JP7303759B2 - 入居状況更新装置、入居状況更新方法および入居状況更新プログラム - Google Patents

Description

本発明は、入居状況更新装置、入居状況更新方法および入居状況更新プログラムに関する。

特許文献１の００１９段落には、「本発明の賃貸住宅の退去管理システムによれば、電子メールでの意思表示から始まり、真贋認証と関係者とのやり取りの結果に基づいて非常退去の確定をするので、通常の手続きでは考えにくい非常退去（賃料の完済なしに賃借人が退去すること）を実現可能となる。これにより、借主は非常退去の場合に、未払い賃料が膨れ上がることを防止できる。賃貸物件のオーナー（不動産会社）は、非常退去を早く確定させることにより、残置物の整理、清掃・修復を早くすませて、次の借主との契約を早くすることが可能となる。」と記載されている。

特開２０１７－５４２４７号公報

上記特許文献１に記載のように、空室状態が発生した際に、次の借主との契約を早く締結することが、管理業者（図２参照）にとっての機会損失・利益損失の防止に繋がる。

ここで、賃貸借契約を締結した後に契約のキャンセルが発生した場合、次の募集へと繋げるためには、前記管理業者が行うキャンセル業務についての売上額、前記管理業者が仲介業者に支払う支払額およびキャンセルした借主への返金額（＝キャンセルした借主からの初期費用の入金額－前記売上額－前記支払額）を算出することが必要となる。

従来においては、このような賃貸借契約のキャンセルに伴い算出が必要となる金額を、前記管理業者の担当者が手動で、場合によっては各金額を異なる担当者が異なる画面を起動して算出することが必要であった。また、従来においては、賃貸借契約のキャンセルに伴い算出が必要となる金額の算出がすべて完了した後に、キャンセルが発生した物件についての入居状況の更新（入居中から空室への更新）も前記管理業者の担当者が手動で行っていた。このため、賃貸借契約のキャンセルが発生した場合に、次の借主の募集を素早く行うことができず、前記管理業者の機会損失・利益損失が問題となっていた。

本発明は、上記問題点に鑑みてなされたものであって、賃貸借契約を締結した後に契約のキャンセルが発生した場合に、前記キャンセルに伴い算出が必要となる金額および前記キャンセルがされた物件についての入居状況の更新を自動で行うことにより、次の募集を素早く行うことを可能とする入居状況更新装置、入居状況更新方法および入居状況更新プログラムを提供することを目的とする。

上述した課題を解決し、目的を達成するために、本発明に係る入居状況更新装置は、制御部を備え、賃貸借契約の締結および当該賃貸借契約の借主からの初期費用の入金がされた後に前記賃貸借契約がキャンセルされた場合において、前記借主が入居予定だった物件についての入居状況を、入居中の状態から空室の状態へと更新する入居状況更新装置であって、前記制御部が、前記賃貸借契約のキャンセルに関する情報を入力するための画面であるキャンセル入力画面に入力された物件識別データで特定される物件の家賃に、前記キャンセル入力画面に入力された月数を乗じることで、前記物件についての管理業者が行う前記キャンセルの業務についての売上額を算出するキャンセル売上算出手段と、前記キャンセル入力画面に入力された、前記物件についての仲介業者を識別するための仲介業者識別データに対応する支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への支払額を算出する仲介業者支払額算出手段と、前記キャンセル入力画面に入力された前記借主からの入金額から、前記キャンセル売上算出手段で算出した前記売上額および前記仲介業者支払額算出手段で算出した前記支払額を減じることで、前記借主への返金額を算出する借主返金額算出手段と、前記借主返金額算出手段で前記返金額の算出が完了すると、物件識別データと部屋識別データと入居状況識別データとを含む入居状況管理データから、前記キャンセル入力画面に入力された物件識別データおよび部屋識別データと紐付く入居状況識別データを取得し、当該取得した入居状況識別データを、入居中を意味するものから空室を意味するものへと更新する入居状況更新手段と、を備えること、を特徴とする。

また、本発明に係る入居状況更新装置は、前記仲介業者支払額算出手段が、前記仲介業者識別データと前記支払額算出ルールに対応するパターンを識別するためのパターン識別データとを含む仲介業者マスタから、前記キャンセル入力画面に入力された仲介業者識別データと紐付くパターン識別データを取得し、前記パターン識別データと前記支払額算出ルールとを含むパターンマスタから、当該取得したパターン識別データと紐付く支払額算出ルールを取得し、当該取得した支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への前記支払額を算出すること、を特徴とする。

また、本発明に係る入居状況更新装置は、前記管理業者が、大家から物件の管理業務を委託される業者であり、前記仲介業者が、前記大家と前記借主の間での前記賃貸借契約または前記管理業者と前記借主の間での前記賃貸借契約の成立を仲介する業者であること、を特徴とする。

また、本発明に係る入居状況更新装置は、前記管理業者が、サブリース業者または集金代行業者であること、を特徴とする。

また、本発明に係る入居状況更新方法は、制御部を備える情報処理装置で実行される、賃貸借契約の締結および当該賃貸借契約の借主からの初期費用の入金がされた後に前記賃貸借契約がキャンセルされた場合において、前記借主が入居予定だった物件についての入居状況を、入居中の状態から空室の状態へと更新する入居状況更新方法であって、前記制御部で実行される、前記賃貸借契約のキャンセルに関する情報を入力するための画面であるキャンセル入力画面に入力された物件識別データで特定される物件の家賃に、前記キャンセル入力画面に入力された月数を乗じることで、前記物件についての管理業者が行う前記キャンセルの業務についての売上額を算出するキャンセル売上算出ステップと、前記キャンセル入力画面に入力された、前記物件についての仲介業者を識別するための仲介業者識別データに対応する支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への支払額を算出する仲介業者支払額算出ステップと、前記キャンセル入力画面に入力された前記借主からの入金額から、前記キャンセル売上算出ステップで算出した前記売上額および前記仲介業者支払額算出ステップで算出した前記支払額を減じることで、前記借主への返金額を算出する借主返金額算出ステップと、前記借主返金額算出ステップで前記返金額の算出が完了すると、物件識別データと部屋識別データと入居状況識別データとを含む入居状況管理データから、前記キャンセル入力画面に入力された物件識別データおよび部屋識別データと紐付く入居状況識別データを取得し、当該取得した入居状況識別データを、入居中を意味するものから空室を意味するものへと更新する入居状況更新ステップと、を含むこと、を特徴とする。

