JP2017187916A - 物件情報管理システム及び物件情報管理方法 - Google Patents

Abstract

【課題】仲介不動産業者が他社の会社情報が記載された配布用資料を編集する煩雑な作業をなくし、自己の会社情報が記載された不動産資料を容易に作成する。【解決手段】物件の販売及び成約に関する物件情報を蓄積する物件データベースと、物件データベース中の物件情報を検索する物件情報検索部と、検索した物件情報を印刷するための印刷用画像データＤ１を取得するデータ転送部４１５と、物件情報と、各物件情報に対応する印刷用画像データＤ１のレイアウトパターンとを関連付けて蓄積するレイアウトパターンデータベース４４２、４４３と、取得した印刷用画像データＤ１について、レイアウトパターンデータベース４４２、４４３を参照し、印刷用画像データのレイアウトパターンを取得して、印刷用画像データ内に所定の差替対象領域を設定し、設定された差替対象領域に、所定の差替用画像データを挿入して出力する画像差替処理部とを備える。【選択図】図４

Description

本発明は、不動産などの物件の販売及び成約に関する物件情報を管理するための物件情報管理システム、及び物件情報管理方法に関する。

現在、不動産業者同士が不動産の物件情報を相互に情報提供を行うためのコンピューター・ネットワーク・システムとして、レインズ（登録商標）がある（非特許文献１）。このレインズ（登録商標）とは、Ｒｅａｌ Ｅｓｔａｔｅ Ｉｎｆｏｒｍａｔｉｏｎ Ｎｅｔｗｏｒｋ Ｓｙｓｔｅｍ（不動産流通標準情報システム）の略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピューター・ネットワーク・システムであり、不動産業者が建設大臣指定の不動産流通機構の会員となり、この流通機構に、販売依頼等を受けた不動産の物件情報を登録して情報を公開している。

これにより、他の不動産業者（不動産仲介業者）は、自己の端末装置を用いて、物件情報のデータが保存されているサーバーから多くの物件情報を検索することができるとともに、価格、所在地、及び間取り図等が記載された印刷用画像データが資料ファイルとしてダウンロード可能となっている。そして、顧客が検索した物件情報の資料を請求した場合、仲介不動産業者は、この印刷用画像データをプリンター等によって紙媒体に出力して顧客に提供することができる。

このような不動産情報を配信するための技術としては特許文献１及び２に開示されたものが知られている。特許文献１には不動産情報を配信するシステムが示され、また特許文献２には不動産広告情報のファクトシートを作成する方法が示されている。

特開２００８−２２６０３４号及び 特開２００９−０５３８３９号

東日本不動産流通機構サイト、ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｒｅｉｎｓ．ｏｒ．ｊｐ／

ところで、この物件情報が記載された印刷用画像データは、不動産の売却（賃貸）希望者から、その依頼を受けた不動産業者（元付業者）が作成するものであるため、作成される資料の会社情報欄には、その印刷用画像を作成した不動産業者の会社名及び連絡先等が記載されている。

そのため、仲介不動産業者がその資料を顧客に渡してしまうと、後日、顧客は訪れた仲介不動産業者に連絡せず、直接、会社情報欄に記載された印刷用画像データを作成した不動産業者を通じて不動産物件の契約が行われてしまうことがあった。そのため、各不動産業者は、会社情報欄に記載された会社情報を自己の会社情報に変える編集作業を行っている。

しかしながら、この物件情報が記載された印刷用画像データのレイアウトは統一されていないため、各不動産業者によって会社情報欄の位置、及び形状等は異なっている。そのため、各不動産業者は、各資料のレイアウトを確認しながら、個別に編集作業を行わなければならず、その作業が煩雑であるという問題があった。

そこで、本発明は、上記のような問題を解決するものであり、仲介不動産業者が他社の会社情報が記載された配布用資料を編集する煩雑な作業をなくし、自己の会社情報が記載された不動産資料を容易に作成することができる物件情報管理システム及び物件情報管理方法を提供することを目的とする。

上記課題を解決するために、本発明は、不動産物件情報を管理するシステムであって、通信ネットワーク上に配置され、物件の販売及び成約に関する物件情報を蓄積する物件データベースと、物件データベース中の物件情報を検索する物件情報検索部と、物件情報検索部が検索した物件情報を印刷するための印刷用画像データを取得する画像データ取得部と、物件情報と、各物件情報或いは各物件情報の印刷用画像を作成した元付業者に対応する印刷用画像データのレイアウトパターンとを関連付けて蓄積するレイアウトパターンデータベースと、画像データ取得部が取得した印刷用画像データについて、レイアウトパターンデータベースを参照し、当該印刷用画像データのレイアウトパターンを取得するレイアウト取得部と、レイアウト取得部が取得したレイアウトパターンに従って、印刷用画像データ内に所定の差替対象領域を設定し、設定された差替対象領域に、所定の差替用画像データを挿入して出力する画像差替処理部とを備える。

また、他の発明は、不動産物件情報を管理する物件情報管理方法であって、
（１）通信ネットワーク上に配置され、物件の販売及び成約に関する物件情報を物件データベースが蓄積する物件情報蓄積ステップと、
（２）前記物件データベース中の物件情報を物件情報検索部が検索する物件情報検索ステップと、
（３）前記物件情報検索部が検索した前記物件情報を印刷するための印刷用画像データを画像データ取得部が取得する画像データ取得ステップと、
（４）前記物件情報と、各物件情報或いは各物件情報の印刷用画像を作成した元付業者に対応する印刷用画像データのレイアウトパターンとを関連付けてレイアウトパターンデータベースが蓄積するレイアウトパターン蓄積ステップと、
（５）前記画像データ取得ステップで取得した印刷用画像データについて、レイアウト取得部が、前記レイアウトパターンデータベースを参照し、当該印刷用画像データのレイアウトパターンを取得するレイアウト取得ステップと、
（６）前記レイアウト取得ステップで取得したレイアウトに従って、画像差替処理部が、前記印刷用画像データ内に所定の差替対象領域を設定し、設定された差替対象領域に、所定の差替用画像データを挿入して出力する画像差替処理ステップと
を有することを特徴とする。

これらの発明によれば、印刷用画像データにおける会社情報欄の位置及び形状をレイアウトパターンとして蓄積し、自己の会社情報が表示されたデータを差替用画像データとして設定することで、異なるレイアウトの印刷用画像データであっても、会社情報欄に自社の会社情報が挿入された印刷用画像データを自動で出力することができる。この結果、仲介不動産業者が他社の会社情報が記載された配布用資料を編集する煩雑な作業をなくし、自己の会社情報が記載された不動産資料を容易に作成することができる。なお、このレイアウトパターンに含まれる情報としては、例えば、前記自己の会社情報が表示された差替用画像データの位置を規定する印刷用画像データ上における座標、形状、大きさ及び範囲に関する情報や、差替用画像データの領域以外にあるマスクすべき複数又は単数のマスク領域の座標、形状、大きさ及び範囲に関する情報が含まれる。

上記発明において、物件データベース中に蓄積された物件情報の印刷用画像データよりも高画質の印刷用画像データを、物件データベース中の当該物件情報と関連付けて、高画質印刷データとして蓄積する高画質データ蓄積部と、物件情報検索部が検索した物件情報と関連付けられた高画質印刷データの有無について、高画質データ蓄積部を検索する高画質データ検索部とをさらに備え、画像データ取得部は、高画質データ検索部が、物件情報検索部が検索した物件情報と関連付けられた高画質印刷データを検出した場合に、印刷用画像データの代わりに、高画質データ蓄積部に蓄積された高画質印刷データを取得し、画像差替処理部は、画像データ取得部が取得した高画質印刷データ内に、所定の差替用画像データを挿入して出力することが好ましい。

この場合には、物件情報の印刷用画像データよりも高画質の印刷用画像データを自動で取得することができるので、顧客に対して物件に対して興味を持たせることができ、物件に対する販売の促進を行うことができる。

上記発明において前記画像データ取得ステップでは、前記通信ネットワークに接続可能な情報処理端末上で実行されるブラウザソフトにより前記印刷用画像データへのリンクを含むマークアップ言語を取得するとともに、取得された前記マークアップ言語を解析して、前記マークアップ言語中の所定のマークアップ要素を判定し、判定されたマークアップ要素に基づいて、前記レイアウト取得部及び画像差替処理部による処理を実行させるインターフェース要素を、前記印刷用画像データへのリンクを含むマークアップ言語内に追加することが好ましい。

この場合には、物件情報を検索するために一般的に用いられているブラウザソフトに前記レイアウト取得及び画像差替処理を実行させるインターフェース要素を組み込むことができるため、本発明を実施するための特別なアプリケーションの操作手順を新たに学習することなく、本発明によるサービスの提供を受けることができる。

上記発明において、印刷用画像データの原本となるオリジナルデータを読み込む画像読取装置と、画像読取装置で読み込まれたデータを、所定の画質に変換して物件情報として物件データベースに登録する登録手段と、物件データベースに登録された物件情報と関連付けて、オリジナルデータを高画質データ蓄積部にアップロードする高画質データアップロード部とをさらに備えることが好ましい。

この場合には、レイアウト情報管理サーバーに、高画質の画像データを、印刷用画像データの原本となるオリジナルデータとして取り込ませることができ、物件データベースには、従来通り、サイズ容量の小さい画像データを登録させるとともに、高画質データをレイアウト情報管理サーバーの高画質データ蓄積部に登録させることができる。この結果、ユーザーは、高画質印刷データがレイアウト情報管理サーバーに登録されている場合には、より高品質な画像を取得することができる。

以上述べたように、この発明によれば、仲介不動産業者が他社の会社情報が記載された配布用資料を編集する煩雑な作業をなくし、自己の会社情報が記載された不動産資料を容易に作成することができる。

第１実施形態に係る物件情報管理システムの全体構成を示す概念図である。 第１実施形態に係る物件情報管理サーバーの内部構成を示すブロック図である。 第１実施形態に係る情報処理端末の内部構成を示すブロック図である。 第１実施形態に係るレイアウト情報管理サーバーの内部構成を示すブロック図である。 第１実施形態に係る物件情報管理サーバーの記憶装置におけるデータ構造を模式的に示す説明図である。 第１実施形態に係るレイアウト情報管理サーバーの記憶装置におけるデータ構造を模式的に示す説明図である。 第１実施形態に係るレイアウト情報管理サーバーへのログイン時における動作を示すシーケンス図である。 第１実施形態に係る物件情報の検索及び出力時における動作を示すシーケンス図である。 第１実施形態に係る印刷用画像データの表示情報を示した説明図である。 第１実施形態に係るインターフェース要素の追加処理を示す説明図である。 第１実施形態に係る会社情報画像データの差替処理を示す説明図である。 第２実施形態に係るレイアウト情報管理サーバーの内部構成を示すブロック図である。 第２実施形態に係る情報処理端末の内部構成を示すブロック図である。 第２実施形態に係る物件情報登録時の動作を示すシーケンス図である。 第２実施形態に係る高画質データ登録時の動作を示すシーケンス図である。 第３実施形態に係るレイアウト情報管理サーバーの内部構成を示すブロック図である。 第３実施形態に係る物件情報登録時の動作を示すシーケンス図である。 第３実施形態に係る高画質データ登録時の動作を示すシーケンス図である。 第３実施形態に係る印刷用画像データ取得時の動作を示すシーケンス図である。

［第１実施形態］
以下に添付図面を参照して、本発明に係る物件情報管理システム及び物件情報管理方法の第１実施形態を詳細に説明する。図１は、第１実施形態に係る物件情報管理システムの全体構成を示す概念図である。

