JP2022179721A - 賃貸管理システム - Google Patents

Abstract

【課題】賃借人が新たな物件を賃借する際に、賃借人の賃借履歴に応じてより適切な保証料を設定する。【解決手段】記憶部は、賃借人の賃借履歴を記憶する。決定部は、賃借履歴を用いて賃借人の信用度を決定する。設定部は、賃借人が賃借する新たな物件について家賃の支払いを担保するために家賃保証会社に支払われる保証料を信用度に応じて設定する。【選択図】図１

Description

本発明は、物件の賃貸を管理する技術に関する。

賃貸物件を賃貸する際、家賃保証会社が賃借人から保証料を徴収して連帯保証を行う場合がある。この保証料に関し、特許文献１には、クレジットカード決済により入居者から保証料を徴収する技術が記載されている。特許文献２には、申込者によって入力された申込者情報を審査基準データに則って審査し、保証が可能であると判定された場合に参考保証料を求める技術が記載されている。

特開２００７－４１８０９号公報 特開２０１７－２１１９９１号公報

特許文献１では、保証料は賃料に対して一定の割合の金額に設定されている。特許文献２では、参考保証料は申込者の世帯構成、職業等の属性に応じて設定されている。しかし、例えば家賃又は賃借人の属性が同じであっても、賃借人の賃借履歴によって賃借人の信用度が変動する場合がある。信用度が変動すると、適切な保証料も変わってくる。そのため、特許文献１及び２に記載の技術のように、賃借人の賃借履歴を考慮せずに保証料が設定される場合には、適切な保証料が設定されない場合がある。
本発明は、賃借人が新たな物件を賃借する際に、賃借人の賃借履歴に応じてより適切な保証料を設定することを目的とする。

本発明は、賃借人の賃借履歴を記憶する記憶部と、前記賃借履歴を用いて前記賃借人の信用度を決定する決定部と、前記賃借人が賃借する新たな物件の家賃保証の対価となる保証料を前記信用度に応じて設定する設定部とを備える賃貸管理装置を提供する。

前記賃借履歴は、前記賃借人が賃借した他の物件について過去に支払った家賃を含み、前記決定部は、前記新たな物件の家賃が前記他の物件の家賃以下である場合には、前記信用度を上げてもよい。

前記賃借履歴は、前記賃借人が前記他の物件を賃借した期間を含み、前記決定部は、前記期間が長い程、前記信用度を上げてもよい。

前記賃借履歴は、前記賃借人が賃借した物件の家賃の決済履歴を含み、前記賃貸管理装置は、前記新たな物件の家賃の決済処理が実行されると、前記決済処理の内容を受信する受信部と、前記決済処理の内容に基づいて前記家賃の決済履歴を更新する更新部とをさらに備えてもよい。

前記賃貸管理装置は、前記賃借人の単位期間毎の収入金額及び支出金額を示す収支情報を取得する取得部をさらに備え、前記決定部は、前記単位期間毎の前記収入金額と前記支出金額との関係をさらに用いて前記信用度を決定してもよい。

前記決定部は、前記賃借人が貸借した他の物件の前記単位期間あたりの家賃を除いた前記単位期間毎の収支金額が前記新たな物件の家賃以上である場合には、前記信用度を上げてもよい。

前記賃貸管理装置は、前記新たな物件の家賃の決済処理を実行する条件を満たさない場合には、前記決済処理が実行されないことを前記賃借人が使用する端末装置に通知する通知部と、前記新たな物件の家賃の決済条件の変更が前記端末装置から要求されると、前記賃借履歴に基づいて前記変更を許可するか否かを判定する判定部と、前記変更を許可すると判定された場合、前記決済条件を変更するための処理を行う変更部とをさらに備えてもよい。

前記賃借履歴は、前記賃借人が賃借した他の物件の家賃の決済履歴を含み、前記決済条件の変更は、前記新たな物件の家賃の支払日の変更を含み、前記判定部は、前記他の物件の家賃が所定期間、支払期限までに支払われていたことが前記決済履歴から示される場合には、前記支払日の変更を許可すると判定してもよい。

本発明によれば、賃借人が新たな物件を賃借する際に、賃借人の賃借履歴に応じてより適切な保証料を設定することができる。

実施形態に係る賃貸管理システム１の構成の一例を示す図である。 信用情報３１の一例を示す図である。 加入者情報３２の一例を示す図である。 家計簿情報３３の一例を示す図である。 入出金履歴３４の一例を示す図である。 カード利用履歴３５の一例を示す図である。 サーバ装置４０のハードウェア構成の一例を示す図である。 ストレージ４３に記憶された賃借履歴４３１の一例を示す図である。 サーバ装置４０の機能構成の一例を示す図である。 賃貸借契約時の処理の一例を示すシーケンスチャートである。 家賃決済時の処理の一例を示すシーケンスチャートである。 決済条件を変更する際の処理の一例を示すシーケンスチャートである。

１．構成
図１は、本実施形態に係る賃貸管理システム１の構成の一例を示す図である。賃貸管理システム１は、不動産物件（以下、単に「物件」という。）の賃貸に関する各種のサービスを賃借人であるユーザに提供する。このサービスには、家賃保証サービスと決済サービスとが含まれる。家賃保証サービスは、家賃保証会社が連帯保証人となって家賃保証を行うサービスである。ここで、「家賃保証」とは、賃借人が家賃滞納等の家賃債務の債務不履行をした場合、賃借人に代わって家賃保証会社が代位弁済を賃貸人に行うことをいう。ユーザは、家賃保証会社に家賃保証の対価となる家賃保証料を支払うことで家賃保証サービスを利用することができる。決済サービスは、ユーザが所望の決済手段を用いて月々の家賃を支払うことができるサービスである。この決済手段には、各種のクレジットカードを利用した決済が含まれる。

賃貸管理システム１は、複数の端末装置１０と、複数の決済装置２０と、複数の格納装置３０と、サーバ装置４０とを備える。複数の端末装置１０には、端末装置１０Ａと端末装置１０Ｂとが含まれる。なお、端末装置１０Ａ、１０Ｂを総称して「端末装置１０」という場合がある。また、端末装置１０Ａ、１０Ｂの構成を区別する場合には、端末装置１０Ａ、１０Ｂの構成を示す符号にそれぞれ「Ａ」、「Ｂ」という添え字を付する。複数の格納装置３０には、格納装置３０Ａ～３０Ｅが含まれる。なお、格納装置３０Ａ～３０Ｅを総称して「格納装置３０」という場合がある。

複数の端末装置１０、複数の決済装置２０、複数の格納装置３０、及びサーバ装置４０は、通信回線５０を介して接続されている。通信回線５０は、例えば移動体通信網及びインターネットを含み、これらの装置の間の通信を伝送する。

端末装置１０Ａは、ユーザに持ち運ばれ、ユーザが各種の情報を入出力するのに用いられる。端末装置１０Ｂは、物件を管理する管理会社に設置され、管理会社の従業員が各種の情報を入出力するのに用いられる。端末装置１０には、例えばスマートフォン、タブレット端末、パーソナルコンピュータ等の通信機能及びＵＩ（User Interface）機能を有するコンピュータが用いられてもよい。端末装置１０における各機能は、例えばコンピュータが端末装置１０にインストールされたアプリケーションプログラムを実行することで実現されてもよい。