また、本発明に係る入居状況更新プログラムは、制御部を備える情報処理装置に実行させるための、賃貸借契約の締結および当該賃貸借契約の借主からの初期費用の入金がされた後に前記賃貸借契約がキャンセルされた場合において、前記借主が入居予定だった物件についての入居状況を、入居中の状態から空室の状態へと更新する入居状況更新プログラムであって、前記制御部に実行させるための、前記賃貸借契約のキャンセルに関する情報を入力するための画面であるキャンセル入力画面に入力された物件識別データで特定される物件の家賃に、前記キャンセル入力画面に入力された月数を乗じることで、前記物件についての管理業者が行う前記キャンセルの業務についての売上額を算出するキャンセル売上算出ステップと、前記キャンセル入力画面に入力された、前記物件についての仲介業者を識別するための仲介業者識別データに対応する支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への支払額を算出する仲介業者支払額算出ステップと、前記キャンセル入力画面に入力された前記借主からの入金額から、前記キャンセル売上算出ステップで算出した前記売上額および前記仲介業者支払額算出ステップで算出した前記支払額を減じることで、前記借主への返金額を算出する借主返金額算出ステップと、前記借主返金額算出ステップで前記返金額の算出が完了すると、物件識別データと部屋識別データと入居状況識別データとを含む入居状況管理データから、前記キャンセル入力画面に入力された物件識別データおよび部屋識別データと紐付く入居状況識別データを取得し、当該取得した入居状況識別データを、入居中を意味するものから空室を意味するものへと更新する入居状況更新ステップと、を含むこと、を特徴とする。

本発明によれば、賃貸借契約を締結した後に契約のキャンセルが発生した場合に、前記キャンセルに伴い算出が必要となる金額および前記キャンセルがされた物件についての入居状況の更新を自動で行うことにより、次の募集を素早く行うことを可能とするという効果を奏する。

図１は、入居状況更新装置の構成の一例を示すブロック図である。 図２は、大家（オーナー）、管理業者、仲介業者および借主（入居者）の関係の一例を示すイメージ図である。 図３は、業者マスタの一例を示す図である。 図４は、手数料パターンマスタの一例を示す図である。 図５は、契約登録時点での請求金額および入金金額ならびに契約完了時点での請求金額および入金金額の一例を示す図である。 図６は、契約完了に伴い、部屋状況を「０：空室」から「４：入居中」に更新した入居状況管理画面の一例を示す図である。 図７は、キャンセル売上データおよび支払データの一例を示す図である。 図８は、賃貸借契約のキャンセル発生時の従来における処理のフローの一例を示す図である。 図９は、賃貸借契約のキャンセル発生時の従来における処理の具体例を示す図である。 図１０は、賃貸借契約のキャンセル発生時の本実施形態における処理のフローの一例を示す図である。 図１１は、賃貸借契約のキャンセル発生時の本実施形態における処理の具体例を示す図である。 図１２は、契約キャンセルに伴い、部屋状況を「４：入居中」から「０：空室」に更新した入居状況管理画面の一例を示す図である。 図１３は、キャンセル入力画面の一例を示す図である。

以下に、本発明に係る入居状況更新装置、入居状況更新方法および入居状況更新プログラムの実施形態を、図面に基づいて詳細に説明する。なお、本実施形態により本発明が限定されるものではない。

本実施形態において、大家（オーナー）、管理業者、仲介業者および借主（入居者）の関係性は、図２に示すとおりである。前記管理業者は、例えば、前記大家（オーナー）から物件の管理業務を委託される業者である。本実施形態に係る入居状況更新装置１００を使用する者は、例えば、前記管理業者である。

ここで、家主（オーナー）と前記管理業者の間の委託形態の区分には以下の６種類があり、当該委託形態の区分により前記家主（オーナー）への送金額の計上方法が決定される。前記委託形態の区分は、委託形態マスタメンテにて名称変更や運用による細分化が可能である（ユーザ委託形態）。

前記委託形態の区分の１つとして、「１：借上保証」が挙げられる。「１：借上保証」は、サブリースの際に設定され、管理委託契約単位で保証金額を設定し、支払計上する（毎月固定）。保証する金額は、管理委託契約登録「保証金額入力区分」の選択にて入力方法が異なる。「直接入力」および「保証率」の場合、合計額を設定する（管理委託契約登録「保証金額」）。「項目単位」の場合、賃料項目ごとに保証金額を設定する（管理委託契約登録「保証項目」ボタン内）。

前記委託形態の区分の１つとして、「２：満室保証」が挙げられる。「２：満室保証」は、サブリースの際に設定され、部屋単位で賃料の保証金額を設定し、支払計上する（毎月固定）。部屋登録（賃料項目タブ）の「送金区分：する」の項目の「送金額」が支払計上される（毎月固定）。

前記委託形態の区分の１つとして、「３：滞納保証」が挙げられる。「３：滞納保証」の場合、借主の滞納有無に関わらず、契約賃料を保証して支払計上する（入居中の部屋は、滞納分を立て替えて支払う）。回収予定データの「送金区分：する」の項目の請求金額をもとに支払計上される。

前記委託形態の区分の１つとして、「４：集金物件」が挙げられる。「４：集金物件」は、集金代行やパススルー型物件等の場合に設定され、借主より集金した（入金された）賃料を支払計上する。回収予定データの「送金区分：する」の項目の入金金額をもとに支払計上される。

前記委託形態の区分の１つとして、「５：自社物件」が挙げられる。「５：自社物件」の場合、送金計算の対象外となる。

前記委託形態の区分の１つとして、「９：仲介物件」が挙げられる。「９：仲介物件」の場合、契約、退去および更新時に、借主より集金した（入金された）賃料を支払計上する。回収予定データの「送金区分：する」の項目の入金金額をもとに支払計上される。

前記管理業者の説明に戻り、前記管理業者は、例えば、サブリース業者または集金代行業者である。前記サブリース業者である場合、固定の保証賃料を前記大家（オーナー）に送金し、前記借主（入居者）からの賃料はそのまま売上計上することとなる。前記集金代行業者である場合、前記借主（入居者）からの賃料は前記大家（オーナー）に送金し、その中から手数料という形で売上計上することとなる。このため、物件に空室が発生すると前記管理業者の収入が減り、収益性が落ちてしまうため、賃貸借契約のキャンセルが発生した後、次の入居者を決めるのが早い方が収益向上に繋がる。

