JP2001236396A - 不動産物件仲介支援システム - Google Patents

Abstract

(57)【要約】 （修正有） 【課題】 顧客に対し、不動産物件の周囲の環境や、住
戸の日照や眺望の情報を提供する。 【解決手段】 仲介の対象となる不動産物件の位置、大
きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する不動産物件
データベースと、不動産物件が存在する都市内の建物の
位置、大きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する三
次元都市データベースと、不動産物件データベースから
所定の物件のデータを抽出する抽出部と、三次元都市デ
ータベースにより形成される仮想三次元空間において視
点を設定する視点設定部と、抽出された物件の周辺環境
を把握できるように視点を抽出された物件に向けて移動
させる視点移動部と、移動される視点に基づきデータベ
ースを検索し、その視点から見た物件及び周辺の建物の
立体画像を生成する画像生成部と、を備える。

Description

【発明の詳細な説明】

【０００１】

【発明の属する技術分野】この発明は、不動産物件を仲
介する際に、よりわかりやすくかつ詳しい情報をユーザ
に提示することにより仲介業務を支援する不動産物件仲
介支援システムに関する。

【０００２】

【従来の技術】一般的な不動産物件仲介業務は次のよう
である。不動産業者が複数の不動産物件の斡旋を請け負
い、それらの不動産物件の情報を保有かつ管理し、顧客
の要望に応じて保有する情報の中から選択された不動産
物件の紹介を行う。さらに、顧客が紹介された物件の予
約又は契約を希望した場合は、その手続を支援又は代行
する。不動産物件としては、土地又は家屋、賃貸又は分
譲、等々の種別があるが、これらの仲介業務において、
ほぼ共通する従来の手順は以下のようなものである。

【０００３】賃貸住宅を例にとると、まず、賃貸希望者
（顧客）が不動産業者の営業所を訪れ、希望する家屋の
条件を提示して適当な物件の紹介を依頼する。条件に
は、例えば、物件の所在する場所、賃貸料、間取り等が
含まれる。不動産業者は、営業所に保有する物件の書類
によるファイルを見ながら条件に合う物件を探し出し、
顧客に提示する。あるいは、保有するそれらの物件のデ
ータをデータベースソフトウエアによりパーソナルコン
ピュータ等の画面を見て物件を探し出す。ソフトウエア
に検索機能があれば、ある程度効率的に探し出すことが
できる。

【０００４】いくつかの候補物件を選択して提示し、多
くの場合、顧客が希望すればその物件の所在する現地へ
顧客を案内することが普通に行われている。その場合、
点在する場所にあるいくつかの物件を次々に案内するこ
ともしばしばある。現地を見た後、顧客がその物件を賃
貸する意志を示したならば、不動産業者は、その物件を
管理する会社又は家主にその旨を連絡する。多くの家主
は物件の管理を管理会社に委託している。不動産業者
は、管理会社に連絡してその物件の空き情報を確認す
る。その物件が空いていれば顧客の希望を伝え、管理会
社と交渉する。交渉が成立すれば顧客のためにその物件
を予約する。

【０００５】上記の手順には不都合な点も多い。まず、
物件の顧客への提示において、当該営業所に保有するデ
ータのみしか提示できず、その以上の物件は提示できな
い。もし保有するデータ以外の物件を見たい場合は、フ
ァクシミリ等を用いた物件管理会社へ問い合わせし、希
望する物件データを取り寄せなければならなかった。

【０００６】物件の内部すなわち内観や間取りを見るた
めにはその物件の管理会社の許可がその都度必要なこと
も多く、案内をする前に、その都度物件管理会社に電話
等で連絡する必要がある。物件管理会社が休業している
ときは内部を見ることができない。

【０００７】このような問題点を解決する発明を開示す
る公報として、特開平７−２７１８５４号がある。この
公報は、現地へ赴くことなく、物件の外観、内観、間取
り等をいずれの場所でも確認することができる不動産物
件仲介業務用システムを開示する。このシステムは、不
動産物件の情報を格納するデータベースと、ホストコン
ピュータと、ホストコンピュータと通信手段を介して随
時接続可能な複数の端末とを含み、端末がデータベース
内の情報の少なくとも一部を保有するための記憶装置
と、表示装置とを有し、記憶装置内の情報又はデータベ
ース内の情報の中から検索して、所定の条件に合う物件
情報を表示する機能と、予約手続き要求に応答してデー
タベースの中の当該物件情報を予約済みにする機能を含
む。

【０００８】

【発明が解決しようとする課題】上記従来技術は、平面
的な間取り図や、建物の外観・内観写真を表示すること
ができるが、それ以上の情報を提供することができな
い。結局、従来の紙で表示されたもの以上の情報を提供
することはできなかった。これでは、顧客は結局現地に
赴いて自分の目で物件を確認しなければならなかった。

【０００９】この発明は、係る課題を解決するためにな
されたもので、顧客に対し、従来と比べてはるかに多く
の情報をわかりやすい形で提供することができる不動産
物件仲介支援システムを提供することを目的とする。本
発明によれば、例えば、物件の周囲の環境や、住戸の日
照や眺望を事前に知ることができる。物件の内部あるい
は外部の複数の視点からの画像を自動的に生成すること
ができる。リアルな住戸の画像を提供したり、日照や眺
望のシミュレーションを提供することは、需要者にとっ
て有益であるばかりでなく、不動産物件仲介者にとって
販売促進にもつながる。

【００１０】この発明に係る不動産物件仲介支援システ
ムは、仲介の対象となる不動産物件の位置、大きさ、高
さ及び形状に関する情報を格納する不動産物件データベ
ースと、前記不動産物件が存在する都市内の建物の位
置、大きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する三次
元都市データベースと、前記不動産物件データベースか
ら所定の物件のデータを抽出する抽出部と、抽出された
物件を見るように、前記三次元都市データベースにより
形成される仮想三次元空間において視点を設定する視点
設定部と、前記抽出された物件の周辺環境を把握できる
ように前記視点を前記抽出された物件に向けて移動させ
る視点移動部と、前記視点移動部により移動される視点
に基づき前記不動産物件データベース及び前記三次元都
市データベースを検索し、前記視点から見た前記抽出さ
れた物件の立体画像及び前記抽出された物件の周辺の建
物の立体画像を生成する画像生成部と、を備えるもので
ある。