端末装置１０は、例えば入力装置１１と表示装置１２とを含んで構成されてもよい。入力装置１１は、外部からの入力を受け付ける入力デバイス（例えば、キーボード、マウス、マイクロフォン、スイッチ、ボタン、センサなど）である。表示装置１２は、外部への出力を実施する表示デバイス（例えば、ディスプレイ）である。なお、入力装置１１及び表示装置１２は、一体となった構成（例えば、タッチパネル）であってもよい。

複数の決済装置２０は、互いに異なる決済事業者に運用及び管理され、それぞれの決済事業者に対応する決済手段で決済処理を行う。この決済事業者には、例えばクレジットカード会社及び銀行等の金融機関が含まれてもよい。クレジットカード会社に対応する決済装置２０は、そのクレジットカード会社が発行したクレジットカードを利用した決済処理を行う。金融機関に対応する決済装置２０は、その金融機関の口座を利用した決済処理を行う。決済装置２０には、例えば汎用のコンピュータが用いられてもよい。

格納装置３０には、賃借人の入居審査に用いられる信用情報３１又は付加情報が予め格納されている。この付加情報には、加入者情報３２と、家計簿情報３３と、入出金履歴３４と、カード利用履歴３５とが含まれる。信用情報３１、加入者情報３２、家計簿情報３３、入出金履歴３４、及びカード利用履歴３５は、それぞれ格納装置３０Ａ～３０Ｅに予め格納されている。

図２は、信用情報３１の一例を示す図である。信用情報３１は、ユーザの信用取引に関する情報である。信用情報３１には、ユーザ識別子と、個人情報と、世帯構成と、年収金額と、職業と、金融事故情報とが含まれる。ユーザ識別子は、ユーザを一意に識別する情報である。個人情報は、ユーザの氏名、生年月日、住所、電話番号等、ユーザ個人を特定する情報である。世帯構成は、ユーザが住居及び生計をともにする者の構成である。年収金額は、ユーザの一年間の収入の金額である。職業は、ユーザが従事する仕事である。金融事故情報は、返済の滞納又は延滞等の事故に関する情報である。これらの情報は、対応付けて記憶される。

図３は、加入者情報３２の一例を示す図である。加入者情報３２は、移動体通信事業者との間で電気通信サービスの提供を受ける契約を締結した加入者に関する情報である。加入者情報３２には、ユーザ識別子と、個人情報と、機種と、契約期間と、通信費の決済履歴と、サービスの利用履歴とが含まれる。ユーザ識別子は、ユーザを一意に識別する情報である。個人情報は、ユーザの氏名、生年月日、住所、電話番号等、ユーザ個人を特定する情報である。機種は、ユーザが使用する移動体通信端末の種類である。この移動体通信端末は、端末装置１０Ａであってもよい。契約期間は、ユーザが移動体通信事業者と契約を締結している期間である。通信費の決済履歴は、ユーザが通信費を支払った履歴である。通信費の決済履歴には、ユーザが過去に支払った通信費と、支払日とが含まれる。サー
ビスの利用履歴は、ユーザが移動体通信端末において各種のサービスを利用した履歴である。サービスの利用履歴には、ユーザが利用したサービスを識別する情報が含まれる。これらの情報は、対応付けて記憶される。

図４は、家計簿情報３３の一例を示す図である。ユーザは、移動体通信端末に提供されるサービスを利用して家計簿をつけることができる。家計簿情報３３は、このサービスを利用してユーザがつけた家計簿を示す情報である。家計簿情報３３には、ユーザ識別子と、日付と、収入金額と、支出金額と、詳細情報と、月毎の収支情報とが含まれる。ユーザ識別子は、ユーザを一意に識別する情報である。日付は、収入又は支出が発生した日である。収入金額は、ユーザが得た金銭の額である。支出金額は、ユーザが支払った金銭の額である。詳細情報は、収入又は支出の内容を示す情報である。月毎の収支情報は、月毎の収入及び支出を示す情報である。月毎の収支情報には、月毎の収入金額の合計、月毎の支出金額の合計、及び月毎の収支金額が含まれる。月毎の収支金額は、月毎の収支金額の合計から月毎の支出金額の合計を差し引くことで得られる。なお、図４に示す例では、収支情報の単位期間は１か月であるが、その他の期間が単位期間として用いられてもよい。これらの情報は、対応付けて記憶される。

図５は、入出金履歴３４の一例を示す図である。入出金履歴３４は、ユーザが有する銀行等の金融機関の口座の入出金の履歴である。入出金履歴３４には、ユーザ識別子と、取引日と、入金額と、出金額と、詳細情報と、残高とが含まれる。ユーザ識別子は、ユーザを一意に識別する情報である。取引日は、口座に入金し又は口座から出金した日である。入金額は、口座に預け入れた金銭の額である。出金額は、口座から引き出した金銭の額である。詳細情報は、入金又は出金の内容を示す情報である。残高は、口座に残っている金銭の額である。これらの情報は、対応付けて記憶される。

図６は、カード利用履歴３５の一例を示す図である。カード利用履歴３５は、クレジットカードを利用した支払いの履歴である。カード利用履歴３５には、ユーザ識別子と、利用日と、利用金額と、詳細情報とが含まれる。ユーザ識別子は、ユーザを一意に識別する情報である。利用日は、クレジットカードを利用して支払いを行った日である。クレジットカードを利用して支払った金銭の額である。詳細情報は、クレジットカードを利用して行われた取引の内容を示す情報である。これらの情報は、対応付けて記憶される。

図７は、サーバ装置４０のハードウェア構成の一例を示す図である。サーバ装置４０は、家賃保証サービス及び決済サービスを提供する事業者に運営及び管理され、これらのサービスを提供するための処理を行う。サーバ装置４０には、汎用のコンピュータが用いられてもよい。サーバ装置４０は、物理的には、プロセッサ４１、メモリ４２、ストレージ４３、通信装置４４、バス４５などを含むコンピュータ装置として構成されてもよい。なお、以下の説明では、「装置」という文言は、回路、デバイス、ユニットなどに読み替えることができる。サーバ装置４０のハードウェア構成は、図に示した各装置を１つ又は複数含むように構成されてもよいし、一部の装置を含まずに構成されてもよい。

プロセッサ４１は、例えば、オペレーティングシステムを動作させてコンピュータ全体を制御する。プロセッサ４１は、周辺装置とのインターフェース、制御装置、演算装置、レジスタなどを含む中央処理装置（ＣＰＵ：Central Processing Unit）で構成されてもよい。また、プロセッサ４１は、プログラム（プログラムコード）、ソフトウェアモジュールやデータを、ストレージ４３及び／又は通信装置４４からメモリ４２に読み出し、これらに従って各種の処理を実行する。プログラムとしては、サーバ装置４０の動作の少なくとも一部をコンピュータに実行させるプログラムが用いられる。サーバ装置４０において実行される各種処理は、１つのプロセッサ４１により実行されてもよいし、２以上のプロセッサ４１により同時又は逐次に実行されてもよい。プロセッサ４１は、１以上のチ
ップで実装されてもよい。なお、プログラムは、電気通信回線を介してネットワークから送信されてもよい。

メモリ４２は、コンピュータ読み取り可能な記録媒体であり、例えば、ＲＯＭ（Read Only Memory）、ＥＰＲＯＭ（Erasable Programmable ＲＯＭ）、ＥＥＰＲＯＭ（Electrically Erasable Programmable ＲＯＭ）、ＲＡＭ（Random Access Memory）などの少なくとも１つで構成されてもよい。メモリ４２は、レジスタ、キャッシュ、メインメモリ（主記憶装置）などと呼ばれてもよい。メモリ４２は、本発明の一実施の形態に係る賃貸管理方法を実施するために実行可能なプログラム（プログラムコード）、ソフトウェアモジュールなどを保存することができる。

