WO2013119031A1 - 부동산 매매거래 시스템 및 그 동작방법 - Google Patents

부동산 매매거래 시스템 및 그 동작방법 Download PDF

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WO2013119031A1
WO2013119031A1 PCT/KR2013/000936 KR2013000936W WO2013119031A1 WO 2013119031 A1 WO2013119031 A1 WO 2013119031A1 KR 2013000936 W KR2013000936 W KR 2013000936W WO 2013119031 A1 WO2013119031 A1 WO 2013119031A1
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transaction
real estate
bid
bidders
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PCT/KR2013/000936
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이승화
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Lee Seung Hwa
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    • G—PHYSICS
    • G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
    • G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
    • G06Q30/00—Commerce
    • G06Q30/06—Buying, selling or leasing transactions
    • G06Q30/08—Auctions
    • G—PHYSICS
    • G06—COMPUTING; CALCULATING OR COUNTING
    • G06Q—INFORMATION AND COMMUNICATION TECHNOLOGY [ICT] SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES; SYSTEMS OR METHODS SPECIALLY ADAPTED FOR ADMINISTRATIVE, COMMERCIAL, FINANCIAL, MANAGERIAL OR SUPERVISORY PURPOSES, NOT OTHERWISE PROVIDED FOR
    • G06Q50/00—Information and communication technology [ICT] specially adapted for implementation of business processes of specific business sectors, e.g. utilities or tourism
    • G06Q50/10—Services
    • G06Q50/16—Real estate

Definitions

  • the present invention is to sell the property at the right amount and the desired time to sell the real estate. More specifically, the seller decides the right seller and the appropriate selling amount, and discloses the sale at an amount multiplied by the flexible setting ratio, thereby making it flexible in a small amount.
  • the bidding number is extracted in a random manner such as 64-bit algorithm or arrow shooting through public live broadcasting at a specific time. By extracting the winning bid number and providing higher reliability than the existing meandering method, the seller can dispose his property at a reasonable price within the time period to be sold, and the buyer chooses the expensive property to suit his taste and region. About the trading system of real estate where the opportunity to obtain a low price It is.
  • the seller In the sale of real estate, the seller has a difficulty in determining the value of the real estate at the time of sale by the market conditions or by bargaining with an agent or buyer. As a result, even if they want to sell real estate, they can't sell it at the right price and at the time of sale.
  • an object of the present invention is to prevent the seller from becoming a house pour by buying and selling his real estate at the desired time, floating around without finding their own home
  • the buyer is given the opportunity to buy the property in the area he wants at a low price, and each contractor in bankruptcy can also dispose of the unsold apartment and free from financial pressure.
  • Another object of the present invention is to extract the winning number in a random manner, such as 64 ⁇ 256 BIT algorithm method or arrow shooting through a specific time open live broadcast in order to select a fair and clear bidder, higher reliability than the conventional meandering method
  • a method of operating a real estate transaction system includes setting a transaction method of a real estate to be registered for sale, and the bidding cost and the number of bids for the real estate transaction according to the set transaction method. And setting bidding, receiving bidding costs from a plurality of bidders for the real estate, receiving bidding information related to the transaction of the real estate, and the bidding information and bidding cost according to the transaction method of the real estate.
  • determining whether a transaction of the real estate is established by analyzing a first information group including at least one of the number of bidders, and when the transaction of the real estate is established according to the determination result, the bidders among the plurality of bidders Selecting and processing the transaction for the selected successful bidder and refunding a certain percentage for the non successful bidder Characterized in that it comprises a step of performing a procedure.
  • the real estate trading system is provided with an electronic transaction server, the electronic transaction server, to set the trading method of the real estate to be registered for sale
  • a transaction registration setting unit which receives a bidding cost from a plurality of bidders for the real estate, receives bidding information related to the transaction of the real estate, and performs a bid registration process;
  • a transaction conclusion determination unit for determining whether the transaction of the real estate is established by analyzing a first information group including at least one of the bidding information, the bidding cost, and the number of bidders is established, and the transaction of the real estate is established, thereby providing the plurality of bidders.
  • Process the sale of selected winners and perform a certain rate refund process for non-winners Is cost bid and bid number for the real estate for sale, and a transaction / refund processor, it characterized in that the control depending on the trading method is set for the property.
  • the real estate trading system of the present inventors can sell the real estate at a reasonable price within the period of selling or selling to a seller and a construction company who are in a crisis because the sale is not made even if they try to sell in a real estate market shrunk due to economic instability. Despite the bubble debate, it still offers the opportunity to buy expensive real estate at very low prices.
  • the winning number is extracted by random method such as 64 ⁇ 256 BIT algorithm method or arrow shooting through open live broadcasting at a specific time, providing higher reliability than the existing meandering method, and illegal
  • random method such as 64 ⁇ 256 BIT algorithm method or arrow shooting through open live broadcasting at a specific time, providing higher reliability than the existing meandering method, and illegal
  • advantages such as the alternative function of meandering action and solving the problems of the above-described reality together, thus providing an innovative real estate trading system for everyone who conflicts with real estate.
  • 1 is an overall configuration of a lottery trading method of real estate according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 2 is a block diagram showing a set ratio arithmetic server of the lottery trading method of real estate according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 3 is a block diagram illustrating an electronic transaction server of a lottery trading method of real estate according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 4 is a block diagram showing a successful bid number extraction server of the lottery trading method of real estate according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 5 is a flowchart illustrating a method of real estate transaction trading according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 6 is a flowchart illustrating a method of real estate transaction trading according to another embodiment of the present invention.
  • FIG. 7 is a flowchart illustrating a method of real estate transaction trading according to another embodiment of the present invention.
  • FIG. 8 is a block diagram illustrating an embodiment of an electronic transaction server of a real estate transaction system according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 9 is a block diagram illustrating a detailed implementation of the e-commerce server of FIG. 8.
  • FIG. 10 is a block diagram illustrating an embodiment of a set ratio arithmetic server of a real estate transaction system according to an embodiment of the present invention.
  • FIG. 1 is an overall configuration diagram of a lottery sale method of real estate according to an embodiment of the present invention. As shown in Figure 1, the lottery sales method of real estate according to an embodiment of the present invention,
  • Set rate arithmetic server (100) that proceeds with the seller request contract, retrieves the selling information, multiplies the negotiated selling amount by the flexible set ratio, calculates a small amount and the number of flexible bids and sends it to the electronic transaction server and ;
  • a buyer terminal 300 which performs a bid number request through an authorized authentication procedure for processing the bidding cost, and has one opportunity for one sale;
  • a successful bid number extraction server 500 which transmits to a server; It is configured to include.
  • each server may be operated independently, the setting ratio arithmetic server 100 as necessary; Successful bid number extraction server 500; May be mounted on the electronic transaction server 400 in a modular manner.
  • the seller terminal and the buyer terminal means an unspecified number, and the type of terminal is a terminal which can access a website such as a computer terminal, a mobile terminal, etc., and does not limit the type if the terminal does not interfere with the use of the system of the present invention. not.
  • FIG. 2 is a block diagram of a set ratio arithmetic server 100 of the lottery sale method of real estate according to an embodiment of the present invention.
  • the set ratio arithmetic server 100 As shown in FIG. 2, the set ratio arithmetic server 100 according to an embodiment of the present invention is
  • a selling contract preparing unit 110 which receives a fee of a predetermined rate for the selling amount and prepares the selling amount and selling period information by referring to the real estate information set from the selling terminal 200;
  • a sale information search unit 120 for analyzing and searching the real transaction price and the right of the real estate by referring to the information of the sale contract preparation unit 110;
  • a set ratio arithmetic unit 130 that calculates a bid amount and a bid number by multiplying an elastic set ratio by the selling amount determined based on the selling contract preparing unit 110;
  • the set ratio arithmetic unit 130 is characterized by calculating the purchase bid amount and the number of people by multiplying the flexible set ratio by the selling amount determined in consultation with the selling member.
  • the bidding price is 10,000 won and the number of bidders is 45,000.
  • the selling amount depends on the use of real estate such as apartments, houses, land, and malls
  • the bidding ratio is set by the amount multiplied by 0.00000001 ⁇ 1 by a flexible value.
  • the bidding amount is set, the set ratio of the bidding number is characterized in that the bidding amount and the number of people for each sale is different by applying the number of people multiplied by the number of 1 to an infinite number by the elastic value to the selling amount.
  • FIG. 3 is a block diagram illustrating an electronic transaction server 400 of a lottery trading method of real estate according to an embodiment of the present invention.
  • the electronic transaction server 400 As shown in FIG. 3, the electronic transaction server 400 according to an embodiment of the present invention
  • a property information request storage unit 405 for receiving and storing request information generated by arithmetic processing from the set ratio arithmetic server 100;
  • a bid qualification certification unit 415 for authenticating the qualifications of the adult certification and the real name of the members who want to see the sale information posted through the sale information announcement unit 410;
  • a bid number generation sending unit 425 for generating a unique bid number and sending it to the buyer terminal 300 when the cost processing completion signal is received by the bid cost settlement unit 420;
  • a successful bid number request storage unit 440 configured to receive and store a request for a successful bid number by satisfying a condition from the set ratio controller 430;
  • a successful bid result generator 445 A successful bid result generator 445;
  • a successful bid result sending notification unit 450 which transmits the information extracted by the successful bid result generating unit 445 to the buyer terminal 300 and announces the information on a website;
  • a successful bidding information storage unit 455 which stores the general information generated by the successful bidding result generating unit 445, the member's information, the result information, and the like as evidence of the terms and conditions set by the system later. .
  • the setting ratio control unit 430 has a feature to control the satisfaction of the purchase bid amount and the number of people calculated from the setting ratio arithmetic server 100 and to be a fair and clear lottery trading method of real estate.
  • a block diagram showing a server 500 is shown.
  • the successful bid number extraction server 500 according to an embodiment of the present invention
  • a specific time information generation unit 510 for generating specific time information for extracting a successful bid number
  • 64 to 256 BIT algorithm operation unit (520) for randomizing the data to extract a successful bid number at a specific time generated by the specific time information generation unit (510);
  • a successful bid number extracting unit 530 for extracting a successful bid number in a random manner such as arrow shooting to extract a fair winning number at a specific time generated by the specific time information generating unit 510;
  • a successful bid number reception storage unit 540 for receiving and storing the successful bid number extracted by the 64 to 256 BIT algorithm operation unit 520 and the successful bid number extraction unit 530;
  • a successful bid number transmitting unit 550 for transmitting the successful bid number generated by the successful bid number receiving and storing unit 540 to the electronic transaction server 400.
  • the successful bid number extraction method described in the present invention may be a random number processing method of 64 to 256 BIT algorithm calculation unit 520 or a random method such as arrow shooting, and performs public live broadcasting at a specific time. Any random way of extracting a fair winning number within that time would be irrelevant to driving the system of the present invention.
  • FIG. 5 is a flowchart illustrating a method of real estate transaction trading according to an embodiment of the present invention. Various operations illustrated in FIG. 5 may be performed through the e-commerce server, the set ratio arithmetic server, the successful bid number extraction server, and the like shown in FIG. 1, or according to another embodiment of the present invention to be described below. , A setting ratio arithmetic server, a successful bid number extraction server, or the like.
  • the property is registered for a real estate transaction (S11).
  • S11 a real estate transaction
  • the negotiated sale period and sale amount, the prepared real estate sale contract, and various sale documents can be registered in the electronic transaction server.
