KR101949034B1 - 부동산 통합정보시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법 - Google Patents

Abstract

본 발명은 부동산 통합정보시스템을 이용한 중개의뢰고객의 중개진행 및 부동산 업무진행 방법에 관한 것으로, 본 발명은 온라인을 통한 중개의뢰고객의 중개의뢰요청과 중개업소UI 에서 입력된 중개의뢰고객 등록을 포함하는 중개의뢰고객 등록 단계; 상기 등록된 중개의뢰고객의 중개 진행을 기록하고 관리하는 중개업무 진행 단계; 상기 중개의뢰 고객의 계약을 진행하는 계약처리 단계; 상기 중개의뢰고객의 계약 이후 잔금 완료 및 중개보수의 입금과 수당, 공동중개보수 등을 자동 계산하는 매출처리 단계; 입금된 중개 보수에 대한 세금 계산서의 생성 및 발행과 국세청으로 전송하는 세금계산서 발행 단계; 부동산 매매 계약에 대한 부동산 거래신고서의 생성 및 신고와, 국토교통부로 전송하는 거래신고단계; 상기 중개의뢰 고객의 중개진행과 계약을 담당한 담당공인중개사와 해당 물건의 물건지 담당자의 수당 지급과, 공동진행 부동산의 중개보수 지급 및 교통비를 지급하고, 상기 중개의뢰고객의 고객장을 완결로 처리하는 정산 및 완결 단계; 를 포함하는 것을 특징으로 한다.

Description

부동산 통합정보시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법{Real estate business method using real estate integrated information system}

본 발명은 부동산 통합정보시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법에 관한 발명으로, 보다 상세하게는 중개의뢰고객의 등록 및 중개진행 단계별 진행사항의 기록과 매물추천 및 실사진행, 계약진행 등의 중개의뢰고객 중심의 중개업무 진행과 계약완료 이후에 잔금완료 및 중개보수의 입금에 따라 공동중개 및 단독중개, 공동진행 등의 중개형태에 따른 중개보수와 수당계산 및 지급에 관한 부동산 중개업소의 업무진행 방법에 관한 것이다.

일반적으로 부동산 중개업소를 통해 부동산 중개의뢰를 하는 경우 부동산 중개업소의 개업공인중개사 또는 소속공인중개사가 중개의뢰고객이 요청한 중개의뢰를 접수하여 수첩 또는 엑셀프로그램에 기록하거나, 아무런 기록을 하지 않고 해당 조건의 매물을 검색하여 중개의뢰고객과 동행하여 매물의 실사를 진행하고 있다.

이때 중개의뢰고객이 실사한 매물 중에서 마음에 드는 매물이 없는 경우 부동산 중개업소의 공인중개사와 그 자리에서 헤어지게 되고, 공인중개사 역시 중개의뢰고객의 관리방법이 없거나 미비하여 상기 중개의뢰 고객에 대한 추가적인 매물의 추천 및 실사가 지속적으로 이루어지지 않고 있는 실정이다.

이러한 문제로 인하여 중개의뢰고객은 다수의 부동산중개업소에 연락하여 시간과 노력을 투입하고 발품을 팔아 매물을 찾으러 다니며, 부동산 중개업소 역시 고객관리 및 진행이 원활히 이루어 지지 않으므로 고객을 놓치고 계약성사율이 현저히 떨어지는 문제점이 있다.

또한 단독중개, 공동중개, 공동진행, 물건지중개업소 등의 구성요소 등으로 인하여 계약 이후에도 부동산중개업소 간의 중개보수 분쟁과 동일 중개업소 내부의 구성원들 간의 상호 분쟁이 발생하고 있는 것이 현실이다.

이에 본 출원인은 부동산 통합정보 시스템을 이용하여 중개의뢰고객의 중개진행 방법과 계약 이후의 부동산 업무진행 방법 및 중개보수 계산과 분배 방법에 대하여 상호분쟁을 방지하고 원활한 중개업무 진행을 위한 부동산 업무진행 방법을 발명하였다.

본 발명은 상기한 바와 같은 문제를 해결하기 위해 발명된 것으로, 중개의뢰고객의 등록방법과 중개진행 방법, 계약 이후의 부동산중개업소 내부의 중개보수 계산 및 분배 방법, 부동산 거래신고 및 전송 방법 등의 부동산 업무진행 방법에 대하여 부동산 통합정보시스템을 이용하여 부동산 업무진행 방법을 제공하는데 그 목적이 있다.

본 발명은 종래기술의 문제점을 해결하기 위한 것으로, 본 발명은 중개의뢰고객의 개인회원단말(10) 에서 요청한 중개의뢰 요청정보를 수신하여 중개의뢰 고객관리 데이터베이스에 등록하고, 중개업소단말(20)을 통해 입력된 중개의뢰 요청정보를 중개의뢰 고객관리 데이터베이스에 등록하는 중개의뢰고객 등록단계; 를 통하여 기존의 방식대로 중개의뢰를 요청받아 공인중개사가 수첩에 기록하거나 아무런 기록 없이 단지 기억만으로 중개업무를 진행하고, 중개의뢰고객이 실사한 매물이 마음에 드는 경우에만 계약이 진행되는 문제점을 해결할 수 있으며,

중개업무진행단계; 를 통하여 체계적이고 빠른 중개진행이 가능하고, 매출처리단계; 세금계산서발행단계; 거래신고단계; 등을 통하여 중개보수의 입금 확인 및 수당 자동계산, 공동중개보수, 물건지부동산 중개보수 등의 계산 및 정산 절차를 투명하게 할 수 있고 부동산 중개업소의 계약율이 증가하고 부동산 중개업소 간의 분쟁을 방지하고 부동산 중개업소 내부 구성원 간의 분쟁 방지는 물론이고, 부동산 거래신고 및 전송 기능 의 부동산 통합정보 시스템의 이용을 통해 원활한 중개업무를 진행할 수 있다.

상기한 바와 같이 본 발명에 따른 부동산 통합정보시스템을 이용한 중개의뢰고객의 중개진행 및 부동산 업무진행 방법에 의하면, 중개의뢰고객을 효과적으로 관리하고, 중개의뢰고객의 요구사항에 대한 매물의 검색과 지속적인 매물추천, 실사진행 등을 통하여 중개의뢰고객의 만족도가 상승하고, 부동산 중개업소의 계약 성사율을 높일 수 있다.

또한 계약 진행 이후 공동중개 및 공동진행, 물건지중개업소 등의 구성에 따라 지급되는 중개보수의 계산 및 정산절차를 투명하게 하여 부동산 업무진행에 소요되는 시간과 노력을 절약할 수 있고, 부동산중개업소 간의 분쟁과 부동산 중개업소 내부 구성원 간의 분쟁을 방지하고 원활한 중개업무를 수행할 수 있으며, 데이터의 원활한 관리와 업무 자동화로 부동산 선진화에 기여할 수 있다.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 통합정보 시스템의 구성도이다.
도 2는 본 발명에 따른 메인 서버의 구성도이다.
도 3은 본 발명에 따른 어플리케이션 서버의 구성도이다.
도 4는 본 발명에 따른 업데이트 서버의 구성도이다.
도 5는 본 발명에 따른 푸시메시지 서버의 구성도이다.
도 6은 본 발명에 따른 정산기준 데이터베이스의 구성도이다.
도 7은 본 발명의 일 실시예에 다른 부동산 통합정보 시스템을 이용한 중개의뢰 고객의 중개진행 방법 및 부동산 업무진행 방법의 블럭도 이다.
도 8은 본 발명에 따른 중개의뢰 고객등록 단계의 블럭도 이다.
도 9는 본 발명에 따른 중개업무 진행단계의 블럭도 이다.
도 10은 본 발명에 따른 계약처리 단계의 블럭도 이다.
도 11은 본 발명에 따른 매출처리 단계의 블럭도 이다.
도 12는 본 발명에 따른 세금계산서 발행 단계의 블럭도 이다.
도 13은 본 발명에 따른 거래신고단계의 블럭도 이다.
도 14는 본 발명에 따른 정산 및 완결단계의 블럭도 이다.

