JP2003208466A

JP2003208466A - 賃貸物件管理システム

Info

Publication number: JP2003208466A
Application number: JP2002005221A
Authority: JP
Inventors: Munehiro Maeda; 宗宏前田
Original assignee: SANKO JUTAKU KK
Current assignee: SANKO JUTAKU KK
Priority date: 2002-01-11
Filing date: 2002-01-11
Publication date: 2003-07-25
Anticipated expiration: 2022-01-11
Also published as: JP3992501B2

Abstract

(57)【要約】【目的】一般管理と借上管理とを併用した併用型管理
において賃貸物件を効率よく管理する。【構成】通常は、一般管理における物件管理動作が実
行される。そして、賃貸物件の空室期間が所定期間（免
責期間）に達すると、借上管理における物件管理動作が
実行される。つまり、ステップＳ３ｂにおいてリフォー
ム完了日が入力されたと判断されると、ステップＳ５ｂ
において空室期間のカウントが開始され、ステップＳ５
ｄにおいて空室期間が所定期間（免責期間）に達したと
判断されると、借上管理における物件管理動作が実行さ
れる。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【産業上の利用分野】この発明は、賃貸物件の管理業務
（併用型管理業務）を効率よく行うために賃貸物件を適
切に管理する、賃貸物件管理システムに関する。

【０００２】

【従来の技術】賃貸物件の管理は、一般に、家主から管
理会社に委託されており、管理会社が、入居者募集，入
居手続，家賃の集金，精算書作成，解約手続，退去立
会，リフォーム発注等の管理業務を行っている。したが
って、管理会社による管理業務がスムーズに行われなけ
れば、賃貸物件の効率的な運用が図れない。

【０００３】そこで、従来では、リフォームの完了した
ことを示すリフォーム完了情報，賃貸借契約の開始した
ことを示す契約開始情報および賃貸借契約の終了したこ
とを示す契約終了情報等を、コンピュータを用いた賃貸
物件管理システムにより一括管理し、賃貸物件管理シス
テムの画面上に表示される管理情報に基づいて管理業務
を行っていた。

【０００４】しかし、従来の賃貸物件管理システムは、
専ら「賃貸物件の入居者から家賃を集金し、集金した家
賃を家主に送金し、家主から管理料を徴収する」といっ
た一般管理およびそれに付随する業務において賃貸物件
を管理するものであり、他の管理態様には対応していな
かった。

【０００５】

【発明が解決しようとする課題】賃貸物件の管理態様と
しては、上述した一般管理の他に、「賃貸物件を家主か
ら所定料金で借り上げて転貸し、転貸家賃を自己の収益
とする」といった借上管理が考えられる。また、「通常
は一般管理を行い、入居者が退去してから所定期間（免
責期間）が経過しても新たな入居者が現れない場合に、
借上管理に切り替える」といった併用型管理も考えられ
る。

【０００６】かかる併用型管理によれば、入居者がいな
い場合でも家主に一定の収入が入るため、家主のリスク
負担を大幅に軽減できるというメリットがあるが、従来
の賃貸物件管理システムでは、併用型管理には対応でき
なかった。

【０００７】それゆえに、この発明の主たる目的は、一
般管理と借上管理とを併用した併用型管理において賃貸
物件を効率よく管理できる、新規な賃貸物件管理システ
ムを提供することである。

【０００８】

【課題を解決するための手段】この発明は、賃貸物件の
入居者から集金した家賃を家主に送金し、家主から管理
料を徴収する一般管理における物件管理動作と、賃貸物
件を家主から所定料金で借り上げて転貸し、転貸家賃を
自己の収益とする借上管理における物件管理動作とを入
居状況に応じて切り替えて実行する、賃貸物件管理シス
テムであって、リフォームの完了したことを示すリフォ
ーム完了情報と、賃貸借契約の開始したことを示す契約
開始情報と、賃貸借契約の終了したことを示す契約終了
情報とを入力する入力装置、リフォーム完了情報と、契
約開始情報と、契約終了情報とを記憶する記憶装置、リ
フォーム完了情報と、契約開始情報と、契約終了情報と
を表示する表示装置、一般管理における物件管理動作を
実行する一般管理手段、賃貸物件の空室期間をカウント
するカウンタ、およびカウンタがカウントする空室期間
が所定期間に達したときに借上管理における物件管理動
作を実行する借上管理手段を備える、賃貸物件管理シス
テムである。

