KR20210027776A - System for estimating market price of real estate and method - Google Patents
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Abstract
Description
본 발명은 부동산 시세 추정 시스템 및 방법에 관한 것으로, 특히 특히 국토교통부 등 국가가 공개하는 부동산 관련 정보를 이용하여 실거래 정보를 정확하게 추출하고 이에 따라 대상 부동산의 시세를 정밀하게 추정할 수 있는 부동산 시세 추정 시스템 및 방법에 관한 것이다.The present invention relates to a system and method for estimating real estate market prices, and in particular, real estate market price estimation capable of accurately extracting actual transaction information using real estate-related information disclosed by the state such as the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, and thereby accurately estimating the market price of a target real estate. It relates to systems and methods.
일반적으로, 부동산 가격에 관한 정보를 얻고자 하려면 일일이 부동산 중개업소를 찾아가서 정보를 구하거나 또는 부동산 매물에 관한 잡지, 신문이나 인터넷 등을 통해 얻을 수 있었다. 부동산중개업소를 일일이 찾아가서 정보를 구하고자 하면, 원하는 정보를 얻을 때까지 긴 시간이 소비되고 경비와 노력이 많이 드는 문제가 있고, 부동산 매물에 관한 잡지나 신문을 통해서는 정확한 정보를 구하기는 사실상 불가능하였다. 인터넷을 통한 방법은 부동산 정보를 제공하는 사이트마다 접속한 후 무료 또는 유료로 검색하여, 공시지가, 부동산 매매가격, 전세가격, 월세가격, 공매정보 및 경매정보를 얻을 수 있으나, 각 정보를 수집, 분석하여야 하는 불편함이 있다. 즉, 검색자가 일일이 정보를 수집, 대조하여야만 의도한 정보를 얻을 수 있었다.In general, in order to obtain information on real estate prices, you could go to a real estate agency to obtain information, or obtain information through magazines, newspapers, or the Internet about real estate sales. If you want to go to a real estate agency and ask for information, it takes a long time to obtain the information you want, and it takes a lot of money and effort, and it is virtually impossible to obtain accurate information through magazines or newspapers about real estate sales. I did. In the Internet method, you can access each site that provides real estate information, search for free or for a fee, and obtain the announced land price, real estate sales price, jeonse price, monthly rent price, auction information and auction information, but collect and analyze each information. There is a discomfort that must be done. In other words, the intended information could be obtained only when the searcher collects and collates the information individually.
한편, 국토교통부가 부동산 실거래자료를 제공하고 있지만, 개인정보보호를 위해 정확한 거래일자나 정확한 주소 등을 제공하지 않고 있다. On the other hand, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport provides real estate transaction data, but does not provide accurate transaction dates or exact addresses to protect personal information.
즉, 부동산거래 정보는 기본적으로 국토교통부 제공하는 부동산 실거래가를 기반으로 하며, 국토교통부는 "공공기관의 정보공개에 관한 법률" 제7조 제1항 및 제2항(행정정보의 공표)에 의거하여 부동산 거래신고를 한 부동산에 대하여 그리고 확정일자를 부여받은 부동산에 대하여 실거래가를 공개하고 있으며, 이러한 해당 정보는 시스템적으로 "실거래가공개시스템(http://rt.molit.go.kr/)" 또는 "공공데이터 포털(https://www.data.go.kr/)"에서 무상으로 취득할 수 있으며, 원 제공자는 모두 국토교통부이다.In other words, the real estate transaction information is basically based on the actual real estate transaction price provided by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, and the Ministry of Land, Infrastructure and Transport complies with Article 7 (1) and (2) of the "Act on Information Disclosure of Public Institutions" (Publication of Administrative Information). According to the real estate transaction report, the actual transaction price is disclosed for the real estate that has been reported on the real estate transaction and the real estate that has been given a fixed date, and such information is systematically disclosed in the "Real Transaction Processing System (http://rt.molit.go.kr). /)" or "Public Data Portal (https://www.data.go.kr/)" can be obtained for free, and all original providers are the Ministry of Land, Infrastructure and Transport.
그러나 국토교통부가 제공하는 실거래가 정보는 개인정보 이슈로 실제 번지가 삭제된 상태로 공개되어, 유용한 정보를 사용할 수 없다. 즉 단독/다가구, 토지, 상업/업무용만 번지를 식별할 수 없고, 아파트/연립/오피스텔 등은 지번이 공개되어 있다.However, the actual transaction price information provided by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport is disclosed as a personal information issue with the actual address deleted, so useful information cannot be used. That is, single/multiple households, land, and commercial/business only addresses cannot be identified, and lot numbers are disclosed for apartments/alignments/officetels.
상술한 바와 같이, 국토교통부에서는 실거래자료를 제공하고 있지만 개인정보 보호를 위해 정확한 거래일자나 지번과 같은 정확한 주소를 제공하지 않는 문제가 있다.As described above, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport provides actual transaction data, but there is a problem in that it does not provide an accurate address such as an accurate transaction date or lot number to protect personal information.
이러한 문제를 해결하기 위한 기술의 일 예가 하기 문헌 1 내지 3 등에 개시되어 있다.An example of a technique for solving this problem is disclosed in Documents 1 to 3 below.
예를 들어, 하기 특허문헌 1에는 실거래가 이루어진 부동산에 대한 행정구역, 거래금액, 계약일 및 면적에 대한 제1 정보를 제공하는 국토교통부 실거래가제공서버, 상기 부동산에 대한 행정구역, 지번 및 면적에 대한 제2 정보를 가진 부동산 데이터베이스, 상기 제1 정보와 상기 제2 정보를 매칭하여, 상기 지번에 대한 부동산 거래금액을 제공하는 부동산정보 제공서버 및 부동산 등기서버로부터 부동산 등기 정보를 수집하고, 상기 부동산 데이터베이스에 저장하는 부동산등기정보수집서버를 포함하는 부동산 정보 제공 시스템으로서, 상기 부동산정보 제공서버는 상기 제1 정보와 상기 제2 정보 매칭시 상기 제1 정보 중 계약일을 기준으로 소정기간 내에 상기 부동산 등기 정보 중 갑구의 등기 접수일이 속하는지 여부를 판단하는 것을 특징으로 하는 부동산 정보 제공 시스템에 대해 개시되어 있다.For example, in Patent Document 1 below, the actual transaction price provision server of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport provides first information on the administrative area, transaction amount, contract date and area for the real estate where the actual transaction was made, and the administrative area, lot number and area for the real estate. A real estate database having second information for, matching the first information with the second information, collecting real estate registration information from a real estate information providing server and real estate registration server providing real estate transaction amount for the lot number, and the real estate A system for providing real estate information including a real estate registration information collection server stored in a database, wherein the real estate information providing server registers the real estate within a predetermined period based on a contract date among the first information when the first information and the second information are matched. Disclosed is a system for providing real estate information, characterized in that it is determined whether the registration date of Gap-gu belongs among the information.
또 하기 특허문헌 2에는 토지실거래가정보에서 분석대상부동산의 면적, 지목, 시군구, 용도지역을 확인하는 단계, 개별토지특성정보 상의 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계, 모두 일치하는 부동산의 주소를 분석대상부동산의 주소로 검출하는 단계, 토지실거래가정보에서 분석대상부동산의 면적, 지목, 시군구, 용도지역을 확인하는 단계, 개별토지특성정보 상의 면적, 지목, 시군구, 용도지역이 상기 분석대상부동산의 그것과 모두 일치하는 부동산을 검색하는 단계, 모두 일치하는 부동산들로 후보리스트를 생성하는 단계를 포함하는 부동산정보 정제방법에 대해 개시되어 있다.In addition, in Patent Document 2 below, the step of confirming the area of the real estate to be analyzed in the real estate transaction price information, land title, city, county-gu, and use area, and the area, land title, city, county-gu, and use area in the individual land characteristic information are all those of the real estate to be analyzed. Searching for matching real estate, detecting the address of the real estate to be analyzed as the address of the real estate to be analyzed, identifying the area of the real estate to be analyzed from the real estate transaction price information, land title, city, county, district, use area, and individual land characteristics Disclosed is a method for refining real estate information including the step of searching for real estate in which the area, land title, city, county, and area of the information all match those of the real estate to be analyzed, and generating a candidate list with all matching real estates. have.
한편, 하기 특허문헌 3에는 평가대상 부동산의 공시지가, 상기 평가대상 부동산을 기준으로 소정 영역 내에 위치하는 실거래 부동산의 실거래가 및 공시지가를 획득하는 실거래 정보 획득부, 획득한 실거래 부동산의 실거래가 및 공시지가를 기초로 각 실거래 부동산에 대한 참고값을 생성하는 참고값 생성부 및 생성된 참고값을 상기 평가대상 부동산의 공시지가에 적용하여 상기 평가대상 부동산의 시세를 추정하는 시세추정부를 포함하고, 상기 참고값 생성부는 상기 실거래 부동산의 실거래가와 공시지가의 차이 및 비율 중 적어도 하나를 기초로 상기 참고값을 생성하는 실거래가 및 공시지가를 이용한 부동산 시세추정장치에 대해 개시되어 있다.On the other hand, in Patent Document 3 below, the published land price of the real estate subject to evaluation, the real transaction information acquisition unit that obtains the real transaction price and the published land price of the real transaction real estate located within a predetermined area based on the evaluation subject real estate, and the actual transaction price and the published land price of the acquired real transaction real estate. A reference value generation unit that generates a reference value for each real estate transaction on a basis, and a market price estimating unit that estimates the market price of the valuation target real estate by applying the generated reference value to the published land price of the valuation target real estate, and generates the reference value The wealth is disclosed for a real estate market price estimation apparatus using the actual transaction price and the published land price for generating the reference value based on at least one of a difference and a ratio between the actual transaction price and the published land price of the actual transaction real estate.
