JP2001175715A - 不動産情報管理システム - Google Patents
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Landscapes
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Abstract
この不動産物件の利用する場合のシミュレーションを行
う不動産情報管理システムを提供する。 【解決手段】 1はR機関であり、不動産業者2,2,・・から
提供され、宅地建物取引主任者が作成する不動産評価
に、「重要事項の説明」程度の内容を加え、不動産一次
情報として取込み、所定の鑑定団が一次情報を補足し、
鑑定結果の「不動産図書」をもとに不動産二次情報を出
力し、不動産一次データ,不動産二次データを不動産デ
ータ統合センターC内部の不動産データベースDBへ記憶
させる。CPU4は、不動産業社2、2、・・から集積し、不
動産データベースDBに蓄積されている「不動産図書」を
不動産業者2,2,・・と消費者3,3,・・とへ入出力装置5を介
して提供する。CPU4は「不動産図書」の複数の項目によ
り、不動産物件の評価,この不動産物件の利用目的に応
じた利用シミュレーションを行う。6は演算回路であ
る。
Description
センタが一元管理している不動産データの物件ごとの売
買に関する情報の充足率を示す不動産情報管理システム
に関する。
は、各不動産会社および各官公庁(執行裁判所、住宅金
融債権管理機構、大蔵省財務局、住宅都市整備公団、国
鉄清算事業団、地方自治体住宅供給公社など)からの情
報提供により、各不動産業者および各関係省庁(国土
庁、公正取引委員会、建設省、法務省、大蔵省、自治
省)において、それぞれ独立に管理されている。この場
合、各不動産業者および各関係省庁における不動産デー
タは、各不動産業者および各関係省庁毎における管理項
目が異なっている。そのため、不動産データの分析およ
び評価する際には、不動産に対する権利関係、物件評価
および取引価格等について、非常に専門的な知識が必要
となる。したがって、不動産データの分析および評価
は、一般の消費者や不動産業者にとって難しいものであ
る。そこで、特願平08−324437(不動産管理シ
ステム)に記載されている不動産管理センタにおけるデ
ータ総合管理システムは、所定の地域の不動産データを
一元管理し、不動産の売買に関する分析・評価を簡易に
行えるデータ総合管理システムとして発明されたもので
ある。
システムにより必要とする物件を売買する場合、一般の
利用者および不動産業者は、不動産評価の専門知識また
は不動産評価に用いる不動産データを持たないため、対
応する不動産物件の評価を行うことができない。また、
不動産物件の評価において必要となる対応する不動産物
件の周囲の環境情報が現地おいて調査しないと実際の環
境状態が把握しにくい欠点がある。さらに、一般の利用
者および不動産業者は、不動産評価に対する専門家
(「不動産鑑定士」、「一級建築士」、「宅地建物取引
主任者」、「弁護士」、「司法書士」、「税理士」およ
び「土地家屋調査士」等)の不動産物件の評価値を集
め、これに基づきこの不動産物件を利用した場合のシミ
ュレーションをすることができない。
ので、要求された不動産物件の評価を行い、さらにこの
不動産物件の利用する場合のシミュレーションを行う不
動産情報管理システムを提供することを目的とする。
不動産に関する情報を一元管理する不動産データベース
を有する不動産データ統合センターに設置され、1件の
不動産に対して立地条件等により物件を評価する不動産
に関する不動産情報と、公示等の鑑定に関する鑑定情報
と、登記に関する登記情報と、課税に関する課税情報と
をそれぞれ付与し、前記各情報を検索項目として、不動
産の情報管理を行うようにした不動産情報管理システム
であって、不動産に関する前記各情報を一元管理する前
記不動産データベースへ登録する物件情報登録手段と、
この物件情報登録手段により登録した前記各情報を管理
する物件情報管理手段と、前記不動産データベースに少
なくとも宅地建物取引主任者による重要事項の説明を含
む内容のデータである不動産一次情報を入力する第一の
入力手段と、少なくとも不動産鑑定士、一級建築士、宅
地建物取引主任者、弁護士、司法書士、公認会計士、税
理士、土地家屋調査士、再開発プランナー、不動産コン
サルティング技能登録者を含む一セットの鑑定士グルー
プによる土地評価の内容を前記不動産データベースに入
力する第二の入力手段と、前記登録手段により登録した
前記各情報とこの各情報に対応する周辺状態を含む不動
産のデータに基づき不動産に対する所定の評価項目にお
ける評価基準値に対する評価データを演算する評価演算
手段と、前記評価データに対応して前記不動産に関連す
る留意すべき情報および売買条件として提示するべき情
報を前記不動産データベースから探索するデータ探索手
段と、前記各情報の評価が前記鑑定士グループのいずれ
により行われたかを示す評価者データをこの情報に対応
して記憶する評価者データ記憶手段と、前記不動産のデ
ータ、この不動産の各情報、前記評価結果のデータ、評
価者データおよび対応策のデータを不動産業者へ提供す
る提供手段と、前記不動産のデータ、この不動産の各情
報、前記評価結果のデータ、評価者データおよび対応策
のデータを画像データへ変換し、得られた各々の画像デ
ータを重ね合わせて画面表示する表示手段と、前記不動
産の売買に関する物件取引情報の保管および管理を行う
保管手段と、不動産業者から所定の地域内の不動産申込
情報を更新する更新手段と、不動産業者および消費者か
らの要求により前記不動産データベースにおける前記各
情報の検索を行う検索手段と、前記不動産申込情報およ
び前記物件取引情報を編集する編集手段と、前記不動産
データセンターから不動産業者および消費者へ不動産情
報を送信する送信手段と、不動産業者および消費者から
の要求により、要求された不動産の不動産情報に基づき
前記不動産データベースにおけるこの不動産に対応する
前記登記情報から、この不動産の登記に関する登記簿記
載内容データを出力する登記簿情報出力手段と、不動産
業者および消費者からの要求により、要求された不動産
の不動産情報に基づき前記不動産データベースにおける
この不動産に対応する前記課税情報に基づき、要求され
た不動産の課税額を演算し、演算結果として課税データ
を出力する課税額演算出力手段とを具備することを特徴
とする不動産情報管理システム。
動産情報管理システムにおいて、前記第一の入力手段
は、不動産の評価に必要な項目についての情報を保有す
る政府、地方公共団体等の団体と、これらの団体が保有
する情報の一部の項目についての保有する不動産業者等
の団体とが存在する第一の施設に設置され、前記第二の
入力手段は、前記不動産業者等の団体から供給された情
報に所定の情報を付加して、前記政府、地方公共団体等
が保有する項目の全てについての情報を不動産二次情報
として出力する、不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物
取引主任者、司法書士、土地家屋調査士、公認会計士、
税理士、弁護士、再開発プランナー、不動産コンサルテ
ィング技能登録者の少なくともいずれかから構成された
R機関が存在する第二の施設に設置され、前記第一の入
力手段と前記第二の入力手段との間で情報の伝達を行う
情報伝達手段を具備することを特徴とする。
動産情報管理システムにおいて、前記提供手段により提
供される前記不動産のデータ、この不動産の各情報、前
記評価結果のデータ、評価者データおよび対応策のデー
タは、ビジュアルに確認可能なカラー階調データを有す
る画像データであることを特徴とする。
求項4記載の不動産情報管理システムにおいて、前記情
報が所定の時間毎に時系列に前記物件情報管理手段に記
憶されることを特徴とする。
請求項4いずれかに記載の不動産情報管理システムにお
いて、前記情報伝達手段における情報伝達の一部が通信
衛星を介して行われることを特徴とする。
求項5いずれかに記載の不動産情報管理システムにおい
て、前記物件情報登録手段が、前記不動産一次情報、前
記不動産二次情報、物件の近隣地価の推移情報および周
辺環境を示す生活情報を前記第二の不動産データベース
へ登録することを特徴とする。
求項6いずれかに記載の不動産情報管理システムにおい
て、前記物件情報管理手段が、前記不動産一次情報、前
記不動産二次情報、物件の近隣地価の推移情報および周
辺環境を示す生活情報を前記第二の不動産データベース
において管理することを特徴とする。
求項7いずれかに記載の不動産情報管理システムにおい
て、前記提供手段が前記不動産一次情報および前記不動
産二次情報を前記第二の不動産データベースから抽出
し、この抽出された不動産物件情報を前記送信手段によ
り、不動産業者および消費者へ転送することを特徴とす
る。
動産情報管理システムにおいて、前記送信手段は、暗号
化し、制御コードが付加されたデータ形式で送信される
ことを特徴とする。
請求項9いずれかに記載の不動産情報管理システムにお
いて、前記保管手段が、不動産業者により取引された不
動産物件の取引情報を、各地域の不動産データ統合セン
ターより収集し、保管および管理を行うことを特徴とす
る。
請求項10いずれかに記載の不動産情報管理システムに
おいて、前記更新手段が、前記不動産データベース内の
前記不動産業者の物件の購入申し込み情報の更新を行う
ことを特徴とする。請求項12記載の発明は、請求項1
ないし請求項11いずれかに記載の不動産情報管理シス
テムにおいて、前記登記簿情報出力手段の出力する前記
登記簿記載内容データが、少なくとも登記簿に記載され
た所有者及び権利関係に関するデータ,不動産の所在を
示すデータ,登記簿上の所有者の表示のデータ,地積測
量図のデータ,道路・ガス・上水道・下水道の施設経路
のデータを示す位置図のデータを含むことを特徴とす
る。請求項13記載の発明は、請求項1ないし請求項1
2いずれかに記載の不動産情報管理システムにおいて、
前記課税額演算出力手段が、少なくとも前記不動産の路
線価,地積,地籍及び課税率等を含む課税情報に基づ
き、前記不動産の課税額のデータを演算することを特徴
とする。請求項14記載の発明は、請求項1ないし請求
項13いずれかに記載の不動産情報管理システムにおい
て、前記課税額演算出力手段が、前記課税データとして
前記不動産データの少なくとも売却時,購入時,保有時
及び相続時の課税額のデータを求めることを特徴とす
る。
実施形態について説明する。図1は、本発明の一実施形
態による不動産情報管理システムの構成を示すブロック
図である。この図において、1はR機関であり、不動産
業者2、不動産業者2、・・・・から提供され、宅地建物取
引主任者が作成する不動産評価に、有効な売買契約が成
立するために開示する必要のある「重要事項の説明」程
度の内容を加え、不動産一次情報として取り込み、不動
産鑑定士、一級建築士、宅地建物取引主任者、弁護士、
司法書士、公認会計士、税理士、土地家屋調査士、再開
発プランナー及び不動産コンサルティング技能登録者よ
りなる鑑定団が一次情報における不足情報を補足し、鑑
定した結果の「不動産図書」をもとにした不動産二次情
報を出力し、不動産一次データおよび不動産二次データ
を不動産統合センターC内部のデータベースDBへ記憶
させる。この不動産一次データおよび不動産二次データ
は、情報特願平08−324437(不動産管理システ
ム)に記載されている「不動産図書」に対応する。ここ
で、不動産コンサルティング技能登録者は、建設大臣の
認定を受けて、財団法人不動産流通近代化センターが実
施する試験に合格し、不動産コンサルティングに関する
一定以上の知識及び技術を有すると認められて、財団法
人不動産流通近代化センターに登録した人を指します。
すなわち、不動産コンサルティング技能登録者は、消費
者の不動産に対するニーズの高度化、多様化に伴って、
ますます高度のコンサルティングが必要となったため、
必要とされる技能者です。
算処理装置)Cは、不動産業社2、2、・・・・から集積
し、不動産データベースDBに蓄積している不動産一次
データおよび不動産二次データである「不動産図書」を
不動産業者2、2、・・・・と消費者3、3、・・・・とへ入出
力装置5を介して提供する。
り、不動産一次データおよび不動産二次データの「不動
産図書」に基づき、対応する不動産の物件の評価を行
い、評価結果のデータを不動産データベースDBへ格納
する。また、CPU4は、売買の結果の変更された「不
動産図書」における対応する物件の記載項目のデータの
編集を行う。
動産物件の一元管理された不動産物件データが記憶さ
れ、この不動産物件に対応する「不動産図書」における
各項目の不動産データと、この各項目における不動産デ
ータを評価した分野別の評価者のデータと、この不動産
データに対応する不動産物件毎の動画、静止画および文
字などのデータとが地図上の座標データに対応してデー
タベース化された形態において記憶されている。
センターCにおけるCPU4とR機関1、不動産業者
2、2、・・・、消費者3、3、・・・および官公庁Dにおけ
るパーソナルコンピュータ10との間の不動産データの
送受信を行う。図示されていない通信衛星を用いて通信
を行う場合、入出力装置5は、送信される物件データを
暗号化して制御コードを付加した後に送信される。
よび不動産二次データである「不動産図書」における記
入項目のうち充足されている数を積算し、この積算値を
「不動産図書」全体における項目数で除算して充足率を
求める。所定の時間周期(たとえば一ヶ月など)毎に、
求められた充足率は、CPU4により時系列的に不動産
データベースDBへ書き込まれる。
Bにアクセスする不動産業者2、2、・・・、および消費
者3、3、・・・のアクセス権限をパーソナルコンピュー
タ10から送られてくる識別データにより確認する。す
なわち、認証部7は、検索者が不動産情報のアクセス毎
にこの検索者の識別番号の認証を行い、不動産データベ
ースDBに対する不動産情報の検索において、物件探索
時、売買契約時および物件保有時における検索可能(入
手可能)な情報を制限する。
費者3は、物件探索時において限定された「不動産情
報」、たとえば、「税制関係の情報」、「登記関係の情
報」および「評価関係の情報」を除いた「不動産情報」
が不動産データベースDBから検索可能である。 一
方、物件を所有している消費者3は、売買契約時および
物件保有時において、所有している物件のみ全ての「不
動産情報」、たとえば、「税制関係の情報」、「登記関
係の情報」および「評価関係の情報」を含んだ「不動産
情報」が不動産データベースDBから検索可能である。
さらに、行政機関(大蔵省、建設省、国土庁、法務省、
国税庁、自治省および公正取引委員会など)は、常に不
動産データベースDBに記憶されている全ての「不動産
情報」の検索が可能である。
動産業者2、2、・・・、および消費者3、3、・・・に設け
られており、不動産データ統合センターCとの不動産デ
ータおよび検索要求データの授受を行う。また、パーソ
ナルコンピュータ10は、カードリーダ10aに差し込
まれた使用者を認識する識別データの書き込まれたカー
ド媒体(たとえばICカード、ICメモリなど)からこ
の識別データを読み出し、読み出した識別データを不動
産データ統合センターCへ検索要求データとともに送信
する。
ータ10について説明する。図2は、パーソナルコンピ
ュータ10の構成を示すブロック図である。カードリー
ダ10aは、カード媒体に記憶されている識別データを
読み出し、パーソナルコンピュータ本体10bへ読み出
したこの識別データを出力する。パーソナルコンピュー
タ本体10bは、図に示さないCPU、記憶部(ROM
(Read onlyMemory)、RAM(Ran
dom Access Memory)、ハードディス
ク、フロッピィディスク)および論理回路などで構成さ
れ、パーソナルコンピュータ10のシステム全体の制御
を行う。
ンピュータ本体10bへ操作者(不動産業者2および消
費者3)の押したキーに対応したデータをパーソナルコ
ンピュータ本体10bへ出力する。11はCRT(Ca
thode Ray Tube)であり、表示画面11
aにパーソナルコンピュータ本体10bから入力される
画像データ(カラーの静止画像データとカラーの動画像
データとを含む)および文字データを表示する。10d
はポインティングデバイスの1種のマウスであり、表示
画面11a上の座標データを読みとり、パーソナルコン
ピュータ本体10bへこの座標データを出力する。以
下、この座標データを読みとるために表示画面11a上
の特定位置をマウス10dに設けられているボタンを押
し、所定の表示画面11a上における位置の座標データ
を得ることを「領域をクリックする」または「位置をク
リックする」と示す。
施形態の動作を説明する。まず、不動産データ統合セン
ターCは、指定地域にある物件の不動産一次データおよ
び不動産二次データをCPU4により、不動産データベ
ースDBへ登録する。ここで、所定の地域の不動産物件
の間取り図などの白黒またはカラーの静止画像データお
よび指定した不動産物件の周辺環境などを説明する動画
像データが各種データとともに、不動産データベースD
Bへ登録される。ここで、これらのデータは、表示画面
11a上の座標データにも対応して登録されている。
U4は、同様に時系列的な近隣地価推移情報および生活
情報の静止画像データおよび動画像データを不動産業者
等から集め、不動産データベースDBへ蓄積する。そし
て、CPU4は、不動産データベースDBへ蓄積された
動画像データ、静止画像データおよび文字データにより
構成されている不動産一次データ、不動産二次データ、
近隣地価推移情報および生活情報等の物件データの一元
管理を行う。
Bに記憶されている不動産物件のデータを不動産業者
2、2、・・・・および消費者3、3、・・・・へ、図には示さ
れていないが、専用回線または通信衛星を用いて送信す
る。ここで、通信衛星で通信を行う場合、送信される物
件データは、暗号化され、制御コードを付加され、不動
産業者または消費者へ送信される。
ソナルコンピュータ10により家の買い換えのためにあ
る不動産物件の情報の検索を不動産統合センターCへ要
求する。このとき、消費者3は、不動産業者2などから
供給される識別データが書き込まれている個人認証用カ
ードをカードリーダ10aへ挿入する。これにより、カ
ードリーダ10aは、個人認証用カードから識別データ
を読み出し、パーソナルコンピュータ10へこの識別デ
ータを出力する。この結果、パーソナルコンピュータ1
0は、検索要求データと個人認証カードに記憶されてい
た識別データとを一つのデータの組として不動産統合セ
ンタCへ送信する。
介して送られてきた識別データの確認を認証部7におい
て行い、どこまでの不動産に関するデータが検索可能
(もしくは検索許可が与えられる)であるかを示すアク
セス権限の確認を行う。この結果に基づき、CPU4
は、消費者3から検索要求データにより要求された不動
産物件の不動産一次データおよび不動産二次データを不
動産データベースDBにおいて検索する。
れた不動産物件の不動産一次データおよび不動産二次デ
ータの中から識別データに基づき認証部7が判断した開
示可能な不動産データを入出力装置5を介して消費者3
のパーソナルコンピュータ10へ送信する。その際、C
PU4は、演算回路6により不動産一次データおよび不
動産二次データの記入項目の項目数のうちどの程度が記
入されているかの積算の処理を行う。
されている記入項目の数を不動産一次データおよび不動
産二次データの記入する全記入項目数で除算し、記入デ
ータの記入項目数における不動産情報の充足率を求め
る。CPU4は、この求められた充足率の値に基づき、
充足率の値に対応するビジュアルな画像データおよび文
字データを不動産データベースDBから検索する。
不動産物件の充足率を示す画像データ、この充足率に用
いた各項目を評価した評価者がどの分野の専門家である
かの評価者の種別を示す評価者データおよび文字データ
を不動産一次データと不動産二次データとともに消費者
3のパーソナルコンピュータ10へ入出力装置5を介し
て送信する。
ータと不動産二次データとともにパーソナルコンピュー
タ10の表示画面11aにカラー表示される(以下、特
に述べない限り表示画面に表示される画像データおよび
文字データはカラーとする)。これにより、消費者3
は、パーソナルコンピュータ10のCRT11の画面1
1a(図2参照)において、不動産統合センターCへ要
求した物件の不動産一次データおよび不動産二次データ
の確認を行うことができる。
により、図2に示す様にパーソナルコンピュータのCR
T11の画面11aの所定の座標位置に、たとえばCR
T11の画面11aの左上の表示領域12に充足率を示
す画像データが表示され、充足率に用いた各項目を評価
した評価者がどの分野の専門家であるかの評価者の種別
を示す評価者データが表示領域13に表示される。この
とき、充足率の値の文字データとしての「%」表示を画
像データの近傍に表示させても良い。
動産情報に関する記入項目におけるデータの充足率は、
細かく各項目が確認されなくとも、表示画面11a上に
おいて画像データによりビジュアルに認識され、また、
各項目を評価した評価者の分野別(資格別)の一覧表が
表示される。すなわち、消費者3は、興味を持った不動
産物件の情報がどの程度にまとめられているか、すなわ
ち不動産物件が売買可能であるかどうかを即座にパーソ
ナルコンピュータ10の表示画面11a上においてビジ
ュアルに確認することが可能である。
者3、3、・・・と不動産統合センターCとの間のデータ
伝送においては、不動産業者2、2、・・・および消費者
3、3、・・・と不動産統合センターCとの間のデータ伝
送のやりとりを行うデータを暗号化し、さらに、このデ
ータ電送において通信衛星が用いられた通信を行うこと
も可能である。
者3、3、・・・・の不動産統合センターCにおける検索可
能事項として、日本各地において所定の期間毎(たとえ
ば1年間)に調査されて不動産データベースDBに時系
列に記憶されている不動産データに基づき作成された地
価推移のデータがある。たとえば、図3、図4および図
5に示すように、1年毎に作成された地価のデータが
は、パーソナルコンピュータ10の表示画面11aに表
示される。
物件の地価水準を示す画像データである。また、図4
は、「平成3年」の不動産物件の地価水準を示す画像デ
ータである。さらに、図5は、「平成8年」の不動産別
件の地価水準を示す画像データである。これらの各図が
示す年の間の年(昭和63年〜平成2年、平成4年〜平
成7年)の不動産物件の地価水準を示す画像データは、
図3、図4および図5と同様な表示なので省略する。
る。表示領域31には、地価水準を求めた年、ここでは
「昭和62年」の表示が行われている。また、表示領域
32には、地価水準の所定の金額の範囲を互いに異なる
表示色で示した「首都圏」における不動産物件の地価水
準を示す画像データが表示される。たとえば、この表示
領域32の画像データにおいて、所定の地域が、この地
域内の不動産の平均化された地価に対応する色で塗りつ
ぶされている。
されている画像データにおける所定の地域の表示されて
いる色が地価水準のどの金額範囲に対応するかを示した
画像データおよび文字データが表示されている。ここ
で、たとえば、3.3m2当たりの地価と色と対応関係
は、表示領域33の上部から順に「臙脂」の塗りつぶし
表示が「300万円以上」、「赤」の塗りつぶし表示が
「250万円〜300万円未満」、「桃色」の塗りつぶ
し表示が「200万円〜250万円未満」、「黄色」の
塗りつぶし表示が「150万円〜200万円未満」、
「黄緑」の塗りつぶし表示が「100万円〜150万円
未満」、「緑色」の塗りつぶし表示が「70万円〜10
0万円未満」、「紺色」の塗りつぶし表示が「50万円
〜70万円未満」、「濃紺」の塗りつぶし表示が「30
万円〜50万円未満」、「焦げ茶色」の塗りつぶし表示
が「30万円未満」と表示されている。
び消費者3、3、・・・・は、自分が検索を希望している不
動産物件が所定の地域(ここでは首都圏)において、ど
の価格帯に位置するかがビジュアルに確認することがで
きる。また、同時に、不動産業者2、2、・・・・および消
費者3、3、・・・・は、どの辺の地域の不動産物件であれ
ば、自分の売買の対象となる金額範囲であるか表示画面
11a上において研究することができる。このように、
消費者3は、検索したい不動産物件の評価のため、地価
水準の時系列的な変化を確認することができる。
び消費者3、3、・・・・は、この「土地推移」における
「地価データ」を確認することにより、検索している不
動産の時系列的な価格推移が明確にわかる。この結果、
不動産業者2、2、・・・・および消費者3、3、・・・・は、
パーソナルコンピュータ10の表示画面11a上におい
て、不動産物件の売買の時間的なタイミングの検討を行
う。
者3、3、・・・・が検索可能な他の不動産物件の情報とし
て、図6に示す関東財務局が公示する「国有財産の定価
売払」の情報の表示画面の説明を行う。この画像データ
は、CPU4が不動産データベースDBから読み出し、
検索要求した不動産業者2または消費者3のパーソナル
コンピュータ10へ送信され、パーソナルコンピュータ
10の図に示さないメモリに展開されて表示画面11a
に表示される(図2参照)。
区の売却可能な国有財産の不動産物件は、表示領域51
において「用途地域」として「商業・近隣商業」、「準
工業・住居」および「1種住居 2種住居」の3種類に
区別され、それぞれお互いに異なった色で塗りつぶされ
た「丸印」により、表示画面11aに表示された対応す
る地域の地図データにおける不動産物件の座標データに
1対1に対応した表示画面11a上の座標に判別し易く
表示されている。不動産データベースDBにおいて、不
動産物件のデータは、地図上の座標データにおいて特定
できるように座標データの項目を含んだデータグループ
として記憶されている。
0には、前記3種類の「用途地域」に用いられた色と異
なる色により塗りつぶされた「丸印」により「主要駅」
が地図データの座標データに対応する表示画面上の座標