（システムの全体構成）
図１に示すように、本実施形態に係る物件情報管理システムは、通信ネットワーク３を介して不動産の物件情報を送受信するシステムであって、通信ネットワーク３上には、物件情報管理サーバー５と、レイアウト情報管理サーバー４と、仲介不動産業者２（２ａ〜２ｎ）の店舗等に設置された情報処理端末１（１ａ〜１ｎ）とを備えている。なお、本実施形態において、物件情報とは、土地や建物等の不動産物件の販売及び成約に関する全ての情報を示しており、その情報には、物件種類（売り物件、又は賃貸物件）、物件種別（土地、一戸建て、マンション（住居用、又は店舗用））、住所、間取り、面積、価格、単価、最寄り駅、施工日、不動産業者識別情報、物件識別番号、印刷用画像データ等などが含まれているものとする。

通信ネットワーク３は、通信プロトコルＴＣＰ／ＩＰを用いて種々の通信回線（電話回線やＩＳＤＮ回線、ＡＤＳＬ回線、光通信回線などの公衆回線、専用回線、無線通信網）を相互に接続して構築される分散型の通信ネットワーク（ＩＰ網）であり、この通信ネットワーク３には、インターネットの他、１０ＢＡＳＥ−Ｔや１００ＢＡＳＥ−ＴＸ等によるイントラネット（企業内ネットワーク）や家庭内ネットワークなどのＬＡＮなども含まれる。

情報処理端末１（１ａ〜１ｎ）は、ＣＰＵによる演算処理機能、及び通信インターフェースによる通信処理機能を備えた端末であり、パーソナルコンピューター等の汎用コンピューターや、機能を特化させた専用装置により実現することができ、モバイルコンピューターやスマートフォン、携帯電話機が含まれる。また、この情報処理端末１ａ〜１ｎは、通信ネットワーク３にアクセスして、データの送受信を行うブラウザソフトが実行可能となっている。

このブラウザソフトは、Ｗｅｂページを閲覧するためのアプリケーションソフトであり、インターネットからＨＴＭＬ（ＨｙｐｅｒＴｅｘｔ Ｍａｒｋｕｐ Ｌａｎｇｕａｇｅ）ファイルや画像ファイル、動画ファイルなどをダウンロードし、レイアウトを解析して表示・再生する。フォームを使用してユーザーがデータをＷｅｂサーバーに送信したり、ＪａｖａＳｃｒｉｐｔ（登録商標）やＦｌａｓｈ、Ｃ＃、及びＪａｖａ（登録商標）などで記述されたアプリケーションソフトを動作させたりすることも可能である。

この情報処理端末１を使用する仲介不動産業者２（２ａ〜２ｂ）は、物件毎に、不動産売買における売主（又は賃貸における貸主）と代理契約を締結する元付業者や、不動産の売買や賃貸借に関して、両当事者間の間に立って、売買契約や賃貸借契約の成立に向けて仲介を行う仲介業者となりうる。

物件情報管理サーバー５は、物件情報を管理するサーバー装置であって、例えば、ＷＷＷ（Ｗｏｒｌｄ Ｗｉｄｅ Ｗｅｂ）等のドキュメントシステムにおいて、ＨＴＭＬファイルや画像ファイル、動画ファイルなどの情報送信を行うサーバーコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアであり、ＨＴＭＬ文書や画像などの情報を蓄積しておき、Ｗｅｂブラウザや専用ソフトなどのクライアントソフトウェアの要求に応じて、通信ネットワーク３などのＩＰ網を通じて、これらの物件情報を送信する。具体的に、物件情報管理サーバー５は、各不動産業者のウェブサイトで検索された不動産物件情報が表示された一覧リスト（ＨＴＭＬのテーブルやＣＳＶ（Ｃｏｍｍａ Ｓｅｐａｒａｔｅｄ Ｖａｌｕｅｓ）ファイル形式）や、物件毎の印刷用画像データ（画像ファイル）を通信ネットワーク３を通じて情報処理端末１へ送信する。

レイアウト情報管理サーバー４は、通信ネットワーク３に接続され、クライアント端末である情報処理端末１からアクセス可能なＷｅｂプロキシサーバー装置である。このレイアウト情報管理サーバー４は、画像差替サービスのための独自のデータベースを構築して、物件情報を運用・管理しており、情報処理端末１からの要求に応じて、物件情報管理サーバー５から配信される印刷用画像データの会社情報を自社の会社情報に差し替えるための印刷データ及びレイアウト情報を配信する機能を備えている。なお、レイアウト情報管理サーバー４には、アクセス制限を行う認証機能も備えている。またレイアウト情報とは印刷用画像データを作成した会社毎に用意されるデータであって、会社情報の配置するための矩形位置の情報と、会社情報以外の元付業者独自の情報（例：担当者の氏名や押印のイメージ、会社のロゴマーク）を隠すために必要な複数の矩形の位置情報から構成される。

（各装置の内部構造）
次いで、上述した物件情報管理システムを構成する各装置の内部構造について説明する。図２は、本実施形態に係る物件情報管理システムを構成する物件情報管理サーバー５の内部構成を示すブロック図であり、図３は、本実施形態に係る物件情報管理システムを構成する情報処理端末１の内部構成を示すブロック図であり、図４は、本実施形態に係る物件情報管理システムを構成するレイアウト情報管理サーバー４の内部構成を示すブロック図である。また、図５は、物件情報管理サーバー５の記憶装置５３（５３１〜５３３）のデータ構造を模式的に示す説明図であり、図６は、レイアウト情報管理サーバー４における記憶装置４４のデータ構造を模式的に示す説明図である。なお、説明中で用いられる「モジュール」とは、装置や機器等のハードウェア、或いはその機能を持ったソフトウェア、又はこれらの組み合わせなどによって構成され、所定の動作を達成するための機能単位を示す。

（１）物件情報管理サーバー５の内部構成
この物件情報管理サーバー５は、記憶領域を提供するストレージサーバーとしての機能と、物件情報の配信や管理を行うＷｅｂサーバーとしての機能を併せ持っており、単一のサーバー装置、或いは複数のサーバー群で構成することができ、これらサーバー装置上で実行されるアプリケーションにより、各種の機能モジュールが構築される。具体的には、物件情報管理サーバー５には、図２に示すように、通信インターフェース５２と、制御部５１と、各種の記憶装置５３（５３１〜５３３）とを備えている。

記憶装置５３は、図５に示すように、物件の販売及び成約に関する物件情報をテーブルデータとして蓄積する物件データベース５３１、不動産業者に関する会社情報をテーブルデータとして蓄積する会員データベース５３３と、各物件における表示情報を蓄積する表示情報蓄積部５３２とを備えている。これらは図５に示すように、各データベースに蓄積された物件情報、不動産業者情報、印刷用画像データＤ１が相互に関連付けられて、物件毎又は不動産業者毎に管理が可能となっている。

会員データベース５３３は、会員となる不動産業者に関する情報をテーブルデータＴ１２として蓄積する記憶装置であり、不動産業者の識別番号をインデックスとして、不動産業者の会社名、住所、電話番号、メールアドレス、物件情報管理サーバー５へアクセスする際に必要な認証情報等が不動産業者の識別番号に関連付けて記憶されている。

物件データベース５３１は、物件の販売及び成約に関する情報をテーブルデータＴ１１として蓄積する記憶装置であり、物件識別番号をインデックスとして、物件種類（売り物件、又は賃貸物件）、物件種別（土地、一戸建て、マンション（住居用、又は店舗用））、住所、間取り、面積、価格、単価、最寄り駅、施工日、及び元付業者の識別情報等の情報が物件識別番号と関連付けて記録されている。

表示情報蓄積部５３２は、各物件における表示情報を蓄積する記憶装置であり、印刷用画像データＤ１に物件識別番号が関連付けて記録されている。この印刷用画像データＤ１は、ＰＤＦ形式等で構成され、所定の画質（例えば、二値化された画質）に変換された画像ファイルであり、図９に示すように、間取り図面Ａ１と、価格や広さ等の物件情報が記載された物件情報欄Ａ２を有するとともに、当該物件を取り扱う不動産業者の会社情報が記載された会社情報欄Ａ３が表示されている。なお、この表示情報蓄積部５３２に蓄積されている印刷用画像データＤ１の会社情報欄Ａ３には、通常、物件データベース５３１に物件情報をアップロードした元付業者の会社情報が記載されている。

また、表示情報蓄積部５３２には、各物件情報をＷｅｂページとして表示する表示情報も蓄積されている。この表示情報はＨＴＭＬ等の所定のマークアップ言語で構成され、ブラウザソフトなどで閲覧可能となるＷｅｂデータであり、ログイン画面や、検索画面、検索条件に応じて抽出された物件一覧画面、及び各物件の表示画面等の表示情報がある。

通信インターフェース５２は、通信ネットワーク３を通じてデータ通信を行うための通信インターフェースであり、ケーブル，アダプタ手段等により接触（有線）通信による機能であっても無線等による非接触通信をする機能であってもよい。この通信インターフェース５２を介して、情報処理端末１から認証情報や検索情報を受信したり、表示情報蓄積部５３２に蓄積された各物件のＷｅｂデータや、印刷用画像データＤ１等をパケット化して各情報処理端末１に送信したりする。

制御部５１は、ＣＰＵやＤＳＰ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｓｉｇｎａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｏｒ）等のプロセッサ、メモリ、及びその他の電子回路等のハードウェア、或いはその機能を持ったプログラム等のソフトウェア、又はこれらの組み合わせなどによって構成された演算モジュールであり、プログラムを適宜読み込んで実行することにより種々の機能モジュールを仮想的に構築し、構築された各機能モジュールによって、各部の動作制御、ユーザー操作に対する種々の処理を行っている。

本実施形態において、制御部５１は、所定のサーバープログラムが実行されることによって、図２に示すように、認証部５１３と、物件情報検索部５１１と、登録部５１４と、データ送信部５１２とが備えられている。

物件情報検索部５１１は、ユーザー操作の信号に応じて、物件データベース５３１中の物件情報を検索するモジュールであり、ユーザー操作から取得した検索条件（例えば、地域、間取り、値段等の設定条件）に該当する物件の情報を物件データベース５３１から検索し、その検索結果をデータ送信部５１２に送信する。

データ送信部５１２は、ユーザー操作に応じた物件情報を配信するモジュールであり、例えば、検索された不動産物件情報の一覧リストや、物件毎の印刷用画像データＤ１（画像ファイル）を配信する。この一覧リストとは、検索された不動産物件に関する内容を簡略して示す情報であり、例えば、ＣＳＶ形式であったり、テーブルタグを含むＨＴＭＬ、ＸＭＬ（Ｅｘｔｅｎｓｉｂｌｅ Ｍａｒｋｕｐ Ｌａｎｇｕａｇｅ）、ＪＳＯＮ（ＪａｖａＳｃｒｉｐｔ（登録商標） Ｏｂｊｅｃｔ Ｎｏｔａｔｉｏｎ）等として配信される。また、印刷用画像データＤ１とは、物件の写真や間取り図面等が記載されたデータであり、例えば、ＰＤＦ形式の画像ファイルとして配信される。

また、データ送信部５１２は、検索画面や、検索結果を一覧表示したＷｅｂデータについても配信している。この検索結果を一覧表示したＷｅｂデータには、各物件の間取り図面等詳細内容を掲載するウェブページへアクセスするためのリンクがマークアップ要素であるタグとして埋め込まれている。

登録部５１４は、売却又は賃貸を希望する物件情報を登録するモジュールであり、元付業者がアップロードした物件情報を受け付け、受け付けた物件の各物件情報を登録するとともに、新たな物件識別番号を付加して物件データベース５３１に記憶する。また、登録部５１４は、受信した印刷用画像データＤ１についても、物件識別番号に関連付けて表示情報蓄積部５３２に蓄積する。なお、本実施形態において、登録される印刷用画像データＤ１は、情報処理端末１側から送信される印刷画像である。

