JP2009042809A - 価格設定システム及び価格設定方法並びに価格設定プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】不動産物件の募集価格を適切に設定することができる価格設定システム及び価格設定方法並びに価格設定プログラムの提供。
【解決手段】物件に関する情報を登録するデータベースを利用する端末で、予めデータベースに登録された物件の中から対象物件の周辺地域における同等の面積の参考物件を選別し、選別した参考物件の中から対象物件に対して指定された空室期間に近い参考物件を特定し、特定した参考物件の募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定したり、選別した参考物件の募集価格と空室期間とを座標とする点の集合から募集価格と空室期間との関係を規定する関係式を算出し、算出した関係式に基づいて対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定し、設定した募集価格を明記した通知文を作成してオーナーに通知する。
【選択図】図４

Description

本発明は、不動産物件の価格を設定するための価格設定システム及び価格設定方法並びに価格設定プログラムに関し、特に、賃貸物件の募集価格を設定するための価格設定システム及び価格設定方法並びに価格設定プログラムに関する。

貸しオフィスや貸しビルなどの賃貸物件では、その賃貸物件を所有するオーナーが設定した賃料で入居者を募集することになるが、募集価格の設定に際しては、通常、その賃貸物件の周辺地域に存在する同等の面積の賃貸物件の募集価格が参考にされる。

このような不動産物件の価格設定に関して、例えば、下記特許文献１には、紹介すべき不動産の所在地、価格、内容が示された入稿情報を審査する入稿情報審査装置において、地域に関連付けた価格を示す地域価格が格納されている記憶部と、該記憶部で保持する地域価格に基づいて、不動産の所在地に対応する地域を判定し、該地域に対応する価格を基準とする相場価格を求める相場価格取得部と、求めた相場価格と不動産の価格との乖離を示す乖離値を求める乖離値算出部とを備える構成が開示されている。

特開２００５−３８０４９号公報

しかしながら、賃貸物件を所有するオーナーの中には、できるだけ早く空室を埋めることを希望するオーナーもいれば、できるだけ高い募集価格で貸し出すことを希望するオーナーもおり、募集価格を高く設定すると空室が埋まるまでの期間が長くなって前者のオーナーに不都合が生じ、空室が埋まるまでの期間を短くするために募集価格を低く設定すると後者のオーナーに不都合が生じる。

すなわち、従来の募集価格の設定手法は、賃貸物件の所在地及び賃貸物件の面積に基づいて募集価格を設定する手法であり、賃貸物件の空室期間を考慮していなかったため、賃貸物件のオーナーの意向を反映した適切な募集価格に設定することができないという問題があった。また、この問題は賃貸物件に限らず、不動産物件全般に対して同様に生じる。

本発明は、上記問題点に鑑みてなされたものであって、その主たる目的は、不動産物件の募集価格を適切に設定することができる価格設定システム及び価格設定方法並びに価格設定プログラムを提供することにある。

上記目的を達成するため、本発明は、不動産物件に関する情報を登録するデータベースと、前記データベースを利用する端末とが通信ネットワークで接続された価格設定システムであって、前記端末に、対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件に基づいて、予め前記データベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別する選別手段と、選別した前記参考物件の中から、前記対象物件に対して指定された空室期間に近い前記参考物件を特定し、特定した前記参考物件の募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定する設定手段と、を少なくとも備えるものである。

また、本発明は、不動産物件に関する情報を登録するデータベースと、前記データベースを利用する端末とが通信ネットワークで接続された価格設定システムであって、前記端末に、対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件に基づいて、予め前記データベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別する選別手段と、選別した前記参考物件の募集価格と空室期間とを座標とする点の集合から前記募集価格と前記空室期間との関係を規定する関係式を算出し、算出した前記関係式に基づいて前記対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した前記募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定する設定手段と、を少なくとも備えるものである。

本発明においては、設定した前記対象物件の募集価格を明示した通知文を作成し、前記対象物件の所有者に通知する通知手段を更に備える構成とすることができる。

また、本発明においては、前記設定手段は、前記対象物件が空きの状態で所定期間経過した場合に、前記所定期間に基づいて前記対象物件に対して指定された空室期間を更新し、更新した前記空室期間に基づいて前記対象物件の募集価格を再設定し、前記通知手段は、再設定した前記対象物件の募集価格を明示した通知文を作成し、前記対象物件の所有者に通知する構成とすることができる。

また、本発明は、対象物件の募集価格を設定する価格設定方法であって、前記対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件を入力させるステップと、前記物件選別条件に基づいて、予めデータベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別するステップと、選別した前記参考物件の中から、前記対象物件に対して指定された空室期間に近い前記参考物件を特定し、特定した前記参考物件の募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定するステップと、を少なくとも有するものである。

また、本発明は、対象物件の募集価格を設定する価格設定方法であって、前記対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件を入力させるステップと、前記物件選別条件に基づいて、予めデータベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別するステップと、選別した前記参考物件の募集価格と空室期間とを座標とする点の集合から前記募集価格と前記空室期間との関係を規定する関係式を算出し、算出した前記関係式に基づいて前記対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した前記募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定するステップと、を少なくとも有するものである。