【００１１】好ましくは、前記視点移動部は、前記抽出
された物件の周辺環境を把握できるように、前記視点を
前記抽出された物件の周りを巡る軌跡に沿って動かすと
ともに、視線を前記抽出された物件に向ける。

【００１２】好ましくは、前記画像生成部は、前記抽出
された物件を容易に識別できるように、前記抽出された
物件の立体画像に質感表現を行うとともに、他の建物の
立体画像に質感表現を行わない。

【００１３】好ましくは、前記画像生成部は、前記抽出
された物件を容易に識別できるように、前記抽出された
物件を除く建物の立体画像を、半透明あるいはワイヤー
フレームで表現する。

【００１４】好ましくは、前記画像生成部は、前記抽出
された物件を容易に観察でき、かつ、周辺環境を認識で
きるように、前記視点から前記抽出された物件を見たと
きに、前記抽出された物件を隠す位置にある建物の立体
画像を生成することなく、代わりに地上に平面的な表示
を行う。

【００１５】好ましくは、前記画像生成部は、前記抽出
された物件の周辺環境を容易に認識できるように、前記
三次元都市データベースから仕事や生活をする上で重要
な建物を抽出するとともに、これら建物の立体画像につ
いて他の建物の立体画像と異なる表現を行う。

【００１６】この発明に係る不動産物件仲介支援システ
ムは、仲介の対象となる不動産物件の位置、大きさ、高
さ及び形状に関する情報を格納する不動産物件データベ
ースと、前記不動産物件データベースから所定の物件の
データを抽出する抽出部と、抽出された物件の一部のフ
ロアを指定するフロア指定部と、指定されたフロアの情
報を前記不動産データベースから読み出して、当該フロ
ア部分のみを前記抽出された物件から引き出すように移
動させるフロア移動部と、前記引き出されたフロアを見
るように仮想三次元空間において視点を設定する視点設
定部と、前記引き出されたフロアの外観及び間取りを把
握できるように前記視点を前記引き出されたフロアに向
けて移動させる視点移動部と、前記視点移動部により移
動される視点に基づき前記不動産物件データベースを検
索し、前記視点から見た前記引き出されたフロアの立体
画像及び間取画像を生成する画像生成部と、を備えるも
のである。

【００１７】この発明に係る不動産物件仲介支援システ
ムは、仲介の対象となる不動産物件の位置、大きさ、高
さ及び形状に関する情報を格納する不動産物件データベ
ースと、前記不動産物件データベースから所定の物件の
データを抽出する抽出部と、抽出された物件の一部のフ
ロアを指定するフロア指定部と、指定されたフロアの情
報を前記不動産データベースから読み出して、当該フロ
ア部分の間取図を表示する間取表示部と、家具のアイコ
ンを記憶する家具データベースと、前記家具データベー
スから家具のアイコンを、前記間取表示部により表示さ
れた間取図上に移動するアイコン移動部と、を備えるも
のである。

【００１８】この発明に係る不動産物件仲介支援システ
ムは、仲介の対象となる不動産物件の位置、大きさ、高
さ及び形状に関する情報を格納する不動産物件データベ
ースと、前記不動産物件が存在する都市内の建物の位
置、大きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する三次
元都市データベースと、前記不動産物件データベースか
ら所定の物件のデータを抽出する抽出部と、抽出された
物件の一部のフロアを指定するフロア指定部と、指定さ
れたフロアの情報を前記不動産データベースから読み出
して、当該フロア部分の間取図を表示する間取表示部
と、指定された季節及び／又は時刻に基づき太陽の位置
を決定する太陽位置決定部と、前記間取図に基づき前記
不動産物件データベースから当該フロアの開口部の位置
及び方向に関する情報を読み出すとともに、前記三次元
都市データベースから前記抽出された物件の周囲の建物
の位置、高さ及び大きさに関する情報を読み出し、前記
フロアの開口部の位置及び方向に関する情報及び前記周
囲の建物の位置、高さ及び大きさに関する情報と前記太
陽の位置とを比較することにより、周囲の状況を考慮し
つつ前記フロア内の日照の状況を求める日照シミュレー
ション部と、この日照シミュレーション部の出力に基づ
き日照を表現する建物用画像を生成する画像生成部と、
を備えるものである。

【００１９】この発明に係る不動産物件仲介支援システ
ムは、仲介の対象となる不動産物件の位置、大きさ、高
さ及び形状に関する情報を格納する不動産物件データベ
ースと、前記不動産物件が存在する都市内の建物の位
置、大きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する三次
元都市データベースと、前記不動産物件データベースか
ら所定の物件のデータを抽出する抽出部と、抽出された
物件の一部のフロアを指定するフロア指定部と、指定さ
れたフロアの情報を前記不動産データベースから読み出
して、当該フロア部分の間取図を表示する間取表示部
と、前記間取図に基づき所定の視点の位置及び方向を定
めるとともに、前記三次元都市データベースから視野内
の建物の情報を抽出する眺望シミュレーション部と、こ
の眺望シミュレーション部の出力に基づき前記視点から
見た眺望を表現する画像を生成する画像生成部と、を備
えるものである。

【００２０】この発明に係る不動産物件仲介支援システ
ムは、前記不動産物件が存在する都市内の建物の位置、
大きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する三次元都
市データベースと、場所及び時刻ごとの交通状況に関す
る情報を格納する交通状況データベースと、視点の移動
経路を定める視点経路設定部と、移動時刻を設定する移
動時刻設定部と、前記移動経路に沿って視点を移動させ
る視点移動部と、前記視点移動部により移動される視点
に基づき前記三次元都市データベースを検索し、前記視
点から見た景観の立体画像を生成する画像生成部と、を
備えるものである。