認証部５１３は、アクセス者の正当性を検証するコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアであり、情報処理端末１から送信されたＩＤ及びパスワードなどの認証データを取得し、会員データベース５３３に蓄積された認証情報を参照して認証するか否かの判断をする。

（２）情報処理端末の内部構成
情報処理端末１は、図３に示すように、入力インターフェース１６と、出力インターフェース１７と、通信インターフェース１１と、記憶装置であるメモリ１８ａ及びハードディスク１８ｂと、制御部１５と、ユーザー操作取得部１３とを備えている。

入力インターフェース１６は、マウスや、キーボード等のユーザー操作を入力するデバイスである。また、この入力インターフェース１６には、画像読取装置であるスキャナ１２ａが接続されている。一方、出力インターフェース１７は、ディスプレイやスピーカーなど、映像や音響を出力するデバイスである。特に、この出力インターフェース１７には、印刷処理を実行するプリンター１２ｂと、液晶ディスプレイなどの表示部１２ｃが含まれている。

通信インターフェース１１は、データ通信が可能な通信インターフェースであり、通信ネットワーク３を介してパケットデータの送受信を行うことができる。メモリ１８ａ及びハードディスク１８ｂは、各種データを蓄積するための記憶装置であり、本実施形態においてハードディスク１８ｂには、画像読取装置であるスキャナ１２によって読み取られた自社の会社情報が表示された差替用画像データＤ２等が蓄積されている。また、ハードディスク１８ｂには、物件情報管理サーバー５から既に取得された物件情報の一覧リスト、及び印刷用画像データＤ１等も記憶されている。

制御部１５は、プロセッサやメモリその他の周辺装置によって構成される演算装置であり、入力インターフェース１６から入力される起動要求に従ってアプリケーションプログラムを起動させ、各種データを表示部１２ｃの表示画面において表示出力する。この制御部１５には、ブラウザソフトを実行させることでブラウザ部１５１が構築される。

ブラウザ部１５１は、ブラウザソフトを実行することによって構築され、Ｗｅｂページを閲覧するためのモジュールであり、物件情報を印刷するための印刷用画像データを取得する画像データ取得部としての役割を果たす。具体的にブラウザ部１５１は、物件情報管理サーバー５から物件情報であるＨＴＭＬファイルや画像ファイルなどをダウンロードし、レイアウトを解析して表示出力する。例えばブラウザ部１５１は、物件情報管理サーバー５から物件検索に関するＷｅｂページや、検索結果の情報を受信して表示画面に表示させたり、プリンター１２ｂで印刷したりできる。

詳述すると、ブラウザ部１５１は、物件情報管理サーバー５から配信された物件情報である印刷用画像データＤ１を取得し、出力インターフェース１７を介して画面上に表示可能となっており、ブラウザ部１５１が有する印刷機能を用いて、物件情報を印刷することができる。

また、情報処理端末１には、顧客から販売又は賃借の依頼を受けた物件に対する情報を物件データベース５３１に登録させるための登録手段も有している。本実施形態では、このブラウザ部１５１が登録手段として機能している。具体的には、ブラウザ部１５１によって、物件情報の各項目を記入するための記入欄が表示されたＷｅｂページを画面上に表示させる。そして、このＷｅｂページ上において、元付業者がマウスやキーボードを用いて各物件情報（価格、間取り、所在地等）を入力するとともに、印刷用画像データを選択した状態で送信ボタン等をクリックすることで、物件情報管理サーバー５へ新規の物件情報が送信される。なお、本実施形態においては、アップロードされる印刷用画像データとは、例えば、スキャナ１２を用いてオリジナルデータを読み込んだＰＤＦ形式の画像データや、画像編集ソフトのデータ形式のままの画像データとなっている。

なお、物件情報管理サーバー５において物件の新規登録が完了すると、ブラウザ部１５１を用いて次回物件情報管理サーバー５にアクセスすると、ブラウザ部１５１には前記新規登録された物件の情報も含めて表示される。

ユーザー操作取得部１３は、ブラウザ部１５１を通じてユーザーによる選択操作を取得するモジュールであり、レイアウトパターン、印刷用画像データＤ１を取得する場合には、その操作信号に不動産業者の識別番号を付加して、物件情報管理サーバー５又はレイアウト情報管理サーバー４へ送信する。

さらに、ブラウザ部１５１は、アドインプログラムをインストールすることによって、ブラウザ拡張部１５２の機能を追加することができる。このブラウザ拡張部１５２は、ＵＲＬ判定部１５２ａとＨＴＭＬ要素追加処理部１５２ｂと有するとともに、プレビュー部１５３等の外部プログラムを呼び出すことによって、他の外部プログラムとの連携処理ができるようになっている。

ＵＲＬ判定部１５２ａは、 ブラウザ部１５１が現在アクセス中のＵＲＬが物件管理サーバーの提供する物件一覧ページであるか否かを判定するモジュールである。本実施形態では、特定の文字列群のいずれかとマッチング処理を行い同一か否かで判定をするが、特定の文字列を含むか否かで判断してもよい。。マッチングの結果対象ページ判定されると、物件情報管理サーバー５から取得したＷｅｂデータは、ＨＴＭＬ要素追加処理部１５２ｂに送出される。

ＨＴＭＬ要素追加処理部１５２ｂは、ＵＲＬ判定部１５２ａによって対象ページと判定されたＷｅｂデータに対して、プレビュー部１５３による処理を実行させるインターフェース要素を不動産物件情報の一覧リスト内に追加するモジュールである。本実施形態においてインターフェース要素としては、画像差替処理部１５３ａによって画像が差し替えられた物件情報を表示させるためのリンクやボタン等のＧＵＩ(Ｇｒａｐｈｉｃａｌ Ｕｓｅｒ Ｉｎｔｅｒｆａｃｅ)が含まれる。

一方、プレビュー部１５３は、ユーザーがインターフェース要素であるボタンをクリックするなどのユーザーによる選択操作によって特定された不動産物件の印刷用画像データＤ１を、印刷処理に先立ってプレビュー表示するプログラムであり、この印刷用画像データを表示する際に、該当画像に対してレイアウト情報に基づき画像の差し替えやマスク処理を行った上で表示する機能を備えている。本実施形態においてプレビュー部１５３は、画像差替処理部１５３ａとレイアウト取得部１５３ｂとを含んでいる。

レイアウト取得部１５３ｂは、レイアウト情報管理サーバー４側に該当物件のレイアウトパターンの問合せを行い、レイアウト情報管理サーバー４側でレイアウトパターンデータベースから検出されたレイアウトパターンを取得するモジュールである。具体的にレイアウト取得部１５３ｂは、ユーザーがインターフェース要素であるボタンをクリックするなどのユーザーによる選択操作によって特定された不動産物件の物件識別番号をレイアウト情報管理サーバー４側に送信し、この物件識別番号に基づいて、検索された共有レイアウトパターンデータベース４４２又は会員個別レイアウトパターンデータベース４４３を検索して、当該物件識別番号と同じ識別番号に紐付けられたレイアウトパターンを取得する。そして、レイアウト取得部１５３ｂは、取得したレイアウトパターン（座標データ）を画像差替処理部１５３ａへ送出する。

画像差替処理部１５３ａは、印刷用の画像データを所定の画像に差し替えるモジュールであり、本実施形態では、レイアウト取得部１５３ｂが取得したレイアウトパターンに従って、図１１に示すように、印刷用画像データＤ１に所定の差替対象領域を設定し、設定された差替対象領域に、所定の差替用画像データＤ２を挿入して出力する。

ここで、差替対象領域とは、図９に示すように、会社情報が記載された会社情報欄Ａ３の領域であり、レイアウトパターンデータ（座標データ）に基づいて設定される。また、差替用画像データＤ２は、自社の会社情報（会社名、電話番号、住所等）が表示されたＰＤＦ形式、やＪＰＧ形式等の画像ファイルであり、様々な差替対象領域と合致するように、複数の形状及び大きさの画像ファイルがレイアウト情報管理サーバー４の記憶装置４４内又はハードディスク１８ｂ内に蓄積されている。そして、画像差替処理部１５３ａは、設定された差替対象領域の形状や大きさに応じて、領域内に差し込み可能な差替用画像データＤ２を選択するようになっている。プレビュー部１５３は、印刷処理に先立って、この印刷用画像データを表示する際には、印刷用画像データＤ１に所定の差替対象領域（ここでは会社情報欄Ａ３）を設定し、設定された差替対象領域の上に、所定の差替用画像データＤ２を挿入するとともに、この差替用画像データＤ２以外の領域Ｄ２０をマスクして、印刷処理の実行時には、この通信ネットワーク３に差替用画像データＤ２が挿入された画像情報を印刷させる。

また、本実施形態においてブラウザ拡張部１５２又はプレビュー部１５３には、ユーザー自身が作成したレイアウトパターンをレイアウト情報管理サーバー４に登録する機能が設けられている。このレイアウトパターン情報の登録は、入力インターフェース１６を介してユーザーによる任意の操作によって行うことができ、ブラウザソフト又は専用ソフト等を起動させて、インターネット上の物件情報管理サーバー５と通信し、ブラウザ上において物件情報管理サーバー５が提供するＷｅｂサイトにアクセスし、物件情報管理サーバー５から取得された物件一覧リストを取得し、物件一覧リスト上から一つ或いは複数の物件情報取得し、物件情報にレイアウトパターンの座標情報を付加して、レイアウト情報管理サーバー４に送信し、会員個別レイアウトパターンデータベース４４３に登録する。

具体的にレイアウトパターンの指定は、出力インターフェース１７に接続された表示部１２ｃを通じ、物件情報管理サーバー５から取得した印刷用画像データＤ１を画面上に表示させ、マウスを操作して指定範囲を特定する操作や、紙媒体に出力された印刷用画像を運営者が直接測定し、その測定された数値をキーボード等で入力する操作を行う。なお、本実施形態において、レイアウトパターンの設定は、例えば、画像認識処理によって自動で行うこともでき、初めに電話番号やＦＡＸ番号をＯＣＲ機能などで認識するとともに、この文字情報が含まれている枠内を会社情報欄として認識し、差替対象領域として特定する。

（３）レイアウト情報管理サーバー４の内部構成
レイアウト情報管理サーバー４は、記憶領域を提供するストレージサーバーとしての機能と、差し替え用の印刷画像やレイアウトパターンの配信や管理を行うＷｅｂサーバーとしての機能を併せ持っており、単一のサーバー装置、或いは複数のサーバー群で構成することができ、これらサーバー装置上で実行されるアプリケーションにより、各種の機能モジュールが構築される。具体的には、図４に示すように、通信インターフェース４２と、制御部４１と、各種の記憶装置４４（４４１〜４４４）と、入出力インターフェース４３とを備えている。

記憶装置４４は、各種のデータが蓄積されたハードディスク等の大容量記憶装置であり、本実施形態では、レイアウト情報管理会員データベース４４１と、共有レイアウトパターンデータベース４４２と、会員個別レイアウトパターンデータベース４４３と、設定情報保存データベース４４４とを備えている。

レイアウト情報管理会員データベース４４１は、レイアウト情報管理サーバーの会員となる不動産業者に関する情報を、テーブルデータ（不動産業者情報）Ｔ１４として蓄積する記憶装置であり、レイアウト情報管理会員データベース４４１に記憶された共有レイアウトパターンデータベース４４２，会員個別レイアウトパターンデータベース４４３，及び設定情報保存データベース４４４へアクセスする際に必要な認証情報（ＩＤ及びパスワード）等が加えられて記憶されている。

