KR101234810B1 - 부동산 매매거래 시스템 및 그 동작방법 - Google Patents

Abstract

부동산 매매거래 시스템 및 그 동작방법이 개시된다. 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 동작방법은, 부동산 매매를 위하여 매물 등록될 부동산의 거래 방식을 설정하는 단계와, 상기 설정된 거래 방식에 따라 상기 부동산 매매를 위한 응찰 비용 및 응찰 인원수를 설정하는 단계와, 상기 부동산에 대한 다수의 응찰자들로부터 응찰 비용을 수신함과 함께, 상기 부동산의 거래에 관계된 응찰 정보를 수신하는 단계와, 상기 부동산의 거래 방식에 따라, 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수 중 적어도 하나를 포함하는 제1 정보 그룹을 분석하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별하는 단계와, 상기 판별 결과에 따라, 상기 부동산의 거래가 성립한 경우 상기 다수의 응찰자들 중 낙찰자를 선정하는 단계 및 상기 선정된 낙찰자에 대한 매매 처리 및 비낙찰자들에 대한 일정 비율 환급 절차를 수행하는 단계를 구비하는 것을 특징으로 한다.

Description

부동산 매매거래 시스템 및 그 동작방법{Real Estate Trade System and Operating Method Thereof}

본 발명은 부동산 매도시 적정한 금액과 원하는 시기에 매매가 되기 위한것으로 더욱 상세하게는 매도희망자와 적정한 매도가액을 결정하고 그 매도금액에 탄력적 설정비율을 곱한 금액으로 매물을 공개하여, 소액의 금액으로 탄력적 매수인원이 응찰을 수행하며 그 중 한 명의 매수낙찰자를 선정, 매매하는 방식에 관한 것으로,낙찰번호를 추출할 때 특정시간에 공개 생방송을 통해 64 ~ 256 BIT 알고리즘 방식이나 화살쏘기 등의 랜덤방식으로 낙찰번호를 추출하여 기존 사행적 방식보다 높은 신뢰성을 제공하여, 매도자에게는 매도하고자 하는 기간 내에 적정가로 자신의 부동산을 처분할 수 있게 되고, 매수자는 고가의 부동산을 자신의 취향과 지역에 맞게끔 선택하여 저렴한 금액으로 취득할 수 있는 기회가 주어지는 부동산의 매매거래 시스템에 관한 것이다.

통상 부동산 매매에 있어서 매도자는 매도시기의 부동산가액이 시장의 상황이나 중개업자 또는 매수자와의 흥정에 의해 가액이 정해지는데 그 매도시기조차 정하기 곤란하여 어려움이 있었고, 현재 부동산거품이 꺼지면서 부동산매매시장이 위축되고 이로써 부동산을 매도하고자 하여도 적정가격과 매도시기에 매도할수 없어 신종 하우스 푸어로 변모되며 국가경제에 미치는 영향이 위태롭다 할 것이다.

또한, 물가와 금리불안으로, 전세가 폭등과 정부에서 제공하는 보금자리 아파트등 역시 서민들에게는 아직도 고가의 금액으로써 매수하지 못한채 저렴한 전월세를 찾아 헤매이고 있는 실정이다.

또한, PF대출을 일으켜 투자에 나선 다수 건설사들 역시 미분양아파트 매물이 늘어남으로 자금압박과 재무구조가 악화되어 도산의 위기에 처한 실정이다.

또한, 사행산업의 조작 논란이 항시 제기되어 국민들의 불신이 계속 증가하고 있고, 로또시스템을 사용하며 지불해야 하는 로열티와 불법 사행행위의 확산은 우리경제의 심각한 문제가 아닐 수 없다.

본 발명은 상기와 같은 문제점들을 개선시키기 위하여 안출된 것으로서 본 발명의 목적은 매도자가 원하는 시기에 자신의 부동산을 매매함으로써 하우스 푸어가 되는 것을 방지 할 수있고, 자신의 보금자리를 찾지 못한 채 떠돌아다니는 매수자는 자신이 원하는 지역의 부동산을 저렴한 금액에 매수할 수 있는 기회가 주어지며, 또한 도산위기에 처한 각 건설사들 역시 미분양상태의 아파트를 처분하여 자금압박으로부터 벗어날 수 있다.

본 발명의 또다른 목적은 공정하고 명확한 매수낙찰자를 선정하기 위해 특정시간 공개 생방송을 통해 64 ~ 256 BIT알고리즘 방식이나 화살쏘기 등의 랜덤방식으로 낙찰번호를 추출하여,기존 사행적 방식보다 높은 신뢰성을 제공하며 불법 사행행위의 대체기능과 상기 기술한 현실의 문제를 해결 할수있는 등 다양한 잇점이 있어, 부동산으로 인해 갈등하는 모두에게 혁신적인 부동산매매 방식을 제공하는 부동산 매매거래 시스템이다.

본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 동작방법은, 부동산 매매를 위하여 매물 등록될 부동산의 거래 방식을 설정하는 단계와, 상기 설정된 거래 방식에 따라 상기 부동산 매매를 위한 응찰 비용 및 응찰 인원수를 설정하는 단계와, 상기 부동산에 대한 다수의 응찰자들로부터 응찰 비용을 수신함과 함께, 상기 부동산의 거래에 관계된 응찰 정보를 수신하는 단계와, 상기 부동산의 거래 방식에 따라, 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수 중 적어도 하나를 포함하는 제1 정보 그룹을 분석하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별하는 단계와, 상기 판별 결과에 따라, 상기 부동산의 거래가 성립한 경우 상기 다수의 응찰자들 중 낙찰자를 선정하는 단계 및 상기 선정된 낙찰자에 대한 매매 처리 및 비낙찰자들에 대한 일정 비율 환급 절차를 수행하는 단계를 구비하는 것을 특징으로 한다.

한편, 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템에 있어서, 상기 부동산 매매거래 시스템은 전자거래 서버를 구비하고, 상기 전자거래 서버는, 부동산 매매를 위하여 매물 등록될 부동산의 거래 방식을 설정하는 거래방식 설정부와, 상기 부동산에 대한 다수의 응찰자들로부터 응찰 비용을 수신함과 함께, 상기 부동산의 거래에 관계된 응찰 정보를 수신하고 응찰 등록 처리를 수행하는 응찰 등록 관리부와, 상기 부동산의 거래 방식에 따라, 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수 중 적어도 하나를 포함하는 제1 정보 그룹을 분석하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별하는 거래 성사 판단부 및 상기 부동산의 거래가 성립되어 상기 다수의 응찰자들 중 선정된 낙찰자에 대한 매매 처리 및 비낙찰자들에 대한 일정 비율 환급 절차를 수행하는 거래/환급 처리부를 구비하고, 상기 부동산 매매를 위한 응찰 비용 및 응찰 인원수는, 상기 부동산에 대해 설정된 거래 방식에 따라 조절되는 것을 특징으로 한다.

본 발명인 부동산의 매매거래 시스템은, 경제 불안정으로 위축된 부동산시장에서 매도하고자 해도 매매가 이루어지지 않아 위기에 처한 매도자 및 건설사에게는 매도,분양코자하는 기간 내 적정가로 부동산을 처분할 수 있음은 물론, 부동산거품 논란속에도 여전히 고가인 부동산을 초저가로 매수할 수 있는 기회를 제공하는 장점이 있다.