  • a trading method is set for trading of the registered property (S12).
  • the real estate for sale can be sold according to a variety of trading methods, so that the real estate for sale according to a different trading method for each real estate for sale is made according to the optimal trading method for each real estate do.
  • the sale transaction method may include a lottery transaction method and an auction transaction method as two or more methods, and the auction transaction method may be applied to the first auction transaction and the number of people limited to the number of people. It may include a second auction transaction method without limitation.
  • the bidding process is performed by the bidders by providing a predetermined bid fee, fee, and bid information.
  • the bidding information may include information related to the bidder or information related to the auction price during the auction transaction method.
  • the bidding cost and the number of persons are set (S14).
  • the setting of the bidding cost and the number of persons may be performed in the set ratio arithmetic server as described above, and the bidding cost may be calculated by multiplying the selling price of the real estate by the flexible set ratio.
  • the number of people can be set in consideration of the flexible set ratio, for example, if the total bid cost is set to be 1.5 times the selling value of the real estate, if the sale amount is 300 million and the bid amount is 10,000 won The number of persons may allow 45,000 to bid.
  • the corresponding transaction for the real estate does not proceed by the lottery trading method, it is determined whether the real estate is traded according to the first auction method (S15).
  • a step of setting a fee and the number of persons is performed (S16_1).
  • the bidding price is calculated according to the bidder who bids the highest auction price among the bidders, rather than adding up the bidding costs and trading the real estate through lottery. Can be done.
  • the first auction method is a method in which an auction is made with limited number of bidders.
  • the bidder will pay.
  • the second auction method is a method that allows the auction to be carried out without limiting the number of bidders.
  • the bidder pays when a transaction is made by the auction method (for example, the second auction method).
  • the bidding cost may also be set differently according to the type and selling value of each real estate, the bidding cost and the number of people, the bidding cost may be calculated by multiplying the selling price by the flexible set ratio. For example, when the real estate sale price is 100 million, the bidding cost may be set to 10,000 won by multiplying the elastic set ratio.
  • the fee is set according to the calculated bid cost (S16_2).
  • Such a bidding process is performed for a large number of bidders, after which it is determined whether the bidding period has elapsed, or if the number of bidders has passed when the number of bidders is limited by the lottery trading method or the first auction transaction method. It is determined (S19). As a result of the determination, if the bidding period or the number of bidders has not elapsed, the step of receiving and processing bidding information from bidders and sending out a bidding number is continuously performed. The bidding procedure for the sale of real estate is terminated (S20).
  • the method of real estate transaction trading according to the embodiment of the present invention described above is a process of performing a bidding process from a plurality of bidders from property registration, and it is appropriate that the characteristics of each real estate, for example, that each real estate is traded by auction method, or draw lots. Transactions can be carried out in a variety of forms depending on whether it is appropriate to trade in a manner. In addition, it is possible to not only activate the real estate transaction but also improve the stability of the transaction by inducing the purchase of the real estate through simple bidding in relation to the transaction of the real estate with many buyers due to the decrease in interest of the buyer.
  • the cost paid by the bidders in the lottery method is defined as the bidding cost
  • the cost paid by the bidders in the first and second auction methods is defined as the fee
  • the basic cost for participating in the bidding is the bidding cost. It may be defined as.
  • FIG. 6 is a flowchart illustrating a method of real estate transaction trading according to another embodiment of the present invention.
  • it shows an example of the operation process from the end of the bidding step to selecting the successful bidder and performing the sales process.
  • the electronic transaction server performs a real estate transaction procedure using a plurality of bid information received and registered through the bid process.
  • the step of analyzing the bidding information and determining the transaction method for the real estate (S21).
  • the trading method according to the embodiment of the present invention may include a lottery trading method, a limited number of auction method (hereinafter referred to as a first auction method) and an unlimited number of auction methods (hereinafter referred to as a second auction method). .
  • the transaction method for the real estate is a lottery transaction or a first auction method (S22). That is, based on the determination result, it is determined whether the transaction method for the real estate is a lottery transaction or a first auction method with limited bid number, or a second auction method with no limit on bid number.
  • the trading method for the real estate is a lottery transaction or a first auction method
  • the number of bids who bid on the real estate is determined (S23). This may be determined by analyzing the bid information that is stored in the database in the electronic transaction server.
  • the transaction method for the real estate corresponds to the second auction method
  • the auction price and fee information is extracted from the bid information received through the bidding process, and the auction price and fee are calculated with each other. (S24).
  • the number of bidders is determined in the lottery transaction or the first auction method, it is determined whether the number of bidders is equal to or greater than a predetermined set value (S25). That is, in the lottery transaction or the first auction method, whether to close or close a sale transaction may be determined based on a result of comparing the number of bidders with the predetermined set value. If the number of bidders is equal to or greater than a predetermined set value, it is determined that the corresponding trading transaction is completed, and then a successful bidder selection process is performed (S28). As described above, the successful bidder selection process may extract a successful bid number in a random manner or extract a successful bid number using a BIT algorithm in order to extract a fair bid number at a specific time as described above.
  • the operation of comparing the result of the auction price and the fee (operation value) with a predetermined value is performed (S26).
  • an operation may be performed to add the sum of the highest auction price among the auction prices received from the plurality of bidders and the fee from the total bidders, and the operation of determining whether the operation value is greater than the sale of the real estate may be performed.
  • embodiments of the present invention need not be limited thereto, and it may be determined whether the calculated value is equal to or greater than a predetermined amount added to the sale of the real estate.
  • the fixed amount is a kind of salary provided to a trading brokerage company (or a system operator) when closing a sale transaction on the property, for example, to be set to an amount corresponding to a certain percentage (for example, 1%) of the sale of the property.
  • a trading brokerage company or a system operator
  • the transaction may be completed.
  • step S27 the operation of canceling the sale and refunding the bidding fee received from the bidder may be performed.
  • Table 1 shows an example of a real estate sales transaction according to the first auction method.
  • the set price is the result of multiplying the selling price of real estate by 100 million and the flexible setting ratio (for example, one thousandth to one hundredth thousandth). It is set as a bid participation channel.
  • the sale of real estate is 100 million and the bid participation fee is set to 10,000 won, in consideration of this may be set to 10,000 people. In this case, if all 10,000 bidders pay the fee, the total bid fee is 100 million won equal to the sale of real estate.
  • Each bidder can participate in the auction process by paying the fee, and provides the electronic transaction server with information of the auction price (the bidder) that he presents for bidding in addition to the fee for the real estate sale.
  • the auction starting price may start from a certain value, for example, as shown in Table 1, the auction starting price may be 1 million won, which is an amount corresponding to 1% of the selling price.
  • the subsidy provided to the successful bidder may correspond to an amount obtained by subtracting the bidder's bid price from the selling price.
  • the number of bidders is limited to 10,000. Accordingly, the electronic transaction server determines the number of bids and, if the number of bids does not reach 10,000, cancels and refunds the transaction.
  • the real estate seller is provided with the real estate sales amount by providing a portion of the fees from the multiple bidders with the amount corresponding to the auction price from the successful bidder. In addition, for the remaining part of the fee, the remaining fee other than the salary provided to the transaction brokerage provider (or system operator) may be refunded to a plurality of bidders at a certain rate.
  • Table 2 is an example of a real estate sales transaction according to the second auction method, as a result of the sale of real estate 100 million, the product of multiplied by the flexible set ratio (for example, one hundred thousand to one hundred thousand) The setting cost is set as the bid participation channel.
  • the number of bidders since there are no restrictions on the number of bidders, a larger number of bidders can participate in the transaction of real estate, so that the total amount of bidding fees does not occur.
  • the second auction method whether or not to close a trading transaction is determined according to another method.
  • the transaction may be bidded, or, as shown in Table 2, the highest bidding price and bidding fee in consideration of the completion fee of the trading brokerage company (or system operator).
  • the sum of the total amount and the predetermined percentage of the selling amount for example, 3%) is more than the selling amount, the transaction may be closed.
  • the real estate transaction can proceed through the bidder assistance and expenses as in the first auction method described above.
  • the first and second auction methods conditions for determining whether a transaction is completed may be set differently. Accordingly, among the plurality of pieces of information including the bidding information, the bidding cost, and the number of bidders, the information used in the lottery method is used in the first information group, and the information used in the first and second auction methods is used in the second and the second, respectively. Can be defined as 3 information groups.
  • FIG. 7 is a flowchart illustrating a method of real estate transaction trading according to another embodiment of the present invention.
  • the real estate transaction system according to the embodiment of the present invention operates to automatically switch at least two transaction methods according to the bidding result is described.
  • the bidding information is analyzed together with the analysis of the bidding information (S31). It is assumed that a bidding process is performed through the auction method for the real estate. First, it is determined whether the bidding process is performed through the first auction method (S32).
  • the predetermined setting value may be a value that is set in consideration of various information such as a selling price of a real estate and a flexible setting ratio value as in the above-described embodiment.
  • the auction method is switched by selling the real estate in a second auction method.
  • an operation of comparing the result of the auction price and the fee (operation value) with a predetermined value is performed (S34). If the operation value falls below the selling value, the sale transaction may not be completed, and thus the sale cancellation and refund processing operation is performed (S35).
  • the corresponding trading transaction may be completed. Accordingly, the first auction method or the second auction method is automatically switched to perform a real estate trading transaction according to any one method, and after this, after a successful bidder selection process (S36), a real estate trading procedure with a successful bidder is performed. Some refund processing procedures for distributing part of the bid amount to the bidders or part of the fee to the bidders are performed (S37).
  • a customer who wants to sell a real estate can sell the real estate in various trading forms on the basis of the characteristics of the real estate or the intention to sell the real estate.
  • the customer who wants to buy may also try to buy the property through a small amount (lottery method) if necessary, or may try to buy the property through the normal auction method (first and second auction method).
  • first and second auction method the normal auction method
  • FIG. 8 is a block diagram illustrating an embodiment of an electronic transaction server of a real estate transaction system according to an embodiment of the present invention.
  • the system shown in FIG. 8 is an embodiment for performing the above-described real estate transaction trading operation method of FIGS. 5 to 7, and each of the elements shown in FIG. 8 is configured of various servers shown in FIGS. 2 to 4. 8 may be different from the terminology, each of the components illustrated in FIG. 8 may be included in the components of the various servers illustrated in FIGS. 2 to 4, or may be equivalent (or the same). have. Alternatively, each of the elements of FIG. 8 may be a concept including at least one of the elements of the various servers shown in FIGS. 2 to 4.
  • the electronic transaction server 1000 of the real estate transaction system includes a system controller 1100, a property registration manager 1200, a transaction method setting unit 1300, a property information receiver 1400, and a bid registration. It may include a management unit 1500.
  • the electronic transaction server 1000 may further include a transaction method management unit 1600, a transaction closing decision unit 1700, a successful bidder selecting unit 1800, and a transaction / refund processing unit 1900, and further includes an electronic transaction server ( 1000 may further include a database unit 1910 for storing and storing various types of information related to a real estate transaction in accordance with an embodiment of the present invention.
  • the system controller 1100 may control overall operations of the electronic transaction server 1000, and may also control operations of various components included in the electronic transaction server 1000.
  • the property registration management unit 1200 registers various types of information related to the real estate to be traded and traded, and may register, for example, a negotiated sale period and sale amount, a prepared real estate sales contract, and various sale documents.
  • the transaction method setting unit 1300 sets a transaction method for each real estate to be traded.
