JPH117468A

JPH117468A - 不動産情報管理システムおよび不動産情報管理方法

Info

Publication number: JPH117468A
Application number: JP15903197A
Authority: JP
Inventors: Tetsuo Komura; 哲夫小村
Original assignee: Misawa Homes Co Ltd
Current assignee: Misawa Homes Co Ltd
Priority date: 1997-06-16
Filing date: 1997-06-16
Publication date: 1999-01-12

Abstract

(57)【要約】【課題】検索および開示要求を行った相手の検索可能
な不動産データの段階を識別し、開示される不動産デー
タの段階を決定することが容易にできる不動産情報管理
システムおよび不動産情報管理方法を提供する。【解決手段】不動産テ゛ータヘ゛ースDBには、不動産テ゛ータがCP
U4に5段階に分類され、記憶されている。段階１は、
「不動産説明図書」の情報の346項目である。段階２は
「鑑定図書」の情報の246項目である。段階３は、「権
利関係に関する情報」の情報の18項目である。段階４
は、「課税に関する情報」の情報の466項目である。段
階５は、「宅地建物取引業法上の宅建業者の取引に関わ
る記載事項」の情報の58項目である。段階５（「宅地建
物取引業法上の宅建業者の取引に関わる記載事項」部分
の情報）のレヘ゛ルテ゛ータが記憶されたカート゛を有する消費者3
は、そのカート゛に対応する不動産の全ての不動産テ゛ータの検
索、開示の要求が可能である。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、不動産データ統合
センタが一元管理している不動産データを物件ごとに検
索する不動産情報管理システムおよび不動産情報管理方
法に関する。

【０００２】

【従来の技術】現在、各不動産に対する不動産データ
は、各不動産会社および各官公庁（執行裁判所、住宅金
融債権管理機構、大蔵省財務局、住宅都市整備公団、国
鉄清算事業団、地方自治体住宅供給公社など）からの情
報提供により、各不動産業者および各関係省庁（国土
庁、公正取引委員会、建設省、法務省、大蔵省、自治
省）において、それぞれ独立に管理されている。この場
合、各不動産業者および各関係省庁における不動産デー
タは、各不動産業者および各関係省庁毎の管理項目が異
なるため、不動産に対する権利関係、物件評価および取
引価格等について、非常に専門的な知識を必要とし、不
動産データの分析および評価を分かりづらいものとして
いた。そこで、出願人は、上記事項に鑑み、特願平０８
−３２４４３７（不動産管理システム）において、所定
の地域の不動産データを一元管理し、分析・評価が簡易
に行える情報管理システムを提案した。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】しかしながら、消費者
および不動産業者からの要求により上述のデータ総合管
理システムにおいて、必要とする物件の情報データを検
索する場合、検索要求が消費者または不動産業者のいず
れから行われたのかの確認が行えない。このため、不動
産情報の提供に関して、セキュリティの確保をいかにし
て行うかという提議があり、提供する相手により不動産
データ内容が、このデータの種別により制限される必要
がある。本発明はこのような背景の下になされたもの
で、各不動産毎の不動産データをいくつかの段階に分類
し、検索および開示要求を行った相手の検索可能な不動
産データの段階を識別し、この識別結果により開示され
る不動産データの段階を決定することが容易にできる不
動産情報管理システムおよび不動産情報管理方法を提供
することを目的とする。

【０００４】

【課題を解決するための手段】請求項１記載の発明は、
不動産に関する情報を一元管理する不動産データベース
を有する不動産データ統合センターに設置された不動産
情報管理システムを制御し、１件の不動産に対して立地
条件等により物件を評価する不動産に関する不動産情報
と、公示等の鑑定に関する鑑定情報と、登記に関する登
記情報と、課税に関する課税情報とをそれぞれ付与し、
前記各情報を検索項目として、不動産の情報管理を行う
不動産情報管理方法において、前記不動産データベース
に記憶されている各不動産毎の情報が所定の分類方法に
より分割された複数の開示レベル情報をこの開示レベル
情報に対応するレベルデータの識別結果によりそれぞれ
開示することを特徴とする。

【０００５】請求項２記載の発明は、不動産に関する情
報を一元管理する不動産データベースを有する不動産デ
ータ統合センタに設置され、１件の不動産に対して立地
条件等により物件を評価する不動産に関する不動産情報
と、公示等の鑑定に関する鑑定情報と、登記に関する登
記情報と、課税に関する課税情報とをそれぞれ付与し、
前記各情報を検索項目として、不動産の情報管理を行う
ようにした不動産情報管理システムであって、不動産に
関する前記各情報を一元管理する前記不動産データベー
スへ登録する物件情報登録手段と、この物件情報登録手
段により登録した前記各情報を管理する物件情報管理手
段と、前記不動産データベースに少なくとも宅地建物取
引主任者による重要事項の説明を含む内容のデータであ
る不動産一次情報を入力する第一の入力手段と、少なく
とも不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物取引主任者、
弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士を含む一セ
ットの鑑定士グループによる土地評価の内容を前記不動
産データベースに入力する第二の入力手段と、前記登録
手段により登録した前記各情報を管理する物件情報管理
手段と、各不動産毎に前記各情報を開示する段階の情報
である開示レベル情報に所定の分類方法により分類する
分類手段と、不動産業者および消費者の有する端末から
の要求により前記不動産データベースにおける前記開示
レベル情報の検索を行う検索手段と、不動産業者および
消費者の有する端末からの前記要求と共に送られてくる
レベルデータにより前記開示レベル情報のいずれの開示
を可能とするかを識別する識別手段と、この識別手段の
識別結果により前記レベルデータに対応する前記開示レ
ベル情報を開示する開示手段と、前記開示手段により開
示された前記開示レベル情報を不動産業者および消費者
の端末へ提供する提供手段と、前記不動産の売買に関す
る物件取引情報の保管および管理を行う保管手段と、不
動産業者から所定の地域内の不動産申込情報を更新する
更新手段と、不動産業者および消費者からの要求により
前記不動産データベースにおける前記各情報の検索を行
う検索手段と、前記不動産申込情報および前記物件取引
情報を編集する編集手段と、前記不動産申込情報および
前記物件取引情報の集計・分析を行う集計分析手段と、
前記不動産データセンターから不動産業者および消費者
へ不動産情報を送信する送信手段とを具備することを特
徴とする。