また、本発明は、対象物件の募集価格を設定する価格設定プログラムであって、コンピュータを、前記対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件に基づいて、予めデータベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別する選別手段、選別した前記参考物件の中から、前記対象物件に対して指定された空室期間に近い前記参考物件を特定し、特定した前記参考物件の募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定する設定手段、として機能させるものである。

また、本発明は、対象物件の募集価格を設定する価格設定プログラムであって、コンピュータを、前記対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件に基づいて、予めデータベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別する選別手段、選別した前記参考物件の募集価格と空室期間とを座標とする点の集合から前記募集価格と前記空室期間との関係を規定する関係式を算出し、算出した前記関係式に基づいて前記対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した前記募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定する設定手段、として機能させるものである。

このように、本発明では、対象物件の所在地などの地理的条件と、対象物件の面積などの物件自体の条件とに加えて、対象物件に対して指定された空室期間を考慮して募集価格を設定するため、様々なオーナーの意向を反映した適切な募集価格に設定することができる。

本発明の価格設定システム及び価格設定方法並びに価格設定プログラムによれば、不動産物件の募集価格を適切に設定することができる。

その理由は、選別手段では、対象物件の所在地及び面積を含む条件に基づいて、予めデータベースに登録された物件の中から、対象物件の周辺地域における同等の参考物件を選別し、設定手段では、選別した参考物件の中から、対象物件に対して指定された空室期間に近い参考物件を特定し、特定した参考物件の募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定、又は、選別した参考物件の募集価格と空室期間とから関係式を算出し、算出した関係式に基づいて対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を求め、その募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定し、通知手段では、設定された募集価格を明記した通知文や所定期間経過後に再設定された募集価格を明記した通知文を作成して対象物件のオーナーに通知するため、空室期間を反映した適切な募集価格に設定することができ、また、状況変化に応じて適切に募集価格を再設定することができるからである。

従来技術で示したように、従来、賃貸物件の募集価格を設定する際には、その周辺地域における同等の面積の物件の募集価格を参考にしていたが、この募集価格は賃貸物件の地理的な条件及び賃貸物件自体に関する条件のみに基づいて設定される価格であるため、様々なオーナーの意向を反映した募集価格に設定することができないという問題があった。

そこで、本願発明者は、募集価格と空室期間との間に密接な関係があること着目し、賃貸物件の地理的な条件及び賃貸物件自体に関する条件のみならず、空室期間を考慮して募集価格を設定する新たな手法を提案する。

具体的には、物件に関する情報を登録するデータベースを利用する端末で、予めデータベースに登録された物件の中から、対象物件の周辺地域における同等の面積の参考物件を選別し、選別した参考物件の中から、対象物件に対して指定された空室期間に近い参考物件を特定し、特定した参考物件の募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定したり、選別した参考物件の募集価格と空室期間とを座標とする点の集合から募集価格と空室期間との関係を規定する関係式を算出し、算出した関係式に基づいて対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定し、設定した募集価格を明記した通知文を作成してオーナーに通知する。これにより、様々なオーナーの意向を反映した適切な募集価格に設定することができる。

また、募集価格の設定後、所定期間が経過したら所定時間に基づいて空室期間を更新し、更新した空室期間に基づいて募集価格を再設定し、再設定した募集価格を明記した通知文を作成してオーナーに通知する。これにより、状況に即した適切な募集価格をオーナーに提示することができる。

上記した本発明の一実施の形態についてさらに詳細に説明すべく、本発明の一実施例に係る価格設定システム及び価格設定方法並びに価格設定プログラムについて、図１乃至図１４を参照して説明する。図１は、本実施例に係る不動産情報管理システムの構成を模式的に示す図であり、図２は、情報収集拠点の端末の構成を示すブロック図である。また、図３は、不動産情報の登録手順を示すフローチャート図であり、図４は、募集価格の設定手順を示すフローチャート図である。また、図５乃至図７は、各データベースの構成例を示す図であり、図８及び図９は、参考物件を選別する物件選別画面の構成例を示す図である。また、図１０及び図１１は、募集価格と空室期間との関係を示す図であり、図１２乃至図１４は、通知文の構成例を示す図である。

図１に示すように、本実施例の不動産情報管理システム１０は、貸しオフィスや貸しビルなどの賃貸物件（以下、単に物件と呼ぶ。）に関する情報や、物件の賃貸契約を締結している者（以下、テナントと呼ぶ。）に関する情報などを収集する１又は複数の情報収集拠点２０と、収集した情報を一元的に管理する情報管理拠点３０と、不動産物件を探している顧客に情報を提供して賃貸の斡旋を行う複数の情報利用拠点４０（例えば、直営店４１やフランチャイズ店４２）とがインターネットなどの通信ネットワーク５０で接続されて構成される。なお、本実施例は、情報収集拠点２０の端末２３における賃貸物件の賃貸価格（以下、募集価格と呼ぶ。）の設定に特徴を有するものであるが、本発明の理解を容易にするために、各々の拠点の構成について説明する。