이하, 첨부된 도면을 참조하여 본 발명의 실시 예를 상세히 설명한다. 우선, 도면들 중 동일한 구성요소 또는 부품들은 가능한 한 동일한 참조부호를 나타내고 있음에 유의해야 한다. 본 발명을 설명함에 있어 부동산 통합정보 시스템과 관련된 공지기능 혹은 구성에 대한 구체적인 설명은 본 발명의 요지를 모호하게 하지 않기 위해 생략한다.

도 1은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 통합정보 시스템의 구성도이다.

본 발명에 따른 부동산 통합정보시스템은 도 1에 도시된 바와 같이, 개인회원 단말인 개인회원UI(10), 개인회원 단말(10)이 중개의뢰 요청을 하면 명칭이 변경되는 중개의뢰고객 단말(10) 및 부동산 중개업소회원 단말인 중개업소UI(20), 중개업소 대표인 개업공인중개사 단말인 중개업소 관리자UI(21), 중개업소에 소속된 소속공인중개사 단말인 담당공인중개사UI(22)와 각각 유무선 네트워크를 통해 연결되는데, 이러한 부동산 통합정보시스템(1)은 그 구성으로 메인 서버(100), 어플리케이션서버(200), 업데이트서버(300), 푸시메시지서버(400) 및 제어서버(500)를 포함할 수 있다.

도 2는 본 발명에 따른 메인 서버의 구성도이다.

상기 메인서버(100)는 부동산 매물정보와 중개의뢰고객정보, 중개진행사항 및 계약서/확인설명서, 정산기준 및 세금계산서 정보와 거래신고 정보가 저장되는 서버로, 상기 메인서버(100)는 도 2에 도시된 바와 같이, 중개업소매물데이터베이스(110), 광고매물데이터베이스(120), 개인회원관심물건데이터베이스(130), 중개의뢰고객관리데이터베이스(140), 계약서/확인설명서데이터베이스(150), 세금계산서관리데이터베이스(160), 입금및정산관리데이터베이스(170), 정산기준데이터베이스(180), 거래신고데이터베이스(190)을 포함할 수 있다.

상기 중개업소매물데이터베이스(110)는 부동산 중개업소 단말(20)의 부동산 매물이 등록되어 관리되는 데이터베이스이다.

구체적으로, 상기 중개업소매물 데이터베이스(110)는 자신의 부동산 중개업소 단말(20)의 매물만이 등록되어 관리되며, 다른 부동산 중개업소 단말(20)이 열람 및 접속할 수 없고, 자신의 부동산 중개업소 단말(20)에 소속된 개업공인중개사 단말(21), 소속공인중개사 단말(22)이 해당매물을 등록, 수정, 관리할 수 있는 데이터베이스이다.

상기 광고매물데이터베이스(120)는 부동산 중개업소 단말(20)의 부동산 매물이 등록되어 광고되는 데이터베이스이다.

구체적으로, 광고매물 데이터베이스(120)는 부동산 중개업소 단말(20)이 중개업소매물 데이터베이스(110)에 등록하는 부동산 매물 중 중복되지 않은 신규로 등록되는 매물정보에 대하여 중복검사를 실시 한후 광고매물데이터베이스(120)에 중복되지 않는 신규 매물인경우에 한하여 등록할 수 있다.

상기 개인회원관심물건데이터베이스(130)는 개인회원 단말(10)의 관심 매물이 등록되어 관리되는 데이터베이스이다.

상기 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)는 중개의뢰고객 단말(10)의 중개진행 사항을 기록하고 관리하는 데이터베이스이다.

구체적으로 개인회원 단말(10) 에서 중개의뢰 요청을 하면 후술하는 중개의뢰고객등록모듈(230)을 통하여 중개의뢰고객 단말(10)의 기본정보와 개인회원관심물건데이터베이스(130)에 저장된 관심물건 내역이 저장되고 중개업무 진행 단계에 따라 진행사항이 기록되고 관리되는 데이터베이스이다.

또한 부동산 중개업소 단말(20)을 통해 중개의뢰고객 단말(10)의 정보가 직접 입력되는 경우에도 중개의뢰고객등록모듈(230)을 통하여 중개의뢰고객 단말(10)의 입력정보와 중개요청매물의 조건을 저장하는 데이터베이스이다.

상기 계약서/확인설명서데이터베이스(150)는 상기 중개의뢰고객 단말(10)의 특정매물에 대하여 계약이 진행되는 경우 부동산 거래 계약서와 확인설명서를 생성하여 저장하는 데이터베이스이다.

상기 세금계산서관리데이터베이스(160)는 상기 중개의뢰고객 단말(10)의 계약이 완료처리 된 이후 입금확인 처리된 중개보수에 대하여 세금계산서를 생성, 발행하고 저장하는 데이터베이스이다.

상기 입금 및 정산관리데이터베이스(170)는 상기 중개의뢰고객 단말(10)이 중개보수를 지급 완료 처리하는 경우 입금확인 여부와 공동중개, 단독중개, 공동진행, 교통비지급 여부에 따라 외부 부동산 중개업소에 지급하여야 할 중개보수의 자동계산과 담당공인중개사 단말(22)의 수당을 자동계산하여 저장하는 데이터베이스이다.

상기 정산기준 데이터베이스(180)는 담당 공인중개사 단말(22) 또는 페어, 파트, 그룹 등 부동산 중개업소 내의 조직구성과 담당 공인중개사 단말(22)의 계약에 따라 지급되는 수당의 지급비율과 기준을 저장하는 데이터베이스이다.

상기 거래신고데이터베이스(190)는 담당 공인중개사 단말(22)에서 부동산 매매 거래계약 완료가 처리되면 부동산 거래신고를 위하여 거래신고서를 생성하고 전송 내역을 저장하는 데이터베이스이다.

도 3은 본 발명에 따른 어플리케이션 서버의 구성도이다.

상기 어플리케이션서버(200)는 상기 메인 서버(100)에 저장되는 부동산 매물정보와 중개의뢰고객정보, 중개진행정보 및 계약서/확인설명서, 정산기준 및 세금계산서 정보와 거래신고 정보를 관리하는 서버이다.

상기 어플리케이션서버(200)는 도 3에 도시된 바와 같이, 중개의뢰요청모듈(210), 매물확인/공동중개요청모듈(220), 중개의뢰고객등록모듈(220), 매물추천모듈(240), 실사진행모듈(250), 계약진행모듈(260), 입금확인 및 수당계산모듈(270), 세금계산서관리모듈(280), 거래신고관리모듈(290)을 포함할 수 있다.

상기 중개의뢰요청모듈(210)은 개인회원 단말(10) 에서 열람한 매물을 등록한 부동산 중개업소 단말(20)에게 중개의뢰를 요청할 수 있다.

상기 중개의뢰고객등록모듈(220)은 개인회원 단말(10) 에서 요청한 중개의뢰와 부동산 중개업소 단말(20) 에서 입력된 중개의뢰고객 단말(10)의 중개의뢰 요청정보를 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)에 등록할 수 있다.

구체적으로는 개인회원 단말(10)에서 요청한 중개의뢰 요청정보를 수신하여 개인회원 단말(10)의 기본정보와 개인회원 관심물건 데이터베이스(130)에서 해당 개인회원의 관심물건 내역을 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)에 저장한다.

또한 부동산 중개업소 단말을(20) 통해 입력된 중개의뢰고객 단말(10)의 중개의뢰 요청정보를 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)에 저장한다.

상기 매물확인/공동중개 요청모듈(230)은 중개의뢰 요청을 받은 부동산 중개업소 단말(20)에서 다른 부동산 중개업소 단말(20)에게 등록한 매물에 대하여 현재의 계약가능 여부를 확인하여 피드백을 요청하고, 해당 매물에 대하여 공동중개를 요청할 수 있다.

상기 매물추천모듈(240)은 현재 계약가능 상태로 확인된 매물에 대하여 중개의뢰고객 단말(10)에게 매물을 추천할 수 있다.