또한, 공정하고 명확한 매수낙찰자를 선정 하기 위해, 특정시간 공개 생방송을 통해 64 ~ 256 BIT 알고리즘 방식이나 화살쏘기 등의 랜덤방식으로 낙찰번호를 추출하여, 기존 사행적 방식보다 높은 신뢰성을 제공하고, 불법 사행행위의 대체기능과 상기 기술한 현실의 문제를 함께 해결 할수있는 등의 다양한 잇점이 있어, 부동산으로 인해 갈등하는 모두에게 혁신적인 부동산 매매거래 시스템을 제공하게 된다.

도 1은 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨 매매방식의 전체 구성도이다.
도 2는 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨 매매방식의 설정비율산술 서버를 나타낸 블록도이다.
도 3은 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨 매매방식의 전자거래 서버를 나타낸 블록도이다.
도 4는 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨 매매방식의 낙찰번호추출 서버를 나타낸 블록도이다.
도 5는 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다.
도 6은 본 발명의 다른 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다.
도 7은 본 발명의 또 다른 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다.
도 8은 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 전자거래 서버의 일 구현예를 나타내는 블록도이다.
도 9는 도 8의 전자거래 서버의 자세한 구현 예를 나타내는 블록도이다.
도 10은 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 설정비율 산술 서버의 일 구현예를 나타내는 블록도이다.

본 발명과 본 발명의 동작상의 이점 및 본 발명의 실시에 의하여 달성되는 목적을 충분히 이해하기 위해서는 본 발명의 바람직한 실시 예를 예시하는 첨부 도면 및 도면에 기재된 내용을 참조하여야 한다.

이하, 첨부한 도면을 참조하여 본 발명의 바람직한 실시 예를 설명함으로써, 본 발명을 상세히 설명한다. 각 도면에 제시된 동일한 참조부호는 동일한 부재를 나타낸다.

도 1은 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨매매방식의 전체 구성도이다. 도 1에 도시한 바와 같이,본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨매매방식은,

매도자와 매도 의뢰 계약을 진행하며 매도정보를 검색하고 그로써 협의된 매도가액에 탄력적 설정비율을 곱해, 소액의 금액과 탄력적 응찰인원을 산출하고 이를 전자거래 서버로 송출하는 설정비율산술 서버(100)와;

매도하고자 하는 부동산의 매매 기간 및 매도금액을 협의하며,별도로 제공되는 양식(전속거래계약서등)에 부동산 매매 계약서를 작성하고, 부동산 추첨매매를 수행함에 있어 필요한 각종 매도서류(등기권리증,인감증명)등을 제공하는 매도자단말기(200)와;

상기 설정비율산술 서버로부터 산술처리된 매물정보를 수신받아 매물정보를 공고하고 이에 응찰하는 매수회원의 자격요건과 비용처리를 진행하며 조건에 맞는 매수응찰회원에게 응찰번호를 생성송출하고,산술처리된 매물정보에 응찰한 인원이 충족할시 낙찰번호추출 서버(500)로부터 낙찰번호를 수신받아, 응찰번호와 일치되는 낙찰결과를 생성하고 이로써 낙찰결과를 공고하며 매수낙찰자에게 송출하고 낙찰정보를 저장하는 전자거래 서버(400)와;

상기 전자거래 서버로부터 산술 처리된 매물을 검색하고 취향에 맞는 매물에 응찰을 수행하며, 산술 처리된 매물의 응찰인원이 한정되어 있다면 선착순 내에 응찰을 수행하며, 매수회원의 자격요건을 위한 성인인증과 응찰비용을 처리하기 위한 공인인증절차를 거쳐 응찰번호 요청을 실시하고, 1건의 매물에 1번의 기회를 갖게되는 매수자단말기(300)와;

상기 설정비율산술 서버로부터 산술처리된 매물정보를 수신받아 특정시간을 생성,공정하고 명확한 추첨이 되게끔 공개 생방송을 통해 64 ~ 256BIT 알고리즘 이나 화살쏘기 등의 랜덤방식으로 낙찰번호를 추출하여 이를 전자거래 서버로 송출하는 낙찰번호추출 서버(500); 를 포함하여 구성된다.

상기한 바와 같이, 각각의 서버를 독립적으로 운영할 수도 있지만 필요에 따라 상기 설정비율산술 서버(100); 낙찰번호추출 서버(500); 를 전자거래 서버(400)에 모듈화를 시켜 탑재시킬 수도 있다.

상기 매도자단말기 및 매수자단말기는 불특정 다수를 의미하고 있으며, 단말기의 종류로는 컴퓨터단말기,모바일단말기 등 웹사이트에 접속 할 수있고 본 발명의 시스템을 이용하는데 지장이 없는 단말기라면 그 종류를 한정하고 있지는 않다.

도 2는 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨매매 방식의 설정비율산술 서버(100)의 블록도이다.

도 2에 도시한 바와 같이 본 발명의 일실시 예에 따른 설정비율산술 서버(100)는

매도자단말기(200)로 부터 설정된 부동산정보를 참조하여 매도 금액에 일정요율의 수수료를 받고 매도금액과 매도기간의 정보를 작성하는 매도계약 작성부(110)와;

상기 매도계약 작성부(110)의 정보를 참조하여 본 건 부동산의 실거래가 및 권리를 분석 검색하는 매도정보 검색부(120)와;

상기 매도계약 작성부(110)를 기반으로 협의 결정된 매도금액에 탄력적 설정비율을 곱하여 매수응찰금액 및 매수응찰 인원을 산출하는 설정비율 산술부(130)와;

상기 설정비율 산술부(130)로 부터 산출된 응찰 금액및인원과 상기 매도정보 검색부(120)로 부터 분석된 매물정보를 참조하여 매물정보를 생성하는

매물정보 생성부(140)와;

상기 매물정보 생성부(140)로 부터 생성된 매물정보를 전자거래서버(400)로 송출하는 매물정보 송출부(150); 를 포함하여 구성된다.

특히, 설정비율 산술부(130)는 매도회원과 협의 결정된 매도금액에 탄력적 설정비율을 곱하여 매수응찰 금액 및 인원을 산출하는 것을 특징으로 하고 있다.

예를들어, 협의 결정된 매도금액이 3억이고 탄력적 설정비율이, 응찰금액은 매도금액의 0.03%, 응찰인원은 매도금액의 1.5배수를 설정한다면, 응찰금액은 1만원이 되고 응찰인원은 45,000명이 되어 매도기간 내 선착순 45,000명이 응찰을 할수 있는것이다. 좀 더 구체적 설명을 하자면 매도금액은 아파트,주택,토지,상가등 부동산의 용도에 따라 달라지고, 응찰금액의 설정비율은, 매도금액에 탄력적 수치로, 0.00000001~1로 곱한 금액이 적용되어 소액의 응찰금액이 되게 하며, 응찰인원의 설정비율은, 매도금액에 탄력적 수치로, 1~ 무한수로 곱한 수치의 인원을 적용하여 각각의 매물마다 응찰 금액과 인원이 달라지는 것을 특징으로 한다.

도 3은 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨매매방식의 전자거래 서버(400)를 나타낸 블록도이다.