ストレージ４３は、コンピュータ読み取り可能な記録媒体であり、例えば、ＣＤ－ＲＯＭ（Compact Disc ＲＯＭ）などの光ディスク、ハードディスクドライブ、フレキシブルディスク、光磁気ディスク（例えば、コンパクトディスク、デジタル多用途ディスク、Ｂｌｕ－ｒａｙ（登録商標）ディスク）、スマートカード、フラッシュメモリ（例えば、カード、スティック、キードライブ）、フロッピー（登録商標）ディスク、磁気ストリップなどの少なくとも１つで構成されてもよい。ストレージ４３は、補助記憶装置と呼ばれてもよい。

通信装置４４は、有線ネットワーク及び無線ネットワークの少なくとも一方を介してコンピュータ間の通信を行うためのハードウェア（送受信デバイス）であり、例えばネットワークデバイス、ネットワークコントローラ、ネットワークカード、通信モジュールなどともいう。通信装置４４は、例えば周波数分割複信（ＦＤＤ：Frequency Division Duplex）及び時分割複信（ＴＤＤ：Time Division Duplex）の少なくとも一方を実現するために、高周波スイッチ、デュプレクサ、フィルタ、周波数シンセサイザなどを含んで構成されてもよい。

また、プロセッサ４１やメモリ４２などの各装置は、情報を通信するためのバス４５によって接続される。バス４５は、単一のバスで構成されてもよいし、装置間で異なるバスで構成されてもよい。

図８は、ストレージ４３に記憶された賃借履歴４３１の一例を示す図である。賃借履歴４３１は、ユーザが物件を賃借した履歴である。賃借履歴４３１には、ユーザ識別子と、家賃の決済履歴と、賃借期間と、退去状況とが含まれる。ユーザ識別子は、ユーザを一意に識別する情報である。家賃の決済履歴は、ユーザが賃借した物件の家賃の支払い履歴である。家賃の決済履歴には、ユーザが賃借した物件について過去に支払った家賃と、その家賃の支払日と、その家賃の支払期限とが含まれる。賃借期間は、ユーザが物件を賃借した期間である。退去状況は、ユーザが物件を退去した際の状況である。退去状況には、敷金の返還額が含まれる。これらの情報は、対応付けて記憶される。

図９は、サーバ装置４０の機能構成の一例を示す図である。サーバ装置４０は、機能的には、取得部４０１と、決定部４０２と、設定部４０３と、出力部４０４と、受信部４０５と、更新部４０６と、通知部４０７と、判定部４０８と、変更部４０９とを有していてもよい。サーバ装置４０における各機能は、プロセッサ４１、メモリ４２などのハードウェア上に所定のソフトウェア（プログラム）を読み込ませることによって、プロセッサ４１が演算を行い、通信装置４４による通信や、メモリ４２又はストレージ４３におけるデータの読み出し及び書き込みの少なくとも一方を制御したりすることによって実現される。

取得部４０１は、信用情報３１、賃借履歴４３１、及びユーザが選択した付加情報を取
得する。信用情報３１は、格納装置３０Ａから取得される。賃借履歴４３１は、ストレージ４３から取得される。加入者情報３２、家計簿情報３３、入出金履歴３４、カード利用履歴３５は、それぞれ格納装置３０Ｂ～３０Ｅから取得される。格納装置３０Ａ～３０Ｅから情報を取得するには、例えば情報の取得要求が格納装置３０Ａ～３０Ｅに送信され、この取得要求に応じて格納装置３０Ａ～３０Ｅから送信された情報が受信されてもよい。

決定部４０２は、取得部４０１が取得した賃借履歴４３１、信用情報３１、及び付加情報を用いてユーザの信用度を決定する。ここで、「信用度」とは、物件の賃借に関するユーザの社会的な信用力の指標となる値をいう。例えば賃借履歴４３１、信用情報３１、及び付加情報から、ユーザが新たに賃借する物件の家賃を支払うことができる可能性が高いことが示される場合には、信用度が高くなってもよい。信用度は例えば数字で表され、計算で求められてもよい。この場合、数字が大きい程、信用度が高いことを示す。

設定部４０３は、決定部４０２が決定した信用度に応じて賃貸保証料を設定する。例えば賃貸保証料は、信用度が低い程、高くなる。言い換えると、賃貸保証料は、信用度が高い程、安くなる。ユーザの信用度が高い場合には、ユーザが家賃を滞納する可能性が低いと考えられるためである。

出力部４０４は、決定部４０２が決定した信用度及び設定部４０３が設定した賃貸保証料を出力する。この出力は、少なくともユーザがこれらの情報を認識し得るような方法で行われる。例えば端末装置１０Ａにこれらの情報が送信されてもよい。

受信部４０５は、ユーザが賃借した新たな物件の家賃の決済処理が実行されると、この決済処理の内容を受信する。この決済処理の内容は、例えば決済装置２０から送信される。この決済処理の内容には、例えば決済処理のおいて支払われた家賃及び支払日が含まれてもよい。

更新部４０６は、受信部４０５が受信した決済処理の内容に基づいて賃借履歴４３１に含まれる家賃の決済履歴を更新する。例えば決済処理のおいて支払われた家賃及び家賃の支払日が家賃の決済履歴に追加されてもよい。

通知部４０７は、新たな物件の家賃の決済処理を実行する条件を満たさない場合には、決済処理が実行されないことを端末装置１０Ａに通知する。この通知は、例えば決済処理が実行されないことを示す決済不可通知を送信することで行われてもよい。

判定部４０８は、新たな物件の決済条件の変更が端末装置１０Ａから要求されると、取得部４０１が新たに取得した信用情報３１と、賃借履歴４３１と、ユーザが選択した付加情報とに基づいてこの変更を許可するか否かを判定する。この決済条件の変更には、例えば家賃の支払日の変更が含まれてもよい。この判定は、例えばこれらの情報を用いて決定されたユーザの信用度に基づいて行われてもよい。また、この判定は、ユーザの信用度に加えて、賃借履歴４３１の内容に基づいて行われてもよい。例えば変更後の決済条件においてユーザが家賃を支払うことができる可能性が高いことが信用情報３１、賃借履歴４３１、及び付加情報から示される場合には、決済条件の変更を許可すると判定されてもよい。一方、変更後の決済条件においてユーザが家賃を支払うことができる可能性が低いことが信用情報３１、賃借履歴４３１、及び付加情報から示される場合には、決済条件の変更を拒否すると判定されてもよい。

変更部４０９は、判定部４０８が決済条件の変更を許可すると判定した場合、決済条件を変更するための処理を行う。例えば家賃の支払日の変更が許可された場合、家賃の支払日を変更するための処理が行われる。なお、判定部４０８が決済条件の変更を拒否すると判定した場合には、決済条件を変更するための処理は行われない。

２．動作
２．１．賃貸借契約時の処理
図１０は、賃貸借契約時の処理の一例を示すシーケンスチャートである。新たな物件の賃借を希望する場合、ユーザはその物件の賃貸を管理する管理会社に行き、その管理会社を介して賃貸借契約を締結する。図１０に示す処理は、賃貸借契約の締結に先立って開始される。