【０００６】請求項３記載の発明は、請求項１記載の不
動産情報管理方法において、物件情報登録手段により不
動産に関する前記各情報が一元管理する前記不動産デー
タベースへ登録される第１の工程と、第１の工程におい
て登録された前記各情報が物件情報管理手段により管理
される第２の工程と、第一の入力手段により前記不動産
データベースに少なくとも宅地建物取引主任者による重
要事項の説明を含む内容のデータである不動産一次情報
が入力される第３の工程と、第二の入力手段により少な
くとも不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物取引主任
者、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士を含む
一セットの鑑定士グループによる土地評価の内容が前記
不動産データベースに入力され第４の工程と、分類手段
により各不動産毎に前記各情報が開示する段階の情報で
ある開示レベル情報に所定の分類方法により分類される
第５の工程と、検索手段により不動産業者および消費者
の有する端末からの要求により前記不動産データベース
における前記開示レベル情報が検索される第６の工程
と、識別手段により不動産業者および消費者の有する端
末からの前記要求と共に送られてくるレベルデータによ
り前記開示レベル情報のいずれの開示を可能とするかが
識別される第７の工程と、開示手段により第７の工程に
おける識別結果により前記レベルデータに対応する前記
開示レベル情報が開示される第８の工程と、提供手段に
より第８の工程において開示された前記開示レベル情報
が不動産業者および消費者の端末へ提供される第９の工
程と、保管手段により前記不動産の売買に関する物件取
引情報の保管および管理が行われる第１０の工程と、更
新手段により不動産業者から所定の地域内の不動産申込
情報が更新される第１１の工程と、編集手段により前記
不動産申込情報および前記物件取引情報が編集される第
１２の工程と、集積分析手段により前記不動産申込情報
および前記物件取引情報の集計・分析が行なわれる第１
３の工程と、送信手段により前記不動産データセンタか
ら不動産業者および消費者へ前記開示レベル情報が送信
される第１４の工程とからなることを特徴とする。

【０００７】請求項４記載の発明は、請求項２記載の不
動産情報管理システムにおいて、前記第一の入力手段
は、不動産の評価に必要な項目についての情報を保有す
る政府、地方公共団体等の団体と、これらの団体が保有
する情報の一部の項目についての保有する不動産業者等
の団体とが存在する第一の施設に設置され、前記第二の
入力手段は、前記不動産業者等の団体から供給された情
報に所定の情報を付加して、前記政府、地方公共団体等
が保有する項目の全てについての情報を不動産二次情報
として出力する、不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物
取引主任者、司法書士、土地家屋調査士、税理士、弁護
士のすくなくともいずれかから構成されたＲ機関が存在
する第二の施設に設置され、前記第一の入力手段と前記
第二の入力手段との間で情報の伝達を行う情報伝達手段
を具備することを特徴とする。

【０００８】請求項５記載の発明は、請求項２記載の不
動産情報管理システムにおいて、前記識別手段は、不動
産業者および消費者が前記各情報を要求する場合、端末
から送られてくる要求データと共に端末に挿入されたカ
ードに書き込まれている識別番号の検索可能段階を示す
レベルデータにより不動産データを開示する範囲の段階
を識別することを特徴とする。

【０００９】請求項６記載の発明は、請求項５記載の不
動産情報管理システムにおいて、前記カードは、磁気カ
ードであることを特徴とする。請求項７記載の発明は、
請求項５記載の不動産情報管理システムにおいて、前記
カードは、ＩＣカードであることを特徴とする。

【００１０】請求項８記載の発明は、請求項２または請
求項４ないし請求項７のいずれかに記載の不動産情報管
理システムにおいて、前記情報伝達手段における情報伝
達の一部が通信衛星を介して行われることを特徴とす
る。

【００１１】請求項９記載の発明は、請求項２または請
求項４ないし請求項８のいずれかに記載の不動産情報管
理システムにおいて、前記物件情報登録手段が、前記不
動産一次情報、前記不動産二次情報、物件の近隣地価の
推移情報および周辺環境を示す生活情報を前記第二の不
動産データベースへ登録することを特徴とする。

【００１２】請求項１０記載の発明は、請求項２または
請求項４ないし請求項９のいずれかに記載の不動産情報
管理システムにおいて、前記物件情報管理手段が、前記
不動産一次情報、前記不動産二次情報、物件の近隣地価
の推移情報および周辺環境を示す生活情報を前記前記第
二の不動産データベースにおいて管理することを特徴と
する。

【００１３】請求項１１記載の発明は、請求項２または
請求項４ないし請求項１０のいずれかに記載の不動産情
報管理システムにおいて、前記提供手段が前記不動産一
次情報および前記不動産二次情報を前記第二の不動産デ
ータベースから抽出し、この抽出された不動産物件情報
を前記送信手段により、不動産業者および消費者へ転送
することを特徴とする。請求項１２記載の発明は、請求
項１１記載の不動産情報管理システムにおいて、前記送
信手段は、暗号化し、制御コードが付加されたデータ形
式で送信されることを特徴とする。