도 3에 도시한 바와 같이 본 발명의 일실시예에 따른 전자거래 서버(400)는

설정비율산술 서버(100)로 부터 산술처리되어 생성된 매물정보를 요청 수신받아 저장하는 매물정보 요청저장부(405)와;

상기 매물정보 요청저장부(405)에 의해 저장된 매물정보를 웹사이트에 공고하는 매물정보 공고부(410)와;

상기 매물정보 공고부(410)를 통해 공고된 매물정보를 보고 매수응찰하려는 회원들의 성인인증과 실명등의 자격을 인증하는 응찰자격 인증부(415)와;

상기 응찰자격 인증부(415)를 통과한 회원의 산술 처리된 매수응찰금액을 정산하는 응찰비용 정산부(420)와;

상기 응찰비용 정산부(420)에 의해 비용처리 완료신호가 수신되면 고유의 응찰번호를 생성하며 매수자단말기(300)로 송출하는 응찰번호 생성송출부(425)와;

설정비율산술 서버(100)로 부터 산출된 매수응찰 금액및인원이 충족되었는지

안되었는지, 충족되었다면 낙찰번호 요청저장부(440)로, 충족이 안되었다면

에스크로우 관리부(435)로 조건을 송출하는 설정비율 제어부(430)와;

상기 설정비율 제어부(430)로 부터 조건 충족이 안되어 매수응찰 회원의 금원을 반환 처리하는 에스크로우 관리부(435)와;

상기 설정비율 제어부(430)로 부터 조건 충족이 되어 낙찰번호를 요청하여 수신 저장을 하는 낙찰번호 요청저장부(440)와;

상기 낙찰번호 요청저장부(440)에 의해 저장된 낙찰번호와, 상기 응찰번호 생성송출부(425)에 의해 생성된 응찰번호의 정보 중, 일치하는 정보를 추출하는

낙찰결과 생성부(445)와;

상기 낙찰결과 생성부(445)에서 추출된 정보를 매수자단말기(300)로 송출하며 웹사이트에 공고하는 낙찰결과 송출공고부(450)와;

상기 낙찰결과 생성부(445)에서 생성된 전반적인 정보나, 회원의 정보, 결과의 정보등을 포함하여 추후 이 시스템이 정한 약관의 증거로 저장하는 낙찰정보 저장부(455);를 포함하여 구성된다.

특히, 설정비율 제어부(430)는 설정비율산술 서버(100)로 부터 산출된 매수응찰 금액및인원의 조건 충족을 제어하며 공정하고 명확한 부동산의 추첨매매 방식이 되게끔 하는 특징이 있다.

도 4는 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨 매매방식의 낙찰번호추출

서버(500)를 나타낸 블록도이다.

도 4에 도시한 바와 같이, 본 발명의 일실시 예에 따른 낙찰번호추출 서버(500)는

낙찰번호를 추출하기 위한, 특정시간정보를 생성하는 특정시간 정보생성부(510)와;

상기 특정시간 정보생성부(510)에 의해 생성된 특정시간에 공정한 낙찰번호를 추출하기위해 난수 처리화하는 64 ~ 256 BIT 알고리즘 연산부(520)와;

상기 특정시간 정보생성부(510)에 의해 생성된 특정시간에 공정한 낙찰번호를 추출하기위해 화살쏘기등의 랜덤방식으로 낙찰번호를 추출하는 낙찰번호 추출부(530)와;

상기 64 ~ 256 BIT 알고리즘 연산부(520)와 낙찰번호 추출부(530)에서 추출된 낙찰번호를 수신받아 저장하는 낙찰번호 수신 저장부(540)와;

상기 낙찰번호 수신저장부(540)에서 생성된 낙찰번호를 전자거래 서버(400)로 송출하는 낙찰번호 송출부(550);를 포함하여 구성된다.

특히,본 발명에서 설명하고 있는 낙찰번호 추출방식은 난수 처리 방식인 64 ~ 256 BIT 알고리즘 연산부(520)로 하여도 되고 화살쏘기 등의 랜덤방식으로도 가능하며, 공개적인 생방송을 특정시간에 실행하고 그 시간 내에 공정한 낙찰번호를 추출할수있는 어떠한 랜덤방식도 본 발명의 시스템을 구동하는데 상관없을 것이다.

도 5는 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다. 도 5에 도시된 각종 동작들은 도 1에 도시된 전자거래 서버, 설정비율 산술 서버 및 낙찰번호 추출 서버 등을 통해 수행될 수 있으며, 또는 이하에 설명될 본 발명의 다른 실시예에 따른 전자거래 서버, 설정비율 산술 서버 및 낙찰번호 추출 서버 등에 의해 수행되어도 무방하다.

도 5에 도시된 바와 같이, 부동산 매매 거래를 위하여 매물이 등록된다(S11). 매물 등록을 위하여, 협의된 매매 기간 및 매도 금액이나, 작성된 부동산 매매 계약서 및 각종 매도 서류 등이 전자거래 서버에 등록될 수 있다.

상기 등록된 매물에 대한 매매 거래를 위하여 매물 거래 방식이 설정된다(S12). 본 발명의 실시예에 따르면, 부동산 매물은 다양한 거래 방식에 따라 매매될 수 있으며, 각각의 부동산 매물에 대해 서로 다른 거래 방식에 따른 부동산 매매가 이루어지도록 함으로써 각 부동산 별로 최적의 거래 방식에 따라 매매가 이루어지도록 한다. 또한, 본 발명의 실시예에 따르면 매물 거래 방식은 두 가지 이상의 방식으로서 추첨 거래방식과 경매 거래방식을 포함할 수 있으며, 또한, 상기 경매 거래 방식은 인원수에 제한을 두는 제1 경매 거래와 인원수에 제한을 두지 않는 제2 경매 거래 방식을 포함할 수 있다.

상기와 같이 매물이 등록되고 매물 거래 방식이 설정되면, 응찰자들이 소정의 응찰 비용이나 수수료, 응찰 정보를 제공함으로써 응찰 절차가 이루어진다. 응찰 정보는 응찰자에 관련된 정보나 경매 거래방식 진행시 경매가에 관련된 정보를 포함할 수 있다.

먼저, 소정의 부동산에 대하여 해당 거래가 추첨 거래 방식에 의해 진행되는지를 판단한다(S13). 판단 결과, 상기 부동산이 추첨 거래 방식에 의해 거래되는 경우 응찰 비용 및 인원 수가 설정된다(S14). 상기 응찰 비용 및 인원 수의 설정은 전술한 바와 같이 설정비율 산술 서버에서 수행될 수 있으며, 응찰 비용은 부동산의 매도가액에 탄력적 설정비율을 곱하여 산출될 수 있다. 또한, 상기 인원 수의 경우 탄력적 설정비율을 고려하여 설정될 수 있으며, 예컨대 총 응찰 비용이 부동산의 매도 가액에 1.5배수에 해당하도록 설정된 경우에는 매도금액이 3억이고 응찰금액이 1만원인 경우에 상기 인원 수는 45,000명이 응찰하도록 할 수 있다.

반면에, 부동산에 대하여 해당 거래가 추첨 거래 방식에 의해 진행되지 않는 경우, 상기 부동산이 제1 경매 방식에 따라 거래되는지를 판단한다(S15). 판단 결과, 상기 부동산이 제1 경매 방식에 의해 거래되는 경우 수수료 및 인원 수를 설정하는 단계가 수행된다(S16_1). 경매 방식에 따른 거래의 경우, 응찰 비용을 합산하고 응찰 인원들 중 추첨을 통해 부동산을 거래하는 것이 아니라, 각 응찰 인원이 제시한 경매가 중에 가장 높은 경매가를 제시한 응찰자가 낙찰되는 방식에 따라 거래가 이루어질 수 있다.

