JP2002297738A - 不動産情報表示方法及び不動産情報表示システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 不動産の財産的価値を判断する情報を効率的
に提供できる不動産情報表示方法及び不動産情報表示シ
ステムを提供する。 【解決手段】 管理コンピュータ２１は、対象物件の位
置から所定の距離の圏内を第１の参照範囲とし、第１の
参照範囲内に位置する情報提供物件を参照物件として抽
出する。そして、対象物件と参照物件との位置情報及び
属性情報の類似度に基づいてそれぞれ評価値を取得し、
それらの合計を総合評価値として算出する。そして、総
合評価値に基づいて所定の件数の参照物件を参照表示物
件として、表示端末２５の表示部に属性及び地図上の位
置を表示する。位置の表示では、対象物件及び参照表示
物件を表示する地図の表示範囲を設定し、表示する地図
の拡大率を変化させる。なお、第１の参照範囲に所定の
件数の参照物件が存在しない場合は、さらに第２の参照
範囲を設定する。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、特定の不動産の財
産的価値を判断する場合に用いる不動産情報表示方法及
び不動産情報表示システムに関するものである。

【０００２】

【従来の技術】通常、不動産の財産的価値は、過去に売
買された不動産の価格に基づいて判断する。この場合、
参照する過去に売買された不動産については、住所、土
地面積、建物面積等の条件ができるだけ類似しているこ
とが望ましい。

【０００３】従来、過去に売買された不動産に関する価
格等の情報の取得は、個々の不動産について、不動産を
取扱う業者にその都度電話で問い合わせを行い、情報の
提供を求めることにより行われていた。

【０００４】

【発明が解決しようとする課題】しかし、過去に売買さ
れた不動産について、不動産を取扱う業者にその都度電
話で問い合わせていたのでは、作業が煩雑である。ま
た、住所、土地面積、建物面積等の諸条件について、類
似している物件を選択することは困難である。このた
め、従来の方法では、不動産の財産的価値を迅速かつ的
確に判断することは困難であった。

【０００５】本発明は、上記問題点を解決するためにな
されたものであり、その目的は、不動産の財産的価値を
判断する情報を効率的に提供できる不動産情報表示方法
及び不動産情報表示システムを提供することにある。

【０００６】

【課題を解決するための手段】上記問題点を解決するた
めに、請求項１に記載の発明は、コンピュータと情報提
供物件の住所及びその情報提供物件の属性情報を記憶す
る情報提供物件記憶手段とを有するコンピュータシステ
ムにより不動産情報の提供を行う不動産情報表示方法に
おいて、コンピュータが、対象物件の住所とその対象物
件の属性情報の入力を受け入れて記憶する対象物件受入
記憶段階と、前記対象物件の住所が含まれる第１の参照
範囲を設定する第１の参照範囲設定段階と、前記第１の
参照範囲に位置し、前記対象物件の属性情報と関連性の
ある情報提供物件を、前記情報提供物件記憶手段に記憶
した情報提供物件から第１の参照物件として抽出する第
１の参照物件抽出段階と、前記抽出された第１の参照物
件の属性情報を表示するためのデータを送信する第１の
表示データ送信段階と、前記抽出された第１の参照物件
が所定数に満たなかった場合、前記第１の参照範囲に隣
接する第２の参照範囲を設定する第２の参照範囲設定段
階と、前記第２の参照範囲に位置し、前記対象物件の属
性情報と関連性のある情報提供物件を、前記情報提供物
件記憶手段に記憶した情報提供物件から第２の参照物件
として抽出する第２の参照物件抽出段階と、前記抽出さ
れた第２の参照物件の属性情報をさらに表示するための
データを送信する第２の表示データ送信段階とを備えた
ことを要旨とする。

【０００７】請求項２に記載の発明は、請求項１に記載
の不動産情報表示方法において、前記第１の参照範囲
は、前記対象物件の住所から第１の所定の距離にある範
囲であり、前記第２の参照範囲は、前記第１の所定の距
離より長い第２の所定の距離にある範囲であることを要
旨とする。

【０００８】請求項３に記載の発明は、請求項１に記載
の不動産情報表示方法において、前記第１の参照範囲
は、前記対象物件に関連付けて記憶された最寄駅につい
て、その最寄駅に関連付けて記憶された範囲であり、前
記第２の参照範囲は、前記最寄駅に接近する駅につい
て、その接近する駅に関連付けて記憶された範囲である
ことを要旨とする。

【０００９】請求項４に記載の発明は、請求項１〜３の
いずれか１つに記載の不動産情報表示方法において、前
記第１の表示データ送信段階で送信するデータ及び前記
第２の表示データ送信段階で送信するデータは、前記参
照物件の位置を地図上に表示するためのデータを有する
ことを要旨とする。

【００１０】請求項５に記載の発明は、コンピュータと
情報提供物件の住所及びその情報提供物件の属性情報を
記憶する情報提供物件記憶手段とを有するコンピュータ
システムにより不動産情報の提供を行う不動産情報表示
方法において、コンピュータが、対象物件の住所とその
対象物件の属性情報の入力を受け入れて記憶する対象物
件受入記憶段階と、前記情報提供物件記憶手段に記憶し
た情報提供物件を参照物件として抽出する参照物件抽出
段階と、前記抽出された複数の参照物件それぞれについ
て、前記対象物件の住所及び前記参照物件の住所に基づ
いて各々の位置情報を算出し、前記算出した位置情報に
基づいてその参照物件の第１の評価値を算出する第１の
評価値算出段階と、前記対象物件の属性情報と前記参照
物件の属性情報とを比較して対象物件に対する参照物件
の類似度を算出し、前記算出した類似度に基づいてその
参照物件の第２の評価値を算出する第２の評価値算出段
階と、前記第１の評価値と前記第２の評価値を合計して
参照物件の総合評価値を算出する総合評価値算出段階
と、前記抽出された複数の参照物件の総合評価値に基づ
いて所定件数の前記参照物件を参照表示物件として抽出
する参照表示物件抽出段階と、前記抽出された参照表示
物件の属性情報を表示するためのデータを送信する表示
データ送信段階とを備えたことを要旨とする。

【００１１】請求項６に記載の発明は、請求項５に記載
の不動産情報表示方法において、前記第１の評価値算出
段階は、前記対象物件の位置情報と前記参照物件の位置
情報とから得られる直線距離、前記対象物件の位置情報
から得られる最寄駅と前記参照物件の位置情報から得ら
れる最寄駅の相関性、前記対象物件の位置情報から得ら
れる沿線と前記参照物件の位置情報から得られる沿線の
相関性の少なくともいずれか１つに基づいて第１の評価
値を算出することを要旨とする。

【００１２】請求項７に記載の発明は、請求項５又は請
求項６に記載の不動産情報表示方法において、前記参照
表示物件抽出段階において抽出された参照表示物件につ
いて、前記対象物件の位置を含む地図を表示する地図デ
ータに基づく地図上で前記対象物件の位置及び前記参照
表示物件の位置を含む表示範囲を特定する表示範囲特定
段階と、前記地図データに基づいて表示する地図の拡大
率を変化させ、前記表示範囲の地図を生成する地図生成
段階とをさらに備え、前記表示データ送信段階で送信す
るデータは、前記地図生成手段により生成された地図を
表示するためのデータを有することを要旨とする。

【００１３】請求項８に記載の発明は、請求項５〜７の
いずれか１つに記載の不動産情報表示方法において、前
記参照物件の属性情報は、売買についての履歴情報を有
し、前記参照表示物件抽出段階は、前記履歴情報に基づ
いて所定の期間内に売買された参照物件を選択する履歴
参照段階を備え、前記選択された所定の期間内に売買さ
れた参照物件を参照表示物件として抽出することを要旨
とする。

【００１４】請求項９に記載の発明は、コンピュータと
情報提供物件の住所及びその情報提供物件の属性情報を
記憶する情報提供物件記憶手段とを有するコンピュータ
システムにより不動産情報の提供を行う不動産情報表示
システムであって、対象物件の住所とその対象物件の属
性情報の入力を受け入れて記憶する対象物件受入記憶手
段と、前記対象物件の住所が含まれる第１の参照範囲を
設定する第１の参照範囲設定手段と、前記第１の参照範
囲に位置し、前記対象物件の属性情報と関連性のある情
報提供物件を、前記情報提供物件記憶手段に記憶した情
報提供物件から第１の参照物件として抽出する第１の参
照物件抽出手段と、前記抽出された第１の参照物件の属
性情報を表示するためのデータを送信する第１の表示デ
ータ送信手段と、前記抽出された第１の参照物件が所定
数に満たなかった場合、前記第１の参照範囲に隣接する
第２の参照範囲を設定する第２の参照範囲設定手段と、
前記第２の参照範囲に位置し、前記対象物件の属性情報
と関連性のある情報提供物件を、前記情報提供物件記憶
手段に記憶した情報提供物件から第２の参照物件として
抽出する第２の参照物件抽出手段と、前記抽出された第
２の参照物件の属性情報をさらに表示するためのデータ
を送信する第２の表示データ送信手段とを備えたことを
要旨とする。