상술한 바와 같은 특허문헌 1에 개시된 기술에서는 부동산정보 수집서버가 각종 부동산 공부에 의해 수집한 제2 정보를 부동산 데이터베이스에 저장하며, 부동산정보 제공서버가 제1 정보 및 제2 정보를 매칭하여 지번에 대한 부동산 거래금액을 제공하지만, 부동산 공부에는 폐쇄말소대장이 포함되어 있지 않으므로, 과거거래에 대해 매칭이 불가능하다는 문제가 있었다.In the technology disclosed in Patent Document 1 as described above, the real estate information collection server stores the second information collected by various real estate studies in the real estate database, and the real estate information providing server matches the first information and the second information to Although it provides the amount of real estate transaction for Korea, there was a problem that it was impossible to match past transactions because the real estate study did not include the closing ledger.
또 상기 특허문헌 2에 개시된 기술에서는 토지실거래정보에만 한정되어 있어 정밀한 부동산 정보를 수집할 수 없다는 문제가 있었다. 또한, 상기 특허문헌 2에서는 주소, 지번의 일부, 도로명, 대지 면적, 전체면적 등이 기재된 토지특성정보와 건축물대장의 정보를 매칭하여 대상 부동산의 주소를 추출하지만, 신축 건물의 경우 과거 시점에 대한 정보가 건축물대장에 등재되지 않아 대상 부동산의 추출을 정확하게 실행할 수 없다는 문제도 있었다.In addition, in the technology disclosed in Patent Document 2, there is a problem that precise real estate information cannot be collected because it is limited only to real estate transaction information. In addition, in Patent Document 2, the address of the target real estate is extracted by matching land characteristic information including the address, part of the lot number, road name, land area, and total area, etc., and the information of the building ledger. There was also a problem that the extraction of the target real estate could not be performed accurately because the information was not listed on the building register.
한편, 상기 특허문헌 3에는 지점에 대한 비율에서 공시지가를 이용하여 참조값을 생성하지만 거래시점이 서로 상이한 경우 그 참조값의 의미가 없다는 문제가 있고, 상기 특허 문헌 3에서 평가대상 부동산(A)에 대해 2019년 현재시점의 시세를 추정하는 경우, 실거래 부동산(B1)가 2010년에 거래된 정보, 실거래 부동산(B2)가 2018년에 거래된 정보라면, 평가대상 부동산(A)에 관해 시점을 고려하지 않아 사용된 참조값은 그 의미가 없다는 문제가 있었다. 또한, 상기 특허문헌 3에서는 공시지가와 실거랫값을 참조하여 참고값의 비율을 추출하지만, 공시지가는 토지 가격을 나타내고 실거래가는 토지와 건물의 합계이므로, 이와 같은 비율의 추출은 부정확하게 된다는 문제가 있었다. On the other hand, in Patent Document 3, a reference value is generated using the published land price in the ratio to the branch, but there is a problem that the reference value has no meaning when the transaction times are different from each other. In the case of estimating the market price at the present time of the year, if the actual transaction real estate (B1) was information that was traded in 2010, and the actual transaction real estate (B2) was information that was traded in 2018, the timing of the real estate subject to evaluation (A) is not considered. There was a problem that the reference value used had no meaning. In addition, in Patent Document 3, the ratio of the reference value is extracted by referring to the published land price and the actual transaction value, but since the published land price represents the land price and the actual transaction price is the sum of land and buildings, there is a problem that the extraction of such a ratio becomes inaccurate.
본 발명의 목적은 상술한 바와 같은 문제점을 해결하기 위해 이루어진 것으로서, 유사도를 평가하여 대상 부동산의 시세를 정밀하게 추정할 수 있는 부동산 시세 추정 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.It is an object of the present invention to provide a real estate price estimation system and method capable of accurately estimating the market price of a target real estate by evaluating the degree of similarity.
본 발명의 다른 목적은 대상 부동산의 매도자와 매수자에게 부동산 매매 가격에 대한 객관적인 정보를 제공할 수 있는 부동산 시세 추정 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the present invention is to provide a real estate market price estimation system and method capable of providing objective information on real estate sales prices to sellers and buyers of target real estate.
본 발명의 또 다른 목적은 대상 부동산의 담보 제공에 대한 신뢰성을 향상시킬 수 있는 부동산 시세 추정 시스템 및 방법을 제공하는 것이다.Another object of the present invention is to provide a system and method for estimating real estate prices that can improve the reliability of providing collateral for a target real estate.
상기 목적을 달성하기 위해 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템은 국가가 공개한 정보를 정기적으로 제공하는 정보 제공 서버, 상기 정보 제공 서버에서 제공된 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보를 토대로 참조 부동산을 추출하여 대상 부동산의 적정 시세를 추정하는 관리 서버, 상기 정보 제공 서버에서 공급된 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권에 관한 부동산 정보로서 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보를 저장하는 데이터베이스, 상기 관리 서버에서 추정된 상기 대상 부동산의 적정 시세 정보를 수신하는 사용자 단말기를 포함하고, 상기 관리 서버는 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보에 따라 각각의 부동산에 대한 주소를 추출하고, 상기 대상 부동산에 인접한 상기 참조 부동산의 실거래 가격에 대한 유사도를 추출하여 상기 대상 부동산의 적정 시세를 산출하여 상기 사용자 단말기로 적정 시세 정보를 전송하는 것을 특징으로 한다.In order to achieve the above object, the real estate market price estimation system according to the present invention is an information providing server that regularly provides information publicly disclosed by the state, land ledger provided by the information providing server, land characteristic information, building ledger, and information on closed-off ledger. A management server that extracts reference real estate based on and estimates the appropriate market price of the target real estate, land, commercial/business buildings, apartments, officetels, land ledgers, land as real estate information on the right to sell. A database for storing characteristic information, information on the building ledger and the closed cancellation ledger, and a user terminal receiving appropriate market price information of the target real estate estimated from the management server, and the management server includes land ledger, land characteristic information, and building By extracting the address for each real estate according to the information of the ledger and the closing cancellation ledger, extracting the similarity to the actual transaction price of the reference real estate adjacent to the target real estate, calculating the appropriate market price of the target real estate, and using the user terminal It is characterized in that the price information is transmitted.
또 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템에서, 상기 관리 서버는 상기 데이터베이스에 저장된 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보를 토대로 각각의 부동산에 대한 주소를 추출하는 주소 추출 모듈, 각각의 부동산에서 상기 대상 부동산에 대응하는 실거래 유사 매매 부동산에 대한 정보를 추출하여 상기 참조 부동산을 선택하는 유사 매매 부동산 선택 모듈, 상기 유사 매매 부동산 선택 모듈에서 선택된 상기 참조 부동산에 대해 상기 대상 부동산과의 직선거리, 토지면적, 연면적, 개별공시지가(㎡), 개별주택가격, 사용개월, 용도지역에 따라 유사도를 추출하는 유사도 추출 모듈, 상기 유사 매매 부동산 선택모듈에서 추출된 거래가격으로 상기 대상 부동산에 대한 비교시세를 산출하는 비교시세 산출 모듈, 상기 유사도 추출 모듈에서 추출된 상기 참조 부동산의 유사도에 대해 가중치를 산출하는 가중치 산출 모듈, 상기 가중치 산출 모듈에 의해 산출된 가중치와 상기 비교시세 산출 모듈 평균에에 의해 산출된 비교시세로 상기 대상 부동산의 적정 시세를 결정하는 적정 시세 결정 모듈을 포함하는 것을 특징으로 한다.In addition, in the real estate market price estimation system according to the present invention, the management server is an address extraction module for extracting an address for each real estate based on the information of the land ledger, land characteristic information, the building ledger, and the closed cancellation ledger stored in the database, respectively. Similar sales real estate selection module for selecting the reference real estate by extracting information on the real transaction similar sales real estate corresponding to the target real estate from the real estate of, a straight line with the target real estate with respect to the reference real estate selected in the similar real estate selection module Similarity extraction module that extracts similarity according to distance, land area, gross area, individual publicly announced land price (㎡), individual house price, month of use, and usage area, and comparison of the target real estate with the transaction price extracted from the similar sale real estate selection module A comparative price calculation module for calculating a market price, a weight calculation module for calculating a weight for the similarity of the reference real estate extracted from the similarity extraction module, and a weight calculated by the weight calculation module and an average of the comparison price calculation module. It characterized in that it comprises a suitable market price determination module for determining the appropriate market price of the target real estate with the calculated comparative market price.
또 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템에서, 상기 유사 매매 부동산 선택 모듈은 상기 대상 부동산을 중심으로 하여 반경 3㎞ 이내이고 5년 이내에서 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권이 매매된 각각의 참조 부동산의 실거래 정보에 따라 동일 유형으로 매매된 유사 매매 부동산을 선택하는 것을 특징으로 한다.In addition, in the real estate market price estimation system according to the present invention, the similar sale real estate selection module is within a radius of 3 km from the target real estate and within 5 years, single/multiple households, land, commercial/business buildings, apartments, officetels, sales rights It is characterized in that a similar sale property sold in the same type is selected according to the actual transaction information of each of the sold reference real estate.
또 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템에서, 상기 비교시세 산출 모듈은 참조 부동산의 거래가격을 기초로 거래가격 중 건물가격과 토지가격을 구분하고, 이중 건물가격은 건축물대장정보 혹은 폐쇄말소정보로 건물가격을 산출하고, 토지가격은 토지특성과 거래시점 2단계로 산출하고, 상기 가중치 산출 모듈은 각각의 참조 부동산에 대해 {참조 부동산의 유사도/다수의 참조 부동산의 유사도의 합}에 의해 추정 부동산 가중치를 산출하고, 상기 적정 시세 결정 모듈은 상기 가중치 산출 모듈과 상기 비교시세 산출모듈에서 산출된 각각의 참조 부동산의 가중치와 비교시세를 응용하여 가중평균한 것에 의해 적정 시세를 결정하는 것을 특징으로 한다.In addition, in the real estate market price estimation system according to the present invention, the comparative price calculation module divides the building price and the land price among the transaction prices based on the transaction price of the reference real estate, and the building price is the building register information or the closing cancellation information. The price is calculated, and the land price is calculated in two stages of land characteristics and transaction time, and the weight calculation module estimates real estate weight by {similarity of reference real estate/sum of similarity of multiple reference real estate} for each reference real estate. Is calculated, and the appropriate price determination module determines an appropriate price by applying a weighted average of each reference real estate calculated by the weight calculation module and the comparison price calculation module and a comparison price.