본 발명의 실시예에 따르면, 상기 제1 경매 방식은 응찰 인원을 제한한 상태에서 경매가 이루어지도록 하는 방식으로서, 이를 위하여 상기 경매 방식(예컨대 제1 경매 방식)에 의해 거래가 이루어지는 경우 응찰자가 지불할 수수료(응찰 비용) 및 인원 수를 설정한다. 즉, 부동산 각각의 타입 및 매도 가액에 따라 응찰 비용 및 인원 수는 달리 설정될 수 있으며, 응찰 비용은 상기 매매가액에 탄력적 설정 비율을 곱하여 산출될 수 있으며, 또한 제한되는 인원 수는 상기 탄력적 설정 비율을 고려하여 설정될 수 있다. 예컨대 부동산 매매가액이 1억인 경우, 상기 탄력적 설정 비율을 곱하여 응찰 비용이 1만원으로 설정될 수 있으며, 또한 응찰인원은 상기 응찰 비용 및 부동산 매매가액을 고려하여 1만명으로 설정될 수 있다.

한편, 상기 판단 결과, 상기 부동산이 제1 경매 방식에 따라 거래되는 것이 아닌 경우, 상기 부동산은 제2 경매 방식에 의해 거래되는 것으로 판단한다. 본 발명의 실시예에 따르면, 상기 제2 경매 방식은 응찰 인원을 제한하지 않은 상태에서 경매가 이루어지도록 하는 방식으로서, 이를 위하여 상기 경매 방식(예컨대 제2 경매 방식)에 의해 거래가 이루어지는 경우 응찰자가 지불할 수수료(응찰 비용)를 설정한다. 상기 응찰 비용 또한 부동산 각각의 타입 및 매도 가액에 따라 응찰 비용 및 인원 수는 달리 설정될 수 있으며, 응찰 비용은 상기 매매가액에 탄력적 설정 비율을 곱하여 산출될 수 있다. 예컨대 부동산 매매가액이 1억인 경우, 상기 탄력적 설정 비율을 곱하여 응찰 비용이 1만원으로 설정될 수 있다. 상기 산출된 응찰 비용에 따라 수수료가 설정된다(S16_2).

상기와 같은 부동산의 거래 방식에 따라, 응찰에 필요한 각종 정보들이 설정되면 부동산을 매수하고자 하는 응찰자로부터 각종 응찰 정보가 수신된다(S17). 공고된 매물 정보를 통해 매수 응찰하려는 회원들의 성인 인증 및 실명 등의 정보를 이용하여 인증 처리를 수행하며, 또한 응찰에 필요한 비용처리 동작이 수행된다. 정상적으로 응찰 처리가 완료되고 나면 응찰 번호를 생성하여 이를 응찰자에게 송출한다(S19).

상기와 같은 응찰 처리는 다수의 응찰자들에 대해 수행되며, 이후 응찰기간이 경과하였는지가 판단되거나, 또는 추첨 거래 방식 또는 제1 경매 거래 방식에 의해 인원 수가 한정되어 있는 경우에는 응찰자의 인원 수가 경과하였는지가 판단된다(S19). 상기 판단 결과, 응찰 기간이나 응찰자의 인원 수가 경과하지 않은 경우에는 계속하여 응찰자들로부터 응찰 정보를 수신 및 처리하고 응찰 번호를 송출하는 단계가 수행되며, 이후 응찰 기간이나 응찰자의 인원 수가 경과한 경우 상기 부동산 매매에 대한 응찰 절차가 종료된다(S20).

전술한 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법은 매물 등록에서부터 다수의 응찰자로부터 응찰 처리를 수행하는 과정으로서, 각 부동산의 특성, 예컨대 각 부동산이 경매 방식에 의해 거래되는 것이 적절한지 또는 추첨 방식에 의해 거래되는 것이 적절한지에 따라 다양한 형태로 거래가 수행될 수 있다. 또한, 구매자들의 관심 저하로 유찰이 많은 부동산의 거래와 관련하여 간단한 응찰을 통해 부동산의 구매를 유도함에 의하여 부동산 거래를 활성화할 수 있을 뿐 아니라 거래의 안정성을 향상시킬 수 있게 된다.

또한, 상기 실시예에서는 추첨 방식에서 응찰자들이 지불하는 비용을 응찰 비용으로 정의하였으며, 제1 및 제2 경매 방식에서 응찰자들이 지불하는 비용을 수수료로 정의하였으나, 응찰에 참여하기 위한 기본 비용을 응찰 비용으로 정의하여도 무방하다.

도 6은 본 발명의 다른 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다. 도 6의 실시예의 경우, 응찰 단계의 종료에서부터 낙찰자를 선정하고 매매 절차를 수행하기 까지의 동작 과정의 일예를 나타낸다.

전자거래 서버는 응찰 과정을 통해 수신 및 등록된 다수의 응찰 정보를 이용하여 부동산 매매 절차를 수행한다. 먼저, 응찰 정보를 분석함과 함께 해당 부동산에 대한 거래 방식을 판단하는 단계가 수행된다(S21). 전술한 바와 같이, 본 발명의 실시예에 따른 거래 방식은, 추첨 거래 방식, 인원제한 경매 방식(이하, 제1 경매 방식) 및 인원 무제한 경매 방식(이하, 제2 경매 방식)을 포함할 수 있다.

먼저, 상기 부동산에 대한 거래 방식이 추첨 거래나 제1 경매 방식인지를 판단한다(S22). 즉, 상기 판단 결과를 통해, 상기 부동산에 대한 거래 방식이 응찰 인원수가 제한된 추첨 거래나 제1 경매 방식인지, 또는 응찰 인원수가 제한되지 않은 제2 경매 방식인지를 판단한다.

상기 판단 결과, 해당 부동산에 대한 거래 방식이 추첨 거래나 제1 경매 방식인 경우, 상기 부동산에 대해 응찰을 한 응찰 인원수를 판단한다(S23). 이는 전자거래 서버 내에 데이터베이스화되어 저장되는 응찰 정보를 분석함에 의해 판단될 수 있다. 반면에, 해당 부동산에 대한 거래 방식이 제2 경매 방식에 해당하는 경우, 응찰 과정을 통해 수신된 응찰 정보로부터 경매가 및 수수료 정보를 추출하고, 상기 경매가 및 수수료를 서로 연산하는 과정을 수행한다(S24).

추첨 거래나 제1 경매 방식에서 응찰 인원수가 판단되면, 상기 응찰 인원 수가 소정의 설정값 이상인지를 판단한다(S25). 즉, 상기 추첨 거래나 제1 경매 방식에서는 매매 거래의 성사 여부를 판단함에 있어서 응찰 인원수와 상기 소정의 설정값을 비교한 결과에 따라 성사 여부가 판단될 수 있다. 만약, 상기 응찰 인원 수가 소정의 설정값 이상인 경우에는 해당 매매 거래가 성사된 것으로 판단하고, 이후 낙찰자 선정 과정을 수행한다(S28). 상기 낙찰자 선정 과정은, 전술한 바와 같이 특정 시간에 공정한 낙찰 번호를 추출하기 위하여 랜덤 방식으로 낙찰번호를 추출하거나 BIT 알고리즘을 이용하여 낙찰번호를 추출할 수 있다.

한편, 상기 응찰 인원 수가 소정의 설정값 미만인 경우에는 해당 매매 거래가 성사되지 않은 것으로 판단하고, 매매를 취소함과 함께 응찰자로부터 입금된 응찰 비용을 환급 처리하는 동작을 수행한다(S27). 즉, 해당 매매 거래 대상의 부동산의 경우 차후에 다시 매물로 등록하고 또한 매매가나 매물 거래 방식 등을 달리 조정하여 매매가 시도될 수 있다.