【００２１】この発明に係る記録媒体は、コンピュータ
を、各装置として機能させるためのプログラムを記録し
たものである。

【００２２】媒体には、例えば、フロッピー（登録商
標）ディスク、ハードディスク、磁気テープ、光磁気デ
ィスク、ＣＤ−ＲＯＭ、ＤＶＤ、ＲＯＭカートリッジ、
バッテリバックアップ付きのＲＡＭメモリカートリッ
ジ、フラッシュメモリカートリッジ、不揮発性ＲＡＭカ
ートリッジ等を含む。

【００２３】また、電話回線等の有線通信媒体、マイク
ロ波回線等の無線通信媒体等の通信媒体を含む。インタ
ーネットもここでいう通信媒体に含まれる。

【００２４】媒体とは、何等かの物理的手段により情報
（主にデジタルデータ、プログラム）が記録されている
ものであって、コンピュータ、専用プロセッサ等の処理
装置に所定の機能を行わせることができるものである。
要するに、何等かの手段でもってコンピュータにプログ
ラムをダウンロードし、所定の機能を実行させるもので
あればよい。

【００２５】

【発明の実施の形態】発明の実施の形態１．この発明の
実施の形態１によるシステム／方法により提供されるメ
ニューの概要を図１に示す。この図を用いて全体の処理
の流れを概説する。なお、各処理の詳細は後述する。

【００２６】所望の物件を探している顧客は、不動産業
者の店頭あるいはインターネットを通じて希望の物件の
条件を入力する（Ｓ１ａ）。入力された条件により物件
が検索され、顧客に対して提示される（Ｓ１ｂ）。抽出
された物件に対して、Ｓ２乃至Ｓ７のサービスが提供さ
れる。なお、不動産業者がお勧め物件として用意したも
のを顧客に積極的に提示することもできる（Ｓ１）。環
境表示（Ｓ２）は、物件の名称、住所、交通機関、概要
とともに、その周囲の環境を三次元コンピュータグラフ
ィックにより表示するものである。物件表示（Ｓ３）
は、物件の名称、住所、交通機関、フロアの構成ととも
に、その物件自体を三次元コンピュータグラフィックに
より表示するものである。間取表示（Ｓ４）は、物件の
概要、構造、フロア数、戸数、連絡先、竣工年月ととも
に、指定されたフロアの間取りを表示するものである。
そのフロアの住宅・テナントを指定すれば、その詳細な
情報、例えば、居室面積、賃貸料、主要設備などの情報
を見ることができる。ウォークスルー表示（Ｓ５）は、
特定のフロアのうち、所定の住戸・テナントを仮想的に
歩き回り、その三次元立体画像をコンピュータグラフィ
ックにより表示するものである。家具シミュレーション
（Ｓ６）は、間取り表示上で家具アイコンをドラッグア
ンドドロップで任意の位置に配置することにより、家具
の配置をシミュレーションするものである。日照シミュ
レーション（Ｓ７）は、所望の部屋の日照状況をシミュ
レーションするものである。眺望シミュレーション（Ｓ
８）は、所望の部屋からの眺めをシミュレーションする
ものである。

【００２７】この実施の形態に係る装置の構成例を図２
に示す。中央処理装置（CPU）Mlには、半導体メモリで
あるRAM（M5）、ROM（M6）、外部記憶装置であるハード
ディスクM7、入出力装置であるキーボードM3、マウスM
4、CRTディスプレイM2、補助記憶装置であるフロッピー
ディスク（FLD）ドライブM8、CDドライブM9、MOドライ
ブM10が接続されている。また、モデムM11も接続されて
いて、必要に応じて外部からあるいは外部ヘデータを送
受信することができる。例えば、より詳細な情報を表示
するために外部のホストコンピュータからデータを受信
したり、例えば他の物件や契約状況等の問い合わせ情報
を送信することができる。

【００２８】図２の装置は単体のコンピュータによる装
置構成を示すが、これに限らず、クライアントサーバシ
ステムによる装置構成も可能である。不動産仲介業者の
サーバコンピュータに本システムを導入しておき、ユー
ザがインターネットを介してサーバにアクセスし、本発
明によるサービスを受けることができる。これによれ
ば、顧客はいちいち不動産仲介業者を訪問する必要はな
くなり、自宅で物件の検索を行うことができる。以下、
各処理についてさらに詳しく説明する。

【００２９】Ｓ２：環境表示 環境表示について、図３のフローチャート、図４及び図
５のカメラ位置・視線の説明図、図６乃至図８の表示画
面例を用いて説明する。抽出された物件のうち所望の物
件を選択すると、その所在地を示す大縮尺の地図が表示
され、その中に所定のアイコンにより物件が示される
（Ｓ１００）。大縮尺の地図としてひとつの区あるいは
市の全体が表示されるものが考えられる。この処理によ
り、顧客は物件の大まかな所在地を知ることができる。
まず、大縮尺の地図で表示するので、顧客は物件の所在
地を直感的に把握しやすいとともに、もし、希望と異な
る場合には直ちに処理を打ち切って次の物件を表示させ
ることができて、時間を節約できる。

【００３０】次に、物件の所在地を示す中縮尺の地図が
表示される（Ｓ１０１）。例えば、図６のような画面が
表示される。ひとつの町内全体を示す地図上に、業者が
管理する複数の物件Ａ１，Ａ２，Ｍ１，Ｍ２，Ｔ１が表
示される。Ａはアパートを意味し、Ｍはマンションを意
味する。Ｔはテナントを意味する。画面の横には、各物
件の名称と概要が文字で表示される。この処理により、
顧客は物件の詳細な所在地を知ることができるととも
に、隣接する物件も同時に知ることができる。

【００３１】次に、物件を上空から見た三次元コンピュ
ータグラフィック画面が表示される（Ｓ１０２）。例え
ば、図７のような画面が表示される。この図の中央やや
上にあるビルが当該物件である。画面の横には、物件情
報［周辺環境］として、物件名、住所、主要交通機関等
の情報が表示される。この処理により、顧客は物件の周
辺環境を直感的に知ることができる。この画面は、航空
写真等とは異なり、次のような点で周辺環境を把握しや
すいように工夫されている。

