JP2001142961A - 住宅マーケッティングシステムおよびその販売案内方法 - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 【課題】 従来よりも多種，多数の住宅情報を案内す
る。 【解決手段】 仲介サーバ３０に売却確定住宅情報およ
び売却予定住宅情報を蓄積しておき、住宅購入希望者の
クライアント１０がその蓄積情報を閲覧する。売却確定
住宅情報および売却予定住宅情報はクライアント６０か
ら入力され、その際住宅売却希望者は住宅の査定を行う
ことができる。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】本発明は、本発明は、オンラ
インで販売住宅の案内を行うための住宅マーケッティン
グシステムおよびその販売案内方法に関する。

【０００２】

【従来の技術】従来、オンラインで売却可能な不動産情
報を提供する、たとえば、特開平０８−３３９３８４号
のような情報システムが知られている。従来この種のシ
ステムではホストコンピュータあるいはサーバに不動産
情報のデータベースが設けてあり、端末あるいはクライ
アントコンピュータ（以下クライアントと略記）で、デ
ータベースの記憶内容を検索できるようになっている。

【０００３】住宅購入希望者はクライアントから、購入
条件を入力する。サーバは購入条件に合致する物件をデ
ータベースから検索して、その物件に関する情報、たと
えば、住所、広さ、部屋数等をクライアントの表示画面
に表示させる。住宅購入希望者は、表示画面に表示され
た情報を見て、所望の物件を見つけると、実際に、その
物件を見た後、購入を不動産会社に申し込む。

【０００４】また、売却可能な住宅は、住宅販売会社の
営業の者が見つけたり、住宅保有者が住宅販売会社に売
却を委託する。売却が確定した住宅物件が、上記データ
ベースに登録される。

【０００５】なお、、表示画面上に仮想のモデルハウス
を表示し、住宅総合案内サービスを行うシステム（特開
平１１−０１５９９５号）も提案されている。

【０００６】

【発明が解決しようとする課題】（第１の課題）従来の
システムは、売却可能な住宅情報を購入希望者に提供す
る掲示板的な機能を主目的としている。このため、住宅
売却希望者は、現在販売されている住宅の相場がどの程
度であるか程度の情報しか得ることができない。

【０００７】（第２の課題）従来のシステムで提供され
る住宅情報は売却が決定されているものだけであり、売
却可能な物件の数が少ない。また、住宅販売会社が売却
物件を見つける能力にも限界がある。

【０００８】そこで、本発明の目的は、住宅売却希望者
にも有益な情報を提供できると共に、住宅購入希望者に
もさらに多くの販売可能な住宅情報を提供できる住宅マ
ーケッティングシステムおよびその販売案内方法を提供
することにある。

【０００９】

【課題を解決するための手段】このような目的を達成す
るために、請求項１の発明は、売却住宅に関する売却住
宅情報を提供する住宅マーケッティングシステムにおい
て、売却予定住宅に関する売却予定住宅情報を受け付け
る手段と、当該受け付けた売却予定住宅情報を記憶して
おく記憶手段と、当該記憶した売却予定住宅情報の閲覧
を外部から閲覧要求に応じて許可する制御手段とを具え
たことを特徴とする。

【００１０】請求項２の発明は、請求項１に記載の住宅
マーケッティングシステムにおいて、査定対象の住宅に
関する情報を受け付ける手段と、当該受け付けた情報に
基づき住宅の査定を行う査定手段と、該査定手段の査定
結果を出力する出力手段をさらに具えたことを特徴とす
る。

【００１１】請求項３の発明は、請求項１に記載の住宅
マーケッティングシステムにおいて、売却予定住宅情報
に関する問い合わせを外部から受け付ける手段と、当該
受け付けた問い合わせを出力する出力手段をさらに具え
たことを特徴とする。

【００１２】請求項４の発明は、請求項１に記載の住宅
マーケッティングシステムにおいて、前記売却予定住宅
情報は通信ネットワークを介して受け付けられ、前記売
却予定住宅情報は通信ネットワークを介して閲覧される
ことを特徴とする。