賃貸借契約を締結する際、ユーザは、入力装置１１Ａを用いて個人情報及び物件情報を入力する操作を行う。個人情報には、例えばユーザの氏名、生年月日、住所、及び電話番号が含まれる。物件情報は、ユーザが新たに賃借する物件の情報である。物件情報には、例えば新たに賃借する物件の家賃が含まれる。また、ユーザは、入力装置１１Ａを用いて所望の決済手段を選択し、選択した決済手段を用いた決済に必要な決済情報を入力する操作を行う。所望の決済手段は、例えば各種のクレジットカードを利用した決済及び各種の金融機関の口座を利用した決済を含む複数の決済手段の中から選択されてもよい。例えばユーザがクレジットカードを利用した決済を選択した場合、決済情報にはクレジットカード番号が含まれてもよい。一方、ユーザが金融機関の口座を利用した決済を選択した場合、決済情報には金融機関名、支店名、及び口座番号が含まれてもよい。さらに、ユーザは、入力装置１１Ａを用いて、審査に用いられる付加情報を選択する操作を行う。例えばユーザが加入者情報３２、家計簿情報３３、入出金履歴３４、及びカード利用履歴３５を用いた審査を希望する場合、これらの情報を選択する操作を行う。

ステップＳ１１において、ユーザの操作に応じて端末装置１０Ａからサーバ装置４０に申込情報が送信される。申込情報には、ユーザ識別子と、ユーザの操作に応じて入力された個人情報、物件情報、及び決済情報と、ユーザの操作に応じて選択された付加情報を一意に識別する情報識別子と、管理会社に設置された端末装置１０Ｂを一意に識別する端末識別子とが含まれる。このユーザ識別子には、例えばユーザに予め付与された識別子が用いられてもよいし、個人情報に含まれる情報が用いられてもよい。この例では、ユーザ識別子は「００１」である。

ステップＳ１２において、サーバ装置４０が申込情報を受信すると、信用情報３１とこの申込情報に応じた付加情報とが取得部４０１にて取得される。例えば格納装置３０Ａから信用情報３１が取得される。また、例えば申込情報に加入者情報３２、家計簿情報３３、入出金履歴３４、及びカード利用履歴３５を識別する情報識別子が含まれる場合、格納装置３０Ｂ～３０Ｅからこれらの情報がそれぞれ取得される。さらに、ストレージ４３から賃借履歴４３１が読み出されて取得部４０１にて取得される。

ステップＳ１３において、ステップＳ１２にて取得された信用情報３１、賃借履歴４３１、及び付加情報を用いて決定部４０２にてユーザの信用度が算出される。信用度を算出する具体的な方法としては、例えばメモリ４２又はストレージ４３に基準の信用度を記憶させておき、信用情報３１、賃借履歴４３１、及び付加情報に応じて基準の信用度を順に加算又は減算していくという方法が用いられてもよい。すなわち、信用情報３１、賃借履歴４３１、及び付加情報に応じた加算値又は減算値を基準の信用度に積算した結果が信用度として算出される。なお、ユーザが付加情報を用いた審査を希望しない場合には、ステップＳ１２においていずれの付加情報も取得されないため、付加情報を用いずに信用情報３１及び賃借履歴４３１を用いてユーザの信用度が算出される。

まず、信用情報３１を用いて信用度が算出される。信用情報３１を用いて信用度を算出する方法としては、例えば特開２０１７－２１１９９１号公報に開示された方法等の公知の方法が用いられればよい。

続いて、賃借履歴４３１を用いて以下のように信用度が算出される。例えば図８に示す賃借履歴４３１において、ユーザ識別子「００１」と対応付けられた家賃が物件情報に含まれる新たな物件の家賃以下である場合には、現状の信用度に所定値が加算されてもよい。また、ユーザ識別子「００１」と対応付けられた賃借期間が長い程、大きい値が現状の信用度に加算されてもよい。この場合、賃借期間が長い程、信用度が上がる。さらに、ユーザ識別子「００１」と対応付けられた退去状況に含まれる敷金の返還額が多い程、大きい値が現状の信用度に加算されてもよい。この場合、敷金の返金額が多い程、信用度が上がる。

さらに、加入者情報３２を用いる場合には、以下のように信用度が算出されてもよい。例えば、図３に示す加入者情報３２において、ユーザ識別子「００１」と対応付けられた機種の性能が高い程、大きい値が現状の信用度に加算されてもよい。この場合、機種の性能が高い程、信用度が上がる。また、ユーザ識別子「００１」と対応付けられた契約期間が長い程、大きい値が現状の信用度に加算されてもよい。この場合、契約期間が長い程、信用度が上がる。さらに、ユーザ識別子「００１」と対応付けられた通信費の決済履歴から延滞がないことが示される場合には、現状の信用度に所定値が加算されてもよい。さらに、ユーザ識別子「００１」と対応付けられたサービスの利用履歴から特定されるユーザの性格のタイプによって、現状の信用度が加算又は減算されてもよい。例えばサービスの利用履歴からユーザが利用したサービスの数が多いことが示される場合には、ユーザの性格が几帳面なタイプであると特定され、現状の信用度に所定値が加算されてもよい。

さらに、家計簿情報３３を用いる場合には、以下のように信用度が算出されてもよい。例えば図４に示す家計簿情報３３において、ユーザ識別子「００１」と対応付けられた月毎の収支情報に含まれる収入金額の合計と支出金額の合計との関係を用いて現状の信用度が加算又は減算されてもよい。例えばユーザが他の物件を賃借しておらず、月毎の支出金額に他の物件の家賃が含まれていない場合には、月毎の収支金額が新たな物件の家賃以上である場合には、現状の信用度に所定値が加算されてもよい。一方、ユーザが他の物件を賃借しており、月毎の支出金額に他の物件の家賃が含まれる場合には、他の物件の月あたりの家賃を除いた月毎の収支金額が新たな物件の家賃以上である場合には、現状の信用度に所定値が加算されてもよい。この他の物件の月あたりの家賃を除いた月毎の収支金額は、例えば月毎の支出金額から他の物件の家賃を差し引いた金額を、月毎の収支金額から差し引くことで求められる。

さらに、入出金履歴３４を用いる場合には、以下のように信用度が算出されてもよい。例えば図５に示す入出金履歴３４において、ユーザ識別子「００１」と対応付けられた残高が多い程、大きい値が現状の信用度に加算されてもよい。この場合、残高が多い程、信用度が上がる。

さらに、カード利用履歴３５を用いる場合には、以下のように信用度が算出されてもよい。例えば図６に示すカード利用履歴３５において、ユーザ識別子「００１」と対応付けられた利用金額が多い程、大きい値が現状の信用度から減算されてもよい。この場合、利用金額が多い程、信用度が下がる。

ステップＳ１４において、ステップＳ１３において決定された信用度に応じて設定部４０３にて家賃保証料が設定される。例えば信用度が高い程、家賃保証料は少なくなる。この信用度と家賃保証料との関係は、例えば予め決められた一次関数で示されてもよい。

ステップＳ１５において、ステップＳ１３にて算出された信用度及びステップＳ１４にて設定された家賃保証料の通知が出力部４０４から端末装置１０Ａ及び１０Ｂに送信される。この通知には、信用度及び家賃保証料が含まれる。なお、端末装置１０Ｂのアドレスは、例えば上述したステップＳ１２において受信された申込情報に含まれる端末識別子から特定されてもよい。