  • the trading can be performed according to at least two trading methods for each real estate, so that the trading is performed according to the optimal trading method for each real estate.
  • the sale transaction method may include two or more methods, a lottery transaction method and an auction transaction method
  • the auction transaction method may include a first auction transaction that limits the number of people and a second auction transaction that does not limit the number of people. Manner.
  • the property information receiver 1400 receives the sale information such as the bidding cost and the number of people set for the real estate.
  • the property information receiver 1400 may receive the property information from a server (eg, a set ratio arithmetic server) disposed outside the electronic transaction server 1000 of the real estate transaction system.
  • the electronic transaction server 1000 may perform a setting operation such as the bidding cost and the number of persons for the corresponding real estate, and in this case, the configuration of the sale information receiver 1400 may be omitted.
  • the bidding process according to the set transaction method is performed.
  • the bid registration manager 1500 performs registration processing by using bid information such as predetermined bid costs, fees, auction prices, etc. provided from the bidders. Authentication information is performed using information such as adult certification and real name of members who intend to bid through the information on the sale of the information. Also, a bidding number is generated after the bidding process is completed. Send it to the bidder. In addition, for the normal bidding process, the bid registration management unit 1500 may determine whether the bid period or the predetermined number of bids for the real estate has been exceeded.
  • the electronic transaction server 1000 performs a successful bid processing operation on the real estate after the bid processing operation is completed.
  • the transaction method management unit 1600 may determine a transaction method set for the corresponding real estate for a successful bidding process and output the result of the determination.
  • the determination result is provided in another configuration in the electronic transaction server 1000, so that the successful bidding process is performed according to the transaction method set for the real estate.
  • the trading method management unit 1600 may manage the trading method for the real estate is automatically converted based on the result of the bidding process in order to reduce the probability of the bidding because the real estate trading transaction is performed flexibly.
  • the transaction method management unit 1600 receives whether or not a transaction has been closed for the real estate (whether or not the condition for the successful bid process is satisfied), and controls to switch the transaction method for the real estate using the transaction.
  • the current trading method for the real estate is set as the first auction method, it may be determined whether or not the transaction is completed based on a result of first determining whether the number of bids is greater than or equal to a predetermined set value, and the closing information is determined by the transaction method management unit 1600.
  • the transaction management unit 1600 converts the transaction method for the real estate to the second auction method. Accordingly, the result of calculating the highest auction price among the auction prices received in the bidding process and the fees from the bidders with respect to the real estate is compared with a predetermined value to determine whether the transaction for the real estate is completed. According to the determination result, the subsequent successful bid processing procedure can be performed.
  • the transaction closure determination unit 1700 determines whether the transaction for the corresponding real estate is completed using the result of the bidding according to each transaction method. As described above, when the real estate follows the lottery transaction method or the first auction method, the number of bidders who bid on the real estate is determined using the bidding result, and the number of bidders and the predetermined set value are compared. It can be judged according to the sacrament. On the other hand, if the transaction method for the real estate corresponds to the second auction method, the auction price and fee information is extracted from the bid information received through the bidding process, and the auction price and fee are calculated After that, it is possible to determine whether or not the sacrament is completed by performing an operation of comparing the operation result with a predetermined value.
  • the successful bidder selecting unit 1800 selects a successful bidder by using a result of extracting a successful bid number by a random method or using a BIT algorithm.
  • the successful bid number may be provided from the successful bid number extraction server to the electronic transaction server 1000, and the successful bidder selecting unit 1800 may be provided.
  • the successful bidder selection operation is performed using the received successful bid number.
  • the transaction / refund processing unit 1900 processes the real estate transaction process with the successful bidder according to the successful bidding result, and also performs a partial refund processing procedure for distributing a part of the bid amount to the bidders or a part of the fee to the bidders. Perform.
  • FIG. 9 is a block diagram illustrating a detailed implementation of the e-commerce server of FIG. 8.
  • FIG. 9 illustrates one embodiment of the transaction method setting unit 1300, the bid registration manager 1500, the transaction method manager 1600, and the transaction closing decision unit 1700.
  • the transaction method setting unit 1300 may include a lottery transaction setting unit 1310, a person limited auction setting unit 1320, and an unlimited number of auction setting unit 1330.
  • Each setting unit sets the transaction method for each property by using the information on the property (for example, the bid price, the fee, the number of persons, etc.), and the bid price, fee and Set up information such as the number of people allowed.
  • the bid registration management unit 1500 may include a bid information receiving unit 1510, a bid number sending unit 1520, a bid registration processing unit 1530 and a bid period determination unit 1540.
  • the bid information receiving unit 1510 receives bid information such as predetermined bid costs, fees, auction prices, etc. provided from the bidders.
  • the bid number sending unit 1520 After the authentication process is normally performed for the individual bidders, the bid number sending unit 1520 generates a bid number and sends it to the bidder.
  • the bid registration processing unit 1530 registers various bid information from the bidder, the bid number sent to the bidder, and the like in the system.
  • the bid period determination unit 1540 determines the bid period for the real estate transaction, so as not to normally register the bid or allow registration according to whether or not the period.
  • the transaction method manager 1600 may include a transaction method determiner 1610, a sacrament information receiver 1620, and a transaction method switch 1630.
  • the transaction method determination unit 1610 determines the transaction method set for the corresponding real estate by referring to the information related to various sale transactions stored in the database unit 1910 in the system and outputs the result of the determination.
  • the determination result may be used by various other configurations in the system.
  • the sacrament information receiving unit 1620 receives information related to whether or not to make a transaction from the transaction closing determination unit 1700, and based on this, the transaction method set for the corresponding real estate is switched.
  • the transaction method switching unit 1630 converts the transaction method of the real estate from the lottery method to the auction method, or the first auction method to the second auction method using the sacrament information from the sacrament information receiving unit 1620. Perform the switching operation of. When such a conversion operation is performed, the transaction method for the corresponding real estate is automatically converted, so that the trading procedure is performed according to the converted method.
  • the transaction closing determination unit 1700 may include a bid information analysis unit 1710, an auction price and fee calculation unit 1720, and a threshold comparison unit 1730.
  • the bid information analysis unit 1710 analyzes the bid information, and analyzes information related to the transaction method set for the real estate, information such as the registered bid number, auction price, and fee.
  • the auction price and fee calculation unit 1720 performs a predetermined calculation process using the analyzed auction price and fee information. That is, in order to determine whether the transaction is completed according to the second auction method, auction price and fee information are extracted from the bidding information, and the auction price and fee are calculated.
  • the threshold comparison unit 1730 performs a predetermined comparison operation to determine whether the deal is closed by using the information related to the transaction method, the registered number of bidders, the auction price, or the fee.
  • the operation result from the auction price and the fee calculation unit 1720 is used to sell the real estate ( Or the sum of the selling price and the predetermined salary).
  • the threshold value may correspond to the above-described predetermined value or may correspond to a sale of the property.
  • FIG. 10 is a block diagram illustrating an embodiment of a set ratio arithmetic server of a real estate transaction system according to an embodiment of the present invention.
  • the real estate transaction trading system may further include a set ratio arithmetic server 2000 in addition to the electronic transaction server 1000, and the set ratio arithmetic server 2000 controls the overall operation of the system.
  • the set ratio arithmetic unit 2200, the set ratio converter 2300, and the property information generation / transmission unit 2400 may be further included.
  • the setting ratio arithmetic unit 2200 calculates the purchase bid amount and the purchase bid number by multiplying the selling amount of the determined real estate by the flexible setting ratio, and provides the calculation result to the electronic transaction server 1000.
  • the set ratio converter 2300 performs an operation of converting a set ratio in order to adjust the bid amount (or fee) or the number of bids according to the trading method of real estate, and sets the information related to the converted set ratio.
  • the property information generation / sending unit 2400 generates the property information including the calculated bid amount and information related to the number of bidders, and sells the property information with reference to the property information analyzed by the sale information search unit 120. Send to the electronic transaction server (1000).
  • the present invention is applicable to the trading business.

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Abstract

본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 동작방법은, 부동산 매매를 위하여 매물 등록될 부동산의 거래 방식을 설정하는 단계와, 상기 설정된 거래 방식에 따라 상기 부동산 매매를 위한 응찰 비용 및 응찰 인원수를 설정하는 단계와, 상기 부동산에 대한 다수의 응찰자들로부터 응찰 비용을 수신함과 함께, 상기 부동산의 거래에 관계된 응찰 정보를 수신하는 단계와, 상기 부동산의 거래 방식에 따라, 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수 중 적어도 하나를 포함하는 제1 정보 그룹을 분석하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별하는 단계와, 상기 판별 결과에 따라, 상기 부동산의 거래가 성립한 경우 상기 다수의 응찰자들 중 낙찰자를 선정하는 단계 및 상기 선정된 낙찰자에 대한 매매 처리 및 비낙찰자들에 대한 일정 비율 환급 절차를 수행하는 단계를 구비하는 것을 특징으로 한다.

Description

부동산 매매거래 시스템 및 그 동작방법
본 발명은 부동산 매도시 적정한 금액과 원하는 시기에 매매가 되기 위한것으로 더욱 상세하게는 매도희망자와 적정한 매도가액을 결정하고 그 매도금액에 탄력적 설정비율을 곱한 금액으로 매물을 공개하여, 소액의 금액으로 탄력적 매수인원이 응찰을 수행하며 그 중 한 명의 매수낙찰자를 선정, 매매하는 방식에 관한 것으로,낙찰번호를 추출할 때 특정시간에 공개 생방송을 통해 64 ~ 256 BIT 알고리즘 방식이나 화살쏘기 등의 랜덤방식으로 낙찰번호를 추출하여 기존 사행적 방식보다 높은 신뢰성을 제공하여, 매도자에게는 매도하고자 하는 기간 내에 적정가로 자신의 부동산을 처분할 수 있게 되고, 매수자는 고가의 부동산을 자신의 취향과 지역에 맞게끔 선택하여 저렴한 금액으로 취득할 수 있는 기회가 주어지는 부동산의 매매거래 시스템에 관한 것이다.
통상 부동산 매매에 있어서 매도자는 매도시기의 부동산가액이 시장의 상황이나 중개업자 또는 매수자와의 흥정에 의해 가액이 정해지는데 그 매도시기조차 정하기 곤란하여 어려움이 있었고, 현재 부동산거품이 꺼지면서 부동산매매시장이 위축되고 이로써 부동산을 매도하고자 하여도 적정가격과 매도시기에 매도할수 없어 신종 하우스 푸어로 변모되며 국가경제에 미치는 영향이 위태롭다 할 것이다.
또한, 물가와 금리불안으로, 전세가 폭등과 정부에서 제공하는 보금자리 아파트등 역시 서민들에게는 아직도 고가의 금액으로써 매수하지 못한채 저렴한 전월세를 찾아 헤매이고 있는 실정이다.
또한, PF대출을 일으켜 투자에 나선 다수 건설사들 역시 미분양아파트 매물이 늘어남으로 자금압박과 재무구조가 악화되어 도산의 위기에 처한 실정이다.
또한, 사행산업의 조작 논란이 항시 제기되어 국민들의 불신이 계속 증가하고 있고, 로또시스템을 사용하며 지불해야 하는 로열티와 불법 사행행위의 확산은 우리경제의 심각한 문제가 아닐 수 없다.
