JP7478283B2 - 不動産管理装置、不動産管理方法、及び不動産管理プログラム - Google Patents

Description

本発明は、不動産管理装置、不動産管理方法、及び不動産管理プログラムに関する。

例えば、昨今の不動産業界では物件用途が多様化しており、大手不動産会社等では物件の取得・売却が活発化している。例えば、大手不動産会社では、売却戦略として信託受益権化するケースが増えている。信託受益権を扱うシステムとして、例えば、特許文献１がある。

かかる特許文献１では、第二会社では、第一会社が不動産の購入、売却を行うと、その運用情報を受け取り、投資法人から委託された資産保管及び一般事務業務を遂行する。第一会社が商業ビルＮの購入を決定すると、不動産に係る入出金処理を管轄する投資対象管理システムに、商業ビルＮに入居するテナント毎に賃料データや共益費データなどを入力する。また、毎月変動する電気料、ガス料、水道料などの請求があると、不動産以外に係る入出金処理を管轄する一般入出金システムに随時その支払日、支払額などを入力する。続いて、ファンドの銀行口座に入出金が発生すると、投資対象管理システム又は一般入出金システムに蓄積された各仕訳データとの照合・消し込みが行われ、消し込みがなされた仕訳データは、投資対象管理システム又は一般入出金システムから、現在時点までの仕訳データを処理する財務会計システムに送信される。財務会計システムでは、会計報告に必要な財務データを管理し、期末毎に決算報告書を作成するほか、日常的に、仕訳伝票、日計表、元帳、管理表などを所定の書式で出力することができる。

特開２００３－１０８７７６号公報

しかしながら、特許文献１では、他のオーナーと自社で所有している信託受益物件について、テナントから信託銀行の信託口座に入金があった場合の自社の仕訳の作成について何等記載されていない。

本発明は、上記に鑑みてなされたものであり、他のオーナーと自社で所有している信託受益物件について、テナントから信託銀行の信託口座に入金があった場合に、自社の持分のみを仕訳計上することが可能な不動産管理装置、不動産管理方法、及び不動産管理プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、記憶部及び制御部を備え、他オーナーと自社で所有している信託受益物件について、信託銀行とのＭＬ・ＰＭ契約に基づく業務を行うための不動産管理装置であって、前記制御部は、前記信託受益物件のテナントから信託銀行の信託口座に入金があった場合に仕訳を作成し、当該仕訳について、前記信託口座への入金額のうち自社持分のみを計上可能に構成した仕訳処理手段を備えたことを特徴とする。

また、本発明の好ましい態様によれば、前記記憶部には、管理項目、自社分及び他オーナー分の科目属性区分及び勘定科目を含む仕訳パターンを登録した管理項目マスタと、口座情報と、他オーナー分の仕訳計上が必要か否かを指定した計上種別とを関連づけて登録した口座マスタと、物件、取引先、管理項目、入金口座情報、計上日、及び金額のデータを含む請求データと、オーナー毎の持分のデータを含む持分按分データと、が格納されており、前記仕訳処理手段は、前記請求データの入金口座情報をキーとして、前記口座マスタから計上種別を取得し、取得した計上種別が他オーナー分の仕訳計上が不要を指定する場合は、前記管理項目マスタを参照して、入金消込時に入金額のうち前記持分按分データで規定される自社持分のみを計上した仕訳を作成することにしてもよい。

また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部と記憶部を備え、他オーナーと自社で所有している信託受益物件について、信託銀行とのＭＬ・ＰＭ契約に基づく業務を行うための不動産管理装置で実行される不動産管理プログラムであって、前記制御部で実行される、信託受益物件のテナントから信託銀行の信託口座に入金があった場合に仕訳を作成し、当該仕訳について、前記信託口座への入金額のうち自社持分のみを計上可能に構成した仕訳処理ステップを含むことを特徴とする。