に表示され、不動産物件の位置が特定されやすく工夫さ
れている。
色」の塗りつぶしの「丸印」、「準工業・住居」は、
「茶色」の塗りつぶしの「丸印」、そして、「1種住居
2種住居」は、「緑色」の塗りつぶしの「丸印」で表
現されて、表示されている。そして、「主要駅」は、
「黄色」の塗りつぶしの「丸印」で表現されて、表示さ
れている。
業」、「準工業・住居」および「1種住居 2種住居」
の「用途地域」毎に「売払物件数」とこの「売払物件」
の「平均坪単価」が示されている。さらに、表示領域に
示されている円52は、「東京駅」を中心とした距離を
示しており、都心部(東京駅)からの「国有財産の定価
売払」に対応する各不動産物件までの直線距離が判るよ
うになっている。
価売払」の各不動産物件の表示をさせることもできる。
たとえば、図7の表示領域53には、「中央線沿線」に
おける「国有財産の定価売払」の各不動産物件の「平均
坪単価」が地図データ上の不動産物件の座標データに対
応して表示されている。さらに、「中央線」における主
要駅の「東京駅」からの距離およびその主要駅周辺の
「国有財産の定価売払」の各不動産物件の「平均坪単
価」は、地図データ上の「中央線」の各駅の座標データ
に対応して、表示画面上の対応する座標に表示されてい
る。すなわち、これらの「平均坪単価」のデータは、
「中央線」の各駅の座標データに対応して不動産データ
ベースDBに記憶されている。
→東京駅」、「平均坪単価」および「5,410千円/
坪」が表示されている。ここで、「0km→東京駅」
は、「東京駅」から「0km」の範囲内にあることを示
しており、すなわち「東京駅」近辺の範囲の「国有財産
の定価売払」の不動産物件を示している。そして、「平
均坪単価」および「5,410千円/坪」の表示は、前
述の「東京駅」から「0km」の範囲内の不動産物件の
「平均坪単価」が「5,410千円/坪」であることを
示している。
→中野駅」、「平均坪単価」および「1,550千円/
坪」が表示されている。ここで、「10km→中野駅」
は、「中野駅」が「東京駅」から「10km」の範囲内
にあり、「中野駅」近辺にある「国有財産の定価売払」
の各不動産物件を示している。そして、「平均坪単価」
および「1,550千円/坪」の表示は、「中野駅」近
辺にある「国有財産の定価売払」の各不動産物件の「平
均坪単価」が「1,550千円/坪」であることを示し
ている。
三鷹駅」、「平均坪単価」および「1,310千円/
坪」が表示されている。ここで、「20km→三鷹駅」
は、「三鷹駅」が「東京駅」から「20km」の範囲内
にあり、「三鷹」駅近辺にある「国有財産の定価売払」
の各不動産物件を示している。そして、「平均坪単価」
および「1,310千円/坪」の表示は、「三鷹駅」近
辺にある「国有財産の定価売払」の各不動産物件の「平
均坪単価」が「1,310千円/坪」であることを示し
ている。
→国立駅」、「平均坪単価」および「1,110千円/
坪」が表示されている。ここで、「30km→国立駅」
は、「国立駅」が「東京駅」から「30km」の範囲内
にあり、「国立駅」近辺にある「国有財産の定価売払」
の各不動産物件を示している。そして、「平均坪単価」
および「1,110千円/坪」の表示は、「国立駅」近
辺にある「国有財産の定価売払」の各不動産物件の「平
均坪単価」が「1,110千円/坪」であることを示し
ている。
有財産の定価売払」の各不動産物件を参照する表示画面
の説明を行う。表示領域60には、図8に示す東京23
区の概念図が各々の区が判別できる所定の大きさに地図
データの座標データに対応した表示画面11aの座標へ
表示されている。表示領域60の上部にある表示領域6
1に示された「三角印」と表示領域62に示された「三
角印」とは、表示領域63に表示される東京23区のな
かの検索する区を選択するために用いられる。
aには「中央区」、領域63bには「新宿区」、領域6
3cには「港区」、領域63dには「文京区」、領域6
3eには「台東区」がおのおの表示されている。そし
て、たとえば、表示領域61に示す「三角印」をマウス
10dによりクリックすると、表示領域63に表示され
ている領域63a、領域63b、領域63c、領域63
dおよび領域63eは、左にシフトし、新たな領域が右
端から表示され始める。
ウス10dによりクリックすると、表示領域63に表示
されている領域63a、領域63b、領域63c、領域
63dおよび領域63eは、右にシフトし、新たな領域
が左端から表示され始める。そして、領域63cをマウ
ス10dによりクリックすることにより、図11に示す
ように、領域63cの「港区」の表示の色が選択されて
いない他の領域の区の表示と異なった色に変化する。
「港区」が表示領域60の中心座標に表示される。そし
て、表示領域64には、「港区(16件)」と表示され
る。この「港区(16件)」は、「港区」に「国有財産
の定価売払」の不動産物件が「16件」あることを示し
ている。
な「国有財産の定価売払」の不動産物件は、表示領域6
5において「用途地域」として「商業・近隣商業」、
「準工業・住居」および「1種住居 2種住居」の3種
類に区別され、それぞれ異なった色で塗りつぶされた
「丸印」により地図データの座標データに対応する表示
画面11a上の座標に判別し易く表示されている。
色」の塗りつぶしの「丸印」、「準工業・住居」は、
「茶色」の塗りつぶしの「丸印」、そして、「1種住居
2種住居」は、「緑色」の塗りつぶしの「丸印」で表
現されて、表示画面11aに表示されている。これによ
り、不動産業者2および消費者3は、「港区」内にある
「国有財産の定価売払」の不動産物件が区のどの地域に
あり、どの程度の価格帯であるかがビジュアルに確認す
る事ができる。
と「用途地域」が表示領域60に表示される色との関係
が示されている。さらに、表示領域65には、各「用途
地域」別の「国有財産の定価売払」の不動産物件の「売
払物件数」とその不動産物件の「平均坪単価」とが表示
される。
動産物件は、「13件」あり、その「平均坪単価」が
「5,236千円/坪」であることが表示されている。
また、「準工業・住居」の区分の不動産物件は、「3
件」あり、その「平均坪単価」が「1,568千円/
坪」であることが表示されている。さらに、「1種住居
2種住居」の区分の不動産物件は、「0件」あること
が表示されている。そして、「合計」として、「港区」
全体の「国有財産の定価売払」の不動産物件数が「16
件」あり、その「平均坪単価」が「4,548千円/
坪」であることが表示されている。
場合、表示画面11a上の表示領域60上の塗りつぶさ
れた「丸印」をマウス10dでクリックすることによ
り、クリックされた地図データ上の地点の座標に対応す
る表示画面11a上の座標データがパーソナルコンピュ
ータ10へ読み込まれる。そして、表示画面11aに
は、この読み込まれた座標データに基づき、地図データ
上の座標データに対応する不動産物件の所在地が不動産
データベースDBにおいてCPU4により検索され、パ
ーソナルコンピュータ10へ転送されて、表示される。
たとえば、領域66aには「霞ヶ関」の文字データが表
示され、領域66bには「麻布十番 三物件」が表示さ
れる。
リックすると、表示画面11aには、表示画面11a上
のクリックされた座標データに対応して、図9の表示領
域70に示す「売り物件情報」の画像データが不動産デ
ータベースDBから呼び出されて表示される。これが図
8の領域66bに示された「麻布十番 三物件」の地図
データの座標データに対応して不動産データベースDB
に記憶されている「国有財産の定価売払」の不動産物件
の「3物件」である。
十番2丁目18(地積247坪)」と表示画面11a上
に表示された表示領域71をマウス10dによりクリッ
クする。これにより、表示画面11aには、図10に示
す「不動産図書」をビジュアルな「本」のイメージで表
す画像データが表示される。ここで、表示画面11aに
は、この「不動産図書」の表紙として、「不動産図書」
の文字データおよび検索要求された不動産物件を示すた
めの住所表示の文字データ、たとえば「東京都〇〇区△
△丁目××番地」と示された文字データが表示される。
によりクリックすることにより、表示画面11aには、
図11に示す画像データが表示される。すなわち、表示
画面11aには、図11に示すように表示領域11aの
座標データに対応する地図データ上の座標データに対応
する不動産物件の充足率の値の表示および「不動産図
書」の内容を示す画像データおよび文字データが表示領
域80に表示される。
の画像データは、図2で説明した表示領域12の「電
池」の画像データと同一であるので説明を省略する。表
示領域81には、「物件所在地」として図9においてマ
ウス10dによりクリックした「1 東京都港区麻布十
番2丁目18(地積247坪)」に対応する文字データ
として「物件所在地:東京都港区麻布十番2丁目18
管理番号30」が表示される。
係図書」、表示領域83には「2、鑑定図書」、表示領
域84には「3、権利関係に関する情報」、表示領域8
5には「4、課税に関する情報」が表示される。たとえ
ば、購入者でない不動産業者2、2、……および消費者
3、3、……であれば、「1.不動産図書」の限定され
た項目の検索しか認証部7(図1参照)に許可されな
い。購入者でない消費者3、3、……が検索した場合、
他の「2.鑑定図書」、「3.権利関係に関する情報」
および「4.課税に関する情報」に関しては、検索が認
証部7(図1参照)における識別」データの開示範囲の
識別処理により拒否される。
…および消費者3、3、……の検索可能な情報(不動産
データ統合センターCが検索要求に対して提供する情
報)の項目は、購入した不動産物件に対応する「案内
図、位置図、公図」、「動画による現況の映像情報」お
よび「都市計画図 用途地域、容積率、都市計画道路、
道路幅員」より構成される「不動産情報」と、「税制一
覧、平成9年度(各年度毎に改正される)路線価図」の
「税制」と、「登記一覧、境界確定並びに地積測量図」
の「登記」と、「取引事例比較法による比準価格の算定
内容、比較事例の位置図」、「収益還元法による収益価
格の算定内容」および「RTSによる評価、RTSが摘
出した問題点」より構成される「評価」と、「当該地で
の建物概観予想図−3タイプ」、「配置図、断面図、立
面図、基準階平面図−3タイプ」、「事業計画総括表−
3タイプ」、「土地価格の推移」および「RTS価格一
覧」より形成される「事業計画シミュレーション」とで
ある。
は消費者3が上述した「東京都港区麻布十番2丁目1
8」の不動産物件をRTSの画面により参照する。これ
により、「東京都港区麻布十番2丁目18」の不動産物
件の「不動産図書」をパーソナルコンピュータ10から
不動産データ統合センターC(図1参照)へ検索要求さ
れ、対応する不動産物件の「不動産図書」における各不
動産物件のデータは、不動産データ統合センターCから
パーソナルコンピュータ10へ送信されてくる。
示された部分をマウス10dによりクリックすることに
より、表示画面11aには、図11に示す表示画面11
a上の座標データに対応する画像データが図12に示す
ように表示される。この11図の表示領域100には、
「不動産図書」の表紙を開いたイメージの画像データが
表示される。
メージで「不動産情報」の文字データが表示される。同
様に、表示領域101bには、目次のイメージで「税
制」の文字データが表示される。また、表示領域101
cには、目次のイメージで「登記」の文字データが表示
される。さらに、表示領域101dには、目次のイメー
ジで「評価」の文字データが表示される。
情報」のデータの内容の概略として、「物件及びその周
辺状況等の詳細な説明」の文字データが表示される。ま
た、表示領域102bには、「税制」のデータの内容の
概略として、「物件の購入時、保有時、売却時、相続時
に課せられる税金に関する情報」の文字データが表示さ
れる。さらに、表示領域102cには、「登記」のデー
タの内容の概略として、「当該物件に関する登記の情
報」の文字データが表示される。また、表示領域102
dには、「評価」のデータの内容の概略として、「鑑定
評価及び上記図書内容に基いた評価」の文字データが表
示される。
者3は認証カードをカードリーダ10aへ挿入し、キー
ボード10cにより検索要求処理を行うことにより不動
産データ統合センターCへ検索要求データを送信する。
このとき、パーソナルコンピュータ10は、認証カード
に記憶されている識別データを読み出し、この読み出し
た識別データを検索要求のデータとともに不動産データ
統合センターCへ送信する。認証部7は、検索要求のデ
ータとともに入力されたこの識別データを不動産データ
ベースDBに登録されている識別データと照合して、ど
の程度の情報の開示が可能かを識別する。
索しているとすると、購入した不動産物件の「不動産図
書」の内容は、消費者3が付与された認識カードに書き
込まれている識別データが認証部7により判断され、消
費者3の検索要求に対して全てのデータが開示される。
そして、「不動産情報」の文字データが表示されている
表示領域101aをマウス10dによりクリックする
と、このクリックされた座標データに対応する図13に
示す画像データが表示画面11aに表示される(図2参
照)。
面が「不動産情報」に関するものであることを示すた
め、「不動産情報」の文字データが表示されている。ま
た、表示領域111aには、不動産物件を説明するため
の画像情報を意味する「映像情報」の文字データが表示
される。そして、これと隣接した表示領域111bおよ
び表示領域111cには、それぞれ動画像データを示す
ビデオテープの画像データと静止画像データを示す写真
の画像データが表示される。
によりクリックすると、クリックされた座標データに対
応する「麻布十番」の不動産物件の説明を行う動画像デ
ータが不動産データベースDBから読みだされ、表示画
面11aに表示される。ここで表示されている図11の
画像データが「東京都港区麻布十番2丁目18」の不動
産物件に対応しているため、表示画面11a上の各表示
領域の座標データは、「東京都港区麻布十番2丁目1
8」の不動産物件の各データに関連づけられている。
によりクリックすると、クリックされた座標データに対
応するアプリケーションとして図14に示す画像データ
が表示画面11aに表示される。表示領域111dに
は、「◆動画による現況の映像情報 *動画像により、
物件イメージが把握できる機能」の文字データが示され
る。すなわち、図14に示す文字データは、、図13に
示す表示領域111bをクリックすることにより、座標
データに対応して、検索している不動産物件の動画(ビ
デオ画像)が表示されることを示している。
と、クリックされた座標データに対応するアプリケーシ
ョンとして、図15に示す画像データが不動産データ統
合センタCのデータベースDBから読み出され、読み出
された画像データが表示画面11aに表示される。図1
5に示す画像データは、表示領域111eに示す「撮影
ポイント拡大地図」となっているように、「東京都港区
麻布麻布十番」近辺のどこを起点としてビデオデータの
収録を行ったかを示している。矢印111fを起点とし
て、検索している不動産物件111gまでの道のりをビ
デオデータ(音声データを含めて)として収録してい
る。
は、検索している不動産物件の周囲の環境がどのような
状態となっているかをビジュアルに把握できる。すなわ
ち、消費者3または不動産業者2は、3次元的な周囲の
状況および人の行き来や走行している自動車の通行量が
どの程度のものかを動画データが表示画面11aに表示
されることで実際に不動産物件周辺を探索する状態で確
認できる。
によりクリックすると、クリックされた座標データに対
応するアプリケーションとして、不動産物件および不動
産物件の周囲の環境の説明を行う静止画像データが不動
産データ統合センタCのデータベースDBから呼び出さ
れ、表示画面11aに表示される。これにより、消費者
3は、ここで検索を行った不動産物件の概要を現地へ実
際に見学に行かずに検討することができる。
いる不動産物件の位置を正確に示す地図」データを示す
「地図情報」の文字データが表示される。この、表示領
域112aに隣接した表示領域112bには、「地図情
報」をイメージした地図の画像データが表示領域111
bと表示領域111cとの画像データに重ね合わされて
表示される。ここで、表示画面11aにおける表示領域
112bをマウス10dによりクリックすると、クリッ
クされた座標データに対応する検索されている不動産物
件の周辺の地図データが表示画面11aに表示される。
いる不動産物件の概要説明を行うことを示す「文字情
報」の文字データが表示されている。これと隣接する表
示領域113bには、検索されている不動産物件の「・
住居表示:東京都港区麻布十番2丁目18」、「・地
番:東京都港区麻布十番2丁目18番1他5筆」、「・
交通:地下鉄日比谷線「広尾駅」16分」、「・地目:
宅地」および「・土地形状:不整形地」の文字データが
表示される。
によりクリックすると、クリックされた座標データに対
応して不動産データ統合センタCの不動産データベース
DBから表示画面11aの座標データに対応する図12
に示す「東京都港区麻布十番2丁目18」の不動産物件
に対応する画像データが読み出されて表示される。ここ
で、表示領域120には、表示されている不動産物件で
あることを明確に示すため、「東京都港区麻布十番2丁
目18」の不動産物件である「「麻布十番」一帯に関す
る位置情報の表示」の文字データが表示される。そし
て、位置情報の表示種類として、表示領域121には
「案内図」の文字データが表示され、また、表示領域1
22には「位置図」の文字データが表示され、さらに、
表示領域123には「公図」の文字データが表示され
る。
を地図上で確認できる機能」の文字データが表示され
る。さらに、表示領域125には、「麻布十番」一帯に
関する鉄道および地下鉄の路線図を説明する項目として
「・JR、地下鉄の路線図、計画中の地下鉄路線図」の
文字データが表示される。また、表示領域126には、
予定されている「麻布十番」一帯に設置される新駅の位
置を示す項目として「開業予定の新駅の位置」の文字デ
ータが表示される。これら表示領域120〜表示領域1
26までの座標データは、「麻布十番」の各不動産デー
タへ関連づけられている。
クリックすると、クリックされた座標に対応して、図1
7に示す画像データがクリックされた表示画面11aに
表示される。表示領域130には、現在表示されている
のが案内図であることを示す「案内図」の文字データが
表示される。また、表示領域131には、現在検索して
いる不動産物件の所在地として「案件:東京都港区麻布
十番2丁目18」の文字データが表示される。さらに、
表示領域132には、「麻布十番」一帯の地図の画像デ
ータが表示されている。
ープ 不動産鑑定士 一級建築士宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この、表示領域145には、
不動産を評価する担当者が示されている。たとえば、通
常、表示領域145は、「青色」の背景に白抜きの担当
者を示す文字が示されている。そして、対応する不動産
を鑑定した担当者を示すため、図17に示すように鑑定
した担当者の「不動産鑑定士」、「宅地建物取引主任
者」及び「不動産コンサルティング技能登録者」の表示
領域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が
示されている。また、表示領域145において鑑定して
いない鑑定グループのメンバーは、「青色」の背景に白
抜きの担当者を示す文字が示されている。
す画像データが表示される表示領域は、地図データ等の
画像データが表示される表示領域に重ね合わされて構成
される。従って、不動産業者2および消費者3は、パー
ソナルコンピュータ11の表示画面11a上で検索して
いる不動産物件の評価を行ったのがどの専門の担当者で
あるかを確認することができる。この結果、不動産業者
2および消費者3は、検索している不動産物件の評価内
容の信頼性がどの程度あるかを明確に知ることができ
る。
っているか判るように道路および鉄道がそれぞれ異なっ
た色で表示されている。そして、検索されている不動産
物件は、表示画面11aの座標において「麻布十番」周
辺の地図データの対応する座標データの示す位置に表示
され、かつ、周辺と異なった色、たとえば「赤色」の円
133で地図上の存在位置が判る様にマーキングされて
いる。また、この不動産物件に最も近い駅は、たとえ
ば、表示領域134に示す「広尾駅」の様に地図データ
の対応する座標データの示す位置に表示される。
おける「麻布十番」周辺の地図データが示されている表
示領域132に「」、「」、「」、「」、
「」、「」および「」の文字が表示される。この
〜の文字は、表示領域135に示される「国有財産
の定価販売」の不動産物件の「麻布十番」周辺の地図に
おいて所在している位置を示している。また、表示領域
136には、「H9.1〜H9.8 東京都港区」が示さ
れている。この「H9.1〜H9.8」は、この地図に示
されている国有財産の売り出し期間である。
「」の表示領域をマウス10dでクリックすることに
より、地図上の「」の位置に対応する不動産物件の情
報を知ることができる。すなわち、クリックされた地図
データ上の地点の座標に対応する表示画面11aの座標
データがパーソナルコンピュータ10へ読み込まれる。
この読み込まれた座標データは、パーソナルコンピュー
タ10から不動産データ総合センターCへ出力される。
そして、不動産データ総合センターCにおいて、CPU
4は、入力された座標データに基づき対応する不動産物
件の情報を不動産データベースDBで検索する。
件の情報をパーソナルコンピュータ10へ出力する。こ
れにより、パーソナルコンピュータ10は、入力された
不動産物件の情報を表示画面11aの表示領域132に
重ねて表示する。すなわち、地図上の「」の位置の座
標データに対応する不動産物件の情報は、「所在地港区
東麻布3−10−9 売払年月 平成9.1 都市計画
近隣商業 80/400 面積 47.69坪 売払
価格 285,000千円(5,976千円/坪) 推定
公示 299,439千円(6,282千円/坪) 売払
価格÷推定公示価格=95.16%」と表示領域137
に重ねて表示される。
2は、「」の表示領域をマウス10dでクリックする
ことにより、地図上の「」の位置に対応する不動産物
件の情報を知ることができる。すなわち、地図上の
「」の位置の座標データに対応する不動産物件の情報
は、「所在地 港区東麻布1−17−1 売払年月 平
成9.1 都市計画 近隣商業 80/400 面積
39.94坪 売払価格 155,000千円(3,88
1千円/坪) 推定公示 140,189千円(3,51
2千円/坪) 売払価格÷推定公示価格=100.05
%」と表示領域137に重ねて表示される。
者2は、「」の表示領域をマウス10dでクリックす
ることにより、地図上の「」の位置に対応する不動産
物件の情報を知ることができる。すなわち、地図上の
「」の位置の座標データに対応する不動産物件の情報
は、「所在地 港区芝5−27−444 売払年月 平
成9.5 都市計画 近隣商業 80/500 面積
70.78坪 売払価格232,200千円(3,278
千円/坪) 推定公示 224,372千円(3,171
千円/坪) 売払価格÷推定公示価格=103.4%」
と表示領域137に重ねて表示される。
示領域123をマウス10dによりクリックすると、表
示画面11aには、クリックされた座標データに対応す
る図19示す画像データが不動産データベースDBから
読み出されて表示される。表示領域140には、現在表
示されているのが位置図・公図であることを示す「位置
図・公図」の文字データが表示される。また、表示領域
141には、現在検索している不動産物件の所在地およ
び地積として「案件:東京都港区麻布十番2丁目18
(247坪)」の文字データが表示される。
番」における不動産物件143の正確な位置を示す位置
図の画像データが表示画面11a上の座標に対応する地
図データにおける座標のデータの示す位置に表示されて
いる。また、表示領域144には、検索している不動産
物件に対応してこの不動産物件の公図を示す画像データ
が表示されている。さらに、表示領域145には、「鑑
定グループ 不動産鑑定士 一級建築士宅地建物取引主
任者 弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再
開発プランナー 不動産コンサルティング技能登録者」
の文字データが表示されている。この、表示領域145
には、不動産を評価する担当者が示されている。たとえ
ば、通常、表示領域145は、「青色」の背景に白抜き
の担当者を示す文字が示されている。そして、対応する
不動産を鑑定した担当者を示すため、図17の表示領域
145に示すと同様に、鑑定した担当者の「不動産鑑定
士」、「宅地建物取引主任者」及び「不動産コンサルテ
ィング技能登録者」の表示領域は、「黄色」の背景に黒
抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示領
域145において鑑定していない鑑定グループのメンバ
ーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が示
されている。
0dによりクリックすると、表示画面11aには、クリ
ックされた座標データに対応する図20に示す画像デー
タが表示される。表示領域150には、現在表示されて
いるのが鉄道の路線図であることを示す「JR・地下鉄
路線図」の文字データが表示される。また、表示領域1
51には、現在検索している不動産物件の所在地として
「案件:東京都港区麻布十番」の文字データが表示され
る。
る不動産物件に関連する情報として、新しい鉄道および
地下鉄の路線の建設途中および建設計画がある場合にそ
の路線開業に対する文字データが表示される。たとえ
ば、ここには、「営団7号線が平成11年度中、都営1
2号線が平成12年中に開業予定です。」が表示されて
いる。さらに、表示領域153には、「麻布十番」近辺