본 발명은 상기와 같은 문제점들을 개선시키기 위하여 안출된 것으로서 본 발명의 목적은 매도자가 원하는 시기에 자신의 부동산을 매매함으로써 하우스 푸어가 되는 것을 방지 할 수있고, 자신의 보금자리를 찾지 못한 채 떠돌아다니는 매수자는 자신이 원하는 지역의 부동산을 저렴한 금액에 매수할 수 있는 기회가 주어지며, 또한 도산위기에 처한 각 건설사들 역시 미분양상태의 아파트를 처분하여 자금압박으로부터 벗어날 수 있다.
본 발명의 또다른 목적은 공정하고 명확한 매수낙찰자를 선정하기 위해 특정시간 공개 생방송을 통해 64 ~ 256 BIT알고리즘 방식이나 화살쏘기 등의 랜덤방식으로 낙찰번호를 추출하여,기존 사행적 방식보다 높은 신뢰성을 제공하며 불법 사행행위의 대체기능과 상기 기술한 현실의 문제를 해결 할수있는 등 다양한 잇점이 있어, 부동산으로 인해 갈등하는 모두에게 혁신적인 부동산매매 방식을 제공하는 부동산 매매거래 시스템이다.
본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 동작방법은, 부동산 매매를 위하여 매물 등록될 부동산의 거래 방식을 설정하는 단계와, 상기 설정된 거래 방식에 따라 상기 부동산 매매를 위한 응찰 비용 및 응찰 인원수를 설정하는 단계와, 상기 부동산에 대한 다수의 응찰자들로부터 응찰 비용을 수신함과 함께, 상기 부동산의 거래에 관계된 응찰 정보를 수신하는 단계와, 상기 부동산의 거래 방식에 따라, 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수 중 적어도 하나를 포함하는 제1 정보 그룹을 분석하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별하는 단계와, 상기 판별 결과에 따라, 상기 부동산의 거래가 성립한 경우 상기 다수의 응찰자들 중 낙찰자를 선정하는 단계 및 상기 선정된 낙찰자에 대한 매매 처리 및 비낙찰자들에 대한 일정 비율 환급 절차를 수행하는 단계를 구비하는 것을 특징으로 한다.
한편, 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템에 있어서, 상기 부동산 매매거래 시스템은 전자거래 서버를 구비하고, 상기 전자거래 서버는, 부동산 매매를 위하여 매물 등록될 부동산의 거래 방식을 설정하는 거래방식 설정부와, 상기 부동산에 대한 다수의 응찰자들로부터 응찰 비용을 수신함과 함께, 상기 부동산의 거래에 관계된 응찰 정보를 수신하고 응찰 등록 처리를 수행하는 응찰 등록 관리부와, 상기 부동산의 거래 방식에 따라, 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수 중 적어도 하나를 포함하는 제1 정보 그룹을 분석하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별하는 거래 성사 판단부 및 상기 부동산의 거래가 성립되어 상기 다수의 응찰자들 중 선정된 낙찰자에 대한 매매 처리 및 비낙찰자들에 대한 일정 비율 환급 절차를 수행하는 거래/환급 처리부를 구비하고, 상기 부동산 매매를 위한 응찰 비용 및 응찰 인원수는, 상기 부동산에 대해 설정된 거래 방식에 따라 조절되는 것을 특징으로 한다.
본 발명인 부동산의 매매거래 시스템은, 경제 불안정으로 위축된 부동산시장에서 매도하고자 해도 매매가 이루어지지 않아 위기에 처한 매도자 및 건설사에게는 매도,분양코자하는 기간 내 적정가로 부동산을 처분할 수 있음은 물론, 부동산거품 논란속에도 여전히 고가인 부동산을 초저가로 매수할 수 있는 기회를 제공하는 장점이 있다.
또한, 공정하고 명확한 매수낙찰자를 선정 하기 위해, 특정시간 공개 생방송을 통해 64 ~ 256 BIT 알고리즘 방식이나 화살쏘기 등의 랜덤방식으로 낙찰번호를 추출하여, 기존 사행적 방식보다 높은 신뢰성을 제공하고, 불법 사행행위의 대체기능과 상기 기술한 현실의 문제를 함께 해결 할수있는 등의 다양한 잇점이 있어, 부동산으로 인해 갈등하는 모두에게 혁신적인 부동산 매매거래 시스템을 제공하게 된다.
도 1은 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨 매매방식의 전체 구성도이다.
도 2는 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨 매매방식의 설정비율산술 서버를 나타낸 블록도이다.
도 3은 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨 매매방식의 전자거래 서버를 나타낸 블록도이다.
도 4는 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨 매매방식의 낙찰번호추출 서버를 나타낸 블록도이다.
도 5는 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다.
도 6은 본 발명의 다른 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다.
도 7은 본 발명의 또 다른 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다.
도 8은 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 전자거래 서버의 일 구현예를 나타내는 블록도이다.
도 9는 도 8의 전자거래 서버의 자세한 구현 예를 나타내는 블록도이다.
도 10은 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 설정비율 산술 서버의 일 구현예를 나타내는 블록도이다.
본 발명과 본 발명의 동작상의 이점 및 본 발명의 실시에 의하여 달성되는 목적을 충분히 이해하기 위해서는 본 발명의 바람직한 실시 예를 예시하는 첨부 도면 및 도면에 기재된 내용을 참조하여야 한다.
이하, 첨부한 도면을 참조하여 본 발명의 바람직한 실시 예를 설명함으로써, 본 발명을 상세히 설명한다. 각 도면에 제시된 동일한 참조부호는 동일한 부재를 나타낸다.
도 1은 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨매매방식의 전체 구성도이다. 도 1에 도시한 바와 같이,본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨매매방식은,
매도자와 매도 의뢰 계약을 진행하며 매도정보를 검색하고 그로써 협의된 매도가액에 탄력적 설정비율을 곱해, 소액의 금액과 탄력적 응찰인원을 산출하고 이를 전자거래 서버로 송출하는 설정비율산술 서버(100)와;
매도하고자 하는 부동산의 매매 기간 및 매도금액을 협의하며,별도로 제공되는 양식(전속거래계약서등)에 부동산 매매 계약서를 작성하고, 부동산 추첨매매를 수행함에 있어 필요한 각종 매도서류(등기권리증,인감증명)등을 제공하는 매도자단말기(200)와;
상기 설정비율산술 서버로부터 산술처리된 매물정보를 수신받아 매물정보를 공고하고 이에 응찰하는 매수회원의 자격요건과 비용처리를 진행하며 조건에 맞는 매수응찰회원에게 응찰번호를 생성송출하고,산술처리된 매물정보에 응찰한 인원이 충족할시 낙찰번호추출 서버(500)로부터 낙찰번호를 수신받아, 응찰번호와 일치되는 낙찰결과를 생성하고 이로써 낙찰결과를 공고하며 매수낙찰자에게 송출하고 낙찰정보를 저장하는 전자거래 서버(400)와;
상기 전자거래 서버로부터 산술 처리된 매물을 검색하고 취향에 맞는 매물에 응찰을 수행하며, 산술 처리된 매물의 응찰인원이 한정되어 있다면 선착순 내에 응찰을 수행하며, 매수회원의 자격요건을 위한 성인인증과 응찰비용을 처리하기 위한 공인인증절차를 거쳐 응찰번호 요청을 실시하고, 1건의 매물에 1번의 기회를 갖게되는 매수자단말기(300)와;
상기 설정비율산술 서버로부터 산술처리된 매물정보를 수신받아 특정시간을 생성,공정하고 명확한 추첨이 되게끔 공개 생방송을 통해 64 ~ 256BIT 알고리즘 이나 화살쏘기 등의 랜덤방식으로 낙찰번호를 추출하여 이를 전자거래 서버로 송출하는 낙찰번호추출 서버(500); 를 포함하여 구성된다.
상기한 바와 같이, 각각의 서버를 독립적으로 운영할 수도 있지만 필요에 따라 상기 설정비율산술 서버(100); 낙찰번호추출 서버(500); 를 전자거래 서버(400)에 모듈화를 시켜 탑재시킬 수도 있다.
상기 매도자단말기 및 매수자단말기는 불특정 다수를 의미하고 있으며, 단말기의 종류로는 컴퓨터단말기,모바일단말기 등 웹사이트에 접속 할 수있고 본 발명의 시스템을 이용하는데 지장이 없는 단말기라면 그 종류를 한정하고 있지는 않다.
도 2는 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨매매 방식의 설정비율산술 서버(100)의 블록도이다.
도 2에 도시한 바와 같이 본 발명의 일실시 예에 따른 설정비율산술 서버(100)는
매도자단말기(200)로 부터 설정된 부동산정보를 참조하여 매도 금액에 일정요율의 수수료를 받고 매도금액과 매도기간의 정보를 작성하는 매도계약 작성부(110)와;
상기 매도계약 작성부(110)의 정보를 참조하여 본 건 부동산의 실거래가 및 권리를 분석 검색하는 매도정보 검색부(120)와;
상기 매도계약 작성부(110)를 기반으로 협의 결정된 매도금액에 탄력적 설정비율을 곱하여 매수응찰금액 및 매수응찰 인원을 산출하는 설정비율 산술부(130)와;
상기 설정비율 산술부(130)로 부터 산출된 응찰 금액및인원과 상기 매도정보 검색부(120)로 부터 분석된 매물정보를 참조하여 매물정보를 생성하는
매물정보 생성부(140)와;
상기 매물정보 생성부(140)로 부터 생성된 매물정보를 전자거래서버(400)로 송출하는 매물정보 송출부(150); 를 포함하여 구성된다.
특히, 설정비율 산술부(130)는 매도회원과 협의 결정된 매도금액에 탄력적 설정비율을 곱하여 매수응찰 금액 및 인원을 산출하는 것을 특징으로 하고 있다.
예를들어, 협의 결정된 매도금액이 3억이고 탄력적 설정비율이, 응찰금액은 매도금액의 0.03%, 응찰인원은 매도금액의 1.5배수를 설정한다면, 응찰금액은 1만원이 되고 응찰인원은 45,000명이 되어 매도기간 내 선착순 45,000명이 응찰을 할수 있는것이다. 좀 더 구체적 설명을 하자면 매도금액은 아파트,주택,토지,상가등 부동산의 용도에 따라 달라지고, 응찰금액의 설정비율은, 매도금액에 탄력적 수치로, 0.00000001~1로 곱한 금액이 적용되어 소액의 응찰금액이 되게 하며, 응찰인원의 설정비율은, 매도금액에 탄력적 수치로, 1~ 무한수로 곱한 수치의 인원을 적용하여 각각의 매물마다 응찰 금액과 인원이 달라지는 것을 특징으로 한다.
도 3은 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨매매방식의 전자거래 서버(400)를 나타낸 블록도이다.