前記仲介業者は、例えば、前記管理業者が前記集金代行業者である場合には前記大家と前記借主の間での前記賃貸借契約を仲介する業者であり、前記管理業者が前記サブリース業者である場合には前記管理業者と前記借主の間での前記賃貸借契約の成立を仲介する業者である。前記仲介業者は、具体的には、前記借主（入居者）に対して物件の紹介と案内や、契約諸手続きの案内等を行う業者である。以下、具体的な構成および動作について説明する。

［１．構成］
本実施形態に係る入居状況更新装置１００の構成の一例について、図１を参照して説明する。図１は、入居状況更新装置１００の構成の一例を示すブロック図である。

入居状況更新装置１００は、市販のデスクトップ型パーソナルコンピュータである。なお、入居状況更新装置１００は、デスクトップ型パーソナルコンピュータのような据置型情報処理装置に限らず、市販されているノート型パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Ｐｅｒｓｏｎａｌ Ｄｉｇｉｔａｌ Ａｓｓｉｓｔａｎｔｓ）、スマートフォン、タブレット型パーソナルコンピュータなどの携帯型情報処理装置であってもよい。

入居状況更新装置１００は、制御部１０２と通信インターフェース部１０４と記憶部１０６と入出力インターフェース部１０８と、を備えている。入居状況更新装置１００が備えている各部は、任意の通信路を介して通信可能に接続されている。

通信インターフェース部１０４は、ルータ等の通信装置および専用線等の有線または無線の通信回線を介して、発注最適化装置１００をネットワーク３００に通信可能に接続する。通信インターフェース部１０４は、他の装置と通信回線を介してデータを通信する機能を有する。ここで、ネットワーク３００は、入居状況更新装置１００とサーバ２００とを相互に通信可能に接続する機能を有し、例えばインターネットやＬＡＮ（Ｌｏｃａｌ Ａｒｅａ Ｎｅｔｗｏｒｋ）等である。なお、後述する各種マスタ等のデータは、例えばサーバ２００に格納されてもよい。

入出力インターフェース部１０８には、入力装置１１２および出力装置１１４が接続されている。出力装置１１４には、モニタ（家庭用テレビを含む）の他、スピーカやプリンタを用いることができる。入力装置１１２には、キーボード、マウス、及びマイクの他、マウスと協働してポインティングデバイス機能を実現するモニタを用いることができる。なお、以下では、出力装置１１４をモニタ１１４とし、入力装置１１２をキーボード１１２またはマウス１１２として記載する場合がある。

記憶部１０６には、各種のデータベース、テーブルおよびファイルなどが格納される。記憶部１０６には、ＯＳ（Ｏｐｅｒａｔｉｎｇ Ｓｙｓｔｅｍ）と協働してＣＰＵ（Ｃｅｎｔｒａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｉｎｇ Ｕｎｉｔ）に命令を与えて各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録される。記憶部１０６として、例えば、ＲＡＭ（Ｒａｎｄｏｍ Ａｃｃｅｓｓ Ｍｅｍｏｒｙ）・ＲＯＭ（Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）等のメモリ装置、ハードディスクのような固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および光ディスク等を用いることができる。

記憶部１０６は、例えば、キャンセル売上データ１０６ａと、支払データ１０６ｂと、仲介業者マスタとしての業者マスタ１０６ｃと、パターンマスタとしての手数料パターンマスタ１０６ｄと、入居状況管理データ１０６ｅと、を備えている。

キャンセル売上データ１０６ａは、図７に示すように、例えば、賃貸借契約のキャンセルが発生した際に前記管理業者が行うキャンセルの業務についての売上額（請求金額）等を含む。

支払データ１０６ｂは、図７に示すように、例えば、前記仲介業者への支払額（仲介業者への支払）および前記借主への返金額（顧客への支払（返金））等を含む。

業者マスタ１０６ｃは、図３に示すように、例えば、前記仲介業者を識別するための仲介業者識別データ（業者）と、前記仲介業者への支払額の算出の仕方に関するルールである支払額算出ルールに対応するパターンを識別するためのパターン識別データ（手数料パターン）と、等を紐付けて含む。

手数料パターンマスタ１０６ｄは、図４に示すように、例えば、前記パターン識別データ（手数料パターン）と、前記支払額算出ルールと、等を紐付けて含む。前記支払額算出ルールは、図４に示すように、手数料計算区分、料率、月数、金額、端数単位および端数区分等により定義される。前記手数料計算区分のうち「０：率計算」の区分は、賃料から何%支払うか自動算出して初期セットしたい場合に設定される区分である。前記手数料計算区分のうち「１：月数計算」の区分は、賃料の何ヶ月分支払うか自動算出して初期セットしたい場合に設定される区分である。前記手数料計算区分のうち「２：固定金額」の区分は、固定金額を初期セットしたい場合に設定される区分である。また、「料率」は、前記手数料計算区分が「０：率計算」の場合に設定が必要であり、「月数」は、前記手数料計算区分が「１：月数計算」の場合に設定が必要であり、「金額」は、前記手数料計算区分が「２：固定金額」の場合に設定が必要である。

ここで、業者マスタ１０６ｃが図３に示す内容で設定されており、手数料パターンマスタ１０６ｄが図４に示す内容で設定されており、かつ、賃料が50,000円である場合に、前記仲介業者への支払額がどのように算出されるのか説明する。一つ目の例として、図３の業者マスタ１０６ｃにおける「○×仲介業者」については、前記手数料パターンが００１であり、図４の手数料パターンマスタ１０６ｄを参照すると、前記手数料パターン００１については、前記手数料計算区分が「０：率計算」であり前記料率が「90%」であるため、○×仲介業者への支払額は、50,000円×90%＝45,000円となる。二つ目の例として、図３の業者マスタ１０６ｃにおける「ＡＢＣ賃貸株式会社」については、前記手数料パターンが００２であり、図４の手数料パターンマスタ１０６ｄを参照すると、前記手数料パターン００２については、前記手数料計算区分が「１：月数計算」であり前記月数が「1ヶ月」であるため、ＡＢＣ賃貸株式会社への支払額は、50,000円×1ヶ月＝50,000円となる。