또한, 상기 목적을 달성하기 위해 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 방법은 (a) 국가가 공개한 정보를 토대로 관련 데이터를 정기적으로 수집 및 가공하여 부동산 실거래 각각의 부동산에 대한 주소를 추출하는 단계, (b) 각각의 부동산에서 대상 부동산에 대응하는 실거래 유사 매매 부동산에 대한 정보를 추출하여 참조 부동산을 선택하는 단계, (c) 상기 단계 (b)에서 선택된 참조 부동산에 대해 상기 대상 부동산과의 직선거리, 토지면적, 연면적, 개별공시지가(㎡), 개별주택가격, 사용 개월, 용도지역에 따라 상기 대상 부동산과의 유사도를 추출하는 단계, (d) 상기 단계 (b)에서 선택된 참조 부동산의 당시 거래가격으로 대상 부동산의 비교시세를 산출하는 단계, (e) 상기 단계 (c)와 (d)에서 추출된 참조 부동산의 유사도에 대해 가중치를 산출하는 단계, (f) 상기 단계 (d)에서 산출된 비교시세와 (e)에서 추출된 가중치로 가중 평균을 산출하여 상기 대상 부동산의 적정 시세를 결정하는 단계, (g) 상기 단계 (f)에서 결정된 상기 대상 부동산의 적정 시세 정보를 사용자 단말기로 전송하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 한다.In addition, in order to achieve the above object, the real estate market price estimation method according to the present invention includes the steps of: (a) regularly collecting and processing related data based on the information disclosed by the state to extract the address for each real estate real estate transaction, ( b) selecting a reference real estate by extracting information about real-traded similar sales real estate corresponding to the target real estate from each real estate, (c) a linear distance from the target real estate with respect to the reference real estate selected in step (b), Extracting the similarity with the target real estate according to land area, gross area, individual publicly announced land price (㎡), individual housing price, months of use, and use area, (d) using the current transaction price of the reference real estate selected in step (b) above. Calculating the comparative price of the target real estate, (e) calculating a weight for the similarity of the reference real estate extracted in steps (c) and (d), (f) the comparative price calculated in step (d) And (e) calculating a weighted average using the weights extracted in step (e) to determine an appropriate market price of the target real estate, (g) transmitting the appropriate market price information of the target real estate determined in step (f) to a user terminal. It characterized in that it includes.
또 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 방법에서, 상기 단계 (a)는 (a1) 토지 및 건물 정보의 계속 변화에 따라 주소와 토지면적에 관한 토지특성정보서비스 및 주소와 건물 연면적에 관한 건축물정보 서비스를 통해 일정 주기로 토지 및 건물 정보를 수집하는 단계, (a2) 주소 일부(시/군/구/동명 제공), 거래 토지면적, 연면적 제공, 거래시점 연월에 관한 부동산실거래정보 서비스를 통해 매월 부동산 거래정보를 수집하는 단계, (a3) 새로운 거래정보 주소와 토지면적이 일치하는 토지 목록을 정제하고, 토지목록이 1개 이상이면, 건축연면적이 동일한지 여부로 주소를 확인하여 실거래 정보 정제하고, 주소별 실거래 정보를 자동 생성하는 단계, (a4) 새로운 거래정보 주소와 토지면적이 일치하는 토지 목록을 정제하고, 토지목록이 1개 이상이면, 건축연면적이 동일한지 여부로 주소를 확인하고 그 내역이 없으면 폐쇄말소대장에 동일한지 여부로 주소를 확인하여 실거래 정보 정제하고, 주소별 실거래 정보를 자동 생성하는 단계, (a5) 부동산 월별 매매가격지수를 수집하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 한다.In addition, in the real estate market price estimation method according to the present invention, the step (a) includes (a1) a land characteristic information service related to address and land area and a building information service related to address and total building area according to the continuous change of land and building information. Collecting land and building information at regular intervals through (a2) part of the address (providing city/county/gu/dong name), providing land area, gross area, and real estate transaction information on a monthly basis through the real estate transaction information service on the date and month of the transaction. The step of collecting (a3) new transaction information, refine the list of lands that match the address and land area, and if there is more than one land list, the address is checked by whether or not the total floor area of the building is the same, and the actual transaction information is refined. Step of automatically generating actual transaction information, (a4) Refine the land list with matching new transaction information address and land area, and if there is more than one land list, check the address by whether or not the total building area is the same, and if there is no details It characterized in that it comprises the step of checking the address by whether it is the same in the closing cancellation ledger, purifying the actual transaction information, automatically generating the actual transaction information for each address, and (a5) collecting the monthly sale price index for real estate.
또 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 방법에서, 상기 단계 (b)는 상기 대상 부동산을 중심으로 하여 반경 3㎞ 이내이고 5년 이내에서 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권이 매매된 각각의 참조 부동산의 실거래 정보에 따라 동일 유형의 유사 매매 부동산을 선택하고, 거래가 중 토지와 건물 가격을 구분하고, 참조 부동산의 유사 거래 토지와 대상 토지의 특성을 반영하여 가격을 산출하고, 참조 부동산의 과거 거래 시점과 현재 시점의 특성을 반영하여 가격을 산출하여 선택하는 것을 특징으로 한다.In addition, in the real estate market price estimation method according to the present invention, the step (b) is within a radius of 3 km from the target real estate and within 5 years, single/multi-household, land, commercial/business buildings, apartments, officetels, and sales rights are Select similar real estate for sale of the same type according to the actual transaction information of each sold reference real estate, classify land and building prices among the transaction prices, calculate the price by reflecting the characteristics of the similar transaction land and target land of the reference real estate, It is characterized in that the price is calculated and selected by reflecting the characteristics of the past transaction time and the present time of the reference real estate.
또 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 방법에서, 상기 단계 (e)는 각각의 참조 부동산에 대해 {참조 부동산의 유사도/다수의 참조 부동산의 유사도의 합}에 의해 가중치를 산출하고, 상기 단계 (f)는 상기 단계 (d)에서 산출된 비교시세와 상기 단계 (e)에서 산출된 가중치를 적용한 가격을{참조 부동산의 가중치 × 참조 부동산의 비교시세} 합산하는 것에 의해 적정 시세를 결정하는 것을 특징으로 한다.In addition, in the real estate market price estimation method according to the present invention, the step (e) calculates a weight for each reference real estate by {similarity of reference real estate/sum of similarity of a plurality of reference real estate}, and the step (f) Is characterized in that the appropriate market price is determined by summing the comparative price calculated in step (d) and the price to which the weight calculated in step (e) is applied (weight of reference real estate × comparative price of reference real estate). .
상술한 바와 같이, 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템 및 방법에 의하면, 관리 서버가 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보에 따라 각각의 부동산에 대한 주소를 추출하고, 대상 부동산에 인접한 참조 부동산의 실거래 가격에 대한 유사도를 추출하여 대상 부동산의 적정 시세를 산출하여 사용자 단말기로 적정 시세 정보를 전송하는 것에 의해, 대상 부동산의 매도자와 매수자에게 부동산 매매 가격에 대한 객관적인 정보를 제공할 수 있다는 효과가 얻어진다.As described above, according to the real estate market price estimation system and method according to the present invention, the management server extracts the address for each real estate according to the information of the land ledger, the land characteristic information, the building ledger and the closed cancellation ledger, and the target real estate By extracting the similarity to the actual transaction price of the reference real estate adjacent to and calculating the appropriate market price of the target real estate and transmitting the appropriate market price information to the user terminal, objective information on the real estate sale price is provided to the seller and buyer of the target real estate. The effect of being able to be obtained is obtained.
또 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템 및 방법에 의하면, 유사도 추출 모듈에서 추출된 참조 부동산의 유사도에 대해 가중 평균을 산출하는 가중평균 산출 모듈을 마련하는 것에 의해 대상 부동산의 시세를 정밀하게 추정할 수 있다는 효과가 얻어진다.In addition, according to the real estate market price estimation system and method according to the present invention, the market price of the target real estate can be accurately estimated by providing a weighted average calculation module that calculates a weighted average of the similarity of the reference real estate extracted from the similarity extraction module. There is an effect that is obtained.
도 1은 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템의 구성도,
도 2는 도 1에 도시된 관리 서버의 구성도,
도 3은 도 1에 도시된 데이터베이스의 구성도,
도 4는 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템에 의해 부동산 시세를 추정하는 과정을 설명하기 위한 공정도,
도 5는 대상 부동산과 유사 매매 위치를 나타내는 지도,
도 6 내지 도 15는 각각 대상 부동산과 참조 부동산의 유사도를 나타내는 도면. 1 is a block diagram of a real estate price estimation system according to the present invention,
2 is a configuration diagram of the management server shown in FIG. 1;
3 is a configuration diagram of the database shown in FIG. 1;
Figure 4 is a process chart for explaining the process of estimating the real estate market price by the real estate market price estimation system according to the present invention,
5 is a map showing the target real estate and similar sales locations;
6 to 15 are diagrams showing similarities between a target real estate and a reference real estate, respectively.
본 발명의 상기 및 그 밖의 목적과 새로운 특징은 본 명세서의 기술 및 첨부 도면에 의해 더욱 명확하게 될 것이다.The above and other objects and new features of the present invention will become more apparent from the description of the present specification and the accompanying drawings.