【００１５】請求項１０に記載の発明は、請求項９に記
載の不動産情報表示システムにおいて、前記第１の参照
範囲は、前記対象物件の住所から第１の所定の距離にあ
る範囲であり、前記第２の参照範囲は、前記第１の所定
の距離より長い第２の所定の距離にある範囲であること
を要旨とする。

【００１６】請求項１１に記載の発明は、請求項９に記
載の不動産情報表示システムにおいて、前記第１の参照
範囲は、前記対象物件に関連付けて記憶された最寄駅に
ついて、その最寄駅に関連付けて記憶された範囲であ
り、前記第２の参照範囲は、前記最寄駅に接近する駅に
ついて、その接近する駅に関連付けて記憶された範囲で
あることを要旨とする。

【００１７】請求項１２に記載の発明は、請求項９〜１
１のいずれか１つに記載の不動産情報表示システムにお
いて、前記第１の表示データ送信手段により送信するデ
ータ及び前記第２の表示データ送信手段により送信する
データは、前記参照物件の位置を地図上に表示するため
のデータを有することを要旨とする。

【００１８】請求項１３に記載の発明は、コンピュータ
と情報提供物件の住所及びその情報提供物件の属性情報
を記憶する情報提供物件記憶手段とを有するコンピュー
タシステムにより不動産情報の提供を行う不動産情報表
示システムであって、対象物件の住所とその対象物件の
属性情報の入力を受け入れて記憶する対象物件受入記憶
手段と、前記情報提供物件記憶手段に記憶した情報提供
物件を参照物件として抽出する参照物件抽出手段と、前
記抽出された複数の参照物件それぞれについて、前記対
象物件の住所及び前記参照物件の住所に基づいて各々の
位置情報を算出し、前記算出した位置情報に基づいてそ
の参照物件の第１の評価値を算出する第１の評価値算出
手段と、前記対象物件の属性情報と前記参照物件の属性
情報とを比較して対象物件に対する参照物件の類似度を
算出し、前記算出した類似度に基づいてその参照物件の
第２の評価値を算出する第２の評価値算出手段と、前記
第１の評価値と前記第２の評価値を合計して参照物件の
総合評価値を算出する総合評価値算出手段と、前記抽出
された複数の参照物件の総合評価値に基づいて所定件数
の前記参照物件を参照表示物件として抽出する参照表示
物件抽出手段と、前記抽出された参照表示物件の属性情
報を表示するためのデータを送信する表示データ送信手
段とを備えたことを要旨とする。

【００１９】請求項１４に記載の発明は、請求項１３に
記載の不動産情報表示システムにおいて、前記第１の評
価値算出手段は、前記対象物件の位置情報と前記参照物
件の位置情報とから得られる直線距離、前記対象物件の
位置情報から得られる最寄駅と前記参照物件の位置情報
から得られる最寄駅の相関性、前記対象物件の位置情報
から得られる沿線と前記参照物件の位置情報から得られ
る沿線の相関性の少なくともいずれか１つに基づいて第
１の評価値を算出することを要旨とする。

【００２０】請求項１５に記載の発明は、請求項１３又
は請求項１４に記載の不動産情報表示システムにおい
て、前記参照表示物件抽出手段により抽出された参照表
示物件について、前記対象物件の位置を含む地図を表示
する地図データに基づく地図上で前記対象物件の位置及
び前記参照表示物件の位置を含む表示範囲を特定する表
示範囲特定手段と、前記地図データに基づいて表示する
地図の拡大率を変化させ、前記表示範囲の地図を生成す
る地図生成手段とをさらに備え、前記表示データ送信手
段により送信するデータは、前記地図生成手段により生
成された地図を表示するためのデータを有することを要
旨とする。

【００２１】請求項１６に記載の発明は、請求項１３〜
１５のいずれか１つに記載の不動産情報表示システムに
おいて、前記参照物件の属性情報は、売買についての履
歴情報を有し、前記参照表示物件抽出手段は、前記履歴
情報に基づいて所定の期間内に売買された参照物件を選
択する履歴参照手段を備え、前記選択された所定の期間
内に売買された参照物件を参照表示物件として抽出する
ことを要旨とする。

【００２２】（作用）請求項１又は請求項９に記載の発
明によれば、対象物件の住所が含まれる第１の参照範囲
に位置し、対象物件の属性情報と関連性のある第１の参
照物件の属性情報を表示できる。また、第１の参照物件
が所定数に満たなかった場合、第１の参照範囲に隣接す
る第２の参照範囲に位置し、対象物件の属性情報と関連
性のある第２の参照物件の属性情報を表示できる。

【００２３】請求項２又は請求項１０に記載の発明によ
れば、対象物件の住所から所定の距離にある第１の参照
範囲に位置し、対象物件の属性情報と関連性のある第１
の参照物件の属性情報を表示できる。また、第１の参照
物件が所定数に満たなかった場合、第１の参照範囲より
も遠い距離にある第２の参照範囲に位置し、対象物件の
属性情報と関連性のある第２の参照物件の属性情報を表
示できる。

【００２４】請求項３又は請求項１１に記載の発明によ
れば、第１の参照範囲は、対象物件の最寄駅に関連付け
て記憶され、第１の参照範囲に位置し、対象物件の属性
情報と関連性のある第１の参照物件の属性情報を表示で
きる。また、第２の参照範囲は、前記最寄駅に接近する
駅に関連付けて記憶される。そして、第１の参照物件が
所定数に満たなかった場合、前記第２の参照範囲に位置
し、対象物件の属性情報と関連性のある第２の参照物件
の属性情報を表示できる。

【００２５】請求項４又は請求項１２に記載の発明によ
れば、参照物件の位置を地図上に表示できる。請求項５
又は請求項１３に記載の発明によれば、対象物件及び参
照物件の位置情報に基づいて算出される第１の評価値と
属性情報の類似度に基づいて算出される第２の評価値と
を合計して総合評価値を算出する。そして、その総合評
価値に基づいて所定件数の参照物件を参照表示物件とし
て抽出できる。

【００２６】請求項６又は請求項１４に記載の発明によ
れば、対象物件の位置情報と参照物件の位置情報とから
直線距離が得られ、対象物件の位置情報及び参照物件の
位置情報から各々の最寄駅及び沿線が得られる。そし
て、このようにして得られた直線距離、最寄駅の相関性
及び沿線の相関性の少なくともいずれか１つに基づいて
第１の評価値を算出できる。

【００２７】請求項７又は請求項１５に記載の発明によ
れば、地図データに基づいて表示する地図の拡大率を変
化させ、対象物件の位置及び参照表示物件の位置を示す
地図を生成し、前記地図を表示する。これにより、対象
物件の位置及び参照表示物件の位置が含まれるように地
図の表示範囲を設定し、地図データに基づいて表示する
地図の拡大率を変化させることができる。

【００２８】請求項８又は請求項１６に記載の発明によ
れば、売買についての履歴情報に基づいて、一定の期間
内に売買された参照物件を参照表示物件として表示でき
る。

【００２９】

【発明の実施の形態】以下、本発明を具体化した一実施
形態を図１〜図１７に従って説明する。本実施形態で
は、財産的評価の対象となる不動産物件（対象物件）の
近隣に位置する、過去に売買された類似の不動産物件に
関する情報を提供し、店舗に設置された端末に表示す
る。

【００３０】図１に示すように、管理システム２０は、
ネットワークとしての専用線を介して表示端末２５に接
続されている。表示端末２５は、各店舗に設置されてい
る端末であって、管理システム２０と各データの送受信
を行い、管理システム２０から送信される表示画面を表
示部に表示するものである。