また、上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明は、制御部と記憶部を備え、他オーナーと自社で所有している信託受益物件について、信託銀行とのＭＬ・ＰＭ契約に基づく業務を行うための不動産管理装置で実行させるための不動産管理プログラムであって、前記制御部において、信託受益物件のテナントから信託銀行の信託口座に入金があった場合に仕訳を作成し、当該仕訳について、前記信託口座への入金額のうち自社持分のみを計上可能に構成した仕訳処理ステップを実行させるための不動産管理プログラムであることを特徴とする。

本発明によれば、他のオーナーと自社で所有している信託受益物件について、テナントから信託銀行の信託口座に入金があった場合に、自社の持分のみを仕訳計上することが可能となるという効果を奏する。

図１は、不動産の信託受益権を説明するための図である。 図２は、信託受益物件における業界全体のシステムの一例を説明するための図である。 図３は、既存のシステムでの処理を説明するための図である。 図４は、本実施の形態のシステム（不動産管理装置）での処理を説明するための図である。 図５は、本実施の形態に係る不動産管理装置の構成の一例を示すブロック図である。 図６は、管理項目マスタの構成例を示す図である。 図７は、管理項目マスタのマスタメンテ画面の一例を示す図である。 図８は、口座マスタの構成例を示す図である。 図９は、他オーナー分を仕訳計上する場合を説明するためのサンプルデータを示す図である。 図１０は、他オーナー分を仕訳計上する場合を説明するための仕訳の例を示す図である。 図１１は、他オーナー分を仕訳計上しない場合（自社計上のみ）を説明するためのサンプルデータを示す図である。 図１２は、他オーナー分を仕訳計上しない場合（自社計上のみ）を説明するための仕訳の例を示す図である。

以下に、本発明に係る不動産管理装置、不動産管理方法、及び不動産管理プログラムの実施の形態を、図面に基づいて詳細に説明する。なお、本実施形態によりこの発明が限定されるものではない。

［１．概要］
昨今の不動産業界では、物件用途が多様化しており、大手不動産会社では物件の取得売却が活発化している。大手不動産会社では、売却戦略として信託受益権化するケースが増えている。図１は、不動産の信託受益権を説明するための図である。図１において、信託受益権は、不動産の所有者がその不動産を信託財産として信託銀行に信託すること（所有権の移転）により得ることができる、運用益を受け取る権利のことである。図１に示す例では、信託受益権の持分は、自社（大手不動産会社）が５０％、オーナーＡが３０％、オーナーＢが２０％となっている。

図２は、信託受益物件における業界全体のシステムの一例を説明するための図である。
図２において、自社は、例えば、大手不動産会社である。同図に示す例では、オーナ（受益者）を、自社（持分５０％）と、受益権者Ａ社（持分３０％）、受益権者Ｃ社（持分２０％）とする。オーナーは、受託銀行（受託者）と信託契約を締結する。信託銀行は、自社とＭＬ契約やＰＭ契約する。自社（ＭＬ・ＰＭ）は、ＭＬ契約やＰＭ契約に基づく業務を行う。自社（ＭＬ・ＰＭ）は、テナント（例えば、Ｘ社、Ｙ社、Ｚ社）と賃貸借契約する。

信託受益物件では特殊な仕訳計上が必要となるため、大手不動産会社は、あえて業務を外部に委託しているケースがある。外部に委託することで外注（外部ＭＬ・ＰＭ）により、自社（ＭＬ・ＰＭ）で得られる利益が減ってしまっている。自社（ＭＬ・ＰＭ）で特殊な仕訳計上に対応できれば、外注に委託せずに利益を減少させることがない。そこで、本実施の形態では、自社がＭＬ・ＰＭの業務を行う場合に、特殊な仕訳計上を行うことが可能で、外注を使用せずに自社で対応できるシステムを実現する。これにより、特殊な請求書作成業務及び仕訳作成のための面倒な作業を削減することでできる。また、信託受益物件の管理ハードルを下げることにより、積極的に物件の取得・売却に注力できる。外注していたサブＭＬ・ＰＭ業務の内製化により、利益を創出することができる。