【００１４】請求項１３記載の発明は、請求項２または
請求項４ないし請求項１２のいずれかに記載の不動産情
報管理システムにおいて、前記保管手段が、不動産業者
により取引された不動産物件の取引情報を、所定の地域
の不動産データ統合センタより収集し、保管および管理
を行うことを特徴とする。

【００１５】請求項１４記載の発明は、請求項２または
請求項４ないし請求項１３のいずれかに記載の不動産情
報管理システムにおいて、前記更新手段が、前記不動産
データベース内の前記不動産業者の物件の購入申し込み
情報の更新を行うことを特徴とする。

【００１６】請求項１５記載の発明は、請求項２または
請求項４ないし請求項１４のいずれかに記載の不動産情
報管理システムにおいて、前記集計分析手段が、所定の
地域内の前記不動産情報を行政機関別にデータ集計・分
析し、所定の地域内の物件の情報と所定の地域内の物件
の購入申し込み情報とを一元管理することを特徴とす
る。

【００１７】

【発明の実施の形態】以下、図面を参照して本発明の一
実施形態について説明する。図１は、本発明の一実施形
態による不動産情報管理システムの構成を示すブロック
図である。この図において、１はＲ機関であり、不動産
業者２1〜２nから提供され、宅地建物取引主任者が作成
する不動産評価に、有効な売買契約が成立するために開
示する必要のある「重要事項の説明」程度の内容を加
え、不動産一次情報として取り込み、不動産鑑定士、一
級建築士、宅地建物取引主任者、弁護士、司法書士、税
理士、および土地家屋調査士よりなる鑑定団が一次情報
における不足情報を補足し、鑑定した結果の「不動産図
書」をもとにした不動産二次情報を出力し、不動産一次
データおよび不動産二次データを不動産統合センタＣ内
部のデータベースＤＢへ記憶させる。この不動産一次デ
ータおよび不動産二次データは、情報特願平０８−３２
４４３７（不動産管理システム）に記載されている「不
動産図書」に対応する。

【００１８】また、不動産データベースＤＢには、不動
産データがＣＰＵ４に分類された、例えば５レベルの段
階毎に記憶されている。たとえば、不動産図書の情報全
体では、１１３４項目の情報がある。ＣＰＵ４は、この
項目を段階１、２、３、４および５の５段階の開示情報
レベル情報（以下、段階とする）に分類する。

【００１９】段階１は、「不動産説明図書」部分の情報
の３４６項目である。また、段階２は、「鑑定図書」部
分の情報の２４６項目である。さらに、段階３は、「権
利関係に関する情報」部分の情報の１８項目である。ま
た、段階４は、「課税に関する情報」部分の情報の４６
６項目である。さらに、段階５は、「宅地建物取引業法
上の宅建業者の取引に関わる記載事項」部分の情報の５
８項目である。

【００２０】また、上位段階は、下位段階の情報の検索
および開示の権利を有する。すなわち、段階２（「鑑定
図書」部分の情報）に対応するレベルデータが記憶され
たカードを有する、例えば消費者３は、同時に段階１
（「不動産説明図書」部分の情報）の検索および開示の
要求が可能である。

【００２１】また、段階５（「宅地建物取引業法上の宅
建業者の取引に関わる記載事項」部分の情報）に対応す
るレベルデータが記憶されたカードを有する消費者３
は、そのカードに対応する不動産の全ての不動産データ
の検索および開示の要求が可能である。ここで、上述し
たカードは、一つの不動産に対応して作成され、不動産
の所有者に所有される。

【００２２】不動産統合センタＣ内のＣＰＵ（中央演算
処理装置）４は、不動産業者２1〜２nから集積し、不動
産データベースＤＢに蓄積している不動産一次データお
よび不動産二次データである「不動産図書」を不動産業
者２1〜２nと消費者３1〜３nとへ入出力装置５を介して
提供する。

【００２３】また、ＣＰＵ４は、不動産一次データおよ
び不動産二次データの「不動産図書」に基づき、対応す
る不動産の物件の評価を行い、評価結果のデータを不動
産データベースＤＢへ格納する。さらに、ＣＰＵ４は、
売買の結果の変更された「不動産図書」に対応する物件
の記載項目のデータの編集を行う。

【００２４】５は入出力装置であり、不動産データ統合
センタＣにおけるＣＰＵ４とＲ機関１、不動産業者２1
〜２n、消費者３1〜３nおよび官公庁Ｄにおけるパーソ
ナルコンピュータ１０との間の不動産データの送受信を
行う。

【００２５】６は識別回路であり、ＣＰＵ４と通信して
いる相手のパーソナルコンピュータ１０から送られてく
る検索可能段階を示すレベルデータにより、検索を要求
している相手の不動産データにおける開示可能なレベル
の段階の識別を行う。

【００２６】パーソナルコンピュータ１０には、カード
リーダ１１が接続されている。また、ＣＰＵ４は、この
カードリーダ１１に挿入されたカードに記載されている
レベルデータを検索要求データと共に不動産データ統合
センタＣに転送する。

【００２７】次に、図１を参照して上記実施形態の動作
を説明する。まず、不動産データ統合センタＣは、指定
地域にある物件の不動産一次データおよび不動産二次デ
ータをＣＰＵ４により、不動産データベースＤＢへ登録
する。ここで、所定の地域の物件の間取り図などが各種
データとともに、不動産データベースＤＢへ登録され
る。

【００２８】また、不動産データ統合センタＣのＣＰＵ
４は、同様に近隣地価推移情報および生活情報を不動産
業者等から集め、不動産データベースＤＢへ蓄積する。
そして、ＣＰＵ４は、不動産データベースＤＢへ蓄積さ
れた文字データおよび図形データで構成されている不動
産一次データ、不動産二次データ、近隣地価推移情報お
よび生活情報等の物件データの管理を行う。