共有レイアウトパターンデータベース４４２及び会員個別レイアウトパターンデータベース４４３は、図６に示すように、元付業者識別番号と、各物件情報に対応する印刷用画像データＤ１のレイアウトパターンとを関連付けて蓄積するテーブルデータＴ１３として蓄積する記憶装置である。本実施形態では、このレイアウトパターンは、会員全員が共通して利用できる共有レイアウトパターンと、各会員が独自のレイアウトとして登録して利用する会員個別レイアウトパターンとに区分されており、物件データベース５３１に記憶された物件情報に、印刷用画像データＤ１内における会社情報欄Ａ３の座標位置を示した各区分のレイアウトパターン情報が加えられて記憶されている。

詳述すると、このレイアウトパターンは、印刷用画像データＤ１における会社情報が記載された会社情報欄Ａ３を差替対象領域として定義した座標データであり、差替対象領域の座標値等を含む共有又は会員個別のテーブルデータ（レイアウトパターン情報）Ｔ１３が、各テーブルデータ（不動産業者情報）Ｔ１４の物件識別番号と関連付けられて記憶されている。この差替対象領域の座標データとしては、印刷用画像データＤ１上における座標、形状、大きさ及び範囲に関する情報が含まれ、例えば、用紙上に展開した座標系における差替対象領域の左上の座標値と、この座標値の位置を基点として、この基点からの幅分及び高さ分を移動した座標位置で定義される。なお、この座標データは、座標値を記録紙のサイズに合わせて、記録紙の左上からの寸法（単位：ｍｍ）で定義してもよい。また、このレイアウトパターン情報には、差替対象領域以外にあるマスクすべき複数又は単数のマスク領域Ｄ２０の座標、形状、大きさ及び範囲に関する情報も含まれる。

設定情報保存データベース４４４は、レイアウト情報の差替に関する各種設定情報が記憶される記憶装置であり、本実施形態において、この設定情報は、システム全体或いは会員全員に共通して利用できる設定情報、例えばＵＲＬ判定部１５２ａが利用するための対象となるＵＲＬ文字列を記録や、ＨＴＭＬ要素追加処理部１５２ｂが利用する要素追加個所を特定するためのタグの情報等が含まれる。

通信インターフェース４２は、通信ネットワーク３を通じてデータ通信を行うための通信インターフェースであり、ケーブル，アダプタ手段等により接触（有線）通信、及び無線等による非接触通信をする機能を備えており、情報処理端末１から操作信号や登録用の物件情報、レイアウト情報を受信したり、情報処理端末１に対して、検索したレイアウト情報等をパケット化して送信する。

入出力インターフェース４３は、マウスやキーボードなどの操作デバイスからの操作信号がユーザー操作として入力され、映像や音声をモニタやスピーカー等から出力するモジュールである。なお、本サーバー装置をクラウド等の仮想環境上に設置する場合は物理的な入出力インターフェースは必ずしも持たなくてよい。その場合はサーバー管理者は通信Ｉ／Ｆ４２を介して操作を行うことができる。

制御部４１は、ＣＰＵやＤＳＰ（Ｄｉｇｉｔａｌ Ｓｉｇｎａｌ Ｐｒｏｃｅｓｓｏｒ）等のプロセッサ、メモリ、及びその他の電子回路等のハードウェア、或いはその機能を持ったプログラム等のソフトウェア、又はこれらの組み合わせなどによって構成された演算モジュールであり、プログラムを適宜読み込んで実行することにより種々の機能モジュールを仮想的に構築し、構築された各機能モジュールによって、各部の動作制御、ユーザー操作に対する種々の処理を行っている。そして、本実施形態において、制御部４１は、データベース検索及び通信処理系のモジュールとして、データベース制御部４１３と、データ転送部４１５と、認証部４１４とを備えている。

認証部４１４は、レイアウト情報管理サーバー４へのアクセスの正当性を検証するコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアであり、情報処理端末１から送信されたＩＤ及びパスワードなどの認証情報を取得し、データベース制御部４１３を介してレイアウト情報管理会員データベース４４１に蓄積されたレイアウト情報管理サーバー４用の認証情報を参照し、アクセスを許可するか否かの判断をする。なお、レイアウト情報管理サーバー４への認証情報と物件情報管理サーバー５への認証情報とは、独立したものであることが望ましい。

データ転送部４１５は、通信ネットワーク３を通じて、情報処理端末１と物件情報管理サーバー５との各種データの伝送を中継するモジュールである。また、データベース制御部４１３は、データ転送部４１５を通じて受け付けた情報処理端末１からの問合せについて各種データベースの検索を行うモジュールである。

データベース制御部４１３は、情報処理端末１上で印刷用画像データの出力操作が行われ、前記操作に応じたレイアウト情報の問合せがあった場合に、画像差替用のレイアウト情報があるか否かを記憶装置４４内で検索するモジュールであり、情報処理端末１から送信された物件識別番号に基づいて、各レイアウトパターンデータベース４４２，４４３を検索して、当該物件識別番号と同じ識別番号に紐付けられたレイアウトパターンを選択し、選択したレイアウトパターン（座標データ）を、データ転送部４１５を通じて、情報処理端末１へ送信する。

データ転送部４１５は、情報処理端末１から情報の問合せを受け付けると、データベース制御部４１３に各種データベースの検索を行わせ、データベース制御部４１３が取得した情報をＷｅｂデータに付加し、情報処理端末１に送信するようになっている。例えば、データ転送部４１５は、情報処理端末１から画像差替に係る元付業者情報を受信した場合には、データベース制御部４１３によって差し替えに係るレイアウト情報を検索し、情報処理端末１に送信するようになっている。

なお、データ転送部４１５は、各レイアウトパターンを記憶装置４４に登録する機能も備えており、元付業者情報を情報処理端末１から取得し、この元付業者の識別番号と、印刷用画像データＤ１のレイアウトパターンとを関連付けて各レイアウトパターンデータベース４４２，４４３に蓄積する。このレイアウトパターン情報の登録は、入出力インターフェース４３や通信Ｉ／Ｆ ４２を介してサーバー運営者の操作によって行うこともできる。

（物件情報管理方法）
以上の構成を有する物件情報管理システムを動作させることによって、本発明の物件情報管理方法を実施することができる。

（１）ログイン時における動作
先ず、レイアウト情報管理サーバー４へのログイン時における動作について説明する。図７は、本実施形態に係るログイン時の動作を示すシーケンス図である。なお、本実施形態では、ブラウザ部１５１にアドインプログラムが既にインストールされており、情報処理端末１上においてブラウザ拡張部１５２の機能が追加されて、プレビュー部１５３等の外部プログラムとの連携処理ができるようになっているものとする。

図７に示すように、仲介不動産業者２は、先ず、レイアウト情報管理サーバー４にアクセスし（Ｓ１０１）、Ｗｅｂページ上に表示された入力画面に、レイアウト情報管理サーバー４用のＩＤ及びパスワードなどの認証データを入力する（Ｓ１０２）。レイアウト情報管理サーバー４の認証部４１４で認証されると、認証結果が返信されるとともに、ユーザー情報が発行される（Ｓ１０３）。

このレイアウト情報管理サーバー４による認証に応じて、情報処理端末１側では、認証トークンがブラウザ部１５１もしくはプレビュー部１５３に設定され、所定の通信セッションが確立されるとともに、自社広告画像情報が取得される（Ｓ１０４）。次いで、情報処理端末１側では、物件管理サーバー情報を取得するための取得要求がレイアウト情報管理サーバー４に送信され（Ｓ１０５）、これに応じてレイアウト情報管理サーバー４上の設定情報保存ＤＢ４４４に格納された物件管理サーバーに関する情報、例えば対象となるＵＲＬ文字列等が返却される（Ｓ１０６，Ｓ１０７）。この返却された物件管理サーバー情報を受領した情報処理端末１側では、物件管理サーバーから取得される不動産業者情報の画像差替処理やＨＴＭＬ要素追加処理が可能となる（Ｓ１０８）。また認証直後に情報を取得することによって、物件管理サーバーに関する情報、例えばＵＲＬが変更された場合であっても、情報処理端末１上のソフトウェアの更新をすることなくシステムを利用することができる。

このようにログインが完了した後、物件情報の検索及び出力を行う。第１実施形態に係る物件情報の検索及び出力時における動作を示すシーケンス図である。

先ず、情報処理端末１から物件情報管理サーバー５へアクセスし、認証処理に成功すると、検索用のＷｅｂページが配信される。情報処理端末１では、この検索用Ｗｅｂデータを受信すると、ブラウザ部１５１によって、物件情報の各項目を記入するための記入欄が表示されたＷｅｂページを画面上に表示させる。そして、元付業者がマウスやキーボードを用いて検索に係る検索物件条件（価格、間取り、所在地等）を入力し、送信ボタン等をクリックする。これにより、物件情報管理サーバー５へ新規の物件情報取得要求が送信される。（Ｓ２０１）。

物件情報管理サーバー５では、物件情報取得要求を受信すると（Ｓ２０２）、その取得要求とともに受領された検索物件条件に基づいて検索が実行され、検索条件に一致する物件情報を物件データベース５３１中から検索して、その物件情報を抽出する。その後、データ送信部５１２は、この物件情報の一覧リストや印刷用画像データＤ１を情報処理端末１へ送信する（Ｓ２０３）。

次いで、ＨＴＭＬ要素追加処理部１５２ｂは物件情報に含まれるＨＴＭＬを解析して、ＨＴＭＬ中のマークアップ要素を判定し、インターフェース要素を追加する対象ページであるか否かを判断する（Ｓ２０５）。 インターフェース要素を追加する対象ページでなければ（Ｓ２０５における「Ｎ」）、通常通りの処理により（Ｓ２３０）、対象物件印刷用画像データの取得を物件情報管理サーバー５に対して要求し、取得された物件情報及び印刷用画像データを表示又は出力する。

一方、ステップＳ２０５において、ＵＲＬ判定部１５２ａにて現在ブラウザ部１５１が表示中のＷｅｂページがインターフェース要素を追加する対象ページであると判断したときには（Ｓ２０５における「Ｙ」）、図１０に示すように、検索された不動産物件情報の一覧リストＬ１中に含まれる一覧表を形成するためのタグやリンク等のマークアップ要素をＨＴＭＬ要素追加処理部１５２ｂによって判定し、この判定されたマークアップ要素に基づいて、プレビュー部１５３による処理を実行させるためのインターフェース要素としてのボタンＥ１を追加する（Ｓ２０６）。このボタンＥ１は、各不動産物件の物件番号の個々に対応付けられて追加され、いずれかのボタンＥ１を選択してクリックすることにより、対象物件印刷用画像データの取得に係る物件番号の選択操作と、印刷用画像及びレイアウト情報の取得要求操作との両者が一括してなされるようになっている。なお、ボタンＥ１を追加する代わりに、既存のボタン要素を選択してクリックすることにより、対象物件印刷用画像データを取得し表示するか、印刷用画像レイアウトも合わせて取得し差替処理を行った上で表示するかの選択肢を表示してもよい。

そして、このボタンＥ１をユーザーがクリックするなどの差替操作を受け付けたときには（Ｓ２０７）、その差替操作に係る、物件番号の選択と取得要求の両者が一括してなされ、その選択された物件情報については物件情報管理サーバー５において検索され（Ｓ２０９）、その検索結果である物件情報及び印刷用画像データが送信され、情報処理端末１側で取得される（Ｓ２１０及びＳ２１１）。この物件情報の取得と併せて、前記ボタンＥ１のクリック操作に応じて、物件番号の選択と、その該当物件或いは情報を作成した元付業社に関するレイアウト情報の取得要求との両者が一括してなされ（Ｓ２１２及びＳ２１３）、その取得要求に基づきレイアウト情報管理サーバー４において検索され（Ｓ２１４）、その検索結果であるレイアウト情報が返信され、情報処理端末１側で取得される（Ｓ２１５及びＳ２１６）。