한편, 해당 부동산에 대한 거래 방식이 제2 경매 방식에 해당하는 경우, 상기 경매가 및 수수료를 연산한 결과(연산 값)을 소정의 가액과 비교하는 동작을 수행한다(S26). 일예로서, 다수의 응찰자로부터 수신된 경매가들 중 최고 경매가와 전체 응찰자로부터의 수수료를 합산한 값을 더하는 연산 동작을 수행하고, 그 연산값이 상기 부동산의 매도가 이상인지를 판단하는 동작이 수행될 수 있다. 그러나, 본 발명의 실시예는 이에 국한될 필요는 없으며, 상기 연산값이 상기 부동산의 매도가에 일정한 금액을 더한 값 이상인지를 판단할 수도 있다. 상기 일정한 금액이란, 해당 부동산에 대한 매매 거래 성사시 거래 중개 사업자(또는 시스템 운영자)에게 제공되는 일종의 성사료로서, 예컨대 부동산 매도가액의 일정 비율(일예로서, 1%)에 해당하는 금액으로 정해질 수 있다. 즉, 최고 경매가와 전체 응찰자로부터의 수수료를 합산한 값이 부동산 매도가액과 상기 성사료를 합산한 금액 이상인 경우에 해당 매매 거래를 성사시킬 수 있다.

반면에, 상기 연산값이 매도가 미만에 해당하는 경우에는 해당 매매 거래를 성사시키지 않을 수 있다. 이 경우, 전술한 단계 S27에서와 같이 매매를 취소함과 함께 응찰자로부터 입금된 응찰 비용을 환급 처리하는 동작을 수행할 수 있다.

해당 부동산에 설정된 거래 방식에 따라 서로 다른 방식으로 매매 거래 성사 여부가 판단되며, 매매 거래가 성사된 경우 낙찰자 선정 과정을 거친 후, 낙찰자와의 부동산 매매 절차가 수행되며, 응찰 금액의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하거나 또는 수수료의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하는 일부 환급 처리 절차가 수행된다(S29).

한편, 전술한 거래 방식으로서, 제1 경매 방식 및 제2 경매 방식에 따른 부동산 거래 방법의 일예를 다음의 표를 이용하여 설명하면 다음과 같다.

매도가	실거래가, 감정가 참조	1억
설정비	매도가*(만분의 일∼십만분의 일)	1만원
응찰 참여 수수료	설정비 = (통상 1만원 ∼ 10만원)	1만원
응찰인원	매도가 및 탄력적 설정비율 고려 결정	1만명
응찰 수수료 총액	통상 매도가와 동일	1억
경매 시작가액	매매가 * 1%	1백만원
낙찰자 보조금	매도가-최고응찰가 = 보조	99% 이하
낙찰자 지출금	응찰가+소득세+매수비용	30% 이하

매도가	실거래가, 감정가 참조	1억
설정비	매도가*(만분의 일∼십만분의 일)	1만원
응찰 참여 수수료	설정비 = (통상 1만원 ∼ 10만원)	1만원
응찰인원	제한없음
응찰 수수료 총액	제한없음
경매 시작가액	매매가 * 1%	1백만원
낙찰자 보조금	매도가-최고응찰가 = 보조	99% 이하
낙찰자 지출금	응찰가+소득세+매수비용	30% 이하
유찰	매도가-최고응찰가 > 응찰수수료총액+3%

표 1은 제1 경매 방식에 따른 부동산 매매 거래의 일예를 나타낸 표로서, 부동산의 매도가가 1억, 매도가에 탄력적 설정비율(일예로서, 만분의 일 ∼ 십만분의 일)을 곱한 결과로서 설정비가 응찰 참여 수수로로서 설정된다. 예컨대, 부동산 매도가가 1억이고 응찰 참여 수수료가 1만원으로 설정되며, 이를 고려하여 응찰 인원이 1만명으로 설정될 수 있다. 이 경우, 1만명의 응찰자가 모두 수수료를 지불하면 응찰 수수료 총액은 부동산 매도가와 동일한 1억원이 된다. 각 응찰자는 상기 수수료를 지불함으로써 경매 절차에 참여할 수 있게 되며, 실제 부동산 매매를 위하여 수수료 이외에 입찰을 위해 자신이 제시하는 경매가(응찰가)의 정보를 전자거래 서버로 제공한다.

경매 시작가액은 일정 값에서부터 시작할 수 있으며, 예컨대 표 1에 도시된 바와 같이 매매가의 1%에 해당하는 금액인 1백만원이 경매 시작가액일 수 있다. 응찰자들 중 최고액의 경매가를 제공한 응찰자가 낙찰되며, 낙찰자는 수수료 이외에 응찰가, 소득세 및 매수비용을 지출함으로써 해당 부동산을 매수할 수 있다. 또한, 낙찰자에게 제공되는 보조금은 매도가에서 낙찰자의 응찰가를 감한 금액에 해당할 수 있다.

표 1에서와 같은 제1 경매 방식에서 응찰인원은 1만명으로 제한된다. 이에 따라, 전자거래 서버에서는 응찰 인원수를 판단하고 응찰인원이 1만명에 도달하지 않는 경우 매매 취소 및 환급 처리를 수행한다. 한편, 부동산 매도자에게는, 낙찰자로부터의 경매가에 상응하는 금액과 함께, 그 나머지 금액에 대해서는 다수의 응찰자로부터의 수수료의 일부를 제공함으로써 부동산 매도액을 제공한다. 또한, 상기 수수료의 나머지 일부에 대하여, 거래 중개 사업자(또는 시스템 운영자)에게 제공되는 성사료 이외의 나머지 수수료에 대해서는 다수의 응찰자들에게 일정 비율 환급 처리될 수 있다.

한편, 표 2는 제2 경매 방식에 따른 부동산 매매 거래의 일예를 나타낸 표로서, 부동산의 매도가가 1억, 매도가에 탄력적 설정비율(일예로서, 만분의 일 ∼ 십만분의 일)을 곱한 결과로서 설정비가 응찰 참여 수수로로서 설정된다. 반면에, 응찰인원에 대해서는 제한이 없으므로 더 많은 수의 응찰자들이 부동산 매매 거래에 참여할 수 있으며, 이에 따라 응찰 수수료 총액 또한 제한이 발생하지 않는다.

제2 경매 방식에서는 다른 방식에 따라 매매 거래 성사여부가 결정된다. 즉, 응찰자수가 적어서 경매가 및 수수료 총액이 부동산 매도액보다 작은 경우에 상기 매매 거래가 성사될 수 없으므로, 이 경우 경매가와 수수료 총액을 연산한 결과를 이용하여 매매 거래 성사여부를 결정한다. 예컨대, 매도가가 최고응찰가와 응찰 수수료 총액의 합보다 큰 경우 해당 매매 거래가 유찰될 수 있으며, 또는 표 2에 도시된 바와 같이 거래 중개 사업자(또는 시스템 운영자)의 성사료를 고려하여 최고응찰가와 응찰 수수료 총액 및 매도가의 일정 비율(예컨대, 3%)을 합산한 금액이 매도가 이상인 경우에 해당 매매 거래를 성사 처리할 수 있다. 해당 매매 거래가 성사되면, 전술한 제1 경매 방식에서와 동일하게 낙찰자 보조 및 지출을 통하여 부동산 매매 거래가 진행될 수 있다.