【００１３】請求項５の発明は、売却確定住宅情報およ
び売却予定住宅情報を記憶した住宅マーケッティングシ
ステムに対して、第１のクライアントにより前記売却確
定住宅情報および売却予定住宅情報を閲覧し、第２のク
ライアントから前記売却確定住宅情報および売却予定住
宅情報を前記住宅マーケッティングシステムに対して入
力することを特徴とする。

【００１４】請求項６の発明は、請求項５に記載の住宅
マーケッティングシステムの販売案内方法において、前
記第２のクライアントから査定対象の住宅に関連する情
報を入力し、前記住宅マーケッティングシステムでは、
入力された情報に基づき住宅の査定を行い、その査定結
果を記憶し出力することを特徴とする。

【００１５】

【発明の実施の形態】以下、図面を参照して本発明の実
施形態を詳細に説明する。図１は本発明を適用した住宅
マーケッティングシステムのシステム構成の一例を示
す。図１において、１０はクライアントであり、購入希
望者側に設置されるパソコンなどの汎用コンピュータで
ある。クライアント１０にはホームページを表示させる
ためのブラウザがインストールされている。

【００１６】２０はインターネットなどの一般に公開さ
れている通信ネットワークである。

【００１７】３０は仲介サーバであり、住宅販売会社が
保有する。仲介サーバ１０にはクライアント１０に情報
提供するためのホームページ３１およびそのホームペー
ジに記載する住宅情報等を蓄積した物件データベース３
２が設けられている。その他、仲介サーバ３０にはクラ
イアント１０からの閲覧要求を受け付けその閲覧を許可
するためのｗｅｂサーバと呼ばれるプログラムあるいは
電子メールを送受信するためのメールサーバと呼ばれる
プログラム等がインストールされている。

【００１８】４０は住宅販売会社内に構築された一般に
は非公開の通信ネットワーク、たとえば、ＬＡＮ（広域
ネットワーク）である。

【００１９】５０は住宅販売会社と関連のある会社、た
とえば、リフォーム会社などの住宅建築会社に設置され
たクライアント５０である。クライアント５０にはデー
タベースに対して情報の入力、情報の閲覧を行うための
プログラムが搭載されている。クライアント５０からは
建築済みの住宅情報が売却予定情報として入力される。

【００２０】６０は住宅販売会社の営業所に設置された
クライアント６０であり、クライアント６０にも情報収
集サーバ７０の顧客データベース７１に対して情報の入
力、情報の閲覧を行うためのプログラムや、情報収集サ
ーバ７０と通信を行うためのプログラムおよび査定プロ
グラム７２などが搭載されている。クライアント６０は
主として、住宅売却希望者に対する情報サービスのため
に使用される。より具体的には、クライアント６０のキ
ーボード６１からは売却確定住宅情報や売却申込情報さ
らには売却予定住宅情報が入力される。ここで、住宅予
定情報とは、すぐには売却しないが、将来、良好な売却
条件と合致すれば売却してもよい住宅に関する情報であ
る。売却予定住宅情報には住宅物件情報に加えて、売却
予定時期等の情報が加わる。また、住宅売却希望者また
は住宅売却予定者が住宅の査定を希望する場合には、査
定に使用する住宅の仕様情報をキーボード６１から入力
する。

【００２１】キーボード６１からの入力情報や、住宅の
査定結果がクライアント６０のディスプレイ６２に表示
される。

【００２２】７０は情報収集サーバである。情報収集サ
ーバ７０にはクライアント６０から入力された売却予定
住宅情報や売却申込情報（売却確定住宅情報）を記憶
（登録）する顧客サーバ７１、クライアント６０から入
力された査定目的の住宅情報について査定を行うための
査定プログラム、および、顧客データベース７１の登録
情報を物件データベース３２に転送するための通信プロ
グラム等が記憶されている。

