JP2001331571A

JP2001331571A - ビル管理システム及びビル管理方法

Info

Publication number: JP2001331571A
Application number: JP2000152679A
Authority: JP
Inventors: Hideaki Ishioka; 英明石岡
Original assignee: Yamatake Building Systems Co Ltd
Current assignee: Yamatake Building Systems Co Ltd
Priority date: 2000-05-18
Filing date: 2000-05-18
Publication date: 2001-11-30

Abstract

(57)【要約】【課題】複数の建物の遠隔監視、設備機器の発停制御
が多額の設備投資なしに実現できるとともに、通常監視
している建物の状況などを表す情報からその建物に生じ
る異常や保守点検の程度を予知し、故障その他の異常事
態の発生を未然に防止すること或いは保守点検の内容に
応じた要員派遣を実現できるビル管理システム及び方法
を提供する。【解決手段】ビル管理システムは、管理対象の建物
（１１，１２，１３）又はその設備に関する情報を蓄積
する建物管理装置（ＭＣＵ）と、複数の建物において各
々の建物管理装置に蓄積された情報を収集し一元管理す
る情報管理装置（１５）と、建物管理装置と情報管理装
置との間でデータその他の情報を通信するための通信ネ
ットワーク（１９）とを具備する。情報管理装置は、建
物管理装置から受信した情報から予め形成したデータベ
ースを参照して予知される事象を提示する。また、広域
ビル管理センター（１６）に設置される汎用端末には、
対象建物の遠隔監視・制御と情報管理装置に蓄積された
情報を参照する機能を備える。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、オフィスビル、商
業ビル、工場、病院、ホテル等の建物（その設備を含
む）の管理に用いられるビル管理システムと、ビル管理
方法に関する。

【０００２】

【従来の技術】複数のオフィスビル、商業ビル、工場、
病院、ホテル等の建物を、管理センターと呼ばれる場所
で集中的に管理することができるビル管理システムが提
供されている。

【０００３】図１０は、比較的広い範囲に存在する複数
の建物を管理するビル管理システムの構成例を示す。こ
の例では、「広域ビル管理センター」と呼ばれる場所１
６と、管理の対象となる建物（以下、対象建物という）
１１、１２、１３とがネットワーク通信回線（一般回線
網を含む）７で接続されている。

【０００４】各々の対象建物には中央監視装置（ＭＣ
Ｕ）が設置されている。中央監視装置は、当該中央監視
装置が設置されている対象建物の設備機器の運転状況を
表す情報（以下、運転管理情報という）を蓄積する。

【０００５】また、広域ビル管理センター１６には、セ
ンター管理装置１７が設置されている。センター管理装
置１７は、各々の中央監視装置に蓄積された運転管理情
報を、ネットワーク通信回線７を介して収集し、一元管
理する。

【０００６】各々の対象建物においては、このようなビ
ル管理システムを利用するビルの所有者その他のユーザ
ーは、中央監視装置を介して当該建物の設備機器の運転
状況等を適宜監視することができる。

【０００７】一方、ビル管理を業とする管理会社では、
広域ビル管理センター１６のような管理センターに所要
の人員（以下、管理員という）を常駐させ、２４時間体
制ですべての建物１１，１２，１３の遠隔監視、対象建
物の設備機器の発停制御その他の管理業務を集中的に行
っている。

【０００８】そして、対象建物に警報が発生したとき、
或いは対象建物の設備機器等を保守点検するときは、警
備又は保守要員へ対応を要請すること等を行う。例え
ば、設備機器に異常が発生した場合は、センター管理装
置１７が当該異常の発生したビルを特定する。広域ビル
管理センター１６に常駐する管理員はこれを確認して、
警備又は保守要員を急行させる。また、管理員は、時期
的に保守点検が必要になった対象建物に対しても、保守
要員を派遣させること等の指示を出す。

【０００９】

【発明が解決しようとする課題】従来のビル管理システ
ムでは、複数の建物の遠隔監視、設備機器の発停制御は
専用の装置とソフトウエアを用いて行うため、センター
管理装置の導入には多額の設備投資が必要であった。ま
た、対象建物に設置される中央監視装置の機能向上に合
わせるための追加投資や改造・更新等で多額の維持コス
トが必要であった。一方、運転管理情報は、各種設備機
器ごと或いはビルの階層ごと等に整理されてセンター管
理装置に提供される。しかし、それらは当該ビルだけの
情報であるので、他のビルに類似した設備等があって
も、その情報はわからない。このため、異なる対象建物
で同様な異常その他の問題が発生しても、保守要員は、
その都度問題の発生した場所などの調査を行い、原因を
追求しなければならない。また、建物の保守点検時はも
ちろん、設備機器に発生した問題がたとえ軽微な場合で
も、保守要員が現地へ行って対応しなければならず、工
数と手間がかかったり、他の類似するビルとの比較によ
る当該ビルの特性等を把握しにくいという問題点があっ
た。

