于发布/订阅(publish/subscribe)模式的"轻量级"通讯协议，它最大优点的在于可以以极少的代码和有限的带宽，为连接远程设备提供实时可靠的消息服务。我们基于MQTT协议实现同智能门锁、智能水电表等设备的通讯及管理。

我们采用基于SpringCloud技术栈的微服务架构对整个系统进行设计和研发，并基于过往系统开发过程中积累的丰富研发经验，定制出了更适应项目实际需求的各服务组件，包含但不限于以下组件：

服务网关：采用spring gateway作为服务网关技术，作为项目的唯一入口，提供用户鉴权，服务路由、请求日志记录、熔断和降级处理。

服务鉴权：使用Oauth2标准构建用户鉴权体系，使用jwt技术增强服务间调用的权限控制，保证服务内部调用安全，同时也为接口给第三方应用提供技术支持。

服务发现：采用consul提供服务发现功能，使用服务间调用无需指定远程服务地址，有效减低耦合性，同时配合feign进行远程调用，与调用本地接口一致的编码体验，同时使服务可以动态的扩容和缩容且无需进行服务调整。

服务配置：采用apollo作为配置中心，实现配置的版本管理，配置的灰度发布、版本回退，多环境分离等功能，同时提供动态配置更新功能，减少服务重新部署，提升服务动态更新能力。

熔断限流：采用微服务框架，必然要避免服务产生“雪崩”情况的发生，采用Sentinel作为流量哨兵，对服务进行限流、熔断降级服务，避免服务间调用产生“雪崩”。

分布式事务：服务拆分后，无法像原有单体应用采用本地事务进行管理，一个业务可能同时涉及多个服务，数据一致性无法保证，采用tcc模式的分布式事务进行处理，统一管理多服务事务，保证数据的一致性需求和服务的幂等性。

消息中间件：采用rabbitmq及kafka作为消息中间，提供服务间基于事件的协作处理能力，提供服务异步处理能力。

监控：采用链路监控、维度监控和服务监控组合方式提供一套完整的监控解决方案。可以根据实际监控情况提供有效的优化建议和TroubleShooting，同时也方便运营人员对系统运行情况有全面的了解。

日志基础组件：采用Redis作为系统缓存组件，降低对数据库的请求压力，提升服务访问速度。采用Kafka接收日志消息接收组件，通过ELK进行日志的统一处理存储和检索平台。

应注意到：相似的标号和字母在下面的附图中表示类似项，因此，一旦某一项在一个附图中被定义，则在随后的附图中不需要对其进行进一步定义和解释，此外，术语“第一”、“第二”、“第三”等仅用于区分描述，而不能理解为指示或暗示相对重要性。

最后应说明的是：以上所述实施例，仅为本发明的具体实施方式，用以说明本发明的技术方案，而非对其限制，本发明的保护范围并不局限于此，尽管参照前述实施例对本发明进行了详细的说明，本领域的普通技术人员应当理解：任何熟悉本技术领域的技术人员在本发明揭露的技术范围内，其依然可以对前述实施例所记载的技术方案进行修改或可轻易想到变化，或者对其中部分技术特征进行等同替换；而这些修改、变化或者替换，并不使相应技术方案的本质脱离本发明实施例技术方案的精神和范围。都应涵盖在本发明的保护范围之内。因此，本发明的保护范围应所述以权利要求的保护范围为准。

Claims (10)

1.一种智能运营管理系统，其特征在于，用于移动设备端，包括：

产品展示模块，用于为所述移动设备端的第一用户提供若干种第一商品，其中，每种第一商品为可以直接购买的商品；

产品筛选模块，用于为所述第一用户提供若干种选择区域，其中，每种选择区域分别与对应该区域的所述产品展示模块连接；

产品预定模块，用于为所述第一用户提供若干种第二商品，其中，每种第二商品分别通过所述第一商品获得；

第一支付模块，用于根据所述第一用户选择的所述第一商品或所述第二商品，通过不同的支付方式进行支付，其中，所述支付方式为移动支付方式；

用户模块，用于根据所述第一用户的身份信息进行注册，获得所述系统的用户身份，其中，所述身份信息为实名信息，所述用户身份为所述第一用户的系统身份；

销售营销模块，用于根据所述系统身份，为所述第一用户提供第三商品，其中，所述第三商品是所述系统身份对应的优惠商品，所述优惠商品比所述第一产品或所述第二产品的价格低；

增值模块，用于将第四商品提供给所述第一用户，其中，所述第四商品用于提供所述第一用户对于所述第一商品的满意程度，并将所述满意程度添加到所述第一商品的商品信息中。

2.根据权利要求1所述的一种智能运营管理系统，其特征在于，

所述第一商品至少包括长期商品、短期商品、增值商品，其中所述长期商品为第一商品使用时间大于6小时的所述第一商品，所述短期商品为第二商品使用时间小于等于6小时的所述第一商品，所述增值商品为依据所述第四商品获得的所述第一商品。

3.根据权利要求2所述的一种智能运营管理系统，其特征在于，

所述系统还包括管家加盟商模块，用于为所述移动设备端的第二用户提供若干种第五商品，所述第二用户为所述第一用户提供所述第一商品、所述第二商品、所述第三商品，其中，每种第五商品至少包括所述第一用户的商品使用情况、所述第一用户的商品消费情况、所述第一商品的用户使用情况、所述第一商品的用户购买情况。

