JP2005234905A - 住宅販売支援装置、住宅販売支援システム、住宅販売支援方法及び住宅販売支援プログラム - Google Patents

Abstract

【課題】 購入者の満足度を向上させることのできる住宅販売支援装置、住宅販売支援システム、住宅販売支援方法及び住宅販売支援プログラムを得る。
【解決手段】 サーバ装置２０は、複数の住宅購入希望者（システム利用者）による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報をクライアント装置４０及びネットワーク１２を介して取得して内蔵されたハードディスクにより記憶し、当該記憶した複数の前記要求条件情報を分類し、分類した前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画（建設プロジェクト）を立案し、立案した前記建設計画をネットワーク１２及びクライアント装置４０を介して提示する。
【選択図】 図１

Description

本発明は、住宅販売支援装置、住宅販売支援システム、住宅販売支援方法及び住宅販売支援プログラムに係り、より詳しくは、集合住宅の販売を支援する住宅販売支援装置、住宅販売支援システム、住宅販売支援方法及び住宅販売支援プログラムに関する。

近年、インターネットの普及には目覚ましいものがあり、マンション等の集合住宅販売の分野においても、インターネットを利用した販売形態が広く採り入れられている。

この種のインターネットを利用した集合住宅の販売形態に関する技術として、従来、次に示すものがあった。

まず、効率よく住宅を販売することを目的として、サーバ装置から遠隔地の複数の顧客端末に戸別の住宅の位置、平面形状、敷地面積、販売価格等の住宅建設企画情報を送信し、これに応じた前記複数の顧客端末からの前記戸別の住宅に対する購入応募登録情報を受信し、受信した情報を集計して、当該集計結果に応じた戸別の住戸毎の応募状況を前記顧客端末に表示させる技術があった（例えば、特許文献１参照。）。

また、購入者が自らのライフスタイルに合った新築マンションを建築上のリスクを不必要に負うことなく低価格で購入することができ、ディベロッパーも低リスクで低価格の新築マンションを販売することができるようにすることを目的として、購入者が購入を希望する新築マンションの販売価格や最寄り駅等の購入条件をサーバ・コンピュータに入力すると共に、前記新築マンションの間取りや備品等について簡易にプランニングシミュレーションした後、当該シミュレーションの結果をサーバ・コンピュータに入力し、サーバ・コンピュータが前記購入条件及び前記シミュレーションの結果を複数のディベロッパー端末に通知し、当該複数のディベロッパーのうちで前記購入条件等に合致する新築マンションを販売しようとするディベロッパーによる受諾を購入者端末に通知する技術があった（例えば、特許文献２参照。）。
特開２００１−２８２９１３公報 特開２００１−２９０９７１公報

ところで、近年、集合住宅販売の分野では、従来のお仕着せ型住戸プランではなく、購入者が住戸プランを自由に設計できる、所謂フリープラン型マンションが増加してきている。

しかしながら、前述したインターネットを利用した集合住宅の販売形態に関する技術では、集合住宅の建設計画が立案された後に当該建設計画をインターネット上で公開することが前提とされているため、集合住宅の販売開始後の限られた期間内で住戸プランの設計を行う必要があり、必ずしも購入者の満足が得られるとは限らない、という問題点があった。

本発明は上記問題点を解消するためになされたものであり、購入者の満足度を向上させることのできる住宅販売支援装置、住宅販売支援システム、住宅販売支援方法及び住宅販売支援プログラムを提供することを目的とする。

上記目的を達成するために、請求項１記載の住宅販売支援装置は、住宅購入希望者による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報を取得する要求条件取得手段と、各々複数の住宅購入希望者から取得された複数の前記要求条件情報を記憶するための記憶手段と、前記記憶手段に記憶された複数の前記要求条件情報を分類する分類手段と、分類された前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画を立案する立案手段と、立案された前記建設計画を提示する建設計画提示手段と、を備えている。

請求項１記載の住宅販売支援装置によれば、住宅購入希望者による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報が要求条件取得手段によって取得され、各々複数の住宅購入希望者から取得された複数の前記要求条件情報が記憶手段によって記憶される。なお、上記要求条件取得手段による要求条件情報の取得には、キーボード、ポインティング・デバイス等の入力装置を介した取得の他、ローカル・エリア・ネットワーク、インターネット、イントラネット等の通信回線を介した外部装置からの取得が含まれる。また、上記記憶手段には、ＲＡＭ（Random Access Memory）、ＥＥＰＲＯＭ（Electrically Erasable and Programmable Read Only Memory）、フラッシュＥＥＰＲＯＭ（Flash EEPROM）等の半導体記憶素子、スマート・メディア（SmartMedia(R)）、ｘＤピクチャーカード（xD-Picture Card）、コンパクト・フラッシュ（CompactFlash）、ＡＴＡ（AT Attachment）カード、マイクロドライブ、フロッピィディスク、ＣＤ−Ｒ（Compact Disc-Recordable）、ＣＤ−ＲＷ（Compact Disc-ReWritable）、光磁気ディスク等の可搬記録媒体やハードディスク等の固定記録媒体、或いはネットワークに接続されたサーバ・コンピュータ等に設けられた外部記憶装置が含まれる。

ここで、本発明では、前記記憶手段に記憶された複数の前記要求条件情報が分類手段によって分類され、分類された前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画が立案手段によって立案され、更に立案された前記建設計画が建設計画提示手段によって提示される。なお、上記建設計画提示手段による建設計画の提示には、ディスプレイ装置による表示による提示やプリンタによる印刷による提示の他、ローカル・エリア・ネットワーク、インターネット、イントラネット等の通信回線を介した外部装置への提示が含まれる。

すなわち、建設計画が立案された後に当該建設計画を公開する従来の住宅販売形態に対し、本発明では、住宅購入希望者により提示された要求条件に基づいて集合住宅の建設計画を立案するようにしており、これによって住宅購入希望者による住戸プランの設計期間を十分に確保することができ、この結果として購入者の満足度を向上させることができるようにしている。

このように、請求項１記載の住宅販売支援装置によれば、複数の住宅購入希望者による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報を取得して記憶手段により記憶し、前記記憶手段に記憶した複数の前記要求条件情報を分類し、分類した前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画を立案し、立案した前記建設計画を提示しているので、購入者の満足度を向上させることができる。

