JP2002541561A - 資産交換方法 - Google Patents

資産交換方法

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JP2002541561A JP2000609931A JP2000609931A JP2002541561A JP 2002541561 A JP2002541561 A JP 2002541561A JP 2000609931 A JP2000609931 A JP 2000609931A JP 2000609931 A JP2000609931 A JP 2000609931A JP 2002541561 A JP2002541561 A JP 2002541561A
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Abstract

(57)【要約】 コンピューターネットワーク（例えば、インターネット等）を介してを交換を行う資産を提示するためのコンピューターシステム（１０）であって、該資産は交換のために、ウエブブラウザ（２０、２２）又はＷＡＰ電話（２４）を用いて、交換人が被交換人に対して提示する。本システムは、資産に関する情報を記憶するためのマスターデータベース（１２）を含み、このマスターデータベース（１２）は、被交換人のブラウザの一つによってアクセスできる少なくとも一台のマスターサーバー上に設けられる。さらに、本システムは、特定の交換人が交換を申し出た資産に関する情報を記憶するエージェントデータベース（１４、１６、１８）を含む。エージェントサーバーは、マスターサーバーにアクセスしてエージェントデータベースに記憶されている情報をマスターデータベースへ転送する。また、本コンピューターシステムは、交換人と被交換人との間における資産の交換の段階に関する情報を、マスター及び／又はエージェントデータベース内に記録する交換管理プログラムを含む。被交換人はマスターサーバーにアクセスし、資産に関係する特定の情報をマスターデータベースに要求し、資産の交換を容易にするために、交換人と被交換人との間における資産の交換の段階に関する情報がマスタ及び／又はエージェントデータベース内に記録される。

Description

【発明の詳細な説明】
【０００１】
【発明の属する技術分野】
本発明は、インターネット等のコンピューターネットワークを介して資産、特
に不動産の交換の申し出及び管理を行うコンピューターシステム及び方法に関す
る。
【０００２】
【従来の技術】
インターネット等のコンピューターネットワークは、企業による公衆へのサー
ビスや商品の販売及び企業間取引に利用できる。コンピューターネットワークの
人気が高いのは、商品／サービスについての従来の販売促進形態、例えばカタロ
グや高価な広告等に比べ低コストでより多くの潜在的顧客に到達できるからであ
る。
【０００３】 近年、不動産仲介業者は販売／賃貸／競売／調査等の不動産サービスの公衆へ
の提供をインターネットを介して行っている。通常、インターネットを用いて不
動産を購入することを望む人はウエブサイトにアクセスして、手動で販売／賃貸
／競売／調査の申し出がある不動産の各々を閲覧するか、又は（例えば、所在地
による）検索を行って不動産仲介業者のデータベースにリストされている不動産
を閲覧する。
【０００４】 この方法の限界は、インターネットには何人でもアクセスできるのに対し、不
動産仲介業者が一度に提示できる不動産の数は限られているということである。
任意数の多くの不動産仲介業者が、選択された不動産のリストを、インターネッ
ト上の中心となるロケーションに、それらが自動的に更新されるフォーマットで
置いておくのは困難である。したがって、ウエブサイト上の最新情報の管理は面
倒なものとなる。
【０００５】 さらに、仲介業者がその業者の不動産を他の仲介業者のウエブサイト上にリス
トしようとすると、この２つの仲介業者間で転送されるデータのフォーマットに
互換性がないことがあり、この場合、情報の転送が困難となる。
【０００６】 加えて、インターネットを介して不動産を販売する従来の方法では、買い手と
売り手を組み合わせるために検索手法のみが用られていた。取引実行段階におい
て不動産の取り引きを管理したり交換を容易にするための方法は全く存在しなか
った。
【０００７】
【発明が解決しようとする課題】
本発明の目的は、コンピューターネットワークを介して行われる資産の取引を
容易にするための改良されたコンピューターシステムを提供することである。
【０００８】
【課題を解決するための手段】
本発明の第一の様相によれば、コンピューターネットワーク（即ち、インター
ネット等）を介して交換を行う少なくとも一つの資産を提示するためのコンピュ
ーターシステムが提供される。該資産は交換のために、少なくとも一人の交換人
（Ｅｘｃｈａｎｇｅｒ）から少なくとも一人の被交換人（Ｅｘｃｈａｎｇｅｅ）
に対して提示される。本システムは、 資産に関する情報を記憶して配布するためのマスターデータベースであって、