の地図上に新たに開業予定の「営団7号線」および「都
営12号線」が他の表示の色と異なった色で表示され
る。また、表示領域154には、開業する路線を含めて
JRおよび地下鉄の路線の種類が表示される。さらに、
このとき、ず17と同様に、表示領域145には、「鑑
定グループ不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主
任者 弁護士 司法書士 税理士土地家屋調査士 再開
発プランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の
文字データが表示されている。この、表示領域145に
は、不動産を評価する担当者が示されている。たとえ
ば、通常、表示領域145は、「青色」の背景に白抜き
の担当者を示す文字が示されている。そして、対応する
不動産を鑑定した担当者を示すため、図17の表示領域
145に示すと同様に、鑑定した担当者の「不動産鑑定
士」、「宅地建物取引主任者」及び「不動産コンサルテ
ィング技能登録者」の表示領域は、「黄色」の背景に黒
抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示領
域145において鑑定していない鑑定グループのメンバ
ーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が示
されている。
0dによりクリックすると、表示画面11aには、クリ
ックされた座標データに対応する図21に示す画像デー
タが表示される。表示領域160には、現在表示されて
いるのが新駅の位置を示す図であることを示す「新駅位
置図」の文字データが表示される。また、表示領域16
1には、現在検索している不動産物件の所在地として
「案件:東京都港区麻布十番」の文字データが表示され
る。
ている新路線の開業に対する文字データが表示される。
たとえば、ここには、「営団7号線が平成11年度中、
都営12号線が平成12年中に開業予定です。」が表示
されている。さらに、表示領域163には、「麻布十
番」周辺の地図データにおける新駅の位置を示すための
地図の画像データが表示される。また、表示領域164
には、開業予定の路線がそれぞれ地図上で何色により表
示されているかを示すデータが表示される。
63上に新しい路線の新駅名が、たとえば「都営12号
線 麻布十番駅(仮称) 平成12年中開業予定」の文
字データが地図の画像データにおける新駅の位置に隣接
する座標へ表示される。同様に、表示領域166には、
表示領域163上に新しい路線の新駅名が、たとえば
「営団7号線 麻布駅(仮称) 平成11年中開業予
定」の文字データが地図の画像データにおける新駅の位
置に隣接する座標へ表示される。また、検索されている
不動産物件は、明確に判るように周囲の色と異なる色の
円167で囲まれている。さらに、このとき、図17の
表示領域145と同様に、表示領域145には、「鑑定
グループ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主
任者 弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再
開発プランナー 不動産コンサルティング技能登録者」
の文字データが表示されている。この、表示領域145
には、不動産を評価する担当者が示されている。たとえ
ば、通常、表示領域145は、「青色」の背景に白抜き
の担当者を示す文字が示されている。そして、対応する
不動産を鑑定した担当者を示すため、図17の表示領域
145と同様に、鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、
「宅地建物取引主任者」及び「不動産コンサルティング
技能登録者」の表示領域は、「黄色」の背景に黒抜きの
担当者を示す文字が示されている。また、表示領域14
5において鑑定していない鑑定グループのメンバーは、
「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が示されて
いる。
応する不動産物件の価格情報を確認することができる。
そして、対応する不動産物件の価格情報は、図22に示
される表示データである。表示領域300には、この表
示画面が不動産物件の価、格情報であることを示す「R
TS価格一覧」も文字データが表示される。そして、表
示領域301には、図22の表示画面11aに示される
データの内容を示す「(各種価格指導値に対する取引成
立価格の割合をまとめたものである。)」の文字データ
が表示されている。
価格」の文字データが表示されている。また、表示領域
303には、「A.売り主希望価格」の文字データが表
示され、表示領域304には、売り主希望価格の金額
「1,250百万円(5,060千円/坪)」の文字デー
タが表示されている。そして、表示領域305には、
「取引成立価格」の文字データが表示され、表示領域3
06には、取引成立価格の金額を記入するために「
百万円( 千円/坪)」の文字データが表示
されている。また、表示領域307には、「a.前回取
引価格」の文字データが表示され、表示領域308に
は、前回の取引成立価格の金額を記入するために「
百万円( 千円/坪)」の文字データが表示
されている。
引価格= 87% A÷a= %」の文字データが表
示されている。これは、売り主価格が「100%」であ
り、売り主希望価格は、取引成立価格の「87%」の金
額であり、売り主希望価格は、前回の取引成立価格の
「 %」の金額である事を示す文字データである。
額」の文字データが表示されている。そして、表示領域
311には、「B.債権額(謄本記載金額)」が表示さ
れ、表示領域312には、債権額に金額「5,477百
万円(22,174千円/坪)」の文字データが示され
ている。さらに、表示領域313には、「A ÷ B
=22%」の文字データが示されている。これは、売り
主希望価格が債権額の「22%」であることを示してい
る。
立価格、債権額に対する各種価格の対比」の文字データ
が示されている。また、表示領域315には、「売主希
望価格との対比」の文字データが示され、表示領域31
6には、「債権額との対比」の文字データが示されてい
る。
との基準価格」の文字データが示され、表示領域318
には、公示価格との基準価格の金額「1,102百万円
(4,463千円/坪)」の文字データが表示されてい
る。また、表示領域319には、公示価格との基準価格
と、売主希望価格との対比の%を示す「113%」の文
字データが示されている。さらに、表示領域320に
は、公示価格との基準価格と、債権額との対比の%を示
す「497%」の文字データが示されている。
の文字データが示され、表示領域322には、路線価の
金額「882百万円(4,463千円/坪)」の文字デ
ータが表示されている。また、表示領域323には、路
線価と売主希望価格との対比の%を示す「141%」の
文字データが示されている。さらに、表示領域324に
は、路線価と債権額との対比の%を示す「621%」の
文字データが示されている。
額」の文字データが示され、表示領域326には、路線
価の金額「857百万円(3,470千円/坪)」の文
字データが表示されている。また、表示領域327に
は、鑑定評価額と売主希望価格との対比の%を示す「1
45%」の文字データが示されている。さらに、表示領
域328には、鑑定評価額と債権額との対比の%を示す
「639%」の文字データが示されている。
による積算価格」の文字データが示され、表示領域33
0には、原価法による積算価格の金額「 −百万円
(−千円/坪)」の文字データが表示されている。ま
た、表示領域331には、原価法による積算価格と売主
希望価格との対比の%を示す「 %」の文字データ
が示されている。さらに、表示領域332には、原価法
による積算価格と債権額との対比の%を示す「
%」の文字データが示されている。
例比較法による批准価格」の文字データが示され、表示
領域334には、取引事例比較法による批准価格の金額
「939百万円(3,801千円/坪)」の文字データ
が表示されている。また、表示領域335には、取引事
例比較法による批准価格と売主希望価格との対比の%を
示す「133%」の文字データが示されている。さら
に、表示領域336には、取引事例比較法による批准価
格と債権額との対比の%を示す「549%」の文字デー
タが示されている。
元法による収益価格」の文字データが示され、表示領域
338には、収益還元法による収益価格の金額「738
百万円(3,170千円/坪)」の文字データが表示さ
れている。また、表示領域339には、収益還元法によ
る収益価格と売主希望価格との対比の%を示す「159
%」の文字データが示されている。さらに、表示領域3
40には、収益還元法による収益価格と債権額との対比
の%を示す「699%」の文字データが示されている。
価格」の文字データが示され、以下の記述が、事業計画
別に計算されたものであることを示している。
同住宅(分譲)価格の場合」の文字データが示され、表
示領域343には、ALL共同住宅(分譲)価格の場合
の金額「857百万円(3,470千円/坪)」の文字
データが表示されている。また、表示領域344には、
ALL共同住宅(分譲)価格と売主希望価格との対比の
%を示す「145%」の文字データが示されている。さ
らに、表示領域345には、ALL共同住宅(分譲)価
格と債権額との対比の%を示す「639%」の文字デー
タが示されている。
共同住宅(賃貸)価格の場合」の文字データが示され、
表示領域347には、ALL共同住宅(賃貸)価格の場
合の金額「783百万円(3,170千円/坪)」の文
字データが表示されている。また、表示領域348に
は、ALL共同住宅(賃貸)価格と売主希望価格との対
比の%を示す「159%」の文字データが示されてい
る。さらに、表示領域349には、ALL共同住宅(賃
貸)価格と債権額との対比の%を示す「699%」の文
字データが示されている。
同住宅(分譲)価格の場合」の文字データが示され、表
示領域351には、店舗共同住宅(分譲)価格の場合の
金額「1,032百万円(4,180千円/坪)」の文字
データが表示されている。また、表示領域352には、
店舗共同住宅(分譲)価格と売主希望価格との対比の%
を示す「121%」の文字データが示されている。さら
に、表示領域353には、店舗共同住宅(分譲)価格と
債権額との対比の%を示す「531%」の文字データが
示されている。
(賃貸)の場合」の文字データが示され、表示領域35
5には、事務所(賃貸)の場合の金額「566百万円
(2,290千円/坪)」の文字データが表示されてい
る。また、表示領域356には、事務所(賃貸)の場合
の価格と売主希望価格との対比の%を示す「220%」
の文字データが示されている。さらに、表示領域357
には、事務所(賃貸)の場合の価格と債権額との対比の
%を示す「968%」の文字データが示されている。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この、表示領域358には、
不動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応
する不動産を鑑定した担当者を示すため、図17に示す
表示領域145の様に、鑑定した担当者の「司法書士」
の表示領域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者を示す
文字が示されている。また、表示領域358において鑑
定していない鑑定グループの他のメンバーは、「青色」
の背景に白抜きの担当者を示す文字が示されている。
ーソナルコンピュータ10の表示画面11a上におい
て、検索している不動産物件の周辺の街の熟成度(街の
完成度を含む)を観察する事ができる。図23に示す表
示画面11aに表示される表示領域360には、「◆街
の熟成度の表示 *物件の所在する地域の熟成度を、周
辺の主要施設等との位置関係を地図上で確認すつこと
で、視覚的に判断できる機能」の文字データが示されて
いる。
い場合は、表示画面11a上の表示領域360をマウス
10dでクリックすることにより、クリックされた表示
画面11a上の座標データがパーソナルコンピュータ1
0へ読み込まれる。そして、この読み込まれた座標デー
タは、パーソナルコンピュータ10から不動産データ総
合センターCへ出力される。そして、不動産データ総合
センターCにおいて、CPU4は、入力された座標デー
タに基づき対応する不動産物件周辺の街の熟成度の情報
を不動産データベースDBで検索する。
度の情報をパーソナルコンピュータ10へ出力する。こ
れにより、パーソナルコンピュータ10は、入力された
街の熟成度を表示画面11a上において観察する図24
に示す画像データを表示する。この図24において、表
示領域400には、街の熟成度を示す画面表示であるこ
とを示す「街の熟成度(表示選択)」の文字が示されて
いる。また、表示領域401には、現在検索している不
動産物件の所在地を示す「案件:東京都港区麻布十番」
の文字データが示されている。
402の「麻布十番」周辺の地図データと重ね合わされ
て表示されている。表示領域403には、熟成度を図る
基準となる敷設を選択する選択ウインドウが表示され
る。この選択は、左側の枠403Lと右側の枠403R
とで構成されている。また、選択ウインドウの左側の枠
403Lには、選択される敷設として「大学」、「学校
(小・中・高)」、「総合病院」、「ホテル」、「上場
企業の本社ビル」、「大使館」、「デパート」、「銀
行」、「官公庁」、「駅」、「コンビニエンススト
ア」、「ガソリンスタンド」、「自動車・カー用品」お
よび「外食産業」の文字データが表示されている。
ープ 不動産鑑定士 一級建築士宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士」の文字デ
ータが表示されている。この、表示領域404には、不
動産を評価する担当者が示されている。たとえば、対応
する不動産を鑑定した担当者を示すため、図17に示す
表示領域145の様に、図24の表示領域404におい
て、鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築
士」および「宅地建物取引主任者」の表示領域は、「黄
色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されてい
る。また、表示領域404において鑑定していない鑑定
グループの他のメンバーは、「青色」の背景に白抜きの
担当者を示す文字が示されている。
ータが表示され、敷設を表示領域402に表示されてい
る地図データ上に重ねて表示させる処理を実行する「ボ
タン」領域となっている。たとえば、敷設を表示画面1
1a上の表示領域402に示される地図データに重ねて
熟成度を評価するための敷設を表示させる場合、敷設の
文字データ「大学」、「学校(小・中・高)」、「総合
病院」、「ホテル」、「上場企業の本社ビル」、「大使
館」、「デパート」、「銀行」、「官公庁」、「駅」、
「上場企業の本社ビル」および「大使館」は、図25に
示すように右枠403Rに移動させられる。そして、表
示領域403の「OK」の文字データをマウス10dで
クリックすることにより、選択された敷設を表示領域4
02に表示されている地図データ上に重ねて表示させる
処理が実行される。ここで、対応する不動産を鑑定した
担当者を示すため、図17に示す表示領域145の様
に、図25の表示領域404において、鑑定した担当者
の「不動産鑑定士」、「一級建築士」、「宅地建物取引
主任者」および「不動産コンサルティング技能登録者」
の表示領域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者を示す
文字が示されている。また、表示領域404において鑑
定していない鑑定グループの他のメンバーは、「青色」
の背景に白抜きの担当者を示す文字が示されている。
ンドウが表示されている表示領域403は、表示領域4
02の地図データ上から消去される。そして、表示領域
405には、表示画面11a上の表示が街の熟成度を表
すため、「街の熟成度」の文字データが表示されてい
る。また、表示領域406には、選択された敷設とこの
敷設の件数とが表示領域402に表示されている地図デ
ータ上に重ねられて表示される。
しての「娯楽施設」は、「麻布十番」に件数として「9
0」件が存在していることが表示されている。また、同
様に、表示領域402において敷設としての「デパー
ト」は、「麻布十番」に件数として「61」件が存在し
ていることが表示領域406に表示されている。同様
に、表示領域402において敷設としての「旅館・ホテ
ル」は、「麻布十番」に件数として「89」件が存在し
ていることが表示されている。同様に、表示領域402
において敷設としての「公共施設・銀行」は、「麻布十
番」に件数として「109」件が存在していることが表
示領域406に表示されている。
地図データ上において敷設としての「官公庁」は、「麻
布十番」に件数として「76」件が存在していることが
表示領域406に表示されている。同様に、表示領域4
02にに表示されている地図データ上おいて敷設として
の「学校」は、「麻布十番」に件数として「107」件
が存在していることが表示領域406に表示されてい
る。同様に、表示領域402に表示されている地図デー
タ上において敷設としての「駅」は、「麻布十番」に件
数として「23」件が存在していることが表示領域40
6に表示されている。同様に、表示領域402に表示さ
れている地図データ上において敷設としての「上場企業
の本社ビル」は、「麻布十番」に件数として「32」件
が存在していることが表示領域406に表示されてい
る。同様に、表示領域402に表示されている地図デー
タ上において敷設としての「大使館」は、「麻布十番」
に件数として「21」件が存在していることが表示領域
406に表示されている。そして、「合計」の敷設の件
数が、「698」件と表示されている。
「旅館・ホテル」、「公共施設・銀行」、「官公庁」、
「学校」および「駅」は、それぞれの固有のマークによ
り、表示領域402に表示されている地図データ上にそ
れぞれの所在位置に区別できるマークとして重ね合わさ
れて表示される。たとえば、「デパート」は「D」マー
ク、「銀行」は「¥」マーク、「ホテル」は「H」マー
ク、「公共施設」の郵便局は「郵政省」のマーク、「学
校」は「学校の建物」マーク、「官公庁」は「庁」マー
クでそれぞれ示されている。ここで、対応する不動産を
鑑定した担当者を示すため、図17に示す表示領域14
5の様に、図26の表示領域404において、鑑定した
担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築士」、「宅地建
物取引主任者」および「不動産コンサルティング技能登
録者」の表示領域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者
を示す文字が示されている。また、表示領域404にお
いて鑑定していない鑑定グループの他のメンバーは、
「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が示されて
いる。
区」の「学校」の詳細な情報を知りたい場合、不動産業
者2または消費者3は、表示領域406の「学校」の表
示部分をマウス10dによりクリックする。これによ
り、「港区」の「学校」の情報検索を要求する要求デー
タは、マウス10dからパーソナルコンピュータ10へ
出力される。そして、パーソナルコンピュータ10は、
入力された要求データを不動産データ総合センターCへ
出力する。
のCPU4は、入力された要求データに基づき、不動産
データベースDBから「港区」の「学校」の詳細な情報
の検索を行う。そして、CPU4は、不動産データベー
スDBから「港区」の「学校」の詳細な情報を読み出
し、これをパーソナルコンピュータ10へ出力する。こ
の結果、パーソナルコンピュータ10は、入力された
「港区」の「学校」の詳細な情報を画像データおよび文
字データとして図27に示す用に表示画面11a上の表
示領域402に重ね合わせて出力する。さらに、表示領
域404には、「鑑定グループ 不動産鑑定士 一級建
築士宅地建物取引主任者 弁護士 司法書士 税理士
土地家屋調査士」の文字データが表示されている。こ
の、表示領域404には、不動産を評価する担当者が示
されている。たとえば、対応する不動産を鑑定した担当
者を示すため、図17に示す表示領域145の様に、図
27の表示領域404において、鑑定した担当者の「不
動産鑑定士」、「一級建築士」、「宅地建物取引主任
者」、「不動産コンサルティング技能登録者」の表示領
域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示
されている。また、表示領域404において鑑定してい
ない鑑定グループの他のメンバーは、「青色」の背景に
白抜きの担当者を示す文字が示されている。
現在表示画面11a上に表示されている画像データおよ
び文字データが街の熟成度を評価するための「学校」の
詳細な情報であることを示す「街の熟成度・学校」の文
字データが表示されている。また、表示領域408に
は、「港区」にある大学の情報を示す「港区にある大学
16校 大学の代表例 1 慶応義塾大学 2 北
里大学 3 聖心女子大学 4 慈恵会医科大学
5 芝浦工業大学 6 東京水産大学7 東洋英和
女学院大学 8 ペンシルバニア大学 9 明治学
院大学10 共立薬科大学」の文字データが示されてい
る。
表示領域402に表示されている地図データに基づいて
「港区十番」周辺を探索する場合の目印等にするため、
表示領域408の対応する「大学」の文字データをマウ
ス10dによりクリックする。たとえば、不動産業者2
は、領域408における「慶応義塾大学」および「聖心
女子大学」の文字データをマウス10dによりクリック
する。これにより、パーソナルコンピュータ10には、
不動産データ総合センターCから「慶応義塾大学」およ
び「聖心女子大学」の画像データが入力される。
塾大学」の外観を示す画像データが表示領域402の
「麻布十番」周辺を示す地図データ上の所在位置近傍に
重ね合わされて表示される。同様に、表示領域410に
は、「聖心女子大学」の外観を示す画像データが表示領
域402の「麻布十番」周辺を示す地図データ上の所在
位置近傍に重ね合わされて表示される。これにより、得
られた「大学」の外観を示す画像データは、不動産業者
2が表示領域402に表示されている地図データに基づ
いて「港区十番」周辺を探索する場合の目印等になる。
ち「港区」の「病院」の詳細な情報を知りたい場合、不
動産業者2または消費者3は、図26の表示領域406
の「病院」の表示部分をマウス10dによりクリックす
る。これにより、「港区」の「病院」の情報検索を要求
する要求データは、マウス10dからパーソナルコンピ
ュータ10へ出力される。そして、パーソナルコンピュ
ータ10は、入力された要求データを不動産データ総合
センターCへ出力する。
のCPU4は、入力された要求データに基づき、不動産
データベースDBから「港区」の「病院」の詳細な情報
の検索を行う。そして、CPU4は、不動産データベー
スDBから「港区」の「病院」の詳細な情報を読み出
し、これをパーソナルコンピュータ10へ出力する。こ
の結果、パーソナルコンピュータ10は、入力された
「港区」の「病院」の詳細な情報を画像データおよび文
字データとして図28に示す用に表示画面11a上の表
示領域402に重ね合わせて出力する。さらに、表示領
域404には、「鑑定グループ 不動産鑑定士 一級建
築士宅地建物取引主任者 弁護士 司法書士 税理士
土地家屋調査士」の文字データが表示されている。こ
の、表示領域404には、不動産を評価する担当者が示
されている。たとえば、対応する不動産を鑑定した担当
者を示すため、図17に示す表示領域145の様に、図
28の表示領域404において、鑑定した担当者の「不
動産鑑定士」、「一級建築士」、「宅地建物取引主任
者」、「不動産コンサルティング技能登録者」の表示領
域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示
されている。また、表示領域404において鑑定してい
ない鑑定グループの他のメンバーは、「青色」の背景に
白抜きの担当者を示す文字が示されている。
現在表示画面11a上に表示されている画像データおよ
び文字データが街の熟成度を評価するための「病院」の
詳細な情報であることを示す「街の熟成度・病院」の文
字データが表示されている。また、表示領域412に
は、「港区」にある病院の情報を示す「港区にある総合
病院 17件 総合病院の代表例 1 日本赤十字社
医療センター 2 東京専売病院 3 慈恵医大付
属病院 4 都立広尾病院 5 済生会中央病院
6 都立民生病院 7 東京大学医科学研究所付属
病院」の文字データが示されている。
病気になった場合のため表示領域402に表示されてい
る地図データに基づいて「港区十番」周辺の病院を探索
するため、表示領域412の対応する「病院」の文字デ
ータをマウス10dによりクリックする。たとえば、消
費者3は、表示領域412における「東京専売病院」、
「慈恵医大付属病院」および「済生会中央病院」の文字
データをマウス10dによりクリックする。これによ
り、パーソナルコンピュータ10には、不動産データ総
合センターCから「東京専売病院」、「慈恵医大付属病
院」および「済生会中央病院」の画像データが入力され
る。
売病院」の外観を示す画像データが表示領域402の
「麻布十番」周辺を示す地図データ上の所在位置近傍に
重ね合わされて表示される。同様に、表示領域414に
は、「慈恵医大付属病院」の外観を示す画像データが表
示領域402の「麻布十番」周辺を示す地図データ上の
所在位置近傍に重ね合わされて表示される。同様に、表
示領域415には、「済生会中央病院」の外観を示す画
像データが表示領域402の「麻布十番」周辺を示す地
図データ上の所在位置近傍に重ね合わされて表示され