【０００９】この発明では、通常は一般管理手段による
物件管理動作が実行され、賃貸物件の空室期間が所定期
間（免責期間）に達したときに借上管理手段による物件
管理動作が実行される。たとえば、リフォーム完了情報
が入力されたときにタイマによる空室期間のカウントが
開始され、タイマがカウントする空室期間が所定期間
（免責期間）に達したときに借上管理手段による物件管
理動作が実行される。

【００１０】

【発明の効果】この発明によれば、併用型管理における
賃貸物件の管理を効率よく実現できる。したがって、管
理会社においては、併用型管理を採用することが容易に
なる。そして、管理会社が併用型管理を採用することに
より、家主においては、空室によるリスク負担を大幅に
軽減できる。

【００１１】

【発明の実施の形態】図１を参照して、この発明の一実
施例の賃貸物件管理システム１０は、管理会社１２によ
る併用型管理をスムーズに行うために、賃貸物件１４を
効率よく管理するものである。

【００１２】なお、既に説明したように、「併用型管
理」とは、「一般管理と借上管理とを併用した管理態
様」をいい、「一般管理」とは、「管理会社１２が、賃
貸物件１４の入居者から家賃を集金し、集金した家賃を
家主１６に送金し、家主１６から管理料を徴収する管理
態様」をいい、「借上管理」とは、「管理会社１２が、
家主１６から所定の借上料で賃貸物件１４を借り上げ、
その賃貸物件１４を転貸し、転貸家賃を自己の収益とす
る管理態様」をいうものとする。

【００１３】図１において、○印を付した賃貸物件１４
は一般管理の遂行中であり、×印を付した賃貸物件１４
は未入居（空室）であり、△印を付した賃貸物件１４は
借上管理の遂行中である。

【００１４】賃貸物件管理システム１０は、図２に示す
ように、入力装置１８，記憶装置２０，表示装置２２お
よびＣＰＵ２４等からなるハードウェアと、ハードウェ
アを操作するソフトウェアとによって構成される。

【００１５】入力装置１８は、併用型管理に必要な各種
情報を入力するものであり、具体的には、キーボードま
たはマウス等が入力装置１８として用いられる。

【００１６】記憶装置２０は、入力装置１８により入力
された各種の情報や、これらの情報を管理するソフトフ
ェアを記憶するものであり、具体的には、ハードディス
ク等が記憶装置２０として用いられる。

【００１７】表示装置２２は、記憶装置２０に記憶され
た各種の情報を表示するものであり、具体的には、ＣＲ
Ｔ等が表示装置２２として用いられる。

【００１８】ＣＰＵ２４は、入力装置１８，記憶装置２
０および表示装置２２を制御するとともに、ソフトウェ
アの指示に従って各種の演算処理を実行するものであ
る。ＣＰＵ２４は、時間ないし期間をカウントするタイ
マ２６を備える。

【００１９】なお、ハードウェアとしては、汎用コンピ
ュータや汎用計算機等をそのまま利用できる。

【００２０】賃貸物件管理システム１０の駆動スイッチ
をＯＮし、ソフトウェを立ち上げると、表示装置２２の
画面上には、図５に示すような案内画面２８が表示（案
内表示）される。案内画面２８には、管理物件リスト，
リフォーム未完了リスト，空室リスト，借上料未入力リ
ストおよび借上解除リストを表示させるためのボタン３
０が設けられている。たとえば、「管理物件リスト」の
ボタン３０をクリックすると、図６に示すように、管理
物件リスト画面３２が表示される。

【００２１】管理物件リスト画面３２（図６）には、管
理中の賃貸物件１４（図１）ごとにボタン３４が設けら
れており、各ボタン３４をクリックすると、それに対応
する画面が表示される。たとえば、「○○○マンション
３０１号室」のボタン３４をクリックすると、図７に示
すように、「○○○マンション３０１号室」に関する管
理画面３６が表示される。

【００２２】管理画面３６（図７）は、賃貸物件１４の
管理業務に必要な情報を開示する画面である。管理画面
３６には、各種の入力ボックス３８，保存ボタン４０お
よび収支明細書ボタン４２等が設けられており、各入力
ボックス３８に所定の情報が入力される。入力ボックス
３８に入力された情報は、保存ボタン４０をクリックす
ることにより記憶装置２０（図２）に記憶される。

【００２３】管理会社１２の行う併用型管理は、具体的
には、入居者募集，入居手続，家賃の集金，精算書作
成，解約手続，退去立会およびリフォーム発注等の管理
業務により成り立っている。したがって、併用型管理を
スムーズに行うためには、これらの管理業務に役立つ情
報を適宜入力する必要がある。