［情報収集拠点］
情報収集拠点２０には、建物の名称や住所、最寄り駅、電話番号などの建物に関する情報、部屋の坪数や賃料（入居中物件の場合）、募集価格（入居募集中物件の場合）、募集開始から入居決定までの期間（以下、空室期間と呼ぶ。）などの部屋に関する情報、オーナーの名称や連絡先などのオーナーに関する情報など（これらを総称して物件情報と呼ぶ。）と、この物件情報と後述するテナント情報とを関連付けるための情報（以下、関連付け情報と呼ぶ。）とを記憶する物件データベース２１と、テナント名や入居時期などのテナントに関する情報、移転希望の有無や移転希望時期などの移転に関する情報など（これらを総称してテナント情報と呼ぶ。）と、上記関連付け情報とを記憶するテナントデータベース２２と、物件情報及び関連付け情報を物件データベース２１に登録し、テナント情報及び関連付け情報をテナントデータベース２２に登録するための１又は複数の端末２３（パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ（Personal Digital Assistants）、携帯電話機等、形態は任意）とを備えている。

この端末２３は、図２に示すように、物件データベース２１に登録されている物件の中から、募集価格を設定する物件（以下、対象物件と呼ぶ。）の周囲地域（例えば、対象物件を中心にして半径数百ｍ〜数ｋｍの地域や、対象物件と同じ駅を利用する地域、対象物件と同じ市外局番の地域など）に存在し、対象物件と同等の条件（例えば、同等の坪数、間取り、階数、物件の規模、築年数など）の物件（以下、参考物件と呼ぶ。）を選別する選別手段２３ｂと、選別した参考物件の中から対象物件に対して指定された空室期間に近い参考物件を特定し、その参考物件の募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定、又は、選別した参考物件の募集価格と空室期間とに基づいて、予め定められたルールに従って募集価格と空室期間との関係を規定する関係式を算出し、その関係式に基づいて対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定する設定手段２３ｃと、設定した対象物件の募集価格や更新された参考物件の募集価格を明示した通知文を作成し、ＦＡＸや電子メールを利用してオーナーに通知する通知手段２３ｄと、参考物件を選別する画面や対象物件の空室期間を指定する画面などを表示する表示手段２３ｅと、参考物件を選別するための条件や所望の空室期間を設定するための操作手段２３ｆと、これらを制御する制御手段２３ａと、を少なくとも備えている。

上記選別手段２３ｂ、設定手段２３ｃ及び通知手段２３ｄは端末２３にハードウェアとして構成されていてもよいし、コンピュータを、上記選別手段２３ｂ、設定手段２３ｃ及び／又は通知手段２３ｄとして機能させる価格設定プログラムとして構成し、該価格設定プログラムを端末２３上で動作させる構成としてもよいし、選別手段２３ｂ、設定手段２３ｃ及び／又は通知手段２３ｄを通信ネットワーク５０で接続されている他の端末（例えば、情報管理拠点３０の端末３２など）に設けたり、価格設定プログラムを他の端末上で動作させるようにしてもよい。

そして、情報収集拠点２０の担当者は、例えば、物件のオーナーや管理者、テナントに電話をかけて上記物件情報やテナント情報を入手し、端末２３を用いて、空室のある物件のオーナーからの依頼に基づいて物件の募集価格を設定すると共に、物件情報やテナント情報を物件データベース２１又はテナントデータベース２２に登録する。

なお、本実施例におけるデータベースとは、記憶される情報のみならず、情報を記憶する手段や通信ネットワーク５０に接続する手段を備えるものの総称であり、例えば、サーバなどで構成することができる。また、物件データベース２１に記憶する関連付け情報とテナントデータベース２２に記憶する関連付け情報とは必ずしも完全に一致させる必要はなく、相互に対応付けが可能であれば構成が相違していてもよいし、関連付け情報として物件情報又はテナント情報中の特定の情報（例えば、テナントの氏名）を利用する場合は、一方のデータベース（例えば、テナントの氏名を用いる場合は物件データベース２１）のみに関連付け情報を登録することもできる。

また、図１では、便宜上、物件データベース２１とテナントデータベース２２と端末２３とを別々の装置として記載しているが、例えば、これらを１つのコンピュータ機器で構成したり、物件データベース２１及びテナントデータベース２２を１つのサーバで構成するなどの変更も可能である。また、不動産情報管理システム１０に複数の情報収集拠点２０を備える場合に、各々の情報収集拠点２０に物件データベース２１及びテナントデータベース２２を設けてよいし、物件データベース２１とテナントデータベース２２とを別々の情報収集拠点２０に設けてよいし、特定の情報収集拠点２０のみに物件データベース２１やテナントデータベース２２を設けてもよい。

更に、物件情報やテナント情報を入手する方法は電話に限らず、例えば、その地域の担当者が貸しオフィスや貸しビルを訪問してオーナーや管理者、テナントから直接情報を入手したり、電子メールやＦＡＸ、郵便物などから情報を入手したり、定期的に発行される書籍の更新部分を検索して空き物件や埋まった物件の情報を入手してもよいし、これらを任意に組み合わせて確度の高い情報を入手するようにしてもよい。

ここで、従来の不動産情報管理システムの場合、物件データベース２１には、空き物件の情報を登録したり、空き物件と解約が通知された物件の情報を登録するのが一般的であり、賃貸契約中の物件の情報は登録されないが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、賃貸契約中の物件はテナントが移転すれば空き物件となることから、賃貸契約中の物件の情報も登録している。