【００３２】１．物件が見やすいように表現が工夫され
ている。例えば、対象となる物件のみが実際建物の質感
の表示がされているが、他の建物はテクスチャをもたな
い表現である。あるいは、他の建物は半透明で表現され
たり、単なるワイヤーフレームで表現される。

【００３３】２．物件が見やすいように表示する対象を
選択している。物件の手前に建物があるとその陰になっ
て物件が見えにくいこともある。そこで、手前の建物の
表示をせずに、単に平面的な表示（二次元地図上の表示
のようなもの）を地表に行うだけにとどめる。これによ
り物件がよく見えるようになる。物件の周囲の全ての建
物を見たいときは、例えば、図５のように、建物Ｂの周
りを軌跡Ｌに沿ってカメラＣが回るように動き、周囲全
体を表示するようにすればよい。図５の軌跡Ｌは建物Ｂ
の周囲を巡るとともに高低差を有するので、建物Ｂの周
囲全体を異なる高さ視点で見ることができ、顧客は周囲
環境を多面的に評価することができる。この場合、常に
手前の建物の表示を平面的なものとしておく。なお、手
前の建物を半透明で表示したり、ワイヤーフレームで表
示するようにしてもよい。

【００３４】３．学校、郵便局などの公共施設、バス
停、駅などの交通機関、デパート・スーパー・コンビニ
等の店舗、レストラン、駐車場、公園を個別にわかりや
すく表示している。仕事や生活をする上で重要な施設・
店舗等を直感的に知ることができるので、顧客は周囲環
境が希望するものかどうか容易に判断できる。表示形態
としては、三次元的に表示される建物にその属性情報と
して上記施設名を付して表示したり、予め施設ごとの色
彩を決めておき、該当する建物にその色彩を付すことが
考えられる。

【００３５】４．次に説明する拡大ステップ（Ｓ１０
３）において、物件がクローズアップされていくにつれ
て背景がフェイドアウトし、最終的には物件のみが表示
される。環境表示（Ｓ２）から物件表示（Ｓ３）に自然
に移行できる。

【００３６】次に、図７の環境表示画面から、図８の物
件表示画面に移行する。この移行において、カメラが徐
々に物件に近づいていって、当該物件を拡大表示する
（Ｓ１０３）。具体的には、三次元都市が表現される仮
想空間において、図４（ａ）に示すように、カメラＣが
軌跡Ｌに沿って建物Ｂに近づいていく。あるいは、図５
（ａ）（ｂ）に示すように、カメラＣが軌跡Ｌに沿って
建物Ｂを巡りつつ、徐々に近づいていく。この拡大処理
（Ｓ１０３）により、顧客は周囲環境と建物全景を同時
に観察できる。また、ムービー表現により自然な画面の
動きを見ることができる。従来のように書類をめくるこ
とと比べて、顧客は物件の選択を楽しむことができる。

【００３７】Ｓ３：物件表示 図８の物件表示画面には、物件名、住所、主要交通機
関、フロア構成が表示される（Ｓ１０４）。また、各フ
ロアのボタンが表示される。任意のフロアのボタンを押
すと、図９（ａ）（ｂ）に示すように、建物Ｂの当該フ
ロアＦが徐々に引き出される。やがて視点が変わり図１
０に示す間取り図が表示される。建物全体から間取り図
に移行するときのカメラ位置及び視線を図４（ｂ）に示
す。カメラＣはフロアＦを上から見るように一旦上昇
し、次にやや下降する。軌跡Ｌの途中においてカメラＣ
の視線はやや俯瞰する向きであるが、最終的には、間取
り図が表示されるように、フロアＦに対して垂直の向き
になる。なお、点線は、フロアＦが完全に引き出された
状態を示す。

【００３８】物件の外観表示画面として、他に図１３に
示すようなものが考えられる。図１３は外観選択画面を
示す。主画面11にはこのマンションB、鮭車場P，道路R
の平面図が表示されるとともに、視点位置を示すカメラ
16c〜20cが表示される。主画面11には、表示メニューを
示す副画面12〜20も示される。なお、12a〜15aはムービ
ー画面であることを示し、副画面12〜15をクリックする
とムービー画面、例えば遠方からマンションに徐々に接
近する画面が表示される。戻るボタン21をクリックする
と選択画面Slに戻る。終了ボタン22をクリックするとプ
ログラムは終了する。

【００３９】この画面の特徴はカメラ16c〜20cの表示で
ある。図５の画面が表示された直後は、カメラ16c〜20c
はいずれも表示されていない。カーソルが副画面16〜20
のいずれかの上に置かれると、対応するカメラが表示さ
れる。例えば、立面図１８の上にカーソルが置かれる
と、4つのカメラ16cが表示される。他のカメラは表示さ
れない。これにより、利用者は立面図１８をクリックす
れば四方から見た画面を見ることができると容易に理解
できる。また、外観パース1（17）の上にカーソルが置
かれると、カメラ17cが表示される。これにより、利用
者は北西から見た画面を見ることができると容易に理解
できる。このように、副画面上にカーソルを移動させる
ことによリカメラ位置が表示される。

【００４０】図１４は、図１３の立面図１８をクリック
したときに表示される画面の例である。立面図を示す副
画面30とともに、視点位置を明らかにするための副画面
35が表示される。図１４の立面図は南側から見たもので
あり、そのためカメラCは平面図の南側に表示されてい
る。北側の立面図を表示するための「北」34をクリック
すると北側の立面図が表示されるとともにカメラCが北
側に移動する。

【００４１】Ｓ４：間取表示 図１０のフロア詳細画面には、居室面積、賃貸料、主要
設備、当該フロアの詳細情報が表示される。また、共用
部、テナントＡ，テナントＢの各ボタンが設けられてい
る。これらのうちいずれかのボタンを押すと、対応する
部分の詳細情報が表示される。また、オブジェクトムー
ビー、ＶＲＭＬ（Virtual Reality Modeling Languag
e）、家具配置の各ボタンが設けられている。「オブジ
ェクトムービー」ボタンを押すと、指定した部屋ごとの
ウォークスルームービーが表示される。詳しくは後述す
る。「ＶＲＭＬ」ボタンを押すとユーザのマウス操作な
どにより視点等を移動させることができるので、インタ
ラクティブな表現が可能である。「家具配置」ボタンを
押すと、指定した部屋ごとに家具配置シミュレーション
を行うことができる。詳しくは後述する。