구체적으로는 중개의뢰고객 단말(10)의 요청사항에 맞는 조건의 매물 중 현재 계약 가능한 상태의 매물에 대하여 매물추천을 할 수 있다.

상기 실사진행모듈(250)은 부동산 중개업소 단말(20)에서 중개의뢰고객에게 추천한 매물 중에서 전부 또는 일부를 선택하여 실사진행을 할 수 있다.

상기 계약진행모듈(260)은 중개의뢰고객 단말(10)이 선택한 매물에 대하여 계약에 필요한 정보와 금액 조정, 입주시기 등의 세부사항을 조정하고, 매물정보와 중개의뢰고객 단말(10)의 정보를 바탕으로 부동산 거래계약서와 확인설명서를 생성할 수 있다.

상기 입금확인 및 수당계산모듈(270)은 계약완료 처리 이후 중개형태에 따라 중개보수의 분배 및 수당 자동계산을 수행할 수 있다.

상기 세금계산서관리모듈(280)은 입금확인 처리된 중개보수에 대한 세금계산서를 생성하여, 중개의뢰 고객 단말(10)과 매도/임대 개인회원 단말(10)에게 전송하고 발행내역을 국세청으로 전송하고, 세금계산서 관리 데이터 베이스에 (160)에 저장할 수 있다.

상기 거래신고관리모듈(290)은 부동산 매매거래에 대한 거래신고서를 생성하고 국토교통부로 신고 및 전송할 수 있다.

도 4는 본 발명에 따른 업데이트 서버(300)의 구성도이다.

상기 업데이트 서버(300)는 상기 개인회원 단말(10) 또는 부동산 중개업소단말(20)로부터 각각 입력되는 부동산 매물의 변경 정보와 중개의뢰고객 단말(10)의 중개진행정보, 계약정보, 중개보수의 입금확인정보, 정산정보를 메인 서버(100)에 등록된 각각의 데이터베이스 정보를 업데이트 하는 서버이다.

상기 업데이트 서버(300)는 도 4에 도시된 바와 같이, 중개업소매물정보업데이트모듈(310), 중개의뢰고객관리업데이트모듈(320), 실사진행업데이트모듈(330), 매물상태확인업데이트모듈(340) 정산기준업데이트모듈(350), 매출관리업데이트모듈(360), 세금계산서업데이트모듈(370), 계약서업데이트모듈(380), 거래신고업데이트모듈(390)을 포함할 수 있다.

상기 중개업소매물정보업데이트모듈(310)은 상기 중개업소매물데이터베이스(110)에 등록된 중개업소등록 매물의 상태 정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 중개의뢰고객관리업데이트모듈(320)은 상기 중개의뢰 고객관리 데이

터베이스(140)에 등록된 중개의뢰고객 단말(10)의 정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 실사진행 업데이트모듈(330)은 상기 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)의 중개진행 상태 정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 매물상태확인 업데이트모듈(340)은 상기 중개업소매물 데이터베이스(110)에 등록된 중개업소등록 매물의 상태 정보와 광고매물 데이터베이스(120)에 등록된 광고매물의 상태 정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 정산기준업데이트모듈(350)은 상기 정산기준 데이터베이스(180)에 등록된 부동산 중개업소 단말(20)의 개업공인중개사 단말(21) 및 소속공인중개사 단말(22) 등의 기본급 및 수당 지급비율 의 지급 정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 매출관리업데이트모듈(360)은 상기 입금 및 정산관리 데이터베이스(170)에 등록된 중개보수의 입금정보 및 수당의 지급금액과 지급상태 정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 세금계산서업데이트모듈(370)은 상기 세금계산서관리데이터베이스(160)에 등록된 세금계산서 발행 정보와 국세청 전송 정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 계약서업데이트모듈(380)은 상기 계약서/확인설명서데이터베이스(150)에 등록된 부동산 거래계약서와 중개대상물 확인설명서 정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 거래신고업데이트모듈(390)은 상기 거래신고데이터베이스(190)에 등록된 부동산 거래신고서의 생성 및 국토교통부 전송내역 정보를 업데이트 할 수 있다.

도 5는 본 발명에 따른 푸시메시지 서버(400)의 구성도이다.

상기 푸시메시지 서버(400)는 상기 메인 서버(100)에 등록된 부동산매물과 실사진행, 계약협의, 입금확인, 정산 및 지급 알림 등의 알람 정보가 포함된 푸시 메시지를 개인회원 단말(10) 또는 부동산 중개업소 단말(20)을 포함하여 중개업소 관리자 단말(21), 담당 공인중개사 단말(22)에 발송하는 서버이다.

상기 푸시메시지 서버(400)는 도 5에 도시된 바와 같이, 중개의뢰알림모듈(410), 매물상태확인요청알림모듈(420),매물상태확인답변알림모듈(430), 매물추천알림모듈(440), 실사진행알림모듈(450), 계약협의알림모듈(460), 입금확인알림모듈(470), 정산및지급알림모듈(480) 을 포함할 수 있다.

상기 중개의뢰 알림모듈(410)은 개인회원 단말(10)이 선택한 부동산 중개업소 단말(20)로 중개의뢰를 요청하는 푸시 메시지를 발송할 수 있다.

상기 매물상태확인요청알림모듈(420)은 상기 광고매물데이터베이스(120)에 등록된 광고등록 매물의 물건지 부동산 중개업소 단말(20)로 해당 광고등록 매물의 상태 정보를 요청하는 푸시 메시지를 발송할 수 있다.

상기 매물상태확인답변알림모듈(430)은 물건지 부동산 중개업소 단말(20)에서 매물의 계약가능 여부에 대한 물건의 현재상태를 회신하면 해당 매물의 상태정보를 통보하는 푸시 메시지를 발송할 수 있다.

상기 매물추천알림모듈(440)은 부동산 중개업소 단말(20)에서 계약 가능한 매물의 선정이 완료되면 중개의뢰고객 단말(10)에게 매물추천을 통보하는 푸시 메시지를 발송할 수 있다.

상기 실사진행 알림모듈(450)은 중개의뢰고객 단말(10)과 실사가 진행되면 부동산 중개업소 단말(20)에서 실사에 참여하는 물건지 부동산 중개업소 단말(20)에게 실사의 진행과 해당 물건의 도착 시간 등의 실사 정보를 해당 물건지 부동산 중개업소 단말(20)에게 통보하는 푸시 메시지를 발송할 수 있다.

상기 계약협의알림모듈(460)은 실사진행 이후 선정된 물건의 계약조건의 조정을 통보하고, 선정된 물건 이외의 물건지 부동산 중개업소 단말(20)에게 공동중개의 해제를 통보하는 푸시 메시지를 발송할 수 있다.

상기 입금확인알림모듈(470)은 중개업소관리자 단말(21)에서 중개보수의 입금확인이 처리되면 공동중개, 단독중개, 공동진행 등 해당 계약의 상태에 따라 물건지 부동산 중개업소 단말(20) 및 담당공인중개사 단말(22) 에게 중개보수 입금확인을 통보하는 푸시 메시지를 발송할 수 있다.

상기 정산 및 지급알림모듈(480)은 중개업소 관리자 단말(21)에서 공동중개보수의 지급 및 계약수당의 지급이 처리되면 물건지 부동산 중개업소 단말(20) 및 담당 공인중개사 단말(22) 에게 중개보수 및 수당의 지급사실을 통보하는 푸시 메시지를 발송할 수 있다.

도 6은 본 발명에 따른 정산기준 데이터베이스의 구성도이다.

상기 정산기준 데이터베이스(180)는 부동산 중개업소 단말(20) 내부의 담당공인중개사 단말(22)의 기본급(181) 및 계약수당(182) 등에 대한 기준을 저장하는 데이터베이스이다.

부동산 중개업소 단말(20)은 조직 구성과 인력구성에 따라 적게는 단말 2명이 근무하는 곳에서부터 많게는 십 수개의 팀이 구성되고 본부가 조직되어 1개 부동산 중개업소 단말(20)에 약 150여 명의 담당공인중개사 단말(22)들이 조직되어 있는 등 변화무쌍하고 다양한 조직이 있으나, 상기 정산기준데이터베이스(180)의 구성으로 모든 종류의 수당과 지급비율을 모두 수용할 수 있다.