被交換人が前記資産に関する情報を取得するためにアクセスすることが可能な少
なくとも一台のマスターサーバーに設けられるマスターデータベースと、 一人以上の交換人が交換を申し出た資産に関する情報を記憶する少なくとも一
つのエージェントデータベースであって、マスターサーバーにアクセスしてエー
ジェントデータベースに記憶されている情報をマスターデータベースへ転送する
エージェントデータベースと、 前記少なくとも一つのエージェントデータベースに接続され、交換人と被交換
人との間における資産の交換の段階に関する情報をエージェントデータベース内
において管理し、記録するデータ交換管理プログラムとを含み、 交換人と被交換人との間における資産の交換の段階に関する情報がエージェン
トデータベース内において管理及び記録され、マスターデータベースは、エージ
ェントデータベースに接続して、新しい資産に関する情報、及び前記マスターデ
ータベースに既に記憶されている資産に関する更新された情報を前記エージェン
トデータベースから直接を受け取るようにプログラムされている。
【０００９】 資産に関する情報には、資産の特定の項目に関する複数の情報項目が含まれて
いるのが有利である。通常、特定の資産の情報項目は、該資産の特徴を示すもの
であり、被交換人又は交換人によって個別に検索できる。
【００１０】 資産に関する有形のサービスも交換のために被交換人に提供されるのが有利で
ある。
【００１１】 システムのユーザ（即ち、交換人又は被交換人）に対して、ユーザが交換／取
得を希望する資産のタイプについての判定基準に関する情報を入力することを、
システムが要求するようにしてもよい。システムは、被交換人の情報をマスター
データベース上に記憶してもよく、この情報は、検索基準をマスターデータベー
スに記憶された情報項目と照合するために検索基準によって使用される。通常，
検索の結果、該当するものが多数得られ、検索基準に合致した多数の資産がユー
ザーに提示される。
【００１２】 また、システムは、合致した資産の数を減少させるためにユーザーが追加の検
索基準を入力することを許容し、これにより、ユーザは、最も関心のある資産に
ついての詳細を得ることができる。
【００１３】 本発明の一実施形態においては、資産は不動産であり、この不動産は、被交換
人（即ち、不動産の購入者又は賃借人等）への販売又は賃貸のために提示される
。この様な実施形態においては、不動産に関する情報項目には、所在地、価格、
不動産の大きさ、寝室の数、写真、契約書、設計図、ビデオプログラム等の不動
産の特定の特徴に関する情報項目が含まれる。
【００１４】 マスターデータベースをリレーショナルデータベースとしてもよく、これによ
り、該データベース内に記憶した記憶情報項目を、記憶情報と特定の資産との関
係及び該特定の資産と他の資産との関係を認識できるように構成することができ
る。これに関連し、第二の資産物件に関連する第一の資産物件を、第二のウエブ
ページに（即ち、例えば、ハイパーテキストによるリンクを介して）リンクされ
た第一のウエブページ上でユーザに提示してもよい。例えば、第一の資産物件が
店舗に関連するもので、それがショッピング・コンプレックスに位置している場
合、その店舗自体は賃貸のために提示され、その資産の詳細が第一のウエブペー
ジ上においてユーザに提示される。この第一のウエブページには、店舗が入って
いるショッピング・コンプレックスについての情報を提供する第二のウエブペー
ジへリンクするためるハイパーテキストが存在する。このような特徴により、店
舗を借りようと考えている人に、ショッピング・コンプレックスが提供する設備
を考慮する機会を与えることができる。さらに、ショッピング・コンプレックス
のウエブページから、賃貸及び／又は販売の申し出が行われているコンプレック
ス内の他の店舗へのリンクが提供されていてもよい。
【００１５】 データ交換管理プログラムは、ユーザが資産交換取引きを管理するのを支援す
る取引管理プログラムを含んでいるのが有利である。交換（即ち、お金との交換
）を考えている資産物件を被交換人が選択すると、データ交換管理プログラムは
、その資産取引きの段階を管理及び記録することによって、ユーザが交換の交渉
を行うのを支援する。
【００１６】 通常、被交換人が資産物件を検討し、資産物件の交換人との交渉に入ることに
関心があることを表明すると、取引管理プログラムは、両者が交渉中であること
を記録する。被交換人は、その資産物件の専用のウエブページに設けられている
「取引き開始」のリンクオブジェクトを選択することにより、その資産物件に関
心があることを表明するであろう。通常、この情報は、その資産物件の交換人へ
送られる。
【００１７】 もし、両者が最初の申し出に合意すると、両者は、取引きの合意条件について
の話し合いに入るであろう。もしそうでない場合、取引管理プログラムにより、
取引きの状態が「停滞」として記録され、交渉は進展しない。