る。これにより、得られた「病院」の外観を示す画像デ
ータは、消費者3が表示領域402に表示されている地
図データに基づいて「港区十番」周辺の病院を探索する
場合の目印等になる。
ち「港区」の「ホテル」の詳細な情報を知りたい場合、
不動産業者2または消費者3は、図26の表示領域40
6の「旅館・ホテル」の表示部分をマウス10dにより
クリックする。これにより、「港区」の「旅館・ホテ
ル」の情報検索を要求する要求データは、マウス10d
からパーソナルコンピュータ10へ出力される。そし
て、パーソナルコンピュータ10は、入力された要求デ
ータを不動産データ総合センターCへ出力する。
のCPU4は、入力された要求データに基づき、不動産
データベースDBから「港区」の「旅館・ホテル」の詳
細な情報の検索を行う。そして、CPU4は、不動産デ
ータベースDBから「港区」の「旅館・ホテル」の詳細
な情報を読み出し、これをパーソナルコンピュータ10
へ出力する。この結果、パーソナルコンピュータ10
は、入力された「港区」の「旅館・ホテル」の詳細な情
報を画像データおよび文字データとして図29に示す用
に表示画面11a上の表示領域402に重ね合わせて出
力する。
現在表示画面11a上に表示されている画像データおよ
び文字データが街の熟成度を評価するための「ホテル」
の詳細な情報であることを示す「街の熟成度・ホテル」
の文字データが表示されている。また、表示領域421
には、「港区」にあるホテルの情報を示す「港区にある
ホテル 77件 ホテルの代表例 1 ホテルオーク
ラ 2 全日空ホテル 3 東京プリンス 4
芝パークホテル 5 ホテルアイビス 6高輪プリ
ンスホテル 7 東京グランドホテル 8 虎ノ門
パストラル9 第一ホテル 10 愛宕山東急イン」
の文字データが示されている。
宿泊する場合のため表示領域402に表示されている地
図データに基づいて「港区十番」周辺のホテルを探索す
るため、表示領域421の対応する「ホテル」の文字デ
ータをマウス10dによりクリックする。たとえば、消
費者3は、表示領域421における「ホテルオーク
ラ」、「全日空ホテル」、「東京プリンスホテル」およ
び「芝パークホテル」の文字データをマウス10dによ
りクリックする。これにより、パーソナルコンピュータ
10には、不動産データ総合センターCから「ホテルオ
ークラ」、「全日空ホテル」、「東京プリンスホテル」
および「芝パークホテル」の画像データが入力される。
オークラ」の外観を示す画像データが表示領域402の
「麻布十番」周辺を示す地図データ上の所在位置近傍に
重ね合わされて表示される。同様に、表示領域423に
は、「全日空ホテル」の外観を示す画像データが表示領
域402の「麻布十番」周辺を示す地図データ上の所在
位置近傍に重ね合わされて表示される。同様に、表示領
域424には、「東京プリンスホテル」の外観を示す画
像データが表示領域402の「麻布十番」周辺を示す地
図データ上の所在位置近傍に重ね合わされて表示され
る。同様に、表示領域425には、「芝パークホテル」
の外観を示す画像データが表示領域402の「麻布十
番」周辺を示す地図データ上の所在位置近傍に重ね合わ
されて表示される。これにより、得られた「ホテル」の
外観を示す画像データは、消費者3が表示領域402に
表示されている地図データに基づいて「港区十番」周辺
のホテルを探索する場合の目印等になる。さらに、表示
領域404には、「鑑定グループ 不動産鑑定士 一級
建築士宅地建物取引主任者 弁護士 司法書士 税理士
土地家屋調査士」の文字データが表示されている。こ
の、表示領域404には、不動産を評価する担当者が示
されている。たとえば、対応する不動産を鑑定した担当
者を示すため、図17に示す表示領域145の様に、図
29の表示領域404において、鑑定した担当者の「不
動産鑑定士」、「一級建築士」、「宅地建物取引主任
者」、「不動産コンサルティング技能登録者」の表示領
域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示
されている。また、表示領域404において鑑定してい
ない鑑定グループの他のメンバーは、「青色」の背景に
白抜きの担当者を示す文字が示されている。
ち「港区」の上場「企業」の本社の詳細な情報を知りた
い場合、不動産業者2または消費者3は、図26の表示
領域406の「上場企業の本社ビル」の表示部分をマウ
ス10dによりクリックする。これにより、「港区」の
「上場企業の本社ビル」の情報検索を要求する要求デー
タは、マウス10dからパーソナルコンピュータ10へ
出力される。そして、パーソナルコンピュータ10は、
入力された要求データを不動産データ総合センターCへ
出力する。
のCPU4は、入力された要求データに基づき、不動産
データベースDBから「港区」の「上場企業の本社ビ
ル」の詳細な情報の検索を行う。そして、CPU4は、
不動産データベースDBから「港区」の「上場企業の本
社ビル」の詳細な情報を読み出し、これをパーソナルコ
ンピュータ10へ出力する。この結果、パーソナルコン
ピュータ10は、入力された「港区」の「上場企業の本
社ビル」の詳細な情報を画像データおよび文字データと
して図30に示す様に表示画面11a上の表示領域40
2に重ね合わせて出力する。
現在表示画面11a上に表示されている画像データおよ
び文字データが街の熟成度を評価するための「上場企業
の本社ビル」の詳細な情報であることを示す「街の熟成
度・企業」の文字データが表示されている。また、表示
領域431には、「港区」にある企業の情報を示す「港
区にある代表的な企業134件 企業の代表例 1
(株)東芝 2 日本電気(株) 3 ニチメン
(株) 4 森ビル(株) 5 清水建設6 鹿島
建設 7 本田技研工業(株) 8 東京ガス
(株) 9 日本アイビーエム(株) 10
(株)イトーヨーカ堂 11 シーバンス」の文字デ
ータが示されている。
表示領域402に表示されている地図データに基づいて
「港区十番」周辺の企業を探索するため、表示領域43
1の対応する「企業」の文字データをマウス10dによ
りクリックする。たとえば、消費者3は、表示領域43
1における「(株)東芝」、「森ビル(株)」および
「シーバンス」の文字データをマウス10dによりクリ
ックする。これにより、パーソナルコンピュータ10に
は、不動産データ総合センターCから「(株)東芝」、
「森ビル(株)」および「シーバンス」の画像データが
入力される。
東芝」の外観を示す画像データが表示領域402の「麻
布十番」周辺を示す地図データ上の所在位置近傍に重ね
合わされて表示される。同様に、表示領域433には、
「森ビル(株)」の外観を示す画像データが表示領域4
02の「麻布十番」周辺を示す地図データ上の所在位置
近傍に重ね合わされて表示される。同様に、表示領域4
34には、「シーバンス」の外観を示す画像データが表
示領域402の「麻布十番」周辺を示す地図データ上の
所在位置近傍に重ね合わされて表示される。これによ
り、得られた「企業」の外観を示す画像データは、消費
者3が表示領域402に表示されている地図データに基
づいて「港区十番」周辺の企業の本社ビルを探索する場
合の目印等になる。さらに、表示領域404には、「鑑
定グループ 不動産鑑定士 一級建築士宅地建物取引主
任者 弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士」の
文字データが表示されている。この、表示領域404に
は、不動産を評価する担当者が示されている。たとえ
ば、対応する不動産を鑑定した担当者を示すため、図1
7に示す表示領域145の様に、図30の表示領域40
4において、鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一
級建築士」、「宅地建物取引主任者」、「不動産コンサ
ルティング技能登録者」の表示領域は、「黄色」の背景
に黒抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表
示領域404において鑑定していない鑑定グループの他
のメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す
文字が示されている。
ち「港区」の「大使館」の詳細な情報を知りたい場合、
不動産業者2または消費者3は、図26の表示領域40
6の「大使館」の表示部分をマウス10dによりクリッ
クする。これにより、「港区」の「大使館」の情報検索
を要求する要求データは、マウス10dからパーソナル
コンピュータ10へ出力される。そして、パーソナルコ
ンピュータ10は、入力された要求データを不動産デー
タ総合センターCへ出力する。
のCPU4は、入力された要求データに基づき、不動産
データベースDBから「港区」の「大使館」の詳細な情
報の検索を行う。そして、CPU4は、不動産データベ
ースDBから「港区」の「大使館」の詳細な情報を読み
出し、これをパーソナルコンピュータ10へ出力する。
この結果、パーソナルコンピュータ10は、入力された
「港区」の「大使館」の詳細な情報を画像データおよび
文字データとして図31に示す用に表示画面11a上の
表示領域402に重ね合わせて出力する。
現在表示画面11a上に表示されている画像データおよ
び文字データが街の熟成度を評価するための「大使館」
の詳細な情報であることを示す「街の熟成度・大使館」
の文字データが表示されている。また、表示領域431
には、「港区」にある大使館の情報を示す「港区にある
大使館57件 企業の代表例 1 アメリカ大使館
2 ロシア連邦大使館 3 オーストラリア大使館
4 フランス大使館 5 ドイツ連邦共和国大使
館 6 オランダ大使館 7 韓国大使館 8
ギリシャ大使館9 スイス大使館 10 イタリア大
使館」の文字データが示されている。
不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者 弁
護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プラ
ンナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字デ
ータが表示されている。この、表示領域404には、不
動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応す
る不動産を鑑定した担当者を示すため、図30に示すよ
うに鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築
士」および「宅地建物取引主任者」の表示領域は、「黄
色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されてい
る。また、表示領域404おいて鑑定していない鑑定グ
ループのメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当者
を示す文字が示されている。
表示領域402に表示されている地図データに基づいて
「港区十番」周辺の大使館を探索するため、表示領域4
41の対応する「大使館」の文字データをマウス10d
によりクリックする。たとえば、消費者3は、表示領域
441における「アメリカ大使館」、「ロシア連邦大使
館」および「オーストラリア大使館」の文字データをマ
ウス10dによりクリックする。これにより、パーソナ
ルコンピュータ10には、不動産データ総合センターC
から「アメリカ大使館」、「ロシア連邦大使館」および
「オーストラリア大使館」の画像データが入力される。
カ大使館」の外観を示す画像データが表示領域402の
「麻布十番」周辺を示す地図データ上の所在位置近傍に
重ね合わされて表示される。同様に、表示領域443に
は、「ロシア連邦大使館」の外観を示す画像データが表
示領域402の「麻布十番」周辺を示す地図データ上の
所在位置近傍に重ね合わされて表示される。同様に、表
示領域444には、「オーストラリア大使館」の外観を
示す画像データが表示領域402の「麻布十番」周辺を
示す地図データ上の所在位置近傍に重ね合わされて表示
される。これにより、得られた「大使館」の外観を示す
画像データは、消費者3が表示領域402に表示されて
いる地図データに基づいて「港区十番」周辺の大使館を
探索する場合の目印等になる。
ーソナルコンピュータ10の表示画面11a上におい
て、検索している不動産物件の開発計画の為の都市計画
を確認する事ができる。図32に示す表示画面11aに
表示される表示領域450には、「◆開発計画の為の都
市計画の表示 *下記事項に関する確認ができる機能」
の文字データが示されている。検索している不動産物件
の周辺の都市計画において確認できる事項としては、表
示領域451に示される「・地域的に受ける制約(物件
の開発用途及び建築する建屋の構造上の制約)」と表示
領域452に示される「・物件の周辺の道路状況」とが
ある。表示領域404は、「鑑定グループ 不動産鑑定
士 一級建築士 宅地建物取引主任者 弁護士 司法書
士 税理士 土地家屋調査士 再開発プランナー 不動
産コンサルティング技能登録者」の文字データが表示さ
れている。この、表示領域404には、不動産を評価す
る担当者が示されている。たとえば対応する不動産を鑑
定した担当者を示すため、図31に示すように鑑定した
担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築士」および「宅
地建物取引主任者」の表示領域は、「黄色」の背景に黒
抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示領
域404おいて鑑定していない鑑定グループのメンバー
は、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が示さ
れている。
として用途地域を知りたい場合は、表示画面11a上の
表示領域451をマウス10dでクリックすることによ
り、クリックされた表示画面11a上の座標データがパ
ーソナルコンピュータ10へ読み込まれる。そして、こ
の読み込まれた座標データは、パーソナルコンピュータ
10から不動産データ総合センターCへ出力される。そ
して、不動産データ総合センターCにおいて、CPU4
は、入力された座標データに基づき対応する不動産物件
周辺の地域的に受ける制約の情報を不動産データベース
DBで検索する。
受ける制約の情報をパーソナルコンピュータ10へ出力
する。これにより、パーソナルコンピュータ10は、入
力された地域的に受ける制約の情報を表示画面11a上
において観察される図33に示す画像データを表示す
る。この図33において、表示領域460には、都市計
画図における用途地域を示す画面表示であることを示す
「都市計画図・用途地域」の文字が示されている。ま
た、表示領域461には、現在検索している不動産物件
の所在地を示す「案件:東京都港区麻布十番」の文字デ
ータが示されている。
る不動産物件のある「麻布十番」周辺の用途地域を示す
画像データが地図データの表示されている上に重ねられ
て表示される。この表示領域462において、用途地域
を示す画像データは、行政上の区分を示す符号である
「住」、「商」、「近商」、「中」および「特工」等の
マークとして「麻布十番」周辺の地図データ上に重ねら
れて示されている。ここで、検索している丸印463で
囲まれた不動産物件は、商業地域である。
不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者 弁
護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プラ
ンナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字デ
ータが表示されている。この、表示領域464には、不
動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応す
る不動産を鑑定した担当者を示すため、図33に示すよ
うに鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築
士」、「宅地建物取引主任者」及び「不動産コンサルテ
ィング技能登録者」の表示領域は、「黄色」の背景に黒
抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示領
域464において鑑定していない鑑定グループのメンバ
ーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が示
されている。
して容積率を知りたい場合は、元の図32に示す表示に
戻り、表示画面11a上の表示領域451aをマウス1
0dでクリックすることにより、クリックされた表示画
面11a上の座標データがパーソナルコンピュータ10
へ読み込まれる。そして、この読み込まれた座標データ
は、パーソナルコンピュータ10から不動産データ総合
センターCへ出力される。そして、不動産データ総合セ
ンターCにおいて、CPU4は、入力された座標データ
に基づき対応する不動産物件周辺の容積率の情報を不動
産データベースDBで検索する。
情報をパーソナルコンピュータ10へ出力する。これに
より、パーソナルコンピュータ10は、入力された容積
率の情報を表示画面11a上において観察される図34
に示す画像データを表示する。この図33において、表
示領域470には、都市計画図における用途地域を示す
画面表示であることを示す「都市計画図・用途地域」の
文字が示されている。また、表示領域461には、現在
検索している不動産物件の所在地を示す「案件:東京都
港区麻布十番」の文字データが示されている。
る不動産物件のある「麻布十番」周辺の容積率を示す画
像データが地図データの表示されている上に重ねられて
表示される。この表示領域471において、容積率を示
す画像データは、%単位の数字、たとえば「200」、
「300」、「400」、「500」および「600」
の数値として「麻布十番」周辺の地図データ上に重ねら
れて表示されている。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この、表示領域464には、
不動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応
する不動産を鑑定した担当者を示すため、図34に示す
ように鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築
士」、「宅地建物取引主任者」及び「不動産コンサルテ
ィング技能登録者」の表示領域は、「黄色」の背景に黒
抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示領
域464において鑑定していない鑑定グループのメンバ
ーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が示
されている。
路状況として計画されている道路建設の情報を知りたい
場合は、表示画面11a上の表示領域452をマウス1
0dでクリックすることにより、クリックされた表示画
面11a上の座標データがパーソナルコンピュータ10
へ読み込まれる。そして、この読み込まれた座標データ
は、パーソナルコンピュータ10から不動産データ総合
センターCへ出力される。そして、不動産データ総合セ
ンターCにおいて、CPU4は、入力された座標データ
に基づき対応する不動産物件周辺の道路建設の情報を不
動産データベースDBで検索する。
ーソナルコンピュータ10へ出力する。これにより、パ
ーソナルコンピュータ10は、入力された道路建設の情
報を表示画面11a上において観察される図33に示す
画像データを表示する。この図35において、表示領域
480には、不動産物件の周辺の道路状況として計画さ
れている道路建設の情報を示す画面表示であることを示
す「都市計画道路」の文字が示されている。また、表示
領域481には、現在検索している不動産物件の所在地
を示す「案件:東京都港区麻布十番」の文字データが示
されている。
る不動産物件のある「麻布十番」周辺の計画されている
道路を示す画像データが地図データの表示されている上
に重ねられて表示されている。この表示領域482にお
いて、計画されている道路を示す画像データは、行政上
の管理区分である所管官庁毎に異なる色で塗りつぶされ
て「麻布十番」周辺の地図データ上に重ねられて表示さ
れている。また、表示領域482において、道路の横に
は、道路幅が、たとえば「15m」、「30m」および
「40m」の数値で示されている。
82に示されている道路の色および所管官庁の関係を示
す画像データと文字データとが表示されている。たとえ
ば、「黒」色が完成した「国所管事業」の道路を示し、
「緑」色が事業決定した「国所管事業」の道路を示し、
「赤」色に黒色の枠が計画決定した「国所管事業」の道
路を示している。
の道路を示し、「青」色が事業決定した「都所管事業」
の道路を示し、「赤」色に青色の枠が計画決定した「都
所管事業」の道路を示している。さらに、「茶」色が完
成した「区所管事業」の道路を示し、「赤」色が事業決
定した「区所管事業」の道路を示し、「赤」色に茶色の
枠が計画決定した「区所管事業」の道路を示している。
ここで、検索している不動産物件は、丸印484で囲ま
れている。
不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者 弁
護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プラ
ンナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字デ
ータが表示されている。この、表示領域485には、不
動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応す
る不動産を鑑定した担当者を示すため、図35に示すよ
うに鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築
士」、「宅地建物取引主任者」および「不動産コンサル
ティング技能登録者」の表示領域は、「黄色」の背景に
黒抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示
領域485おいて鑑定していない鑑定グループの他のメ
ンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字
が示されている。
路幅員の情報を知りたい場合は、元の図32に示す表示
に戻り、表示画面11a上の表示領域452aをマウス
10dでクリックすることにより、クリックされた表示
画面11a上の座標データがパーソナルコンピュータ1
0へ読み込まれる。そして、この読み込まれた座標デー
タは、パーソナルコンピュータ10から不動産データ総
合センターCへ出力される。そして、不動産データ総合
センターCにおいて、CPU4は、入力された座標デー
タに基づき対応する不動産物件周辺の道路幅員の情報を
不動産データベースDBで検索する。
いる不動産物件の周辺の道路幅員の情報をパーソナルコ
ンピュータ10へ出力する。これにより、パーソナルコ
ンピュータ10は、入力された道路幅員の情報を表示画
面11a上において観察される図36に示す画像データ
を表示する。この図36において、表示領域490に
は、道路幅員の情報を示す画面表示であることを示す
「道路幅員」の文字が示されている。また、表示領域4
81には、現在検索している不動産物件の所在地を示す
「案件:東京都港区麻布十番」の文字データが示されて
いる。
る不動産物件のある「麻布十番」周辺の道路の道路幅員
を示す画像データが地図データの表示されている上に重
ねられて表示される。この表示領域491において、道
路幅員を示す画像データは、道路の幅員に応じて、たと
えば「4m未満」、「4m以上〜6m未満」、「6m以
上〜8m未満」、「8m以上〜10m未満」および「1
0m以上」毎に道路の色を変えて「麻布十番」周辺の地
図データ上に重ねられて表示されている。
91に示されている道路の色および道路幅員の関係を示
す画像データと文字データとが表示されている。たとえ
ば、「青」色が「4m未満」の道路幅員の道路を示し、
「緑」色が「4m以上〜6m未満」の道路幅員の道路を
示し、「橙」色が「6m以上〜8m未満」の道路を示
し、「桃」色が「8m以上〜10m未満」の道路幅員の
道路を示し、「赤」色が「10m以上」の道路幅員の道
路を示している。また、検索している不動産物件に隣接
する道路には、直接に道路の道路幅員の文字データが示
されている。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この、表示領域493には、
不動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応
する不動産を鑑定した担当者を示すため、図34に示す
と同様に、鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一級
建築士」、「宅地建物取引主任者」、「土地家屋調査
士」および「不動産コンサルティング技能登録者」の表
示領域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字
が示されている。また、表示領域493において鑑定し
ていない鑑定グループのメンバーは、「青色」の背景に
白抜きの担当者を示す文字が示されている。
タが表示されている表示領域101bをマウス10dに
よりクリックすると、このクリックされた座標データに
対応する図37に示す画像データおよび文字データが表
示画面11aに表示される(図2参照)。表示領域50
0には、現在、開いている画面が「税制」に関するもの
であることを示すため、「税制」の文字データが表示さ
れている。また、表示領域501には、不動産物件の税
金関連情報を説明する「*税金に関する情報・購入時
・保有時 ・売却時 ・相続時」の文字データが表示さ
れている。
