TW201432605A - 適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法 - Google Patents

Abstract

本發明係揭露一種適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，包括先提供一具有社區資源的資料庫，其內建有複數物件及其對應的交易資料；輸入至少一實價登錄物件的房屋條件，將此房屋條件中的所在地址、總樓層數及建築完成年月與資料庫內的社區資源進行比對，以搜尋取得對應滿足此實價登錄物件的所在地址、總樓層數及建築完成年月等房屋條件之至少一具體物件資訊，其中所在地址的比對係將其切割成複數個區段來依序進行正規化比對；最後顯示對應此具體物件資訊所屬之社區物件及其交易資料，以提供使用者明確且有價值的參考依據。

Description

適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法

本發明係有關一種資料辨識方法，特別是關於一種適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法。

實價登錄是以公權力搜集目前市場上的成交資訊，對申報不實者則有對應之罰則，而且大部分的資訊係對社會大眾公開；此措施主要目的乃是在於要讓不動產市場透明化。實價登錄的做法對於買方與賣方來說，都會是比較好的狀況，讓交易雙方心中皆對價格有個準備或預算，就比較不易受到中間人抬弄價格的影響。

再者，為了配合行政院政府資料開放(open data)政策，已於內政部「不動產交易實價查詢服務網」及「政府資料開放平臺」提供免費下載發布當期之實價登錄資訊，其係以交易筆為單位，每一筆詳細記載有鄉鎮市區、土地區段位置或建物區門牌、土地移轉總面積平方公尺、都市土地使用分區、交易年月、交易筆棟數、移轉層次、總樓層數、建物型態、主要用途、主要建材、建築完成年月、建物移轉總面積平方公尺、建物現況格局、有無管理組織、總價元、單價每平方公尺等資訊。

然而，即使已有實價登錄的存在，但其仍是以一筆筆交易資 訊逐月公告下載的批次資料，提供使用者自行去下載，由於無法得知每次下載的資訊是否符合己身需求，且亦須逐筆去檢閱過濾，不但不確定性甚高，也相當麻煩。再者，前述發布資料中雖然有公布土地區段位置或建物區門牌，但卻未標記所屬社區名稱，且僅提供查詢案件之區段化區間，此種模糊化的地址。對熟悉不動產的專業人士來說，可以藉由此區段化的地址推知實際且確定的地址或社區名稱；然而，對於一般大眾而言，即使取得這些批次資料的實價登錄資訊仍無法作為己身購屋的明確參考依據，甚至要實地查訪才能獲知有哪些物件有符合其所需之條件，實際使用上仍備受限制。

有鑑於此，本發明遂提出一種適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，以提供消費者可以快速獲得符合己身需求的社區實價登錄物件資訊。

本發明之主要目的係在提供一種適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，其係利用所處縣市行政區、地址路街、建築完成日、樓高等社區資源反推實價登錄，以辨識比對出明確的社區行情交易資料，提供使用者明確的參考依據。

本發明之另一目的係在提供一種適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，其所獲得的社區物件及其交易資料之應用除了提供所屬社區、成交條列資料之外，更可進行社區價量趨勢走勢分析、對應之待售物件推薦，令使用者(消費者)能夠對單一社區行情的變化有更全面性的 了解。

為達到上述目的，本發明提出一種適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，包括提供一內建有社區資源之資料庫，其內建有複數物件及其對應的交易資料；再輸入至少一實價登錄物件的房屋條件，將此房屋條件中的所在地址、總樓層數及建築完成年月與資料庫內的社區資源進行比對，以搜尋取得滿足此實價登錄物件的房屋條件之至少一具體物件資訊；最後，顯示對應此具體物件資訊所屬之社區物件及其交易資料。

其中，在上述比對所在地址之步驟中，係將所在地址切割成複數個區段由上而下依序進行正規化比對，其細節更包括依序比對一級行政區資料、二級行政區資料及路街段資料，以分別確定所屬縣市、所屬鄉鎮市區及所屬路街段；最後將號的最小值及最大值之數字以及衖、弄、巷的數字拆解出來，並據此比對資料庫中所有物件的交易資料。