【００１０】本発明の目的は、上記の問題点を解決する
ものとして、複数の建物の遠隔監視、設備機器の発停制
御が多額の設備投資なしに実現できるとともに、通常監
視している建物の状況などを表わす情報からその建物に
生じ得る異常や保守点検の程度を予知し、故障その他の
異常事態の発生を未然に防止すること、保守点検の内容
に応じた要員派遣を実現できること、及び当該建物と他
の類似した建物との比較が容易に行えるビル管理システ
ムとビル管理方法を提供することにある。

【００１１】

【課題を解決するための手段】本発明のビル管理システ
ムは、建物について管理するために当該建物又はその設
備に関する情報を蓄積する建物管理装置と、複数の建物
において各々の建物管理装置に蓄積された情報を収集
し、該情報を一元管理する情報管理装置と、前記建物管
理装置と前記情報管理装置との間で前記情報を通信する
ための通信手段を具備し、前記情報管理装置は、前記情
報に基づいて形成したデータベースと、前記建物管理装
置から受信した情報から前記データベースを参照して予
知される事象を提示する予告手段とを備えたことを特徴
とする。

【００１２】本発明の実施態様では、データベースは、
建物についての運転管理情報に基づいて形成した運転管
理情報データベースと、その運転管理情報を分析若しく
は解析して形成した分析・解析情報データベースとで構
成される。予告手段は、所定の条件に基づいて分類され
た建物のいずれかで異常事態が発生したとき、当該建物
と同じ分類で同様な異常事態が発生した建物がある場合
には、同じ分類の建物に異常事態の発生を通知するもの
である。

【００１３】また、情報管理装置は、収集した情報のう
ち単位が異なるデータについて同一の基準で評価できる
ように換算するデータ換算手段を備えることが好まし
い。更に、情報管理装置は、データ換算手段で換算した
データを評価することにより建物の設備についての運転
状況を予測する予測手段を備えることが好ましい。

【００１４】本発明の他の実施態様は、通信手段を介し
て当該通信手段及びデータベースを保守管理するマネジ
メント／エンジニアリング端末と、複数の建物の遠隔監
視、設備機器の発停制御及び前記データベースの参照を
行う遠隔監視・制御端末とを備えることを特徴とする。

【００１５】本発明のビル管理方法は、管理対象の建物
又はその設備に関する情報を蓄積し、通信手段により送
信すること、複数の建物についてそれぞれ蓄積された情
報を収集し、それらの情報に基づいてデータベースを形
成すること、及び前記通信手段を介して受信した情報か
ら前記データベースを参照して予知される事象を提示す
ることを含むことを特徴とする。

【００１６】

【作用及び効果】本発明のビル管理システムにおいて、
建物管理装置は、管理する建物又はその設備に関する情
報を蓄積する。情報管理装置は、複数の建物において各
々の建物管理装置に蓄積された情報を収集し、その情報
を一元管理する。建物やその設備に関わるデータ等の情
報は、建物管理装置と情報管理装置との間で通信手段に
より通信される。ここで、情報管理装置は、予告手段に
より、建物管理装置から受信した情報からデータベース
を参照して予知される事象を提示する。この提示によ
り、遠隔監視・制御端末を設置した管理センター等にい
る管理員は、通常監視している建物に生じ得る異常或い
は保守点検の程度を知ることができるので、必要な措置
をとって故障その他の異常事態の発生を未然に防止し、
或いは必要な保守点検の内容に応じて要員派遣を行う。

【００１７】本発明の実施態様によれば、運転管理情報
をデータベース化することで、分類した情報の参照を容
易且つ的確に行うことができる。例えば、情報管理装置
は、新たに発生した故障などの情報と、既存の運転管理
情報に基づいて予め形成されたデータベースとを参照す
る。そして、設備機器に生じた異常事象の原因や対処例
などを、過去の類似した異常の原因や対処方法に基づい
て予知し、提示する。これにより、管理員は、提示され
た事象の重要性や保守点検の必要性を把握し、適切な措
置をとることができる。