ス10dによりクリックすると、図38に示す画像デー
タが表示画面11aに表示される。この図38に表示さ
れている画像データは、検索されている不動産物件、す
なわち不動産データベースDBに記憶されている「麻布
十番」の不動産データに関連づけられて、不動産データ
ベースDBに記憶されている。ここで、表示領域170
には、現在、開いている画面が「税制」に関するもので
あることを示すため、「税制」の文字データが表示され
ている。また、表示領域171には、税制に関する情報
の概要として「*税金に関する情報 ・購入時 ・保有
時 ・売却時 ・相続時」の文字データが表示される。
よりクリックすると、図38に示す画像データが表示画
面11aに表示される。表示領域172には、現在表示
されている画像データが検索されている不動産物件の税
制関係のデータであることを示すため、「税制一覧」の
文字データが表示される。また、表示領域173には、
現在検索している不動産物件の所在地および地積として
「案件:東京都港区麻布十番2丁目18(地積247
坪)」の文字データが表示される。
るための表示として、「税金は 購入時 保有時 売却
時 相続時 の4つあります」の文字データが表示され
る。また、表示領域175には、「購入時」、「保有
時」、「売却時」および「相続時」の各場合の税金額に
ついての文字データが表示される。たとえば、ここで
は、「案件:東京都港区麻布十番2丁目18」の「購入
時」、「保有時」、「売却時」および「相続時」におけ
る税金額についての文字データが表示されている。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この、表示領域176には、
不動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応
する不動産を鑑定した担当者を示すため、鑑定した担当
者の「税理士」の表示領域は、「黄色」の背景に黒抜き
の担当者を示す文字が示されている。また、表示領域1
76において鑑定していない鑑定グループのメンバー
は、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が示さ
れている。
と示されている領域174aをマウス10dにより、ク
リックすると、このクリックされた座標データに対応す
る図39に示す画像データ及び文字データが不動産デー
タベースDBから出力されて、表示画面11aに表示さ
れる(図2参照)。図39において、表示領域600に
は、購入時にかかる税金の項を示す「購入に対してかか
る税金」の文字データが示されている。
ている不動産物件の所在地及び地積を示す「No.1;
東京都港区麻布十番2丁目18 土地 247.04坪」
の文字データが示されている。
の文書の作成にかかる税金(国税)として印紙税がある
ことを示す「☆売買契約書の文書の作成にかかる税金
(国税)」及び「印紙税」の文字データが示されてい
る。さらに、表示領域602bには、印紙税を求める式
を示す文字データ「記載金額×記載金額に応じた金額」
が示されている。ここで、「記載金額」は課税標準であ
り、「記載金額に応じた金額」は税率である。
02bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の税
額を示す「180,000円」のデータが示されてい
る。この税額は、パーソナルコンピュータ10内の図示
しない税額演算処理部において、表示領域602bに示
される式に基づいて行われる。さらに、表示領域602
dには、表示領域602cに示されている金額の印紙に
よる納付方法を示す「印紙による納付」の文字データが
示されている。
得という行為に対して課される税金(地方税)として不
動産取得税があることを示す文字データ「☆「取得」と
いう行為に対し課される税金(地方税)」及び「不動産
取得税」が示されている。さらに、表示領域603bに
は、不動産取得税を求める式を示す文字データ「固定資
産税評価額×4%」の文字データが示されている。ここ
で、「固定資産税評価額」は課税標準であり、「4%」
は税率である。
03bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の税
額を示す「12,000,000円」の文字データが示さ
れている。この税額は、パーソナルコンピュータ10内
の図示しない税額演算処理部において、表示領域603
bに示される式に基づいて行われる。さらに、表示領域
603dには、表示領域603cに示されている金額の
納付方法を示す「都道府県知事より送付の納税通知書に
より納付」の文字データが示されている。
記を申請する場合にかかる税金(国税)として登録免許
税があることを示す「☆不動産登記を申請する場合にか
かる税金(国税)」及び「登録免許税」の文字データが
示されている。さらに、表示領域604bには、登録免
許税を求める式を示す文字データ「固定資産税評価額そ
の他×0.5%その他」が示されている。ここで、「固
定資産税評価額その他」は課税標準であり、「0.5%
その他」は税率である。
04bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の税
額を示す「1,440,000円」のデータが示されてい
る。この税額は、パーソナルコンピュータ10内の図示
しない税額演算処理部において、表示領域604bに示
される式に基づいて行われる。さらに、表示領域604
dには、表示領域604cに示されている金額の納付方
法を示す「登記所に登記申請書を提出する際に納付」の
文字データが示されている。
上の土地の取得にかかる税金(地方税)として特別土地
保有税があることを示す「☆一定規模以上の土地の取得
にかかる税金(地方税)」及び「特別土地保有税」の文
字データが示されている。さらに、表示領域605bに
は、特別土地保有税を求める式を示す文字データ「取得
金額×3%」が示されている。ここで、「取得金額」は
課税標準であり、「3%」は税率である。
05bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の税
額を示す「0円」の文字データが示されている。ここ
で、この不動産は、特別土地保有税に基づき、地積が
「2,000m2」以下のため、課税対象ではないために
計算されていない。パーソナルコンピュータ10内の図
示しない税額演算処理部において、表示領域605bに
示される式に基づいて行われる。さらに、表示領域60
5dには、表示領域605cに示されている金額の納付
方法を示す「毎年2月末、8月末までに市町村、都税事
務所に申告納付」の文字データが示されている。
(消費)にかかる付加価値税(国税・地方税)として消
費税及び地方消費税があることを示す「☆建物の取得
(消費)にかかる付加価値税(国税・地方税)」及び
「消費税 地方消費税」の文字データが示されている。
さらに、表示領域606bには、消費税(国税)を求め
る式を示す文字データ「対価の額×4%」、及び地方消
費税(地方税)を求める式を示す文字データ「消費税額
×25%その他」が示されている。ここで、消費税の式
において、「対価の額」は課税標準であり、「4%」は
税率である。
額」は課税標準であり、「25%」は税率である。ま
た、さらに、表示領域606cには、表示領域606b
に示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の税額を示
す「0円」の文字データが示されている。この税額は、
パーソナルコンピュータ10内の図示しない税額演算処
理部において、表示領域606bに示される式に基づい
て行われる。さらに、表示領域606dには、表示領域
606cに示されている金額の納付方法を示す「購入時
に販売業者へ支払」の文字データが示されている。
いて一定規模以上の事業用建物の新増築にかかる税金
(地方税)として事業所税があることを示す「☆(特定
市において)一定規模以上の事業用建物の新増築にかか
る税金(地方税)」及び「事業所税」の文字データが示
されている。さらに、表示領域607bには、事業税を
求める式を示す文字データ「新増設床面積×6,000
/m2」が示されている。ここで、「新増設床面積」は
課税標準であり、「6,000/m2」は税率である。
07bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の税
額を示す「0円」の文字データが示されている。この税
額は、パーソナルコンピュータ10内の図示しない税額
演算処理部において、表示領域607bに示される式に
基づいて行われる。さらに、表示領域607dには、表
示領域607cに示されている金額の納付方法を示す
「取得後2月以内に市役所へ申告」の文字データが示さ
れている。
れた「印紙税」,「不動産取得税」,「登録免許税」,
「特別土地保有税」,「消費税」,「地方消費税」及び
「事業所税」の合計を示す文字データ「合計 → 1
3,620,000円」が示されている。さらに、表示領
域609は、「鑑定グループ 弁護士 司法書士 土地
家屋調査士 不動産鑑定士 一級建築士 公認会計士
税理士 再開発プランナー 宅地建物取引主任者 不動
産コンサルティング技能登録者」の文字データが表示さ
れている。加えて、上述した各税の税額を求めるための
課税標準及び税率が不動産データベースDBから読み出
されて、各税の税額はパーソナルコンピュータ10内の
図示しない税額演算処理部において演算される。
る担当者が示されている。たとえば対応する不動産を鑑
定した担当者を示すため、図39に示すように鑑定した
担当者の「公認会計士 税理士」の表示領域は、「黄
色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されてい
る。また、表示領域609おいて鑑定していない鑑定グ
ループのメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当者
を示す文字が示されている。
ける「保有時」と示されている領域174bをマウス1
0dにより、クリックすると、このクリックされた座標
データに対応する図40に示す画像データ及び文字デー
タが不動産データベースDBから出力されて、表示画面
11aに表示される(図2参照)。図40において、表
示領域610には、保有時にかかる税金の項を示す「保
有に対してかかる税金」の文字データが示されている。
ている不動産物件の所在地及び地積を示す「No.1;
東京都港区麻布十番2丁目18 土地 247.04坪」
の文字データが示されている。
の所有に対してかかる税金(地方税)として固定資産税
及び都市計画税があることを示す「☆土地・建物の所有
に対してかかる税金(地方税)」及び「固定資産税 都
市計画税」の文字データが示されている。さらに、表示
領域612bには、固定資産税を求める式を示す文字デ
ータ「固定資産税課税標準額×1.4%(固定資産
税)」及び都市計画税を求める式を示す文字データ「固
定資産税課税標準額×0.3%(固定資産税)」が示さ
れている。ここで、「固定資産税課税標準額」は課税標
準であり、「1.4%」及び「0.3%」は税率である。
12bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の固
定資産税の税額を示す「5,600,000円/年」及び
都市計画税の税額を示す1,200,000円/年」の文
字データが示されている。この税額は、パーソナルコン
ピュータ10内の図示しない税額演算処理部において、
表示領域612bに示される式に基づいて行われる。さ
らに、表示領域612dには、表示領域612cに示さ
れている金額の納付方法を示す「市区町村からの納税通
知書によって毎年4、7、12月末及び翌年2月の年4
回に分けて納付」の文字データが示されている。
有している場合にかかる税金(地方税)として特別土地
保有税があることを示す文字データ「☆遊休地を保有し
ている場合にかかる税金(地方税)」及び「特別土地保
有税」が示されている。さらに、表示領域613bに
は、特別土地保有税を求める式を示す文字データ「取得
金額×3%」の文字データが示されている。ここで、
「取得金額」は課税標準であり、「3%」は税率であ
る。
13bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の税
額を示す「0円/年」の文字データが示されている。こ
こでは、この土地は、遊休地でないため特別土地保有税
がかからない。また、この税額は、パーソナルコンピュ
ータ10内の図示しない税額演算処理部において、表示
領域613bに示される式に基づいて行われる。さら
に、表示領域613dには、表示領域613cに示され
ている金額の納付方法を示す「毎年5月までに市町村に
申告納付」の文字データが示されている。
有に対して課される税金(国税)として地価税あること
を示す「☆土地等の保有に対して課される税金(国
税)」及び「地価税」の文字データが示されている。さ
らに、表示領域614bには、地価税を求める式を示す
文字データ「(課税価格−基礎控除)×0.15%」が
示されている。ここで、「(課税価格−基礎控除)」は
課税標準であり、「0.15%」は税率である。
14bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の税
額を示す「0円/年」の文字データが示されている。平
成十年分以降について適用停止のため、「0円/年」と
なっている。この税額は、パーソナルコンピュータ10
内の図示しない税額演算処理部において、表示領域61
4bに示される式に基づいて行われる。さらに、表示領
域614dには、表示領域614cに示されている金額
の納付方法を示す「平成10年分以後当分の間適用中
止」の文字データが示されている。
を賃貸等する場合その運用益に対して課される税金(国
税・地方税)として所得・住民・事業税及び法人・住民
・事業税があることを示す「☆土地・建物を賃貸等する
場合その運用益に対して課される税金(国税・地方
税)」及び「所得・住民・事業税 法人・住民・事業
税」の文字データが示されている。さらに、表示領域6
15bには、「所得・住民・事業税」に対応する税金を
示す文字データ「消費税」が示されている。同様に、表
示領域615bには、「法人・住民・事業税」に対応す
る税金を示す文字データ「地方消費税」が示されてい
る。
15bに示す税金に対応する、この不動産物件(本物
件)の税額を示す「?円/年」のデータが示されてい
る。ここで、この不動産は、賃貸等を行い得られる運用
益が明確でないために計算されていない。パーソナルコ
ンピュータ10内の図示しない税額演算処理部におい
て、表示領域615bに示される税金の種類に基づいて
行われる。さらに、表示領域615dには、表示領域6
15cに示されている金額の納付方法を示す「個人は翌
年3月15日までに申告納付、他 法人は決算日後2カ
月以内に申告納付、他」の文字データが示されている。
れた「固定資産税」,「都市計画税」,「特別土地保有
税」,「地価税」,「所得・住民・事業税」及び「法人・
住民・事業税」の合計を示す文字データ「合計 →
6,800,000円/年+α」が示されている。加え
て、上述した各税の税額を求めるための課税標準及び税
率が不動産データベースDBから読み出されて、各税の
税額はパーソナルコンピュータ10内の図示しない税額
演算処理部において演算される。
ープ 弁護士 司法書士 土地家屋調査士 不動産鑑定
士 一級建築士 公認会計士 税理士 再開発プランナ
ー宅地建物取引主任者 不動産コンサルティング技能登
録者」の文字データが表示されている。この、表示領域
617には、不動産を評価する担当者が示されている。
たとえば対応する不動産を鑑定した担当者を示すため、
図40に示すように鑑定した担当者の「公認会計士 税
理士」の表示領域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者
を示す文字が示されている。また、表示領域617おい
て鑑定していない鑑定グループのメンバーは、「青色」
の背景に白抜きの担当者を示す文字が示されている。
ける「保有時」と示されている領域174bをマウス1
0dにより、クリックすると、このクリックされた座標
データに対応する図41に示す画像データ及び文字デー
タが不動産データベースDBから出力されて、表示画面
11aに表示される(図2参照)。図41において、表
示領域620には、売却時にかかる税金の項を示す「売
却に対してかかる税金」の文字データが示されている。
ている不動産物件の所在地及び地積を示す「No.1;
東京都港区麻布十番2丁目18 土地 247.04坪」
の文字データが表示されている。加えて、表示領域62
3には、売却益を演算する式を表す文字データ「売却益
=売却代金−取得金額(個人・法人)」が表示されてい
る。
・建物の譲渡益について、他の所得と分離して特別税率
で課される税金(国税・地方税)として取得産税及び住
民税があることを示す「☆個人の土地や建物の譲渡益に
ついて、他の所得と分離して特別税率で課される税金
(国税・地方税)」及び「取得税 住民税」の文字デー
タが表示されている。さらに、表示領域624bには、
取得税を求める式を示す文字データ「課税所得金額×税
率)」及び住民税を求める式を示す文字データ「課税所
得金額×税率」が示されている。ここで、「課税所得金
額」は課税標準であり、これに取得税及び住民税のそれ
ぞれに対応する税率が掛けられる。
24bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の取
得税及び住民税を納付する納付方法を示す文字データ
「所得税は翌年3月15日までに申告納付 住民税は翌
年期限内に納付」が表示されている。ここで納付する税
額は、パーソナルコンピュータ10内の図示しない税額
演算処理部において、表示領域624bに示される式に
基づいて行われる。さらに、表示領域624dには、表
示領域624cに示されている金額の納付における納付
先を示す「所得税翌年3月15日までに税務署(国)に
住民税は納期期限に市区町村に」の文字データが示さ
れている。
法人の土地や建物の譲渡益について、その他の事業収入
を合算して会社全体としての利益を求め、これに対して
課される税金(国税・地方税)として法人税・住民税・
事業税があることを示す文字データ「☆会社などの法人
の土地や建物の譲渡益について、その他の事業収入を合
算して会社全体としての利益を求め、これに対して課さ
れる税金(国税・地方税)」及び「法人税・住民税・事
業税」が示されている。さらに、表示領域625bに
は、法人税・住民税・事業税を求める式を示す文字デー
タ「課税所得金額×税額」の文字データが示されてい
る。ここで、「課税所得金額」は課税標準であり、法人
税・住民税・事業税各々に対応する税率が掛けられる。
25bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の税
額を納付する納付方法を示す文字データ「決算日後2ヶ
月以内に申告納付」が示されている。また、この納付さ
れる税額は、パーソナルコンピュータ10内の図示しな
い税額演算処理部において、表示領域625bに示され
る式に基づいて行われる。さらに、表示領域625dに
は、表示領域625cに示されている金額の納付方法に
よる納付先を示す「決算日後2ヶ月以内に税務署(国)
・都道府県・市区町村に納付」の文字データが示されて
いる。
(消費)にかかる付加価値税(国税・地方税)として消
費税及び地方消費税があることを示す「☆建物の売却
(消費)にかかる付加価値税(国税・地方税)」及び
「消費税 地方消費税」の文字データが示されている。
さらに、表示領域626bには、地価税を求める式を示
す文字データ「課税期間中に預かった消費税と支払った
消費税の差額」が示されている。また、表示領域626
cには、表示領域626bに示す式で求めたこの不動産
物件(本物件)の税額を納付する納付方法を示す「個人
は翌年3月末までに申告納付 法人は決算日後2ヶ月以
内に申告納付」の文字データが示されている。
内の図示しない税額演算処理部において、表示領域62
6bに示される式に基づいて行われる。さらに、表示領
域626dには、表示領域626cに示されている金額
の納付方法による納付先を示す「個人は翌年3月末まで
法人は決算日後2ヶ月以内に税務署(国)に納付」の
文字データが示されている。加えて、上述した各税の税
額を求めるための課税標準及び税率が不動産データベー
スDBから読み出されて、各税の税額はパーソナルコン
ピュータ10内の図示しない税額演算処理部において演
算される。
プ 弁護士 司法書士 土地家屋調査士 不動産鑑定士
一級建築士 公認会計士 税理士 再開発プランナー
宅地建物取引主任者 不動産コンサルティング技能登
録者」の文字データが表示されている。この、表示領域
627には、不動産を評価する担当者が示されている。
たとえば対応する不動産を鑑定した担当者を示すため、
図41に示すように鑑定した担当者の「公認会計士 税
理士」の表示領域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者
を示す文字が示されている。また、表示領域627おい
て鑑定していない鑑定グループのメンバーは、「青色」
の背景に白抜きの担当者を示す文字が示されている。
ける「保有時」と示されている領域174bをマウス1
0dにより、クリックすると、このクリックされた座標
データに対応する図42に示す画像データ及び文字デー
タが不動産データベースDBから出力されて、表示画面
11aに表示される(図2参照)。図42において、表
示領域630には、相続時にかかる税金の項を示す「相
続に対してかかる税金」の文字データが示されている。
ている不動産物件の所在地及び地積を示す「No.1;
東京都港区麻布十番2丁目18 土地 247.04坪」
の文字データが示されている。
より財産を取得した場合に(国税)として相続税がある
ことを示す「☆「相続」により財産を取得した場合に
(国税)」及び「相続税」の文字データが示されてい
る。さらに、表示領域632bには、相続税を求める式
を示す文字データ「{(課税価格−基礎控除)×各相続
人の法定相続分×税率}の合計×課税価格割合」が示さ
れている。ここで、「{(課税価格−基礎控除)×各相
続人の法定相続分×税率}の合計」は課税標準であり、
「課税価格割合」は税率である。
32bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の相
続税の税額を示す「0円」の文字データが示されてい
る。ここで、この不動産が法人の所有物であり、相続税
が個人対象の税金なので計算されていない。この税額
は、パーソナルコンピュータ10内の図示しない税額演
算処理部において、表示領域632bに示される式に基
づいて行われる。さらに、表示領域632dには、表示
領域632cに示されている金額の納付方法を示す「相
続開始を知った日から10ヶ月以内に税務署(国)に申
告納付」の文字データが示されている。
申請する場合にかかる税金(地方税)として登録免許税
があることを示す文字データ「☆相続登記を申請する場
合にかかる税金(地方税)」及び「登録免許税」が示さ
れている。さらに、表示領域633bには、登録免許税
を求める式を示す文字データ「固定資産税評価額その他
×0.6%その他」の文字データが示されている。ここ
で、「固定資産税評価額その他」は課税標準であり、
「0.6%その他」は税率である。
33bに示す式で求めたこの不動産物件(本物件)の税
額を示す「0円」の文字データが示されている。ここで
は、この土地は、法人所有であり個人の所有でないた
め、相続登記に税金がかからない。また、この税額は、
パーソナルコンピュータ10内の図示しない税額演算処
理部において、表示領域633bに示される式に基づい
て行われる。さらに、表示領域633dには、表示領域
633cに示されている金額の納付方法を示す「登記所
に登記申請書を提出する際に納付」の文字データが示さ
れている。
れた「相続税」及び「登録免許税」の合計を示す文字デ
ータ「合計 → 0円」が示されている。さらに、表示
領域635には、「鑑定グループ 弁護士 司法書士
土地家屋調査士 不動産鑑定士 一級建築士 公認会計
士 税理士 再開発プランナー宅地建物取引主任者 不
動産コンサルティング技能登録者」の文字データが表示
されている。この、表示領域635には、不動産を評価
する担当者が示されている。たとえば対応する不動産を
鑑定した担当者を示すため、図42に示すように鑑定し
た担当者の「公認会計士 税理士」の表示領域は、「黄
色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されてい
る。また、表示領域635おいて鑑定していない鑑定グ
ループのメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当者
を示す文字が示されている。
ける「税額一覧」と示されている領域177をマウス1
0dにより、クリックすると、このクリックされた座標
データに対応する図43に示す画像データ及び文字デー
タが不動産データベースDBから出力されて、表示画面
11aに表示される(図2参照)。図43において、表
示領域640には、図39〜図42に示された税金全体
についての項を示す「税額一覧」の文字データが示され
ている。
ている不動産物件の所在地及び地積を示す「No.1;
東京都港区麻布十番2丁目18 土地 247.04坪」
の文字データが示されている。また、表示領域642に
は、図39〜図42に示されたこの不動産物件の税金の
全体を示す「本物件にかかる税金の具体例」の文字デー
タが示されている。
る税金について示す文字データ「売却代金 その他費用
購入代金 売却益=売却代金−取得金額(個人・法人
共)(建物)消費税・地方消費税の課税対象 売却代金
×5% *課税事業者のみ取得金額=購入代金+付随費
用(建物の場合には減価償却費を引く)」が表示されて
いる。さらに、表示領域644には、購入時にかかる税