도 3에 도시한 바와 같이 본 발명의 일실시예에 따른 전자거래 서버(400)는
설정비율산술 서버(100)로 부터 산술처리되어 생성된 매물정보를 요청 수신받아 저장하는 매물정보 요청저장부(405)와;
상기 매물정보 요청저장부(405)에 의해 저장된 매물정보를 웹사이트에 공고하는 매물정보 공고부(410)와;
상기 매물정보 공고부(410)를 통해 공고된 매물정보를 보고 매수응찰하려는 회원들의 성인인증과 실명등의 자격을 인증하는 응찰자격 인증부(415)와;
상기 응찰자격 인증부(415)를 통과한 회원의 산술 처리된 매수응찰금액을 정산하는 응찰비용 정산부(420)와;
상기 응찰비용 정산부(420)에 의해 비용처리 완료신호가 수신되면 고유의 응찰번호를 생성하며 매수자단말기(300)로 송출하는 응찰번호 생성송출부(425)와;
설정비율산술 서버(100)로 부터 산출된 매수응찰 금액및인원이 충족되었는지
안되었는지, 충족되었다면 낙찰번호 요청저장부(440)로, 충족이 안되었다면
에스크로우 관리부(435)로 조건을 송출하는 설정비율 제어부(430)와;
상기 설정비율 제어부(430)로 부터 조건 충족이 안되어 매수응찰 회원의 금원을 반환 처리하는 에스크로우 관리부(435)와;
상기 설정비율 제어부(430)로 부터 조건 충족이 되어 낙찰번호를 요청하여 수신 저장을 하는 낙찰번호 요청저장부(440)와;
상기 낙찰번호 요청저장부(440)에 의해 저장된 낙찰번호와, 상기 응찰번호 생성송출부(425)에 의해 생성된 응찰번호의 정보 중, 일치하는 정보를 추출하는
낙찰결과 생성부(445)와;
상기 낙찰결과 생성부(445)에서 추출된 정보를 매수자단말기(300)로 송출하며 웹사이트에 공고하는 낙찰결과 송출공고부(450)와;
상기 낙찰결과 생성부(445)에서 생성된 전반적인 정보나, 회원의 정보, 결과의 정보등을 포함하여 추후 이 시스템이 정한 약관의 증거로 저장하는 낙찰정보 저장부(455);를 포함하여 구성된다.
특히, 설정비율 제어부(430)는 설정비율산술 서버(100)로 부터 산출된 매수응찰 금액및인원의 조건 충족을 제어하며 공정하고 명확한 부동산의 추첨매매 방식이 되게끔 하는 특징이 있다.
도 4는 본 발명의 일실시 예에 따른 부동산의 추첨 매매방식의 낙찰번호추출
서버(500)를 나타낸 블록도이다.
도 4에 도시한 바와 같이, 본 발명의 일실시 예에 따른 낙찰번호추출 서버(500)는
낙찰번호를 추출하기 위한, 특정시간정보를 생성하는 특정시간 정보생성부(510)와;
상기 특정시간 정보생성부(510)에 의해 생성된 특정시간에 공정한 낙찰번호를 추출하기위해 난수 처리화하는 64 ~ 256 BIT 알고리즘 연산부(520)와;
상기 특정시간 정보생성부(510)에 의해 생성된 특정시간에 공정한 낙찰번호를 추출하기위해 화살쏘기등의 랜덤방식으로 낙찰번호를 추출하는 낙찰번호 추출부(530)와;
상기 64 ~ 256 BIT 알고리즘 연산부(520)와 낙찰번호 추출부(530)에서 추출된 낙찰번호를 수신받아 저장하는 낙찰번호 수신 저장부(540)와;
상기 낙찰번호 수신저장부(540)에서 생성된 낙찰번호를 전자거래 서버(400)로 송출하는 낙찰번호 송출부(550);를 포함하여 구성된다.
특히,본 발명에서 설명하고 있는 낙찰번호 추출방식은 난수 처리 방식인 64 ~ 256 BIT 알고리즘 연산부(520)로 하여도 되고 화살쏘기 등의 랜덤방식으로도 가능하며, 공개적인 생방송을 특정시간에 실행하고 그 시간 내에 공정한 낙찰번호를 추출할수있는 어떠한 랜덤방식도 본 발명의 시스템을 구동하는데 상관없을 것이다.
도 5는 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다. 도 5에 도시된 각종 동작들은 도 1에 도시된 전자거래 서버, 설정비율 산술 서버 및 낙찰번호 추출 서버 등을 통해 수행될 수 있으며, 또는 이하에 설명될 본 발명의 다른 실시예에 따른 전자거래 서버, 설정비율 산술 서버 및 낙찰번호 추출 서버 등에 의해 수행되어도 무방하다.
도 5에 도시된 바와 같이, 부동산 매매 거래를 위하여 매물이 등록된다(S11). 매물 등록을 위하여, 협의된 매매 기간 및 매도 금액이나, 작성된 부동산 매매 계약서 및 각종 매도 서류 등이 전자거래 서버에 등록될 수 있다.
상기 등록된 매물에 대한 매매 거래를 위하여 매물 거래 방식이 설정된다(S12). 본 발명의 실시예에 따르면, 부동산 매물은 다양한 거래 방식에 따라 매매될 수 있으며, 각각의 부동산 매물에 대해 서로 다른 거래 방식에 따른 부동산 매매가 이루어지도록 함으로써 각 부동산 별로 최적의 거래 방식에 따라 매매가 이루어지도록 한다. 또한, 본 발명의 실시예에 따르면 매물 거래 방식은 두 가지 이상의 방식으로서 추첨 거래방식과 경매 거래방식을 포함할 수 있으며, 또한, 상기 경매 거래 방식은 인원수에 제한을 두는 제1 경매 거래와 인원수에 제한을 두지 않는 제2 경매 거래 방식을 포함할 수 있다.
상기와 같이 매물이 등록되고 매물 거래 방식이 설정되면, 응찰자들이 소정의 응찰 비용이나 수수료, 응찰 정보를 제공함으로써 응찰 절차가 이루어진다. 응찰 정보는 응찰자에 관련된 정보나 경매 거래방식 진행시 경매가에 관련된 정보를 포함할 수 있다.
먼저, 소정의 부동산에 대하여 해당 거래가 추첨 거래 방식에 의해 진행되는지를 판단한다(S13). 판단 결과, 상기 부동산이 추첨 거래 방식에 의해 거래되는 경우 응찰 비용 및 인원 수가 설정된다(S14). 상기 응찰 비용 및 인원 수의 설정은 전술한 바와 같이 설정비율 산술 서버에서 수행될 수 있으며, 응찰 비용은 부동산의 매도가액에 탄력적 설정비율을 곱하여 산출될 수 있다. 또한, 상기 인원 수의 경우 탄력적 설정비율을 고려하여 설정될 수 있으며, 예컨대 총 응찰 비용이 부동산의 매도 가액에 1.5배수에 해당하도록 설정된 경우에는 매도금액이 3억이고 응찰금액이 1만원인 경우에 상기 인원 수는 45,000명이 응찰하도록 할 수 있다.
반면에, 부동산에 대하여 해당 거래가 추첨 거래 방식에 의해 진행되지 않는 경우, 상기 부동산이 제1 경매 방식에 따라 거래되는지를 판단한다(S15). 판단 결과, 상기 부동산이 제1 경매 방식에 의해 거래되는 경우 수수료 및 인원 수를 설정하는 단계가 수행된다(S16_1). 경매 방식에 따른 거래의 경우, 응찰 비용을 합산하고 응찰 인원들 중 추첨을 통해 부동산을 거래하는 것이 아니라, 각 응찰 인원이 제시한 경매가 중에 가장 높은 경매가를 제시한 응찰자가 낙찰되는 방식에 따라 거래가 이루어질 수 있다.
본 발명의 실시예에 따르면, 상기 제1 경매 방식은 응찰 인원을 제한한 상태에서 경매가 이루어지도록 하는 방식으로서, 이를 위하여 상기 경매 방식(예컨대 제1 경매 방식)에 의해 거래가 이루어지는 경우 응찰자가 지불할 수수료(응찰 비용) 및 인원 수를 설정한다. 즉, 부동산 각각의 타입 및 매도 가액에 따라 응찰 비용 및 인원 수는 달리 설정될 수 있으며, 응찰 비용은 상기 매매가액에 탄력적 설정 비율을 곱하여 산출될 수 있으며, 또한 제한되는 인원 수는 상기 탄력적 설정 비율을 고려하여 설정될 수 있다. 예컨대 부동산 매매가액이 1억인 경우, 상기 탄력적 설정 비율을 곱하여 응찰 비용이 1만원으로 설정될 수 있으며, 또한 응찰인원은 상기 응찰 비용 및 부동산 매매가액을 고려하여 1만명으로 설정될 수 있다.
한편, 상기 판단 결과, 상기 부동산이 제1 경매 방식에 따라 거래되는 것이 아닌 경우, 상기 부동산은 제2 경매 방식에 의해 거래되는 것으로 판단한다. 본 발명의 실시예에 따르면, 상기 제2 경매 방식은 응찰 인원을 제한하지 않은 상태에서 경매가 이루어지도록 하는 방식으로서, 이를 위하여 상기 경매 방식(예컨대 제2 경매 방식)에 의해 거래가 이루어지는 경우 응찰자가 지불할 수수료(응찰 비용)를 설정한다. 상기 응찰 비용 또한 부동산 각각의 타입 및 매도 가액에 따라 응찰 비용 및 인원 수는 달리 설정될 수 있으며, 응찰 비용은 상기 매매가액에 탄력적 설정 비율을 곱하여 산출될 수 있다. 예컨대 부동산 매매가액이 1억인 경우, 상기 탄력적 설정 비율을 곱하여 응찰 비용이 1만원으로 설정될 수 있다. 상기 산출된 응찰 비용에 따라 수수료가 설정된다(S16_2).
상기와 같은 부동산의 거래 방식에 따라, 응찰에 필요한 각종 정보들이 설정되면 부동산을 매수하고자 하는 응찰자로부터 각종 응찰 정보가 수신된다(S17). 공고된 매물 정보를 통해 매수 응찰하려는 회원들의 성인 인증 및 실명 등의 정보를 이용하여 인증 처리를 수행하며, 또한 응찰에 필요한 비용처리 동작이 수행된다. 정상적으로 응찰 처리가 완료되고 나면 응찰 번호를 생성하여 이를 응찰자에게 송출한다(S19).
상기와 같은 응찰 처리는 다수의 응찰자들에 대해 수행되며, 이후 응찰기간이 경과하였는지가 판단되거나, 또는 추첨 거래 방식 또는 제1 경매 거래 방식에 의해 인원 수가 한정되어 있는 경우에는 응찰자의 인원 수가 경과하였는지가 판단된다(S19). 상기 판단 결과, 응찰 기간이나 응찰자의 인원 수가 경과하지 않은 경우에는 계속하여 응찰자들로부터 응찰 정보를 수신 및 처리하고 응찰 번호를 송출하는 단계가 수행되며, 이후 응찰 기간이나 응찰자의 인원 수가 경과한 경우 상기 부동산 매매에 대한 응찰 절차가 종료된다(S20).
전술한 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법은 매물 등록에서부터 다수의 응찰자로부터 응찰 처리를 수행하는 과정으로서, 각 부동산의 특성, 예컨대 각 부동산이 경매 방식에 의해 거래되는 것이 적절한지 또는 추첨 방식에 의해 거래되는 것이 적절한지에 따라 다양한 형태로 거래가 수행될 수 있다. 또한, 구매자들의 관심 저하로 유찰이 많은 부동산의 거래와 관련하여 간단한 응찰을 통해 부동산의 구매를 유도함에 의하여 부동산 거래를 활성화할 수 있을 뿐 아니라 거래의 안정성을 향상시킬 수 있게 된다.
또한, 상기 실시예에서는 추첨 방식에서 응찰자들이 지불하는 비용을 응찰 비용으로 정의하였으며, 제1 및 제2 경매 방식에서 응찰자들이 지불하는 비용을 수수료로 정의하였으나, 응찰에 참여하기 위한 기본 비용을 응찰 비용으로 정의하여도 무방하다.
도 6은 본 발명의 다른 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다. 도 6의 실시예의 경우, 응찰 단계의 종료에서부터 낙찰자를 선정하고 매매 절차를 수행하기 까지의 동작 과정의 일예를 나타낸다.