【００１８】また、建物の構造や設備機器の種類その他
の条件に基づいて、管理対象の建物を分類することがで
きる。そして、異常事象が発生した建物と同じ分類に同
様な事態が発生した建物があれば、その分類の他の建物
にも同様な事象が発生する可能性が高いので、前記予告
手段により、他の建物に対し事前に警告することができ
る。

【００１９】また、情報管理装置は、収集した情報のう
ち単位が異なるデータについて同一の基準で評価できる
ように換算するデータ換算手段を備えることにより、ユ
ーザー側でデータ加工その他特別な処理をする必要がな
く、容易に情報の比較をすることができる。更に、デー
タ換算手段で換算したデータを評価することにより、建
物の設備についての運転状況を容易に予測することがで
きる。

【００２０】また、通信手段を介して当該通信手段とデ
ータベースを保守管理するマネジメント／エンジニアリ
ング端末を備えることにより、当該端末から通信手段の
運用管理やデータベースの保守点検・更新・新規登録等
を行うことができる。これにより、保守点検、更新や開
発等は、情報管理装置の設置場所に限定されることなく
任意の場所で行うことが可能になる。例えば、ユーザー
やビル毎の登録情報の保守に関しては、本システムを運
営する業務管理担当者が、新しい分析・解析手法の開発
や登録は、技術開発担当者が、組織機能に応じて各々別
々の場所で業務を遂行できるようになる。

【００２１】更に、複数の建物の遠隔監視、発停制御及
びデータベースを参照する遠隔監視・制御端末を備える
ことにより、管理のための設備投資が少なくて済み、建
物の遠隔管理やデータ管理或いは他の類似する建物との
データ比較等を容易に行うことができる。ユーザーは、
このような遠隔監視・制御端末を用いて、遠隔或いは任
意の場所から、情報管理装置に格納されているデータベ
ースや、オンラインマニュアルその他の情報を参照した
り、各種設備機器の発動・停止その他の制御を行うこと
ができる。遠隔監視・制御端末には、パーソナルコンピ
ュータを使用することができる。

【００２２】

【発明の実施の形態】図１は、本発明の方法を実施する
ビル管理システムの構成例を示す。

【００２３】この実施例では、ビル１，２，３と、監視
センター４と、情報センター５と、保守管理センター６
とをネットワーク通信回線７で接続する。ここでは、情
報センター５は、前記情報管理装置の機能を備え、保守
管理センター６は、前記マネジメント／エンジニアリン
グ端末の機能を備えている。また、監視センター４は、
前記遠隔監視・制御端末の機能を備えている。ビル１，
２，３には、それぞれ各設備機器のほか建物管理装置が
設置されている。

【００２４】情報センター５では、ビル１，２，３の運
転監視情報を収集し蓄積している。また、情報センター
５は適宜、監視センター４に対し、対象建物の運転状況
等を通知する。情報センター５では収集し蓄積した運転
管理情報を後述（図３）のようにデータベース化してい
る。

【００２５】監視センター４では、ビル管理を業とする
管理会社などのユーザーが、情報センター５の遠隔監視
・制御等の機能の提供を受けて、自ら所有或いは管理す
るビルを集中的に管理するための設備を有する。また、
監視センター４は、ビルに設置された設備機器を発動・
停止させるといった制御機能を有する。

【００２６】図２は、上記のような運転管理情報の内容
の例を示す。ここでは、ビル毎に情報がまとめられてい
る、各ビル毎の情報Ｉ１，Ｉ２，Ｉ３，…は、ビルのナ
ンバー（Ｎｏ．）、床面積（ｍ²）、地上階数、空調機
の台数等、ビルに関する固定的なデータの項目のほか、
保安警備データ、空調データ、防犯データ等の変動デー
タの項目を含んでいる。

【００２７】例えば、地上階の項目において、１５階以
上なる条件を指定すれば、情報Ｉ２及びＩ３が特定され
る。すなわち、階数という条件で情報Ｉ２とＩ３がグル
ープ化される。

【００２８】図３は、実施例で用いられるデータベース
を示す。このデータベースは、管理対象のビル１０から
運転管理情報に基づいて形成した運転管理情報ＤＢ（デ
ータベース）８と、その運転管理情報を分析若しくは解
析して生成した分析・解析情報ＤＢ９とで構成されてい
る。運転管理情報は、地域、規模、用途などの項目を含
む。このように対象建物に関する情報をデータベース化
することで、それら情報のうち指定した条件を満たすも
のが容易に特定される。

