JP2001325341A

JP2001325341A - 中古住宅関連ビジネス支援システム

Info

Publication number: JP2001325341A
Application number: JP2000144012A
Authority: JP
Inventors: Akimasa Hayashi; 晃正林
Original assignee: Matsushita Electric Works Ltd
Current assignee: Panasonic Electric Works Co Ltd
Priority date: 2000-05-16
Filing date: 2000-05-16
Publication date: 2001-11-22

Abstract

(57)【要約】【課題】中古住宅の販売やリフォーム、価格算定に役立
つ中古住宅の評価に関する専門的なノウハウを利用者が
自由に利用可能とすると共に、その際に収集された情報
を活用して中古住宅関連ビジネスを統合的に支援できる
システムを提供する。【解決手段】住宅に関する情報を入力してその住宅を評
価する住宅評価システム１０と、住宅評価システム１０
に入力された住宅に関する情報を格納する住宅情報デー
タベース１１と、住宅の持ち主または購入希望者に関す
る情報を格納する個人情報データベース１２と、住宅評
価システム１０の利用目的を選択する手段と、選択され
た目的に応じて利用者に紹介すべき業者の情報を格納し
た業者情報データベース１３とを有する中古住宅関連ビ
ジネス支援システムをインターネット２のサーバ１上に
設けて任意の端末から利用可能とする。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明はインターネットの中
古住宅専門サイトを利用して中古住宅の販売やリフォー
ムを支援する中古住宅関連ビジネス支援システムに関す
るものである。

【０００２】

【従来の技術】従来、住宅情報誌に掲載されていた中古
住宅販売に関する情報をインターネットのホームページ
上で閲覧可能とし、中古住宅の販売を支援しようという
動きはあった。しかしながら、中古住宅の売り手には中
古住宅の価格設定に関するノウハウが乏しく、また買い
手にとっては中古住宅の品質に関する不安があり、ネッ
ト上での成約率は低かった。また中古住宅を売らずにリ
フォームして使用したい人や、買った中古住宅をリフォ
ームして使用したいという人に適切なリフォーム案を提
案するようなサービスは提供できなかった。さらには、
相続や生前贈与あるいは賃貸に出すために持ち家の実勢
価格を知りたいという人のニーズにも応えることはでき
なかった。

【０００３】

【発明が解決しようとする課題】本発明は上述のような
点に鑑みてなされたものであり、中古住宅の販売やリフ
ォーム、価格算定に役立つ中古住宅の評価に関する専門
的なノウハウを利用者が自由に利用可能とすると共に、
その際に収集された情報を活用して中古住宅関連ビジネ
スを統合的に支援できるシステムを提供しようとするも
のである。

【０００４】

【課題を解決するための手段】本発明の中古住宅関連ビ
ジネス支援システムにあっては、上記の課題を解決する
ために、添付図面に示すように、住宅に関する情報を入
力してその住宅を評価する住宅評価システム１０と、住
宅評価システム１０に入力された住宅に関する情報を格
納する住宅情報データベース１１と、住宅の持ち主また
は購入希望者に関する情報を格納する個人情報データベ
ース１２と、住宅評価システム１０の利用目的を選択す
る手段と、選択された目的に応じて利用者に紹介すべき
業者の情報を格納した業者情報データベース１３とを有
することを特徴とするものである。

【０００５】ここで、住宅評価システムの利用者は、住
宅の持ち主（売り手）であっても良いし、住宅の買い手
であっても良い。また、評価の目的は、中古住宅の売り
買いにのみ限定されるものではなく、持ち家あるいは購
入予定物件をリフォームしたいという場合や、相続・生
前贈与あるいは賃貸に出すために持ち家の実勢価格を知
りたいという場合であっても良い。したがって、本発明
で言うところの中古住宅とは、築後間も無い新古住宅も
含むものである。

【０００６】利用者に紹介される業者としては、利用者
が中古住宅の売り買いを希望している場合には宅地建物
取引主任者（宅建業者）が紹介され、リフォームを希望
している場合にはリフォーム業者が紹介され、詳しい査
定を希望している場合には不動産鑑定士が紹介される。