また、従来の不動産情報管理システムの場合、賃貸物件を探している者（利用者）に関する情報をデータベースに登録するものはあってもテナントに関する情報をデータベースに登録するものはないが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、賃貸契約中の物件はテナントが移転すれば空き物件となることから、テナント情報をテナントデータベース２２に登録すると共に、テナントの移転意志の有無も登録することにより、空き状態となる可能性のある物件をできるだけ早く特定できるようにしている。

［情報管理拠点］
情報管理拠点３０には、物件データベース２１に登録された物件情報とテナントデータベース２２に登録されたテナント情報とを関連付けた情報（以下、不動産情報と呼ぶ。）を記憶する不動産情報データベース３１と、不動産情報データベース３１に登録された不動産情報を管理する１又は複数の端末３２（パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ、携帯電話機等、形態は任意）とを備え、不動産情報データベース３１又は端末３２には、物件データベース２１に登録された物件情報とテナントデータベース２２に登録されたテナント情報とを関連付け情報に基づいて関連付ける関連付け手段を備えている。

この不動産情報データベース３１には、物件データベース２１及びテナントデータベース２２に登録された情報の全てを記憶してもよいし、その中から選択した情報のみを記憶してもよいし、他の情報（例えば、空き予定レベルや入居可能日、物件を撮影した３Ｄ画像や動画など）を追加してもよい。また、図１では、便宜上、不動産情報データベース３１と端末３２とを別々の装置として記載しているが、例えば、これらを１つのコンピュータ機器で構成してもよい。

ここで、従来の不動産情報管理システムの場合、物件に関する情報のみをデータベースに登録していたため、テナントが移転を希望している段階で、そのテナントが契約中の物件が空きになる可能性があることを判別することができなかったが、本実施例の不動産情報管理システム１０では、物件情報とテナント情報とを関連付けて不動産情報データベース３１に登録しているため、テナントの移転の意志の有無とそのテナントが現在契約している物件とを対応付けることができ、空き状態となる可能性のある物件を早期に特定することができる。

［情報利用拠点］
情報利用拠点４０は、各地域に配置された１又は複数の直営店４１やフランチャイズ店４２で構成され、各々の店舗には、情報管理拠点３０の不動産情報データベース３１を利用して利用者に不動産情報を開示したり、不動産情報データベース３１に利用者に関する情報及びその利用者が現在契約している物件に関する情報を登録するための１又は複数の端末４１ａや端末４２ａ（パーソナルコンピュータ、ＰＤＡ、携帯電話機等、形態は任意）を備えている。

この情報利用拠点４０の数や各々の情報利用拠点４０内の直営店４１やフランチャイズ店４２の数などは任意である。また、直営店４１に配置される端末４１ａとフランチャイズ店４２に配置される端末４２ａとは同じ操作が実行できるようにしてもよいし、両者で実行可能な操作を変えたり、１つの直営店４１やフランチャイズ店４２の中で責任者が操作する端末と担当者が操作する端末と利用者が閲覧する端末とで実行可能な操作を変えてもよく、実行可能な操作を制限することにより、不動産情報データベース３１の信憑性を担保することができる。

以下、物件の募集価格を設定する手順について説明するが、その前に、本発明の理解を容易にするために、図３のフローチャート図を参照して、不動産データベース３１に不動産情報を登録する手順について説明する。

まず、ステップＳ１０１で、情報収集拠点２０の担当者は、担当している地域の物件のオーナーや管理者に電話をかけたり、物件を視察したり、オーナーや管理者から送られる電子メールやＦＡＸ、郵便物を確認したり、書籍の更新部分を確認するなどによって、物件情報を入手する。

また、同時に、情報収集拠点２０の担当者は、担当している地域の物件に入室しているテナントに電話をかけたり、物件を視察したり、テナントから送られる電子メールやＦＡＸ、郵便物、書籍を確認するなどして、テナント情報を入手する。

次に、ステップＳ１０２で、入手した物件情報及びテナント情報を端末２３から入力し、物件情報を物件データベース２１に、テナント情報をテナントデータベース２２に登録する。その際、物件情報とテナント情報とを関連付けることができるように、所定の関連付け情報（例えば、テナントを特定するコード情報など）を付与して物件データベース２１及びテナントデータベース２２に登録する。

この物件データベース２１は、例えば図５に示すように構成され、物件毎に、建物の名称や住所、電話番号、最寄り駅、建物の構造、竣工年月、建物の規模、床面積、貸室の情報、特記事項などの建物に関する情報、部屋の面積（坪数）や賃料（入居中物件の場合）、募集価格（入居募集中物件の場合）、保証金、更新料、間取りなどの部屋に関する情報、オーナーの名称や連絡先などのオーナーに関する情報などの物件情報と、関連付け情報とが登録される。また、テナントデータベース２２は、例えば図６に示すように構成され、テナント毎に、テナントの名称（会社名など）や住所、代表者、担当者、入居時期などのテナントに関する情報、移転希望の有無や移転希望時期、希望坪数、希望賃料、用途などの移転に関する情報などのテナント情報と、関連付け情報とが登録される。

なお、上記ステップＳ１０１、１０２の処理は適否行えばよく、新たな物件情報又はテナント情報を得るたびにデータベースに登録すればよい。また、図５及び図６に記載した全ての項目に情報を登録する必要はなく、取得可能な項目に対して情報を登録すればよい。また、情報の登録は一度に行う必要はなく、情報が得られる度にデータベースに登録すればよい。また、物件のテナントを特定できない場合（例えば、空き物件の場合）は、関連付け情報をブランクにしてもよいし、予め定めた特定のコード情報を記憶してもよく、テナントを特定した段階で関連付け情報を登録すればよい。