【００１８】 取引きの合意条件についての話し合いが終了すると、取引管理プログラムによ
り、取引きの状態が、エージェントデータベース内の記録として、データベース
内に記録される。
【００１９】 合意条件が記録された後、エージェントデータベースによって契約書が発生さ
れ、その契約書のハードコピーに両者が署名をする。このようにして取引きが完
了し、被交換人が交換人に対して支払を行う。上記のように、取引きの全ての段
階が取引管理プログラムにより記録され、取引きの履歴が維持される。
【００２０】 エージェントデータベースは、特定の交換人、例えば、エージェント交換人に
よって管理されてもよい。エージェント交換人は、インターネットを介して交換
の申し出を行うことを希望する特定の資産を選択し、その後、これらの特定の資
産に関する情報をマスターデータベースにアップロードする。エージェント交換
人には、正規ユーザＩＤと確認用パスワードが割り当てられ、これによりマスタ
ーサーバーを介してマスターデータベースにアクセスすることができる。
【００２１】 本発明の第二の様相によれば、コンピューターネットワーク（即ち、インター
ネット等）を介して交換を行う少なくとも一つの資産を提示するための方法が提
供される。該資産は交換のために、少なくとも一人の交換人に（Ｅｘｃｈａｎｇ
ｅｒ）から少なくとも一人の被交換人（Ｅｘｃｈａｎｇｅｅ）対して提示される
。本方法は、 資産に関する情報を記憶して配布するためのマスターデータベースであって、
被交換人が該資産に関する情報を取得するためにアクセスすることが可能な少な
くとも一台のマスターサーバーに設けられるマスターデータベースを提供するス
テップと、 一人以上の交換人が交換を申し出た資産に関する情報を記憶する少なくとも一
つのエージェントデータベースであって、マスターサーバーにアクセスしてエー
ジェントデータベースに記憶されている情報をマスターデータベースへ転送する
エージェントデータベースを提供するステップと、 前記少なくとも一つのエージェントデータベースに接続され、交換人と被交換
人との間における資産の交換の段階に関する情報をエージェントデータベース内
において管理し、記録するデータ交換管理プログラムを提供するステップとを含
み、 交換人と被交換人との間における資産の交換の段階に関する情報がエージェン
トデータベース内において管理及び記録され、マスターデータベースは、エージ
ェントデータベースに接続して、新しい資産に関する情報、及び前記マスターデ
ータベースに既に記憶されている資産に関する更新された情報を前記エージェン
トデータベースから直接を受け取るようにプログラムされている。
【００２２】 好ましくは、前記資産の交換の段階がデータして記録され、これには、前記資
産の交換についての交渉、前記資産の交換について合意した法的条件、前記資産
についての署名した取引きの詳細、前記交換の完了、前記資産の支払いを含む、
交換の各段階の内の任意の１以上の段階が含まれる。
【００２３】 本明細書において使用される「データベース」という語は、構造化データの集
合だけでなく、コンピータ内においてデータの記憶、取り出し、更新を行うソフ
トウエアを有し、このデータを他のファイル及び／又はアプリケーションと統合
するデータベース管理システムをもその範囲に含むものである。
【００２４】 本明細書において使用される「資産」という語は、不動産だけでなく、ビジネ
ス、タイムシェアオファリングス（ｔｉｍｅ ｓｈａｒｅ ｏｆｆｅｒｉｎｇｓ
）、自動車や船舶等の販売可能物品をもその範囲に含むものである。
【００２５】 本明細書において使用される「交換」という語は、販売、賃貸、貸出（ｈｉｒ
ｅ ｏｆｆｅｒｉｎｇｓ）、又は競売をその範囲に含むものである。
【００２６】
【発明の実施の形態】
以下、本発明の好ましい形態を添付の図面を参照して説明するが、これは例示
に過ぎず、本発明の範囲において他の形態も実施可能である。
【００２７】 図１は、インターネットを介して資産（本実施形態では不動産）を提示するコ
ンピュータシステム１０を示す。該不動産に関する情報はマスターサーバーに設
けられたマスターデータベースにリストの形式で記憶されており、その全体がリ
スティングス交換データベース１２として示されている。リスティングス交換デ
ータベース１２にレコードとして記憶されている情報は、この情報をウエブペー
ジ上で提供する専用のリスティング交換ウエブサイトからアクセスでき、この情
報を多数の他のエージェントデータベース１４、１６及び１８によりアクセスす
ることができる。
【００２８】 また、リスティング交換データベース１２は、インターネットに接続されたコ
ンピューター２０及び２２、又はＷＡＰ（Ｗｉｒｅｌｅｓｓ Ａｐｐｌｉｃａｔ
ｉｏｎ Ｐｒｏｔｏｃｏｌ）技術を用いた携帯電話機２４を使用する個人等、イ
ンターネット上の誰でも閲覧できる。コンピューター２０、２２、２４に設けら
れているインターネットブラウザは、リスティングス交換データベース１２専用
のウエブサイトのウエブページ１１の検索及び／又はダウンロードのために用い