ステップＳ１６において、端末装置１０Ａが信用度及び家賃保証料の通知を受信すると、この信用度及び家賃保証料が表示装置１２Ａに表示される。ユーザは、表示装置１２Ａに表示された信用度及び家賃保証料を確認する。

ステップＳ１７において、端末装置１０Ｂが信用度及び家賃保証料の通知を受信すると、この信用度及び家賃保証料が表示装置１２Ｂに表示される。管理会社の従業員は、表示装置１２Ｂに表示された信用度及び家賃保証料を確認する。そして、従業員は、この信用度に基づいて賃貸の入居審査を行う。また、従業員は、家賃保証料を示してユーザに家賃保証サービスの説明を行う。入居審査の結果、入居が可能であると判断されると、ユーザは管理会社を介して賃貸借契約を締結することができる。賃貸借契約の際に家賃保証サービスを利用する場合、ユーザは家賃保証会社と保証委託契約を締結する。保証委託契約を締結する際、ユーザは、入力装置１１Ａを用いて家賃保証料の決済を要求する操作を行う。

ステップＳ１８において、ユーザの操作に応じて端末装置１０Ａからサーバ装置４０に家賃保証料の決済要求が送信される。この決済要求には、家賃保証料が含まれる。

ステップＳ１９において、ステップＳ１２にて受信された申込情報に含まれる決済情報に基づいて、対応する決済装置２０にサーバ装置４０から家賃保証料の決済要求が送信される。この決済要求には、家賃保証料と決済情報とが含まれる。例えばユーザがあるクレジットカードを利用した決済を選択した場合、このクレジットカードを利用した決済処理を行う決済装置２０に決済要求が送信される。

ステップＳ２０において、決済装置２０が決済要求を受信すると、この決済要求に応じて決済処理が行われる。例えば決済情報に含まれるクレジットカード番号を用いて家賃保証料を支払う処理が行われる。

ステップＳ２１において、決済処理が完了すると、決済装置２０からサーバ装置４０に決済処理が完了したことを示す完了通知が送信される。

ステップＳ２２において、サーバ装置４０が完了通知を受信すると、サーバ装置４０から端末装置１０Ａ及び１０Ｂに決済処理が完了したことを示す完了通知が送信される。

２．２．家賃決済時の処理
図１１は、家賃決済時の処理の一例を示すシーケンスチャートである。賃貸借契約では、新たな物件の家賃とその家賃の支払期限とが定められる。賃貸借契約が締結されると、毎月、支払期限内の所定日に家賃の支払いが行われる。ユーザが入力した決済情報に対応する決済装置２０には、賃貸借契約で定められた物件の家賃と所定日とこの決済情報とが予め登録されている。図１１に示す処理は、所定日が到来したときに開始される。

ステップＳ３１において、家賃の決済処理が決済装置２０にて実行される。例えば決済情報に含まれるクレジットカード番号を用いて家賃を支払う処理が行われる。

ステップＳ３２において、決済処理が完了すると、決済装置２０からサーバ装置４０に決済処理が完了したことを示す完了通知が送信される。完了通知には、決済処理において
支払われた家賃と、家賃の支払日と、支払期限とが含まれる。

ステップＳ３３において、サーバ装置４０が受信部４０５にて完了通知を受信すると、完了通知に基づいて更新部４０６にて賃借履歴４３１が更新される。例えば完了通知に含まれる家賃、支払日、及び支払期限が、賃借履歴４３１に含まれる家賃の決済履歴に追加される。

ステップＳ３４において、サーバ装置４０から端末装置１０Ａ及び端末装置１０Ｂに決済処理が完了したことを示す完了通知が送信される。

２．３．決済条件を変更する際の処理
図１２は、決済条件を変更する際の処理の一例を示すシーケンスチャートである。家賃の決済処理は基本的には毎月所定日に実行される。しかし、家賃の支払いを行うとクレジットカードの利用限度額を超えてしまう、金融機関の口座の残高が家賃より少ない等、ユーザが選択した決済手段の状況によっては家賃の決済処理を実行する条件を満たさない場合がある。この場合、ユーザは、賃貸借契約において定められた家賃の決済条件を変更することができる。図１２に示す処理は、家賃の決済処理を実行する条件を満たさないときに開始される。

ステップＳ４１において、決済処理が実行されないことを示す決済不可通知が決済装置２０からサーバ装置４０に送信される。

ステップＳ４２において、サーバ装置４０が決済不可通知を受信すると、通知部４０７から端末装置１０Ａにこの決済不可通知が送信される。

ステップＳ４３において、端末装置１０Ａが決済不可通知を受信すると、この決済不可通知が表示装置１２Ａに表示される。ユーザは、表示装置１２Ａに表示された決済不可通知を見て、家賃の決済処理が実行できないことを認識する。決済条件を変更する場合、ユーザは入力装置１１Ａを用いて家賃の決済条件の変更を要求する操作を行う。例えば決済条件の変更は、家賃の支払日を２週間遅らせるという内容であってもよい。

ステップＳ４４において、ユーザの操作に応じて端末装置１０Ａからサーバ装置４０に家賃の決済条件の変更要求が送信される。この変更要求には、決済条件の変更内容が含まれる。

ステップＳ４５において、サーバ装置４０が受信部４０５にて変更要求を受信すると、上述したステップＳ１２と同様に、取得部４０１にて信用情報３１、賃借履歴４３１、及び付加情報が取得される。

ステップＳ４６において、ステップＳ４５にて取得された信用情報３１、賃借履歴４３１、及び付加情報を用いて、決済条件の変更を許可するか否かが判定部４０８にて判定される。例えば上述したステップＳ１３と同様に信用度を算出し、算出された信用度が所定度以上である場合には、決済条件の変更を許可すると判定されてもよい。一方、算出された信用度が所定度より小さい場合には、さらに賃借履歴４３１に基づいて決済条件の変更を許可するか否かが判定されてもよい。ここでは、決済条件の変更が家賃の支払日の変更であるとする。この場合において、図８に示す賃借履歴４３１に含まれる家賃の決済履歴からユーザが賃借した他の物件の家賃が所定期間、支払期限までに支払われていたことが示されるときは、決済条件の変更を許可すると判定されてもよい。所定期間は、例えば１年間であってもよい。この場合、ステップＳ４６の判定がＹＥＳになり、処理はステップＳ４７に進む。

ステップＳ４７において、家賃の決済条件を変更するための変更処理が変更部４０９にて行われる。例えば、ユーザの家賃の支払日を２週間遅らせる場合、事業者が家賃を立て替えるための処理が行われる。すなわち、まず事業者が決済事業者に家賃を建て替えて支払い、２週間後にユーザから事業者に家賃が支払われる。このとき、家賃に金利を加えた金額がユーザに請求されてもよい。この場合、これらの決済処理の実行を要求する決済要求がサーバ装置４０から決済装置２０に送信される。決済装置２０がこの決済要求に従って決済処理を実行することで、事業者から決済事業者に家賃が建て替えて支払われ、２週間後にユーザから事象者に家賃が支払われる。

一方、上述したステップＳ４６において、例えば家賃の決済履歴から所定期間内に所定回数以上の延滞があったことが示される場合には、決済条件の変更を拒否すると判定されてもよい。この場合、ステップＳ４６の判定がＮＯになり、上述したステップＳ４７の処理を行わないでステップＳ４８に進む。