한편, 전술한 실시예에서와 같이, 본 발명에서 추첨 방식, 제1 및 제2 경매 방식의 경우 거래의 성사여부를 판단하기 위한 조건이 달리 설정될 수 있다. 이에 따라, 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수를 포함하는 다수의 정보들 중 추첨 방식에서 이용되는 정보들을 제1 정보 그룹, 그리고 제1 및 제2 경매 방식에서 이용되는 정보들을 각각 제2 및 제3 정보 그룹으로 정의할 수 있다.

도 7은 본 발명의 또 다른 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다. 도 7의 실시예에서는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템에서, 응찰 결과에 따라 적어도 두 개의 거래 방식을 자동 전환되도록 동작하는 예가 설명된다.

도 7에 도시된 바와 같이, 응찰 정보를 분석함과 함께 해당 부동산에 대한 거래 방식을 판단하는 단계가 수행된다(S31). 상기 부동산에 대해 경매 방식을 통해 응찰 절차가 이루어진 것으로 가정하며, 먼저 상기 부동산이 제1 경매 방식을 통해 응찰 절차가 이루어졌는지를 판단한다(S32).

상기 판단 결과, 상기 부동산이 제1 경매 방식을 통해 응찰 절차가 이루어진 경우, 상기 제1 경매 방식은 인원 제한 경매 방식이므로 상기 부동산에 대해 응찰을 한 응찰 인원수를 판단한다. 또한, 응찰 인원수가 판단되면, 상기 응찰 인원 수가 소정의 설정값 이상인지를 판단한다(S33). 상기 소정의 설정값은, 전술한 실시예에서와 같이 부동산의 매도가 및 탄력적 설정 비율값 등 각종 정보를 고려하여 설정되는 값일 수 있다.

상기 부동산이 제1 경매 방식을 통해 응찰 절차가 이루어지지 않은 경우, 상기 부동산에 대해 제2 경매 방식을 통해 응찰 절차가 이루어진 것으로 판단하고 이후의 동작을 수행한다. 또는, 상기 단계 S33에서 응찰 인원수가 소정의 설정값 미만인 경우에는, 상기 부동산을 제2 경매 방식으로 매매하는 것으로서 그 경매 방식을 전환한다. 상기의 경우에서, 제2 경매 방식에 따라 부동산 매매 거래를 수행하기 위하여 경매가 및 수수료를 연산한 결과(연산 값)을 소정의 가액과 비교하는 동작을 수행한다(S34). 만약, 상기 연산값이 매도가 미만에 해당하는 경우에는 해당 매매 거래를 성사시키지 않을 수 있으며, 이에 따라 매매 취소 및 환급 처리 동작이 수행된다(S35).

한편, 전술한 바와 같이 제1 경매 방식에 따라 상기 응찰 인원 수가 소정의 설정값 이상인 경우, 또는 제2 경매 방식에 따라 상기 연산값이 매도가 이상인 경우에는 해당 매매 거래를 성사시킬 수 있다. 이에 따라, 제1 경매 방식 또는 제2 경매 방식이 자동 전환되어 어느 하나의 방식에 따라 부동산 매매 거래가 수행되며, 이를 위하여 낙찰자 선정 과정을 거친 후(S36), 낙찰자와의 부동산 매매 절차가 수행되며, 응찰 금액의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하거나 또는 수수료의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하는 일부 환급 처리 절차가 수행된다(S37).

전술한 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법에 의하여, 부동산을 매도하고자 하는 고객은 자신의 부동산의 특성이나 매도 의사 등을 근거로 하여 다양한 매매 형태로 부동산의 매도를 수행할 수 있으며, 매수하고자 하는 고객 또한 필요한 경우 적은 금액(추첨 방식)을 통해 부동산 매수를 시도할 수 있으며, 또는 정상적인 경매 방식(제1 및 제2 경매방식)을 통해 부동산 매수를 시도할 수 있다. 또한, 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법에 따르면 매도자나 매수자의 편리하고 안정적인 부동산 매매 시스템을 제공함으로써, 거래의 편의성 및 안정성을 향상함과 함께, 부동산 거래를 활성화시킬 수 있다.

도 8은 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 전자거래 서버의 일 구현예를 나타내는 블록도이다. 도 8에 도시된 시스템은 전술한 도 5 내지 도 7의 부동산 매매거래 동작방법을 수행하기 위한 일 구현예로서, 도 8에 도시된 구성들 각각은 도 2 내지 도 4에 도시된 각종 서버의 구성들과 그 용어를 달리할 수 있으나, 상기 도 8에 도시된 구성들 각각은 도 2 내지 도 4에 도시된 각종 서버의 구성들에 포함되는 구성이거나, 또는 이에 대등한(또는 동일한) 구성일 수 있다. 또는, 도 8의 구성들 각각은 도 2 내지 도 4에 도시된 각종 서버의 구성들 중 적어도 하나를 포함하는 개념일 수도 있다.

도 8에 도시된 바와 같이, 부동산 매매거래 시스템의 전자거래 서버(1000)는 시스템 제어부(1100), 매물등록 관리부(1200), 거래방식 설정부(1300), 매물 정보 수신부(1400), 응찰 등록 관리부(1500)를 포함할 수 있다. 또한, 전자거래 서버(1000)는 거래 방식 관리부(1600), 거래 성사 판단부(1700), 낙찰자 선정부(1800) 및 거래/환급 처리부(1900)를 더 포함할 수 있으며, 또한 전자거래 서버(1000)는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매거래에 관련된 각종 정보들을 데이터베이스화하여 저장하는 데이터베이스부(1910)를 더 포함할 수 있다.

시스템 제어부(1100)는 전자거래 서버(1000)의 전반적인 동작을 제어하며, 또한 전자거래 서버(1000)에 구비되는 각종 구성들의 동작을 제어할 수 있다. 매물등록 관리부(1200)는 매매 거래될 부동산에 관련된 각종 정보들을 등록하며, 일예로서 협의된 매매 기간 및 매도 금액이나, 작성된 부동산 매매 계약서 및 각종 매도 서류 등을 등록할 수 있다.

거래방식 설정부(1300)는 매매 거래될 각각의 부동산에 대한 거래 방식을 설정한다. 본 발명의 실시예에 따르면, 각각의 부동산에 대해 적어도 두 개의 거래 방식에 따라 매매 거래가 수행될 수 있도록 함으로써 각 부동산 별로 최적의 거래 방식에 따라 매매가 이루어지도록 한다. 예컨대 매물 거래 방식은 두 가지 이상의 방식으로서 추첨 거래방식과 경매 거래방식을 포함할 수 있으며, 또한, 상기 경매 거래 방식은 인원수에 제한을 두는 제1 경매 거래와 인원수에 제한을 두지 않는 제2 경매 거래 방식을 포함할 수 있다.

매물 정보 수신부(1400)는 해당 부동산에 대해 설정된 응찰 비용 및 인원 수 등의 매물 정보를 수신한다. 상기 매물 정보 수신부(1400)는 본 발명의 부동산 매매거래 시스템의 전자거래 서버(1000) 외부에 배치된 서버(예컨대, 설정비율 산술 서버)로부터 상기 매물 정보를 수신할 수 있다. 도시되지는 않았으나, 전자거래 서버(1000)가 해당 부동산에 대한 응찰 비용 및 인원 수 등의 설정 동작을 수행할 수 있으며, 이 경우 매물 정보 수신부(1400)의 구성은 생략이 가능하다.