次に、ステップＳ１０３で、情報管理拠点３０の不動産情報データベース３１又は端末３２は、所定のタイミング（定期的又は不定期）で、物件データベース２１やテナントデータベース２２から新たに登録された物件情報やテナント情報を取得し、関連付け情報に基づいて物件情報及びテナント情報の関連付けを行う。

具体的には、ステップＳ１０４で、不動産情報データベース３１又は端末３２は、物件データベース２１やテナントデータベース２２から新たに取得した情報の中から関連付け情報を特定し、ステップＳ１０５で、対応する関連付け情報があるか否かを判断し、対応する関連付け情報がある場合には、ステップＳ１０６で、その関連付け情報に対応する物件情報とテナント情報とを関連付け、ステップＳ１０７で、不動産情報として不動産情報データベース３１に登録する。また、関連付け情報が設定されていない場合は、物件情報とテナント情報とを対応付けることができないため、物件情報又はテナント情報のみを不動産情報データベース３１に登録する。

例えば、物件データベース２１から新たに取得した物件の関連付け情報とテナントデータベース２２から新たに取得したテナントの関連付け情報とが一致する場合（物件情報及びテナント情報の双方が新たに登録される場合）は、その物件の物件情報とそのテナントのテナント情報とを関連付けて登録し、物件データベース２１から新たに取得した物件の関連付け情報と不動産情報データベース３１に予め登録されている不動産情報の関連付け情報とが一致する場合（物件情報のみが新たに登録される場合）は、その物件の物件情報を不動産情報に追加し、テナントデータベース２２から新たに取得したテナントの関連付け情報と不動産情報データベース３１に予め登録されている不動産情報の関連付け情報とが一致する場合（テナント情報のみが新たに登録される場合）は、そのテナントのテナント情報を不動産情報に追加する。

この不動産情報データベース３１は、例えば図７に示すように構成され、物件データベース２１に登録されている建物に関する情報や部屋に関する情報、オーナーに関する情報などと、テナントデータベース２２に登録されているテナントに関する情報や移転に関する情報と、関連付け情報とで構成される。

なお、ここでは不動産情報データベース３１又は端末３２が物件データベース２１及びテナントデータベース２２にアクセスする構成としたが、物件データベース２１又はテナントデータベース２２に新たな情報が登録されたら、物件データベース２１又はテナントデータベース２２から不動産情報データベース３１や端末３２にその情報を送信するようにしてもよいし、その双方としてもよい。

上記手順に従って物件情報とテナント情報とを関連付けて不動産情報データベース３１に登録することにより、テナントの移転ニーズを予測し、物件に空きが出た場合であっても、迅速に空き物件の斡旋を行うことが出来るが、その際、物件の募集価格が適切でないと物件のオーナーに不利益が生じることから、本実施例では、オーナーから募集価格の設定を依頼された場合に、適切な募集価格を提示できるようにしている。以下、その具体的手順について、図４のフローチャート図を参照して説明する。

まず、ステップＳ２０１で、担当者は、端末２３の操作手段２３ｆを操作して、物件データベース２１にアクセスし、登録された物件の一覧を表示手段２３ｅに表示させ、その中から募集価格を設定する対象物件を特定する。

次に、ステップＳ２０２で、担当者は、操作手段２３ｆを操作して、表示手段２３ｅに図８に示すような物件選別画面６０を表示させ、条件入力欄６５に参考物件を選別するための条件を入力する。例えば、対象物件を中心にして半径が数百ｍ〜数ｋｍの範囲の物件を選別する場合には所望の距離を入力し、対象物件と同じ駅を利用する物件を選別する場合にはその駅名を入力し、対象物件と同じ市外局番の物件を選別する場合にはその市外局番を入力し、予めエリアが設定されている場合はそのエリアに対応するコードを入力する。また、対象物件と同等の坪数の物件を選別する場合にはその坪数又は坪数の範囲を入力し、対象物件と同等の環境の物件を選別する場合には間取りや階数、物件の規模、築年数などを入力する。なお、参考物件を選別するための条件として上記の全てを入力する必要はなく、少なくとも地域に関する条件を１つ、物件自体に関する条件を１つ入力すればよく、また、上記以外の他の条件を入力してもよい。また、ここでは担当者が条件を入力する構成としているが、デフォルトとして予め設定された条件（例えば、半径１ｋｍ、対象物件の坪数の８０〜１２０％など）が自動的に入力される構成としてもよい。

そして、条件を入力した後、物件選別画面６０の検索ボタン６６を選択すると、ステップＳ２０３で、選別手段２３ｂは、物件データベース２１に予め登録された物件の中から１又は複数の参考物件を選別する。例えば、上記ステップで対象物件からの距離や駅名、市外局番が入力された場合は、物件情報の住所や最寄り駅、電話番号を参照して条件を満たす参考物件を選別し、更に、その中から、坪数や間取り、階数、物件の規模、築年数などが同等の参考物件を選別し、図９に示すように、地図表示欄６１に物件マーク６３を示すと共に、選別物件表示欄６４にその一覧を表示する。