そして、情報処理端末１では、画像差替処理部１５３ａが、抽出された印刷用画像データＤ１と、レイアウト情報の座標データとに基づいて、図１１に示すように、印刷用画像データＤ１内における会社情報欄Ａ３を差替対象領域として設定し、会社情報欄Ａ３に、自社の不動産業者の会社情報が表示された差替用画像データＤ２が重畳されるように挿入する（Ｓ２１７）。この差替用画像データＤ２は、不動産業者の識別情報に基づいてハードディスク１８ｂから読み出されたり、レイアウト情報管理サーバー４からダウンロードされる。次いで、プレビュー部１５３は、差替後の印刷用画像データＤ１を、印刷画面に事前表示させ（Ｓ２１８）、特に、ユーザーが画像の調整を行わなかったときには（Ｓ２１９における「Ｎ」）、プレビュー部１５３によって表示された印刷用画像データＤ１をそのまま印刷する（Ｓ２２１）。

また、プレビュー部１５３による事前表示に応じて、ユーザーが画像の調整を行ったときには（Ｓ２１９における「Ｙ」）、その修正内容と元付業者ＩＤをレイアウト情報管理サーバー４に登録すべく、要求処理を実行する（Ｓ２２０）。この修正されたレイアウト情報の登録要求を受けて（Ｓ２２２）レイアウト情報管理サーバー４では、情報処理端末１から取得された元付業者ＩＤに修正されたレイアウトパターンの座標情報を付加して、会員個別レイアウトパターンデータベース４４３に登録する（Ｓ２２３）。この際、修正されたレイアウトパターンに汎用性があり、レイアウトパターンを共有化する必要があるときには（Ｓ２２４における「Ｙ」）、この修正に係るレイアウトパターンを共有レイアウトパターンデータベース４４２に登録し（Ｓ２２５）、レイアウトパターンを共有化する必要がないときには（Ｓ２２４における「Ｎ」）、そのまま登録処理を終了してよい。

（作用・効果）
このような本実施形態によれば、レイアウト情報管理サーバー４に、物件識別番号と印刷用画像データＤ１のレイアウトパターンとを関連付けて蓄積しておき、情報処理端末１のブラウザで印刷用画像データＤ１を出力する際、そのレイアウトパターンに応じて差替用画像データＤ２を自動で挿入するとともに、この差替用画像データＤ２以外の領域Ｄ２０をマスクして出力することができる。これにより本実施形態によれば、仲介不動産業者２が他社の会社情報が記載された配布用資料を編集する煩雑な作業をなくすことができる。

また、特に本実施形態では、画像差替機能を、ブラウザソフトにインストールされたアドインソフトの形態で採用し、通常の不動産物件情報検索サービスの画面に、レイアウト取得処理及び画像差替処理を実行させるＧＵＩを組み込んでいることから、特別なアプリケーションをインストールする必要がなく、本発明による画像差替サービスの提供を受けることができる。

なお、本実施形態ではブラウザソフトにインストールされたアドインソフトの形態で実現したが、ブラウザ機能を有しＵＲＬ判定部１５２ａ、ＨＴＭＬ要素追加処理部１５２ｂ、画像差替処理部１５３ａ、レイアウト取得部１５３ｂを全て含んだアプリケーションとして実現してもよい。

［第２実施形態］
次いで、本発明の第２実施形態について説明する。上述した第１実施形態の構成に高画質な印刷データを差し替える機能を追加したことを要旨とする。図１２は、本実施形態に係るレイアウト情報管理サーバー４の内部構成を示すブロック図であり、図１３は、本実施形態に係る情報処理端末１の内部構成を示すブロック図である。なお、本実施形態において、上述した第１実施形態と同一の構成要素には同一の符号を付し、その機能等は特に言及しない限り同一であり、その説明は省略する。

本実施形態に係るレイアウト情報管理サーバー４は、情報処理端末１からの要求に応じて、差し替え用のレイアウトパターンデータや、高画質印刷データを蓄積し、配信するサーバー装置であって、例えば、ＷＷＷ（Ｗｏｒｌｄ Ｗｉｄｅ Ｗｅｂ）等のドキュメントシステムにおいて、ＨＴＭＬファイルや画像ファイル、音楽ファイルなどの情報送信を行うサーバーコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアであり、ＨＴＭＬ文書や画像などの情報を蓄積しておき、Ｗｅｂブラウザや専用ソフトなどのクライアントソフトウェアの要求に応じて、通信ネットワーク３などのＩＰ網を通じて、これらの物件情報を送信する。

（１）レイアウト情報管理サーバー４の内部構成
図１２に示すように、本実施形態におけるレイアウト情報管理サーバー４には、上述した第１実施形態で説明した構成に加えて検索部４１７と、登録部４１６とを備えている。

検索部４１７は、記憶装置４４内の情報を検索するモジュールであり、レイアウトパターン検索部４１７ａと、高画質データ検索部４１７ｂとを備えている。レイアウトパターン検索部４１７ａは、情報処理端末１から送信された会社識別番号に基づいて、共有レイアウトパターンデータベース４４２又は会員個別レイアウトパターンデータベース４４３内を検索するモジュールであり、該当する物件情報のレイアウトパターン（座標データ）を高画質データ検索部４１７ｂに送出する。

高画質データ検索部４１７ｂは、情報処理端末１において検索された物件情報と関連付けられた高画質印刷データＤ３の有無について、高画質データ蓄積部４４５を検索するモジュールであり、情報処理端末１から送信された物件識別番号に基づいて、高画質データ蓄積部４４５内を検索する。そして、高画質印刷データＤ３がある場合には、その高画質印刷データＤ３を情報処理端末１へ送信し、高画質印刷データＤ３がない場合にはその旨の信号を送信する。本実施形態においてデータ転送部４１５は、レイアウトパターン情報が見つかった場合に併せて該当する高画質印刷データＤ３を各情報処理端末１に配信する。

登録部４１６は、レイアウトパターンと合わせて或いはレイアウトパターンとは別途に、高画質データを記憶装置４４に登録するモジュールであり、本実施形態では、レイアウトパターン登録部４１６ａと、高画質データ登録部４１６ｂとを備えている。レイアウトパターン登録部４１６ａは、不動産業者識別情報の不動産業者識別情報と、印刷用画像データＤ１のレイアウトパターンとを関連付けて共有レイアウトパターンデータベース４４２又は会員個別レイアウトパターンデータベース４４３に蓄積するモジュールである。

高画質データ登録部４１６ｂは、高画質印刷データＤ３を物件識別番号と関連付けて高画質データ蓄積部４４５に蓄積（登録）するモジュールである。具体的に、高画質データ登録部４１６ｂは、情報処理端末１から物件登録用として取得した高画質印刷データＤ３に物件識別番号を関連付けて高画質データ蓄積部４４５に蓄積する。

この登録処理としては、入出力インターフェース４３を通じてスキャナ等の画像読取手段で印刷用画像データＤ１の原本となるオリジナルデータを読み込むか、或いは情報処理端末１で読み込まれたオリジナルデータを取得し、図１８に示すように、その取得された高画質なオリジナルデータを高画質印刷データＤ３として、高画質データ蓄積部４４５に、データベース制御部４１３を介して登録する。例えば、元付業者がマウスやキーボードを用いて各物件情報（価格、間取り、所在地等）を入力するとともに、高画質データを選択し、この選択された高画質印刷データＤ３が高画質データ登録部４１６ｂによって、高画質データ蓄積部４４５に保存される。

（２）情報処理端末１の内部構成
次いで、情報処理端末１の内部構成について説明する。図１３に示すように、本実施形態における情報処理端末１の制御部１５は、第１実施形態で説明した構成に加えて、高画質データアップロード部１５４をさらに備えている。

高画質データアップロード部１５４は、物件識別番号と関連付けて、高画質の印刷画像データを高画質データ蓄積部４４５にアップロードするモジュールである。本実施形態において、このアップロード処理としては、スキャナ１２で印刷用画像データＤ１の原本となるオリジナルデータを読み込みで、その高画質なオリジナルデータを高画質印刷データＤ３としてレイアウト情報管理サーバー４に送信するようになっている。

なお、本実施形態において画像差替処理部１５３ａは、レイアウト情報管理サーバー４側が高画質印刷データＤ３を検出した場合に、印刷用画像データＤ１の代わりに、高画質データ蓄積部４４５に蓄積された高画質印刷データＤ３を取得して、差し替える機能を備えている。

また、高画質データアップロード部１５４は、新規の物件情報を物件データベース５３１に登録させる際に、レイアウト情報管理サーバー４への高画質印刷データＤ３のアップロードと、物件情報管理サーバー５への物件情報及び低画質な印刷用画像データＤ１のアップロードとを同時に行う機能も備えている。

具体的に高画質データアップロード部１５４では、物件情報の各項目を記入するための記入欄が表示されたＷｅｂページを画面上に表示させる。そして、このＷｅｂページ上において、元付業者がマウスやキーボードを用いて各物件情報（価格、間取り、所在地等）を入力するとともに、例えば、プロパティ画面から高画質データを選択した状態で送信ボタン等をクリックすることで、高画質データアップロード部１５４は、選択された高画質印刷データＤ３を所定の画質（例えば、二値化された画質）に変換して、入力情報とともに物件情報管理サーバー５へ送信する。一方、高画質印刷データＤ３は、高画質データ登録部４１６ｂを通じて、レイアウト情報管理サーバー４の高画質データ蓄積部４４５へ送信する。

なお、本実施形態では、物件識別情報が付加された後に、物件識別情報と関連付けて高画質印刷データＤ３をレイアウト情報管理サーバー４に送信するが、物件情報管理サーバー５とレイアウト情報管理サーバー４へのアップロードを同時に行ってもよい。この物件情報管理サーバー５とレイアウト情報管理サーバー４へのアップロードを同時に行う場合、この物件に対しては、未だ物件識別情報が付加されていないため、高画質印刷データＤ３には不動産業者の識別番号と物件情報を一意に識別可能な一時的な仮物件識別番号を生成し付加してレイアウト情報管理サーバー４に送信し、レイアウト情報管理サーバー４側については不動産業者の識別番号と仮物件識別番号に基づいて仮登録し、その後、情報処理端末１が物件情報管理サーバー５から正規の物件識別番号を取得したことを契機に、レイアウト情報管理サーバーに対して、前記仮物件識別番号を前記正規の物件識別番号と入れ替えて登録するようにしてもよい。

（物件情報管理方法）
以上の構成を有する物件情報管理システムを動作させることによって、本発明の物件情報管理方法を実施することができる。
（１）登録時における動作
先ず、物件情報の登録時における動作について説明する。図１４及び図１５は、本実施形態に係る物件情報登録時の動作を示すシーケンス図である。

図１５に示すように、元付業者の情報処理端末１が不動産売買における売主（又は賃貸における貸主）と代理契約を締結すると、仲介不動産業者２は、その物件の所在地、価格、間取り画面等の物件情報が含まれた高画質のオリジナルデータを作成するとともに（Ｓ３０１）、スキャナ１２を用いて、オリジナルデータを読み込み、ハードディスク１８ｂ内に蓄積する。