ることができる。図から分かるように、ブラウザ２０の利用者は、以下に説明す
るように、リスティングス交換に設けられた情報と接続できる自分のパーソナル
データベース２５にアクセスできる。
【００２９】 エージェントデータベース１８は、破線２６で示された不動産仲介業の管理及
び運営に関る多くの人により利用される。エージェントデータベース１８は不動
産仲介業者２６の専用サーバーに設けられている。
【００３０】 エージェントデータベース１８内の情報は不動産仲介業者２６内の、不動産の
販売、賃貸、競売についての管理及び促進に関る多くの人により利用される。不
動産販売員２８、不動産管理者３０、経理部３２、及び仲介管理部３４は、該仲
介業者データベースを記録保存システムとして、また、不動産仲介業者２６の全
般的な運営のために使用できる。また、エージェントデータベース１８の情報は
マーケティング等の他の事業目的にも利用できる。
【００３１】 不動産仲介業者２６の管理下にある各不動産についての不動産リストの全てが
エージェントデータベース１８に存在する。特定の不動産をインターネットを介
して販売、競売、又は賃貸のために提示することが要求される場合、販売員２８
はエージェントデータベース１８上のリストされている不動産を選択して、これ
ら不動産をリスティング交換データベース１２のリストに入れることを要求する
リクエストをエージェントデータベース１８に入力する。
【００３２】 エージェントデータベース１８の選択された資産をリスティング交換データベ
ース１２のリストに入れるには、エージェントデータベース１８が存在するサー
バー（図示せず）を、ウエブページ１１を表わすＨＴＭＬデータを含むサーバー
に接続する、これにより、リスティング交換データベース１２へのアクセスが許
容される。リスティング交換データベース１２はエージェントデータベース１８
のレコードから選択された新しい不動産のリストにより更新される。
【００３３】 エージェントデータベース１８のソフトウェアはリスティング交換データベー
ス１２のソフトウェアと互換性を有するため、データベース間で情報を転送でき
る。
【００３４】 忘れてはならないのは、エージェントデータベース１４と１６も他の不動産仲
介業者（図示せず）によって管理及び運営されており、また、任意数の仲介業者
をリスティング交換データベース１２にインターネットを介して接続できること
である。
【００３５】 エージェントデータベース１８にレコードとして記憶されている不動産の各々
は、不動産仲介業者２６が売り出している不動産の特定の項目に関する情報判定
基準（ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ ｃｒｉｔｅｒｉａ）を蓄積している。情報項目
の組合せは、インターネットを介して販売、賃貸、又は競売の申し出がされてい
る不動産の概要を提供する。判定基準としては、例えば、建物の型式（即ち、一
戸建て、集団住宅、ユニット、事務所、又は他の商業用不動産）、売り出し中の
不動産の価格範囲、部屋数、床面積、及び所在地が挙げられる。
【００３６】 判定基準は、記録された情報に従って不動産を検索するために、インターネッ
トを介してリスティング交換データベース１２にアクセスする誰でも利用するこ
とができる。例えば、コンピューター２０上のウエブブラウザを使用する人が、
特定の地域、価格帯及び特定の種類の住宅を検索する場合、検索条件情報をウエ
ブサイト１１の仮想申込書に入力（即ち、購入したい不動産の所在や寝室数を入
力）し、リスティング交換リスト１２にアクセスする。これにより、検索した住
宅がコンピューター２０の使用者に提示される。
【００３７】 検索条件情報はリスティング交換データベース１２へ送信され、リスティング
交換データベース１２上に記録されている不動産の内、検索条件情報に対応する
情報判定基準を有するもの、即ち該当する不動産が検索される。この該当する不
動産のリスト（リスト中の各不動産はエージェントデータベース１４、１６、又
は１８からのものである）はダウンロードされ、コンピューター２０の利用者へ
提示される。
【００３８】 コンピューター２０は、リスティング交換データベース１２のウエブサイト１
１からダウンロードできる“パーソナル”データベースマネジャー２５がインス
トールされている。パーソナルデータベースマネジャー２５は、上述のようにダ
ウンロードされた該当不動産を記憶して、コンピューター２０の使用者が該当不
動産リストから“アクティブ・インクワイアリ（ａｃｔｉｖｅ ｉｎｑｕｉｒｙ
）”を行いたい不動産を選択できるようにする。
【００３９】 ブラウザ２０の使用者が、選択された不動産についての追加情報を、その不動
産をリストした不動産仲介業者から得たいと望む場合、アクティブ・インクワイ
アリを行う。これにより、パーソナルデータベースマネジャー２５はエージェン
トデータベース１４、１６又は１８のいずれかと直接通信することが可能となり