図３は、既存のシステムでの処理を説明するための図である。以下の説明では、金額の単位を「百円」としてその表記を省略する。オーナー（自社（持分５０％）と、受益権者Ａ社（持分３０％）、受益権者Ｃ社（持分２０％））から管理委託されているＭＬ・ＰＭ（自社）は、テナントＸ社と賃貸契約を締結する（１）。ＭＬ・ＰＭ（自社）は、賃料をテナントＸ社に請求し、テナントＸ社は、金融機関を介してＭＬ・ＰＭ（自社）に賃料を入金する（２）。ＭＬ・ＰＭ（自社）は、入金について計上し（３）、オーナーに精算する（４）。

ＭＬ・ＰＭ（自社）の月次処理について説明する。（１）契約時の仕訳発生はない。（２）例えば、４／３０に、５月分の賃料入金「１，０００」、４月分の費用計上「４００」の場合の処理を行う。入金についての仕訳は、預金（自社）１，０００／前受金５００，預かり金５００となる。費用計上の仕訳については、費用２００／未払金２００となる。

（３）例えば、５／３１に売上計上を行う。売上計上の仕訳は、前受金５００／賃料５００となる。支払の仕訳は、未払金２００、立替金２００／預金（自社）４００となる。

ＭＬ・ＰＭ（自社）の四半期毎の処理について説明する。３ヶ月合計の仕訳を作成する。合計の仕訳は、費用６００、立替金６００、預金（自社）１，８００／賃料１，５００、預り金１，５００となる。

（４）オーナー精算時には、仕訳は、預り金１，５００／預金（自社）９００、立替金６００となる。預り金と立替金を精算した上で、オーナーに送金する。自社の５０％持分として受ける立場は考慮していない。

このように、自社分と他のオーナー分が混在しているため、仕訳作成と請求・送金の作業に手間がかかっていた。

図４は、本実施の形態のシステム（不動産管理装置）での処理を説明するための図である。同図に示す例では、オーナー（自社（持分５０％）、受益権者Ａ社（持分３０％）、受益権者Ｃ社（持分２０％））は、受託銀行（受託者）と信託契約を締結している。信託銀行は、ＭＬ・ＰＭ（自社）と、ＰＭ契約及びＭＬ（マスターリース）契約を締結している。ＭＬ・ＰＭ（自社）は、テナントＸ社と賃貸契約を締結する（１）。ＭＬ・ＰＭ（自社）は、賃料をテナントＸ社に請求し、テナントＸ社は、信託銀行の信託口座に賃料を入金する（２）。ＭＬ・ＰＭ（自社）は、入金について計上し（３）、信託銀行は、オーナーに配当を支払う（４）。

ＭＬ・ＰＭ（自社）の月次処理について説明する。（１）契約時の仕訳発生はない。（２）例えば、４／３０に、５月分の賃料入金「１，０００」、４月分の費用計上「４００」の場合の処理を行う。本実施の形態では、入金額に対して、自社持分のみを計上するように制御することができる。具体的には、入金額１，０００に対して自社持分の５００のみを計上することが可能となっている。

入金についての仕訳は、入金額１，０００に対して自社持分の５００のみを計上し、預金（信託）５００／前受金５００とする。費用計上の仕訳については、費用２００／未払金２００とする。