【００２４】たとえば、入居者募集業務においては、リ
フォーム完了日等に関する情報（リフォーム完了情報）
の入力が必要となり、集金業務においては、入居者名お
よび家賃に関する情報の他に、賃貸借契約の開始したこ
とを示す情報（契約開始情報）や賃貸借契約の終了した
ことを示す情報（契約終了情報）の入力が必要となる。

【００２５】なお、この実施例では、物件管理画面３６
に、情報開示機能と情報入力機能とを併有させている
が、情報開示画面と情報入力画面とを別々に設けること
により、これらの機能を独立させてもよい。たとえば、
物件管理画面３６とは別に情報入力専用の画面を設け、
その画面から入力した情報を物件管理画面３６に自動入
力するようにしてもよい。また、契約終了日，退去日，
リフォーム完了日および契約開始日等の情報を入力装置
１８により記憶装置２０に予め登録しておき、日付の到
来またはソフトウェアによる命令に従って、登録された
情報を物件管理画面３６に自動入力するようにしてもよ
い。

【００２６】以下には、図３および図４のフロー図に従
って、賃貸物件管理システム１０による「○○○マンシ
ョン３０１号室」についての管理動作を説明する。

【００２７】なお、この管理動作は、管理会社１２によ
る管理業務（併用型管理）に対応するため、フロー図の
右側には、管理業務との対応関係を記載した。また、こ
の管理動作は、一般管理Ｓ１，リフォーム管理Ｓ３，空
室管理Ｓ５および借上管理Ｓ７の４つの段階を経て実行
されるため、フロー図の左側には、各ステップの所属す
る段階（Ｓ１〜Ｓ７）を記載した。ここで、「リフォー
ム管理」とは、一般管理終了日の翌日からリフォーム完
了日までの管理態様をいい、「空室管理」とは、リフォ
ーム完了日の翌日から借上管理開始日の前日までの管理
態様をいうものとする。

【００２８】図３を参照して、物件管理画面３６（図
７）において、契約開始日（すなわち契約開始情報），
家賃および管理料が入力されると、一般管理Ｓ１が開始
され、ステップＳ１ａにおいて、一般管理業務を支援す
るための各種情報が物件管理画面３６上に「一般管理表
示」として表示される。

【００２９】つまり、図７に示すように、「管理状況」
の欄に「一般管理」と表示されるとともに、入居者名，
契約開始日，家賃，家賃支払状況，管理料，家主１６へ
の送金額が表示される。

【００３０】家賃および管理料は、管理会社１２と家主
１６との契約等により設定されるものであり、家主１６
への送金額は、家賃および管理料に基づいてＣＰＵ２４
により自動計算される。この実施例での家賃は、「１０
０，０００円」であり、管理料は、「６，０００円（家
賃の６％）」である。ただし、管理料は、「全集金額の
６％」という決め方がされてもよい。

【００３１】管理会社１２は、「一般管理表示」に基づ
いて、賃貸物件１４の入居者から家賃（１００，０００
円）を集金し、その中から管理料（６，０００円）を徴
収し、残額（９４，０００円）を家賃として家主１６へ
送金する（図１）。また、一般管理Ｓ１の遂行中に入居
者から退去の申し出があると、管理会社１２は、退去立
会を行い、リフォーム予定日を決定する。そして、退去
日，契約終了日が到来すると、それぞれの日付を物件管
理画面３６（図７）に入力する。一般管理Ｓ１の段階に
おいて、物件管理画面３６の収支明細書ボタン４２をク
リックすると、家主１６へ向けた収支明細書が自動作成
される。

【００３２】続くステップＳ１ｂでは、契約終了日（す
なわち契約終了情報）が入力されたか否かが判断され、
入力されたと判断されると、リフォーム管理Ｓ３が開始
される。リフォーム管理Ｓ３では、まず、ステップＳ３
ａにおいて、リフォーム管理業務を支援するための各種
情報が物件管理画面３６上に「リフォーム管理表示」と
して表示される。

【００３３】つまり、図８に示すように、「管理状況」
の欄に「リフォーム管理」と表示されるとともに、退去
日および契約終了日が表示される。なお、リフォーム管
理Ｓ３の段階では、賃貸物件１４は空室であるため、家
賃，管理料，家主への送金額は、いずれも未表示（０
円）である。

【００３４】管理会社１２は、「リフォーム管理表示」
に基づいて、家主１６との契約等により適正家賃を設定
し、次の入居者を募集する。また、リフォーム管理Ｓ３
の遂行中にリフォームが完了すると、その日付を物件管
理画面３６（図８）に入力する。退去日から１ヶ月以上
経過したにも拘わらず、リフォーム完了日が入力されな
い場合には、その賃貸物件１４がリフォーム未完了リス
トに登録される。このリストは、案内画面２８（図５）
のボタン３０をクリックすることにより表示可能であ
る。