【００２３】本実施形態では、仲介サーバ３０および情
報収集サーバ７０が住宅マーケッティングシステムを構
成する。

【００２４】この住宅マーケッティングシステムの機能
を図２を参照して説明する。

【００２５】図２において、住宅マーケッティングシス
テム１００は、建築主（住宅売却希望者）から早期情
報、すなわち、売却予定住宅情報を入手する機能１１
０、売却予定住宅情報および売却確定住宅情報に基づく
購入希望者を募集する機能１２０、売却予定住宅および
売却確定住宅情報を査定する機能１３０および仲介サー
バ３０を介して住宅を売買する機能１４０を有する。

【００２６】早期情報入手機能１１０は、クライアント
５０および／または６０から早期情報を入力し、顧客デ
ータベース７１に登録することで実現する。

【００２７】購入希望者募集機能は、サーバ３０のホー
ムページを介して、住宅の売却予定住宅情報および売却
確定住宅情報をクライアント１０に対して提供すること
で実現する。

【００２８】売却住宅査定機能１３０は、情報収集サー
バ７０が、クライアント６０から入力された住宅情報に
基づき、査定プログラムにより住宅の査定を行うことで
実現する。

【００２９】住宅売買機能は、クライアント１０から入
力された購入申込情報に基づき、住宅購入希望者の信用
調査を行うと共に、売却確定あるいは予定住宅（物件）
の再保証を行った後、住宅購入希望者と住宅売却希望者
の間の住宅の売買の仲介を行う機能である。この機能
は、住宅購入希望者のクライアント１０からの購入申込
情報を仲介サーバ３０で受け付け、クライアント６０か
らの住宅売却希望者の売却申込情報を受け付けることで
実現する。住宅購入希望者の信用調査や売却予定住宅の
再保証に関しては、住宅販売会社の人間が一部人手で行
い、信用調査結果や、保証内容を示す情報を仲介サーバ
３０の物件データベース３２に登録する。登録された情
報が該当する住宅購入希望者のクライアント１０に提示
される。

【００３０】仲介サーバ３０に記憶されているホームペ
ージの構成を図３に示す。ホームページはＨＴＭＬ（ハ
イパーテキストマークアップランゲージ）と呼ばれる言
語で記載されたテキスト文書である。このテキスト文書
には、タグと呼ばれる命令が記載される．タグにより表
示画面に表示すべき文字列、その書式、表示すべきイメ
ージ、その格納場所、表の作成、現在のページを別のペ
ージに移動させる機能等を定義することができ、クライ
アント１０のブラウザは上記タグの定義にしたがって、
文字列やイメージを表示する。

【００３１】図３において、トップページの選択ボタン
あるいは選択項目をクライアント１０の操作者が選択す
ることで、売却確定物件の閲覧ページ、ユーザ登録ペー
ジ一般相談のページおよび売却予定物件のページに移行
することができる。

【００３２】売却確定物件（住宅）の閲覧ページは、従
来からもよく知られているので、詳細な説明は省略す
る。ユーザ登録ページは、ユーザ登録を受け付けるペー
ジである。ユーザ登録が受け付けられると、登録者にユ
ーザＩＤとパスワードが与えられる。ユーザＩＤとパス
ワードは照合目的のために物件データベース３２に保存
される。ユーザ登録を行うと、登録者は売却物件に関す
る詳細や問い合わせを行うことができる。従来では住宅
購入希望者は売却確定物件のみが閲覧できたのに対し、
本実施形態では、売却確定物件に加えて、売却予定物
件、およびその詳細も閲覧でき、さらに問い合わせでき
る点が新規な特徴である。

【００３３】一般相談のページは複数の階層を有する。
一般の相談のページからのクライアント１０の操作者に
よるボタン操作で、売却予定物件の詳細閲覧ページに移
行することができる。売却予定物件の詳細閲覧ページか
らボタン操作で問い合わせページに移行するが、このボ
タン操作で、登録者を確認するページ、具体的には、ユ
ーザＩＤとパスワードを入力する画面が表示され、クラ
イアント１０から入力されたユーザＩＤとパスワードが
物件データベース３２に登録されているユーザＩＤとパ
スワードと合致したときに問い合わせページへの移行が
許可される。