본원에서 사용하는 용어 "공지시가"는 국토 교통부 장관이 매년 전국에서 대표성 있는 토지로 선정한 표준지의 가격을 조사해서 평가하고 중앙 부동산 평가 위원회의 심의 조정을 거쳐 공시한 표준지의 단위 면적(m2)당 가격이고, "부동산 실거래가"는 자료 공개를 통해 일반적인 부동산 거래현황과 평균적인 실거래가를 객관적으로 파악할 수 있도록, 국토교통부가 "공공기관의 정보공개에 관한 법률" 제7조에 근거해 만든 부동산 실거래 가격 공개 시스템에 의해 공개된 부동산의 실제 거래가이며, "토지대장"은 지적공부의 일종으로 토지의 사실상의 상황을 명확하게 하기 위해 만들어진 장부로서, 등기소에 비치되어 토지에 관한 권리관계를 공시하는 토지등기부와 구별되며, "건축물대장"은 건축물의 위치·면적·구조·용도·층수 등 건축물의 표시에 관한 사항과 건축물 소유자의 성명·주소·소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항을 등록하여 관리하는 대장을 의미하며, http://apis.data.go.kr를 통해 파악할 수 있으며, "폐쇄말소대장"은 철거, 멸실 등으로 인하여 건축물의 전부 또는 일부가 없어진 경우로서, 해당 건축물대장에 "말소" 표시를 하고 더 이상 사용하지 않게 된 건축물대장을 의미하며, http://apis.data.go.kr를 통해 파악할 수 있다. The term "notified market price" as used herein refers to the unit area of the standard land (m 2 ) published by the Minister of Land, Infrastructure and Transport by surveying and evaluating the price of standard land selected as representative land in the country every year, and through deliberation and adjustment by the Central Real Estate Evaluation Committee. This is the price per price, and "real estate transaction price" is a real estate created by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport in accordance with Article 7 of the "Act on Information Disclosure of Public Institutions" so that you can objectively grasp the general real estate transaction status and average actual transaction price through data disclosure. It is the actual transaction price of real estate disclosed by the actual transaction price disclosure system, and the "land ledger" is a kind of intellectual study, a ledger created to clarify the actual situation of the land. It is distinguished from the land register, and the "building register" registers and manages matters related to the indication of the building, such as the location, area, structure, use, and number of floors of the building, and the owner's status, such as the name, address, and ownership interest of the building owner. It means a ledger, which can be identified through http://apis.data.go.kr, and "closed platoon leader" is a case where all or part of a building is lost due to demolition or destruction, and "It means a building ledger that has been marked and is no longer in use, and can be identified through http://apis.data.go.kr.
또 본 발명에서 사용하는 용어 "대상 부동산"은 고객의 요청에 따라 적정 시세를 추정하기 위한 부동산을 의미하고, "고객"은 매도자, 매수자 또는 담보 평가자를 의미하며, "참조 부동산"은 대상 부동산의 적정 시세를 결정하기 위해 유사도를 추출하기 위해 적용된 부동산을 의미한다.In addition, the term "target real estate" used in the present invention refers to real estate for estimating an appropriate market price according to the request of a customer, "customer" refers to a seller, a buyer, or a collateral evaluator, and "reference real estate" refers to the target real estate. It refers to real estate applied to extract similarity in order to determine an appropriate market price.
한편, 주소별 부동산 거래 정보를 생성하기 위해 국토교통부가 제공하는 실거래가 정보를 활용할 수 있지만, 개인정보 이슈로 하기 표 1과 같이 실제 번지가 삭제된 상태로 공개되어, 유용한 정보를 사용할 수 없다. 단독/다가구, 토지, 상업/업무용만 번지를 식별할 수 없고, 아파트/연립/오피스텔 등은 지번이 공개되어 있다.On the other hand, the actual transaction price information provided by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport can be used to generate real estate transaction information for each address, but as a personal information issue, the actual address has been deleted as shown in Table 1 below, so useful information cannot be used. Only single/multiple households, land, and commercial/business uses cannot be identified, and lot numbers are disclosed for apartments/alignments/officetels.
이에 따라 공개된 정보를 기반으로 실제 번지를 유추해야 한다.Accordingly, it is necessary to infer the actual street address based on the disclosed information.
실제 주소를 유추하는 과정에서 정확도를 높이기 위해 여러 방법이 사용되는데, 대지면적을 활용하는 경우, 국토교통부가 제공하는 토지대장, 토지특성정보 등을 활용하여, 동일 시군구에 대지면적이 동일한 번지를 추출하는 제1 방법 또는 국토교통부가 제공하는 건축물대장을 등을 활용하여, 동일 시군구에 연면적이 동일한 번지를 추출하는 제2 방법을 적용할 수 있다.In the process of inferring the actual address, several methods are used to increase accuracy.When using the site area, the address with the same site area is extracted by using the land register and land characteristic information provided by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. The first method, or the second method of extracting the same total floor area in the same city, county, district, etc. can be applied by using a building ledger provided by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport.
일반적으로는 제1 방법의 경우 같은 시군구에 대지면적이 동일한 경우 추출이 불가능하고, 제2 방법의 경우 건물의 연면적이 동일할 경우가 적어 추출의 정확성이 더 높다.In general, in the case of the first method, if the site area is the same in the same city, district, extraction is not possible, and in the second method, there are few cases where the total floor area of the building is the same, so the accuracy of extraction is higher.
그러나 건축물대장은 현재시점에 유지되는 건물만을 대상으로 하고 과거시점에 건물을 폐쇄되거나 말소된 건물의 경우에는 추출할 수가 없다. 예를 들어 2006년에 매입하여 특정 주소지 건물이 2015년에 신축되었다면, 2019년 현재시점에서 2006년 거래정보의 연면적으로는 검색이 불가능하다. However, the building ledger only targets buildings maintained at the present time, and cannot be extracted in the case of buildings that have been closed or erased at the time of the past. For example, if a building was purchased in 2006 and a building at a specific address was newly built in 2015, it is impossible to search for the total area of transaction information in 2006 as of 2019.
따라서, 본 발명에서는 국토교통부 실거래정보 중 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권을 대상으로 한다. 또 국가가 제공하는 부동산정보 중 기존 토지(토지대장, 토지특성정보), 건물(건축물대장) 외에 폐쇄말소대장을 추가하여 정밀도를 향상시킨다.Accordingly, the present invention targets single/multiple households, land, commercial/business buildings, apartments, officetels, and sales rights among the actual transaction information of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. In addition, in the real estate information provided by the state, in addition to the existing land (land ledger, land characteristic information), and buildings (building ledger), the accuracy was improved by adding a closed cancellation ledger.
이하, 본 발명에 따른 실시 예를 도면에 따라서 설명한다.Hereinafter, embodiments according to the present invention will be described with reference to the drawings.
도 1은 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템의 구성도이고, 도 2는 도 1에 도시된 관리 서버의 구성도이며, 도 3은 도 1에 도시된 데이터베이스의 구성도이다.1 is a block diagram of a real estate price estimation system according to the present invention, FIG. 2 is a block diagram of a management server shown in FIG. 1, and FIG. 3 is a block diagram of a database shown in FIG.
본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템은 도 1에 도시된 바와 같이, 국가가 공개한 정보를 정기적으로 제공하는 정보 제공 서버(100), 상기 정보 제공 서버(100)에서 제공된 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보를 토대로 참조 부동산을 추출하여 대상 부동산의 적정 시세를 추정하는 관리 서버(200), 상기 정보 제공 서버(100)에서 공급되는 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권에 관한 부동산 정보로서 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보를 저장하는 데이터베이스(300), 상기 관리 서버(200)에서 추정된 상기 대상 부동산의 적정 시세 정보를 수신하는 사용자 단말기(400)를 포함하며, 상기 관리 서버(200)는 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보에 따라 각각의 부동산에 대한 주소를 추출하고, 상기 대상 부동산에 인접한 상기 참조 부동산의 실거래 가격에 대한 유사도를 추출하여 상기 대상 부동산의 적정 시세를 산출하여 상기 사용자 단말기(400)로 적정 시세 정보를 전송한다.As shown in Fig. 1, the real estate market price estimation system according to the present invention includes an
상기 정보 제공 서버(100)는 예를 들어 국토교통부에서 관리되는 서버로서, "실거래가공개시스템(http://rt.molit.go.kr/)" 또는 "공공데이터 포털(https://www.data.go.kr/) 등과 같이 부동산 관련 정보를 제공하며, 공공데이터로서는 토지실거래가정보, 부동산실거래가정보, 개별토지특성정보, 건축물대장정보, 토지소유이력정보, 토지이동이력정보, 건축인허가정보, 건축물의 폐쇄말소정보를 포함한다.The
상기 토지실거래가정보는 예를 들어 시군구(법정동), 지목, 용도지역 계약 연월, 거래금액 등의 정보를 포함하고, 국토교통부 실거래가공개시스템 또는 공공데이터 포털에서 입수할 수 있으며, 거래자 또는 관련 중개사가 정부에 신고한 거래금액과 계약 연월을 제공한다. 일반적인 부동산 매물 정보서비스에서는 부동산 소유자가 거래를 희망하는 가격, 즉 호가 정보를 제공하는 반면에 이 실거래가정보는 실제 거래금액으로 신고된 금액에 기반한 것으로서, 거래된 부동산의 "시군구"까지만 표시되므로 정확한 부동산의 주소를 알 수 없다. The real land transaction price information includes, for example, information such as city, county, district (beopjeong-dong), land title, use area contract year, month, transaction amount, etc., and can be obtained from the actual transaction processing system or public data portal of the Ministry of Land, Infrastructure and Transport. Provide the transaction amount and the contract date reported to the government. In the general real estate sale information service, the real estate owner provides information on the price that the real estate owner wants to trade, that is, the quoted price, whereas this real transaction price information is based on the reported amount as the actual transaction amount, and is displayed only up to the "si, county, and district" of the real estate traded The address of the property is unknown.