以下藉由具體實施例配合所附的圖式詳加說明，當更容易瞭解本發明之目的、技術內容、特點及其所達成之功效。

10‧‧‧伺服器

12‧‧‧資料庫

14‧‧‧搜尋平台

16‧‧‧使用者

第一圖係為本發明所使用之系統架構圖。

第二圖係為本發明進行社區行情資料辨識的方法流程圖。

第三圖係為本發明於判斷房屋條件中的所在地址的各步驟流程圖。

第四圖係為本發明經辨識後所取得的社區物件及其交易資料以條列式呈現的示意圖。

第五圖係為本發明呈現社區及其週邊之實價登錄物件進行成交價格走勢與比較之示意圖。

第六圖係為本發明呈現社區之實價登錄物件進行成交量走勢示意圖。

由於目前實價登錄資訊並未標註所屬社區名稱且僅提供模糊地址，因此本發明係可透過社區資源反推實價登錄，以比對辨識出社區交易資料。

本發明所使用之系統架構可以參閱第一圖所示，主要包括有一伺服器10來進行所有的比對辨識，且此伺服器10係連結有一資料庫12，用來儲存社區資源的所有物件及其對應之交易資料，包括有已實價登錄的所有物件以及實際已銷售或待銷售的所有物件，並透過此伺服器10提供一搜尋平台14，以提供使用者16所需的操作界面，令使用者16可以透過電腦、筆記型電腦、手機等裝置連結至搜尋平台10，以進行實價登錄物件之房屋條件的搜尋及辨識。

第二圖係為本發明進行社區行情資料辨識的方法流程圖，如圖所示，首先，如步驟S1所示，本發明在進行搜尋比對之前，需先提供一內建有社區資源的資料庫，於此資料庫中建立許多物件及其各自對應的交易資料，交易資料可選自所在鄉鎮市區、土地區段位置或建物區門牌地址、土地移轉總面積平方公尺、都市土地使用分區、交易年月、交易筆棟數、移轉層次、總樓層數、建物型態、主要用途、主要建材、建築完成年月、 建物移轉總面積平方公尺、建物現況格局、有無管理組織、總價元、單價每平方公尺或社區名稱等資料，可以選擇全部，抑或是從中選擇數種，以據此將交易資料拆解成複數個欄位，提供搜尋比對之用。接著步驟S2所示，輸入至少一實價登錄物件的房屋條件，將此房屋條件中的所在地址、總樓層數及建築完成年月與資料庫內的社區資源進行比對，以搜尋取得對應滿足此實價登錄物件的房屋條件之至少一具體物件資訊；當然，輸入的實價登錄物件及其房屋條件亦同時儲存於資料庫中，於完成比對後即可進一步成為可供後續比對參考的物件及交易資料。最後如步驟S3所示，根據此具體物件資訊，顯示對應的社區物件及其所屬之交易資料。其中，房屋條件除了所在地址、總樓層數及建築完成年月之外，更可選擇性包括有土地區段位置、土地移轉總面積平方公尺、都市土地使用分區、交易年月、交易筆棟數、移轉層次、建物型態、主要用途、主要建材、建物移轉總面積平方公尺、建物現況格局、有無管理組織、總價元、單價每平方公尺或社區名稱等，此部份可以對照交易資料的欄位，以供參考。

續言之，在上述比對房屋條件中的所在地址的步驟，其係將實價登錄物件的所在地址切割成複數個區段並由上而下依序進行正規化比對，亦即如第三圖所示之步驟S10~S22。詳言之，首先如步驟S10所示開始比對實價登錄物件所在地址，接著如步驟S12所示，比對實價登錄物件所在地址中的一級行政區資料，並判斷是否確定所屬縣市，若已確定所屬縣市，係繼續進行步驟S14；若無法確定所屬縣市，則進行步驟S16。已確定所屬縣市之步驟後，如步驟S14所示，接續比對二級行政區資料，以確定所屬鄉鎮市區；之後再如步驟S18所示，比對路街段資料，以確定所屬路街段；在 確定所屬之路街段之步驟後，即可進行步驟S22。另一方面，若在步驟S12中無法確定出所屬縣市時，如步驟S16所示，比對二級行政區資料並判斷是否為全台唯一值，若是唯一值，則直接同時確定所屬縣市及鄉鎮市區，並繼續進行步驟S18；若為非唯一值，則如步驟S20所示般，進行路街段資料之比對步驟，以直接同時確定所屬縣市、鄉鎮市區及路街段，如此才可進入至步驟S22。

在比對辨識出對應待搜尋實價登錄物件所在地址所屬之縣市、鄉鎮市區及路街段之步驟後，如步驟S22所示，由於實價登錄物件所在地址為一區段化區間，將地址使用的號以50個號碼或30個號碼為區間，則在此步驟中，要將待搜尋實價登錄物件所在地址中號的最小值及最大值之數字以及衖、弄、巷的數字拆解出來，舉例來說，號使用的區段化區間若為1~50號，最大值為50且最小值為1，並據此比對資料庫中所有物件的交易資料，經比對辨識後，即可取得對應實價登錄物件所在地址的具體物件資訊。當然，同時滿足所在地址、總樓層數以及建築完成年月等房屋條件而比對搜尋出來的具體物件資訊相當的正確，且其所屬的社區名稱、行情列表等皆可對應顯示提供使用者參考。