なお、本発明は、請求項２に記載の発明のように、前記要求条件情報に、前記住宅購入希望者の希望する間取りを示す間取り情報を含めることが好ましい。これにより、間取りまで希望するものとすることができ、購入者の満足度を、より向上させることができる。

また、本発明は、請求項３に記載の発明のように、前記要求条件情報に基づいて当該要求条件情報により示される要求条件を満たす住宅の価格を推定する推定手段と、前記推定手段によって推定された価格を提示する価格提示手段と、を更に備えることが好ましい。これにより、住宅購入希望者は、提示された推定価格を参照することによって、希望する住宅取得価格との一致度を確認することができる。なお、上記価格提示手段による推定価格の提示には、ディスプレイ装置による表示による提示やプリンタによる印刷による提示の他、ローカル・エリア・ネットワーク、インターネット、イントラネット等の通信回線を介した外部装置への提示が含まれる。

更に、本発明は、請求項４に記載の発明のように、複数の住宅販売予定者による販売を予定している集合住宅の建設条件を示す建設条件情報を取得する建設条件取得手段と、前記分類手段によって分類された前記要求条件情報に最も近い建設条件を示す建設条件情報を特定する特定手段と、を更に備え、前記立案手段は、前記分類された要求条件情報と前記特定手段によって特定された建設条件情報とに基づいて集合住宅の建設計画を立案することが好ましい。これにより、住宅購入希望者による要求条件及び住宅販売予定者による建設条件の双方を満足させることのできる集合住宅の建設計画を立案することができる。なお、上記建設条件取得手段による建設条件情報の取得には、キーボード、ポインティング・デバイス等の入力装置を介した取得の他、ローカル・エリア・ネットワーク、インターネット、イントラネット等の通信回線を介した外部装置からの取得が含まれる。

一方、上記目的を達成するために、請求項５記載の住宅販売支援システムは、請求項１乃至請求項４の何れか１項記載の住宅販売支援装置と、前記住宅販売支援装置の建設計画提示手段により提示された前記建設計画に基づく情報を表示する表示手段を備えたクライアント装置と、前記住宅販売支援装置と前記クライアント装置との間に介在された通信回線と、を含むものである。

請求項５記載の住宅販売支援システムによれば、本発明の住宅販売支援装置により、住宅購入希望者による要求条件に基づいて立案された集合住宅の建設計画が提示される。

一方、本発明では、クライアント装置により、前記住宅販売支援装置から提示された建設計画に基づく情報が表示手段によって表示される。なお、上記表示手段には、ＣＲＴディスプレイ、液晶ディスプレイ、プラズマ・ディスプレイ、有機ＥＬディスプレイ等のディスプレイ装置が含まれる。

ここで、住宅販売支援装置とクライアント装置との間には通信回線が介在されており、前記建設計画は、住宅販売支援装置からクライアント装置に対し、当該通信回線を介して提示される。なお、上記通信回線には、ローカル・エリア・ネットワーク、インターネット、イントラネット等の各種ネットワークが含まれる。

このように、請求項５記載の住宅販売支援システムでは、本発明の住宅販売支援装置により提示された建設計画に基づく情報を、住宅販売支援装置に通信回線を介して接続されたクライアント装置によって表示するようにしているので、当該クライアント装置を所有する不特定多数の購入者の満足度を向上させることができる。

一方、上記目的を達成するために、請求項６記載の住宅販売支援方法は、複数の住宅購入希望者による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報を取得して記憶手段により記憶し、前記記憶手段に記憶した複数の前記要求条件情報を分類し、分類した前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画を立案し、立案した前記建設計画を提示するものである。

従って、請求項６記載の住宅販売支援方法によれば、請求項１記載の発明と同様に作用するので、請求項１記載の発明と同様に、購入者の満足度を向上させることができる。

なお、請求項６記載の発明は、請求項７に記載の発明のように、前記要求条件情報に、前記住宅購入希望者の希望する間取りを示す間取り情報を含めることが好ましい。これにより、間取りまで希望するものとすることができ、購入者の満足度を、より向上させることができる。

また、請求項６又は請求項７に記載の発明は、請求項８に記載の発明のように、前記要求条件情報に基づいて当該要求条件情報により示される要求条件を満たす住宅の価格を推定し、推定した価格を提示することが好ましい。これにより、住宅購入希望者は、提示された推定価格を参照することによって、希望する住宅取得価格との一致度を確認することができる。

一方、上記目的を達成するために、請求項９記載の住宅販売支援プログラムは、住宅購入希望者による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報を取得する要求条件取得ステップと、各々複数の住宅購入希望者から取得された複数の前記要求条件情報を記憶手段に記憶する記憶ステップと、前記記憶手段に記憶された複数の前記要求条件情報を分類する分類ステップと、分類された前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画を立案する立案ステップと、立案された前記建設計画を提示する建設計画提示ステップと、をコンピュータに実行させるものである。

従って、請求項９記載の住宅販売支援プログラムによれば、コンピュータに対して請求項１記載の発明と同様に作用させることができるので、請求項１記載の発明と同様に、購入者の満足度を向上させることができる。

なお、請求項９記載の発明は、請求項１０に記載の発明のように、前記要求条件情報に、前記住宅購入希望者の希望する間取りを示す間取り情報を含めることが好ましい。これにより、間取りまで希望するものとすることができ、購入者の満足度を、より向上させることができる。

また、請求項９又は請求項１０に記載の発明は、請求項１１に記載の発明のように、前記要求条件情報に基づいて当該要求条件情報により示される要求条件を満たす住宅の価格を推定する推定ステップと、前記推定ステップによって推定された価格を提示する価格提示ステップと、を更に有することが好ましい。これにより、住宅購入希望者は、提示された推定価格を参照することによって、希望する住宅取得価格との一致度を確認することができる。

本発明によれば、複数の住宅購入希望者による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報を取得して記憶手段により記憶し、前記記憶手段に記憶した複数の前記要求条件情報を分類し、分類した前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画を立案し、立案した前記建設計画を提示しているので、購入者の満足度を向上させることができる、という効果が得られる。