전자거래 서버는 응찰 과정을 통해 수신 및 등록된 다수의 응찰 정보를 이용하여 부동산 매매 절차를 수행한다. 먼저, 응찰 정보를 분석함과 함께 해당 부동산에 대한 거래 방식을 판단하는 단계가 수행된다(S21). 전술한 바와 같이, 본 발명의 실시예에 따른 거래 방식은, 추첨 거래 방식, 인원제한 경매 방식(이하, 제1 경매 방식) 및 인원 무제한 경매 방식(이하, 제2 경매 방식)을 포함할 수 있다.
먼저, 상기 부동산에 대한 거래 방식이 추첨 거래나 제1 경매 방식인지를 판단한다(S22). 즉, 상기 판단 결과를 통해, 상기 부동산에 대한 거래 방식이 응찰 인원수가 제한된 추첨 거래나 제1 경매 방식인지, 또는 응찰 인원수가 제한되지 않은 제2 경매 방식인지를 판단한다.
상기 판단 결과, 해당 부동산에 대한 거래 방식이 추첨 거래나 제1 경매 방식인 경우, 상기 부동산에 대해 응찰을 한 응찰 인원수를 판단한다(S23). 이는 전자거래 서버 내에 데이터베이스화되어 저장되는 응찰 정보를 분석함에 의해 판단될 수 있다. 반면에, 해당 부동산에 대한 거래 방식이 제2 경매 방식에 해당하는 경우, 응찰 과정을 통해 수신된 응찰 정보로부터 경매가 및 수수료 정보를 추출하고, 상기 경매가 및 수수료를 서로 연산하는 과정을 수행한다(S24).
추첨 거래나 제1 경매 방식에서 응찰 인원수가 판단되면, 상기 응찰 인원 수가 소정의 설정값 이상인지를 판단한다(S25). 즉, 상기 추첨 거래나 제1 경매 방식에서는 매매 거래의 성사 여부를 판단함에 있어서 응찰 인원수와 상기 소정의 설정값을 비교한 결과에 따라 성사 여부가 판단될 수 있다. 만약, 상기 응찰 인원 수가 소정의 설정값 이상인 경우에는 해당 매매 거래가 성사된 것으로 판단하고, 이후 낙찰자 선정 과정을 수행한다(S28). 상기 낙찰자 선정 과정은, 전술한 바와 같이 특정 시간에 공정한 낙찰 번호를 추출하기 위하여 랜덤 방식으로 낙찰번호를 추출하거나 BIT 알고리즘을 이용하여 낙찰번호를 추출할 수 있다.
한편, 상기 응찰 인원 수가 소정의 설정값 미만인 경우에는 해당 매매 거래가 성사되지 않은 것으로 판단하고, 매매를 취소함과 함께 응찰자로부터 입금된 응찰 비용을 환급 처리하는 동작을 수행한다(S27). 즉, 해당 매매 거래 대상의 부동산의 경우 차후에 다시 매물로 등록하고 또한 매매가나 매물 거래 방식 등을 달리 조정하여 매매가 시도될 수 있다.
한편, 해당 부동산에 대한 거래 방식이 제2 경매 방식에 해당하는 경우, 상기 경매가 및 수수료를 연산한 결과(연산 값)을 소정의 가액과 비교하는 동작을 수행한다(S26). 일예로서, 다수의 응찰자로부터 수신된 경매가들 중 최고 경매가와 전체 응찰자로부터의 수수료를 합산한 값을 더하는 연산 동작을 수행하고, 그 연산값이 상기 부동산의 매도가 이상인지를 판단하는 동작이 수행될 수 있다. 그러나, 본 발명의 실시예는 이에 국한될 필요는 없으며, 상기 연산값이 상기 부동산의 매도가에 일정한 금액을 더한 값 이상인지를 판단할 수도 있다. 상기 일정한 금액이란, 해당 부동산에 대한 매매 거래 성사시 거래 중개 사업자(또는 시스템 운영자)에게 제공되는 일종의 성사료로서, 예컨대 부동산 매도가액의 일정 비율(일예로서, 1%)에 해당하는 금액으로 정해질 수 있다. 즉, 최고 경매가와 전체 응찰자로부터의 수수료를 합산한 값이 부동산 매도가액과 상기 성사료를 합산한 금액 이상인 경우에 해당 매매 거래를 성사시킬 수 있다.
반면에, 상기 연산값이 매도가 미만에 해당하는 경우에는 해당 매매 거래를 성사시키지 않을 수 있다. 이 경우, 전술한 단계 S27에서와 같이 매매를 취소함과 함께 응찰자로부터 입금된 응찰 비용을 환급 처리하는 동작을 수행할 수 있다.
해당 부동산에 설정된 거래 방식에 따라 서로 다른 방식으로 매매 거래 성사 여부가 판단되며, 매매 거래가 성사된 경우 낙찰자 선정 과정을 거친 후, 낙찰자와의 부동산 매매 절차가 수행되며, 응찰 금액의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하거나 또는 수수료의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하는 일부 환급 처리 절차가 수행된다(S29).
한편, 전술한 거래 방식으로서, 제1 경매 방식 및 제2 경매 방식에 따른 부동산 거래 방법의 일예를 다음의 표를 이용하여 설명하면 다음과 같다.
표 1
매도가 실거래가, 감정가 참조 1억
설정비 매도가*(만분의 일∼십만분의 일) 1만원
응찰 참여 수수료 설정비 = (통상 1만원 ∼ 10만원) 1만원
응찰인원 매도가 및 탄력적 설정비율 고려 결정 1만명
응찰 수수료 총액 통상 매도가와 동일 1억
경매 시작가액 매매가 * 1% 1백만원
낙찰자 보조금 매도가-최고응찰가 = 보조 99% 이하
낙찰자 지출금 응찰가+소득세+매수비용 30% 이하
표 2
매도가 실거래가, 감정가 참조 1억
설정비 매도가*(만분의 일∼십만분의 일) 1만원
응찰 참여 수수료 설정비 = (통상 1만원 ∼ 10만원) 1만원
응찰인원 제한없음
응찰 수수료 총액 제한없음
경매 시작가액 매매가 * 1% 1백만원
낙찰자 보조금 매도가-최고응찰가 = 보조 99% 이하
낙찰자 지출금 응찰가+소득세+매수비용 30% 이하
유찰 매도가-최고응찰가 > 응찰수수료총액+3%
표 1은 제1 경매 방식에 따른 부동산 매매 거래의 일예를 나타낸 표로서, 부동산의 매도가가 1억, 매도가에 탄력적 설정비율(일예로서, 만분의 일 ∼ 십만분의 일)을 곱한 결과로서 설정비가 응찰 참여 수수로로서 설정된다. 예컨대, 부동산 매도가가 1억이고 응찰 참여 수수료가 1만원으로 설정되며, 이를 고려하여 응찰 인원이 1만명으로 설정될 수 있다. 이 경우, 1만명의 응찰자가 모두 수수료를 지불하면 응찰 수수료 총액은 부동산 매도가와 동일한 1억원이 된다. 각 응찰자는 상기 수수료를 지불함으로써 경매 절차에 참여할 수 있게 되며, 실제 부동산 매매를 위하여 수수료 이외에 입찰을 위해 자신이 제시하는 경매가(응찰가)의 정보를 전자거래 서버로 제공한다.
경매 시작가액은 일정 값에서부터 시작할 수 있으며, 예컨대 표 1에 도시된 바와 같이 매매가의 1%에 해당하는 금액인 1백만원이 경매 시작가액일 수 있다. 응찰자들 중 최고액의 경매가를 제공한 응찰자가 낙찰되며, 낙찰자는 수수료 이외에 응찰가, 소득세 및 매수비용을 지출함으로써 해당 부동산을 매수할 수 있다. 또한, 낙찰자에게 제공되는 보조금은 매도가에서 낙찰자의 응찰가를 감한 금액에 해당할 수 있다.
표 1에서와 같은 제1 경매 방식에서 응찰인원은 1만명으로 제한된다. 이에 따라, 전자거래 서버에서는 응찰 인원수를 판단하고 응찰인원이 1만명에 도달하지 않는 경우 매매 취소 및 환급 처리를 수행한다. 한편, 부동산 매도자에게는, 낙찰자로부터의 경매가에 상응하는 금액과 함께, 그 나머지 금액에 대해서는 다수의 응찰자로부터의 수수료의 일부를 제공함으로써 부동산 매도액을 제공한다. 또한, 상기 수수료의 나머지 일부에 대하여, 거래 중개 사업자(또는 시스템 운영자)에게 제공되는 성사료 이외의 나머지 수수료에 대해서는 다수의 응찰자들에게 일정 비율 환급 처리될 수 있다.
한편, 표 2는 제2 경매 방식에 따른 부동산 매매 거래의 일예를 나타낸 표로서, 부동산의 매도가가 1억, 매도가에 탄력적 설정비율(일예로서, 만분의 일 ∼ 십만분의 일)을 곱한 결과로서 설정비가 응찰 참여 수수로로서 설정된다. 반면에, 응찰인원에 대해서는 제한이 없으므로 더 많은 수의 응찰자들이 부동산 매매 거래에 참여할 수 있으며, 이에 따라 응찰 수수료 총액 또한 제한이 발생하지 않는다.
제2 경매 방식에서는 다른 방식에 따라 매매 거래 성사여부가 결정된다. 즉, 응찰자수가 적어서 경매가 및 수수료 총액이 부동산 매도액보다 작은 경우에 상기 매매 거래가 성사될 수 없으므로, 이 경우 경매가와 수수료 총액을 연산한 결과를 이용하여 매매 거래 성사여부를 결정한다. 예컨대, 매도가가 최고응찰가와 응찰 수수료 총액의 합보다 큰 경우 해당 매매 거래가 유찰될 수 있으며, 또는 표 2에 도시된 바와 같이 거래 중개 사업자(또는 시스템 운영자)의 성사료를 고려하여 최고응찰가와 응찰 수수료 총액 및 매도가의 일정 비율(예컨대, 3%)을 합산한 금액이 매도가 이상인 경우에 해당 매매 거래를 성사 처리할 수 있다. 해당 매매 거래가 성사되면, 전술한 제1 경매 방식에서와 동일하게 낙찰자 보조 및 지출을 통하여 부동산 매매 거래가 진행될 수 있다.
한편, 전술한 실시예에서와 같이, 본 발명에서 추첨 방식, 제1 및 제2 경매 방식의 경우 거래의 성사여부를 판단하기 위한 조건이 달리 설정될 수 있다. 이에 따라, 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수를 포함하는 다수의 정보들 중 추첨 방식에서 이용되는 정보들을 제1 정보 그룹, 그리고 제1 및 제2 경매 방식에서 이용되는 정보들을 각각 제2 및 제3 정보 그룹으로 정의할 수 있다.
도 7은 본 발명의 또 다른 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법을 나타내는 플로우차트이다. 도 7의 실시예에서는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템에서, 응찰 결과에 따라 적어도 두 개의 거래 방식을 자동 전환되도록 동작하는 예가 설명된다.
도 7에 도시된 바와 같이, 응찰 정보를 분석함과 함께 해당 부동산에 대한 거래 방식을 판단하는 단계가 수행된다(S31). 상기 부동산에 대해 경매 방식을 통해 응찰 절차가 이루어진 것으로 가정하며, 먼저 상기 부동산이 제1 경매 방식을 통해 응찰 절차가 이루어졌는지를 판단한다(S32).