【００４２】「テナントＡ」もしくは「テナントＢ」の
ボタンを押すと、図１１のような画面が表示され、「テ
ナントＡ」もしくは「テナントＢ」のより詳細な情報が
表示されるとともに、「契約」ボタンが表示される。顧
客は「契約」ボタンを押すことにより、当該物件の契約
の意思表示を行うことができる。

【００４３】Ｓ５：ウォークスルー表示 図１５はウォークスルー表示画面を示す。画面の中央に
当該住戸の間取り40が表示されるとともに、各部屋の表
示をするための副画面41〜48が表示される。カメラCは
玄関の位置にある。これは、自然な雰囲気を醸し出すた
めに、ムービー画面を表示させたとき玄関から部屋の中
に入るように表示するためである。カメラCは例えば図
１５に示された線に沿って移動する。

【００４４】図１６は、図１５においてリビング48が選
択されたときに表示されるリビング画面を示す。リビン
グ内の平面図を示す副画面51内のカメラCの位置から見
た三次元画像が、画面50に表示される。画面50の下の副
画面52〜56をクリックするとカメラCの位置が移動する
とともに、移動後の視点から見た三次元画像が表示され
る。カメラ位置Cが、画面50の表示に同期して画面51に
表示されるのでどの位置からの映像かを判断しやすい。

【００４５】Ｓ６：家具シミュレーション 図１２は家具シミュレーション画面を示す。この画面
は、間取り図の下側に、テーブル、椅子、棚等の家具の
アイコンを配置する複数の領域をもつ。各領域にはテー
ブル、椅子、棚等の家具の平面図に対応するアイコンが
各種配置されている。これらアイコンの縮尺は間取り図
の縮尺と一致しているので、アイコンをドラッグアンド
ドロップすることにより家具を任意の位置に配置するこ
とができる。また、家具のアイコンは回転することがで
きるので、その向きも自由に選択することができる。
「初めからやり直し」ボタンを押すと、全ての家具配置
をリセットすることができる。

【００４６】Ｓ７：日照シミュレーション 図１６の副画面57はムービー表示57aがなされている。
これをクリックすると1日の日差しの動きを示す日照シ
ミュレーション画面が表示される。日照シミュレーショ
ン画面の例を、図１７（a）（b）〜図２１に示す。これ
らの図は冬至のときのAM8：00〜PM4：00までのリビング
の日照の様子を一時間ごとに表示したものである。図１
７（a）はAM8：00の様子でありリビングに日差しは差し
込んでいない。同図（b）はAM9：00の様子であり、リビ
ングの一部（図の斜線が付された慣域）に右側の窓から
日差しが差し込んでいる。図１８以降の図は、日差しが
少しづつ移動する様子を示している。PM5：00の様子は
示されていないが、このときリビングに日差しは差し込
まない。なお、これらは冬至の場合の例であるが、これ
に限らず任意の時期の日差しシミュレーションが可能で
あることは言うまでもない。

【００４７】このように日差しシミュレーション画面に
よれば、任意の住戸の日照の状況を容易かつ正確に知る
ことができる。リアルなコンピュータグラフィックによ
る三次元画像であるから利用者に対するアピール度は極
めて大きい。従来、マンションの販売において、モデル
ルームにより部屋の様子を知ることができたが、実際に
居住する部屋の日照等の環境がどのようであるか知るこ
とはできなかった。建設予定地の周囲の状況や概略の方
向によりおおよその日頗の状況を推測することしかでき
なかった。これに対し、この日差しシミュレーション画
面によれば、実際に即した日照の状況を正確に、しかも
任意の時期を指定して一目瞭然に知ることができる。こ
のシミュレーションはマンション購入希望者により多く
の情報を提供することができて、マンション購入希望者
にとっては購入の目安になるとともに、マンション提供
者にとっては販売促進の効果が大きいと考えられる。

【００４８】日差しシミュレーション画面は、実際に即
した任意の住戸の日照シミュレーションを提供できる
が、次にその方法について図を用いて説明する。このシ
ュミレーションを行うためには、図２４に示すように、
マンションデータベースM7aと三次元都市地図データベ
ースM7bが必要である。前者は、ある住戸のある部屋を
指定したとき、その部屋の高さ、窓の大きさ、その向き
等の情報を得るために用いられ、後者は、周囲の状況を
考慮した日照シミュレーションを行うために用いられ
る。もっとも、周囲に全く障害物がないという理想的な
状況でシミュレーションを行う場合には、三次元都市地
図データベースM7bは不要である。マンションデータベ
ースM7aは、例えば、マンションの所在地、大きさ、形
状、高さ、各階の住戸の配置、各住戸の間取り、壁・窓
・家具の配置、コンピュータグラフィック画面を生成す
るためのテクスチヤ情報等を含む。三次元都市地図デー
タベースM7bは、例えば、所定の都市の建物の位置、大
きさ、形状、高さなどの情報を含む。

【００４９】図２２はシミュレーションのフローチャー
トを示す。まず、太陽光線の方程式を求める（SlO）。
具体的には、図２３のように、季節・時刻に対応する太
陽の位置（仰角と方位角）を求める（SlOa）。この結果
に基づき、同じ仰角をもつ直線群を定義する（SlOb）。
次に、三次元都市データベースに基づき、対象となるマ
ンションに関して遮られる太陽光を除外する（SlOc）。
例えば、図２５（a）のように、ビルBで遮蔽される太陽
光を除外する。図２５（b）のように、太陽の移動に伴
い太陽光の遮蔽の状況が変化することも考慮する。