【００２９】運転管理情報ＤＢ及び分析・解析情報ＤＢ
においては、指定する条件を固定でなく変更可能とする
ことができる。例えば、ユーザー単位で情報をグループ
化する場合は、指定する条件を「ビル管理者」、「設備
管理者」、「設備メーカー」、「ビルオーナー」等と変
更することができる。

【００３０】ビル１０に何らかの事象が発生すると、そ
の事象に基づいて運転管理情報ＤＢ８を構成する。この
更新に伴い、分析・解析情報ＤＢ９も更新される。管理
員は、遠隔監視・制御端末から運転管理情報ＤＢを参照
することにより、当該事象と比較して類似する事象が過
去に発生したビルを特定し、発生した事象の原因、更に
は対処例を知ることができる。

【００３１】また、ユーザーは、前述の監視センターに
おいて遠隔監視・制御端末から分析・解析情報ＤＢを参
照することにより、エネルギー消費、設備劣化、警報履
歴などの動向を確認することができる。これにより、当
該事象が発生したビルは適切な運営ができていたかを検
証することができる。更に、設備機器の運用改善を行う
ことができる。

【００３２】図４は、図１のビル管理システムにおける
監視機能及び情報提供処理の流れを示す。

【００３３】まず、通常の流れ（監視状態）では、ユー
ザーは、で示すように情報センター５に収集、蓄積さ
れた運転管理情報を、監視センター４で参照することが
できる。すなわち、情報センター５を介して、管理対象
の運転状況を間接的に監視できる。

【００３４】情報センター５には、で示すように、前
述（図３）のような複数の項目からなる運転管理情報Ｄ
Ｂと、このＤＢを分析若しくは解析して生成したＤＢと
を含むデータベースが格納されている。ユーザーは、こ
れらのデータベースを参照することにより、設備機器の
安定共用や運用改善を図ることができる。

【００３５】一方、ビル１０から情報、故障その他の事
象が発生したとき、当該ビルに発生した事象に関する情
報（以下、事象情報という）は、情報センター５に収
集、蓄積される。情報センター５は、事象情報を収集す
ると、監視センター４に通知する。また、情報センター
５に収集・蓄積された事象情報は、保守管理センター６
にも提供される。情報センター５では、提供された事象
情報と既存のデータベースとを比較検証し、類似もしく
は同様の事象や対処事例などの情報を生成する。ユーザ
ーは、監視センター４で、それらの事象や対処事例など
の情報を閲覧できる。これにより、ユーザーは専門的な
知識を必要とせずに、管理対象に発生した事象に対処す
ることができる。

【００３６】上記のような監視センター４と情報センタ
ー５との間の通信は、で示すように、双方向かつリア
ルタイムで行われる。このため、ユーザー若しくは管理
員が行った操作内容（即ち、事象を改善ないし終息させ
た方法）を、監視センター４から情報センター５に送っ
て登録することもできる。

【００３７】図５は、ビル管理システムの別の構成例を
示す。この場合、対象建物１１，１２，１３に備えられ
た設備機器の運転状況は、ネットワーク通信回線１９
（一般回線網を含む）を介して、情報管理装置１５によ
り一元管理される。なお、建物管理装置（ＭＣＵ）の種
別によっては、当該建物と情報管理装置１５との間に中
継装置１４を用いてもよい。

【００３８】広域ビル管理センター１６に設けられた汎
用端末１７，１８は、汎用のパーソナルコンピュータが
用いられる。ユーザーは、パーソナルコンピュータに汎
用のブラウザ機能をインストールするだけで、ネットワ
ーク通信回線１９を介して対象建物の遠隔監視や設備機
器の発停制御を行うことができるほか、情報管理装置１
５に一元管理されている情報をリアルタイムで参照する
ことができる。

【００３９】情報管理装置１５は、対象建物１１，１
２，１３の運転管理情報に基づいて生成した運転管理情
報データベースと、その運転管理情報を分析若しくは解
析して生成した分析・解析情報データベースとを備えて
いる。

【００４０】ユーザーは、分析・解析情報データベース
を参照すれば、データを自ら加工することなく一覧表で
みることができる。更に、データを市販の解析ソフトウ
エアなどを使用して解析してもよいし、帳票として出力
してもよい。また、ユーザーは、遠隔から特定の点検を
行うこともできる。そして、何らかの不具合が見つかっ
た場合、情報管理装置１５に用意されたオンラインマニ
ュアルを参照することにより、適切な処置を遠隔から行
うことができる。