以下、図面を参照して、本発明を実施するための最良の形態について詳細に説明する。なお、ここでは、本発明を、住宅販売支援会社が住宅販売会社（以下、「ディベロッパー」という。）による住宅販売を支援する住宅販売支援システムに適用した場合について説明する。

まず、図１を参照して、本発明が適用された住宅販売支援システム１０の構成を説明する。

同図に示すように、本形態に係る住宅販売支援システム１０は、当該システム１０の運営者（ここでは、住宅販売支援会社）が所有するサーバ装置２０と、予め定められた複数のディベロッパーが所有するクライアント装置３０と、不特定多数の当該システム１０の利用者が所有するクライアント装置４０と、を含んで構成されている。

サーバ装置２０、クライアント装置３０、及びクライアント装置４０は、モデム、ルータ、ＴＡ（Terminal Adapter）等の接続装置７０を介してネットワーク（ここでは、インターネット）１２に接続されている。従って、サーバ装置２０と、各クライアント装置３０、４０とは、ネットワーク１２を介して相互通信が可能とされている。

なお、クライアント装置３０及びクライアント装置４０には、各種情報を入力するためのキーボード、マウス等の入力装置、各種メニュー画面や処理結果等を表示するためのモニタ装置（ディスプレイ）、及び各種情報を印刷するためのプリンタが備えられている。なお、このハードウェア構成は一般的なものであるので、ここでの詳細な説明は省略する。

次に、図２を参照して、本システムにおいて特に重要な役割を有するサーバ装置２０（本発明における「住宅販売支援装置」に相当。）の電気系の主要構成を説明する。

同図に示すように、本実施の形態に係るサーバ装置２０は、サーバ装置２０全体の動作を司るＣＰＵ（中央処理装置）２０Ａと、ＣＰＵ２０Ａによる各種処理プログラムの実行時のワークエリア等として用いられるＲＡＭ（Random Access Memory）２０Ｂと、各種制御プログラムや各種パラメータ等が予め記憶されたＲＯＭ（Read Only Memory）２０Ｃと、各種情報を記憶するために用いられるハードディスク２０Ｄと、各種情報を入力するために用いられるキーボード２０Ｅと、各種情報を表示するために用いられるディスプレイ２０Ｆと、ネットワーク１２を介して外部装置との各種情報の授受を行う入出力ポート２０Ｇと、が備えられており、これら各部はシステムバスＢＵＳにより相互に接続されている。

従って、ＣＰＵ２０Ａは、ＲＡＭ２０Ｂ、ＲＯＭ２０Ｃ、及びハードディスク２０Ｄに対するアクセス、キーボード２０Ｅを介した各種入力情報の取得、ディスプレイ２０Ｆに対する各種情報の表示、及び入出力ポート２０Ｇを介したネットワーク１２に接続された外部装置との間の各種情報の授受、を各々行うことができる。

一方、図３には、サーバ装置２０に備えられたハードディスク２０Ｄの主な記憶内容が模式的に示されている。同図に示すように、ハードディスク２０Ｄには、各種データベースを記憶するためのデータベース領域ＤＢと、サーバ装置２０を制御するための制御プログラムや各種処理を行うためのプログラム等を記憶するためのプログラム領域ＰＧと、が設けられている。

また、データベース領域ＤＢには、住宅販売支援システム１０の顧客に関する情報を記憶するための顧客管理データベースＤＢ１と、ディベロッパーに関する情報を記憶するためのディベロッパー管理データベースＤＢ２と、住宅販売支援システム１０において取り扱い対象とする地域内（本実施の形態では、日本国内）の各地における土地に関する情報を記憶するための土地管理データベースＤＢ３と、住宅販売支援システム１０において取り扱い対象とする住宅内装品に関する情報を記憶するための内装品管理データベースＤＢ４と、が含まれる。以下、これらのデータベースの構成について、図面を参照しつつ詳細に説明する。

図４に示すように、本実施の形態に係る顧客管理データベースＤＢ１は、管理番号、顧客名、及び要求条件の各情報が記憶されるように構成されている。

なお、上記管理番号情報は、当該住宅販売支援システム１０で提供するサービスの利用の申し込みがあった顧客を識別するために住宅販売支援会社により各顧客毎に異なるデータ（本実施の形態では、数値データ）として予め付与されるものであり、上記顧客名情報は、対応する顧客の氏名を示す情報である。

一方、上記要求条件情報は、対応する顧客から提示された住宅購入の際の当該住宅に対する要求条件を示す情報である。同図に示すように、本実施の形態に係る住宅販売支援システム１０では、当該要求条件情報として、希望する建設エリアを示すエリア情報、希望する沿線名及び最寄り駅を示す沿線駅情報、希望価格帯を示す価格情報、最寄り駅から当該住宅までの希望徒歩時間を示す駅徒歩情報、希望入居時期を示す入居時期情報、及び希望住居タイプ（本実施の形態では、居住面積）を示す住居タイプ情報、の６種類の情報が適用されている。

なお、同図に示すように、住宅販売支援システム１０では、上記価格情報として、スケルトンに対する希望価格帯及びインフィルに対する希望価格帯の各情報を記憶するようにしている。ここで、「スケルトン」とは、建物を支える構造躯体のことであり、「インフィル」とは、住宅の間取りや内装のことである。

一方、図５に示すように、本実施の形態に係るディベロッパー管理データベースＤＢ２は、管理番号、ディベロッパー名、及び建設条件の各情報が記憶されるように構成されている。

なお、上記管理番号情報は、当該住宅販売支援システム１０において住宅販売の支援の対象とするディベロッパーを識別するために住宅販売支援会社により各ディベロッパー毎に異なるデータ（本実施の形態では、数値データ）として予め付与されるものであり、上記ディベロッパー名情報は、対応するディベロッパーの名称を示す情報である。

一方、上記建設条件情報は、対応するディベロッパーから提示された建設を予定している集合住宅に関する建設条件を示す情報である。同図に示すように、本実施の形態に係る住宅販売支援システム１０では、当該建設条件情報として、建設エリアを示すエリア情報、建設予定地の沿線名及び最寄り駅を示す沿線駅情報、最寄り駅から当該集合住宅までの徒歩時間を示す駅徒歩情報、敷地面積を示す敷地面積情報、建設時期を示す建設時期情報、及び建設費用を示す建設費用情報、の６種類の情報が適用されている。