【００３１】管理システム２０は、図１に示すように、
管理コンピュータ２１を備えている。管理コンピュータ
２１には、図示しないＣＰＵ、ＲＡＭ、ＲＯＭ等を有す
るコンピュータであり、各種プログラムの実行、データ
管理、送受信等の制御を行う。管理コンピュータ２１
は、本実施形態では、対象物件受入記憶手段、第１の参
照範囲設定手段、第１の参照物件抽出手段、第１の表示
データ送信手段、第２の参照範囲設定手段、第２の参照
物件抽出手段、第２の表示データ送信手段、参照物件抽
出手段、第１の評価値算出手段、第２の評価値算出手
段、総合評価値算出手段、参照表示物件抽出手段、表示
データ送信手段、表示範囲特定手段及び地図生成手段を
構成している。

【００３２】また、管理コンピュータ２１の記憶部に
は、参照物件抽出プログラム、評価値算出プログラム、
参照表示物件抽出プログラム、属性情報表示プログラム
及び地図表示プログラムが記憶されている。上記各プロ
グラムを実行することにより、管理コンピュータ２１
は、上記各手段として機能する。

【００３３】参照物件抽出プログラムは、第１の参照範
囲又は第２の参照範囲を設定し、第１の参照範囲又は第
２の参照範囲に位置する情報提供物件を第１の参照物件
又は第２の参照物件として抽出するプログラムである。
評価値算出プログラムは、対象物件に対する参照物件の
第１の評価値、第２の評価値をそれぞれ算出し、それら
を合計して総合評価値を算出するプログラムである。参
照表示物件抽出プログラムは、前記総合評価値に基づい
て参照物件の中から参照表示物件を特定して抽出するプ
ログラムである。属性情報表示プログラムは、参照表示
物件として抽出された情報提供物件の属性情報を表示す
るプログラムである。地図表示プログラムは、対象物件
及び参照表示物件の位置を表示する地図の表示範囲を特
定し、その表示範囲を表示する地図を生成し、表示する
プログラムである。

【００３４】管理コンピュータ２１には、情報提供物件
の情報を記憶する情報提供物件記憶手段としての情報提
供物件記憶部２２、地図データを記憶する地図データ記
憶手段としての地図データ記憶部２３、及び、評価値情
報を記憶する評価値情報記憶手段としての評価値情報記
憶部２４が、それぞれ接続されている。

【００３５】情報提供物件記憶部２２は、図２に示すよ
うに、情報提供物件としての過去に売買された一戸建て
又は土地についての情報提供物件情報２２０を情報提供
物件ごとに格納する。なお、本実施形態において、後述
する第１の参照範囲に位置する情報提供物件を第１の参
照物件、後述する第２の参照範囲に位置する情報提供物
件を第２の参照物件という。また、第１の参照物件と第
２の参照物件を総称して単に参照物件という。本実施形
態では、情報提供物件情報２２０は、物件識別子、抹消
日、住所、最後価格、建物面積、土地面積、状況区分、
沿線名、最寄駅の駅名、交通手段、建築年月日、用途地
域、建蔽率、容積率、階建、部屋数、建築条件、構造及
び開口向きにより構成される。物件識別子は、本システ
ムにおいて物件を識別するための識別子である。抹消日
とは、売買成立により不動産業者において登録を抹消し
た日の年月日をいう。最後価格とは、抹消時における価
格をいう。状況区分とは、物件の状況をいい、例えばマ
ンションの場合、中古、新築、未入居のうちのいずれか
を示す。交通手段とは、最寄駅の駅までの交通手段と所
要時間とを示す。用途地域とは、地域に応じて建物の用
途制限や形態規制（建ペイ率、容積率等）をするための
指定をいい、１種低層、２種低層、１種中高層、２種中
高層、１種住居、２種住居、準住居、近隣商業、商業、
準工業、工業、工業専用等の別を示す。建築条件は、建
築物を建築する場合の条件の有無を示す。構造とは、建
物の構造を示し、鉄筋コンクリート、木材等の別を示
す。開口向きとは、玄関の方角を示し、東西南北のいず
れかが設定されている。

【００３６】地図データ記憶部２３は、図３に示すよう
に、地図データ２３０を格納する。本実施形態では、地
図データ２３０は、本システムの処理の対象となる地域
が一枚の地図上に表示できるような地図を有している。
なお、地図データ２３０は、住所の番地領域を住所情報
として（ｘ，ｙ）座標と関連付けて記憶している。

【００３７】評価値情報記憶部２４は、後述する直線距
離テーブル２４１、最寄駅テーブル２４２、沿線テーブ
ル２４３、用途地域テーブル２４４、物件状況テーブル
２４５及び開口向きテーブル２４６を評価値情報２４０
として格納する。

【００３８】直線距離テーブル２４１は、対象物件と参
照物件との直線距離に応じて対象物件に対する参照物件
の評価値を定めるものである。直線距離テーブル２４１
は、本実施形態では図５に示すように、参照物件が対象
物件から半径０．５ｋｍの圏内に位置する場合、半径１
ｋｍの圏内に位置する場合、半径２ｋｍの圏内に位置す
る場合、半径４ｋｍの圏内に位置する場合について、評
価値として、それぞれ「５」、「４」、「３」、「１」
を設定している。なお、管理コンピュータ２１は、表示
端末２５から入力された対象物件の住所に基づいて、対
象物件の位置を地図データ２３０の（ｘ，ｙ）座標とし
て求める。また、管理コンピュータ２１は、情報提供物
件情報２２０の住所に基づいて、参照物件の位置を地図
データ２３０の（ｘ，ｙ）座標として求める。そして、
管理コンピュータ２１は、地図データ２３０上の対象物
件の位置の（ｘ，ｙ）座標と参照物件の位置の（ｘ，
ｙ）座標とから、対象物件の位置と参照物件の位置との
直線距離を算出する。そして、管理コンピュータ２１
は、前記算出した直線距離に基づいて直線距離テーブル
２４１から対象物件に対する参照物件の評価値を取得す
る。

【００３９】最寄駅テーブル２４２は、対象物件の最寄
駅と参照物件の最寄駅とが同一の駅、接近する駅又はそ
の他の駅のいずれであるかによって、対象物件に対する
参照物件の評価値を定めるものである。最寄駅テーブル
２４２は、本実施形態では図６に示すように、対象物件
の最寄駅と参照物件の最寄駅とが同一である場合、接近
している場合、その他の場合について、評価値として、
それぞれ「４」、「３」、「２」を設定している。例え
ば、図６に示すように、最寄駅テーブル２４２には、対
象物件の最寄駅が「祐天寺」である場合、参照物件の最
寄駅が「祐天寺」の場合は「４」、「中目黒」の場合は
「３」、「恵比寿」の場合は「２」を評価値としてそれ
ぞれ設定している。

【００４０】沿線テーブル２４３は、対象物件の最寄駅
の沿線と参照物件の最寄駅の沿線とが同一の沿線、接続
する沿線又はその他の沿線のいずれであるかによって、
対象物件に対する参照物件の評価値を定めるものであ
る。沿線テーブル２４３は、本実施形態では図７に示す
ように、対象物件の最寄駅の沿線及び参照物件の最寄駅
の沿線に関連付けて対象物件に対する参照物件の評価値
を設定している。沿線テーブル２４３では、対象物件の
最寄駅の沿線と参照物件の最寄駅の沿線とが同一である
場合、接続している場合、その他の場合について、評価
値として、それぞれ「３」、「２」、「１」を設定して
いる。例えば、図７に示すように、沿線テーブル２４３
は、対象物件の最寄駅の沿線が「東横線」である場合、
参照物件の最寄駅の沿線が「東横線」の場合は「３」、
「日比谷線」の場合は「２」、「丸の内線」の場合は
「１」を評価値としてそれぞれ設定している。

【００４１】用途地域テーブル２４４は、対象物件の用
途地域と参照物件の用途地域との類似度に基づいて対象
物件に対する参照物件の評価値を規定するものである。
用途地域テーブル２４４は、本実施形態では図８に示す
ように、対象物件の用途地域と参照物件の用途地域とが
同一、類似又は相違のいずれであるかに対応して、評価
値として、それぞれ「３」、「２」、「１」を設定して
いる。例えば、図８に示すように、用途地域テーブル２
４４は、対象物件の用途地域が「１種低層」である場
合、参照物件の用途地域が「１種低層」の場合は
「３」、「１種中高層」の場合は「２」、「工業」の場
合は「１」を評価値としてそれぞれ設定している。