入居状況管理データ１０６ｅは、例えば、物件を識別するための物件識別データ（物件コードおよび物件名）と、部屋を識別するための部屋識別データ（部屋番号）と、入居状況を識別するための入居状況識別データ（部屋状況）と、物件区分と、基準日と、等を紐付けて含む。前記入居状況識別データ（部屋状況）としては、例えば、入居中を意味する前記入居状況識別データである「４：入居中」および空室を意味する前記入居状況識別データである「０：空室」等が挙げられる。入居状況管理データ１０６ｅの内容を表示した画面である入居状況管理画面の例を、図６および図１２に示す。

制御部１０２は、入居状況更新装置１００を統括的に制御するＣＰＵ等である。制御部１０２は、ＯＳ等の制御プログラム・各種の処理手順等を規定したプログラム・所要データなどを格納するための内部メモリを有し、格納されているこれらのプログラムに基づいて種々の情報処理を実行する。

制御部１０２は、機能概念的に、例えば、（１）前記賃貸借契約のキャンセルに関する情報を入力するための画面であるキャンセル入力画面に入力された物件識別データで特定される物件の家賃に、前記キャンセル入力画面に入力された月数を乗じることで、前記物件についての管理業者が行う前記キャンセルの業務についての売上額を算出するキャンセル売上算出手段としてのキャンセル売上算出部１０２ａと、（２）前記キャンセル入力画面に入力された、前記物件についての仲介業者を識別するための仲介業者識別データに対応する支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への支払額を算出する仲介業者支払額算出手段としての仲介業者支払額算出部１０２ｂと、（３）前記キャンセル入力画面に入力された前記借主からの入金額から、前記キャンセル売上算出手段で算出した前記売上額および前記仲介業者支払額算出手段で算出した前記支払額を減じることで、前記借主への返金額を算出する借主返金額算出手段としての借主返金額算出部１０２ｃと、（４）前記借主返金額算出手段で前記返金額の算出が完了すると、物件識別データと部屋識別データと入居状況識別データとを含む入居状況管理データから、前記キャンセル入力画面に入力された物件識別データおよび部屋識別データと紐付く入居状況識別データを取得し、当該取得した入居状況識別データを、入居中を意味するものから空室を意味するものへと更新する入居状況更新手段としての入居状況更新部１０２ｄと、を備えている。

キャンセル売上算出部１０２ａは、前記賃貸借契約のキャンセルに関する情報を入力するための画面であるキャンセル入力画面（図１３参照）に入力された物件識別データ（物件コード）で特定される物件の家賃に、前記キャンセル入力画面に入力された月数を乗じることで、前記管理業者が行う前記キャンセルの業務についての売上額を算出する。前記入力された物件識別データ（物件コード）とは、例えば、図１３において「物件」の項目に入力されたコードを意味し、ＭＡ４の記号で示している。前記入力された月数とは、例えば、図１３において「キャンセル売上」の箇所の「月数」の項目に入力された数値を意味し、ＭＡ１の記号で示している。

仲介業者支払額算出部１０２ｂは、前記キャンセル入力画面に入力された前記仲介業者識別データに対応する支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への支払額を算出する。前記入力された前記仲介業者識別データとは、例えば、図１３において「他社支払・売上」の箇所の「業者情報」の項目に入力されたコードを意味し、ＭＡ２の記号で示している。

仲介業者支払額算出部１０２ｂは、前記仲介業者への支払額を、業者マスタ１０６ｃおよび手数料パターンマスタ１０６ｄを参照することにより、以下のように算出してもよい。すなわち、まず、仲介業者支払額算出部１０２ｂは、前記仲介業者識別データ（業者）と前記パターン識別データ（手数料パターン）とを含む業者マスタ１０６ｃ（図３参照）から、前記キャンセル入力画面に入力された前記仲介業者識別データ（業者）と紐付くパターン識別データ（手数料パターン）を取得する。前記入力された前記仲介業者識別データとは、例えば、図１３において「他社支払・売上」の箇所の「業者情報」の項目に入力されたコードを意味し、ＭＡ２の記号で示している。次に、仲介業者支払額算出部１０２ｂは、前記パターン識別データ（手数料パターン）と前記支払額算出ルール（手数料計算区分、料率、月数、金額、端数単位および端数区分）とを含む手数料パターンマスタ１０６ｄ（図４参照）から、前記取得したパターン識別データ（手数料パターン）と紐付く支払額算出ルール（手数料計算区分、料率、月数、金額、端数単位および端数区分）を取得し、当該取得した支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への前記支払額を算出する。

借主返金額算出部１０２ｃは、前記キャンセル入力画面に入力された前記借主からの入金額から、キャンセル売上算出部１０２ａで算出した前記売上額および仲介業者支払額算出部１０２ｂで算出した前記支払額を減じることで、前記借主への返金額を算出する。前記入力された前記借主からの入金額とは、例えば、図１３において「請求入金情報」の箇所の「入金額」の項目に入力される数値を意味し、ＭＡ６の記号で示している。算出された前記借主への前記返金額は、例えば、図１３にＭＡ３で示すように、「返金」の箇所の「返金額」の項目に表示される。

入居状況更新部１０２ｄは、借主返金額算出部１０２ｃで前記返金額の算出が完了すると、物件識別データ（物件コード）と部屋識別データ（部屋番号）と入居状況識別データ（部屋状況）とを含む入居状況管理データ１０６ｅから、前記キャンセル入力画面に入力された物件識別データ（物件コード）および部屋識別データ（部屋番号）と紐付く入居状況識別データ（部屋状況）を取得し、当該取得した入居状況識別データ（部屋状況）を、入居中を意味するものから空室を意味するものへと更新する。前記入居状況識別データ（部屋状況）が入居中を意味する「４：入居中」に設定された前記入居状況管理データ１０６ｅを表示した入居状況管理画面の例を図６に示し、前記入居状況識別データ（部屋状況）が空室を意味する「０：空室」に設定された前記入居状況管理データ１０６ｅを表示した入居状況管理画面の例を、図１２に示す。前記入力された物件識別データ（物件コード）とは、例えば、図１３において「物件」の項目に入力されたコードを意味し、ＭＡ４の記号で示している。前記入力された部屋識別データ（部屋番号）とは、例えば、図１３において「部屋番号」の項目に入力された番号を意味し、ＭＡ５の記号で示している。