その後、情報処理端末１は、物件情報管理サーバー５にアクセスする。物件情報管理サーバー５では、その認証情報によってアクセスを許可した場合、検索用のＷｅｂページを情報処理端末１へ配信する。情報処理端末１では、この検索用Ｗｅｂデータを受信すると、ブラウザ拡張部１５２のＵＲＬ判定部１５２ａ及びＨＴＭＬ要素追加処理部１５２ｂによって、Ｗｅｂページを解析してレイアウト情報及び高画質印刷データをアップロードするためのインターフェース要素をＷｅｂページ内に表示させる。このインターフェース要素を通じて、高画質データアップロード部１５４を起動させる。そして、元付業者がマウスやキーボードを用いて各物件情報（価格、間取り、所在地等）を入力するとともに、追加されたボタンで送信ボタンをクリックすることで高画質印刷データＤ３を選択し、送信ボタン等をクリックする。この際、物件情報管理サーバー５側の規定サイズに収まる低画質画像も用意しておく（Ｓ３０２）。例えば、プレビュー部１５３が、選択された高画質印刷データＤ３を所定の低画質の画像に変換して、印刷用画像データを生成し、印刷用画像データＤ１と入力情報とを物件情報管理サーバー５へ送信する（Ｓ３０３）。

物件情報管理サーバー５の登録部５１４では、入力された物件情報及び印刷用画像データＤ１を取得すると（Ｓ３０４）、物件情報を抽出して、この物件情報に新規の物件識別番号を付加して物件データベース５３１に登録するとともに、印刷用画像データＤ１も、物件識別番号と関連付けて表示情報蓄積部５３２に登録する（Ｓ３０４）。そして、物件情報管理サーバー５は、新たに付加された物件識別番号を登録結果とともに情報処理端末１に送信する（Ｓ３０５）
次いで、この物件情報管理サーバー５における登録結果を取得した情報処理端末１側では、取得この新たな物件識別番号を取得するとともに（Ｓ３０６）、取得した物件ＩＤとともに高画質印刷データＤ３をレイアウト情報管理サーバー４に送信する（Ｓ３０７）。

レイアウト情報管理サーバー４では、高画質印刷データＤ３を取得すると（Ｓ３０８）、高画質印刷データＤ３を物件ＩＤと関連付けて登録し（Ｓ３０９）、この高画質印刷データＤ３の登録処理が完了した旨を情報処理端末１に通知する（Ｓ３１０）。

（２）印刷用画像データ取得時における動作
次いで、印刷用画像データ取得時における動作について説明する。本実施形態の印刷用画像データ取得時にあっては、上述した第１実施形態におけるステップＳ２１２〜Ｓ２１７のレイアウト情報取得処理においてレイアウト情報と合わせて高画質印刷データを取得する処理を行う。図１５は、本実施形態に係るレイアウト情報取得処理を示すシーケンス図である。

同図に示すように、物件情報の取得と併せて、前記ボタンＥ１のクリック操作に応じて、物件番号の選択と、その該当物件に関するレイアウト情報の取得要求との両者が一括してなされ（Ｓ２１２及びＳ２１３）、その選択されたレイアウト情報についてはレイアウト情報管理サーバー４において検索される（Ｓ２１４）。この際、レイアウト情報管理サーバー４では、レイアウト情報の検索と合わせて、該当する物件の高画質印刷データがあるか否かについて高画質データ蓄積部４４５を検索する。そして、レイアウト情報については、第１実施形態と同様に、情報処理端末１に返信され、情報処理端末１側で取得される（Ｓ２１５及びＳ２１６）。

さらに、本実施形態では、レイアウト情報管理サーバー４において、高画質印刷データがある場合には（ステップＳ２１５ａにおける「Ｙ」及びステップＳ２１６ａにおける「Ｙ」）、検出された高画質印刷データＤ３が情報処理端末１に返信され、情報処理端末１側で取得される（Ｓ２１５ｂ及びＳ２１６ｂ）。高画質印刷データＤ３を取得した情報処理端末１側では、画像差替処理部１５３ａが、印刷用画像を高画質印刷データＤ３に差し替えて（Ｓ２１６ｃ）、差し替えられた高画質印刷データＤ３と、レイアウト情報の座標データとに基づいて、印刷用画像データＤ１内における差替対象領域に、自社の不動産業者の会社情報が表示された差替用画像データＤ２が重畳されるように挿入する（Ｓ２１７）。

次いで、第１実施形態と同様に、プレビュー部１５３は、差替後の印刷用画像データＤ１を、印刷画面に事前表示させる（Ｓ２１８）。このとき、プレビュー用に高画質印刷データＤ３のデータサイズを小さくするために画質を劣化させてもよい。

（作用・効果）
このような第２実施形態によれば、物件識別番号と印刷用画像データＤ１のレイアウトパターンとを関連付けて蓄積し、印刷用画像データＤ１を出力する際、そのレイアウトパターンに応じて差替用画像データＤ２を自動で挿入するとともに、この差替用画像データＤ２以外の領域Ｄ２０をマスクして出力するので、仲介不動産業者２が他社の会社情報が記載された配布用資料を編集する煩雑な作業をなくすことができる。

特に、本実施形態では、高画質の高画質印刷データＤ３がレイアウト情報管理サーバー４上にアップロードされている場合には、自動で高画質の印刷用画像データに社の会社情報データを挿入した印刷データを取得することができるので、そのような資料を顧客に配布することで、より顧客に物件に対する興味を持たせることができ、物件に対する販売の促進を行うことができる。

［第３実施形態］
次いで、本発明の第３実施形態について説明する。本実施形態では、上述した実施形態におけるレイアウト情報管理サーバー４を代理サーバーとして機能させることと、上述した実施形態において情報処理端末１にブラウザ拡張部やプレビュー部搭載しないことを要旨とする。図１６は、本実施形態に係るレイアウト情報管理サーバー４の内部構成を示すブロック図である。なお、本実施形態において、上述した実施形態と同一の構成要素には同一の符号を付し、その機能等は特に言及しない限り同一であり、その説明は省略する。

（レイアウト情報管理サーバー４の構成）
図１６に示すように、レイアウト情報管理サーバー４は、上述した第２実施形態の構成に加えて、データ変換部４１８ａと、代理処理部４１８ｂとを備えている。また、代理処理部４１８ｂ はその内部に、ＵＲＬ判定部４１８ｄ, とＨＴＭＬ要素追加処理部４１８ｅを有する。

データ変換部４１８ａは、情報処理端末１から物件登録として取得した高画質印刷データＤ３を所定の画質（例えば、二値化された画質）に変換するモジュールである。この所定の画質に変換された画像データは、印刷用画像データＤ１として、データ転送部４１５を通じて物件情報管理サーバー５へ転送される。

代理処理部４１８ｂは、情報処理端末１から物件情報管理サーバー５への各種リクエストを中継し、情報処理端末１からアップロードされた物件情報を物件情報管理サーバー５に登録する一方、物件情報管理サーバー５から取得した情報を、レイアウト情報管理会員に対して配信する。このとき物件情報管理サーバー５の会員アカウント情報は、情報処理端末１からのリクエストをそのまま物件情報管理サーバー５に渡してもよいし、情報処理端末１からのアカウント情報はレイアウト情報管理サーバー４特有のものを利用し、認証が完了後、レイアウト情報管理サーバー４内に保存した物件情報管理サーバー５のアカウント情報を用いるようにしてもよい。

ＵＲＬ判定部４１８ｄは情報処理端末１から物件情報管理サーバーに対する情報取得リクエストを監視し、リクエスト内に含まれるＵＲＬが予め設定情報保存ＤＢ内に記録されたＵＲＬと同一であると判定された場合に、前記リクエストに対する物件情報管理サーバーが出力するレスポンスＨＴＭＬをＨＴＭＬ要素追加処理部４１８ｅに渡して追加処理するかどうかを判断する。

ＨＴＭＬ要素追加処理部４１８ｅはＵＲＬ判定部が追加必要と判定されたＨＴＭＬに対して所定のＨＴＭＬタグ要素を追加する機能を有する。

認証部４１４は、レイアウト情報管理サーバー４へのアクセスの正当性を検証するコンピューター或いはその機能を持ったソフトウェアであり、情報処理端末１から送信されたＩＤ及びパスワードなどの認証情報を取得し、データベース制御部４１３を介してレイアウト情報管理会員データベース４４１に蓄積されたレイアウト情報管理サーバー４用の認証情報を参照し、アクセスを許可するか否かの判断をする。なお、レイアウト情報管理サーバー４への認証情報と物件情報管理サーバー５への認証情報とは、異なる情報としてもよいし、同一であってもよい。また、認証部４１４は、代理処理部４１８ｂによる制御に基づいて、認証が成功してアクセスが許可されたレイアウト情報管理会員になりかわって、レイアウト情報管理会員のアカウントを用いて物件情報管理サーバー５にログインする機能も備えている。

データ転送部４１５は、本実施形態では、通信ネットワーク３を通じて、情報処理端末１と物件情報管理サーバー５との各種データの伝送を中継する機能をさらに備える。データ転送部４１５は、レイアウト情報管理会員からアップロードされた物件情報をレイアウト情報管理会員のアカウントで物件情報管理サーバー５に登録する一方、情報処理端末１から物件情報の問合せを受け付けると、レイアウト情報管理会員のアカウント又はレイアウト情報管理サーバー４独自のアカウントによって物件情報管理サーバー５から取得した情報を、レイアウト情報管理会員に対して配信する。

なお、データ転送部４１５は、上記実施形態と同様に、レイアウト情報管理サーバー４内に既に保持されている情報については、データベース制御部４１３に各種データベースの検索を行わせ、データベース制御部４１３が取得した情報を情報処理端末１に送信するようになっている。例えば、データ転送部４１５は、情報処理端末１から画像差替に係る物件情報を受信した場合には、データベース制御部４１３によって差し替えに係るレイアウト情報を検索し、情報処理端末１に送信する。

さらに、データ転送部４１５は、サーバー管理者の操作によって、インターネット上の物件情報管理サーバー５と通信し、レイアウト情報管理サーバー４独自のアカウントを用いて、物件情報管理サーバー５が提供するＷｅｂサイトにアクセスする機能も備えてもよい。そして、入出力インターフェース４３を介して物件検索条件を入力することで、物件情報管理サーバー５から物件情報の一覧リストや印刷用画像データＤ１を取得し、この取得された物件一覧リストにレイアウトパターンの座標情報を付加して、共有レイアウトパターンデータベース４４２に蓄積することもできる。

（物件情報管理方法）
以上の構成を有する物件情報管理システムを動作させることによって、本発明の物件情報管理方法を実施することができる。

（１）登録時における動作
先ず、物件情報の登録時における動作について説明する。図１７は、本実施形態に係る物件情報登録時の動作を示すシーケンス図である。

図１７に示すように、仲介不動産業者が不動産売買における売主（又は賃貸における貸主）と代理契約を締結すると、仲介不動産業者は、その物件の所在地、価格、間取り画面等の物件情報が含まれた高画質のオリジナルデータを作成するとともに（Ｓ４０１）、スキャナ１２を用いて、オリジナルデータを読み込み、メモリ１８内に蓄積する。

その後、仲介不動産業者は、先ず、レイアウト情報管理サーバー４にアクセスし、Ｗｅｂページ上に表示された入力画面に、レイアウト情報管理サーバー４用のＩＤ及びパスワードなどの認証データを入力する（Ｓ４０２）。レイアウト情報管理サーバー４の認証部４１４で認証されると、データ転送部４１５は、レイアウト情報管理会員データベース４４１から物件情報管理サーバー５用の認証情報を抽出して（Ｓ４０３）、この認証情報を用いて物件情報管理サーバー５へアクセスする（Ｓ４０４）。物件情報管理サーバー５では、その認証情報によって認証処理し（Ｓ４０５）、認証されると検索用のＷｅｂページをレイアウト情報管理サーバー４へ配信する（Ｓ４０６）。レイアウト情報管理サーバー４では、取得した検索用Ｗｅｂデータをレイアウト情報管理サーバー４のＷｅｂデータに埋め込み、情報処理端末１に送信する（Ｓ４０７）。