（３）例えば、５／３１に計上を行う。売上計上の仕訳は、前受金５００／賃料５００とする。支払の仕訳は、未払金２００／預金（信託）２００とする。

ＭＬ・ＰＭ（自社）の四半期毎の処理について説明する。３ヶ月合計の仕訳を作成する。合計の仕訳は、費用６００，預金（信託）９００／賃料１，５００とする。

（４）配当金受取時には、仕訳を、預金（自社）９００／預金（信託）９００とする。信託口座から自社の口座に入金があった時点では、預金の振り替え処理を行う。

［２．構成］
本実施の形態に係る不動産管理装置１００の構成について、図５を参照して説明する。図５は、本実施の形態に係る不動産管理装置１００の構成の一例を示すブロック図である。本実施の形態に係る不動産管理装置１００は、例えば、大手不動産会社において、他オーナーと自社で所有している信託受益物件について、信託銀行とのＭＬ・ＰＭ契約に基づく業務において好適に使用することができる。

不動産管理装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、不動産管理装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。

不動産管理装置１００は、図１に示すように、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。不動産管理装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線または無線の通信回線を介して、不動産管理装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、不動産管理装置１００と、サーバ２００，信託銀行Ｗｅｂシステム４００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。なお、後述する記憶部１０６に格納されるデータは、サーバに格納されてもよい。

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、およびマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。また、ユーザが出力装置（モニタ）１１４の画面に表示して、入力装置１１２で操作することを、「ＵＩを介したユーザ操作」と記載する場合がある。

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブル、およびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。

記憶部１０６は、管理項目マスタ１０６ａと、口座マスタ１０６ｂと、データファイル１０６ｃとを備えている。図６は、管理項目マスタ１０６ａの構成例を示す図である。図７は、管理項目マスタ１０６ａのマスタメンテ画面の一例を示す図である。図８は、口座マスタ１０６ｂの構成例を示す図である。

管理項目マスタ１０６ａは、管理項目毎に自社分と他オーナー分の科目属性区分及び勘定科目を含む仕訳パターンを設定するためのマスタである。管理項目マスタ１０６ａは、図６に示すように、管理項目、科目属性区分、売上勘定科目、前受勘定科目、科目属性区分（他オーナー分）、預り勘定科目（他オーナー分）のデータを関連づけた登録したテーブル等で構成することができる。

管理項目マスタ１０６ａのデータは、例えば、図７に示すマスタメンテ画面で設定することができる。図７に示す例では、管理項目「賃料」が設定されており、図７（Ａ）に示すように、会社提携で自社分の科目属性区分と勘定科目を設定可能となっており、また、図７（Ｂ）に示すように、会社提携（他オーナ分）で他オーナー分の科目属性区分と勘定科目を設定可能となっている。

口座マスタ１０６ｂは、信託受益権物件用に他オーナー分の仕訳計上の必要有無を判断するためのマスタであり、口座情報と他オーナー分の仕訳計上の必要有無を指定するための計上種別を設定している。口座マスタ１０６ｂは、例えば、図８に示すように、口座ＮＯ、銀行コード、支店コード、口座番号、及び計上種別のデータを関連づけて登録したテーブル等で構成することができる。計上種別は、例えば、０１：他オーナー分の仕訳計上不要、０２：他オーナー分の仕訳計上必要とすることができる。

データファイル１０６ｃは、請求データ、取引按分データ、及び入金消込データ等の各種データを格納するためのファイルである。

請求データは、請求支払ＳＥＱ、物件、取引先、管理項目、他オーナー分の仕訳計上の必要有無を判断するための入金口座、計上日、及び金額のデータを含んでいてもよい。後述するように、「入金口座」をキーに他オーナー分の仕訳計上の必要有無を判断する。なお、請求データで、入金口座が指定されていない場合（入金口座がない場合）は、他オーナー分の仕訳計上が必要と判断することにしてもよい。

取引按分データは、請求支払ＳＥＱ、取引先、及び金額のデータを含んでいてもよい。入金消込データは、入金ＮＯ、請求支払ＳＥＱ、消込日、及び消込金額のデータを含んでいてもよい。