【００４２】物件状況テーブル２４５は、対象物件の物
件状況と参照物件の物件状況との類似度に基づいて対象
物件に対する参照物件の評価値を規定するものである。
物件状況テーブル２４５は、本実施形態では図９に示す
ように、対象物件の物件状況と参照物件の物件状況とが
同一、類似又は相違のいずれであるかに対応して、評価
値として、それぞれ「３」、「２」、「１」を設定して
いる。例えば、図９に示すように、物件状況テーブル２
４５は、対象物件の物件状況が「新築」である場合、参
照物件の物件状況が「新築」の場合は「３」、「未入
居」の場合は「２」、「中古」の場合は「１」を評価値
としてそれぞれ設定している。

【００４３】開口向きテーブル２４６は、対象物件の開
口向きと参照物件の開口向きとの類似度に基づいて対象
物件に対する参照物件の評価値を規定するものである。
開口向きテーブル２４６は、本実施形態では図１０に示
すように、対象物件の開口向きと参照物件の開口向きと
が同一、類似又は相違のいずれであるかに対応して、評
価値として、それぞれ「３」、「２」、「１」を設定し
ている。例えば、図１０に示すように、開口向きテーブ
ル２４６は、対象物件の開口向きが「東」である場合、
参照物件の開口向きが「東」の場合は「３」、「南」の
場合は「２」、「西」の場合は「１」を評価値としてそ
れぞれ設定している。

【００４４】なお、対象物件の最寄駅、沿線、用途地
域、物件状況及び開口向きは、対象物件の属性情報とし
て表示端末２５から入力される。一方、参照物件の最寄
駅、沿線、用途地域、物件状況及び開口向きは、情報提
供物件記憶部２２に格納されている。

【００４５】次に、対象物件に対する参照物件の評価値
の取得及び総合評価値の算出について、例を挙げて説明
する。各テーブル２４１〜２４６から取得された対象物
件に対する参照物件の評価値、第１の評価値、第２の評
価値及び総合評価値を図１１に示す。ここで、管理コン
ピュータ２１は、対象物件及び参照物件の位置情報か
ら、第１の評価値を算出する。まず、管理コンピュータ
２１は、対象物件及び参照物件の各々の地図上の（ｘ，
ｙ）座標（位置情報）に基づいて、対象物件と参照物件
との直線距離を算出する。そして管理コンピュータ２１
は、前記算出した直線距離に基づいて直線距離テーブル
２４１から対象物件に対する参照物件の評価値を取得
し、第１の評価値とする。

【００４６】次に、管理コンピュータ２１は、表示端末
２５から入力された対象物件の属性情報と情報提供物件
記憶部２２から抽出した参照物件の属性情報とに基づい
て第２の評価値を算出する。ここでは、管理コンピュー
タ２１は、表示端末２５から入力された対象物件の最寄
駅、沿線、用途地域、物件状況及び開口向きと情報提供
物件記憶部２２から抽出した参照物件の最寄駅、沿線、
用途地域、物件状況及び開口向きとに基づいて、最寄駅
テーブル２４２、沿線テーブル２４３、用途地域テーブ
ル２４４、物件状況テーブル２４５及び開口向きテーブ
ル２４６から対象物件に対する参照物件の評価値をそれ
ぞれ取得する。そして、管理コンピュータ２１は、前記
テーブル２４２〜２４６からそれぞれ取得した評価値を
合計し、第２の評価値を算出する。

【００４７】そして、管理コンピュータ２１は、前記第
１の評価値と第２の評価値の合計を算出することによ
り、総合評価値を算出する。例えば、対象物件と参照物
件との距離が、０．５ｋｍ以内である場合、直線距離テ
ーブル２４１に基づいて、直線距離による評価値として
「５」が取得される。管理コンピュータ２１は、これを
第１の評価値とし、この場合、第１の評価値として
「５」が算出される。また、対象物件の最寄駅が「祐天
寺」で参照物件の最寄駅が「中目黒」である場合、最寄
駅テーブル２４２に基づいて、最寄駅による評価値とし
て「３」が取得される。対象物件の最寄駅の沿線と参照
物件の最寄駅の沿線がともに「東横線」である場合、沿
線テーブル２４３に基づいて、最寄駅の沿線による評価
値として「３」が取得される。対象物件の用途区域及び
参照物件の最寄駅が、ともに「１種低層」である場合、
用途地域テーブル２４４に基づいて、用途地域による評
価値として「３」が取得される。対象物件の物件状況が
「新築」で、参照物件の物件状況が「未入居」である場
合、物件状況テーブル２４５に基づいて、物件状況によ
る評価値として「２」が取得される。対象物件の開口向
きが「南」で、参照物件の開口向きが「北」である場
合、開口向きテーブル２４６に基づいて、開口向きによ
る評価値として「１」が取得される。管理コンピュータ
２１は、これらの合計を第２の評価値として算出する。
この場合、第２の評価値として「１２」が算出される。

【００４８】そして、管理コンピュータ２１は、算出さ
れた第１の評価値と第２の評価値の合計を総合評価値と
して算出する。この場合、総合評価値として「１７」が
算出される。管理コンピュータ２１は、後述するよう
に、第１の参照範囲に位置する第１の参照物件それぞれ
について総合評価値を算出し、総合評価値の高いものか
ら所定の件数の参照物件を参照表示物件として抽出す
る。また、第１の参照物件が所定数に満たなかった場
合、さらに、第２の参照範囲に位置する第２の参照物件
それぞれについて総合評価値を算出し、総合評価値の高
いものから所定の件数の参照物件を参照表示物件として
抽出する。

【００４９】次に、本発明の処理手順を図１２〜図１７
に従って説明する。図１２に示すように、管理システム
２０の管理コンピュータ２１は、表示端末２５から入力
されて管理コンピュータ２１に送信された対象物件の住
所情報及び属性情報を受け入れる（Ｓ１−１）。そし
て、管理コンピュータ２１は、受け入れた住所情報の番
地と地図データ２３０の（ｘ，ｙ）座標に関連付けられ
た番地領域とを比較し、対象物件の位置を地図データ２
３０上における（ｘ，ｙ）座標により特定する（Ｓ１−
２）。次に、管理コンピュータ２１は、参照物件抽出プ
ログラムに従ってＳ１−３、Ｓ１−４の処理を行う。す
なわち、管理コンピュータ２１は、前記特定された
（ｘ，ｙ）座標を中心とする半径５ｋｍの範囲を第１の
参照範囲として地図データ２３０上で特定する（Ｓ１−
３）。すなわち、図１４に示すように、地図データ２３
０に基づく地図上において、対象物件の（ｘ，ｙ）座標
に基づく対象物件位置３１を中心とする半径５ｋｍの範
囲を特定する。対象物件位置３１を中心とする半径５ｋ
ｍの円を第１の参照範囲３２として表す。そして、管理
コンピュータ２１は、第１の参照範囲３２内に位置する
情報提供物件を第１の参照物件として情報提供物件記憶
部２２から抽出する（Ｓ１−４）。第１の参照物件の位
置を参照物件位置３３により示す。ここで、管理コンピ
ュータ２１は、情報提供物件記憶部２２の情報提供物件
の住所と地図データ２３０の（ｘ，ｙ）座標に関連付け
られた番地領域とを比較し、情報提供物件の位置を地図
データ２３０上における（ｘ，ｙ）座標により特定す
る。そして、情報提供物件の位置の（ｘ，ｙ）座標に基
づいて、その情報提供物件が第１の参照範囲３２内に位
置するかどうかを判断し、第１の参照範囲３２内に位置
する場合、その情報提供物件を第１の参照物件として抽
出する。

【００５０】次に、管理コンピュータ２１は、評価値算
出プログラムに従って、Ｓ１−５、Ｓ１−６の処理を行
う。すなわち、管理コンピュータ２１は、前記抽出され
た第１の参照物件それぞれについて、対象物件に対する
その第１の参照物件の評価値を各テーブル２４１〜２４
６からそれぞれ取得する（Ｓ１−５）。そして、管理コ
ンピュータ２１は、直線距離テーブル２４１において取
得した評価値を第１の評価値とする。また、管理コンピ
ュータ２１は、最寄駅テーブル２４２、沿線テーブル２
４３、用途地域テーブル２４４、物件状況テーブル２４
５及び開口向きテーブル２４６において取得した評価値
の合計を第２の評価値として算出する。そして、管理コ
ンピュータ２１は、前記第１の評価値と前記第２の評価
値の合計を総合評価値として算出する（Ｓ１−６）。

【００５１】そして、管理コンピュータ２１は、参照表
示物件抽出プログラムに従って、第１の参照物件の中か
ら総合評価値の高いものから順に所定の件数（例えば５
件）を求め、参照表示物件として特定する（Ｓ１−
７）。