［２．賃貸借契約のキャンセル発生時の処理の概要］
本項目では、賃貸借契約のキャンセル発生時の処理の概要について、図５～図７を用いて説明する。

まず、物件「A000000001 レジデンス○○/101号室」について契約があったとして、初回契約日が2019/04/15で、家賃が50,000円、共益費が10,000円であるとすると、借主への請求金額は、図５の（Ａ）の表に示すとおり、合計で190,000円となる。そして、前記借主から前記請求金額（契約金）190,000円の入金が図５の（Ｂ）に示すようになされると、契約完了となる。

契約が完了すると、入居状況管理データ１０６ｅにおける部屋状況は、図６に示すように、「０：空室」から「４：入居中」へと更新される。

ここで、契約完了後に契約がキャンセルとなると、キャンセル売上、仲介業者への支払および顧客への支払（返金）が以下のように発生する。キャンセル売上は、家賃の１ヶ月分であるとすると、50,000円×１ヶ月＝50,000円となる。仲介業者への支払も、家賃の１ヶ月分であるとすると、50,000円×１ヶ月＝50,000円となる。そして、顧客への支払（返金）は、入金額190,000円－キャンセル売上50,000円－仲介業者への支払50,000円＝90,000円となる。以上の計算を経て、図７に示すように、キャンセル売上50,000円を含むキャンセル売上データ１０６ａと、仲介業者への支払50,000円および顧客への支払（返金）90,000円を含む支払データ１０６ｂと、が作成される。これにより、入居状況管理データ１０６ｅにおける部屋状況を、「４：入居中」から「０：空室」へと更新することができる状態となり、次の募集へと繋げることができる。

以上、本項目で説明してきた契約キャンセルから次の募集までの処理の流れは、従来と本実施形態とで、以下で説明するように大きく異なる。賃貸借契約のキャンセル発生時の従来における処理の具体例を以下の［３．賃貸借契約のキャンセル発生時の従来における処理の具体例］で説明し、賃貸借契約のキャンセル発生時の本実施形態における処理の具体例を以下の［４．賃貸借契約のキャンセル発生時の本実施形態における処理の具体例］で説明する。

［３．賃貸借契約のキャンセル発生時の従来における処理の具体例］
本項目では、賃貸借契約のキャンセル発生時の従来における処理の具体例を、図６、図９および図１２を用いて説明する。なお、賃貸借契約のキャンセル発生時の従来における処理のフローは、例えば、図８に示すとおりである。

まず、契約が完了した状態での請求金額および入金金額は、図９の（Ａ）に示すとおりである。契約が完了すると、入居状況管理データ１０６ｅにおける部屋状況は、「０：空室」から「４：入居中」へと更新される。部屋状況が「４：入居中」へと更新された入居状況管理データ１０６ｅを表示する入居状況管理画面を、図６に示す。

次に、契約のキャンセルが発生すると、管理業者の担当者により、以下の作業が実行される。まず、図９の（Ｂ）に示すように、契約時に発生した請求への赤伝票が入力される。次に、図９の（Ｃ）に示すように、（Ｂ）で作成した赤伝票に対して消込処理が実行される。次に、図９の（Ｄ）に示すように、キャンセル売上の請求が作成される。次に、図９の（Ｅ）に示すように、キャンセル売上の請求に対して消込処理が実行される。次に、図９の（Ｆ）に示すように、仲介業者および顧客への支払処理が実行される。なお、キャンセル売上、仲介業者への支払および顧客への支払については、前記管理業者の担当者が手計算により算出することが必要である。

以上説明した処理が終わった上で、キャンセルになった契約の「運用上の解約処理」が実行される。ここで、請求、入金および支払等の実績データが発生している契約は削除できないため、精算額が発生しないように図９の（Ｂ）～（Ｆ）の処理を行った後に、過去の実績に含めない「運用上の解約処理」を行う必要がある。そして、「運用上の解約処理」が完了して初めて、前記管理業者の担当者が、入居状況管理データ１０６ｅにおける部屋状況を「４：入居中」から「０：空室」へと手動で更新することが可能となる。部屋状況が「０：空室」へと更新された入居状況管理データ１０６ｅを表示する入居状況管理画面を、図１２に示す。当該更新により、部屋は空室状態となり募集業務を行うことが可能となる。

しかしながら、このように、キャンセル売上、仲介業者への支払および顧客への支払を手計算により算出し、更には、入居状況管理データ１０６ｅの更新も手動で行うと、処理が遅くなり、次の募集業務が遅れてしまうという問題があった。特に、賃貸借契約のキャンセルは、例えば受験の合格発表が集中する２～３月等の時期に起こりやすいが、当該時期は不動産業界にとっても繁忙期であるため、通常業務と並行してのキャンセル業務を行う余裕がないまたは作業が追い付かず、機会損失・利益損失に繋がるという問題があった。

そこで、本実施形態においては、以下の［４．賃貸借契約のキャンセル発生時の本実施形態における処理の具体例］で説明するように、キャンセル売上、仲介業者への支払および顧客への支払を自動で算出できるようにし、更には、入居状況管理データ１０６ｅの更新も自動で行えるようにした。

［４．賃貸借契約のキャンセル発生時の本実施形態における処理の具体例］
本項目では、賃貸借契約のキャンセル発生時の本実施形態における処理の具体例を、図６、図１１、図１２および図１３を用いて説明する。なお、賃貸借契約のキャンセル発生時の本実施形態における処理のフローは、例えば、図１０に示すとおりである。

まず、契約が完了した状態での請求金額および入金金額は、図１１の（Ａ）に示すとおりである。契約が完了すると、入居状況管理データ１０６ｅにおける部屋状況は、「０：空室」から「４：入居中」へと更新される。部屋状況が「４：入居中」へと更新された入居状況管理データ１０６ｅを表示する入居状況管理画面を、図６に示す。

次に、契約のキャンセルが発生すると、前記キャンセル入力画面（図１３参照）から、管理業者の担当者により、キャンセルに関する情報が以下のようにして入力されることで、（１）キャンセル売上算出処理、（２）仲介業者支払額算出処理、（３）借主返金額算出処理および（４）入居状況更新処理が実行される。