、アクティブ・インクワイアリはリスティング交換データベース１２上にリスト
されている不動産について責任を持つ不動産仲介業者へ送られると共に、自動的
にその不動産のエージェントデータベースに記録される。不動産がパーソナルデ
ータベースマネジャー２５内でアクティブ・インクワイアリとして選択された場
合、アクティブ・インクワイアリは、電子メールにより、不動産仲介業者へ直接
送られる。パーソナルデータベースマネジャー２５のソフトウェアはエージェン
トデータベースのソフトウェアとインターフェース互換性を有するため、通信を
直接的かつ自動的に行うことができる。
【００４０】 また、特定の不動産リストについてのアクティブ・インクワイアリは、アクテ
ィブ・インクワイアリであるリストされた不動産について責任を持つ不動産仲介
業者とと共に、コンピューター２５の利用者の代理を務める不動産コンサルタン
トへ送られる場合もある。
【００４１】 多数のエージェントデータベースがリスティング交換データベース１２上に情
報を記憶するため、コンピューター２０、２２の利用者及びＷＡＰ電話機２４の
利用者は、一つの特定の不動産仲介業者のデータベースだけでなく、リスティン
グ交換データベース１２にもアクセスできる。このリスティング交換データベー
ス１２は、データベース１４、１６又は１８及びその他のリスティング交換デー
タベース１２にリストされているデータベースの情報を含んでいる。更に、リス
ティング交換データベース１２にアクセスするエージェントデータベース１４、
１６及び１８と互換性のあるソフトウェアを用ているので、全情報を容易に更新
できる。
【００４２】 図２及び図３は、インターネットを介して資産（本実施例では不動産）を交換
する交換人と被交換人がコンピューターシステム１０によって組み合わされる工
程を更に詳細に示す。
【００４３】 潜在的な被交換人が、有望な接触者３４として図示されおり、この接触者はリ
スティング交換データベース１２のウエブサイト１１をダウンロードする。この
有望な接触者は、工程３６において、不動産のための“新規問い合わせ”を開始
し、（上記のように）得たいと思う不動産についての基準の詳細を入力する。同
様に、工程３８で不動産仲介業者からの新しいリストが、これらの不動産を説明
する情報と共に、リスティング交換データベース１２にレコードとして記憶され
る。
【００４４】 工程３６からの新規問い合わせ基準（ｎｅｗ ｉｎｑｕｉｒｙ ｃｒｉｔｅｒ
ｉａ）は、工程３３において記憶されている不動産の情報と照合され、工程３５
においてリストが作成される。このリストは有望な接触者３４へ回答として出力
される。該当リストには、記憶されていた不動産の内、問い合わせ基準の範囲に
該当するものが含まれる。
【００４５】 その後、有望な接触者３４は（上述した如く）アクティブ・インクワイアリへ
進むことを希望する不動産を選択する（工程３７）。このようにして、有望な接
触者３４はそれらをアクティブ・インクワイアリとする。工程３７でアクティブ
・インクワイアリとして選択された不動産は、リスト即ちアクティブ・インクワ
イアリの対象となっている不動産を有する担当仲介業者へ上述したようにして送
られる（工程４０）。
【００４６】 アクティブ・インクワイアリが有望な接触者３４により開始されると、仲介業
者２６に関連するエージェントデータベースに設置されたアクティブ・インクワ
イアリ管理システム４２に記録される（図１参照）。アクティブ・インクワイア
リ管理システム４２は、仲介業者２６へ自動的にアクティブ・インクワイアリが
開始されたことを通知して、不動産仲介業者によるアクティブ・インクワイアリ
の取り扱いを支援する。更に、アクティブ・インクワイアリ管理システム４２は
、仲介業者２６が行う選択された不動産についての追加情報や販売資料の準備も
助ける。交渉段階に至るまでのインクワイアリの取り扱い中に各種機能がアクテ
ィブ・インクワイアリ管理システム４２により自動的に実行される、例えば、ア
クティブ・インクワイアリ管理システム４２は、インクワイアリの種々の工程で
有望な接触者３４へ連絡することを促すことにより、不動産仲介業者等の交換人
が新規問い合わせ３６を管理できるようにする。例えば、有望な接触者３４の問
い合わせ３６に適合する不動産のリストが有望な接触者３４へ提供された後、有
望な接触者３４が該当した不動産を検討するために必要な期間が過ぎると、アク
ティブ・インクワイアリ管理システムのオペレーターに対して、接触者３４に連
絡するように助言する。
【００４７】 まず、インターネットを介してリスティング交換データベース１２を検索し、
このデータベース上にリストされている不動産と問い合わせ３６の条件とを照合
する。仲介業者２６のエージェントデータベースで他の検索が行われることもあ
る。これに関連し、仲介業者のデータベースはリスティング交換データベース１
２と同じソフトウェアプログラムを使用しているため、有望な接触者の検索を仲
介業者２６のエージェントデータベースで行うことができる。