一方、図６に示すように、本実施の形態に係る土地管理データベースＤＢ３は、エリア、単位価格、及び法的規制の各情報が記憶されるように構成されている。

なお、上記エリア情報は、住宅販売支援システム１０において取り扱い対象とする地域内（本実施の形態では、日本国内）の各地の予め定められた区分エリア毎の住所を示す情報であり、上記単位価格情報は、対応するエリアにおける所定面積当たり（ここでは、１ｍ²当たり）の平均的な土地の価格を示す情報であり、上記法的規制情報は、対応するエリアにおける建ぺい率及び容積率を示す情報である。

一方、図７に示すように、本実施の形態に係る内装品管理データベースＤＢ４は、内装品名、グレード、価格、及び画像の各情報が記憶されるように構成されている。

なお、上記内装品名情報は、住宅販売支援システム１０において取り扱い対象とする内装品の名称を示す情報であり、上記グレード情報は、対応する内装品のグレードを示す情報であり、上記価格情報は、対応する内装品でかつ対応するグレードの価格を示す情報であり、上記画像情報は、対応する内装品でかつ対応するグレードのものの画像を示す情報である。

なお、同図に示すように、住宅販売支援システム１０では、上記グレード情報として、グレードが高い順に、グレードＡ、グレードＢ、グレードＣの３段階のグレード別に内装品が用意されている。

次に、本実施の形態に係る住宅販売支援システム１０の作用を説明する。なお、錯綜を回避するために、以下では、ディベロッパー管理データベースＤＢ２、土地管理データベースＤＢ３、及び内装品管理データベースＤＢ４の各データベースが予め構築されている場合について説明する。

本実施の形態に係る住宅販売支援システム１０では、住宅販売支援会社によって、フリープラン型マンションを提供することを公開するためのホームページを開設する。これにより、不特定多数の当該システム１０の利用者が所有するクライアント装置４０にて、予めインストールされているＷＷＷブラウザによって当該ホームページが検索されることにより、当該クライアント装置４０のディスプレイには、一例として図８に示すような画面表示が為されることになる。

利用者は、当該フリープラン型マンションの購入を検討する場合に、当該画面の最下に表示された「購入検討」ボタンをクライアント装置４０に設けられたポインティング・デバイスとしての不図示のマウスにてポインティング指定する。これに応じて、サーバ装置２０では、顧客情報登録処理が実行される。

そこで、まず、図９を参照して、サーバ装置２０において実行される顧客情報登録処理について説明する。なお、図９は、顧客情報登録処理の実行時にサーバ装置２０のＣＰＵ２０Ａにおいて実行される顧客情報登録処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートであり、当該プログラムはハードディスク２０Ｄのプログラム領域ＰＧに予め記憶されている。

まず、ステップ１００では、予め定められた要求条件登録画面を示す情報をアクセス元のクライアント装置４０（上記「購入検討」ボタンが指定されたクライアント装置４０）に対して送信することにより、当該クライアント装置４０のディスプレイに要求条件登録画面を表示させ、次のステップ１０２にて、所定情報の入力待ちを行う。

図１０には、上記ステップ１００の処理によってアクセス元のクライアント装置４０のディスプレイに表示される要求条件登録画面の一例が示されている。同図に示すように、本実施の形態に係る要求条件登録画面では、購入する住宅に要求する条件の入力を促すメッセージが表示されると共に、入力すべき条件別に、条件を入力ないし指定するための領域が表示される。なお、本実施の形態では、上記条件として、希望する建設エリア、希望する沿線名及び最寄り駅、希望価格帯、最寄り駅から当該住宅までの希望徒歩時間、希望入居時期、及び希望住居タイプ（本実施の形態では、居住面積）、の６種類の条件が適用されている。なお、同図に示すように、住宅販売支援システム１０では、上記希望価格帯として、スケルトンに対する希望価格帯及びインフィルに対する希望価格帯の２つの価格帯を適用している。

すなわち、当該要求条件登録画面で利用者によって入力される条件は、顧客管理データベースＤＢ１に登録される要求条件情報と一致するものである。

以上のような要求条件登録画面がディスプレイに表示されると、利用者は、購入を希望する住宅に対する要求条件を入力ないし指定し、その後に当該要求条件登録画面の最下に表示されている「入力終了」ボタンを不図示のマウスにてポインティング指定する。これに応じて、上記ステップ１０２が肯定判定となってステップ１０４に移行する。

ステップ１０４では、アクセス元の利用者を特定するための情報として、それまでに顧客管理データベースＤＢ１に登録されていない管理番号情報を生成すると共に、要求条件登録画面上で当該利用者によって入力された各要求条件を示す情報を、生成した管理番号情報と共に顧客管理データベースＤＢ１に記憶（登録）する。

次のステップ１０６では、顧客管理データベースＤＢ１に登録された利用者に対して、希望する住戸の間取り及び内装の設計を容易に実行させるために予め用意されたＣＡＤ（Computer Aided Design）プログラムを利用可能とする処理を実行し、次のステップ１０８にて、所定情報の入力待ちを行う。上記ステップ１０６の処理により、アクセス元のクライアント装置４０のディスプレイには、一例として図１１に示すような希望形状選択画面が表示される。

なお、同図に示すように、当該希望形状選択画面では、上記要求条件登録画面上で利用者によって指定された住居タイプに応じて予め用意されている複数種類（ここでは、８種類）の平面図が表示（スクロール表示）される。すなわち、本実施の形態に係るＣＡＤプログラムでは、利用者によって指定可能とされている複数の住居タイプ（ここでは、５０ｍ²から９０ｍ²までの１０ｍ²刻みの５種類のタイプ）の各々毎に予め複数種類の住居形状が用意されており、ここでは、これらの住居形状が利用者によって選択可能に表示される。なお、同図に示すように、当該ＣＡＤプログラムでは、各住居形状毎に、各居室やキッチン等の位置を示す間取りも予め定められている。