상기 정산기준데이터베이스(180)는 도 6에 도시된 바와 같이, 기본급(181), 계약수당1,2,N(182), 팀장관리수당(183), 총괄팀장관리수당(184), 본부장관리수당(185), 개인수당(186), 페어전체수당(187), 파트전체수당(188), 그룹전체수당(189)를 포함할 수 있다.

상기 표기된 명칭은 편의를 위하여 지칭한 것이며, 필요에 따라 명칭을 변경하여 지칭할 수 있다.

또한 정산 기준은 일정기간 주기적으로 지급되는 기본급(181)과 계약의 담당공인중개사 단말(22)에게 지급되는 계약수당(182)과 팀장관리수당(183), 총괄팀장관리수당(184), 본부장관리수당(185) 의 관리수당으로 구분되며, 담당 공인중개사 단말(22)에게 지급되는 개별수당과 구성원인 담당 공인중개사 단말(22) 전체에게 지급되는 전체수당으로 세분화되어 각각의 부동산 중개업소 단말(20) 현황에 맞도록 사용할 수 있다.

상기 기본급(181)은 담당공인중개사 단말(22)에 지급되는 월 급여이며, 금액을 숫자로 입력한다. 기본급이 없는 경우 "0"으로 입력한다.

상기 계약수당1,2,N(182)은 담당공인중개사 단말(22)에서 계약이 체결되고 중개보수가 입금확인처리 되면 담당공인중개사 단말(22)에게 지급되는 수당을 지칭하며, 비율(%)로 입력 가능하고 또한 금액으로도 입력 가능하다. 100 이하의 숫자가 입력되면 비율(%)로 설정하고 100이 넘는 숫자가 입력되면 금액으로 설정한다.

보다 상세하게는 계약수당은 중개 대상물의 종류에 따라 달리 책정될 수 있으며, 이때 계약수당 1,2 또는 N 개의 수당종류를 생성해서 설정할 수 있다. 실시에 따른 일예를 들면 아파트 중개의 경우 계약수당1 30%, 상가 중개의 경우 계약수당2 50%, 토지 중개의 경우 계약수당3 70%, 원룸 중개의 경우 계약수당4 35%, 빌딩매매 중개의 경우 계약수당5 75% 등의 방법으로 중개대상물의 종류와 기준에 따라 계약수당을 생성하여 설정할 수 있다.

상기 팀장관리수당(183)은 담당 공인중개사 단말(22)가 계약이 체결되어 중개보수 입금확인이 처리되는 경우 담당 공인중개사 단말(22)의 상위 팀장이 있는 경우 해당 팀장에게 팀장관리수당이 지급되며 100 이하의 숫자로 입력되면 비율(%)로 설정되고 100 이상의 숫자가 입력되면 금액으로 설정된다. 팀장이 없거나 팀장관리수당을 지급하지 않는 경우 "0"으로 입력한다.

상기 총괄팀장관리수당(184)은 담당공인중개사 단말(22)이 계약이 체결되어 중개보수 입금확인이 처리되는 경우 담당공인중개사 단말(22)의 상위 총괄팀장이 있는 경우 해당 총괄팀장에게 총괄팀장 관리수당이 지급되며 100 이하의 숫자로 입력되면 비율(%)로 설정되고 100 이상의 숫자가 입력되면 금액으로 설정된다. 총괄팀장이 없거나 총괄팀장 관리수당을 지급하지 않는 경우 "0"으로 입력한다.

상기 본부장관리수당(185)은 담당공인중개사 단말(22)가 계약이 체결되어 중개보수 입금확인이 처리되는 경우 담당공인중개사 단말(22)의 상위 본부장이 있는 경우 해당 본부장에게 본부장 관리수당이 지급되며 100 이하의 숫자로 입력되면 비율(%)로 설정되고 100 이상의 숫자가 입력되면 금액으로 설정된다. 본부장이 없거나 본부장 관리수당을 지급하지 않는 경우 "0"으로 입력한다.

상기 개인수당(186)은 담당공인중개사 단말(22)이 계약이 체결되어 중개보수 입금확인이 처리되는 경우 담당공인중개사 단말(22)의 계약수당 이외에 추가로 담당공인중개사 단말(22)에 지급되는 인센티브 개념의 수당으로 100 이하의 숫자로 입력되면 비율(%)로 설정되고 100 이상의 숫자가 입력되면 금액으로 설정된다. 개인수당을 지급하지 않는 경우 "0"으로 입력한다.

상기 페어전체수당(187)은 담당공인중개사 단말(22)이 계약이 체결되어 중개보수 입금확인이 처리되는 경우 담당공인중개사 단말(22)가 속한 팀의 전체 구성원에게 일괄지급되는 단체 수당이며 100 이하의 숫자로 입력되면 비율(%)로 설정되고 100 이상의 숫자가 입력되면 금액으로 설정된다. 페어전체수당을 지급하지 않는 경우 "0"으로 입력한다.

구체적으로 팀원이 공동으로 중개작업 또는 기본 업무분장을 통하여 작업이 이루어지는 경우에 해당하며, 일례로 아파트 분양 및 임대 추진을 하기 위하여 팀원이 업무 분장을 하여 홍보, 안내, 실사, 계약, 입주지원 등으로 업무를 나누어 진행하는 경우 공동작업으로 중개보수에 대하여 팀원 전체에게 수당을 지급한다.

상기 파트전체수당(188)은 담당공인중개사 단말(22)이 계약이 체결되어 중개보수 입금확인이 처리되는 경우 담당공인중개사 단말(22)이 속한 파트 전체 구성원에게 일괄 지급되는 단체 수당이며 100 이하의 숫자로 입력되면 비율(%)로 설정되고 100 이상의 숫자가 입력되면 금액으로 설정된다. 파트전체수당을 지급하지 않는 경우 "0"으로 입력한다.

구체적으로 페어전체수당과 성격이 동일하나 대규모의 작업이 공동으로 이루어지는 경우에 해당 한다.

상기 그룹전체수당(188)은 담당공인중개사 단말(22)이 계약이 체결되어 중개보수 입금확인이 처리되는 경우 담당공인중개사 단말(22)이 속한 그룹 전체 구성원에게 일괄 지급되는 단체 수당이며 100 이하의 숫자로 입력되면 비율(%)로 설정되고 100 이상의 숫자가 입력되면 금액으로 설정된다. 그룹전체수당을 지급하지 않는 경우 "0"으로 입력한다.

구체적으로 페어전체수당과 성격이 동일하나 대규모의 작업이 공동으로 이루어지는 경우에 해당한다.

상기와 같은 정산기준데이터베이스(180)를 기준으로 다양한 조직과 구성원의 정도 등에 달라지는 부동산 중개업소의 다양한 수당지급 체계를 모두 수용할 수 있다.

상기 담당공인중개사 단말(22)에 대한 정산기준을 중개업소관리자 단말(21)에서 변경하는 경우 변동 사항은 업데이트서버(300)의 정산기준업데이트모듈(350)을 통해 정산기준데이터베이스(180)에 저장할 수 있다.

상기 제어 서버(500)는 상기 메인 서버(100), 어플리케이션 서버(200), 업데이트 서버(300) 및 푸시메시지 서버(400)를 각각 제어하여 각각의 서버가 해당 기능을 수행하도록 동작시킬 수 있다.

이하 본 발명의 일 실시예에 따른 부동산 통합정보시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법을 설명한다.

도 7은 본 발명의 일 실시예에 따른 부동한 통합정보시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법의 블럭도 이다.

본 발명에 따른 부동산 업무진행 방법은 컴퓨터상에서 수행되는 부동산 통합시스템을 이용하여 수행할 수 있다.

구체적으로, 본 발명에 따른 부동산 업무진행 방법은도 7에 도시된 바와 같이, 중개의뢰고객등록단계(S10), 중개업무진행단계(S20), 계약처리단계(S30), 매출처리단계(S40), 세금계산서발행단계(S50), 거래신고단계(S60) 및 정산 및 완결단계(S70)를 포함할 수 있다.