【００４１】情報管理装置１５と汎用端末１７，１８と
を備えることで、後述のように、故障の予知や予測、設
備の点検、メンテナンスといった業務が合理的に行え
る。

【００４２】図６は、実施例のビル管理システムにおい
て、対象建物に事象が発生した時の予告処理動作を示す
フローチャートである。この動作は、情報管理装置に設
けた予告手段としての処理プログラムによって実行され
る。

【００４３】実施例において、対象建物である複数のビ
ルは、所定の条件に基づいてグループ化されている。グ
ループは、例えば、同じメーカーの空調機が設置されて
いるビルの集合である。

【００４４】或るビルで異常事象が発生すると、当該異
常事象が発生したビルのナンバーを判定する（ビルナン
バー取得：ステップＳＴ１）。そのビルナンバーに基づ
いて、当該異常事象が発生したビルが所属するグループ
を特定する（ＳＴ２）。異常事象が発生したビルは複数
のグループに含まれることもあり、その場合は複数のグ
ループが特定される。

【００４５】次に、特定したグループについて、異常事
象が発生したビル以外にも、同様な異常事象が発生した
ビルがあるかを判定する（ＳＴ３）。そして“NO”であ
れば、予告処理を終了して、当該異常発生に対処する。
一方、“ＹＥＳ”と判定された場合は、そのグループ内
のビルにおいては異常事象が発生する確率が高いといえ
る。したがって、情報管理装置は、当該グループ内のす
べてのビルに対して事象の発生を通知する（ＳＴ４）。
これにより、グループ内で事象が発生していないビルに
対し、今後同様な事象が発生する可能性が比較的高いこ
とを予告することができる。更に上記通知から一定時間
経過後、当該グループ内の事象が発生していないビルの
状況を確認する（ＳＴ５）。

【００４６】以上の予告処理により、ビル管理の信頼性
を更に高めることができる。

【００４７】図７は、前述の変動データに基づいて実行
される予告処理動作のフローチャートである。この動作
も、情報管理装置に設けた予測手段としての処理プログ
ラムによって実行される。

【００４８】まず、対象建物の電力その他のエネルギー
消費量を所定の時間間隔で収集することにより、エネル
ギー消費量情報が順次蓄積されていく。これにより、例
えば直近１年間のエネルギー消費量が運転管理データベ
ースに蓄積される（ＳＴ１１）。例えば、電気、ガス、
水道などの項目であれば、それぞれｋＷ，ｍ³，ｍ³の単
位で集約され蓄積される。そして、その消費量に応じた
コストを算出しておく（ＳＴ１２）。

【００４９】一方、上記の各項目ごとに、契約条件と照
合して数量をコストに換算したものが分析・解析データ
ベースに格納されている（ＳＴ１３）。例えば、直近１
年間のエネルギー消費に基づいて、月ごとのエネルギー
コストの最小値若しくは最適値を定め、保存している。
なお、数年にわたるエネルギー消費のコストを蓄積して
おき、月ごとの平均コスト等を換算し、これを最適値と
して提示するようにしてもよい。

【００５０】上記のように、収集した情報のうち電気、
ガス、水道などのデータとコストは単位が異なるので、
実施例の予測手段は、それらのデータについて同一の基
準で評価できるようにコスト換算するデータ換算手段を
備えている。そして、このデータ換算手段で換算したデ
ータを評価することにより、建物の設備についての運転
状況が予測される。

【００５１】すなわち、対象建物から現在消費している
エネルギーのコスト情報が所定の時間間隔でリアルタイ
ムに発信されるので、これが上記エネルギーコストの最
小値若しくは最適値と一致するかどうかを判定し（ＳＴ
１４）、“ＹＥＳ”であれば、この処理を終了する。一
方、“ＮＯ”と判定された場合は、設備機器の適切な運
用がなされていないことが予測される。この場合、該当
するビルに対し、運用改善等の指示を出す（ＳＴ１
５）。そして一定時間経過後、該当するビルの運転状況
を確認する。そして、運用改善がなされていなければ、
運用改善の指示を再度通知する（ＳＴ１６）。

【００５２】図８は、点検処理のフローチャートを示
す。通常、前述の運転管理情報はリアルタイムで監視さ
れている（ＳＴ２１）。ここで、管理員による保全デー
タの供給により、リアルタイムの監視に割込みが発生す
る場合があり、その場合は設備機器の点検を優先する。
保全データとは、設備機器の状況を一定の基準で評価す
るために用いられるテストデータである。そこで、保全
データの有無を判定する（ＳＴ２２）。その結果、保全
データがあれば、設定値やパラメータの変更、更には運
用改善プログラムのダウンロード等の処理を行う（ＳＴ
２３）。