（１）キャンセル売上算出処理
まず、前記キャンセル入力画面（図１３参照）から、前記管理業者の担当者により、ＭＡ１で示す位置に月数として「１」が入力され、ＭＡ４で示す位置に物件コードとして「A000000001」が入力され、ＭＡ５で示す位置に部屋番号として「１０１」が入力されたとする。物件コード「A000000001」で特定されるレジデンス○○における１０１号室の家賃が、50,000円であるとすると、キャンセル売上算出部１０２ａは、当該家賃50,000円に前記入力された月数「１」を乗じることで、キャンセル売上50,000円を算出する。当該算出したキャンセル売上を、図１１の（Ｂ）に示す。なお、前記キャンセル入力画面（図１３参照）の「請求入金情報」の箇所への情報の登録により、図１１の（Ｂ）に示すように、契約時請求の赤伝票およびこれに対する消込が自動作成される。

（２）仲介業者支払額算出処理
同様に、前記キャンセル入力画面（図１３参照）から、前記管理業者の担当者により、ＭＡ２で示す位置に業者コードとして「0000000002」が入力されたとする。ここで、業者マスタ１０６ｃが図３に示す内容で、手数料パターンマスタ１０６ｄが図４に示す内容で設定されているとすると、仲介業者支払額算出部１０２ｂは、図３の業者マスタ１０６ｃから、前記入力された業者コード「0000000002」と紐付く手数料パターンとして「００２」を取得し、更に、図４の手数料パターンマスタ１０６ｄから、当該取得した手数料パターン「００２」と紐付く支払額算出ルールとして、「手数料計算区分＝１：月数計算、月数＝１ヶ月、端数単位＝１:１０円、端数区分＝１：四捨五入」を取得する。そして、仲介業者支払額算出部１０２ｂは、当該取得した支払額算出ルールに従って、レジデンス○○における１０１号室の家賃50,000円に月数１ヶ月を乗じることで、前記仲介業者（ＡＢＣ賃貸株式会社）への支払額50,000円を算出する。

以上、（１）で算出した前記管理業者のキャンセル売上50,000円および（２）で算出した前記仲介業者（ＡＢＣ賃貸株式会社）への支払額50,000円を用いて、以下の（３）で説明するようにして、借主（顧客）への支払額（返金額）が算出される。なお、（１）および（２）の処理の手順は、特に制限されず、（２）の処理を行ってから（１）の処理を行ってもよい。

（３）借主返金額算出処理
次に、前記キャンセル入力画面（図１３参照）から、前記管理業者の担当者により、「請求入金情報」の欄における「賃料項目」、「請求額」および「入金額」の項目への情報の入力がされる。「入金額」は図１３にＭＡ６で示す位置に入力される。入力された入金額の合計（すなわち初期費用）が190,000円であるとすると、借主返金額算出部１０２ｃは、当該入力された入金額190,000円から、（１）においてキャンセル売上算出部１０２ａで算出したキャンセル売上50,000円および（２）において仲介業者支払額算出部１０２ｂで算出した前記仲介業者（ＡＢＣ賃貸株式会社）への支払額50,000円を減じることで、借主（顧客）への支払額（返金額）90,000円を算出する。当該算出した支払額（返金額）90,000円は、図１３にＭＡ３で示す位置に表示される。

（２）において算出した前記仲介業者（ＡＢＣ賃貸株式会社）への支払額50,000円および（３）で算出した借主（顧客）への支払額（返金額）90,000円を含む支払データ１０６ｂを、図１１の（Ｃ）に示す。

以上（１）～（３）で説明したように、本実施形態に係る入居状況更新装置１００によれば、賃貸借契約のキャンセルが発生した場合に、前記管理業者の担当者が前記キャンセル入力画面に所定の情報を入力するのみで、前記管理業者が行うキャンセル業務についての売上額、前記仲介業者への支払額および前記借主（顧客）への支払額（返金額）というキャンセルに伴い算出が必要となる金額の算出を自動で行うことができる。

（４）入居状況更新処理
前記借主（顧客）への支払額（返金額）の算出が完了すると、入居状況更新部１０２ｄは、以下のようにして、入居状況管理データ１０６ｅにおける部屋状況を更新する。まず、入居状況更新部１０２ｄは、物件コード「A000000001」と部屋番号「１０１」と部屋状況「４：入居中」と等を含む入居状況管理データ１０６ｅ（当該データを表示した画面が、図６の入居状況管理画面である）から、前記キャンセル入力画面（図１３参照）に入力された前記物件コード「A000000001」および前記部屋番号「１０１」と紐付く部屋状況「４：入居中」を取得する。そして、入居状況更新部１０２ｄは、当該取得した部屋状況「４：入居中」を「０：空室」に更新する。部屋状況が「０：空室」へと更新された入居状況管理データ１０６ｅを表示する入居状況管理画面を、図１２に示す。

以上（４）で説明したように、本実施形態に係る入居状況更新装置１００によれば、賃貸借契約のキャンセルがされた物件についての入居状況の更新（「４：入居中」を「０：空室」への更新）を自動で行うことができる。これにより、繁忙期においても、素早く次の募集業務へと繋げることが可能となる。言い換えると、契約キャンセル入力をすることで、「運用上の解約」処理を行った状態となり、部屋状況が空室状態となり、退去・精算処理をする必要がないため、募集業務への連携が早くなる。

最後に、前記キャンセル入力画面の機能について補足説明をする。「請求入金情報」の箇所においては、（１）契約入力データにおける契約情報タブの情報を表示し、（２）請求額および入金額は内容と賃料項目で集計することができ、（３）レコードは例えば１０行表示（１１行目以降はスクロール）し、（４）「仕訳」の列に仕訳作成状況を表示することができる（集計元に一つでも仕訳作成済みがあれば「済」と表示する）。「キャンセル売上」の箇所においては、月数を入力することで金額を自動算出することができる。「他社支払・売上」の箇所においては、（１）流通物件管理会社に対してキャンセル売上金額の支払依頼を作成することができ、（２）仮受金からの返金を業者ごとに手数料パターンマスタ１０６ｄで管理可能である。「返金」の箇所においては、（１）返金額は、「入金額－キャンセル売上額－他社売上額」の式により算出され、（２）「顧客登録」を押下することにより顧客登録が起動し、支払方法や支払先口座の変更が可能（精算入力と同様の動作により可能）である。

［５．本実施形態のまとめ］
以上説明してきたように、本実施形態に係る入居状況更新装置１００によれば、賃貸借契約を締結した後に契約のキャンセルが発生した場合に、前記キャンセルに伴い算出が必要となる金額および前記キャンセルがされた物件についての入居状況の更新を自動で行うことにより、次の募集を素早く行うことを可能とする。