도 8은 중개의뢰고객등록단계(S10)의 블럭도 이다.

상기 중개의뢰고객등록단계(S10)는 신규 중개의뢰고객 단말(10)을 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)에 등록하는 단계이다.

상기 중개의뢰고객등록단계(S10)는 도 8에 도시된 바와 같이 온라인자동등록공정(S11), 중개업소 단말 직접등록공정(S12), 고객장생성공정(S13), 중개담당자배정공정(S14)를 포함할 수 있다,

상기 온라인자동등록공정(S11)은 개인회원 단말(10)에서 직접 송신한 중개의뢰 요청정보를 수신하면 중개의뢰 고객등록 모듈(220)을 통하여 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)에 등록하는 공정이다.

구체적으로 개인회원 단말(10) 에서 해당 물건정보를 열람하고 특정 매물을 등록한 부동산 중개업소 단말(20)을 선택하여 중개의뢰 요청을 하는 경우 개인회원단말(10)의 기본 정보와 개인회원 관심물건 데이터베이스(130)에서 해당 개인회원 단말(10)의 관심물건 내역을 추출하여 중개의뢰고객관리데이터베이스(140) 저장할 수 있다.

상기 중개업소 단말 직접등록공정(S12)은 부동산 중개업소 단말(20)이 직접 의뢰받은 중개의뢰 요청정보를 입력하면 중개의뢰고객등록모듈(220)을 통하여 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)에 저장하는 공정이다.

구체적으로 부동산 중개업소를 직접 찾아오거나, 또는 전화, 팩스의 방법으로 요청받은 중개의뢰고객 단말(10)의 기본 정보와 중개의뢰 매물의 조건을 직접 입력하는 것으로 그 구성은 "접수구분", "지역구분", "거래형태(임대, 매매)", "매물형태(주거용, 상업용, 농업용 등)", "입주/매수시기", "금액정보(매매가, 임대보증금, 월임대료)", "고객이름", "고객연락처", "방문시기", "접수내용" 등의 기본적인 정보를 입력하여 등록한다. 이때 중개의뢰 고객등록 모듈(220)을 통해 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)에 중개의뢰 고객정보를 등록하고 중개의뢰 알림 모듈(410)을 통해 중개의뢰고객 단말(10)과 부동산 중개업소 단말(20)로 중개의뢰 사실 알림을 푸시 메시지로 발송할 수 있다.

상기 고객장생성공정(S13)은 온라인자동등록공정(S11), 중개업소 단말 직접등록공정(S12)을 통하여 중개의뢰고객 단말(10)의 중개의뢰를 요청받아 중개의뢰고객등록모듈(220)을 통하여 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)에 저장한 후 고객장을 생성할 수 있다,

구체적으로 고객장은 중개의뢰고객 단말(10)의 등록에서부터 완결 또는 종료단계에 이르기까지 모든 단계에서 해당 사항을 기록하고 관리할 수 있다.

고객진행의 단계는 "고객접수/등록", "담당배정", "고객통화", "실사진행", "종료", "일시보류", "재진행", "계약조정", "계약완료", "잔금완료", "완결"의 단계를 포함할 수 있다.

또한 각 단계별 전환이 이루어지는 경우 전환 일시와 각 단계별 중개업무 진행내용을 저장한다. 구체적으로 "등록/접수내용", "고객통화내용", "실사진행내용", "종료내용" ,"일시보류내용", "재진행내용", "계약조정내용", "계약완료내용", "잔금완료내용", "완결내용" 으로 구분하고 각 단계별 중개진행 사항을 기록하고 저장한다. 이때 처리되는 사항은 중개의뢰고객 관리업데이트모듈(320)을 통해 중개의뢰고객관리 데이터베이스(140)에 저장할 수 있다.

또한 "중개의뢰고객매물검색", "방문일정체크", "양타구분(단독중개, 공동중개)", "내부물건지지급여부", "공동진행여부", "교통비지급여부", "정산기준선택", "임대/매도인 수수료", 임차/매수인수수료", "잔금예정일", "임대/매도인 수수료 입금확인", "임차/매수인 수수료 입금확인", "계약매물번호", "관리상황"을 포함 할 수 있다. 이때 처리사항은 중개의뢰고객관리 업데이트모듈(320)을 통해 중개의뢰고객관리 데이터베이스(140)에 저장할 수 있다.

상기 중개담당자배정공정(S14)은 고객장 생성 이후 해당 중개의뢰고객 단말(10)의 중개진행을 담당할 담당공인중개사 단말(22)을 선택하여 담당자로 지정할 수 있다. 이때 중개의뢰 고객관리 업데이트 모듈(320)을 통해 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)에 담당 공인중개사 단말(22)의 담당자 지정사항을 저장 할 수 있다.

상기 중개의뢰고객등록단계(S10)의 정보변동 사항은 업데이트서버(300)의 중개의뢰고객관리업데이트모듈(320)을 통해 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)에 저장할 수 있다.

도 9은 중개업무진행단계(S20)의 블럭도 이다.

상기 중개업무진행단계(S20)는 중개의뢰고객 단말(10)의 요청조건에 해당하는 매물을 검색하고, 중개의뢰고객 단말(10)과 동행하여 해당 물건을 실사하는 과정을 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)에 기록하는 단계이다.

상기 중개업무진행단계(S20)는 도 9에 도시된 바와 같이 매물검색 공정(S21), 매물상태 확인요청 공정(S22), 매물추천 공정(S23), 실사진행공정(S24)을 포함할 수 있다,

상기 매물검색 공정(S21)은 중개담당자 배정공정(S14) 에서 배정받은 담당공인중개사 단말(22)에서 해당 중개의뢰고객 단말(10)의 고객장을 열람하여 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)에 저장된 중개의뢰고객 단말(10)의 관심물건내역을 열람하여 중개의뢰고객 단말(10)의 매물조건사항을 파악하고 중개의뢰고객 단말(10)의 중개의뢰 요청조건에 맞는 매물을 검색할 수 있다.

구체적으로는 고객장에서 "중개의뢰고객매물검색" 페이지를 호출하여 중개의뢰고객 단말(10)에게 제안할 물건을 검색할 수 있다, 검색의 방법은 중개업소매물 데이터베이스(110)와 광고매물 데이터베이스(120), 개인회원 관심물건 데이터베이스(130)를 상호 조인하여 매물리스트를 출력할 수 있다.

이때 매물의 정렬방법과 출력 방법은 중개의뢰고객 단말(10)의 중개의뢰요청 조건(면적,금액 지역, 입주시기 등)을 기준으로 매물을 검색하여 정렬하는데, 중개의뢰고객 단말(10)의 관심물건 매물, 중개업소 매물 데이터베이스(110) 등록매물,광고매물 데이터베이스(120) 등록매물 순서로 정렬한다.

이때 중개업소매물데이터베이스(110)에 등록된 매물과 동일한 매물은 광고매물데이터베이스(120)에 등록이 되어 있어도 매물검색에서 제외하며, 개인회원 관심물건 데이터베이스(130)에 등록된 중개의뢰고객 단말(10)의 관심물건과 동일한 매물은 중개업소매물 데이터베이스(110)에 등록되어 있어도 매물검색에서 제외한다.

상기 매물상태확인요청공정(S22)은 상기 매물검색공정(S21) 에서 검색되어 선정된 매물에 대하여 해당 매물의 물건지 부동산 중개업소 단말(20)에게 매물이 계약가능 상태인지의 확인을 요청할 수 있다, 이때 매물확인/공동중개 요청모듈(230)에서 푸시메시지 서버(400)의 매물상태확인요청모듈(420)을 통하여 물건지 부동산 중개업소 단말(20)에게 푸시메시지를 발송할 수 있다.