【００２９】そして、この物件データのうち「不動産図
書」に対応する１１３４項目を段階１、２、３、４およ
び５の５段階に分類する。これにより、ＣＰＵ４は、不
動産データベースＤＢ内の不動産データの整理および管
理を行う。

【００３０】また、ＣＰＵ４は、不動産データベースＤ
Ｂに記憶されている物件データを不動産業者２1〜２nお
よび消費者３1〜３nへ、図には示されていないが、専用
回線または図示されていない通信衛星を用いて送信す
る。図示されていない通信衛星で通信を行う場合、送信
される物件データは、暗号化され、制御コードを付加さ
れ送信される。

【００３１】たとえば、消費者３1は、不動産を売るた
め、不動産業者２1に段階２（「鑑定図書」部分の情
報）に対応するレベルデータが記憶されたカードを貸し
出す。このとき、この消費者３1は、段階５のレベルデ
ータが記憶されたカードまでを所有している。

【００３２】次に、この不動産業者２1は、コンピュー
タのネットワークＮを介して、他の消費者３2〜３nおよ
び他の不動産業者２2〜２nへ前述した不動産の不動産デ
ータの内、不動産の場所および間取り等の最低必要限の
データを提示する。

【００３３】そして、他の消費者３nがその不動産に興
味を持った場合、この消費者３nは、不動産業者２1へ詳
しい不動産データの検索を要求する。これにより、不動
産業者２1は、消費者３1より貸し出されているカードに
より、不動産データ統合センタＣへ対応する不動産デー
タの検索および開示の要求を行う。

【００３４】すなわち、パーソナルコンピュータ１０に
より家の買い換えのためにある不動産物件の情報の検索
を不動産統合センタＣへ要求する。同時に、パーソナル
コンピュータ１０は、接続されているカードリーダ１１
に挿入されたカードに記憶されているレベルデータを読
み出し、読み出したレベルデータを検索要求データとと
もに不動産統合センタＣへ送信する。

【００３５】これにより、ＣＰＵ４は、この不動産業者
２1から要求された不動産の不動産一次データおよび不
動産二次データである「不動産図書」における不動産デ
ータをデータベースＤＢにおいて検索する。

【００３６】そして、ＣＰＵ４は、不動産業者２1から
要求された不動産物件の不動産一次データおよび不動産
二次データである「不動産図書」のデータを入出力装置
５を介して消費者３のパーソナルコンピュータ１０へ送
信する。その際、ＣＰＵ４は、不動産業者２1のパーソ
ナルコンピュータ１０から検索要求データと共に送られ
てくるレベルデータにより検索を要求した相手の検索可
能な段階を識別回路６を用いて識別する。

【００３７】次に、ＣＰＵ４は、識別回路６による識別
結果に基づき、５段階に分類された「不動産図書」の段
階のうち不動産業者２1に開示可能な段階の不動産デー
タを選択する。すなわち、不動産業者２1が消費者３1か
ら段階２に対応するレベルデータが記憶されたカードを
渡されているので、ＣＰＵ４は不動産業者２1へ段階２
までの不動産データを開示する。たとえば、段階２まで
の不動産データは、一般市場へ公開可能なデータとす
る。

【００３８】そして、不動産業者２1は、不動産データ
統合センタＣから得た段階２までの不動産データをネッ
トワークＮを介して消費者３nのパーソナルコンピュー
タ１０へ転送する。これにより、消費者３nは、興味を
持った不動産の不動産データを検討する。

【００３９】その結果、消費者３nがその不動産を買う
意志を示した場合、不動産業者２1は、消費者３1に連絡
して、消費者３1と消費者３nとの仲介をして不動産の売
買契約を結ぶ。そして、不動産の売買契約が成立した場
合、消費者３1は、不動産業者３1へ段階５の不動産デー
タの検索及び開示要求が可能なレベルデータが記憶され
ているカードを不動産業者２1を介して消費者３nへ譲渡
する。

【００４０】ここで、不動産業者２1は、消費者３nへ渡
す前に段階５の不動産データの検索及び開示要求が可能
なレベルデータが記憶されているカードを使用して、不
動産データ統合センタＣの対応する不動産データにおい
て権利が移行された個人情報の項目を修正する。

【００４１】すなわち、不動産業者２1は、段階３およ
び段階４に消費者のプライベート情報の項目があるの
で、消費者３1から消費者３nのプライベートデータに変
更する。このとき、不動産業者２1は、段階５に対応す
るレベルデータが書き込まれたカードをカードリーダ１
１へ入れ、不動産データ統合センタＣへアクセスを行
う。

【００４２】そして、ＣＰＵ４は、識別回路６が識別し
た段階５に対応するレベルデータを読み込み、不動産デ
ータの検索を実行し、検索結果の不動産データを開示す
る。その結果、不動産業者２1は、パーソナルコンピュ
ータ１０を介して、不動産データベースにおける対応す
る不動産データの必要な項目を修正する。

【００４３】このように、検索および開示要求された不
動産データは、カードに記憶されている各段階に対応し
たレベルデータがＣＰＵ４に識別されることより、各段
階毎に応じて提供される。このため、不動産における
「不動産図書」の記載データは、検索要求を行った動産
業者２1〜２nまたは消費者３1〜３nがどの段階のレベル
データを有するカードを所有しているかが識別された
後、対応する段階の不動産データの転送を行うため、消
費者３1〜３nのプライバシー保護が行いやすい効果があ
る。さらに、上述された不動産業者２1〜２n、消費者３
1〜３nと不動産データ統合センタＣとの間のデータ転送
では、データを暗号化して行い、また通信衛星が用いら
れる通信においても行われる。