개별토지특성정보는 시군구, 산구분, 본번, 부번정보를 제공하므로 이를 이용하여 정확한 주소정보를 추정하기 위해 사용될 수 있고, 이 개별토지특성정보는 공시지가정보를 제공하는 것을 주목적으로 작성되며, 일 년마다 정부가 전국의 부동산 지가를 평가하여 공시하며, 이 공시지가가 부동산 관련 세금 부과의 기준으로 활용되는 정보이다. 따라서, 거래가 있는 부동산의 거래정보만 제공되는 실거래가정보와 거래가 없더라도 모든 부동산에 대하여 제공된 개별토지특성정보를 활용하여 주소를 추정할 수 있다. Since individual land characteristic information provides city, county, mountain classification, main number, and sub-number information, it can be used to estimate accurate address information. This individual land characteristic information is prepared primarily to provide publicly announced land price information. Each time, the government evaluates and discloses the land price of real estate nationwide, and this information is used as the basis for imposing real estate-related taxes. Accordingly, the address can be estimated by using the actual transaction price information provided only for the transaction information of the real estate with transactions and the individual land characteristic information provided for all real estate even if there is no transaction.
건축물대장정보는 주구조, 대지면적, 건축면적, 연면적, 전용면적, 용적률, 사용승인일자 등 건축물의 구조와 관련된 정보를 포함하고, 시장, 군수, 구청장은 건축물의 소유 및 이용상태를 확인하거나 건축정책의 기초자료로 활용하기 위하여 건축물과 대지의 현황에 대한 정보이다.The building register information includes information related to the structure of the building, such as the main structure, site area, building area, gross area, exclusive area, floor area ratio, and usage approval date. This is information on the current status of buildings and sites to be used as basic data for policy.
토지소유이력정보는 토지의 소유권 관련 이력에 변동이 발생할 경우 갱신되며, 주소, 소유구분, 변동원인, 소유권변동일자 등의 정보이고, 토지이동이력정보는 필지 합병, 분할 등 토지 이동 이력에 대한 정보이며, 건축인허가정보는 건축인허가와 관련된 정보로서, 면적, 건축허가일, 사용승인일 등의 정보이다.Land ownership history information is updated when there is a change in the ownership-related history of land, and is information such as address, ownership classification, cause of change, and ownership change date, and land transfer history information is information on land movement history such as parcel merger and division. The building license information is information related to the building license, such as area, building permission date, and usage approval date.
건축물의 폐쇄말소정보는 철거, 멸실 등으로 인하여 건축물의 전부 또는 일부가 없어진 경우에 적용하며, 폐쇄말소대장에는 대지 위치, 새주소 번지, 건물명, 주택가격, 생성일자 등의 정보이다. The closing cancellation information of a building is applied when all or part of the building is lost due to demolition or loss, and the closing cancellation register includes information such as site location, new address, building name, house price, and date of creation.
상술한 바와 같이, 정보 제공 서버(100)에서 제공되는 토지실거래가정보, 부동산실거래가정보, 개별토지특성정보, 건축물대장정보, 토지소유이력정보, 토지이동이력정보, 건축인허가정보, 건축물의 폐쇄말소정보의 각각은 관리 서버(200)에 의해 가공되어 데이터베이스(300)에 저장된다.As described above, actual land transaction price information, real real estate transaction price information, individual land characteristic information, building registration information, land ownership history information, land movement history information, building permit information, building closure information provided by the
상기 관리 서버(200)는 통상의 서버로서 네트워크에 연결되어 사용자 단말기(400)로 고객이 원하는 대상 부동산의 적정 시세 정보를 제공하고, 도 2에 도시된 바와 같이, 송수신 모듈(210), 회원 관리 모듈(220), 주소 추출 모듈(230), 유사 매매 부동산 선택 모듈(240), 유사도 추출 모듈(250), 비교시세 산출 모듈(260), 가중치 산출 모듈(270), 적정 시세 결정 모듈(280)을 포함한다. 이러한 관리 서버(200)는 일종의 웹서버, 웹서비스 서버, 모바일 웹서버 또는 어플 서버로서 역할을 하도록 구축되는 것이 바람직하다. 또 사용자 단말기(400)에 대상 부동산의 적정 시세 정보 등을 제공하기 위한 웹페이지를 제공한다.The
상기 송수신 모듈(210)은 통상의 송수신 모듈로 이루어지고, 사용자 단말기(400) 및 데이터베이스(300)와 유무선으로 정보를 송신 또는 수신하기 위해 마련되고, 사용자 단말기(400)로 대상 부동산의 적정 시세 정보 등에 대한 정보의 송수신을 실행할 수 있도록 마련되며, 특정의 통신 모듈에 한정되는 것은 아니다. The transmission/
상기 회원 관리 모듈(220)은 데이터베이스(300)에 저장된 사용자 단말기(400)를 사용하는 사용자의 성명, 주소, 전화번호, 유료 회원, 무료 회원 및 회원 가입 기간 등을 관리하도록 마련된다.The
상기 주소 추출 모듈(230)은 상기 데이터베이스(300)에 저장된 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보를 토대로 각각의 실거래 정보 데이터베이스의 부동산에 대한 주소를 추출하며, 추출된 각각의 실거래 정보는 데이터베이스(300)에 갱신되어 저장된다. 본 발명에 의하면 토지대장, 토지특성정보 또는 건축물대장에서 누락된 신규 건축물에 대한 과거 시점의 건축물 정보를 활용하므로, 각각의 부동산에 대해 정확한 주소를 찾아 사용자에게 제공할 수 있다.The
상기 유사 매매 부동산 선택 모듈(240)은 상기 데이터베이스(300)에 저장된 각각의 부동산에 관한 정보에서 상기 대상 부동산에 대응하는 실거래 유사 매매 부동산에 대한 정보를 추출하여 참조 부동산을 선택한다. 즉 상기 유사 매매 부동산 선택 모듈(240)은 상기 대상 부동산을 중심으로 하여 반경 3㎞ 이내이고 5년 이내에서 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권이 매매된 각각의 참조 부동산의 실거래 정보에 따라 동일 유형으로 매매된 유사 매매 부동산을 선택한다.The similar sale real
상기 유사도 추출 모듈(250)은 상술한 유사 매매 부동산 선택 모듈(240)에서 선택된 상기 참조 부동산에 대해 상기 대상 부동산과의 직선거리, 토지면적, 연면적, 개별공시지가(㎡), 개별주택가격, 사용 개월, 용도지역에 따라 유사도를 추출한다. The
상기 비교시세 산출 모듈(260)은 상기 유사도 추출 모듈(250)에서 추출된 상기 참조 부동산의 거래가격을 기초로, 먼저 당시 거래가격 중 건물가격과 토지가격을 결정한다. 이중 건물가격은 관련 기관이 공개한 건물신축가격기준액을 기준으로 토지특성, 건축물대장정보 그리고 폐쇄말소정보를 적용하여 산출한 건물가격 {건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률}으로 하고, 토지가격은 거래가격 중 산출된 건물가격을 제외한 가격으로 결정한다. 그리고 참조 부동산의 당시거래 가격을 기준으로 비교시세를 산출하기 위해서 토지특성과 거래시점 2 단계 시세를 산출한다. 먼저, 1 단계로 토지특성의 차이를 반영하기 위해서 당시 거래가격 중 토지가격을 현재시점의 공시지가를 기준으로 그 비율을 적용하고, 2 단계로 과거거래와 현재거래의 차이를 반영하기 위해서 부동산 매매지수의 비율을 적용한다. 이렇게 산출된 토지의 가격과 대상 부동산의 건축물대장정보 혹은 폐쇄말소정보로 산출한 건물가격{건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률}을 더하여 참조 부동산의 과거 거래가격을 기초로 대상 부동산의 현재 가격을 산출한다.The comparative
상기 가중치 산출 모듈(270)은 상기 유사도 추출 모듈(250)에서 추출된 상기 참조 부동산의 유사도 이용하여 산출한다.The
{참조 부동산의 유사도/다수의 참조 부동산의 유사도의 합} …식 (1){Similarity of reference properties/sum of similarities of multiple reference properties}… Equation (1)
상기 적정 시세 결정 모듈(280)은 상기 가중치 산출 모듈(270)에 의해 산출된 가중치와 상기 비교시세 산출 모듈(260)에서 추출된 상기 참조 부동산에 의한 비교시세를 이용하여 가중 평균으로 산출한다. 즉, 상기 적정 시세 산출 모듈(280)은 각각의 참조 부동산에 대한 가중치의 합산 식 (2)에 의해 적정 시세를 결정한다.The appropriate
{참조 부동산의 가중치 × 참조 부동산의 비교시세} …식 (2){Weight of reference property × Comparative price of reference property}… Equation (2)
상기 데이터베이스(300)는 도 3에 도시된 바와 같이, 사용자 회원 정보 데이터베이스(310), 토지 정보 데이터베이스(320), 건물 정보 데이터베이스(330), 폐쇄건물 정보 데이터베이스(340), 실거래 정보 데이터베이스(350), 시세 정보 데이터베이스(360) 등을 포함할 수 있다.As shown in FIG. 3, the
상기 사용자 회원 정보 데이터베이스(310)에는 본 발명에 따른 시스템의 고객인 사용자의 성명, 성별, 사용자 단말기(400)의 전화번호 및 사용자 단말기(400)의 사용 위치 정보 등을 포함하는 사용자의 회원 정보가 저장된다.The user
상기 토지 정보 데이터베이스(320)에는 정보 제공 서버(100)에서 제공된 건물의 소재, 번호, 종류, 구조, 건평, 토지 소유자의 주소, 성명 등에 대한 정보가 저장되고, 또 상기 토지 정보 데이터베이스(320)에는 정보 제공 서버(100)에서 제공된 지목, 면적, 용도지역, 지구, 기타 공적제한을 받는 구역, 토지의 형상 및 방위, 지세, 토지이용현황, 도로조건 등에 대한 정보가 저장되고, 상기 건물 정보 데이터베이스(330)에는 정보 제공 서버(100)에서 제공된 건축물의 지하여부, 층, 면적, 구조, 연면적, 용적률, 건축년, 세대수, 세대당 주차대수, 승강기대수 중 적어도 하나의 정보가 저장되며, 상기 폐쇄건물 정보 데이터베이스(340)에는 정보 제공 서버(100)에서 제공된 총괄표제부, 표제부, 층별개요, 부속지번, 전유공용면적, 오수정화시설, 전유부, 주택가격, 지역지구구역 등 속성정보가 저장된다.The