물건지 부동산 중개업소 단말(20)에서는 푸시메시지 수신 후 해당 매물의 현재상태를 확인하여 어플리케이션 서버(200)의 매물확인/공동중개요청 모듈(230)으로 매물상태 확인 답변을 전송하고 매물상태 확인답변 알림모듈(430)을 통하여 해당 매물의 현재상태를 담당 공인중개사 단말(22)에게 푸시 메시지를 발송 할 수 있다. 이때 회신된 매물상태 확인정보는 매물상태확인 업데이트모듈(340)을 통하여 중개업소매물데이터베이스(110)와 광고매물데이터베이스(120)의 해당 매물정보를 업데이트 할 수 있다.

상기 매물추천공정(S23)은 매물상태확인요청공정(S22)을 통해서 확인된 계약가능 매물에 대하여 중개의뢰고객 단말(10)에게 매물추천을 할 수 있다, 이때 어플리케이션 서버(200)의 매물추천모듈(240)을 통하여 중개의뢰고객 단말(10)로 추천된 매물을 전송하고 푸시메시지서버(400)의 매물추천 알림모듈(440)을 통하여 중개의뢰고객 단말(10)에게 푸시 메시지를 발송할 수 있다.

상기 실사진행공정(S24)은 매물추천 모듈(240)을 통해서 추천된 매물 중 중개의뢰고객 단말(10)이 선택한 전부 또는 일부 매물을 대상으로 담당공인중개사 단말(22)과 물건지 부동산 중개업소 단말(20)가 참여하는 단독중개 또는 공동중개 실사를 진행할 수 있다.

구체적으로 담당 공인중개사 단말(22)의 실사진행모듈(250) 을 통하여 실사의 시작과, 매물실사완료, 다음 물건지로의 이동, 실사종료 등이 입력되면 실사진행알림모듈(450)을 통하여 물건지 부동산 중개업소 단말(20) 에게 푸시메지시를 발송할 수 있다.

상기 중개업무진행단계(S20)의 정보변동 사항은 업데이트서버(300)의 매물상태업데이트모듈(340), 실사진행업데이트모듈(330), 중개의뢰고객관리업데이트모듈(320)을 통해 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)와 중개업소매물데이터베이스(110)에 저장 할 수 있다.

도 10은 계약처리단계(S30)의 블럭도 이다.

상기 계약처리단계(S30)는 중개의뢰고객 단말(10)이 실사를 마치고 선택한 매물에 대하여 계약하고자 할 때 금액조건 및 일정조건 등의 세부 사항을 조정하고 계약서 및 확인설명서를 생성하고 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)와 계약서/확인설명서데이터베이스(150)에 기록하는 단계이다.

상기 계약처리단계(S30)는 도 10에 도시된 바와 같이 계약사항조정공정(S31), 계약서/확인설명서생성공정(S32), 계약진행공정(S33)을 포함할 수 있다,

상기 계약사항조정공정(S31)은 중개의뢰고객 단말(10)이 선정한 매물에 대한 세부사항의 조정요청을 할 수 있다.

구체적으로는 담당 공인중개사 단말(22)에서 계약진행 모듈(260)을 통하여 물건지 부동산 중개업소 단말(20)에게 금액조건, 입주조건 등의 조정을 요청할 수 있고, 계약협의알림모듈(460)을 통하여 계약물건의 부동산 중개업소 단말(20)에게 조정요청 사실을 푸시 메시지로 통보하고, 선정되지 않은 물건의 물건지 부동산 중개업소 단말(20)에게는 공동중개 해제를 통보하는 푸시 메시지를 발송할 수 있다. 이때 처리사항은 계약진행모듈(260)을 통해 중개의뢰고객관리 데이터베이스(140)에 저장할 수 있다.

상기 계약서/확인설명서 생성공정(S32)은 계약물건의 상세 정보를 광고매물데이터베이스(120)에서 추출하여 계약서 및 확인설명서의 중개대상 물건의 표시 부분 및 임대/매도인 정보, 금액정보, 면적정보를 자동 입력하고, 중개의뢰고객관리데이터 베이스(140)에서 중개의뢰고객 단말(10)의 기본정보를 추출하여 매수 또는 임차인 항목에 자동입력하여 계약서 및 확인설명서를 자동생성 할 수 있다. 이때 생성된 계약서/확인설명서는 계약서업데이트모듈(380)을 통해 계약서/확인설명서 데이터베이스(150)에 저장할 수 있다.

상기 계약진행공정(S33)은 상기 계약서/확인설명서 자동생성공정(S32)에서 생성된 계약서 및 확인설명서를 담당공인중개사 단말(22) 에서 디스플레이하고, 계약일정, 잔금일정, 입주일정을 입력하여 저장한 이후 중개의뢰고객 단말(10)과 매도/임대 개인회원 단말(10)로 전송할 수 있다, 이때 중개의뢰고객 단말(10) 및 개인회원 단말(10)을 통해 디스플레이된 계약서/확인설명서를 승인할 수 있다. 이때 승인된 계약서 / 확인설명서는 계약서업데이트모듈(380) 통해 계약서/확인설명서 데이터베이스(150)에 저장할 수 있다.

상기 계약처리단계(S30)의 정보변동 사항은 업데이트서버(300)의 계약서업데이트모듈(380)을 통해 계약서/확인설명서데이터베이스(150)에 저장할 수 있다.

도 11은 매출처리단계(S40)의 블럭도 이다.

상기 매출처리단계(S40)는 담당공인중개사 단말(22)에서 입금완료 처리가 되면 입금및정산관리데이터베이스(170)에 기록하는 단계이다.

상기 매출처리단계(S40)는 도 11에 도시된 바와 같이 공동중개확인공정(S41), 물건지확인공정(S42), 공동진행확인공정(S43), 교통비확인공정(S44), 입금확인공정(S45), 및 수당계산공정(S46)을 포함할 수 있다,

상기 공동중개확인공정(S41)은 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)의 해당 중개의뢰고객 단말(10)의 고객장에서 담당공인중개사 단말(21) 에서 입력된 공동중개 정보를 확정할 수 있다. 이때 변경사항을 업데이트서버(300)의 중개의뢰 고객관리 업데이트 모듈(320)을 통해 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)에 저장 할 수 있다.

상기 물건지확인공정(S42)은 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)의 해당 중개의뢰고객 단말(10)의 고객장 에서 담당공인중개사 단말(21) 에서 입력된 물건지 정보를 확정할 수 있다. 이때 변경사항을 업데이트서버(300)의 중개의뢰 고객관리 업데이트 모듈(320)을 통해 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)에 저장 할 수 있다.

상기 공동진행확인공정(S43)은 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)의 해당 중개의뢰고객 단말(10)의 고객장에서 담당공인중개사 단말(22) 에서 입력된 공동진행 정보를 확정할 수 있다. 이때 변경사항을 업데이트서버(300)의 중개의뢰 고객관리 업데이트 모듈(320)을 통해 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)에 저장 할 수 있다.

상기 교통비 확인공정(S44)는 매물의 관리인 또는 관리소장의 보수 지급 및 중개의뢰 고객 단말(10)로 보내는 화분비용 등의 기타 소요비용에 대하여 담당 공인중개사 단말(22)에서 입력할 수 있다. 또한, 상기 입금확인공정(S45)은 담당공인중개사 단말(22)에서 입력된 입금완료 처리정보에 대하여 중개업소 관리자 단말(21) 에서 입금확인 처리를 할 수 있다. 이때 변경사항을 업데이트서버(300)의 중개의뢰 고객관리 업데이트 모듈(320)을 통해 중개의뢰 고객관리 데이터베이스(140)에 저장 할 수 있다.

상기 수당계산공정(S46)은 상기 공동중개확인공정(S41), 물건지확인공정(S42), 공동진행확인공정(S43), 교통비확인공정(S44), 입금확인공정(S45)의 정보를 종합하여 상기 정산기준데이터베이스(180)에 저장된 담당공인중개사 단말(22)에 해당하는 정산기준을 추출하여 수당계산을 할 수 있다. 상세하게는 중개업소 관리자 단말(21)에서 중개보수의 입금확인이 처리되면 정산기준 데이터베이스(180)에 등록된 담당 공인중개사 단말(22)에 해당하는 정산기준 데이터를 추출하여 입금확인 및 수당계산 모듈(270)에서 해당 담당 공인중개사 단말(22)과 해당 정산 기준에 등록된 팀장 또는 총괄팀장, 본부장 에게 지급되는 관리수당과 개별수당, 전체 수당을 등록된 정산기준을 기초로 수당지급액을 일괄 자동 계산하여 입금 및 정산 관리 데이터베이스(170)에 저장할 수 있다.