【００４４】また、各段階の不動産情報を検索および開
示する時に必要なレベルデータがカード（磁気カードま
たはＩＣ（ＩｎｔｅｇｒａｔｅｄＣｉｒｃｕｉｔ）カ
ード）に記憶されているとして説明したが、このレベル
データは、パーソナルコンピュータから入力するパスワ
ードまたは任意の数字とすることも可能である。

【００４５】さらに、上位段階に対応するレベルデータ
を記憶しているカードをを所有していると、その下位段
階の不動産データに対してもアクセス可能として説明し
たが、アクセス範囲の設定としては、各段階毎のレベル
データによりその対応する不動産データにのみアクセス
可能とすることも可能である。

【００４６】次に、上述した不動産データの記載項目の
もととなる「不動産図書」の説明を行う。この「不動産
図書」をにおける不動産情報の検索項目は、たとえば大
きく分類すると、上述した段階１、２、３、４および５
の５段階となる。まず、段階１の不動産データは、「不
動産説明図書」であり、３４６項目のデータ項目に分か
れている。このうち、「重要事項説明書」に記載されて
いる項目数は、６８である。内訳としては、「Ａ．物件
の評価」と「Ｂ．土地利用計画」と「Ｃ土地利用の評
価」に大きく分かれている。

【００４７】さらに、「Ａ．物件の評価」は、データ項
目数が５４の「１．市場調査」と項目数が３０の「２．
関連法規の開発与件」とデータ項目数２９の「３．建築
基準法及び開発指導要項調査」とデータ項目数３１の
「４．当該地および隣接地に関する権利関係一覧」とで
構成されている。

【００４８】また、「１．市場調査」は、データ項目数
１３の「１．物件調査」とデータ項目数６の「２．法的
チェック」とデータ項目数７の「３．ボリュームチェッ
ク」とデータ項目数３の「４．立地条件」とデータ項目
数２４の「５．価格調査」とデータ項目数１の「６．査
定価格と売主希望価格との比較」とに細分化されてい
る。

【００４９】さらに、「２．関連法規の開発与件」は、
データ項目数９の「１．都市計画法」とデータ項目数３
の「２．農地法」とデータ項目数４の「３．生産緑地
法」とデータ項目数８の「４．その他法規上の開発与
件」とデータ項目数５の「５．国土法」とデータ項目数
１の「６．評価」とに細分化されている。

【００５０】また、「３．建築基準法及び開発指導要項
調査」は、データ項目数４の「１．摂動義務」とデータ
項目数１の「２．用途地域内の建築制限」とデータ項目
数５の「３．面積制限」とデータ項目数４の「４．斜線
制限」とデータ項目数２の「５．日影規制」とデータ項
目数１の「６．その他」とデータ項目数１０の「７．各
行政指導要綱」とデータ項目数２の「８．評価」とに細
分化されている。

【００５１】さらに、「４．当該地及び隣接地に関する
権利関係一覧」は、データ項目数４の「１．物件情報入
手先」とデータ項目数２の「２．重要事項説明者」とデ
ータ項目数１３の「３．物件調査」とデータ項目数５の
「４．取引前購入申入れ事項」とデータ項目数３の
「５．取引時の管理確認事項」とデータ項目数４の
「６．評価」とに細分化されている。

【００５２】また、「Ｂ．土地利用計画」は、データ項
目数が１０の「５．開発手法の検討」と項目数が２９の
「６．公的資金の検討」とデータ項目数２５の「７．事
業手法の検討」とデータ項目数１０２の「８．事業計画
書」とで構成されている。

【００５３】ここで、「５．開発手法の検討」は、デー
タ項目数１０の「１．規制誘導」に細分化されている。

【００５４】また、「６．公的資金の検討」は、データ
項目数１４の「１．公的補助金」とデータ項目数１５の
「２．公的融資」とに細分化されている。

【００５５】さらに、「７．事業手法の検討」は、デー
タ項目数５の「１．戸建分譲事業」とデータ項目数９の
「２．マンション分譲事業」とデータ項目数１１の
「３．税務関係調査」とに細分化されている。

【００５６】また、「８．事業計画」は、データ項目数
５５の「１．戸建」とデータ項目数４７の「２．マンシ
ョン」とに細分化されている。

【００５７】さらに、「Ｃ．土地利用の評価」は、デー
タ項目数が２２の「９．事業の評価」と項目数が１４の
「１０．その他関連法規」とで構成されている。

【００５８】また、「９．事業の評価」は、データ項目
数９の「１．販売見通し」とデータ項目数２の「２．損
益計画」とデータ項目数４の「３．資金計画」とデータ
項目数１の「４．用地買収の難易度」とデータ項目数２
の「５．買収価格の妥当性」とデータ項目数３の「６．
開発難易度」とデータ項目数１の「７．総合評価」とに
細分化されている。

【００５９】さらに、「１０．その他関連法規」は、デ
ータ項目数４の「１．商業」とデータ項目数２の「２．
宿泊・集会」とデータ項目数２の「３．娯楽・スポー
ツ」とデータ項目数２の「４．医療・シルバー」とデー
タ項目数１の「５．教育」とデータ項目数３の「６．そ
の他」とに細分化されている。

【００６０】次に、段階２の不動産データは、「鑑定図
書」であり、２４６＋α（αは自然数）項目のデータ項
目に分かれている。内訳としては、「１．地価公示にお
ける鑑定図書」と「２．都道府県地価調査標準価格に
おける鑑定図書」と「３．不動産鑑定評価基準での鑑定
書（原価法、取引事例比較法、収益還元法、各評価図書
及び鑑定士法での鑑定図書）」に大きく分かれている。
このうち、「重要事項説明書」に記載されている項目数
は、１５である。

【００６１】次に、段階３の不動産データは、「権利関
係に関する情報」であり、１８項目のデータ項目に分か
れている。内訳としては、「１．土地登記簿」と「２．
建物登記簿」とに大きく分かれている。このうち、「重
要事項説明書」に記載されている項目数は、７である。