【００５０】次に、太陽光緑のうちでマンションの部屋
の窓部分を貫く直線を抽出する（Sll）。図１９に示す
ように、太陽光線の方程式と窓を示す傾域Wとの連立方
程式を解けば必要な直線が得られる。実際には、境界部
分が問題となるから図２６の直線LlとL2とを求めればよ
い。次に、抽出された直線と壁・床等との交点を求める
（S12）。上述の直線Ll及びL2と、床との交点Xl，X2を
求める。次に、これらの交点を結ぶ閉曲線で囲まれる領
域を求め、日照の領域とする（S13）。次に、日照の領
域に日照を表現するテクスチヤを貼り付ける（S14）。
そして、所定の視点から見た画像を構成する（S15）。
以上のSll〜S15の処理を所定の時刻ごとに繰り返すこと
により、前述の日照シミュレーション画像が得られる。

【００５１】Ｓ８：眺望シミュレーション マンションのモデルルームにおいて訪問者に提供するシ
ミュレーションとして、他に眺望に関するものが考えら
れる。マンション購入希望者にとって、自宅からどのよ
うな眺望が期待できるかは重要なポイントである。購入
を希望する部屋からの実際の眺望を提供できれば、マン
ション購入希望者にとって選択の大きな判断材料とな
る。図２４のシステムを用いれば眺望シミュレーション
画像も容易に提供できる。

【００５２】図２７に眺望シミュレーションのフローチ
ャートを示す。まず、シミュレーションを希望する特定
の住戸とその部屋を指定する（S20）．次に、マンショ
ンデータベースを検索して指定されたマンションの階数
（視点の高さ）と窓の向き（視線の方向）を定める（S2
1）。次に、得られた視点の高さ、視線の方向に基づき
三次元都市データベースを検索し、対象となる建物、地
形を抽出する（S22）。そして、抽出結果に基づき当該
視点から見た画面を生成する（S23）。例えば、図２８
に示すような画面が得られる。もちろん、近くのビルだ
けでなく遠方の風景、山並み、川の流れ等を表示するこ
とが可能である。

【００５３】このシミュレーションにより、利用者は購
入を希望する部屋からの眺望を予め知ることができる。
また、眺望を売り物にするマンションであれば、このシ
ミュレーションによリセールスポイントを直接的にアピ
ールすることもできる。

【００５４】他のシミュレーションとして、例えば、ど
のような経路を通って通うのかをカメラを移動させつつ
アニメーションで表示する通勤・通学路のシミュレーシ
ョンや、近所の公共施設や店舗等を案内するシミュレー
ションが考えられる。

【００５５】通勤・通学路のシミュレーションの手順と
して次のステップが考えられる。まず、顧客の希望する
通勤・通学路を設定する。予め標準的な通勤・通学路
（物件に居住あるいは勤務している人が普通採用してい
る通勤・通学路）を設定しておいてもよい。次に、顧客
の通勤・通学時刻を設定する。予め標準的な通勤・通学
時刻を設定しておいてもよい。次に、設定された通勤・
通学路にそって仮想三次元空間内のカメラを移動する。
図２４のシステムの三次元都市データベースを用いれば
カメラから見た通勤・通学風景を三次元的に表示するこ
とができる。同時に、設定された通勤・通学時刻に対応
する交通状況、例えば、道路を行き交う車両、歩道を行
き交う人々のイメージも三次元的に表現する。このよう
な表現は、例えば、幼稚園や小学校に通う幼い子供の通
学路が安全であるかどうかを判断する上で利用価値が高
い。すなわち、通勤・通学路のシミュレーションは単に
通勤・通学路の風景がどのようなものであるかを知るだ
けでなく、その経路が安全であるか、坂や階段等がある
か、それとも平坦で歩きやすいか、道幅は狭いか、歩道
は整備されて歩きやすいか、途中に買い物ができる店が
あるか、などの実際の状況をシミュレーションにより事
前に評価できる点も大きなメリットである。このような
状況は、従来は実際の居住・勤務しないと得られなかっ
たものであるが、三次元都市データベースを利用したコ
ンピュータグラフィックにより、予め評価することが可
能になるのである。

【００５６】近所の公共施設や店舗等を案内するシミュ
レーションの手順も同様である。まず、顧客が希望する
公共施設や店舗等を選択する。次に、選択した公共施設
や店舗等までの経路を設定する。予め標準的な経路を設
定しておいてもよい。次に、顧客が出かける時刻を設定
する。予め標準的な時刻を設定しておいてもよい。次
に、設定された通勤・通学路にそって仮想三次元空間内
のカメラを移動する。時刻に応じた交通状況が三次元的
に表現されるとともに、公共施設や店舗等の混雑状況も
三次元的に表現される。

【００５７】発明の実施の形態２．上記説明において、
三次元グラフィック画像がコンピュータディスプレイ上
に表示される場合を例にとり説明したが、望ましくは、
バーチャルリアリティー（ＶＲ）用の装置により、視覚
と聴覚の点でより実体験に近い表現を提供するべきであ
る。

【００５８】図２９に、ＶＲを利用して住空間擬似体験
を行う際の基本的なハードウエア構成を示す。１００は
コンピュータグラフィック画面を生成するためのコンピ
ュータ１００である。コンピュータ１００は、体験者の
位置及び向きに応じた視点及び視線に基づきコンピュー
タグラフィック画面を生成する。１０１ａ，１０１ｂは
体験者の位置及び向きを検出するための磁気ソース、１
０２ａ，１０２ｂは、磁気ソース１０１ａ，１０１ｂか
ら磁気信号を受けて体験者の位置及び向きに応じた信号
を出力する磁気センサである。磁気センサ１０２ａ，１
０２ｂの出力信号はセンサ処理コンピュータ１０６ａ，
１０６ｂにより処理され、各体験者の位置及び向きが求
められ、これらの信号がコンピュータ１００に送られ
る。１０３ａ，１０３ｂは、立体音響システム１０７
ａ，１０７ｂから音響信号を受けて体験者に音を提供す
るヘッドフォンである。１０４ａ，１０４ｂはヘッドマ
ウントディスプレイ（ＨＭＤ）である。１０５ａ，１０
５ｂは体験者が操作を行うための３Ｄマウスである。１
０８は立体プロジェクタ、１０９は大型スクリーンであ
る。