상기 매출처리단계(S40)의 정보변동 사항은 업데이트서버(300)의 매출관리업데이트모듈(360)을 통해 입금및정산관리데이터베이스(170)에 저장할 수 있다.

도 12는 세금계산서발행단계(S50)의 블럭도 이다.

상기 세금계산서발행단계(S50)는 중개업소 관리자 단말(21)에서 세금계산서가 발행되면 세금계산서관리데이터베이스(160)에 기록하는 단계이다.

상기 세금계산서발행단계(S50)는 도 12에 도시된 바와 같이 세금계산서생성공정(S51), 세금계산서발행공정(S52), 국세청전송공정(S33)을 포함할 수 있다,

상기 세금계산서생성공정(S51)은 담당공인중개사 단말(22) 에서 임대/매도 일반회원 단말(10) 또는 중개의뢰고객 단말(10)의 사업자등록정보가 입력되면, 중개업소 관리자 단말(21)에서 세금계산서를 생성할 수 있다. 이때 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)의 해당 중개의뢰고객 단말(10)의 중개보수금액, 임대/매도 일반회원 단말(10)의 중개보수금액을 추출하여 자동으로 세금계산서를 생성할 수 있다. 이때 생성된 세금계산서는 세금계산서 관리모듈(280)에 의해 세금계산서 관리데이터베이스(160)에 저장할 수 있다.

상기 세금계산서 발행공정(S52)은 중개업소 관리자 단말(21)이 세금계산서생성공정(S51)에서 생성된 세금계산서를 디스플레이하고 해당 세금계산서를 임대/매도 일반회원 단말(10), 중개의뢰고객 단말(10)의 전자메일로 발행할 수 있다. 이때 세금계산서 발행 내역을 업데이트 서버(300)의 세금계산서 업데이트 모듈(370)에 의해 세금계산서 관리 데이터베이스(160)에 저장 할 수 있다.

상기 국세청전송공정(S53)은 세금계산서발행공정(S53)에서 발행되어 세금계산서관리데이터베이스(160)에 저장된 발행정보를 국세청으로 전송할 수 있다. 이때 변경사항을 업데이트서버(300)의 세금계산서 업데이트 모듈(370)을 통해 세금계산서 관리 데이터베이스(160)에 저장 할 수 있다.

상기 세금계산서발행단계(S50)의 정보변동 사항은 업데이트서버(300)의 세금계산서업데이트모듈(370)을 통해 세금계산서관리데이터베이스(160)에 저장할 수 있다.

도 13은 거래신고단계(S60)의 블럭도 이다.

상기 거래신고단계(S60)는 부동산 거래형태가 매매 계약으로 계약완료 처리된 경우에 한하여 중개업소 관리자 단말(21)에서 부동산거래신고 처리를 하면 거래신고데이터베이스(190)에 기록하는 단계이다.

상기 거래신고단계(S60)는 도 13에 도시된 바와 같이 거래신고서생성공정(S61), 국토부전송공정(S62)을 포함할 수 있다,

상기 거래신고서 생성공정(S61)은 중개업소 관리자 단말(21)에서 거래신고처리를 하면 계약서/확인설명서데이터베이스(150)에서 해당 중개의뢰고객 단말(10)의 계약정보를 추출하여, 부동산 물건지 주소, 동, 호수, 면적, 계약일정, 잔금일정, 매매금액정보, 매도인정보, 매수인정보를 추출하여 부동산거래신고서를 자동생성 할 수 있다. 생성된 거래신고 정보는 거래신고 관리모듈(290)을 통해 거래신고 데이터베이스(190)에 저장 할 수 있다.

상기 국토부전송공정(S62)은 거래신고서생성공정(S61)에서 생성되어 거래신고데이터베이스(190)에 저장된 거래신고정보를 국토교통부로 전송할 수 있다.

상기 거래신고단계(S60)의 정보변동 사항은 업데이트서버(300)의 거래신고업데이트모듈(390)을 통해 거래신고데이터베이스(190)와 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)에 저장할 수 있다.

도 14는 정산 및 완결단계(S70)의 블럭도 이다.

상기 정산 및 완결단계(S70)는 담당공인중개사 단말(22) 및 외부 공동진행 부동산 중개업소 단말(20), 내부 물건지 담당 공인중개사 단말(22)에게 계약수당, 관리수당, 개별수당, 전체수당을 지급하고, 입금 및 정산관리 데이터베이스(170)에 기록하는 단계이다.

또한 중개업소 관리자 단말(21)에서 중개의뢰고객 단말(10)의 고객장의 현재 상태를 "완결"로 처리하고 중개의뢰고객관리 업데이트 모듈(320)을 통해 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)에 기록하는 단계이다.

상기 정산및완결단계(S70)는 도 14에 도시된 바와 같이 중개보수/수당지급공정(S71), 고객장완결공정(S72)을 포함할 수 있다,

상기 중개보수/수당지급공정(S71)은 중개업소 관리자 단말(21)에 의해서 처리되며, 담당공인중개사 단말(22) 또는 외부공동진행 부동산 중개업소 단말(20)에게 입금확인 및 수당계산모듈(270)에 의해 계산되어 입금 및 정산관리 데이터베이스(170)에 저장된 금액을 지급처리한다.

이때 정산 및 지급알림모듈(480)을 통하여 지급 대상인 단말에게 푸시 메시지를 발송할 수 있으며, 담당공인중개사 단말(22)은 정산리스트, 입금확인리스트를 통하여 해당 중개의뢰고객 단말(10)의 입금내역과 담당 공인중개사 단말(22) 자신의 수당금액 확인 및 지급 여부 확인을 할 수 있다. 이때 지급 처리된 사항을 업데이트서버(300)의 매출관리 업데이트 모듈(360)을 통해 입금 및 정산관리 데이터베이스(170)에 저장 할 수 있다.

상기 고객장 완결공정(S72)은 중개업소관리자 단말(21)에서 처리되며, 계약의 잔금완료 단계 및 세금계산서 발행단계, 거래신고 및 전송단계, 수당의 지급처리 단계가 모두 끝난 중개의뢰고객 단말(10)에 대하여 "완결" 처리할 수 있다.

상기 정산 및 완결단계(S70)의 정보변동 사항은 업데이트서버(300)의 중개의뢰고객관리 업데이트모듈(320)을 통해 중개의뢰고객관리데이터베이스(140)와 입금및정산관리데이터베이스(170)에 저장할 수 있다.