ステップＳ４８において、サーバ装置４０から端末装置１０Ａ及び端末装置１０Ｂに変更要求に対する応答が送信される。例えばステップＳ４７において変更処理が行われた場合には、家賃の決済条件の変更が完了したことを示す応答が送信される。一方、ステップＳ４６において決済条件の変更が拒否された場合には、決済条件の変更が拒否されたことを示す応答が送信される。

なお、この実施形態では、「サーバ装置４０」、「ストレージ４３」、「端末装置１０Ａ」は、それぞれ本発明に係る「賃貸管理装置」、「記憶部」、「端末装置」として用いられている。

以上説明した実施形態によれば、ユーザが新たな物件を賃借する際に、ユーザの信用度の算出にはユーザの信用情報３１に加えて賃借履歴４３１が用いられるため、より正確な信用度が算出される。その結果、信用度に応じて設定される賃貸保証料がより適切な金額になる。また、ユーザが過去に賃借した他の物件の家賃が新たな物件の家賃以下である場合には、ユーザが新たな物件の家賃を支払える可能性が高いと考えられる。上述した実施形態によれば、このようなユーザには他のユーザよりも高い信用度を決定することができる。さらに、ユーザが過去に賃借した他の物件の賃借期間が長い場合には、ユーザが新たな物件の家賃を安定して支払える可能性が高いと考えられる。上述した実施形態によれば、このようなユーザには他のユーザよりも高い信用度を決定することができる。さらに、賃借履歴４３１を記憶し、家賃の決済処理が実行される度に賃借履歴４３１を更新することで、ユーザの家賃の決済履歴を蓄積することができる。さらに、ユーザの信用度の算出に家計簿情報３３が用いられるため、ユーザの収入と支出との関係を反映した信用度を決定することができる。さらに、ユーザが過去に新たな物件の家賃以上の金額の家賃を支払っていた実績がある場合には、ユーザが新たな物件の家賃を支払える可能性が高いと考えられる。上述した実施形態によれば、このようなユーザには他のユーザよりも高い信用度を決定することができる。さらに、上述した実施形態によれば、物件の家賃の決済処理を実行する満たさない場合、ユーザは決済条件を変更することができる。このとき、決済条件の変更を許可するか否かの判定にはユーザの信用情報３１に加えて賃借履歴４３１が用いられるため、判定精度が高くなる。

３．変形例
上述した実施形態は本発明の一例に過ぎず、本発明はこれに限定されない。上述した実施形態に対し、種々の変形がなされてもよい。例えば上述した実施形態が以下のように変形されてもよい。また、以下の変形例は１以上の他の変形例と組み合わせて用いられてもよい。

上述した実施形態において、サーバ装置４０は外部の信用情報機関からユーザの信用度を取得してもよい。この外部の信用情報機関は、国内の信用情報機関であってもよいし、海外の信用情報機関であってもよい。また、外部の信用情報機関は、複数の信用情報機関であってもよい。例えばユーザが外国人である場合等、信用情報３１、付加情報、賃借履歴４３１のいずれにもユーザの情報が含まれない場合がある。この場合、サーバ装置４０は、外部の信用情報機関が管理及び運用する信用情報装置にユーザの信用度を問合せ、信用情報装置からユーザの信用度を取得してもよい。

上述した実施形態において、ユーザが選択可能な決済手段は、クレジットカードを利用した決済及び金融機関の口座を利用した決済に限定されない。例えばデビットカードを利用した決済、コンビニエンスストアが提供する決済サービスを利用した決済、電子マネーを用いた決済、仮想通貨を用いた決済等、どのような決済手段が用いられてもよい。

上述した実施形態において、支払日を変更する方法は、事業者が立て替える方法に限定されない。例えば事業者に代えて決済事業者が家賃を建て替えてもよい。この場合、判定部４０８の判定結果又はユーザの信用度が決済装置２０に送信され、決済条件の変更を許可するか否かの最終的な判定は、決済装置２０が行ってもよい。

上述した実施形態において、決済条件の変更は、家賃の支払日の変更に限定されない。例えば決済条件の変更には、家賃の決済手段の変更、家賃の分割払い、又は家賃の翌月払いが含まれてもよい。例えば家賃の決済手段の変更の場合、決済条件の変更要求には、変更後の決済手段を用いた決済に必要な決済情報が含まれる。家賃の決済手段の変更が許可された場合、家賃の決済手段を変更する処理が行われる。この処理では、例えば変更後の決済手段に対応する決済装置２０に、家賃の決済要求が送信される。この決済要求には、決済情報が含まれる。決済装置２０がこの決済要求に従って決済処理を実行することで、変更後の決済手段で家賃の支払いが行われる。

上述した実施形態において、決済条件の変更処理の許否を判定するときに用いられる所定期間は、ユーザの信用度によって変わってもよい。例えばユーザの信用度が小さい程、所定期間が長くなってもよい。

上述した実施形態において、月毎の収支情報は家計簿情報３３以外の情報から求められてもよい。例えば入出金履歴３４に含まれる入金額を用いて、月毎の収入金額の合計が求められてよい。また、加入者情報３２に含まれる通信費、入出金履歴３４に含まれる出金額、及びカード利用履歴３５に含まれる利用金額を用いて、月毎の支出金額の合計が求められてもよい。そして、月毎の収入金額の合計から毎の支出金額の合計を差し引くことで月毎の収支金額が求められてもよい。

上述した実施形態において、決済条件の変更を許可するか否かの判定に代えて、家賃の決済履歴から示される所定期間の遅延の状況に基づいてユーザの信用度が決定されてもよい。例えば所定期間内に延滞があったことが示される場合には、遅延の回数が多い程、大きい値が現状の信用度から減算されてもよい。すなわち、遅延の回数が多い程、信用度が下がる。この場合において、決済条件の変更が支払日の変更であるときは、信用度に応じて支払日の延長可能期間が変わってもよい。例えば信用度が第１所定度以上である場合には、支払日を最大１か月延長することが許可されてもよい。一方、信用度が第１所定度未満、第１所定度より小さい第２所定度以上である場合には、支払日を最大２週間延長することが許可されてもよい。また、信用度が第２所定度未満である場合には、支払日の変更が許可されなくてもよい。

上述した実施形態において、ユーザが選択した決済手段によって、信用度又は家賃保証料が変わってもよい。例えばユーザが選択した決済手段が、ユーザの給与の振込先に指定された金融機関の口座を利用した決済である場合、ユーザの信用度に所定値が加算され又は家賃保証料から所定金額が減算されてもよい。またユーザが選択した決済手段が、ユーザが頻繁に使用するクレジットカードを利用した決済である場合、ユーザの信用度に所定値が加算され又は家賃保証料から所定金額が減算されてもよい。

上述した実施形態において、信用度の決定には信用情報３１、賃借履歴４３１、及び付加情報が必ずしも全て用いられなくてもよい。例えば信用情報３１及び付加情報を用いずに、賃借履歴４３１を用いて信用度が決定されてもよい。また、信用度は、必ずしも数値を用いて表されなくてもよい。信用度は、文字、記号、又はこれらの組み合わせで表されてもよい。

上述した実施形態において、付加情報は、加入者情報３２、家計簿情報３３、入出金履歴３４、カード利用履歴３５に限定されない。付加情報には、例えばユーザの趣味嗜好、正確、生活様式等、ユーザに関する情報であればどのような情報が含まれてもよい。

上述した実施形態において、各種の情報は必ずしもサーバ装置４０から端末装置１０Ｂに送信されなくてもよい。例えば上述した各種の通知及び応答はサーバ装置４０から端末装置１０Ａには送信されるが、端末装置１０Ｂには送信されなくてもよい。