【０００７】

【発明の実施の形態】図１は本発明の中古住宅関連ビジ
ネス支援システムの一つの実施の形態を示している。図
中、１はサーバ、２はインターネット、３は住宅の売り
手（持ち主）の端末、４は宅建業者の端末、５は不動産
鑑定士の端末、６はリフォーム業者の端末、７は住宅の
買い手の端末である。サーバ１はインターネット２を介
して端末３〜７から自由にアクセス可能となっており、
住宅に関する情報を入力してその住宅を評価する住宅評
価システム１０と、住宅評価システム１０に入力された
住宅に関する情報を格納する住宅情報データベース１１
と、中古住宅の持ち主または購入希望者に関する情報を
格納する個人情報データベース１２と、住宅評価システ
ム１０の利用者に住宅評価の目的に応じて紹介すべき業
者の情報を格納した業者情報データベース１３とを有し
ている。

【０００８】図２はサーバ１のＵＲＬに接続したときの
トップ画面を一例として示している。この中古住宅専門
サイトは“住宅鑑定団”とネーミングされ、中古住宅を
売りたい人、買いたい人、リフォームしたい人、査定し
てほしい人などに対して、中古住宅の評価に関する専門
的なノウハウをホームページ上で無償ないしは安価で利
用できるように開放しており、その代償として、住宅評
価時に必然的に且つ正確に入力される中古住宅に関する
情報やその中古住宅の持ち主に関する個人情報を収集
し、中古住宅関連ビジネスに活用しようとするものであ
る。

【０００９】図３は中古住宅専門サイトのトップ画面か
ら利用目的を選択した後の処理の流れを一例として示し
ている。まず、中古住宅を買いたいという人に対して
は、希望条件の入力画面（図示せず）を表示し、間取
り、立地、価格帯などの希望条件を入力させる。希望条
件を検索キーワードとして住宅情報データベースを検索
し、該当する物件があれば、一覧として表示し、個人情
報を入力のうえ、希望の物件を選択させる。また、中古
住宅を売りたい、リフォームしたい、査定してほしいと
いう人に対しては、後述のように住宅に関する情報を詳
しく入力してもらい、住宅情報データベースに蓄積す
る。その後、利用者の個人情報を入力してもらい、個人
情報データベースに蓄積する。そして、住宅評価システ
ムにより物件を評価し、その評価結果を利用者に表示す
ると共に、住宅情報データベースにも格納する。

【００１０】さらに、業者紹介のサービスとして、中古
住宅を売りたいという人に対しては、売却条件（時期、
価格等）を入力してもらい、仲介を希望するかどうかを
選択してもらう。仲介を希望する人に対しては、最寄り
の宅建業者を紹介し、仲介を希望しない人については、
広告欄に売り物件を掲載し、買い手の閲覧を待つ。ま
た、中古住宅をリフォームしたいという人に対しては、
個人情報データベースを参照して、年齢、家族構成、ラ
イフスタイル等に基づいて、適切なリフォーム案をコス
トの試算例と共に提示し、さらに、最寄りのリフォーム
業者を紹介する。また、中古住宅を査定してほしいとい
う人に対しては、最寄りの不動産鑑定士を紹介する。

【００１１】なお、宅建業者、リフォーム業者、不動産
鑑定士などの所在地は業者情報データベースに格納され
ており、利用者の居住地は個人情報データベースに格納
されているので、それらを照らし合わせることにより、
最寄りの業者を紹介することができるものである。ま
た、業者情報データベースには、各業者の電子メールア
ドレスやＦＡＸ番号なども登録されており、利用者が紹
介された業者を選択すると、必要な情報が自動的に業者
に転送される。

【００１２】図３の流れ図では、買い手が仲介やリフォ
ーム、査定を希望する場合に対応するために、希望条件
に適合する該当物件を一覧表示して物件を選択する際
に、その物件について仲介やリフォーム、査定を希望す
るかを問い直すように構成しており、これにより買い手
にも仲介やリフォーム、査定の専門業者を紹介する機会
を与えることが可能となっている。また、図３の流れ図
では、買い手の希望条件に適合する物件が無い場合に、
買い手が希望条件の登録を求める場合には、希望条件を
買い手の個人情報としてデータベースに登録できるよう
にしている。これにより、例えば買い手の希望条件を
“物件求む”の広告欄に掲載したり、提携する他の不動
産業者のホームページから希望条件に適合する物件を自
動巡回検索して買い手に通知したり、後日、希望条件に
適合する売却希望物件が現れたときに広告欄に掲載する
前に優先的に買い手に電子メールで通知するようなサー
ビスが可能となる。