なお、参考物件の選別方法は上記に限定されず、例えば、対象物件が存在する地域と地価が同等の地域の物件を選別の対象に加えてもよいし、対象物件からの距離が所定範囲内であっても立地条件が大きく異なる場合（例えば、幹線道路に面しているビルと狭い路地に面しているビルなど）は立地条件が異なる物件を除外してもよい。また、物件データベース２１に空室期間が登録されてない参考物件は除外してもよいが、本実施例の物件データベース２１の物件情報は、関連付け情報により、テナントデータベース２２のテナント情報に関連付けられていることから、その参考物件に入居していたテナントを特定できる場合は、テナント情報の移転時期を参照して空室期間を算出することができる。

次に、ステップＳ２０４で、物件選別画面６０の価格計算ボタン６７を選択すると、対象物件に対する空室期間の入力画面が表示され、希望する空室期間を指定すると、設定手段２３ｃは、選別した参考物件の中から、指定された空室期間に近い参考物件を特定し、特定した参考物件の募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定する。

具体的には、ステップＳ２０３で選別した参考物件が３件有り、各々の空室期間が２週間、１ヶ月、３ヶ月であったとすると、ステップＳ２０４で、対象物件に対する空室期間として３ヶ月を指定した場合は、空室期間が３ヶ月程度の参考物件を特定し、その参考物件の募集価格を対象物件の募集価格として設定する。

その際、対象物件に対して指定した空室期間と参考物件の空室期間とが一致しない場合に、その参考物件の募集価格をそのまま対象物件の募集価格として設定すると、適切な募集価格にならない場合が生じる。そこで、そのような場合は、空室期間の乖離度に基づいて募集価格を重み付けすることができる。例えば、募集価格を安くすると空室期間は短くなり、募集価格を高くすると空室期間は長くなることから、空室期間と募集価格とは比例関係にあると考えることができるため、対象物件の空室期間をＴ、募集価格をＹ、参考物件の空室期間をＴｒ、募集価格をＹｒ、定数をａとすると、Ｙ＝Ｙｒ＋a×（Ｔ−Ｔｒ）のような式に従って募集価格を重み付けすることができる。

また、参考物件の坪数や間取り、階数、物件の規模、築年数、付帯設備の有無等の条件が対象物件と一致する場合は、空室期間をそのまま比較すればよいが、上記条件が異なる場合は空室期間を単純に比較すると、適切な募集価格にならない場合が生じる。そこで、そのような場合は、上記条件の乖離度に基づいて空室期間（又は募集価格）を重み付けすることができる。例えば、対象物件の坪数が参考物件の坪数よりも大きい場合や、付帯設備が異なる場合（例えば、対象物件に空調やエレベータが完備されており、参考物件に付帯設備がない場合）は、対象物件の空室期間を長くして上記式に従って募集価格を重み付けしたり、設定した対象物件の募集価格を高めに調整することができる。

また、過去の一定期間（例えば、６ヶ月）の空室数の推移（増減傾向）を参照して、現在は空室が不足している状態（強気相場）か空室が余っている状態（弱気相場）かを判断し、上記相場に基づいて、対象物件の募集価格を重み付けすることもできる。例えば、強気相場の場合は、設定した対象物件の募集価格を高めに調整することができる。

なお、上記説明では、選別した参考物件の中から対象物件の空室期間に近い参考物件を特定し、その参考物件の募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定したが、選別した参考物件が多数ある場合は、それらを解析して募集価格と空室期間との関係式を求め、その関係式に基づいて対象物件の募集価格を設定することもできる。

その場合は、設定手段２３ｃは、図１０に示すように、選別した参考物件の募集価格と空室期間とを点の集合に変換し、その点の集合を最小二乗法などで処理し、例えば、募集価格（Ｙ）と空室期間（Ｔ）とがほぼ比例関係にある場合は、図１１に示すように、募集価格と空室期間を１次関数で近似してＹ＝ｂＴ＋ｃ（ｂ、ｃは定数）で規定される関係式を算出し、この関係式に基づいて対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定することもできる。なお、関係式の算出方法は上記記載に限定されず、２次以上の関数で近似してもよいし、指数関数で近似してもよい。また、関係式の算出に際して、全ての参考物件を利用してもよいし、他の参考物件とは募集価格又は空室期間が大きく異なる物件を除外してもよい。また、上述したように、坪数や間取り、階数、物件の規模、築年数、付帯設備の有無等の条件や相場などを考慮して重み付けを行ってもよい。

そして、ステップＳ２０６で、通知手段２３ｄは、図１２に示すように、少なくとも対象物件を特定する情報と設定した募集価格とを明示した通知文７０を作成し、ＦＡＸや電子メールを利用して、指定された空室期間に対応する募集価格をオーナーに通知する。

その後、ステップＳ２０７で、設定手段２３ｃは、対象物件の空きが埋まったかを監視し、空きが埋まらない場合は、ステップＳ２０８で、所定時間（例えば、１日や１週間）が経過したかを判断し、所定時間が経過した場合は、ステップＳ２０９で、経過時間に基づいて空室期間を更新（指定された空室期間から経過時間を減じた期間を新たな空室期間として設定）し、ステップＳ２１０で、上記ステップＳ２０５と同様に、更新した空室期間に基づいて対象物件の募集価格を再設定し、ステップＳ２１１で、通知手段２３ｄは、図１３に示すように、少なくとも対象物件を特定する情報と再設定した募集価格とを明示した通知文７１を作成し、ＦＡＸや電子メールを利用して、再設定した募集価格をオーナーに通知する。