【００５２】ここで、前記第１の参照物件が所定の件数
に満たない場合、第２の参照範囲について、前記Ｓ１−
３〜Ｓ１−７の処理を行う。つまり、管理コンピュータ
２１は、対象物件から７ｋｍ以内の圏内で前記第１の参
照範囲に含まれない部分を第２の参照範囲３４（図１４
破線参照）として設定する（Ｓ１−３）。そして、管理
コンピュータ２１は、第２の参照範囲３４に位置する情
報提供物件を第２の参照物件として抽出する（Ｓ１−
４）。そして、管理コンピュータ２１は、第２の参照物
件についてＳ１−５〜Ｓ１−７の処理を行い、参照表示
物件を特定する。

【００５３】管理コンピュータ２１は、前述のように参
照表示物件を特定すると、特定した参照表示物件につい
て一覧表示又は地図上への位置表示を行う表示画面を表
示端末２５に送信する。そして、表示端末２５は、その
表示部において、前記表示画面を表示する（Ｓ１−
８）。

【００５４】次に、前記Ｓ１−８において、参照表示物
件について一覧表示を行う表示画面を表示端末２５の表
示部に表示する場合について説明する。すなわち、管理
コンピュータ２１は、属性情報表示プログラムに従っ
て、参照表示物件について一覧表示を行う図１５に示す
表示画面４０を生成して表示端末２５に送信する。表示
端末２５は、表示部に表示画面４０を表示する。表示画
面４０は、参照表示物件一覧４１を有する。参照表示物
件一覧４１は、総合評価値が高いものから順に、所定の
件数の参照表示物件について、属性情報として、物件
名、住所、階建、開口向き、価格、面積、坪単位価格及
び抹消日を表示する。管理コンピュータ２１は、情報提
供物件記憶部２２に格納された情報提供物件情報２２０
に基づいてこれらの属性情報を設定する。

【００５５】次に、前記Ｓ１−８において、参照表示物
件についての地図上への位置表示を行う表示画面を表示
端末２５の表示部に表示する場合の処理手順を図１３に
従って説明する。

【００５６】図１３に示すように、管理コンピュータ２
１は、地図表示プログラムに従って、Ｓ２−１〜Ｓ２−
４の処理を行う。すなわち、管理コンピュータ２１は、
まず、以下の方法により、参照表示物件の位置につい
て、地図データ２３０上における（ｘ，ｙ）座標を特定
する（Ｓ２−１）。つまり、管理コンピュータ２１は、
参照表示物件についての情報提供物件情報２２０の住所
と地図データ２３０の（ｘ，ｙ）座標に関連付けられた
番地領域とを比較し、参照表示物件の位置を、地図デー
タ２３０上における（ｘ，ｙ）座標により特定する。

【００５７】次に、管理コンピュータ２１は、表示範囲
の特定を行う。まず、管理コンピュータ２１は、対象物
件と参照表示物件とを含む地図の範囲を特定するため
に、これらの座標について、ｘ座標の最大値、ｘ座標の
最小値、ｙ座標の最大値及びｙ座標の最小値を特定する
（Ｓ２−２）。

【００５８】図１６に第１の参照範囲３２の拡大図を示
す。ここで、参照表示物件として特定された物件の位置
を参照表示物件位置３３ａ〜３３ｅで示す。管理コンピ
ュータ２１は、対象物件位置３１及び参照表示物件位置
３３ａ〜３３ｅについて、ｘ座標の最大値、最小値、及
び、ｙ座標の最大値、最小値を特定する。ここで、参照
表示物件位置３３ａのｘ座標はｘ座標の最大値を示し、
参照表示物件位置３３ｂのｘ座標はｘ座標の最小値を示
す。また、参照表示物件位置３３ｃのｙ座標はｙ座標の
最大値を示し、参照表示物件位置３３ｄのｙ座標はｙ座
標の最小値を示す。参照表示物件位置３３ａ〜３３ｄの
（ｘ，ｙ）座標をそれぞれ（ｘ_a，ｙ_a），（ｘ_b，
ｙ_b），（ｘ_c，ｙ_c），（ｘ_d，ｙ_d）で示す。

【００５９】次に表示範囲を以下のようにして特定する
（Ｓ２−３）。本実施形態では、表示画面上での地図の
表示領域は、予め特定されている。つまり、表示される
地図の縦横の比は、予め特定されており、管理コンピュ
ータ２１は、その縦横の比と同一の縦横の比を有する表
示範囲を特定する。そして、管理コンピュータ２１は、
前記特定した表示範囲を表示する地図の拡大率を変化さ
せて前記表示領域に設定し、表示画面を生成する。ま
た、本実施形態では、地図の表示は、所定の方角（例え
ば、北）が上になるように特定されている。ここで、表
示端末２５の表示部に対象物件位置３１及び参照表示物
件位置３３ａ〜３３ｅを示す地図を表示する場合につい
て説明する。管理コンピュータ２１は、対象物件位置３
１及び参照表示物件位置３３ａ〜３３ｅが含まれ、これ
らのｘ座標の最大値、最小値、又は、ｙ座標の最大値、
最小値が表示範囲の限界の値となるように地図データに
おいて表示範囲の限界を特定する。すなわち、地図デー
タ上の表示範囲の限界は、参照表示物件位置３３ａ，３
３ｂ，３３ｃ，３３ｄをそれぞれ通る直線５１，５２，
５３，５４に囲まれる範囲として特定される。

【００６０】そして、管理コンピュータ２１は、前記表
示範囲の限界の縦横の比が前記表示される地図の縦横の
比と一致しない場合は、その比が一致するように、縦又
は横の表示する範囲を拡大して、表示範囲を特定する。
すなわち、直線５１，５２，５３，５４に囲まれる表示
範囲の限界の縦横の比は、前記表示される地図の縦横の
比と一致しないため、その比が一致するように、表示す
る範囲を拡大する。ここでは、直線５１，５２をｘ軸方
向にそれぞれ、ｋ又は−ｋ移動した直線５５，５６を、
直線５５，５６，５３，５４によって囲まれる範囲の縦
横の比が、表示される地図の縦横の比と同様となるよう
に求める。このようにして、直線５５，５６，５３，５
４によって囲まれる範囲が、表示範囲５７として求めら
れる。なお、直線５３と直線５５との交点をＡ、直線５
４と直線５５との交点をＢ、直線５４と直線５６との交
点をＣ、直線５３と直線５６との交点をＤとすると、Ａ
〜Ｄそれぞれの座標は、Ａ（ｘ_a＋ｋ，ｙ_c），Ｂ（ｘ_a
＋ｋ，ｙ_d），Ｃ（ｘ_b−ｋ，ｙ_d），Ｄ（ｘ_b−ｋ，
ｙ_c）となる。

【００６１】そして、管理コンピュータ２１は、表示範
囲５７を表示する地図を生成する。前記表示範囲５７を
表示する地図には、前記対象物件位置３１及び参照表示
物件位置３３ａ〜３３ｅを示す表示を表示する。そし
て、管理コンピュータ２１は、前記生成した表示範囲５
７を表示する地図の拡大率を変化させて前記表示領域に
設定して表示画面を生成し、表示端末２５に送信する。
これにより、表示端末２５の表示部には、図１７に示す
表示範囲５７の地図を表示する表示画面６０が表示され
る（Ｓ２−４）。なお、管理コンピュータ２１は、上記
Ｓ２−１〜Ｓ２−４の処理を地図表示プログラムに従っ
て行う。

【００６２】図１７に示すように、表示画面６０には、
地図表示６１が表示されている。地図表示６１には、前
述のように特定された表示範囲５７に対応する地図が表
示される。そして、地図表示６１には、対象物件位置３
１に対応する対象物件表示６２、及び、参照表示物件位
置３３ａ〜３３ｅに対応する参照表示物件表示６３ａ〜
６３ｅが表示されている。参照表示物件表示６３ａ〜６
３ｅには、地図上に概要説明６４を表示し、概要説明６
４には、情報提供物件記憶部２２の最後価格等を表示す
る。この概要説明６４をユーザがポインタ６５でクリッ
クすると、表示端末２５は、その物件についての詳細情
報の表示要求を管理コンピュータ２１に送信する。管理
コンピュータ２１は、前記表示要求を受信すると、情報
提供物件記憶部２２の情報提供物件情報２２０に基づい
て、その物件についての詳細情報を表示端末２５に送信
する。そして、表示端末２５は、受信した前記詳細情報
を、詳細説明６６に表示する。