金について示す文字データ「印紙税180,000円
不動産取得税12,000,000円 登録免許税1,4
40,000円 宅地開発税0円 事業所税0円 特別
土地保有税0円 消費税0円 地方消費税0円 合計1
3,620,000円」が表示されている。
時(年間)にかかる税金について示す文字データ「固定
資産税5,600,000円 都市計画税1,200,00
0円特別土地保有税0円 地価税0円 消費税?円 地
方消費税?円 所得・住民・事業税?円 法人・住民・
事業税?円 合計6,800,000円+α」が表示され
ている。さらに、また、表示領域646には、相続時に
かかる税金について示す文字データ「相続税0円 登録
免許税0円 合計0円」が表示されている。加えて、上
述した各税の税額を求めるための課税標準及び税率が不
動産データベースDBから読み出されて、各税の税額は
パーソナルコンピュータ10内の図示しない税額演算処
理部において演算される。
時」および「相続時」の各場合の税金額の算定の基礎と
なる路線価は、図44に示す画像データにより表示画面
11aに表示される。表示領域180には、現在表示さ
れている画像データがいつの年の路線価であるかを示す
ため、たとえば「平成9年度 路線価図」の文字データ
が表示される。また、表示領域181には、現在検索し
ている不動産物件の所在地および地積として「案件:東
京都港区麻布十番」の文字データが表示される。
動産物件183の正確な路線価を示すための地図の画像
データが表示画面11a上の座標に対応して表示され
る。表示領域182の地図の画像データにおいて、不動
産物件の周辺道路には、その道路に沿った不動産物件の
路線価のデータが示されている。また、表示領域184
には、検索されている不動産物件183の路線価などの
文字データが表示される。ここでは、「東京都港区麻布
十番2丁目18(地積247坪) H9.1.1時点の主路線
価 3,570千円/坪 総額 882百万円」の画像デ
ータが表示されている。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 不動産コ
ンサルティング技能登録者」の文字データが表示されて
いる。この、表示領域185には、不動産を評価する担
当者が示されている。たとえば対応する不動産を鑑定し
た担当者を示すため、図44に示すように鑑定した担当
者の「税理士」の表示領域は、「黄色」の背景に黒抜き
の担当者を示す文字が示されている。また、表示領域1
85において鑑定していない鑑定グループのメンバー
は、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が示さ
れている。
ウス10dによりクリックすると、クリックされた座標
データに基づき図45に示す画像データが不動産データ
ベースDBから読み出され、表示画面11aに表示され
る。この図45の各表示領域の座標データは、検索され
ている不動産物件、すなわち不動産データベースDBに
記憶されている「「麻布十番2丁目18」の不動産物件
に対応づけられている。ここで、表示領域800には、
現在、開いている画面が「登記」に関するものであるこ
とを示すため、「登記」の文字データが表示されてい
る。
る不動産を示す文字データ「NO.1;東京都港区麻布
十番2丁目18 土地 247.04坪」が表示されてい
る。さらに、「登記」に関する情報を示す文字データ
「*我が国では、登記できない物件や、確認できない権
利は不動産取引の対象となることはない。」が表示され
ている。ここで、不動産物件に関する登記情報として、
現在の表題部、甲区、乙区といった分類だけでなく、賃
貸に関する権利(借地権、借家権、占有権、使用借件…
丙区として検討)を計画にする。さらに、また、表示領
域804には、文字データ「物件の確定……(表題
部)」が表示されている。表示領域805には、「所
有者……(甲区)」が表示されている。表示領域806
には、「権利関係……(乙区)」が表示されている。
表示領域807には、「RTSが摘出する登記手続
上の問題点」の文字データが表示される。
よりクリックすると、クリックされた座標データに基づ
き図46に示す「登記」の内容を示す画像データが不動
産データベースDBから読み出されて表示画面11aに
表示される。ここで、表示領域810には、現在表示さ
れている画像データが登記簿記載内容を示す図であるこ
とを表す「登記簿記載内容」の文字データが表示され
る。また、表示領域811には、現在検索している不動
産物件の所在地および地積として「案件:東京都港区麻
布十番2丁目18 土地247.04坪)」の文字デー
タが表示される。
いる不動産物件に対する登記に関する情報として、表題
部,甲区及び乙区に分類された登記簿の詳細データが表
示される。上記表題部には、土地(住所,土地の面積,
住宅地などの土地の種別など)及び建物(階数,敷地面
積,利用目的など)についての情報が表示されている。
上記甲区には、所有者,所有権の制限の内容が表示され
ている。上記乙区には、債権額,極度額及び担保権者の
内容が表示されている。表示領域813には、固定資産
税評価額が表示される。表示領域814には、固定資産
税評価額が表示される。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 公認会計士 税理士 再開発プラン
ナー土地家屋調査士 不動産コンサルティング技能登録
者」の文字データが表示されている。この、表示領域8
15には、不動産を評価する担当者が示されている。た
とえば対応する不動産を鑑定した担当者を示すため、図
46に示すように鑑定した担当者の「弁護士,司法書
士,土地家屋調査士」の表示領域は、「黄色」の背景に
黒抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示
領域815において鑑定していない鑑定グループのメン
バーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が
示されている。
「物件の確定……(表題部)」の文字データの部分を
マウス10dでクリックすることにより、クリックされ
た座標データに基づき図47に示す画像データが表示画
面11aに表示される。標示領域820には、現在表示
されている画像データが物件の所在であることを示す文
字データ「物件の所在」が表示される。表示領域821
には、現在検索している不動産物件の所在地および地積
として「案件:東京都港区麻布十番2丁目18土地24
7.04坪)」の文字データが表示される。
示す地図の画像データと、物件の所在を示す文字データ
「18番8、宅地、123.57m2、麻布建物
(株)」「18番3、宅地、90.94m2、麻布建物
(株)」「18番15、宅地、71.23m2、麻布建
物(株)」「18番6、宅地、88.92m2、麻布建
物(株)」「18番5、宅地、147.66m2、麻布
建物(株)」「18番2、宅地、138.51m2、麻
布建物(株)」「18番1、宅地、155.86m2、
麻布建物(株)」が表示されている。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 公認会計士 税理士 再開発プラン
ナー土地家屋調査士 不動産コンサルティング技能登録
者」の文字データが表示されている。この、表示領域8
23には、不動産を評価する担当者が示されている。た
とえば対応する不動産を鑑定した担当者を示すため、図
47に示すように鑑定した担当者の「弁護士,司法書
士,土地家屋調査士」の表示領域は、「黄色」の背景に
黒抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示
領域823において鑑定していない鑑定グループのメン
バーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が
示されている。
「所有者……(甲区)」の文字データの部分をマウス
10dでクリックすることにより、クリックされた座標
データに基づき図48に示す画像データが表示画面11
aに表示される。標示領域830には、現在表示されて
いる画像データが登記簿上の所有者の表示であることを
示す文字データ「登記簿上の所有者の表示」が表示され
る。表示領域831には、現在検索している不動産物件
の所在地および地積として「案件:東京都港区麻布十番
2丁目18 土地247.04坪)」の文字データが表
示される。
上の所有者を示す地図の画像データと、登記簿上の所有
者を示す文字データ「18−4 高田芳太郎」「18−
7 高取新平」「18−9 名淵茂朝」「18−10
大島重久」「18−11 柏木文代 他4名」「18−
12 龍野日吉」「18−13 龍野日吉」「18−1
4 龍野日吉」「18−16 浅見武夫」「18−17
朴正淑」が表示されている。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 公認会計士 税理士 再開発プラン
ナー土地家屋調査士 不動産コンサルティング技能登録
者」の文字データが表示されている。この、表示領域8
33には、不動産を評価する担当者が示されている。た
とえば対応する不動産を鑑定した担当者を示すため、図
48に示すように鑑定した担当者の「弁護士,司法書
士,土地家屋調査士」の表示領域は、「黄色」の背景に
黒抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示
領域833において鑑定していない鑑定グループのメン
バーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が
示されている。
「権利関係……(乙区)」の文字データの部分をマウ
ス10dでクリックすることにより、クリックされた座
標データに基づき図49に示す画像データが表示画面1
1aに表示される。標示領域840には、現在表示され
ている画像データが地積測量図の表示であることを示す
文字データ「地積測量図」が表示される。表示領域84
1には、現在検索している不動産物件の所在地および地
積として「案件:東京都港区麻布十番2丁目18 土地
247.04坪)」の文字データが表示される。
この地積測量図の説明として「境界確定を明確にするた
めに地積測量図を添付します。 但し、本取引物件には
地積測量図が完備されておらず、境界画定が不十分であ
るといえます。」の文字データが表示されている。ま
た、表示領域843には、地積測量図の画像データが表
示されている。
ープ 不動産鑑定士 一級建築士宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 公認会計士 税理士 再開発プラン
ナー 土地家屋調査士 不動産コンサルティング技能登
録者」の文字データが表示されている。この、表示領域
844には、不動産を評価する担当者が示されている。
たとえば対応する不動産を鑑定した担当者を示すため、
図49に示すように鑑定した担当者の「弁護士 司法書
士 土地家屋調査士」の表示領域は、「黄色」の背景に
黒抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示
領域844において鑑定していない鑑定グループのメン
バーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が
示されている。
「RTSが摘出する登記手続上の問題点」の文字デー
タの部分をマウス10dでクリックすることにより、ク
リックされた座標データに基づき図50に示す画像デー
タが表示画面11aに表示される。標示領域850に
は、現在表示されている画像データが位置図(道路・ガ
ス・上水道・下水道の表示であることを示す文字データ
「位置図(道路・ガス・上・下水道」が表示される。表
示領域851には、現在検索している不動産物件の所在
地および地積として「案件:東京都港区麻布十番2丁目
18 土地247.04坪)」の文字データが表示され
る。
「港区役所都市計画課」から出典された道路の経路を示
す位置図が表示される。また、表示領域853には、た
とえば、「東京ガス(株)中央事業本部新宿導管図面情
報センター」から出典されたガス管の経路を示す位置図
が表示される。さらに、表示領域854には、たとえ
ば、「東京都水道局」から出典された上水道の水管の経
路を示す位置図が表示される。さらに、また、表示領域
855には、たとえば、「東京都水道局」から出典され
た下水道の水管の経路を示す位置図が表示される。
ープ 不動産鑑定士 一級建築士宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 公認会計士 税理士 再開発プラン
ナー 土地家屋調査士 不動産コンサルティング技能登
録者」の文字データが表示されている。この、表示領域
856には、不動産を評価する担当者が示されている。
たとえば対応する不動産を鑑定した担当者を示すため、
図50に示すように鑑定した担当者の「弁護士 司法書
士 土地家屋調査士」の表示領域は、「黄色」の背景に
黒抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表示
領域856において鑑定していない鑑定グループのメン
バーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が
示されている。
ウス10dによりクリックすると、クリックされた座標
データに基づき図51に示す画像データが表示画面11
aに表示される。この図51の各表示領域の座標データ
は、検索されている不動産物件、すなわち不動産データ
ベースDBに記憶されている「麻布十番」の不動産物件
の不動産データに対応づけられている。
ている画面が「評価」に関するものであることを示すた
め、「評価」の文字データが表示されている。また、表
示領域201には、「評価」に関する情報の概要として
「*図書の内容に基づき評価された結果を一覧表示さ
せ、当該物件に関する総合的な評価を行い、買い手側の
ニーズにあった物件であるか、どうかの判断が可能」の
文字データが表示される。
よりクリックすると、クリックされた座標に基づき図5
2に示す「取引事例比較法」による「批准価格」の算定
内容の画像データおよび文字データが表示画面11a上
に表示される。表示領域500には、「取引事例比較
法」による「批准価格」の算定内容の画像データである
ことを示す「取引事例比較法による批准価格の算定内
容」の文字データが表示されている。また、表示領域5
01には、現在表示されている批准価格のデータの所在
を示す「案件:麻布十番2丁目18(地積:247坪)
[評価]」の文字データが示されている。
較法による批准価格の算定の流れを示すフローチャート
の画像データおよび文字データが表示される。また、表
示領域503には、「鑑定グループ 不動産鑑定士 一
級建築士 宅地建物取引主任者 弁護士 司法書士 税
理士 土地家屋調査士 再開発プランナー 不動産コン
サルティング技能登録者」の文字データが表示されてい
る。
る担当者が示されている。たとえば対応する不動産を鑑
定した担当者を示すため、図52に示すように鑑定した
担当者の「不動産鑑定士」及び「不動産コンサルティン
グ技能登録者」の表示領域は、「黄色」の背景に黒抜き
の担当者を示す文字が示されている。また、表示領域5
03において鑑定していない鑑定グループのメンバー
は、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字が示さ
れている。
ン」、「Bゾーン」、「Cゾーン」および「Dゾーン」
は、図53において検索している不動産物件との位置関
係が表示画面11a上に表示されている不動産物件の周
辺の地図データ上に示されている。ここで、表示領域5
06には、現在表示している画像データおよび文字デー
タが図52の取引事例比較法で用いられた公示値である
ことを示す「取引事例比較法において使用した公示値及
び比較事例の位置」の文字データが表示されている。
ている批准価格のデータの所在を示す「案件:麻布十番
2丁目18(地積:247坪)[評価]」の文字データ
が示されている。そして、表示領域507には、検索し
ている不動産物件の周辺の地図データ上に公示地などの
画像データが重ねられて表示されている。ここで、表示
領域507aには、表示領域502(図52参照)で用
いられた「Aゾーン」の位置を示すため「Aゾーン」の
文字データが表示されている。
502(図52参照)で用いられた「Bゾーン」の不動
産物件の周辺の表示領域507に表示されている地図デ
ータ上の位置を示すため「Bゾーン」の文字データが表
示されている。同様に、表示領域507cには、表示領
域502(図52参照)で用いられた「Cゾーン」の不
動産物件の周辺の表示領域507に表示されている地図
データ上の位置を示すため「Cゾーン」の文字データが
表示されている。同様に、表示領域507dには、表示
領域502(図52参照)で用いられた「Dゾーン」の
不動産物件の周辺の表示領域507に表示されている地
図データ上の位置を示すため「Dゾーン」の文字データ
が表示されている。
る不動産物件を示す「対象不動産」の文字データが検索
している不動産物件の周辺の表示領域507に表示され
ている地図データ上に重ねて表示される。さらに、表示
領域507fには、取引事例比較法に用いられた不動産
の位置を示す「公示値[港5−11]」の文字データが
検索している不動産物件の周辺の表示領域507に表示
されている地図データ上に重ねて表示される。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この表示領域508には、不
動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応す
る不動産を鑑定した担当者を示すため、図53に示すよ
うに鑑定した担当者の「司法書士」の表示領域は、「黄
色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されてい
る。また、表示領域503において鑑定していない鑑定
グループのメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当
者を示す文字が示されている。
法」による「収益価格」の算定内容の画像データである
ことを示す「収益還元法による収益価格の算定内容」の
文字データが表示されている。また、表示領域512に
は、現在表示されている収益価格のデータの所在を示す
「案件:麻布十番2丁目18(地積:247坪)[評
価]」の文字データが示されている。
には、収益還元法による収益価格の算定の流れを示す計
算フローが表示されている。また、表示領域514に
は、「鑑定グループ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地
建物取引主任者 弁護士 司法書士 税理士 土地家屋
調査士 再開発プランナー 不動産コンサルティング技
能登録者」の文字データが表示されている。この表示領
域514には、不動産を評価する担当者が示されてい
る。たとえば対応する不動産を鑑定した担当者を示すた
め、図54に示すように鑑定した担当者の「不動産鑑定
士」の表示領域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者を
示す文字が示されている。また、表示領域514におい
て鑑定していない鑑定グループのメンバーは、「青色」
の背景に白抜きの担当者を示す文字が示されている。
画像データが表示画面11aに表示される。不動産デー
タ統合センターCのCPU4は、不動産データベースD
Bに記憶されている評価が要求された不動産物件の不動
産データを読み出す。そして、CPU4は、この読み出
した不動産データに基づきこの不動産物件の評価の演算
を行う。すなわち、CPU4は、読み出した不動産デー
タとこの不動産データに対応する所定のしきい値との比
較を行う。そして、CPU4は、比較の結果得られた不
動産物件の比較結果データを評価を要求した不動産業者
2または消費者3のパーソナルコンピュータ10へ出力
する。これにより、パーソナルコンピュータ10は、入
力された比較結果データを画像データへ変換し、CRT
11の表示画面11aに図55に示す配置において表示
する。
れている画像データがRTSによる評価を示す図である
ことを表す「RTSによる評価」の文字データが表示さ
れる。また、表示領域203には、現在検索している不
動産物件の所在地および地積として「案件:東京都港区
麻布十番2丁目18(地積247坪)[評価]」の文字
データが表示される。
いる不動産物件に対する評価に関する情報として、文字
データが表示される。ここでは、「当該不動産を、不動
産図書1,374項目にて、物件評価、事業評価した結
果は以下の通りです。」の文字データが表示される。
の評価結果を示す「物件評価」の各「評価項目」、「評
価事項」および「結果」が示されている。「物件評価」
は、「市場調査(立地調査)」、「関連法規の開発
与件調査」、「建築基準法及び開発指導」および「
当該地及び隣接地に関する権利関係調査」の項目に分か
れている。また、「市場調査(立地調査)」の項目
は、「1 主要駅より60分以内か」、「2 最寄駅よ
り10分以内か」、「3 学校、商業施設が1Km圏内
か」および「4 その他支障ある与件がないか」の質問
形式の比較のしきい値を含んだ「評価事項」に分割され
ている。
主要駅より60分以内か」の「評価事項」は、「結
果」として「○」が示されている。また、評価が要求さ
れた不動産の「2 最寄駅より10分以内か」の「評価
事項」は、「結果」として「×」が示されている。さら
に、評価が要求された不動産の「3 学校、商業施設が
1Km圏内か」の「評価事項」は、「結果」として
「○」が示されている。同様に、評価が要求された不動
産の「4 その他支障ある与件がないか」の「評価事
項」は、「結果」として「○」が示されている。
目は、「5 市街化区域か」、「6計画道路がないか」
および「7 その他支障ある与件がないか」の質問形式
の比較のしきい値を含んだ「評価事項」に分割されてい
る。たとえば、評価が要求された不動産の「5 市街化
区域か」の「評価事項」は、「結果」として「○」が示
されている。 また、評価が要求された不動産の「6
計画道路がないか」の「評価事項」は、「結果」として
「○」が示されている。さらに、評価が要求された不動
産の「7 その他支障ある与件がないか」の「評価事
項」は、「結果」として「○」が示されている。
目は、「8 接道条件は満たしているか」、「9 指定
容積の確保は可能か」および「10 その他支障ある与
件がないか」の質問形式の比較のしきい値を含んだ「評
価事項」に分割されている。たとえば、評価が要求され
た不動産の「8 接道条件は満たしているか」の「評価
事項」は、「結果」として「○」が示されている。ま
た、評価が要求された不動産の「9 指定容積の確保は
可能か」の「評価事項」は、「結果」として「×」が示
されている。さらに、評価が要求された不動産の「10
その他支障ある与件がないか」の「評価事項」は、
「結果」として「○」が示されている。
関係調査」の項目は、「11 境界確定済みか」、「1
2 近隣同意書が必要な場合、取得済みか」、「13
借地権者、借家権者がいる場合、立ち退き同意書取得済
みか」および「14 その他支障ある与件がないか」の
質問形式の比較のしきい値を含んだ「評価事項」に分割
されている。たとえば、評価が要求された不動産の「1
1 境界確定済みか」の「評価事項」は、「結果」とし
て「×」が示されている。
近隣同意書が必要な場合、取得済みか」の「評価事項」
は、「結果」として「○」が示されている。さらに、評
価が要求された不動産の「13 借地権者、借家権者が
いる場合、立ち退き同意書取得済みか」の「評価事項」
は、「結果」として「×」が示されている。同様に、評
価が要求された不動産の「14 その他支障ある与件が
ないか」の「評価事項」は、「結果」として「○」が示
されている。
評価結果を示す「事業評価」の各「評価項目」、「評価
事項」および「結果」が示されている。「事業評価」
は、「開発手法」、「事業手法」、「公的補助金
・融資」、「建築計画」および「事業収支」の項目
に分かれている。また、「開発手法」の項目は、「1
5 開発手法の難易度は高くないか」の質問形式の比較
のしきい値を含んだ「評価事項」を有している。たとえ
ば、評価が要求された不動産の「15 開発手法の難易
度は高くないか」の「評価事項」は、「結果」として
「○」が示されている。
事業手法の難易度は高くないか」の質問形式の比較の
しきい値を含んだ「評価事項」を有している。たとえ
ば、評価が要求された不動産の「16 事業手法の難易
度は高くないか」の「評価事項」は、「結果」として
「○」が示されている。同様に、「公的補助金・融
資」の項目は、「17 適用の難易度は高くないか」の
質問形式の比較のしきい値を含んだ「評価事項」を有し
ている。たとえば、評価が要求された不動産の「17
適用の難易度は高くないか」の「評価事項」は、「結
果」として「○」が示されている。
指定容積を消化できるか」、「19容積の割り増しは可
能か」および「20 その他支障のある与件はないか」
の質問形式の比較のしきい値を含んだ「評価事項」に分
割されている。たとえば、評価が要求された不動産の
「18 指定容積を消化できるかの「評価事項」は、
「結果」として「×」が示されている。また、評価が要
求された不動産の「19容積の割り増しは可能か」の
「評価事項」は、「結果」として「×」が示されてい
る。さらに、評価が要求された不動産の「20 その他
支障のある与件はないか」の「評価事項」は、「結果」
として「○」が示されている。
a.設定販売価格は周辺相場より同等以下か」、「22
b.設定販売坪単価は周辺相場より同等以下か」、「2
3 PJ利益は10%以上か」、「24 投下資本の回
収は2年以下か」、「25 所有権移転までの期間は3
ヶ月未満か」、「26 許認可取得(確認申請)までの
見通し期間が6ヶ月未満か」および「27 その他支障
ある与件がないか」の質問形式の比較のしきい値を含ん