【００５３】以上の各処理は、遠隔監視・制御端末だけ
でなく、マネジメント／エンジニアリング端末から遠隔
で行うことも可能である。

【００５４】図９は、別の実施例を示す。この実施例の
ビル監視システムは、対象建物のコンピュータシステム
２０、マネジメント・エンジニアリングシステム２４、
サーバシステム２７、サテライトセンター３３、地域毎
設置アクセスポイント３６、及びこれらを接続するネッ
トワーク通信回線３９で構成される。

【００５５】コンピュータシステム２０は、管理対象の
各建物内あるいは他の場所に設置され、中央監視装置２
１、ネットワークＩ／Ｆ（インタフェース）２２及びコ
ントローラ２３で構成される。

【００５６】中央監視装置２１は、当該建物に設置され
ている各種設備の運転管理情報を蓄積する。その運転管
理情報には、各種設備機器が生成する帳簿データ、制御
データ、警報履歴その他の変動データが含まれる。な
お、中央監視装置２１は、サテライトセンター３３に対
してサービスを要求するための入力装置及び表示装置を
含んでいる。

【００５７】ネットワークＩ／Ｆ２２は、コンピュータ
システム２０と地域毎設置アクセスポイント３６が汎用
通信回線４０を介して通信するための装置である。これ
により、中央監視装置２１が保有する運転管理情報を地
域毎設置アクセスポイント３６に通知したり、後述のサ
ーバシステム２７から地域毎設置アクセスポイント３６
を経由して要求を受けたりすることができる。

【００５８】コントローラ２３は、当該建物の設備機器
を制御する機能を有し、かつ、設備機器の制御に必要な
プログラム、データ、パラメータその他の制御情報を保
有している。制御情報は、他からの更新のための情報を
受けたとき、コントローラ２３で更新される。

【００５９】マネジメント・エンジニアリングシステム
２４は、端末装置（マネジメント／エンジニアリング端
末）２５及びネットワークＩ／Ｆ２６を備える。このマ
ネジメント・エンジニアリングシステム２４を用いて次
の業務を行うことができる。（１）後述のサテライトセンター３３に設置されたサー
ビス端末３５から入力されるパスワードを照合し、ＯＫ
の場合に事業内容を報告する等のサービスを行ったり、
ユーザーからの処理要求が求めた条件に合致した場合、
自動的に特定の操作を行うというような業務マネジメン
ト。（２）当該ビル管理システムの維持運営及びネットワー
ク管理に係わる保守を行うシステムマネジメント。（３）各種サーバ機能やデータ更新機能などの開発、そ
の他のエンジニアリング。ここで、サーバ機能を改善す
るために開発したプログラムは、ネットワーク通信回線
７を介してサーバシステム２７に送信される。

【００６０】サーバシステム２７は、ネットワークＩ／
Ｆ２８及び記憶装置を備える。その記憶装置は、アクセ
ス認証・サービス分別ドライバ群２９、アプリケーショ
ンタスクマネージャ３０、アプリケーション群３１及び
データベース群３２の領域に区分される。

【００６１】アクセス認証・サービス分別ドライバ群２
９は、当該サーバシステムの外部との情報交換の一切を
制御するための領域である。ここには、記憶装置にアク
セスしょうとする者が正当か否かを認証するための情報
や、外部との情報交換を行うための通信用アプリケーシ
ョンプログラムが格納される。

【００６２】アプリケーションタスクマネージャ３０
は、要求に応じたアプリケーションの動作を制御するた
めの領域、即ち目的に応じて、通信用アプリケーション
プログラム若しくはシステムを動作させるアプリケーシ
ョンプログラムのいずれかの動作を制御するための領域
である。

【００６３】アプリケーション群３１は、データ収集・
配信・加工・分析・解析・統計処理及びサービス支援ツ
ール・業務管理など、システムを動作させるアプリケー
ションプログラムを格納する。

【００６４】データベース群３２は、アプリケーション
によって収集、生成された全てのデータを関連付けて記
憶する。ここでは、前述の運転管理情報のデータベース
及びその分析・解析結果のデータベースを格納する。