【００６３】以上、本実施形態によれば、以下に示す効
果を得ることができる。 ・ 上記実施形態では、管理コンピュータ２１は、対象
物件に条件が類似する物件を参照物件として抽出し、そ
の参照物件についての情報を表示端末２５の表示部に表
示させることができる。これにより、過去に売買された
物件についての情報を、不動産を取り扱う業者に個々に
電話して問い合わせなくても、対象物件と条件が類似す
る物件を抽出し、表示できる。

【００６４】・ 上記実施形態では、対象物件位置３１
を中心とする所定の距離の圏内を第１の参照範囲３２と
し、第１の参照範囲３２内の物件を第１の参照物件とし
て参照する対象とした。これにより、所定の範囲内で物
件を参照することができ、実質上参考とならない、対象
物件位置３１から遠距離の物件を参照しないようにする
ことができる。

【００６５】・ 上記実施形態では、参照物件について
評価値情報２４０の各テーブルを用いてそれぞれの評価
値を取得し、その合計を算出して総合評価値とし、前記
総合評価値が高いものから順に所定の件数を参照表示物
件とした。これにより、複数の条件を統合した結果、対
象物件と類似度が高い参照物件を参照表示物件として選
択できる。

【００６６】・ 上記実施形態では、直線距離テーブル
２４１、最寄駅テーブル２４２及び沿線テーブル２４３
に設定する評価値については、この順で高い評価値を設
定した。これにより、単純な直線距離だけではなく最寄
駅、沿線により、より実情に即した条件の類似物件を選
択するための評価値を取得できる。

【００６７】・ 上記実施形態では、位置情報に基づく
地理的な距離に基づいて直線距離テーブル２４１から取
得した評価値を第１の評価値とした。これにより、地理
的な距離に基づいて類似物件を選択できる。

【００６８】・ 上記実施形態では、用途地域、物件状
況及び開口向きについて、それぞれ同一、類似又は相違
の別に応じて評価値を設定した。これにより、参照物件
の中から参照表示物件を選択する際に、用途地域、物件
状況及び開口向きを条件の１つとすることができる。

【００６９】・ 上記実施形態では、総合評価値が高い
ものから順に所定の件数の参照物件を参照表示物件とし
て表示した。これにより、対象物件の財産価値について
判断する場合に、参考となる物件を各条件を総合して判
断し、類似度が高いものから表示でき、ユーザは、類似
度が高い物件を優先して参照できる。

【００７０】・ 上記実施形態では、地図表示６１は、
所定の方角が上になるように表示した。これにより、表
示対象により表示される地図の方角が変化しないため、
ユーザにとって地図の理解が容易になる。

【００７１】・ 上記実施形態では、対象物件位置３１
及び参照表示物件位置３３ａ〜３３ｅが含まれるように
表示範囲５７を設定した。これにより、ユーザは、一画
面で対象物件の位置及び所定の件数の参照表示物件の位
置を確認できる。

【００７２】・ 上記実施形態では、対象物件位置３１
及び参照表示物件位置３３ａ〜３３ｅの（ｘ，ｙ）座標
について、ｘ座標又はｙ座標の最大値又は最小値を与え
る参照表示物件位置３３ａ，３３ｂ，３３ｃ，３３ｄを
求めた。そして、参照表示物件位置３３ａ，３３ｂ、又
は、参照表示物件位置３３ｃ，３３ｄのいずれかが、表
示される地図の端に位置するようにして参照表示物件位
置３３ａ〜３３ｅすべてが含まれる表示範囲５７を設定
した。これにより、地図表示６１において、地図をでき
るだけ大きく表示でき、ユーザが対象物件表示６２及び
参照表示物件表示６３ａ〜６３ｅを確認し易くなる。

【００７３】なお、上記実施形態は、以下の態様に変更
してもよい。 ・ 上記実施形態では、対象物件又は参照物件として、
マンションを対象としたが、一戸建て又は土地を対象と
してもよい。

【００７４】・ 上記実施形態では、同一のマンション
について参照物件が複数存在する場合、特に制限を設け
なかったが、同一のマンションについて参照物件が複数
存在する場合、１件のみを表示し、別のマンションの参
照物件を参照表示物件として抽出してもよい。

【００７５】・ 上記実施形態では、所定の件数の参照
物件を参照表示物件として特定し、その参照表示物件の
属性情報を参照表示物件一覧４１として表示したが、第
１の参照物件又は第２の参照物件すべてについて属性情
報を表示してもよい。

【００７６】・ 上記実施形態では、地図データ２３０
は、地図の番地領域を住所情報として（ｘ，ｙ）座標と
関連付けて記憶したが、番地領域についての住所情報と
（ｘ，ｙ）座標とを関連付けるデータを地図データ２３
０とは別に記録してもよい。

【００７７】・ 上記実施形態では、参照範囲を対象物
件から所定の距離の圏内としたが、参照範囲は、交通手
段により特定してもよい。例えば、参照範囲は、対象物
件の最寄駅を最寄駅とする圏内、又は、その最寄駅に接
近する駅を最寄駅とする圏内としてもよい。これによ
り、交通手段による実情に応じて、類似の物件を抽出で
きるように参照範囲を設定できる。

【００７８】・ 上記実施形態では、第１の参照範囲を
対象物件から所定の距離（５ｋｍ）の圏内としたが、第
１の参照範囲をより小さい範囲として、所定の件数の表
示対象となる物件が存在しない場合には、第２、第３の
参照範囲を設定し、参照範囲を徐々に拡大していっても
よい。これにより、参照する物件の数を減らすことがで
きる。

【００７９】・ 上記実施形態では、第１の参照範囲を
対象物件から所定の距離の圏内としたが、第１の参照範
囲は、対象物件に関連付けて記憶された最寄駅につい
て、その最寄駅に関連付けて記憶された範囲としてもよ
い。また、第２の参照範囲は、前記最寄駅に接近する駅
について、その接近する駅に関連付けて記憶された範囲
としてもよい。これにより、交通手段に応じて、類似の
物件を抽出できる。ここで最寄駅に接近する駅とは、最
寄駅から所定の時間で移動可能な駅をいう。つまり、最
寄駅に接近する駅は、最寄駅の隣に位置する駅、又は、
最寄駅と同一沿線上の駅には限られない。

【００８０】・ 上記実施形態では、直線距離に関する
評価値は、直線距離テーブル２４１に基づいて取得した
が、対象物件からの距離が大きくなるに従って評価値が
小さくなる関数（例えば反比例の関数）を用いて取得し
てもよい。これにより、距離の変移に伴って、取得され
る評価値を徐々に変えていくことができる。

【００８１】・ 上記実施形態では、対象物件の最寄駅
及び沿線については表示端末２５からの入力を受け入
れ、参照物件の最寄駅及び沿線は情報提供物件記憶部２
２から取得した。そして、これらの属性情報に基づいて
評価値（第２の評価値）を算出した。これに代えて、対
象物件の住所及び参照物件の住所に基づいて各々取得し
た位置情報に基づいて、対象物件及び参照物件の最寄駅
及び沿線を各々取得してもよい。すなわち、対象物件及
び参照物件の最寄駅及び沿線は、位置情報に基づいて得
られる情報として、第１の評価値の算出に用いてもよ
い。この場合、各駅の位置情報としての（ｘ，ｙ）座標
と対象物件及び参照物件の位置情報としての（ｘ，ｙ）
座標とから、前記対象物件及び参照物件の最寄駅を各々
求める。また、このようにして求めた最寄駅に基づいて
各々の沿線を求める。そして、このようにして求めた対
象物件及び参照物件の最寄駅及び沿線に基づいてテーブ
ル２４２，２４３から評価値を取得する。この場合、第
１の評価値は、対象物件の位置情報と参照物件の位置情
報とから得られる直線距離、及び、対象物件の位置情報
及び参照物件の位置情報から得られる各々の最寄駅及び
沿線に基づいて算出する。つまり、テーブル２４１，２
４２，２４３から取得した評価値を合計して第１の評価
値を算出する。一方、第２の評価値は、テーブル２４
４，２４５，２４６から取得した評価値を合計して算出
する。このようにすることで、最寄駅及び沿線を位置情
報に基づいて取得でき、客観的に最寄駅及び沿線を求め
られる。そして、客観的に求められた最寄駅及び沿線の
相関性に基づいて各々の評価値を取得でき、より客観的
な総合評価値を求められる。