한편, 각각의 부동산에 대해 매물이 등록되고 해당 부동산에 대한 거래 방식이 설정됨에 따라, 설정된 거래 방식에 따른 응찰 처리가 수행된다. 응찰 등록 관리부(1500)는 응찰자들로부터 제공되는 소정의 응찰비용이나 수수료, 경매가 등의 응찰 정보를 이용하여 등록 처리를 수행한다. 공고된 매물 정보를 통해 매수 응찰하려는 회원들의 성인 인증 및 실명 등의 정보를 이용하여 인증 처리를 수행하며, 또한 응찰에 필요한 비용처리 동작이 수행되고, 정상적으로 응찰 처리가 완료되고 나면 응찰 번호를 생성하여 이를 응찰자에게 송출한다. 또한, 정상적인 응찰 처리를 위하여, 응찰 등록 관리부(1500)는 해당 부동산에 대한 응찰 기간이나 소정의 설정된 응찰 인원수를 초과하였는지를 판단할 수 있다.

전자거래 서버(1000)는, 상기와 같은 응찰 처리 동작이 종료된 후 해당 부동산에 대한 낙찰 처리 동작을 수행한다. 거래 방식 관리부(1600)는 낙찰 절차를 위하여 해당 부동산에 대해 설정된 거래 방식을 판단하고 그 판단 결과를 출력할 수 있다. 상기 판단 결과는 전자거래 서버(1000) 내의 다른 구성으로 제공되어, 부동산에 대해 설정된 거래 방식에 따른 낙찰 처리가 이루어지도록 한다.

또한 거래 방식 관리부(1600)는 부동산 매매 거래가 탄력적으로 수행되어 그 유찰 확률을 낮추기 위하여, 응찰 처리 결과에 기반하여 해당 부동산에 대한 거래 방식이 자동 전환되도록 관리할 수 있다. 예컨대, 거래 방식 관리부(1600)는 해당 부동산에 대해 거래가 성사되었는지 여부(낙찰 처리를 위한 조건이 충족되었는지의 여부)를 수신하고, 이를 이용하여 해당 부동산에 대한 거래 방식을 전환하도록 제어한다. 현재 부동산에 대한 거래 방식이 제1 경매 방식으로 설정된 경우, 먼저 응찰 인원수가 소정의 설정값 이상인지를 판단한 결과에 따라 거래의 성사 여부가 판단될 수 있으며, 그 성사 정보가 거래 방식 관리부(1600)로 제공되면, 거래 방식 관리부(1600)는 해당 부동산에 대한 거래 방식을 제2 경매 방식으로 전환 설정한다. 이에 따라, 해당 부동산에 대하여 응찰 과정에서 수신된 경매가들 중 최고 경매가와 응찰자들로부터의 수수료를 연산한 결과를 소정의 가액과 비교하여 해당 부동산에 대한 거래의 성사 여부가 판단된다. 그 판단 결과에 따라 이후의 낙찰 처리 절차가 수행될 수 있다.

거래 성사 판단부(1700)는 전술한 바와 같이 각각의 거래 방식에 따른 응찰 결과를 이용하여 해당 부동산에 대한 거래의 성사 여부를 판단한다. 전술한 바와 같이, 부동산이 추첨 거래 방식이나 제1 경매 방식을 따르는 경우, 응찰 결과를 이용하여 상기 부동산에 대해 응찰을 한 응찰 인원수를 판단하고, 응찰 인원수와 상기 소정의 설정값을 비교한 결과에 따라 성사 여부를 판단할 수 있다. 반면에, 해당 부동산에 대한 거래 방식이 제2 경매 방식에 해당하는 경우, 응찰 과정을 통해 수신된 응찰 정보로부터 경매가 및 수수료 정보를 추출하고, 상기 경매가 및 수수료를 서로 연산하는 과정을 수행한 후 그 연산 결과를 소정의 가액과 비교하는 동작을 수행함으로써 성사 여부를 판단할 수 있다.

한편, 낙찰자 선정부(1800)는 랜덤 방식으로 낙찰번호를 추출하거나 BIT 알고리즘을 이용하여 낙찰번호를 추출한 결과를 이용하여 낙찰자를 선정한다. 전술한 바와 같이, 소정의 낙찰 번호 추출서버가 전자거래 서버(1000) 외부에 배치되는 경우, 낙찰 번호가 낙찰 번호 추출서버로부터 전자거래 서버(1000)로 제공될 수 있으며, 낙찰자 선정부(1800)는 수신된 낙찰 번호를 이용하여 낙찰자 선정 동작을 수행한다. 거래/환급 처리부(1900)는 낙찰 결과에 따라 낙찰자와의 부동산 매매 절차를 처리하며, 또한 응찰 금액의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하거나 또는 수수료의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하는 일부 환급 처리 절차를 수행한다.

도 9는 도 8의 전자거래 서버의 자세한 구현 예를 나타내는 블록도이다. 설명의 편의상, 도 9에는 거래방식 설정부(1300), 입찰 등록 관리부(1500), 거래 방식 관리부(1600) 및 거래 성사 판단부(1700)의 일 구현예가 도시된다.

거래방식 설정부(1300)는 추첨 거래 설정부(1310), 인원제한 경매 설정부(1320) 및 인원무제한 경매 설정부(1330)를 포함할 수 있다. 각각의 설정부들은 해당 부동산에 대한 매물 정보들(예컨대, 응찰가, 수수료, 제한 인원 수 등의 정보)을 이용하여 각 부동산에 대한 거래 방식을 설정함과 함께, 해당 거래 방식에 따른 응찰가, 수수료 및 제한 인원 수 등의 정보를 설정한다.

또한, 입찰 등록 관리부(1500)는 응찰 정보 수신부(1510), 응찰번호 송출부(1520), 응찰 등록 처리부(1530) 및 응찰 기간 판단부(1540)를 포함할 수 있다. 응찰 정보 수신부(1510)는 응찰자들로부터 제공되는 소정의 응찰비용이나 수수료, 경매가 등의 응찰 정보를 수신한다. 또한, 개개 응찰자들에 대하여 인증 처리가 정상적으로 수행되고 나면 응찰번호 송출부(1520)는 응찰 번호를 생성하여 이를 응찰자에게 송출한다. 응찰 등록 처리부(1530)는 상기 응찰자로부터의 각종 응찰 정보, 그리고 응찰자에게 송출된 응찰 번호 등을 시스템 내에 등록 처리하는 동작을 수행한다. 또한, 응찰 기간 판단부(1540)는 해당 부동산 거래에 대한 응찰 기간을 판단하여, 해당 기간의 초과 여부에 따라 정상적으로 응찰을 등록하거나 등록을 허용하지 않도록 한다.

한편, 거래 방식 관리부(1600)는 거래 방식 판단부(1610), 성사 정보 수신부(1620) 및 거래 방식 전환부(1630)를 포함할 수 있다. 거래 방식 판단부(1610)는 시스템 내의 데이터베이스부(1910)에 저장된 각종 매매 거래에 관련된 정보를 참조하여 해당 부동산에 대해 설정된 거래 방식을 판단하고 그 판단 결과를 출력한다. 상기 판단 결과는 시스템 내의 각종 다른 구성들에 의해 이용될 수 있다.

성사 정보 수신부(1620)는 거래 성사 판단부(1700)로부터의 거래 성사 여부에 관련된 정보를 수신하고, 이에 기반하여 해당 부동산에 대해 설정된 거래 방식이 전환되도록 한다. 거래 방식 전환부(1630)는 성사 정보 수신부(1620)로부터의 성사 정보를 이용하여 해당 부동산의 거래 방식을 추첨 방식에서 경매 방식으로 전환하거나, 또는 제1 경매 방식에서 제2 경매 방식으로 전환하는 등의 전환 동작을 수행한다. 이와 같은 전환 동작이 이루어지면 해당 부동산에 대한 거래 방식이 자동 전환되어, 전환된 방식에 따라 매매 절차가 이루어지도록 한다.