【００４８】 すでにアクティブ・インクワイアリ段階に入っている不動産に関し、接触者３
４が実際の申し出を開始すると、この初期の申し出が、以下に説明される取引管
理システム５２に記録される。
【００４９】 取引管理フェーズが完了すると、金銭取引についての全ての記録が事業管理シ
ステム５４に記憶され、維持される。このシステムは仲介業者２６により経理上
の目的で利用される。取引が中断又は完了した後、取引管理シーケンスについて
の履歴レコードが履歴アーカイブ管理システム５６で保存され、このレコードを
情報利用の目的で取り出すことができ、特定の見込み客が、以前のリストを既に
閲覧し、交渉を行ったことを記載できる。
【００５０】 図４は取引管理システムで行われる各種段階を示す。各矢印は物理システム内
におけるバスを介してのデータの流れを示す。
【００５１】 有望な接触者３４と仲介業者２６（この場合においては、不動産の所有者の代
理人）は交渉段階５８に入り、両者は不動産の取引条件について交渉を行う。例
えば、不動産の価格や販売条件（即ち、保証金の金額等）について交渉する。交
渉が完了すると、両者は不動産についての販売条件に合意する（段階６０）。
【００５２】 契約の条件、及び両者が関与した交渉の各段階が履歴アーカイブ管理システム
５６に記録され、交渉の全ての段階についての正確な記録が保存される。この情
報は、リスティング交換データベース１２での配布のために履歴アーカイブ管理
システム５６からアップロードされ、リスティング交換データベース１２上に記
録されている他の不動産のために比較、利用及び購入の履歴的取引記録として利
用できる。
【００５３】 また、交渉がインターネット（即ち、電子メール、ＴＣＰ／ＩＰコードでフォ
ーマットされた言葉による通話、又はＨＴＭＬコードでの“ビジュアル・フォー
ム（ｖｉｓｕａｌ ｆｏｒｍ）”によるフォーム入力等）を介して行われる場合
、交渉の各段階の記録はリアルタイムで行われる。
【００５４】 条件の合意が完了すると、取引に対して署名が行われ（工程６２）、リスティ
ング交換データベース１２へアップロードされる。取引管理システム５２により
ＰＤＦフォーマットで発生された契約書をダウンロードすることによりハードコ
ピーを印刷でき、これにより両者は契約書に署名できる。
【００５５】 工程５８から６２の内の任意の取引段階において、矢印６４で示すように、工
程を中止でき、工程６６において取引きが“停滞（ＤＥＡＤ）”しているものと
して記録される。よって、取引が工程６６において“停滞”となった時から、有
望な客は、これ以上インクワイアリを進めることを希望しないことを表明し、取
引管理システムは、工程６８においてインクワイアリが“インアクティブ”であ
るとして記録する。或いは、該インクワイアリは、工程７０において“アクティ
ブ”であるとして記録され、取引工程がアクティブ・インクワイアリ管理システ
ム４２へ戻される。
【００５６】 しかしながら、取引が署名されると、工程７２において不動産の取引が完了し
、この取引の完了が仲介業者２６のエージェントデータベースの取引管理システ
ム５２により記録される。そして、工程７４において最終的な支払いが受け取ら
れる。
【００５７】 工程５８から７４における不動産の交換の段階についての情報データは、取引
段階の日時、金額（即ち、販売価格等）、交換人と被交換人との間で合意した法
的契約の条件、及び、交換に関する特記事項（即ち、不動産が壁のヒビ等の欠陥
を有していることを示す交換人又は被交換人による注意書き等）を含んでいる。
【００５８】 エージェントデータベース１４、１６及び１８、並びにリスティング交換デー
タベース１２は互換性があるソフトウェア、及び不動産に関するレコードコター
ミナスフィールド（ｒｅｃｏｒｄｓ ｃｏｔｅｒｍｉｎｏｕｓ ｆｉｅｌｄｓ）
を有しているので、新しい不動産をエージェントデータベースからリスティング
交換データベース１２へアップロードすることが効率良く行われる。さらに、こ
れによりデータの再入力を不要として時間を節約し、誤りの発生を減少させる。
その結果、リスティング交換データベースにおいて正確な情報を維持することが
可能となる。
【００５９】 エージェントデータベースのためのソフトウェアはリスティング交換データベ
ース１２のウエブサイトからダウンロードできる。これにより、多数のエージェ
ントデータベースが不動産をリスティング交換データベース１２に加えることが
でき、データベースを検索している人が利用できる不動産の選択の幅を広げるこ
とができる。
【００６０】 取引管理システムの全段階を記録でき、履歴データは取引管理データベースに
保存される。したがって、不動産の販売において行われた工程（ｐｒｏｃｅｓｓ
ｅｓ）及び所要時間に関しての信頼性の高い情報を記録できる。これにより、不
動産業等の事業の管理者は、不動産を販売する各販売員の成績、並びに不動産販
売の可能性及び容易性を決定でき、また、販売による利益を不動産販売員が要し
た時間に基づいて決定するのに使用できる履歴データを決定できる。このように