【００８２】・ 上記実施形態では、第２の評価値を定
める物件の属性として、用途地域、物件状況及び開口向
きを用いたが、他の属性についてそれぞれ評価値を定
め、総合評価値の算出に用いてもよい。例えば、建蔽
率、容積率、階建、部屋数、構造、間取り又は管理形態
（管理人常駐、日勤等）等についてもそれぞれ評価値を
定め、総合評価値の算出に用いてもよい。これにより、
より多くの条件を統合して、対象物件に条件が類似する
物件を抽出できる。

【００８３】・ 上記実施形態では、開口向きについて
は、情報提供物件記憶部２２に東西南北のいずれかを記
録し、開口向きテーブル２４６に基づいて評価値を取得
した。これに代えて、情報提供物件記憶部２２には、開
口向きを一定の大きさのベクトルで示される開口向きベ
クトルを記録してもよい。そして、対象物件の開口向き
ベクトルと参照物件の開口向きベクトルとの内積を算出
し、算出された内積に基づいて評価値を取得してもよ
い。また、開口向きベクトルは、物件の建物の重心か
ら、玄関に向かう方向としてもよい。このようにするこ
とで、開口向きが厳密には、東西南北のいずれかを向い
ているわけではない場合でも、開口向きについての評価
値を取得できる。 ・ 上記実施形態では、表示範囲５７を設定する際に、
表示する範囲の拡大は、ｘ軸方向にそれぞれ、ｋ又は−
ｋ移動した直線５５，５６を求めて両側に拡大したが、
片側のみ拡大してもよい。この場合、直線５１，５２の
いずれか１つについて、ｘ軸方向に２ｋ又は−２ｋ移動
した直線を求めて表示範囲を設定する。

【００８４】・ 上記実施形態では、対象物件及び参照
表示物件の位置のうち、ｘ座標の最大値、最小値をそれ
ぞれ与える点、又は、ｙ座標の最大値、最小値をそれぞ
れ与える点が表示範囲の境界に位置するように表示範囲
を設定した。これに代えて、対象物件の位置を表示範囲
の中央に配置し、参照表示物件の位置が表示されるよう
に地図データの拡大率を設定してもよい。例えば、対象
物件の位置を中心とする表示範囲の内部又は境界に参照
表示物件が位置し、そのうちの少なくとも１つが表示範
囲の境界に位置するように表示範囲を設定してもよい。
これにより、対象物件の位置が地図の中央に固定され、
対象物件の位置を認識しやすくなる。

【００８５】・ 上記実施形態では、対象物件及び参照
表示物件の位置のうち、ｘ座標の最大値、最小値をそれ
ぞれ与える点、又は、ｙ座標の最大値、最小値をそれぞ
れ与える点が表示範囲の境界に位置するように表示範囲
を設定した。これに代えて、対象物件の位置及び参照表
示物件の位置の重心を求め、その重心を表示範囲の中心
として表示範囲を設定してもよい。すなわち、まず、対
象物件及び参照表示物件の位置の重心を求める。そし
て、その重心を中心とし、予め定められた表示領域に対
応する長方形と相似の、対象物件及び参照表示物件の位
置がすべて含まれる長方形を表示範囲とする。このよう
にすることで、上記対象物件及び参照表示物件が集中し
ている部分を表示範囲の中央部付近の見やすい位置に配
置できる。

【００８６】・ 上記実施形態では、地図表示６１は所
定の方角が上になるようにしたが、表示範囲の設定に対
応して、上になる方角を変更してもよい。例えば、地図
データの座標軸を回転させ、表示範囲が最も小さくなる
ように表示範囲を設定する。これにより、地図を最も大
きく表示できる。

【００８７】・ 上記実施形態では、参照物件の売買の
時期については、制限を設けなかったが、売買履歴を参
照し、所定の期間に売買された物件を表示対象としても
よい。これにより、不動産価格の変動に対応して、類似
の条件の参照物件を抽出でき、対象物件の財産価値につ
いてより的確に評価を行うことができる。

【００８８】・ 上記実施形態では、管理システム２０
に記憶部２２〜２４を設定したが、情報提供物件記憶部
２２、地図データ記憶部２３又は評価値情報記憶部２４
を分けて別の場所に設定してもよい。

【００８９】・ 上記実施形態では、表示端末２５と管
理コンピュータ２１とを専用線で接続したが、公衆回
線、インターネット、ローカルエリアネットワーク又は
広域ネットワークを用いて接続してもよい。

【００９０】

【発明の効果】以上詳述したように、本発明によれば、
不動産の財産的価値を判断する情報を効率的に提供でき
る。

【図面の簡単な説明】

【図１】 本発明の一実施形態のシステム概略図。

【図２】 情報提供物件記憶部に記憶されたデータの説
明図。

【図３】 地図データ記憶部に記憶されたデータの説明
図。

【図４】 評価値情報記憶部に記憶されたデータの説明
図。

【図５】 直線距離に関する評価値の説明図。

【図６】 最寄駅に関する評価値の説明図。

【図７】 沿線に関する評価値の説明図。

【図８】 用途地域に関する評価値の説明図。

【図９】 物件状況に関する評価値の説明図。

【図１０】 開口向きに関する評価値の説明図。

【図１１】 総合評価値の算出の説明図。

【図１２】 本発明の一実施形態の処理手順の説明図。

【図１３】 地図上に参照表示物件を表示する処理手順
の説明図。

【図１４】 参照範囲の特定を説明するための説明図。

【図１５】 表示端末に表示される一覧表を表示する表
示画面の説明図。

【図１６】 地図を表示する表示範囲の説明図。

【図１７】 表示端末に表示される地図を表示する表示
画面の説明図。

【符号の説明】

２０…管理システム、２１…管理コンピュータ、２２…
情報提供物件記憶手段としての情報提供物件記憶部、２
３…地図データ記憶部、２５…表示端末、３１…対象物
件の位置としての対象物件位置、３２…第１の参照範
囲、３３…参照物件の位置としての参照物件位置、３３
ａ〜３３ｅ…参照表示物件の位置としての参照表示物件
位置、３４…第２の参照範囲、４１…参照表示物件の属
性情報を表示する参照表示物件一覧、５７…表示範囲、
６２…対象物件の位置を示す表示としての対象物件表
示、６３ａ〜６３ｅ…参照表示物件の位置を示す表示と
しての参照表示物件表示。