だ「評価事項」に分割されている。たとえば、評価が要
求された不動産の「21a.設定販売価格は周辺相場よ
り同等以下か」の「評価事項」は、「結果」として
「○」が示されている。また、評価が要求された不動産
の「22b.設定販売坪単価は周辺相場より同等以下
か」の「評価事項」は、「結果」として「○」が示され
ている。
PJ利益は10%以上か」の「評価事項」は、「結
果」として「○」が示されている。同様に、評価が要求
された不動産の「24 投下資本の回収は2年以下か」
の「評価事項」は、「結果」として「○」が示されてい
る。同様に、評価が要求された不動産の「25 所有権
移転までの期間は3ヶ月未満か」の「評価事項」は、
「結果」として「○」が示されている。
許認可取得(確認申請)までの見通し期間が6ヶ月未満
か」の「評価事項」は、「結果」として「○」が示され
ている。さらに、評価が要求された不動産の「27 そ
の他支障ある与件がないか」の「評価事項」は、「結
果」として「○」が示されている。ここで、「○」は問
題なしを示し、「×」は問題ありを示している。そし
て、これらの合計が表示領域652に表示される。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この表示領域206には、不
動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応す
る不動産を鑑定した担当者を示すため、図55に示すよ
うに鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築
士」、「宅地建物取引主任者」、「弁護士」、「司法書
士」、「税理士」、「土地家屋調査士」および「不動産
コンサルティング技能登録者」の表示領域は、「黄色」
の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されている。ま
た、表示領域206において鑑定していない鑑定グルー
プのメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示
す文字が示されている。
動産データ統合センターCのCPU4は、比較結果から
検出した問題点の内容を示す問題検出データを評価を要
求した不動産業者2または消費者3のパーソナルコンピ
ュータ10へ出力する。これにより、パーソナルコンピ
ュータ10は、入力された問題検出データを画像データ
へ変換し、CRT11の表示画面11aに図56に示す
配置において表示する。
れている画像データが評価結果の問題点を示す図である
ことを表す「RTSが摘出した問題点」の文字データが
表示される。また、表示領域701には、現在検索して
いる不動産物件の所在地および地積として「案件:東京
都港区麻布十番2丁目18(地積247坪)[評価]」
の文字データが表示される。
いる不動産物件に対する登記に関する情報として、文字
データが表示される。ここでは、「当該不動産を、購入
するにあたり、留意すべき点、あるいは売り主に売買条
件として付すべき点は以下のとおりです。」の文字デー
タが表示される。
の評価結果の問題点を示す「物件評価」の各「評価事
項」、「現状の問題点」および「対策」が示されてい
る。たとえば、評価された不動産物件の「物件評価」に
おいて問題のあった「評価事項」は、「2.最寄駅より
15分以内か」、「9.指定容積の確保が可能か」、
「11.境界確定済みか」および「13.借地権者、借
家権者の、立退同意書取得済みか」の4事項である。
の「現状の問題点」は、「・地下鉄「広尾」駅徒歩16
分 ・地下鉄「六本木」駅徒歩16分」と表示されてい
る。次に、この「現状の問題点」に対する「対策」は、
「・新駅開設(地下鉄7号線H11年度、12号線H1
2年度予定)により、徒歩3分となる」と表示されてい
る。
の「現状の問題点」は、「・道路斜線の影響、及び敷地
が狭小、不整形の為、容積未消化」と表示されている。
次に、この「現状の問題点」に対する「対策」は、「・
現行法規では、法定容積の確保は無理」と表示されてい
る。
状の問題点」は、「・境界承諾書なし ・境界杭未確
認」と表示されている。次に、この「現状の問題点」に
対する「対策」は、「・売主に売買条件として提示可
能」と表示されている。
立退同意書取得済みか」の「現状の問題点」は、「・敷
地の一部に借家人あり、店舗経営中 敷地45坪、床面
積60坪」と表示されている。次に、この「現状の問題
点」に対する「対策」は、「・売主に売買条件として提
示可能」と表示されている。
評価結果の問題点を示す「事業評価」の各「評価事
項」、「現状の問題点」および「対策」が示されてい
る。たとえば、評価された不動産物件の「事業評価」に
おいて問題のあった「評価事項」は、「17.適用の難
易度は高くないか」、「18.指定容積を消化できる
か」および「19.容積の割り増し可能か」の3事項で
ある。
か」の「現状の問題点」は、「・用途が共同住宅の場合
[都心共同住宅供給事業]の補助採択要件にあてはまる
が、補助金が交付される優先順位は低い」と表示されて
いる。次に、この「現状の問題点」に対する「対策」
は、「・A共同化タイプ(2人以上の地権者による共同
化)もしくはB市街地環境形成タイプの補助採択要件に
あてはまれば、優先度は高くなる」と表示されている。
か」および「19.容積の割り増し可能か」の「現状の
問題点」は、「・道路斜線の影響、及び、敷地が狭小・
不整形の為、容積未消化」と表示されている。次に、こ
れらの「現状の問題点」に対する「対策」は、「・現行
法規では、これ以上の容積の引き上げは無理。斜線緩和
等の法改正が必要」と表示されている。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この表示領域705には、不
動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応す
る不動産を鑑定した担当者を示すため、図56に示すよ
うに鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築
士」、「宅地建物取引主任者」、「弁護士」、「司法書
士」、「税理士」、「土地家屋調査士」および「不動産
コンサルティング技能登録者」の表示領域は、「黄色」
の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されている。ま
た、表示領域704において鑑定していない鑑定グルー
プのメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示
す文字が示されている。
索している不動産物件(港区麻布十番)を用いて、どの
ような事業計画が考えられるかをシミュレーションを行
う事ができる。図57において、表示領域550には、
「RTS事業計画シミュレーション」を行うアプリケー
ションを示す「◆RTS事業計画シミュレーション*物
件情報、税制、登記、評価に基づいた事業計画シミュレ
ーション」のも字データが表示されている。
よりクリックすると、クリックされた座標データに基づ
き図58に示す画像データが不動産データベースDBか
ら読み出され、表示画面11aに表示される。この図5
8の各表示領域の座標データは、検索されている不動産
物件、すなわち不動産データベースDBに記憶されてい
る「麻布十番」の不動産物件に対応づけられている。こ
こで、表示領域560には、「RTS
動産は不整形地の条件のもとで、最有効利用を検討しま
す」の文字データが表示されている。
よりクリックすると、クリックされた座標データに基づ
き図59に示す画像データおよび文字データが不動産デ
ータベースDBから読み出され、表示画面11aに表示
される。ここで、表示領域570には、現在、表示画面
11aに表示されている画像データが事業計画のシミュ
レーション結果出あることを示す「当該地での建物概観
予想図 3プラン」の文字データが表示されている。こ
の「3プラン」の文字データは、3つのシミュレーショ
ンを行った事を示している。
ている収益価格のデータの所在を示す「案件:麻布十番
2丁目18(地積:247坪)[評価]」の文字データ
が示されている。さらに、表示領域572には、3つの
シミュレーション結果を示す画像データおよび文字デー
タが表示されている。ここで、「Aプラン」は、「AL
L共同住宅(分譲マンションまたは賃貸マンション)」
のプランが示されている。同様に、「Bプラン」は、
「店舗+共同住宅(複合ビル)」のプランが示されてい
る。同様に、「Cプラン」は、「事務所(賃貸オフィス
ビル)」のプランが示されている。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動コンサルティング技能登録者」の文字デ
ータが表示されている。この表示領域573には、不動
産を評価する担当者が示されている。たとえば対応する
不動産を鑑定した担当者を示すため、図59に示すよう
に鑑定した担当者の「一級建築士」の表示領域は、「黄
色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されてい
る。また、表示領域573において鑑定していない鑑定
グループのメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当
者を示す文字が示されている。
字データの部分をマウス10dによりクリックすると、
クリックされた座標データに基づき図60に示す画像デ
ータおよび文字データが不動産データベースDBから読
み出され、表示画面11aに表示される。表示領域58
0には、「Aプラン」の概要を示す「Aパターン
(1)ALL共同住宅(分譲) (2)ALL共同住宅
(賃貸) [分譲マンション]・[賃貸マンション]」
の文字データが表示されている。
ン」の完成した[分譲マンション]・[賃貸マンション]
の完成予想図の画像データが表示される。さらに、表示
領域582には、「Aパターン」の建物の概要を示す簡
易設計図の画像データが表示される。他の「Bパター
ン」および「Cパターン」の完成予想図および簡易設計
図の画像を表示する事ができる。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この表示領域584には、不
動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応す
る不動産を鑑定した担当者を示すため、図60に示すよ
うに鑑定した担当者の「一級建築士」の表示領域は、
「黄色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されて
いる。また、表示領域584において鑑定していない鑑
定グループのメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担
当者を示す文字が示されている。
PU4は、上述した各事業計画に基づく不動産物件の利
用計画のシミュレーションを行い、このシミュレーショ
ン結果の評価データをパーソナルコンピュータ10へ出
力する。このシミュレーションの前提となる条件は、図
61に示す表示画面11aに表示される不動産情報総合
センターCから供給される条件で行われる。領域781
には、「開発に基づく素地価格の算出の前提条件」の文
字データが示されている。すなわち、領域781には、
「Aプラン All共同住宅(分譲) 分譲マンショ
ン」,「AプランAll共同住宅(賃貸) 賃貸マンシ
ョン」,「Bプラン 店舗+共同住宅(分譲) 複合ビ
ル」及び「Cプラン 事務所(賃貸) 賃貸オフィスビ
ル」の文字データが表示されており、各々のプランに対
して「◎前提条件I;利益」,「◎前提条件II;建築コ
スト」及び「◎前提条件III;土地・建物(駐車場含
む)に関する売価や賃料」ごとの評価が行われた結果が
表示されている。また、表示領域782には、各プラン
における前提条件が示されている。
ープ 不動産鑑定士 一級建築士宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この表示領域584には、不
動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応す
る不動産を鑑定した担当者を示すため、図61に示すよ
うに鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築
士」「宅地建物取引主任者」、「税理士」および「不動
産コンサルティング技能登録者」の表示領域は、「黄
色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されてい
る。また、表示領域754において鑑定していない鑑定
グループのメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当
者を示す文字が示されている。
た評価データを画像データへ変換し、図62に示す様に
表示装置11の表示画面11aに表示する。図62にお
いて、表示領域750には、「事業計画総括表」の文字
データが表示される。また、表示領域751には、評価
している不動産物件を示す「案件:東京都港区麻布十番
2丁目18(地積247坪)」の文字データが表示され
る。さらに、表示領域752には、評価結果を示すデー
タであることを示す「開発に基づく素地価格を算出しま
した。」の文字データが表示される。
ンのシミュレーション結果であることを示す「Aプラ
ン」、「Bプラン」および「Cプラン」の文字データが
表示されている。そして、「Aプラン」の「用途」の項
には、「ALL共同住宅(分譲) 分譲マンション」と
「ALL共同住宅(賃貸) 賃貸マンション」との2通
りある。さらに、「開発手法の検討」の項には、「現
行法規の範囲内」の文字が示されており、「ALL共同
住宅(分譲) 分譲マンション」と「ALL共同住宅
(賃貸) 賃貸マンション」とに対応している。「事
業手法の検討」の項には、「ALL共同住宅(分譲)
分譲マンション」に対して「自社分譲方式」が用いら
れ、「ALL共同住宅(賃貸) 賃貸マンション」に対
して「自社賃貸方式」が用いられることが示されてい
る。
「占有面積」、「住戸」、「駐車台数」および「有効
率」の文字データが示され、対応する数値データが示さ
れている。また、「実行容積率」の項には、「345
%」の数値が示されている。「事業収支計画」の項に
は、「前提条件」の文字データが表示されている。ま
た、「事業収支計画」の項には、「Aプラン」の「A
LL共同住宅(分譲) 分譲マンション」の部分には、
「建築費坪単価」、「駐車場建築費」および「分譲坪単
価」の各価格の単価が示されている。
(賃貸) 賃貸マンション」の部分には、「建築費坪単
価」および「駐車場建築費」の各価格の単価が示され、
また「収入」として「マンション賃料」と「駐車場賃
料」の文字データと各々の単価が示され、さらに、「支
出」として、「管理費」項目として「維持管理費」、
「[建築費に対して]」の項目として「火災保険料」、
「減価償却費」の項目として「建物」、「定額法残存1
0%」の項目として「設備」、および「金利」がそれぞ
れに対応する数値データとともに示されている。
宅(分譲) 分譲マンション」の部分に「857百万円
(3.470千円/坪)」が示され、「ALL共同住
宅(賃貸) 賃貸マンション」の部分に「783百万円
(3.170千円/坪)」が示されている。
ラン」の「開発手法の検討」〜「素地価格」の各項
は、表示領域753に示してある。すなわち、「Bプラ
ン」の「用途」の項には、「店舗+共同住宅(分譲)
複合ビル」が示されている。さらに、「開発手法の検
討」の項には、「現行法規の範囲内」の文字が示されて
いる。「事業手法の検討」の項には、「自社分譲方
式」が用いられることが示されている。
「占有面積」、「店舗占有」、「住戸」、「駐車台数」
および「有効率」の文字データが示され、対応する数値
データが示されている。また、「実行容積率」の項に
は、「419%」の数値が示されている。「事業収支
計画」の項には、「前提条件」の文字データが表示され
ている。また、「事業収支計画」の項には、「築費坪
単価」、「駐車場建築費」および「分譲坪単価」の文字
データが示され、また各項目に対応した各価格の単価が
示されている。
は、「店舗+共同住宅(分譲) 複合ビル」が示されて
いる。また、「開発手法の検討」の項には、「現行法
規の範囲内」の文字が示されている。「事業手法の検
討」の項には、「自社賃貸方式」が用いられることが示
されている。「建築計画」の項には、「法床面積」、
「占有面積」、「店舗占有」および「有効率」の文字デ
ータが示され、対応する数値データが示されている。
%」の数値が示されている。さらに、「事業計画」の
項には、「建築費坪単価」および「駐車場建築費」の各
価格の単価が示され、また「収入」として「オフィス賃
料」と「駐車場賃料」の文字データと各々の単価が示さ
れ、さらに、「支出」として、「管理費」項目として
「維持管理費」、「[建築費に対して]」の項目として
「火災保険料」、「減価償却費」の項目として「建
物」、「定額法残存10%」の項目として「設備」、お
よび「金利」がそれぞれに対応する数値データとともに
示されている。
して「1032百万円 (4.180千円/坪)」が示
され、「Cプラン」として「566百万円 (2.29
0千円/坪)」が示されている。
プ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者
弁護士 司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プ
ランナー 不動産コンサルティング技能登録者」の文字
データが表示されている。この表示領域754には、不
動産を評価する担当者が示されている。たとえば対応す
る不動産を鑑定した担当者を示すため、図62に示すよ
うに鑑定した担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築
士」、「宅地建物取引主任者」、「税理士」および「不
動産コンサルティング技能登録者」の表示領域は、「黄
色」の背景に黒抜きの担当者を示す文字が示されてい
る。また、表示領域754において鑑定していない鑑定
グループのメンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当
者を示す文字が示されている。
ョン結果を確認する場合、不動産業者2および消費者3
は、表示領域753の「Aプラン」の部分をマウス10
dによりクイックする。これにより、パーソナルコンピ
ュータ10は、不動産データ総合センターCのCPU4
に詳細データの要求信号を出力する。CPU4は、この
要求信号が入力されると、評価シミュレーション結果の
詳細データをパーソナルコンピュータへ出力する。
る評価シミュレーション結果の詳細データを画像データ
に変換し、表示装置11の表示画面11aに図63に示
すように表示する。図63において、表示領域760に
は、「事業計画総括表」の文字データが表示される。ま
た、表示領域761には、評価している不動産物件を示
す「案件:東京都港区麻布十番2丁目18(地積247
坪)」の文字データが表示される。
業計画収支」の項の「ALL共同住宅(分譲) 分譲マ
ンション」の部分には、詳細データとして「売上高」、
「売上原価」、「粗利益」、「販売費」、「営業利
益」、「金利」および「PJ利益」の項目が示され、各
々の項目に対する金額が示されている。一方、「事業
計画収支」の項の「ALL共同住宅(賃貸) 賃貸マン
ション」の部分には、「1.利益 粗利回り」、「2.
償却前利益 利回り」、「3.税引き前利益 利回り」
および「4初期投資額」の項目が示され、各々の項目に
対する金額が示されている。また、表示領域754に
は、「鑑定グループ 不動産鑑定士 一級建築士 宅地
建物取引主任者 弁護士 司法書士 税理士 土地家屋
調査士 再開発プランナー 不動産コンサルティング技
能登録者」の文字データが表示されている。この表示領
域754には、不動産を評価する担当者が示されてい
る。たとえば対応する不動産を鑑定した担当者を示すた
め、図63に示すように鑑定した担当者の「不動産鑑定
士」、「一級建築士」、「宅地建物取引主任者」、「税
理士」および「不動産コンサルティング技能登録者」の
表示領域は、「黄色」の背景に黒抜きの担当者を示す文
字が示されている。また、表示領域754において鑑定
していない鑑定グループのメンバーは、「青色」の背景
に白抜きの担当者を示す文字が示されている。
ション結果を確認する場合、不動産業者2および消費者
3は、図62において表示領域753の「Bプラン」ま
たは「Cプラン」の表示されている部分をマウス10d
によりクイックする。これにより、パーソナルコンピュ
ータ10は、不動産データ総合センターCのCPU4に
詳細データの要求信号を出力する。CPU4は、この要
求信号が入力されると、評価シミュレーション結果の詳
細データをパーソナルコンピュータへ出力する。
る評価シミュレーション結果の詳細データを画像データ
に変換し、表示装置11の表示画面11aに図64に示
すように表示する。図64において、表示領域770に
は、「事業計画総括表」の文字データが表示される。ま
た、表示領域772には、評価している不動産物件を示
す「案件:東京都港区麻布十番2丁目18(地積247
坪)」の文字データが表示される。
業計画収支」の項の「店舗+共同住宅(分譲) 複合ビ
ル」の部分には、詳細データとして「売上高」、「売上
原価」、「粗利益」、「販売費」、「営業利益」、「金
利」および「PJ利益」の項目が示され、各々の項目に
対する金額が示されている。一方、「事業計画収支」
の項の「事務所(賃貸し) 賃貸しオフィスビル」の部
分には、「1.利益粗利回り」、「2.償却前利益 利
回り」、「3.税引き前利益 利回り」および「4初期
投資額」の項目が示され、各々の項目に対する金額が示
されている。表示領域754には、「鑑定グループ 不
動産鑑定士 一級建築士 宅地建物取引主任者 弁護士
司法書士 税理士 土地家屋調査士 再開発プランナ
ー不動産コンサルティング技能登録者」の文字データが
表示されている。この表示領域754には、不動産を評
価する担当者が示されている。たとえば対応する不動産
を鑑定した担当者を示すため、図64に示すように鑑定
した担当者の「不動産鑑定士」、「一級建築士」、「宅
地建物取引主任者」、「税理士」および「不動産コンサ
ルティング技能登録者」の表示領域は、「黄色」の背景
に黒抜きの担当者を示す文字が示されている。また、表
示領域754において鑑定していない鑑定グループのメ
ンバーは、「青色」の背景に白抜きの担当者を示す文字
が示されている。次に、上述した不動産データの評価項
目と、鑑定(評価)する担当者との関係を示すテーブル
を図65〜図68に示す。このテーブルにおいて、各評
価項目と対応する各担当者の欄に〇(丸印)が付いてい
る場合には、この評価項目の評価を行い、△(三角印)
が付いている場合には、他の有資格者の補助的な作業を
行い、実際に評価結果を出さないことを示している。領
域900には、評価する担当者(10種の有資格者)と
して、「弁護士」,「司法書士」,「土地家屋調
査士」,「不動産鑑定士」,「一級建築士・建築設
備士」,「公認会計士」,「税理士」,「再開発
プランナー」,「宅地建物取引主任者」,「(丸1
0)不動産コンサルティング技能登録者」が示されてい
る。この各担当者の示されている下の、以下に示す各評
価項目に対応する欄に〇(丸印)が付いている場合に
は、この評価項目の評価を行い、△(三角印)が付いて
いる場合には、他の有資格者の補助的な作業を行い、実
際に評価結果を出さないことを示している。評価項目と
しては、図書4分類として、領域901に、「I.不動
産情報」,「II.登記」,「III.税制」及び「IV.評価
(鑑定)」の分類で、各々評価項目として、「3045
項目」,「946項目」,「284項目」及び「357
8項目」があり、図書4分類すべてで、「7853項
目」がある。ここで、図65及び図66において、
「I.不動産情報」は、「I.土地情報」,「II.建物情
報」及び「III.契約に関する事項」の3つに分類されて
いる。さらに、「I.土地情報」は、「1.建物評価」及
び「2.事業評価(事業計画シミュレーション)」の分
類されている。そして、「1.土地評価」は、「(1)
市場調査 物件調査 立地調査」,「(2)関連法
規の開発与件」及び「(3)建築基準法及び開発指導要
綱調査」の評価項目に分類されている。また、「2.事
業評価(事業計画シミュレーション)」は、「(1)開
発手法の検討」,「(2)公的資金の検討」,「(3)
事業手法の検討」,「(4)建築計画及び事業計画」及
び「(5)事業計画」の評価項目に分類されている。加
えて、「II.建物情報」は、「1.建物評価」と「2.事
業評価(事業計画シミュレーション)」とに分類されて
いる。ここで、「1.建物評価」は、「(1)オフィス
ビル 物件情報 建物情報」,「(2)マンション
物件情報 建物情報」及び「(3)戸建 物件
情報 建物情報」の評価項目に分類されている。ま
た、「2.事業評価(事業計画シミュレーション)」
は、「(1)テナント情報」,「(2)事業計画」及び
「(3)事業評価」の評価項目に分類されている。さら
に、「III.契約に関する事項」は、「1.重要事項説明
書における契約に関する事項」として、「(1)売り手
側の宅地建物取引主任者」と「(2)重要事項説明書」
との評価項目に分類されている。次に、図67におい
て、「II.登記」は、「I.登記における調査物件情
報」,「II.調査マニュアル」,「III.登記手続上の留
意事項」,「IV.法定代理権限証書」,「V.第三者の許
可書など」,「VI.属性」及び「VII.表示されている登
記の履歴」の評価項目に分類されている。また、「III.
税制」は、「I.売却時」,「II.購入時」,「III.保有
時」及び「IV.相続時」の評価項目に分類されている。
次に、図68において、「IV.評価(鑑定)」は、「I.