【００３５】次のステップＳ３ｂでは、リフォーム完了
日（すなわちリフォーム完了情報）が入力されたか否か
が判断され、入力されたと判断されると、空室管理Ｓ５
が開始される。空室管理Ｓ５では、まず、ステップＳ５
ａにおいて、空室管理業務を支援するための各種情報が
物件管理画面３８上に「空室管理表示」として表示さ
れ、続くステップＳ５ｂにおいて、タイマ２６（図２）
による空室期間のカウントが開始される。

【００３６】つまり、図９に示すように、「管理状況」
の欄に「空室管理」と表示されるとともに、リフォーム
完了日，空室期間および免責期間が表示される。なお、
空室管理Ｓ５の段階では、賃貸物件１４は空室であるた
め、家賃，管理料，家主への送金額は、いずれも未表示
（０円）である。

【００３７】ここで、「空室期間」とは、賃貸借契約が
存在しない期間であり、タイマ２６によってリフォーム
完了日を始点としてカウントされる。空室期間のカウン
トが開始されると、その賃貸物件１４が空室リストに登
録される。空室リストは、案内画面２８（図５）のボタ
ン３０をクリックすることにより表示可能である。ま
た、「免責期間」とは、「この期間が経過するまでは借
上管理Ｓ７へは移行しない」という猶予期間であり、管
理会社１２と家主１６との契約により設定される。この
実施例での免責期間は、６ヶ月である。

【００３８】管理会社１２は、「空室管理表示」に基づ
いて、入居者募集活動を継続する。また、空室管理Ｓ５
の遂行中に入居者が現れると、管理会社１２は、入居手
続を行って賃貸借契約の開始日を決定する。そして、契
約開始日が到来すると、その日付を物件管理画面３６
（図９）に入力する。

【００３９】次のステップＳ５ｃでは、契約開始日（す
なわち契約開始情報）が入力されたか否かが判断され、
入力されたと判断されると、ステップＳ１ａへ進み、上
述した一般管理Ｓ１が開始される。一方、契約開始日が
入力されていないと判断されると、ステップＳ５ｄへ進
む。ステップＳ５ｄでは、免責期間が経過したか否かが
判断され、経過したと判断されると、借上管理Ｓ７が開
始される。

【００４０】図４を参照して、借上管理Ｓ７では、ま
ず、ステップＳ７ａにおいて、空室時の借上管理業務を
支援するための各種情報が物件管理画面３８上に「借上
管理（空室）表示」として表示される。

【００４１】つまり、図１０に示すように、「管理状
況」の欄に「借上管理（空室）」と表示されるととも
に、入居者名（管理会社名），リフォーム完了日，空室
期間および家主１６への送金額が表示される。また、適
正家賃が仮表示される。

【００４２】ここで、「適正家賃」は、リフォーム管理
Ｓ３の段階で管理会社１２と家主１６との契約等により
設定されたものである。また、「送金額」は、賃貸物件
１４の借上料の額であり、管理会社１２と家主１６との
契約等により設定される。この実施例での借上料は、
「９０，０００円（家賃の９０％）」である。

【００４３】管理会社１２は、「借上管理（空室）表
示」に基づいて、家主１６に対して借上料（９０，００
０円）を送金する。また、賃貸物件１４の転貸家賃（転
貸するときの家賃）を任意に設定し、入居者募集活動を
継続する。そして、入居者が現れると、入居手続を行っ
て賃貸借契約の開始日を決定し、契約開始日が到来する
と、その日付を物件管理画面３６（図１０）に入力す
る。借上管理Ｓ７の段階において、送金額（借上料）が
未入力であれば、その賃貸物件１４は、「借上料未入力
リスト」に登録される。

【００４４】次のステップＳ７ｂでは、契約開始日（す
なわち契約開始情報）が入力されたか否かが判断され、
入力されたと判断されると、ステップＳ７ｃへ進み、入
居後の借上管理業務を支援するための各種情報が物件管
理画面３６上に「借上管理（入居済）表示」として表示
される。

【００４５】つまり、図１１に示すように、「管理状
況」の欄に「借上管理（入居済）」と表示されるととも
に、入居者名（入居者名および管理会社名），契約開始
日，家賃支払状況，転貸家賃および家主１６への送金額
が表示される。また、適正家賃が仮表示される。