상기 판단 결과, 상기 부동산이 제1 경매 방식을 통해 응찰 절차가 이루어진 경우, 상기 제1 경매 방식은 인원 제한 경매 방식이므로 상기 부동산에 대해 응찰을 한 응찰 인원수를 판단한다. 또한, 응찰 인원수가 판단되면, 상기 응찰 인원 수가 소정의 설정값 이상인지를 판단한다(S33). 상기 소정의 설정값은, 전술한 실시예에서와 같이 부동산의 매도가 및 탄력적 설정 비율값 등 각종 정보를 고려하여 설정되는 값일 수 있다.
상기 부동산이 제1 경매 방식을 통해 응찰 절차가 이루어지지 않은 경우, 상기 부동산에 대해 제2 경매 방식을 통해 응찰 절차가 이루어진 것으로 판단하고 이후의 동작을 수행한다. 또는, 상기 단계 S33에서 응찰 인원수가 소정의 설정값 미만인 경우에는, 상기 부동산을 제2 경매 방식으로 매매하는 것으로서 그 경매 방식을 전환한다. 상기의 경우에서, 제2 경매 방식에 따라 부동산 매매 거래를 수행하기 위하여 경매가 및 수수료를 연산한 결과(연산 값)을 소정의 가액과 비교하는 동작을 수행한다(S34). 만약, 상기 연산값이 매도가 미만에 해당하는 경우에는 해당 매매 거래를 성사시키지 않을 수 있으며, 이에 따라 매매 취소 및 환급 처리 동작이 수행된다(S35).
한편, 전술한 바와 같이 제1 경매 방식에 따라 상기 응찰 인원 수가 소정의 설정값 이상인 경우, 또는 제2 경매 방식에 따라 상기 연산값이 매도가 이상인 경우에는 해당 매매 거래를 성사시킬 수 있다. 이에 따라, 제1 경매 방식 또는 제2 경매 방식이 자동 전환되어 어느 하나의 방식에 따라 부동산 매매 거래가 수행되며, 이를 위하여 낙찰자 선정 과정을 거친 후(S36), 낙찰자와의 부동산 매매 절차가 수행되며, 응찰 금액의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하거나 또는 수수료의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하는 일부 환급 처리 절차가 수행된다(S37).
전술한 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법에 의하여, 부동산을 매도하고자 하는 고객은 자신의 부동산의 특성이나 매도 의사 등을 근거로 하여 다양한 매매 형태로 부동산의 매도를 수행할 수 있으며, 매수하고자 하는 고객 또한 필요한 경우 적은 금액(추첨 방식)을 통해 부동산 매수를 시도할 수 있으며, 또는 정상적인 경매 방식(제1 및 제2 경매방식)을 통해 부동산 매수를 시도할 수 있다. 또한, 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매거래의 방법에 따르면 매도자나 매수자의 편리하고 안정적인 부동산 매매 시스템을 제공함으로써, 거래의 편의성 및 안정성을 향상함과 함께, 부동산 거래를 활성화시킬 수 있다.
도 8은 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 전자거래 서버의 일 구현예를 나타내는 블록도이다. 도 8에 도시된 시스템은 전술한 도 5 내지 도 7의 부동산 매매거래 동작방법을 수행하기 위한 일 구현예로서, 도 8에 도시된 구성들 각각은 도 2 내지 도 4에 도시된 각종 서버의 구성들과 그 용어를 달리할 수 있으나, 상기 도 8에 도시된 구성들 각각은 도 2 내지 도 4에 도시된 각종 서버의 구성들에 포함되는 구성이거나, 또는 이에 대등한(또는 동일한) 구성일 수 있다. 또는, 도 8의 구성들 각각은 도 2 내지 도 4에 도시된 각종 서버의 구성들 중 적어도 하나를 포함하는 개념일 수도 있다.
도 8에 도시된 바와 같이, 부동산 매매거래 시스템의 전자거래 서버(1000)는 시스템 제어부(1100), 매물등록 관리부(1200), 거래방식 설정부(1300), 매물 정보 수신부(1400), 응찰 등록 관리부(1500)를 포함할 수 있다. 또한, 전자거래 서버(1000)는 거래 방식 관리부(1600), 거래 성사 판단부(1700), 낙찰자 선정부(1800) 및 거래/환급 처리부(1900)를 더 포함할 수 있으며, 또한 전자거래 서버(1000)는 본 발명의 실시예에 따른 부동산 매매거래에 관련된 각종 정보들을 데이터베이스화하여 저장하는 데이터베이스부(1910)를 더 포함할 수 있다.
시스템 제어부(1100)는 전자거래 서버(1000)의 전반적인 동작을 제어하며, 또한 전자거래 서버(1000)에 구비되는 각종 구성들의 동작을 제어할 수 있다. 매물등록 관리부(1200)는 매매 거래될 부동산에 관련된 각종 정보들을 등록하며, 일예로서 협의된 매매 기간 및 매도 금액이나, 작성된 부동산 매매 계약서 및 각종 매도 서류 등을 등록할 수 있다.
거래방식 설정부(1300)는 매매 거래될 각각의 부동산에 대한 거래 방식을 설정한다. 본 발명의 실시예에 따르면, 각각의 부동산에 대해 적어도 두 개의 거래 방식에 따라 매매 거래가 수행될 수 있도록 함으로써 각 부동산 별로 최적의 거래 방식에 따라 매매가 이루어지도록 한다. 예컨대 매물 거래 방식은 두 가지 이상의 방식으로서 추첨 거래방식과 경매 거래방식을 포함할 수 있으며, 또한, 상기 경매 거래 방식은 인원수에 제한을 두는 제1 경매 거래와 인원수에 제한을 두지 않는 제2 경매 거래 방식을 포함할 수 있다.
매물 정보 수신부(1400)는 해당 부동산에 대해 설정된 응찰 비용 및 인원 수 등의 매물 정보를 수신한다. 상기 매물 정보 수신부(1400)는 본 발명의 부동산 매매거래 시스템의 전자거래 서버(1000) 외부에 배치된 서버(예컨대, 설정비율 산술 서버)로부터 상기 매물 정보를 수신할 수 있다. 도시되지는 않았으나, 전자거래 서버(1000)가 해당 부동산에 대한 응찰 비용 및 인원 수 등의 설정 동작을 수행할 수 있으며, 이 경우 매물 정보 수신부(1400)의 구성은 생략이 가능하다.
한편, 각각의 부동산에 대해 매물이 등록되고 해당 부동산에 대한 거래 방식이 설정됨에 따라, 설정된 거래 방식에 따른 응찰 처리가 수행된다. 응찰 등록 관리부(1500)는 응찰자들로부터 제공되는 소정의 응찰비용이나 수수료, 경매가 등의 응찰 정보를 이용하여 등록 처리를 수행한다. 공고된 매물 정보를 통해 매수 응찰하려는 회원들의 성인 인증 및 실명 등의 정보를 이용하여 인증 처리를 수행하며, 또한 응찰에 필요한 비용처리 동작이 수행되고, 정상적으로 응찰 처리가 완료되고 나면 응찰 번호를 생성하여 이를 응찰자에게 송출한다. 또한, 정상적인 응찰 처리를 위하여, 응찰 등록 관리부(1500)는 해당 부동산에 대한 응찰 기간이나 소정의 설정된 응찰 인원수를 초과하였는지를 판단할 수 있다.
전자거래 서버(1000)는, 상기와 같은 응찰 처리 동작이 종료된 후 해당 부동산에 대한 낙찰 처리 동작을 수행한다. 거래 방식 관리부(1600)는 낙찰 절차를 위하여 해당 부동산에 대해 설정된 거래 방식을 판단하고 그 판단 결과를 출력할 수 있다. 상기 판단 결과는 전자거래 서버(1000) 내의 다른 구성으로 제공되어, 부동산에 대해 설정된 거래 방식에 따른 낙찰 처리가 이루어지도록 한다.
또한 거래 방식 관리부(1600)는 부동산 매매 거래가 탄력적으로 수행되어 그 유찰 확률을 낮추기 위하여, 응찰 처리 결과에 기반하여 해당 부동산에 대한 거래 방식이 자동 전환되도록 관리할 수 있다. 예컨대, 거래 방식 관리부(1600)는 해당 부동산에 대해 거래가 성사되었는지 여부(낙찰 처리를 위한 조건이 충족되었는지의 여부)를 수신하고, 이를 이용하여 해당 부동산에 대한 거래 방식을 전환하도록 제어한다. 현재 부동산에 대한 거래 방식이 제1 경매 방식으로 설정된 경우, 먼저 응찰 인원수가 소정의 설정값 이상인지를 판단한 결과에 따라 거래의 성사 여부가 판단될 수 있으며, 그 성사 정보가 거래 방식 관리부(1600)로 제공되면, 거래 방식 관리부(1600)는 해당 부동산에 대한 거래 방식을 제2 경매 방식으로 전환 설정한다. 이에 따라, 해당 부동산에 대하여 응찰 과정에서 수신된 경매가들 중 최고 경매가와 응찰자들로부터의 수수료를 연산한 결과를 소정의 가액과 비교하여 해당 부동산에 대한 거래의 성사 여부가 판단된다. 그 판단 결과에 따라 이후의 낙찰 처리 절차가 수행될 수 있다.
거래 성사 판단부(1700)는 전술한 바와 같이 각각의 거래 방식에 따른 응찰 결과를 이용하여 해당 부동산에 대한 거래의 성사 여부를 판단한다. 전술한 바와 같이, 부동산이 추첨 거래 방식이나 제1 경매 방식을 따르는 경우, 응찰 결과를 이용하여 상기 부동산에 대해 응찰을 한 응찰 인원수를 판단하고, 응찰 인원수와 상기 소정의 설정값을 비교한 결과에 따라 성사 여부를 판단할 수 있다. 반면에, 해당 부동산에 대한 거래 방식이 제2 경매 방식에 해당하는 경우, 응찰 과정을 통해 수신된 응찰 정보로부터 경매가 및 수수료 정보를 추출하고, 상기 경매가 및 수수료를 서로 연산하는 과정을 수행한 후 그 연산 결과를 소정의 가액과 비교하는 동작을 수행함으로써 성사 여부를 판단할 수 있다.
한편, 낙찰자 선정부(1800)는 랜덤 방식으로 낙찰번호를 추출하거나 BIT 알고리즘을 이용하여 낙찰번호를 추출한 결과를 이용하여 낙찰자를 선정한다. 전술한 바와 같이, 소정의 낙찰 번호 추출서버가 전자거래 서버(1000) 외부에 배치되는 경우, 낙찰 번호가 낙찰 번호 추출서버로부터 전자거래 서버(1000)로 제공될 수 있으며, 낙찰자 선정부(1800)는 수신된 낙찰 번호를 이용하여 낙찰자 선정 동작을 수행한다. 거래/환급 처리부(1900)는 낙찰 결과에 따라 낙찰자와의 부동산 매매 절차를 처리하며, 또한 응찰 금액의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하거나 또는 수수료의 일부를 상기 응찰자들에게 분배하는 일부 환급 처리 절차를 수행한다.
도 9는 도 8의 전자거래 서버의 자세한 구현 예를 나타내는 블록도이다. 설명의 편의상, 도 9에는 거래방식 설정부(1300), 입찰 등록 관리부(1500), 거래 방식 관리부(1600) 및 거래 성사 판단부(1700)의 일 구현예가 도시된다.