【００６２】次に、段階４の不動産データは、「課税に
関する情報」であり、４６６項目のデータ項目に分かれ
ている。内訳としては、「１．譲渡所得税」と「２．地
価税」と「３．相続税」と「４．贈与税」と「５．登録
免許税」と「６．不動産取得税」と「７．特別土地保有
税」と「８．固定資産税・都市計画税」に大きく分かれ
ている。このうち、「重要事項説明書」に記載されてい
る項目数は、ない。

【００６３】次に、段階５の不動産データは、「宅地建
物取引法上の宅建業者の取引に関わる記載事項」であ
り、５０項目のデータ項目に分かれている。このうち、
「重要事項説明書」に記載されている項目数は、５８で
ある。

【００６４】上述したように、「不動産図書」のデータ
項目数は、１１３４＋αである。また、「重要事項説明
書」に記載されている項目数は、１４８である。

【００６５】

【発明の効果】請求項１記載の発明によれば、不動産に
関する情報を一元管理する不動産データベースを有する
不動産データ統合センターに設置された不動産情報管理
システムを制御し、１件の不動産に対して立地条件等に
より物件を評価する不動産に関する不動産情報と、公示
等の鑑定に関する鑑定情報と、登記に関する登記情報
と、課税に関する課税情報とをそれぞれ付与し、前記各
情報を検索項目として、不動産の情報管理を行う不動産
情報管理方法において、前記不動産データベースに記憶
されている各不動産毎の情報が所定の分類方法により分
割された複数の開示レベル情報をこの開示レベル情報に
対応するレベルデータの識別結果によりそれぞれ開示す
るため、検索および開示を請求した相手へどの段階の不
動産データを検索および開示するかを明確に判断し、必
要最小限の不動産データを提供できるので、不動産所有
者のプライベートなデータを保護する事ができる効果が
ある。

【００６６】請求項２記載の発明によれば、不動産に関
する情報を一元管理する不動産データベースを有する不
動産データ統合センタに設置され、１件の不動産に対し
て立地条件等により物件を評価する不動産に関する不動
産情報と、公示等の鑑定に関する鑑定情報と、登記に関
する登記情報と、課税に関する課税情報とをそれぞれ付
与し、前記各情報を検索項目として、不動産の情報管理
を行うようにした不動産情報管理システムであって、不
動産に関する前記各情報を一元管理する前記不動産デー
タベースへ登録する物件情報登録手段と、この物件情報
登録手段により登録した前記各情報を管理する物件情報
管理手段と、前記不動産データベースに少なくとも宅地
建物取引主任者による重要事項の説明を含む内容のデー
タである不動産一次情報を入力する第一の入力手段と、
少なくとも不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物取引主
任者、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士を含
む一セットの鑑定士グループによる土地評価の内容を前
記不動産データベースに入力する第二の入力手段と、前
記登録手段により登録した前記各情報を管理する物件情
報管理手段と、各不動産毎に前記各情報を開示する段階
の情報である開示レベル情報に所定の分類方法により分
類する分類手段と、不動産業者および消費者の有する端
末からの要求により前記不動産データベースにおける前
記開示レベル情報の検索を行う検索手段と、不動産業者
および消費者の有する端末からの前記要求と共に送られ
てくるレベルデータにより前記開示レベル情報のいずれ
の開示を可能とするかを識別する識別手段と、この識別
手段の識別結果により前記レベルデータに対応する前記
開示レベル情報を開示する開示手段と、前記開示手段に
より開示された前記開示レベル情報を不動産業者および
消費者の端末へ提供する提供手段と、前記不動産の売買
に関する物件取引情報の保管および管理を行う保管手段
と、不動産業者から所定の地域内の不動産申込情報を更
新する更新手段と、不動産業者および消費者からの要求
により前記不動産データベースにおける前記各情報の検
索を行う検索手段と、前記不動産申込情報および前記物
件取引情報を編集する編集手段と、前記不動産申込情報
および前記物件取引情報の集計・分析を行う集計分析手
段と、前記不動産データセンターから不動産業者および
消費者へ不動産情報を送信する送信手段とを具備するた
め、検索および開示を請求した相手へどの段階の不動産
データを検索および開示するかを明確に判断し、必要最
小限の不動産データを提供できるので、不動産所有者の
プライベートなデータを保護する事ができる効果があ
る。

【００６７】請求項３記載の発明によれば、物件情報登
録手段により不動産に関する前記各情報が一元管理する
前記不動産データベースへ登録される第１の工程と、第
１の工程において登録された前記各情報が物件情報管理
手段により管理される第２の工程と、第一の入力手段に
より前記不動産データベースに少なくとも宅地建物取引
主任者による重要事項の説明を含む内容のデータである
不動産一次情報が入力される第３の工程と、第二の入力
手段により少なくとも不動産鑑定士、一級建築士、宅地
建物取引主任者、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋
調査士を含む一セットの鑑定士グループによる土地評価
の内容が前記不動産データベースに入力され第４の工程
と、分類手段により各不動産毎に前記各情報が開示する
段階の情報である開示レベル情報に所定の分類方法によ
り分類される第５の工程と、検索手段により不動産業者
および消費者の有する端末からの要求により前記不動産
データベースにおける前記開示レベル情報が検索される
第６の工程と、識別手段により不動産業者および消費者
の有する端末からの前記要求と共に送られてくるレベル
データにより前記開示レベル情報のいずれの開示を可能
とするかが識別される第７の工程と、開示手段により第
７の工程における識別結果により前記レベルデータに対
応する前記開示レベル情報が開示される第８の工程と、
提供手段により第８の工程において開示された前記開示
レベル情報が不動産業者および消費者の端末へ提供され
る第９の工程と、保管手段により前記不動産の売買に関
する物件取引情報の保管および管理が行われる第１０の
工程と、更新手段により不動産業者から所定の地域内の
不動産申込情報が更新される第１１の工程と、編集手段
により前記不動産申込情報および前記物件取引情報が編
集される第１２の工程と、集積分析手段により前記不動
産申込情報および前記物件取引情報の集計・分析が行な
われる第１３の工程と、送信手段により前記不動産デー
タセンタから不動産業者および消費者へ前記開示レベル
情報が送信される第１４の工程とからなるため、検索お
よび開示を請求した相手へどの段階の不動産データを検
索および開示するかを明確に判断し、必要最小限の不動
産データを提供できるので、不動産所有者のプライベー
トなデータを保護する事ができる効果がある。