【００５９】この構成では、視覚と聴覚により住空間を
体験できるように、画像生成用コンピュータと立体音響
生成装置を利用している。磁気センサを装着した体験者
の動きに追従して、仮想の住空間が、３次元立体映像と
３次元立体音響により、ＨＭＤとヘッドホンを通して体
験者に提供される。仮想空間上での操作には３Ｄマウス
やグローブ型入力デバイスが用いられる。

【００６０】図２９のシステムは多人数体験型システム
であり、提供者と需要者が対話しながら住環境を確認で
きる。このシステムは、２台のＨＭＤを用いた二人体験
型、大型アーチスクリーンを用いた多人数同時体験型、
大型アーチスクリーンと１台のＨＭＤを併用した多人数
同時体験型のＶＲを提供できる。

【００６１】本発明は、以上の実施の形態に限定される
ことなく、特許請求の範囲に記載された発明の範囲内
で、種々の変更が可能であり、それらも本発明の範囲内
に包含されるものであることは言うまでもない。

【００６２】また、本明細書において、手段とは必ずし
も物理的手段を意味するものではなく、各手段の機能
が、ソフトウェアによって実現される場合も包含する。
さらに、一つの手段の機能が、二つ以上の物理的手段に
より実現されても、若しくは、二つ以上の手段の機能
が、一つの物理的手段により実現されてもよい。

【図面の簡単な説明】

【図１】 発明の実施の形態１によるシステム／方法に
より提供されるメニューの概要を示す図である。

【図２】 発明の実施の形態１に係る装置の構成例を示
す図である。

【図３】 発明の実施の形態１によるシステム／方法の
処理フローチャートである。

【図４】 発明の実施の形態１におけるカメラの移動の
説明図である。

【図５】 発明の実施の形態１におけるカメラの移動の
他の説明図である。

【図６】 発明の実施の形態１における表示画面例（平
面表示）である。

【図７】 発明の実施の形態１における表示画面例（環
境表示）である。

【図８】 発明の実施の形態１における表示画面例（物
件表示）である。

【図９】 発明の実施の形態１における表示画面例（物
件表示から間取表示への移行アニメーション）である。

【図１０】 発明の実施の形態１における表示画面例
（間取表示）である。

【図１１】 発明の実施の形態１における表示画面例
（テナントＡの表示）である。

【図１２】 発明の実施の形態１における表示画面例
（家具配置シミュレーション表示）である。

【図１３】 発明の実施の形態１における物件の外観選
択画面を示す。

【図１４】 発明の実施の形態１における物件の立体表
示画面例である。

【図１５】 発明の実施の形態１におけるウォークスル
ー表示画面例である。

【図１６】 発明の実施の形態１におけるリビング表示
画面例である。

【図１７】 発明の実施の形態１における日照シミュレ
ーション画面例である。

【図１８】 発明の実施の形態１における日照シミュレ
ーション画面例である（続き）。

【図１９】 発明の実施の形態１における日照シミュレ
ーション画面例である（続き）。

【図２０】 発明の実施の形態１における日照シミュレ
ーション画面例である（続き）。

【図２１】 発明の実施の形態１における日照シミュレ
ーション画面例である（続き）。

【図２２】 発明の実施の形態１における日照シミュレ
ーションのフローチャートである。

【図２３】 発明の実施の形態１における日照シミュレ
ーションの太陽光線の方程式を求めるフローチャートで
ある。

【図２４】 発明の実施の形態１の日照シミュレーショ
ン及び眺望シミュレーションのための装置の構成図であ
る。

【図２５】 発明の実施の形態１における日照シミュレ
ーションの説明図である。

【図２６】 発明の実施の形態１における日照シミュレ
ーションの説明図である。

【図２７】 発明の実施の形態１における眺望シミュレ
ーションのフローチャートである。

【図２８】 発明の実施の形態１における眺望シミュレ
ーションの画面例である。

【図２９】 発明の実施の形態２に係る、ＶＲを利用し
て不動産物件の擬似体験を行うための装置の構成図であ
る。

───────────────────────────────────────────────────── フロントページの続き (72)発明者 錦見 誠司 北海道札幌市中央区北２条西10丁目２番７ 号 株式会社ウォール内 (72)発明者 高橋 成康 北海道札幌市中央区北２条西10丁目２番７ 号 株式会社ウォール内 (72)発明者 田下 尚宏 北海道札幌市中央区北２条西10丁目２番７ 号 株式会社ウォール内 Ｆターム(参考） 5B049 BB11 CC02 CC44 DD01 DD05 EE05 EE07 EE41 FF03 FF04 FF06 FF09 GG04 GG07 5B050 AA10 BA09 BA11 CA07 EA12 EA19 FA02 FA06 FA09 FA19 5E501 AA01 AC05 AC14 AC15 BA03 CA03 CB09 EA05 EA10 FA14 FA27 FA36 FA41

Claims (11)