制御部１０２は、不動産管理装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。制御部１０２は、機能概念的に、請求処理部１０２ａと、消込処理部１０２ｂと、仕訳処理部１０２ｃと、画面表示制御部１０２ｄと、マスタメンテ部１０２ｅと、を備えている。

請求処理部１０２ａは、例えば、モニタ１１４に表示される不図示の入力画面上でのオペレータの操作に応じて、請求支払ＳＥＱ、物件、取引先、管理項目、入金口座、計上日、及び金額のデータを含む請求データを作成してデータファイル１０６ｆに格納する。また、請求処理部１０２ａは、例えば、モニタ１１４に表示される不図示の入力画面上でのオペレータの操作に応じて、請求支払ＳＥＱ、取引先、及び金額のデータを含む持分按分データを作成してデータファイル１０６ｆに格納する。

消込処理部１０２ｂは、例えば、信託銀行の信託口座に入金があった場合に請求データの債権の消込を行って入金消込データを作成して、データファイル１０６ｆに格納する。

仕訳処理部１０２ｃは、入金消込時や収入計上時に、請求データ、持分按分データ、入金消込データに基づいて、管理項目マスタ１０６ａ及び口座マスタ１０６ｂを参照して仕訳データを作成し、データファイル１０６ｆに格納する。

仕訳処理部１０２ｃは、信託受益物件のテナントから信託銀行の信託口座に入金があった場合に仕訳を作成し、当該仕訳について、信託口座への入金額のうち自社持分のみを計上することが可能に構成されている。

この場合、仕訳処理部１０２ｃは、請求データの入金口座情報（入金口座）をキーとして、口座マスタ１０６ｂから計上種別を取得し、取得した計上種別が他オーナー分の仕訳計上が不要を指定する場合（計上種別＝０１）は、管理項目マスタ１０６ａを参照して、入金消込時に入金額のうち持分按分データで規定される自社持分のみを計上した仕訳を作成してもよい。他方、仕訳処理部１０２ｃは、取得した計上種別が他オーナー分の仕訳計上が必要を指定する場合（計上種別＝０２）は、他オーナー分も仕訳計上してもよい。また、仕訳処理部１０２ｃは、請求データの入金口座情報が指定されていない場合（入金口座情報がない場合を含む）に、他オーナー分も仕訳計上してもよい。

画面表示制御部１０２ｄは、モニタ１１４に表示させる各種画面（例えば、請求データ入力画面、持分按分データ入力画面、入金消込画面、マスタメンテ画面等）の表示・入力受付を制御する。

マスタメンテ部１０２ｅは、モニタ１１４に表示されるマスタメンテ画面（不図示）上でのオペレータの操作に応じて、管理項目マスタ１０６ａ及び口座マスタ１０６ｂのデータの入力・変更・追加等の編集を行う。

［３．処理の具体例］
図５～図１２を参照して、本実施の形態における不動産管理装置１００の制御部１０２の処理の具体例を説明する。図９及び図１０は、他オーナー分を仕訳計上する場合を説明するための図である。図１１及び図１２は、他オーナー分を仕訳計上しない場合（自社計上のみ）を説明するための図である。図９～図１２の説明は、上述した図２～図４の説明に対応している。以下の説明では、金額の単位を「円」としてその表記を省略する。

（１）他オーナー分の仕訳計上を作成する場合
図９において、図９（Ａ）に示す請求データの例では、請求支払ＳＥＱ「１１１」、物件「京橋ビル」、取引先「テナントＡ」、管理項目「賃料」、計上日「２０１７／０８／３１」、及び金額「１００，０００」となっている。入金口座が指定されていないので、他オーナー分の仕訳計上が必要と判断する。

図９（Ｂ）に示す取引按分データの例では、１行目が、請求支払ＳＥＱ「１１１」、取引先「オーナーＡ」、及び金額「３０，０００」、２行目が、請求支払ＳＥＱ「１１１」、取引先「オーナーＢ」、及び金額「２０，０００」、３行目が、請求支払ＳＥＱ「１１１」、取引先「自社」、及び金額「５０，０００」となっている。