以上のような希望形状選択画面がディスプレイに表示されると、利用者は、希望に最も近い間取りでかつ住居形状となっている表示領域をマウスにてポインティング指定することにより、所望の住居形状を選択する。

これに応じて、ＣＡＤプログラムでは、利用者によって選択された住居形状に対して変更を加えることにより所望とする間取りの設計を可能とする間取り作成画面を表示させるための処理を行う。これに応じて、アクセス元のクライアント装置４０のディスプレイには、一例として図１２に示すような間取り作成画面が表示される。

当該間取り作成画面がディスプレイに表示されると、利用者は、表示されている定形の間取りに対して修正を加えることによって所望の間取りを設計する。このように、本実施の形態に係るＣＡＤプログラムでは、予め希望に近い間取りを選択した後、これを変更することによって所望とする間取りを設計するものとなっているため、初心者でも容易に所望の間取りを設計することができる。

間取り作成画面による間取りの設計が終了すると、利用者は、当該間取り作成画面の最下に表示されている「設計終了」ボタンをマウスにてポインティング指定する。

これに応じて、ＣＡＤプログラムでは、利用者により設計された間取りとされた住居に対して内装品を設定可能とする内装設定画面を表示させるための処理を行う。これに応じて、アクセス元のクライアント装置４０のディスプレイには、一例として図１３に示すような内装設定画面が表示される。なお、同図に示すように、本実施の形態に係る内装設定画面では、間取り作成画面上で設計された間取りの一部領域が３次元画像として表示されると共に、表示されている領域内に設けられる内装品に関して、内装品管理データベースＤＢ４に予め記憶されている複数グレードのものを示す画像が価格と共に一覧表示される。ここで、上記３次元画像の表示対象とされている領域は、マウスやキーボード等の操作によってスクロール移動させることができる。なお、上記価格を示す価格情報及び上記画像を示す画像情報は、内装品管理データベースＤＢ４から読み出すことによって得ることができる。

当該内装設定画面がディスプレイに表示されると、利用者は、上記３次元画像の表示領域内に設ける内装品を指定する場合は、希望するグレードのものの表示領域をマウスにてポインティング指定する。また、利用者は、上記３次元画像の表示領域を移動させる場合には、マウスやキーボード等の操作によってスクロール移動させる。更に、利用者は、設定された内装品の価格が反映された推定住居価格を表示させる際には、当該内装設定画面の最下に表示されている「推定価格」ボタンを、当該ＣＡＤプログラムを終了させる際には、当該内装設定画面の最下に表示されている「設定終了」ボタンを、各々マウスにてポインティング指定する。そして、利用者によって「推定価格」ボタン又は「設定終了」ボタンが指定されると、上記ステップ１０８が肯定判定となってステップ１１０に移行する。

なお、ＣＡＤプログラムは以上のものに限定されるものではなく、従来既知の技術によるＣＡＤプログラムを適用することができることは言うまでもない。

ステップ１１０では、利用者により内装設定画面上で「設定終了」ボタンが指定されたか否かを判定することにより、ＣＡＤプログラムの使用が終了されたか否かを判定し、否定判定となった場合はユーザにより「推定価格」ボタンが指定されたものと見なしてステップ１１２に移行する。

ステップ１１２では、利用者により入力された要求条件と、利用者による内装品の設定結果に基づいて、設計中の住居の推定価格Ｃを次の（１）式により算出する。

Ｃ＝ＳＣ＋ＩＣ （１）
ここで、ＳＣはスケルトンの推定価格を、ＩＣはインフィルの推定価格を、各々表す。

また、上記スケルトンの推定価格ＳＣは、利用者により要求条件登録画面（図１０参照。）上で入力された希望する建設エリアにおける土地の価格と、当該建設エリアに対して予め定められた法的規制（例えば、建ぺい率や容積率等）によって定められる集合住宅の上限階数と、利用者により要求条件登録画面上で入力された希望住居タイプ（居住面積）と、に基づいて、上記土地の価格が高くなるほど高くなり、上記上限階数が多くなるほど低くなり、居住面積が広くなるほど高くなるように算出する。なお、上記希望する建設エリアにおける土地の価格と建ぺい率及び容積率は、当該希望する建設エリアに対応する単位価格情報及び法的規制情報を土地管理データベースＤＢ３から読み出すことによって得ることができる。

また、上記インフィルの推定価格ＩＣは、設計中の住居に設けられる内装品の合計価格として算出する。なお、ここで、各内装品の価格は、利用者により内装設定画面（図１３参照。）上で設定された内装品については当該内装品の価格を適用し、内装設定画面上で設定されなかった内装品については予め定められた標準的な価格（ここでは、対象とする内装品のグレードＢの価格。）を適用するようにする。なお、上記内装品の価格は、当該内装品に対応する価格情報を内装品管理データベースＤＢ４から読み出すことによって得ることができる。

設計中の住居の推定価格Ｃが算出されると、次のステップ１１４では、算出した推定価格Ｃをアクセス元のクライアント装置４０のディスプレイに表示させ、その後に上記ステップ１０８に戻る。これによって、一例として図１３に示すように、内装設定画面の所定領域に推定価格Ｃが表示されることになる。なお、本実施の形態では、当該推定価格Ｃと共に、スケルトンの推定価格ＳＣとインフィルの推定価格ＩＣを表示する。これによって、利用者は、設計している住居の大よその価格を部分別に把握することができる。

一方、上記ステップ１１０において肯定判定となった場合、すなわち、利用者によるＣＡＤプログラムの使用が終了された場合にはステップ１１６に移行し、当該ＣＡＤプログラムを用いて設計された住居に関する情報（ここでは、希望形状選択画面上で選択された住居形状を示す情報、間取りを示す情報及び内装品を示す情報）を、アクセス元の利用者を特定するための情報として顧客管理データベースＤＢ１に記憶（登録）した管理番号情報に関連付けてハードディスク２０Ｄのデータベース領域ＤＢの所定領域に記憶し、その後に本顧客情報登録処理プログラムを終了する。