また、通知手段２３ｄは、参考物件の募集価格が更新された場合は、図１４に示すように、少なくとも参照物件を特定する情報と更新された募集価格とを明示した通知文７２を作成し、ＦＡＸや電子メールを利用して、参考物件の募集価格を対象物件のオーナーに通知するようにしてもよい。

このように、本実施例の情報収集拠点２０の端末２３には、選別手段２３ｂ、設定手段２３ｃ及び／又は通知手段２３ｄがハードウェア又はソフトウェアとして構成され、物件データベース２１に登録された物件の中から、対象物件の周辺地域に存在する同等の面積の参考物件を選別し、選別した参考物件の中から、対象物件に対して指定された空室期間に近い参考物件を特定し、その参考物件の募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定したり、選別した参考物件の募集価格と空室期間とを座標とする点の集合から募集価格と空室期間との関係式を算出し、その関係式に基づいて指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した募集価格に基づいて対象物件の募集価格を設定し、設定した募集価格を明示した通知文７０を作成してオーナーに通知するため、様々なオーナーの意向を反映した適切な募集価格に設定することができる。また、空室が埋まらない状態で所定期間が経過した場合には、所定期間に基づいて空室期間を更新し、更新した空室期間に基づいて募集価格を再設定し、再設定した募集価格を明示した通知文７１を作成してオーナーに通知したり、参考物件の募集価格が更新された場合には、更新された募集価格を明示した通知文７２を作成してオーナーに通知するため、常に適切な募集価格をオーナーに提示することができる。

上記フローでは空室期間から募集価格を設定する場合を示したが、例えば、募集価格がある程度決まっている場合に、その募集価格が妥当であるかを判断するために、その募集価格では空室期間がどの程度になるかが分かれば便利である。そのような場合には、図４のフローチャート図の募集価格と空室期間とを読み替えて、ステップＳ２０４で対象物件に対する募集価格を入力し、ステップＳ２０５で、対象物件の募集価格に近い参考物件を特定し、その参考物件に基づいて空室期間を設定することも可能である。

その際、対象物件の募集価格と参考物件の募集価格とが一致しない場合は、募集価格の乖離度に基づいて空室期間を重み付けしてもよいし、参考物件の坪数や間取り、階数、物件の規模、築年数、付帯設備の有無等の条件が対象物件と一致しない場合は、上記条件の乖離度に基づいて空室期間（又は募集価格）を重み付けしてもよいし、過去の一定期間（例えば、６ヶ月）の募集価格の推移（増減傾向）を参照して、現在は募集価格が高い状態（強気相場）か募集価格が安い状態（弱気相場）かを判断し、上記相場に基づいて、対象物件の空室期間を重み付けしてもよい。

また、選別した参考物件の募集価格と空室期間とを点の集合に変換し、その点の集合を最小二乗法などで処理し、募集価格と空室期間を１次関数などで近似して関係式を算出し、この関係式に基づいて対象物件に対して指定された募集価格に対応する空室期間を特定し、特定した空室期間に基づいて対象物件の空室期間を設定してもよい。

なお、上記実施例では、本発明の価格設定システム及び価格設定方法並びに価格設定プログラムを賃貸物件に適用する場合を示したが、本発明は上記実施例に限定されるものではなく、マンションや戸建て住宅、土地などの任意の不動産の賃貸や売買に対して同様に適用することができる。

本発明は、不動産物件の価格を設定するためのシステム及び方法並びにプログラムに利用可能である。

本発明の一実施例に係る不動産情報管理システムの構成例を模式的に示す図である。 本発明の一実施例に係る端末の構成を示すブロック図である。 本発明の一実施例に係る不動産情報の登録手順を示すフローチャート図である。 本発明の一実施例に係る募集価格の設定手順を示すフローチャート図である。 本発明の一実施例に係る不動産情報管理システムで利用する物件データベースの構成例を示す図である。 本発明の一実施例に係る不動産情報管理システムで利用するテナントデータベースの構成例を示す図である。 本発明の一実施例に係る不動産情報管理システムで利用する不動産情報データベースの構成例を示す図である。 本発明の一実施例に係る端末の表示手段に表示される画面構成例（物件選別画面）の構成例を示す図である。 本発明の一実施例に係る端末の表示手段に表示される画面構成例（選別後の物件選別画面）の構成例を示す図である。 本発明の一実施例に係る募集価格と空室期間をデータ化した例を示す図である。 本発明の一実施例に係る募集価格と空室期間との関係式を示す図である。 本発明の一実施例に係る通知文の構成例を示す図である。 本発明の一実施例に係る通知文（対象物件の募集価格が再設定された場合）の構成例を示す図である。 本発明の一実施例に係る通知文（参考物件の募集価格が更新された場合）の構成例を示す図である。