ここで、賃貸住宅管理業務においては、顧客と賃貸借契約締結時に、翌月分まで含めて契約金を受け取ることが一般的であるが、契約締結後にキャンセル(取消)が発生した際に、下記手順１～５を踏む必要があり、全て手入力する必要があった。手順が多いため、繁忙期には負荷が上がり、かつミスも多くなるという問題があった。
１．契約金の請求・入金に対して赤伝票処理。
２．請求入力により自社のキャンセル売上を立て、契約金入金の一部を消込。
３．他社(業者)への支払処理。
４．契約金入金からキャンセル売上と他社(業者)支払の金額を差し引き、顧客へ返金(支払)処理。
５．解約処理。

そこで、本実施形態においては、例えば、以下の１～４を可能とした。
１．契約キャンセル入力にて、該当契約請求・入金の赤伝票処理、キャンセル売上データ、他社(業者)支払データを一括で作成できるようにした。
２．顧客返金額は自動で計算し、支払データを作成できるようにした。
３．「運用上の解約」処理を行った(顧客への解約時日割請求、敷金返金を行わず部屋を空室とする)状態へと自動でできる。
４．上記「３．」にて解約処理が行われることで、部屋状況が空室となり、次の契約へと繋がる募集業務へ自動で連携できるようにした。

［６．他の実施形態］
本発明は、上述した実施形態以外にも、特許請求の範囲に記載した技術的思想の範囲内において種々の異なる実施形態にて実施されてよいものである。

例えば、実施形態において説明した各処理のうち、自動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を手動的に行うこともでき、あるいは、手動的に行われるものとして説明した処理の全部または一部を公知の方法で自動的に行うこともできる。

また、本明細書中や図面中で示した処理手順、制御手順、具体的名称、各処理の登録データや検索条件等のパラメータを含む情報、画面例、データベース構成については、特記する場合を除いて任意に変更することができる。

また、入居状況更新装置１００に関して、図示の各構成要素は機能概念的なものであり、必ずしも物理的に図示の如く構成されていることを要しない。

例えば、入居状況更新装置１００が備える処理機能、特に制御部にて行われる各処理機能については、その全部または任意の一部を、ＣＰＵおよび当該ＣＰＵにて解釈実行されるプログラムにて実現してもよく、また、ワイヤードロジックによるハードウェアとして実現してもよい。尚、プログラムは、本実施形態で説明した処理を情報処理装置に実行させるためのプログラム化された命令を含む一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に記録されており、必要に応じて入居状況更新装置１００に機械的に読み取られる。すなわち、ＲＯＭまたはＨＤＤ（Ｈａｒｄ Ｄｉｓｋ Ｄｒｉｖｅ）などの記憶部などには、ＯＳと協働してＣＰＵに命令を与え、各種処理を行うためのコンピュータプログラムが記録されている。このコンピュータプログラムは、ＲＡＭにロードされることによって実行され、ＣＰＵと協働して制御部を構成する。

また、このコンピュータプログラムは、入居状況更新装置１００に対して任意のネットワークを介して接続されたアプリケーションプログラムサーバに記憶されていてもよく、必要に応じてその全部または一部をダウンロードすることも可能である。

また、本実施形態で説明した処理を実行するためのプログラムを、一時的でないコンピュータ読み取り可能な記録媒体に格納してもよく、また、プログラム製品として構成することもできる。ここで、この「記録媒体」とは、メモリーカード、ＵＳＢ（Ｕｎｉｖｅｒｓａｌ Ｓｅｒｉａｌ Ｂｕｓ）メモリ、ＳＤ（Ｓｅｃｕｒｅ Ｄｉｇｉｔａｌ）カード、フレキシブルディスク、光磁気ディスク、ＲＯＭ、ＥＰＲＯＭ（Ｅｒａｓａｂｌｅ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＥＥＰＲＯＭ（登録商標）（Ｅｌｅｃｔｒｉｃａｌｌｙ Ｅｒａｓａｂｌｅ ａｎｄ Ｐｒｏｇｒａｍｍａｂｌｅ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＣＤ－ＲＯＭ（Ｃｏｍｐａｃｔ Ｄｉｓｋ Ｒｅａｄ Ｏｎｌｙ Ｍｅｍｏｒｙ）、ＭＯ（Ｍａｇｎｅｔｏ－Ｏｐｔｉｃａｌ ｄｉｓｋ）、ＤＶＤ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｖｅｒｓａｔｉｌｅ Ｄｉｓｋ）、および、Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標） Ｄｉｓｃ等の任意の「可搬用の物理媒体」を含むものとする。

また、「プログラム」とは、任意の言語または記述方法にて記述されたデータ処理方法であり、ソースコードまたはバイナリコード等の形式を問わない。なお、「プログラム」は必ずしも単一的に構成されるものに限られず、複数のモジュールやライブラリとして分散構成されるものや、ＯＳに代表される別個のプログラムと協働してその機能を達成するものをも含む。なお、実施形態に示した各装置において記録媒体を読み取るための具体的な構成および読み取り手順ならびに読み取り後のインストール手順等については、周知の構成や手順を用いることができる。

記憶部に格納される各種のデータベース等は、ＲＡＭ、ＲＯＭ等のメモリ装置、ハードディスク等の固定ディスク装置、フレキシブルディスク、および、光ディスク等のストレージ手段であり、各種処理やウェブサイト提供に用いる各種のプログラム、テーブル、データベース、および、ウェブページ用ファイル等を格納する。

また、入居状況更新装置１００は、既知のパーソナルコンピュータまたはワークステーション等の情報処理装置として構成してもよく、また、任意の周辺装置が接続された当該情報処理装置として構成してもよい。また、入居状況更新装置１００は、当該装置に本実施形態で説明した処理を実現させるソフトウェア（プログラムまたはデータ等を含む）を実装することにより実現してもよい。

更に、装置の分散・統合の具体的形態は図示するものに限られず、その全部または一部を、各種の付加等に応じてまたは機能負荷に応じて、任意の単位で機能的または物理的に分散・統合して構成することができる。すなわち、上述した実施形態を任意に組み合わせて実施してもよく、実施形態を選択的に実施してもよい。

本発明は、例えば、契約のキャンセルが行われ得るあらゆる業界において有用であるが、特に、賃貸住宅管理業界（特に、学生マンション等を営む会社）においては極めて有用である。