【００４６】管理会社１２は、この「借上管理（入居
済）表示」に基づいて、家主１６に対して借上料（９
０，０００円）を送金する。また、賃貸物件１４の入居
者から転貸家賃（１００，０００円）を集金し、それを
自己の収益とする。この段階において、入居者から退去
の申し出があると、管理会社１２は、退去立会を行い、
リフォーム日を決定する。そして、退去日，契約終了日
が到来すると、それぞれの日付を物件管理画面３６（図
１１）に入力する。また、借上管理（入居済）の段階に
おいて、物件管理画面３６の収支明細書ボタン４２をク
リックすると、家主１６へ向けた収支明細書が自動作成
される。

【００４７】そして、次のステップＳ７ｄにおいて、契
約終了日（すなわち契約終了情報）が入力されたと判断
されると、ステップＳ３ａへ進み、上述したリフォーム
管理Ｓ３が開始される。借上管理Ｓ７が終了した賃貸物
件１４は、「借上解除リスト」に登録される。

【００４８】この実施例によれば、ハードウェア（ＣＰ
Ｕ２４等）およびソフトウェアが、一般管理手段および
借上管理手段として機能することにより、一般管理にお
ける管理動作と借上管理における管理動作とを切り替え
ながら、賃貸物件を効率よく管理できる。

【００４９】したがって、管理会社１２においては、併
用型管理の実現が容易となる。また、管理会社１２が併
用型管理を採用すると、家主１６においては、空室によ
るリスク負担を大幅に軽減できる。つまり、家主１６
は、一般管理中には家賃収入を得ることができ、借上管
理中には借上料を得ることができる。

【図面の簡単な説明】

【図１】賃貸物件管理システムが適用される併用型管理
を示す模式図である。

【図２】賃貸物件管理システムを示すブロック図であ
る。

【図３】賃貸物件管理システムによる物件管理動作を示
すフロー図である。

【図４】賃貸物件管理システムによる物件管理動作を示
すフロー図である。

【図５】案内画面を示す図である。

【図６】管理物件リスト画面を示す図である。

【図７】物件管理画面（一般管理表示）を示す図であ
る。

【図８】物件管理画面（リフォーム管理表示）を示す図
である。

【図９】物件管理画面（空室管理表示）を示す図であ
る。

【図１０】物件管理画面（借上管理（空室）表示）を示
す図である。

【図１１】物件管理画面（借上管理（入居済）表示）を
示す図である。

【符号の説明】

１０… 賃貸物件管理システム１２… 管理会社１４… 賃貸物件１６… 家主１８… 入力装置２０… 記憶装置２２… 表示装置２４… ＣＰＵ２６… タイマ３６… 物件管理画面

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】賃貸物件の入居者から集金した家賃を家主
に送金し、家主から管理料を徴収する一般管理における
物件管理動作と、賃貸物件を家主から借り上げて転貸
し、転貸家賃を自己の収益とする借上管理における物件
管理動作とを入居状況に応じて切り替えて実行する、賃
貸物件管理システムであって、リフォームの完了したことを示すリフォーム完了情報
と、賃貸借契約の開始したことを示す契約開始情報と、
賃貸借契約の終了したことを示す契約終了情報とを入力
する入力装置、前記リフォーム完了情報と、前記契約開始情報と、前記
契約終了情報とを記憶する記憶装置、前記リフォーム完了情報と、前記契約開始情報と、前記
契約終了情報とを表示する表示装置、前記一般管理における物件管理動作を実行する一般管理
手段、前記賃貸物件の空室期間をカウントするカウンタ、およ
び前記カウンタがカウントする前記空室期間が所定期間
に達したときに前記借上管理における物件管理動作を実
行する借上管理手段を備える、賃貸物件管理システム。
【請求項２】前記カウンタは、前記リフォーム完了情報
に基づいて前記空室期間のカウントを開始する、請求項
１に記載の賃貸物件管理システム。
【請求項３】前記カウンタが前記空室期間のカウントを
開始した後であって前記空室期間が前記所定期間に達す
る前に前記契約開始情報が入力されたとき、前記一般管
理手段が物件管理動作を開始する、請求項１または２に
記載の賃貸物件管理システム。
【請求項４】前記一般管理手段は、前記契約終了情報が
入力されたときに前記一般管理における物件管理動作を
終了する、請求項１ないし３のいずれかに記載の賃貸物
件管理システム。
【請求項５】前記借上管理手段は、前記契約終了情報が
入力されたときに前記借上管理における物件管理動作を
終了する、請求項１ないし４のいずれかに記載の賃貸物
件管理システム。