【００３４】問い合わせページでは売却予定時期などが
表示され、住宅販売会社への問い合わせページへ移行す
ることができる。住宅販売会社への問い合わせページで
入力された情報がクライアント１０から仲介サーバ３０
に電子メールで送られ、仲介サーバ３０の不図示のディ
スプレイあるいはプリンタから出力される。出力された
情報内容が住宅販売会社から住宅所有者に伝えられる。

【００３５】なお、住宅所有者から得られた問い合わせ
に対する回答は、住宅販売会社の人間により回答文書が
作成され、クライアント６０等からクライアント１０に
対して電子メールで送られたり、郵便文物で配達され
る。

【００３６】次に、本実施形態の別の新規な特徴をなす
住宅査定機能について説明する。査定に要するパラメー
タとして、住宅の広さ，部屋数、経過年数等が用意され
ている。このパラメータに対応する査定金額が予め定め
られた計算式にしたがって計算される。なお、入力され
たパラメータに関連して、予め用意されているデータベ
ースから査定の計算に要するパラメータが取得される。
たとえば、住所情報から、その土地の公定価格がデータ
ベースから取得される。

【００３７】このような住宅査定機能を使用すると、住
宅売却希望者はクライアント６０を使用していつでも自
己の住宅の査定金額を知ることができる。また、住宅売
却金額の設定を適正価格の範囲に収めるという効果をも
奏する。査定金額を得るための計算式は従来から知られ
ている計算式を使用すればよい。

【００３８】以上、説明したように本実施形態によれ
ば、単に住宅購入者のみの便宜をはかるだけでなく、住
宅売却希望者に対しても便宜をはかることができるシス
テムを提供することができる。

【００３９】上述の実施形態他に次の形態を実施でき
る。 １）上述の実施形態では、仲介サーバ３０と情報収集サ
ーバ７０とで文書処理を行っているが、１台のコンピュ
ータ（サーバ）で中央集中的に処理を行ってもよい。 ２）上述の実施形態では、住宅売却希望または住宅売却
予定希望に関して入力されたする情報を保護するため
に、インターネット２０を介さずクライアント６０から
情報収集サーバ７０に情報を入力するようにしている
が、入力する情報を暗号化することによりセキュリティ
が確立する場合は、インターネット２０を介して、仲介
サーバ３０が入力情報を受け付けてもよい。この場合、
査定プログラムや顧客データベース７１は仲介サーバ３
０に設ける。 ３）上述の実施形態ではインタ−ネットのような一般に
公開された通信ネットワーク２０を使用しているが、非
公開の通信ネットワークで本実施形態を構築してもよ
い。 ４）売却確定物件、売却予定物件の閲覧のために、上述
の実施形態ではＨＴＭＬ文書をブラウザにより表示させ
る形態をとっているが、その他周知のプログラムやスク
リプト、たとえば、ＪＡＶＡ（商標）、ＶＢ（ビジュア
ルベーシック（商標））などを使用してもよいこと勿論
である。 ５）上述の実施形態では住宅の販売に関する情報を提供
しているが、住宅の賃貸し、土地の販売、賃貸し等の情
報を含めてもよいこと勿論である。

【００４０】上述の実施形態は、本発明を説明するため
の一例にすぎず、上述の実施形態に対する変形が可能で
ある。しかしながら、その変形が、本願の特許請求の範
囲に規定された技術思想に沿うものである限り、その変
形は本発明の技術範囲に属する。 ６）住宅の売却の申込に関連して、情報収集サーバ７０
に情報チェック機能を持たしてもよい。この場合には、
予め売却申込情報を受け付けた後、予め定めたチェック
条項に合致しているか否かを判定し、合致の判定が得ら
れた場合に、売却申込情報に記載されている売却確定住
宅情報を情報集サーバ７０の顧客データベース７１に登
録するようにデータベース登録用プログラムを構成す
る。チェック条件としては、住所が実在するものである
か、氏名が実在するものであるか、住宅の登記者と売却
希望者が一致するか等が考えられる。