한편, 거래 성사 판단부(1700)는 응찰 정보 분석부(1710), 경매가 및 수수료 연산부(1720) 및 임계값 비교부(1730)를 포함할 수 있다. 응찰 정보 분석부(1710)는 응찰 정보를 분석하여, 해당 부동산에 대해 설정된 거래 방식에 관련된 정보나, 등록된 응찰 인원수, 경매가, 수수료 등의 정보를 분석한다.

경매가 및 수수료 연산부(1720)는 상기 분석된 경매가 및 수수료 등의 정보를 이용하여 소정의 연산 처리를 수행한다. 즉, 제2 경매 방식에 따른 거래의 성사 여부를 판단하기 위하여 응찰 정보로부터 경매가 및 수수료 정보를 추출하고, 상기 경매가 및 수수료를 서로 연산하는 과정을 수행한다. 임계값 비교부(1730)는 상기 거래 방식에 관련된 정보나 등록된 응찰 인원수, 경매가, 수수료 등의 정보를 이용하여 거래 성사 여부를 판단하기 위한 소정의 비교 동작을 수행한다. 예컨대, 추첨 방식이나 제1 경매 방식에 따라 응찰 인원 수가 소정의 설정값 이상인지를 판단하며, 또한 제2 경매 방식에 따라 경매가 및 수수료 연산부(1720)로부터의 연산결과가 해당 부동산의 매도가(또는 매도가와 소정의 성사료를 합산한 가액) 이상인지를 판단할 수 있다. 상기 임계값은 전술한 소정의 설정값에 해당하거나 해당 부동산의 매도가에 해당하는 값일 수 있다.

도 10은 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 설정비율 산술 서버의 일 구현예를 나타내는 블록도이다. 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템은 전자거래 서버(1000) 이외에 설정비율 산술 서버(2000)를 더 포함할 수 있으며, 상기 설정비율 산술 서버(2000)는 시스템 전반의 동작을 제어하는 시스템 제어부(2100)와 함께, 설정비율 산술부(2200), 설정비율 변환부(2300) 및 매물정보 생성/송출부(2400)를 더 포함할 수 있다.

설정비율 산술부(2200)는 협의 결정된 부동산의 매도금액에 탄력적 설정비율을 곱하여 매수응찰금액 및 매수응찰 인원을 산출하는 동작을 수행하고, 그 산출 결과를 전자거래 서버(1000)로 제공한다. 설정비율 변환부(2300)는 부동산의 매매 거래 방식에 따라 응찰 금액(또는 수수료)이나 응찰 인원수를 조절하기 위하여 설정 비율을 변환하는 동작을 수행하고, 변환된 설정 비율에 관련된 정보를 설정비율 산술부(2200)로 제공한다. 매물정보 생성/송출부(2400)는 산출된 응찰 금액 및 응찰 인원에 관련된 정보를 포함하는 매물 정보를 생성하고 이를 과 상기 매도정보 검색부(120)로 부터 분석된 매물정보를 참조하여 매물정보를 전자거래 서버(1000)로 송출한다.

본 발명은 도면에 도시된 실시 예를 참고로 설명되었으나 이는 예시적인 것에 불과하며, 본 기술 분야의 통상의 지식을 가진 자라면 이로부터 다양한 변형 및 균등한 다른 실시 예가 가능하다는 점을 이해할 것이다. 따라서, 본 발명의 진정한 기술적 보호 범위는 첨부된 특허청구범위의 기술적 사상에 의하여 정해져야 할 것이다.

Claims (7)

1. 부동산 매매를 위하여 매물 등록될 부동산의 거래 방식을 추첨방식, 제1 및 제2 경매방식 중 어느 하나의 방식으로 설정하는 단계;
   상기 설정된 거래 방식에 따라 상기 부동산 매매를 위한 응찰 비용 및 응찰 인원수를 서로 달리 설정하는 단계;
   상기 부동산에 대한 다수의 응찰자들로부터 응찰 비용을 수신함과 함께, 상기 부동산의 거래에 관계된 응찰 정보를 수신하는 단계;
   상기 부동산의 설정된 거래 방식에 따라, 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 제1 판별하는 단계;
   상기 제1 판별 결과 및 상기 설정된 거래 방식에 따라, 상기 부동산의 거래 방식을 다른 방식으로 전환하여 상기 부동산의 거래 성립 여부를 제2 판별하는 단계;
   상기 제1 및 제2 판별 결과 중 어느 하나에 따라, 상기 부동산의 거래가 성립한 것으로 판단된 경우, 상기 다수의 응찰자들 중 낙찰자를 선정하는 단계; 및
   상기 선정된 낙찰자에 대한 매매 처리 및 비낙찰자들에 대한 일정 비율 환급 절차를 수행하는 단계를 구비하며,
   상기 응찰 비용은 상기 부동산의 가액에 탄력적 설정비율을 곱함에 의해 산출되고, 상기 제1 및 제2 경매방식이 설정된 경우 상기 응찰 비용 이외에 상기 다수의 응찰자들로부터 경매 가액에 관련된 정보가 더 수신되며,
   상기 추첨방식이 설정된 경우, 상기 응찰 인원수와 상기 응찰 비용을 곱한 수수료 총액이 상기 부동산의 가액을 초과하도록 제1 탄력적 설정 비율이 설정되고,
   상기 제1 경매방식이 설정된 경우, 상기 응찰 인원수와 상기 응찰 비용을 곱한 수수료 총액이 상기 부동산의 가액을 초과하도록 하며, 또한 수수료 총액이 상기 추첨방식에서의 수수료 총액 이하가 되도록 제2 탄력적 설정 비율이 설정되며,
   상기 제1 판별하는 단계는, 상기 추첨 방식 또는 제1 경매방식이 설정된 상태에서 응찰 인원수가 설정된 임계값 이상인 경우 거래가 성립된 것으로 판별하고,
   상기 제2 판별하는 단계는,
   상기 제1 판별 결과 거래가 불성립함과 함께 상기 설정된 거래 방식이 제1 경매방식인 경우, 거래 방식을 제2 경매방식으로 자동 전환하는 단계와,
   상기 제2 경매방식으로 전환된 상태에서 응찰 인원수와 무관하게 수수료 총액과 최고 경매가액을 합산한 결과가 상기 부동산의 가액을 초과하는 경우 거래가 성립된 것으로 판별하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 매매거래 시스템의 동작방법.
2. 삭제
3. 삭제
4. 삭제
5. 제1항에 있어서,
   상기 제1 및 제2 경매방식 중 어느 하나에 의하여 거래가 성립되어 낙찰자가 선정된 경우, 상기 부동산 매매거래 시스템은 상기 수수료 총액의 일부 및 최고 경매가액이 상기 부동산의 매매 금액으로 제공되도록 제어하는 것을 특징으로 하는 부동산 매매거래 시스템의 동작방법.
6. 제1항에 있어서,
   상기 부동산 매매거래 시스템은 전자거래 서버를 구비하고, 상기 단계들 각각은 상기 전자거래 서버에서 수행되는 것을 특징으로 하는 부동산 매매거래 시스템의 동작방법.
   
7. 삭제

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