【００６８】請求項４記載の発明によれば、前記第一の
入力手段は、不動産の評価に必要な項目についての情報
を保有する政府、地方公共団体等の団体と、これらの団
体が保有する情報の一部の項目についての保有する不動
産業者等の団体とが存在する第一の施設に設置され、前
記第二の入力手段は、前記不動産業者等の団体から供給
された情報に所定の情報を付加して、前記政府、地方公
共団体等が保有する項目の全てについての情報を不動産
二次情報として出力する、不動産鑑定士、一級建築士、
宅地建物取引主任者、司法書士、土地家屋調査士、税理
士、弁護士のすくなくともいずれかから構成されたＲ機
関が存在する第二の施設に設置され、前記第一の入力手
段と前記第二の入力手段との間で情報の伝達を行う情報
伝達手段を具備するため、常にリアルタイムに最新の不
動産情報が前記不動産データベースへ記憶および更新さ
れる効果がある。

【００６９】請求項５記載の発明によれば、前記識別手
段は、不動産業者および消費者が前記各情報を要求する
場合、端末から送られてくる要求データと共に端末に挿
入されたカードに書き込まれている検索可能段階を示す
レベルデータにより不動産データを開示する範囲の段階
を識別するため、検索および開示要求を行った相手が、
どの段階までの不動産データをアクセスする権利を有し
ているかを明確に判断することができる効果がある。

【００７０】請求項１２記載の発明によれば、前記送信
手段は、暗号化し、制御コードが付加されたデータ形式
で送信されるため、関係者以外に不動産データが取得で
きないので、不動産データが悪用される危険性が少なく
なる効果がある。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の一実施形態による不動産情報管理シ
ステムの構成を示すブロック図である。

【符号の説明】

１Ｒ機関２1〜２n 不動産業者３1〜３n 消費者４ＣＰＵ５入出力装置６識別回路１０パーソナルコンピュータ１１カードリーダＣ不動産データ統合センターＤ官公庁（政府機関および行政機関）ＤＢ不動産データベース