상기 실거래 정보 데이터베이스(350)에는 국토교통부 실거래가공개시스템 또는 공공데이터 포털에서 입수한 부동산의 실거래 정보가 저장된다. 일반적으로 실거래 정보는 실거래 부동산의 구체적인 주소가 예를 들어, "1*"와 같은 형태로 표기되므로, 토지대장 및 건물대장 등으로 주소를 추정하여 실거래 정보를 완벽하게 갱신하여 저장한다. 즉, 1차적으로 국토교통부 실거래가공재시스템 또는 공공데이터 포털에서 입수한 주소의 번지가 미확인된 부동산 실거래 정보를 실거래 정보로서 실거래 정보 데이터베이스(350)에 저장하고, 2차적으로 주소 추출 모듈(230)로 미확인된 해당 지번을 확인하여 "시군구 / 번지 / 주택유형 / 도로조건 / 연면적 / 대지면적 / 계약년월 / 계약일 / 거래금액 / 건축년도 / 도로명" 등으로 구성된 부동산 실거래 정보를 실거래 정보로서 실거래 정보 데이터베이스(350)에 갱신한다. 이후 유사매매 부동산 선택 모듈(240)은 이 실거래 정보를 활용하여 비교대상을 조회할 수 있다.The actual
상기 시세 정보 데이터베이스(360)에는 가중치 산출 모듈(270)에서 산출된 가중치에 따라 상기 대상 부동산의 가중평균 {참조 부동산의 가중치 × 참조 부동산의 비교시세}으로 결정된 적정 시세 정보가 저장된다.The market
이와 같은 데이터베이스(300)의 구성은 바람직한 일 실시 예일 뿐이며, 구체적인 장치를 개발하는 데 있어서, 접근 및 검색의 용이성 및 효율성 등을 감안하여 데이터베이스 구축이론에 의하여 다른 구조로 구성될 수 있다.The configuration of the
상기 네트워크는 관리 서버(200)와 사용자 단말기(400) 사이에서 무선 통신을 구축하기 위한 것으로서, 무선랜(Wireless LAN:WLAN), DLNA(Digital Living Network Alliance), 와이브로(Wireless Broadband: Wibro), 와이맥스(World Interoperability for Microwave Access: Wimax), HSDPA(High Speed Downlink Packet Access), HSUPA(High Speed Uplink Packet Access), LTE(Long Term Evolution), LTE-A(Long Term Evolution-Advanced), 광대역 무선 이동 통신 서비스(Wireless Mobile Broadband Service: WMBS), 5G 이동통신( IMT-2020) 등을 적용할 수 있다. 그러나 이에 한정되는 것은 아니며, 무선 통신 기술의 발전에 따라 다양하게 응용 실시할 수 있다.The network is for establishing wireless communication between the
상기 사용자 단말기(400)는 기본적으로 각각 사용자 영상 정보를 생성할 수 있는 카메라 기능, 개인 건강 상태 정보 등을 음성으로 출력할 수 있는 음성 출력 기능 및 네트워크를 통해 관리 서버(200)와 데이터 통신을 할 수 있는 통신 기능을 구비한 것으로서, 스마트폰(Smart Phone), 휴대 단말기(Portable Terminal), 이동 단말기(Mobile Terminal), 개인 정보 단말기(Personal Digital Assistant: PDA), PMP(Portable Multimedia Player) 단말기, 텔레매틱스(Telematics) 단말기, 내비게이션(Navigation) 단말기, 개인용 컴퓨터(Personal Computer), 노트북 컴퓨터, 슬레이트 PC(Slate PC), 태블릿 PC(Tablet PC), 울트라북(ultrabook), 웨어러블 디바이스(Wearable Device, 예를 들어, 워치형 단말기(Smartwatch), 글래스형 단말기(Smart Glass), HMD(Head Mounted Display) 등 포함), 와이브로(Wibro) 단말기, IPTV(Internet Protocol Television) 단말기, 스마트 TV, 디지털방송용 단말기, AVN(Audio Video Navigation) 단말기, A/V(Audio/Video) 시스템, 플렉시블 단말기(Flexible Terminal) 등과 같은 다양한 단말기에 적용될 수 있다.The
다음에 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 방법에 대해 도 4 내지 도 15를 참조하여 설명한다.Next, a real estate market price estimation method according to the present invention will be described with reference to FIGS. 4 to 15.
도 4는 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템에 의해 부동산 시세를 추정하는 과정을 설명하기 위한 공정도이다.4 is a process chart for explaining a process of estimating a real estate market price by the real estate price estimation system according to the present invention.
먼저, 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템은 도 4에 도시된 바와 같이, 국가가 공개한 정보를 토대로 관련 데이터를 정기적으로 수집 및 가공하여 실거래 부동산 각각의 주소를 추출한다. 즉, 주소 추출 모듈(230)이 상기 토지 정보 데이터베이스(320), 건물 정보 데이터베이스(330), 폐쇄건물 정보 데이터베이스(340)의 정보를 토대로 각각의 부동산에 대해 주소 정보를 추출하고, 추출된 주소 정보를 실거래 정보 데이터베이스(350)에 갱신하여 저장한다(S10).First, as shown in FIG. 4, the real estate price estimation system according to the present invention periodically collects and processes related data based on information disclosed by the state to extract the addresses of each real estate transaction. That is, the
상술한 각각의 부동산에 대한 주소의 추출은 토지 및 건물 정보의 계속 변화에 따라 주소와 토지면적에 관한 토지특성정보서비스 및 주소와 건물 연면적에 관한 건축물정보 서비스를 통해 일정 주기로 토지 및 건물 정보를 수집하고, 주소 일부(시/군/구/동명 제공), 거래 토지면적, 연면적 제공, 거래시점 연월에 관한 부동산실거래정보 서비스를 통해 매월 부동산 거래정보를 수집하고, 새로운 거래정보 주소와 토지면적이 일치하는 토지 목록을 정제하고, 토지목록이 1개 이상이면, 건축연면적이 동일한지 여부로 주소를 확인하여 실거래 정보 정제하고, 주소별 실거래 정보를 자동 갱신하며, 부동산 월별 매매가격지수를 수집하는 것에 의해 실행될 수 있다.The extraction of addresses for each of the above-described real estates collects land and building information at regular intervals through the land characteristic information service on the address and land area and the building information service on the address and total building area according to the continuous change of land and building information. In addition, real estate transaction information is collected monthly through a partial address (provided by city/county/gu/dong name), transaction land area, total area, and real estate transaction information service on the date and month of transaction, and the new transaction information address and land area are matched. If there is more than one land list, the actual transaction information is refined by checking the address by whether or not the total floor area of the building is the same, automatically updating the actual transaction information for each address, and collecting the monthly sale price index for real estate. Can be implemented.
한편, 사용자 단말기(400)를 통해 고객이 원하는 부동산의 시세 정보를 요구하면, 회원 관리 모듈(220)은 사용자 회원 정보 DB(310)를 통해 회원 여부를 판단한 후, 본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템을 실현하기 위한 애플리케이션 등이 사용자 단말기(400)에서 실행하도록 할 수 있다.On the other hand, when a customer requests the real estate market price information desired by the user through the
따라서, 관리 서버(200)는 송수신 모듈(210)을 통해 사용자 단말기(400)로부터 대상 부동산의 지번 주소를 접수한다. 예를 들어, 고객이 매도 또는 매수를 원하는 대상 부동산의 지번 주소인 "서울특별시 서대문구 북가좌동 385-21번지(도로명 주소 ; 서울특별시 서대문구 수색로 8길 16)"를 접수한다. Accordingly, the
이에 대해 데이터베이스(300)에서 하기 표 2와 같은 대상 부동산의 일반 정보, 토지 정보, 건물 정보를 추출하여 사용자 단말기(400)로 전송한다(S20).For this, general information, land information, and building information of the target real estate as shown in Table 2 are extracted from the
또한, 하기 표 3과 같은 토지 정보 등을 추출하여 사용자 단말기(400)로 전송할 수도 있다.In addition, land information as shown in Table 3 below may be extracted and transmitted to the
또한, 하기 표 4와 같은 건물 정보 및 개별공시지자에 대한 가격정보를 추출하여 사용자 단말기(400)로 전송할 수도 있다.In addition, it is also possible to extract the building information as shown in Table 4 and price information for the individual public announcement and transmit it to the
다음에 유사 매매 부동산 선택 모듈(240)은 각각의 부동산에서 대상 부동산에 대응하는 실거래 유사 매매 부동산에 대한 정보를 추출하여 참조 부동산을 선택한다(S30). 상기 단계 S30에서 선택된 유사 매매 부동산(도 5의 A~J)은 예를 들어 도 5에 도시된 바와 같이 10개의 부동산 위치를 나타낼 수 있다. 도 5는 대상 부동산과 유사 매매 위치를 나타내는 지도이다.Next, the similar sale real
상기 단계 S30은 상기 대상 부동산을 중심으로 하여 반경 3㎞ 이내이고 5년 이내에서 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권이 매매된 각각의 참조 부동산의 실거래 정보에 따라 동일 유형의 유사 매매 부동산을 선택하고, 거래가 중 토지와 건물 가격을 구분하고, 참조 부동산의 유사 거래 토지와 대상 토지의 특성을 반영하여 가격을 산출하고, 참조 부동산의 과거 거래 시점과 현재 시점의 특성을 반영하여 가격을 산출하여 선택한다.The step S30 is the same type according to the actual transaction information of each reference real estate for which single/multi-household, land, commercial/business buildings, apartments, officetels, and sales rights are sold within 5 years within a radius of 3 km from the target real estate. Select similar real estate for sale in Korea, classify land and building prices among the transaction prices, calculate the price by reflecting the characteristics of the similar transaction land and target land of the reference real estate, and reflect the characteristics of the past transaction time and the present time of the reference real estate To calculate and select the price.