情報処理端末１では、この検索用Ｗｅｂデータを受信すると（Ｓ４０８）、ブラウザ部１５１によって、物件情報の各項目を記入するための記入欄が表示されたＷｅｂページを画面上に表示させる。この際、レイアウト情報や高画質印刷データを追加するためのボタンなどのインターフェース要素をＷｅｂページ上に追加する。そして、元付業者がマウスやキーボードを用いて各物件情報（価格、間取り、所在地等）を入力するとともに、高画質印刷データＤ３を選択し、送信ボタン等をクリックする。これにより、レイアウト情報管理サーバー４を中継して、物件情報管理サーバー５へ新規の物件情報が送信される（Ｓ４０９）。

レイアウト情報管理サーバー４では、通信インターフェース４２を介して、物件情報及び高画質印刷データＤ３を受信すると（Ｓ４１０）、データ変換部４１８ａは、高画質印刷データＤ３を低画質（例えば、二値化された画質）に変換し、物件登録用の印刷用画像データＤ１とする（Ｓ４１１）。レイアウト重畳部４１８ｃは高画質データ蓄積部４４５から取り出した高画質データもしくは物件情報管理サーバーから取り出した印刷用画像データとレイアウト情報を組み合わせ図１１に示すような画像差替処理を実現する。そして、データ転送部４１５は、この印刷用画像データＤ１と物件情報とを物件情報管理サーバー５へ転送する（Ｓ４１２）。なお、高画質印刷データＤ３は、この時点において、物件識別番号が不明であるため、高画質データ蓄積部４４５に仮登録される。

物件情報管理サーバー５の登録部５１４では、物件情報及び印刷用画像データＤ１を取得すると（Ｓ４１３）、この物件情報に新規の物件識別番号を付加して物件データベース５３１に登録するとともに、印刷用画像データＤ１も、物件識別番号と関連付けて表示情報蓄積部５３２に蓄積する（Ｓ４１４）。

物件情報管理サーバー５では、この新規の物件情報の登録が完了すると、付与した物件識別番号をレイアウト情報管理サーバー４へ送信する（Ｓ４１５）。レイアウト情報管理サーバー４のデータ転送部４１５は、この物件識別番号を取得すると、情報処理端末１に送信するとともに（Ｓ４１６）、この物件識別番号に仮登録していた高画質印刷データＤ３を関連付けして、高画質データ蓄積部４４５に記憶する（Ｓ４１７）。情報処理端末１では、物件識別番号を取得すると画面上に物件識別番号が表示される（Ｓ４１８）。

なお、このレイアウト情報管理サーバー４では、サーバー管理者の操作によって物件情報管理サーバー５と通信し、レイアウト情報管理サーバー４独自のアカウントを用いて、レイアウト情報管理サーバー４主導で、物件情報管理サーバー５が提供する情報を取得し、自動的にレイアウト情報や高画質印刷データを取得・蓄積することができる。図１８は、レイアウト情報管理サーバー４主導で情報を取得する手順を示すシーケンス図である。

先ず、レイアウト情報管理サーバー４は、入出力インターフェース４３を介してサーバー運営者の操作信号を取得し、物件情報管理サーバー５と通信し、物件情報管理サーバー５が提供するＷｅｂサイトにアクセスする。

そして、検索条件が入力され、物件情報管理サーバー５から物件情報の一覧リストや印刷用画像データＤ１を要求する（Ｓ５０１）。物件情報管理サーバー５の物件情報検索部５１１では、検索条件を受け付け（Ｓ５０２）、検索条件に一致する物件情報を物件データベース５３１中から検索して（Ｓ５０３）、その物件情報を抽出する。その後、データ送信部５１２は、この物件情報の一覧リストや印刷用画像データＤ１をレイアウト情報管理サーバー４へ送信する（Ｓ５０４）。

レイアウト情報管理サーバー４では、物件情報の一覧リストや印刷用画像データＤ１を取得すると（Ｓ５０５）、先ず、登録部４１６において追加物件があるか否かが判断される（Ｓ５０６）。具体的には、今回取得した物件一覧リストと、レイアウトパターンデータベース４４２，４４３内の物件情報との物件識別番号を比較して、新規物件の有無を判断する同一番号がある場合は（Ｓ５０６における“Ｎ”）、更新処理を行わず、処理を終了する。なお、この際、条件の変更や申込み状況等の他の物件情報に変化があるか否かを判断し、物件情報に変化があった物件情報のみ更新処理してもよい。

同一番号がない場合には（Ｓ５０６における“Ｙ”）、新規登録処理へ進む。新規登録処理では、先ず、印刷用画像データＤ１を選択し（Ｓ５０７）、レイアウトパターンの抽出及び登録が行われる（Ｓ５０８）。このレイアウトパターンの抽出処理としては、例えば、入出力インターフェース４３を介して、会社情報欄Ａ３の座標位置に関する情報が入力されることで行われる。その後、登録部４１６では、取得した物件一覧リストにレイアウトパターンの座標情報を加え、レイアウトパターンデータベース４４２，４４３に蓄積する（Ｓ５０９）。

さらに、登録部４１６は、今回取得した物件情報に対応する高画質印刷データＤ３が仮登録されているか否かを判断する（Ｓ５１０）。具体的には、高画質印刷データに関連付けられた物件識別番号と、今回取得した一覧リストに含まれる物件識別番号とが一致するか否かを判断し、一致しない場合には（Ｓ５１０における“Ｎ”）、高画質印刷用データはないとして、印刷用画像データＤ１を物件識別番号と関連付けて記憶装置４４に蓄積する（Ｓ５１２）。一方、一致する物件識別番号がある場合には（Ｓ５１０における“Ｙ”）、その高画質印刷データＤ３をその物件識別番号と関連付けて、高画質データ蓄積部４４５に蓄積する（Ｓ５１１）。

（２）印刷用画像データ取得時における動作
次いで、印刷用画像データ取得時における動作について説明する。図１９は、本実施形態に係る印刷用画像データ取得時における動作を示すシーケンス図である。なお、本実施形態においては、レイアウト情報管理サーバー４及び物件情報管理サーバー５に対するアクセスには認証処理が正当に行われているものとする。

図１９に示すように、先ず、仲介業者は、ブラウザ部１５１を起動させて、レイアウト情報管理サーバー４を介して物件情報管理サーバー５から、物件検索に関するＷｅｂページを取得し、表示画面に表示させる。そして、このＷｅｂページ上で、物件の検索条件を入力して送信すると（Ｓ６０１）、その検索条件データはレイアウト情報管理サーバー４を中継し（Ｓ６０２）、物件情報管理サーバー５に検索条件が受信される（Ｓ６０３）。

物件情報検索部５１１は、受信した検索条件と一致する物件情報を検索し、該当物件情報を抽出する（Ｓ６０４）。その後、データ送信部５１２は、この物件情報のＷｅｂデータを送信する（Ｓ６０５）。この物件情報のＷｅｂデータは、レイアウト情報管理サーバー４に入力され、レイアウト情報管理サーバー４のＷｅｂデータに埋め込まれて情報処理端末１に送信される（Ｓ６０６）。

このとき、レイアウト情報管理サーバー４の代理処理部４１８ｂのＵＲＬ判定部４１８ｄは物件情報管理サーバーのＵＲＬが予め設定情報保存ＤＢ４４４に保存された追加処理を行うべきＵＲＬであると判定すると、前記Ｗｅｂデータ上の一覧リストＬ１上に含まれる一覧表を形成するためのタグやリンク等のマークアップ要素をＨＴＭＬ要素追加処理部４１８ｅに渡す。

ＨＴＭＬ要素追加処理部は要求に基づいてインターフェース要素としてのボタンを追加した上で情報処理端末１に渡す。

ブラウザ部１５１は、物件情報のＷｅｂデータを取得し表示する。

その後、仲介業者が、入力インターフェース１６を介して、検索結果一覧から印刷用画像データを取得したい物件を選択すると（Ｓ６０８）、その操作信号がレイアウト情報管理サーバー４を中継し（Ｓ６０９）、物件情報管理サーバー５へ送信される。物件情報検索部５１１では、この操作信号を取得すると（Ｓ６１０）、この物件識別番号に基づいて、該当する物件の印刷用画像データＤ１を表示情報蓄積部５３２から抽出し、該当する物件の情報を提供した元付業社番号とともにデータ送信部５１２を介して送信する（Ｓ６１１）。この印刷用画像データＤ１及び元付け業社番号は、レイアウト情報管理サーバー４を介して情報処理端末１に送信される（Ｓ６１２）。

情報処理端末１のブラウザ部１５１は、この印刷用画像データＤ１を取得し、Ｗｅｂページ上に表示する（Ｓ６１３）。

一方、仲介業者の操作によって画像差し替え処理の操作が行われると（Ｓ６１４）、この印刷用画像データＤ１の物件識別番号と元付業社番号をレイアウト情報管理サーバー４へ送信する（Ｓ６１５）。

レイアウト情報管理サーバー４では、高画質データ検索部４１７ｂが物件識別番号及び元付業社番号を取得すると（Ｓ６１６）、先ず、高画質データ検索部４１７ｂによって物件識別番号と関連付けられた高画質印刷データＤ３の有無について、高画質データ蓄積部４４５を検索する（Ｓ６１７）。ここで、高画質印刷データＤ３がない場合には（Ｓ３１７における“Ｎ”）、当該物件識別番号に基づいて、記憶装置４４から印刷用画像データＤ１を検索し、抽出する（Ｓ６２４、Ｓ６
一方、高画質印刷データＤ３がある場合には（Ｓ６１７における“Ｙ”）、高画質データ蓄積部４４５から該当する高画質印刷データＤ３を抽出する（Ｓ６１８）。

次いで、レイアウトパターン検索部４１７ａは、取得した物件識別番号に基づいて、レイアウトパターンデータベース４４２，４４３を参照し、当該印刷データのレイアウトパターン（座標データ）を決定して抽出する。そして抽出したレイアウトパターンと高画質印刷データもしくは印刷用画像データを利用してレイアウト重畳部４１８ｃは画像重畳処理を行う（Ｓ６１９、Ｓ６２０）。そして、情報処理端末１側に重畳済の画像を送信する（Ｓ６２１）。情報処理端末のブラウザ部は送信された重畳済の画像を受信し（Ｓ６２２）、表示部１３ａ上に表示させる（Ｓ６２３）。その後、ユーザー操作に応じて、記録媒体に出力されたり、データ保存されたりする。

（作用・効果）
このような本実施形態によれば、物件識別番号と印刷用画像データＤ１のレイアウトパターンとを関連付けて蓄積し、印刷用画像データＤ１を出力する際、そのレイアウトパターンに応じて差替用画像データＤ２を自動で挿入して出力するので、仲介不動産業者２が他社の会社情報が記載された配布用資料を編集する煩雑な作業をなくすことができる。

特に、本実施形態では、レイアウト情報管理サーバー４を代理サーバーとして、高画質の画像データを、印刷用画像データの原本となるオリジナルデータとして取り込ませ、この代理サーバーを介して、物件データベースには、従来通り、サイズ容量の小さい画像データを登録させることができるとともに、高画質データをレイアウト情報管理サーバー４の高画質データ蓄積部４４５に登録させることができる。この結果、ユーザーは、レイアウト情報管理サーバー４へのログインのみで、レイアウトパターンの取得や登録、検索の他、高画質印刷データＤ３の登録・差替を一括して行うことができ、登録作業の煩雑さを軽減させることができる。