其中，顯示根據具體物件資訊顯示出來的物件，可能會有很多筆，此時可以依據搜尋精確度排列，以條列式的方式呈現，如第四圖所示，提供社區行情條列，其上條列有各種資料供對照參考，例如地址、類型、總價、每坪單價、建坪、地坪、屋齡、樓層和格局等，且於上面亦可標示有實價登錄的行情以及仲介商銷售的實際行情等，當然，此圖式所條列之資料僅為本發明之一範例，此外，更可依據實際需求選擇呈現不同的 資料列。因此，本發明利用所處縣市行政區、地址路街、建築完成日、樓高等社區資源確實可反推實價登錄，以辨識比對出明確的社區交易資料且條列清楚，提供使用者(消費者)相當明確的參考依據。

本發明除了提供成交條列資料之外，更可進行趨勢走勢分析、待售物件推薦，令使用者(消費者)能夠對單一社區行情的變化有更全面性的了解。在此係以趨勢走勢分析為例，本發明可以根據資料庫內所建立的所有物件及對應之交易資料，提供交易價格走勢分析或是成交量走勢分析。舉例來說，本發明可以根據一社區以及其週邊700公尺範圍內物件成交的價格走勢分析如第五圖所示，由圖中可以清楚看到，不管是此社區或是週邊700公尺範圍內的物件，其成交價格每年(或每月)的發展趨勢，因此藉由此示意圖可以讓使用者輕鬆瞭解，此社區之交易價格走勢。再如第六圖所示，此即代表這個社區每年(或每月)的成交量走勢，可以獲知物件每年(或每月)的成交量變化，這些資訊讓使用者可以對此社區能夠有更全面性的了解，相當便利。

當然，儲存於資料庫中的所有物件及交易資料都會持續進行更新，只要於內政部「不動產交易實價查詢服務網」及「政府資料開放平臺」已提供免費下載發布當期之實價登錄資訊之後，即可更新資料並儲存於資料庫中，以隨時提供即期且正確的資訊。

以上所述之實施例僅係為說明本發明之技術思想及特點，其目的在使熟習此項技藝之人士能夠瞭解本發明之內容並據以實施，當不能以之限定本發明之專利範圍，即大凡依本發明所揭示之精神所作之均等變化或修飾，仍應涵蓋在本發明之專利範圍內。

Claims (7)

1. 一種適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，包括：提供一內建有社區資源之資料庫，其內建立有複數物件及其各自對應的交易資料；輸入至少一實價登錄物件的房屋條件，將該房屋條件中的所在地址、總樓層數及建築完成年月與該資料庫內的社區資源進行比對，以搜尋取得滿足該實價登錄物件的該房屋條件的至少一具體物件資訊；以及至少顯示該具體物件資訊對應的社區物件及其交易資料。
2. 如請求項1所述之適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，其中在比對該所在地址的步驟中，其係將該實價登錄物件的該所在地址切割成複數個區段由上而下依序進行正規化比對。
3. 如請求項2所述之適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，其中在將該所在地址切割成複數個區段由上而下依序進行正規化比對之步驟中，更包括：比對一級行政區資料，以確定所屬縣市；比對二級行政區資料，以確定所屬鄉鎮市區；比對路街段資料，以確定所屬路街段；以及將號的最小值及最大值之數字以及衖、弄、巷的數字拆解出來，並據此比對該資料庫中所有該等物件的交易資訊。
4. 如請求項3所述之適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，其中在比對該一級行政區資料的步驟中，若無法確定該所屬縣市，則在比對該二級行政區資料時，係判斷該二級行政資料是否為唯一值，若是，則直接 確定所屬縣市及鄉鎮市區，並繼續下一步驟；若否，則於比對該路街段資料之步驟中，直接確定所屬縣市、鄉鎮市區及路街段。
5. 如請求項1所述之適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，其中該交易資料係可選自所在鄉鎮市區、土地區段位置或建物區門牌地址、土地移轉總面積平方公尺、都市土地使用分區、交易年月、交易筆棟數、移轉層次、總樓層數、建物型態、主要用途、主要建材、建築完成年月、建物移轉總面積平方公尺、建物現況格局、有無管理組織、總價元、單價每平方公尺或社區名稱。
6. 如請求項1所述之適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，其中該房屋條件除了該所在地址、該總樓層數及該建築完成年月之外，更包括有土地區段位置、土地移轉總面積平方公尺、都市土地使用分區、交易年月、交易筆棟數、移轉層次、建物型態、主要用途、主要建材、建物移轉總面積平方公尺、建物現況格局、有無管理組織、總價元、單價每平方公尺或社區名稱。
7. 如請求項1所述之適用於實價登錄之社區行情資料辨識方法，其中在顯示對應的該物件及其交易資料之步驟中，係以條列式呈現。