１００ 入居状況更新装置
１０２ 制御部
１０２ａ キャンセル売上算出部
１０２ｂ 仲介業者支払額算出部
１０２ｃ 借主返金額算出部
１０２ｄ 入居状況更新部
１０４ 通信インターフェース部
１０６ 記憶部
１０６ａ キャンセル売上データ
１０６ｂ 支払データ
１０６ｃ 業者マスタ
１０６ｄ 手数料パターンマスタ
１０６ｅ 入居状況管理データ
１０８ 入出力インターフェース部
１１２ 入力装置
１１４ 出力装置
２００ サーバ
３００ ネットワーク

Claims (6)

1. 制御部を備え、賃貸借契約の締結および当該賃貸借契約の借主からの初期費用の入金がされた後に前記賃貸借契約がキャンセルされた場合において、前記借主が入居予定だった物件についての入居状況を、入居中の状態から空室の状態へと更新する入居状況更新装置であって、
   前記制御部は、
   前記賃貸借契約のキャンセルに関する情報を入力するための画面であるキャンセル入力画面に入力された物件識別データで特定される物件の家賃に、前記キャンセル入力画面に入力された月数を乗じることで、前記物件についての管理業者が行う前記キャンセルの業務についての売上額を算出するキャンセル売上算出手段と、
   前記キャンセル入力画面に入力された、前記物件についての仲介業者を識別するための仲介業者識別データに対応する支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への支払額を算出する仲介業者支払額算出手段と、
   前記キャンセル入力画面に入力された前記借主からの入金額から、前記キャンセル売上算出手段で算出した前記売上額および前記仲介業者支払額算出手段で算出した前記支払額を減じることで、前記借主への返金額を算出する借主返金額算出手段と、
   前記借主返金額算出手段で前記返金額の算出が完了すると、物件識別データと部屋識別データと入居状況識別データとを含む入居状況管理データから、前記キャンセル入力画面に入力された物件識別データおよび部屋識別データと紐付く入居状況識別データを取得し、当該取得した入居状況識別データを、入居中を意味するものから空室を意味するものへと更新する入居状況更新手段と、
   を備えること、
   を特徴とする入居状況更新装置。
2. 前記仲介業者支払額算出手段は、
   前記仲介業者識別データと前記支払額算出ルールに対応するパターンを識別するためのパターン識別データとを含む仲介業者マスタから、前記キャンセル入力画面に入力された仲介業者識別データと紐付くパターン識別データを取得し、
   前記パターン識別データと前記支払額算出ルールとを含むパターンマスタから、当該取得したパターン識別データと紐付く支払額算出ルールを取得し、
   当該取得した支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への前記支払額を算出すること、
   を特徴とする請求項１に記載の入居状況更新装置。
3. 前記管理業者が、大家から物件の管理業務を委託される業者であり、
   前記仲介業者が、前記大家と前記借主の間での前記賃貸借契約または前記管理業者と前記借主の間での前記賃貸借契約の成立を仲介する業者であること、
   を特徴とする請求項１または２に記載の入居状況更新装置。
4. 前記管理業者が、サブリース業者または集金代行業者であること、
   を特徴とする請求項１から３のいずれか一つに記載の入居状況更新装置。
5. 制御部を備える情報処理装置で実行される、賃貸借契約の締結および当該賃貸借契約の借主からの初期費用の入金がされた後に前記賃貸借契約がキャンセルされた場合において、前記借主が入居予定だった物件についての入居状況を、入居中の状態から空室の状態へと更新する入居状況更新方法であって、
   前記制御部で実行される、
   前記賃貸借契約のキャンセルに関する情報を入力するための画面であるキャンセル入力画面に入力された物件識別データで特定される物件の家賃に、前記キャンセル入力画面に入力された月数を乗じることで、前記物件についての管理業者が行う前記キャンセルの業務についての売上額を算出するキャンセル売上算出ステップと、
   前記キャンセル入力画面に入力された、前記物件についての仲介業者を識別するための仲介業者識別データに対応する支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への支払額を算出する仲介業者支払額算出ステップと、
   前記キャンセル入力画面に入力された前記借主からの入金額から、前記キャンセル売上算出ステップで算出した前記売上額および前記仲介業者支払額算出ステップで算出した前記支払額を減じることで、前記借主への返金額を算出する借主返金額算出ステップと、
   前記借主返金額算出ステップで前記返金額の算出が完了すると、物件識別データと部屋識別データと入居状況識別データとを含む入居状況管理データから、前記キャンセル入力画面に入力された物件識別データおよび部屋識別データと紐付く入居状況識別データを取得し、当該取得した入居状況識別データを、入居中を意味するものから空室を意味するものへと更新する入居状況更新ステップと、
   を含むこと、
   を特徴とする入居状況更新方法。
6. 制御部を備える情報処理装置に実行させるための、賃貸借契約の締結および当該賃貸借契約の借主からの初期費用の入金がされた後に前記賃貸借契約がキャンセルされた場合において、前記借主が入居予定だった物件についての入居状況を、入居中の状態から空室の状態へと更新する入居状況更新プログラムであって、
   前記制御部に実行させるための、
   前記賃貸借契約のキャンセルに関する情報を入力するための画面であるキャンセル入力画面に入力された物件識別データで特定される物件の家賃に、前記キャンセル入力画面に入力された月数を乗じることで、前記物件についての管理業者が行う前記キャンセルの業務についての売上額を算出するキャンセル売上算出ステップと、
   前記キャンセル入力画面に入力された、前記物件についての仲介業者を識別するための仲介業者識別データに対応する支払額算出ルールに従って、前記仲介業者への支払額を算出する仲介業者支払額算出ステップと、
   前記キャンセル入力画面に入力された前記借主からの入金額から、前記キャンセル売上算出ステップで算出した前記売上額および前記仲介業者支払額算出ステップで算出した前記支払額を減じることで、前記借主への返金額を算出する借主返金額算出ステップと、
   前記借主返金額算出ステップで前記返金額の算出が完了すると、物件識別データと部屋識別データと入居状況識別データとを含む入居状況管理データから、前記キャンセル入力画面に入力された物件識別データおよび部屋識別データと紐付く入居状況識別データを取得し、当該取得した入居状況識別データを、入居中を意味するものから空室を意味するものへと更新する入居状況更新ステップと、
   を含むこと、
   を特徴とする入居状況更新プログラム。

Images