【００１３】次に、住宅評価システムによる住宅評価の
仕組みを説明する。まず、土地面積、延べ床面積、築年
数、駐車スペースの有無、住所などを入力してもらい、
提携不動産ホームページとリンクして土地価格を推定す
る。次に、建物自己診断として、屋根、外壁、柱、天
井、床、内壁仕上げ、建具、造作、造作家具、キッチ
ン、浴室、洗面化粧台、便器、冷暖房設備、ホームオー
トメーション、外観、デザイン、間取り、外構などを写
真または図面で選択してもらう。次に、住宅性能情報と
して、バリアフリー等級、メンテナンス等級、省エネル
ギー等級、情報化対応性等級などを入力してもらう。

【００１４】一例としてバリアフリー等級に関する評価
の仕組みを図４に示し説明する。ここでは、段差に関す
る質問、手すりに関する質問、通路幅に関する質問、階
段に関する質問、部屋配置に関する質問、部屋の大きさ
に関する質問を利用者に提示する。このうち、段差に関
する質問をさらに具体的に例示すると、図５に示すよう
になる。まず、日常生活空間の段差について質問し、５
ｍｍ以下であればランク３、それより多ければランク１
とする。次に、玄関ドアの段差について質問し、２０ｍ
ｍ以下であればランク３、それより多ければランク１と
する。次に、玄関框の段差について質問し、１８０ｍｍ
以下であればランク３、それより多ければランク１とす
る。次に、浴室出入口の段差について質問し、５ｍｍ以
下であればランク５、２０ｍｍ以下であればランク４、
１２０ｍｍ以下で手すりが有ればランク２、それ以外は
ランク１とする。次に、バルコニーの段差について質問
し、１８０ｍｍ以下であればランク５、２５０ｍｍ以下
で手すりが有ればランク３、それ以外はランク１とす
る。そして、各ランク点と各質問ごとに設けた重み付け
係数を掛算した合計点の平均（小数点以下四捨五入）を
求めて総合ランク点とする。

【００１５】図５では段差に関する質問についてのみ詳
述したが、図４に示すように、手すりに関する質問、通
路幅に関する質問、階段に関する質問、部屋配置に関す
る質問、部屋の大きさに関する質問についても同様にし
て、各質問に対する回答から該当ランクを決定し、各ラ
ンク点と各質問ごとに設けた重み付け係数を掛算した合
計点の平均（小数点以下四捨五入）で総合ランク点を求
めて、５以上をＡ、２〜４をＢ、１をＣとしている。同
じことをバリアフリー等級以外の各評価項目についても
同様に実施する。

【００１６】そして、最終的には住宅の評価に関するポ
イントと査定価格を求めて利用者に提示する。その計算
式を一例として示すと、住宅査定ポイント＝標準ポイン
ト×品等格差率×規模修正率×性能格差率×原価率×建
物延べ床面積、査定価格＝（標準単位面積建築費×品等
格差率×規模修正率×性能格差率×原価率×建物延べ床
面積＋土地価格）×流動性比率というような計算式が用
いられる。図６は住宅評価システムによる評価結果の表
示例である。この例では、提示した査定価格について利
用者の予想との違いを入力できるようにして統計的デー
タとして収集可能としている。

【００１７】図７は住宅評価システムの学習機能に関す
る説明図である。住宅情報データベースに蓄積された住
宅に関する情報のうち、成約済みの物件については成約
物件情報の属性が与えられ、売り出し中の物件について
は売出物件情報の属性が与えられる。成約済みの物件の
数が増えてくると、実績としての統計的価値が生じるの
で、売り出し中の物件と比較し、差の支配要因となる係
数をデータ分析により抽出し、物件価格が実成約価格に
近くなるように評価システムの係数を修正する。これに
より、より実成約価格に近い査定価格を出力できるシス
テムとなり、長く運用されるほどシステムの利用価値が
高まる。