Claims (16)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 コンピュータと情報提供物件の住所及び
   その情報提供物件の属性情報を記憶する情報提供物件記
   憶手段とを有するコンピュータシステムにより不動産情
   報の提供を行う不動産情報表示方法において、 コンピュータが、 対象物件の住所とその対象物件の属性情報の入力を受け
   入れて記憶する対象物件受入記憶段階と、 前記対象物件の住所が含まれる第１の参照範囲を設定す
   る第１の参照範囲設定段階と、 前記第１の参照範囲に位置し、前記対象物件の属性情報
   と関連性のある情報提供物件を、前記情報提供物件記憶
   手段に記憶した情報提供物件から第１の参照物件として
   抽出する第１の参照物件抽出段階と、 前記抽出された第１の参照物件の属性情報を表示するた
   めのデータを送信する第１の表示データ送信段階と、 前記抽出された第１の参照物件が所定数に満たなかった
   場合、 前記第１の参照範囲に隣接する第２の参照範囲を設定す
   る第２の参照範囲設定段階と、 前記第２の参照範囲に位置し、前記対象物件の属性情報
   と関連性のある情報提供物件を、前記情報提供物件記憶
   手段に記憶した情報提供物件から第２の参照物件として
   抽出する第２の参照物件抽出段階と、 前記抽出された第２の参照物件の属性情報をさらに表示
   するためのデータを送信する第２の表示データ送信段階
   とを備えたことを特徴とする不動産情報表示方法。
2. 【請求項２】 前記第１の参照範囲は、前記対象物件の
   住所から第１の所定の距離にある範囲であり、前記第２
   の参照範囲は、前記第１の所定の距離より長い第２の所
   定の距離にある範囲であることを特徴とする請求項１に
   記載の不動産情報表示方法。
3. 【請求項３】 前記第１の参照範囲は、前記対象物件に
   関連付けて記憶された最寄駅について、その最寄駅に関
   連付けて記憶された範囲であり、前記第２の参照範囲
   は、前記最寄駅に接近する駅について、その接近する駅
   に関連付けて記憶された範囲であることを特徴とする請
   求項１に記載の不動産情報表示方法。
4. 【請求項４】 前記第１の表示データ送信段階で送信す
   るデータ及び前記第２の表示データ送信段階で送信する
   データは、前記参照物件の位置を地図上に表示するため
   のデータを有することを特徴とする請求項１〜３のいず
   れか１つに記載の不動産情報表示方法。
5. 【請求項５】 コンピュータと情報提供物件の住所及び
   その情報提供物件の属性情報を記憶する情報提供物件記
   憶手段とを有するコンピュータシステムにより不動産情
   報の提供を行う不動産情報表示方法において、 コンピュータが、 対象物件の住所とその対象物件の属性情報の入力を受け
   入れて記憶する対象物件受入記憶段階と、 前記情報提供物件記憶手段に記憶した情報提供物件を参
   照物件として抽出する参照物件抽出段階と、 前記抽出された複数の参照物件それぞれについて、 前記対象物件の住所及び前記参照物件の住所に基づいて
   各々の位置情報を算出し、前記算出した位置情報に基づ
   いてその参照物件の第１の評価値を算出する第１の評価
   値算出段階と、 前記対象物件の属性情報と前記参照物件の属性情報とを
   比較して対象物件に対する参照物件の類似度を算出し、
   前記算出した類似度に基づいてその参照物件の第２の評
   価値を算出する第２の評価値算出段階と、 前記第１の評価値と前記第２の評価値を合計して参照物
   件の総合評価値を算出する総合評価値算出段階と、 前記抽出された複数の参照物件の総合評価値に基づいて
   所定件数の前記参照物件を参照表示物件として抽出する
   参照表示物件抽出段階と、 前記抽出された参照表示物件の属性情報を表示するため
   のデータを送信する表示データ送信段階とを備えたこと
   を特徴とする不動産情報表示方法。
6. 【請求項６】 前記第１の評価値算出段階は、前記対象
   物件の位置情報と前記参照物件の位置情報とから得られ
   る直線距離、前記対象物件の位置情報から得られる最寄
   駅と前記参照物件の位置情報から得られる最寄駅の相関
   性、前記対象物件の位置情報から得られる沿線と前記参
   照物件の位置情報から得られる沿線の相関性の少なくと
   もいずれか１つに基づいて第１の評価値を算出すること
   を特徴とする請求項５に記載の不動産情報表示方法。
7. 【請求項７】 前記参照表示物件抽出段階において抽出
   された参照表示物件について、 前記対象物件の位置を含む地図を表示する地図データに
   基づく地図上で前記対象物件の位置及び前記参照表示物
   件の位置を含む表示範囲を特定する表示範囲特定段階
   と、 前記地図データに基づいて表示する地図の拡大率を変化
   させ、前記表示範囲の地図を生成する地図生成段階とを
   さらに備え、 前記表示データ送信段階で送信するデータは、 前記地図生成手段により生成された地図を表示するため
   のデータを有することを特徴とする請求項５又は請求項
   ６に記載の不動産情報表示方法。
8. 【請求項８】 前記参照物件の属性情報は、売買につい
   ての履歴情報を有し、前記参照表示物件抽出段階は、前
   記履歴情報に基づいて所定の期間内に売買された参照物
   件を選択する履歴参照段階を備え、前記選択された所定
   の期間内に売買された参照物件を参照表示物件として抽
   出することを特徴とする請求項５〜７のいずれか１つに
   記載の不動産情報表示方法。
9. 【請求項９】 コンピュータと情報提供物件の住所及び
   その情報提供物件の属性情報を記憶する情報提供物件記
   憶手段とを有するコンピュータシステムにより不動産情
   報の提供を行う不動産情報表示システムであって、 対象物件の住所とその対象物件の属性情報の入力を受け
   入れて記憶する対象物件受入記憶手段と、 前記対象物件の住所が含まれる第１の参照範囲を設定す
   る第１の参照範囲設定手段と、 前記第１の参照範囲に位置し、前記対象物件の属性情報
   と関連性のある情報提供物件を、前記情報提供物件記憶
   手段に記憶した情報提供物件から第１の参照物件として
   抽出する第１の参照物件抽出手段と、 前記抽出された第１の参照物件の属性情報を表示するた
   めのデータを送信する第１の表示データ送信手段と、 前記抽出された第１の参照物件が所定数に満たなかった
   場合、 前記第１の参照範囲に隣接する第２の参照範囲を設定す
   る第２の参照範囲設定手段と、 前記第２の参照範囲に位置し、前記対象物件の属性情報
   と関連性のある情報提供物件を、前記情報提供物件記憶
   手段に記憶した情報提供物件から第２の参照物件として
   抽出する第２の参照物件抽出手段と、 前記抽出された第２の参照物件の属性情報をさらに表示
   するためのデータを送信する第２の表示データ送信手段
   とを備えたことを特徴とする不動産情報システム。
10. 【請求項１０】 前記第１の参照範囲は、前記対象物件
    の住所から第１の所定の距離にある範囲であり、前記第
    ２の参照範囲は、前記第１の所定の距離より長い第２の
    所定の距離にある範囲であることを特徴とする請求項９
    に記載の不動産情報表示システム。
11. 【請求項１１】 前記第１の参照範囲は、前記対象物件
    に関連付けて記憶された最寄駅について、その最寄駅に
    関連付けて記憶された範囲であり、前記第２の参照範囲
    は、前記最寄駅に接近する駅について、その接近する駅
    に関連付けて記憶された範囲であることを特徴とする請
    求項９に記載の不動産情報表示システム。
12. 【請求項１２】 前記第１の表示データ送信手段により
    送信するデータ及び前記第２の表示データ送信手段によ
    り送信するデータは、前記参照物件の位置を地図上に表
    示するためのデータを有することを特徴とする請求項９
    〜１１のいずれか１つに記載の不動産情報表示システ
    ム。
13. 【請求項１３】 コンピュータと情報提供物件の住所及
    びその情報提供物件の属性情報を記憶する情報提供物件
    記憶手段とを有するコンピュータシステムにより不動産
    情報の提供を行う不動産情報表示システムであって、 対象物件の住所とその対象物件の属性情報の入力を受け
    入れて記憶する対象物件受入記憶手段と、 前記情報提供物件記憶手段に記憶した情報提供物件を参
    照物件として抽出する参照物件抽出手段と、 前記抽出された複数の参照物件それぞれについて、 前記対象物件の住所及び前記参照物件の住所に基づいて
    各々の位置情報を算出し、前記算出した位置情報に基づ
    いてその参照物件の第１の評価値を算出する第１の評価
    値算出手段と、 前記対象物件の属性情報と前記参照物件の属性情報とを
    比較して対象物件に対する参照物件の類似度を算出し、
    前記算出した類似度に基づいてその参照物件の第２の評
    価値を算出する第２の評価値算出手段と、 前記第１の評価値と前記第２の評価値を合計して参照物
    件の総合評価値を算出する総合評価値算出手段と、 前記抽出された複数の参照物件の総合評価値に基づいて
    所定件数の前記参照物件を参照表示物件として抽出する
    参照表示物件抽出手段と、 前記抽出された参照表示物件の属性情報を表示するため
    のデータを送信する表示データ送信手段とを備えたこと
    を特徴とする不動産情報表示システム。
14. 【請求項１４】 前記第１の評価値算出手段は、前記対
    象物件の位置情報と前記参照物件の位置情報とから得ら
    れる直線距離、前記対象物件の位置情報から得られる最
    寄駅と前記参照物件の位置情報から得られる最寄駅の相
    関性、前記対象物件の位置情報から得られる沿線と前記
    参照物件の位置情報から得られる沿線の相関性の少なく
    ともいずれか１つに基づいて第１の評価値を算出するこ
    とを特徴とする請求項１３に記載の不動産情報表示シス
    テム。
15. 【請求項１５】 前記参照表示物件抽出手段により抽出
    された参照表示物件について、 前記対象物件の位置を含む地図を表示する地図データに
    基づく地図上で前記対象物件の位置及び前記参照表示物
    件の位置を含む表示範囲を特定する表示範囲特定手段
    と、 前記地図データに基づいて表示する地図の拡大率を変化
    させ、前記表示範囲の地図を生成する地図生成手段とを
    さらに備え、 前記表示データ送信手段により送信するデータは、 前記地図生成手段により生成された地図を表示するため
    のデータを有することを特徴とする請求項１３又は請求
    項１４に記載の不動産情報表示システム。
16. 【請求項１６】 前記参照物件の属性情報は、売買につ
    いての履歴情報を有し、前記参照表示物件抽出手段は、
    前記履歴情報に基づいて所定の期間内に売買された参照
    物件を選択する履歴参照手段を備え、前記選択された所
    定の期間内に売買された参照物件を参照表示物件として
    抽出することを特徴とする請求項１３〜１５のいずれか
    １つに記載の不動産情報表示システム。