다음에 유사 매매 부동산 선택 모듈(240)은 각각의 부동산에서 대상 부동산에 대응하는 실거래 유사 매매 부동산에 대한 정보를 추출하여 참조 부동산을 선택한다(S30). 상기 단계 S30에서 선택된 유사 매매 부동산(도 5의 A~J)은 예를 들어 도 5에 도시된 바와 같이 10개의 부동산 위치를 나타낼 수 있다. 도 5는 대상 부동산과 유사 매매 위치를 나타내는 지도이다.Next, the similar sale real
상기 단계 S30은 상기 대상 부동산을 중심으로 하여 반경 3㎞ 이내이고 5년 이내에서 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권이 매매된 각각의 참조 부동산의 실거래 정보에 따라 동일 유형의 유사 매매 부동산을 선택하고, 거래가 중 토지와 건물 가격을 구분하고, 참조 부동산의 유사 거래 토지와 대상 토지의 특성을 반영하여 가격을 산출하고, 참조 부동산의 과거 거래 시점과 현재 시점의 특성을 반영하여 가격을 산출하여 선택한다.The step S30 is the same type according to the actual transaction information of each reference real estate for which single/multi-household, land, commercial/business buildings, apartments, officetels, and sales rights are sold within 5 years within a radius of 3 km from the target real estate. Select similar real estate for sale in Korea, classify land and building prices among the transaction prices, calculate the price by reflecting the characteristics of the similar transaction land and target land of the reference real estate, and reflect the characteristics of the past transaction time and the present time of the reference real estate To calculate and select the price.
하기 표 5는 데이터베이스(300)에 있는 실거래 가격에서 분석지 중심의 3㎞ 이내 및 5년 이내에서 매매된 10개의 부동산에 대한 실거래 정보(도 5의 A~J)를 나타낸 대상 부동산과의 유사매매 목록이다.Table 5 below shows similar sales with target real estate showing real transaction information (A to J in Fig. 5) for 10 real estates sold within 3 km of the analysis site and within 5 years from the actual transaction price in the
상기 단계 S30에서 선택된 유사 매매 목록에 대해 도 6 내지 도 15에 도시된 바와 같이, 대상 부동산(단독 주택)과의 유사도를 추출한다(S40). As shown in Figs. 6 to 15 for the similar sale list selected in step S30, the similarity to the target real estate (single house) is extracted (S40).
도 6은 도 5에 도시된 A 부동산의 유사도를 나타내고, 도 7은 도 5에 도시된 B 부동산의 유사도를 나타내고, 도 8은 도 5에 도시된 C 부동산의 유사도를 나타내고, 도 9는 도 5에 도시된 D 부동산의 유사도를 나타내고, 도 10은 도 5에 도시된 E 부동산의 유사도를 나타내며, 도 11은 도 5에 도시된 F 부동산의 유사도를 나타내고, 도 12는 도 5에 도시된 G 부동산의 유사도를 나타내고, 도 13은 도 5에 도시된 H 부동산의 유사도를 나타내고, 도 14는 도 5에 도시된 I 부동산의 유사도를 나타내고, 도 15는 도 5에 도시된 J 부동산의 유사도를 나타낸다. 6 shows the similarity of real estate A shown in FIG. 5, FIG. 7 shows the similarity of real estate B shown in FIG. 5, and FIG. 8 shows the similarity of real estate C shown in FIG. 5, and FIG. 9 is Fig. 10 shows the similarity of real estate D shown in Fig. 5, Fig. 11 shows the similarity of real estate F shown in Fig. 5, and Fig. 12 shows the similarity of real estate G shown in Fig. FIG. 13 shows the similarity of real estate H shown in FIG. 5, FIG. 14 shows the similarity of real estate I shown in FIG. 5, and FIG. 15 shows the similarity of real estate J shown in FIG. 5.
또한, 유사도의 비중은 대상 부동산과의 직선거리, 토지면적, 연면적, 개별공시지가(㎡), 개별주택가격, 사용 개월, 용도지역에 따라 설정한다. In addition, the proportion of similarity is set according to the linear distance from the target real estate, land area, gross area, individual public land price (㎡), individual housing price, months of use, and area of use.
하기 표 6은 유사 매매 지수 목록으로서, 대상 부동산에 가장 근접한 10개의 단독 주택에 대해 나타내었지만, 이에 한정되는 것은 아니며, 단독 주택에 대해 지번, 매매 가격, 매매 시점 및 유사도의 지수를 작성한다.Table 6 below is a list of similar buying and selling indexes, which are shown for the 10 single-family homes closest to the target real estate, but are not limited thereto, and indexes of lot number, sale price, sale time and similarity are written for single-family homes.
다음에 10개의 각각의 과거 거래 내역을 토대로 비교시세를 산출하고(S50), 상기 S50에서 추출된 참조 부동산의 당시 거래 가격으로 대상 부동산의 비교시세를 표 7과 같이 산출한다. Next, a comparative price is calculated based on each of the 10 past transaction details (S50), and the comparison price of the target real estate is calculated as shown in Table 7 using the current transaction price of the reference real estate extracted in S50.
그 후, 추출된 참조 부동산의 유사도에 대해 가중치를 산출한다(S60).Thereafter, a weight is calculated for the similarity of the extracted reference real estate (S60).
상기 단계 S60에서는 각각의 참조 부동산(도 5의 A~J)에 대해 {참조 부동산의 유사도/다수의 참조 부동산의 유사도의 합}에 의해 참조 부동산의 가중치를 산출한다.In step S60, for each reference real estate (A to J in FIG. 5), the weight of the reference real estate is calculated by {similarity of the reference real estate/sum of the similarity of a plurality of reference real estates}.
다음에 상기 단계 S60에서 추출된 가중치에 따라 상기 대상 부동산의 가중평균{참조 부동산의 가중치 × 참조 부동산의 비교시세}으로 적정 시세를 결정할 수 있다(S70).Next, according to the weight extracted in step S60, an appropriate market price may be determined as the weighted average of the target real estate {weight of the reference real estate × comparison price of the reference real estate} (S70).
송수신 모듈(210)을 통해 하기 표 8과 같이, 상기 단계 S70에서 결정된 상기 대상 부동산의 적정 시세 정보를 사용자 단말기로 전송한다(S80).As shown in Table 8 below, through the transmission/
이상 본 발명자에 의해서 이루어진 발명을 상기 실시 예에 따라 구체적으로 설명하였지만, 본 발명은 상기 실시 예에 한정되는 것은 아니고 그 요지를 이탈하지 않는 범위에서 여러 가지로 변경 가능한 것은 물론이다.Although the invention made by the present inventor has been described in detail according to the above embodiment, the invention is not limited to the above embodiment and can be changed in various ways without departing from the gist of the invention.
본 발명에 따른 부동산 시세 추정 시스템 및 방법을 사용하는 것에 의해 대상 부동산의 시세를 정밀하게 추정할 수 있다.By using the real estate market price estimation system and method according to the present invention, it is possible to accurately estimate the market price of the target real estate.
100 : 정보 제공 서버
200 : 관리 서버
300 : 데이터베이스
400 : 사용자 단말기100: information providing server
200: management server
300: database
400: user terminal
Claims (8)
상기 정보 제공 서버에서 제공된 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보를 토대로 참조 부동산을 추출하여 대상 부동산의 적정 시세를 추정하는 관리 서버,
상기 정보 제공 서버에서 공급된 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권에 관한 부동산 정보로서 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보를 저장하는 데이터베이스,
상기 관리 서버에서 추정된 상기 대상 부동산의 적정 시세 정보를 수신하는 사용자 단말기를 포함하고,
상기 관리 서버는 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보에 따라 각각의 부동산에 대한 주소를 추출하고, 상기 대상 부동산에 인접한 상기 참조 부동산의 실거래 가격에 대한 유사도를 추출하여 상기 대상 부동산의 적정 시세를 산출하여 상기 사용자 단말기로 적정 시세 정보를 전송하는 것을 특징으로 하는 부동산 시세 추정 시스템.Information provision server that regularly provides information disclosed by the state,
A management server for estimating the appropriate market price of the target real estate by extracting a reference real estate based on the information of the land ledger, land characteristic information, building ledger, and closed cancellation ledger provided by the information providing server,
A database that stores the information of the land ledger, land characteristic information, building ledger, and closed cancellation ledger as real estate information on single/multiple households, land, commercial/business buildings, apartments, officetels, and sales rights supplied from the information providing server,
Including a user terminal for receiving the appropriate market price information of the target real estate estimated by the management server,
The management server extracts the address of each real estate according to the information of the land ledger, land characteristic information, the building ledger and the closing cancellation ledger, and extracts the similarity to the actual transaction price of the reference real estate adjacent to the target real estate. Real estate market price estimation system, characterized in that for calculating the appropriate market price of the real estate and transmitting the appropriate market price information to the user terminal.