4.根据权利要求3所述的一种智能运营管理系统，其特征在于，用于第一服务器端，包括，

中央运营管理系统，用于连接所述移动设备端的每个模块，实现所述每个模块的模块功能；

物联网系统，与所述中央运营管理系统连接，用于分别提取所述第一商品的第一使用信息、所述第二商品的第二使用信息、所述第三商品的第三使用信息、所述第五商品的第五使用信息，并根据所述第四商品的第四使用信息，为所述第一支付模块提供第一支付信息，其中，所述第一支付信息为所述第一用户的第一消费信息；

权限中心系统，与所述中心运营管理系统连接,用于管理所述第一产品、所述第二产品、所述第三产品、所述第四产品、所述第五产品、所述第一用户、所述第二用户；

结算中心系统，分别与所述第一支付模块、所述中心运营管理系统连接，用于根据所述第五商品、所述第四商品、所述第一消费信息，获得所述第二消费信息，其中，所述第二消费信息为所述第一用户的实际支付信息；

客户关系管理系统，分别与所述中心运营管理系统、所述用户模块、所述增值模块连接，用于管理所述第一用户、所述第二用户；

中央预订系统，分别与所述增值模块、所述中心运营管理系统、所述产品预定模块、所述产品展示模块、所述销售营销模块连接，用于为所述移动设备端提供所述第一商品、所述第二商品、所述第三商品、所述第四商品、所述第五商品；

内控大师系统，分别与所述中央运营管理系统、所述物联网系统、所述增值模块、所述管家加盟商模块连接，用于根据所述增值模块的所述满意程度以及所述物联网系统的每种商品的使用信息，获得评分，所述评分用于评价所述第二用户的服务质量，其中，所述管家加盟商模块通过提供所述商品使用情况、所述用户使用情况确定所述服务质量的真实性。

5.根据权利要求4所述的一种智能运营管理系统，其特征在于，

所述消费信息至少包括所述第一商品的第一费用信息、所述第二商品的第二费用信息、所述第三商品的第三费用信息、所述第四产品的第四费用信息、所述第五商品的第五费用信息，其中，所述第一用户通过所述满意程度获得所述第四费用信息，所述第五费用信息至少包括所述商品使用情况、所述商品消费情况。

6.根据权利要求4所述的一种智能运营管理系统，其特征在于，

所述中央运营系统包括，第一商品管理模块、支付管理模块、设备管理模块、日常管理模块、第二用户管理模块、第一用户管理模块；

所述第一商品管理模块分别与所述产品展示模块、所述产品筛选模块、所述产品预定模块、所述权限中心系统、所述物联网系统、所述中央预订系统连接；

所述支付管理模块分别于所述结算中心系统、所述第一支付模块连接；

所述设备管理模块与所述物联网系统连接，用于管理所述第一商品的第一设备、所述第二商品的第二设备、所述物联网系统的第三设备，其中，所述第三设备为所述第二用户的公共设备；

所述日常管理模块用于管理第三用户，其中，所述第三用户用于维护所述第一产品、所述第二产品；

第二用户管理模块分别与所述内控大师系统、所述管家加盟商模块连接，用于管理所述第二用户；

所述第一用户管理模块分别与所述用户模块、所述权限中心系统、所述客户关系管理系统连接，用于管理所述第一用户。

7.根据权利要求6所述的一种智能运营管理系统，其特征在于，

所述第一商品管理模块包括房屋管理单元、看房单元、长租预定单元、短租预定单元、合同管理单元、租务管理单元；

所述房屋管理单元用于管理所述第一商品、所述第二商品的动态商品信息，其中，所述动态商品信息包括所述第二用户的经营信息、所述第二用户的门店实时房态、所述第二用户的门店远期房态，所述门店实时房态为第一时间的所述第一商品的第一状态，所述门店远期房态为第二时间的所述第一商品的第二状态，所述第一时间为当前时间，所述第二时间至少为所述第一时间的第二天；

所述看房单元用于将所述第一产品、所述第二产品、所述第三产品、所述第四产品提供给所述第一用户；

所述长租预定单元用于将所述长期商品提供给所述第一用户；

所述短租预定单元用于将所述短期商品提供给所述第一用户；

所述合同管理单元用于管理所述第一用户的第一商品使用合同或第二商品使用合同；

所述租务管理单元用于管理所述第一用户使用所述第一商品或所述第二商品。

8.根据权利要求7所述的一种智能运营管理系统，其特征在于，

所述支付管理模块包括第二支付模块、第一财务管理单元、第二财务管理单元、发票管理单元；

所述第二支付模块用于将所述支付方式提供给所述第一支付模块；

所述第一财务管理单元用于管理所述用户购买情况；

所述第二财务管理单元用于管理所述所述用户消费情况；

所述发票管理单元用于根据所述用户消费情况提供发票，其中，所述发票管理单元还用于作废所述发票。

9.根据权利要求8所述的一种智能运营管理系统，其特征在于，用于第二服务器端，包括，

后台系统，用于为所述移动设备端和所述第一服务器端提供第一数据闭环；

所述后台系统还用于为所述第一服务器端和所述第二用户的用户服务器提供第二数据闭环。

10.根据权利要求1-9任一权利要求所述的一种智能运营管理系统，其特征在于，

所述第一服务器端为本地服务器；

所述第二服务器端为云端服务器；

所述移动设备端至少包括手机、电脑、智能设备。

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