［変更例］
なお、本発明は上述した実施形態に限定されるものではなく、種々の変更を加えることができる。例えば、上述した実施形態では、レイアウト情報管理サーバー４側で印刷用画像データに差替用画像データを挿入したり、マスクを付加したり等の画像処理を行うようにしたが、この画像処理機能を有する専用のソフトウェアを情報処理端末１に設けてもよい、

Ａ１…図面
Ａ２…物件情報欄
Ａ３…会社情報欄
Ｄ１…印刷用画像データ
Ｄ２…差替用画像データ
Ｄ３…高画質印刷データ
Ｅ１…ボタン
Ｌ１…一覧リスト
Ｔ１１，Ｔ１２…テーブルデータ
Ｔ１３…テーブルデータ（レイアウトパターン情報）
Ｔ１４…テーブルデータ（不動産業者情報）
１（１ａ〜１ｎ）…情報処理端末
２…仲介不動産業者
３…通信ネットワーク
４…レイアウト情報管理サーバー
５…物件情報管理サーバー
１１…通信インターフェース
１３…ユーザー操作取得部
１５…制御部（情報処理端末側）
１６…入力インターフェース
１７…出力インターフェース
１８…記憶装置
４１…制御部（レイアウト情報管理サーバー側）
４２…通信インターフェース（レイアウト情報管理サーバー側）
４３…入出力インターフェース（レイアウト情報管理サーバー側）
４４…記憶装置（レイアウト情報管理サーバー側）
５１…制御部（物件情報管理サーバー側）
５２…通信インターフェース（物件情報管理サーバー側）
５３…記憶装置（物件情報管理サーバー側）
１５１…ブラウザ部
１５２…ブラウザ拡張部
１５２ａ…ＵＲＬ判定部
１５２ｂ…ＨＴＭＬ要素追加処理部
１５３…プレビュー部
１５３ａ…画像差替処理部
１５３ｂ…レイアウト取得部
１５４…高画質データアップロード部
４１３…データベース制御部
４１４…認証部（レイアウト情報管理サーバー側）
４１５…データ転送部
４１６…登録部（レイアウト情報管理サーバー側）
４１６ａ…レイアウトパターン登録部
４１６ｂ…高画質データ登録部
４１７…検索部
４１７ａ…レイアウトパターン検索部
４１７ｂ…高画質データ検索部
４１８ａ…データ変換部
４１８ｂ…代理処理部
４１８ｃ…レイアウト重畳部
４１８ｄ…ＵＲＬ判定部（レイアウト情報管理サーバー側）
４１８ｅ…ＨＴＭＬ要素追加処理部（レイアウト情報管理サーバー側）
４４１…レイアウト情報管理会員データベース
４４２…共有レイアウトパターンデータベース
４４３…会員個別レイアウトパターンデータベース
４４４…設定情報保存データベース
４４５…高画質データ蓄積部
５１１…物件情報検索部
５１２…データ送信部
５１３…認証部（物件情報管理サーバー側）
５１４…登録部（物件情報管理サーバー側）
５３１…物件データベース
５３２…表示情報蓄積部
５３３…会員データベース

Claims (12)

1. 通信ネットワーク上に配置され、物件の販売及び成約に関する物件情報を蓄積する物件データベースと、
   前記物件データベース中の物件情報を検索する物件情報検索部と、
   前記物件情報検索部が検索した前記物件情報を印刷するための印刷用画像データを取得する画像データ取得部と、
   前記物件情報と、各物件情報に対応する印刷用画像データのレイアウトパターンとを関連付けて蓄積するレイアウトパターンデータベースと、
   前記画像データ取得部が取得した印刷用画像データについて、前記レイアウトパターンデータベースを参照し、当該印刷用画像データのレイアウトパターンを取得するレイアウト取得部と、
   前記レイアウト取得部が取得したレイアウトパターンに従って、前記印刷用画像データ内に所定の差替対象領域を設定し、設定された差替対象領域に、所定の差替用画像データを挿入して出力する画像差替処理部と、
   を備えることを特徴とする物件情報管理システム。
2. 前記物件データベース中に蓄積された物件情報の印刷用画像データよりも高画質の印刷用画像データを、前記物件データベース中の当該物件情報と関連付けて、高画質印刷データとして蓄積する高画質データ蓄積部と、
   前記物件情報検索部が検索した前記物件情報と関連付けられた高画質印刷データの有無について、前記高画質データ蓄積部を検索する高画質データ検索部と、
   をさらに備え、
   前記画像データ取得部は、前記高画質データ検索部が、前記物件情報検索部が検索した前記物件情報と関連付けられた高画質印刷データを検出した場合に、前記印刷用画像データの代わりに、前記高画質データ蓄積部に蓄積された高画質印刷データを取得し、
   前記画像差替処理部は、前記画像データ取得部が取得した高画質印刷データ内に、前記所定の差替用画像データを挿入して出力する
   ことを特徴とする請求項１に記載の物件情報管理システム。
3. 前記印刷用画像データの原本となるオリジナルデータを読み込む画像読取装置と、
   前記画像読取装置で読み込まれたデータを、所定の画質に変換して前記物件情報として前記物件データベースに登録する登録手段と、
   前記物件データベースに登録された物件情報と関連付けて、前記オリジナルデータを前記高画質データ蓄積部にアップロードする高画質データアップロード部と
   をさらに備えることを特徴とする請求項２に記載の物件情報管理システム。
4. 前記画像データ取得部は、前記通信ネットワークに接続可能な情報処理端末上で実行されるブラウザソフトであり、
   前記ブラウザソフトは、前記印刷用画像データを含むマークアップ言語を解析して、前記マークアップ言語中の所定のマークアップ要素を判定し、判定されたマークアップ要素に基づいて、前記レイアウト取得部及び画像差替処理部による処理を実行させるインターフェース要素を、前記印刷用画像データを含むマークアップ言語内に追加する要素追加処理部をさらに備えることを特徴とする請求項１乃至３のいずれかに記載の物件情報管理システム。
5. 通信ネットワーク上に配置され、物件の販売及び成約に関する物件情報を物件データベースが蓄積する物件情報蓄積ステップと、
   前記物件データベース中の物件情報を物件情報検索部が検索する物件情報検索ステップと、
   前記物件情報検索部が検索した前記物件情報を印刷するための印刷用画像データを画像データ取得部が取得する画像データ取得ステップと、
   前記物件情報と、各物件情報に対応する印刷用画像データのレイアウトパターンとを関連付けてレイアウトパターンデータベースが蓄積するレイアウトパターン蓄積ステップと、
   前記画像データ取得ステップで取得した印刷用画像データについて、レイアウト取得部が、前記レイアウトパターンデータベースを参照し、当該印刷用画像データのレイアウトパターンを取得するレイアウト取得ステップと、
   前記レイアウト取得ステップで取得したレイアウトに従って、画像差替処理部が、前記印刷用画像データ内に所定の差替対象領域を設定し、設定された差替対象領域に、所定の差替用画像データを挿入して出力する画像差替処理ステップと、
   を含むことを特徴とする物件情報管理方法。
6. 前記物件データベース中に蓄積された物件情報の印刷用画像データよりも高画質の印刷用画像データを、高画質データ蓄積部が、前記物件データベース中の当該物件情報と関連付けて高画質印刷データとして蓄積する高画質データ蓄積ステップと、
   前記物件情報検索部が検索した前記物件情報と関連付けられた高画質印刷データの有無について、高画質データ検索部が、前記高画質データ蓄積部を検索する高画質データ検索ステップと、
   をさらに含み、
   前記画像データ取得ステップでは、前記高画質データ検索ステップにおいて前記物件情報と関連付けられた高画質印刷データを検出した場合に、前記印刷用画像データの代わりに、前記高画質データ蓄積部に蓄積された高画質印刷データを取得し、
   前記画像差替処理ステップでは、前記画像データ取得部が取得した高画質印刷データ内に、前記所定の差替用画像データを挿入して出力する
   ことを特徴とする請求項５に記載の物件情報管理方法。
7. 前記印刷用画像データの原本となるオリジナルデータを読み込む画像読取ステップと、
   前記画像読取装置で読み込まれたデータを、所定の画質に変換して前記物件情報として前記物件データベースに登録する登録ステップと、
   前記物件データベースに登録された物件情報と関連付けて、前記オリジナルデータを前記高画質データ蓄積部にアップロードする高画質データアップロードステップと
   をさらに有することを特徴とする請求項６に記載の物件情報管理方法。
8. 前記画像データ取得ステップでは、前記通信ネットワークに接続可能な情報処理端末上で実行されるブラウザソフトにより前記印刷用画像データを含むマークアップ言語を取得するとともに、取得された前記マークアップ言語を解析して、前記マークアップ言語中の所定のマークアップ要素を判定し、判定されたマークアップ要素に基づいて、前記レイアウト取得部及び画像差替処理部による処理を実行させるインターフェース要素を、前記印刷用画像データを含むマークアップ言語内に追加することを特徴とする請求項５乃至７のいずれかに記載の物件情報管理方法。
   
9. コンピューターに、
   通信ネットワーク上に配置され、物件の販売及び成約に関する物件情報を蓄積する物件データベース中の物件情報を検索する物件情報検索部と、
   前記物件情報検索部が検索した前記物件情報を印刷するための印刷用画像データを取得する画像データ取得部と、
   前記物件情報と、各物件情報に対応する印刷用画像データのレイアウトパターンとを関連付けて蓄積するレイアウトパターンデータベースを参照し、前記画像データ取得部が取得した印刷用画像データについて、前記レイアウトパターンデータベースを参照し、当該印刷用画像データのレイアウトパターンを取得するレイアウト取得部と、
   前記レイアウト取得部が取得したレイアウトパターンに従って、前記印刷用画像データ内に所定の差替対象領域を設定し、設定された差替対象領域に、所定の差替用画像データを挿入して出力する画像差替処理部として
   機能させることを特徴とする物件情報管理プログラム。
10. 前記コンピューターを、
    前記物件情報検索部が検索した前記物件情報と関連付けられた高画質印刷データの有無について、前記物件データベース中に蓄積された物件情報の印刷用画像データよりも高画質の印刷用画像データを、前記物件データベース中の当該物件情報と関連付けて、高画質印刷データとして蓄積する高画質データ蓄積部を検索する高画質データ検索部としてさらに機能させ、
    前記画像データ取得部は、前記高画質データ検索部が、前記物件情報検索部が検索した前記物件情報と関連付けられた高画質印刷データを検出した場合に、前記印刷用画像データの代わりに、前記高画質データ蓄積部に蓄積された高画質印刷データを取得し、
    前記画像差替処理部は、前記画像データ取得部が取得した高画質印刷データ内に、前記所定の差替用画像データを挿入して出力する
    ことを特徴とする請求項９に記載の物件情報管理プログラム。
11. 前記コンピューターを、
    前記印刷用画像データの原本となるオリジナルデータを読み込む画像読取装置で読み込まれたデータを、所定の画質に変換して前記物件情報として前記物件データベースに登録する登録手段と、
    前記物件データベースに登録された物件情報と関連付けて、前記オリジナルデータを前記高画質データ蓄積部にアップロードする高画質データアップロード部として
    さらに機能させることを特徴とする請求項１０に記載の物件情報管理プログラム。
12. 前記画像データ取得部を、前記通信ネットワークに接続可能な情報処理端末上で実行されるブラウザソフトによって機能させ、
    前記ブラウザソフトを、前記印刷用画像データを含むマークアップ言語を解析して、前記マークアップ言語中の所定のマークアップ要素を判定し、判定されたマークアップ要素に基づいて、前記レイアウト取得部及び画像差替処理部による処理を実行させるインターフェース要素を、前記印刷用画像データを含むマークアップ言語内に追加する要素追加処理部として機能させる
    ことを特徴とする請求項９乃至１１のいずれかに記載の物件情報管理プログラム。