して、不動産仲介業の運営についてのより良い記録及び管理を維持でき、改善さ
れた記録保存システムにより不動産の販売が容易となる。
【００６１】 上述の如く、本発明は主に不動産に関するものであるが、船舶、自動車及び家
具等の他の形態の資産、事業、サービス、又はホテル等に関するものであっもよ
い。
【００６２】 本発明の実施形態について記載したが、本発明の範囲を逸脱することなく変更
を加える得ることは、当業者にとって自明である。例えば、資産の交換は、イン
ターネット、イントラネット、又はＷＡＰ機能を有する無線通信システム等、任
意の形態のコンピューターネットワークを介して行うことができる。
【図面の簡単な説明】
【図１】 交換人が潜在的被交換人へ、インターネットを介して交換のための不動産を提
示するコンピューターシステムの一実施形態を示す概略図である。
【図２】 図１のコンピューターシステムにおける交換段階の内の前半部分を示す概略図
である。
【図３】 図２のコンピューターシステムにおける交換段階の内の後半部分を示す概略図
である。
【図４】 不動産の交換中における取引の記録に含まれる段階を示すもので、インクワイ
アリ段階から取引完了までを示す。
───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (81)指定国 ＥＰ(ＡＴ，ＢＥ，ＣＨ，ＣＹ， ＤＥ，ＤＫ，ＥＳ，ＦＩ，ＦＲ，ＧＢ，ＧＲ，ＩＥ，Ｉ Ｔ，ＬＵ，ＭＣ，ＮＬ，ＰＴ，ＳＥ)，ＯＡ(ＢＦ，ＢＪ ，ＣＦ，ＣＧ，ＣＩ，ＣＭ，ＧＡ，ＧＮ，ＧＷ，ＭＬ， ＭＲ，ＮＥ，ＳＮ，ＴＤ，ＴＧ)，ＡＰ(ＧＨ，ＧＭ，Ｋ Ｅ，ＬＳ，ＭＷ，ＳＤ，ＳＬ，ＳＺ，ＴＺ，ＵＧ，ＺＷ )，ＥＡ(ＡＭ，ＡＺ，ＢＹ，ＫＧ，ＫＺ，ＭＤ，ＲＵ， ＴＪ，ＴＭ)，ＡＥ，ＡＬ，ＡＭ，ＡＴ，ＡＵ，ＡＺ， ＢＡ，ＢＢ，ＢＧ，ＢＲ，ＢＹ，ＣＡ，ＣＨ，ＣＮ，Ｃ Ｒ，ＣＵ，ＣＺ，ＤＥ，ＤＫ，ＤＭ，ＤＺ，ＥＥ，ＥＳ ，ＦＩ，ＧＢ，ＧＤ，ＧＥ，ＧＨ，ＧＭ，ＨＲ，ＨＵ， ＩＤ，ＩＬ，ＩＮ，ＩＳ，ＪＰ，ＫＥ，ＫＧ，ＫＰ，Ｋ Ｒ，ＫＺ，ＬＣ，ＬＫ，ＬＲ，ＬＳ，ＬＴ，ＬＵ，ＬＶ ，ＭＡ，ＭＤ，ＭＧ，ＭＫ，ＭＮ，ＭＷ，ＭＸ，ＮＯ， ＮＺ，ＰＬ，ＰＴ，ＲＯ，ＲＵ，ＳＤ，ＳＥ，ＳＧ，Ｓ Ｉ，ＳＫ，ＳＬ，ＴＪ，ＴＭ，ＴＲ，ＴＴ，ＴＺ，ＵＡ ，ＵＧ，ＵＳ，ＵＺ，ＶＮ，ＹＵ，ＺＡ，ＺＷ 【要約の続き】 関係する特定の情報をマスターデータベースに要求し、 資産の交換を容易にするために、交換人と被交換人との 間における資産の交換の段階に関する情報がマスタ及び ／又はエージェントデータベース内に記録される。

Claims (17)

    【特許請求の範囲】
  1. 【請求項１】 コンピューターネットワークを介して交換を行う少なくとも
    一つの資産を、少なくとも一人の交換人から少なくとも一人の被交換人対して提
    示する方法であって、 資産に関する情報を記憶して配布するためのマスターデータベースであって、
    被交換人が前記資産に関する情報を取得するためにアクセスすることが可能な少
    なくとも一台のマスターサーバーに設けられるマスターデータベースを提供する
    ステップと、 一人以上の交換人が交換を申し出た資産に関する情報を記憶する少なくとも一
    つのエージェントデータベースであって、マスターサーバーにアクセスしてエー
    ジェントデータベースに記憶されている情報をマスターデータベースへ転送する
    エージェントデータベースを提供するステップと、 前記少なくとも一つのエージェントデータベースに接続され、交換人と被交換
    人との間における資産の交換の段階に関する情報をエージェントデータベース内
    において管理し、記録するデータ交換管理プログラムを提供するステップとを含
    み、 交換人と被交換人との間における資産の交換の段階に関する情報がエージェン
    トデータベース内において管理及び記録され、マスターデータベースは、エージ
    ェントデータベースに接続して、新しい資産に関する情報、及び前記マスターデ
    ータベースに既に記憶されている資産に関する更新された情報を前記エージェン
    トデータベースから直接を受け取るようにプログラムされている方法。
  2. 【請求項２】 請求項１に記載の方法であって、前記資産の交換の段階がデ
    ータとして記録され、前記記録されたデータは、前記資産の交換についての交渉
    、前記資産の交換について合意した法的条件、前記資産の交換について署名した
    取引きの詳細、前記交換の完了、前記資産の支払いを含む、交換の各段階の中の
    任意の１以上の段階に関するものである方法。
  3. 【請求項３】 請求項２に記載の方法であって、前記記録されたデータは、
    前記資産の交換の各段階の日及び／又は時間、前記資産の交換の金額、該資産に
    関する交換人と被交換人との間の特記、不動産の所在地、価格、不動産の大きさ
    、寝室数、写真、契約書、設計図面、又はビデオプログラムの中の任意の１以上