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】不動産に関する情報を一元管理する不動
産データベースを有する不動産データ統合センターに設
置された不動産情報管理システムを制御し、１件の不動産に対して立地条件等により物件を評価する
不動産に関する不動産情報と、公示等の鑑定に関する鑑
定情報と、登記に関する登記情報と、課税に関する課税
情報とをそれぞれ付与し、前記各情報を検索項目とし
て、不動産の情報管理を行う不動産情報管理方法におい
て、前記不動産データベースに記憶されている不動産毎の情
報を所定の分類方法により分割した複数の開示レベル情
報がこの開示レベル情報に対応するレベルデータの識別
結果によりそれぞれ開示されることを特徴とする不動産
情報管理方法。
【請求項２】不動産に関する情報を一元管理する不動
産データベースを有する不動産データ統合センタに設置
され、１件の不動産に対して立地条件等により物件を評価する
不動産に関する不動産情報と、公示等の鑑定に関する鑑
定情報と、登記に関する登記情報と、課税に関する課税
情報とをそれぞれ付与し、前記各情報を検索項目とし
て、不動産の情報管理を行うようにした不動産情報管理
システムであって、不動産に関する前記各情報を一元管理する前記不動産デ
ータベースへ登録する物件情報登録手段と、この物件情報登録手段により登録した前記各情報を管理
する物件情報管理手段と、前記不動産データベースに少なくとも宅地建物取引主任
者による重要事項の説明を含む内容のデータである不動
産一次情報を入力する第一の入力手段と、少なくとも不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物取引主
任者、弁護士、司法書士、税理士、土地家屋調査士を含
む一セットの鑑定士グループによる土地評価の内容を前
記不動産データベースに入力する第二の入力手段と、前記登録手段により登録した前記各情報を管理する物件
情報管理手段と、各不動産毎に前記各情報を開示する段階の情報である開
示レベル情報に所定の分類方法により分類する分類手段
と、不動産業者および消費者の有する端末からの要求により
前記不動産データベースにおける前記開示レベル情報の
検索を行う検索手段と、不動産業者および消費者の有する端末からの前記要求と
共に送られてくるレベルデータにより前記開示レベル情
報のいずれの開示を可能とするかを識別する識別手段
と、この識別手段の識別結果により前記レベルデータに対応
する前記開示レベル情報を開示する開示手段と、前記開示手段により開示された前記開示レベル情報を不
動産業者および消費者の端末へ提供する提供手段と、前記不動産の売買に関する物件取引情報の保管および管
理を行う保管手段と、不動産業者から所定の地域内の不動産申込情報を更新す
る更新手段と、不動産業者および消費者からの要求により前記不動産デ
ータベースにおける前記各情報の検索を行う検索手段
と、前記不動産申込情報および前記物件取引情報を編集する
編集手段と、前記不動産申込情報および前記物件取引情報の集計・分
析を行う集計分析手段と、前記不動産データセンターから不動産業者および消費者
へ不動産情報を送信する送信手段と、を具備することを特徴とする不動産情報管理システム。
【請求項３】物件情報登録手段により不動産に関する
前記各情報が一元管理する前記不動産データベースへ登
録される第１の工程と、第１の工程において登録された前記各情報が物件情報管
理手段により管理される第２の工程と、第一の入力手段により前記不動産データベースに少なく
とも宅地建物取引主任者による重要事項の説明を含む内
容のデータである不動産一次情報が入力される第３の工
程と、第二の入力手段により少なくとも不動産鑑定士、一級建
築士、宅地建物取引主任者、弁護士、司法書士、税理
士、土地家屋調査士を含む一セットの鑑定士グループに
よる土地評価の内容が前記不動産データベースに入力さ
れ第４の工程と、分類手段により各不動産毎に前記各情報が開示する段階
の情報である開示レベル情報に所定の分類方法により分
類される第５の工程と、検索手段により不動産業者および消費者の有する端末か
らの要求により前記不動産データベースにおける前記開
示レベル情報が検索される第６の工程と、識別手段により不動産業者および消費者の有する端末か
らの前記要求と共に送られてくるレベルデータにより前
記開示レベル情報のいずれの開示を可能とするかが識別
される第７の工程と、開示手段により第７の工程における識別結果により前記
レベルデータに対応する前記開示レベル情報が開示され
る第８の工程と、提供手段により第８の工程において開示された前記開示
レベル情報が不動産業者および消費者の端末へ提供され
る第９の工程と、保管手段により前記不動産の売買に関する物件取引情報
の保管および管理が行われる第１０の工程と、更新手段により不動産業者から所定の地域内の不動産申
込情報が更新される第１１の工程と、編集手段により前記不動産申込情報および前記物件取引
情報が編集される第１２の工程と、集積分析手段により前記不動産申込情報および前記物件
取引情報の集計・分析が行なわれる第１３の工程と、送信手段により前記不動産データセンタから不動産業者
および消費者へ前記開示レベル情報が送信される第１４
の工程と、からなることを特徴とする請求項１記載の不動産情報管
理方法。
【請求項４】前記第一の入力手段は、不動産の評価に
必要な項目についての情報を保有する政府、地方公共団
体等の団体と、これらの団体が保有する情報の一部の項
目についての保有する不動産業者等の団体とが存在する
第一の施設に設置され、前記第二の入力手段は、前記不動産業者等の団体から供
給された情報に所定の情報を付加して、前記政府、地方
公共団体等が保有する項目の全てについての情報を不動
産二次情報として出力する、不動産鑑定士、一級建築
士、宅地建物取引主任者、司法書士、土地家屋調査士、
税理士、弁護士のすくなくともいずれかから構成された
Ｒ機関が存在する第二の施設に設置され、前記第一の入力手段と前記第二の入力手段との間で情報
の伝達を行う情報伝達手段を具備することを特徴とする
請求項２記載の不動産情報管理システム。
【請求項５】前記識別手段は、不動産業者および消費
者が前記各情報を要求する場合、端末から送られてくる
要求データと共に端末に挿入されたカードに書き込まれ
ている識別番号の検索可能段階を示すレベルデータによ
り不動産データを開示する範囲の段階を識別することを
特徴とする請求項２記載の不動産情報管理システム。
【請求項６】前記カードは、磁気カードであることを
特徴とする請求項５記載の不動産情報管理システム。
【請求項７】前記カードは、ＩＣカードであることを
特徴とする請求項５記載の不動産情報管理システム。
【請求項８】前記情報伝達手段における情報伝達の一
部が通信衛星を介して行われることを特徴とする請求項
２または請求項４ないし請求項７のいずれかに記載の不
動産情報管理システム。
【請求項９】前記物件情報登録手段が、前記不動産一
次情報、前記不動産二次情報、物件の近隣地価の推移情
報および周辺環境を示す生活情報を前記第二の不動産デ
ータベースへ登録することを特徴とする請求項２または
請求項４ないし請求項８のいずれかに記載の不動産情報
管理システム。
【請求項１０】前記物件情報管理手段が、前記不動産
一次情報、前記不動産二次情報、物件の近隣地価の推移
情報および周辺環境を示す生活情報を前記前記第二の不
動産データベースにおいて管理することを特徴とする請
求項２または請求項４ないし請求項９のいずれかに記載
の不動産情報管理システム。
【請求項１１】前記提供手段が前記不動産一次情報お
よび前記不動産二次情報を前記第二の不動産データベー
スから抽出し、この抽出された不動産物件情報を前記送
信手段により、不動産業者および消費者へ転送すること
を特徴とする請求項２または請求項４ないし請求項１０
のいずれかに記載の不動産情報管理システム。
【請求項１２】前記送信手段は、暗号化し、制御コー
ドが付加されたデータ形式で送信されることを特徴とす
る請求項１１記載の不動産情報管理システム。
【請求項１３】前記保管手段が、不動産業者により取
引された不動産物件の取引情報を、所定の地域の不動産
データ統合センタより収集し、保管および管理を行うこ
とを特徴とする請求項２または請求項４ないし請求項１
２のいずれかに記載の不動産情報管理システム。
【請求項１４】前記更新手段が、前記不動産データベ
ース内の前記不動産業者の物件の購入申し込み情報の更
新を行うことを特徴とする請求項２または請求項４ない
し請求項１３のいずれかに記載の不動産情報管理システ
ム。
【請求項１５】前記集計分析手段が、所定の地域内の
前記不動産情報を行政機関別にデータ集計・分析し、所
定の地域内の物件の情報と所定の地域内の物件の購入申
し込み情報とを一元管理することを特徴とする請求項２
または請求項４ないし請求項１４のいずれかに記載の不
動産情報管理システム。