図９（Ｃ）に示す入金消込データの例では、入金ＮＯ「１１１」、請求支払ＳＥＱ「１１１」、消込日「２０１７／０７／２０」、及び消込金額「１００，０００」となっている。

図９（Ｄ）に示す管理項目マスタ１０６ａの例では、管理項目「賃料」、科目属性区分「１：売上・仕入」、売上勘定科目「賃料収入」、前受勘定科目「前受金」、科目属性区分（他オーナー分）「２：預り・立替」、預り勘定科目（他オーナー分）「預り金」となっている。

仕訳処理部１０２ｃは、請求データで「入金口座」が指定されていないので、他オーナー分の仕訳計上が必要と判断して、他オーナー分の仕訳計上を作成する。仕訳処理部１０２ｃは、図１０に示すように、入金消込時と収入計上時に仕訳を作成する。

（１－１）入金消込時
仕訳計上日「２０１７／０７／２０」に以下の仕訳を作成する。
ＣＡＳＨ：１００，０００／預り金：３０，０００（オーナーＡ）
預り金：２０，０００（オーナーＢ）
前受金：５０，０００

他オーナー分については、管理項目マスタ１０６ａの他オーナー分の科目属性区分と預り勘定科目の設定に従って生成する。科目属性区分（他オーナー分）＝「２：預り・立替」の場合は消込日時点で仕訳を発生させる。この際に採用される仕訳のパターンはＣＡＳＨ／預り勘定科目となるため、管理項目マスタ１０６ａに設定されている預り勘定科目（他オーナー分）＝「預り金」を使用して仕訳を作成する。取引先管理する勘定科目の場合、オーナーの取引先を連携する。

自社分については、管理項目マスタ１０６ａの科目属性区分と勘定科目設定に従い生成する。科目属性区分＝「１：売上・仕入」の場合は請求データの計上日時点で収入が計上されるため、入金消込仕訳では未収科目か前受科目をＣＡＳＨの相手勘定とする。未収科目か前受科目かの判断は請求データの計上日と入金消込データの入金日の大小関係で決定する。請求データの計上日＜入金消込データの消込日の場合は、ＣＡＳＨ／未収勘定科目とする。請求データの計上日≧入金消込データの消込日の場合は、ＣＡＳＨ／前受勘定科目とする。図９の例では、請求データの計上日＝２０１７／０８／３１であり、入金消込データの消込日＝２０１７／０７／２０であるので、管理項目マスタ１０６ａに設定されている「前受勘定科目」＝「前受金」を使用して仕訳を作成する。

（１－２）収入計上時
仕訳計上日「２０１７／０８／３１」に以下の仕訳を作成する。
前受金：５０，０００／賃料収入：５０，０００

管理項目マスタ１０６ａの「科目属性区分」＝「１：売上・仕入」の場合は請求データの計上日時点で収入計上の仕訳を発生させる。未収科目か前受科目かの判断は請求データの計上日と入金消込データの入金日の大小関係で決定する。請求データの計上日＜入金消込データの消込日の場合は、未収勘定科目／売上勘定科目とする。請求データの計上日≧入金消込データの消込日の場合は、前受勘定科目／売上勘定科目とする。図９の例では、請求データの計上日＝２０１７／０８／３１、入金消込データの消込日＝２０１７／０７／２０であるので、管理項目マスタ１０６ａに設定されている「前受勘定科目」＝「前受金」を使用して仕訳を作成する。

（２）他オーナー分の仕訳計上を作成しない場合（自社計上のみ）
図１１において、図１１（Ａ）に示す請求データの例では、入金口座「００１」が指定されている。それ以外は、図９（Ａ）と同様である。図１１（Ｂ）、（Ｃ）、（Ｄ）の持分按分データ、入金消込データ、管理項目マスタ１０６ａは、図９（Ｂ）、（Ｃ）、（Ｄ）と同様である。