【００６５】サテライトセンター３３は、ネットワーク
Ｉ／Ｆ３４及び監視・サービス端末３５を備える。監視
・サービス端末３５は、ユーザーが各種サービスを受け
るためのクライアント（端末）機能や、ビル管理業者が
業務内容を入力したり承認又は確認するというような管
理端末機能を有する。具体的には、ビル管理業者は、サ
テライトセンター３３で次の特定処理を行うことができ
る。（１）監視・サービス端末３５による設備警報監視、制
御状態表示、設備操作等の設備監視サービス。（２）監視・サービス端末３５を用いて遠隔から点検、
チューニング、パラメータの読込み／書込みを行うこと
等の遠隔メンテナンスサービス。（３）ビル管理業務支援、巡回保守点検支援等の設備管
理サービス。（４）監視・サービス端末３５を用いて、サービス内容
を報告したり、データを分析・解析し、その結果を報告
するというようなレポーティングサービス。（５）監視・サービス端末３５を用いて、業務データを
入力したり、承認又は確認するというような業務管理。

【００６６】地域毎設置アクセスポイント３６は、ネッ
トワークＩ／Ｆ３７及び３８を備える。一方のネットワ
ークＩ／Ｆ３７は、ネットワーク通信回線３９と接続さ
れ、他方のネットワークＩ／Ｆ３８は、汎用通信回線４
０と接続される。この地域毎設置アクセスポイント３６
は、ネットワーク通信回線３９と汎用通信回線４０のネ
ットワークアーキテクチャが異なる場合は、プロトコル
変換を行い、通信を可能にするゲートウエイ機能を有す
る。

【００６７】地域毎設置アクセスポイント３６は、所定
の地域に設置され、その地域のすべての対象建物のコン
ピュータシステム２０と接続する。従って、対象建物は
汎用通信回線４０を介してネットワーク通信回線３９と
接続されるが、このようなアクセスポイント（接続点）
を地域毎に設置することで、ネットワークの拡散を防止
できる。これにより、ネットワークの管理が効率化さ
れ、さらには回線コストが低減される。

【００６８】図９のビル管理システムは、上記のように
構成されているので、ネットワーク通信回線３９で接続
されたコンピュータシステム２０、マネジメント・エン
ジニアリングシステム２４、サーバシステム２７及びサ
テライトセンター３３は、相互に情報のやり取りをする
ことができる。

【００６９】例えば、図９の矢印Ａで示すように、対象
建物のコンピュータシステム２０からのサービス要求
は、汎用通信回線４０から地域毎設置アクセスポイント
３６を経由して、ネットワーク通信回線３９によりサー
バシステム２７に送られる。また、矢印Ｂで示すよう
に、サテライトセンター３３の端末からの要求もサーバ
システム２７経由で処理される。

【００７０】更に、矢印Ｃで示すように、マネジメント
エンジニアリングシステム２４とサーバシステム２７と
の間でも、運転管理情報や制御情報のほか、システムを
動作させるアプリケーションプログラムによって収集、
生成されたデータの送受信が行われる。この場合、マネ
ジメント・エンジニアリングシステム２４の端末装置２
５から、ネットワーク通信回線３９を介してサーバシス
テム２７のデータベースの内容又は機能を書き換える信
号が送られ、データベースが更新される。

【００７１】以上、実施例について説明したが、本発明
のシステム及び方法はこれに限らない。例えば、本発明
の管理対象となるビルは、いわゆるオフィスビルだけで
なく、研究施設や工場のような建物であってもよい。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明によるビル管理システムの一構成例を示
す図。