【００４１】

【発明の効果】以上、本発明によれば、説明したよう
に、売却確定住宅情報だけでなく、売却予定住宅情報を
も住宅購入希望者が閲覧することができるので、住宅購
入希望者にとっては購入住宅の選択肢が広がり、満足す
る住宅を購入することができる。

【００４２】また、本発明によれば、住宅売却希望者
は、自己の住宅の査定を行うことができるので、不動産
業者や建築業者が介在しなくてよく、また、適正な住宅
売却価格を設定することも可能となる。このため、シス
テムを利用する住宅売却希望者が増え、住宅購入希望者
に提供する情報数も増加する。

【００４３】また、本発明によれば、売却予定住宅情報
に関する問い合わせを受けつけることが可能であるの
で、住宅購入希望者と住宅売却希望者との間のコミュニ
ケーションをさらに高めることが可能となる。

【００４４】またさらに、本発明によれば、売却確定住
宅情報および売却予定住宅情報を一般に公開された通信
ネットワークを介して公開することができるので、多数
の住宅購入希望者に適時かつすみやかに情報を提供する
ことができる。

【００４５】また、売却予定住宅情報を一般に非公開の
通信ネットワークを介して入力することで、住宅売却希
望者の個人情報の機密が守られる。

【図面の簡単な説明】

【図１】本発明実施形態のシステム構成を示すブロック
図である。

【図２】本発明実施形態の機能構成を示すブロック図で
ある。

【図３】ホームページの階層構造を示す説明図である。

【符号の説明】

１０、５０、６０ クライアント ２０、４０ 通信ネットワーク ３０ 仲介サーバ ７０ 情報収集サーバ

Claims (6)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 売却住宅に関する売却住宅情報を提供す
   る住宅マーケッティングシステムにおいて、 売却予定住宅に関する売却予定住宅情報を受け付ける手
   段と、 当該受け付けた売却予定住宅情報を記憶しておく記憶手
   段と、 当該記憶した売却予定住宅情報の閲覧を外部から閲覧要
   求に応じて許可する制御手段とを具えたことを特徴とす
   る住宅マーケッティングシステム。
2. 【請求項２】 請求項１に記載の住宅マーケッティング
   システムにおいて、査定対象の住宅に関する情報を受け
   付ける手段と、当該受け付けた情報に基づき住宅の査定
   を行う査定手段と、該査定手段の査定結果を出力する出
   力手段をさらに具えたことを特徴とする住宅マーケッテ
   ィングシステム。
3. 【請求項３】 請求項１に記載の住宅マーケッティング
   システムにおいて、売却予定住宅情報に関する問い合わ
   せを外部から受け付ける手段と、当該受け付けた問い合
   わせを出力する出力手段をさらに具えたことを特徴とす
   る住宅マーケッティングシステム。
4. 【請求項４】 請求項１に記載の住宅マーケッティング
   システムにおいて、前記売却予定住宅情報は通信ネット
   ワークを介して受け付けられ、前記売却予定住宅情報は
   通信ネットワークを介して閲覧されることを特徴とする
   住宅マーケッティングシステム。
5. 【請求項５】 売却確定住宅情報および売却予定住宅情
   報を記憶した住宅マーケッティングシステムに対して、
   第１のクライアントにより前記売却確定住宅情報および
   売却予定住宅情報を閲覧し、第２のクライアントから前
   記売却確定住宅情報および売却予定住宅情報を前記住宅
   マーケッティングシステムに対して入力することを特徴
   とする住宅マーケッティングシステムの販売案内方法。
6. 【請求項６】 請求項５に記載の住宅マーケッティング
   システムの販売案内方法において、前記第２のクライア
   ントから査定対象の住宅に関連する情報を入力し、前記
   住宅マーケッティングシステムでは、入力された情報に
   基づき住宅の査定を行い、その査定結果を記憶し出力す
   ることを特徴とする住宅マーケッティングシステムの販
   売案内方法。