次に、図１４を参照して、サーバ装置２０において実行される建設計画提示処理について説明する。なお、図１４は、所定期間（本実施の形態では、１ヶ月間）毎にサーバ装置２０のＣＰＵ２０Ａにおいて実行される建設計画提示処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートであり、当該プログラムもハードディスク２０Ｄのプログラム領域ＰＧに予め記憶されている。

まず、ステップ２００では、何れか１つの区分エリア（ここでは、都道府県毎のエリア）に関する要求条件情報のうちのエリア情報、駅徒歩情報、入居時期情報、及び住居タイプ情報を顧客管理データベースＤＢ１から読み出し、次のステップ２０２では、読み出した要求条件情報によって示される顧客毎の要求条件を、従来既知の技術によって分類（クラスタリング）する。これによって、要求条件の類似した顧客が同一グループに属するものとして分類された分類グループ（クラスター）が得られることになる。

なお、本実施の形態では、当該分類を、クラスター分析手法の一種である最短距離法を適用して行うが、これに限定されず、最長距離法、群平均法、重心法、メジアン法、ウォード法等の他の手法を適用することもできる。また、ここでは、当該分類に適用する顧客毎の要求条件に沿線駅情報を含めていないが、これに限定されず、沿線駅情報を含めてもよいし、沿線駅情報を含めた各情報のうちの一部のみを用いて分類するようにしてもよい。

次のステップ２０４では、上記ステップ２０２の処理によって得られた分類グループの中に所定数（ここでは、１０）以上の顧客が属されるもの（以下、「処理対象グループ」という。）が存在するか否かを判定し、否定判定となった場合は後述するステップ２２４に移行し、肯定判定となった場合はステップ２０６に移行する。

ステップ２０６では、何れか１つの処理対象グループに属する各顧客の要求条件に最も合致する建設条件を提示しているディベロッパーをディベロッパー管理データベースＤＢ２から従来既知の検索技術によって検索し、次のステップ２０８にて、検索されたディベロッパーにより提示されている建設条件情報（エリア情報、沿線駅情報、駅徒歩情報、敷地面積情報、建設時期情報、建設費用情報）をディベロッパー管理データベースＤＢ２から読み出すと共に、当該建設条件情報におけるエリア情報によって示される建設エリアに対応する法的規制情報を土地管理データベースＤＢ３から読み出し、次のステップ２１０にて、読み出した建設条件情報及び法的規制情報と、ここで処理対象としている処理対象グループに属する各顧客の要求条件に基づいて、建設プロジェクトを次のように立案する。

まず、図１５（Ａ）に模式的に示すように、上記建設条件情報における敷地面積情報によって示される敷地面積に対して、上記法的規制情報により示される法的規制に適合しつつ延床面積を最も大きくすることができる建物外枠を導出する。

次に、図１５（Ｂ）に模式的に示すように、ここで処理対象としている処理対象グループに属する各顧客について、要求条件における住居タイプ（居住面積）が同一で、かつ希望形状選択画面（図１１参照。）上で選択された住居形状が同一である住居を同一のタイプ（図１５（Ｂ）では、Ａタイプ、Ｂタイプ、Ｃタイプの３タイプ）として分類し、分類された同一タイプの住居を、上記建物外枠の内部に可能な限り積み重ねるようにする。このとき、同一タイプの住居を１列では積み重ねきれなかった場合には、異なる平面位置に配置するようにする。なお、図１５（Ｂ）は、図１５（Ａ）に示した建物外枠を同図矢印Ｙ方向から見た概略側面図である。

これにより、図１５（Ｂ）に示すように空き領域が生じる場合があるが、この場合は、当該空き領域を顧客管理データベースＤＢ１には登録されていない、一般公募用の住居空間として適用するものとする。なお、この形態に限らず、当該空き領域には、採算性を考慮して、住居を設けなくする形態や、一部のみを一般公募用の住居空間として適用する形態としてもよい。

次のステップ２１２では、上記ステップ２１０において立案した建設プロジェクトを示す情報を表示することのできる情報を、ここで対象としているディベロッパーが所有するクライアント装置３０に送信し、次のステップ２１４にて、当該クライアント装置３０からの所定情報の入力待ちを行う。

上記建設プロジェクトを示す情報を受信したクライアント装置３０では、当該建設プロジェクトを示す情報がディスプレイに表示される。これに応じて、当該ディベロッパーに所属する担当者は、表示された建設プロジェクトを示す情報を参照して、当該建設プロジェクトに合意するか否かを示す情報をクライアント装置３０、ネットワーク１２を介してサーバ装置２０に送信する。これに応じて、上記ステップ２１４が肯定判定となってステップ２１６に移行する。

ステップ２１６では、上記ステップ２１４で入力した情報が建設プロジェクトに合意することを示すものであったか否かを判定し、肯定判定となった場合はステップ２１８に移行して、ここで処理対象としている処理対象グループに属する各顧客が所有するクライアント装置４０に対し、立案した建設プロジェクトを示す情報を送信することにより、当該クライアント装置４０のディスプレイに建設プロジェクト提示画面を表示させる。

図１６には、上記ステップ２１８の処理によって当該クライアント装置４０のディスプレイに表示される建設プロジェクト提示画面の一例が示されている。同図に示すように、本実施の形態に係る建設プロジェクト提示画面では、立案した建設プロジェクトの内容を示す情報（ディベロッパー、建設地、最寄り駅、駅徒歩、総戸数、階数、価格の各情報）と共に、購入を希望する際に指定する「購入希望」ボタンが表示される。

同図に示すような建設プロジェクト提示画面がディスプレイに表示されると、顧客は、提示された情報を参照して検討し、購入を希望する場合には「購入希望」ボタンを不図示のマウスにてポインティング指定する。これに応じてサーバ装置２０は、当該顧客を示す管理番号情報に関連付けて、提示した建設プロジェクトによるマンションの購入希望者である旨を示す情報をハードディスク２０Ｄの所定領域に記憶することにより、当該顧客による購入予約が為される。

一方、次のステップ２２０では、立案した建設プロジェクトによるフリープラン型マンションを提供することを前述のホームページ上で公開する。これにより、上記顧客以外の不特定多数のインターネット利用者に対しても、当該フリープラン型マンションの提供を広く提示することができる。