거래방식 설정부(1300)는 추첨 거래 설정부(1310), 인원제한 경매 설정부(1320) 및 인원무제한 경매 설정부(1330)를 포함할 수 있다. 각각의 설정부들은 해당 부동산에 대한 매물 정보들(예컨대, 응찰가, 수수료, 제한 인원 수 등의 정보)을 이용하여 각 부동산에 대한 거래 방식을 설정함과 함께, 해당 거래 방식에 따른 응찰가, 수수료 및 제한 인원 수 등의 정보를 설정한다.
또한, 입찰 등록 관리부(1500)는 응찰 정보 수신부(1510), 응찰번호 송출부(1520), 응찰 등록 처리부(1530) 및 응찰 기간 판단부(1540)를 포함할 수 있다. 응찰 정보 수신부(1510)는 응찰자들로부터 제공되는 소정의 응찰비용이나 수수료, 경매가 등의 응찰 정보를 수신한다. 또한, 개개 응찰자들에 대하여 인증 처리가 정상적으로 수행되고 나면 응찰번호 송출부(1520)는 응찰 번호를 생성하여 이를 응찰자에게 송출한다. 응찰 등록 처리부(1530)는 상기 응찰자로부터의 각종 응찰 정보, 그리고 응찰자에게 송출된 응찰 번호 등을 시스템 내에 등록 처리하는 동작을 수행한다. 또한, 응찰 기간 판단부(1540)는 해당 부동산 거래에 대한 응찰 기간을 판단하여, 해당 기간의 초과 여부에 따라 정상적으로 응찰을 등록하거나 등록을 허용하지 않도록 한다.
한편, 거래 방식 관리부(1600)는 거래 방식 판단부(1610), 성사 정보 수신부(1620) 및 거래 방식 전환부(1630)를 포함할 수 있다. 거래 방식 판단부(1610)는 시스템 내의 데이터베이스부(1910)에 저장된 각종 매매 거래에 관련된 정보를 참조하여 해당 부동산에 대해 설정된 거래 방식을 판단하고 그 판단 결과를 출력한다. 상기 판단 결과는 시스템 내의 각종 다른 구성들에 의해 이용될 수 있다.
성사 정보 수신부(1620)는 거래 성사 판단부(1700)로부터의 거래 성사 여부에 관련된 정보를 수신하고, 이에 기반하여 해당 부동산에 대해 설정된 거래 방식이 전환되도록 한다. 거래 방식 전환부(1630)는 성사 정보 수신부(1620)로부터의 성사 정보를 이용하여 해당 부동산의 거래 방식을 추첨 방식에서 경매 방식으로 전환하거나, 또는 제1 경매 방식에서 제2 경매 방식으로 전환하는 등의 전환 동작을 수행한다. 이와 같은 전환 동작이 이루어지면 해당 부동산에 대한 거래 방식이 자동 전환되어, 전환된 방식에 따라 매매 절차가 이루어지도록 한다.
한편, 거래 성사 판단부(1700)는 응찰 정보 분석부(1710), 경매가 및 수수료 연산부(1720) 및 임계값 비교부(1730)를 포함할 수 있다. 응찰 정보 분석부(1710)는 응찰 정보를 분석하여, 해당 부동산에 대해 설정된 거래 방식에 관련된 정보나, 등록된 응찰 인원수, 경매가, 수수료 등의 정보를 분석한다.
경매가 및 수수료 연산부(1720)는 상기 분석된 경매가 및 수수료 등의 정보를 이용하여 소정의 연산 처리를 수행한다. 즉, 제2 경매 방식에 따른 거래의 성사 여부를 판단하기 위하여 응찰 정보로부터 경매가 및 수수료 정보를 추출하고, 상기 경매가 및 수수료를 서로 연산하는 과정을 수행한다. 임계값 비교부(1730)는 상기 거래 방식에 관련된 정보나 등록된 응찰 인원수, 경매가, 수수료 등의 정보를 이용하여 거래 성사 여부를 판단하기 위한 소정의 비교 동작을 수행한다. 예컨대, 추첨 방식이나 제1 경매 방식에 따라 응찰 인원 수가 소정의 설정값 이상인지를 판단하며, 또한 제2 경매 방식에 따라 경매가 및 수수료 연산부(1720)로부터의 연산결과가 해당 부동산의 매도가(또는 매도가와 소정의 성사료를 합산한 가액) 이상인지를 판단할 수 있다. 상기 임계값은 전술한 소정의 설정값에 해당하거나 해당 부동산의 매도가에 해당하는 값일 수 있다.
도 10은 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템의 설정비율 산술 서버의 일 구현예를 나타내는 블록도이다. 본 발명의 일실시예에 따른 부동산 매매거래 시스템은 전자거래 서버(1000) 이외에 설정비율 산술 서버(2000)를 더 포함할 수 있으며, 상기 설정비율 산술 서버(2000)는 시스템 전반의 동작을 제어하는 시스템 제어부(2100)와 함께, 설정비율 산술부(2200), 설정비율 변환부(2300) 및 매물정보 생성/송출부(2400)를 더 포함할 수 있다.
설정비율 산술부(2200)는 협의 결정된 부동산의 매도금액에 탄력적 설정비율을 곱하여 매수응찰금액 및 매수응찰 인원을 산출하는 동작을 수행하고, 그 산출 결과를 전자거래 서버(1000)로 제공한다. 설정비율 변환부(2300)는 부동산의 매매 거래 방식에 따라 응찰 금액(또는 수수료)이나 응찰 인원수를 조절하기 위하여 설정 비율을 변환하는 동작을 수행하고, 변환된 설정 비율에 관련된 정보를 설정비율 산술부(2200)로 제공한다. 매물정보 생성/송출부(2400)는 산출된 응찰 금액 및 응찰 인원에 관련된 정보를 포함하는 매물 정보를 생성하고 이를 과 상기 매도정보 검색부(120)로 부터 분석된 매물정보를 참조하여 매물정보를 전자거래 서버(1000)로 송출한다.
본 발명은 도면에 도시된 실시 예를 참고로 설명되었으나 이는 예시적인 것에 불과하며, 본 기술 분야의 통상의 지식을 가진 자라면 이로부터 다양한 변형 및 균등한 다른 실시 예가 가능하다는 점을 이해할 것이다. 따라서, 본 발명의 진정한 기술적 보호 범위는 첨부된 특허청구범위의 기술적 사상에 의하여 정해져야 할 것이다.
본 발명은 매매 거래 산업에 이용 가능하다.

Claims (7)

  1. 부동산 매매를 위하여 매물 등록될 부동산의 거래 방식을 설정하는 단계;
    상기 설정된 거래 방식에 따라 상기 부동산 매매를 위한 응찰 비용 및 응찰 인원수를 설정하는 단계;
    상기 부동산에 대한 다수의 응찰자들로부터 응찰 비용을 수신함과 함께, 상기 부동산의 거래에 관계된 응찰 정보를 수신하는 단계;
    상기 부동산의 거래 방식에 따라, 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수 중 적어도 하나를 포함하는 제1 정보 그룹을 분석하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별하는 단계;
    상기 판별 결과에 따라, 상기 부동산의 거래가 성립한 경우 상기 다수의 응찰자들 중 낙찰자를 선정하는 단계; 및
    상기 선정된 낙찰자에 대한 매매 처리 및 비낙찰자들에 대한 일정 비율 환급 절차를 수행하는 단계를 구비하는 것을 특징으로 하는 부동산 매매거래 시스템의 동작방법.
  2. 제1항에 있어서,
    상기 부동산의 거래 방식은 적어도 두 개의 거래 방식을 포함하고,
    상기 부동산의 거래의 성립이 이루어지지 않은 것으로 판별된 경우 상기 부동산에 대한 거래 방식이 다른 방식으로 전환되며, 상기 전환된 방식에 따라 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수 중 적어도 하나를 포함하는 제2 정보 그룹을 분석하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 재 판별하는 단계를 더 구비하는 것을 특징으로 하는 부동산 매매거래 시스템의 동작방법.
  3. 제1항에 있어서,
    상기 부동산의 거래 방식은,
    상기 응찰 비용을 지불한 응찰자들 중 어느 하나의 응찰자를 무작위로 추첨하여 낙찰자를 선정하는 추첨 방식, 일정 인원수의 응찰자로부터 제시된 경매가로부터 낙찰자를 선정하는 제1 경매 방식 및 비 일정한 인원수의 응찰자로부터 제시된 경매가로부터 낙찰자를 선정하는 제2 경매 방식을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 매매거래 시스템의 동작방법.
  4. 제3항에 있어서,
    상기 추첨 방식 및 제1 경매 방식의 경우, 응찰자 수를 제1 임계값과 비교하는 동작에 기반하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별하며,
    상기 제2 경매 방식의 경우, 응찰 비용 및 경매가를 연산한 결과를 제2 임계값과 비교하는 동작에 기반하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별하는 것을 특징으로 하는 부동산 매매거래 시스템의 동작방법.
  5. 제1항에 있어서,
    상기 부동산의 거래의 성립 여부는, 상기 다수의 응찰자들로부터의 응찰 비용을 합산한 값과 상기 부동산의 매도가에 기반하여 결정되며,
    상기 매매 처리는 상기 응찰 비용으로부터 상기 매도가를 부동산 매도자에게 제공함에 의해 수행되고, 상기 환급 절차는 상기 매도가를 제외한 응찰 비용의 일정 비율을 상기 비낙찰자들에게 환급함에 의해 수행되는 것을 특징으로 하는 부동산 매매거래 시스템의 동작방법.
  6. 부동산 매매거래 시스템에 있어서, 상기 부동산 매매거래 시스템은 전자거래 서버를 구비하고,
    상기 전자거래 서버는,
    부동산 매매를 위하여 매물 등록될 부동산의 거래 방식을 설정하는 거래방식 설정부;
    상기 부동산에 대한 다수의 응찰자들로부터 응찰 비용을 수신함과 함께, 상기 부동산의 거래에 관계된 응찰 정보를 수신하고 응찰 등록 처리를 수행하는 응찰 등록 관리부;
    상기 부동산의 거래 방식에 따라, 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수 중 적어도 하나를 포함하는 제1 정보 그룹을 분석하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별하는 거래 성사 판단부; 및
    상기 부동산의 거래가 성립되어 상기 다수의 응찰자들 중 선정된 낙찰자에 대한 매매 처리 및 비낙찰자들에 대한 일정 비율 환급 절차를 수행하는 거래/환급 처리부를 구비하고,
    상기 부동산 매매를 위한 응찰 비용 및 응찰 인원수는, 상기 부동산에 대해 설정된 거래 방식에 따라 조절되는 것을 특징으로 하는 부동산 매매거래 시스템.
  7. 제6항에 있어서,
    상기 부동산의 거래 방식은 적어도 두 개의 거래 방식을 포함하고,
    상기 전자거래 서버는, 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 판별한 정보를 수신하고, 상기 거래의 성립이 이루어지지 않은 경우 상기 부동산에 대한 거래 방식을 다른 방식으로 전환하는 거래 방식 관리부를 더 포함하며,
    상기 거래 성사 판단부는, 상기 거래의 성립이 이루어지지 않은 경우, 상기 전환된 방식에 따라 상기 응찰 정보, 응찰 비용 및 응찰자 수 중 적어도 하나를 포함하는 제2 정보 그룹을 분석하여 상기 부동산의 거래의 성립 여부를 재판별하는 것을 특징으로 하는 부동산 매매거래 시스템.
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