上述した実施形態において説明した賃貸管理システム１のハードウェア構成及び機能構成は例示であり、これに限定されない。例えば端末装置１０、決済装置２０、及び格納装置３０は、それぞれサーバ装置４０と同様のハードウェア構成を備えていてもよい。また、端末装置１０、決済装置２０、格納装置３０、又はサーバ装置４０の機能の少なくとも一部が他の装置に実装されてもよい。すなわち、賃貸管理システム１の機能の分担はどのようなものであってもよい。

本発明は、賃貸管理システム１、端末装置１０、決済装置２０、格納装置３０、又はサーバ装置４０において行われる処理のステップを備える方法として提供されてもよい。また、本発明は、端末装置１０、決済装置２０、格納装置３０、又はサーバ装置４０において実行されるプログラムとして提供されてもよい。このプログラムは、コンピュータが読み取り可能な記録媒体に記憶されて提供されてもよいし、インターネット等を介したダウンロードにより提供されてもよい。

なお、上記実施形態の説明に用いたブロック図は、機能単位のブロックを示している。これらの機能ブロック（構成部）は、ハードウェア及びソフトウェアの少なくとも一方の任意の組み合わせによって実現される。また、各機能ブロックの実現方法は特に限定されない。すなわち、各機能ブロックは、物理的又は論理的に結合した１つの装置を用いて実現されてもよいし、物理的又は論理的に分離した２つ以上の装置を直接的又は間接的に（例えば、有線、無線などを用いて）接続し、これら複数の装置を用いて実現されてもよい。機能ブロックは、上記１つの装置又は上記複数の装置にソフトウェアを組み合わせて実現されてもよい。

機能には、判断、決定、判定、計算、算出、処理、導出、調査、探索、確認、受信、送信、出力、アクセス、解決、選択、選定、確立、比較、想定、期待、見做し、報知（broadcasting）、通知（notifying）、通信（communicating）、転送（forwarding）、構成（configuring）、再構成（reconfiguring）、割り当て（allocating、mapping）、割り振り（assigning）などがあるが、これらに限られない。たとえば、送信を機能させる機能ブロック（構成部）は、送信部（transmitting unit）や送信機（transmitter）と呼称される。いずれも、上述したとおり、実現方法は特に限定されない。

サーバ装置４０は、マイクロプロセッサ、デジタル信号プロセッサ（ＤＳＰ：Digital Signal Processor）、ＡＳＩＣ（Application Specific Integrated Circuit）、ＰＬＤ（Programmable Logic Device）、ＦＰＧＡ（Field Programmable Gate Array）などのハードウェアを含んで構成されてもよく、当該ハードウェアにより、サーバ装置４０の機能ブロックの一部又は全てが実現されてもよい。例えば、プロセッサ４１は、これらのハードウェアの少なくとも１つで実装されてもよい。

情報の通知は、本開示において説明した態様／実施形態に限られず、他の方法を用いて行われてもよい。例えば、情報の通知は、物理レイヤシグナリング（例えば、ＤＣＩ（Downlink Control Information）、ＵＣＩ（Uplink Control Information））、上位レイヤシグナリング（例えば、ＲＲＣ（Radio Resource Control）シグナリング、ＭＡＣ（Medium Access Control）シグナリング、報知情報（ＭＩＢ（Master Information Block）、ＳＩＢ（System Information Block）））、その他の信号又はこれらの組み合わせによって実施されてもよい。また、ＲＲＣシグナリングは、ＲＲＣメッセージと呼ばれてもよく、例えば、ＲＲＣ接続セットアップ（RRC Connection Setup）メッセージ、ＲＲＣ接続再構成（RRC Connection Reconfiguration）メッセージなどであってもよい。

本開示において説明した各態様／実施形態は、ＬＴＥ（Long Term Evolution）、ＬＴＥ－Ａ（LTE-Advanced）、ＳＵＰＥＲ ３Ｇ、ＩＭＴ－Ａｄｖａｎｃｅｄ、４Ｇ（4th generation mobile communication system）、５Ｇ（5th generation mobile communication system）、ＦＲＡ（Future Radio Access）、ＮＲ（new Radio）、Ｗ－ＣＤＭＡ（登録商標）、ＧＳＭ（登録商標）、ＣＤＭＡ２０００、ＵＭＢ（Ultra Mobile Broadband）、ＩＥＥＥ ８０２．１１（Ｗｉ－Ｆｉ（登録商標））、ＩＥＥＥ ８０２．１６（ＷｉＭＡＸ（登録商標））、ＩＥＥＥ ８０２．２０、ＵＷＢ（Ultra-WideBand）、Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ（登録商標）、その他の適切なシステムを利用するシステム及びこれらに基づいて拡張された次世代システムの少なくとも一つに適用されてもよい。また、複数のシステムが組み合わされて（例えば、ＬＴＥ及びＬＴＥ－Ａの少なくとも一方と５Ｇとの組み合わせ等）適用されてもよい。

本開示において説明した各態様／実施形態の処理手順、シーケンス、フローチャートなどは、矛盾の無い限り、順序を入れ替えてもよい。例えば、本開示において説明した方法については、例示的な順序を用いて様々なステップの要素を提示しており、提示した特定の順序に限定されない。

情報等は、上位レイヤ（又は下位レイヤ）から下位レイヤ（又は上位レイヤ）へ出力され得る。複数のネットワークノードを介して入出力されてもよい。

入出力された情報等は特定の場所（例えば、メモリ）に保存されてもよいし、管理テーブルを用いて管理してもよい。入出力される情報等は、上書き、更新、又は追記され得る。出力された情報等は削除されてもよい。入力された情報等は他の装置へ送信されてもよい。

判定は、１ビットで表される値（０か１か）によって行われてもよいし、真偽値（Boolean：true又はfalse）によって行われてもよいし、数値の比較（例えば、所定の値との比較）によって行われてもよい。

本開示において説明した各態様／実施形態は単独で用いてもよいし、組み合わせて用いてもよいし、実行に伴って切り替えて用いてもよい。また、所定の情報の通知（例えば、「Ｘであること」の通知）は、明示的に行うものに限られず、暗黙的（例えば、当該所定の情報の通知を行わない）ことによって行われてもよい。

ソフトウェアは、ソフトウェア、ファームウェア、ミドルウェア、マイクロコード、ハードウェア記述言語と呼ばれるか、他の名称で呼ばれるかを問わず、命令、命令セット、コード、コードセグメント、プログラムコード、プログラム、サブプログラム、ソフトウェアモジュール、アプリケーション、ソフトウェアアプリケーション、ソフトウェアパッケージ、ルーチン、サブルーチン、オブジェクト、実行可能ファイル、実行スレッド、手順、機能などを意味するよう広く解釈されるべきである。

また、ソフトウェア、命令、情報などは、伝送媒体を介して送受信されてもよい。例えば、ソフトウェアが、有線技術（同軸ケーブル、光ファイバケーブル、ツイストペア、デジタル加入者回線（ＤＳＬ：Digital Subscriber Line）など）及び無線技術（赤外線、マイクロ波など）の少なくとも一方を使用してウェブサイト、サーバ、又は他のリモートソースから送信される場合、これらの有線技術及び無線技術の少なくとも一方は、伝送媒体の定義内に含まれる。