1. 부동산 통합정보 시스템. 10. 개인회원 UI
20. 중개업소 UI 21.중개업소 관리자 UI
22. 담당 공인중개사 UI 100. 메인서버
110. 중개업소 매물데이터 베이스 120. 광고매물 데이터베이스
130. 개인회원관심물건 데이터베이스 140. 중개의뢰고객관리 데이터베이스
150. 계약서/확인설명서 데이터베이스 160. 세금계산서관리 데이터베이스
170. 입금 및 정산관리 데이터베이스 180. 정산기준 데이터베이스
181. 기본급 182. 계약수당1,2,N
183. 팀장 관리수당 184. 총괄팀장 관리수당
185. 본부장 관리수당 186. 개인수당
187. 페어전체 수당 188. 파트 전체수당
189. 그룹 전체수당 190. 거래신고 데이터베이스
200. 어플리케이션 서버 210. 중개의뢰요청모듈
220. 중개의뢰고객등록모듈 230. 매물확인/공동중개요청모듈
240. 매물추천 모듈 250. 실사진행 모듈
260. 계약진행 모듈 270. 입금확인 및 수당계산 모듈
280. 세금계산서관리 모듈 290. 거래신고관리 모듈
300. 업데이트 서버 310. 중개업소매물정보업데이트 모듈
320. 중개의뢰고객관리 업데이트모듈 330. 실사진행 업데이트 모듈
340.매물상태확인 업데이트 모듈 350. 정산기준 업데이트 모듈
360. 매출관리 업데이트 모듈 370. 세금계산서 업데이트 모듈
380. 계약서 업데이트 모듈 390. 거래신고 업데이트 모듈
400. 푸시 메시지 서버 410. 중개의뢰 알림 모듈
420. 매물상태확인요청 알림 모듈 430. 매물상태확인답변 알림 모듈
440. 매물추천 알림 모듈 450. 실사진행 알림 모듈
460. 계약협의 알림 모듈 470. 입금확인 알림 모듈
480. 정산 및 지급 알림 모듈 500. 제어서버
S10. 중개의뢰고객 등록단계 S11. 온라인 자동등록 공정
S12. 중개업소UI 직접등록 공정 S13. 고객장 생성 공정
S14. 중개담당자 배정 공정 S20. 중개업무 진행단계
S21. 매물검색공정 S22. 매물상태 확인요청 공정
S23. 매물추천 공정 S24. 실사진행 공정
S30. 계약처리 단계 S31. 계약사항 조정 공정
S32. 계약서/확인설명서 생성 공정 S33. 계약진행 공정
S40. 매출처리 단계 S41. 공동중개 확인 공정
S42. 물건지 확인 공정 S43. 공동진행 확인 공정
S44. 교통비 확인 공정 S45. 입금확인 공정
S46. 수당 자동계산 공정 S50. 세금계산서 발행 단계
S51. 세금계산서 생성 공정 S52. 세금계산서 발행 공정
S53. 국세청 전송 공정 S60. 거래신고단계
S61. 거래신고서 생성 공정 S62. 국토부 전송 공정
S70. 정산 및 완결 단계 S71. 중개보수/수당 지급 공정
S72. 고객장 완결 공정

Claims (14)

1. 부동산 통합정보 시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법에 있어서,
   중개의뢰요청모듈이 개인회원단말 에서 요청한 중개의뢰 요청정보를 수신하여 중개의뢰 고객관리 데이터베이스에 등록하거나 중개의뢰고객등록모듈이 부동산 중개업소단말 에서 직접 입력된 중개의뢰 요청정보를 중개의뢰 고객관리 데이터베이스에 등록하 는 중개의뢰고객 등록단계;
   상기 중개의뢰 고객의 고객장을 생성하여 담당 공인중개사 단말을 배정하고 담당공인중개사 단말이 중개의뢰요청에 맞는 매물을 검색하여 중개업무를 진행하고 각 중개진행 단계별 진행사항을 고객장에 기록하고 저장하는 단계;
   계약처리단계 이후 담당 공인중개사 단말이 단독중개 계약인지 공동중개 계약인지 여부를 확정하고, 물건지 공인중개사 단말이 있는지 여부를 확정하고, 단독진행인지 공동진행인지 여부를 확정하고, 교통비지급, 화분비용 등의 기타 부수비용이 소요되는지 확정하여 고객장에 입력하고 중개의뢰 고객관리 데이터베이스에 저장하는 단계;
   중개보수 입금확인 처리가 완료되면 입금확인 및 수당계산모듈에서 담당공인중개사 단말의 정산기준에 설정된 금액 또는/및 비율로 계약수당, 관리수당, 개별수당, 전체수당을 자동계산 하여 입금 및 정산관리 데이터베이스에 저장하는 단계;
   중개업소 관리자 단말이 세금계산서를 생성하여 중개의뢰고객 단말과 매도/임대 개인회원단말에게 전송하고 세금계산서 관리데이터베이스에 저장하는 세금계산서 발행단계;
   중개업소 관리자 단말이 거래신고서를 생성하여 국토교통부로 전송하고 거래신고 데이터베이스에 저장하는 거래신고단계; 및
   중개업소 관리자 단말이 자동계산에 따라 산출된 수당을 담당 공인중개사 단말과 수당 별 해당 단말 에게 지급하고 고객장을 완결로 처리하는 단계;를 포함하고,
   상기 정산기준은
   계약수당, 팀장 관리수당, 총괄팀장 관리수당 등의 수당 입력항목에 비율(%)로 설정하거나 금액으로 설정가능하고,
   100이하의 숫자가 입력되면 비율(%)로 설정하고 100이 넘는 숫자가 입력되면 금액으로 설정하는 방법을 포함하는 것
   을 특징으로 하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법.
2. 삭제
3. 제 1항에 있어서,
   상기 고객장의 구성항목은,
   중개의뢰 고객단말 및 부동산 중개업소 단말에서 등록시 입력한 "접수구분", "지역구분", "거래형태(임대, 매매)", "매물형태(주거용, 상업용, 농업용 등)", "입주/매수시기", "금액정보(매매가, 임대보증금, 월임대료)", "고객이름", "고객연락처", "방문시기", "접수내용" 항목과 추가로 "중개의뢰고객매물검색", "방문일정체크", "양타구분(단독중개, 공동중개)", "내부물건지지급여부", "공동진행여부", "교통비지급여부", "정산기준선택", "임대/매도인 수수료", 임차/매수인수수료", "잔금예정일", "임대/매도인 수수료 입금확인", "임차/매수인 수수료 입금확인", "계약매물번호", "관리상황"
   항목을 더 포함하는 부동산 통합정보시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법.
4. 제 1항에 있어서,
   상기 고객장의 고객진행 단계에 대한 구성항목은,
   "고객접수/등록", "담당배정", "고객통화", "실사진행", "종료", "일시보류", "재진행", "계약조정", "계약완료", "잔금완료", "완결"의
   고객진행 단계를 더 포함하는 부동산통합시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법.
5. 삭제
6. 제 1항에 있어서,
   상기 중개의뢰요청에 맞는 매물을 검색하는 방법은,
   중개업소매물 데이터베이스와 광고매물 데이터베이스, 개인회원 관심물건 데이터베이스를 상호 조인하는 단계;
   개인회원 관심물건 데이터베이스의 매물, 중개업소매물 데이터베이스의 매물, 광고매물 데이터베이스의 매물 순서로 정렬하는 단계; 를 더 포함하되,
   개인회원 관심물건 리스트와 동일 매물은 중개업소매물 데이터베이스와 광고매물 데이터베이스 매물 검색에서 제외하고,
   중개업소매물 데이터베이스에 등록된 매물과 동일 매물은 광고매물 데이터베이스의 매물검색에서 제외한 매물리스트를 정렬하는 방법을 더 포함하는 부동산 통합정보시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법.
7. 삭제
8. 삭제
9. 제 1항에 있어서,
   상기 정산 기준은,
   기본급, 계약수당, 팀장 관리수당, 총괄팀장 관리수당, 본부장 관리수당, 개인수당, 페어 전체수당, 파트 전체수당, 그룹 전체수당;
   을 포함하여 수당의 정산기준을 구성하는 부동산 통합정보 시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법.
10. 제 1항에 있어서,
    상기 정산 기준은,
    주기적으로 지급되는 기본급;
    계약 담당 공인중개사 단말에게 지급되는 계약수당;
    팀장, 총괄팀장, 본부장 단말에게 지급되는 관리수당;
    각 단말에게 지급되는 개별수당;
    페어, 파트, 그룹전체 구성원 모두에게 지급되는 전체수당; 을 포함하고,
    상기 계약수당은,
    계약수당1 내지 계약수당 N 으로 개업공인중개사 단말이 추가로 생성하여 설정하는 것
    을 더 포함하여 수당의 정산기준을 구분하는 부동산 통합정보시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법.
11. 삭제
12. 삭제
13. 제 1항에 있어서,
    상기 거래신고 단계는,
    계약서/확인설명서 데이터베이스에서 해당 매매계약의 매도인, 매수인, 물건지주소, 동, 호수, 면적, 매매금액, 계약일정, 잔금일정 의 계약정보를 추출하여 부동산 거래신고서를 자동 생성하는;
    것을 더 포함하는 부동산통합시스템을 이용한 부동산 업무진행 방법.
14. 삭제

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