상기 관리 서버는
상기 데이터베이스에 저장된 토지대장, 토지특성정보, 건축물대장 및 폐쇄말소대장의 정보를 토대로 각각의 부동산에 대한 주소를 추출하는 주소 추출 모듈,
각각의 부동산에서 상기 대상 부동산에 대응하는 실거래 유사 매매 부동산에 대한 정보를 추출하여 상기 참조 부동산을 선택하는 유사 매매 부동산 선택 모듈,
상기 유사 매매 부동산 선택 모듈에서 선택된 상기 참조 부동산에 대해 상기 대상 부동산과의 직선거리, 토지면적, 연면적, 개별공시지가(㎡), 개별주택가격, 사용개월, 용도지역에 따라 유사도를 추출하는 유사도 추출 모듈,
상기 유사 매매 부동산 선택모듈에서 추출된 거래가격으로 상기 대상 부동산에 대한 비교시세를 산출하는 비교시세 산출 모듈,
상기 유사도 추출 모듈에서 추출된 상기 참조 부동산의 유사도에 대해 가중치를 산출하는 가중치 산출 모듈,
상기 가중치 산출 모듈에 의해 산출된 가중치와 상기 비교시세 산출 모듈 평균에에 의해 산출된 비교시세로 상기 대상 부동산의 적정 시세를 결정하는 적정 시세 결정 모듈을 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 시세 추정 시스템.In claim 1,
The management server
An address extraction module for extracting an address for each real estate based on the information of the land ledger, land characteristic information, the building ledger and the closing cancellation ledger stored in the database,
Similar sales real estate selection module for selecting the reference real estate by extracting information on real transaction similar sales real estate corresponding to the target real estate from each real estate,
Similarity extraction module for extracting similarity according to the linear distance from the target real estate, land area, gross area, individual publicly announced land price (㎡), individual house price, month of use, and usage area for the reference real estate selected in the similar real estate selection module ,
A comparison price calculation module for calculating a comparison price for the target property using the transaction price extracted from the similar sale property selection module,
A weight calculation module for calculating a weight for the similarity of the reference real estate extracted by the similarity extraction module,
And a suitable market price determination module for determining an appropriate market price of the target real estate based on the weight calculated by the weight calculation module and the comparison price calculated by the average of the comparison price calculation module.
상기 유사 매매 부동산 선택 모듈은 상기 대상 부동산을 중심으로 하여 반경 3㎞ 이내이고 5년 이내에서 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권이 매매된 각각의 참조 부동산의 실거래 정보에 따라 동일 유형으로 매매된 유사 매매 부동산을 선택하는 것을 특징으로 하는 부동산 시세 추정 시스템.In paragraph 2,
The similar real estate selection module is within a radius of 3 km from the target real estate, and within 5 years, it is applied to the actual transaction information of each reference real estate where single/multi-household, land, commercial/business buildings, apartments, officetels, and sales rights are sold. According to the real estate market price estimation system, characterized in that selecting the similar trading real estate sold in the same type.
상기 비교시세 산출 모듈은 참조 부동산의 거래가격을 기초로 거래가격 중 건물가격과 토지가격을 구분하고, 이중 건물가격은 건축물대장정보 혹은 폐쇄말소정보로 건물가격을 산출하고, 토지가격은 토지특성과 거래시점 2단계로 산출하고,
상기 가중치 산출 모듈은 각각의 참조 부동산에 대해 {참조 부동산의 유사도/다수의 참조 부동산의 유사도의 합}에 의해 추정 부동산 가중치를 산출하고,
상기 적정 시세 결정 모듈은 상기 가중치 산출 모듈과 상기 비교시세 산출모듈에서 산출된 각각의 참조 부동산의 가중치와 비교시세를 응용하여 가중평균한 것에 의해 적정 시세를 결정하는 것을 특징으로 하는 부동산 시세 추정 시스템.In paragraph 2,
The comparative price calculation module divides the building price and the land price among the transaction prices based on the transaction price of the reference real estate, and the building price calculates the building price using the building registration information or the closing cancellation information, and the land price is the land property and the land price. It is calculated in two stages at the time of transaction,
The weight calculation module calculates the estimated real estate weight by {similarity of reference real estate/sum of similarity of multiple reference real estate} for each reference real estate,
The appropriate market price determination module determines an appropriate market price by applying a weighted average of each reference real estate calculated by the weight calculation module and the comparison price calculation module and a comparison price.
(b) 각각의 부동산에서 대상 부동산에 대응하는 실거래 유사 매매 부동산에 대한 정보를 추출하여 참조 부동산을 선택하는 단계,
(c) 상기 단계 (b)에서 선택된 참조 부동산에 대해 상기 대상 부동산과의 직선거리, 토지면적, 연면적, 개별공시지가(㎡), 개별주택가격, 사용 개월, 용도지역에 따라 상기 대상 부동산과의 유사도를 추출하는 단계,
(d) 상기 단계 (b)에서 선택된 참조 부동산의 당시 거래가격으로 대상 부동산의 비교시세를 산출하는 단계,
(e) 상기 단계 (c)와 (d)에서 추출된 참조 부동산의 유사도에 대해 가중치를 산출하는 단계,
(f) 상기 단계 (d)에서 산출된 비교시세와 (e)에서 추출된 가중치로 가중 평균을 산출하여 상기 대상 부동산의 적정 시세를 결정하는 단계,
(g) 상기 단계 (f)에서 결정된 상기 대상 부동산의 적정 시세 정보를 사용자 단말기로 전송하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 시세 추정 방법.(a) regularly collecting and processing related data based on the information disclosed by the state to extract the address for each real estate in actual real estate transactions;
(b) selecting a reference real estate by extracting information on real-traded similarly sold real estate corresponding to the target real estate from each real estate,
(c) Regarding the reference real estate selected in step (b) above, the similarity with the target real estate according to the linear distance from the target real estate, land area, gross area, publicly announced land price (㎡), individual house price, months of use, and use area. Extracting,
(d) calculating a comparative market price of the target real estate based on the current transaction price of the reference real estate selected in step (b),
(e) calculating a weight for the similarity of the reference real estate extracted in steps (c) and (d),
(f) determining an appropriate market price of the target real estate by calculating a weighted average using the comparison price calculated in step (d) and the weight extracted in (e),
(g) transmitting the appropriate market price information of the target real estate determined in step (f) to a user terminal.
상기 단계 (a)는
(a1) 토지 및 건물 정보의 계속 변화에 따라 주소와 토지면적에 관한 토지특성정보서비스 및 주소와 건물 연면적에 관한 건축물정보 서비스를 통해 일정 주기로 토지 및 건물 정보를 수집하는 단계,
(a2) 주소 일부(시/군/구/동명 제공), 거래 토지면적, 연면적 제공, 거래시점 연월에 관한 부동산실거래정보 서비스를 통해 매월 부동산 거래정보를 수집하는 단계,
(a3) 새로운 거래정보 주소와 토지면적이 일치하는 토지 목록을 정제하고, 토지목록이 1개 이상이면, 건축연면적이 동일한지 여부로 주소를 확인하여 실거래 정보 정제하고, 주소별 실거래 정보를 자동 생성하는 단계,
(a4) 새로운 거래정보 주소와 토지면적이 일치하는 토지 목록을 정제하고, 토지목록이 1개 이상이면, 건축연면적이 동일한지 여부로 주소를 확인하고 그 내역이 없으면 폐쇄말소대장에 동일한지 여부로 주소를 확인하여 실거래 정보 정제하고, 주소별 실거래 정보를 자동 생성하는 단계,
(a5) 부동산 월별 매매가격지수를 수집하는 단계를 포함하는 것을 특징으로 하는 부동산 시세 추정 방법.In clause 5,
The step (a) is
(a1) Collecting land and building information at regular intervals through land characteristic information service on address and land area and building information service on address and building total area according to the continuous change of land and building information;
(a2) A step of collecting monthly real estate transaction information through a real estate transaction information service on part of the address (provided by city/county/gu/dong name), transaction land area, gross area, and transaction date and month,
(a3) New transaction information Refining the list of lands with the same address and land area, and if there is more than one land list, the actual transaction information is refined by checking the address by whether or not the total floor area of the building is the same, and the actual transaction information for each address is automatically generated. Steps to do,
(a4) Refining the list of lands with the same new transaction information address and land area, and if there is more than one land list, check the address by whether or not the total floor area of the building is the same, and if there is no such description, whether or not it is the same in the closing cancellation register Confirming the address to refine the actual transaction information, and automatically generating the actual transaction information for each address,
(a5) Real estate market price estimation method comprising the step of collecting the real estate monthly sale price index.
상기 단계 (b)는 상기 대상 부동산을 중심으로 하여 반경 3㎞ 이내이고 5년 이내에서 단독/다가구, 토지, 상업/업무용 건물, 아파트, 오피스텔, 분양권이 매매된 각각의 참조 부동산의 실거래 정보에 따라 동일 유형의 유사 매매 부동산을 선택하고, 거래가 중 토지와 건물 가격을 구분하고, 참조 부동산의 유사 거래 토지와 대상 토지의 특성을 반영하여 가격을 산출하고, 참조 부동산의 과거 거래 시점과 현재 시점의 특성을 반영하여 가격을 산출하여 선택하는 것을 특징으로 하는 부동산 시세 추정 방법.In clause 5,
Step (b) is within a radius of 3 km from the target real estate and within 5 years, according to the actual transaction information of each reference real estate where single/multi-household, land, commercial/business buildings, apartments, officetels, and sales rights are sold. Select similar real estate for sale of the same type, classify land and building prices among transaction prices, calculate the price by reflecting the characteristics of the similar transaction land and target land of the reference real estate, and the characteristics of the past transaction time and the present time Real estate market price estimation method, characterized in that the selection by calculating the price by reflecting.
상기 단계 (e)는 각각의 참조 부동산에 대해 {참조 부동산의 유사도/다수의 참조 부동산의 유사도의 합}에 의해 가중치를 산출하고,
상기 단계 (f)는 상기 단계 (d)에서 산출된 비교시세와 상기 단계 (e)에서 산출된 가중치를 적용한 가격을{참조 부동산의 가중치 × 참조 부동산의 비교시세} 합산하는 것에 의해 적정 시세를 결정하는 것을 특징으로 하는 부동산 시세 추정 방법.
In clause 5,
In the step (e), for each reference real estate, a weight is calculated by {similarity of reference real estate/sum of similarity of multiple reference real estate},
In step (f), an appropriate market price is determined by summing the comparison price calculated in step (d) and the price to which the weight calculated in step (e) is applied (weight of reference real estate × comparison price of reference real estate). Real estate market price estimation method, characterized in that to.
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