本開示において説明した情報、信号などは、様々な異なる技術のいずれかを使用して表されてもよい。例えば、上記の説明全体に渡って言及され得るデータ、命令、コマンド、情報、信号、ビット、シンボル、チップなどは、電圧、電流、電磁波、磁界若しくは磁性粒子、光場若しくは光子、又はこれらの任意の組み合わせによって表されてもよい。

なお、本開示において説明した用語及び本開示の理解に必要な用語については、同一の又は類似する意味を有する用語と置き換えてもよい。例えば、チャネル及びシンボルの少なくとも一方は信号（シグナリング）であってもよい。また、信号はメッセージであってもよい。また、コンポーネントキャリア（ＣＣ：Component Carrier）は、キャリア周波数、セル、周波数キャリアなどと呼ばれてもよい。

本開示において使用する「システム」および「ネットワーク」という用語は、互換的に使用される。

また、本開示において説明した情報、パラメータなどは、絶対値を用いて表されてもよいし、所定の値からの相対値を用いて表されてもよいし、対応する別の情報を用いて表されてもよい。例えば、無線リソースはインデックスによって指示されるものであってもよい。

上述したパラメータに使用する名称はいかなる点においても限定的な名称ではない。さらに、これらのパラメータを使用する数式等は、本開示で明示的に開示したものと異なる場合もある。様々なチャネル（例えば、ＰＵＣＣＨ、ＰＤＣＣＨなど）及び情報要素は、あらゆる好適な名称によって識別できるので、これらの様々なチャネル及び情報要素に割り当てている様々な名称は、いかなる点においても限定的な名称ではない。

本開示においては、「移動局（ＭＳ：Mobile Station）」、「ユーザ端末（user terminal）」、「ユーザ装置（ＵＥ：User Equipment）」、「端末」などの用語は、互換的に使用され得る。移動局は、当業者によって、加入者局、モバイルユニット、加入者ユニット、ワイヤレスユニット、リモートユニット、モバイルデバイス、ワイヤレスデバイス、ワイヤレス通信デバイス、リモートデバイス、モバイル加入者局、アクセス端末、モバイル端末、ワイヤレス端末、リモート端末、ハンドセット、ユーザエージェント、モバイルクライアント、クライアント、又はいくつかの他の適切な用語で呼ばれる場合もある。

基地局及び移動局の少なくとも一方は、送信装置、受信装置、通信装置などと呼ばれてもよい。なお、基地局及び移動局の少なくとも一方は、移動体に搭載されたデバイス、移動体自体などであってもよい。当該移動体は、乗り物（例えば、車、飛行機など）であってもよいし、無人で動く移動体（例えば、ドローン、自動運転車など）であってもよいし、ロボット（有人型又は無人型）であってもよい。なお、基地局及び移動局の少なくとも一方は、必ずしも通信動作時に移動しない装置も含む。例えば、基地局及び移動局の少なくとも一方は、センサなどのＩｏＴ（Internet of Things）機器であってもよい。

本開示で使用する「判断(determining)」、「決定(determining)」という用語は、多種多様な動作を包含する場合がある。「判断」、「決定」は、例えば、判定(judging)、計算(calculating)、算出(computing)、処理(processing)、導出(deriving)、調査(investigating)、探索(looking up、search、inquiry)（例えば、テーブル、データベース又は別のデータ構造での探索）、確認(ascertaining)した事を「判断」「決定」したとみなす事などを含み得る。また、「判断」、「決定」は、受信(receiving)（例えば、情報を受信すること）、送信(transmitting)(例えば、情報を送信すること)、入力(input)、出力(output)、アクセス(accessing)（例えば、メモリ中のデータにアクセスすること）した事を「判断」「決定」したとみなす事などを含み得る。また、「判断」、「決定」は、解決(resolving)、選択(selecting)、選定(choosing)、確立(establishing)、比較(comparing)などした事を「判断」「決定」したとみなす事を含み得る。つまり、「判断」「決定」は、何らかの動作を「判断」「決定」したとみなす事を含み得る。また、「判断（決定）」は、「想定する（assuming）」、「期待する（expecting）」、「みなす（considering）」などで読み替えられてもよい。

本開示において使用する「に基づいて」という記載は、別段に明記されていない限り、「のみに基づいて」を意味しない。言い換えれば、「に基づいて」という記載は、「のみに基づいて」と「に少なくとも基づいて」の両方を意味する。

本開示において、「含む（include）」、「含んでいる（including）」及びそれらの変形が使用されている場合、これらの用語は、用語「備える（comprising）」と同様に、包括的であることが意図される。さらに、本開示において使用されている用語「又は（or）」は、排他的論理和ではないことが意図される。

本開示において、例えば、英語でのa, an及びtheのように、翻訳により冠詞が追加された場合、本開示は、これらの冠詞の後に続く名詞が複数形であることを含んでもよい。

以上、本開示について詳細に説明したが、当業者にとっては、本開示が本開示中に説明した実施形態に限定されるものではないということは明らかである。本開示は、請求の範囲の記載により定まる本開示の趣旨及び範囲を逸脱することなく修正及び変更態様として実施することができる。したがって、本開示の記載は、例示説明を目的とするものであり、本開示に対して何ら制限的な意味を有するものではない。

１：賃貸管理システム、１０：端末装置、２０：決済装置、３０：格納装置、４０：サーバ装置、４１：プロセッサ、４２：メモリ、４３：ストレージ、４４：通信装置、４０１：取得部、４０２：決定部、４０３：設定部、４０４：出力部、４０５：受信部、４０６：更新部、４０７：通知部、４０８：判定部、４０９：変更部

Claims (4)

1. 賃借人が賃借した物件の家賃の債務不履行をした場合、前記賃借人に代わって代位弁済を行う家賃保証サービスの提供に用いられる賃貸管理システムであって、
   前記家賃の支払いに関するデータを記憶する記憶部と、
   前記賃借人が前記家賃の決済処理を実行した場合には、前記決済処理が完了したことを示す第１情報を取得し、前記賃借人が所定日までに前記決済処理を実行しない場合には、前記決済処理が実行されないことを示す第２情報を取得する取得部と、
   前記第１情報が取得されると、前記決済処理において支払われた前記家賃に応じて、前記データを更新する更新部と、
   前記第２情報が取得されると、前記家賃を立て替えて支払うための処理を行う処理部と
   を備える賃貸管理システム。
2. 前記記憶部は、前記データを記憶する第１記憶部と、前記家賃の返済の滞納に関する情報を記憶する第２記憶部とを含む
   請求項１に記載の賃貸管理システム。
3. 前記記憶部は、前記賃借人の少なくとも一の物件の賃借履歴を記憶し、
   前記家賃の前記決済処理を実行する条件を満たさない場合には、前記決済処理が実行されないことを前記賃借人が使用する端末装置に通知する通知部と、
   前記家賃の決済条件の変更が前記端末装置から要求されると、前記賃借履歴に基づいて前記変更を許可するか否かを判定する判定部と、
   前記変更を許可すると判定された場合、前記決済条件を変更するための処理を行う変更部とをさらに備える
   請求項１に記載の賃貸管理システム。
4. 前記賃借履歴は、前記賃借人の前記少なくとも一の物件の家賃の決済履歴を含み、
   前記決済条件の変更は、前記物件の前記家賃の支払日の変更を含み、
   前記判定部は、前記少なくとも一の物件の家賃が所定期間、支払期限までに支払われていたことが前記決済履歴から示される場合には、前記支払日の変更を許可すると判定する
   請求項３に記載の賃貸管理システム。

Images