なお、上記ステップ２１６において否定判定となった場合は、上記ステップ２１８及びステップ２２０の処理を実行することなくステップ２２２に移行する。

ステップ２２２では、全ての処理対象グループについて上記ステップ２０６〜ステップ２２０の処理が終了したか否かを判定し、否定判定となった場合は上記ステップ２０６に戻り、肯定判定となった時点でステップ２２４に移行する。なお、上記ステップ２０６〜ステップ２２０の処理を繰り返し実行する際には、それまでに対象としなかった処理対象グループを対象とするようにする。

ステップ２２４では、全区分エリア（ここでは、都道府県毎のエリア）について上記ステップ２００〜ステップ２２２の処理が終了したか否かを判定し、否定判定となった場合は上記ステップ２００に戻り、肯定判定となった時点で本建設計画提示処理プログラムを終了する。なお、上記ステップ２００〜ステップ２２４の処理を繰り返し実行する際には、それまでに対象としなかった区分エリアを対象とするようにする。

顧客情報登録処理プログラムのステップ１００及びステップ１０２の処理が本発明の要求条件取得手段及び要求条件取得ステップに、ステップ１１２の処理が本発明の推定手段及び推定ステップに、ステップ１１４の処理が本発明の価格提示手段及び価格提示ステップに、各々相当する。また、建設計画提示処理プログラムのステップ２０２の処理が本発明の分類手段及び分類ステップに、ステップ２１０の処理が本発明の立案手段及び立案ステップに、ステップ２１８の処理が本発明の建設計画提示手段及び建設計画提示ステップに、ステップ２０６の処理が本発明の建設条件取得手段及び特定手段に、各々相当する。

以上詳細に説明したように、本実施の形態では、複数の住宅購入希望者による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報を取得して記憶手段（ここでは、ハードディスク２０Ｄ）により記憶し、前記記憶手段に記憶した複数の前記要求条件情報を分類し、分類した前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画（建設プロジェクト）を立案し、立案した前記建設計画を提示しているので、住宅購入希望者による住戸プランの設計期間を十分に確保することができ、この結果として購入者の満足度を向上させることができる。

また、本実施の形態では、前記要求条件情報に、前記住宅購入希望者の希望する間取りを示す間取り情報を含めているので、間取りまで希望するものとすることができ、購入者の満足度を、より向上させることができる。

また、本実施の形態では、前記要求条件情報に基づいて当該要求条件情報により示される要求条件を満たす住宅の価格を推定し、推定した価格を提示しているので、住宅購入希望者は、提示された推定価格を参照することによって、希望する住宅取得価格との一致度を確認することができる。

更に、本実施の形態では、複数の住宅販売予定者（ディベロッパー）による販売を予定している集合住宅の建設条件を示す建設条件情報を取得し、前記分類された要求条件情報に最も近い建設条件を示す建設条件情報を特定し、前記分類された要求条件情報と前記特定された建設条件情報とに基づいて集合住宅の建設計画を立案しているので、住宅購入希望者による要求条件及び住宅販売予定者による建設条件の双方を満足させることのできる集合住宅の建設計画を立案することができる。

なお、本実施の形態では、本発明を、住宅販売支援会社がディベロッパーによる住宅販売を支援する住宅販売支援システムに適用した場合について説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、例えば、ディベロッパーが自身の住宅販売を支援するシステムとして本発明を適用する形態とすることもできる。この場合の形態例としては、当該ディベロッパーに、クライアント装置３０に代えてサーバ２０を設けて、前述した顧客情報登録処理プログラムを実行させると共に、建設計画提示処理プログラムのステップ２１２〜ステップ２１６を除く処理を実行させるものを例示することができる。この場合も、本実施の形態と同様の効果を奏することができる。

また、本実施の形態では、顧客の要求条件に最も合致する建設条件を提示したディベロッパーに対して立案した建設プロジェクトを示す情報を提示し、これに１回で合意されたときに登録顧客に建設プロジェクトを示す情報を提示する場合について説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、例えば、顧客の要求条件をディベロッパーが提示した建設条件に近づけたり、ディベロッパーが提示した建設条件を顧客の要求条件に近づける等の操作を行うことにより、顧客の要求条件とディベロッパーが提示した建設条件とのすりあわせを行い、最終的にディベロッパーの合意を得るようにする形態とすることもできる。この場合、ディベロッパーの合意を高確率で得ることが可能となり、集合住宅の販売を、より促進することができる。

また、本実施の形態では、顧客の要求条件に最も合致する建設条件を提示したディベロッパーを１社のみ検索して、１つの建設プロジェクトのみを立案する場合について説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、例えば、顧客の要求条件に建設条件が近い順に複数のディベロッパーを検索し、これらのディベロッパーが提示している建設条件に基づいて複数の建設プロジェクトを立案し、これらを顧客に提示する形態とすることもできる。この場合、顧客に対して複数の建設プロジェクトからの選択の機会を与えることができ、顧客の満足度を、より向上させることができる。

また、本実施の形態では、利用者に対して購入を希望する住居の間取りの設計を容易に実行させるために用意したＣＡＤプログラムとして、住居タイプに応じた複数種類の間取りが予め用意されているものを適用した場合について説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、例えば、間取りが予め用意されておらず、当該間取りを利用者が最初から設計するものとして構成されたＣＡＤプログラムを適用することができることは言うまでもない。この場合、本実施の形態に比較して、間取りの設計作業の容易性は低減するものの、利用者による間取りに対する要求をより反映させた形で間取りの設計を行うことが可能となる。

また、本実施の形態では、スケルトンの推定価格ＳＣを、利用者が希望する建設エリアにおける土地の価格と、集合住宅の上限階数と、利用者が希望する住居タイプと、に基づいて算出する場合について説明したが、本発明はこれに限定されるものではなく、例えば、これらのパラメータに加えて、スケルトンの単位面積当たりの標準的な建設費用を加味して算出する形態とすることもできる。

この場合、当該標準的な建設費用をハードディスク２０Ｄのデータベース領域ＤＢに予め記憶しておき、推定価格ＳＣを算出する際に当該建設費用をハードディスク２０Ｄから読み出して、当該建設費用が高くなるほど高くなるように推定費用ＳＣを算出する。