表題部」,「II.不動産の表示」,「III.鑑定評価の基
本的事項」及び「IV.鑑定評価額決定の理由の要旨」に
分類され、「I.表題部」,「II.不動産の表示」及び「I
II.鑑定評価の基本的事項」は評価項目である。ここ
で、「IV.鑑定評価額決定の理由の要旨」は、「(1)
地域分析」,「(2)個別分析」,「(3)再有効使用
の判定」,「(4)鑑定評価方式の適用」及び「(5)
試算価格の調整と鑑定評価額の決定」に分類され、
「(1)地域分析」,「(2)個別分析」,「(3)再
有効使用の判定」及び「(5)試算価格の調整と鑑定評
価額の決定」は評価項目である。また、「(4)鑑定評
価方式の適用」は、「A.更地」,「B.自用の建物及
びその敷地」,「C.宅地見込地(分譲用素地)」,
「D.マンション(個室)」,「E.店舗兼事務所ビ
ル」及び「F.借地権」の評価項目に分類されている。
例えば、図65において、「I.不動産情報」における
「1.土地評価」の「(1)市場調査 物件調査」の
評価項目の右方向の欄のうち、「司法書士」と「土
地家屋調査士」とに対応する下の欄に「〇」が付いてい
るので、この評価項目については、「司法書士」と
「土地家屋調査士」とが評価する事となる。
もととなる「不動産図書」の説明を行う。この「不動産
図書」をにおける不動産情報の検索項目は、たとえば大
きく4つに分類(図書4分類)すると、「不動産図書
1」の「不動産に関する情報」376項目、「鑑定図
書」の「鑑定(公示等)に関する情報」246項目、
「権利関係に関する情報」の「登記に関する情報」18
項目および「課税に関する情報」466項目の計110
6項目があり、これを不動産の物件の一件の記載項目と
している。
て、「物件の評価」、「事業計画」および「事業の評
価」に分類されている。
「市場調査」、「関連法規の開発与件」、「建築基準法
及び開発指導要項調査」および「等該地及び隣接地に関
する権利関係一覧」を有している。
的調査」、「3ボリュームチェック」、「4立地調
査」、「5価格調査」および「6査定価格と売主希望価
格との比較」で示される大項目の検索項目で構成されて
いる。
法」、「3農地法」、「3生産緑地法」および「4その
他法規上の間発与件」の各項目で構成されている。「建
築基準法及び開発指導要項調査」は、「1.接道義
務」、「2.用途地域」、「3.面積制限」、「4.斜
線制限」、「5.日影規制」、「6.その他」、「7.
各行政指導要綱」および「評価」の項目で構成されてい
る。
覧」は、「1.物件情報入手先(中介料支払先リス
ト)」、「2.重要事項説明書」、「3.物件調書(購
入前チェック事項)」、「4.取引前購入申入れ事
項」、「5.取引時の管理確認事業」、「評価」および
「備考」の項目で構成されている。
5目および「8−(2)マンション」47項目の合計と
して、102項目の検索項目で構成されている。まず、
「8−(1)戸建」における「PJ名」の項目には、
「開発面積」と「開発面積」に対応する「換算坪」、
「販売面積」と「販売面積」に対応する「換算坪」、
「有効率」および「販売区画数」の項がある。さらに、
「売上」の項目は、「土地販売単価」、「建物販売単
価」、「平均土地面積」、「平均建物面積」、「戸当り
土地面積」、「戸当り建物価格」、「戸当り販売価
格」、「土地売上高」、「建物売上高」および「売上総
額」の各項で構成されている。
名」の項目は、「土地取得単価/m2」と「土地取得単
価/m2」に対応する「換算坪」、「土地取得総額」、
「造成費単価」、「造成費総額」、「部材費単価」、
「部材費総額」、「本体工事単価」、「本体工事費」、
「外構工事単価」、「外構工事費」、「外構工事単価
(千円/坪 = 外構工事費/販売面積)」、「その他
工事費」、「当社管理経費」、「開発関係経費」、「仲
介企画料」、「*固定資産評価額は、土地取得価格の
%と設定。」、「不動産取得税」、「登録免許税1」、
「登録免許税2」、「固定資産税等」、「借入金利」お
よび「事業費」で構成されている。
費」の項目は、「広告宣伝費」に対応する「 千円 売
上総額の %」、「販売手数料」に対応する「 千円
売上総額の %」および「販売促進費」に対応する「
千円 売上総額の %」の各項で構成されている。さら
に、「8−(1)戸建」における「工程」の項目は、
「土地取得期間 ヶ月」、「申請許認可期間 ヶ
月」、「造成工事期間 ヶ月」、「建物建築期間 ヶ
月」、「販売期間 ヶ月」、「契約から引渡まで ヶ
月」および「全行程 年 ヶ月」の各項で構成されてい
る。
算」の項目は、「土地売上高」、「建物売上高」、「売
上高」、「土地」、「建物」、「売上原価計」、「利
益」、「広告宣伝費」、「販売手数料」、「販売促進
費」、「小計」、「営業利益」、「収支差金利」、「P
J利益」、「事業費」、「間接経費」および「一次利
益」の各項目で構成されている。また、「土地」の項目
は、「取得費」、「造成費」、「当社管理経費」、「開
発関係経費」、「仲介企画料」、「不動産取得税」、
「登録免許税1」、「登録免許税2」、「固定資産税
等」および「その他」の各項で構成されている。また、
「建物」の項目は、「部材費」、「本体工事費」、「外
構工事費」および「その他工事等」の各項で構成されて
いる。
「事業概要」について説明する。まず、「所在地」を明
記する項がある。そして、「事業概要」は、「地積」、
「都市規制」、「建物概要」、「販売概要」および「備
考」の項目で構成されている。「地積」の項目には、
「公募 坪 実測 坪 」が記されている。「都市規
制」の項目には、「用途地域 建ぺい率 % 容積率
% 防火指定 高度地区」が記されている。「建物概
要」の項目には、「建物用途 構造規模 法床面積坪
専有面積 坪 施行床面積 坪 レンタブル比 % 建
築費 千円/坪」が記されている。「販売概要」の項目
には、「販売単価 千円/戸 販売坪単価千円/坪 一
戸当たり専有面積 坪/戸 間取構成 販売時期」が記
されている。
各項目について説明する。項目としては、「売上高」、
「取得費」、「工事費」、「原価経費」、「売上原価合
計」、「粗利益」、「販売費」、「営業利益」、「収支
差金額」、「PJ利益」、「事業費」、「間接経費」お
よび「一次利益」の各項目で構成されている。また、
「工事費」の項目は、「建築工事費」、「工事予備
費」、「立体駐車場」、「解体工事費」および「モデル
ルーム」の各項で構成されている。また、「原価経費」
の項目は、「仲介紹介料」、「租税公課」、「公共負担
金」、「引込負担金」、「近隣補償費」、「企画料」、
「設計料」および「工事経費他」の各項で構成されてい
る。また、「販売費」の項目は、「広告宣伝費」、「販
売手数料」および「販売促進費」の各項で構成されてい
る。
業の評価」は、中項目として「事業の評価」、「その他
関連法規」および「契約に関する注意事項」を有してい
る。「事業の評価」は、「販売見通し」9項目、「損益
計画」2項目、「資金計画」4項目、「用地買収の難易
度」1項目、「買収価格の妥当性」2項目、「開発難易
度」3項目および「総合評価」1項目の合計として、2
2項目の検索項目で構成されている。
する。「その他関連法規」は、「商業」4項目、「宿泊
・集会」2項目、「娯楽・スポーツ」2項目、「医療・
シルバー」2項目、「教育」1項目および「その他」3
項目の合計として、14項目の検索項目で構成されてい
る。まず、「商業」は、「デパート スーパーマーケッ
ト等」、「レストラン等」、「バー・スナック カフェ
等」の項目で構成されている。これらの項目は、それぞ
れ「関連法規」および「チェック」の項がある。
事者確定」3項目、「物件の確定」5項目、「決済」3
項目、「取引条件」5項目、「その他」2項目、「売買
契約」8項目および「賃貸契約」4項目の合計として、
30項目の検索項目で構成されている。各項目には、情
報として「 」および「チェック」の項がある。
「地価公示における鑑定図書」および「都道府県地価調
査標準価格における鑑定図書」に分類されている。「地
価公示における鑑定図書」は、「鑑定評価書」として、
「基本的事項」、「鑑定評価額の決定の理由の要旨」、
「試算価格算定内訳」および「標準地純収益算定内訳」
を有している。
有効使用の判定」4項目、「(2)総収益算出内訳」1
3項目、「(3)m2当たりの月額支払賃料の算出根
拠」10項目、「(4)総費用算出内訳」9項目、
「(5)基本利率等」、8項目、「(6)建物等に帰属
する総純益」3項目、「(7)土地に帰属する総純益」
6項目および「(8)土地の収益価格」1項目の合計5
4項目の検索項目で構成されている。まず、「(1)最
有効使用の判定」における「建物の利用状況」は、
「用途」、「建物面積」、「構造・階層」および「延床
面積」の項で構成されている。
る鑑定図書」は、小項目の69項目で構成されている。
「課税に関する情報」は、「土地登記簿」、「登記簿甲
区」、「登記簿乙区」および「登記簿丙区」で構成され
る「土地登記簿」と、「建物登記簿」、「登記簿甲
区」、「登記簿乙区」および「登記簿丙区」で構成され
る「土地登記簿」に示される全ての項目が用いられる。
税」、「地価税」、「相続税」、「贈与税」、「登録免
許税[課税標準税率]」、「不動産取得税」、「特別土
地保有税」および「固定資産税・都市計画税[土地・家
屋課税台帳等]」などの法的に定められた必要項目をす
べて含んだものである。
関する情報を一元管理する不動産データベースを有する
不動産データ統合センターに設置され、1件の不動産に
対して立地条件等により物件を評価する不動産に関する
不動産情報と、公示等の鑑定に関する鑑定情報と、登記
に関する登記情報と、課税に関する課税情報とをそれぞ
れ付与し、前記各情報を検索項目として、不動産の情報
管理を行うようにした不動産情報管理システムであっ
て、不動産に関する前記各情報を一元管理する前記不動
産データベースへ登録する物件情報登録手段と、この物
件情報登録手段により登録した前記各情報を管理する物
件情報管理手段と、前記不動産データベースに少なくと
も宅地建物取引主任者による重要事項の説明を含む内容
のデータである不動産一次情報を入力する第一の入力手
段と、少なくとも不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物
取引主任者、弁護士、司法書士、公認会計士、税理士、
土地家屋調査士、再開発プランナー、不動産コンサルテ
ィング技能登録者を含む一セットの鑑定士グループによ
る土地評価の内容を前記不動産データベースに入力する
第二の入力手段と、前記登録手段により登録した前記各
情報とこの各情報に対応する周辺状態を含む不動産のデ
ータに基づき不動産に対する所定の評価項目における評
価基準値に対する評価データを演算する評価演算手段
と、前記評価データに対応して前記不動産に関連する留
意すべき情報および売買条件として提示するべき情報を
前記不動産データベースから探索するデータ探索手段
と、前記各情報の評価が前記鑑定士グループのいずれに
より行われたかを示す評価者データをこの情報に対応し
て記憶する評価者データ記憶手段と、前記不動産のデー
タ、この不動産の各情報、前記評価結果のデータ、評価
者データおよび対応策のデータを不動産業者へ提供する
提供手段と、前記不動産のデータ、この不動産の各情
報、前記評価結果のデータ、評価者データおよび対応策
のデータを画像データへ変換し、得られた各々の画像デ
ータを重ね合わせて画面表示する表示手段と、前記不動
産の売買に関する物件取引情報の保管および管理を行う
保管手段と、不動産業者から所定の地域内の不動産申込
情報を更新する更新手段と、不動産業者および消費者か
らの要求により前記不動産データベースにおける前記各
情報の検索を行う検索手段と、前記不動産申込情報およ
び前記物件取引情報を編集する編集手段と、前記不動産
データセンターから不動産業者および消費者へ不動産情
報を送信する送信手段とを具備するするため、利用者お
よび不動産業者は、必要とする不動産物件の各利用目的
に応じた評価データを各専門家の評価に基づくシミュレ
ーションにより得られるので、実際の開発費用に近い評
価データを得ることが可能となる効果がある。
項1記載の不動産情報管理システムにおいて、前記第一
の入力手段は、不動産の評価に必要な項目についての情
報を保有する政府、地方公共団体等の団体と、これらの
団体が保有する情報の一部の項目についての保有する不
動産業者等の団体とが存在する第一の施設に設置され、
前記第二の入力手段は、前記不動産業者等の団体から供
給された情報に所定の情報を付加して、前記政府、地方
公共団体等が保有する項目の全てについての情報を不動
産2次データとして出力する、不動産鑑定士、一級建築
士、宅地建物取引主任者、司法書士、土地家屋調査士、
公認会計士、税理士、弁護士、再開発プランナー、不動
産コンサルティング技能登録者のすくなくともいずれか
から構成されたR機関が存在する第二の施設に設置さ
れ、前記第一の入力手段と前記第二の入力手段との間で
情報の伝達を行う情報伝達手段を具備するため、不動産
評価を行うための不動産データに付加価値を持たせ、各
関係機関にバラバラに分散していた所定の地域の不動産
データを一元管理が行える効果がある。
記提供手段により提供される前記不動産のデータ、この
不動産の各情報、前記評価結果のデータ、評価者データ
および対応策のデータは、ビジュアルに確認可能なカラ
ー階調データを有する画像データであるため、どの分野
の評価者が対応する不動産物件の評価を行ったかどうか
がビジュアルのに確認でき、かつ不動産物件の不動産物
件の評価において各目的別の開発計画が画像でパーソナ
ルコンピュータにおいて確認できるため、ビジュアルに
実際の利用状態が把握できる効果がある。
送信手段は、暗号化し、制御コードを付加された不動産
データを用いて送信するため、関係者以外に不動産デー
タは取得できないので、不動産データが悪用される危険
性が少なくなる効果がある。
ステムの構成を示すブロック図である。
のCRT画面を示す図である。
タの首都圏の地価を表す画像データを示す図である。
タの首都圏の地価を表す画像データを示す図である。
タの首都圏の地価を表す画像データを示す図である。
タを表す画像データを示す図である。
タを表す画像データを示す図である。
タを表す画像データを示す図である。
タを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
データを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
載内容を表す画像及び表示データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータを表す画像データを示す図である。
ータの評価項目と、鑑定(評価)する担当者との関係を
示すテーブルである。
ータの評価項目と、鑑定(評価)する担当者との関係を
示すテーブルである。
ータの評価項目と、鑑定(評価)する担当者との関係を
示すテーブルである。
ータの評価項目と、鑑定(評価)する担当者との関係を
示すテーブルである。
Claims (14)
- 【請求項1】 不動産に関する情報を一元管理する不動
産データベースを有する不動産データ統合センターに設
置され、 1件の不動産に対して立地条件等により物件を評価する
不動産に関する不動産情報と、公示等の鑑定に関する鑑
定情報と、登記に関する登記情報と、課税に関する課税
情報とをそれぞれ付与し、前記各情報を検索項目とし
て、不動産の情報管理を行うようにした不動産情報管理
システムであって、 不動産に関する前記各情報を一元管理する前記不動産デ
ータベースへ登録する物件情報登録手段と、 この物件情報登録手段により登録した前記各情報を管理
する物件情報管理手段と、 前記不動産データベースに少なくとも宅地建物取引主任
者による重要事項の説明を含む内容のデータである不動
産一次情報を入力する第一の入力手段と、 少なくとも不動産鑑定士、一級建築士、宅地建物取引主
任者、弁護士、司法書士、公認会計士、税理士、土地家
屋調査士、再開発プランナー、不動産コンサルティング
技能登録者を含む一セットの鑑定士グループによる土地
評価の内容を前記不動産データベースに入力する第二の
入力手段と、 前記登録手段により登録した前記各情報とこの各情報に
対応する周辺状態を含む不動産のデータに基づき不動産
に対する所定の評価項目における評価基準値に対する評
価データを演算する評価演算手段と、 前記評価データに対応して前記不動産に関連する留意す
べき情報および売買条件として提示するべき情報を前記
不動産データベースから探索するデータ探索手段と、 前記各情報の評価が前記鑑定士グループのいずれにより
行われたかを示す評価者データをこの情報に対応して記
憶する評価者データ記憶手段と、 前記不動産のデータ、この不動産の各情報、前記評価結
果のデータ、評価者データおよび対応策のデータを不動
産業者へ提供する提供手段と、 前記不動産のデータ、この不動産の各情報、前記評価結
果のデータ、評価者データおよび対応策のデータを画像
データへ変換し、得られた各々の画像データを重ね合わ
せて画面表示する表示手段と、 前記不動産の売買に関する物件取引情報の保管および管
理を行う保管手段と、 不動産業者から所定の地域内の不動産申込情報を更新す
る更新手段と、 不動産業者および消費者からの要求により前記不動産デ
ータベースにおける前記各情報の検索を行う検索手段
と、 前記不動産申込情報および前記物件取引情報を編集する
編集手段と、 前記不動産データセンターから不動産業者および消費者
へ不動産情報を送信する送信手段と、 不動産業者および消費者からの要求により、要求された
不動産の不動産情報に基づき前記不動産データベースに
おけるこの不動産に対応する前記登記情報から、この不
動産の登記に関する登記簿記載内容データを出力する登
記簿情報出力手段と、 不動産業者および消費者からの要求により、要求された
不動産の不動産情報に基づき前記不動産データベースに
おけるこの不動産に対応する前記課税情報に基づき、要
求された不動産の課税額を演算し、演算結果として課税
データを出力する課税額演算出力手段とを具備すること
を特徴とする不動産情報管理システム。 - 【請求項2】 前記第一の入力手段は、不動産の評価に
必要な項目についての情報を保有する政府、地方公共団
体等の団体と、これらの団体が保有する情報の一部の項
目についての保有する不動産業者等の団体とが存在する
第一の施設に設置され、 前記第二の入力手段は、前記不動産業者等の団体から供
給された情報に所定の情報を付加して、前記政府、地方
公共団体等が保有する項目の全てについての情報を不動
産二次情報として出力する、不動産鑑定士、一級建築
士、宅地建物取引主任者、司法書士、土地家屋調査士、
公認会計士、税理士、弁護士、再開発プランナー、不動
産コンサルティング技能登録者の少なくともいずれかか
ら構成されたR機関が存在する第二の施設に設置され、 前記第一の入力手段と前記第二の入力手段との間で情報
の伝達を行う情報伝達手段を具備することを特徴とする
請求項1記載の不動産情報管理システム。 - 【請求項3】 前記提供手段により提供される前記不動
産のデータ、この不動産の各情報、前記評価結果のデー
タ、評価者データおよび対応策のデータは、ビジュアル
に確認可能なカラー階調データを有する画像データであ
ることを特徴とする請求項1記載の不動産情報管理シス
テム。 - 【請求項4】 前記情報が所定の時間毎に時系列に前記
物件情報管理手段に記憶されることを特徴とする請求項
1ないし請求項4記載の不動産情報管理システム。 - 【請求項5】 前記情報伝達手段における情報伝達の一
部が通信衛星を介して行われることを特徴とする請求項
1ないし請求項4いずれかに記載の不動産情報管理シス
テム。 - 【請求項6】 前記物件情報登録手段が、前記不動産一
次情報、前記不動産二次情報、物件の近隣地価の推移情
報および周辺環境を示す生活情報を前記第二の不動産デ
ータベースへ登録することを特徴とする請求項1ないし
請求項5いずれかに記載の不動産情報管理システム。 - 【請求項7】 前記物件情報管理手段が、前記不動産一
次情報、前記不動産二次情報、物件の近隣地価の推移情
報および周辺環境を示す生活情報を前記第二の不動産デ
ータベースにおいて管理することを特徴とする請求項1
ないし請求項6いずれかに記載の不動産情報管理システ
ム。 - 【請求項8】 前記提供手段が前記不動産一次情報およ
び前記不動産二次情報を前記第二の不動産データベース
から抽出し、この抽出された不動産物件情報を前記送信
手段により、不動産業者および消費者へ転送することを
特徴とする請求項1ないし請求項7いずれかに記載の不
動産情報管理システム。 - 【請求項9】 前記送信手段は、暗号化し、制御コード
が付加されたデータ形式で送信されることを特徴とする
請求項8記載の不動産情報管理システム。 - 【請求項10】 前記保管手段が、不動産業者により取
引された不動産物件の取引情報を、各地域の不動産デー
タ統合センターより収集し、保管および管理を行うこと
を特徴とする請求項1ないし請求項9いずれかに記載の
不動産情報管理システム。 - 【請求項11】 前記更新手段が、前記不動産データベ
ース内の前記不動産業者の物件の購入申し込み情報の更
新を行うことを特徴とする請求項1ないし請求項10い
ずれかに記載の不動産情報管理システム。 - 【請求項12】 前記登記簿情報出力手段の出力する前
記登記簿記載内容データが、少なくとも登記簿に記載さ
れた所有者及び権利関係に関するデータ,不動産の所在
を示すデータ,登記簿上の所有者の表示のデータ,地積
測量図のデータ,道路・ガス・上水道・下水道の施設経
路のデータを示す位置図のデータを含むことを特徴とす
る請求項1ないし請求項11いずれかに記載の不動産情
報管理システム。 - 【請求項13】 前記課税額演算出力手段が、少なくと
も前記不動産の路線価,地積,地籍及び課税率等を含む
課税情報に基づき、前記不動産の課税額のデータを演算
することを特徴とする請求項1ないし請求項12いずれ
かに記載の不動産情報管理システム。 - 【請求項14】 前記課税額演算出力手段が、前記課税
データとして前記不動産データの少なくとも売却時,購
入時,保有時及び相続時の課税額のデータを求めること
を特徴とする請求項1ないし請求項13いずれかに記載
の不動産情報管理システム。
Priority Applications (1)
Application Number | Priority Date | Filing Date | Title |
---|---|---|---|
JP35670999A JP2001175715A (ja) | 1999-12-15 | 1999-12-15 | 不動産情報管理システム |
Applications Claiming Priority (1)
Application Number | Priority Date | Filing Date | Title |
---|---|---|---|
JP35670999A JP2001175715A (ja) | 1999-12-15 | 1999-12-15 | 不動産情報管理システム |
Publications (1)
Publication Number | Publication Date |
---|---|
JP2001175715A true JP2001175715A (ja) | 2001-06-29 |
Family
ID=18450396
Family Applications (1)
Application Number | Title | Priority Date | Filing Date |
---|---|---|---|
JP35670999A Pending JP2001175715A (ja) | 1999-12-15 | 1999-12-15 | 不動産情報管理システム |
Country Status (1)
Country | Link |
---|---|
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