【００１８】図８は住宅評価システムの助言機能に関す
る説明図である。中古住宅の売り値は住宅の持ち主が決
めるのが原則であるが、市場の実態より高ければ成約し
にくく、低ければ売り手が損をすることになる。そこ
で、住宅情報データベースに蓄積された成約物件情報の
うち、新規の売り物件と条件が近いものを抽出し、物件
価格、ポイント等を比較する。そして、この情報をユー
ザに通知し、新規物件査定価格を変更するかどうか質問
する。その際、過去に変更した人の割合、変更した場合
の成約率アップの予測を提示し、新規物件の価格設定に
フィードバックさせる。これにより、売り手は市場の実
態に合わせた適切な価格設定を行うことができ、その実
績が積み重ねられることにより、買い手も安心して中古
住宅を購入することができるようになる。

【００１９】なお、図１の実施の形態では、インターネ
ットを介してサーバと各端末とを接続しているが、イン
ターネットに限定されるものではなく、ＣＡＴＶ網や企
業のイントラネットを用いるものでも良い。また、端末
は必ずしも利用者の住所または居所に置かれる必要はな
く、コンビニエンスストアやインターネットカフェなど
に置かれた端末から不動産物件を探せるようにしても良
い。さらに、本発明を実施するに際して、ネットワーク
を用いることは必ずしも必須ではなく、例えば中古住宅
関連ビジネスを営む業者の店舗に置かれたシステムを来
客に利用させるような形態でも良い。

【００２０】

【発明の効果】本発明の中古住宅関連ビジネス支援シス
テムにあっては、中古住宅の販売やリフォーム、価格算
出に役立つ住宅の評価に関する専門的なノウハウを組み
込んだ住宅評価システムを利用可能としたことにより、
中古住宅を売りたい人、買いたい人、リフォームしたい
人、査定してほしい人など、様々なニーズを有する顧客
から中古住宅に関する情報やその持ち主に関する個人情
報を効率良く且つ正確に収集することができ、これらの
情報の蓄積を背景として、宅建業者、リフォーム業者、
不動産鑑定士など、中古住宅関連ビジネスを営む様々な
業者を誘い込むことができ、また、利用者には住宅評価
システムの利用目的を選択させることにより、利用者の
ニーズに適合した業者を紹介することができ、これによ
り中古住宅関連ビジネスを統合的に支援できるものであ
る。

【００２１】また、請求項３のように、個人情報データ
ベースに格納された住宅の持ち主の個人情報に基づいて
リフォームモデルを提案すれば、住宅の持ち主の年齢や
家族構成・ライフスタイル等に適合したリフォームモデ
ルを提案することになるので、利用者の満足度が高くな
り、リフォーム業者にとっても契約の機会が増加するこ
とになる。

【００２２】また、請求項１２のように、住宅評価シス
テムに学習機能を持たせれば、運用実績を積むにつれて
住宅評価システムの精度が高くなり、利用者の信頼感を
高め、ひいては成約率の向上につなげることができる。

【００２３】また、請求項１４のように、買い手の希望
条件を個人情報データベースに登録しておけば、希望条
件に適合する売却希望物件が現れたときに電子メール等
により買い手に通知することにより即座に成約に結び付
けることが可能となる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明の一実施形態におけるシステムの全体構
成を概略的に示す説明図である。

【図２】本発明の一実施形態における利用目的選択のた
めの入力画面の表示例を示す説明図である。

【図３】本発明の一実施形態における処理の流れを概略
的に示す流れ図である。

【図４】本発明の一実施形態における住宅評価システム
のバリアフリー等級の算出過程を示す説明図である。

【図５】本発明の一実施形態における住宅評価システム
のバリアフリー等級の算出過程のうち、段差に関する質
問の部分を詳細に示す説明図である。

【図６】本発明の一実施形態における住宅評価システム
の出力画面の表示例を示す説明図である。

【図７】本発明の一実施形態における住宅評価システム
の学習機能の説明図である。

【図８】本発明の一実施形態における住宅評価システム
の助言機能の説明図である。

【符号の説明】

１サーバ２インターネット３端末（売り手）４端末（宅建業者）５端末（不動産鑑定士）６端末（リフォーム業者）７端末（買い手）１０住宅評価システム１１住宅情報データベース１２個人情報データベース１３業者情報データベース