また、この形態の変形例として、スケルトンのグレード別に複数の当該建設費用を予めデータベース領域ＤＢに記憶しておき、利用者のスケルトンに対する希望価格帯に対応するグレードの建設費用を適用して推定価格ＳＣを算出する形態とすることもできる。

これらの形態によって、より高精度に推定価格ＳＣを算出することができるようになる。

その他、本実施の形態で説明した住宅販売支援システム１０の構成（図１〜図３参照。）は一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。

また、本実施の形態で示した顧客情報登録処理プログラム及び建設計画提示処理プログラムの処理の流れ（図９、図１４参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。

また、本実施の形態で示した各種画面の構成（図８、図１０〜図１３、図１６参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。

更に、本実施の形態で示した各種データベースの構成（図４〜図７参照。）も一例であり、本発明の主旨を逸脱しない範囲内において適宜変更可能であることは言うまでもない。

実施の形態に係る住宅販売支援システム１０の構成を示す模式図である。 実施の形態に係るサーバ装置２０の電気系の主要構成を示すブロック図である。 実施の形態に係るサーバ装置２０に備えられたハードディスク２０Ｄの主な記憶内容を示す模式図である。 実施の形態に係る顧客管理データベースＤＢ１の構成を示す模式図である。 実施の形態に係るディベロッパー管理データベースＤＢ２の構成を示す模式図である。 実施の形態に係る土地管理データベースＤＢ３の構成を示す模式図である。 実施の形態に係る内装品管理データベースＤＢ４の構成を示す模式図である。 実施の形態に係る住宅販売支援会社によって公開されたホームページの表示画面の一例を示す概略図である。 実施の形態に係る顧客情報登録処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。 実施の形態に係る要求条件登録画面の表示状態を示す概略図である。 実施の形態に係る希望形状選択画面の表示状態を示す概略図である。 実施の形態に係る間取り作成画面の表示状態を示す概略図である。 実施の形態に係る内装設定画面の表示状態を示す概略図である。 実施の形態に係る建設計画提示処理プログラムの処理の流れを示すフローチャートである。 実施の形態に係る建設計画提示処理プログラムにおける建設プロジェクトの立案の説明に供する概略図である。 実施の形態に係る建設プロジェクト提示画面の表示状態を示す概略図である。

符号の説明

１０ 住宅販売支援システム
１２ ネットワーク（通信回線）
２０ サーバ装置
２０Ａ ＣＰＵ
２０Ｄ ハードディスク（記憶手段）
２０Ｇ 入出力ポート
３０ クライアント装置
４０ クライアント装置
ＤＢ１ 顧客管理データベース
ＤＢ２ ディベロッパー管理データベース
ＤＢ３ 土地管理データベース
ＤＢ４ 内装品管理データベース

Claims (11)

1. 住宅購入希望者による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報を取得する要求条件取得手段と、
   各々複数の住宅購入希望者から取得された複数の前記要求条件情報を記憶するための記憶手段と、
   前記記憶手段に記憶された複数の前記要求条件情報を分類する分類手段と、
   分類された前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画を立案する立案手段と、
   立案された前記建設計画を提示する建設計画提示手段と、
   を備えた住宅販売支援装置。
2. 前記要求条件情報に、前記住宅購入希望者の希望する間取りを示す間取り情報を含めた
   請求項１記載の住宅販売支援装置。
3. 前記要求条件情報に基づいて当該要求条件情報により示される要求条件を満たす住宅の価格を推定する推定手段と、
   前記推定手段によって推定された価格を提示する価格提示手段と、
   を更に備えた請求項１又は請求項２記載の住宅販売支援装置。
4. 複数の住宅販売予定者による販売を予定している集合住宅の建設条件を示す建設条件情報を取得する建設条件取得手段と、
   前記分類手段によって分類された前記要求条件情報に最も近い建設条件を示す建設条件情報を特定する特定手段と、
   を更に備え、
   前記立案手段は、前記分類された要求条件情報と前記特定手段によって特定された建設条件情報とに基づいて集合住宅の建設計画を立案する
   請求項１乃至請求項３の何れか１項記載の住宅販売支援装置。
5. 請求項１乃至請求項４の何れか１項記載の住宅販売支援装置と、
   前記住宅販売支援装置の建設計画提示手段により提示された前記建設計画に基づく情報を表示する表示手段を備えたクライアント装置と、
   前記住宅販売支援装置と前記クライアント装置との間に介在された通信回線と、
   を含む住宅販売支援システム。
6. 複数の住宅購入希望者による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報を取得して記憶手段により記憶し、
   前記記憶手段に記憶した複数の前記要求条件情報を分類し、
   分類した前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画を立案し、
   立案した前記建設計画を提示する、
   住宅販売支援方法。
7. 前記要求条件情報に、前記住宅購入希望者の希望する間取りを示す間取り情報を含めた
   請求項６記載の住宅販売支援方法。
8. 前記要求条件情報に基づいて当該要求条件情報により示される要求条件を満たす住宅の価格を推定し、
   推定した価格を提示する、
   請求項６又は請求項７記載の住宅販売支援方法。
9. 住宅購入希望者による住宅に対する要求条件を示す要求条件情報を取得する要求条件取得ステップと、
   各々複数の住宅購入希望者から取得された複数の前記要求条件情報を記憶手段に記憶する記憶ステップと、
   前記記憶手段に記憶された複数の前記要求条件情報を分類する分類ステップと、
   分類された前記要求条件情報に基づいて集合住宅の建設計画を立案する立案ステップと、
   立案された前記建設計画を提示する建設計画提示ステップと、
   をコンピュータに実行させる住宅販売支援プログラム。
10. 前記要求条件情報に、前記住宅購入希望者の希望する間取りを示す間取り情報を含めた
    請求項９記載の住宅販売支援プログラム。
11. 前記要求条件情報に基づいて当該要求条件情報により示される要求条件を満たす住宅の価格を推定する推定ステップと、
    前記推定ステップによって推定された価格を提示する価格提示ステップと、
    を更に有する請求項９又は請求項１０記載の住宅販売支援プログラム。

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