図１１（Ｅ）に示す口座マスタ１０６ｂの例では、口座ＮＯ「００１」、銀行コード「０００１」、支店コード「１１１」、口座番号「１１１１１１１」、及び計上種別「０１（他オーナー分の仕訳計上不要）」となっている。

仕訳処理部１０２ｃは、請求データで「入金口座」＝「００１」となっているので、
「入金口座」をキーとして口座マスタ１０６ｂを参照し、計上種別を取得し、他オーナー分の仕訳計上の有無を判断する。図１１（Ｅ）に示す例では、計上種別「０１（他オーナー分の仕訳計上不要）」となっているので、他オーナー分の仕訳計上をしない。仕訳処理部１０２ｃは、図１２に示すように、入金消込時と収入計上時に仕訳を作成する。

（２－１）入金消込時
仕訳計上日「２０１７／０７／２０」に以下の仕訳を作成する。
ＣＡＳＨ：５０，０００／前受金：５０，０００

自社分として必要な仕訳の計上を行う。自社分の仕訳作成は図１０と同様であるので、その説明を省略する。他オーナー分の「５０，０００」に関する仕訳は発生させない。上述したように、口座マスタ１０６ｂの計上種別「０１（他オーナー分の仕訳計上不要）」より、他オーナー分の仕訳は計上されないよう制御する。

（２－２）収入計上時
仕訳計上日「２０１７／０８／３１」に以下の仕訳を作成する。
前受金：５０，０００／賃料収入：５０，０００

自社分として必要な仕訳の計上を行う。自社分の仕訳作成は図１０と同様であるので、その説明を省略する。

以上説明したように、本実施の形態によれば、信託受益物件のテナントから信託銀行の信託口座に入金があった場合に仕訳を作成し、当該仕訳について、信託口座への入金額のうち自社持分のみを計上可能に構成した仕訳処理部１０２ｃを備えているので、他のオーナーと自社で所有している信託受益物件について、テナントから信託銀行の信託口座に入金があった場合に、自社の持分のみを仕訳計上することが可能となる。

［４．他の実施形態］
本発明は、上述した実施の形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

例えば、実施の形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、不動産管理装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

例えば、不動産管理装置１００が備える処理機能、特に制御部１０２にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて不動産管理装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部を構成する。

また、このコンピュータプログラムは、不動産管理装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ Ｓｅｒｉａｌ Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ ａｎｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ－ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ－Ｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

記憶部１０６に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

また、不動産管理装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、不動産管理装置１００は、当該装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能負荷に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

１００ 不動産管理装置
１０２ 制御部
１０２ａ 請求処理部
１０２ｂ 消込処理部
１０２ｃ 仕訳処理部
１０２ｄ 画面表示制御部
１０２ｅ マスタメンテ部
１０４ 通信インターフェース部
１０６ 記憶部
１０６ａ 管理項目マスタ
１０６ｂ 口座マスタ
１０６ｃ データファイル
１０８ 入出力インターフェース部
１１２ 入力装置
１１４ 出力装置
２００ サーバ
３００ ネットワーク
４００ 信託銀行Ｗｅｂシステム

Claims (5)