【図２】ビルに設置された設備機器の運転管理に関する
情報の内容を示す図。

【図３】ビルに設置された設備機器の運転管理に関する
情報のデータベースの概念図。

【図４】実施例のビル管理システムにおける監視機能・
情報提供の流れを示す図。

【図５】別の構成例のビル管理システムを示す図。

【図６】実施例のビル管理システムにおける予告処理を
示すフローチャート。

【図７】実施例のビル管理システムにおける予測動作を
示すフローチャート。

【図８】実施例のビル管理システムにおける点検動作を
示すフローチャート。

【図９】更に別の構成のビル管理システムを示す図。

【図１０】従来のビル管理システムを示す図。

【符号の説明】

１，２，３，１０，１１，１２，１３…管理対象ビル、
４…監視センター、５…情報センター、６…保守管理セ
ンター、７，１９，３９…ネットワーク通信回線、Ｉ
１，Ｉ２，Ｉ３…運転管理情報、８…運転管理情報デー
タベース、９…分析・解析情報データベース、１４…中
継装置、１５…情報管理装置、１６…広域ビル管理セン
ター、１７，１８…端末装置（汎用端末）、２０…コン
ピュータシステム、２１…中央監視装置（ＭＣＵ）、２
２…ネットワークインタフェース、２３…コントロー
ラ、２４…マネジメント・エンジニアリングシステム、
２５…端末装置、２６…ネットワークインタフェース、
２７…サーバシステム、２８・・・ネットワークインタフ
ェース、２９…アクセス認証・サービス分別ドライバ
群、３０…アプリケーションタスクマネージャ、３１…
アプリケーション群、３２…データベース群、３３…サ
テライトセンター、３４…ネットワークインタフェー
ス、３５…監視・サービス端末、３６…地域毎設置アク
セスポイント、３７…ネットワークインタフェース、３
８…ネットワークインタフェース、４０…汎用通信回
線。

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (51)Int.Cl.⁷ 識別記号ＦＩテーマコート゛(参考）Ｇ０８Ｂ 25/08 Ｇ０８Ｂ 25/08 Ｅ 31/00 31/00 ＡＨ０４Ｑ 9/00 ３０１Ｈ０４Ｑ 9/00 ３０１Ｃ３１１３１１Ｋ３２１３２１ＤＦターム(参考） 5B049 AA01 AA06 BB00 CC45 EE05 EE12 EE56 EE59 GG04 GG09 5C087 AA19 BB11 BB73 BB74 BB76 BB77 CC02 CC52 DD05 DD08 DD23 DD27 DD29 DD38 EE16 FF01 FF03 FF19 FF20 GG14 GG18 GG21 GG22 GG23 GG37 GG51 GG70 GG81 5K048 AA02 BA51 DA02 DA08 EB12 EB13 FC01 GC06 HA01

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】建物について管理するために当該建物又は
その設備に関する情報を蓄積する建物管理装置と、複数
の建物において各々の建物管理装置に蓄積された情報を
収集し、該情報を一元管理する情報管理装置と、前記建
物管理装置と前記情報管理装置との間で前記情報を通信
するための通信手段とを具備し、前記情報管理装置は、
前記情報に基づいて形成したデータベースと、前記建物
管理装置から受信した情報から前記データベースを参照
して予知される事象を提示する予告手段とを備えたこと
を特徴とするビル管理システム。
【請求項２】請求項１記載のビル管理システムにおい
て、前記データベースは、前記建物についての運転管理
情報に基づいて形成した運転管理情報データベースと、
前記運転管理情報を分析若しくは解析して生成した分析
・解析情報データベースとで構成されることを特徴とす
るビル管理システム。
【請求項３】請求項１記載のビル管理システムにおい
て、前記予告手段は、所定の条件に基づいて分類された
建物のいずれかで異常事象が発生したとき、当該建物と
同じ分類で同様な異常事象が発生した建物がある場合に
は、同じ分類の建物に異常事象の発生を通知するもので
あることを特徴とするビル管理システム。
【請求項４】請求項１乃至３のいずれか記載のビル管理
システムにおいて、前記情報管理装置は、収集した情報
に含まれるデータのうち単位が異なるデータについて同
一の基準で評価できるように換算するデータ換算手段を
備えたことを特徴とするビル管理システム。
【請求項５】請求項４記載のビル管理システムにおい
て、前記情報管理装置は、前記データ換算手段で換算し
たデータを評価することにより前記建物の設備について
の運転状況を予測する予測手段を備えたことを特徴とす
るビル管理システム。
【請求項６】請求項１乃至５のいずれか記載のビル管理
システムにおいて、前記通信手段を介して前記通信手段
及び前記データベースを保守管理するマネジメント／エ
ンジニアリング端末と、前記建物管理装置に対する監視
・制御及び前記データベースを参照する遠隔監視・制御
端末とを備えたことを特徴とするビル管理システム。
【請求項７】管理対象の建物又はその設備に関する情報
を蓄積し、通信手段により送信すること、複数の建物についてそれぞれ蓄積された情報を収集し、
それらの情報に基づいてデータベースを形成すること、
及び前記通信手段を介して受信した情報から前記データ
ベースを参照して予知される事象を提示することを含む
ことを特徴とするビル管理方法。
【請求項８】請求項７記載のビル管理方法において、前
記通信手段を介して前記通信手段及び前記データベース
を保守管理すること、及び前記情報の蓄積について監視
・制御することを、更に含むことを特徴とするビル管理
方法。