【特許請求の範囲】
1. 【請求項１】 仲介の対象となる不動産物件の位置、大
   きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する不動産物件
   データベースと、 前記不動産物件が存在する都市内の建物の位置、大き
   さ、高さ及び形状に関する情報を格納する三次元都市デ
   ータベースと、 前記不動産物件データベースから所定の物件のデータを
   抽出する抽出部と、 抽出された物件を見るように、前記三次元都市データベ
   ースにより形成される仮想三次元空間において視点を設
   定する視点設定部と、 前記抽出された物件の周辺環境を把握できるように前記
   視点を前記抽出された物件に向けて移動させる視点移動
   部と、 前記視点移動部により移動される視点に基づき前記不動
   産物件データベース及び前記三次元都市データベースを
   検索し、前記視点から見た前記抽出された物件の立体画
   像及び前記抽出された物件の周辺の建物の立体画像を生
   成する画像生成部と、を備える不動産物件仲介支援シス
   テム。
2. 【請求項２】 前記視点移動部は、前記抽出された物件
   の周辺環境を把握できるように、前記視点を前記抽出さ
   れた物件の周りを巡る軌跡に沿って動かすとともに、視
   線を前記抽出された物件に向けることを特徴とする請求
   項１記載の不動産物件仲介支援システム。
3. 【請求項３】 前記画像生成部は、前記抽出された物件
   を容易に識別できるように、前記抽出された物件の立体
   画像に質感表現を行うとともに、他の建物の立体画像に
   質感表現を行わないことを特徴とする請求項１記載の不
   動産物件仲介支援システム。
4. 【請求項４】 前記画像生成部は、前記抽出された物件
   を容易に識別できるように、前記抽出された物件を除く
   建物の立体画像を、半透明あるいはワイヤーフレームで
   表現することを特徴とする請求項１記載の不動産物件仲
   介支援システム。
5. 【請求項５】 前記画像生成部は、前記抽出された物件
   を容易に観察でき、かつ、周辺環境を認識できるよう
   に、前記視点から前記抽出された物件を見たときに、前
   記抽出された物件を隠す位置にある建物の立体画像を生
   成することなく、代わりに地上に平面的な表示を行うこ
   とを特徴とする請求項１記載の不動産物件仲介支援シス
   テム。
6. 【請求項６】 前記画像生成部は、前記抽出された物件
   の周辺環境を容易に認識できるように、前記三次元都市
   データベースから仕事や生活をする上で重要な建物を抽
   出するとともに、これら建物の立体画像について他の建
   物の立体画像と異なる表現を行うことを特徴とする請求
   項１記載の不動産物件仲介支援システム。
7. 【請求項７】 仲介の対象となる不動産物件の位置、大
   きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する不動産物件
   データベースと、 前記不動産物件データベースから所定の物件のデータを
   抽出する抽出部と、 抽出された物件の一部のフロアを指定するフロア指定部
   と、 指定されたフロアの情報を前記不動産データベースから
   読み出して、当該フロア部分のみを前記抽出された物件
   から引き出すように移動させるフロア移動部と、 前記引き出されたフロアを見るように仮想三次元空間に
   おいて視点を設定する視点設定部と、 前記引き出されたフロアの外観及び間取りを把握できる
   ように前記視点を前記引き出されたフロアに向けて移動
   させる視点移動部と、 前記視点移動部により移動される視点に基づき前記不動
   産物件データベースを検索し、前記視点から見た前記引
   き出されたフロアの立体画像及び間取画像を生成する画
   像生成部と、を備える不動産物件仲介支援システム。
8. 【請求項８】 仲介の対象となる不動産物件の位置、大
   きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する不動産物件
   データベースと、 前記不動産物件データベースから所定の物件のデータを
   抽出する抽出部と、 抽出された物件の一部のフロアを指定するフロア指定部
   と、 指定されたフロアの情報を前記不動産データベースから
   読み出して、当該フロア部分の間取図を表示する間取表
   示部と、 家具のアイコンを記憶する家具データベースと、 前記家具データベースから家具のアイコンを、前記間取
   表示部により表示された間取図上に移動するアイコン移
   動部と、を備える不動産物件仲介支援システム。
9. 【請求項９】 仲介の対象となる不動産物件の位置、大
   きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する不動産物件
   データベースと、 前記不動産物件が存在する都市内の建物の位置、大き
   さ、高さ及び形状に関する情報を格納する三次元都市デ
   ータベースと、 前記不動産物件データベースから所定の物件のデータを
   抽出する抽出部と、 抽出された物件の一部のフロアを指定するフロア指定部
   と、 指定されたフロアの情報を前記不動産データベースから
   読み出して、当該フロア部分の間取図を表示する間取表
   示部と、 指定された季節及び／又は時刻に基づき太陽の位置を決
   定する太陽位置決定部と、 前記間取図に基づき前記不動産物件データベースから当
   該フロアの開口部の位置及び方向に関する情報を読み出
   すとともに、前記三次元都市データベースから前記抽出
   された物件の周囲の建物の位置、高さ及び大きさに関す
   る情報を読み出し、前記フロアの開口部の位置及び方向
   に関する情報及び前記周囲の建物の位置、高さ及び大き
   さに関する情報と前記太陽の位置とを比較することによ
   り、周囲の状況を考慮しつつ前記フロア内の日照の状況
   を求める日照シミュレーション部と、 この日照シミュレーション部の出力に基づき日照を表現
   する建物用画像を生成する画像生成部と、を備える不動
   産物件仲介支援システム。
10. 【請求項１０】 仲介の対象となる不動産物件の位置、
    大きさ、高さ及び形状に関する情報を格納する不動産物
    件データベースと、 前記不動産物件が存在する都市内の建物の位置、大き
    さ、高さ及び形状に関する情報を格納する三次元都市デ
    ータベースと、 前記不動産物件データベースから所定の物件のデータを
    抽出する抽出部と、 抽出された物件の一部のフロアを指定するフロア指定部
    と、 指定されたフロアの情報を前記不動産データベースから
    読み出して、当該フロア部分の間取図を表示する間取表
    示部と、 前記間取図に基づき所定の視点の位置及び方向を定める
    とともに、前記三次元都市データベースから視野内の建
    物の情報を抽出する眺望シミュレーション部と、 この眺望シミュレーション部の出力に基づき前記視点か
    ら見た眺望を表現する画像を生成する画像生成部と、を
    備える不動産物件仲介支援システム。
11. 【請求項１１】 前記不動産物件が存在する都市内の建
    物の位置、大きさ、高さ及び形状に関する情報を格納す
    る三次元都市データベースと、 場所及び時刻ごとの交通状況に関する情報を格納する交
    通状況データベースと、 視点の移動経路を定める視点経路設定部と、 移動時刻を設定する移動時刻設定部と、 前記移動経路に沿って視点を移動させる視点移動部と、 前記視点移動部により移動される視点に基づき前記三次
    元都市データベースを検索し、前記視点から見た景観の
    立体画像を生成する画像生成部と、を備える不動産物件
    仲介支援システム。