1. 制御部を備え、他オーナーと自社で所有している物件について、契約に基づく業務を行うための不動産管理装置であって、
   前記制御部は、
   管理項目、自社分及び他オーナー分の科目属性区分及び勘定科目を含む仕訳パターンを登録した管理項目マスタと、
   口座情報と、他オーナー分の仕訳計上が必要か否かを指定する計上種別とを関連づけて登録した口座マスタと、
   物件、取引先、管理項目、入金口座情報、計上日、及び金額のデータを含む請求データと、
   オーナー毎の持分のデータを含む持分按分データと、
   にアクセス可能に構成されており、
   前記物件のテナントから銀行の口座に入金があった場合に仕訳を作成し、当該仕訳について、前記口座への入金額のうち自社持分のみを計上可能に構成した仕訳処理手段を備え、
   前記仕訳処理手段は、前記請求データの入金口座情報をキーとして、前記口座マスタから計上種別を取得し、取得した計上種別が他オーナー分の仕訳計上が必要を指定する場合は、前記管理項目マスタを参照して、入金消込時に入金額のうち前記持分按分データで規定される自社持分及び他オーナー分を計上した仕訳を作成すること、
   を特徴とする不動産管理装置。
2. 前記仕訳処理手段は、前記請求データの入金口座情報をキーとして、前記口座マスタから計上種別を取得し、取得した計上種別が他オーナー分の仕訳計上が不要を指定する場合は、前記管理項目マスタを参照して、入金消込時に入金額のうち前記持分按分データで規定される自社持分のみを計上した仕訳を作成することを特徴とする請求項１に記載の不動産管理装置。
3. 前記仕訳処理手段は、前記請求データの入金口座情報が指定されていない場合には、入金消込時に入金額のうち前記持分按分データで規定される自社持分及び他オーナー分を計上した仕訳を作成することを特徴とする請求項１又は２に記載の不動産管理装置。
4. 制御部を備えた情報処理装置が実行する、他オーナーと自社で所有している物件について、契約に基づく業務を行うための不動産管理方法であって、
   前記制御部は、
   管理項目、自社分及び他オーナー分の科目属性区分及び勘定科目を含む仕訳パターンを登録した管理項目マスタと、
   口座情報と、他オーナー分の仕訳計上が必要か否かを指定する計上種別とを関連づけて登録した口座マスタと、
   物件、取引先、管理項目、入金口座情報、計上日、及び金額のデータを含む請求データと、
   オーナー毎の持分のデータを含む持分按分データと、
   にアクセス可能に構成されており、
   前記制御部において実行される、
   前記物件のテナントから銀行の口座に入金があった場合に仕訳を作成し、当該仕訳について、前記口座への入金額のうち自社持分のみを計上可能に構成した仕訳処理ステップを含み、
   前記仕訳処理ステップは、前記請求データの入金口座情報をキーとして、前記口座マスタから計上種別を取得し、取得した計上種別が他オーナー分の仕訳計上が必要を指定する場合は、前記管理項目マスタを参照して、入金消込時に入金額のうち前記持分按分データで規定される自社持分及び他オーナー分を計上した仕訳を作成すること、
   を特徴とする不動産管理方法。
5. 制御部を備えた情報処理装置で実行するための、他オーナーと自社で所有している物件について、契約に基づく業務を行うための不動産管理プログラムであって、
   前記制御部は、
   管理項目、自社分及び他オーナー分の科目属性区分及び勘定科目を含む仕訳パターンを登録した管理項目マスタと、
   口座情報と、他オーナー分の仕訳計上が必要か否かを指定する計上種別とを関連づけて登録した口座マスタと、
   物件、取引先、管理項目、入金口座情報、計上日、及び金額のデータを含む請求データと、
   オーナー毎の持分のデータを含む持分按分データと、
   にアクセス可能に構成されており、
   前記制御部において、
   前記物件のテナントから銀行の口座に入金があった場合に仕訳を作成し、当該仕訳について、前記口座への入金額のうち自社持分のみを計上可能に構成した仕訳処理ステップを実行させるため不動産管理プログラムであり、
   前記仕訳処理ステップは、前記請求データの入金口座情報をキーとして、前記口座マスタから計上種別を取得し、取得した計上種別が他オーナー分の仕訳計上が必要を指定する場合は、前記管理項目マスタを参照して、入金消込時に入金額のうち前記持分按分データで規定される自社持分及び他オーナー分を計上した仕訳を作成すること、
   を特徴とする不動産管理プログラム。

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