Claims

【特許請求の範囲】

【請求項１】住宅に関する情報を入力してその住宅
を評価する住宅評価システムと、住宅評価システムに入
力された住宅に関する情報を格納する住宅情報データベ
ースと、中古住宅の持ち主または購入希望者に関する情
報を格納する個人情報データベースと、住宅評価システ
ムの利用目的を選択する手段と、選択された目的に応じ
て利用者に紹介すべき業者の情報を格納した業者情報デ
ータベースとを有することを特徴とする中古住宅関連ビ
ジネス支援システム。
【請求項２】住宅評価システムの利用者が住宅の持
ち主であり、評価の目的が住宅のリフォームである場合
に、利用者に紹介される業者がリフォーム業者であるこ
とを特徴とする請求項１記載の中古住宅関連ビジネス支
援システム。
【請求項３】住宅評価システムの利用者が住宅の持
ち主であり、評価の目的が住宅のリフォームである場合
に、個人情報データベースに格納された住宅の持ち主の
個人情報に基づいてリフォームモデルを提案する手段を
備えることを特徴とする請求項１または２に記載の中古
住宅関連ビジネス支援システム。
【請求項４】住宅評価システムの利用者が住宅の持
ち主であり、評価の目的が住宅の販売である場合に、利
用者に紹介される業者が宅地建物取引主任者であること
を特徴とする請求項１記載の中古住宅関連ビジネス支援
システム。
【請求項５】住宅評価システムの利用者が住宅の持
ち主であり、評価の目的が住宅の販売である場合に、そ
の住宅の情報をネットワークを介して複数の端末から閲
覧可能な広告欄に表示する手段を有することを特徴とす
る請求項１記載の中古住宅関連ビジネス支援システム。
【請求項６】住宅評価システムの利用者が住宅の持
ち主であり、評価の目的が住宅の価格の算定である場合
に、利用者に紹介される業者が不動産鑑定士であること
を特徴とする請求項１記載の中古住宅関連ビジネス支援
システム。
【請求項７】住宅評価システムの利用者が住宅の買
い手であり、評価の目的が購入予定物件のリフォームで
ある場合に、買い手の希望するリフォームのコストを算
出する見積もりシステムを有することを特徴とする請求
項１記載の中古住宅関連ビジネス支援システム。
【請求項８】住宅評価システムの利用者が住宅の買
い手であり、評価の目的が購入予定物件の査定である場
合に、利用者に紹介される業者が不動産鑑定士であるこ
とを特徴とする請求項１記載の中古住宅関連ビジネス支
援システム。
【請求項９】住宅評価システムの利用者が住宅の買
い手である場合に利用者が希望条件を入力する手段と、
予め登録された物件情報の中から買い手の希望条件に適
合する物件を抽出する手段とを有することを特徴とする
請求項１記載の中古住宅関連ビジネス支援システム。
【請求項１０】住宅評価システムの利用者が住宅の
買い手である場合に、利用者に紹介される業者が宅地建
物取引主任者であることを特徴とする請求項１記載の中
古住宅関連ビジネス支援システム。
【請求項１１】住宅評価システムは、複数の設問に
対して利用者が回答することにより住宅の評価を行うシ
ステムであることを特徴とする請求項１ないし１０のい
ずれかに記載の中古住宅関連ビジネス支援システム。
【請求項１２】住宅評価システムは、住宅情報デー
タベースに蓄積された過去の成約物件情報に基づいて未
成約の物件の評価を修正する学習機能を有することを特
徴とする請求項１ないし１１のいずれかに記載の中古住
宅関連ビジネス支援システム。
【請求項１３】住宅評価システムは、住宅の評価を
ポイントで表示する機能と、同じポイントの住宅の実勢
価格を表示する機能を少なくとも有することを特徴とす
る請求項１ないし１２のいずれかに記載の中古住宅関連
ビジネス支援システム。
【請求項１４】住宅評価システムの利用者が住宅の
買い手である場合に利用者が希望条件を入力し、個人情
報データベースに登録する手段と、登録された売却物件
情報の中から買い手の希望条件に適合する物件を抽出
し、通知する手段とを有することを特徴とする請求項１
記載の中古住宅関連ビジネス支援システム。