    のものに関するものである方法。
  4. 【請求項４】 請求項１〜３のいずれか１項に記載の方法であって、前記資
    産に関する前記情報には、資産の特定の項目に関する複数の情報項目が含まれお
    り、前記複数の情報項目の各々が被交換人又は交換人によって個別に検索できる
    ようになっている方法。
  5. 【請求項５】 請求項１〜４のいずれか１項に記載の方法であって、被交換
    人が取得を希望する資産のタイプについての判定基準に関する問い合せ情報を被
    交換人が入力することを許容するステップを更に含む方法。
  6. 【請求項６】 請求項１〜５のいずれか１項に記載の方法であって、被交換
    人の情報を前記マスターデータベース上に記憶することを許容するステップを更
    に含み、この情報を、検索基準をマスターデータベースに記憶された情報項目と
    照合するために検索基準によって使用できるようにした方法。
  7. 【請求項７】 請求項１〜６のいずれか１項に記載の方法であって、前記資
    産は、被交換人への販売又は賃貸のために提示される不動産である方法。
  8. 【請求項８】 コンピューターネットワークを介して交換を行う少なくとも
    一つの資産を、少なくとも一人の交換人から少なくとも一人の被交換人対して提
    示するコンピュータシステムであって、 資産に関する情報を記憶して配布するためのマスターデータベースであって、
    被交換人が前記資産に関する情報を取得するためにアクセスすることが可能な少
    なくとも一台のマスターサーバーに設けられるマスターデータベースと、 一人以上の交換人が交換を申し出た資産に関する情報を記憶する少なくとも一
    つのエージェントデータベースであって、マスターサーバーにアクセスしてエー
    ジェントデータベースに記憶されている情報をマスターデータベースへ転送する
    エージェントデータベースと、 前記少なくとも一つのエージェントデータベースに接続され、交換人と被交換
    人との間における資産の交換の段階に関する情報をエージェントデータベース内
    において管理し、記録するデータ交換管理プログラムとを含み、 交換人と被交換人との間における資産の交換の段階に関する情報がエージェン
    トデータベース内において管理及び記録され、マスターデータベースは、エージ
    ェントデータベースに接続して、新しい資産に関する情報、及び前記マスターデ
    ータベースに既に記憶されている資産に関する更新された情報を前記エージェン
    トデータベースから直接を受け取るようにプログラムされているコンピュータシ
    ステム。
  9. 【請求項９】 請求項８に記載のコンピュータシステムであって、資産に関
    する情報には、資産の特定の項目に関する複数の情報項目が含まれており、この
    情報項目は被交換人又は交換人によって個別に検索できるようになっているコン
    ピュータシステム。
  10. 【請求項１０】 請求項８又９に記載のコンピュータシステムであって、デ
    ータ交換プログラムが、ユーザが資産交換取引きを管理するのを支援する取引管
    理プログラムを更に含むコンピュータシステム。
  11. 【請求項１１】 請求項１０に記載のコンピュータシステムであって、前記
    取引管理プログラムが、その資産取引きの段階を管理及び記録することによって
    、交換人が交換の交渉を行うのを支援するコンピュータシステム。
  12. 【請求項１２】 請求項１１に記載のコンピュータシステムであって、前記
    取引管理プログラムが、被交換人が資産物件について交換人との交渉に入ること
    に関心があること表明したことを記録するコンピュータシステム。
  13. 【請求項１３】 請求項１２に記載のコンピュータシステムであって、前記
    取引管理プログラムが、両者が交渉中であることを記録するコンピュータシステ
    ム。
  14. 【請求項１４】 請求項１１又は１２に記載のコンピュータシステムであっ
    て、前記取引管理プログラムが、両者が交渉を終了したことを記録するコンピュ
    ータシステム。
  15. 【請求項１５】 請求項８〜１４のいずれか１項に記載のコンピュータシス
    テムであって、資産の交換に関連する事象を記録するために履歴管理データベー
    スを含むコンピュータシステム。
  16. 【請求項１６】 実質的に添付の図面を参照して明細書中に記載された通り
    の、コンピューターネットワークを介して少なくとも一つの資産を交換のために
    提示する方法。
  17. 【請求項１７】 実質的に添付の図面を参照して明細書中に記載された通り
    の、コンピューターネットワークを介して少なくとも一つの資産を交換のために
    提示するコンピュータシステム。
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