符号の説明

１０ 不動産情報管理システム
２０ 情報収集拠点
２１ 物件データベース
２２ テナントデータベース
２３ 端末
２３ａ 制御手段
２３ｂ 選別手段
２３ｃ 設定手段
２３ｄ 通知手段
２３ｅ 表示手段
２３ｆ 操作手段
３０ 情報管理拠点
３１ 不動産情報データベース
３２ 端末
４０ 情報利用拠点
４１ 直営店
４１ａ 端末
４２ フランチャイズ店
４２ａ 端末
５０ 通信ネットワーク
６０ 物件選別画面
６１ 地図表示欄
６２ 範囲指定枠
６３ 物件マーク
６４ 選別物件表示欄
６５ 条件入力欄
６６ 検索ボタン
６７ 価格計算ボタン
７０、７１、７２ 通知文

Claims (12)

1. 不動産物件に関する情報を登録するデータベースと、前記データベースを利用する端末とが通信ネットワークで接続された価格設定システムであって、
   前記端末に、
   対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件に基づいて、予め前記データベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別する選別手段と、
   選別した前記参考物件の中から、前記対象物件に対して指定された空室期間に近い前記参考物件を特定し、特定した前記参考物件の募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定する設定手段と、を少なくとも備えることを特徴とする価格設定システム。
2. 不動産物件に関する情報を登録するデータベースと、前記データベースを利用する端末とが通信ネットワークで接続された価格設定システムであって、
   前記端末に、
   対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件に基づいて、予め前記データベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別する選別手段と、
   選別した前記参考物件の募集価格と空室期間とを座標とする点の集合から前記募集価格と前記空室期間との関係を規定する関係式を算出し、算出した前記関係式に基づいて前記対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した前記募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定する設定手段と、を少なくとも備えることを特徴とする価格設定システム。
3. 設定した前記対象物件の募集価格を明示した通知文を作成し、前記対象物件の所有者に通知する通知手段を更に備えることを特徴とする請求項１又は２に記載の価格設定システム。
4. 前記設定手段は、前記対象物件が空きの状態で所定期間経過した場合に、前記所定期間に基づいて前記対象物件に対して指定された空室期間を更新し、更新した前記空室期間に基づいて前記対象物件の募集価格を再設定し、
   前記通知手段は、再設定した前記対象物件の募集価格を明示した通知文を作成し、前記対象物件の所有者に通知することを特徴とする請求項３記載の価格設定システム。
5. 対象物件の募集価格を設定する価格設定方法であって、
   前記対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件を入力させるステップと、
   前記物件選別条件に基づいて、予めデータベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別するステップと、
   選別した前記参考物件の中から、前記対象物件に対して指定された空室期間に近い前記参考物件を特定し、特定した前記参考物件の募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定するステップと、を少なくとも有することを特徴とする価格設定方法。
6. 対象物件の募集価格を設定する価格設定方法であって、
   前記対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件を入力させるステップと、
   前記物件選別条件に基づいて、予めデータベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別するステップと、
   選別した前記参考物件の募集価格と空室期間とを座標とする点の集合から前記募集価格と前記空室期間との関係を規定する関係式を算出し、算出した前記関係式に基づいて前記対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した前記募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定するステップと、を少なくとも有することを特徴とする価格設定方法。
7. 設定した前記対象物件の募集価格を明示した通知文を作成し、前記対象物件の所有者に通知するステップを更に有することを特徴とする請求項５又は６に記載の価格設定方法。
8. 前記対象物件が空きの状態で所定期間経過した場合に、前記所定期間に基づいて前記対象物件に対して指定された空室期間を更新し、更新した前記空室期間に基づいて前記対象物件の募集価格を再設定するステップと、
   再設定した前記対象物件の募集価格を明示した通知文を作成し、前記対象物件の所有者に通知するステップと、を更に有することを特徴とする請求項７記載の価格設定方法。
9. 対象物件の募集価格を設定する価格設定プログラムであって、
   コンピュータを、
   前記対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件に基づいて、予めデータベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別する選別手段、
   選別した前記参考物件の中から、前記対象物件に対して指定された空室期間に近い前記参考物件を特定し、特定した前記参考物件の募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定する設定手段、として機能させることを特徴とする価格設定プログラム。
10. 対象物件の募集価格を設定する価格設定プログラムであって、
    コンピュータを、
    前記対象物件の所在地及び前記対象物件の面積を含む物件選別条件に基づいて、予めデータベースに登録されている物件の中から、前記対象物件と同等の参考物件を選別する選別手段、
    選別した前記参考物件の募集価格と空室期間とを座標とする点の集合から前記募集価格と前記空室期間との関係を規定する関係式を算出し、算出した前記関係式に基づいて前記対象物件に対して指定された空室期間に対応する募集価格を特定し、特定した前記募集価格に基づいて前記対象物件の募集価格を設定する設定手段、として機能させることを特徴とする価格設定プログラム。
11. コンピュータを、更に、
    設定した前記対象物件の募集価格を明示した通知文を作成し、前記対象物件の所有者に通知する通知手段、として機能させることを特徴とする請求項９又は１０に記載の価格設定プログラム。
12. 前記設定手段は、前記対象物件が空きの状態で所定期間経過した場合に、前記所定期間に基づいて前記対象物件に対して指定された空室期間を更新し、更新した前記空室期間に基づいて前記対象物件の募集価格を再設定し、
    前記通知手段は、再設定した前記対象物件の募集価格を明示した通知文を作成し、前記対象物件の所有者に通知することを特徴とする請求項１１記載の価格設定プログラム。

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